房產(chǎn)評(píng)估管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)評(píng)估管理辦法范文

我行擬向蕭縣新秀新材料有限公司發(fā)放流動(dòng)資金貸款800萬(wàn)元，蕭縣新秀新材料有限公司擬以本公司名下房地產(chǎn)作為抵押物向我行借款。我行評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序，對(duì)抵押資產(chǎn)（見(jiàn)以下編號(hào)）實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查與詢證。

根據(jù)《中國(guó)工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價(jià)值評(píng)估管理辦法》、《中國(guó)工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價(jià)值評(píng)估細(xì)則》和《中國(guó)工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價(jià)值評(píng)估流程管理辦法（試行）》，本著科學(xué)、客觀、公正、安全和謹(jǐn)慎的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)貸款抵押物—蕭縣新秀新材料有限公司擁有的土地及廠房進(jìn)行評(píng)估。

一、評(píng)估對(duì)象概況

（一）與押品對(duì)應(yīng)的貸款簡(jiǎn)況。蕭縣新秀新材料有限公司擬以本公司名下的房地產(chǎn)（位于蕭縣蕭縣永堌輕化工業(yè)園，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》號(hào)：皖（2019）蕭縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0011150號(hào)））作抵押向我行借入短期貸款800萬(wàn)元。

（二）借款人和資產(chǎn)占有方情況簡(jiǎn)介。借款人蕭縣新秀新材料有限公司成立于2016年5月，是煙臺(tái)新秀化學(xué)科技股份有限公司的全資子公司，公司注冊(cè)資本6619萬(wàn)人民幣，屬于化學(xué)添加劑行業(yè)。公司位于蕭縣永堌鎮(zhèn)輕化工業(yè)園，主要經(jīng)營(yíng)范圍：聚合物用專(zhuān)用化學(xué)品（不含危險(xiǎn)化學(xué)品）的研發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售。法定代表人：王軻，目前公司員工110人。

資產(chǎn)占有方蕭縣新秀新材料有限公司，經(jīng)核實(shí)及查詢?nèi)诵姓餍畔到y(tǒng)，該公司信用狀況良好，無(wú)任何不良信用記錄。

本次擬抵押評(píng)估的資產(chǎn)為蕭縣新秀新材料有限公司自有土地及廠房，位于蕭縣蕭縣永堌輕化工業(yè)園區(qū)，占地面積30926平方米,四至：東至018縣道，南至威朗大道，西至空地，北至安徽裕隆化工有限公司。其占地為蕭縣基準(zhǔn)地價(jià)二級(jí)覆蓋區(qū)域范圍。土地用途：工業(yè)用地，使用權(quán)類(lèi)型：國(guó)有出讓。

（三）評(píng)估對(duì)象概況

評(píng)估對(duì)象為蕭縣新秀新材料有限公司自有土地及廠房，位于蕭縣蕭縣永堌輕化工業(yè)園區(qū)，土地面積30926平方米，房屋建筑面積6093.19平方米，土地證載用途：工業(yè)，土地使用期限：2067年8月29日止。

經(jīng)調(diào)查核實(shí)，待估土地及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清楚，來(lái)源合法，至估價(jià)期日未設(shè)定租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利?！斗康禺a(chǎn)權(quán)證》、付款憑證等權(quán)屬證明資料齊全。

（四）中介評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值評(píng)估情況

擬抵押的房產(chǎn)由安徽昊光房地產(chǎn)評(píng)估經(jīng)紀(jì)咨詢有限公司進(jìn)行外部評(píng)估。該中介機(jī)構(gòu)為省行認(rèn)可的評(píng)估合作中介機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)為貳級(jí)，出具的評(píng)估報(bào)告具有法律效力，評(píng)估人員具有執(zhí)業(yè)資格。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告編號(hào)：SZHG房估字（2020）第2848號(hào)，房產(chǎn)采用成本法、土地采用成本法及基準(zhǔn)地價(jià)法行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2020年9月8日，評(píng)估該房地產(chǎn)總價(jià)值：1629.77萬(wàn)元（人民幣壹仟陸佰貳拾玖萬(wàn)柒仟柒佰元整）。

經(jīng)審查，外部評(píng)估預(yù)報(bào)告在評(píng)估依據(jù)的選取方面基本客觀，在評(píng)估目的、評(píng)估所依據(jù)的前提條件、評(píng)估方法等方面基本正確、合理，參數(shù)的選取遵循謹(jǐn)慎性原則。

二、評(píng)估依據(jù)

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；

2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；

3、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》；

4、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》；

5、《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》；

6、資產(chǎn)占有方提供的《國(guó)有土地使用證》；

7、公司股東會(huì)同意抵押的文件；

8、《中國(guó)工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價(jià)值評(píng)估管理辦法》；

9、《中國(guó)工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價(jià)值評(píng)估細(xì)則》；

10、《中國(guó)工商銀行抵（質(zhì)）押物（權(quán)）價(jià)值評(píng)估流程管理辦法》；

11、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)、核對(duì)的資料；

三、評(píng)估方法

第2篇：房產(chǎn)評(píng)估管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)； 抵押登記； 風(fēng)險(xiǎn)

引言

在房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)已經(jīng)成為影響我國(guó)金融市場(chǎng)穩(wěn)定的重要因素的今天，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的行業(yè)規(guī)范也越來(lái)越重視。然而房地產(chǎn)抵押畢竟存在著眾多風(fēng)險(xiǎn)。諸如：近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的連環(huán)波動(dòng)；法律程序無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)債權(quán)人與其他應(yīng)得利益集體或個(gè)人雙重保護(hù)的兼得；抵押權(quán)人對(duì)法律與抵押登記業(yè)務(wù)過(guò)程的生疏導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。于是，如何防范房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)也成為了一些部門(mén)的的重要課題。本文主要從有關(guān)部門(mén)的角度對(duì)這一課題做出相應(yīng)的分析與提出解決思路。

一. 風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生

1. 個(gè)人操作風(fēng)險(xiǎn)

一般情況下抵押權(quán)人即債權(quán)人都對(duì)房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)不是十分的了解，表現(xiàn)在對(duì)辦理房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的國(guó)家有關(guān)部門(mén)以及部門(mén)內(nèi)的具體業(yè)務(wù)和辦理流程的不甚了解，這導(dǎo)致了其在房產(chǎn)抵押中操作的風(fēng)險(xiǎn)，在這種情況下很可能造成有備而來(lái)的債務(wù)人趁機(jī)渾水摸魚(yú)，進(jìn)行非法的操作，例如房地產(chǎn)的二次抵押就是其中之一，雖然在國(guó)家金融系統(tǒng)中這類(lèi)事件鮮有發(fā)生，但在民間就很多見(jiàn)了 。另一方面，債權(quán)人中的多數(shù)債權(quán)人容易陷進(jìn)一個(gè)誤區(qū)。過(guò)分相信銀行的擔(dān)保能力，以為以房產(chǎn)做抵押就可以萬(wàn)無(wú)一失了，而忽略了債務(wù)人本人的償款能力的問(wèn)題，這就造成了在債務(wù)人無(wú)法還款的情況下，債權(quán)人往往也不能得到用于抵押的房產(chǎn)。

2. 部門(mén)風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)局與土地管理局的分設(shè)，就導(dǎo)致了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體的不一致 。出現(xiàn)問(wèn)題后債務(wù)雙方需要到兩個(gè)部門(mén)出示證明，另外也給兩個(gè)部門(mén)帶來(lái)了一定的不便。對(duì)于很多的民間借貸業(yè)務(wù)，抵押人正是利用這一點(diǎn)，到房產(chǎn)局與土地管理局分開(kāi)兩個(gè)證明，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)房屋與土地的分開(kāi)抵押，而造成債權(quán)人的不同。

3. 抵押物風(fēng)險(xiǎn)

連年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇變化，雖然國(guó)家盡力穩(wěn)定，但是仍無(wú)法保證其在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險(xiǎn)，一般而言，房屋作為固定資產(chǎn)，具有一定的保值、增值租用，但是當(dāng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，房地產(chǎn)企業(yè)將大幅資金撤離房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌，此外，由于購(gòu)房人住房貸款的償還周期長(zhǎng)，抵押物市值出現(xiàn)下跌，也會(huì)對(duì)銀行抵押業(yè)務(wù)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。另外，對(duì)于房產(chǎn)的所處位置的差異，造成了房產(chǎn)評(píng)估的困難，從而使債權(quán)人多了一道潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

4. 法律風(fēng)險(xiǎn)

