房產(chǎn)投資論文精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)投資論文范文

比如民用機(jī)場(chǎng)，除了機(jī)場(chǎng)及配套建筑設(shè)施本身的壓覆區(qū)域需要進(jìn)行調(diào)查外，機(jī)場(chǎng)周圍的電磁環(huán)境保護(hù)區(qū)域也需要進(jìn)行調(diào)查，因?yàn)樵谶@個(gè)區(qū)域內(nèi)，是不能從事掘土、采砂、采石等活動(dòng)的，而電磁環(huán)境保護(hù)區(qū)的范圍，不同地域的機(jī)場(chǎng)，其大小是不同的，必須由建設(shè)方予以確定。又例如地下儲(chǔ)氣(油)庫(kù)，由于這類工程目前在中國(guó)剛剛興起，尚無(wú)相關(guān)的保護(hù)法規(guī)規(guī)定，故儲(chǔ)氣(油)庫(kù)周界之外的安全保護(hù)范圍的寬度，要根據(jù)工程周圍賦存的礦產(chǎn)資源種類、含礦巖系的物理力學(xué)特性等來綜合考慮確定，并以保障建設(shè)項(xiàng)目的安全為原則。目前，根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)———《爆破安全規(guī)程》(GB6722—1986)，對(duì)于地表工程，一般在建設(shè)項(xiàng)目征地周界外采用400～500m的安全保護(hù)范圍作為參考值較為適宜。根據(jù)巖層的移動(dòng)角確定壓覆范圍除了工程周界之外的安全保護(hù)范圍，還應(yīng)考慮工程保護(hù)范圍外側(cè)與工程相鄰的礦床被開采時(shí)對(duì)工程保護(hù)帶的影響狀況，從而進(jìn)一步確定建設(shè)項(xiàng)目的壓覆寬度(擬用地周界之外工程壓覆的總寬度)。當(dāng)?shù)V床被開采時(shí)，由于采區(qū)邊界不斷向四周擴(kuò)展(即形成移動(dòng)角)，使原來設(shè)立的工程安全保護(hù)帶因移動(dòng)角的移動(dòng)而破壞保護(hù)帶的完整性，最終影響工程的安全性。例如麻城—陽(yáng)新高速公路建設(shè)項(xiàng)目?，按照《公路安全保護(hù)條例》規(guī)定，其工程保護(hù)帶的寬度為公路中心線兩側(cè)各100m。該工程壓覆了武穴市松陽(yáng)鉀磷礦床(圖略)，其中鉀礦體最大埋深390m(BC線段長(zhǎng))，以55°移動(dòng)角(D、F處角度)，換算其壓覆的寬度(由公路中心線向外側(cè)的CD、CF線段長(zhǎng))為398m，大大超過了規(guī)定的安全保護(hù)范圍與擬用地范圍寬度(AB、BE線段長(zhǎng))，用這種方法取值，可大大提高建設(shè)項(xiàng)目在建成后的安全性。調(diào)查評(píng)估報(bào)告按這個(gè)經(jīng)過換算的壓覆寬度(CD或CF長(zhǎng)度)計(jì)算被壓覆的資源/儲(chǔ)量，并作為辦理壓覆礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量登記的依據(jù)。對(duì)于面狀工程(變電站、風(fēng)力發(fā)電場(chǎng)?、火力發(fā)電站、住宅群、廠房等)，當(dāng)工程周圍分布有已知礦床時(shí)。亦應(yīng)按礦體的最大埋深、巖層的移動(dòng)角(根據(jù)含礦巖系的物理力學(xué)特性綜合確定，基巖區(qū)一般取50°～60°，松散沉積物覆蓋區(qū)一般取45°)換算其壓覆寬度，才能合理增大工程的安全保護(hù)范圍，確保建設(shè)工程在日后周邊的礦山開采活動(dòng)中，不遭受不安全因素的影響與破壞。

壓覆礦產(chǎn)資源調(diào)查的內(nèi)容

野外調(diào)查的主要內(nèi)容，包括礦產(chǎn)地、采礦權(quán)、探礦權(quán)的分布現(xiàn)狀等信息。(1)礦產(chǎn)地信息調(diào)查搜集壓覆區(qū)域內(nèi)已編入當(dāng)年《湖北省礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量表》的各類礦產(chǎn)的礦區(qū)名稱、勘查程度、勘查時(shí)間、勘查單位、礦區(qū)坐標(biāo)、勘查報(bào)告、礦區(qū)地質(zhì)圖、資源/儲(chǔ)量計(jì)算圖等。壓覆未編入《湖北省礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量表》內(nèi)的礦產(chǎn)資源，亦應(yīng)按以上內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查了解。(2)探礦權(quán)信息包括項(xiàng)目名稱、探礦權(quán)人、勘查許可證號(hào)、勘查范圍坐標(biāo)、勘查階段、勘查有效期、勘查的主要礦種等。當(dāng)已經(jīng)圈定了礦體時(shí)，還須搜集現(xiàn)階段礦體的平面分布圖。(3)采礦權(quán)信息包括采礦權(quán)人、礦山名稱、采礦許可證號(hào)、開采范圍坐標(biāo)、開采規(guī)模、有效期、開采礦種、開采方式、勘查報(bào)告、礦區(qū)地質(zhì)圖、資源/儲(chǔ)量計(jì)算圖等。對(duì)于探礦權(quán)、采礦權(quán)信息，調(diào)查過程中，還要同時(shí)向國(guó)土資源管理部門索取礦業(yè)權(quán)設(shè)置的證明文件。(4)調(diào)查圖件以1∶1萬(wàn)～1∶5萬(wàn)地形圖為基礎(chǔ)圖件，或者以工程設(shè)計(jì)方提供的附地形的工程平面分布圖為工作用圖，在圖中標(biāo)明已勘查礦區(qū)、正在勘查礦區(qū)、開采礦區(qū)的范圍與礦體地表出露范圍、井口、硐口、露天采場(chǎng)等，確定礦區(qū)內(nèi)探礦工程、開采作業(yè)面(井、硐)、礦體等與建設(shè)項(xiàng)目擬用地范圍、安全保護(hù)范圍的具置。

建設(shè)項(xiàng)目須避讓的重要礦產(chǎn)資源

湖北省國(guó)土資源行政主管部門確定的優(yōu)勢(shì)礦產(chǎn)、緊缺礦產(chǎn)(湖北省優(yōu)勢(shì)礦產(chǎn)為:磷、巖鹽、石膏、水泥用灰?guī)r等;高磷赤鐵礦、累托石粘土、芒硝、鈦、釩等為潛在優(yōu)勢(shì)礦產(chǎn);緊缺礦產(chǎn)是鉑族金屬、鉀鹽、鉻鐵礦等)。一處礦產(chǎn)地的發(fā)現(xiàn)很不容易，往往需要地質(zhì)工作者們幾年、十幾年、甚至數(shù)十年的艱苦努力，耗費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力。所以，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)工程建設(shè)項(xiàng)目壓覆了重要礦產(chǎn)資源，或與在重要礦產(chǎn)地設(shè)置的礦業(yè)權(quán)范圍重疊的，應(yīng)向工程建設(shè)方(或者工程設(shè)計(jì)方)提出建設(shè)項(xiàng)目避讓的建議及方案，以切實(shí)保證國(guó)家的重要礦產(chǎn)資源不受到建設(shè)項(xiàng)目的壓覆。另外，對(duì)一些國(guó)家急需的、稀少的礦種、礦床規(guī)模在中型以上的礦產(chǎn)地，原則上不允許建設(shè)項(xiàng)目壓覆(按國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策批準(zhǔn)的重大建設(shè)項(xiàng)目除外)，比如煉焦用煤、富鐵礦、鉻鐵礦、富銅礦、鎢、錫、銻、稀土、鉬、鈮鉭、鉀鹽、金剛石等。對(duì)于必須壓覆的礦產(chǎn)地，應(yīng)對(duì)工程項(xiàng)目的選址方案、設(shè)計(jì)方案，作對(duì)比分析?，并對(duì)現(xiàn)選址方案和設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行最優(yōu)化論證，對(duì)工程項(xiàng)目建成后所能發(fā)揮的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)行說明，以充分闡述工程的最優(yōu)方案壓覆礦產(chǎn)資源的不可避免性。?張士虎等，江坪河水電站500千伏送出工程壓覆礦產(chǎn)資源調(diào)查評(píng)估報(bào)告，湖北省地質(zhì)調(diào)查院，2012。?張士虎等，宜昌至恩施段高速公路壓覆礦產(chǎn)資源調(diào)查評(píng)估報(bào)告，湖北省地質(zhì)調(diào)查院，2008。

壓覆礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量的估算與評(píng)估

建設(shè)項(xiàng)目的擬用地范圍及安全保護(hù)范圍與已知礦區(qū)、開采礦區(qū)重疊(或者部分重疊)并壓覆了礦產(chǎn)資源的，需對(duì)壓覆的資源/儲(chǔ)量進(jìn)行估算，這也是壓覆礦產(chǎn)資源調(diào)查評(píng)估的核心內(nèi)容。被壓覆的資源/儲(chǔ)量的估算原則，是根據(jù)固體礦產(chǎn)資源/儲(chǔ)量的分類標(biāo)準(zhǔn)［3］，采用被壓覆礦區(qū)礦床勘查報(bào)告中使用的儲(chǔ)量計(jì)算參數(shù)，并以原劃分的儲(chǔ)量計(jì)算塊段為基礎(chǔ)進(jìn)行估算，編制建設(shè)項(xiàng)目擬用地及周邊礦產(chǎn)資源分布圖(1∶1萬(wàn)～1∶10萬(wàn))、壓覆資源/儲(chǔ)量剖面、平面估算圖，同時(shí)論述建設(shè)項(xiàng)目壓覆區(qū)在資源/儲(chǔ)量估算范圍內(nèi)的具置、壓覆的塊段編號(hào)、礦石質(zhì)量及品級(jí)、壓覆的資源/儲(chǔ)量分類與數(shù)量、被壓覆資源占整個(gè)礦區(qū)資源儲(chǔ)量的比例等。對(duì)被工程壓覆的資源/儲(chǔ)量，應(yīng)進(jìn)行可否壓覆的評(píng)估。評(píng)估的核心，是以被壓覆資源當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格水平上的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，與工程建成后對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和環(huán)境保護(hù)所起的作用進(jìn)行對(duì)比，評(píng)價(jià)資源被壓覆的利與弊，同時(shí)做出工程建設(shè)項(xiàng)目能否壓覆的建議?，為國(guó)土資源管理部門做出準(zhǔn)予壓覆或者不準(zhǔn)壓覆的決定提供參考。

第2篇：房產(chǎn)投資論文范文

[關(guān)鍵詞]中國(guó)；房地產(chǎn)信托投資基金；可行性

一、目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，其興盛與衰敗對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響無(wú)疑是至關(guān)重要的。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入開展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道狹窄，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一的弊端逐步顯現(xiàn)出來。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)資金來源狀況分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，自2002年以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實(shí)現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2％，因此房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲(chǔ)備項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到19％，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大，購(gòu)房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17．3％。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購(gòu)房貸款合計(jì)占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當(dāng)前國(guó)內(nèi)的融資渠道，如上市、發(fā)債、信托、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等融資渠道，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擺脫融資困境的重要出路。

二、中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析

1．在中國(guó)近4萬(wàn)億元的居民金融資產(chǎn)中，儲(chǔ)蓄存款占70％左右，居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國(guó)金融領(lǐng)域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，如不加以解決，就有可能使中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)遇到阻礙。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)加控制與蓬勃興旺的房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個(gè)新的融資途徑，同時(shí)也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進(jìn)中國(guó)的金融改革和金融創(chuàng)新。

