小區(qū)管理精選(九篇)

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第1篇：小區(qū)管理范文

【關(guān)鍵詞】住宅小區(qū)；消防安全；管理

1居民住宅小區(qū)現(xiàn)狀

根據(jù)調(diào)查摸底，筆者所在廈門市湖里區(qū)目前現(xiàn)有住宅小區(qū)共400余處，納入物業(yè)管理的有330個小區(qū)，老舊無物業(yè)管理的小區(qū)約70個，全區(qū)成立業(yè)主委員會的小區(qū)有180個，僅占小區(qū)總數(shù)的45%。無物業(yè)管理的小區(qū)主要以早期安置房、拆遷房、單位職工宿舍、零星居民樓為主，這些小區(qū)主要由業(yè)主自管或由社區(qū)居委會代為管理。早期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，大多存在停車位嚴重不足、配套消防設(shè)施不完善等問題，且隨著使用年限增長，消防設(shè)施老化癱瘓、管道漏水等問題逐漸暴露，早期開發(fā)商很多未正式辦理消防設(shè)施移交手續(xù)，沒有首期維修基金，再加上小區(qū)物業(yè)單位更換頻繁，幾乎都未按照規(guī)定查驗消防設(shè)施的情況并辦理移交手續(xù)，發(fā)現(xiàn)問題互相推諉扯皮，導致火災隱患久拖不改，漸成“歷史遺留問題”。

2住宅小區(qū)消防安全管理問題分析

2．1小區(qū)業(yè)主消防安全意識和自治意識淡薄

很大一部分居民沒有掌握必要的消防常識，沒有意識到損壞消防設(shè)施器材、堵塞封閉公共疏散通道、占用消防車通道的行為屬于違法行為且將威脅到公共安全。小區(qū)多數(shù)業(yè)主參與小區(qū)自治管理意識淡薄，不清楚成立業(yè)主委員會的重要性，對是否召開業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會等漠不關(guān)心，一些小區(qū)甚至出現(xiàn)無人愿意參選業(yè)主委員會委員的情形。即便是已成立業(yè)委會的小區(qū)，又因業(yè)委會委員多是兼職人員，分布在各行各業(yè)，對物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)缺乏了解，難以形成對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有效監(jiān)督。

2．2物業(yè)服務(wù)企業(yè)主體意識和管理水平不強

一些物業(yè)單位大部分精力都放在了物業(yè)經(jīng)營、代收代繳、環(huán)境衛(wèi)生、治安防范和水電維修等方面，且由于內(nèi)部消防安全制度不全、機構(gòu)不明、職責不清，公共消防設(shè)施日常維護和消防安全日常檢查等消防工作落實不到位，導致隱患不斷累積。部分物業(yè)服務(wù)公司認為其為“服務(wù)”企業(yè)，在消防安全問題上“沒有執(zhí)法權(quán)”而“管不了”，一方面嚴重依賴建設(shè)單位對物業(yè)的保修和建筑消防設(shè)施維保單位的維護，另一方面又期盼業(yè)主能自治自律和行政部門能指導干預，出現(xiàn)問題推、拖，不能主動實施管理和積極解決問題，并將其歸咎于“責任不清”。同時，物業(yè)單位從事消防管理的人員多由保安和水電維修人員兼職，對建筑消防設(shè)施的檢查、維護、操作不夠?qū)I(yè)，而且由于物業(yè)服務(wù)人員工資低、責任心差、流動性大，導致消防管理成為薄弱環(huán)節(jié)。

2．3小區(qū)公共維護資金缺乏且動用審批困難

筆者初步統(tǒng)計了2014年和2015年被湖里區(qū)政府掛牌督辦的重大火災隱患單位，因消防設(shè)施故障、癱瘓原因掛牌督辦的高層建筑、居民小區(qū)占政府掛牌督辦重大火災隱患單位總數(shù)的56.25%?！陡＝ㄊ∠罈l例》第二十五條規(guī)定了在對共用的消防設(shè)施、器材進行維修、更新和改造時的幾種情形，如在建筑物保修期內(nèi)的，所需經(jīng)費由建設(shè)單位承擔；保修期滿后，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有約定的，從其約定；沒有約定的，費用根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定在專項維修資金中列支；未設(shè)立專項維修資金或者專項維修資金不足的，由業(yè)主按照約定承擔；沒有約定或者約定不明確的，由業(yè)主按照擁有的專有部分占建筑物總面積的比例分攤。目前，小區(qū)物業(yè)實施消防管理所需費用主要來自業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費，然而在實際生活中，業(yè)主常采用拒交物業(yè)費作為對物業(yè)服務(wù)不滿意的維權(quán)手段。由此，專項維修資金雖可用于共用消防設(shè)施的維修、更新、改造，但大部分小區(qū)沒有首期維修基金，且因日常物業(yè)收繳難，公維金缺乏，不足以維持日常的消防設(shè)施維修保養(yǎng)。再加上公維金使用條件和程序較為復雜，審批周期長，且時常因業(yè)委會成員自身綜合論述消防安全意識淡薄，物業(yè)提出需要動用公共維修基金對公共消防設(shè)施進行維修保養(yǎng)時，業(yè)主委員會推三阻四，不予研究審批。

2．4法律責任追究和糾紛爭議解決渠道不暢通

小區(qū)內(nèi)建筑消防設(shè)施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯等行為，違反了消防法律法規(guī)，應(yīng)當追究行政責任。但很多行為確實不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接所為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也對相關(guān)行為進行了勸阻、制止，只處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)似乎不夠合理；而執(zhí)法部門如果要對眾多的業(yè)主或者物業(yè)使用者直接實施處罰又“心有余而力不足”。以小區(qū)停車難導致占用消防車道執(zhí)法實踐作為實例，相對日益增多的私家車，小區(qū)車位配套卻明顯滯后，有時物業(yè)不得不“網(wǎng)開一面”默許，引發(fā)了小區(qū)停車位占用消防通道的的群眾投訴舉報逐年上升。根據(jù)《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》第四十九條規(guī)定，違規(guī)停放機動車不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向城市管理行政執(zhí)法部門報告，由城市管理行政執(zhí)法部門責令其改正，可以處以一百元的罰款；造成嚴重影響物業(yè)管理區(qū)域管理秩序后果的，城市管理行政執(zhí)法部門可以將該車輛拖至指定的地點并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有關(guān)費用由違法行為人承擔。在消防部門實際執(zhí)法過程中，一方面督促物業(yè)對占用消防車道的行為進行勸導制止，但業(yè)主常常不聽勸阻甚至與物業(yè)發(fā)生沖突，而物業(yè)對小區(qū)消防車道被占沒有執(zhí)法權(quán)，不能處罰業(yè)主，口頭勸阻收效甚微，另一方面物業(yè)向城管部門報告后，城管部門人力不足，未能像110出警一樣實時接警實時查處，并且停車流動性大，無法違規(guī)一起處理一起，取證難處理難。

3住宅小區(qū)消防安全管理問題破解對策

3．1健全機制，破解小區(qū)消防管理

“責任不清”小區(qū)消防安全管理責任涉及個人、單位和社會，必須明晰責任才能有效開展工作。對于提升廣大業(yè)主的自治意識，要對業(yè)主委員會要統(tǒng)一明確職責義務(wù)，建立對業(yè)主委員會的監(jiān)督約束機制，另外要將因占用消防車道被處罰且拒不繳納罰款、不按規(guī)定繳納日常專項維修資金的個人納入信用系統(tǒng)。對于規(guī)范物業(yè)企業(yè)消防管理，要在地方法規(guī)中增設(shè)對物業(yè)管理企業(yè)的行政處罰罰種和力度，并以此推動物業(yè)消防工作的發(fā)展。對于加強物業(yè)企業(yè)行業(yè)管理，建設(shè)主管部門一方面要建立物業(yè)單位的準入、淘汰制度，對物業(yè)管理不善、安全隱患多的單位應(yīng)堅決予以撤消、降低資質(zhì)；另一方面在專項維修資金審批流程上，要建立大修基金啟用綠色通道，將消防隱患整改納入緊急啟用大修基金的情形之一，建設(shè)、消防及屬地街道的服務(wù)指導，對符合動用大修基金支付整改費用的項目，縮短整改啟動時間，并通過工程竣工造價評審，確保資金合理、安全、高效使用。對于強化小區(qū)日常管理，要將街道、社區(qū)網(wǎng)格化管理工作機制應(yīng)用到小區(qū)自身防火檢查，整合保安、物管、消防志愿者等力量，結(jié)合入戶訪查、綜治巡防、出租屋管理等工作，開展提示性、警示性、常識性宣傳，及時發(fā)現(xiàn)和消除火災隱患等不安全因素；公安消防機構(gòu)、派出所要依法開展經(jīng)常性的消防檢查和宣傳，督促和幫助小區(qū)物業(yè)管理單位落實各項消防安全職責。

