小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)精選(九篇)
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第1篇：小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)范文
一、小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買(mǎi)賣(mài)的，甚至有的人正是因?yàn)閮r(jià)格便宜才選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了，會(huì)對(duì)之后的居住有很大影響。
二、法律依據(jù)：
《土地管理法》第十一條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。
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第2篇：小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)范文
小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買(mǎi)賣(mài)？首先，小編在這里要排除由村民或村委會(huì)違反國(guó)家規(guī)定私自建設(shè)的住宅樓，因?yàn)檫@類(lèi)房屋本身屬于違章（法）建筑，無(wú)論城鎮(zhèn)居民是否去購(gòu)買(mǎi)，都屬于拆違范疇，是沒(méi)有任何補(bǔ)償?shù)?。所以，如果買(mǎi)主在不知情的情況下買(mǎi)到了違章（法）的此類(lèi)住宅，可以通過(guò)民事訴訟判決合同無(wú)效退款。小編建議，即使在知情的情況下，也可以起訴解除合同，根據(jù)雙方各自的過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)損失，否則將來(lái)行政機(jī)關(guān)來(lái)拆違，可能人房?jī)煽?。?shí)踐中，較為理性的購(gòu)房者買(mǎi)到的一般是因?yàn)槌鞘幸?guī)劃，或者當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)報(bào)批后給村民興建的住宅。對(duì)于這類(lèi)住宅，并不如原來(lái)住建部通知紙面上那樣統(tǒng)統(tǒng)無(wú)效。比如，北京門(mén)頭溝區(qū)法院曾判決一位城鎮(zhèn)居民朱先生購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)卮迕穹课?，合同有效。再比如上海市高?jí)人民法院在法院裁判標(biāo)準(zhǔn)中表示，買(mǎi)賣(mài)雙方如不是同一集體成員組織的，如合同已實(shí)際履行完畢且買(mǎi)受人已實(shí)際居住的，合同也可認(rèn)定有效。當(dāng)然，也存在相反的判決，比如同在門(mén)頭溝的西辛村，一位名叫高永茂的購(gòu)房者被判決合同無(wú)效。
小產(chǎn)權(quán)房有沒(méi)有拆遷補(bǔ)償？雖然在實(shí)踐中，有的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者的買(mǎi)賣(mài)合同得到了法院的支持，但是小產(chǎn)權(quán)房始終面臨著產(chǎn)權(quán)問(wèn)題?！秶?guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》明文規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，國(guó)土部下發(fā)的另一個(gè)通知也規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造住宅的規(guī)定。對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。一旦小產(chǎn)權(quán)房面臨土地征收，購(gòu)買(mǎi)房屋的城鎮(zhèn)居民是無(wú)法享受到屬于農(nóng)村居民的宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償，也無(wú)法享受屬于基于農(nóng)村居民身份的拆遷福利。但是，這并不意味著小產(chǎn)權(quán)房被拆遷毫無(wú)補(bǔ)償，或者僅僅補(bǔ)償當(dāng)初的房款。在上海市的一個(gè)案例中，當(dāng)?shù)卣唾?gòu)房者李阿姨通過(guò)拆遷安置合同約定：政府對(duì)該房實(shí)施拆遷。作為補(bǔ)償，政府向李阿姨支付各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)以及提供房屋安置。合同簽訂后，李阿姨按照合同約定搬離了房屋，政府也依約向其支付各項(xiàng)補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)償款項(xiàng)，但最后政府以其非農(nóng)村集體居民為由拒絕安排安置房，僅按征收時(shí)價(jià)格補(bǔ)償現(xiàn)金。
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第3篇：小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)范文
乙方（購(gòu)房方） 身份證號(hào)碼：
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)城郊管理委員會(huì)流萬(wàn)管理處施家沖高專(zhuān)拆遷安置小區(qū)第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價(jià)款出售給乙方。
二、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶(hù)條件。等過(guò)戶(hù)條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實(shí)際票據(jù)為準(zhǔn)）
三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證分?jǐn)偣膊糠謸p壞所需維修費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》。
五、該層房屋現(xiàn)作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施、公共用地的使用性質(zhì)。
六、房屋竣工驗(yàn)收合格后，甲方應(yīng)以書(shū)面或口頭通知乙方辦理交付手續(xù)，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項(xiàng)，如乙方超過(guò)約定期限三個(gè)月未繳清房款，甲方有權(quán)處理此房。
七、甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方辦理水、電、煤氣等配套設(shè)施開(kāi)戶(hù)手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
八、違約責(zé)任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，由雙方參照市場(chǎng)及購(gòu)房款等條件協(xié)商解決，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協(xié)商確定；該套房屋除土建項(xiàng)目費(fèi)用外其他補(bǔ)償款由乙方所得。
九、如遇國(guó)家政策變動(dòng)，相關(guān)事項(xiàng)由雙方協(xié)商解決。
十、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的可按下述兩種方式解決。
1、提交安源區(qū)仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向安源區(qū)人民法院。
十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。
甲 方： 年 月 日
乙 方： 年 月 日
小產(chǎn)權(quán)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同范本二
甲方（售房方） 身份證號(hào)碼：
乙方（購(gòu)房方） 身份證號(hào)碼：
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)城郊管理委員會(huì)流萬(wàn)管理處施家沖高專(zhuān)拆遷安置小區(qū)第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價(jià)款出售給乙方。
二、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶(hù)條件。等過(guò)戶(hù)條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實(shí)際票據(jù)為準(zhǔn)）
三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證分?jǐn)偣膊糠謸p壞所需維修費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》。
五、該層房屋現(xiàn)作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施、公共用地的使用性質(zhì)。
六、房屋竣工驗(yàn)收合格后，甲方應(yīng)以書(shū)面或口頭通知乙方辦理交付手續(xù)，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項(xiàng)，如乙方超過(guò)約定期限三個(gè)月未繳清房款，甲方有權(quán)處理此房。
七、甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方辦理水、電、煤氣等配套設(shè)施開(kāi)戶(hù)手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
八、違約責(zé)任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，由雙方參照市場(chǎng)及購(gòu)房款等條件協(xié)商解決，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協(xié)商確定；該套房屋除土建項(xiàng)目費(fèi)用外其他補(bǔ)償款由乙方所得。
九、如遇國(guó)家政策變動(dòng)，相關(guān)事項(xiàng)由雙方協(xié)商解決。
十、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的可按下述兩種方式解決。
1、提交安源區(qū)仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向安源區(qū)人民法院。
十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。
甲 方： 年 月 日
乙 方： 年 月 日
小產(chǎn)權(quán)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同范本三