2．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有利于推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，規(guī)范信托投資公司和基金管理公司的運(yùn)營(yíng)。信托基金作為一種產(chǎn)權(quán)形式，是一種集合投資制度，這一性質(zhì)要求其必須在充分保護(hù)投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，信托基金的設(shè)立已不僅僅是一種金融投資工具，它對(duì)于被投資企業(yè)及相關(guān)行業(yè)而言，擔(dān)負(fù)著推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動(dòng)企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用，它真正形成了對(duì)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)約束和管理約束，對(duì)于所投資企業(yè)促進(jìn)合理經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，強(qiáng)化資金的高效運(yùn)用意義重大。

3．房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資，降低風(fēng)險(xiǎn)的基金特點(diǎn)，不會(huì)對(duì)一個(gè)企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。同時(shí)，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。在基金支持下還可以通過兼并、收購(gòu)等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導(dǎo)致非法集資，地下“標(biāo)會(huì)”、地下基金、地下錢莊等不規(guī)范的委托理財(cái)以及各種炒買炒賣現(xiàn)象盛行，由于其一般數(shù)額巨大，并涉及千家萬(wàn)戶直接的經(jīng)濟(jì)利益，引發(fā)許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會(huì)問題，直接影響社會(huì)的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)營(yíng)管理是在產(chǎn)權(quán)明晰、財(cái)務(wù)健全、運(yùn)作透明的條件下進(jìn)行的，并且管理、運(yùn)營(yíng)和保管三權(quán)分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點(diǎn)有利于引導(dǎo)民間資金脫離地下運(yùn)營(yíng)的投資軌道。

5．中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進(jìn)中國(guó)證券市場(chǎng)國(guó)際化，大規(guī)模引進(jìn)外資。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過兩種方式大規(guī)模吸引外資：一是在設(shè)立基金時(shí)吸引國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時(shí)公募或上市流通后，由國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買，這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處：(1)可以較大規(guī)模的集中利用外資；(2)由于基金的規(guī)范運(yùn)作與國(guó)際接軌可以使國(guó)外投資者放心地大量投入；(3)不會(huì)因大量境外“熱錢”的涌入對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)買市場(chǎng)造成沖擊；(4)不會(huì)喪失對(duì)公司特別是國(guó)有公司的控制權(quán)；(5)由于基金的封閉運(yùn)作和投向明確，并且明確規(guī)定了基金的設(shè)立年限，使外資大規(guī)模介入能夠得到很好的調(diào)控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業(yè)進(jìn)一步與國(guó)際接軌，推動(dòng)金融體制改革。

綜上所述，建立和發(fā)展具有中國(guó)特色的規(guī)范的房地產(chǎn)信托基金不僅是適時(shí)的，可能的，而且是十分必要的。

三、中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙

1．目前針對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的政策、法規(guī)及實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，有關(guān)中國(guó)信托方面的立法僅有2001年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國(guó)信托業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律法規(guī)框架內(nèi)的一些條款已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的需要。且關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運(yùn)作等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題更是未有明確的規(guī)定，中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。

2．中國(guó)房地產(chǎn)信托難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本原因是其能夠享受稅收優(yōu)惠，美國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。同時(shí)為了避免雙重征稅，房地產(chǎn)投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國(guó)法律尚未對(duì)信托收益的稅收方面作出明確的規(guī)定，缺少對(duì)房地產(chǎn)信托的稅收激勵(lì)政策，無(wú)法促進(jìn)房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。

3．中國(guó)現(xiàn)有的“資金信托管理辦法”中有關(guān)資金信托計(jì)劃不得超過(含)200份，且每份和約金額不得超過(含)5萬(wàn)元的限制，也是影響當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的因素之一。眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其項(xiàng)目開發(fā)對(duì)于資金的需求是巨大的，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目融資數(shù)額較大。根據(jù)上述規(guī)定，僅靠房地產(chǎn)信托資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求。可見，在現(xiàn)階段法律環(huán)境中，房地產(chǎn)信

托資金還不能成為房地產(chǎn)融資的有效工具，進(jìn)而也無(wú)法在房地產(chǎn)金融體系中處于主導(dǎo)地位。

4．缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量包括基金管理、投資分析、財(cái)務(wù)顧問、房地產(chǎn)開發(fā)及研究及評(píng)后審計(jì)等方面的專業(yè)人才甚至是既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的通才。而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

四、發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)想

1．法制環(huán)境的建設(shè)。由于目前中國(guó)尚未出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資信托基金，另外房地產(chǎn)信托的投資形式也存續(xù)時(shí)間較短?，F(xiàn)階段一方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，制定出適合中國(guó)運(yùn)行并發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金理論依據(jù)。另一方面應(yīng)盡快建立一套規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對(duì)投資基金的設(shè)立、發(fā)展、經(jīng)營(yíng)、退出等運(yùn)作流程制定出切實(shí)可行的實(shí)施細(xì)則，使中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金在成立之初即規(guī)范運(yùn)作，同時(shí)隨著其業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產(chǎn)投資信托基金在稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整上，可以通過區(qū)分收入的不同來源采取不同的征收方法。②

2．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國(guó)還沒有出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點(diǎn)辦法》、《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據(jù)目前的法律已經(jīng)設(shè)立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來約定當(dāng)事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規(guī)避中國(guó)有關(guān)公司所得稅的相關(guān)規(guī)定，在基金運(yùn)作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監(jiān)督等問題。因此，在現(xiàn)階段成立不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權(quán)益和基金運(yùn)作的發(fā)展來看，在未來中國(guó)相關(guān)法律體系健全后，還是應(yīng)該選擇公司型，并且像美國(guó)的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行立法，以規(guī)范整個(gè)行業(yè)，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。(2)封閉型。房地產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)期投資，房地產(chǎn)投資信托基金更是以長(zhǎng)期持有收益性物業(yè)取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對(duì)其估價(jià)是一個(gè)系統(tǒng)工程，不可能每天對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應(yīng)該是封閉型基金，并且可以在證券市場(chǎng)流通其收益憑證或股票。

3．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍。借鑒美國(guó)REIT公司的經(jīng)驗(yàn)，考察中國(guó)目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設(shè)立境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍應(yīng)作如下限制：(1)以持有、經(jīng)營(yíng)、管理收益性物業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，不得銷售持有時(shí)間少于3年～4年的物業(yè)。(2)證券投資凈額不得超過總資產(chǎn)的10％。(3)對(duì)下屬公司(包括參股、控股公司)的股權(quán)投資凈額不得超過凈資產(chǎn)總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經(jīng)營(yíng)管理所擁有的物業(yè)，必須委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對(duì)房地產(chǎn)投資凈額不得少于總資產(chǎn)的80％。(6)只能向發(fā)放住房抵押貸款或商業(yè)抵押貸款的銀行或公司購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款，不得發(fā)放抵押貸款；可以投資房地產(chǎn)抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時(shí)作為特設(shè)機(jī)構(gòu)(SPV)以購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行MBS，這種投資也計(jì)入房地產(chǎn)投資額中。

4．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立條件。關(guān)于成立一家房地產(chǎn)投資信托基金的標(biāo)準(zhǔn)要求，除了上面提到的在業(yè)務(wù)范圍上的限制外，在股權(quán)結(jié)構(gòu)和規(guī)模上要滿足緊下要求：(1)總股本規(guī)模不應(yīng)少于1．5億元人民幣。(2)股東總數(shù)在任何存續(xù)期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數(shù)超過總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構(gòu)成中來源于房齡不到3年的房地產(chǎn)銷售收入，不得超過40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應(yīng)設(shè)立董事會(huì)，并且要有一定比例獨(dú)立董事。

5．中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產(chǎn)投資信托基金的權(quán)利文件，它對(duì)基金的存在理由加以說明，申明成立的目的。章程由信托基金的發(fā)起人制訂，提交首屆成立大會(huì)通過后，交公證人認(rèn)可，報(bào)政府有關(guān)主管部門審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應(yīng)詳盡說明如下內(nèi)容：基金的名稱、經(jīng)營(yíng)地址、目的、資本總額、經(jīng)營(yíng)人和保管人的名稱和職責(zé)、基金的受益憑證的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓、基金的投資政策和限制、經(jīng)營(yíng)情況的信息披露、會(huì)計(jì)和稅收、終止和清盤等。(2)訂立信托契約(契約型房地產(chǎn)投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購(gòu)買信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發(fā)行與認(rèn)購(gòu)。可以采取公募和私募兩種方式，通過募股說明書對(duì)于該基金加以詳盡的說明。投資者通過購(gòu)買信托投資公司或基金管理公司發(fā)行的受益憑證來實(shí)現(xiàn)投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過購(gòu)買公司股份的形式實(shí)現(xiàn))。(4)信托基金的信息公開披露。管理人對(duì)房地產(chǎn)信托基金的投資人情況、基金的運(yùn)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)狀況、管理人情況、保管人情況、資產(chǎn)凈值、變動(dòng)情況等重要信息必須及時(shí)進(jìn)行公開披露。(5)受益憑證的購(gòu)回與轉(zhuǎn)讓。一般可由基金公司購(gòu)回受益憑證使投資人實(shí)現(xiàn)退出，如基金上市則可在證券市場(chǎng)上通過交易實(shí)現(xiàn)退出。

第3篇：房產(chǎn)投資論文范文

投資信托制度起源于1822年的荷蘭，當(dāng)時(shí)只是用以籌集社會(huì)游資，作為開發(fā)煤、鐵、紡織及其他產(chǎn)業(yè)的基金。房地產(chǎn)投資信托以在美國(guó)的發(fā)展最為典型。1883年美國(guó)首先成立了波士頓個(gè)人財(cái)產(chǎn)信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美國(guó)投資事業(yè)才有了劃時(shí)代的發(fā)展，其原因是美國(guó)在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量富豪所持有的過剩資金。1929年紐約股市崩潰后，美國(guó)SEC開始規(guī)范投資公司。為確保投資人的權(quán)益，美國(guó)展開了一系列聯(lián)邦證券交易活動(dòng)，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日后投資公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架。依據(jù)美國(guó)1940年投資公司法第4條，投資公司可分為：面額證券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、單位信托公司(UnitInvestmentTrust)和經(jīng)理公司(ManagementCompanies)三類。其中，經(jīng)理公司在三種投資公司類型中運(yùn)用最為普通。

馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REITs的前身，由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，最初以信托作為規(guī)避公司形式是為了規(guī)避州法中禁止公司以投資為目的持有不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動(dòng)產(chǎn)投資組織，而被美國(guó)最高法院認(rèn)定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導(dǎo)致其發(fā)展一度停滯。但是，隨著投資信托法規(guī)不斷健全、經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，美國(guó)投資信托的發(fā)展又日益壯大。1960年，在艾森豪爾大總統(tǒng)任期的最后幾個(gè)月前，簽署了《內(nèi)國(guó)歲人法》的856條～859條的法條，該條文規(guī)定具有一定條件的房地產(chǎn)投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產(chǎn)投資信托法。

為了提供房地產(chǎn)市場(chǎng)所需的資金和為廣大中小投資者提供理想投資渠道的雙重目的，美國(guó)于20世紀(jì)60年代初期推出了第一只上市交易的房地產(chǎn)投資信托。房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡(jiǎn)稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。從本質(zhì)上講，REITs是一種信托投資基金，它通過組合投資和專家理財(cái)實(shí)現(xiàn)了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業(yè)所得稅。同時(shí)，REITs又類似于一個(gè)產(chǎn)業(yè)公司，它通過對(duì)現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營(yíng)來獲利，在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。

美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了20世紀(jì)60年代初的興起和60年代末期的一度繁榮，70年代的重創(chuàng)和低靡，80年代的復(fù)蘇漸進(jìn)以及90年代中后期至21世紀(jì)后的迅猛發(fā)展。截至2003年底，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托股票的總市值達(dá)到2242億美元。40多年來，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，具有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模。