3．2落實責任，破解物業(yè)消防工作粗放管理

強化物業(yè)公司落實消防職責是改善居民住宅小區(qū)消防安全環(huán)境的關(guān)鍵。首先在人員組織上，可依托保安隊伍、值班室等設(shè)立小區(qū)微型消防站，配備一定數(shù)量的專（兼）職消防管理人員和必要的滅火和個人防護裝備，并通過培訓，使這些人員具備一定的防火滅火知識，熟悉《中華人民共和國消防法》和相應(yīng)法律法規(guī)。其次在機制保障上，要建立健全消防管理制度，明確專（兼）職消防管理人員職責，物業(yè)公司定期對其落實職責情況進行考核，并與其收入或職場期望掛鉤，獎優(yōu)罰劣。最后在日常管理上，專（兼）職消防管理人員要定期對小區(qū)居民住宅樓的消防設(shè)施及公共消防設(shè)施進行檢查和維護，對居民家用火用氣用電進行防火檢查和宣傳，制止占用消防車通道和損壞消防設(shè)施的行為，組織協(xié)助組織開展消防疏散演練；對設(shè)有自動消防系統(tǒng)的小區(qū)，除物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備相應(yīng)維護保養(yǎng)能力外，應(yīng)當委托具備相應(yīng)資質(zhì)和能力的消防維保單位對自動消防設(shè)施進行維護保養(yǎng)，并每月至少進行一次檢查測試。

3．3堵疏結(jié)合，破解違法占用消防車道頑疾

在“堵”的方面，要從管理和執(zhí)法兩個層面來解決，管理層面上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)車輛保有量情況，統(tǒng)籌和引導業(yè)主有序停放，加強違規(guī)停放機動車的勸阻工作，經(jīng)勸阻無效的，要及時報城市管理行政執(zhí)法部門處理；執(zhí)法層面上，城市管理行政執(zhí)法部門可集中招錄一批治理小區(qū)亂停車的協(xié)管員，配備專用拖車，加大巡查檢查力度，像管城市道路亂停車一樣，發(fā)現(xiàn)一輛處罰一輛或者將該車輛拖至指定的地點并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在“疏”的方面，要從建設(shè)和調(diào)配兩個渠道來考慮，從建設(shè)渠道看，可在新居民區(qū)規(guī)劃和建設(shè)中用超前眼光合理配置更多的停車庫（位），對現(xiàn)有小區(qū)的部分道路進行拓寬或改建部分綠地作停車場地，有條件的小區(qū)采取新建或改建立體式停車位，改造資金由有停車需求的小區(qū)業(yè)主認購等途徑解決，增加小區(qū)停車位；從調(diào)配渠道看，街道辦事處、社區(qū)居委會、業(yè)委會與周邊商務(wù)樓、辦公樓等公共建筑管理單位協(xié)商，有償利用其夜間空置停車位，同時積極引導小業(yè)主將車輛停放地下停車位，對閑置車位實施有效調(diào)劑，以減少地面的停車壓力。

3．4以獎代補，破解小區(qū)消防設(shè)施缺損問題

針對老舊住宅小區(qū)消防設(shè)施癱瘓、日常管理滯后、整治經(jīng)費欠缺、群眾反映強烈的現(xiàn)實問題，政府將老舊小區(qū)消防改造作為“民心工程”，納入“美麗廈門.共同締造”項目，采取政府“以獎代補”和業(yè)主自籌共擔相結(jié)合的方式，政府、街道和業(yè)主按比例承擔改造費用。業(yè)主自籌費用的部分，對無物業(yè)管理、無大修基金、無業(yè)主委員會的居民小區(qū)，以鼓勵業(yè)主自治自改為主，由業(yè)主所占建筑比例分攤整改費用；對在隱患建筑內(nèi)入駐的單位，由行業(yè)主管部門約談單位負責人，督促全面落實單位消防安全主體責任，由單位自籌整改資金；對在隱患建筑內(nèi)的商業(yè)場所，按照先商業(yè)后住宅原則，督促商業(yè)部分業(yè)主先行籌資整改，以商業(yè)帶動住宅。通過鼓勵老舊小區(qū)消防設(shè)施改造，切實改善老舊小區(qū)的消防安全環(huán)境。

4結(jié)語

隨著我國社會經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展，居民住宅逐漸向著現(xiàn)代化和高端方向建設(shè)，住宅小區(qū)消防安全管理面臨著更為嚴竣的挑戰(zhàn)和要求。居民住宅小區(qū)的消防安全需要居民、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及政府部門共同努力，從源頭上控制火災發(fā)生的幾率，保障居民人身和財產(chǎn)安全。

參考文獻

[1]吳寶忠.淺析如何強化小區(qū)消防安全管理[J].消防科學與技術(shù)，2008.

[2]陳陽.現(xiàn)代高層住宅小區(qū)消防安全管理策略探究[J].消防科學與技術(shù)，2011.

第2篇：小區(qū)管理范文

1系統(tǒng)總體設(shè)計

小區(qū)車輛管理系統(tǒng)由STM32最小系統(tǒng)版(CorteGxM3內(nèi)核)、RFID模塊、L298N電機驅(qū)動模塊、紅外檢測模塊、語音模塊、LCD顯示模塊等組成。小區(qū)需要管理的車輛分為兩類:一是臨時車輛,車輛進小區(qū)時由保安發(fā)放臨時卡,車輛出小區(qū)時將卡收回;二是小區(qū)內(nèi)部車輛,配有電子標簽(內(nèi)置有射頻卡),進出小區(qū)采用RFID識別.當配有電子標簽的車輛駛?cè)隦FID讀寫器的感應(yīng)范圍時,電子標簽向RFID讀寫器發(fā)送射頻卡信息,讀寫器判斷射頻卡的有效性,如有效,則獲取射頻卡的ID號,并與數(shù)據(jù)庫信息進行比對.若不符合條件,則拒絕放行,同時給出告警信息和出錯提示信息;若符合條件,則給入口控制器一個有效信號,抬起電動欄桿讓車輛駛?cè)?當紅外車輛檢測信號出現(xiàn)“有車—無車”變化后,將電動欄桿放下,完成一次放行車輛的過程(見圖2).由于射頻卡與讀寫器的信息交換距離可達數(shù)十米,所以當車輛到達入口時,電動欄桿已經(jīng)抬起,大大減少了駛?cè)胄^(qū)車輛的查驗時間[6G8].車輛駛出小區(qū)的過程與駛?cè)腩愃?但需要與駛?cè)霑r的信息比對。

2系統(tǒng)主要功能模塊實現(xiàn)

2．1STM32控制模塊及RFID射頻模塊控制模塊采用CortexM3內(nèi)核的STM32嵌入式控制芯片,該芯片具有高性能、低成本、低功耗的特點[9].STM32控制模塊通過接收紅外檢測模塊發(fā)送的信號確定車輛相對欄桿的位置,接收射頻模塊的信息,并與系統(tǒng)存儲的數(shù)據(jù)進行比對.當滿足放行條件時,便向電機驅(qū)動模塊發(fā)送指令,使欄桿抬起或落下[10].RFID射頻模塊主要由電子標簽、讀寫器DSM300模塊組成.電子標簽放置在車輛上,存儲著該車的相關(guān)信息.DSMG300模塊工作在2．4~2．5GHz微波段,內(nèi)置天線,有效識別半徑8m;若安裝高增益外置天線,最遠識別距離可達50m.電子標簽與讀寫器之間通過耦合元件實現(xiàn)射頻信號的空間(無接觸)耦合;在耦合通道內(nèi),根據(jù)時序關(guān)系,實現(xiàn)能量的傳遞和數(shù)據(jù)的交換[11G12].

