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[摘要]基于我國房地產(chǎn)政策的調(diào)整,發(fā)展市場已經(jīng)發(fā)生較大的變化,逐漸實現(xiàn)量變到質(zhì)變的過程中,在這樣的情況下,綜合型房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)有的運營模式,做出相應(yīng)的調(diào)整,并且需要以客戶為主體,這樣才能將自身企業(yè)在競爭激烈的市場中,占有一席之地,促使綜合型房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展模式。
[關(guān)鍵詞]綜合型;房地產(chǎn)企業(yè);運營管理模式
1房地產(chǎn)運營管理分析
1.1運營管理
根據(jù)現(xiàn)有的發(fā)展情況,結(jié)合管理中的重點和難點,對房地產(chǎn)運營管理進(jìn)行具體的分析,并且在房地產(chǎn)運營管理的時候,一般都是從“管目標(biāo)”“控進(jìn)度”等方面展開,這樣可以有效提升房地產(chǎn)運營管理的效果。另外,風(fēng)險預(yù)防也是房地產(chǎn)運營管理的重點,通過對各個方面的分析,對項目重點節(jié)點和事件節(jié)點等方面進(jìn)行管控,這樣不僅實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益,而且促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。
1.2大運營管理
大運營管理主要是基于完善的管理體系,并且以財務(wù)為導(dǎo)向,將現(xiàn)金流和利潤作為核心,以計劃作為主線,貨值管理為基礎(chǔ),全面實現(xiàn)全項目、全周期、全專業(yè)的高效統(tǒng)籌經(jīng)營。同時,在這樣的情況下,可以確?!皟Γǎ冢N-存-回-結(jié)”8個階段動態(tài)一體化適配經(jīng)營策略,進(jìn)而獲取良好的經(jīng)濟效益。近幾年,隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入階段調(diào)整期,單項目的規(guī)模和項目間的差異也越來越大,由此帶來的項目管理難度以及各專業(yè)條線的協(xié)同難度也越來越大?;谶@樣的情況,房企的精英策略有必要由“沖刺跑”調(diào)整為公司“穩(wěn)健跑”與項目“變速跑”,也就是將計劃運營管理逐漸向大運營管理演變。另外,在“穩(wěn)健跑”階段,大運營管理體系可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)品質(zhì)化、健康化的發(fā)展模式。在大運營管理的時候,主要包括“儲-建-融-供-銷-存-回-結(jié)”全生命周期的現(xiàn)金流,其中儲為土地儲備管理,在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的時候,一定要兼顧規(guī)模發(fā)展要求和合理占用回款;建為開工管理,需要滿足當(dāng)期銷售的要求,以及復(fù)合增長的要求;融為融資管理,房地產(chǎn)在建設(shè)和開發(fā)的時候,一定要保證銷債平衡,并且在資金的管理方面,需要對資金的利用和存在的風(fēng)險進(jìn)行綜合性的考慮,保證各個方面的平衡性;銷和售為銷售管理,一定要保證銷供貨效率和供銷之間的平衡性;存為存貨管理,需要保證應(yīng)收周轉(zhuǎn)和收支呈現(xiàn)平衡的狀態(tài);結(jié)為結(jié)算管理,需要明確結(jié)轉(zhuǎn)效率和未來結(jié)轉(zhuǎn)空間之間的關(guān)系,兩者呈現(xiàn)平衡的關(guān)系。大運營管理通過對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流核心邏輯的分析,對現(xiàn)金流回證與利潤影響要素的管理,可以有效實現(xiàn)精準(zhǔn)的經(jīng)營與產(chǎn)品定位以及更高效的內(nèi)部協(xié)同,進(jìn)而實現(xiàn)資金的利用效率和利潤率,降低運營管理風(fēng)險,進(jìn)而促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)監(jiān)控、穩(wěn)定的發(fā)展模式。
摘要:我國城市化建設(shè)進(jìn)程進(jìn)一步加快,房地產(chǎn)投資逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽钪匾耐顿Y形式,對我國房地產(chǎn)投資工作產(chǎn)生了一定的影響。而在房地產(chǎn)投資項目中,不可避免的會遇到風(fēng)險管理問題,要想切實提高風(fēng)險管理工作的實際效果,就要結(jié)合房地產(chǎn)投資風(fēng)險的影響因素制定科學(xué)合理的風(fēng)險管理和控制方案,促進(jìn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理工作的全面優(yōu)化開展。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);投資風(fēng)險;風(fēng)險管理
在我國市場經(jīng)濟深化發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中形成激烈市場競爭的社會背景下,要想保證房地產(chǎn)投資工作的系統(tǒng)優(yōu)化,推動投資工作的安全性和投資效益的逐步提高,就應(yīng)該在系統(tǒng)分析房地產(chǎn)投資工作的基礎(chǔ)上,對影響投資安全的因素進(jìn)行科學(xué)的考察,并結(jié)合不同的因素制定合理的投資風(fēng)險控制方案,切實提高房地產(chǎn)投資管理效果,為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈市場競爭中的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供良好的支持。
1房地產(chǎn)投資特點
