物業(yè)綜合管理制度精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)綜合管理制度范文

本文作者：王樹嫻工作單位：南京鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院

1、服務(wù)觀念有待進(jìn)一步提高在當(dāng)前階段，高校都在推進(jìn)后勤社會(huì)化，推動(dòng)物業(yè)管理改革深入開展。但是應(yīng)該看到，高校物業(yè)管理還處于發(fā)展階段，尤其是很多高校的物業(yè)管理企業(yè)是由學(xué)校原有的后勤部門轉(zhuǎn)型過來的，很多企業(yè)管理者的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)觀念還不能適應(yīng)高校后勤改革的需要，依然停留或保持在原有管理模式上，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，市場(chǎng)觀念淡薄。而很多教職員工對(duì)于物業(yè)管理還存在著誤區(qū)，難以接受高?；ㄥX買服務(wù)的市場(chǎng)意識(shí)和消費(fèi)觀念，這些就嚴(yán)重阻礙了高校物業(yè)管理的健康發(fā)展。2、物業(yè)管理技術(shù)水平較低現(xiàn)代物業(yè)管理具有較強(qiáng)的技術(shù)性要求，而當(dāng)前高校物業(yè)管理還存在著專業(yè)技術(shù)知識(shí)較低，難以滿足高校物業(yè)管理發(fā)展的需要。根據(jù)高校后勤化發(fā)展的要求，很多高校都引進(jìn)了物業(yè)管理部門，劃分了保潔、綠化、維修等職能，物業(yè)管理得到了快速發(fā)展。但是，由于很多管理人員和工作人員但來自于學(xué)校原來的后勤服務(wù)部門，盡管有一定的工作經(jīng)驗(yàn)，但管理水平較低，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，很難滿足高校師生的服務(wù)需求。3、管理制度不夠完善規(guī)范的物業(yè)管理制度是加強(qiáng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)。物業(yè)管理制度主要包括行政、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等方面的管理制度，主要明確職責(zé)范圍、崗位要求、工作程序以及服務(wù)規(guī)范等。在當(dāng)前階段，很多高校物業(yè)管理公司主要是由本校后勤職工組建而來的，雖然也明確了崗位職責(zé)、工作程序、服務(wù)規(guī)范等相關(guān)制度，但與很多社會(huì)中的物業(yè)管理企業(yè)相比還存在著較大的差距，高校物業(yè)管理制度不夠完善，很多制度沒有得到嚴(yán)格的執(zhí)行。4、物業(yè)管理投入嚴(yán)重不足在當(dāng)前高校物業(yè)管理過程中，由于學(xué)校教職員工人數(shù)較多，很多資源使用率較高，大大增加了物業(yè)管理的難度。而隨著高校公共設(shè)施技術(shù)水平的快速提高，這就對(duì)物業(yè)管理與服務(wù)提出了更高的要求。而高校的物業(yè)管理費(fèi)用來源于學(xué)校的撥款以及一定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。由于高校物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源單一，物業(yè)公司對(duì)于物業(yè)管理和服務(wù)的投入嚴(yán)重不足，物業(yè)管理過程中存在著管理松散、服務(wù)質(zhì)量難以滿足廣大師生的需求等問題。

在實(shí)施后勤社會(huì)化改革的背景下，高校物業(yè)管理對(duì)于提高教育教學(xué)質(zhì)量，優(yōu)化育人環(huán)境，構(gòu)建和諧校園等方面發(fā)揮著重要作用。因此，為了做好高校物業(yè)管理工作，必須采取以下措施：1、切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念，提高經(jīng)營意識(shí)隨著高校后勤社會(huì)化改革的深入發(fā)展，物業(yè)管理公司要加強(qiáng)宣傳力度，改變物業(yè)管理人員的傳統(tǒng)觀念，提高物業(yè)管理的服務(wù)意識(shí)和經(jīng)營意識(shí)，高校物業(yè)管理的健康發(fā)展創(chuàng)造有利條件。2、加強(qiáng)技能培訓(xùn)，提高綜合素質(zhì)高等教育事業(yè)的快速發(fā)展對(duì)物業(yè)管理提出了越來越高的要求。物業(yè)管理部門及企業(yè)要著眼于學(xué)校事業(yè)發(fā)展的需要，加強(qiáng)對(duì)員工進(jìn)行技能培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)。培訓(xùn)內(nèi)容主要應(yīng)當(dāng)包括專業(yè)技能、文明禮儀、工作作風(fēng)等。在進(jìn)行技能培訓(xùn)過程中，要制定科學(xué)的培訓(xùn)計(jì)劃，創(chuàng)新培訓(xùn)方式，邀請(qǐng)社會(huì)上專業(yè)的物業(yè)管理專家來開展技能培訓(xùn)或示范訓(xùn)練，切實(shí)做好實(shí)踐考核工作。要逐步實(shí)現(xiàn)持證上崗，不斷提高物業(yè)管理從業(yè)人員的技術(shù)能力和管理水平。3、注重制度建設(shè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理高校物業(yè)管理要真正走向市場(chǎng)化，就必須改變以前的行政化管理方式，建立起市場(chǎng)化制度體系。一方面，要建立起完善的管理制度，包括崗位職責(zé)、人事制度和考核辦法等。另一方面，要制定合理的服務(wù)工作規(guī)程，包括管理制度、培訓(xùn)制度以及會(huì)議制度等。4、拓展服務(wù)范圍，提高服務(wù)質(zhì)量在高校后勤社會(huì)化發(fā)展過程中，要根據(jù)高等教育發(fā)展的需要對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，加強(qiáng)教室及教學(xué)設(shè)施的管理和維護(hù)工作，切實(shí)做到為廣大師生服務(wù)，為教學(xué)工作服務(wù)方面。同時(shí)，要結(jié)合高等學(xué)校實(shí)際，積極拓展維修、家政等相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目，積極開設(shè)和優(yōu)化各種商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，廣開財(cái)源，推動(dòng)物業(yè)管理工作不斷向前發(fā)展。

高校物業(yè)管理工作是高校后勤化改革的重要組成部分。當(dāng)前高校物業(yè)管理還處于發(fā)展階段，很多企業(yè)管理者的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)觀念還不能適應(yīng)高等教育事業(yè)發(fā)展的需要，必須要切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念，加強(qiáng)技能培訓(xùn)，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

第2篇：物業(yè)綜合管理制度范文

1. 建章立制：

制度建設(shè)方面，完成《檔案管理制度》、《培訓(xùn)管理制度》、《績效考評(píng)制度》和《薪酬管理制度》等制度的新建工作，完成《采購管理制度》、《考勤管理制度》等制度的修訂工作；

方案策劃方面，完成《公司2020-2021年度品牌推廣方案》、《五險(xiǎn)一金方案》、《獎(jiǎng)勵(lì)方案》、《創(chuàng)新中心整體規(guī)劃與暢想》、《招商手冊(cè)》、《物業(yè)管理公約》、省科普基地申報(bào)材料等方案的策劃與撰寫工作。

2. 團(tuán)隊(duì)組建：

縮減招商總監(jiān)編制，綜合管理部集行政、人事、物業(yè)、招商等職能功能于一體，更好發(fā)揮團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力；調(diào)整招商激勵(lì)機(jī)制，發(fā)揮主觀能動(dòng)性。

3. 管理實(shí)施：

重點(diǎn)針對(duì)團(tuán)隊(duì)工作紀(jì)律、工作行為進(jìn)行引導(dǎo)，改變以往懶散、無紀(jì)律的部門形象；通過一、三、五早會(huì)加強(qiáng)內(nèi)部管理協(xié)調(diào)；對(duì)招商、物業(yè)工作進(jìn)行系統(tǒng)梳理，形成規(guī)范性文件。

4. 成果業(yè)績：

策劃組織“3D打印工程師技能競(jìng)賽”、“淄博市桓臺(tái)縣縣委書記一行”、“科普教育專家團(tuán)”、“巴斯夫創(chuàng)投”、“項(xiàng)目申報(bào)答辯預(yù)演”等活動(dòng)；積極修復(fù)與大樓租戶、華瀚物業(yè)、產(chǎn)服、合作供應(yīng)商等單位的外聯(lián)工作；法務(wù)和合同方面，組織租戶白求恩公司欠租追繳事宜、合作商惠州北悅裝修糾紛，目前已進(jìn)入訴訟準(zhǔn)備階段，并針對(duì)中心各供應(yīng)商合同未付款部分，已逐步核實(shí)，擬徹底解決歷史遺留問題，完成《臨時(shí)勞務(wù)協(xié)議》、《機(jī)票服務(wù)合同》等合同法務(wù)審核工作；采購工作方面，部門積極承擔(dān)著中心的各項(xiàng)采購工作，尤其在原材料和設(shè)備物資的采購方面嚴(yán)控流程和采購成本，近兩個(gè)月已采購研發(fā)設(shè)備、配件和原料等物品近40批次。