2．2紅外對管模塊紅外對管是一種紅外線收發(fā)的開關(guān)管,接收管在接收和不接收紅外線時,電阻差別很大,利用電路可以輸出高(低)電平供嵌入式處理器識別,從而實現(xiàn)智能控制.可以通過調(diào)節(jié)電位器改變識別距離.本系統(tǒng)中使用的紅外對管最遠可以識別50cm的距離[13G15].系統(tǒng)中使用了4個紅外對管模塊,入口、出口各2個,用作抬桿和落桿的開關(guān)控制.紅外對管模塊的out端分別與嵌入式處理器的PE口的0—3號引腳相連(見圖3).當接收管接收到反射回來的紅外線時向嵌入式處理器發(fā)送一個低電平,嵌入式處理器相應(yīng)的標志位被置位為“1”,當條件符合時向電機驅(qū)動模塊發(fā)出抬桿或落桿信號.

2．3語音模塊語音模塊自帶微處理器和語音芯片,可以方便地進行語音錄制、存儲和播放.語音模塊的工作分為兩步:(1)通過下載軟件向語音模塊內(nèi)部下載“歡迎光臨”、“一路順風”等語音信息并儲存;(2)當嵌入式處理器接收到車輛駛?cè)牖螂x開信號時,即通過嵌入式處理器的PB0或PB6口,向語音模塊的信號輸入端寫“0”,外部連接的直流音響設(shè)備會播報語音。

2．4電機驅(qū)動模塊小區(qū)車輛管理系統(tǒng)使用的是L298N雙H橋直流電機驅(qū)動芯片.驅(qū)動部分供電范圍是＋5~＋35V,峰值電流是2A,最大功耗是20W,以電機驅(qū)動模塊給直流電機供電[16G18],通過管腳電平可設(shè)定其工作狀態(tài)(見表1).當微控制器成功接收到DSMG300的數(shù)據(jù)時,它就檢測紅外對管的信號.若紅外信號把有車輛通過的信息返回給接收管,微控制器即向電機驅(qū)動模塊發(fā)送電機正反轉(zhuǎn)指令,讓入口或出口的欄桿抬起或落下.

3系統(tǒng)測試

首先對本系統(tǒng)軟硬件做整體功能測試.在DSMG300模塊、STM32控制模塊、紅外對管模塊、電機驅(qū)動模塊、語音模塊、LCD顯示模塊的功能均實現(xiàn)后進行性能測試,對RFID模塊接收電子標簽信號強度隨距離變化和模型車通過門閘的時間進行了測試.(1)分別在模型車放置兩張不同的電子標簽,進行多次測試,RFID射頻模塊接收到這兩張電子標簽信號的頻次隨距離變化的數(shù)據(jù)如表2所示.此頻次可表明信號的強度.數(shù)據(jù)表明,電子標簽2比電子標簽1信號強,有天線識別距離更遠.(2)測試模型小車通過入口的時間數(shù)據(jù)如表3所示.測試時小車速度約為3m/s.測試結(jié)果顯示,從1號紅外對管接收到模型小車進入門閘區(qū)反射回來的紅外線,到電機驅(qū)動模塊發(fā)出抬桿信號并使欄桿完全抬起的平均時間值0．62s,從2號紅外對管接收到模型小車通過欄桿后反射回來的紅外線,到電機驅(qū)動模塊發(fā)出落桿信號使得欄桿完全落下的平均時間為0．75s,而模型小車通過門崗的平均時間為3．34s.可知系統(tǒng)達到預期要求,模型車能以較快的速度通過門閘,可有效提高車輛通行效率.

4結(jié)束語

第3篇：小區(qū)管理范文

2006年完美時空物業(yè)部項目團隊在公司領(lǐng)導的關(guān)心和支持下、在領(lǐng)悟公司提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的服務(wù)方針指引下，充分調(diào)動廣大員工的積極性，以提升物業(yè)管理服務(wù)為基礎(chǔ)，以“業(yè)主無抱怨、服務(wù)無缺憾、管理無盲點、工程無缺陷”為工作標準，通過積極的探索和不懈的努力，以踏實的工作作風，在標準化管理安全文明生產(chǎn)、提高服務(wù)質(zhì)量、隊伍建設(shè)等方面取得了一定成績。

具體工作如下：

一、加強管理，持續(xù)改進

1、完善配套設(shè)施

自業(yè)主入住之后，完美時空園區(qū)逐步暴露出施工質(zhì)量問題及計不盡人意之處，2006年項目領(lǐng)導工程及人員協(xié)調(diào)進行各方處理，彌補不足，使配套設(shè)備設(shè)施趨于完善，贏得業(yè)主信賴，如增設(shè)自行車場、a棟安裝空調(diào)定時器、檢測消防設(shè)施線路、檢修供電系統(tǒng)，調(diào)整配電開關(guān)負荷等。

2、突發(fā)事件處理

針對園區(qū)的實際情況，完美時空物業(yè)部制定并完善各項應(yīng)急預案，對突發(fā)事件做到事前有預案，事中有程序，事后有總結(jié)的預案流程，以便在突發(fā)事件時能夠從容應(yīng)對，消除安全隱患。

3、節(jié)能管理

針對園區(qū)能源公攤量大，業(yè)主交費難，項目部研究制定樓內(nèi)公共區(qū)域及地下停車場，采取多項改進節(jié)能措施，不斷挖掘節(jié)能潛力。如制定大廳燈開啟時間由保安值班人員按規(guī)定時間開啟等。

4、檔案管理

檔案管理是在物業(yè)管理當中的一項重要工作，項目部中工作專人對檔案管理，在形式上，留下了管理者的筆跡和簽名；在內(nèi)容上，記錄著物業(yè)、業(yè)主和管理過程的真實面貌。各部門檔案已按期，細致的整理完成，并建立了物業(yè)業(yè)主的數(shù)據(jù)庫，相關(guān)信息輸入，查詢便捷、快速、詳細，并不斷更新，保持數(shù)據(jù)的完整及可靠性。

5、培訓管理

根據(jù)完美時空實際情況，物業(yè)部年初制定了詳細的培訓方案，力爭做到業(yè)務(wù)水平專業(yè)化、全面化。如制定物業(yè)保安的應(yīng)知應(yīng)會、客服人員應(yīng)知應(yīng)會，通過工程、客服、保安知識的交叉培訓，使員工物業(yè)知識全面化。

6、安全防范管理

6.1消防管理：

火災是物業(yè)安全管理的最大“敵人”，一旦發(fā)生火災，業(yè)主人身和財物都會受到嚴重威脅。為此，我們以安保部為中心以項目經(jīng)理為組長，組建園區(qū)義務(wù)消防組織，實施嚴格的消防監(jiān)督管理并將消防責任分解到各戶，向其講解消防知識。在2006年11月9日舉行了完美時空園區(qū)消防演習，提高物業(yè)部員工及業(yè)主的消防安全儀式及消防防火知識。

6.2治安管理：

為了保障園區(qū)業(yè)主的安全，完美時空安保部對保安隊伍實行嚴格培訓，貫徹“六防”措施，實行群防、群檢、群治，以確保萬無一失。針對特別區(qū)域?qū)嵤┲攸c布控，如在自行車場盜竊高發(fā)區(qū)實行嚴密布防，成功抓獲盜竊者3人，為業(yè)主挽回直接經(jīng)濟損失數(shù)千元，受到業(yè)主贊譽。由于完美時空園區(qū)安全管理的出色，因此被海淀區(qū)評為綜合治安優(yōu)秀園區(qū)。