在亞洲，REITs最早出現(xiàn)于日本。日本REIT的發(fā)展始于1984年，其第一筆土地信托是由住友信托開始辦理，其后業(yè)務(wù)量逐年成長(zhǎng)。截至1988年，有關(guān)REIT的各案已超過900件。當(dāng)前，日本是亞洲REITs發(fā)展最成熟的地區(qū)。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而該國(guó)的長(zhǎng)期國(guó)債收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低風(fēng)險(xiǎn)的投資。日本市場(chǎng)上已有22項(xiàng)REITs，市值達(dá)209億美元，5年來已擴(kuò)大1倍?？梢哉f，日本此輪房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)在很大程度上是因?yàn)镽EITs的激活。不過，日本的多數(shù)REITs仍以辦公大樓與公寓資產(chǎn)為主，與美國(guó)REITs的多樣化經(jīng)營(yíng)相比，還存在一定差距。新加坡緊隨日本，修改了相關(guān)法律，允許其他國(guó)家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大房地產(chǎn)信托基金(REITs)市場(chǎng)，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌，總市值約95億新元。新加坡政府的相關(guān)部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發(fā)展方向。在發(fā)展REITs市場(chǎng)的過程中，對(duì)規(guī)則、稅務(wù)處理都作了相關(guān)的調(diào)整。比如，REITs的稅收透明制度規(guī)定，不在REITs的層面征稅，即派發(fā)股息給REITs單位持有人的時(shí)候不征收所得稅，等等。中國(guó)香港第一只房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)——領(lǐng)匯基金(0823HK)于2006年6月25日掛牌上市，目前正廣受矚目。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前有200只REITs在紐約交易所、美國(guó)交易所或者納斯達(dá)克上市，市值超過2000億美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超過300億美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超過100億美元。

二、國(guó)外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的主要經(jīng)驗(yàn)

美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托在幾經(jīng)波折后，進(jìn)入健康發(fā)展的軌道，是多種因素共同作用的結(jié)果。在諸多決定因素中，關(guān)鍵因素主要有以下三個(gè)方面。

(一)創(chuàng)造必要的法律環(huán)境

1960年的美國(guó)稅法修正案，在給予房地產(chǎn)投資信托公司稅收優(yōu)惠待遇的同時(shí)，對(duì)其股東構(gòu)成、分配比例、收入來源、資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營(yíng)方式等方面也作出了明確的規(guī)定。如：股東人數(shù)在100人以上且前5大股東持股不能超過50％，總收入中直接來源于房地產(chǎn)的收入不得低于75％，每年須至少將其應(yīng)納稅收入的90％分配給股東，總資產(chǎn)的75％必須是房地產(chǎn)資產(chǎn)、現(xiàn)金和政府債券等。這些規(guī)定是房地產(chǎn)投資信托運(yùn)行的規(guī)范，使得在隨后的40多年里，房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，尤其是重創(chuàng)后的復(fù)蘇以及20世紀(jì)90年代中后期的突飛猛進(jìn)，主要?dú)w功于相關(guān)法律法規(guī)的不斷改革所帶來的大力支持。

(二)房地產(chǎn)投資信托自身的改革

房地產(chǎn)投資信托自身的不斷改革和創(chuàng)新也推動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。其主要內(nèi)容包括：(1)所有權(quán)形式的改革。從最初的成立時(shí)惟一的權(quán)益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產(chǎn)投資信托，專項(xiàng)貸款、聯(lián)合物業(yè)投資等多種形式，以適應(yīng)市場(chǎng)的不同要求。(2)結(jié)構(gòu)形式的創(chuàng)新。為有效應(yīng)對(duì)來自房地產(chǎn)有限合伙公司(RELP)和業(yè)主有限合伙公司(MLPs)的競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)推出了有限期房地產(chǎn)投資信托(FREIT)；為了給私人房地產(chǎn)投資的證券化開辟道路，創(chuàng)立了與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合伙公司合作的傘形房地產(chǎn)投資信托(UPREIT)結(jié)構(gòu)。(3)專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業(yè)，如住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等的房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理結(jié)構(gòu)的改革。隨著相關(guān)法律規(guī)定的調(diào)整，大部分房地產(chǎn)投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。在這種轉(zhuǎn)變過程中，熟悉房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)、熟悉公開市場(chǎng)運(yùn)作的程序和方法的專業(yè)化的管理人員隊(duì)伍發(fā)揮了積極的作用。(5)規(guī)模經(jīng)營(yíng)意識(shí)的增強(qiáng)。許多REITs認(rèn)識(shí)到了規(guī)模經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，使20世紀(jì)90年代中期REITs規(guī)模擴(kuò)展的案例不斷增加。規(guī)模擴(kuò)展的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在：提高經(jīng)營(yíng)效率及經(jīng)營(yíng)資金流動(dòng)性；實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，降低資本費(fèi)用；金融分析師關(guān)注程度的日益提高，增加了對(duì)資本吸引力；提高股份流動(dòng)性，吸引機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注；有助于REITs獲得較大的市場(chǎng)份額等。(6)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。主要體現(xiàn)為積極調(diào)整所持有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，注重資產(chǎn)的流動(dòng)性；積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，使用較低的財(cái)務(wù)杠桿；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施穩(wěn)妥的投資策略等。

(三)機(jī)構(gòu)投資者的廣泛參與

初始設(shè)立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產(chǎn)提供方便。1981年，美國(guó)機(jī)構(gòu)投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10％；截至到1999年，這比例則上升到了39％，這表明機(jī)構(gòu)投資者對(duì)REIT股票越來越關(guān)注。

大量實(shí)證分析結(jié)果表明，在REIT股票市場(chǎng)中，隨著機(jī)構(gòu)投資者參與程度的提高，REIT#5司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不斷提升，REIT股票市場(chǎng)的表現(xiàn)也越來越好。具體表現(xiàn)在：促進(jìn)REIT股票價(jià)格的形成；提高REIT公司管理決策的質(zhì)量；提高REIT的社會(huì)知名度和認(rèn)可程度；提高REIT股票的績(jī)效，減少反常的價(jià)格波動(dòng)；提高市場(chǎng)的透明度和效率。

三、中國(guó)REITs發(fā)展的可行環(huán)境及發(fā)展意義

(一)可行環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)的融資需求作為REITs發(fā)展的基礎(chǔ)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活的改善逐步成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。同時(shí)，近年來房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)及新增資產(chǎn)中的比重呈上升趨勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，約70％的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持，這將對(duì)銀行產(chǎn)生很大的壓力。為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的泡沫，中國(guó)人民銀行在2003年出臺(tái)了新的房產(chǎn)信貸政策(銀發(fā)[2003]121號(hào))，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款及個(gè)人住房公積金貸款等七個(gè)方面提高了信貸門檻。而眾多房產(chǎn)商對(duì)銀行嚴(yán)格房貸政策的惶恐，更是突出反映了中國(guó)房地產(chǎn)融資渠道極其單一的現(xiàn)狀。構(gòu)建渠道多元化、高效且利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)金融成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)亟待解決的問題。目前，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的資金問題。

從資金供給角度看，改革開放為中國(guó)積累了巨大的社會(huì)財(cái)富，而在社會(huì)財(cái)富不斷積累的過程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強(qiáng)大。截至2005年底，中國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款突破14萬(wàn)億元，達(dá)到141050．99億元，人均儲(chǔ)蓄超過1萬(wàn)元，如此巨額的“民間資金”，必然需要相應(yīng)的釋放渠道。

此外，隨著中國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和中國(guó)養(yǎng)老保障制度的改革，中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者也已經(jīng)成型。目前股市行情尚不穩(wěn)定，銀行利率過低，民間個(gè)人資本和機(jī)構(gòu)投資者投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒有得到有效運(yùn)用。而目前中國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷：一是風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)倒置，高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品占主要地位，目前在中國(guó)證券市場(chǎng)上的可交易品種大約80％為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品；二是低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品品種單一，不但市場(chǎng)規(guī)模小，而且品種單調(diào)，只有少量流動(dòng)性較差的國(guó)債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債等，不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品，使中國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是證券市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)之一。

(二)發(fā)展意義

1．引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國(guó)房地產(chǎn)金融架構(gòu)。作為具有金融機(jī)構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金，發(fā)揮著市場(chǎng)信用的作用，是對(duì)銀行信用的補(bǔ)充；房地產(chǎn)信托投資基金在國(guó)外既參與房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)金融活動(dòng)，也參與二級(jí)市場(chǎng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場(chǎng)資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對(duì)以銀行為手段的間接金融的補(bǔ)充。因此，推出房地產(chǎn)投資信托基金，能夠提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。

2．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，提高金融安全。銀行和市場(chǎng)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，容易將風(fēng)險(xiǎn)在未來和現(xiàn)在之間合理地分配；市場(chǎng)跨空間風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力較強(qiáng)，可以在不同主

體之間進(jìn)行分?jǐn)??？鐣r(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，其資產(chǎn)的交易性較差，同期的調(diào)整難度較大，無(wú)法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累的問題，在某一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)一旦超過了警戒線，危機(jī)必然爆發(fā)。市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，從房地產(chǎn)金融的角度來看，引進(jìn)具有市場(chǎng)信用特征的房地產(chǎn)信托基金，將在一定程度提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。

3．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱許多非系統(tǒng)因素的影響，因此房地產(chǎn)投資的收益相對(duì)比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對(duì)象，當(dāng)股市價(jià)格下跌時(shí)，以及物價(jià)持續(xù)上漲、貨幣迅速貶值時(shí)，房地產(chǎn)往往成為保值增值的主要追求對(duì)象。當(dāng)前中國(guó)城市化進(jìn)程加快，住房商品化日益深入，商品住房消費(fèi)需求占消費(fèi)總需求的比重持續(xù)提高，城市房地產(chǎn)的需求也不斷增長(zhǎng)，這決定了在房地產(chǎn)投資總量不盲目擴(kuò)大的前提下，房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期預(yù)期收益較高，房地產(chǎn)投資信托基金的收益也相應(yīng)較高。因此，房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的整體沖擊力度，有助于緩解中國(guó)金融體系的錯(cuò)配矛盾。

四、中國(guó)房地產(chǎn)投資信托之借鑒與啟示

(一)重視法律法規(guī)建設(shè)的基礎(chǔ)作用

稅收的優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)投資信托競(jìng)爭(zhēng)力的主要源泉，而相關(guān)的制度規(guī)定是其經(jīng)營(yíng)靈活性的來源。任何金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，必須在法律規(guī)范下進(jìn)行。

在美國(guó)，REITs能夠獲得有利的稅收待遇，REITs不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，且免除公司稅項(xiàng)，避免了雙重納稅。中國(guó)目前法律尚未對(duì)信托收益的納稅作出明確規(guī)定，現(xiàn)有的信托計(jì)劃發(fā)售時(shí)的信息披露對(duì)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)“輕描淡寫”。如在談及風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，通常表述為因國(guó)家政策，如財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等發(fā)生變化，將可能導(dǎo)致本信托計(jì)劃收益的相對(duì)變動(dòng)?！顿Y金信托管理辦法》對(duì)資金信托計(jì)劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬(wàn)元、三四十萬(wàn)元，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資額大，有的需要一兩億元的資金，有了200份的限制，單筆金額很大，給融資造成困難。此外，要建立完善的法律體系，僅僅靠頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，要達(dá)到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，制定出REITs的專項(xiàng)管理措施，如投資資格的審定、投資方向的限制及投資比例的確認(rèn)等，以促進(jìn)基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應(yīng)逐步完善證券場(chǎng)外交易市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，使基金的資金收入與回收機(jī)制更為完善。

