房屋風險評估精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房屋風險評估主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房屋風險評估范文

負債率——地方政府債務余額/地方GDP，國際上一般認為警戒線是45%，歐盟國家要求的警戒線是60%，國內(nèi)地方政府一般以30%-60%作為債務的可控但警示范疇。

債務財政比率——地方政府債務余額/地方公共財政收入，一般 100%為可控閾值，超過 100%風險較大。

償債率——債務年度還本付息額/地方公共財政收入，警戒線一般以 20%為準。

而綜合地方政府債務風險指標和地方政府償債能力（包括財政收支、土地出讓以及地方國有資產(chǎn)盈利能力），我們認為當前地方債務的總量風險可控，但局部性壓力比較明顯，從地域上看，中西部和東北地區(qū)的債務風險相對較高，從行政級別看，地級市以及縣級市的債務風險較省級單位更高。

總量風險：尚屬于可控范疇

就全國整體來看，根據(jù)2011年債務審計的結果，地方政府主要的債務風險指標：

負債率方面，2010年底全國地方政府整體的負債率是27%，我們估算的2012年底大概是28%-30%，低于30%-60%的風險警示范疇。

債務財政比率方面，不考慮擔保債務，2010年底全國地方政府整體的債務率略低于100%，2012年預計大概在90%-100%之間，仍屬于可控范疇；如果考慮擔保債務，2012年底債務率大概在 130%-150%左右，則風險壓力相對增加。

償債率方面，按照 8%-12%的融資成本考慮，即使考慮擔保性債務，2012年底的償債率大概在11%-18%。

因此，從靜態(tài)的債務風險指標來看，總量風險不是很大，從動態(tài)總量平衡角度看，現(xiàn)金流風險也不大。

總的來看，地方政府債務的總量風險尚屬于可控范疇。

結構風險：中西部地級市縣級市風險較大

從債務風險指標上看，中西部東北地區(qū)省份風險相對較高。

從2011年審計署公布的主要省市數(shù)據(jù)看：負債率方面，2010年底債務率超過30%的省市包括甘肅、吉林、寧夏和海南；債務率方面，2010年底大多數(shù)省市不含擔保債務的債務率都超過 100%，考慮擔保債務的債務率更高，但整體看與負債率相似，債務率相對較高的主要是中西部省份和東部地區(qū)。

從償債能力的角度看：中西部和東北地區(qū)風險高于東部，地級市縣級市風險高于省級和省會大城市。

首先，從地方公共財政收支的角度上看，中西部省份尤其是地級市和縣級市財政赤字壓力最大。由于財政收入層面東部地區(qū)較中西部地區(qū)更加穩(wěn)定，而財政支出層面中西部地區(qū)在2008 年以來固定資產(chǎn)投資增速更快，投資項目盈利能力相對較差，因此中西部省市的公共財政收支缺口更大，赤字率要遠遠高于東部省市。而考慮到當前財權事權分配向上級政府傾斜，中西部的地級市縣級市財政壓力更大。

其次，從地方土地出讓的角度看，近幾年這對地方財政支出的貢獻大幅增加，但地級市和縣級市的不穩(wěn)定性最大。從調(diào)研情況看，這主要源于兩個方面：一是其土地儲備-出讓制度不夠完善，機制不靈活，可持續(xù)性差；二是因為地級市和縣級市的人口聚集能力較差，在過去兩年大肆開發(fā)之后，土地價格不再具備上漲空間，且部分地方的土地儲備量非常有限。

第2篇：房屋風險評估范文

[關鍵詞]地下水 污染風險 評估方法 探討

[中圖分類號]TU991.11+2 [文獻碼]B [文章編號]1000-405X（2013）-6-188-1

0 前言

對地下水污染進行風險評估是推進水污染綜合治理的重要環(huán)節(jié)，，對人們的生產(chǎn)生活會產(chǎn)生重大而深遠的影響。從國際來看，美國、英國、意大利、日本、澳大利亞、加拿大等國家都對地下水污染的風險評估方法有比較深入的研究，基本形成了包括危害辨別、效應分析、暴露評估、風險表征評估等在內(nèi)的評估方法體系。從國內(nèi)來看，我國從90年代已經(jīng)開始了環(huán)境污染風險評估方法的研究。但對地下水污染風險評估方法尚沒有建立完整成熟的體系，這亟待在實踐中予以健全完善。本文著眼于地下水污染風險評估的現(xiàn)實解決，對一些評估方法進行探討和評價。

1 危害辨別評估法分析

危害辨別評估法是最常見、最基本的風險評估方法，也是地下水污染評估的第一步。該評估方法的基本操作原理是，先收集齊污染物的資料和數(shù)據(jù)，然后進行抽樣調(diào)查和分析，通過對污染物的生物成分和化學成分的分析，判斷抽樣污染物是否產(chǎn)生危害。如果會產(chǎn)生危害，那就是目標污染物，進而就可以對目標污染物進行危害類型和危害等級的確定。大體來講，主要有以下幾個環(huán)節(jié)。一是資料收集環(huán)節(jié)。首先，對選定的評估分析區(qū)的環(huán)境、水文、地質(zhì)、土地利用、污染源分布等情況進行調(diào)查和和收集。其次，對評估分析區(qū)所在的地下水化學成分、污染物類別、污染物濃度、污染波及面、受害物體、危害暴露途徑和時間等情況進行調(diào)查分析。最后，對與地下水周圍環(huán)境相關的因素以及能夠協(xié)助進行風險評估的因素進行資料收集。二是確定目標污染物環(huán)節(jié)。一般地，凡是在檢測過程中，發(fā)現(xiàn)污染超標的。都是目標污染物。確定目標污染物的方法一般是通過計算污染指數(shù)進行，有機物與無機物的評估標準會有所不同。有機物污染是否發(fā)生，只要有檢出就說明已經(jīng)發(fā)生；無機物污染是否發(fā)生，要與地質(zhì)環(huán)境決定的特定區(qū)域環(huán)境值比對才能確定。三是危害的最終辨別。危害辨別的目的是就目標污染物對人體是否有危害進行評估，對地下水是否存在致癌物質(zhì)等進行確定。一般，可以參照歐美建立的權威的毒理數(shù)據(jù)庫，辨別目標污染物對人體的危害。

2 效應評估法分析

危害辨別法對目標污染物難以完成精確的定量分析，這就需要借助效應評估法完成。該評估方法主要操作如下。先對目標污染物進行致病機理分析，然后根據(jù)檢測或者實驗所得的數(shù)據(jù)、統(tǒng)計分析所得結果。對暴露劑量與毒性反應之間的變化情況以圖表形式呈現(xiàn)出來。制作的圖表能夠清晰地證明，在不同的環(huán)境條件下，不同的目標污染物具有不同的毒性反應。比如，目標污染物如果要確定為是致癌污染物，那么就需要對致癌的可能性程度進行量化呈現(xiàn)。怎么呈現(xiàn)出來呢？目前參照的呈現(xiàn)數(shù)據(jù)，主要有世界衛(wèi)生組織簡明國際化學評估文件與環(huán)境衛(wèi)生準則美國環(huán)境保護署綜合風險信息系統(tǒng)、毒性物質(zhì)與疾病登記署最小風險濃度、美國環(huán)境保護署暫行毒性因子等。

3 暴露評估法分析

暴露評估法是通過人體對污染物接觸程度高地進行評估的一種方法，主要包括對接觸強度、頻率、時間等因素進行測量、估算、預測。該評估方法的主要操作環(huán)節(jié)如下：一是對人體接觸污染物的特定環(huán)境進行評估。一般地，人體容易在住宅小區(qū)、商業(yè)街區(qū)、休閑園區(qū)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)等區(qū)域接觸地下水污染物。住宅小區(qū)，由于是居民用水集中區(qū)，小區(qū)內(nèi)土地資源也非常緊張，所以導致接觸污染水源非常集中。商業(yè)街區(qū)，這些區(qū)域往往是人流量最大的區(qū)域，各種水源污染物暴露集中度、涉及面非常高。休閑園區(qū)，這些區(qū)域多為公園、海灘、浴場、草原、森蓮等，人體也很容易與污染水源接觸。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)，從事水稻種植、水產(chǎn)養(yǎng)殖、畜牧養(yǎng)殖等活動，直接接觸污染水源的時間長、接觸程度深，是非常容易受到地下水污染的區(qū)域。二是對與地下水關聯(lián)性因素進行評估。地下水一定是要憑借一定的環(huán)境介質(zhì)進行輸送接觸的，否則地下水污染物實現(xiàn)不了對人體的侵害。因此，必須對人體可能通過哪些環(huán)境介質(zhì)接觸到地下水污染物進行評估，比如土壤、空氣等，這些關聯(lián)性因素需要評估其介質(zhì)作用性高低。三是對接觸地下水污染物的主要人群要進行評估和界定。一般地，住宅小區(qū)的受污染人群，涵蓋了小區(qū)內(nèi)12歲以上的成年人和12歲以下的兒童；商業(yè)街區(qū)的受污染人群，多數(shù)為成年人，尤其是工業(yè)區(qū)內(nèi)的，基本都是成年人；休閑園區(qū)，受污染的人群多為園區(qū)的工作人員，游玩者也會有一定程度的被污染。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)的受污染人群，則為從事農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)者和從該區(qū)域流通出去的產(chǎn)品的消費者。四是對接觸污染物途徑進行評估。一般地，人體被污染物侵害，通過入口、入鼻、入皮膚等形式進行。入口侵害，一般是直接飲用受污染的地下水或者吃了用受污染地下水灌溉、養(yǎng)殖長大的農(nóng)副產(chǎn)品。入鼻侵害，一般是將受污染的地下水作為洗浴使用時，水中的有害物質(zhì)經(jīng)過汽化后進入鼻子。入皮膚侵害，一般是將受污染的地下水來洗澡或者擦洗物品，在洗浴或擦洗過程中經(jīng)過皮膚侵害人體。

4 風險表征評估法分析

風險表征評估法是基于人體被目標污染物侵害概率的一種評估方法。這是以上三種評估方法基本實施完畢后。進行的最后一個評估舉措。主要有以下兩方面的操作：一是對總體受污染風險進行評估。綜合地下水污染物被人體吸收各種途徑的可能性，得出人體受地下水污染物侵害的總體風險程度。二是對評估結論不確定進行充分估量。由于多數(shù)評估方法評估得出的結論是基于一定的條件和假設前提下形成的，必然對最終的風險評估結論會產(chǎn)生影響。這就需要對評估誤差進行充分評估，主要要圍繞調(diào)查收集樣本的情況、毒性反應情況、接觸途徑情況等進行全面評估，對有偏差的評估進行糾正。

5 小結

地下水污染風險的評估方法除了以上常見的四種之外，還有其讓一些尚在探索階段的評估方法。應用這些評估方法一定要遵循“綜合運用、因地制宜”的原則，也就是說這些評估方法是一環(huán)扣一環(huán)的方法體系，需要綜合應用，但也必須結合選定的評估區(qū)域環(huán)境實際以及評估的預定目標進行適當?shù)恼{(diào)整，以取得最大的評估效果。

參考文獻

[1]羅蘭.我國地下水污染現(xiàn)狀與防治對策研究[J].中國地質(zhì)大學學報（社會科學版），2008（02）.

[2]張麗君.地下水脆弱性和風險性評價研究進展綜述[J].水文地質(zhì)工程地，2006（06）.