按照《城市房產(chǎn)抵押管理辦法》的說(shuō)明，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)將抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)取得優(yōu)先受償。但是，就對(duì)運(yùn)營(yíng)的廠房、公司的抵押而言，所欠職工工資、拖欠國(guó)家稅務(wù)需要優(yōu)先償還，所以針對(duì)這種情況，即對(duì)于廠房公司等的抵押，債權(quán)人應(yīng)事先考慮得當(dāng)，再予以登記抵押。

二. 房地產(chǎn)抵押登記部門(mén)的原則

1. 合法性原則。即房地產(chǎn)抵押登記部門(mén)要依據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《城市房產(chǎn)抵押管理辦法》等的有關(guān)法律規(guī)定實(shí)施登記。

2. 審慎性原則。房地產(chǎn)抵押登記部門(mén)要時(shí)刻保持審慎，防止當(dāng)事人對(duì)法律未做詳盡說(shuō)明的情況進(jìn)行渾水摸魚(yú)。銀行也該避免在法律未詳盡說(shuō)明的地方犯錯(cuò)誤。房產(chǎn)抵押登記部門(mén)應(yīng)以維護(hù)國(guó)家利益為前提進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與情況的查清。

3. 易變現(xiàn)原則。銀行部門(mén)應(yīng)注意抵押物是否能及時(shí)變現(xiàn)，對(duì)一些由于位置和新舊度而難以拍賣(mài)折舊的抵押物應(yīng)慎重考慮，防止抵押物的無(wú)法變現(xiàn)，從而給國(guó)家或個(gè)人造成損失。

4. 控制成本原則。登記部門(mén)還應(yīng)注意，抵押物的房產(chǎn)地理位置與歸屬，防止由于異地?zé)o法辦理，或難辦理登記等情況，從而導(dǎo)致成本無(wú)法控制。

三. 房地產(chǎn)登記部門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)防范

1. 普及宣傳工作

房地產(chǎn)登記部門(mén)有義務(wù)和職責(zé)對(duì)于對(duì)房地產(chǎn)抵押中的知識(shí)與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行宣傳和普及，要向債權(quán)人公示，房產(chǎn)抵押是銀行對(duì)債務(wù)人償還能力缺乏信心的表現(xiàn)，使抵押權(quán)人增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，走出抵押保證的誤區(qū)。使其及時(shí)了解情況，做好對(duì)抵押風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。具體表現(xiàn)在讓債權(quán)人了解房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的流程和業(yè)務(wù)規(guī)范；使其能自我排除房屋二次抵押，評(píng)估失真等諸多問(wèn)題，并對(duì)債務(wù)人的各項(xiàng)情況進(jìn)行認(rèn)真的分析。

2. 對(duì)當(dāng)事人的審查

房屋抵押登記部門(mén)應(yīng)及時(shí)審查當(dāng)事人是否具備抵押清償以及求償?shù)臋?quán)利，以及當(dāng)事人本人身份的合法性。排除證件簽字不一致的情況。對(duì)于一些由于事先沒(méi)能掌握當(dāng)事人資料而造成的另一方損失，房屋登記部門(mén)雖然不負(fù)有主要責(zé)任但也在某種程度上也難辭其咎。

3. 對(duì)抵押物的審查

房產(chǎn)登記部門(mén)應(yīng)對(duì)抵押物進(jìn)行審查，做到三步走，第一步是對(duì)抵押物的合法性的審查，避免不合法房產(chǎn)進(jìn)入我國(guó)金融市場(chǎng)。第二步，對(duì)抵押物的歸屬資料進(jìn)行審查，尤其可以對(duì)原始資料進(jìn)行審查，保證與檔案資料的一致性 。第三步，對(duì)無(wú)法審查考證的的房產(chǎn)抵押，登記部門(mén)可以選擇到實(shí)地進(jìn)行調(diào)查，這一步必不可少，登記部門(mén)應(yīng)及時(shí)負(fù)責(zé)，不可掉以輕心從而造成不必要的損失。

4. 抵押合同證書(shū)的審查

對(duì)于《擔(dān)保法》與《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》所做的雙抵押合同要采用統(tǒng)一的文本格式，同時(shí)防范合同中是否存在漏項(xiàng)與錯(cuò)項(xiàng)。具體表現(xiàn)在，抵押人與借款人的姓名簽字是否一致；評(píng)估標(biāo)的與抵押物是否一致；費(fèi)用發(fā)票憑證是否一致；土地使用者和房屋占有者的權(quán)利主體是否一致等。此間的一個(gè)細(xì)節(jié)都有可能導(dǎo)致合同訂立的失敗或債務(wù)人遭受不必要的損失。

5. 部門(mén)內(nèi)部的規(guī)范

對(duì)于房地產(chǎn)抵押部門(mén)的行業(yè)規(guī)范，應(yīng)作為一項(xiàng)可以長(zhǎng)期培養(yǎng)的工作任務(wù)。部門(mén)內(nèi)要與時(shí)俱進(jìn)，因時(shí)制宜。由此保證部門(mén)內(nèi)部有條不紊地進(jìn)行工作，保證高效地處理問(wèn)題。除健全一些部門(mén)機(jī)制以外，應(yīng)時(shí)常對(duì)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，提升工作人員的職業(yè)道德，規(guī)范其行為，使其能設(shè)身處地地為當(dāng)事人服務(wù)并處理問(wèn)題，時(shí)刻保持一顆謹(jǐn)慎的內(nèi)心，細(xì)心地工作。建立健全部門(mén)內(nèi)部的內(nèi)審制度。具體措施有：為內(nèi)審人員制定任務(wù)，使之做好內(nèi)審的準(zhǔn)備工作。然后要完善內(nèi)部控制制度，通過(guò)內(nèi)審對(duì)內(nèi)部控制制度進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)并給與建議，以此完善綜合內(nèi)控。之后從原有資料中獲取內(nèi)審證據(jù)，保證內(nèi)審的精確，結(jié)束后可以相繼分工開(kāi)展對(duì)底稿等前后審核項(xiàng)目的審核，在管理機(jī)關(guān)與監(jiān)督機(jī)關(guān)的監(jiān)督機(jī)制下有序進(jìn)行。

6. 法律法規(guī)的完善

在房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)評(píng)估占有舉足輕重的地位，如何保證評(píng)估的準(zhǔn)確性需要評(píng)估人員調(diào)研多方面的資料，進(jìn)行行之有效的數(shù)據(jù)分析然后才能得出較精確的評(píng)估結(jié)果。但是也有些評(píng)估結(jié)果失真是由于評(píng)估人員的職業(yè)道德問(wèn)題導(dǎo)致的。近幾年來(lái)，這類(lèi)現(xiàn)象屢禁不止，所以從法律角度講，加強(qiáng)法律對(duì)評(píng)估員有意或無(wú)意的評(píng)估及對(duì)失真情況的追究定是一項(xiàng)不錯(cuò)的預(yù)防手段。

總結(jié)

房地產(chǎn)建設(shè)極大的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，多年來(lái)作為熱門(mén)行業(yè)存在于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前沿，勢(shì)頭不可阻擋。在這不能阻擋的勢(shì)頭之下，房地產(chǎn)抵押的規(guī)范需要不斷地發(fā)展和完善，除了有關(guān)部門(mén)的各自調(diào)整以外，加強(qiáng)眾有關(guān)部門(mén)的合作與溝通也是不可忽略的問(wèn)題，房產(chǎn)局與土地管理局網(wǎng)站的合并就是一項(xiàng)經(jīng)長(zhǎng)期探討而確立的行之有效的創(chuàng)舉?？偟脕?lái)講，部門(mén)職能的分別設(shè)立有助于更高效地行政，而統(tǒng)一有助于資源的交流與管理，各有利弊。所以，對(duì)于房地產(chǎn)抵押登記中的風(fēng)險(xiǎn)防范措施的進(jìn)步需要不斷地嘗試與改進(jìn)，為了給公民個(gè)人與企業(yè)集體帶來(lái)便利與保證，相關(guān)部門(mén)定會(huì)不斷改進(jìn)學(xué)習(xí)。

【參考文獻(xiàn)】

①李延榮 周柯《房地產(chǎn)法》人民出版社 2012-7

第3篇：房產(chǎn)評(píng)估管理辦法范文

    近日,德慶縣官圩鎮(zhèn)官圩村委會(huì)梁先生指著成片的速生豐產(chǎn)林告訴筆者,去年11月他以自己承包的200多畝山林作為抵押,成功貸到了30萬(wàn)元資金發(fā)展起這片速生豐產(chǎn)林,預(yù)期利潤(rùn)可觀。