賣(mài)方（甲方）____________ 身份證號(hào)碼：____________________
買(mǎi)房（乙方）____________身份證號(hào)碼： ____________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿，誠(chéng)實(shí)守信，協(xié)商一致的前提下訂立本合同，條款如下：
一、甲方自愿將其位于____________________的房屋一套以人民幣_(tái)__拾___萬(wàn)___仟___佰___拾___元整（￥ _______元）的價(jià)款出售給乙方。
二、房屋的基本情況：
該套房屋建筑面積約____平方米，三室兩廳一廚兩衛(wèi)，位于該棟樓第___層（不含地下室），房屋用途為住房。
三、付款方式：
本合同簽訂，乙方即付給甲方人民幣 元整，余款 作為押金，待過(guò)戶(hù)手續(xù)辦完后付清。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)該房屋的相關(guān)權(quán)益（使用
、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等）隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，乙方需保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用（水電費(fèi)等）本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》。
五、本協(xié)議簽訂時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶(hù)條件。等過(guò)戶(hù)條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)無(wú)條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。辦手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用均由乙方全部承擔(dān)，甲方只為乙方提供必要的幫助。
五、甲方保證協(xié)議簽訂后乙方房屋的水電暢通。如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，乙方不得隨意拆除及改變房屋結(jié)構(gòu)，不得隨意更改水電線路，若因乙方原因造成房屋損壞及事故的 ，一切后果由乙方承擔(dān)。
六、本合同經(jīng)甲乙雙方同意后自愿簽訂，任何一方不得擅自變更或解除合同。如有違約，違約方需另外支付對(duì)方房屋總價(jià)10%的違約金。
七、若發(fā)生糾紛，先雙方友好協(xié)商，如協(xié)商不成時(shí)，提交房屋所在地人民法院解決。
七、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方： 年 月 日
乙方： 年 月 日
第4篇：小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)范文
2、動(dòng)遷難賠償。一般要是依法處理了建房子審核辦理手續(xù)，便是合理合法工程建筑，但也是有要求范疇外的違章建筑，違章建筑與國(guó)家的整體規(guī)劃矛盾，就會(huì)被拆卸，小區(qū)業(yè)主也無(wú)法得到房屋拆遷補(bǔ)償，另外購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房后，若碰到政府部門(mén)的土地征收，屋主也沒(méi)法得到相對(duì)的房屋拆遷補(bǔ)償。
3、房屋品質(zhì)難確保。小產(chǎn)權(quán)房很便宜，因此房屋的品質(zhì)是無(wú)人管的，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)商以次充好的狀況，這就存有安全風(fēng)險(xiǎn)，而這一類(lèi)房子全是由農(nóng)田所屬的村開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的，不但房屋的品質(zhì)和售后服務(wù)無(wú)法確保，搬入后物業(yè)管理服務(wù)也非常容易出難題。
4、小產(chǎn)權(quán)房不可以抵押或是發(fā)售出售。小產(chǎn)權(quán)房并不是靠譜的產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房也不可以做為抵押開(kāi)展發(fā)售出售的，這種全是購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房要留意的難題。
5、易出難題。購(gòu)房者在房屋出現(xiàn)難題后消費(fèi)者維權(quán)是十分不易的，由于與房地產(chǎn)商簽合同并繳費(fèi)后，會(huì)碰到政府部門(mén)整治小產(chǎn)權(quán)房，那么你的房子就會(huì)有將會(huì)被停建或強(qiáng)制性拆卸，那樣購(gòu)房者就會(huì)遭遇既沒(méi)有房屋，也不可以立即討回購(gòu)房款的處境。
6、小產(chǎn)權(quán)房不可以抵押貸款。小產(chǎn)權(quán)房不可以在房產(chǎn)管理單位備案辦理備案，因此不太可能申請(qǐng)辦理抵押等，這類(lèi)沒(méi)有項(xiàng)證支配權(quán)的房子還需要一次性支付購(gòu)房。
第5篇：小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)范文
1、要看開(kāi)發(fā)主體的合法性。一般情況下，進(jìn)行城中村開(kāi)發(fā)的主體有可能是村民，也可能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體或者是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。但是不論主體究竟是哪個(gè)，我們?cè)跊Q定選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)一定要擦亮眼睛確認(rèn)主體取得合法資格開(kāi)發(fā)土地。
2、還要看小產(chǎn)權(quán)房是否取得了國(guó)有土地使用證。只有擁有了這個(gè)證才能確認(rèn)它的土地性質(zhì)。
3、還需要留意它是否符合深圳的城市規(guī)劃。只有符合城市的規(guī)劃，小產(chǎn)權(quán)房的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)才有可能在未來(lái)某一天有取得的可能性。否則購(gòu)房者需要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。
4、一定要看看有沒(méi)有取得建筑工程施工許可證。只有擁有了這些許可證，才能確保我們購(gòu)房的合理性。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)避免可能發(fā)生的一些糾紛與問(wèn)題。
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第6篇：小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)范文
肖琴
論 文 摘 要
所謂賣(mài)方知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保，是指在貨物買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中，賣(mài)方有義務(wù)保證，對(duì)于其向買(mǎi)方交付的貨物，任何第三方不能基于知識(shí)產(chǎn)權(quán)向買(mǎi)方主張任何權(quán)利或要求。
由于知識(shí)產(chǎn)權(quán)具有無(wú)形性、地域性、獨(dú)占性等特點(diǎn)，其權(quán)利人的專(zhuān)有權(quán)被他人侵犯的機(jī)會(huì)和可能性比物權(quán)等權(quán)利大的多。一旦第三人對(duì)賣(mài)方交付的貨物基于工業(yè)產(chǎn)權(quán)或其他知識(shí)產(chǎn)權(quán)提出權(quán)利或要求，買(mǎi)方對(duì)貨物的使用或轉(zhuǎn)售就會(huì)受到干擾，因?yàn)榈谌丝赡芟蚍ㄔ荷暾?qǐng)禁令，禁止買(mǎi)方使用或轉(zhuǎn)售貨物，而且還會(huì)要求買(mǎi)方賠償因侵權(quán)而造成的經(jīng)濟(jì)損失，所以規(guī)定賣(mài)方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)，對(duì)保護(hù)買(mǎi)方的利益非常必要?！堵?lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公約》）第42條規(guī)定了賣(mài)方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利擔(dān)保義務(wù)。
本文首先對(duì)42條的立法背景和立法目的作出介紹，接著對(duì)42條規(guī)定的賣(mài)方知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)及其責(zé)任的條件限制和責(zé)任的免除進(jìn)行詳細(xì)的分析，最后指出由于42條內(nèi)容的不確定性，建議當(dāng)事人最好在合同中排除42條的適用。
目 錄
一、 前言………………………………………………………（4）
二、 立法背景和立法目的……………………………………（4）
三、 賣(mài)方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)及其責(zé)任限制………………（6）
（一） 工業(yè)產(chǎn)權(quán)或其他知識(shí)產(chǎn)權(quán)
（二） 第三人的任何權(quán)利或權(quán)利要求
（三） 知道或不可能不知道
（四） 目的國(guó)：雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)預(yù)期貨物將轉(zhuǎn)售或使用的國(guó)家
四、 賣(mài)方知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保責(zé)任的免除…………………………（15）
五、 結(jié)語(yǔ)………………………………………………………（15）
淺論《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》下
賣(mài)方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)
一、前言
所謂賣(mài)方知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保，是指在貨物買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中，賣(mài)方有義務(wù)保證，對(duì)于其向買(mǎi)方交付的貨物，任何第三方不能基于知識(shí)產(chǎn)權(quán)向買(mǎi)方主張任何權(quán)利或要求。