第3篇：房屋風險評估范文

【關鍵詞】下挖地坪；臨塑荷載；塑性變形區(qū)；地基承載力；沉降差；應力

【Abstract】Above the base underside of the casing layer can significantly improve the bearing capacity of foundation， the digging of overburden， foundation bearing capacity decreased plastic deformation zone increase， the settlement increased. Dug to carry out alterations in the housing part of the region， will result in the local area deposition， resulting in differential settlement between the basis， the settlement difference between the structure of stress， more than the structure of adjustable range will cause damage to the building structure， affect the safety of buildings and to use. Therefore， the need for the next dig converted safety assessments， disposal， and to ensure building safety.

【Key words】The next dig Ping；Critical edge load；Plastic deformation zone；Bearing capacity of foundation；Differential settlement；Stress

當多層房屋是埋深小于5米的淺基礎時，下挖底層地坪（以下簡稱下挖）進行房屋改建，增加底層凈高，以滿足不同營業(yè)的需要；或做成夾層、地下室，增加室內(nèi)使用面積。這樣的改建，有時施工尚未結束，上部建筑結構就出現(xiàn)損壞，引發(fā)上、下層業(yè)主間的糾紛，因此有必要認識下挖改建的危害性，慎重決策是否改建、科學制定改建方案，以保證地基基礎、房屋結構的安全。

1. 覆土層的作用

基礎埋深D范圍內(nèi)的土稱為覆土層，明確它在地基基礎中的作用，理解地基破壞機理，才能認清下挖改建的危害。

1.1地基受力破壞過程。

土力學試驗表明，隨著外荷載的增加（圖1：曲線1），一般的地基變形分為三個階段。第一階段：線性變形階段，壓力與沉降基本成直線關系，引起地基中出現(xiàn)、但尚未出現(xiàn)塑性變形區(qū)的荷載稱為臨塑荷載（pcr）；第二階段：塑性變形階段，基礎邊緣局部范圍內(nèi)發(fā)生剪切破壞，出現(xiàn)塑性變形區(qū)（圖2）；第三階段：整體剪切破壞階段，塑性變形區(qū)發(fā)展、地基沉降增加、形成連續(xù)滑動面，基礎周邊隆起，地基破壞（圖3），此時的荷載稱極限荷載（Pu ）。這個過程中，地基應力變化與地基變形、破壞間的關系，是理解覆土層的作用，控制、處置下挖改建的理論基礎。

1.2覆土層能提高地基承載力。

覆土層對提高地基承載力有顯著的作用，其大小，受埋深、土質(zhì)等因素的影響。

滑動面應力分析。與中學物理中敘述的物體間摩擦力概念相似，滑動面（圖3）上存在一對方向相反的摩擦力，其大小與滑動面間的摩擦系數(shù)、以及其上受到的壓力有關，摩擦系數(shù)與土的抗剪強度指標粘聚力c、內(nèi)摩擦角φ有關；壓力與覆土層厚度D有關。將覆土層向下的力用均布荷載q=γD來表示，D越大q越大，滑動面上受到的正壓力越大、摩擦力也就越大?；诖耍绽实聽枺≒randtl）、賴斯特（Reissnre）指出，破壞圖式中，區(qū)域Ⅰ是主動朗肯（Rankine）區(qū)，它推擠放射形的普朗特爾（Prandtl）Ⅱ區(qū)，并向上推擠被動朗肯區(qū)Ⅲ區(qū)，可明顯看出q有抵抗Ⅲ區(qū)向上滑動的作用。

鑒于此，眾多土力學研究成果均考慮覆土層在提高地基抗剪強度中的作用，提出用大于1的深度系數(shù)對地基承載力進行修正。

我國《建筑地基基礎設計規(guī)范》（GB50007-2002）（以下簡稱《規(guī)范》），考慮到覆土層厚度的影響規(guī)定：當基礎的寬度大于3m，埋深大于最小埋深0.5m時，對按載荷實驗、公式計算并結合工程經(jīng)驗確定的地基承載力特征值fak 進行修正：

fa=fak+ηb γ（b-3） + ηd γm（D-0.5） （1）

修正后的 fa 是確定地基承載力f 的基礎數(shù)據(jù)。式中ηd為大于等于1的地基承載力埋深修正系數(shù)。當D>0.5 m時，fak 提高至 fa 。

由公式可見覆土層的厚度越大、地基承載力越高。

本文只討論覆土層厚度對抗剪強度的影響，為簡潔明了，對基底寬度、加荷速率、滑動線上覆土層厚度范圍內(nèi)的抗剪強度、覆土層與基礎及持力層間的摩擦力等因素不予討論。

1.3覆土層減小的危害。

覆土層減小地基承載力降低。按1.2節(jié)的討論，宏觀上看，隨著下挖深度增加D的減小，q減小、滑動面間的摩擦力減小，抗剪強度減?。粡膬?nèi)因上分析，滑動面上土單元體受到q形成的側(cè)限應力，隨著D的減小而減小，由土的實驗學知識可知，隨著側(cè)限應力減小，土單元體的抗剪強度減小，地基承載力相應減小，原設計值 f減小為f/。當D=0時，覆土層的作用完全喪失。

覆土層減小沉降量增加。在地基設計過程中，根據(jù)基底所受的應力（p）小于或等于地基承載力設計值（ f）的條件：

p= F+ADA f（2） 得基底寬度： A F f- D（3）

式中：F為上部結構的荷載設計值，AD 為基底范圍內(nèi)，基礎及回填土的平均重度，改建時，基礎臺階上的土同時會被挖去，會部分減小對地基的壓力，但相對于被挖去的、整個室內(nèi)面積上的土對地基的壓力，其數(shù)值較小，分析中忽略這部分影響。從公式（2）、（3）可以看出，下挖后承載力降低， f減小為f/ ，基底面積A不變，公式失去平衡 P>f/，基底下土單元體所受應力增加，壓縮量增加。相當于在地基荷載實驗中，土體所受的應力由pcr向pu發(fā)展，隨之塑性變形區(qū)深度增加，沉降量也隨之增加（圖2：曲線2）。

綜上所述，覆土層對提高地基承載力有較大作用，減小了覆土層、地基承載力降低，塑性變形區(qū)增加，沉降量增加。

2.下挖改建對建筑物的影響

下挖深度增加，危害性也隨之增加，嚴重時基礎及上部結構將會發(fā)生破壞。

2.1不同下挖深度的后果。

2.1.1下挖深度小于等于室內(nèi)外高差。通常室內(nèi)地坪高于室外地坪，地基承載力沒有考慮室內(nèi)高于室外部分的土對承載力的影響，下挖深度不超過室內(nèi)外高差，對地基承載力、上部結構沒有影響，很少出現(xiàn)糾紛。

2.1.2下挖深度小于等于基礎埋深D的情況：

（1）下挖深度≤0.5時m，由公式（1）可知，地基承載力不需修正，挖去后不會影響建筑物安全。只是地基的安全儲備能力有所降低。

（2）0.5 m

2.1.3下挖深度大于基礎埋深D的情況。以條形荷載為例，圖4、圖5分別系條基基底下，x方向應力σx及剪應力τxz 的等值線圖，σx、τxz 的最大值均出現(xiàn)于基底邊緣下，當下挖深度超出覆土層厚度D，進入σx、 τxz值均較大的區(qū)域，基底邊緣部分失去抵抗剪應力τxz 的能力，首先發(fā)生滑動、崩塌（圖6），地基承載力急劇降低，基底面積進一步縮小，惡性循環(huán)造成地基失效。這類改建是極其危險的狀態(tài)，必須十分警惕。

可見，不同程度地減小覆土層厚度或超出埋深下挖，地基承載力會不同程度地下降，將產(chǎn)生不同的后果。

2.2基礎及上部結構應力調(diào)整能力的討論。

有觀點認為：地基與基礎是一個整體，下挖發(fā)生在建筑物的局部區(qū)域，這個局部位置承載力發(fā)生變化，可以通過基礎整體的應力調(diào)整來加以平衡?，F(xiàn)就這一觀點，作一點分析。

2.2.1條形基礎應力調(diào)整。

墻下條形基礎的縱、橫墻含基礎下的梁，是按受壓進行設計的，局部區(qū)域下挖后，地基承載力下降，導致局部地基塑性變形區(qū)增加，局部沉降量S增加，基礎間沉降差增加。沉降差引起基礎、上部結構產(chǎn)生的附加應力，需要承重橫墻下的基礎及以上的結構逐層調(diào)整，基礎（圈）梁、上部結構雖有一定的調(diào)整能力，但這種調(diào)整能力有一定的限度；從結構力學觀點可知，當沉降差產(chǎn)生的附加應力，超出基礎、結構的允許應力，裂縫就不可避免地出現(xiàn)、直至失效。

這類基礎是民用建筑基礎的主體，下挖造成結構破壞的建筑也以此為主，應成為關注的重點。

2.2.2獨立基礎的應力調(diào)整。

獨立基礎局部區(qū)域的下挖，相鄰基礎間也會產(chǎn)生沉降差、產(chǎn)生附加應力，用結構力學的觀點分析，此類基礎無基礎梁連系、完全依賴上部結構進行應力調(diào)整，而上部結構的調(diào)整能力更弱，對沉降更敏感，更易產(chǎn)生裂縫，引起結構破壞。

這類基礎以底層為營業(yè)房的商住樓較多，且基底向二個方向擴散應力，淺層土體整體所受應力較大、下挖后承載力下降較多且快，加上使用環(huán)境具有不確定性（如：可能滲水的營業(yè)項目，滲水后軟化地基。），更要予以重視。

2.2.3井格基礎的應力調(diào)整。

設計柱下條形與十字形鋼筋砼基礎，通常采用反梁法和彈性地基梁法。

反梁法按基礎梁和地基土之間的反力呈直線分布進行計算。局部下挖地基承載力下降后，假設的前題不存在，內(nèi)力重分布、基礎彎矩圖發(fā)生變化，當受力筋所受拉應力超出原設計值、或受拉區(qū)超出原設計范圍后，基礎梁調(diào)整能力減弱直至破壞，基礎失效。

彈性地基梁法適用于壓縮性較高的軟土地基。按文克勒地基模型，以地基單位面積上所受的壓力p與該點的沉降量y成正比：p（x）=ky，為邊界條件，求出基礎梁上不同截面的彎矩和剪力值，作出彎矩圖和剪力圖，進行結構計算。同樣局部下挖、承載力變化，基床系數(shù)K變化，地基梁的內(nèi)力重分布、且因下挖地點的的不確定而無法預知、預防，地基梁也同樣具有失效的風險。

整體筏式基礎埋深較淺，有底板的限制，下挖地坪深度受限，一般不會出現(xiàn)問題。故不予討論。

總之，無論何種類型的基礎，其應力調(diào)整能力是有限度的。

2.3地基土固結問題。

使用時間較長的建筑物地基土固結，提高了地基的整體承載力，但局部下挖、地基整體和局部區(qū)域間同樣會出現(xiàn)承載力的差異，同樣會產(chǎn)生沉降差，超出一定限度，同樣會引起結構破壞，只不過固結時間的長短，確定其應力調(diào)整能力的強弱。

綜上所述，局部下挖后基礎間沉降差增加，需要基礎及上部結構調(diào)整。而它們的調(diào)整能力受材料、結構、強度富余系數(shù)等限制，一旦超過一定限度，則裂縫不可避免直至破壞。

3. 評估與控制

為保證建筑物的安全，需對確需進行下挖改建的建筑物進行安全評估與控制，選擇合理的改建方案。

3.1下挖后重新確定地基承載力。

本文所提出的方案，因限于篇幅，僅提出保證改建安全性的思路，具體的技術方案，可根據(jù)未挖與下挖區(qū)域間承載力差異大小，在規(guī)范、相關手冊、書籍中找到處理的辦法。

4. 結束語

下挖進行房屋改建，會對建筑物造成不同程度的損害。當確需改建時，根據(jù)下挖的深度、地基的土質(zhì)等情況，進行地基基礎的重新驗算，制定出保證建筑物安全的改造方案，同時職能部門要加強對建筑市場的稽查、監(jiān)管，加強對改建方案、改建圖紙的審核，保證結構安全，杜絕后患。

參考文獻

[1]《建筑地基基礎設計規(guī)范》（GB50007-2002）中華人民共和國國家標準 中國建筑工業(yè)出版社 2002.2.