    在德慶縣,不少林農(nóng)和企業(yè)像梁先生這樣通過(guò)林權(quán)抵押貸到了資金。據(jù)了解,隨著廣東集體林權(quán)制度改革的全面鋪開(kāi),林權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)也應(yīng)時(shí)而生。德慶縣從2007年開(kāi)始實(shí)施林權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù),符合貸款條件的林權(quán)所有者持有林權(quán)證可向當(dāng)?shù)匦庞蒙绲壬暾?qǐng)貸款,使得林權(quán)證像房產(chǎn)證一樣可以抵押貸款,實(shí)現(xiàn)了林業(yè)資源向林業(yè)資產(chǎn)的邁進(jìn)。這不僅極大調(diào)動(dòng)了林農(nóng)育林、種林、護(hù)林的積極性,同時(shí)為林農(nóng)創(chuàng)業(yè)致富找到了一條有效路徑,有利于盤(pán)活現(xiàn)有森林資源資產(chǎn),為林權(quán)權(quán)利人打開(kāi)“綠色銀行”大門(mén),從而進(jìn)一步促進(jìn)了全縣林業(yè)產(chǎn)業(yè)朝規(guī)?；⒓s化方向發(fā)展。

    據(jù)了解,近年來(lái)德慶縣先后出臺(tái)了《森林、林木、林地流轉(zhuǎn)管理辦法》、《林權(quán)抵押管理辦法》,并成立了縣林權(quán)管理中心、林權(quán)交易中心、森林資源評(píng)估中心、林權(quán)抵押貸款服務(wù)中心,集中辦公,為林權(quán)登記、變更、注銷(xiāo)、信息、評(píng)估等提供一站式服務(wù)。截至目前,該縣共辦理森林資源資產(chǎn)抵押登記116宗,抵押林地林木面積16萬(wàn)畝,抵押擔(dān)保貸款5億元。

    據(jù)該縣林業(yè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,目前德慶縣林權(quán)抵押貸款的對(duì)象大部分為林業(yè)大戶,貸款期限一般為3年,其用途主要為購(gòu)買(mǎi)原材料及林業(yè)發(fā)展等方面。通過(guò)開(kāi)辦林權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù),從而有效地調(diào)動(dòng)了全縣廣大農(nóng)民發(fā)展林業(yè)的積極性,為發(fā)展林業(yè)注入了一股新鮮“血液”。

第4篇：房產(chǎn)評(píng)估管理辦法范文

一、房產(chǎn)交易人（指房產(chǎn)的出讓方和受讓方，下同）在房產(chǎn)交易過(guò)程中必須開(kāi)具或取得“浙江省*縣銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)用發(fā)票”。憑“浙江省*縣銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)用發(fā)票”或“不征收營(yíng)業(yè)稅證明”及相關(guān)部門(mén)要求提供的其他有關(guān)申報(bào)資料辦理房屋契證和房屋產(chǎn)權(quán)證。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》第四十八條第四點(diǎn)，涂改發(fā)票屬于未按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票的行為，對(duì)于變更（涂改）姓名的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)用發(fā)票，不得作為申報(bào)資料辦理各類(lèi)房屋產(chǎn)權(quán)證件。對(duì)歷史遺留問(wèn)題，如確實(shí)更改了發(fā)票的正常交易行為，由相關(guān)部門(mén)出具證明，作為申報(bào)附列資料辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證件。對(duì)違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或個(gè)人未繳、少繳稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)收非法所得，可以并處未繳、少繳稅款一倍以下的罰款。

二、“浙江省*縣銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)用發(fā)票”的取得。房產(chǎn)交易的出讓方在房產(chǎn)出讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)向*縣地方稅務(wù)局城關(guān)稅務(wù)分局申請(qǐng)開(kāi)具“浙江省*縣銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)用發(fā)票”，憑“浙江省*縣銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)用發(fā)票”向房產(chǎn)受讓方收取款項(xiàng)。房產(chǎn)出讓方在取得發(fā)票時(shí)，必須填報(bào)“*縣房產(chǎn)交易納稅申報(bào)表”，同時(shí)提供房屋買(mǎi)賣(mài)合同（協(xié)議），并視稅收征免規(guī)定的要求提供有關(guān)營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目的發(fā)票或其他合法有效憑證，能證明符合減免稅條件的相關(guān)證明材料等。城關(guān)稅務(wù)分局對(duì)出讓方提供的上述資料審核無(wú)誤后，給予辦理減免稅、繳納應(yīng)納稅款、開(kāi)具“浙江省*縣銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)用發(fā)票”等有關(guān)手續(xù)。

對(duì)于房產(chǎn)交易價(jià)格明顯偏低或不合理的，又不能說(shuō)明合理原因的，房產(chǎn)出讓方必須提供房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。評(píng)估報(bào)告書(shū)由*縣房地產(chǎn)管理處有相應(yīng)評(píng)估資格的人員出具。

三、因下列原因變更房屋產(chǎn)權(quán)的行為不屬營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不征收營(yíng)業(yè)稅：

1、企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)行為。整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是指整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為;

2、個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為;

3、以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為;

4、房產(chǎn)共有者對(duì)共有房產(chǎn)的分割行為。

對(duì)上述不征營(yíng)業(yè)稅的房屋產(chǎn)權(quán)變更行為，由申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)變更人提供足夠的證明材料，經(jīng)城關(guān)稅務(wù)分局審核無(wú)誤后，開(kāi)具《*縣房屋產(chǎn)權(quán)變更不征收營(yíng)業(yè)稅證明》。

四、其他房產(chǎn)交易行為的稅收政策規(guī)定及管理

1、單位和個(gè)人銷(xiāo)售其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入額減去不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置價(jià)后的余額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，按5%計(jì)征“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅；單位和個(gè)人銷(xiāo)售抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額，按5%計(jì)征“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅。除此以外的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓其營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的全部收入額，并按5%計(jì)征“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅。納稅人申報(bào)的上述全部收入額明顯偏低的,以*縣房地產(chǎn)管理處出具的評(píng)估價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)。

2、計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目憑證必須真實(shí)、合法、有效，否則不得扣減營(yíng)業(yè)額。除下列情況以外，以“浙江省*縣銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)用發(fā)票”為減除項(xiàng)目憑證：

（1）20*年8月1日前已發(fā)生房產(chǎn)交易的房產(chǎn)再次交易的，以原辦理房產(chǎn)證時(shí)的“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)審批表”及房屋買(mǎi)賣(mài)合同（協(xié)議）作為扣除項(xiàng)目憑證，扣除額為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)審批表中注明的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（按孰高原則處理）；

（2）房改房轉(zhuǎn)讓以“浙江省國(guó)有住房出售收入專(zhuān)用票據(jù)”為扣除項(xiàng)目憑證，扣除額為“浙江省國(guó)有住房出售收入專(zhuān)用票據(jù)”注明的金額；

（3）銷(xiāo)售抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)，以法院的判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)及其他有效憑證為扣除項(xiàng)目憑證，扣除額為判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)及其他有效憑證上注明的金額。

3、企業(yè)、單位（屬地稅征管企業(yè)所得稅納稅人）轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)按其全部收入額的1.5%預(yù)征企業(yè)所得稅；屬?lài)?guó)家稅務(wù)局征管的所得稅納稅人，應(yīng)附國(guó)稅部門(mén)出具的相應(yīng)證明。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)原則上按其全部收入額的1.5%按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征收個(gè)人所得稅。

4、其他地方稅費(fèi)征稅規(guī)定

房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓除按上述規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅、所得稅外，還應(yīng)按繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額征收5%的城市維護(hù)建設(shè)稅和4%的城鎮(zhèn)教育費(fèi)附加，領(lǐng)受人按其領(lǐng)受的房產(chǎn)證按件繳納五元的印花稅，領(lǐng)受人的印花稅可由城關(guān)稅務(wù)分局委托房產(chǎn)管理部門(mén)代征，城關(guān)稅務(wù)分局應(yīng)按規(guī)定付給代征手續(xù)費(fèi)。除對(duì)居民個(gè)人出售擁有的普通住宅免征土地增值稅外，其他房產(chǎn)的出售按收入總額的1%預(yù)征土地增值稅。

五、有關(guān)減免稅規(guī)定及操作辦法

（一）營(yíng)業(yè)稅減免稅規(guī)定及管理

1、對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住超過(guò)一年的普通住宅，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住的時(shí)間從房屋買(mǎi)賣(mài)合同（協(xié)議）簽訂的日期起計(jì)算；商品住房銷(xiāo)售的時(shí)間以房屋買(mǎi)賣(mài)合同（協(xié)議）簽訂的日期為準(zhǔn)。