第3篇：物業(yè)綜合管理制度范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；財(cái)務(wù)管理；問題；措施

隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，物業(yè)公司也如雨后春筍地冒了出來。但是明顯可以發(fā)現(xiàn)，我國大多物業(yè)公司成立時(shí)間晚，公司結(jié)構(gòu)不完善，財(cái)務(wù)管理體系不合理。根據(jù)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理具體實(shí)行過程中，其管理內(nèi)容大致包括三個(gè)方面：一是籌資管理，二是投資管理，三是利潤分配管理。這三個(gè)方面包括了物業(yè)公司為發(fā)展進(jìn)行的資金來源管理，資金使用方向管理等。大部分物業(yè)公司為開拓資金來源，開辦小區(qū)洗衣房、超市商店、藥店等便民服務(wù)機(jī)構(gòu)。但是正因?yàn)槿绱?，造成了很多?cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)上的混亂。

一、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理存在的問題

（一）物業(yè)公司缺乏市場(chǎng)發(fā)展方向，定位不清晰。大多物業(yè)公司沒有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽?zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。距我國第一家物業(yè)公司成立到現(xiàn)在約有35年了，物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在，有一種專業(yè)的、系統(tǒng)的、科學(xué)的管理模式。但是我國大多物業(yè)公司管理制度得不到有效的執(zhí)行，管理層沒有明確的市場(chǎng)定位，物業(yè)公司下面的各種資源得不到有效的利用。這樣使財(cái)務(wù)支出沒有明顯的方向，導(dǎo)致企業(yè)得不出有效的市場(chǎng)信息，使物業(yè)公司的業(yè)務(wù)不能更好的擴(kuò)展。

（二）財(cái)務(wù)管理中的內(nèi)控制度不健全。一家物業(yè)公司的資金來源主要有以下方面，一是業(yè)務(wù)管理費(fèi)。這是業(yè)務(wù)公司的主要資金來源。二是各種便民服務(wù)項(xiàng)目的收入。目前，物業(yè)公司在這些資金來源管理就存在著部分問題。財(cái)務(wù)管理內(nèi)控體系不完善，財(cái)務(wù)管理不規(guī)范。比如業(yè)務(wù)管理費(fèi)的按時(shí)收納和按流程進(jìn)行的情況一直不是十分樂觀，有些業(yè)主水電超支費(fèi)用，水電表不能正常計(jì)費(fèi)等都沒有進(jìn)行合理的登記或?qū)彶?，收費(fèi)管理程序的不嚴(yán)謹(jǐn)可能使物業(yè)公司資金鏈的安全性得不到保障。另一方面是物業(yè)公司的庫存材料和相關(guān)物資管理存在問題，有的在購買時(shí)重價(jià)不重質(zhì);有的是在購買后沒有進(jìn)行有效的管理，使物資損壞，從而導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)的虧損。最后是便民服務(wù)項(xiàng)目收入沒有進(jìn)行合理的登記統(tǒng)計(jì)，很多項(xiàng)目收費(fèi)被員工私拿或等，這些都導(dǎo)致了物業(yè)公司收入的損失，不利于物業(yè)公司的發(fā)展。

二、完善財(cái)務(wù)管理的措施

（一）建立健全物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系

前文分析出現(xiàn)物業(yè)公司財(cái)務(wù)資金管理不完善，無論是財(cái)務(wù)收入還是費(fèi)用支出，都沒有進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目刂乒芾砼c分析。建立健全財(cái)務(wù)控制管理體系，有利于保障物業(yè)公司資金的安全性和財(cái)務(wù)核算的真實(shí)有效性。建立財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系主要從下面三個(gè)方面著手，一是物業(yè)公司主營收入管理，即物業(yè)服務(wù)綜合費(fèi)。費(fèi)用的收取必須規(guī)定明確流程，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要用制度來約束，并及時(shí)登記管理，以便于時(shí)刻查看和監(jiān)管。同時(shí)，在制定流程章節(jié)時(shí)，依照本物業(yè)公司和管理區(qū)域的現(xiàn)狀，使制度科學(xué)、合理。二是對(duì)公司庫存物資和材料的管理，建立物資后勤系統(tǒng)。實(shí)時(shí)更新物資材料的現(xiàn)狀和損壞情況，方便采購時(shí)做到不浪費(fèi)。其次必須做到采購環(huán)節(jié)的公開化、透明化。制度規(guī)定采購人員和庫存管理人員的職責(zé)和義務(wù)，最后采購和使用時(shí)要做到財(cái)務(wù)部門、采購部門、使用部門的三者結(jié)合，并給總經(jīng)理簽字蓋章，減少物業(yè)公司物資方面的財(cái)務(wù)浪費(fèi)和做假賬行為。三是對(duì)物業(yè)公司的運(yùn)營成本支出控制。包括日用公共設(shè)備維修費(fèi)用、綠化管理費(fèi)用、保安費(fèi)用、辦公費(fèi)用、清潔費(fèi)用、其他管理人員和工作人員費(fèi)用等，這些費(fèi)用都是需要明確統(tǒng)計(jì)和管理的。尤其是對(duì)公共設(shè)備維修費(fèi)及綠化管理費(fèi)，這是一筆不可確定的費(fèi)用，物業(yè)公司應(yīng)該公共設(shè)施加強(qiáng)管理和必要宣講，以便于減少這方面的開支。

（二）擴(kuò)展財(cái)務(wù)來源解決財(cái)務(wù)資金不足的問題

物業(yè)公司經(jīng)營一直面臨著物業(yè)費(fèi)收費(fèi)低，收費(fèi)不及時(shí)的困惑。很多物業(yè)公司都面臨著虧本的威脅。那么，在物業(yè)公司發(fā)展過程中，應(yīng)該充分利用資源來擴(kuò)展業(yè)務(wù)，擴(kuò)寬財(cái)務(wù)渠道。一是依托于家居裝潢，即可中介，也可以自己組建裝修隊(duì)。二是廣告招商，物業(yè)公司在指路牌或其他可用區(qū)域來出售廣告位來增加收入。三是建立信息平臺(tái)，為小區(qū)業(yè)主提供各種便民服務(wù)，如報(bào)紙、牛奶、清潔、家政、代駕等一體化的信息服務(wù)平臺(tái)。一方面有利于財(cái)務(wù)收入，另一方面有利于打造小區(qū)人文環(huán)境，增加物業(yè)公司知名度等。

（三）加強(qiáng)全面預(yù)算管理制度來控制成本

預(yù)算管理機(jī)制包括財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)監(jiān)管。物業(yè)公司在內(nèi)部建立全面的預(yù)算管理體系，從財(cái)務(wù)預(yù)算的編制到預(yù)算的執(zhí)行，到最后預(yù)算的監(jiān)督評(píng)估都是物業(yè)財(cái)務(wù)合理運(yùn)用的保障，預(yù)算時(shí)，要考慮公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)和支出范圍，制定科學(xué)的、明確的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)執(zhí)行力度，將執(zhí)行和監(jiān)督統(tǒng)一起來。確保執(zhí)行的資金到位，執(zhí)行的目標(biāo)到位。最后，設(shè)立財(cái)務(wù)監(jiān)督評(píng)估分析體系。財(cái)務(wù)部門通過預(yù)算的財(cái)務(wù)和實(shí)際財(cái)務(wù)來分析物業(yè)公司的財(cái)務(wù)狀況。分析財(cái)務(wù)管理的缺失，并進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)管理制度。

三、結(jié)語

如何在眾多的物業(yè)公司突出自己的特色，提高知名度，達(dá)到營業(yè)利潤增加的效果。財(cái)務(wù)管理制度的完善是必不可少。在財(cái)務(wù)管理與運(yùn)用中，保證物業(yè)公司資金的安全，使物業(yè)公司有多余的資金進(jìn)行投資管理，開發(fā)其他相關(guān)業(yè)務(wù)。建立服務(wù)信息一體化平臺(tái)，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，使物業(yè)企業(yè)做大做強(qiáng)。提高物業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)，加強(qiáng)服務(wù)人員的服務(wù)能力，不斷完善財(cái)務(wù)內(nèi)部管理，促進(jìn)物業(yè)公司更好更迅速的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]杜明.關(guān)于物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理及會(huì)記核算問題的若干探究[j].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì).2014(08)