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[4]《建筑工程事故分析及處理實例應用手冊》 范錫盛 王躍主編 中國建筑工業(yè)出版社1994.6.

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[6]《土力學及基礎工程》 陳希哲主編 中央廣播電視大學出版社 1995.10.

第4篇：房屋風險評估范文

關鍵詞 農(nóng)村集體土地；拆遷補償評估；房地產(chǎn)估價機構；風險；防范對策

中圖分類號 F293.3 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2014）06-0295-02

Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands

ZHAN Hai-bin

（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）

Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.

Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures

我國正處于城市化高速發(fā)展階段，城市市區(qū)范圍不斷擴大，越來越多的農(nóng)村集體土地被征用為國有建設用地項目，均面臨著拆遷補償評估。目前拆遷補償評估業(yè)務正成為許多房地產(chǎn)評估機構重要的業(yè)務來源與收入來源。但由于拆遷補償評估涉及到多方面利益關系人，存在著諸多利益博弈，國內(nèi)有些學者在這些方面已有相關研究[1-2]。房地產(chǎn)拆遷補償評估機構不僅面臨公司本身評估技術水平以及內(nèi)部評估人員業(yè)務水平不足所帶來的風險，同時也面臨著拆遷評估過程中受眾多利益關系人影響導致的評估結果不合理不公正所帶來的風險。該文主要分析農(nóng)村集體土地上房屋及附著物拆遷補償評估過程中估價機構如何規(guī)避面臨的風險。

1 拆遷補償評估中面臨的內(nèi)部風險

房地產(chǎn)估價機構在拆遷評估過程中面臨的內(nèi)部風險主要包括估價機構本身的估價技術水平不足和管理水平不足導致的內(nèi)部風險。

1.1 估價技術水平不足導致的內(nèi)部風險

房地產(chǎn)估價機構在拆遷補償評估過程中技術水平不足主要可以歸納為以下幾點：一是拆遷評估前的準備不足。主要包括物資準備與人員準備不足導致的技術水平問題。物資準備不足，例如評估前準備的測量器材的數(shù)量、類型以及其測量的準確精度是否達到相應拆遷評估測量要求，因此拆遷評估前應充分做好拆遷評估中需要的相關物資準備。二是拆遷評估程序的不規(guī)范。房地產(chǎn)估價機構在拆遷評估過程中必須遵照拆遷評估業(yè)務流程，拆遷評估程序不符合規(guī)范也會帶來一系列內(nèi)部風險。三是拆遷現(xiàn)場測量結果不準確。這是房地產(chǎn)估價機構在從事拆遷評估業(yè)務時最容易引起最終出具的估價結果不合理的內(nèi)部風險，并且最容易導致一系列的經(jīng)濟糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測量不準確；房屋結構確定不合理；附著物現(xiàn)場測量與清點不合理[3]；現(xiàn)場調(diào)查表填寫不規(guī)范、不清楚[4]。四是估價機構出具的拆遷評估結果不合理。由于拆遷評估業(yè)務量大，涉及到眾多的評估數(shù)據(jù)處理，因此房地產(chǎn)估價機構在進行內(nèi)業(yè)處理時，容易出現(xiàn)一些問題，包括：在向電腦中輸入數(shù)據(jù)出現(xiàn)的錯誤；評估確定的估價對象折遷補償價格不合理。

1.2 管理水平不足導致的內(nèi)部風險

房地產(chǎn)估價機構在經(jīng)營過程中必須完善公司管理制度，特別在房地產(chǎn)拆遷評估過程中風險防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產(chǎn)估價機構在拆遷評估過程中管理水平不足導致的風險主要由以下因素影響。一是拆遷評估業(yè)務人員的培訓管理問題[5]。二是拆遷評估過程中房地產(chǎn)估價機構估價人員的責任以及獎懲制度的落實問題。拆遷評估業(yè)務一般需要由眾多人員組成的估價業(yè)務隊伍進行，涉及人員多，跨越時間長，一些房地產(chǎn)估價機構由于缺乏完善的責任與獎懲制度，當最終拆遷補償估價結果報告出現(xiàn)問題時，最容易導致估價人員相互推脫責任的情況發(fā)生。

2 拆遷補償評估中面臨的外部風險

2.1 來源于委托方單位個別人員的外部風險

拆遷補償評估業(yè)務是房地產(chǎn)估價機構接受委托方的委托對待拆遷范圍內(nèi)的估價對象按照當?shù)夭疬w補償文件進行公正、客觀、合理的評估。委托方主要是拆遷所在地的當?shù)卣恍┞毮懿块T，房地產(chǎn)估價機構估價人員在拆遷評估業(yè)務過程中需要經(jīng)常與委托方相關人員加強交流與溝通。這一方面有利于估價人員更好地按照委托方的合理要求順利完成拆遷評估業(yè)務，但同時另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個別人員故意干涉房地產(chǎn)拆遷估價人員獨立、客觀、公正地進行估價活動，影響拆遷補償評估結果的客觀合理性。特別是對于工業(yè)廠房拆遷補償評估，由于涉及的補償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產(chǎn)權所有人在當?shù)匾话愣加休^廣泛的人脈關系，因此被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權所有人一般通過委托方的一些人員對估價機構的估價人員的估價活動進行干涉，達到提高拆遷補償金額的目的。

2.2 來源于拆遷補償評估中估價對象產(chǎn)權所有人的外部風險

房地產(chǎn)估價機構估價人員在拆遷評估業(yè)務中要直接面對拆遷評估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權所有人。在這過程中，估價人員要與待拆遷范圍內(nèi)的估價對象產(chǎn)權所有人就估價對象的狀況進行詢問了解，并且現(xiàn)場進行調(diào)查評估也需要估價對象產(chǎn)權人的積極配合。當然在這過程中估價對象產(chǎn)權所有人一般能積極配合估價人員完成拆遷評估業(yè)務，但同時可能面臨拆遷范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權人對估價人員正常估價活動的消極影響。特別是對于內(nèi)部風險控制措施不完善的房地產(chǎn)估價機構，其估價人員在拆遷評估過程中如果責任與獎懲制度具體落實不到位，就容易滋生房地產(chǎn)估價人員與估價對象產(chǎn)權所有人的利益勾結，影響拆遷補償結果的客觀合理性。

3 拆遷補償評估中估價機構風險防范對策

通過以上所述的房地產(chǎn)估價機構在拆遷評估過程中所面臨的內(nèi)部風險與外部風險分析，估價機構與估價人員在拆遷補償評估中如果不建立相應的風險防范措施，一旦風險真正產(chǎn)生，房地產(chǎn)估價機構與估價人員將面臨著高額的經(jīng)濟賠償，風險嚴重的可能導致估價人員面臨刑事處罰，這種情況在我國已有發(fā)生。

3.1 內(nèi)部風險防范措施

房地產(chǎn)評估機構對于拆遷補償評估業(yè)務面臨的內(nèi)部風險如上文所述，在此，主要從以下幾個方面闡述內(nèi)部風險防范措施。

3.1.1 加強對拆遷評估技術人員的培訓。首先，在拆遷評估人員現(xiàn)場調(diào)查前必須進行相關技能培訓，培訓內(nèi)容主要包括相關測量儀器的正確使用，這方面至關重要，因為目前我國許多集體土地上的房屋一般情況下都沒有房屋所有權證，因此拆遷評估時房屋面積需要估價人員現(xiàn)場測量，而房屋面積的準確性對評估結果的影響很大，也關系到被拆遷房屋所有人的合法權益，不能多評，亦不能少評；同時現(xiàn)場調(diào)查人員的培訓內(nèi)容還包括現(xiàn)場調(diào)查的正確流程、現(xiàn)場調(diào)查的內(nèi)容及調(diào)查表格的填寫規(guī)范及填寫時字跡清晰的要求等。其次，拆遷評估內(nèi)業(yè)處理人員的培訓，包括調(diào)查表格數(shù)據(jù)如何正確輸入電腦，輸入數(shù)據(jù)后輸入人員至少要對輸入的數(shù)據(jù)與相應的調(diào)查表核對1遍，在此基礎上由其他內(nèi)業(yè)處理人員進一步復核，在確定無誤的情況下安全保管好輸入的數(shù)據(jù)；出具估價結果報告人員的培訓，其內(nèi)容包括如何正確對估價對象合理定價及估價報告如何正確撰寫[6-7]。

3.1.2 估價機構對估價人員的責任與獎懲制度落實。拆遷補償評估業(yè)務一般需要多人共同完成外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評估人員各自的工作職責，實行獎勵與懲罰相結合的公司制度，具體包括以下措施：一是外業(yè)調(diào)查表格的填寫規(guī)范要求。外業(yè)調(diào)查人員一方面必須在調(diào)查表格上詳細規(guī)范地填寫調(diào)查對象的相關內(nèi)容，同時在外業(yè)調(diào)查表上填寫調(diào)查時間、調(diào)查人員以及填表人員等相關信息，為防止以后調(diào)查表格填寫內(nèi)容出現(xiàn)問題可以追溯相關外業(yè)調(diào)查人員的具體責任，防止外業(yè)調(diào)查表格不填寫相關調(diào)查人員時以后出現(xiàn)問題外業(yè)調(diào)查人員的相互推脫責任。二是內(nèi)業(yè)處理時相關人員責任明確劃分。這主要包括外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦錄入人員和撰寫、審核房地產(chǎn)估價報告的房地產(chǎn)估價人員的具體責任劃分。數(shù)據(jù)錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價報告的撰寫人員以及審核人員必須在估價報告轉(zhuǎn)運表上填寫相關估價人員姓名，特別在此強調(diào)，估價報告審核人員除了在估價人員估價報告撰寫好之后認真審核，還必須加強估價報告紙質(zhì)打印好之后的認真審核，確保估價報告估價結果的客觀合理[8-10]。