2、個(gè)人自建自用住房，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。以建設(shè)工程規(guī)劃許可證、個(gè)人建房審批呈報(bào)表等為依據(jù)確定是否屬個(gè)人自建自用住房。自建自用房免征營(yíng)業(yè)稅原則上限一套。

3、對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。

對(duì)符合營(yíng)業(yè)稅減免稅條件的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)按規(guī)定填報(bào)《*縣房產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅減免申請(qǐng)審批表》和附送其他有關(guān)營(yíng)業(yè)稅減免的資料，城關(guān)稅務(wù)分局對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人上報(bào)的申請(qǐng)資料應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行認(rèn)真審核，對(duì)符合減免稅條件的應(yīng)在《*縣房產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅減免申請(qǐng)審批表》審核意見(jiàn)欄簽署符合營(yíng)業(yè)稅減免稅條件的理由。

（二）個(gè)人所得稅減免稅規(guī)定及管理

1、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

2、為鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房，對(duì)按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)房后一年內(nèi)出售原有住房的，其賣(mài)房金額大于購(gòu)房金額的，按照購(gòu)房金額與住房銷(xiāo)售額的比例減征個(gè)人所得稅；賣(mài)房金額小于購(gòu)房金額的，免征個(gè)人所得稅。

對(duì)符合個(gè)人所得稅減免稅條件的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)按規(guī)定填報(bào)《*縣房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅減免申請(qǐng)審批表》和附送其他有關(guān)個(gè)人所得稅減免的資料（如售房、購(gòu)房合同，交易憑證和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)證明材料），城關(guān)稅務(wù)分局對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人上報(bào)的申請(qǐng)資料應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行認(rèn)真審核，對(duì)符合減免稅條件的，應(yīng)在《*縣房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅減免申請(qǐng)審批表》審核意見(jiàn)欄簽署符合個(gè)人所得稅減免稅條件的理由。

六、城關(guān)稅務(wù)分局應(yīng)當(dāng)對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的征稅、減免稅等情況在《*縣房產(chǎn)交易稅收征管登記臺(tái)帳》上進(jìn)行認(rèn)真登記。并在每月終了后十日內(nèi)將上月審批的《*縣房產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅減免稅申請(qǐng)審批表》、《*縣房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅減免申請(qǐng)審批表》一份報(bào)縣地稅局備案。

七、城關(guān)稅務(wù)分局要及時(shí)做好房地產(chǎn)交易稅收政策的落實(shí)工作，及房地產(chǎn)交易過(guò)程中稅收的征收管理和委托代征工作，對(duì)納稅人在交易過(guò)程中不按規(guī)定申請(qǐng)?zhí)铋_(kāi)或取得“浙江省*縣銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)用發(fā)票”或進(jìn)行虛假申報(bào)少繳稅款的，應(yīng)嚴(yán)格按《征管法》進(jìn)行處理。

第5篇：房產(chǎn)評(píng)估管理辦法范文

第一條為規(guī)范我市房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)(從)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)行為，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序和行業(yè)形象，保障房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)相關(guān)當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》(建設(shè)部年第142號(hào)令)、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》(建設(shè)部年第151號(hào)令)等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條凡在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(以下稱(chēng)市房產(chǎn)行政主管部門(mén))是本市行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)、執(zhí)業(yè)活動(dòng)的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)、執(zhí)業(yè)人員資格及房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的日常監(jiān)督管理，并對(duì)各縣(市)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

各縣(市)房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

發(fā)改(物價(jià))、工商、稅務(wù)等有關(guān)部門(mén)要切實(shí)履行職責(zé)，密切配合，做好與房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)有關(guān)的管理工作。

第二章房地產(chǎn)估價(jià)人員管理

第四條從事房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的人員，須取得《執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》后，并受聘于一個(gè)具有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的單位，經(jīng)注冊(cè)，取得《注冊(cè)證書(shū)》后，方可從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。

第五條房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，不得有下列行為：

(一)不履行注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師義務(wù)；

(二)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中，索賄、受賄或者謀取合同約定費(fèi)用外的其他利益；

(三)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中實(shí)施商業(yè)賄賂；

(四)簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價(jià)報(bào)告；

(五)在估價(jià)報(bào)告中隱瞞或者歪曲事實(shí)；

(六)允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；

(七)同時(shí)在2個(gè)或者2個(gè)以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)；

(八)以個(gè)人名義承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；

(九)涂改、出租、出借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓注冊(cè)證書(shū)；

(十)超出聘用單位業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)；

(十一)嚴(yán)重?fù)p害他人利益、名譽(yù)的行為；

(十二)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第六條房地產(chǎn)估價(jià)師在注冊(cè)有效期內(nèi)實(shí)行年度誠(chéng)信執(zhí)業(yè)評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果通過(guò)新聞媒體向社會(huì)公布。

第三章房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理

第七條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后，方可從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

第八條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，恪守職業(yè)道德。

第九條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，不得有下列行為：

(一)提供虛假材料，申請(qǐng)或騙取房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)；

(二)涂改、倒賣(mài)、出租、出借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓資質(zhì)；

(三)超越資質(zhì)等級(jí)業(yè)務(wù)范圍承接房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；

(四)以迎合高估或者低估要求，給予回扣、收費(fèi)不開(kāi)票據(jù)、惡意壓低收費(fèi)等方式進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)；

(五)不簽訂委托合同或者虛假委托；

(六)違反房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏的估價(jià)報(bào)告；

(七)接受未經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)，進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)；

(八)惡意串通損害第三方利益；

(九)在國(guó)家或省未出臺(tái)新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，按件收取評(píng)估費(fèi)用；

(十)估價(jià)機(jī)構(gòu)允許非估價(jià)師以估價(jià)師名義執(zhí)業(yè)；

(十一)一年度內(nèi)有兩次(份)估價(jià)報(bào)告經(jīng)抽查或鑒定不符合規(guī)范要求；

(十二)不配合房地產(chǎn)行政部門(mén)對(duì)其進(jìn)行檢查或調(diào)查；

(十三)法律法規(guī)禁止的其他情形。

第十條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在資質(zhì)有效期限內(nèi)實(shí)行年度誠(chéng)信評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果通過(guò)新聞媒體向社會(huì)在公布。除年度誠(chéng)信評(píng)價(jià)外，市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)不定期對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查，并公布檢查結(jié)果。

第四章法律責(zé)任

第十一條房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，違反本辦法第五條規(guī)定之一的，由市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》規(guī)定，給予警告，責(zé)令其改正，并處以1萬(wàn)元至3萬(wàn)元的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十二條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，違反本辦法第九條規(guī)定之一的，由市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》的規(guī)定作出經(jīng)濟(jì)處罰。估價(jià)報(bào)告嚴(yán)重失真，造成重大社會(huì)影響的，建議資質(zhì)許可機(jī)關(guān)降低其資質(zhì)等級(jí)、撤回或注銷(xiāo)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等處理。

第十三條房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員違反相關(guān)規(guī)定，屬于發(fā)改(物價(jià))、工商、稅務(wù)等部門(mén)處罰的，從其規(guī)定。

第十四條房產(chǎn)行政主管部門(mén)工作人員在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、人員管理工作中，、索賄受賄的，由所在單位或上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第五章附則

第6篇：房產(chǎn)評(píng)估管理辦法范文

一、“兩稅”管理的矛盾日益突出

一是存在稅企之間的信息不對(duì)稱(chēng)矛盾。企業(yè)在購(gòu)地、建房等增資時(shí)，往往不申報(bào)相關(guān)信息，稅務(wù)部門(mén)只能通過(guò)日常觀察或納稅檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，造成稅務(wù)部門(mén)的稅源管控總是“慢半拍”。

二是存在征管不到位的現(xiàn)象。因“兩稅”占地稅收入的比重偏低，屬于零散型小稅種，且征管難度較大，檢查過(guò)程費(fèi)時(shí)費(fèi)力，容易被忽略?；鶎佣悇?wù)機(jī)關(guān)一般選擇在年度匯算清繳時(shí)結(jié)算，日常檢查大多不深入。

三是存在人為修改信息的主觀因素。在征管數(shù)據(jù)平臺(tái)中，信息錄入、修改門(mén)檻過(guò)低，存在人為造假的空間。如“兩稅”目標(biāo)管理考核時(shí)，為了考核過(guò)關(guān)，管理員按已征稅額，人為修改征管信息平臺(tái)內(nèi)數(shù)據(jù)，使得“兩稅”信息嚴(yán)重失實(shí)。