因此，為了在中國(guó)盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，必須加大能與國(guó)際接軌的相關(guān)法律法規(guī)和已有法律中適應(yīng)條款的研究。通過對(duì)房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范，避免利用投資基金進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)和炒作，切實(shí)保障投資人的利益，真正實(shí)現(xiàn)拓寬居民投資渠道、為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供資金的目的。

(二)重視機(jī)構(gòu)投資者的參與和支持

機(jī)構(gòu)投資者的參與，在吸引金融機(jī)構(gòu)和廣大投資者參與房地產(chǎn)投資信托方面具有重要的作用。在美國(guó)REITs的資金來源中很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金，只有在一個(gè)機(jī)構(gòu)投資者占主體的市場(chǎng)上，才能保證有一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)供給方，保證REITs這一金融產(chǎn)品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。中國(guó)目前已有大量的機(jī)構(gòu)投資者或準(zhǔn)機(jī)構(gòu)投資者，如何通過制定相關(guān)的鼓勵(lì)政策，將機(jī)構(gòu)投資者吸引到房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)上來，是需要研究的問題。

(三)創(chuàng)新和發(fā)展是永恒的主題

國(guó)外的房地產(chǎn)投資信托，尤其是美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托，一直是在變化中求生存、求發(fā)展。從所有制形式創(chuàng)新到組織結(jié)構(gòu)改革和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，標(biāo)志著房地產(chǎn)投資信托在適應(yīng)市場(chǎng)變化，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力方面的不斷成熟和完善。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)信托還只是房地產(chǎn)投資信托的一種雛形，還沒有真正體現(xiàn)出房地產(chǎn)投資信托規(guī)模較大、投資多樣化、有效分散風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性較好、管理人員專業(yè)化程度較高以及機(jī)構(gòu)投資者踴躍參與的優(yōu)勢(shì)，因此需要在這些方面加大研究的力度。

(四)完善專業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)是必要的前提

沒有專業(yè)化的房地產(chǎn)投資信托管理隊(duì)伍，就不可能有房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范發(fā)展和壯大。國(guó)外的房地產(chǎn)投資信托發(fā)展得益于龐大的、專業(yè)化的管理隊(duì)伍。這些管理人員熟悉房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，熟悉公開市場(chǎng)運(yùn)作的程序和方法等。中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，必須加強(qiáng)專業(yè)人員的培養(yǎng)，研究建立相關(guān)的職業(yè)資格認(rèn)證制度和職業(yè)道德規(guī)范，盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)，又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍，為房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展提供高質(zhì)量的人力資源。

(五)正視房地產(chǎn)投資信托的作用

第4篇：房產(chǎn)投資論文范文

這樣，城市中心地帶就一般被商業(yè)企業(yè)所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經(jīng)濟(jì)功能的商業(yè)中心。而商業(yè)中心又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個(gè)級(jí)別。而工業(yè)往往聚集在距車站、碼頭等運(yùn)輸集散地較近的地方向外輻射。

當(dāng)然影響區(qū)位選擇的因素有很多，如土壤、地形、氣候、礦產(chǎn)資源等自然因素；又如市場(chǎng)、交通、政策、技術(shù)等，以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，都會(huì)影響區(qū)位選擇。

房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇對(duì)不少開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)都是一個(gè)很難抉擇的問題，一方面他們面臨土地價(jià)格的上漲過快和投資成本的增加；另一方面有面臨消費(fèi)者收入增加緩慢的難題，這就意味著消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位和價(jià)格存在更多挑剔。

在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中我們會(huì)得到很多理論如：杜能原理、同心圓理論由伯吉斯（E.W.Burgess于1925年總結(jié)出來的）、扇形理論（SectorTheory）霍伊特（HomerHoyt）于1939年創(chuàng)立的、多核心理論最先是由麥肯齊（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和烏爾曼（E.L.Ullman）于1954年加以發(fā)展等。

下面我們我們通過這些理論來看一看房地產(chǎn)住宅投資區(qū)位的選擇。

我們知道消費(fèi)者在購(gòu)房中主要考慮的是方便程度；當(dāng)然這是人所共知的，由此我們想到了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的的一些理論如：杜能原理，在杜能原理中我們得到了公式

I=（P-C-SK）Q；I定義銷售收入、P農(nóng)產(chǎn)品市價(jià)、C農(nóng)產(chǎn)品成本、K為農(nóng)產(chǎn)品交通時(shí)間耗費(fèi)、S為運(yùn)費(fèi)

我們將公式重新定義為

R=P-C-K我們將其R定義為購(gòu)房后的時(shí)間效用、P購(gòu)房人每天可消耗的時(shí)間、C為購(gòu)房后生活必需品的交通時(shí)間耗費(fèi)、K為購(gòu)房后的交通時(shí)間耗費(fèi)（K實(shí)際上是兩個(gè)變量我們?cè)谙旅嬗懻摚?。如果市?chǎng)價(jià)格P一定（一年內(nèi)）在公式中有兩個(gè)變量C、K，那么消費(fèi)者在討論購(gòu)房時(shí)主要考慮的是C、K的問題了，這樣我們大家就一目了然了。

我們先來討論C（C為購(gòu)房后生活必需品交通時(shí)間耗費(fèi)）。在一般家庭消費(fèi)中生活必需品支出占有重要地位，而生活必需品交通費(fèi)用支出卻是不可忽略的。生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了，我要請(qǐng)調(diào)的是隨著人民生活水平的提高一些酒吧、餐廳和歌廳也走向百姓生活。當(dāng)然在一些住宅一層的鋪面出租也能滿足一些消費(fèi)者的需求，但對(duì)一些中層收入家庭來說這是不夠的，因?yàn)閷?duì)大不分中層收入家庭來說他們?cè)敢獾捷^有檔次的地方消費(fèi)，這合乎馬斯洛需求層次論。對(duì)大多數(shù)開發(fā)商來說占有較多的中層收入家庭的市場(chǎng)就意味著占有較高的市場(chǎng)占有率。我們也了解到生活必需品交通費(fèi)用支出也在購(gòu)房中起到一定的影響。

對(duì)于C（C為購(gòu)房后生活必需品交通時(shí)間耗費(fèi)）的理解我認(rèn)為可以使用追求效率型模型，（尋找需求點(diǎn)與區(qū)位點(diǎn)間的總移動(dòng)費(fèi)用最大化——中值問題：總移動(dòng)距離最小化的地點(diǎn)成為中值）目標(biāo)函數(shù)minZ=∑∑aidijxij

約束條件：∑xij=1

yj—xij≥0

∑yj=P

xij=0，1；yj=0，1

式中，ai為地點(diǎn)i的需求；dij為地點(diǎn)i和地點(diǎn)j間的最短距離；

xij：地點(diǎn)i的居民如利用地點(diǎn)j的設(shè)施，則為1；否則為0；

yj：地點(diǎn)j布局設(shè)施時(shí)為1；否則為0

P為設(shè)施數(shù)

目的：使每個(gè)居民都能得到一個(gè)設(shè)施，其費(fèi)用最??；最終居民與設(shè)施均達(dá)到效率最大化。

下面我們來談?wù)凨（K為購(gòu)房后的交通時(shí)間耗費(fèi)）。這里我們把SK定義為消費(fèi)者關(guān)心的一些項(xiàng)目如：子女上學(xué)問題、到工作單位的交通便捷程度、到醫(yī)院、到父母居住地的距離等。我們先以子女上學(xué)問題為例來談?wù)?，假設(shè)子女上學(xué)問題在家庭中占主要地位，而需要照顧的子女一般為小學(xué)和中學(xué)。家長(zhǎng)對(duì)子女在選擇就讀的學(xué)校一般為教學(xué)質(zhì)量較好的學(xué)校，我們?cè)O(shè)它為B點(diǎn)、設(shè)居住地為A點(diǎn)、家長(zhǎng)的工作地為C點(diǎn)。家長(zhǎng)對(duì)上下班與接送子女所耗用的時(shí)間之和即為AB+CD。

AB+CD這一距離如何來確定呢，我們知道人保持某種狀態(tài)的時(shí)間是有限的，時(shí)間過長(zhǎng)必然產(chǎn)生疲勞，從而就會(huì)放棄某種活動(dòng)。根據(jù)測(cè)算，一般情況下兒童疲勞時(shí)間的極限為40分鐘～60分鐘，成人為90分鐘～150分鐘。普通人休閑步速為30米／分～40米／分（我們還可以以公交時(shí)間、出租車時(shí)間來計(jì)算。當(dāng)然要看投資人的目標(biāo)市場(chǎng)的選擇），那么我們得到150分鐘×40米／分鐘=6000米

一般這個(gè)時(shí)間為10分鐘～15分鐘（12點(diǎn)下班到兩點(diǎn)半上班減去吃飯午睡時(shí)間）。這樣我們就得到了以B、C點(diǎn)的一個(gè)橢圓。在這個(gè)范圍以內(nèi)的任何一點(diǎn)都是較理想的。當(dāng)然AB+CD所耗用的時(shí)間可以是代步工具所達(dá)到的。有人會(huì)提到寄宿學(xué)校，但我們都知道在這一時(shí)間無(wú)法達(dá)到的情況下是人們的被迫選擇。

對(duì)于K（K為購(gòu)房后的交通時(shí)間耗費(fèi)）的理解我認(rèn)為可以將投資方即將選擇的區(qū)位看成是公共設(shè)施可利用追求效率型模型的目標(biāo)函數(shù)minZ=∑∑aidijxij和最大覆蓋原理（指在距設(shè)施一定的范圍內(nèi)，盡可能向更多的居民提供服務(wù)為目的，即距離各設(shè)施一定范圍內(nèi)包含的需求地域最大化）。

目標(biāo)函數(shù)maxZ=∑aizi——被覆蓋的人口最大化

約束條件：∑yj—zi≥0——能夠覆蓋地點(diǎn)i的至少有一個(gè)以上

∑yj=P

zi=0，1；yj=0，1

式中，zi：地點(diǎn)i被設(shè)施覆蓋，則為1；否則為0；

yj：地點(diǎn)j布局設(shè)施時(shí)為1；否則為0

P為設(shè)施數(shù)

說明：被覆蓋的最大化人口，可以從該區(qū)位所在的常住人口加上新建小區(qū)可入住人口減去空值。這樣我們就的到了一個(gè)以K為半徑的圓通過其他西方經(jīng)濟(jì)需理論如：

我們?cè)谶@里只說到兩個(gè)因素加上其他的因素如到繁華得商業(yè)區(qū)、到醫(yī)院、到父母居住地和消費(fèi)者的其他偏好我們就可以構(gòu)建出以下的區(qū)位，在這一區(qū)域的則不屬于居住繁華區(qū)，即這一區(qū)域內(nèi)為住宅的黃金區(qū)域，超過這一界限的對(duì)于消費(fèi)者來講效益遞減。

第5篇：房產(chǎn)投資論文范文

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新型工業(yè)化安徽

安徽工業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀

對(duì)于安徽省工業(yè)化發(fā)展?fàn)顩r，目前已有部分專家和學(xué)者進(jìn)行了相關(guān)研究，如：王秉建（2008）對(duì)安徽工業(yè)化水平進(jìn)行了評(píng)價(jià)；胡亭亭（2007）對(duì)安徽工業(yè)化的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行了分析；余華銀（2006）對(duì)安徽工業(yè)化的進(jìn)程進(jìn)行了評(píng)價(jià)等。通過對(duì)研究的梳理可知，安徽工業(yè)化的發(fā)展?fàn)顩r為：安徽省工業(yè)化進(jìn)程慢于全國(guó)，安徽省工業(yè)化已處于工業(yè)化的實(shí)現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期的初期，但與全國(guó)相比還有一定的差距；工業(yè)高度化水平低于全國(guó)，高度化進(jìn)程也相對(duì)較弱，安徽省工業(yè)處于由重工業(yè)化階段向高加工度化階段轉(zhuǎn)變時(shí)期，工業(yè)高度化水平不斷提高，但工業(yè)高度化水平明顯偏低：輕工業(yè)中以非農(nóng)產(chǎn)品為原料的加工業(yè)比重低；重工業(yè)中加工工業(yè)比重低；重加工工業(yè)內(nèi)部高技術(shù)含量、高附加值的加工業(yè)的比重低。