3.2 外部風險防范措施

房地產(chǎn)估價機構在從事拆遷補償評估時面臨的外部風險主要來自委托方以及拆遷估價對象產(chǎn)權人2個方面。首先分析來源于委托方的外部風險分析。目前在我國，拆遷評估機構主要接受拆遷評估對象所在地方政府職能部門的委托，因為拆遷評估所涉及房屋拆遷補償金額一般較大，委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價對象產(chǎn)權人的利益賄賂，為拆遷估價對象產(chǎn)權人爭取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預影響房地產(chǎn)拆遷評估機構的出具的評估結果，給房地產(chǎn)評估機構可能帶來嚴重風險。同時，拆遷估價對象的產(chǎn)權人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補償，通過對拆遷評估業(yè)務委托方的一些人員以及估價機構拆遷評估人員進行利益賄賂，這同樣也可能會對從事拆遷評估業(yè)務的房地產(chǎn)估價機構帶來災害性的風險。對于此類外部風險，房地產(chǎn)估價機構應在做好防范內(nèi)部風險的基礎上，對估價機構從事拆遷評估人員進行外部風險防范教育，特別是要制定嚴格的公司制度，如果由于估價機構內(nèi)部人員參與虛假拆遷補償評估現(xiàn)象發(fā)生，房地產(chǎn)估價機構要出臺具體嚴厲的懲罰制度，對這類不遵守房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德人員要剔除出估價行業(yè)，情節(jié)嚴重人員可能要進行刑事處罰。特別要強調(diào)，房地產(chǎn)估價機構在拆遷評估外部風險防范上，房地產(chǎn)估價機構的法定代表人及主要負責人一定要以身作則，在拆遷評估業(yè)務中堅持合法、公平、公正的評估原則，不能因為利益驅(qū)動而違背職業(yè)道德和觸犯法津[11-12]。

4 結語

由于我國目前正面臨著城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)估價機構承擔著大量的征地拆遷補償評估業(yè)務，公平、公正的拆遷補償評估結果對于地方政府推進拆遷項目順利完成以及對于社會的穩(wěn)定均起到至關重要的作用。因此，從事拆遷補償評估業(yè)務的房地產(chǎn)估價機構需要嚴格遵守房地產(chǎn)評估行業(yè)準則，清醒地認識到拆遷補償評估過程中其面臨的內(nèi)部與外部風險，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產(chǎn)估價機構本身以及整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

5 參考文獻

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第5篇：房屋風險評估范文

關鍵詞：社會穩(wěn)定；風險評估；問題分析

中圖分類號：D523 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-00-01

一、引言

隨著我國進入經(jīng)濟社會的轉(zhuǎn)型時期，許多社會問題、社會矛盾也隨之出現(xiàn)，如因土地征收、房屋拆遷等事件引發(fā)的群體性或暴力抗遷事件不斷激化著社會矛盾，嚴重影響著社會的穩(wěn)定。其中，引起社會矛盾激化的一個重要因素就是社會穩(wěn)定風險，對社會穩(wěn)定的風險評估必然引起了黨和政府的關注。自從黨的十六屆六中全會以來，為了加強和諧社會的建設在我國很多地區(qū)相繼出臺了關于社會穩(wěn)定風險評估的辦法。但是目前的社會穩(wěn)定風險評估在很多地區(qū)并沒有引起足夠的重視，在風險評估中仍然存在著很多問題，這不僅影響著評估工作的順利進行，而且影響著對社會穩(wěn)定風險的及時有效處理。因此，為了做好社會穩(wěn)定風險評估工作，我們有必要對評估中存在的問題及其后果進行探討。

二、社會穩(wěn)定風險評估中存在的主要問題及其后果

從廣義上來說，社會穩(wěn)定風險主要是指由于政治、經(jīng)濟、文化等子系統(tǒng)與社會系統(tǒng)的依賴關系，這三個子系統(tǒng)內(nèi)出現(xiàn)的任何風險都會對整個社會造成影響，導致社會動蕩和社會不安。

1.在指標設定上，沒有嚴格遵循社會穩(wěn)定風險評估視角。在目前的風險評估工作中并沒有嚴格按照社會穩(wěn)定風險評估的視角來設定相關指標，使得在很多情況下并不能對風險做出正確的評估。首先，我們都清楚風險存在著不確定性，是損失出現(xiàn)的可能性，與問題是截然不同的。但是目前很多評估指標的內(nèi)容評估的是問題，而非風險，對于風險評估與問題評估沒有進行嚴格的區(qū)分。其次，現(xiàn)行評估指標體系中的一些評估指標并不直接涉及社會穩(wěn)定風險，而是考慮到了項目的可行性。但是項目可行性的出發(fā)點更多的是基于社會經(jīng)濟而非社會穩(wěn)定。兩者并不嚴格的區(qū)分使得在很多問題上偏離了社會穩(wěn)定的軌道，將風險評估工作局限在了經(jīng)濟方面。

2.評估方法與程序作為合法化機制存在著局限性。目前的社會穩(wěn)定風險評估主要通過民意調(diào)查與聽證會兩種方式展開。這兩種評估方法可以使有關部門對自身的相關行政行為在特定地區(qū)的輿論反應進行一定程度的了解，而且對于暴力抗法事件和的發(fā)生也能起到防止作用，但這僅僅是在社會穩(wěn)定風險的現(xiàn)實性一面。民意調(diào)查與聽證會方法卻很難準確預測或預防社會穩(wěn)定風險的非現(xiàn)實一面，如網(wǎng)絡媒體的質(zhì)疑、不滿和批判等社會輿論及其對個人風險認知的影響等。目前社會穩(wěn)定風險評估方法與程序存在的局限性使得相關部門并不是總能收集到有效的信息，對于一些非現(xiàn)實性的社會輿論卻是沒有辦法進行及時、準確的預測和預防。

3.在社會穩(wěn)定風險評估的對象上，沒有區(qū)分事項與方案。社會穩(wěn)定風險評估要同時兼顧目標存在的風險和事項實施方案存在的風險。其中目標是由事項確定的，而達到目標的路徑卻是方案確定的，兩者有顯著的差別。一個事項能通過不止一種的方案來實施，不同方案存在著不同的風險。若是對事項與方案不進行區(qū)分，就會容易根據(jù)一個方案的風險評估而對整個事項進行否定。這有可能會引起評估的簡單化結論，或是因為修改評估方案而不得不進行低效率的反復評估。

4.社會穩(wěn)定風險評估的內(nèi)容存在著局限性。首先我國還缺乏相關的涉及公民重大利益的行政程序法律，使得一些行政程序、法律權威缺失，阻礙著合法性評估的進行，一些關鍵性的制度需要建立。其次，合理性評估工作仍然存在著困難，對與民眾有關的切身利益很難進行順利地評估。合理性評估在農(nóng)村和城市地區(qū)的進行都存在著阻礙，例如對被征收土地后的農(nóng)民的基本生存如何進行保障，對房屋拆遷后的居民如何進行補償，體制本身的局限性阻礙了這些問題的解決。

5.社會穩(wěn)定風險評估的主體存在信息局限性。目前地方政府的信息負擔能力的局限性使得風險評估主體對于社會不穩(wěn)定的準確信息很難進行獲取。首先，評估主體自己評自己時的獨立性不足，在評估時很容易把自己的傾向性意見參與進去，在評估過程中很難盡可能運用現(xiàn)代科技手段，最后易得出有利于自己的結論。其次，在實際的評估工作中很少就涉及到人們的主觀意愿和主張的客觀線索提出要求，導致得出的結果主觀性過強。第三，進行社會穩(wěn)定風險評估需要用相對精確的語言來描述和分析，但是目前的評估中很多時候?qū)τ谠u估事項的規(guī)定和政府之外的主體的參與表述比較模糊，而且評估的具體指標可操作性不強。

三、完善社會穩(wěn)定風險評估的建議

首先，要建立完善的社會穩(wěn)定風險評估機構，有專門的組織和人員來負責，還要有一些專家?guī)斓戎悄覉F。在進行評估工作時，要切實明確職責，將責任落實到每一個工作人員身上，激發(fā)員工的工作積極性。其次，在進行評估時要積極主動地使用先進評估技術，認真做好數(shù)據(jù)收集、指標修正和評估報告等工作，形成科學完備的評估程序。此外還要建立長效機制，形成科學可行的評估體系。第三，要使社會穩(wěn)定風險評估工作有堅實的社會基礎和良好的社會氛圍?？梢詫@項工作進行宣傳，使民眾正確認識到風險評估的重要性。還要鼓勵民眾積極參與評估工作，讓其認識到這項工作攸關自身利益的。此外，要充分考慮各方相關利益主體尤其是弱勢群體的切身利益，盡最大可能維護人民的根本利益。

四、結束語

總之，社會穩(wěn)定風險評估對于社會的穩(wěn)定有著重要的作用。目前風險評估的對象、主體、內(nèi)容、指標及方法等方面仍然存在著問題，影響著問題和風險的有效、及時解決。因此，我們要采取一定的措施切實加強社會穩(wěn)定的風險評估工作，促進社會的穩(wěn)定與和諧。

參考文獻：

[1]張振生.關于重大項目社會穩(wěn)定風險分析評估中的幾個問題[J].中國工程咨詢，2011（09）：17-18.

第6篇：房屋風險評估范文

【關鍵詞】既有公共建筑；評估時點；安全性風險

任何一個建筑都要經(jīng)歷前期建設和使用維護兩個階段，其中使用維護階段跨越時間較長，也最容易出現(xiàn)各種各樣的問題。對于公共建筑來說，使用階段跨度時間更長，出現(xiàn)問題后對社會影響更大，理應是安全性風險的重點評估時段。但是目前我國針對既有公共建筑的風險評估沒有詳細完整的規(guī)定，只是針對比較容易出現(xiàn)問題的事件約定了評估的機構和內(nèi)容。此外雖然有規(guī)定要對危房進行鑒定，但卻要先由房屋所有權人或使用人提出申請之后方能進行鑒定，并沒有涉及房屋強制性定期檢測的問題1。相關部門無法律依據(jù)來對既有公共建筑整體進行強制性的周期安全評估，也無法強制要求對存在安全隱患的公共建筑進行整修。所以，針對既有公共建筑研究其安全風險評估問題勢在必行。本文從三個方面詳細研究了我國既有公共建筑安全風險評估的評估時點設置問題。

1 國外建筑物風險評估時點情況分析

在眾多的國外建筑物管理相關的法律文獻和相關研究資料中，真正涉及風險評估時點的內(nèi)容并不多，而且由于執(zhí)法力度、氣候、地理因素等方面的不同，對我國的借鑒意義不大。相關研究中只有新加坡和日本在這方面有較為明確的規(guī)定，此外還有德國的行業(yè)約定俗成值得參考。

1.1 新加坡

新加坡是一個法制性較強的國家，其《建筑管理法》中就明確規(guī)定除臨時建筑物和獨立和半獨立住宅外，建筑物在投入正式使用后，政府仍然要定期進行檢查，對住宅項目規(guī)定每十年檢查一次，對非住宅項目每五年檢查一次，以確保其能安全使用。這是國外相關資料中對建筑物使用階段風險評估時點較為明確的規(guī)定。但該規(guī)定主要針對的是建筑結構安全，并不包括建筑內(nèi)部人員活動的安全性，因此該時點設定的并不全面。

1.2 日本

由于日本屬于地震頻發(fā)國家，所以日本在建筑物抗震方面有比較嚴格的規(guī)定2，對一定規(guī)模的劇場、影院、超市、醫(yī)院、學校、體育館、美術館和賓館等公共建筑還要進行定期檢查：在建筑竣工后第5年、第10年及之后每10年，對建筑進行一次全面檢查，該項定期檢測時點可作為建筑物使用階段風險評估時點設置的重要參考依據(jù)。此外日本對住宅類建筑還制定了詳細的檢查年限和修繕周期3：房屋結構三年檢查一次（包括基礎、地國梁、墻柱、梁板、樓梯等）；房屋設備每年一次；外落水設施三年一次。雖說住宅類建筑不能代表全部的建筑物，但該修繕周期還是可以作為建筑物使用階段安全評估的參考時點。