7、環(huán)境管理

7.1監(jiān)督、管理園區(qū)綠化、綠植公司，對園區(qū)綠化、綠植實行合理搭配，突出特點，達到自然、和諧、放松的效果。同時，祛除疾病，成功抑制了美國白蛾在園區(qū)的蔓延。

7.2對園區(qū)垃圾實行分類，利國利民。節(jié)約、回收資源，受到了市、區(qū)兩級領(lǐng)導及園區(qū)業(yè)主的贊譽。

7.3為了使園區(qū)大廈整體清潔，提升園區(qū)環(huán)境品質(zhì)，物業(yè)部在本年度對大廈外墻面進行了兩次清潔，在清潔過程中派專人跟進、監(jiān)督，嚴把質(zhì)量關(guān)，通過干凈、整潔的大廈外觀，優(yōu)化園區(qū)環(huán)境。

8、客戶服務(wù)

8.1針對收費難項目部成立了“貼心管家小組”專人負責、更好的為業(yè)主提供貼心服務(wù)，每周針對收費情況開會分析總結(jié)工作經(jīng)驗，不但使服務(wù)品質(zhì)有所提升，而且成功化解了收費危機。從“貼心管家小組”成立前的每月收費80萬元到小組成立后每月140萬元的收費飛躍，基本完成了公司的收費指標，減輕了公司的支出壓力。

8.2大廈內(nèi)制作了不銹鋼企業(yè)名牌，大廈外制作樓牌號，方便了園區(qū)來訪客戶，同時也大大提升了園區(qū)大廈品質(zhì)。

8.3成立項目部宣傳小組，制作宣傳欄，向園區(qū)業(yè)主公示實創(chuàng)上地物業(yè)公司及完美時空物業(yè)部的工作情況，并及時向業(yè)主提供相關(guān)信息。如天氣預報、租房信息、生活小常識等。

8.4對毗鄰業(yè)主間的矛盾進行協(xié)調(diào)，以消除彼此抱怨情緒，建立鄰里和諧。如：a棟三層××電信機房電磁干擾a403電腦閃屏問題。經(jīng)過物業(yè)部領(lǐng)導與電信多次協(xié)調(diào)，最終得到了圓滿解決。e棟三層富邁數(shù)據(jù)公司人員多，影響同層其他公司人員用衛(wèi)生間，物業(yè)部通過改造衛(wèi)生間，增加蹲位和大量細致的溝通工作，最終將矛盾化解。

8.5在接待業(yè)主投訴中，針對投訴內(nèi)容進行分類，由相應(yīng)部門處理，爭取在最短時間內(nèi)解決并對處理結(jié)果對業(yè)主進行回訪。

8.6主動、積極地與業(yè)主進行溝通，宣傳物業(yè)部的工作及公司的服務(wù)理念，創(chuàng)造機會及條件營造良好的氛圍，引導并控制輿論導向。

二、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、贏得贊賞

1、由于物業(yè)管理服務(wù)的提升，贏得了業(yè)主的信賴，本年度完美時空物業(yè)部共協(xié)助業(yè)主完成接待工作上百次，其中人大代表團兩次、全國領(lǐng)導三次、知名企業(yè)合作峰會6次，良好的專業(yè)素質(zhì)贏得了來訪單位及業(yè)主的高度贊賞。

2、今年夏天a402完美××公司，有一配電箱的總開關(guān)頻繁跳閘，嚴重影響了業(yè)主的正常辦公，物業(yè)工程部及時組織技術(shù)力量幫助該公司進行了徹底排查，最終發(fā)現(xiàn)掉閘原因是由于負荷過于集中，三相用電負荷嚴重不平衡，造成單項超負荷掉閘，為了保證業(yè)主的正常工作不受影響，工程技術(shù)人員避開正常工作時間段，在午夜加班加點解決該項問題，工程人員解業(yè)主之憂、想業(yè)主之想的工作贏得了業(yè)主的贊揚。

3、供暖制冷工作是園區(qū)的重要工作的一部分，為了部影響業(yè)主的供暖保證設(shè)備的正常運行，工程部每年在制冷與供暖的間歇期都對設(shè)備進行檢修，更換易損部件，本年度由于a棟8層i）bm公司的延時制冷給完美時空物業(yè)部換季檢修工作帶來了巨大不便，ibm延時制冷結(jié)束后留給工程檢修的時間只有7天（每年檢修時間為兩個月）如何在短時間內(nèi)完成檢修工作成了技術(shù)難點，經(jīng)過工程技術(shù)人員的反復論證，決定進行分段檢修，最終完成了檢修工作，ibm保障了園區(qū)的正常供暖使園區(qū)業(yè)主無一投訴。

4、垃圾分類工作達標是北京市政府申辦2008奧運會對世界承諾項目之一，本年初，按照北京市及上地街道辦事處的要求，完美時空物業(yè)部專門成立了垃圾分類領(lǐng)導小組，制定了相關(guān)制度及流程，配置了相關(guān)設(shè)施，相關(guān)負責人細致、系統(tǒng)的對參與員工進行培訓講解，使垃圾分類工作最終高質(zhì)量有序進行，受到了市領(lǐng)導、區(qū)領(lǐng)導的好評。由于垃圾分類工作的出色，對北京市政府擬列為垃圾分類優(yōu)秀園區(qū)。

5、拾金不昧是中華民族的傳統(tǒng)美德，但是在今天金錢高于一切的社會環(huán)境里，此項美德已被大多數(shù)人所遺忘，完美時空物業(yè)部通過對員工進行思想政治教育，使拾金不昧的美德在完美時空重放光芒，本年度共拾到銀行卡30張，另有多起拾遺物品事件。值得一提的是，a603財務(wù)人員的不慎，將公司的稅務(wù)登記證、支票一些重要票據(jù)灑落園區(qū)被物業(yè)部員工拾到，物業(yè)部領(lǐng)導知道該物品的重要性，馬上派財務(wù)及客服負責人聯(lián)系該公司負責人，該公司負責人正因物品的丟失而焦急萬分，手捧失而復得并可能造成重大經(jīng)濟損失的物品，該公司負責人激動得不知道說什么才好。

6、人大選舉工作是黨和國家民主精神得體現(xiàn)，是一項光榮的政治任務(wù)，完美時空物業(yè)部經(jīng)過廣泛的溝通、細致的工作，最終圓滿完成了這一任務(wù)。

三、文化宣傳、構(gòu)建和諧

1、2006年初完美時空物業(yè)部就將本年度設(shè)定為完美時空文化年，2006年1月10日完美時空物業(yè)部與園區(qū)業(yè)主協(xié)作成功舉辦了“完美時空之夜”新春聯(lián)誼會，通過此項活動加深了物業(yè)與業(yè)主之間的感情。值此辭舊迎新之際物業(yè)部正在籌備新春舞會，本著友好、協(xié)作、和諧、共贏的宗旨，讓完美時空物業(yè)部與業(yè)主之間化解矛盾、建立友誼、團結(jié)協(xié)作、共取雙贏。

2、為了更好的宣傳企業(yè)形象，豐富園區(qū)業(yè)主的文化生活，完美時空物業(yè)部成立了宣傳小組，把大廈公告欄作為物業(yè)部對外的宣傳窗口。通過嚴密的編導、合理的布局，讓業(yè)主了解到物業(yè)工作的瑣碎、艱辛，日常生活的提示讓業(yè)主感覺到物業(yè)服務(wù)的溫馨。有針對性及專業(yè)性強的文章及圖片展示，贏得業(yè)主對物業(yè)工作的理解及支持，引導園區(qū)業(yè)主參與園區(qū)建設(shè)。

2006年完美時空物業(yè)部在以項目經(jīng)理為核心的帶領(lǐng)指引下，服務(wù)品質(zhì)有提升，管理方法有創(chuàng)新，文化宣傳有成就的基礎(chǔ)上，圓滿完成了公司的既定目標，達到了逾期的效果。然而在項目團隊面前存在的有些困難還需公司總部給予關(guān)注支援，以便使項目管理更加完善，創(chuàng)造企業(yè)品牌。