房地產(chǎn)投資具體指資本的持有者將其所擁有的資本在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營項目中投入并且希望借助科學(xué)的經(jīng)營管理促使資本創(chuàng)造更大的收益,實現(xiàn)對投資風(fēng)險的有效規(guī)避。也有研究者對房地產(chǎn)投資存在不同的看法,其認(rèn)為是國家、集體或是個人直接或者間接的將資本在房地產(chǎn)領(lǐng)域、房地產(chǎn)再生產(chǎn)領(lǐng)域中應(yīng)用的行為,不僅包含房地產(chǎn)生產(chǎn)方面的投資,也涉及到對舊建筑物的改造。對房地產(chǎn)投資管理工作進(jìn)行系統(tǒng)的研究,發(fā)現(xiàn)在城市化建設(shè)進(jìn)程逐步加快的社會背景下,房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為獲取高利潤的重要投資形式,受到社會各界的廣泛關(guān)注。同時,在對房地產(chǎn)投資進(jìn)行系統(tǒng)研究的過程中,應(yīng)該明確認(rèn)識到房地產(chǎn)市場存在一定的特殊性,因此房地產(chǎn)投資也受到影響表現(xiàn)出相應(yīng)的個性化特征:其一,房地產(chǎn)投資具有明顯的高成本和投入的特點。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有資本密集的特征,而資本的密集性在一定程度上決定房地產(chǎn)投資方面資金量相對較大,不論是在獲取土地使用權(quán)還是在建筑建造方面,都需要較大的成本。其二,房地產(chǎn)投資周期長、回收期長。一般情況下,在開發(fā)房地產(chǎn)投資項目的過程中需要進(jìn)行可行性研究和項目論證等活動,并且涉及到項目論證、設(shè)計施工建設(shè)以及物業(yè)管理等多方面的內(nèi)容。而從房地產(chǎn)開發(fā)工作中土地的審批和房地產(chǎn)的建設(shè)到資金的回流需要較長的時間,因此要正確認(rèn)識房地產(chǎn)開發(fā)和投資回收時間長的特點,制定合理的投資方案,避免出現(xiàn)投資風(fēng)險問題[1]。其三,房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出高利潤和高風(fēng)險的特征。對房地產(chǎn)投資進(jìn)行研究,發(fā)現(xiàn)存在不可替代性的特征,房地產(chǎn)市場也屬于非完全競爭市場,在市場中可以獲得巨大的投資效益。但是高利潤相對應(yīng)的是高風(fēng)險,房地產(chǎn)投資存在嚴(yán)重的不確定性問題,投資風(fēng)險較大,全方位保證投資成效,就需要對房地產(chǎn)投資進(jìn)行科學(xué)論證。其四,房地產(chǎn)投資項目受到政策的鼓勵和約束,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出一定的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)作用,在帶動經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)揮著重要作用,因此政府往往借助宏觀調(diào)控手段對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和市場進(jìn)行管理,制定鼓勵和約束措施,維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。房地產(chǎn)投資也受到政策約束和鼓勵的影響,在政策變化的作用下投資選擇也會做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
2房地產(chǎn)投資的主要影響因素
對于房地產(chǎn)投資活動而言,其表現(xiàn)出一定的連續(xù)性特征,項目投資也涉及到資金的籌集、使用和管理增值等多方面,房地產(chǎn)投資本身可以形成循環(huán)的資金流,在資金流中促進(jìn)經(jīng)濟效益的獲取。從當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資活動的基本情況進(jìn)行研究,發(fā)現(xiàn)受到多種因素的影響,房地產(chǎn)投資工作中存在巨大的風(fēng)險,新時期要想促進(jìn)房地產(chǎn)投資活動中創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟社會效益,就要對房地產(chǎn)投資三個重要因素進(jìn)行分析,并以此為切入點制定合理的風(fēng)險管理和控制措施,為房地產(chǎn)投資風(fēng)險的控制創(chuàng)造良好的條件。
摘要:房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是一門綜合性房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)理論學(xué)科。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場專業(yè)人才需求,分析了福建農(nóng)林大學(xué)金山學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)課程設(shè)置現(xiàn)狀,剖析了課程存在的問題,從授課內(nèi)容、實踐設(shè)計、考核方式等方面提出改革與建設(shè)措施。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué);應(yīng)用型本科;教學(xué)改革
0引言