1.3 德國

雖然德國相關法律法規(guī)中沒有關于建筑物使用階段風險評估的具體時點規(guī)定，但卻有一個約定俗成的行業(yè)規(guī)定――在建筑物即將到達使用年限時，原設計單位有義務向該建筑物的現(xiàn)有者提供延續(xù)使用或更改用途的設計建議及需要進行安全評估的部位。即由設計單位發(fā)出提醒及相關建議，由業(yè)主進行該項工作。由此可知，在德國，由于其質(zhì)量較好，建筑物在設計壽命期結束后是可以繼續(xù)使用的，但其內(nèi)部的各個部分都將進入到一個質(zhì)量無法保證的階段，因此如果想繼續(xù)使用，則應在設計壽命期結束時進行全面的安全評估。

2 安全事故的統(tǒng)計資料推斷

對既有公共建筑發(fā)生的安全事故進行分析、總結和推斷，可以得出既有公共建筑風險評估時點的應設時段。

2.1 從使用原因?qū)е率鹿释茢?/p>

從目前統(tǒng)計的資料來看，既有公共建筑因使用和維護原因?qū)е碌陌踩|(zhì)量事故并不在少數(shù)，表2-1詳細列舉了導致安全質(zhì)量事故的具體原因和所占比例。

表2-1 既有公共建筑安全事故原因分析

事故原因類型 事故原因 頻率（%）

維護管理不善 未建立清灰制度（減輕屋面荷載） 16.7

未設計和考證便注膠治漏

疏水縫堵塞

下水管堵塞致使水壓升高

線路老化

拆除不當

使用不當 隨意改變結構用途 23.3

長期無人使用

二次裝修不當

天燃氣管道泄露

超荷載使用

地下水位變化 過量抽取地下水 6.7

長期不定時的濫灌水

違反安全操作規(guī)程 電梯違章操作 23.3

年久失修 超壽命使用 3.3

漸發(fā)型因素 鋼筋銹蝕 26.7

水土流失

久雨后貼面磚吸水飽和

無排水溝，水滲透嚴重

下水管破碎，生活污水浸入素填土地基

大量污水滲入地基土

氣候?qū)е聝鋈诮惶娲螖?shù)增加

地基長期浸泡

從上述統(tǒng)計分析中可以看出，漸發(fā)型因素和使用不當及維護管理不當是造成既有公共建筑安全事故的主因，其中涉及到裝飾材料的一般發(fā)生在使用2~5年內(nèi)，因此該時段中應設立一個安全風險評估時點。涉及到管道材料的一般發(fā)生在使用2年內(nèi)，因此在裝飾材料設置時點之前還應設置一個安全風險評估時點。涉及到鋼筋銹蝕的一般發(fā)生在使用8~10年內(nèi)，一旦鋼筋銹蝕就容易出現(xiàn)較大的安全事故，因此在該時段也應設立一個安全風險評估時點。

此外關于超壽命期使用造成的安全事故也有涉及：重慶一使用100多年土木結構的老房子突然倒塌，在倒塌前老屋便已年久失修存在危情。老屋原本是作為圖書館興建的，其設計壽命大大低于實際使用年限，當其設計壽命期到達后并沒有進行任何評估和鑒定便繼續(xù)使用，最終造成倒塌事故。通過該事故我們可以看出，在到達使用年限時，為了確定能否繼續(xù)使用該建筑，需要對建筑物進行全面的評估，以保證安全。

2.2 從事故發(fā)生時間推斷

既有公共建筑風險評估的評估時點還可以從事故的多發(fā)時段來推斷。表2-2中列舉了安全質(zhì)量事故的多發(fā)時段及其所出現(xiàn)的頻率。

表2-2 在使用階段發(fā)生安全事故的事故發(fā)生時段分析

事故發(fā)生時間 2年以內(nèi) 2~5年 5~10年 10年以上

頻率（%） 因使用原因造成的安全事故 34.6 23.1 19.2 23.1

從表2-2中可以看出，使用2年內(nèi)是所有安全事故的多發(fā)時段，該時段離建筑物的設計使用年限結束期相距太遠，故在該時段應設置一個風險評估時點，以保證建筑能安全使用，完成其使用價值；使用2~5年和使用10年以上也是事故頻發(fā)的時段，因此這兩個時段也應分別設置評估時點對建筑進行安全性風險評估；使用5~10年是事故發(fā)生頻率最低的時段，原本作為評估時點的參考時段價值不大，但因使用原因?qū)е碌陌踩鹿试谠摃r段發(fā)生的頻率將近20%，也是一個不可忽略的比例，所以該時段還是具有一定的參考價值，設置一個風險評估時點是比較妥當?shù)淖龇ā?/p>

3 使用階段結構疲勞及損傷研究 建筑物在建成使用后，隨著時間的推移，其各部分結構不可避免的會產(chǎn)生疲勞及磨損，一旦這種疲勞和磨損達到一個“臨界點”，結構便會產(chǎn)生裂縫、滲漏、剝蝕等問題，給整個建筑物的安全穩(wěn)定帶來隱患，影響繼續(xù)使用。因此有必要針對結構疲勞和損壞的“臨界點”進行分析，從而找出應該設置安全風險評估的時點，進行定期檢測和周期性維修，能夠預防病害和破損的發(fā)生、發(fā)展，保持設備技術良好，安全適用，延長建筑的使用壽命。

3.1 我國建筑物保修期 通過我國目前對建筑物保修期的規(guī)定可以看出當前各個部分結構的正常使用年限，從中可以間接得出結構的疲勞及損壞“臨界點”。

我國規(guī)定，建設工程在正常使用條件下的最低保修期限4：基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年；供熱與供冷系統(tǒng)，為 2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為 2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

3.2 我國既有公共建筑結構耐久性分析 由于混凝土自身耐久性差等原因，許多建筑建成后幾年就出現(xiàn)鋼筋銹蝕、混凝土開裂等現(xiàn)象，其他部分也常常由于材料的耐久性差而出現(xiàn)問題，因此應對結構的耐久性進行分析，找出耐久性失效的時段。

3.2.1 混凝土耐久性 我國多數(shù)既有公共建筑采用鋼筋混凝土結構，因此混凝土的耐久性直接關系到整個建筑物的正常使用。鋼筋混凝土結構一直被認為是一種非常耐久性的結構形式，然而，大量的鋼筋混凝土結構由于各種各樣的原因而提前失效，達不到預定的服役年限。這其中大部分是由于結構的耐久性不足導致的。特別是沿海及近海地區(qū)的混凝土結構，由于海洋環(huán)境對混凝土的腐蝕，尤其是鋼筋的銹蝕而造成結構的早期損壞，喪失了結構的耐久性能。耐久性失效是導致混凝土結構在正常使用狀態(tài)下失效的最主要原因。 混凝土耐久性失效多見的是混凝土碳化、鋼筋銹蝕等。

（1）混凝土碳化5 混凝土的病害主要有裂縫、滲漏、剝蝕三種，其中影響安全和使用的最大病害是裂縫。而混凝土出現(xiàn)裂縫則主要是由于混凝土碳化導致的，故在實際使用過程中，混凝土結構達到使用壽命的標志一般認為是混凝土碳化到鋼筋表面或鋼筋銹蝕后構件出現(xiàn)順筋裂縫。

影響混凝土碳化的因素包括環(huán)境因素和混凝土材料本身的因素：混凝土密實度越大，碳化速度越慢；二氧化碳濃度越大碳化速度越快；環(huán)境溫度越高，碳化速度越快；環(huán)境相對濕度在50～70％時，碳化速度最快。這些因素可以從時間中體現(xiàn)出來，基于Fick第一擴散定律的碳化模型認為混凝土的碳化深度D與碳化時間t的關系式為：

D=α*t1/2 （3-1）

式中，a為碳化速度系數(shù)；D為混凝土碳化深度（mm）；t為測定D的碳化時間（年）。

由現(xiàn)有資料可以看出，建筑物使用10年其結構碳化深度一般是15~20mm，使用20年的為20~23mm，使用30年的大約在25mm左右。但值得注意的是，環(huán)境條件的變化也會造成碳化深度不同。我國環(huán)境正在不斷惡化，目前酸雨面積已超過國土的30%，酸雨會導致混凝土碳化加?。ㄋ嵊曛泻休^多的酸性物質(zhì)，雨水直接與混凝土中的Ca(OH)2作用，使混凝土碳化速度加快），我國目前關于混凝土保護層厚度規(guī)定中最薄的僅有15mm（一類環(huán)境、C25~C45、板、墻、殼），根據(jù)上述資料所表明的碳化深度有必要在使用10年進行一次安全性風險評估。除此之外，由于外在環(huán)境的影響，在進行該評估之前也應適當增加一個評估時點。

（2）鋼筋銹蝕及混凝土腐蝕6 大量工程實踐證明，在鋼筋混凝土結構中，鋼筋的銹蝕是影響服役結構耐久性的主要因素。在有水、二氧化碳的環(huán)境下，混凝土中埋置鋼筋表面的鈍化膜被逐漸破壞，鋼筋就會發(fā)生銹蝕，并且隨著銹蝕的加劇，將導致混凝土保護層開裂，鋼筋與混凝土之間的粘結力破壞，鋼筋受力截面減少，結構強度降低等一系列不良后果，從而導致結構耐久性的降低?；炷林袖摻钿P蝕過程可分為以下幾個階段（見圖3-1）：

圖3-1 混凝土中鋼筋腐蝕過程示意圖

從圖3-1中可以看出，t0> t1> t2> t3。即當混凝土表面出現(xiàn)破壞現(xiàn)象后，很快結構便需要進行全面大修，因此，鋼筋銹蝕引起混凝土順筋開裂的臨界時間點是一個安全評估的關鍵時點（t0+ t1）。上面已經(jīng)討論了碳化時間，在此基礎上考慮氯鹽污染可以得出t0大大低于碳化時間，又根據(jù)現(xiàn)有資料可以看出，t1大約為t0時間的一半，t0+ t1基本可以定在使用10年。

3.2.2 其他材料結構耐久性 其他材料結構主要包括裝飾工程和水電管道工程，該結構部分對建筑整體穩(wěn)定性影響沒有混凝土結構大，但因其與既有公共建筑中人員活動安全密切相關，因此，該部分耐久性也是使用階段安全性風險評估時點需要研究的部分。

對于防水材料來說，其老化期根據(jù)使用材料的不同約為8~15年。雖說很多建筑物防水耐久性最低為10年，但因為目前在防水工程中普遍存在的施工不過關和材料質(zhì)量不合格等原因，實際上防水材料普遍在5年內(nèi)便出現(xiàn)老化現(xiàn)象，尤其是中小學的校舍，往往使用不到3年，防水材料就需要重新進行鋪設或加蓋。對于內(nèi)墻面、地面裝飾來說，由于既有公共建筑中人員流動性較大，使用頻率較高，其老化要比防水材料早，如：墻面、頂棚抹灰層脫落多發(fā)于使用3年；地面空鼓開裂、大面積起砂多發(fā)于2年；門窗翹裂、五金件損壞也多發(fā)于2年7。對于外墻面磚尤其是許多大型公共建擁有的玻璃幕墻來說，其發(fā)生脫落的時間大約為使用5年。既有公共建筑的管道和供熱供冷系統(tǒng)較多、使用也較頻繁，故此其結構老化的速度也較快，大約在使用2~3年。