1、中水問題：自完美時空物業(yè)部接管園區(qū)以來，中水問題一直是困擾物業(yè)部與業(yè)主溝通的最大障礙，同時也是費用收取困難的直接原因，尤其是2006年最近一個季度，中水事故頻繁，給園區(qū)業(yè)主帶來不便，給物業(yè)部的服務(wù)造成重大負面影響。雖然物業(yè)部經(jīng)過多方努力，暫時解決了供水，但從長遠看治標還未治本。希望通過公司與開發(fā)企業(yè)的高層會晤，盡快、妥善解決中水問題。

2、門牌號、指示牌：完美時空園區(qū)入住將近三年，園區(qū)導引標識仍不完善業(yè)主反映較大，作為高檔大廈、配置檔次較高的公司導引標牌及門牌號是完全必要的，希望公司能夠考慮，以最小的投資，獲取較大的回報。

3、業(yè)主的溝通：完美時空園區(qū)業(yè)主已基本入住完畢，溝通工作尤為重要，本年度以少數(shù)業(yè)主發(fā)起的成立業(yè)主委員會的呼聲雖然被物業(yè)部成功遏制，但是還請公司領(lǐng)導給予重視。在政策傾斜及資金投入給給予考慮，以便進一步分化瓦解。在物業(yè)管理法律法規(guī)還不健全的情況下，成立業(yè)主委員會對物業(yè)公司而言是弊大于利，希望公司領(lǐng)導斟酌。

以上是完美時空項目2006年對物業(yè)管理工作的總結(jié)，在新的一年里我們將遵照公司的設(shè)計構(gòu)想，按照項目部的工作計劃的安排，上下一心，團結(jié)一致，再創(chuàng)佳績，實現(xiàn)預期的工作目標。同時項目同仁感謝一年來公司領(lǐng)導的關(guān)心與厚愛，請公司領(lǐng)導審閱。

第4篇：小區(qū)管理范文

地址：

聯(lián)系電話：

乙方：公司

地址：

聯(lián)系電話：

為加強綠化養(yǎng)護管理，保證服務(wù)質(zhì)量，甲方自愿將其受托管理的小區(qū)綠化養(yǎng)護工作發(fā)包給乙方，由其為上述小區(qū)提供專業(yè)化綠化養(yǎng)護管理，為明確合同雙方的權(quán)利、義務(wù)，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，特訂立合同如下，以資雙方共同遵照執(zhí)行。

一、物業(yè)基本情況：

小區(qū)位于，小區(qū)公共綠化面積21000平方米，。

二、綠化服務(wù)范圍：

綠化范圍建議輔以圖紙標明并由雙方簽章確認后作為本合同附件

三、承包方式：

采用由乙方包工、包料(包括苗木)、包工具、包設(shè)備、包酬金的方式。

四、合同有效期：

二年月日至二年月日止。合同期滿如需續(xù)約，甲乙雙方應(yīng)另行協(xié)商確定。

五、甲方責任：

1、全面監(jiān)督、指導、檢查、驗收乙方工作，發(fā)現(xiàn)問題及時通知乙方，要求乙方及時予以處理，對乙方提出的合理建議和要求予以采納或提供幫助。

2、如遇綠化特殊工作需求時（如外來人員參觀、創(chuàng)優(yōu)檢查、臺風、火災等情況），需提前通知乙方安排人員進行修剪等綠化養(yǎng)護或恢復工作。

3、有權(quán)制定相應(yīng)之管理措施、監(jiān)督檢查標準等，以保證乙方按照合同及其他雙方議定之要求進行作業(yè)。

4、無償提供綠化養(yǎng)護工作所需之水電。

5、負責本合同約定綠化服務(wù)范圍內(nèi)與綠化相關(guān)的甲方所有或提供的綠化設(shè)備的修復及完善（乙方自行增加的設(shè)施除外）。

6、按合同約定為乙方辦理結(jié)算手續(xù)。

六、乙方責任：

1、乙方應(yīng)嚴格按本合同約定及其投標書中的承諾為甲方受托管理的新世界豪園小區(qū)綠化提供專業(yè)化的養(yǎng)護管理；嚴格教育、培訓和管理派駐之綠化員工。遵守甲方制定的各項規(guī)章制度，服從甲方的管理，愛護甲方及小區(qū)財物，維護甲方良好形象。

2、乙方派駐甲方的所有工作人員，必須按甲方管理處的有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)并提交所有工作人員有效身份證明文件的復印件。工作時間，所有乙方綠化員工必須統(tǒng)一著裝、佩帶工卡上崗，每日按要求到管理處指定位置簽到，工作時間不得擅離崗位。

3、按照雙方協(xié)商人數(shù)，選擇素質(zhì)良好，技術(shù)嫻熟，形象好，身體健康的專業(yè)人員（至少有一名經(jīng)管理處認可的現(xiàn)場主管，需24小時待命）進場作業(yè)。

4、每月25日之前將下月綠化養(yǎng)護工作計劃以書面形式交甲方審核；每月28日之前以書面形式向甲方提交本月工作總結(jié)。調(diào)整的月度工作計劃需要報甲方備案。

5、乙方不得因其它綠化養(yǎng)護工地的需要等原因,隨意將本小區(qū)的綠化員工調(diào)離；確需調(diào)離的，需制定人員補充計劃并經(jīng)甲方批準后方可實施。

6、如遇有關(guān)部門進行檢查，乙方必須保證象修剪等綠化養(yǎng)護措施到位，如因乙方原因未能通過有關(guān)檢查，乙方將負責全部違約責任，甲方有權(quán)視具體情況對乙方采取相應(yīng)處罰。

7、日常工作中，乙方派駐綠化養(yǎng)護員工若發(fā)現(xiàn)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備被損壞時，應(yīng)及時通知甲方。

8、乙方現(xiàn)場主管應(yīng)與甲方每周聯(lián)檢一次，每月至少指派一各高層管理人員到甲方檢查承包范圍內(nèi)的綠化養(yǎng)護情況，并積極征詢甲方意見，加強溝通，不斷提高服務(wù)品質(zhì)。

9、乙方應(yīng)科學、合理安排進駐甲方工作現(xiàn)場之綠化員工的工作時間和計劃，負責承擔乙方派駐甲方工作現(xiàn)場之綠化養(yǎng)護員工的工資、住宿、福利及其他一切費用。因乙方員工發(fā)生勞動爭議而影響或有可能影響到本合同的履行，乙方應(yīng)及時做出相應(yīng)調(diào)整，以保證本合同項下綠化養(yǎng)護質(zhì)量。

10、乙方應(yīng)積極聽取甲方對綠化管理工作的意見，認真配合并完成其他特殊綠化作業(yè)事項。

11、乙方承諾自行辦理公共責任保險。

七、工作人數(shù)、時間安排和工作要求、工作質(zhì)量標準：

（一）、乙方保證從二XX年月日起即安排人進行入小區(qū)綠化養(yǎng)護現(xiàn)場。

（二）、工作時間：乙方應(yīng)當按照附件三《綠化養(yǎng)護工作情況說明》中的約定安排作業(yè)時間；除經(jīng)甲方另行批準同意外，不得有時間差。

（三）、除非雙方另行約定，乙方派駐甲方工作現(xiàn)場的綠化養(yǎng)護人員不得同時為甲方以外的任何單位和個人提供綠化管理服務(wù)。

（四）、工作質(zhì)量標準：乙方應(yīng)當按照附件一《綠化管養(yǎng)標準》和附件二《綠化養(yǎng)護作業(yè)頻次標準》規(guī)定的標準執(zhí)行。