[2]李英.試論物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理存在的問題及對(duì)策[j].財(cái)務(wù)與管理.2016.04

第4篇：物業(yè)綜合管理制度范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;一體化;內(nèi)容;措施;探索

大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式是對(duì)物業(yè)工作管理進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，并整合運(yùn)用人力、物力和財(cái)力來提升物業(yè)管理工作水平，統(tǒng)一物業(yè)管理的運(yùn)作模式，統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和支付平臺(tái)，統(tǒng)籌資源配置工作，并對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行統(tǒng)一考核評(píng)價(jià)，從而構(gòu)建規(guī)范高效的一體化綜合物業(yè)管理體系。

大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化制定了物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)管理流程進(jìn)行規(guī)范，并推動(dòng)了一卡通智能卡系統(tǒng)的建設(shè)工作，實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一支付，并對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置，在一定程度上可以盤活閑置資源，提高資源的利用效率，實(shí)現(xiàn)資源的按需分配;大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化并制定了統(tǒng)一的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行統(tǒng)一的考核評(píng)價(jià)，提高了績效考核工作的公平性和公正性，有利于激勵(lì)員工，提高工作效率和質(zhì)量。

筆者就職于淮海商業(yè)集團(tuán)置業(yè)發(fā)展有限公司，對(duì)物業(yè)管理工作有較多的了解，并對(duì)新都會(huì)項(xiàng)目的課題調(diào)研工作有一定的了解，因此將根據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識(shí)來對(duì)物業(yè)管理工作中存在的問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的解決措施。

一、大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作中存在的問題

（一）物業(yè)管理工作難以根據(jù)一體化模式的要求進(jìn)行及時(shí)調(diào)整

大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作模式與原先的物業(yè)管理工作模式是不同的，物業(yè)管理工作的重點(diǎn)內(nèi)容和物業(yè)管理思維方式發(fā)生了改變。物業(yè)管理工作為適應(yīng)變化的要求而不得不從組織上或者人員結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整。但是，由于存在慣性效應(yīng)，再加上物業(yè)管理部門對(duì)一體化模式的認(rèn)識(shí)不夠全面，公司各級(jí)管理人員從管理思維方式到管理手段已習(xí)慣于業(yè)主式管理模式，公司管理人員中的部分同志對(duì)物業(yè)管理一體化模式產(chǎn)生了消極觀望的態(tài)度，對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的廣度和專業(yè)化程度不夠了解，物業(yè)管理工作一體化模式的實(shí)施存在較大的時(shí)滯效應(yīng)。

比如新都會(huì)項(xiàng)目置業(yè)公司原先管理的物業(yè)基本都在淮海路或沿線區(qū)域，且房屋產(chǎn)權(quán)相當(dāng)一部分屬于淮海集團(tuán)公司，置業(yè)受集團(tuán)委托直接管理這些物業(yè)，因此公司各級(jí)管理人員從管理思維方式到管理手段已習(xí)慣于業(yè)主式管理模式，在走出現(xiàn)有區(qū)域，改變現(xiàn)有管理模式，直接管理極富市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)韻味的新都會(huì)物業(yè)方面，工作人員面臨一系列困難，物業(yè)管理工作模式無法進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。

（二）大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大

大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作中最大的風(fēng)險(xiǎn)之一就是效益風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置工作和庫存管理工作難度較大，大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作需要大量的資金支持，導(dǎo)致物業(yè)管理工作的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。

比如新都會(huì)項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)在于效益風(fēng)險(xiǎn)，由于該項(xiàng)目的初定物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低廉，且地下車庫管理初期的成本費(fèi)用須有置業(yè)公司先行墊付，這使得新都會(huì)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)增大。

（三）缺乏相應(yīng)的人才，管理工作混亂

大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式的實(shí)施需要相應(yīng)的管理人才和工作人員來執(zhí)行，但是由于物業(yè)管理模式變更后相關(guān)調(diào)整工作存在一定時(shí)滯，相關(guān)的人員的思維方式難以及時(shí)轉(zhuǎn)換，因此一體化模式工作的實(shí)施缺乏相應(yīng)的人才，管理工作比較混亂。由于管理方式的改變，管理方式未能得到及時(shí)轉(zhuǎn)變，管理工作定位不正確，導(dǎo)致物業(yè)管理工作效率較低。

比如新都會(huì)管理工作的主要矛盾體現(xiàn)在管理人才缺乏和管理方式難以及時(shí)轉(zhuǎn)變兩個(gè)方面，尤其是專業(yè)門類補(bǔ)缺，正式管理項(xiàng)目的范圍和數(shù)量，設(shè)備設(shè)施，管理的對(duì)象都發(fā)生了變化;再有管理方式的轉(zhuǎn)變，難以很好的處理好與開發(fā)商和招商公司以及各家商戶、各位業(yè)主和政府相關(guān)部門的關(guān)系。

二、構(gòu)建大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式的措施

（一）健全物業(yè)管理體系，營造良好的物業(yè)管理一體化氛圍

構(gòu)建大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式，首先就要健全物業(yè)管理體系，要優(yōu)化物業(yè)人員配置，嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)成本預(yù)算預(yù)審制度，統(tǒng)一執(zhí)行物業(yè)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和成本預(yù)算，并要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則，明確保障服務(wù)提升的方向，以便營造良好的物業(yè)管理一體化工作氛圍，提高一體化工作質(zhì)量。

例如，新都會(huì)管理處在走進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，認(rèn)識(shí)到其外界的協(xié)作關(guān)系發(fā)生了很大變化，努力理順同開發(fā)商、招租坊、商鋪客戶、各位業(yè)主與政府相關(guān)部門之間的關(guān)系，營造良好的工作氛圍，并與其保持經(jīng)常性的工作交往溝通，分清各相關(guān)分管線條。并且新都會(huì)管理處嚴(yán)格按照成本預(yù)算制度和財(cái)務(wù)管理程序行事，明確物業(yè)服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)，做到公平公正。

（二）完善物業(yè)管理制度，做好物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理工作

完善物業(yè)管理制度可以對(duì)物業(yè)一體化工作提供制度保障，可以在較大程度上防范物業(yè)管理經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，明確財(cái)務(wù)管理制度，可以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，提高物業(yè)工作的經(jīng)濟(jì)效益。

例如新都會(huì)物業(yè)管理部門健全了有效的管理制度和先進(jìn)質(zhì)量體系，完善了客服中心制度和各工種崗位制度等，提高管理質(zhì)量，公司還派出了有豐富管理工作經(jīng)驗(yàn)的老同志協(xié)助新都會(huì)管理上的持續(xù)改進(jìn)工作，直接對(duì)制度、規(guī)劃出謀劃策。

（三）重視物業(yè)基礎(chǔ)管理，構(gòu)建多層次服務(wù)平臺(tái)

第5篇：物業(yè)綜合管理制度范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司；成本管理；成本控制

在物業(yè)管理公司在為客戶提供物業(yè)管理服務(wù)的過程中會(huì)發(fā)生人工、設(shè)備維修等各項(xiàng)成本支出，如果不能合理、全面的進(jìn)行控制和管理，必將增加公司的物業(yè)管理成本，降低企業(yè)在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)公司只有在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中選擇合理的方法對(duì)成本加強(qiáng)控制,完成控制目標(biāo),最終實(shí)現(xiàn)微薄的經(jīng)濟(jì)利益。下面本文將針對(duì)物業(yè)公司成本管控的事前控制，事中控制，事后控制等三個(gè)方面進(jìn)行細(xì)致闡述。