現(xiàn)階段安徽工業(yè)化發(fā)展的外部環(huán)境和內(nèi)部條件分析

（一）外部環(huán)境

1.有利條件。新型工業(yè)化道路為安徽農(nóng)業(yè)發(fā)展帶來新的機(jī)遇。在新型工業(yè)化道路和新區(qū)域工業(yè)化模式下，人們開始重視農(nóng)業(yè)地區(qū)和農(nóng)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化的目標(biāo)從單純的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向人的全面發(fā)展，這就要求大力發(fā)展農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)；另一方面，技術(shù)進(jìn)步成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最主要驅(qū)動(dòng)力，使得農(nóng)業(yè)的價(jià)值得到了重新認(rèn)識(shí)。在新型工業(yè)化道路中，工業(yè)化的內(nèi)容不再是狹義的，而是通過包括農(nóng)業(yè)在內(nèi)的各個(gè)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和效率提高實(shí)現(xiàn)全面發(fā)展。因此，農(nóng)業(yè)不僅是加速工業(yè)化的一種工具，而且本身也是工業(yè)化的目的；發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)促生新機(jī)遇。雖然面臨這一系列約束條件，但是，仍然存在有利于安徽省工業(yè)化的機(jī)遇：發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一部分勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)逐步向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移。安徽省可以選擇適合本地比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，通過承接發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，積累工業(yè)化的資金；隨著人們生活水平的提高，對(duì)消費(fèi)品的需求日益多樣化，特別是對(duì)綠色生態(tài)產(chǎn)品的需求越來越大，這就為安徽省發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，發(fā)展綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)提供了機(jī)遇。

2.不利外部條件。國(guó)際金融危機(jī)的持續(xù)蔓延。最近一個(gè)時(shí)期以來，國(guó)際金融危機(jī)持續(xù)蔓延，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響日益加深，對(duì)于安徽省來說尤其明顯，主要表現(xiàn)為：一是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格全面下行。二是農(nóng)村就業(yè)和增長(zhǎng)局面趨于嚴(yán)峻。三是質(zhì)量安全事件對(duì)農(nóng)民、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的沖擊不可低估。民以食為天，我國(guó)有13億人口，占世界人口的22%，而耕地面積只占世界的10%，糧食安全現(xiàn)狀面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。安徽省作為糧食主產(chǎn)區(qū)，在糧食安全體系中承擔(dān)了重要責(zé)任，2008年安徽省平均糧食產(chǎn)量為6047萬(wàn)噸，占全國(guó)總產(chǎn)量的5.78%。因此，安徽省在選擇新型工業(yè)化道路時(shí)絕不能以損害農(nóng)業(yè)、減少糧食產(chǎn)量為代價(jià)。

（二）內(nèi)部條件

豐富的資源條件。安徽省處于我國(guó)腹地，蘊(yùn)藏了豐富的礦產(chǎn)資源。如煤炭、有色金屬等。同時(shí)擁有大量的水資源。以中部五省為例，不僅擁有長(zhǎng)江、淮河等水系，還擁有鄱陽(yáng)湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。豐富的農(nóng)業(yè)資源，有利于農(nóng)、林、牧、漁的全面發(fā)展和形成較高的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，為充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提供了廣闊的資源配置空間和環(huán)境。

優(yōu)越的地理區(qū)位。從地域優(yōu)勢(shì)看，安徽位于長(zhǎng)三角腹地，東臨江蘇、浙江等發(fā)達(dá)省份，西連廣大中西部地區(qū)，承東啟西，地跨江淮，交通發(fā)達(dá)，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。安徽可充分利用東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的信息、資金，接受輻射，又可面向全國(guó)，推廣自己的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品。特別是隨著東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代，將逐步淘汰一部分落后的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，安徽作為重要的勞務(wù)輸出人口大省，積累了相當(dāng)?shù)募夹g(shù)和資金要素，安徽已完全有能力承接長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這些都為安徽農(nóng)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了難得的機(jī)遇。

較強(qiáng)的科研優(yōu)勢(shì)。從科研優(yōu)勢(shì)看，安徽的高校、科研單位眾多，合肥是全國(guó)四所科技城之一。截至2007年底，全省共有各類研究與開發(fā)機(jī)構(gòu)1057家，其中國(guó)有獨(dú)立科研機(jī)構(gòu)116家（包括20家中央在皖科研院所、96家省屬及省以下科研機(jī)構(gòu)）、高等學(xué)?？蒲袡C(jī)構(gòu)154家。這些科研機(jī)構(gòu)特別是一批中央在皖科研院所，是安徽省科技資源優(yōu)勢(shì)的集中體現(xiàn)，強(qiáng)大的科研優(yōu)勢(shì)為安徽省工業(yè)化的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的科研條件。

良好的生態(tài)環(huán)境。安徽省由于長(zhǎng)期以農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)化進(jìn)程相對(duì)緩慢，因此高污染、高能耗的傳統(tǒng)工業(yè)較少，這使得安徽省的自然生態(tài)環(huán)境得到較好的保護(hù)。安徽省可以充分利用生態(tài)優(yōu)勢(shì)，跨越重化工業(yè)階段，直接進(jìn)入高起點(diǎn)發(fā)展對(duì)環(huán)境要求高的生態(tài)產(chǎn)業(yè)。

不利的因素。“三農(nóng)”問題依然比較突出。安徽省面臨嚴(yán)重的“三農(nóng)”問題，主要表現(xiàn)在：農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后，生產(chǎn)、生活條件較為惡劣。農(nóng)業(yè)比較效益低，市場(chǎng)化發(fā)育程度低，小農(nóng)生產(chǎn)的特點(diǎn)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)省在農(nóng)業(yè)中的比較優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)法發(fā)揮出來。農(nóng)民收入水平不高，且商品意識(shí)、創(chuàng)新精神和經(jīng)營(yíng)能力不足，無(wú)法滿足農(nóng)業(yè)省工業(yè)化發(fā)展的需要?！叭r(nóng)”問題對(duì)安徽省工業(yè)化發(fā)展來說，依然是一個(gè)重要的制約因素；安徽省城市化發(fā)展水平相對(duì)滯后。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型工業(yè)是安徽工業(yè)化的現(xiàn)實(shí)選擇

綜上，結(jié)合安徽省實(shí)際，筆者認(rèn)為安徽省應(yīng)選擇現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型的新型工業(yè)化道路，即依托區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以生物技術(shù)、信息技術(shù)改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，圍繞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)這個(gè)核心，把農(nóng)業(yè)資源深度開發(fā)產(chǎn)業(yè)確立為區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并形成有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)集群，以勞動(dòng)力密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的工業(yè)化道路。這一選擇具有重要意義，具體來說，主要體現(xiàn)在以下方面：

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型工業(yè)化模式符合安徽省新型工業(yè)化的特點(diǎn)。由于符合本階段安徽省的資源稟賦結(jié)構(gòu)，可以充分發(fā)揮其比較優(yōu)勢(shì)，在此戰(zhàn)略下建立的產(chǎn)業(yè)體系能夠適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷發(fā)展壯大。通過產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，利益的積累可以逐步改變安徽省的資源享賦結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)由農(nóng)業(yè)省向工業(yè)省的轉(zhuǎn)變。在資源稟賦結(jié)構(gòu)變化后，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)有可能不再占主導(dǎo)地位，而是由更符合區(qū)域資源稟賦結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)取代，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，促進(jìn)安徽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

有利于形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)域聚集優(yōu)勢(shì)，獲取重要資源?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)不同，具有要素投入集約化、資源配置市場(chǎng)化、生產(chǎn)手段科技化、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)一體化的特征，產(chǎn)品附加值高，有很高的投資回報(bào)率，這樣就可以吸引區(qū)域外資金、人才等要素的流入。通過產(chǎn)業(yè)聚集主動(dòng)吸收資源的作法，改變了安徽省以往被動(dòng)等待資金、技術(shù)支持（即簡(jiǎn)單的工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)）的引資方式；改變了安徽省因傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)效益低下而出現(xiàn)資源凈流出的局面。通過市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)吸引要素的方式，可以實(shí)現(xiàn)安徽經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)。

有利于發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)定位，確立主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。首先，安徽省的比較優(yōu)勢(shì)在農(nóng)業(yè)，安徽省新型工業(yè)化的重點(diǎn)應(yīng)放在農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。其次，如果不發(fā)揮安徽省在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面的比較優(yōu)勢(shì)，提供更為豐富的農(nóng)產(chǎn)品和深加工品，發(fā)達(dá)省份就會(huì)將需求轉(zhuǎn)向國(guó)外尋求替代供應(yīng)者，這樣，安徽省就會(huì)失去發(fā)展的外部市場(chǎng)。區(qū)域工業(yè)化理論認(rèn)為，有競(jìng)爭(zhēng)力主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵。而現(xiàn)代農(nóng)業(yè)正是安徽省具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，因僅使用傳統(tǒng)生產(chǎn)要素的農(nóng)業(yè)是無(wú)法對(duì)經(jīng)常經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出重大貢獻(xiàn)的，但現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)。

可以有效克服資金瓶頸的約束。一方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)所需資金少、投入門檻低，是一種適合安徽省的勞動(dòng)力密集型工業(yè)。另一方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與農(nóng)業(yè)形成良性聯(lián)動(dòng)關(guān)系，可以通過加工增值農(nóng)副產(chǎn)品，進(jìn)而增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)戶積累能力，為加工業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展積累資金。

能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的有效轉(zhuǎn)移。由于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型工業(yè)化模式強(qiáng)調(diào)工業(yè)與農(nóng)業(yè)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，必然促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向深度和廣度發(fā)展，在農(nóng)業(yè)內(nèi)部吸收大量勞動(dòng)力，緩解農(nóng)村剩余勞動(dòng)力流動(dòng)帶來的負(fù)面影響。傳統(tǒng)工業(yè)限制了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，而新型工業(yè)化是農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的根本保證。

參考文獻(xiàn)：

1.胡亭亭.欠發(fā)達(dá)地區(qū)走新型工業(yè)化道路的路徑選擇與創(chuàng)新—以安徽省為例[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2007(5)

第6篇：房產(chǎn)投資論文范文

[關(guān)鍵詞]實(shí)物期權(quán)房地產(chǎn)投資

相對(duì)于金融期權(quán)而言，實(shí)物期權(quán)(realoption)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實(shí)選擇權(quán)，是金融期權(quán)理論在實(shí)物資產(chǎn)上的拓展和應(yīng)用。在資本市場(chǎng)上，期權(quán)賦予持有者權(quán)力但不是義務(wù)按約定價(jià)格買賣一種金融資產(chǎn)。同樣，企業(yè)在面對(duì)一個(gè)未來項(xiàng)目時(shí)有權(quán)利而非義務(wù)去選擇是否進(jìn)行投資。實(shí)物期權(quán)理論和應(yīng)用研究主要基于傳統(tǒng)方法評(píng)價(jià)實(shí)物投資。