（五）、在綠化養(yǎng)護用水用電管理方面，乙方承諾采取措施以盡可能節(jié)約用水用電以維護甲方

合法權(quán)益：

1、不使用破損的水管；

2、在澆水時采用噴灌；

3、教育培養(yǎng)員工節(jié)水意識；

4、及時提交月度用水計劃；

5、其它節(jié)水措施。

八、承包費用標準：

綠化養(yǎng)護服務(wù)承包費用：每月人民幣仟佰拾元角分整（rmb元）。

九、付款方式：

費用按月結(jié)算，每月10日前，乙方持其開具的服務(wù)發(fā)票交給甲方結(jié)算上月的綠化養(yǎng)護承包費，甲方收到乙方發(fā)票之日起10日內(nèi)通過銀行支票付款。

十、合同履行保證金：

乙方需向甲方交納合同履行保證金伍仟元（rmb5000元）整，本合同到期后的一周內(nèi)，返還合同履行保證金。如發(fā)生下列情況，合同履行保證金不予返還或相應(yīng)扣減：

1、乙方未履行本合同約定的義務(wù)；

2、因乙方原因給甲方造成經(jīng)濟損失。

十一、違約責任：

（一）甲方每月開展的綠化養(yǎng)護質(zhì)量評審主要以周檢結(jié)果為依據(jù)，并采取每周聯(lián)合檢查的形式；其中，周檢查采取百分制，滿分為一百分。周考核分達到99分，不扣減合同款；周考核分低于99分，扣減當月合同款的0.3%；周考核分低于98分者，扣減當月合同款的0.5%，周考核分低于97分，扣減當月合同款的1%。

（二）除本條第一款所及周檢查以外，甲方下屬管理處在不定期檢查中，發(fā)現(xiàn)以下嚴重不合格項情況之一，甲方有權(quán)直接扣除乙方月合同款的0.3%（不定期檢查不計入周檢結(jié)果中）：

1、在同一周的檢查中，發(fā)現(xiàn)經(jīng)管理處指出為錯誤作業(yè)的，重復出現(xiàn)三次；

2、在同一周的檢查中，綠化作業(yè)垃圾連續(xù)三天未清理；

3、在規(guī)定的整改時間內(nèi)未完成整改項目（因不可抗力原因而無法完成的除外）；

4、員工離崗時間超過半小時或當值時間內(nèi)發(fā)生與工作明顯無關(guān)的行為；

5、其他有違職業(yè)操守或客戶意見較大，經(jīng)查證屬實的行為或結(jié)果等。

（三）、無論任何原因，乙方員工與甲方、業(yè)戶每發(fā)生1次爭吵，扣除扣乙方月合同款的2%；與甲方、業(yè)戶發(fā)生打架斗毆行為，乙方應(yīng)立即調(diào)換綠化員工，并扣除乙方月合同款的10%，依次類推。

（四）、工作期內(nèi)如有綠化養(yǎng)護人員短缺，甲方有權(quán)按合同約定酬金之平均每人每日費用的兩倍扣除作為違約金。

（五）、工作期內(nèi)如使用的綠化物料、苗木、工具、設(shè)備低于/少于/不符合投標書中所規(guī)定的質(zhì)量、規(guī)格、數(shù)量要求等，甲方有權(quán)按照投標書中列明之單價與短缺數(shù)量乘積的兩倍扣除作為違約金。

（六）、如乙方服務(wù)質(zhì)量下降，甲方以書面形式通知后十天仍未改善，甲方有權(quán)雇傭任何所需人員進行上述改善，而所需一切費用則從合同款中扣除。如遇緊急突發(fā)事件如臺風、山洪等，而乙方未能及時處理，甲方有權(quán)雇傭工人進行有關(guān)工作，一切費用從合同款中扣除；由于不可抗力原因除外。

（七、因甲方未能如期付款而影響乙方開展工作，受資金不到位影響而未能采購到物料、苗木等，導致養(yǎng)護作業(yè)難以開展時，甲方不能在未付款期間對乙方給予有關(guān)罰款（日常養(yǎng)護除外）。

（八）、合同履行期間，因甲方失去物業(yè)管理權(quán)或因業(yè)主反對而導致本合同無法履行的，本合同自動終止，雙方互不承擔違約責任。

（九）、因下列情形之一發(fā)生的，甲方有權(quán)單方解除合同并可扣留乙方交付的合同履約保證金；由此給甲方造成的經(jīng)濟損失超過履約保證金部分的，乙方仍應(yīng)賠償：

1、乙方嚴重違反合同約定，影響小區(qū)環(huán)境、降低服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量難以為繼或?qū)е录追狡渌矫娴膰乐負p害，經(jīng)甲方書面警告仍無效果的；

2、乙方周考核分低于96分的，甲方有權(quán)解除合同并可扣留乙方交付的合同履約保證金。

3、在國家、省、市、區(qū)等各級檢查和創(chuàng)優(yōu)等園林綠化質(zhì)量評比過程中，小區(qū)綠化未能達標的；

4、乙方將本合同權(quán)利義務(wù)分包或變相轉(zhuǎn)包的。

（十）、甲方連續(xù)三個月未能支付乙方綠化養(yǎng)護承包費的，乙方除有權(quán)選擇解除合同以外，還可向甲方追索延遲支付的綠化養(yǎng)護承包費。

十二、賠償責任：

1、乙方負責承擔其派駐人員的工資、保險、勞保福利及其它一切費用，乙方任何員工因意外傷亡，甲方概不負責；

2、因乙方原因造成任何人身傷亡事件或任何財產(chǎn)損壞、損失，乙方須負完全法律責任，并賠償甲方遭受的一切損失；若乙方不付上述費用時，甲方有權(quán)從支付給乙方的合同款項中扣除上述費用，不足之數(shù)由乙方另行支付；

十三、其它事項：

（一）、雙方本著友好合作的原則商定，乙方進駐甲方現(xiàn)場后，若因綠化面積擴大/縮小或者增加綠化改造工程時，需增加/減少費用時，由雙方另行協(xié)商議定；

（二）、為便于雙方的正常工作聯(lián)系，乙方自行配備對講機及相應(yīng)設(shè)備；乙方人員不得利用對講機傳遞非工作信息，并保持工作期間通信狀態(tài)良好；

（三）、未經(jīng)雙方同意，任何一方不得透露合同相關(guān)內(nèi)容；

（四）、甲方招標書、乙方投標書中承諾事項與本合同約定有相抵觸的地方，按本合同約定內(nèi)容執(zhí)行；本合同未作約定事項，按照甲方招標書、乙方投標書中內(nèi)容執(zhí)行。

（五）、本合同未盡事宜，由雙方協(xié)商解決，并可另行訂立補充協(xié)議；若協(xié)商不成，交由當?shù)厝嗣穹ㄔ翰脹Q；

（六）、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，并具同等法律效力；

（七）、下列附件是本合同的不可分割的一部分，與本合同具有同等法律效力。

1、綠化管養(yǎng)標準

2、綠化養(yǎng)護作業(yè)頻次標準

3、綠化管養(yǎng)質(zhì)量檢查評分表

4、綠化養(yǎng)護工作情況說明

5、綠化養(yǎng)護報價表

6、現(xiàn)場管理制度

7、安全作業(yè)制度

（八）、本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效。

甲方（蓋章）：公司

代表簽名：

第5篇：小區(qū)管理范文

**道辦：

近年來，隨著城市化進程的加快，住宅小區(qū)業(yè)主維權(quán)意識不斷增加，業(yè)委會和小區(qū)業(yè)主之間的因小區(qū)公共收益開支，和合理使用小區(qū)公共收益，及業(yè)主委員會成員補助的矛盾糾紛也在不斷增多。

我社區(qū)共有84個商業(yè)住宅小區(qū)及自建房小區(qū)，其中28個屬于“三無小區(qū)”，以有業(yè)主委員會的小區(qū)47個，但基本存在沒有完善各小區(qū)《管理規(guī)約》、《議事規(guī)則》、《財務(wù)管理制度》，以及小區(qū)業(yè)主委員會在使用小區(qū)公共收益，及業(yè)主委員會成員發(fā)放補助等問題造成小區(qū)業(yè)主意見大，業(yè)主委員會成員覺得在管理小區(qū)工作中又出力，還貼錢，做事拖拖拉拉，覺得多一事不如少一事，造成小區(qū)很多急待解決的問題久拖不決，居民怨聲載道。