一、事前成本的控制

事前成本控制在物業(yè)管理公司成本管控的整體工作中具有舉足輕重的作用，是物業(yè)管理公司成本管理的重要部分。首先，物業(yè)管理公司在進(jìn)行經(jīng)營決策和成本決策中，需要參考事前項(xiàng)目費(fèi)用指標(biāo)，為成本管理工作提供明確的奮斗目標(biāo)。具有事前成本控制標(biāo)準(zhǔn)后，后面的工作才會(huì)具有很強(qiáng)的針對(duì)性，從而減少盲目性，增強(qiáng)預(yù)見性。這樣物業(yè)管理公司在建立成本責(zé)任制后，可使成本控制的工作達(dá)到事半功倍的效果，從而有效做好物業(yè)公司的增收降耗工作。通常情況下物業(yè)管理公司在開展業(yè)務(wù)之前，為使成本費(fèi)用開支與企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)相適應(yīng)，相關(guān)管理人員需要先分析影響物業(yè)管理成本的各種因素，并在成本控制方面建立有效的年度財(cái)務(wù)預(yù)算、水電費(fèi)的定額管理以及職工薪酬預(yù)算與績效考核管理相結(jié)合的管理控制等一系列內(nèi)部管理制度，保證在成本控制上取得較為卓越的成效。物業(yè)管理公司在完善管理制度的基礎(chǔ)上,為縮減不必要的成本支出，還要結(jié)合各部門功能的不同，對(duì)相關(guān)的成本支出項(xiàng)目進(jìn)行摸底調(diào)查，掌握各種材料的實(shí)際消耗情況。物業(yè)公司先編制一個(gè)費(fèi)用指南，再制定各個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用指標(biāo)，從整體上控制所有費(fèi)用的支出，最后將先制定的各個(gè)大項(xiàng)目成本支出控制目標(biāo)分解到各個(gè)責(zé)任部門。在月初，各站點(diǎn)上級(jí)管理部門負(fù)責(zé)人要根據(jù)本月的經(jīng)營情況會(huì)同費(fèi)用的歸口管理部門，依據(jù)季度費(fèi)用預(yù)算以及各月具體情況，對(duì)下屬站點(diǎn)確定不同的費(fèi)用控制指標(biāo)。同時(shí)將所有的成本和期間費(fèi)用支出納入相關(guān)職能部門的職權(quán)范圍，并制定出一套適應(yīng)公司管理實(shí)際情況的分級(jí)管理責(zé)任制度。物業(yè)公司在以利、權(quán)、責(zé)相互結(jié)合的原則建立分級(jí)責(zé)任制的時(shí)候，要給予下屬相關(guān)部門、單位一些經(jīng)濟(jì)權(quán)限和利益，這樣能夠促使其有能力做好本單位的責(zé)任成本工作，還能使其擁有一定的自，不會(huì)受到其他部門的控制和干涉，讓工作的開展更加符合實(shí)際，操作方法更具靈活性。物業(yè)公司還可以給予下屬項(xiàng)目單位壓縮流動(dòng)資金定額的權(quán)限，使其有效減少利息的支出；給予下屬項(xiàng)目單位上交多余勞動(dòng)力的權(quán)限，以有效減少本單位的薪資支出；給予下屬項(xiàng)目單位制定獎(jiǎng)金分配標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利，以有效提高員工工作的積極性，也利于費(fèi)用指標(biāo)的完成,為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值。最后，物業(yè)管理公司通過制定出相關(guān)的管理辦法，以激勵(lì)制度和獎(jiǎng)罰制度作為輔助管理，把硬指標(biāo)和硬任務(wù)都公開化，可以讓廣大的一線員工都參加到物業(yè)的成本管理中。通常情況下物業(yè)公司的下屬項(xiàng)目機(jī)構(gòu)都是綜合管理部門，公司的財(cái)務(wù)部門要對(duì)這些下屬項(xiàng)目機(jī)構(gòu)進(jìn)行費(fèi)用的監(jiān)督和審核，把綜合平衡工作做好。

二、事中的成本控制

事中成本控制是現(xiàn)代企業(yè)成本的核心，在企業(yè)成本控制系統(tǒng)中起著保證、促進(jìn)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)等重要作用。事中成本控制是管理者在基礎(chǔ)管理制度之下對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行過程進(jìn)行監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)偏差時(shí)及時(shí)采取糾偏措施的活動(dòng)。事中成本控制是完成計(jì)劃任務(wù)和實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的有力保證，合理的控制方法是及時(shí)解決問題、提高組織效率的重要手段。事中成本控制是落實(shí)成本控制的具體關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是物業(yè)管理企業(yè)成本控制的重點(diǎn)內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在成本控制過程中，要履行有效的內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)規(guī)范管理，通過企業(yè)內(nèi)部管理制度和規(guī)范的約束，提升企業(yè)工作效率，掌控物業(yè)管理企業(yè)的成本控制方法，執(zhí)行有效的控制措施，保障企業(yè)事中成本控制效果。

1.執(zhí)行部門管理責(zé)任措施。物業(yè)管理公司分級(jí)的責(zé)任制度就是要明確各歸口職能管理部門成本控制方面的權(quán)限與責(zé)任，充分調(diào)動(dòng)員工積極性，把成本計(jì)劃中所規(guī)定的各個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，都按照內(nèi)容和性質(zhì)進(jìn)行分解，利用分級(jí)歸口的方式予以控制。此外，物業(yè)管理公司還要明確相關(guān)單位的責(zé)任，出現(xiàn)問題時(shí)能夠找到相應(yīng)的責(zé)任人。做到上述這些方面，物業(yè)公司就能建立上下統(tǒng)一，眾橫交錯(cuò)的成本控制體系，也就有利于企業(yè)的長久發(fā)展。物業(yè)管理公司在經(jīng)營過程中，每一步都需要進(jìn)行成本控制，而且成本控制目標(biāo)還需要層層落實(shí)，下面就以某物業(yè)公司某小區(qū)雙層機(jī)械車位成本控制為例進(jìn)行分析（具體詳見表1），希望有一定的參考價(jià)值。從上面的列表中可以看出，物業(yè)管理部門進(jìn)行設(shè)備購置、使用之前，提前做好購置、維護(hù)管理計(jì)劃，例如列明設(shè)備購置、使用時(shí)點(diǎn)，具體的控制措施，同時(shí)把責(zé)任和任務(wù)都配給具體負(fù)責(zé)人，實(shí)行責(zé)任具體化，從而降低設(shè)備的購入、維保成本。

2.制定成本支出控制方法。

2.1加強(qiáng)材料費(fèi)用控制。在材料費(fèi)用的控制方面，物業(yè)公司主要需從以下兩方面進(jìn)行控制：材料消耗量控制和材料價(jià)格控制。在材料消耗量的控制方面，要求物業(yè)公司在日常中必須嚴(yán)格控制材料的消耗量，避免濫用材料，材料的供應(yīng)部門必須按照工作項(xiàng)目，專人負(fù)責(zé)材料的使用和領(lǐng)取。為此，物業(yè)公司內(nèi)部首先要制定出內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)材料消耗限額，然后建立限額發(fā)放、使用制度，各站點(diǎn)按照不同限額，在規(guī)定期間內(nèi)領(lǐng)用材料，以此來降低限額消耗量，這樣能有效控制總支出。其次，物業(yè)公司要控制物業(yè)各個(gè)站點(diǎn)使用材料的總量，測(cè)定各種材料的使用定額，有效降低材料的總使用定額。為達(dá)到控制目標(biāo)，相關(guān)定額制定人一定要到一線收集歷史資料，分析各站點(diǎn)材料使用情況的真實(shí)性，由此能夠更好的做出材料總量判斷，避免不必要的浪費(fèi)，縮減材料使用總量定額。

2.2加強(qiáng)人工成本支出控制。物業(yè)企業(yè)在日常運(yùn)營中會(huì)有很大的資金用在人工成本方面，如果在管理過程中很好的控制住人工成本，在一定程度上就能降低物業(yè)管理費(fèi)的支出情況。物業(yè)公司想要控制人力資源成本，必須先了解各類工作人員的構(gòu)成明細(xì)，為較好控制公司的成本支出，必須保持服務(wù)品質(zhì)不變的前提下，根據(jù)小區(qū)面積、新舊程度以及入住率合理控制人員編制。通常情況下，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的職能部門設(shè)置都較為精干，同時(shí)輔以信息化的管理方式來精簡公司部門。物業(yè)管理公司會(huì)依據(jù)所管理小區(qū)的實(shí)際情況、企業(yè)發(fā)展階段、部門性質(zhì)、業(yè)務(wù)特征、崗位分類、任職能力、工作繁簡度等方面進(jìn)行綜合考量，用以下幾種方法減少人工成本。

（1）對(duì)于一些專業(yè)技術(shù)不強(qiáng)的崗位，將管理人員盡量壓縮，比如采取一人多崗的模式，有效減少人員的定編。

（2）通過加強(qiáng)技防改造和配備先進(jìn)設(shè)備等措施來減少人工成本的投入。比如在沒有封閉的小區(qū)新建圍欄、在人流較大的出入口安裝攝像頭等科學(xué)技術(shù)管理替代人工管理，以有效降低秩序維護(hù)人員的數(shù)量。

（3）對(duì)專業(yè)性強(qiáng)的技術(shù)工作，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡可能的通過委托外包服務(wù)來完成，比如如電梯年檢、空調(diào)的維護(hù)、鍋爐維修、外墻清洗等項(xiàng)目。為合理配備相應(yīng)人員工作范圍、工作量和定編數(shù)量，完善組織形式，不同部門的管理者在年初一定要編制好人工成本的全年預(yù)算,合理降低人力成本，提高人均管理面積及效能。