4 結論 從上述分析中可以看出，文中第一節(jié)通過對國外資料的分析中可以看出，值得我國借鑒的評估時點為使用5年、使用10年及之后每10年、設計壽命結束；第二節(jié)通過兩個不同的角度對現(xiàn)有的安全事故進行統(tǒng)計分析，得出評估時點的建議時段為使用2年內(nèi)、使用2~5年、使用8~10年、達到設計使用年限。第三節(jié)羅列了我國的保修期、相關需要進行質(zhì)量檢測時點的法規(guī)，還對結構的耐久性進行了分析，得出結構的疲勞及損傷“臨界點”為：2年、5年、10年。

綜合上述三方面的考慮，針對我國既有公共建筑安全風險評估時點設置問題，本文通過上述研究給出以下建議。建議設置在：使用2年，使用5年，使用10年及之后的每10年，設計使用期結束后每年。具體見圖4-1。 值得注意的是，既有公共建筑在其較長的使用維護期內(nèi)，發(fā)生對建筑物使用安全產(chǎn)生較大影響事件的可能性較大，故還應對這些偶發(fā)事件（地震、恐怖襲擊、非常規(guī)性暴雨、使用功能改變等）進行研究，分析其給建筑物帶來的安全性風險，進一步確定既有公共建筑的特殊評估時點。

圖4-1 既有公共建筑安全性風險評估時點

參考文獻：

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[2] 肖元真,葉松青 發(fā)達國家抗震救災的有效方法及啟示[J] 鹽城師范學院學報.

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[6]《混凝土結構耐久性》.

[7] 《土建工程結構的安全性與耐久性的探討》.

第7篇：房屋風險評估范文

建筑施工企業(yè)內(nèi)部控制是促進行業(yè)發(fā)展非常有必要的措施，對于我國建筑行業(yè)的合法化非常有幫助，建立合理的內(nèi)部控制制度能夠起到積極的監(jiān)督作用。但是由于目前我國家內(nèi)部控制制度不完善以及實施起來困難比較大，因此目前還有很多問題需要解決，而根據(jù)建筑行業(yè)的特征進行，結合內(nèi)部控制制度，并有效的實施，才能達到內(nèi)部控制的效果。

二、建筑企業(yè)加強內(nèi)部控制的原因

建筑企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品主要是房屋、道路、橋梁等建筑物和大型設備的安裝等，具有不可移動性和使用年限較長的特點。在這個過程中，人員、機構和施工設備都會隨著工程項目在不同的地區(qū)和行業(yè)內(nèi)流動。由于建筑企業(yè)的工程項目經(jīng)常在空間上發(fā)生變化，項目部作為項目的獨立管理機構會隨著新項目的開建而誕生。項目竣工后，相應的項目部會撤銷，等到新項目一開始再重新組建新的項目部。國家將房地產(chǎn)領域作為重要的宏觀調(diào)控對象，建筑企業(yè)難免受到這種宏觀調(diào)控的影響，加大了該行業(yè)的政治風險。同時，建筑企業(yè)多是戶外作業(yè)，容易受到地震、洪水和颶風等自然災害的破壞，給企業(yè)帶來不可避免的損失。另外，如果建筑施工損害到當?shù)厝罕姷睦?，還會受到當?shù)厝罕娮璧K施工的現(xiàn)象，輕者延緩項目的進度，重者使項目的施工終止。

三、建筑企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問題

（一）招標時不夠理性，為后續(xù)的內(nèi)部控制埋下隱患

隨著建筑行業(yè)競爭的加劇，很多建筑企業(yè)不顧后期的成本費用，在進行投標時刻意壓低價格，導致中標價格較低。一如果企業(yè)高質(zhì)量地完成項目，那么企業(yè)肯定會損失巨大；如果企業(yè)為了盈利而不顧施工質(zhì)量，那么就會通過各種不合規(guī)的手段逃脫內(nèi)部控制的限制。無論哪種做法都是內(nèi)部控制所不允許的，可謂是搬起石頭砸自己的腳。

（二）缺乏完整的風險評估體系，沒有建立良好的風險預警機制

通過前面對建筑企業(yè)的行業(yè)特征進行分析可以發(fā)現(xiàn)，建筑企業(yè)面臨的法律風險、市場風險、經(jīng)濟風險和技術風險等比一般的企業(yè)要大得多，而且一旦發(fā)生風險，就會造成非常嚴重的損失。如果建筑企業(yè)在進行項目施工之前沒有對作業(yè)難度、環(huán)境復雜性進行充分的分析，沒有找出導致?lián)p失最為嚴重的風險因素并運用風險預警機制，將可能導致嚴重損失。建筑企業(yè)由于缺乏完整的風險評估體系和風險預警機制，非常容易導致風險的發(fā)生。

四、加強建筑企業(yè)內(nèi)部控制的對策建議

（一）樹立內(nèi)部控制的觀念，增強企業(yè)成員對內(nèi)部控制的認識和肯定

內(nèi)部控制在企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)推行需要企業(yè)成員的一致認可和共同努力。建筑企業(yè)的領導層首先應該樹立內(nèi)部控制的觀念，認識到內(nèi)部控制在保證項目順利實施方面的作用，并且以身作則，根據(jù)內(nèi)部控制的原則踐行內(nèi)部控制制度。同時，還應該在整個企業(yè)進行內(nèi)部控制的宣傳活動，加強對內(nèi)部控制關鍵環(huán)節(jié)責任人的教育和培訓，讓他們不僅認識到內(nèi)部控制的重要性，還要加強他們的內(nèi)部控制執(zhí)行力，充分發(fā)揮相互監(jiān)督、相互制約的作用，提高員工的工作積極性。另外，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動由一個個項目組成，項目負責人應該作為內(nèi)部控制的主要負責人，對項目內(nèi)部控制的流程設計、人員分工和具體實施進行指導和監(jiān)督。

（二）建立健全風險評估體系，加強風險管理

風險評估是風險管理的重要環(huán)節(jié)，只有風險評估合理、科學，才能為風險管理指明方向。建筑企業(yè)應該成立專門的風險管理團隊，對項目的風險進行分析，識別出可能對項目造成嚴重損失的風險因素并對這些風險因素可能帶來損失的程度進行測算，以此建立風險數(shù)據(jù)庫，對重大風險和一般風險進行區(qū)分。建立風險預警機制，將風險因素分為紅區(qū)、黃區(qū)、綠區(qū)三個等級，其中紅區(qū)的風險因素最值得引起重視，需要最先采取策略防止這些風險的發(fā)生；黃區(qū)的風險因素其次重要，也應采取策略規(guī)避；綠區(qū)的風險因素產(chǎn)生的損失最少，可以忽略。風險評估和風險預警機制為風險管理指明了方向，有助于全面風險內(nèi)控管理的開展。

（三）建立良好的信息溝通機制，為內(nèi)部控制提供全面的信息

建筑企業(yè)面臨重大事故前，如橋梁、房屋的倒塌，都會有明顯的跡象，如地面裂縫、墻面傾斜。如果施工負責人能夠高度重視，及時向上級匯報并請示解決的方法，就可以使本來可能會發(fā)生的事故得以避免。另外，如果各個部門之間能夠進行有效的溝通，也能提高工作的效率，為內(nèi)部控制提供充足的信息。

第8篇：房屋風險評估范文

【關鍵詞】風險管理 案例分析 風險評估 風險數(shù)據(jù)庫

T石油勘探公司是以石油勘探業(yè)務為主體，集物探主業(yè)、多元開發(fā)、公共事業(yè)為一體的跨國經(jīng)營企業(yè)。截至2010年9月30日，T公司擁有5個事業(yè)部、3個經(jīng)理部、1個研究院和5個支持中心。其勘探技術在國內(nèi)同類型企業(yè)中處于一流水平，有10多項技術獲得國家專利授權，研究院每年承擔多項國家研究項目。通過對T石油勘探公司風險管理經(jīng)驗的總結，并參照國外成功實施風險管理的因素，探討借鑒其成功經(jīng)驗來改善目前風險管理的薄弱環(huán)節(jié)，進一步做好風險管理，進而提高企業(yè)的管理水平。

一、風險評估

企業(yè)風險評估，是對所收集的風險管理初始信息和企業(yè)各項業(yè)務管理及其重要業(yè)務流程進行的風險評估，具體包括風險識別、風險分析和風險評價3個步驟，其目的在于查找和描述企業(yè)風險，評價所識別出的各種風險對企業(yè)實現(xiàn)目標的影響程度和風險價值，給出風險控制的優(yōu)先次序等。

（一）風險識別

風險識別是進行有效風險管理的基礎和關鍵，風險管理第一步，就是要對企業(yè)面臨的各種風險進行識別，將風險分門別類并追溯導致風險產(chǎn)生的各種因素。由于企業(yè)面臨風險的多種多樣，企業(yè)不能窮盡所有風險，而且風險識別在很大程度上是一種主觀判斷。所以，為使重要的風險不被遺漏，并將“識別風險”降至最低，需要采用適當?shù)姆椒?，在識別風險時，實際工作中常用的方法主要有：訪談法、問卷調(diào)查、制度流程梳理和案例梳理等。

石油資源的勘探開發(fā)包含著極大的風險性，它的主要特點是經(jīng)常在對很多復雜情況沒有確切掌握前就要進行投資決策。由于石油勘探開發(fā)需要的最初投資起點高，而且往往是巨額的，再加上勘探開發(fā)過程經(jīng)歷的時間往往長達幾年甚至更長，期間存在很多的不確定性和風險因素，所以油氣勘探具有高投入、高風險的特點。而隨著我國在油氣勘探開發(fā)領域上海外市場的不斷開拓，各公司在爭取最大利益的同時所面臨的風險也不斷加大。與其他行業(yè)相比，所面臨的風險類型除政治風險、法律風險、經(jīng)營風險外，由于勘探的特殊性，公司的風險也與一般公司具有不同之處：

1.技術風險

技術是公司的核心競爭力、是公司的靈魂，由于技術失誤對前期工程導致的判斷錯誤會對后期工程施工形成不利，最終會影響工程質(zhì)量，甚至對公司的形象造成影響， 毀壞公司聲譽。為應對技術風險，T公司一直不斷努力增強研發(fā)能力、提高公司的技術水平，具有領先于同行業(yè)的先進技術，同樣也能給企業(yè)帶來發(fā)展機會。在技術革新方面，T石油勘探公司將石油勘探技術應用于煤層氣勘探，開拓勘探業(yè)務領域。在環(huán)保方面，采用新技術把二氧化碳輸入地底層儲存，在需要的時候又從底層抽出，從而達到循環(huán)使用的效果。T石油勘探公司在石油勘探技術方面的領先地位給公司帶來了良好的發(fā)展機遇。