一、實(shí)物期權(quán)的概念

實(shí)物期權(quán)的概念是Mvers教授在1977年提出的，他指出一個(gè)投資方案產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤(rùn)，來自于目前所擁有資產(chǎn)的使用，再加上一個(gè)對(duì)未來投資機(jī)會(huì)的選擇。也就是說企業(yè)可以取得一個(gè)權(quán)利，在未來以一定價(jià)格取得或出售一項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)或投資計(jì)劃，所以實(shí)物資產(chǎn)的投資可以應(yīng)用類似評(píng)估一般期權(quán)的方式來進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)又因?yàn)槠錁?biāo)的物為實(shí)物資產(chǎn)，故將此性質(zhì)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)。由于期權(quán)具有執(zhí)行某項(xiàng)投資行為的權(quán)利而沒有必須執(zhí)行的義務(wù)，所以基于期權(quán)理論的項(xiàng)目投資決策可以最大限度地控制項(xiàng)目投資中可能的損失，同時(shí)獲得項(xiàng)目投資帶來的巨大收益。

從廣義來看，實(shí)物期權(quán)是在不確定性條件下，與金融期權(quán)類似的實(shí)物資產(chǎn)投資的選擇權(quán)，是一種把金融市場(chǎng)的規(guī)則引入企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略投資決策中來的思維方式;狹義地說，它是項(xiàng)目投資賦予投資者在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)所擁有的在未來采取某些投資決策的權(quán)利，這些決策包括延遲、擴(kuò)張、放棄項(xiàng)目投資等。

二、房地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特點(diǎn)

第一，投資決策者對(duì)未來具有選擇權(quán)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的階段性特點(diǎn)，房地產(chǎn)決策者對(duì)投資項(xiàng)目不僅在當(dāng)前具有決策權(quán)，而且投資項(xiàng)目建設(shè)后，投資決策者仍有權(quán)根據(jù)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況做出決策，也就是說投資決策者對(duì)投資項(xiàng)目具有一種未來決策權(quán)，主要有以下幾種情況:決策者不僅有權(quán)決定是否投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而且有權(quán)決定是否進(jìn)行延期投資;投資決策者不僅有權(quán)在項(xiàng)目開展前決定投資規(guī)模的大小，而且有權(quán)在項(xiàng)目實(shí)施過程中改變項(xiàng)目投資規(guī)模的大小;投資決策者不僅有權(quán)在投資項(xiàng)目開展前決定投資哪一種類型的投資項(xiàng)目，而且有權(quán)在投資項(xiàng)目實(shí)施過程中改變投資項(xiàng)目;投資決策者不僅有權(quán)決定投資項(xiàng)目的開始，而且也有權(quán)決定投資項(xiàng)目的終止。

第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值具有波動(dòng)性。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目標(biāo)的資產(chǎn)來說，其所涉及的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，如技術(shù)風(fēng)險(xiǎn):主要指投資項(xiàng)目所采用技術(shù)的先進(jìn)性、適用性、可靠性，同類項(xiàng)目之間科技競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度及區(qū)位優(yōu)勢(shì);金融風(fēng)險(xiǎn):主要指市場(chǎng)利率、匯率的波動(dòng)、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn):主要指產(chǎn)品需求量的變動(dòng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度、建設(shè)生產(chǎn)資料的供應(yīng)狀況以及市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型(買方市場(chǎng)賣方市場(chǎng));自然風(fēng)險(xiǎn):主要指工程地質(zhì)情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會(huì)風(fēng)險(xiǎn):主要指投資項(xiàng)目所處的社會(huì)軟環(huán)境，具體包括社會(huì)信用風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有這么多的風(fēng)險(xiǎn)因素，并且每種風(fēng)險(xiǎn)因素又都有自己特定的波動(dòng)過程、擴(kuò)散過程、跳躍過程、均值自回歸過程，這決定了投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)性，進(jìn)而決定了投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)性同其他金融資產(chǎn)一樣具有價(jià)值，也就是說投資項(xiàng)目所蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)因素導(dǎo)致投資項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。上述風(fēng)險(xiǎn)的綜合影響將體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)上。房地產(chǎn)開發(fā)一般要經(jīng)過可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、銷售等幾個(gè)階段，每個(gè)階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程可看作是一個(gè)序列投資的動(dòng)態(tài)決策過程。決策者根據(jù)對(duì)來自技術(shù)、市場(chǎng)、管理、資金等方面風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)以及競(jìng)爭(zhēng)中投資項(xiàng)目收益流的變化，靈活抉擇投資時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)商在獲取土地后，在市場(chǎng)條件成熟且經(jīng)可行性研究初步確認(rèn)投資可行后，將進(jìn)行后續(xù)投資，建設(shè)階段的后續(xù)投資相當(dāng)于執(zhí)行期權(quán)合約。如果市場(chǎng)前景不被看好，則暫時(shí)不追加后續(xù)投資，而是等待投資機(jī)會(huì)的到來。擁有土地就擁了由此帶來的一系列選擇權(quán)，可把獲取土地前的費(fèi)用及土地獲取費(fèi)解釋為期權(quán)費(fèi)用，相當(dāng)于買入一項(xiàng)期權(quán)。由于土地的保值特性，如后續(xù)期權(quán)得不到執(zhí)行，損失的往往僅是為獲取土地而進(jìn)行的前期分析費(fèi)用，這部分費(fèi)用與期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格相比微不足道。

第三，房地產(chǎn)投資具有不確定性。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，因此在整個(gè)開發(fā)過程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來講，主要有政策因素(貨幣政策、財(cái)政政策、固定資產(chǎn)管理政策等)、市場(chǎng)因素(房地產(chǎn)價(jià)格、市場(chǎng)信息、短期供求變化等)、突發(fā)因素等;從微觀角度來講，主要有知識(shí)因素(開發(fā)商個(gè)人的知識(shí)結(jié)構(gòu)、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的理論認(rèn)識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等)、能力因素(房地產(chǎn)開發(fā)商的分析能力、決策能力、應(yīng)變能力和創(chuàng)新能力等)、管理因素(房地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)的制度管理、人才管理和經(jīng)營(yíng)管理等各方面的管理水平)、項(xiàng)目自身的條件等。所有這些因素都使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目充滿了不確定性，使房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。

第四，房地產(chǎn)投資具有實(shí)物期權(quán)特性。通過上述分析，可見房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有期權(quán)特性。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期是可以緩沖的時(shí)間段，如前期市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究等，但為取得土地而進(jìn)行的分析往往受到時(shí)間的限制，取得土地后發(fā)生的費(fèi)用，可行性分析、設(shè)計(jì)方案費(fèi)等類似于期權(quán)費(fèi)用。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、建造的投資類似于買入期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的收益現(xiàn)值，類似于期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

(4)房地產(chǎn)在其開發(fā)過程的前期任何時(shí)間內(nèi)可追加或減少投資，在其開發(fā)時(shí)則可以選擇投入。對(duì)于開發(fā)過程中可能存在的期權(quán)類型可以理解為有期限，但可隨時(shí)執(zhí)行的美式期權(quán)，也可以作為有固定期限、只有到期日才能執(zhí)行的歐式期權(quán)，此處的歐式期權(quán)可根據(jù)需要分段進(jìn)行分析。

第7篇：房產(chǎn)投資論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；道德問題；稅收問題；流動(dòng)性問題

中圖分類號(hào)：F832，43

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3309(2009)04-0069-03

近年來，央行逐步提高了房地產(chǎn)業(yè)的融資門檻，房地產(chǎn)企業(yè)開始積極尋求創(chuàng)新的融資方式，于是房地產(chǎn)投資信托以其融資的優(yōu)勢(shì)和靈活性獲得了投資者的認(rèn)可，并逐步在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起來。

一、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)投資信托的概念

房地產(chǎn)投資信托是指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司以公司或信托基金的組織形式經(jīng)營(yíng)。對(duì)外發(fā)行受益憑證，向投資大眾募集資金。并以委托人的名義，由具有專門知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的人，按照委托者的要求進(jìn)行管理、處分和收益。并將所獲得房地產(chǎn)管理的收益，分配給股東或投資者。所獲利潤(rùn)扣除一般房地產(chǎn)管理費(fèi)用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享的一種融資方式。

(二)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展現(xiàn)狀

從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)投資信托是一種資產(chǎn)證券化的形式。從已有的經(jīng)營(yíng)模式來看，都是收購(gòu)已有的商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者。

2003年6月，央行出臺(tái)的“121文件”促使商業(yè)銀行加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)信貸的控制。于是開發(fā)商紛紛利用信托填補(bǔ)資金缺口，當(dāng)年9月，房地產(chǎn)信托發(fā)展到30億元，12月達(dá)到60億元。從2003～2008年，5年間房地產(chǎn)信托一直保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。2004年，銀監(jiān)會(huì)啟動(dòng)REITs基礎(chǔ)制度的研究。全年資金規(guī)模達(dá)到將近120億；2005年，商務(wù)部提出打通內(nèi)地REITs融資渠道的建議，當(dāng)年信托資金達(dá)到約160億：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。共有51只房地產(chǎn)融資類信托成立，產(chǎn)品規(guī)模17.35億元，占集合信托資金比例為47.74％。比2007年略有增長(zhǎng)。

2008年12月21日，國(guó)家要開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，并且可以在上交所和深交所上市。中國(guó)大陸地區(qū)的房地產(chǎn)投資信托設(shè)立的前期籌備工作已經(jīng)到了最后階段。雖然在我國(guó)推出房地產(chǎn)信托投資基金目前還面臨較多創(chuàng)新和突破，REITs的發(fā)行時(shí)機(jī)已經(jīng)臻于成熟。

二、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托存在的問題

從1992年信托融資引進(jìn)至今，房地產(chǎn)信托發(fā)展速度很快，發(fā)展規(guī)模不斷壯大。有效解決了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難。信托融資為房地產(chǎn)業(yè)提供了新的融資渠道，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。但是，我國(guó)現(xiàn)階段還處在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初期，信托融資的過程中還存在一些問題。

(一)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品規(guī)模小且模式單一

按照《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》規(guī)定，每個(gè)信托計(jì)劃要求普通投資者的資金一般在20-40萬(wàn)元，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資額大，有的需要一兩個(gè)億的資金，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計(jì)劃認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)不低于5萬(wàn)元，對(duì)于個(gè)人投資者而言。并不容易接受。目前，國(guó)內(nèi)信托公司在房地產(chǎn)開發(fā)過程中普遍扮演了一個(gè)貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的角色，而且通過信托計(jì)劃募集得到的資金基本上都運(yùn)用在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上，而且房地產(chǎn)商的開發(fā)和投資沒有完全分離。信托計(jì)劃應(yīng)有的組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)的作用也并未發(fā)揮。

(二)信托公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的道德問題

由于我國(guó)缺乏完善成熟的監(jiān)督機(jī)制，信托公司仍有可能會(huì)降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)，違背投資收益最大化的原則。

1，職責(zé)“轉(zhuǎn)委托”現(xiàn)象

信托公司在行使投資決策的職責(zé)時(shí)存在“轉(zhuǎn)委托”的現(xiàn)象。目前市場(chǎng)發(fā)售的以房地產(chǎn)投資為主體的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)信托產(chǎn)品中，信托計(jì)劃中列明由政府發(fā)文確認(rèn)債務(wù)，并由人大通過決議，列入財(cái)政預(yù)算，這實(shí)際上屬于變相的政府擔(dān)保，與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不符。而且，信托公司無(wú)法控制當(dāng)?shù)卣幕蛴胸?fù)債、后續(xù)財(cái)政收入、支出情況，甚至無(wú)法及時(shí)獲取準(zhǔn)確信息，一旦出現(xiàn)流動(dòng)性不足，就會(huì)引發(fā)這類信托產(chǎn)品的延期兌付?；蚴浅霈F(xiàn)發(fā)新還舊的市場(chǎng)道德問題。

2，信息不對(duì)稱引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)