由于知識(shí)產(chǎn)權(quán)具有無(wú)形性、地域性、獨(dú)占性等特點(diǎn)，其權(quán)利人的專(zhuān)有權(quán)被他人侵犯的機(jī)會(huì)和可能性比物權(quán)等權(quán)利大的多。一旦第三人對(duì)賣(mài)方交付的貨物基于工業(yè)產(chǎn)權(quán)或其他知識(shí)產(chǎn)權(quán)提出權(quán)利或要求，買(mǎi)方對(duì)貨物的使用或轉(zhuǎn)售就會(huì)受到干擾，因?yàn)榈谌丝赡芟蚍ㄔ荷暾?qǐng)禁令，禁止買(mǎi)方使用或轉(zhuǎn)售貨物，而且還會(huì)要求買(mǎi)方賠償因侵權(quán)而造成的經(jīng)濟(jì)損失，所以規(guī)定賣(mài)方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)，對(duì)保護(hù)買(mǎi)方的利益非常必要?！堵?lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公約》）第42條規(guī)定了賣(mài)方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利擔(dān)保義務(wù)。
本文首先對(duì)42條的立法背景和立法目的作出介紹，接著對(duì)42條規(guī)定的賣(mài)方知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)及其責(zé)任的條件限制和責(zé)任的免除進(jìn)行詳細(xì)的分析，最后指出由于42條內(nèi)容的不確定性，建議當(dāng)事人最好在合同中排除42條的適用。
二、立法背景和立法目的
為了統(tǒng)一國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)法，國(guó)際社會(huì)從上個(gè)世紀(jì)30年代起就開(kāi)始致力于制定能夠被國(guó)際社會(huì)普遍接受的貨物買(mǎi)賣(mài)公約。羅馬國(guó)際統(tǒng)一私法協(xié)會(huì)在30年代起草的《國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)統(tǒng)一法公約》（The Uniform Law on International Sale of Goods,簡(jiǎn)稱(chēng)ULIS）和《國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同成立統(tǒng)一法公約》（The Uniform Law on the Formation of Contract for International Sale of Goods,簡(jiǎn)稱(chēng)ULF）由于存在明顯的局限性和不足沒(méi)得到國(guó)際社會(huì)的認(rèn)可。1968年，聯(lián)合國(guó)國(guó)際賣(mài)貿(mào)易委員會(huì)下的國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)工作組在對(duì)以上兩公約修改的基礎(chǔ)上制定了《聯(lián)合國(guó)貨物買(mǎi)賣(mài)合同公約》（United Nations Convention on Contracts for the International Sale of Goods,簡(jiǎn)稱(chēng)CISG，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公約》）草案。該公約草案于1980年3月，在由62個(gè)國(guó)家代表參加的維也納外交會(huì)議上正式通過(guò)。于1988年1月1日正式生效。
對(duì)于貨物買(mǎi)賣(mài)中第三人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利，《公約》以前沒(méi)有任何公約曾做出規(guī)定；而對(duì)于貨物買(mǎi)賣(mài)中第三人權(quán)利，以前的公約中也只有《公約》的前身ULIS第52條做出過(guò)規(guī)定。ULIS第52條規(guī)定賣(mài)方有擔(dān)保買(mǎi)方對(duì)貨物的使用不受任何第三人權(quán)利和要求騷擾的義務(wù)。但是一般認(rèn)為這里的“第三人權(quán)利和要求”主要是針對(duì)所有權(quán)瑕疵，它是否也包括了第三人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利和要求，ULIS沒(méi)有做出明確的規(guī)定。學(xué)界對(duì)此眾說(shuō)紛紜 。
在《公約》制訂初期，賣(mài)方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保問(wèn)題沒(méi)有引起公約起草者的重視，根據(jù)資料記載，《公約》1977年草案更是明確規(guī)定公約不調(diào)整基于知識(shí)產(chǎn)權(quán)提起的第三人權(quán)利要求問(wèn)題 。盡管如此，逐步增長(zhǎng)的國(guó)際貿(mào)易量使人們對(duì)國(guó)際自由貿(mào)易中知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)越來(lái)越關(guān)注，認(rèn)識(shí)到必須對(duì)國(guó)際貿(mào)易范圍內(nèi)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)提供統(tǒng)一的規(guī)則。在起草1980年公約最后階段，聯(lián)合國(guó)國(guó)際貿(mào)易委員會(huì)成立了特別工作小組，起草關(guān)于賣(mài)方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)條款，該條款最后被接受為公約正式文本的第42條。
立法的目的有兩個(gè)：首要的目的是確定對(duì)于賣(mài)方交貨應(yīng)承擔(dān)的不存在任何第三人基于工業(yè)產(chǎn)權(quán)或其他知識(shí)產(chǎn)權(quán)提出權(quán)利或要求的責(zé)任限制，通過(guò)規(guī)定賣(mài)方承擔(dān)此項(xiàng)責(zé)任以它在訂立合同是知道第三人權(quán)利要求存在為條件得以實(shí)現(xiàn)第一個(gè)目的；另一項(xiàng)目的是確定依據(jù)哪一個(gè)相關(guān)法律決定賣(mài)方是否違反了知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)，通過(guò)選擇適用貨物預(yù)計(jì)將被銷(xiāo)售或?qū)⒈贿m用國(guó)家的法律，在其他情況下，選擇賣(mài)方營(yíng)業(yè)地國(guó)家的法律，實(shí)現(xiàn)了第二個(gè)目的。 由此可見(jiàn)公約制訂第42條的立足點(diǎn)在于對(duì)賣(mài)方知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)的限制。
三、賣(mài)方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)及其責(zé)任限制
根據(jù)《公約》第42條（1）的規(guī)定，賣(mài)方所交付的貨物，必須是第三方不能根據(jù)工業(yè)產(chǎn)權(quán)或其他知識(shí)產(chǎn)權(quán) 主張任何權(quán)利或要求的貨物，但以賣(mài)方在訂立合同時(shí)已知道或不可能不知道的權(quán)利或要求為限，而且這種權(quán)利或要求根據(jù)以下國(guó)家的法律規(guī)定是以工業(yè)產(chǎn)權(quán)或其他知識(shí)產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的：（a）如果雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)預(yù)期貨物將在某一國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)售或做其他使用，則根據(jù)貨物將在其境內(nèi)轉(zhuǎn)售或做其他使用的國(guó)家的法律；或者（b）在任何其他情況下，根據(jù)買(mǎi)方營(yíng)業(yè)地所在國(guó)家的法律。
第7篇：小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)范文
已經(jīng)發(fā)生法律效力的民事調(diào)解書(shū)協(xié)議約定一方將“小產(chǎn)權(quán)房”交付給另一方。在案件執(zhí)行過(guò)程中,案外人提出執(zhí)行異議,主張執(zhí)行標(biāo)的物為自己所有,請(qǐng)求法院中止該房屋的執(zhí)行。對(duì)待“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)利歸屬問(wèn)題如何認(rèn)定,“小產(chǎn)權(quán)房”能否作為執(zhí)行的標(biāo)的物。
【案情】
案外人:梁某,趙某。
申請(qǐng)執(zhí)行人:張某。
被執(zhí)行人:解某。
2011年11月,解某份購(gòu)買(mǎi)陳某開(kāi)發(fā)的位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套,2012年4月15日解某將該樓房轉(zhuǎn)賣(mài)給張某,雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同,張某支付房款21萬(wàn)元,解某出具收條一份。后兩人因此房屋買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生糾紛,訴至鄆城縣人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)鄆民初字第2310號(hào)民事調(diào)解書(shū),雙方達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議,解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某。后解某未履行民事調(diào)解書(shū)所確定的法律義務(wù),張某于2015年5月13日申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,鄆城縣人民法院以(2015)鄆執(zhí)字第499號(hào)立案予以執(zhí)行。
在該案件的執(zhí)行過(guò)程中,案外人梁某、趙某于2015年8月24日向鄆城縣人民法院提出執(zhí)行異議,稱(chēng)案外人梁某與陳某雙方于2012年12月15日簽訂《購(gòu)房合同》,約定將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套出售給案外人。案外人已經(jīng)支付全部房款27萬(wàn)元整,且案外人已經(jīng)收到涉案房屋的鑰匙且已經(jīng)裝修完畢并入住,請(qǐng)求法院中止對(duì)上述財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行。
【審判】
鄆城縣人民法院認(rèn)為:案外人梁某雖與陳某于2012年12月15日簽訂了《購(gòu)房合同》一份,但尚未辦理房產(chǎn)登記。由于依據(jù)執(zhí)行的(2014)鄆民初字第2310號(hào)民事調(diào)解書(shū)已經(jīng)確定解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某,且該調(diào)解書(shū)已經(jīng)發(fā)生法律效力。故案外人梁某、趙某請(qǐng)求中止對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行申請(qǐng)予以駁回。