2.3加強(qiáng)水電費(fèi)支出控制。在水電費(fèi)支出控制方面，各個(gè)部門要配合上級(jí)部門做好材料、能源計(jì)量表，對(duì)重點(diǎn)部位沒有安裝計(jì)量設(shè)備的必須及時(shí)安裝計(jì)量器，這樣對(duì)水電消耗才有客觀的評(píng)判。在用電量控制方面，物業(yè)公司如想讓所在轄區(qū)在保障照明不變的前提下調(diào)低用電定額，對(duì)于需要24小時(shí)開啟的燈具，可安裝具有節(jié)電器的日光燈,對(duì)于其他公共照明，則建議大量采用LED照明燈，節(jié)能效果非常明顯；另外，也可以通過升級(jí)技術(shù)，比如傳統(tǒng)的供水系統(tǒng)一般是先由市政自來水進(jìn)入地下水箱間，然后變頻輸送到各家各戶，耗能較高。如果利用無負(fù)壓加壓泵技術(shù)對(duì)這些供水系統(tǒng)改造，能降低40～70%能耗。

2.4在控制其他直接成本費(fèi)用方面，由于各項(xiàng)其他費(fèi)用項(xiàng)目的性質(zhì)不同，處理的方法須也不同，物業(yè)公司需選定合理的控制方法，比如對(duì)已有定額的項(xiàng)目可按照定額進(jìn)行監(jiān)督控制，對(duì)沒有定額的項(xiàng)目可按照預(yù)算進(jìn)行控制。當(dāng)物業(yè)公司在執(zhí)行節(jié)約各項(xiàng)成本的具體方法過程中，物業(yè)公司還必須要求所有員工嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，如在工作中發(fā)現(xiàn)問題或想到有利于降低成本的舉措，要及時(shí)提出并告知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，把企業(yè)當(dāng)做自己的家一樣去經(jīng)營,最終實(shí)現(xiàn)合理控制成本的目的。

3.對(duì)事中成本支出進(jìn)行全過程監(jiān)督管理。當(dāng)物業(yè)管理公司確定節(jié)約成本的具體方法后，需要對(duì)成本支出的全過程進(jìn)行監(jiān)督，避免出現(xiàn)違規(guī)違紀(jì)問題，確保控制方法落實(shí)的有效性。第一，要挑選業(yè)務(wù)骨干成立監(jiān)督管理部門，管理成員必須了解各個(gè)部門和各個(gè)崗位的實(shí)際情況，以及目前所存在的問題，清楚在以后的監(jiān)督管理中，掌握監(jiān)督管理的重點(diǎn)。第二，要建立完善的監(jiān)督管理機(jī)制，讓監(jiān)督機(jī)制具體化，責(zé)任個(gè)人化，對(duì)每名成員當(dāng)月或本年度的具體工作都分配清楚，設(shè)定的崗位目標(biāo)也要明確，同時(shí)事先明確沒有完成任務(wù)的懲罰方式，然后由部門負(fù)責(zé)人監(jiān)督執(zhí)行，提高大家工作的積極性。監(jiān)督管理部門要成為物業(yè)公司降低成本的先鋒，在保證本部門各項(xiàng)成本最低的情況下，對(duì)成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題立即上報(bào)直屬領(lǐng)導(dǎo)，必要時(shí)可將問題和責(zé)任人在公司公開，引以為戒，提高每名物業(yè)工作人員對(duì)成本管理的重視度。全過程監(jiān)督管理就是把各個(gè)環(huán)節(jié)的節(jié)約成本措施具體化，跟蹤落實(shí)化，避免出現(xiàn)上有政策下有對(duì)策的不利情況。

三、對(duì)事后成本的控制

在事后控制中，分析注意力通常集中于結(jié)果上。對(duì)執(zhí)行的結(jié)果進(jìn)行成本考核和成本分析,找到實(shí)際業(yè)績與控制目標(biāo)的差異，采取相應(yīng)的措施防錯(cuò)糾偏，是矯正后續(xù)活動(dòng)的起點(diǎn)。

1.建立正式的成本報(bào)告控制系統(tǒng)。編制成本報(bào)告對(duì)物業(yè)公司的成本控制非常重要，在編制報(bào)告的內(nèi)容時(shí)，一定要和崗位責(zé)任制以及成本責(zé)任制進(jìn)行掛鉤，管理人員可以對(duì)比控制標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際消耗量，對(duì)責(zé)任人以及責(zé)任單位的工作質(zhì)量進(jìn)行檢查，從根源上分析問題的原因，這樣才能得到真實(shí)的數(shù)據(jù)，有利于以后的工作開展。

2.對(duì)成本差異情況進(jìn)行調(diào)查分析處理。當(dāng)設(shè)定成本控制目標(biāo)后，相關(guān)的責(zé)任人看到其現(xiàn)狀和目標(biāo)的差距，卻未能發(fā)現(xiàn)問題的根源，也沒有想到具體的解決辦法，責(zé)任人則應(yīng)及時(shí)向上級(jí)管理部門匯報(bào)。上級(jí)管理部門要和下屬具體部門一同進(jìn)行分析和探討，研究、確定解決問題的措施，以便在后續(xù)工作中實(shí)施、落實(shí)，在措施實(shí)施期間公司還需要安排專人予以監(jiān)督，保證解決措施的落實(shí)效果。除此之外，在解決措施實(shí)施后，物業(yè)公司最后還要分析公司所得到的經(jīng)濟(jì)效益，探討其是否達(dá)到有關(guān)的目標(biāo)，并從中吸取教訓(xùn)，為以后解決和控制該問題打下基礎(chǔ)。

3.考核獎(jiǎng)懲機(jī)制.沒有規(guī)矩不成方圓，獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰機(jī)制是激勵(lì)員工工作的最好辦法。企業(yè)要把責(zé)任成本指標(biāo)歸入到考核當(dāng)中，不同部門有不同的需求，可結(jié)合需求的不同制定不同的激勵(lì)措施。在對(duì)一線普通員工進(jìn)行激勵(lì)時(shí)，可以使用提高或降低工資待遇的辦法；對(duì)于中層領(lǐng)導(dǎo)而言，主要進(jìn)行整體的業(yè)績考核，或者予以口頭批評(píng)，精神獎(jiǎng)勵(lì)等，必要情況也要進(jìn)行物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)而言，主要的還是進(jìn)行精神層面的鼓勵(lì)和批評(píng)。當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)懲罰機(jī)制和每一個(gè)員工的工作職責(zé)和工作任務(wù)相互掛鉤后，員工負(fù)責(zé)的工作若出現(xiàn)問題，會(huì)在第一時(shí)間反饋到本人及時(shí)處理。管理人員則需要做好績效記錄，在每個(gè)月結(jié)束后，各個(gè)部門領(lǐng)導(dǎo)要對(duì)所有員工進(jìn)行考核，對(duì)出現(xiàn)問題的員工要進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐u(píng)和懲罰，而工作表現(xiàn)優(yōu)異的員工要及時(shí)進(jìn)行精神、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，從而提高員工的積極性，讓每個(gè)員工都有明確的工作目標(biāo)和良好的工作狀態(tài)，為公司打造一個(gè)積極向上的團(tuán)隊(duì)奠定基礎(chǔ)。

四、結(jié)語

物業(yè)管理公司的全面成本管理十分重要，在物業(yè)管理企業(yè)中，通過加強(qiáng)內(nèi)部管理制度與規(guī)范的建設(shè)，提升全面成本管理控制效果，從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司成本控制主要分為事前成本管理、事中成本管理及事后管理管理，這三部分成本管理在企業(yè)成本控制中十分重要。物業(yè)公司通過全面成本管理，讓責(zé)任核算細(xì)致化，準(zhǔn)確化和有效化，完善費(fèi)用控制核算制度，可以確保各項(xiàng)費(fèi)用支出的合理性、真實(shí)性，降低企業(yè)運(yùn)營中的成本支出，從而提高物業(yè)管理企業(yè)的成本控制效率，為企業(yè)發(fā)展做出保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]王玉潔.運(yùn)用移動(dòng)信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)高效能低成本管理2014物業(yè)企業(yè)經(jīng)理人(成都)研討會(huì)召開[J].城市開發(fā)（物業(yè)管理），2014，(7)：68～69.