2.工農(nóng)風險

勘探項目可能會占用當?shù)鼐用竦母?、房屋及其他財產(chǎn)，涉及到對居民的補償。除了遵照國家《石油地震勘探損害補償規(guī)定》、參考公司關于《工農(nóng)補償工作管理暫行辦法》外，在實際的工作中更多需要與當?shù)卣途用襁M行溝通協(xié)商。因此在前期的市場調(diào)研時，需要詳細訪談當?shù)仫L俗習慣、多與當?shù)鼐用襁M行溝通，充分關注這方面的風險，盡可能地在項目開始前達到消除風險的目的。

（二）風險分析和評價

對企業(yè)面臨的風險進行有效識別后，采用定性和定量相結合的方法，對各種風險發(fā)生的可能性及其對公司運營造成威脅的大小進行衡量和評估。按重要性、嚴重性或者對企業(yè)影響的大小，對風險進行排序，形成企業(yè)風險評估報告為風險控制決策提供科學依據(jù)。

風險分析和評價后可以根據(jù)風險發(fā)生可能性的大小、對企業(yè)影響程度的高低，將風險由高到低分為A、B、C、D 4個等級，用既定的標準對風險水平“評級”或“打分”。

（三）形成風險評估報告

風險評估報告是對風險識別和風險評估工作的總結和歸納，應該運用通用風險語言、合理的評估方法，為企業(yè)全面風險管理提供一個整體的參照，是企業(yè)以前經(jīng)驗的積累，可以為企業(yè)在面臨相同風險時提供參考。風險評估報告應盡可能地涵蓋企業(yè)面臨的所有風險類別、風險事件和損失程度并指出問題的所在，在為企業(yè)管理決策提供依據(jù)的同時，也讓員工對自己面臨的風險有整體的了解，讓他們更加直觀地了解到自己處在企業(yè)風險的哪個環(huán)節(jié)，從而有利于他們更加積極的參與到風險管理中來。風險評估報告的另一個目的，是希望通過定期的風險辨識、分析、評價等檢測手段，對企業(yè)已經(jīng)存在的各類風險，尤其是重大風險做到早發(fā)現(xiàn)、早化解。

二、風險應對策略和風險數(shù)據(jù)庫

（一）風險應對策略

管理層可針對已評估的關鍵性風險做出回應，可選的應對風險策略有風險降低、風險消除、風險轉(zhuǎn)移和風險保留。管理層可以選擇一個或多個策略結合使用。

風險降低的應對策略，亦稱作風險緩解。不同的情況適用不同的風險降低方法。常用的一種形式是風險分散，即通過分散的形式來降低風險，比如在多種股票而非單一股票上投資，不把雞蛋放在一個籃子里。

風險消除，就是避險，是為了免除風險的威脅，采取試圖使損失發(fā)生概率等于零的風險應對策略，也就是不進行會給企業(yè)帶來風險的活動。例如不承接未來風險過大的項目。

風險轉(zhuǎn)移，采用風險轉(zhuǎn)移的目的是將風險轉(zhuǎn)移給另一家企業(yè)、公司或機構。合同及財務協(xié)議是轉(zhuǎn)移風險的主要方式。轉(zhuǎn)移風險并不會降低其可能的嚴重程度，只是從一方移除后轉(zhuǎn)移給另一方。如尋求投資伙伴共同分擔風險，通過企業(yè)保險使風險轉(zhuǎn)移，建立工程保險和擔保制度、實施總承包與分包、設立風險基金等。

風險保留包括風險接受、風險吸收和風險容忍。采取風險保留的策略，或者是因為這是比較經(jīng)濟的策略，或者是因為沒有其他備選方案（比如降低、消除或轉(zhuǎn)移）。

值得注意的是針對同一項風險可能采用不同的應對策略，例如同樣是工農(nóng)風險，可能根據(jù)與當?shù)卣途用駵贤ǖ那闆r采用風險保留（接受該項風險）、風險消除（不承接該項目）或是其他應對策略。應對策略運用正確與否取決于項目組對風險的了解、項目經(jīng)驗的積累等，因而更能考驗企業(yè)的風險管理能力。

（二）風險數(shù)據(jù)庫

風險數(shù)據(jù)庫是以前風險的積累，可以將風險評估和風險應對策略結合起來，還能為企業(yè)在以后的經(jīng)營管理過程中面臨相同或相似的風險時作為制定風險應對措施的依據(jù)。T公司的風險數(shù)據(jù)庫將控制目標、針對控制目標存在的機遇、風險識別、風險評價、風險等級劃分、風險策略、風險應對措施和相應責任部門結合起來，識別風險并制定應對風險的措施。T公司風險數(shù)據(jù)庫模板簡化形式如下（見表1）：

在風險管理過程中，風險識別和風險評估可能是由內(nèi)控部門的人員來執(zhí)行，缺乏部門間的溝通，容易忽視運營目標和戰(zhàn)略目標，也很難將內(nèi)部控制目標與企業(yè)的經(jīng)營管理和戰(zhàn)略發(fā)展相結合，難以調(diào)動企業(yè)完善內(nèi)部控制系統(tǒng)建設的積極性。建立風險數(shù)據(jù)庫則要靠企業(yè)各部門員工共同努力，因而能有效地解決這個難題。另外，風險數(shù)據(jù)庫建立的目的在于：一方面，每個部門的人員可能只對自身所處的部門面臨的風險有所了解，而不了解整個企業(yè)所處的風險，建立風險數(shù)據(jù)庫能幫助員工特別是中層管理者了解企業(yè)面臨的風險，在做出決策時能更全面考慮所面臨的風險，有助于最終做出更有利于企業(yè)的決策。另一方面，各部門員工可識別風險與機遇，將重大項目的成功與失敗的經(jīng)驗與他人分享，在遇到相同或類似情況時能相互借鑒，也有助于增強企業(yè)面對風險的能力。

三、實施與后考核

勘探項目的開始階段，風險評估和應對策略非常重要，而在正確決策后具體的實施則十分重要。在執(zhí)行過程中應對實施情況進行控制，因為項目開始階段識別的風險，可能不發(fā)生；可能已經(jīng)發(fā)生；可能出現(xiàn)誤差，影響的范圍或者損失擴大或者減小等；也可能出現(xiàn)新的風險。這都需要管理者不間斷地對風險進行跟蹤，及時反饋并在必要時調(diào)險管理計劃和相應的風險對應資源，改變應對策略。另外，還應對實施的效果及差異進行考核，以便于以后風險管理的實施。

（一）實施

在項目實施階段，采用動態(tài)數(shù)據(jù)系統(tǒng)對風險進行監(jiān)控，項目組在每周末、月末、季末和年末分別向上報送周報、月報、年報。對于需要公司領導及時決策的信息隨時直接報送公司領導和生產(chǎn)協(xié)調(diào)部。

（二）考核

在項目的驗收階段，除了對項目工程質(zhì)量進行驗收考核外，還在驗收報告中把風險管理作為一項重要的考核指標對項目的風險管理情況進行考核。每年公司內(nèi)控審計部或者是聘請會計師事務所進行至少一次評估并形成評估報告。人力資源部根據(jù)驗收報告和評估報告對項目組進行考核，考核的結果作為獎金的發(fā)放依據(jù)之一。

四、啟示和建議

根據(jù)安永會計公司對成功實施風險管理企業(yè)的調(diào)查，被調(diào)查者認為影響企業(yè)成功實施風險管理的因素包括：植根于組織的風險文化，對員工就風險管理的重要性實施教育，準確地傳遞企業(yè)風險管理的目標，董事會擁有恰當?shù)?、明晰的有關風險的信息，將員工的報酬與風險管理掛鉤等。T勘探公司在風險管理上，應在以下幾個方面加強管理：

（一）培育適合企業(yè)的風險文化

風險文化是通過制定風險管理目標、政策、制度，形成統(tǒng)一規(guī)范的風險管理觀念、態(tài)度和行為，使風險管理成為人們的一項自覺行為。風險文化是保證風險管理有效性的堅實基礎，風險管理也離不開風險文化。營造公司風險文化能夠增強公司的凝聚力，進而增強企業(yè)抗風險能力，提高公司的競爭力，是公司風險管理活動中一只看不見的手。T公司目前尚未形成根植于該組織的風險文化，而且該公司管理層也沒有采取任何行動來培育適合該組織的風險文化。缺乏風險管理文化的抗風險能力是不能讓人放心的，必然會造成一些人疲于拼命，而另一部分人員卻置身事外，這樣的風險管理也是不成功的。因此，在風險管理文化建設中，要根據(jù)企業(yè)自身的特點，倡導和強化“全員、全程、全部風險管理意識”，通過各種途徑將風險管理理念傳遞給每一個員工，并內(nèi)化為其職業(yè)態(tài)度和工作習慣；要在公司內(nèi)部形成風險控制的文化氛圍和職業(yè)環(huán)境，使企業(yè)能敏銳地感知風險、分析風險、防范風險。

（二）加強對員工的風險管理教育和培訓

風險管理需要每個員工的積極參與，特別需要中、基層管理人員的積極配合。在進行自我評估時，員工的參與積極性并不高，公司大多數(shù)員工仍是應付的態(tài)度，認為在檢查時不出什么差錯就可以，并沒有認識到風險控制措施會起到什么作用，應該采取什么行動去積極防范風險，這些都將不利于公司的風險管理工作。為了提高員工，特別是技術部門和業(yè)務部門對風險管理的積極性和主動性，公司管理層要加強對各部門員工風險管理教育，強調(diào)風險管理的重要性，健全、科學的風險防范體系需要各部門積極配合工作。

（三）完善風險數(shù)據(jù)庫

建立風險數(shù)據(jù)庫識別風險的動態(tài)，企業(yè)應建立系統(tǒng)、有效、動態(tài)的風險識別體系，時刻注意識別和評估原有風險的變化情況以及新產(chǎn)生的風險，從而幫助企業(yè)決策者進行風險的比較與匯總，并為以后的風險識別建立風險數(shù)據(jù)庫。T公司目前完成的數(shù)據(jù)庫由企業(yè)風險管理部門協(xié)同相關職能部門，并聘請具有資質(zhì)和專業(yè)能力的中介機構協(xié)助完成。該公司目前還不具備獨立完成風險評估的能力，其風險評估和風險管理的能力有待提高。而且剛剛建立完成風險數(shù)據(jù)庫處于起步階段，數(shù)據(jù)庫的更新和完善是需要長時期堅持的。

（四）針對重大風險開展流程管控，并從決策機制上強化風險管理和重視程序

在應對風險時，首先要開展流程管控，針對主要風險特別是重大風險，按照重要性和示范性原則，確定重要管理和業(yè)務流程，明確流程中的主要風險、控制重點、控制活動及其評價方法和責任主體。另一方面，要從決策機制上強化風險管理和重視程序，作為企業(yè)領導者必須在管理上確保風險管理基本意識的正確性，認識到風險管理是一項變革；同時要很好的把握變革的程度，充分重視和參與，注重部門間的積極配合，把公司的風險防范體系做得健全、科學。

主要參考文獻：

[1]中國注冊會計師協(xié)會.公司戰(zhàn)略與風險管理.經(jīng)濟科學出版社，2010（3）.