【評(píng)析】
在該異議案件的處理過(guò)程中,合議庭形成兩種觀點(diǎn):
一種觀點(diǎn)認(rèn)為,兩份《購(gòu)房合同》雖然都是關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)的合同,且是“一房二賣(mài)”,但是鑒于目前現(xiàn)行有效的法律法規(guī)尚未對(duì)涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的買(mǎi)賣(mài)合同作出確切的法律規(guī)定,所以參照《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中關(guān)于“出賣(mài)人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同”的規(guī)定,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的處理可參照此規(guī)定,以先行受領(lǐng)交付的買(mǎi)受人作為第一順位的交易方。在本案中,雖然解某與陳某簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同在前,但是梁某、趙某卻先于解某受領(lǐng)交付,且已裝修并入住。即梁某與趙某對(duì)該房屋處于實(shí)際占有狀態(tài)。故應(yīng)中止對(duì)該涉案房屋的執(zhí)行,
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》中關(guān)于對(duì)案外人提出排除執(zhí)行異議的審查規(guī)定,重點(diǎn)審查三項(xiàng)內(nèi)容,一是案外人是否系權(quán)利人;二是該權(quán)利的合法性與真實(shí)性;三是該權(quán)利能否排除執(zhí)行。案外人梁某與趙某雖有《購(gòu)房合同》,但房屋尚未登記,且國(guó)家對(duì)待“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)屬問(wèn)題尚未作出明確的法律規(guī)定,案外人對(duì)涉案房屋享有的權(quán)利基礎(chǔ)不存在,故應(yīng)當(dāng)駁回案外人的異議。
筆者傾向第二種意見(jiàn)。
首先分析第一條,即案外人是否系權(quán)利人;梁某與趙某是否是該“小產(chǎn)權(quán)房”的實(shí)際所有權(quán)人。這就涉及到“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)利歸屬問(wèn)題?！靶‘a(chǎn)權(quán)房” 是一種非獨(dú)立房地產(chǎn),依賴(lài)于農(nóng)村的土地制度與農(nóng)民身份,是指由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在集體所有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè),未經(jīng)國(guó)家征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,而作為“商品房”向本集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi)的成員或者之外的居民銷(xiāo)售的居住性房屋。對(duì)待“小產(chǎn)權(quán)房”,國(guó)家相關(guān)政府部門(mén)并不頒發(fā)具有法律約束力的產(chǎn)權(quán)證,其所有人并不享有法律意義上的真正產(chǎn)權(quán)。就本案而言,案外人對(duì)此涉案房屋享有的權(quán)利并不是真正的產(chǎn)權(quán)所有權(quán),如果給予學(xué)理上一個(gè)確切的概念,筆者認(rèn)為居住權(quán)更為合適。
二是本案中梁某與趙某對(duì)涉案房屋的占有狀態(tài),是否具有合法性?！罢加小笔恰段餀?quán)法》單列的一章,可見(jiàn)我國(guó)對(duì)占有狀態(tài)的權(quán)益保障相當(dāng)重視。但占有的保護(hù)取決于占有的合法性、合理性。如同《物權(quán)法》中所規(guī)定,基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有,有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等,按照合同約定;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的,依照有關(guān)法律規(guī)定。
就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《購(gòu)房合同》是否具有法律效力。理論上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力有兩種意見(jiàn),一是無(wú)效理論。如果房屋不是在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,則認(rèn)為無(wú)效,反之集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的相互轉(zhuǎn)讓則是有效的;這是依據(jù)我國(guó)的《土地管理法》以及《房地產(chǎn)管理法》中的相關(guān)規(guī)定,我國(guó)土地根據(jù)用途劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地以及未利用地等,嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地;且允許市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)的商品房是在國(guó)有的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的,小產(chǎn)權(quán)房則是在集體所有的土地上開(kāi)發(fā)的。依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為只能在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行,因此村委會(huì)在集體土地上進(jìn)行的所謂“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”違反了我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定,該行為是我國(guó)法律直接禁止的。因此,“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容上違反了我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬無(wú)效。二是有效理論。即小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同只要是符合雙方真實(shí)意思表示,基于自由意志達(dá)成的合意,基于恪守誠(chéng)實(shí)信用原則的要求,應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻恼J(rèn)可和保障。
司法實(shí)踐中對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定采取的做法往往是要么回避,要么認(rèn)定無(wú)效。這主要是基于國(guó)家政策的考慮以及保障農(nóng)民核心權(quán)益的需要。鑒于目前小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效處理原則下,本案中,案外人對(duì)涉案房屋的占有并不具備法律基礎(chǔ)。
第8篇：小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)范文
關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；耕地；宅基地；其他集體建設(shè)用地；法律處置
中圖分類(lèi)號(hào)：D922.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1003—0751（2012）06—0075—05
“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律層面上的規(guī)范用語(yǔ)，而是一個(gè)民間俗稱(chēng)，一般是指建造在農(nóng)民集體所有的土地之上、并不具有國(guó)家統(tǒng)一發(fā)放的房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證的商品房。隨著近年來(lái)我國(guó)城市化進(jìn)程的加快和城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的飆升，“小產(chǎn)權(quán)房”因其價(jià)格低廉而備受市場(chǎng)青睞。雖然“小產(chǎn)權(quán)房”的銷(xiāo)售可以起到抑制商品房?jī)r(jià)格及緩解中低收入者住房困難的作用，但不可否認(rèn)，“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)至少會(huì)產(chǎn)生以下負(fù)面影響：一是侵占了農(nóng)地；二是減少了國(guó)家稅收；三是擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)；四是減損了法律公信力。①總體而言，“小產(chǎn)權(quán)房”的存在弊大于利，處置現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”已迫在眉睫。目前，面對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的熱銷(xiāo)現(xiàn)象，政府相關(guān)部門(mén)一再“叫?！保ㄔ涸趯徖泶祟?lèi)糾紛中也基本上確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，某些地區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”甚至已被強(qiáng)行拆除。在理論界，學(xué)者們對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的處置問(wèn)題產(chǎn)生較大分歧。根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后之集體所有土地性質(zhì)的不同，可以將其大致分為耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”、宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”及其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”三類(lèi)。耕地、宅基地及其他集體建設(shè)用地的用途不同，現(xiàn)行法律為之配置的法權(quán)類(lèi)型也不相同，在其上建造“小產(chǎn)權(quán)房”的違法程度及社會(huì)不良后果也因而不同，因此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后的土地性質(zhì)來(lái)分類(lèi)處置之。