第6篇：物業(yè)綜合管理制度范文

回顧即將過去的一年，對(duì)于我們物業(yè)服務(wù)中心來說，是艱辛與忙碌的一年。我們先后完成了一期項(xiàng)目的前期介入工作；完成了服務(wù)中心人員的組建工作；根據(jù)公司各項(xiàng)規(guī)章制度，結(jié)合自身實(shí)際情況完善了各項(xiàng)管理規(guī)章制度；順利完成了一期交房工作以及正常服務(wù)工作的開展。以下是我服務(wù)中心年度工作的詳細(xì)總結(jié)：

一、前期介入工作的開展

年三月份，公司抽調(diào)各部門骨干人員進(jìn)駐項(xiàng)目，開始接管前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

（一）完成一期樓宇的接管驗(yàn)收工作，將發(fā)現(xiàn)的問題送至項(xiàng)目部，并跟蹤問題的整改。

（二）完成物業(yè)服務(wù)中心人員的招聘工作。

（三）完成物業(yè)服務(wù)中心的組建工作。

（四）完成小區(qū)的開荒工作。

二、事物工作

（二）裝修辦理。全年共辦理裝修報(bào)批手續(xù)526戶。辦理入住手續(xù)36戶。發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修25起，已整改22起。

（四）辦理共小區(qū)固定車位 23 個(gè)，收取臨時(shí)停車費(fèi)共計(jì) 元。

三、部門管理

（一）物業(yè)服務(wù)中心下設(shè)保安部、保潔部、工程部、綜合部，物管部五個(gè)部門。在職員工83人，其中保安部39人，保潔部30人，工程部9人，辦公室5人。

（二）完善各項(xiàng)規(guī)章制度，建立內(nèi)部管理機(jī)制。服務(wù)中心根據(jù)公司各項(xiàng)規(guī)章制度，結(jié)合自身實(shí)際情況完善了各項(xiàng)需要《行政管理制度》、《績效考核制度》、《新員工入職培訓(xùn)制度》、《突發(fā)事件處理流程》、《各部門崗位職責(zé)》、《各部門培訓(xùn)教案》等制度材料，同時(shí)加大考核力度，使各項(xiàng)工作穩(wěn)步展開。

四、安全管理

（一）對(duì)進(jìn)入小區(qū)的裝修人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理，謝絕無證人員進(jìn)入小區(qū)。

（二）對(duì)帶出小區(qū)的物品實(shí)施放行登記管理，有效控制裝修人員私帶業(yè)主物品現(xiàn)象的發(fā)生。

（三）對(duì)進(jìn)出車輛實(shí)行收費(fèi)管理，引導(dǎo)車輛文明有序停放。對(duì)亂停亂放的車輛采取“溫馨提示”告知的方法，控制亂停亂放現(xiàn)象的發(fā)生。

（四）實(shí)行人員定崗定位劃分責(zé)任區(qū)的方法，對(duì)場(chǎng)地秩序進(jìn)行有效管理。

（五）運(yùn)用電子巡更設(shè)備，定時(shí)對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡查。

（七）服務(wù)方面

1、每周利用例會(huì)的形式組織一次禮節(jié)禮貌和文明執(zhí)勤教育，規(guī)范執(zhí)勤中的言行舉止，要求執(zhí)勤過程中使用文明服務(wù)用語，做到打不還手罵不還口。

2、針對(duì)車輛管理當(dāng)中解釋不到位，語言不規(guī)范，經(jīng)常被投訴，并與車主多次發(fā)生矛盾服務(wù)工作上不去這一突出問題，首先是加強(qiáng)管理制度和收費(fèi)方案的培訓(xùn)，在對(duì)門崗的用人上進(jìn)行把關(guān)，從所有的隊(duì)員中選派綜合素質(zhì)強(qiáng)，相對(duì)優(yōu)秀的隊(duì)員到門崗；

（八）隊(duì)伍的管理與建設(shè)。在人員難招，人員流動(dòng)性大，整體保安員綜合素質(zhì)偏低的情況下，改進(jìn)培訓(xùn)措施，采取循序漸進(jìn)的辦法，進(jìn)行階段性培訓(xùn)，安排培訓(xùn)班長全面跟蹤負(fù)責(zé)，加強(qiáng)入職引導(dǎo)工作，及時(shí)掌握隊(duì)員的思想狀況，促進(jìn)溝通交流，保持隊(duì)伍穩(wěn)定。

五、環(huán)境管理

（一）衛(wèi)生清潔工作方面，全體保潔員齊心協(xié)力，克服重重困難，出色的完成了的衛(wèi)生開荒工作，將原來的施工狀態(tài)轉(zhuǎn)變成現(xiàn)在干凈整潔的居住環(huán)境。

（二）較好完成了服務(wù)中心下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)。

（三）利用每周例會(huì)，加強(qiáng)保潔員服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)。

（四）材料申購和使用：堅(jiān)決貫徹公司“節(jié)支增效”的管理理念，做到按需申購，以舊換新，使材料的不良消耗點(diǎn)降到了最低。

（五）處理水浸事件30余起。

第7篇：物業(yè)綜合管理制度范文

隨著中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展腳步，我國現(xiàn)各行業(yè)企業(yè)也在不斷地?cái)U(kuò)大與強(qiáng)化之中，在此種形式背景下個(gè)企業(yè)對(duì)于人才的需要也越加強(qiáng)烈和嚴(yán)格，而各領(lǐng)域人才也隨之不斷涌出。在此形勢(shì)下的人才市場(chǎng)則自然而然的成為了聚集人才、企業(yè)相爭(zhēng)的地方。從人才市場(chǎng)的角度來看，當(dāng)今各行業(yè)的營銷已經(jīng)不僅僅限制于本企業(yè)行業(yè)領(lǐng)域人才的需要，其更多的是在尋找多方面的人才，尋求各個(gè)領(lǐng)域的不同人才集聚到公司內(nèi)部，以促進(jìn)公司的綜合性發(fā)展，這種才人的應(yīng)用模式無疑不是一種在營銷工作之中的整合。由此形式可見，當(dāng)代企業(yè)的整合營銷已經(jīng)進(jìn)入了必然的趨勢(shì)。而作為物業(yè)管理者的我更是有著深刻的體會(huì)。

物業(yè)管理，是一項(xiàng)結(jié)合中心、小區(qū)公共設(shè)施維修、保潔、綠化、保安等服務(wù)項(xiàng)目為一體的綜合性工作。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)不斷發(fā)展變化的形勢(shì)下，人們的生活水平不斷提高導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)需求增強(qiáng)、房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理專業(yè)性程度要求也更加嚴(yán)格?，F(xiàn)如今，物業(yè)管理已經(jīng)不僅僅被小區(qū)等房產(chǎn)類行業(yè)所需要，更實(shí)被各大行業(yè)公司以及其下屬的職工家屬樓區(qū)所需要，這也讓其成為了一家企業(yè)中不可或缺的部分。在一家公司中，其物業(yè)管理工作的質(zhì)量高低也在一定程度上的影響著該公司的發(fā)展形式，做好物業(yè)管理工作就是維護(hù)好了公司的各項(xiàng)基本設(shè)施與公用環(huán)境，維護(hù)了公司的良好形象。同時(shí)，一家公司的物業(yè)管理工作也起著穩(wěn)定職工工作的作用，做好公司下屬家屬樓的物業(yè)管理，在為職工帶去生活便利的同時(shí)，也可以讓職工感受到公司給予職工的關(guān)懷與溫暖，從而加強(qiáng)自身的工作熱情。綜上所述，物業(yè)管理不僅僅是我XX公司的后盾支撐，也是一項(xiàng)可以從多方面整合，以促進(jìn)公司營銷的重要管理活動(dòng)之一。

通過此次的《整合營銷傳播》大講堂活動(dòng)，我了解到整合營銷傳播是一項(xiàng)從消費(fèi)者的角度出發(fā)，將企業(yè)各項(xiàng)如：維護(hù)、清潔、綠化等單一、混亂、零散的管理宣傳工作進(jìn)行整合，張揚(yáng)它們之間的聯(lián)系，適時(shí)的利用它們，將它們變成一種整體、統(tǒng)一、簡練而又明確的效率式宣傳方案，從而推進(jìn)有效營銷的目的。在這些整合的項(xiàng)目之中，我認(rèn)為物業(yè)管理工作也是一項(xiàng)較為重點(diǎn)的整合項(xiàng)目?？梢哉f，物業(yè)管理工作是企業(yè)進(jìn)行有效營銷的堅(jiān)強(qiáng)后盾，一家企業(yè)可以做好促銷、廣告、產(chǎn)品等多個(gè)方面的推廣并得以有效的營銷傳播，但是在這其中必然會(huì)有物業(yè)管理工作的配合與支持。物業(yè)管理工作是XX公司體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的前提，它不僅對(duì)初期營銷有幫助，更是對(duì)公司內(nèi)項(xiàng)目的推廣與客戶印象的維護(hù)有著很大的促進(jìn)作用。由此可見，物業(yè)管理工作的整合營銷傳播也具有著一定的必要性。