四是企業(yè)故意隱瞞計(jì)稅依據(jù)的真實(shí)性。未按稅法有關(guān)規(guī)定將土地使用權(quán)計(jì)入房產(chǎn)原值，漏繳房產(chǎn)稅，企業(yè)新增土地使用權(quán)未納土地使用稅，企業(yè)新建辦公樓的初次裝修或進(jìn)行房屋改造支出未計(jì)入房產(chǎn)原值，少繳房產(chǎn)稅，企業(yè)新建辦公樓的初次裝修或進(jìn)行房屋改造支出未計(jì)入房產(chǎn)原值，少繳房產(chǎn)稅等。

五是存在日常欠稅管理漏洞。近幾年，由于稅收任務(wù)下調(diào)，地方稅源相對(duì)充裕。而流轉(zhuǎn)稅實(shí)行“以票控稅”后，很少形成跨年度欠稅，“兩稅”新欠現(xiàn)象相對(duì)增加，并成為調(diào)控的“主力”。基于“清理舊欠，不能形成新欠”的考核要求，新增欠稅游離于系統(tǒng)管理之外，能否及時(shí)足額征繳主要依賴(lài)于管理員的素質(zhì)，且資料收集、傳遞、保管和人員換崗過(guò)程，都較易造成稅源流失。

二、確?！皟啥悺痹u(píng)估的質(zhì)量與效率

（一）信息比對(duì)鎖定案頭評(píng)估

遵循“從點(diǎn)上發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，從線上分析問(wèn)題，從面上解決問(wèn)題”的工作思路，對(duì)企業(yè)自查填報(bào)的表格和資料進(jìn)行匯總，比對(duì)邏輯關(guān)系，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤通知修改或重新填報(bào)；將企業(yè)自查申報(bào)的涉稅信息與系統(tǒng)內(nèi)“兩稅”信息進(jìn)行比對(duì)；將企業(yè)自查申報(bào)信息與日管中，特別是征收管理臺(tái)賬中的登記信息進(jìn)行比對(duì)。對(duì)企業(yè)應(yīng)登未登記、應(yīng)變更未變更、登記數(shù)據(jù)不實(shí)、應(yīng)繳而未繳或未足額繳稅等錯(cuò)誤信息，統(tǒng)一進(jìn)行了更正，逐戶填寫(xiě)“兩稅”稅源（變更）登記表。

（二）疑點(diǎn)復(fù)核確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確

針對(duì)評(píng)估比對(duì)發(fā)現(xiàn)存在重要疑點(diǎn)、與日常掌控的信息誤差較大的企業(yè)進(jìn)行了下戶核查。而對(duì)有可能存在問(wèn)題的企業(yè)列入待核查企業(yè)序列；對(duì)稅企雙方存在爭(zhēng)議的涉稅情況，由各稅務(wù)所轉(zhuǎn)入日常檢查；對(duì)未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的企業(yè)，按照不低于總戶數(shù)20%進(jìn)行抽查。復(fù)核、更正對(duì)企業(yè)的相關(guān)信息登記，彌補(bǔ)上一階段的不足，確保了與系統(tǒng)數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)和匹配。

（三）歸檔建制科學(xué)規(guī)范管理

按照規(guī)范化管理要求，各稅務(wù)所對(duì)“兩稅”相關(guān)資料進(jìn)行了整理、歸類(lèi)和建檔。統(tǒng)一制訂了目錄，建立起規(guī)范的管理臺(tái)賬；加強(qiáng)“兩稅”信息的動(dòng)態(tài)管理，明確了凡下戶必查“兩稅”信息的管理規(guī)定；制定了《征管檔案一戶式管理辦法》，進(jìn)一步完善了對(duì)“兩稅”信息的管理內(nèi)容。

三、利用數(shù)據(jù)融合與增值，適時(shí)比對(duì)做好預(yù)警反饋

（一）風(fēng)險(xiǎn)排查，找準(zhǔn)薄弱環(huán)節(jié)，做到“分級(jí)負(fù)責(zé)、評(píng)估預(yù)警”

依照《征管法》規(guī)定和分類(lèi)改革方向，調(diào)整征管崗位和流程，確定“兩稅”評(píng)估的重點(diǎn)部位，充分運(yùn)用現(xiàn)代化稅收管理手段，將已普查清楚的稅源底子如應(yīng)稅土地面積、應(yīng)納稅款、土地座落地、房產(chǎn)原值、租賃情況等逐戶輸入計(jì)算機(jī)；實(shí)行“巡查制”，要求管理員日常加強(qiáng)巡查。對(duì)稅源信息進(jìn)行一戶式的風(fēng)險(xiǎn)排查，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，對(duì)存在問(wèn)題及時(shí)處理與預(yù)警反饋。

（二）更新信息，建立信息交換平臺(tái)，實(shí)行長(zhǎng)效采集機(jī)制

稅務(wù)機(jī)關(guān)要依托征管平臺(tái)，加強(qiáng)同國(guó)土、建設(shè)、房產(chǎn)等部門(mén)溝通與協(xié)調(diào)，加大信息交換獲取力度。對(duì)企業(yè)房產(chǎn)和土地使用情況，定期核對(duì)調(diào)查，及時(shí)更新基礎(chǔ)信息，做好跟蹤管理防范風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)借助現(xiàn)有社會(huì)上的資產(chǎn)評(píng)估力量，著手建立一個(gè)高水平、不以盈利為目的的財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。這樣既可降低財(cái)產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用，又可保持評(píng)估的權(quán)威性和公正性，為房產(chǎn)稅、土地使用稅提供較為準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)。

（三）運(yùn)用“人+機(jī)”模式，強(qiáng)化數(shù)據(jù)利用

對(duì)土地使用稅、房產(chǎn)稅稅源數(shù)據(jù)庫(kù)加強(qiáng)嚴(yán)格監(jiān)控和維護(hù)。實(shí)施多環(huán)節(jié)、多角度的數(shù)據(jù)比對(duì)，適時(shí)更正偏差，實(shí)現(xiàn)與省、地、市局信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)融合與增值利用；必須核實(shí)納稅人的計(jì)稅依據(jù)，必要時(shí)采取實(shí)地勘測(cè)丈量、實(shí)地調(diào)查，采集相關(guān)信息，并針對(duì)采集到的基礎(chǔ)信息進(jìn)行重點(diǎn)比對(duì)、分析納稅人申報(bào)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、采集錄入信息是否真實(shí)可靠，認(rèn)真核實(shí)，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。實(shí)行房產(chǎn)證、土地使用證、租賃合同等原始資料電子掃描與檔案保存，降低人為因素影響，防范管理風(fēng)險(xiǎn)。，同時(shí)，提高稅收管理員履職能力，規(guī)范稅源管理、納稅評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控行為。

第7篇：房產(chǎn)評(píng)估管理辦法范文

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)中介 拆遷面積 倒賣(mài)安置房

中圖分類(lèi)號(hào)：D632 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、房產(chǎn)中介公司購(gòu)買(mǎi)面積的對(duì)象

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)離不開(kāi)中介服務(wù)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)正在蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)消費(fèi)的橋梁紐帶作用通過(guò)中介得以發(fā)揮。房地產(chǎn)中介為消費(fèi)市場(chǎng)提供了房地產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢等服務(wù)。這對(duì)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，具有現(xiàn)實(shí)意義。中介服務(wù)已成為房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的部分。但近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快，房產(chǎn)中介為追求利潤(rùn)的最大化，將眼光瞄向了農(nóng)村拆遷這塊市場(chǎng)。

在實(shí)踐中，房產(chǎn)中介公司常會(huì)采取以下做法，首先中介公司相關(guān)人員到列入政府拆遷規(guī)劃范圍的村民家里，挨家挨戶詢問(wèn)村民是否有房屋出售，從而要求村民提前拆遷。提前拆遷是指，村民的房屋在拆遷的整體規(guī)劃范圍內(nèi)，但不在本期的拆遷中，中介為了做倒賣(mài)房屋生意，要求村民把房屋面積出售給中介而進(jìn)行提前拆遷。在實(shí)踐中，房產(chǎn)中介公司主要從以下兩類(lèi)人群下手：