隨著改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展,我國的房地產(chǎn)業(yè)擺脫了計劃經(jīng)濟的制度桎梏,得到了快速的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從在國民經(jīng)濟中具有附屬性質(zhì)的經(jīng)濟服務(wù)活動,發(fā)展成為一個獨立的產(chǎn)業(yè)[1]。截至2017年,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有95897家,全國房地產(chǎn)從業(yè)人員為2830960人[2]。然而,大部分的房地產(chǎn)從業(yè)人員是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)入,并未接受過正規(guī)、系統(tǒng)的專業(yè)教育。培養(yǎng)輸送房地產(chǎn)市場所需的應(yīng)用型專業(yè)人才,已經(jīng)成為整個行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是我國房地產(chǎn)開發(fā)與管理、物業(yè)管理、土地資源管理、工程管理等相關(guān)專業(yè)的重要課程,是一門綜合性的涉及房地產(chǎn)業(yè)整個經(jīng)濟活動過程的基礎(chǔ)理論學(xué)科,將培養(yǎng)學(xué)生科學(xué)認(rèn)識、分析現(xiàn)實經(jīng)濟生活中房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的現(xiàn)象與規(guī)律的能力,同時也為學(xué)生打下整個房地產(chǎn)學(xué)科知識體系的理論基礎(chǔ),對于房地產(chǎn)市場應(yīng)用型專業(yè)人才知識體系的構(gòu)建有重要的作用。目前,有部分學(xué)者對高校應(yīng)用型房地產(chǎn)人才培養(yǎng)目標(biāo)和模式進(jìn)行研究[3-6],或?qū)Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)課程的學(xué)科體系[7]、教學(xué)媒介[8]、實驗室建設(shè)[9]等領(lǐng)域改革進(jìn)行探討,但對于以應(yīng)用型人才培養(yǎng)為目標(biāo)的房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)課程改革涉及較少?;诖?,本文立足福建農(nóng)林大學(xué)金山學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)教學(xué)現(xiàn)狀,探討該課程改革。
1福建農(nóng)林大學(xué)金山學(xué)院工程管理專業(yè)房地
產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)課程教學(xué)現(xiàn)狀存在的問題福建農(nóng)林大學(xué)金山學(xué)院工程管理專業(yè)自2008年開設(shè)以來,始終以市場(特別是海西市場)需求作為應(yīng)用型工程管理人才專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)與方向。從歷屆學(xué)生的就業(yè)與離職后再就業(yè)的情況來看,房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)是本專業(yè)學(xué)生就業(yè)意向比較強烈的領(lǐng)域之一。在工程管理專業(yè)下設(shè)的房建管理方向中,設(shè)有房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營兩門與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)性較強的課程作為專業(yè)方向課,另設(shè)有房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)項目策劃等選修課程。其中,房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)還附帶兩周課程實習(xí)。
1.1學(xué)時少、內(nèi)容多
摘要:房地產(chǎn)企業(yè)在我國的經(jīng)濟發(fā)展中,是決定國民生活水平和國民經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè),為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定的長足發(fā)展,針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理,應(yīng)加強管控力度,結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況,提高稅務(wù)管理工作的綜合效率。本文對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的重要作用進(jìn)行了探討,針對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的問題,提出了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的優(yōu)化對策。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);企業(yè);稅務(wù)管理;問題;對策
近些年有大量人口涌入到城市中,帶動了我國的城市經(jīng)濟建設(shè),城市的現(xiàn)代化建設(shè)中土地資源短缺的普遍問題,給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了嚴(yán)峻的新挑戰(zhàn),同時也迎來了全新的發(fā)展前景。針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理目前仍舊存在一些問題有待完善,應(yīng)加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理工作深層次探索,以提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理綜合效率為目標(biāo),落實相應(yīng)的稅務(wù)管理有效措施。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理重要作用