第8篇：物業(yè)綜合管理制度范文

關(guān)鍵詞：城市；住宅小區(qū)；物業(yè)管理；問題；對(duì)策

目前，隨著對(duì)傳統(tǒng)福利住房分配制度改革的推進(jìn)，物業(yè)管理的模式，逐漸成為改善城市住宅小區(qū)居住條件與居住環(huán)境的重要因素。在城市住宅建設(shè)快速發(fā)展中，大量住宅小區(qū)的投入使用，為其物業(yè)管理工作帶來了很多的問題。為了更好地促進(jìn)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，結(jié)合城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題，展開深入的探究工作，進(jìn)一步制定解決城市住宅小區(qū)物業(yè)管理對(duì)策，可以極大地促進(jìn)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的開展。

1 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀

在實(shí)際生活中，隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)于住宅物業(yè)管理工作的要求標(biāo)準(zhǔn)也有所提高。相對(duì)完善的住房和物業(yè)管理、小區(qū)配套設(shè)施等條件能夠有效地結(jié)合在一起，才能真正滿足人們對(duì)住宅的需求。就當(dāng)前城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作而言，仍存在物業(yè)管理企業(yè)缺乏誠信，服務(wù)態(tài)度較差；物業(yè)管理制度不完善，糾紛事件頻繁發(fā)生；物業(yè)管理收費(fèi)不規(guī)范等問題。城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀，無法真正滿足人們對(duì)于住宅物業(yè)管理工作的有效需求。因此，在城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中，如何有效地結(jié)合城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的問題，深入探究解決的對(duì)策，成為城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的核心內(nèi)容之一。

2 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

2.1 物業(yè)管理企業(yè)缺乏誠信，服務(wù)態(tài)度較差

眾所周知，我國物業(yè)法律政策的框架，主要是由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性的政策法規(guī)組成的，相對(duì)完善的法規(guī)體系尚未形成。在進(jìn)行城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中，無法全面有效地實(shí)施相關(guān)的法律政策，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)缺乏誠信，服務(wù)態(tài)度較差的問題，一直沒有得到徹底的解決，直接為人們的生活帶來了負(fù)面影響。因此，在城市住宅小區(qū)物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)缺乏誠信，服務(wù)態(tài)度較差其中非常重要的一個(gè)問題。

2.2 物業(yè)管理制度不完善，糾紛事件頻繁發(fā)生

在城市住宅小區(qū)物業(yè)管理中，物業(yè)管理制度不完善，糾紛事件頻繁發(fā)生，也是較為普遍的一個(gè)問題。由于物業(yè)管理制度不完善，相關(guān)工作人員在處理具體工作的過程中，不能嚴(yán)格地按照法律規(guī)范進(jìn)行處理，無法保障物業(yè)管理工作的公正性及客觀性，直接導(dǎo)致糾紛事件頻繁發(fā)生。因此，在城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中，應(yīng)重視對(duì)物業(yè)管理制度不完善，糾紛事件頻繁發(fā)生問題的處理。

2.3 物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量較差，亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重

在實(shí)際生活中，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量較差，亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，一直存在于物業(yè)管理工作中。由于城市住宅物業(yè)管理工作沒有嚴(yán)格的法律規(guī)范，其服務(wù)質(zhì)量較差，亂收費(fèi)現(xiàn)象根本得不到有效的解決。長期發(fā)展以來，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量較差，亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重這一問題，已經(jīng)逐漸影響了人們的正常生活，給人們的日常生活及工作帶來了極大的不利影響。

3 解決城市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的對(duì)策

3.1 完善物業(yè)管理誠信機(jī)制，強(qiáng)化監(jiān)督管理工作

在實(shí)際工作中，完善物業(yè)管理誠信機(jī)制，強(qiáng)化監(jiān)督管理工作，是解決城市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的有效對(duì)策之一。在處理城市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的環(huán)節(jié)，通過完善物業(yè)管理誠信機(jī)制，強(qiáng)化監(jiān)督管理工作的方式，在最短的時(shí)間內(nèi)，解決遺留下來的頑固問題，并嚴(yán)格按照相關(guān)的工作規(guī)定，強(qiáng)化監(jiān)督管理工作，更加有利于促進(jìn)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開展。因此，在開展城市住宅物業(yè)管理工作中，充分發(fā)揮完善物業(yè)管理誠信機(jī)制，強(qiáng)化監(jiān)督管理工作非常重要。

3.2 提升物業(yè)管理服務(wù)水平，加強(qiáng)與業(yè)主的有效溝通

為了有效地解決城市住宅物業(yè)管理工作中存在的問題，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，加強(qiáng)與業(yè)主的有效溝通，是其中非常有效的工作方式之一。通過提升物業(yè)管理服務(wù)水平，完善物業(yè)管理工作中的問題，并在加強(qiáng)與業(yè)主的有效溝通的基礎(chǔ)上，合理的開展相關(guān)工作，能夠有效地避免住宅物業(yè)管理工作中的糾紛事件。提升物業(yè)管理服務(wù)水平，加強(qiáng)與業(yè)主的有效溝通，在一定程度上可以提高物業(yè)管理工作的水平。在城市住宅物業(yè)管理工作中，重視提升物業(yè)管理服務(wù)水平，加強(qiáng)與業(yè)主的有效溝通，加之利用小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，分模塊進(jìn)行管理，可以極大地提高物業(yè)管理工作的效率。小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，如圖1所示。

3.3 積極創(chuàng)新管理體制，提高物業(yè)管理服務(wù)水平

在實(shí)際工作中，通過積極創(chuàng)新管理體制，提高物業(yè)管理服務(wù)水平的對(duì)策，積極地解決物業(yè)管理工作中存在的問題，可降低物業(yè)管理工作與業(yè)主之間發(fā)生糾紛事件的概率，可有效地維護(hù)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的秩序，為打造和諧的物業(yè)管理工作氛圍奠定基礎(chǔ)。其次，通過小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的自動(dòng)化操作系統(tǒng)，細(xì)化小區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)工作，通過小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)小區(qū)的智能化管理，如圖2所示。

4 結(jié)束語

綜上所述，在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，作為城市住宅小區(qū)建設(shè)發(fā)展的重要工作，對(duì)于提高人們的生活水平，發(fā)揮著重要的影響。在實(shí)際工作中，物業(yè)管理工作作為城市管理中的一種全新的形式，科學(xué)、合理的物業(yè)管理工作，可以有效地改善人們的生活，促進(jìn)住宅建設(shè)工程快速的發(fā)展下去。因此，在城市住宅小區(qū)物業(yè)管理中，積極地探究解決住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在問題的對(duì)策，將會(huì)極大地促進(jìn)城市住宅小區(qū)物理管理水平進(jìn)一步獲得提高。

參考文獻(xiàn)

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第9篇：物業(yè)綜合管理制度范文

國務(wù)院總理近日簽署第564號(hào)國務(wù)院令，公布《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》(以下簡稱“條例”)，這是我國保安業(yè)實(shí)際存在20多年來首次確立的法定制度。條例后，各界人士都發(fā)表了肯定性的評(píng)論。筆者僅針對(duì)條例中涉及物業(yè)管理服務(wù)的影響部分發(fā)表看法。

條例對(duì)物業(yè)保安的限制性和保護(hù)性規(guī)范使得保安員權(quán)、責(zé)、利更加明晰。

1、《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》規(guī)定了物業(yè)保安及保安從業(yè)單位服務(wù)過程中可以采取的措施和不能越權(quán)的部分。

過去，社會(huì)上確實(shí)存在保安人員以執(zhí)法者自居，扣押他人身份證和其他證件、非法毆打他人的個(gè)別現(xiàn)象；物業(yè)保安也存在越權(quán)對(duì)盜賊進(jìn)行限制人身自由、侮辱、毆打的現(xiàn)象；個(gè)別小區(qū)由于物業(yè)管理權(quán)糾紛，兩公司保安相互對(duì)抗并且有肢體摩擦和語言侮辱的行為……導(dǎo)致這些亂象的直接原因之一即是保安管理制度的缺失。根據(jù)條例第二十九條和第三十條的規(guī)定，保安人員為履行職責(zé)，可以進(jìn)行查驗(yàn)證件、巡邏檢查、維護(hù)秩序等行為，但不得扣押證件、限制人身自由、搜查他人身體或者侮辱、毆打他人等行為；第二十六條規(guī)定，保安從業(yè)單位不得指使、縱容保安員阻礙依法執(zhí)行公務(wù)、參與追索債務(wù)、采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置糾紛。