信息不對(duì)稱也會(huì)導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)。在信托公司尋找項(xiàng)目的過程中，由于其與項(xiàng)目提供方之間存在的信息不對(duì)稱，劣質(zhì)的項(xiàng)目可能會(huì)比優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供更高的預(yù)期收益率，劣質(zhì)的信托公司利用投資者的信息不對(duì)稱，以提供比優(yōu)質(zhì)信托公司更高預(yù)期收益率水平的信托計(jì)劃吸引投資者，從而把優(yōu)質(zhì)信托公司驅(qū)逐出這個(gè)市場(chǎng)，導(dǎo)致信托公司與項(xiàng)目提供者之間以及委托人與受托人之間的“逆向選擇”問題。

(三)稅收問題

目前，我國(guó)法律尚未對(duì)信托收益的納稅做出明確規(guī)定，缺少對(duì)房地產(chǎn)投資信托的稅收激勵(lì)政策，這不利于鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資信托只要滿足了《國(guó)內(nèi)稅收法》第856-858條的法定要求就可以免繳公司所得稅，1960年。艾圣豪威爾總統(tǒng)簽署了將RElTs作為利潤(rùn)傳遞的特殊稅收條例，一直持續(xù)至今。

而在我國(guó)，由于《信托法》規(guī)定委托人將不動(dòng)產(chǎn)委托給信托公司進(jìn)行投資、管理、應(yīng)用和處分時(shí)，雙方發(fā)生信托關(guān)系，伴隨著產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。需交納一定稅金。當(dāng)信托合同終結(jié)時(shí)，作為委托人的信托公司要將資產(chǎn)還給委托人或信托合同規(guī)定的其他人時(shí)，再次發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，又交納了一次個(gè)人所得稅。所以，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)的課稅既有對(duì)收益的課稅。又有對(duì)流轉(zhuǎn)的課稅。多重征稅提高了信托公司的經(jīng)營(yíng)成本，影響了投資者的收益率水平。

(四)流動(dòng)性問題

信托產(chǎn)品的流動(dòng)性問題是一項(xiàng)難以解決的系統(tǒng)工程。信托產(chǎn)品作為一種全新的金融產(chǎn)品，其相對(duì)高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的特征吸引了廣大投資者。但在流動(dòng)性方面，卻成為制約我國(guó)房地產(chǎn)信托融資發(fā)展的另一個(gè)瓶頸。

1，信托產(chǎn)品認(rèn)知度低

根據(jù)我國(guó)的《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品不能通過公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷宣傳，因此，信托產(chǎn)品的知名度、認(rèn)可度比銀行儲(chǔ)蓄、國(guó)債、證券投資基金都要差很多。而信托產(chǎn)品的銷售，不能公開宣傳，不能異地銷售，其整體銷售計(jì)劃難免受影響?，F(xiàn)行法律規(guī)定：信托公司發(fā)行資金信托產(chǎn)品不得采取委托投資憑證、投資憑證、受益憑證等形式，目前，信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，其本身流動(dòng)性較差。

2，信托產(chǎn)品缺乏轉(zhuǎn)讓平臺(tái)

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)尚未建立，沒有有形的集中競(jìng)價(jià)交易場(chǎng)所。缺少轉(zhuǎn)讓平臺(tái)，絕大多數(shù)的投資者只能在認(rèn)購(gòu)后一直持有信托產(chǎn)品到產(chǎn)品的到期日，信托產(chǎn)品流動(dòng)性不足直接影響投資者的購(gòu)買意

愿，進(jìn)而制約信托產(chǎn)品的資金募集。由于沒有集中競(jìng)價(jià)交易場(chǎng)所，投資者欲轉(zhuǎn)讓所持信托產(chǎn)品，只能通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行變現(xiàn)，持有者尋找合適的轉(zhuǎn)讓對(duì)象和確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格比較困難。

按照現(xiàn)有的轉(zhuǎn)讓模式，流通市場(chǎng)發(fā)展的滯后已制約了信托產(chǎn)品的進(jìn)一步發(fā)展。信托產(chǎn)品不像有價(jià)證券可以隨時(shí)轉(zhuǎn)讓。因此不能進(jìn)入流通領(lǐng)域，這樣就限制了信托產(chǎn)品的活躍程度。尤其是在沒有兌現(xiàn)前，其產(chǎn)品的價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)。使得一部分購(gòu)買者在急需資金時(shí)，無(wú)法進(jìn)行等值兌現(xiàn)，會(huì)帶來投資者的資金到期不能及時(shí)兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。這直接導(dǎo)致信托產(chǎn)品的認(rèn)知程度低、交易成本高，限制了信托流通市場(chǎng)的形成。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的對(duì)策

(一)完善法律制度

我國(guó)已經(jīng)初步建立了信托業(yè)的基本法律框架，包括《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》等一系列法規(guī)，雖然出臺(tái)了這些法律法規(guī)，但是針對(duì)性并不強(qiáng)，尤其是關(guān)于投資信托的立法僅僅處于初級(jí)階段。雖然有《中華人民共和國(guó)信托法》作為我國(guó)REITs經(jīng)營(yíng)事業(yè)的法律基礎(chǔ)，但是關(guān)于房地產(chǎn)信托的各項(xiàng)實(shí)施細(xì)則，尤其是投資信托的具體運(yùn)作、稅收制度等細(xì)節(jié)并沒有很清楚的操作法則。最新的規(guī)定，信托產(chǎn)品200份上限已經(jīng)被突破，而且在房地產(chǎn)投資信托運(yùn)營(yíng)中的雙重征稅問題也有待于補(bǔ)充和修改。

(二)培養(yǎng)機(jī)構(gòu)投資者

在美國(guó)，無(wú)論是權(quán)益型REITs,還是抵押型REITs，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等各種專業(yè)的房地產(chǎn)中介都發(fā)揮著重要的作用。而我國(guó)目前的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的發(fā)育很不完善，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量較少，管理也很不規(guī)范，在執(zhí)業(yè)過程中時(shí)有違法違規(guī)情況發(fā)生，有時(shí)還會(huì)發(fā)生詐騙等刑事案件。

因此，房地產(chǎn)投資信托必須具備嚴(yán)密的組織機(jī)構(gòu)，包括管理委員會(huì)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)以及具體運(yùn)行操作機(jī)構(gòu)。我國(guó)應(yīng)建立由房地產(chǎn)信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產(chǎn)信托投資公司等組成的多元化投資機(jī)構(gòu)體系。由房地產(chǎn)信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)操作運(yùn)行，由保險(xiǎn)公司對(duì)開發(fā)項(xiàng)目開立擔(dān)保信用證，還要組建大批房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)證券等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)，并由證監(jiān)會(huì)進(jìn)行監(jiān)管。

(三)完善信托投資公司法人治理和內(nèi)控制度

可以考慮引進(jìn)獨(dú)立董事制度。獨(dú)立董事制度有利于強(qiáng)化上市公司內(nèi)部制衡機(jī)制，規(guī)范大公司的行為，監(jiān)督公司經(jīng)營(yíng)者：有利于保持董事會(huì)的獨(dú)立性，維護(hù)全體股東的利益：有利于公司法人治理結(jié)構(gòu)的完善和上市公司質(zhì)量的提高，從源頭上遏制企業(yè)的“內(nèi)部人控制”現(xiàn)象，提高投資者信心。

我國(guó)房地產(chǎn)投資信托公司的信譽(yù)、管理水平、經(jīng)驗(yàn)等將關(guān)系到房地產(chǎn)投資信托的成敗及發(fā)展前途。我國(guó)目前還有不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內(nèi)控制度薄弱的問題。很多公司股東關(guān)聯(lián)交易嚴(yán)重，個(gè)別公司甚至存在挪用信托資金的行為。因此，應(yīng)加強(qiáng)信托投資公司法人治理和內(nèi)控制度建設(shè)，規(guī)范信托投資公司受托行為，為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造合格的受托人。這是我國(guó)房地產(chǎn)信托健康發(fā)展的前提和保證。

(四)改變雙重征稅制度

從稅源上看，信托投資公司創(chuàng)造的收益和投資者獲得的收益都來源于信托財(cái)產(chǎn)。而信托財(cái)產(chǎn)是由委托人所有，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)本來就是一個(gè)代人理財(cái)?shù)臋C(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)按一定比例收取手續(xù)費(fèi)或傭金的那部分業(yè)務(wù)收入繳納營(yíng)業(yè)稅，其對(duì)所經(jīng)營(yíng)的信托財(cái)產(chǎn)并沒有真正意義上的所有權(quán)。應(yīng)考慮通過明確界定納稅主體。確認(rèn)納稅主體是信托受托人還是信托收益人，改變長(zhǎng)期以來雙重征稅帶來的弊端。如果信托所得被分配，受益人應(yīng)為納稅主體；如果信托所得仍在信托財(cái)產(chǎn)內(nèi)，則信托財(cái)產(chǎn)本身納稅。當(dāng)信托公司只是作為資產(chǎn)受托管理者代客理財(cái)時(shí)，則不應(yīng)對(duì)信托機(jī)構(gòu)征稅，應(yīng)由受益人繳納信托收益所得稅即可。

第8篇：房產(chǎn)投資論文范文

1.1新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)投資的影響作用

1.1.1對(duì)城鎮(zhèn)新區(qū)進(jìn)行建設(shè)以及舊區(qū)改造促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的增加

由于新區(qū)建設(shè)需要房地產(chǎn)的直接相關(guān)投資，房地產(chǎn)資金會(huì)直接注入，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。另外，城鎮(zhèn)舊區(qū)的搬遷改造也會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，以及房地產(chǎn)投資的增加。同時(shí)，搬遷戶對(duì)住房的需求也會(huì)增加，供求效應(yīng)促使房地產(chǎn)投資增加。

1.1.2新型城鎮(zhèn)化中人口的增加相應(yīng)推動(dòng)了對(duì)住房需求的增加

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)化每年以約1%的速度推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)4%~5%，從而帶動(dòng)新增住房需求快速增長(zhǎng)。由于新型城鎮(zhèn)化的速度不斷增快，大量的人口向城鎮(zhèn)涌入，他們對(duì)住房的消費(fèi)需求也不斷擴(kuò)大，對(duì)住房面積的需求也在不斷增加，房地產(chǎn)投資也會(huì)相應(yīng)地增加。

1.1.3新型城鎮(zhèn)化帶來的生活水平提升帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增加

由于城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，居民的生活水平不斷提高，對(duì)于房地產(chǎn)有著更高的需求。如房屋置換、休閑旅游、娛樂消費(fèi)等，這些都對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)投資提出了新的要求，帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增加。

1.2房地產(chǎn)投資對(duì)新型城鎮(zhèn)化的影響作用

房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要物質(zhì)載體，積極穩(wěn)妥推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)需要房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，人口和城市面積都高速膨脹，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，相應(yīng)地房地產(chǎn)投資在一定時(shí)期內(nèi)的快速增長(zhǎng)會(huì)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

1.2.1房地產(chǎn)投資的增加解決了城鎮(zhèn)化中一部分人口的就業(yè)

由于房地產(chǎn)資金的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，需要更多的工人來參與到房地產(chǎn)建設(shè)中來，因而解決了部分人口和進(jìn)城務(wù)工人員的就業(yè)問題。另外，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會(huì)使得相關(guān)行業(yè)人員的需求增加，解決了城鎮(zhèn)化中部分人口的就業(yè)問題。

1.2.2房地產(chǎn)投資的增加擴(kuò)大了新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)資金

城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷發(fā)展也要求建設(shè)資金的不斷投入，房地產(chǎn)投資的逐年增加、配套建設(shè)的不斷增大，促使新型城鎮(zhèn)化朝著環(huán)境更和諧、配套更完善、服務(wù)更全面的方向發(fā)展。房地產(chǎn)投資為新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)加快了步伐，兩者之間是相互依存的。房地產(chǎn)投資要和城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應(yīng)，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。投資滯后會(huì)影響房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；投資超前則會(huì)造成資源和能源的浪費(fèi)。