一、耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置
為了優(yōu)化生態(tài)環(huán)境及確保糧食安全，我國(guó)現(xiàn)行法律不僅嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，而且規(guī)定了全球最為嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。2008年9月國(guó)家監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部及國(guó)土資源部聯(lián)合出臺(tái)的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》中規(guī)定，對(duì)一年度內(nèi)違法占用耕地面積占新增建設(shè)用地總面積的比例達(dá)到15%以上的地區(qū)，可以啟動(dòng)司法程序追究當(dāng)?shù)卣饕I(lǐng)導(dǎo)的法律責(zé)任?？梢?jiàn)，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)占用耕地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”是嚴(yán)令禁止的。遺憾的是，現(xiàn)實(shí)中占用耕地建造“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)象屢禁不止。許多學(xué)者認(rèn)為我國(guó)應(yīng)守住18億畝耕地紅線，占用耕地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的行為嚴(yán)重違反了我國(guó)耕地保護(hù)制度，應(yīng)一律拆除這類(lèi)“小產(chǎn)權(quán)房”。②也有學(xué)者認(rèn)為，雖然占用耕地建造的“小產(chǎn)權(quán)房”不合法，但對(duì)其處置應(yīng)視情況而定。一些建設(shè)規(guī)模較大、主要由中低收入人員購(gòu)買(mǎi)用于自住的“小產(chǎn)權(quán)房”，全部予以拆除的成本較高，對(duì)此可依據(jù)比例原則，在耕地保護(hù)區(qū)域可調(diào)整的情況下，通過(guò)政府征收集體土地的方式予以認(rèn)可。③
對(duì)于第一種觀點(diǎn)，筆者不敢茍同。毋庸置疑，對(duì)處于城市邊緣地帶、正在建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”采取拆除的辦法，不僅可以維護(hù)法律的權(quán)威，而且可以確保耕地不會(huì)大面積減少。然而，我國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題由來(lái)已久，不少占用耕地建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”不僅已出售、入住，而且近年來(lái)城市化進(jìn)程的加快已使其處于國(guó)有土地（主要由農(nóng)村集體所有土地經(jīng)過(guò)征收轉(zhuǎn)化而來(lái)）和集體建設(shè)用地之上的合法建筑物的重重包圍之中。對(duì)于此類(lèi)“小產(chǎn)權(quán)房”，采取“一律拆除”的簡(jiǎn)單處置辦法，至少存在以下弊端：第一，農(nóng)地的非農(nóng)利用具有不可逆轉(zhuǎn)性，加之土地利用較一般物之利用具有更為強(qiáng)烈的互依性即土地使用類(lèi)型的聚集、兼容性，因而輕率地拆除“小產(chǎn)權(quán)房”，不僅土地本身可能因無(wú)法恢復(fù)農(nóng)用或恢復(fù)成本過(guò)高而不得不被閑置，而且周邊其他建筑的經(jīng)濟(jì)功能會(huì)因此衰退。即使拆除“小產(chǎn)權(quán)房”后土地可以恢復(fù)農(nóng)用，周邊建筑的經(jīng)濟(jì)功能不會(huì)衰退，也會(huì)因該土地已處于合法建筑群（合法建筑不能拆除）的包圍中而無(wú)法實(shí)際用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，或拆除成本太高而不具有可行性。第二，大量“小產(chǎn)權(quán)房”的拆除可能會(huì)造成大批中低收入的小產(chǎn)權(quán)房主“無(wú)家可歸”，從而誘發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。第三，“小產(chǎn)權(quán)房”的大規(guī)模拆除及隨之而來(lái)的大批居民的搬遷不僅需要較高的行政執(zhí)法成本，浪費(fèi)了大量建筑材料，而且會(huì)造成嚴(yán)重的環(huán)境污染?？梢?jiàn)，主張一律拆除耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之建議并不具備實(shí)踐操作性。
第二種觀點(diǎn)對(duì)將耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”予以“合法化”的理由及具體辦法未加詳述，但其提出的“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”這一處置路徑極具啟發(fā)意義。筆者認(rèn)為，對(duì)于耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”的處置應(yīng)視具體情況而定。對(duì)于處于城市邊緣地帶、尚在建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”可以一律拆除，而對(duì)于建設(shè)在耕地之上的已出售甚至已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”，尤其是已處于合法建筑物重重包圍之中的“小產(chǎn)權(quán)房”，可以通過(guò)國(guó)家征收農(nóng)村集體土地的方式予以認(rèn)可，使其轉(zhuǎn)化成“大產(chǎn)權(quán)房”?；蛟S有學(xué)者認(rèn)為此種方案存在以下弊端：第一，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”有違《憲法》和《物權(quán)法》確立的征收須為公共利益目的的原則④；第二，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”使得“國(guó)家在決定是否征收土地問(wèn)題上陷于被動(dòng)，“小產(chǎn)權(quán)房”建造者有“先斬后奏”的行為傾向。⑤筆者認(rèn)為，第一種擔(dān)憂(yōu)大可不必：從立法層面上看，雖然我國(guó)《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》都規(guī)定土地征收應(yīng)基于公益之目的，但現(xiàn)行法律至今沒(méi)有明確界定“公共利益”的內(nèi)涵，因而從嚴(yán)格意義上講，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”并不一定違反公益；從執(zhí)法層面上看，由于現(xiàn)行法律規(guī)定除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、建造農(nóng)民住宅、建設(shè)鄉(xiāng)村公共設(shè)施、發(fā)展公益事業(yè)等少數(shù)情形外，其他建設(shè)用地應(yīng)一律使用國(guó)有土地，所以土地征收的公益目的在實(shí)踐中其實(shí)很難得到實(shí)現(xiàn)，征收農(nóng)村集體土地建設(shè)商品房因而成了很多地方的通行做法?！艾F(xiàn)實(shí)的做法只不過(guò)是在‘公共利益’的標(biāo)題下，允許為經(jīng)濟(jì)建設(shè)而征收征用土地，即從實(shí)踐上已對(duì)‘公共利益’有所突破?！雹蕻?dāng)然不可否認(rèn)，通過(guò)國(guó)家征收農(nóng)村集體土地的方式認(rèn)可“小產(chǎn)權(quán)房”的辦法確實(shí)使國(guó)家在決定是否征收土地問(wèn)題上陷于被動(dòng)，學(xué)者們的第二種擔(dān)憂(yōu)不無(wú)道理。然而，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的處置是對(duì)土地利用違法行為的糾偏與修正，任何“事后性”的糾偏與修正都不可能不帶來(lái)一定程度的不良社會(huì)后果，從這個(gè)角度看，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”是權(quán)衡利弊后的一種比較現(xiàn)實(shí)的選擇。
或許有人擔(dān)心，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”會(huì)造成耕地乃至農(nóng)用地的銳減，以及建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)和年度計(jì)劃指標(biāo)的失控。筆者認(rèn)為，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”確實(shí)可能產(chǎn)生此類(lèi)弊端。不過(guò)，這種弊端完全可以通過(guò)以下措施得以消除：第一，嚴(yán)格實(shí)施《土地管理法》第31條規(guī)定的“耕地占補(bǔ)平衡”制度，盡可能避免或消除因小產(chǎn)權(quán)房的“合法化”而致耕地減少的不良后果。可以通過(guò)三種途徑實(shí)施耕地占補(bǔ)平衡制度：其一，在本區(qū)域范圍內(nèi)開(kāi)墾數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?。其二，?shí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，即通過(guò)農(nóng)民新居建設(shè)和集體建設(shè)用地整理復(fù)墾，將節(jié)省出來(lái)的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)有償轉(zhuǎn)移給“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的地區(qū)。⑦其三，采取“地票”交易的做法，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)的跨地區(qū)轉(zhuǎn)移。⑧如此不僅可以實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡，而且“捎帶地”實(shí)現(xiàn)了土地增值利益分享，有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。第二，逐年削減各省建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo)，消除建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)超出之不良后果。根據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)對(duì)建設(shè)用地實(shí)行計(jì)劃管理。