房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理能夠使企業(yè)納稅成本有效降低,控制企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險是保證房地產(chǎn)企業(yè)運行和發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié),企業(yè)的稅務(wù)管理工作中,從降低企業(yè)的運行成本著手,以此達(dá)到增加利潤的目的,通過多種手段運用,在法律法規(guī)允許的前提條件下,提高避稅合理性,降低企業(yè)的運營成本、納稅成本等,保證房地產(chǎn)企業(yè)良好的經(jīng)濟收益,針對企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險防范,房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理工作也起到了有力的控制作用,由于稅務(wù)具有較強的復(fù)雜性,很多的企業(yè)在實際的運行和發(fā)展中面臨需要繳納的復(fù)雜稅費,可能會面臨未準(zhǔn)確繳稅的風(fēng)險問題,因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理工作發(fā)揮了關(guān)鍵的控制稅務(wù)風(fēng)險作用,利用多種手段規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險,提高企業(yè)的稅務(wù)成本,加強對市場和政府部門的全面了解,控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險,保證避稅合理性,保證房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運行與發(fā)展。[1]
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的問題
(一)項目開發(fā)初期階段所面臨問題針對目前我國大型的房地產(chǎn)企業(yè),通常是幾個項目一起開發(fā),由于房地產(chǎn)項目對于資金投入數(shù)額巨大,其中離不開涉稅項目。但是當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)對于城市房產(chǎn)項目所涉及的稅務(wù)項目缺乏清晰的認(rèn)識,例如在房地產(chǎn)開發(fā)很有可能會涉及土地面積的使用情況,如果使用面積超出范圍,就可能產(chǎn)生土地增值稅的風(fēng)險,所以在項目開發(fā)階段,房地產(chǎn)企業(yè)多面臨較多的稅務(wù)風(fēng)險。[2]
摘要:房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè),其健康發(fā)展是我國經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的基石,同樣也關(guān)乎每一位購房者的切身利益。如何保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是當(dāng)前行業(yè)思考的重點問題,就當(dāng)前房地產(chǎn)公司的現(xiàn)狀來看,要想做好公司管理工作,就要從房地產(chǎn)公司財務(wù)會計管理入手,文章主要探討房地產(chǎn)財務(wù)會計存在的主要問題有哪些,并提出切實可行的解決策略,以期為行業(yè)發(fā)展提供有效參考。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司;財務(wù)會計;問題;解決策略
隨著我國經(jīng)濟水平的提高,我國房地產(chǎn)發(fā)展也越來越迅速,其經(jīng)濟效益也日益增長,經(jīng)濟的快速增長使得財務(wù)會計的地位愈發(fā)凸顯出來,財務(wù)會計在整個房地產(chǎn)公司中的重要性不言而喻,做好財務(wù)會計工作同樣是房地產(chǎn)公司安全穩(wěn)定運營的基礎(chǔ)。因此,重視財務(wù)會計工作是必要的,當(dāng)前房地產(chǎn)公司的財務(wù)會計仍存在問題,文章就結(jié)合現(xiàn)實存在問題提出相應(yīng)的解決對策,在提升房地產(chǎn)公司財務(wù)工作質(zhì)量和效率的同時促進(jìn)經(jīng)濟效益的提升。
一、房地產(chǎn)公司財務(wù)會計簡述
房地產(chǎn)公司的資金流動量大,相比其他企業(yè),對財務(wù)會計工作的相關(guān)要求也更高,房地產(chǎn)公司財務(wù)會計的工作也相對比較復(fù)雜,其職能也比較多,需要具備以下特點:①房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量大,但資金占用時間長,資金的消耗量也相對較大,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計人員的標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格;②由于資金周期長、資金大等特點,房地產(chǎn)公司財務(wù)會計工作面臨的風(fēng)險因素也比較多,對財務(wù)人員的綜合素質(zhì)及專業(yè)技能的要求也很高;③房地產(chǎn)企業(yè)和購房者、稅務(wù)部門等都存在業(yè)務(wù)往來,相互之間的資金流向需要進(jìn)行管理,除此之外,多方之間的交流也需要財務(wù)人員妥善處理,否則勢必會對房地產(chǎn)公司的運營產(chǎn)生影響。
二、房地產(chǎn)公司財務(wù)會計存在的主要問題
(一)體系問題就當(dāng)前我國房地產(chǎn)公司財務(wù)會計工作中存在的問題而言,最主要的就是財務(wù)相關(guān)體系不完善的問題,這也是財務(wù)會計問題的重點,嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)公司財務(wù)會計工作的效率和質(zhì)量的提升。一方面,當(dāng)前很多房地產(chǎn)公司缺乏一套完善的財務(wù)管理體系,有些公司即使有相關(guān)體系,其配套的監(jiān)管工作也沒做到位,導(dǎo)致整個財務(wù)體系沒有發(fā)揮出相應(yīng)作用,體系的不完善是導(dǎo)致財務(wù)會計問題頻頻出現(xiàn)的根本原因,同樣也是房地產(chǎn)公司面臨的主要問題[1]。另一方面,房地產(chǎn)項目中的各項費用比較復(fù)雜,資金的周轉(zhuǎn)周期長,這也導(dǎo)致了整個公司的財務(wù)體系很復(fù)雜,不便于財務(wù)人員進(jìn)行管理。