通過條例的明確規(guī)定，特別是禁止性規(guī)定，廣大保安從業(yè)人員就對(duì)自己的行為界限有了明確的認(rèn)識(shí)，保安業(yè)管理者和組織者，也在行動(dòng)上有了“紅線”。

2、條例還規(guī)定了物業(yè)保安人員在履行職責(zé)時(shí)如果給他人造成不法侵害，應(yīng)該由保安公司或者保安從業(yè)單位承擔(dān)法律責(zé)任，這既保護(hù)了受害人的利益，也明確了保安職務(wù)過失的連帶責(zé)任。

過去，一些保安人員在侵犯他人合法權(quán)益后，雇傭者或者保安公司通常以“這是保安人員的個(gè)人行為”為由，拒絕承擔(dān)責(zé)任，而很多侵權(quán)的保安人員要么逃走，要么以無力賠償為由拒絕賠償，最終受害的是被侵權(quán)人。通過條例的明確規(guī)定，加大了保安公司或雇傭公司的民事責(zé)任，這符合公平性原則，使得今后的保安公司或雇傭者更加謹(jǐn)慎管理保安人員，監(jiān)督他們依法、依規(guī)辦事。

3、條例規(guī)定保安公司或雇傭公司應(yīng)為保安員投保意外傷害保險(xiǎn)，這就進(jìn)一步保障了保安員的權(quán)利。

國內(nèi)自設(shè)立保安崗位以來，各地保安人員在服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)和諧、協(xié)助維護(hù)社會(huì)治安工作中發(fā)揮了日益重要的作用，成為一支重要、積極的社會(huì)安全防范力量。但是條例出臺(tái)前，各地對(duì)保安員權(quán)益保障明顯不力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2007年全國就有4,700多名保安員負(fù)傷，60名保安員犧牲。而保安員的待遇很低，不少保安員犧牲負(fù)傷后得不到應(yīng)有的保障。為此，條例規(guī)定，保安從業(yè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)崗位的風(fēng)險(xiǎn)程度為保安員投保意外傷害保險(xiǎn)。保安員因工傷亡或者被批準(zhǔn)為烈士的，依照國家有關(guān)工傷保險(xiǎn)、烈士褒揚(yáng)的規(guī)定享受工傷保險(xiǎn)和撫恤優(yōu)待。

條例對(duì)物業(yè)保安著裝統(tǒng)一和準(zhǔn)入門檻進(jìn)一步提高。

這使得物業(yè)保安邁向管理正規(guī)化、標(biāo)準(zhǔn)化的行列，為提高保安隊(duì)伍素質(zhì)和保安服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)保安服務(wù)業(yè)又好又快發(fā)展創(chuàng)造了良好的法制環(huán)境。

過去，法律上并沒有規(guī)定保安員必須經(jīng)過公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，因此物業(yè)保安不是公安機(jī)關(guān)管理下的保安，只是實(shí)施物業(yè)管理的一項(xiàng)職能。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)曾發(fā)文，建議各物業(yè)服務(wù)企業(yè)將“保安員”改稱“秩序維護(hù)員”，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)招用的“保安”，并非真正意義上的保安，其職責(zé)僅是維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序。這就使得物業(yè)保安管理很難統(tǒng)一規(guī)范行為，在著裝上也是五花八門。現(xiàn)在條例規(guī)定保安服務(wù)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用人員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)等服務(wù)時(shí)，保安員上崗應(yīng)當(dāng)著保安員服裝，佩帶全國統(tǒng)一的保安服務(wù)標(biāo)志。條例還規(guī)定，年滿18周歲，身體健康，品行良好，具有初中以上學(xué)歷的中國公民可以申領(lǐng)保安員證，從事保安服務(wù)工作。申請(qǐng)人經(jīng)設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府公安機(jī)關(guān)考試、審查合格并留存指紋等人體生物信息的，發(fā)給保安員證。

對(duì)于有下列情形之一的，不得擔(dān)任保安員：(一)曾被收容教育、強(qiáng)制隔離戒毒、勞動(dòng)教養(yǎng)或者3次以上行政拘留的；(二)曾因故意犯罪被刑事處罰的；(三)被吊銷保安員證未滿3年的；(四)曾兩次被吊銷保安員證的。

可見，物業(yè)管理行業(yè)的保安不再是保安行業(yè)的邊緣人，他們與其他保安一樣，享有條例規(guī)定的權(quán)責(zé)利，這對(duì)于提高物業(yè)管理行業(yè)保安的待遇和素質(zhì)起到一定的作用。

條例賦予物業(yè)保安新的規(guī)范以及精神和物質(zhì)上的待遇與物業(yè)管理公司的生存、發(fā)展和利潤空間密切相關(guān)。

1、條例第四條規(guī)定，保安服務(wù)公司和自行招用保安員的單位(以下統(tǒng)稱保安從業(yè)單位)應(yīng)當(dāng)建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度和保安員管理制度，加強(qiáng)對(duì)保安員的管理、教育和培訓(xùn)，提高保安員的職業(yè)道德水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)和責(zé)任意識(shí)。各地物業(yè)管理單位也應(yīng)當(dāng)在行業(yè)協(xié)會(huì)制定的物業(yè)保安服務(wù)管理制度和地方保安服務(wù)管理?xiàng)l例框架下制定切合小區(qū)物業(yè)管理的保安服務(wù)管理制度。

2、各地物業(yè)管理公司和地方政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守條例要求的對(duì)保安員給予的福利和待遇。

物業(yè)管理小區(qū)的保安履行的職責(zé)其實(shí)是在分擔(dān)政府的部分基層管理責(zé)任，如小區(qū)綜合治理、防火防災(zāi)防盜、糾紛協(xié)調(diào)等等，因此，條例第五條規(guī)定，保安從業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法保障保安員在社會(huì)保險(xiǎn)、勞動(dòng)用工、勞動(dòng)保護(hù)、工資福利、教育培訓(xùn)等方面的合法權(quán)益，并在第七條規(guī)定，對(duì)在保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)和人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全、預(yù)防和制止違法犯罪活動(dòng)中有突出貢獻(xiàn)的保安從業(yè)單位和保安員，公安機(jī)關(guān)和其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)給予表彰、獎(jiǎng)勵(lì)。

3、部分物業(yè)管理公司在利潤微薄甚至虧損的情況下，面臨保安工資的近倍上漲和“三金”的開支，需要對(duì)公司的發(fā)展戰(zhàn)略和措施進(jìn)行調(diào)整。公司開源節(jié)流的戰(zhàn)略面臨的是與小區(qū)業(yè)主之間的進(jìn)一步溝通和協(xié)調(diào)以及對(duì)小區(qū)安防的重新調(diào)整。

據(jù)了解，廣州地區(qū)普通住宅物業(yè)公司自行招用的保安工資一般在800――1,200元之間，而保安公司的保安人員，月薪基本在1,600元以上，而且繳有“三金”，這兩者的工資差價(jià)，必將由物業(yè)公司承擔(dān)。因此，目前各地物業(yè)管理公司最頭痛的事情是，物業(yè)管理費(fèi)用的上調(diào)受控于政府指導(dǎo)價(jià)，但業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量的要求是不斷的提高，政府的規(guī)范制度也使得公司的日常開銷大幅提高。

在一些地段較好的小區(qū)，還可以通過服務(wù)項(xiàng)目的開發(fā)緩解資金的緊張，但對(duì)于一些偏僻地段的小區(qū)和管理范圍較大、額定的保安數(shù)目較多的小區(qū)來講，這是一筆難于落實(shí)的支出，這直接影響公司的利潤和今后的發(fā)展。為此，有必要根據(jù)新規(guī)和新形勢(shì)敦促政府物價(jià)部門對(duì)政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行重新調(diào)整。但是，業(yè)主面對(duì)新增加的物業(yè)管理費(fèi)用會(huì)安于沉默嗎?

筆者認(rèn)為，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和水平的提高既有賴于公司管理水平的提高，更有賴于公司管理人員素質(zhì)和水平的提高。面對(duì)水漲船高的各項(xiàng)開支，政府是否應(yīng)該給予社區(qū)服務(wù)行業(yè)一定的政策扶持和補(bǔ)貼?這不單是物業(yè)管理者要考慮的問題，也是政府社會(huì)公共管理應(yīng)該覆蓋的范疇。