這種計(jì)劃管理主要是通過(guò)實(shí)施土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)的，原則上，一個(gè)地區(qū)實(shí)際新增建設(shè)用地占用耕地的數(shù)量在規(guī)劃期內(nèi)不僅不能超過(guò)“規(guī)劃指標(biāo)”總量，而且在該年度內(nèi)必須符合年度計(jì)劃指標(biāo)。據(jù)此，可以采取變通的做法，根據(jù)各省“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的土地面積，逐年削減各省建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo)，在若干年內(nèi)實(shí)現(xiàn)各省“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的土地總面積與所削減的建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)總量的平衡，從而使得各省在一個(gè)或若干個(gè)規(guī)劃期內(nèi)新增建設(shè)用地總面積與“規(guī)劃指標(biāo)”總量相符。為了不影響我國(guó)工業(yè)化和城市化的正常推進(jìn)，確保今后若干年內(nèi)其他建設(shè)項(xiàng)目用地不會(huì)因“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”而受到影響，可以采取以下措施消除新增建設(shè)用地指標(biāo)削減可能帶來(lái)的負(fù)面影響：其一，實(shí)行“慢跑規(guī)則”，將逐年削減的新增建設(shè)用地指標(biāo)控制在適度范圍內(nèi)，盡量減少此種削減對(duì)其他建設(shè)項(xiàng)目用地的沖擊；其二，鑒于城鄉(xiāng)土地利用具有“此消彼長(zhǎng)”之特征，可以適當(dāng)提高城市土地的容積率，提高其開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，降低其他建設(shè)項(xiàng)目對(duì)土地占用面積的依賴(lài)程度，從而減輕集體土地被占用的壓力。
為了不至于使“小產(chǎn)權(quán)房”的潛在購(gòu)買(mǎi)人、開(kāi)發(fā)商及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)生“投機(jī)取巧”的心理預(yù)期，在將耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的過(guò)程中，還必須實(shí)施以下處罰性措施：第一，針對(duì)各方當(dāng)事人的獲利情況，分別對(duì)購(gòu)買(mǎi)人、開(kāi)發(fā)商及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織科以一定比例的土地出讓金。其中，鑒于購(gòu)買(mǎi)人的資金籌措能力存在差異，“對(duì)于購(gòu)房人，可以允許其采取靈活多樣的方式補(bǔ)繳土地出讓金，如能一次清，政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。如果不能一次交清，也可分期繳納，待交清之后為其辦證，但是辦證之前禁止土地流轉(zhuǎn)”。⑨第二，對(duì)參與開(kāi)發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的相關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行行政處罰。第三，對(duì)在“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)過(guò)程中存在違法行為的相關(guān)人員，嚴(yán)格追究其法律責(zé)任。
二、宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置
為了滿(mǎn)足農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房用地需求，《土地管理法》第43條及《物權(quán)法》第152條規(guī)定集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法對(duì)集體所有的土地享有宅基地使用權(quán)。根據(jù)民法原理，宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)，其權(quán)利人應(yīng)享有自由處分權(quán)。然而，土地權(quán)利具有社會(huì)性，土地資源不僅關(guān)涉?zhèn)€人利益，也關(guān)涉社會(huì)利益。為了調(diào)和涉及土地資源的私人權(quán)益與社會(huì)權(quán)益之沖突，《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓而用于非農(nóng)建設(shè)。至于“土地使用權(quán)”應(yīng)該涵括哪些土地權(quán)利，我國(guó)相關(guān)法律沒(méi)有進(jìn)一步明確，學(xué)術(shù)界對(duì)此多有爭(zhēng)議。隨著《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，學(xué)界對(duì)此已逐漸形成了比較統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。一般認(rèn)為，“土地使用權(quán)”是對(duì)一類(lèi)權(quán)利的稱(chēng)謂，是對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)、其他集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)及其他具有債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)等一系列權(quán)利的總稱(chēng)。⑩我國(guó)現(xiàn)行法律禁止將農(nóng)村宅基地非法轉(zhuǎn)化為商品房建設(shè)用地。為了體現(xiàn)和突出宅基地使用權(quán)的社會(huì)保障功能，1993年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》、2004年10月國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》及2004年11月國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》均嚴(yán)格禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，從而將農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)限定在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員在宅基地上建造房屋后出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，屬于合法流轉(zhuǎn)，應(yīng)受法律保護(hù)。然而，宅基地上建造的房屋一旦被出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，即屬于不受法律保護(hù)的“小產(chǎn)權(quán)房”。
“法律社會(huì)學(xué)視野下的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題研究”課題組于2010年9月至12月對(duì)廣東、湖北、江西、安徽四省進(jìn)行了為期四個(gè)多月的實(shí)地調(diào)研，調(diào)查表明，宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”主要基于兩種情況形成：一是農(nóng)戶(hù)自行將自己宅基地上建造的多余房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員而形成“零星”的“小產(chǎn)權(quán)房”；二是集體經(jīng)濟(jì)組織或基層政府以“新農(nóng)村建設(shè)”為名進(jìn)行宅基地整理，將農(nóng)戶(hù)“集中上樓”后，在節(jié)約出來(lái)的宅基地上建造房屋并將其出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員而形成“成片”的“小產(chǎn)權(quán)房”。這兩種“小產(chǎn)權(quán)房”的法權(quán)類(lèi)型并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，但兩者產(chǎn)生的不良后果卻不盡相同，因而應(yīng)采取不同的處置辦法。由于農(nóng)戶(hù)零星出售的“小產(chǎn)權(quán)房”分布較為分散且比較隱蔽，加之其出售入住可以最大限度地利用閑置的房產(chǎn)資源，不僅增加了出售方的收入，而且解決了購(gòu)買(mǎi)方的住房困難，對(duì)于當(dāng)事人均有益而無(wú)害，所以此類(lèi)“小產(chǎn)權(quán)房”不易被行政部門(mén)發(fā)現(xiàn)，對(duì)其處置的執(zhí)法成本較高?！啊疀](méi)有受害者’的‘非法’活動(dòng)很難監(jiān)管，要制止之更難或需要高昂的執(zhí)法成本?！惫P者認(rèn)為，對(duì)于農(nóng)戶(hù)建在自己宅基地之上的、零星出售的“小產(chǎn)權(quán)房”，若其符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，則公權(quán)力沒(méi)必要主動(dòng)去處置之，完全可以“不告不理”，留待城鄉(xiāng)一體化過(guò)程中一并處理?；蛟S有人認(rèn)為這是理性的法律對(duì)非理性的“自生自發(fā)秩序”的一種妥協(xié)，會(huì)減損法律的公信力。但是，“現(xiàn)實(shí)的法律秩序絕非簡(jiǎn)單的理性之物。它是一種復(fù)雜體，而且或多或少是一種我們努力將理性注入其間的非理性體；盡管我們不停努力地將理性因素置于其中，但新的非理性因素在它以試錯(cuò)的方式去滿(mǎn)足新需求的過(guò)程中卻幾乎以同樣的速度產(chǎn)生”。即使以處罰嚴(yán)厲著稱(chēng)的刑事法律對(duì)于遺棄罪、重婚罪、暴力干涉婚姻自由罪等案件，基于其社會(huì)危害性較小、執(zhí)法成本較高等多方面考慮，也實(shí)行了當(dāng)事人“不告不理”的辦法而將其歸入了自訴案件。其他法律領(lǐng)域當(dāng)然也應(yīng)面對(duì)現(xiàn)實(shí)作出靈活應(yīng)對(duì)。