一是城市買(mǎi)房或急需用錢(qián)。隨著生活水平的提高，村民在城市買(mǎi)房已司空見(jiàn)慣。而城市商品房均價(jià)在每平方米7000元左右，急需用錢(qián)的村民會(huì)考慮將年老父母接到自己家中住，將父母的房屋面積買(mǎi)掉。一般而言，農(nóng)村一戶人家面積在60平方左右。而中介公司出價(jià)在每平方米4000元左右，所以農(nóng)村一套60平方左右的房子能賣(mài)到24萬(wàn)左右人民幣，而且一旦達(dá)成協(xié)議，中介公司會(huì)在一個(gè)星期內(nèi)將現(xiàn)金匯入村民賬戶。這對(duì)村民無(wú)疑是個(gè)巨大的誘惑。

二是父母留下的遺產(chǎn)房。在農(nóng)村，父母過(guò)世后，子女一般將父母留下的房屋進(jìn)行修葺，在里面堆放柴木、農(nóng)具或飼養(yǎng)家禽等。中介公司一方面利用村民不懂拆遷政策，通過(guò)欺騙村民，鼓吹拆遷政策時(shí)常變換，以后遺產(chǎn)房政府不再補(bǔ)償?shù)恼f(shuō)法。另一方面裝好人給村民支招，即使遺產(chǎn)房給拆掉了，等拆遷隊(duì)撤退之后，依然可以重建，政府不會(huì)管這些瑣事，而且下次正常拆遷時(shí)，仍然可以得到一定補(bǔ)償。實(shí)踐中，提前拆遷的村民幾乎無(wú)一例外的在原址上重新修建了房屋，而且房屋修建的相比以前的還要好。

三是利益驅(qū)使。中介和村民簽訂的協(xié)議中含貨幣置價(jià)、建安價(jià)、區(qū)位價(jià)、附屬設(shè)施價(jià)、宅基地補(bǔ)差價(jià)及各種獎(jiǎng)勵(lì)等所含政府貨幣安置的各種項(xiàng)目，并將政府貨幣置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提高，村民見(jiàn)有利可圖，就愿意提前拆遷了。

二、房產(chǎn)中介公司購(gòu)買(mǎi)拆遷面積的程序

房產(chǎn)中介公司和村民談妥之后，和村民會(huì)簽訂一份協(xié)議，內(nèi)容主要是，甲方（村民）自愿將位于某地多少面積的房屋出售給乙方（中介中某人），選定的安置房全部由乙方出資，以甲方名義辦理拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并進(jìn)行選房、出售。也就是說(shuō)這份協(xié)議簽訂好之后，名義上手續(xù)全部是由甲方去辦，但實(shí)際上所有的權(quán)益全部由乙方享受。在實(shí)踐操作中，甲方只需向村里提出提前拆遷申請(qǐng)，村里審核通過(guò)之后，甲方只需等著拿錢(qián)即可，一切手續(xù)都由乙方去操作。中介通過(guò)和城建指揮部售房部人員打交道，很快可以拿到現(xiàn)房，拿到現(xiàn)房后，就將該套房子掛牌在自己中介進(jìn)行銷(xiāo)售，等有人愿意購(gòu)買(mǎi)該套房屋后，房產(chǎn)中介就把甲方辦產(chǎn)權(quán)證和土地證，拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證后立即幫購(gòu)買(mǎi)戶辦理過(guò)戶手續(xù)。

三、房產(chǎn)中介購(gòu)買(mǎi)拆遷面積的原因

一方面，中介購(gòu)買(mǎi)拆遷戶面積后，雖然村民實(shí)際上拿到了錢(qián)，但村民和中介公司協(xié)議上村民是產(chǎn)權(quán)置換，而且也是以村民名義辦理拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并進(jìn)行選房，有較多優(yōu)惠政策，如房屋征收補(bǔ)償安置政策匯編中對(duì)遺產(chǎn)房的規(guī)定：有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證的遺產(chǎn)房，可按一戶補(bǔ)償和安置。產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積原則上不大于合法建筑面積加32平方（高層和小高層不大于合法建筑面積加48平方）。另外對(duì)非遺產(chǎn)房的規(guī)定：被補(bǔ)償人選購(gòu)安置房總面積一般不得大于被征收合法建筑面積或人口安置面積加32平方，（高層或小高層為48平方）；如被征收合法建筑面積或人口安置面積小于50平方米，可以選擇一套多層面積不大于82平方米或高層、小高層面積不大于98平方米的安置房；在上述規(guī)定的安置面積內(nèi)，安置房結(jié)算價(jià)格按原規(guī)定執(zhí)行。確因套型限制需突破上述標(biāo)準(zhǔn)的，超面積部分按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，市場(chǎng)價(jià)由市物價(jià)局參照市場(chǎng)價(jià)格水平合理確定。另外，選擇高層（小高層）安置的，安置房面積超合法產(chǎn)權(quán)面積部分享受18平方米優(yōu)惠商品價(jià)及30平方米的商品價(jià)等。這樣，政府拆遷中本該村民享受的優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)為由中介公司享受，給中介公司帶來(lái)了巨額利益。

另一方面，中介通過(guò)關(guān)系，不僅能夠拿到現(xiàn)房，而且拿到的現(xiàn)房層次、面積都比較好，這樣有利于中介公司將該房子出售。

綜合上面兩方面的因素，實(shí)踐中，中介收購(gòu)村民一套50平方的面積，經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)置換，將安置房進(jìn)行倒賣(mài)后，去除給村民的成本，所賺頗豐。

四、房產(chǎn)中介公司是否構(gòu)成行賄犯罪

提前拆遷需要經(jīng)過(guò)村干部主要是村支部書(shū)記的同意，所以房產(chǎn)中介在收購(gòu)拆遷面積時(shí)，一般先和村支部書(shū)記打好關(guān)系，等得到村支部書(shū)記允諾后，他們才向村民去收購(gòu)，收購(gòu)過(guò)程中，有時(shí)還會(huì)請(qǐng)村干部出來(lái)和村民進(jìn)行協(xié)調(diào)等。在收購(gòu)到的拆遷面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換后，等挑選好的安置房出售之后，再給村支部書(shū)記巨額回扣。村支部書(shū)記在協(xié)助政府拆遷過(guò)程中，利用職務(wù)便利，為他人謀取利益，收受他人賄賂，涉嫌受賄犯罪毫無(wú)疑問(wèn)。那么房產(chǎn)中介公司行為是否構(gòu)成行賄犯罪，關(guān)鍵在于房產(chǎn)中介公司謀取的利益是否屬于不正當(dāng)利益？

2008年11月20日“兩高”《關(guān)于辦理商業(yè)賄賂刑事案件適用法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）第九條規(guī)定：“在行賄犯罪中，‘謀取不正當(dāng)利益’，是指行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益，或者要求對(duì)方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件。在招投標(biāo)、政府采購(gòu)等商業(yè)活動(dòng)中，違背公平原則，給予相關(guān)人員財(cái)物以謀取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的，屬于‘謀取不正當(dāng)利益’。此規(guī)定將‘謀取不正當(dāng)利益’的行為界定為兩類(lèi)：一是行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益；二是行賄人要求對(duì)方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件。

在上述案列中，村民申請(qǐng)?zhí)崆安疬w，村干部進(jìn)行審核，因?yàn)榉?、法?guī)、規(guī)章等對(duì)提前拆遷沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，政府拆遷政策中也沒(méi)有涉及提前拆遷這個(gè)概念。因此從‘行賄人要求對(duì)方違反法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定提供幫助或者方便條件?！@條規(guī)定無(wú)從下手；如果要認(rèn)定為‘謀取不正當(dāng)利益’只能從‘行賄人謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益’這一規(guī)定下手。

那么房產(chǎn)中介有無(wú)謀取違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者政策規(guī)定的利益呢？筆者認(rèn)為房產(chǎn)中介謀取的是不正當(dāng)利益。

首先，2011年4月1日起施行的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)并收取傭金的行為。因此，我國(guó)對(duì)房產(chǎn)中介主要角色的定義為“居間人”，指促成合約成立之后即視為居間服務(wù)完成。在本案例中，房產(chǎn)中介人員出售的房屋名義上是拆遷村民和購(gòu)買(mǎi)人簽訂的合同，但實(shí)際上是房產(chǎn)中介出售的房子是自己作為自己的委托人，這是法律所禁止的。

其次，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用。在實(shí)踐中，從房產(chǎn)中介和拆遷戶簽訂的協(xié)議來(lái)看，都是以個(gè)人名義簽訂的，這也是違反管理辦法的。

第三，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(mài)（租）出房屋賺取差價(jià)。在本案例中，房產(chǎn)中介向購(gòu)買(mǎi)人隱瞞其已和拆遷戶達(dá)成購(gòu)買(mǎi)協(xié)議的事實(shí)，使購(gòu)買(mǎi)人誤以為和拆遷村民交易，另外，房產(chǎn)中介收購(gòu)拆遷面積支付的成本和最后的利益也是相差甚遠(yuǎn)，應(yīng)屬于低收進(jìn)高價(jià)賣(mài)賺取差價(jià)的行為。