雖然《德陽市物業(yè)管理條例》中第二章第十三條第八條中指出由業(yè)主大會決定業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用以及業(yè)主委員會委員補貼的經(jīng)費來源和標準，但很多小區(qū)業(yè)主覺得做事可以，拿錢不行，所以造成小區(qū)業(yè)委會成員力不從心。為規(guī)范和解決這一問題，現(xiàn)請求上級部門給予指導性意見，參照部分小區(qū)按每年不超過小區(qū)公共收益總額的20%，用于發(fā)放小區(qū)業(yè)主委員會成員的工作補助和電話費補助。

第6篇：小區(qū)管理范文

棗莊市共有住宅小區(qū)902個，已實行物業(yè)管理的小區(qū)329個，主要指2008年以來的新建住宅項目，建筑面積約2600萬平方米；機關(guān)、企事業(yè)單位自行管理的小區(qū)127個，建筑面積約540萬平方米；社區(qū)居民自行管理的小區(qū)446個，建筑面積約1200萬平方米，其中機關(guān)、企事業(yè)單位和居民自行管理小區(qū)絕大多數(shù)為老舊小區(qū)。

（一）房屋產(chǎn)權(quán)形式多樣

棗莊市老舊小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房、房改售房、直管公房、回遷房等。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個人、房管部門、單位產(chǎn)權(quán)人、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

（二）部分小區(qū)硬件條件相對落后

棗莊市部分老舊小區(qū)建成年代比較早，硬件條件比較差，比如市中區(qū)文化四村，該小區(qū)建成于1984年，雖然地處市中區(qū)中心地帶，但多以陳舊的低矮樓房為主，規(guī)劃比較滯后，綠化面積較小、缺少機動車停車位、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小，且無物業(yè)管理，門面管理混亂、安全隱患嚴重。

（三）存在部分住宅樓無物業(yè)管理的現(xiàn)象

由于各種歷史原因以及產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，以榮華里小區(qū)為例，該小區(qū)從90年代開始分四期建設(shè)，財政局宿舍屬于有物業(yè)管理的住宅樓可以看到業(yè)主的生活環(huán)境得到了提高，財產(chǎn)人身安全得到了保證，綠化和房屋設(shè)施設(shè)備、娛樂設(shè)施設(shè)備得到了完善。反之，而作為商品房出售的榮華里二、三期沒有物業(yè)管理的住宅樓只有用“臟、亂、差”來形容，也影響了市容市貌。

（四）部分居民觀念陳舊，物業(yè)管理交費意識淡薄

多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習慣了由單位的后勤部門或房管所管房的模式，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應(yīng)該由單位交，住房消費意識淡薄，需要改變陳舊的觀念。目前，老市委、老政府宿舍包括東郊小區(qū)在內(nèi)都是由機關(guān)事務(wù)管理局進行管理，業(yè)主并不承擔物業(yè)費。

（五）老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改造資金無來源

老舊小區(qū)實施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不同程度的改造，如對小區(qū)進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬。資金問題是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題。目前，建成于20世紀80年代的文化一、二、三、四村，龍門里、青松里、光明新村等小區(qū)亟待進行整治改造。

（六）小區(qū)公共部分侵權(quán)行為引起業(yè)主之間糾紛

個別業(yè)主在進住小區(qū)后存在著違章搭建、毀綠種菜等破壞小區(qū)整體面貌的行為，從而引發(fā)其他大部分業(yè)主的不滿。而物業(yè)公司除了進行勸阻外，無任何行政執(zhí)法權(quán)來對其進行制約。物業(yè)的無授權(quán)管理行為，往往成為和而不解的導火索，往往導致這些個別行為與群體之間的對峙，從而進一步增加物業(yè)管理工作的難度，擴大了矛盾糾紛，影響了小區(qū)的和諧建設(shè)。

（七）業(yè)主委員會成立困難，運作難度大

通過了解，棗莊市中區(qū)2005年前建成的小區(qū)中成立了業(yè)委會的只有華山小區(qū)、君府花園、光明園、蘋果花園4個小區(qū)。在成立了業(yè)委會的4個小區(qū)中，只有光明園業(yè)委會和物業(yè)公司相互協(xié)調(diào)正常運作，蘋果花園業(yè)委會由于經(jīng)濟收入不公開，業(yè)主意見較大，處于半癱瘓狀態(tài)，另兩個則完全形同虛設(shè)沒有開展工作。在調(diào)查中有的小區(qū)業(yè)主入住13年都沒有辦法成立業(yè)委會，有的小區(qū)業(yè)主出于個人利益拉成幾團，相互爭斗，干擾了業(yè)委會的正常有序成立。而有些業(yè)主的自我保護維權(quán)意識淡薄，不關(guān)心業(yè)委會的成立，認為成立不成立不關(guān)他的事。

二、老舊小區(qū)物業(yè)管理問題分析

（一）法律法規(guī)落實難

2009年出臺的《山東省物業(yè)管理條例》在實際的操作過程中難以落實，原因主要是《山東省物業(yè)管理條例》高估了業(yè)主的法治意識和主動參與業(yè)主委員會實施民主管理的意愿，對物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的復雜性缺乏充分的分析和把握。

（二）物業(yè)管理缺乏規(guī)模效應(yīng)、科技含量低、管理行為不規(guī)范

由于物業(yè)管理工作起步較晚，目前“小、散、亂”諸侯割據(jù)的狀況十分突出，多數(shù)物業(yè)管理公司都達不到正常的經(jīng)營規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計，有70%以上的物業(yè)管理企業(yè)處于虧損或虧損邊緣?？茖W技術(shù)在物業(yè)管理過程中的推廣應(yīng)用率極低，勞動密集型依然是物業(yè)管理的主導模式。部分物業(yè)企業(yè)的行為不規(guī)范，存在著服務(wù)不到位、收費與服務(wù)不相符現(xiàn)象，一定程度上損害了業(yè)主的合法權(quán)益。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括對保安、保潔、保綠、對房屋設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對各種費用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠人工方式進行管理，不但要耗費極大的人力、物力、財力和時間，而且難以達到規(guī)范化的管理效果。

三、對策

（一）實行屬地管理

近幾年，棗莊市按照物業(yè)管理“縱向到底、橫向到邊”的總體指導思想，2011年出臺了《關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的意見》，明確了物業(yè)管理重心下移，管理窗口前置，規(guī)定了社區(qū)物業(yè)管理工作原則，即“區(qū)（市）政府負責，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實，主管部門指導監(jiān)督，屬地管理，條塊結(jié)合”，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極發(fā)揮街道辦事處、社區(qū)物業(yè)管理在基層物業(yè)管理中的重要作用。

（二）推行“四位一體”物業(yè)管理模式

近年來，棗莊市著力推廣了在社區(qū)居委會黨支部領(lǐng)導下的居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司共同參與的“四位一體”物業(yè)管理模式，積極發(fā)揮“社區(qū)居委會黨支部、居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司”四方面力量，共同致力搞好社區(qū)物業(yè)管理工作，特別是在解決物業(yè)矛盾糾紛問題上，更顯這四方合力的重要性。棗莊市中區(qū)創(chuàng)新了“四位一體”物業(yè)管理模式為“4+X”聯(lián)席會議制度，同時將物業(yè)管理納入社共網(wǎng)格化管理。全面推廣“四位一體”物業(yè)管理模式，為老舊小區(qū)實行物業(yè)管理提供了社會各方共同參與社區(qū)物業(yè)管理的全新平臺。

（三）加大財政資金投入

棗莊市于2007年出臺了《關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造和舊住宅區(qū)整治的實施意見》，市政府以“文化四村”作為老舊住宅小區(qū)綜合整治試點，積極探索老舊小區(qū)綜合整治改造經(jīng)驗。“文化四村”經(jīng)過綜合整治改造后，小區(qū)“路不平、污水流、燈不明、停車難、環(huán)境差”等問題得到了徹底改變。