或許有人擔(dān)心“不告不理”的處置辦法會(huì)誘發(fā)農(nóng)民實(shí)施無(wú)視城鄉(xiāng)規(guī)劃的亂搭亂建行為，從而加劇宅基地上“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)。這種后果確實(shí)可能產(chǎn)生，不過(guò)可以通過(guò)以下辦法最大程度地予以避免或消除：第一，嚴(yán)格貫徹“一戶(hù)一宅”的農(nóng)地政策，控制農(nóng)戶(hù)宅基地的使用面積，盡量減小農(nóng)戶(hù)利用宅基地“大興土木”的可能性。第二，嚴(yán)格實(shí)施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，強(qiáng)化土地管理部門(mén)的管理職能，最大限度地壓縮農(nóng)戶(hù)可用于銷(xiāo)售的房屋范圍。如果買(mǎi)賣(mài)雙方因房屋漲價(jià)或拆遷補(bǔ)償發(fā)生糾紛而訴諸法律，法院可以根據(jù)相關(guān)法律，認(rèn)定“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)行為違犯強(qiáng)行法規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后的締約過(guò)失責(zé)任的承擔(dān)，有學(xué)者認(rèn)為根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，應(yīng)由出售方承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，即出售方應(yīng)向購(gòu)買(mǎi)方賠償交易無(wú)效所造成的損失。筆者對(duì)此不予茍同。實(shí)際上，在締結(jié)“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同的過(guò)程中，出售方與購(gòu)買(mǎi)方都是在知曉或應(yīng)當(dāng)知曉現(xiàn)行法律禁止“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)的情況下作出行為選擇的，雙方在法律認(rèn)知上均存在過(guò)錯(cuò)，出賣(mài)方“受利益驅(qū)使，利用司法途徑確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，嚴(yán)重?fù)p害了公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基”，因而其主觀過(guò)錯(cuò)更大。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)事人主張“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的案件，不妨借鑒合同法或侵權(quán)法中的“與有過(guò)失”原則進(jìn)行締約過(guò)失責(zé)任分配。具體而言，出售方因“小產(chǎn)權(quán)房”漲價(jià)而主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，其不僅要向購(gòu)買(mǎi)方返還售房時(shí)購(gòu)買(mǎi)方所支付的房屋價(jià)款，還要支付判決作出時(shí)房地產(chǎn)升值所帶來(lái)的房屋差價(jià)；出售方因“小產(chǎn)權(quán)房”拆遷補(bǔ)償款較多而主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，其只能獲得購(gòu)房款、拆遷補(bǔ)償款與購(gòu)買(mǎi)方所支付的房?jī)r(jià)之間的差額。判決“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效且按照“與有過(guò)失”原則劃分民事責(zé)任，可以發(fā)揮司法的導(dǎo)向作用，警示潛在的出售方與購(gòu)買(mǎi)方，從而收到遏制“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)的良好社會(huì)效果。
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地的一種。實(shí)踐中宅基地與其他集體建設(shè)用地之間存在著相互轉(zhuǎn)化的可能性。當(dāng)其他集體建設(shè)用地被分配給農(nóng)戶(hù)建造房屋時(shí)即為宅基地，而當(dāng)集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行宅基地整理后將部分宅基地收歸己有時(shí)，宅基地就轉(zhuǎn)化成了其他集體建設(shè)用地?？梢?jiàn)，集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行宅基地整理后在節(jié)約出來(lái)的宅基地上建造的“小產(chǎn)權(quán)房”，應(yīng)該屬于其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”，故而筆者將此類(lèi)“小產(chǎn)權(quán)房”歸入其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”，在下文一并討論其如何得到妥當(dāng)處置。
三、其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置
對(duì)于其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”，不少學(xué)者提出了應(yīng)該允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的處置方案，即實(shí)行國(guó)有土地和集體土地的平等保護(hù)，將國(guó)家土地征收嚴(yán)格限定在為“公共利益”之范疇內(nèi)，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易。這樣既可以使土地的出讓程序更加簡(jiǎn)潔，又可以使集體土地的增值利益直接歸屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，更重要的是，還可以使建設(shè)用地的供應(yīng)主體多元化，打破政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的局面。該方案確實(shí)具有徹底解決“小產(chǎn)權(quán)房”交易違法問(wèn)題之效，但該方案面臨的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是，目前即使在廣東等部分地允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的地區(qū)，也還禁止將集體建設(shè)用地用于商品房建設(shè)，則集體建設(shè)用地使用權(quán)能否在全國(guó)范圍內(nèi)入市交易還有待詳細(xì)論證和實(shí)踐中逐步探索。退一步講，即使集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易在總體思路上可行，也還需要相應(yīng)的配套制度改革。集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易在短期內(nèi)尚無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而“小產(chǎn)權(quán)房”的處置卻“迫在眉睫”，因而寄希望于允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易來(lái)解決“小產(chǎn)權(quán)房”處置問(wèn)題實(shí)在是“遠(yuǎn)水解不了近渴”。
雖然其他集體建設(shè)用地之上的已出售、已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”與已建成、尚未出售的“小產(chǎn)權(quán)房”在本質(zhì)上并無(wú)區(qū)別，但兩者的處理難度卻相差甚遠(yuǎn)，故而應(yīng)采取不同辦法分別處置。其他集體建設(shè)用地之上已建成、尚未出售的“小產(chǎn)權(quán)房”雖然并不符合國(guó)家法律規(guī)定，但將其一律按違章建筑拆除不利于節(jié)約社會(huì)資源和發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，對(duì)此，法律可以區(qū)別對(duì)待：若此類(lèi)“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃，或其質(zhì)量存在嚴(yán)重瑕疵，則采取拆除的辦法予以處置；對(duì)于沒(méi)有嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃且建筑質(zhì)量尚可的此類(lèi)“小產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家可以通過(guò)征收農(nóng)村集體土地、回購(gòu)房屋的辦法，將其轉(zhuǎn)化成廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房。當(dāng)然，如此處置可能會(huì)產(chǎn)生農(nóng)村與城市建設(shè)用地規(guī)?！按讼碎L(zhǎng)”的弊端。不過(guò)如前所述，這種弊端可以通過(guò)逐年削減各省建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo)的辦法予以消除。
“小產(chǎn)權(quán)房”的購(gòu)買(mǎi)者多數(shù)是中、低收入者，因而對(duì)于其他集體建設(shè)用地之上的已出售甚至已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”不宜輕言拆除。此類(lèi)“小產(chǎn)權(quán)房”也不宜“轉(zhuǎn)化”為廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)椴簧儋?gòu)買(mǎi)者并不符合入住廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的條件。從物權(quán)法的角度來(lái)看，“小產(chǎn)權(quán)房”的物權(quán)并不屬于購(gòu)買(mǎi)者。在債權(quán)法上，“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。據(jù)此，可將此類(lèi)“小產(chǎn)權(quán)房”確認(rèn)為農(nóng)村集體所有的租賃性經(jīng)營(yíng)房屋，由村民在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，將房屋買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)化為租賃合同，由村集體經(jīng)濟(jì)組織將該房屋出租給購(gòu)買(mǎi)人。如此處置既維護(hù)了法律的權(quán)威，又維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定，還使集體經(jīng)濟(jì)獲得了持續(xù)發(fā)展的資金支持。四川省成都市在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實(shí)驗(yàn)中，已通過(guò)出臺(tái)地方性法規(guī)，確認(rèn)了在其他集體建設(shè)用地上建設(shè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的租賃性經(jīng)營(yíng)房屋的合法性?？梢?jiàn)，如此處置在實(shí)踐上具有可行性。
四、結(jié)語(yǔ)