第8篇：房產(chǎn)評(píng)估管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款貸款額度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押權(quán)人就是債權(quán)人，債權(quán)人為了使自己財(cái)產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務(wù)的債務(wù)人為該債務(wù)提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣(mài)，優(yōu)先受償變賣(mài)所得。抵押權(quán)人雖然在房地產(chǎn)抵押過(guò)程中處于主動(dòng)地位，但是存在許多風(fēng)險(xiǎn)。

日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權(quán)人只是保留債務(wù)人或擔(dān)保人的房屋所有權(quán)證，不做抵押登記，這給一些債務(wù)人制造了重復(fù)抵押的機(jī)會(huì)?！稉?dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進(jìn)行登記的抵押是無(wú)效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應(yīng)該重視這一現(xiàn)象。防范這一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生主要在于抵押權(quán)人應(yīng)依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動(dòng)。①

抵押權(quán)人操作風(fēng)險(xiǎn)是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開(kāi)展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過(guò)多以防范風(fēng)險(xiǎn)；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴(kuò)大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會(huì)提高銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，綜合抵押人的資信信譽(yù)、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來(lái)確定抵押率。由于抵押權(quán)人專(zhuān)業(yè)知識(shí)不夠，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費(fèi)用扣除項(xiàng)以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實(shí)上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來(lái)的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時(shí)抵押物的價(jià)值。比如，銀行一般按市場(chǎng)價(jià)格的五到七成確定貸款額，進(jìn)而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無(wú)體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計(jì)算貸款額存在諸多問(wèn)題。首先，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距，人們通過(guò)高估抵押物評(píng)估價(jià)值進(jìn)行抵押，即使評(píng)估價(jià)值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價(jià)值，而是市場(chǎng)價(jià)值；其次在確定抵押率時(shí)，未從評(píng)估價(jià)值中扣除如訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶費(fèi)、處置費(fèi)等實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用相對(duì)抵押物價(jià)值是一筆不小的開(kāi)銷(xiāo)。

抵押物在市場(chǎng)價(jià)值減值方面的風(fēng)險(xiǎn)。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設(shè)備和土地抵押掉，抵押物重置價(jià)值與市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)值相差很大；外部環(huán)境的變化會(huì)導(dǎo)致抵押物市場(chǎng)價(jià)值降低；廠房、職工宿舍樓等專(zhuān)用性很強(qiáng)的抵押物的交易市場(chǎng)狹窄，不好變現(xiàn)。

抵押物也有可能面臨短期強(qiáng)制處分的風(fēng)險(xiǎn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。被拍賣(mài)房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣(mài)主，是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣(mài)其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣(mài)價(jià)格未經(jīng)過(guò)一段合適的議價(jià)期，在拍賣(mài)日公開(kāi)競(jìng)投，而買(mǎi)家在競(jìng)投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時(shí)間內(nèi)完成交易。賣(mài)價(jià)一般比公平市價(jià)低，才能吸引買(mǎi)家競(jìng)投，促使拍賣(mài)盡快成功。拍賣(mài)市場(chǎng)有待進(jìn)一步成熟，競(jìng)投應(yīng)該激烈，不然拍賣(mài)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格的頹勢(shì)不會(huì)好轉(zhuǎn)。②

房屋、土地管理部門(mén)的分別設(shè)置，導(dǎo)致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門(mén)的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門(mén)，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權(quán)人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致的矛盾。債務(wù)到期的時(shí)候，到底誰(shuí)先受償，成為一個(gè)棘手的問(wèn)題。

除了上述情況外，抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)也需要了解和掌握抵押人（債務(wù)人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押的時(shí)候受不受法律、法規(guī)的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權(quán)登記資料，驗(yàn)明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無(wú)查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時(shí)停止等。③抵押權(quán)人在抵押運(yùn)作過(guò)程中必須對(duì)抵押情況進(jìn)行全面細(xì)致的了解，采取有效措施，提高防范意識(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，最大程度地保證自己的權(quán)益不受損害。

房地產(chǎn)抵押評(píng)估過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。抵押房地產(chǎn)評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)作為抵押物的價(jià)格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時(shí)相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行客觀合理的評(píng)估。評(píng)估過(guò)程存在許多風(fēng)險(xiǎn)。第一是權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實(shí)際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進(jìn)而影響抵押物的市場(chǎng)價(jià)格。第二是時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：貸款到期日的實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒(méi)有竣工時(shí)的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時(shí)房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機(jī)構(gòu)不能在租期內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險(xiǎn)。第五，原土地使用者的房產(chǎn)屬于土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的一部分。

房地產(chǎn)抵押登記部門(mén)和現(xiàn)場(chǎng)勘察貸款額度審批存在的風(fēng)險(xiǎn)。從目前我國(guó)的登記制度來(lái)看，房地產(chǎn)管理部門(mén)作為房地產(chǎn)抵押登記部門(mén)，對(duì)房屋權(quán)屬登記和抵押登記進(jìn)行真實(shí)性審查?，F(xiàn)在許多抵押權(quán)人存在依賴(lài)思想，放松了作為抵押權(quán)人應(yīng)該注意和把關(guān)的地方，只靠登記機(jī)關(guān)把關(guān)，給登記機(jī)關(guān)增加了許多壓力，同時(shí)也增加了登記機(jī)關(guān)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)。查驗(yàn)當(dāng)事人是否具備抵押登記條件是登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押當(dāng)事人的合法性審查的重點(diǎn)，同時(shí)在抵押的主體資格、本人簽字、個(gè)人印章和身份證名字是否一致、有無(wú)共有人、共有人抵押意愿等方面也應(yīng)該嚴(yán)格審查。

金融機(jī)構(gòu)要高度重視現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，確認(rèn)房地產(chǎn)檔案和實(shí)際情況的符合程度。被評(píng)估對(duì)象的方位、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備狀況等是現(xiàn)場(chǎng)勘察的主要內(nèi)容。有些人鉆評(píng)估人員對(duì)評(píng)估環(huán)境不熟悉的空子，提供虛假的現(xiàn)場(chǎng)資料給評(píng)估機(jī)構(gòu)，使評(píng)估人員不能正確評(píng)估抵押物的價(jià)值。這就要求評(píng)估人員注意檢查土地出讓金的發(fā)票，核實(shí)房產(chǎn)證、土地證是否屬實(shí)。債權(quán)人通過(guò)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行貸后檢查，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，比如查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更等。

房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范

完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅(jiān)決杜絕抵押物價(jià)值的人為操作，加強(qiáng)并動(dòng)態(tài)監(jiān)管抵押物全過(guò)程。制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確不宜作抵押物款項(xiàng)，將抵押物細(xì)分歸類(lèi)。加強(qiáng)貸后管理，不定時(shí)對(duì)貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時(shí)，實(shí)行分期還款制度，降低金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)分類(lèi)以確定合適的抵押率。抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來(lái)確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計(jì)算抵押率的方式，對(duì)于容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物來(lái)說(shuō)，將變現(xiàn)價(jià)值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來(lái)計(jì)算抵押率；對(duì)于那些不容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物，將雙方認(rèn)可的評(píng)估價(jià)值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來(lái)計(jì)算。④對(duì)貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)行情分別設(shè)定不同的抵押率。

完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度。在金融機(jī)構(gòu)中樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強(qiáng)和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個(gè)方面，防范風(fēng)險(xiǎn)，要做到以下幾點(diǎn)：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實(shí)行跟蹤服務(wù)，落實(shí)調(diào)查責(zé)任，增加貸后檢查強(qiáng)度和次數(shù)。確定申報(bào)價(jià)格的合理性、各信息與實(shí)際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。二、完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報(bào)機(jī)制。⑤對(duì)于虛假抵押貸款行為，要及時(shí)復(fù)查并找出問(wèn)題所在，建立黑名單并實(shí)行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

第9篇：房產(chǎn)評(píng)估管理辦法范文

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款；交易費(fèi)用；供給與需求量

在我國(guó)，向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)房的居民并不多。住房抵押貸款占居民金融資產(chǎn)的比例由2004年的12.6%下降到2007年的10.5%。另外，據(jù)央行報(bào)告表明，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的規(guī)模與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍偏小。2007年底我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款占GDP比例為11.7%，而歐盟國(guó)家占GDP比率平均達(dá)到39%。其中英國(guó)為60%，德國(guó)為47%，荷蘭為74%。由此可見(jiàn)，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的增長(zhǎng)潛力巨大，但交易費(fèi)用的高昂成為其增長(zhǎng)的阻礙因素之一。