第9篇：房屋風險評估范文

關鍵詞:房地產(chǎn)檔案管理風險管理

房地產(chǎn)檔案是城市房屋管理部門在房地產(chǎn)權屬登記、調(diào)查測繪、權屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權屬管理工作中形成的具有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記載，是城市房地產(chǎn)權屬登記管理工作的真實記錄。房地產(chǎn)檔案是非常寶貴的資料，這些檔案為解決房產(chǎn)糾紛、加快舊城改造步伐、深化住房制度改革發(fā)揮了重要的作用。它為解決長期以來城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權不明、產(chǎn)籍不清的問題提供了法律依據(jù)。房地產(chǎn)檔案也在利用過程中彰顯了它的作用和地位。

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)檔案在社會經(jīng)濟活動中發(fā)揮著越來越重要的作用，推動了房地產(chǎn)檔案管理水平的大幅度提高，同時對房地產(chǎn)檔案的管理也提出了更高的要求。然而，房地產(chǎn)檔案在管理和使用的過程中，也存在許多被人們忽視的風險，缺乏對房地產(chǎn)檔案的風險管理認識和風險管理措施。加強房地產(chǎn)檔案的風險管理，可使許多寶貴的檔案得到及時、合理的開發(fā)、利用和保護，同時滿足廣大檔案用戶對檔案信息資源的利用需求，對于發(fā)揮房地產(chǎn)檔案的作用和服務社會具有重要的意義。研究房地產(chǎn)檔案的風險和對策，增強檔案管理的風險管理意識，對于提高房地產(chǎn)檔案的管理水平具有迫切的現(xiàn)實意義。

1 房地產(chǎn)檔案存在的風險

1.1 突發(fā)風險

房地產(chǎn)檔案是非常寶貴的歷史資料，房地產(chǎn)檔案的抗風險能力比較低。由于受到經(jīng)濟水平的制約和觀念的影響，房地產(chǎn)檔案的抗風險意識低。雖然在檔案管理過程中采取了一些基本的防火、防潮、防蟲、防盜等處理措施，但是一旦遇到山洪、泥石流、地震、戰(zhàn)爭等不可抗力因素時，房地產(chǎn)檔案的抗風險能力差的問題就暴露無疑。去年的汶川大地震其巨大的破壞作用，使很多地方被夷為平地，造成了巨大的財產(chǎn)損失和人員傷亡，很多房地產(chǎn)所屬物化為烏有，有些房地產(chǎn)檔案也毀于一旦，給諸如財產(chǎn)保險的理賠工作帶來了很大的難度。

1.2 房地產(chǎn)檔案信息化風險

科學技術的進步，給房地產(chǎn)檔案的管理帶來了新的技術手段，給房地產(chǎn)檔案管理的信息化建設和管理提供了可靠的保證。網(wǎng)絡、計算機和信息系統(tǒng)是檔案管理現(xiàn)代化的基礎，同時也是信息安全風險存在的地方。黑客攻擊、病毒蔓延、信息竊取、技術落后、制度不健全、管理不規(guī)范、措施不到位、治理不及時是產(chǎn)生不安全因素的根源。網(wǎng)絡的暢通、系統(tǒng)的穩(wěn)定、數(shù)據(jù)的安全，面臨著客觀侵害行為的風險和主觀漏洞的風險。

在信息化的管理過程中，大量數(shù)字信息都儲存在硬件設備中，設備的安全性會給信息安全和完整性帶來威脅。如電腦、硬盤、光盤設備如果保管不當，就有可能發(fā)生損壞及老化等現(xiàn)象，從而導致大量數(shù)據(jù)的損壞，造成損失。存儲設備都有一定的保存年限，需要不斷的拷貝和更新，更新不及時，也可能造成損失。

信息化的操作要求技術性比較強，一旦操作失誤就有可能帶來損失，比如設備的損壞、錯誤的格式化、刪除操作、錯誤運行程序等都有可能破壞電子數(shù)據(jù)。當電子化的檔案信息通過互聯(lián)網(wǎng)或內(nèi)聯(lián)網(wǎng)進行傳輸?shù)臅r候，就會遇到傳輸風險，如網(wǎng)絡黑客的入侵和攻擊、計算機感染病毒和木馬、遭遇非法竊取檔案信息等，如果沒能很好地防范，就有可能造成嚴重損失。

1.3 投資風險

為了應對突發(fā)的事故，進行異地檔案備份，需要投入大量的人力和物力，投資與回報如何達到平衡，投資控制在什么樣的幅度值得探討。同時，信息化管理不同于傳統(tǒng)的手工操作管理，它是建立在計算機網(wǎng)絡技術基礎上的現(xiàn)代化管理，進行信息化建設，特別是初期建設需要投入大量資金用于購置計算機、復印機、打印機、掃描儀等硬件設備，購買應用軟件、咨詢技術專家、培訓員工及日常管理等，都要花費不少資金。為應對突發(fā)的事故和信息化建設，大量資金的投入無疑存在投資風險。

1.4 知識產(chǎn)權風險

檔案信息化建設的最終目標是實現(xiàn)檔案數(shù)字信息在網(wǎng)絡中達到資源共享，這個共享引發(fā)知識產(chǎn)權的風險。同時，由于我國關于網(wǎng)絡信息方面的法律、法規(guī)、標準、制度并不完善，也使得檔案數(shù)字信息在充分發(fā)揮其憑證作用和參考作用的過程中存在很大風險。如在現(xiàn)實中，科技成果都擁有知識產(chǎn)權，具有專有性，而網(wǎng)絡上應受到知識產(chǎn)權保護的信息則是公開的、公用的，而產(chǎn)權人往往要求信息非公開化，這就造成一個矛盾，也給檔案部門在公開信息的時候帶來知識產(chǎn)權上的風險。

1.5 技術風險

房地產(chǎn)檔案部門在引進技術和應用技術兩個方面都存在風險。一方面，引進的技術不一定能對房地產(chǎn)檔案管理產(chǎn)生積極效果，或者很難完全轉(zhuǎn)化為實際應用的技術。另一方面，由于信息技術比較復雜，在應用技術的過程中會產(chǎn)生風險，許多房地產(chǎn)檔案工作人員會因為自身技術水平的限制而操作不當，進而影響房地產(chǎn)檔案信息的安全性、完整性和真實性。

1.6 人才風險

檔案信息化的建設和實施，需要既懂計算機網(wǎng)絡技術又精通業(yè)務的復合型人才，因為無論是系統(tǒng)軟件的選購、研發(fā)，還是信息化的具體實施、維護，都需要這些人才的支撐。國家信息化測評中心的統(tǒng)計結果顯示:我國信息化指數(shù)為38.46時，我國信息化人才資源指數(shù)僅為13.43。信息化人才匾乏是導致檔案信息化項目實施失敗的主要原因之一，尤其是專業(yè)性復合型人才的缺乏，致使房地產(chǎn)檔案部門很難真正開展檔案信息化建設。如何挖掘和培養(yǎng)信息技術人才，留住復合型人才并充分發(fā)揮出他們的潛力，也是房地產(chǎn)檔案信息化實施過程中面臨的重要風險。

2 房地產(chǎn)檔案風險管理對策

2.1 樹立房地產(chǎn)檔案風險意識

當前，房地產(chǎn)檔案的風險問題尚沒有得到足夠的重視。主要表現(xiàn)在檔案部門管理領導和工作人員對房地產(chǎn)檔案的風險認識不足，缺乏應對房地產(chǎn)檔案的風險管理措施。要應對房地產(chǎn)檔案的各類風險，就必須樹立正確的風險意識。信息化管理作為一種全新的管理方式，正處在初步實踐的階段，必然會存在各種風險，為此，我們既要有風險意識，積極宣傳教育，又要有防范意識，采取有效措施，積極應對。房地產(chǎn)檔案管理應對不可抗力風險意識非常差，目前需要大力宣傳。

風險意識的淡薄會在很大程度上導致房地產(chǎn)檔案管理上的盲目，只顧當前效益，缺乏前瞻性，給房地檔案建設帶來隱患。當突發(fā)的風險出現(xiàn)時，由于對房地產(chǎn)檔案管理的風險認識不夠，缺乏應對突發(fā)風險的管理措施，帶來的后果可能是災難性的，損失將無法挽回。汶川地震表明，房地產(chǎn)檔案的破壞，給財產(chǎn)損失的評估和理賠帶來很大的困難，加強房地產(chǎn)檔案的風險管理，提高房地產(chǎn)檔案的抗風險能力已經(jīng)刻不容緩。

2.2 加強檔案風險教育

由于認識的偏見和房地產(chǎn)檔案管理崗位對人才的吸引力不夠，從事檔案管理的人員綜合素質(zhì)相對其他部門而言，存在不小的差距。檔案管理人員普遍對房地產(chǎn)檔案的風險認識不夠。對檔案管理人員進行教育培訓，提高他們對房地產(chǎn)檔案的風險認識，對規(guī)避房地產(chǎn)檔案風險有良好的效果。教育培訓能夠提高檔案建設參建人員和管理人員對檔案風險的認識，確保房地產(chǎn)檔案建設的安全開展和順利進行。

2.3 增強房地產(chǎn)檔案的風險評估

風險評估是應對風險的前提。風險評估就是對房地產(chǎn)檔案在使用和管理過程中可能出現(xiàn)的風險進行預測，給定某一風險的概率。風險評估就是風險量化，通過比較風險的大小，來決定是否需要采取相應的應對措施。具體的風險的評估可以結合實際情況，聘請相關的評估專家來進行。

2.4 加強房地產(chǎn)檔案的風險管理

從政府層面來說，必須充分研究房地產(chǎn)檔案存在的風險，做好統(tǒng)籌規(guī)劃，做好房地產(chǎn)檔案的風險防范。國家應該制定相關的法律和政策，對房地產(chǎn)檔案的資金風險、知識產(chǎn)權風險和技術風險進行控制。房地產(chǎn)檔案管理要求的復合型技術人才，崗位對人才的吸引力不夠，檔案管理的人才風險也就時刻存在。需要從政策和薪酬等方面給予檔案管理優(yōu)惠。

不同地域，不同的單位房地產(chǎn)檔案面臨的風險也不一樣。避免房地產(chǎn)檔案管理的重復投資，保證資金的合理利用，預留風險保證金，制訂建設規(guī)劃，防范資金風險。一定要結合本單位實際情況，根據(jù)風險評估結果，采取提前進行規(guī)劃，避免檔案建設重復投資，采用逐步更新、持續(xù)改進的技術措施，規(guī)避技術風險，引入信息監(jiān)理方，緩解管理、人才方面的風險等等，靈活運用各類應對策略及時有效降低風險。

2.5 提高房地產(chǎn)檔案的抗風險能力

提高房地產(chǎn)檔案的抗風險能力，需要不斷提高認識。這種抗風險意識需要提高到國家戰(zhàn)略層面上來。比如國家對金融和股市風險的控制采取了很多切實可行的方法，也取得了很好的成效。在房地產(chǎn)檔案的管理上也可以進行借鑒和創(chuàng)新。比如在股市中，客戶交易的資料采取了異地備份的方法以應對不可抗力帶來的風險。房地產(chǎn)檔案如何實現(xiàn)異地備份呢?隨著計算機技術的發(fā)展和普及，檔案的電子化給檔案的備份和異地存儲提供了可能。一方面要對庫存檔案電子化，另一方面新入庫檔案資料需要進行電子化工作，辦理完畢的房地產(chǎn)檔案在進行紙質(zhì)檔案歸檔的同時，要進行電子文件歸檔，將該電子文件拷貝至耐久性好的載體上，一式三套，一套封存保管，一套供查閱使用，一套異地保管。