2結(jié)論與建議

2.1結(jié)論

通過上述分析可以看出，城鎮(zhèn)化發(fā)展水平與房地產(chǎn)投資存在正相關(guān)協(xié)整關(guān)系，二者之間存在著相互影響的關(guān)系。在短時(shí)期內(nèi)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的變化對(duì)房地產(chǎn)投資增加影響不大，不是其增加的原因，而房地產(chǎn)投資的變化則會(huì)使城鎮(zhèn)化水平發(fā)生一定的變動(dòng)，即城鎮(zhèn)化水平對(duì)于房地產(chǎn)投資的影響不顯著，而房地產(chǎn)投資對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的影響顯著。在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)投資具有一定的影響拉動(dòng)作用，而且這種作用力大于房地產(chǎn)投資對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的影響推動(dòng)作用。

2.2建議

從發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)本身的逐利性會(huì)給城鎮(zhèn)化的發(fā)展帶來一定的難題，會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)化的片面發(fā)展，房地產(chǎn)的健康發(fā)展才能有效促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。鑒于此，我國(guó)在加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，應(yīng)合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資的方向，使兩者協(xié)調(diào)健康發(fā)展。

2.2.1城鎮(zhèn)化方面

首先，根據(jù)城鎮(zhèn)自身特點(diǎn)，科學(xué)規(guī)劃其長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，引導(dǎo)房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化發(fā)展中的合理投資，避免盲目的開發(fā)投資或者是滯后的房屋建設(shè)。其次，重點(diǎn)做好保障性住房的建設(shè)工作，在保障性住房的規(guī)劃、容量、地址、分配和管理等方面合理設(shè)計(jì)，加大過程控制與服務(wù)管理。再次，完善城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)配套建設(shè)，建立生態(tài)宜居、宜業(yè)的城鎮(zhèn)，提升城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量水平。最后，根據(jù)住房市場(chǎng)的供需合理供應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地，做好舊城改造和征地安置補(bǔ)償工作，保障人民的正當(dāng)利益。

2.2.2房地產(chǎn)投資方面

第9篇：房產(chǎn)投資論文范文

1.有利于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的降低

結(jié)合完全性、簡(jiǎn)潔性、非兼容性和客觀性等原則，可以將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)劃分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩種類型。其中在系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)中，又包括經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，而非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)則又分為技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。投資者確定某城市房產(chǎn)進(jìn)行投資，通常應(yīng)先判斷該城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。投資環(huán)境決定了房地產(chǎn)投資的成敗。投資區(qū)位選擇是投資效果決定的關(guān)鍵，在不同地區(qū)投資會(huì)有完全不同的投資效益產(chǎn)生，對(duì)投資環(huán)境的研究進(jìn)行加強(qiáng)，是投資空間趣味避免決策失誤的重要方法和途徑。評(píng)價(jià)和研究房地產(chǎn)投資環(huán)境，為投資者投資地區(qū)投資環(huán)境的判斷、投資地區(qū)的發(fā)展水平以及房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況的了解提供參考性依據(jù)，從而有利于投資者實(shí)施正確的投資判斷，使投資風(fēng)險(xiǎn)得到有效規(guī)避。

2.為政府投資環(huán)境的優(yōu)化產(chǎn)生有利作用

發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)居住條件的改善、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大就業(yè)以及城市建設(shè)的加快、城市投資環(huán)境的改善以及城市環(huán)境的提升發(fā)揮著極為重要的作用。投資環(huán)境的良好能夠?qū)?guó)外資金進(jìn)行吸引，使本地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改善、貧困問題的消除以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展得到良性的循環(huán)。對(duì)評(píng)價(jià)和研究房地產(chǎn)投資環(huán)境產(chǎn)生極為重要的作用，從中將對(duì)房地產(chǎn)投資造成影響的利弊因素進(jìn)行發(fā)現(xiàn)，為政府投資環(huán)境的優(yōu)化明確指導(dǎo)性方向。調(diào)查分析不同區(qū)域的房地產(chǎn)投資環(huán)境，能夠?qū)?guó)內(nèi)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了解，為地區(qū)政府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的制定，投資環(huán)境的優(yōu)化、房地產(chǎn)所需投資環(huán)境的評(píng)價(jià)和改善以及城市利用空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化存在顯著的促進(jìn)作用。

3.有利于節(jié)約型社會(huì)的建設(shè)

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)由于發(fā)展不平衡，出現(xiàn)局部的房屋空置現(xiàn)象，實(shí)際上是社會(huì)資源的浪費(fèi)，該情況的出現(xiàn)，在一定程度上體現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)對(duì)投資環(huán)境的選擇認(rèn)識(shí)不足。房地產(chǎn)建設(shè)資源有較大消耗，特別是鋼筋和混凝土的消耗。在投資之前應(yīng)有效評(píng)價(jià)投資環(huán)境，盡可能將投資項(xiàng)目進(jìn)行完善，使房地產(chǎn)售出率得以提升，降低房屋空置率，減少資源浪費(fèi)問題產(chǎn)生，為我國(guó)長(zhǎng)期的發(fā)展產(chǎn)生有利作用。

二、房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)形成機(jī)制的特點(diǎn)

1.較多的不確定風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資有較大額度且周期較長(zhǎng)，隨著時(shí)間的推移及環(huán)境的改變，各類風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)幾率和影響問題也逐漸提升，房地產(chǎn)投資除了有個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)存在以外，還會(huì)有系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。房地產(chǎn)投資者應(yīng)對(duì)投資低的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)需求、財(cái)政法規(guī)以及市場(chǎng)容量進(jìn)行深入分析，作為風(fēng)險(xiǎn)得到有效規(guī)避的前提因素。

2.較大的區(qū)位條件影響

作為房地產(chǎn)資產(chǎn)的重要特征之一，位置固定的作用極為顯著，且對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大影響。應(yīng)將任何房地產(chǎn)項(xiàng)目落實(shí)在具體的區(qū)域內(nèi)，區(qū)位價(jià)值使開發(fā)商、租客以及置業(yè)投資者的吸引力得到充分體現(xiàn)。區(qū)位條件的良好能夠使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取最大化的高額開發(fā)利潤(rùn)，使置業(yè)投資者對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)性收益進(jìn)行獲取，便于租客對(duì)其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)施展開。

3.密切關(guān)系到經(jīng)濟(jì)環(huán)境

我國(guó)存在極為不平衡的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，該經(jīng)濟(jì)格局在房地產(chǎn)投資上反映出來，主要表現(xiàn)在：東部發(fā)達(dá)城市存在著超前的房地產(chǎn)投資，而西部房地產(chǎn)投資處于嚴(yán)重滯后狀態(tài)。其次，個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力也是對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境造成影響的主要因素，作為制約房地產(chǎn)商品購(gòu)買力量的關(guān)鍵因素得到應(yīng)用。

4.城市規(guī)劃對(duì)其產(chǎn)生的制約

房地產(chǎn)價(jià)值關(guān)系到周邊物業(yè)、市政公用設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及環(huán)境變化等方面，其影響主要包括兩方面內(nèi)容：一方面是受到城市規(guī)劃的影響，例如：轉(zhuǎn)讓和利用城市土地，必須與城市土地利用規(guī)劃相符合，并非完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)。而另一方面，隨著開展城市發(fā)展戰(zhàn)略，政府通過加大周邊道路、公園及博物館等公共設(shè)施的投資力度，使附近房地產(chǎn)的生態(tài)系統(tǒng)價(jià)值得到有效提升。

三、房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)形成機(jī)制的評(píng)價(jià)分析

1.分析房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的個(gè)人素質(zhì)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者中，主要包括土地所有者、土地使用者、建筑承包商、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)顧問以及消費(fèi)者等。開發(fā)商成功的根本主要包括知識(shí)、智慧、經(jīng)驗(yàn)和決策能力。通過一個(gè)著名的建筑師進(jìn)行設(shè)計(jì)，通過一個(gè)著名的建筑承包商對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行建造，往往是將本身價(jià)值得以提升的關(guān)鍵。我國(guó)政府部門通過資質(zhì)管理的方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者進(jìn)行評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)投資者會(huì)通過這些評(píng)價(jià)便捷的對(duì)合適的房地產(chǎn)開發(fā)合作對(duì)象進(jìn)行尋找。

2.分析房地產(chǎn)建設(shè)的場(chǎng)地條件

（1）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目擬建地段的自然地理特征進(jìn)行分析，避免在斷裂、巖溶層、流砂層以及黃土濕陷性等顯著不利的地基基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行建造，并盡可能使建筑物獲取良好的通風(fēng)和光照條件，使房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工的工作量得到盡可能減少。

（2）研究房地產(chǎn)項(xiàng)目擬建地段土地利用和城市規(guī)劃條件，使其在規(guī)劃要求相滿足的同時(shí)，使土地利用的集約化水平得到最大限度地提升。

（3）將當(dāng)前土地使用者對(duì)擬建項(xiàng)目的態(tài)度實(shí)施有效了解。

（4）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目泥漿地段的地價(jià)形態(tài)實(shí)施充分了解。

3.分析房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)的原材料、燃料供應(yīng)條件以及輔助材料

（1）對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)需要的原材料品名、質(zhì)量及數(shù)量要求進(jìn)行分析，使原材料供應(yīng)能否滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的需要得到掌握。

（2）根據(jù)工程施工進(jìn)度對(duì)原材料的供應(yīng)進(jìn)行提供。

（3）合理性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)所需的原材料價(jià)格。

（4）分析原材料供應(yīng)的采購(gòu)組織狀況。

4.分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目擬建地段的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套條件

（1）對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目擬建地段的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套狀況進(jìn)行調(diào)查，將房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和區(qū)域城市功能所產(chǎn)生的作用及影響實(shí)施了解，對(duì)水、電、交通、煤氣、排污等基礎(chǔ)設(shè)施的網(wǎng)絡(luò)是否合理進(jìn)行重點(diǎn)分析，教育、文化、科技、商業(yè)及其他服務(wù)業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施的布局和規(guī)模能否與區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活需要相滿足等。

（2）對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目擬建地段的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了解。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行繳納，區(qū)域有關(guān)公共管理機(jī)構(gòu)收費(fèi)之后，應(yīng)為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的配套條件。（3）對(duì)新增基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行認(rèn)清。通常情況下，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)會(huì)有一定的超前性存在，但也要對(duì)配套設(shè)施的長(zhǎng)期不用以及土地閑置等問題進(jìn)行避免。

四、房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的優(yōu)化措施

1.對(duì)城市建設(shè)進(jìn)行加快，使區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展得到有效促進(jìn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市投資、生產(chǎn)活動(dòng)會(huì)達(dá)到活躍狀態(tài)，隨之增加了對(duì)住房、各種公共基礎(chǔ)設(shè)施以及服務(wù)業(yè)設(shè)施的建設(shè)。作為區(qū)內(nèi)資源配置的優(yōu)化、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提升的基礎(chǔ)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的作用極為顯著。

2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加強(qiáng)，城市綜合功能的完善、基礎(chǔ)設(shè)施的好壞都對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及房地產(chǎn)投資環(huán)境的優(yōu)劣得到直接反映。對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境落后的城市而言，應(yīng)對(duì)道路建設(shè)投資進(jìn)行加大，使公共交通得到大力發(fā)展，改善公共交通環(huán)境，并將高速公路和鐵路等建設(shè)的規(guī)模實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步增強(qiáng)。

3.城市居住環(huán)境的改善，使城市整體形象得到提升。經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)投資人員通常會(huì)對(duì)良好居住環(huán)境的城市進(jìn)行選擇，開展房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作。

五、結(jié)語(yǔ)