任何問(wèn)題都是在一定的社會(huì)現(xiàn)實(shí)中生成的，也都是在一定的社會(huì)背景中被發(fā)現(xiàn)和解決的。社會(huì)問(wèn)題通常不能脫離其所處的社會(huì)環(huán)境而孤立地得到解決，必須考慮問(wèn)題生成的歷史背景及其現(xiàn)實(shí)制約條件，在此基礎(chǔ)上尋求破解之道?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的處置也不能脫離對(duì)具體社會(huì)環(huán)境的考量而“自?shī)首詷?lè)”地去追求法律實(shí)施的“純粹性”，應(yīng)當(dāng)對(duì)法律實(shí)施、資源綜合利用、社會(huì)穩(wěn)定、執(zhí)法成本等諸多因素進(jìn)行全面考量和權(quán)衡?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的處置不必非在標(biāo)的物是否合法、買(mǎi)賣(mài)合同是否有效、能否辦理物權(quán)登記等純法律問(wèn)題上繞圈子，還可以考慮在現(xiàn)行法律框架內(nèi)對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”采取其他變通性處置方案，如可以根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后土地性質(zhì)的不同予以分類(lèi)處置：或予以拆除，或通過(guò)國(guó)家征收土地的辦法予以“合法化”，或暫時(shí)“不告不理”，一旦起了糾紛，則確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并按照“與有過(guò)失”原則分配締約過(guò)失責(zé)任。當(dāng)然，“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的解決，不僅需要根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定適當(dāng)?shù)靥幹矛F(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)房”，而且需要完善相關(guān)法律制度，徹底杜絕“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象的產(chǎn)生。
第9篇：小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)范文
一、“小產(chǎn)權(quán)房”的法律界定及分類(lèi)
(一)法律界定。“小產(chǎn)權(quán)房”并非法律術(shù)語(yǔ)，學(xué)界對(duì)其概念的界定各有說(shuō)法。有的從銷(xiāo)售對(duì)象上將之總結(jié)為在農(nóng)村集體土地上建設(shè)、向本集體組織以外的人銷(xiāo)售的房屋;有的側(cè)重于建房程序，認(rèn)為未經(jīng)法定征地和銷(xiāo)售等程序而在集體土地上開(kāi)發(fā)的商品房;有的強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)的完整性。
包括由政府或企事業(yè)單位建設(shè)供單位職工居住、職工僅享有使用權(quán)的福利房，也包含在農(nóng)村集體土地上、由政府或村委會(huì)頒發(fā)權(quán)屬證明的房屋。由此可見(jiàn)，“小產(chǎn)權(quán)房”的內(nèi)涵復(fù)雜難以給出科學(xué)的界定。本文所研究的“小產(chǎn)權(quán)房”主要指在農(nóng)村集體土地上建造的用于居住的房屋。
(二)分類(lèi)。(1)建設(shè)在集體建設(shè)用地和農(nóng)用地上的“小產(chǎn)權(quán)房”。按照《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，集體建設(shè)用地只能用于建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)，建設(shè)在集體建設(shè)用地和農(nóng)用地上的“小產(chǎn)權(quán)房”屬于違法建設(shè)行為，其共同特點(diǎn)是：一是建設(shè)行為本身未取得建設(shè)用地許可，沒(méi)有辦理房屋建設(shè)審批手續(xù)，所建房屋屬于違法建筑;二是建設(shè)者不享有所有權(quán);三是房管部門(mén)不會(huì)對(duì)此類(lèi)房屋進(jìn)行所有權(quán)登記。
現(xiàn)實(shí)中鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)給此類(lèi)房屋出具權(quán)屬證明，用以表明房屋的所有權(quán);四是此類(lèi)房屋多是為了對(duì)外銷(xiāo)售而建造，屬于自始至終的違法行為。(2)建設(shè)在宅基地上的“小產(chǎn)權(quán)房”。這類(lèi)房屋建造本身是按照國(guó)家關(guān)于宅基地的規(guī)劃用途進(jìn)行的，屬于合法行為，其特點(diǎn)為：
一是“村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地”，按“地隨房走”的政策，村民一戶(hù)也只能擁有一處房屋;
二是宅基地本身是經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核并經(jīng)縣級(jí)政府批準(zhǔn)的，在此建造的房屋一經(jīng)建成即可取得所有權(quán);
三是農(nóng)民將房屋賣(mài)給集體組織之外的第三人的行為將不受法律的認(rèn)可與保護(hù)，不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
二、糾紛類(lèi)型及其利益分析
(一)糾紛類(lèi)型。經(jīng)過(guò)對(duì)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”案件的梳理，其引發(fā)的糾紛主要有：第一，城市居民購(gòu)買(mǎi)村民在其宅基地上建造的合法房屋后村民反悔而以買(mǎi)賣(mài)合同不合法主張合同無(wú)效;第二、政府征收城市居民購(gòu)買(mǎi)村民房屋所在宅基地的，城市居民因不具有農(nóng)村集體組織成員身份而得不到賠償;第三，城市購(gòu)買(mǎi)者因“小產(chǎn)權(quán)房”存在質(zhì)量瑕疵、或未按期交房而主張出賣(mài)者承擔(dān)違約責(zé)任的;第四，因政府征地拆遷，城市購(gòu)買(mǎi)者得不到賠償?shù)摹?/p>
(二)利益分析?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”自產(chǎn)生以來(lái)，就涉及到村民的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利、級(jí)差地租、房地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等各種利益，各種主體基于各自的利益考量促進(jìn)和抑制著“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展，爭(zhēng)奪著農(nóng)村集體土地產(chǎn)生的利潤(rùn)。隨著土地價(jià)值的不斷抬升，土地上附著的房屋的價(jià)值也“水漲船高”。
城市居民以較低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到居住房屋，節(jié)省成本;村民建造房屋不用繳納土地出讓金，因出賣(mài)房屋而增加財(cái)富。在此博弈過(guò)程中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不希望“小產(chǎn)權(quán)房”的合法存在，因?yàn)椤靶‘a(chǎn)權(quán)房”合法就意味著農(nóng)村集體組織或村民加入到房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房產(chǎn)商的壟斷利潤(rùn)也就越低。
三、解決路徑
(一)對(duì)于農(nóng)民宅基地上的房屋買(mǎi)賣(mài)的處理。按照《物權(quán)法》第三十條之規(guī)定，在農(nóng)民宅基地上建造的房屋，自建造事實(shí)行為設(shè)立成就時(shí)就取得房屋所有權(quán)，不以房屋登記為取得要件。而按照《土地管理法》之規(guī)定，宅基地依法屬于村民集體所有，由縣級(jí)政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)予以確權(quán)。村民宅基地須經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核，由縣政府批準(zhǔn)，后集體組織無(wú)償分給組織成員。
每戶(hù)可有一處宅基地，宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租。由于我國(guó)現(xiàn)實(shí)行房地一體政策，房屋所有權(quán)人處分房屋的權(quán)利受到一定程度的限制，轉(zhuǎn)讓的對(duì)象只能是該集體組織成員。若購(gòu)買(mǎi)人為組織外第三人，不能辦理過(guò)戶(hù)登記，由于沒(méi)有依法登記，物權(quán)變動(dòng)不能發(fā)生效力，購(gòu)買(mǎi)人也因此不能取得房屋所有權(quán)。
(二)對(duì)于集體建設(shè)土地上房屋的處理。集體建設(shè)用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，“應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè);建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核，向縣以上地方政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。
因此，將集體建設(shè)土地用于建造住房，無(wú)論是自住還是對(duì)外銷(xiāo)售，都改變了土地應(yīng)有的用途，不符合總體規(guī)劃，屬于非法建筑，即使有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)頒發(fā)的權(quán)屬證明，建造者也不能取得房屋的所有權(quán)。
此類(lèi)“小產(chǎn)權(quán)房”雖屬于違法建筑，但其并不會(huì)造成農(nóng)耕地的減少，將來(lái)還可能納入城鎮(zhèn)規(guī)劃，因此應(yīng)充分考慮其違法程度、違法對(duì)象和執(zhí)法成本等因素分別采取沒(méi)收、補(bǔ)辦征地手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金等手段予以靈活處理。
(三)對(duì)于農(nóng)用地上房屋的處理。我國(guó)嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，按照《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須是道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施等重大建設(shè)項(xiàng)目，且應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
對(duì)于村民或集體組織在農(nóng)用地上建設(shè)的用于居住或銷(xiāo)售的房屋屬于非法建筑，買(mǎi)賣(mài)合同因標(biāo)的物違法而歸于無(wú)效，雙方當(dāng)事人均不能取得房屋所有權(quán)。房屋建造者違反耕地保護(hù)制度，根據(jù)違法程度承擔(dān)相應(yīng)的行政或刑事責(zé)任。對(duì)于農(nóng)用地上的“小產(chǎn)權(quán)房”則視其在建、建成、已入住以及房屋用途等情況予以拆除、沒(méi)收或轉(zhuǎn)正。