1從債權(quán)人角度分析銀行提高交易費(fèi)用的原因

1.1對(duì)抵押物的審查

（1）由于住房具有流動(dòng)性和增值性，金融機(jī)構(gòu)需要進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)對(duì)抵押物實(shí)地勘察和估價(jià)，從而直接增加了銀行的成本。

（2）產(chǎn)權(quán)關(guān)系的鑒別。審查該住房是否可作為抵押物，如存在產(chǎn)權(quán)糾紛的占有者不是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者等。銀行需要對(duì)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，其他財(cái)產(chǎn)證明文件，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約等住房產(chǎn)權(quán)及其他相關(guān)證明文件的審查。

（3）對(duì)抵押住房的處分。由于銀行價(jià)格評(píng)估行為不規(guī)范，貸前評(píng)估高估了價(jià)值，再加上產(chǎn)權(quán)制度不健全導(dǎo)致重復(fù)或無(wú)效抵押，極易在處置抵押物上引起糾紛。另外，缺少一套完善的保證銀行抵押權(quán)機(jī)制，如債務(wù)人安置制度。目前的做法是由銀行或者擔(dān)保人負(fù)責(zé)向借款人提供抵擋次的住房租住，尋找合適的房源顯然是要花費(fèi)一定時(shí)間和金錢(qián)的，即使拍賣(mài)成功或訴訟成功，銀行需承擔(dān)訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等。

1.2鑒別對(duì)象的費(fèi)用

中國(guó)缺少個(gè)人信用制度，關(guān)于個(gè)人信用的信息零碎，不充分。為了獲取信用狀況需花費(fèi)大量資源，如對(duì)借款人提供的各種證明其能力的文件真實(shí)性審查等。為了減少費(fèi)用，銀行不得不提高市場(chǎng)準(zhǔn)入。如借款人資格限定，必須具有當(dāng)?shù)卣匠擎?zhèn)戶口，必須具有貸款行認(rèn)可的單位作為歸還貸款本息的擔(dān)保人，必須雜貸款行存足相當(dāng)于房?jī)r(jià)30%以上的存款。雖然可以將潛在的違約者排除，但導(dǎo)致了信貸配給。再者，銀行縮短貸款期限。我國(guó)一般最長(zhǎng)為15年，個(gè)別為20年。而英國(guó)可達(dá)15-25年，美國(guó)可達(dá)20-30年，最長(zhǎng)可為35年。降低貸款額度或貸款比率也是措施之一。最高貸款額度為70%，但有30%存入款項(xiàng)，因而實(shí)際最高貸款額不超過(guò)40%，對(duì)解決購(gòu)房的作用很小。

2從債務(wù)人的角度分析需求量小的原因

（1）磨鞋底費(fèi)用。借款人為證明自己是低風(fēng)險(xiǎn)的人，需按要求提供文件和材料，如抵押物評(píng)估報(bào)告、提供收入證明材料等。為此，不得不花費(fèi)大量的時(shí)間和金錢(qián)。

（2）審批環(huán)節(jié)復(fù)雜，不習(xí)慣正規(guī)的借款交易。環(huán)節(jié)如下：①借款人貸款申請(qǐng)。②銀行對(duì)申請(qǐng)審查。③對(duì)抵押住房的實(shí)地勘驗(yàn)和估價(jià)。④住房抵押的審批。⑤簽訂合同和協(xié)議。⑥辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

（3）有形費(fèi)用支出過(guò)高。過(guò)高的保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和其他中介費(fèi)用使許多有貸款購(gòu)房意愿的居民望“貸”興嘆。如據(jù)1998年出臺(tái)實(shí)施的《個(gè)人住房貸款管理辦法》明確規(guī)定，住房貸款以房產(chǎn)為抵押，必須辦理住房保險(xiǎn)，且要求保險(xiǎn)期不得短于貸款期限，投保金額不得低于借款的全部本息額，保險(xiǎn)費(fèi)由借款人承擔(dān)。又如房產(chǎn)評(píng)估部門(mén)要求借款人每年必須對(duì)其貸款抵押的房產(chǎn)按市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)評(píng)估一次，且每評(píng)估一次都按房地產(chǎn)價(jià)值的3%支付評(píng)估費(fèi)。

3減少交易費(fèi)用的措施

3.1建立個(gè)人信用制度

第一，建立由政府主導(dǎo)以股份有限公司為實(shí)體的全國(guó)性個(gè)人征信系統(tǒng)。如上海資信公司采集上海68萬(wàn)戶銀行消費(fèi)信貸用戶和118萬(wàn)張可透支信用卡用戶的個(gè)人貸款以及透支信息，以此來(lái)判斷其信用狀況。第二，建立科學(xué)統(tǒng)一的個(gè)人信用評(píng)估指標(biāo)體系。比如建立價(jià)值體系和信譽(yù)體系等，根據(jù)個(gè)人的有形無(wú)形資產(chǎn)，受教育程度和收入水平等來(lái)評(píng)估。第三，創(chuàng)建個(gè)人信用制度所需的法制環(huán)境。如通過(guò)立法明確對(duì)個(gè)人信用資料的搜集、整理、披露和使用，以及明確個(gè)人信用主體權(quán)利義務(wù)和行為規(guī)范。3.2發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，降低住房處置成本

第一，降低住房交易稅費(fèi)。今后應(yīng)該重點(diǎn)降低營(yíng)業(yè)稅、契稅和個(gè)人所得稅。它們?cè)诮灰踪M(fèi)用中占80%以上，降低這幾種稅才能切實(shí)減輕住房交易環(huán)節(jié)中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。第二，簡(jiǎn)化交易手續(xù)，從而加快住房交易速度。第三，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)，提高其服務(wù)質(zhì)量。第四，健全產(chǎn)權(quán)保障制度。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要嚴(yán)格規(guī)范并認(rèn)真執(zhí)行抵押登記制度，消除重復(fù)抵押和無(wú)效抵押，明確各方權(quán)利人產(chǎn)權(quán)邊界。第五，健全抵押物處置制度。如健全抵押房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)制度，保證抵押權(quán)人能夠從相關(guān)收入中優(yōu)先受償；健全對(duì)借款人的安置制度，建議由政府有關(guān)部門(mén)安置解決住房問(wèn)題。

3.3政府的支持

首先，政府應(yīng)制定和實(shí)施完整的住房金融法規(guī)和住房法規(guī)。其次，以政策優(yōu)惠刺激金融機(jī)構(gòu)向中低收入居民發(fā)放額度大，期限長(zhǎng)和利率低的貸款。比如在住房貸款利息補(bǔ)貼額應(yīng)該能彌補(bǔ)貸款人在利息上的損失或交易成本的增支；政府向住房貸款提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)保證，減輕違約風(fēng)險(xiǎn)，提高資產(chǎn)流動(dòng)性和質(zhì)量，以便在二級(jí)市場(chǎng)上出售。另外，政府應(yīng)大力支持住房貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。貸款人可以通過(guò)在二級(jí)市場(chǎng)上將貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他投資者的辦法提前收回貸款，從而避免或減輕信用風(fēng)險(xiǎn)以及其他各種風(fēng)險(xiǎn)。

3.4中介機(jī)構(gòu)的建立

建立對(duì)居民個(gè)人的資信狀況進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估以及確認(rèn)抵押物權(quán)屬關(guān)系和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的機(jī)構(gòu)。規(guī)模效益和專(zhuān)業(yè)化可以帶來(lái)省時(shí)和信息真實(shí)等一系列好處。更重要的是還可以避免因?yàn)椴皇煜し啥赡艹霈F(xiàn)的違法行為；另外，建立住房貸款發(fā)放的機(jī)構(gòu)，銀行尋找客戶并辦理具體的貸款手續(xù)，方便借貸雙方。

3.5加快制度建設(shè)

要使居民住房抵押貸款市場(chǎng)得到迅速穩(wěn)定的發(fā)展，需要完善的正式制度，如住房產(chǎn)權(quán)制度、住房抵押制度和住房?jī)r(jià)值評(píng)估制度等。另外，管理規(guī)定的頒行應(yīng)通過(guò)立法渠道和法律形式來(lái)保證各項(xiàng)管理規(guī)定的權(quán)威性和協(xié)調(diào)性。

參考文獻(xiàn)

［1］曾國(guó)安.住房金融：理論、實(shí)務(wù)與政策［M］.北京：中國(guó)金融出版社,2004.