（四）依法成立業(yè)主委員會，為老舊小區(qū)實行物業(yè)管理提供組織保障

針對業(yè)主積極性不高，小區(qū)業(yè)主委員會成立難的這一現(xiàn)狀，嘗試在業(yè)主委員會籌備及成立的前期，由街道社區(qū)人員充實進去，組織小區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法進行選舉，協(xié)助業(yè)主委員會與物業(yè)及政府部門進行溝通，承擔組織、監(jiān)督等職責，方便業(yè)主委員會正常運行，及業(yè)利的有效實現(xiàn)。當業(yè)主委員會動作正常時，自動退出。

（五）培育以人為本的物業(yè)服務(wù)理念，構(gòu)建和諧平等物業(yè)服務(wù)關(guān)系

物業(yè)企業(yè)對小區(qū)和諧氛圍的形成起著至關(guān)重要的作用。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該樹立以人為本的服務(wù)理念，嚴格按照政策法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同，公開服務(wù)標準、收費標準和收費依據(jù)，盡職盡責的為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系應(yīng)該定位于魚水關(guān)系，成為業(yè)主親密的朋友和至親的伙伴。物業(yè)企業(yè)還要進一步提高自身素質(zhì)，加強對員工的培訓，增強與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關(guān)部門配合，進一步提高協(xié)調(diào)能力，全力支持社區(qū)建設(shè)，開展健康向上的社區(qū)文化活動，促進鄰里交流，加強鄰里團結(jié)。

（六）加強輿論宣傳，為老舊小區(qū)實行業(yè)物業(yè)管理營造良好的氛圍

一是宣傳貫徹落實《物權(quán)法》、《山東省物業(yè)管理條例》、市人民政府《關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的意見》，提高業(yè)主、物業(yè)企業(yè)及全民的法律意識，使社會各方面充分認識到物業(yè)管理實質(zhì)上是一種有償服務(wù)，可以帶來巨大的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益，營造一個全社會了解物業(yè)管理、接受物業(yè)管理、關(guān)心物業(yè)管理、支持物業(yè)管理的良好氛圍，積極營造出一個物業(yè)管理市場化的良好氛圍，為物業(yè)管理的健康發(fā)展奠定良好的社會環(huán)境。二是深入調(diào)研，為建立健全業(yè)主委員會和物業(yè)管理的監(jiān)督體系提供有力的依據(jù)。三是強化黨委政府及社區(qū)居委會對業(yè)主委員會的指導，提升城市管理整體水平。

（七）打造物業(yè)服務(wù)品牌，引導物業(yè)企業(yè)積極介入老舊小區(qū)物業(yè)管理

第7篇：小區(qū)管理范文

一、物業(yè)管理工作的推進情況

1、領(lǐng)導重視，思路明確。今年區(qū)實事求是地對小區(qū)物業(yè)管理工作的思路進行了調(diào)整，為我街的小區(qū)物業(yè)管理工作進一步明確了方向。街黨工委、辦事處高度重視物業(yè)管理工作，在黨工委會議、全街工作會議、中心組學習等各級各次會議上反復強調(diào)，并專題討論，統(tǒng)一思想，形成共識，對物業(yè)管理和物業(yè)管理公司的概念有了更清醒的認識。并及時轉(zhuǎn)變觀念，物業(yè)管理工作從小范圍開展轉(zhuǎn)向在15個社區(qū)全面推進。以此為基礎(chǔ)，年初即確定了今年的工作思路是實現(xiàn)三項重點工作的突破，即社會治安綜合治理必須有所突破，小區(qū)物業(yè)管理必須有所突破，社區(qū)民主自治、議行分設(shè)工作必須有所突破。這三項工作是互相關(guān)聯(lián)、互相促進的，社會治安綜合治理是龍頭，小區(qū)物業(yè)管理是突破口，社區(qū)民主自治是基礎(chǔ)，小區(qū)物業(yè)管理工作作為改善社會治安的基礎(chǔ)措施、推動社區(qū)三個文明建設(shè)的實現(xiàn)手段，一定要抓緊抓好。

2、成立推進物業(yè)管理工作組。

3月底，成立以辦事處主任為組長、各線副主任擔任副組長的街推進物業(yè)管理工作組，每位副主任負責2個小區(qū)整治建設(shè)及推進工作的組織、管理、協(xié)調(diào)。工作組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在城管科，負責日常推進工作。同時，以各社區(qū)居委會為單位分別成立以社區(qū)居委會主任為組長的社區(qū)推進物業(yè)管理工作組，負責具體的推進工作，由城管科統(tǒng)一管理和跟進。

3、調(diào)動社區(qū)居委會的主動性和積極性，發(fā)動轄內(nèi)機團單位和居民群眾共同參與。由居委會結(jié)合本社區(qū)的實際情況，制定了工作推進計劃和措施，并付諸實施，如西南片居委會為推進物業(yè)管理，以搞好轄內(nèi)治安為切入點，專門舉辦社區(qū)論壇，發(fā)動群眾參與，打好群眾參與物業(yè)管理、群防群治這張牌。街綜治辦召開轄內(nèi)機團單位會議，倡議機團單位每人每年為社區(qū)治安奉獻2小時。這些措施均收到了較好的效果，使大家逐步認識到，小區(qū)的物業(yè)管理、社區(qū)治安及社區(qū)建設(shè)各項工作，和自身利益息息相關(guān)，只靠辦事處、社區(qū)居委會的力量是不夠的，還要依靠廣大機團單位、社區(qū)居民共同努力，形成合力。各機團單位、廣大社區(qū)居民紛紛獻計獻策，提出了許多有建設(shè)性的意見和建議，

4、做好基礎(chǔ)性工作，一是分別摸清小區(qū)內(nèi)已引入和未引入物業(yè)管理的大樓數(shù)，未引入物業(yè)管理的每棟大樓選出樓長，在此基礎(chǔ)上，成立物業(yè)管理推進委員會；二是摸查轄區(qū)內(nèi)的特困戶，以及需安裝和維修的防盜門數(shù)目，由綜治辦牽頭，爭取6月份上門安裝和維修防盜門；三是充分發(fā)揮3支隊伍的作用，即救濟戶巡邏隊、義工巡邏隊、保安員隊伍。根據(jù)救濟戶每周為社區(qū)義務(wù)服務(wù)2小時的規(guī)定，安排救濟戶義務(wù)維護社區(qū)治安，并已統(tǒng)一和義工巡邏隊統(tǒng)一安排好值班表；四是實行基本型物業(yè)管理的小區(qū)，增加保安進行巡邏。

5、發(fā)揮好示范帶動的作用，既要全面推進，又要有所側(cè)重，突出重點和特色。我街以今年創(chuàng)建的住宅小區(qū)為示范點，結(jié)合對小區(qū)的整體規(guī)劃，積極引導居民群眾，爭取采取綜合物業(yè)管理模式。初步?jīng)Q定在物業(yè)公司的配合下，小區(qū)的物管推進工作分幾步走：（1）環(huán)境改觀。包括圍墻的粉刷，幾個橫馬路的整治，人行道路面按高標準鋪設(shè)；（2）規(guī)范停車。在幾條橫馬路劃出停車區(qū)，用于停放本轄區(qū)內(nèi)的車輛，外來車輛一般不給進入，主干道不能停車；（3）整治占道經(jīng)營。建議小區(qū)內(nèi)機團單位召開檔口承租人會議，要求各檔主按章經(jīng)營，違者處罰，從根本上改善占道經(jīng)營現(xiàn)象；（4）改善治安。在主干道路口設(shè)拉閘，在部分通道口設(shè)路卡，主要路口設(shè)治安亭，限制外來人員和車輛的進入，各車輛保管站的保安同時負責本路口或路段的治安，小區(qū)內(nèi)增加保安巡邏，各保安聯(lián)動，基本上形成一個封閉的小區(qū)。（5）加大宣傳力度。在主干道兩側(cè)建宣傳長廊，物業(yè)宣傳要進入每家每戶、每個機團單位；召開社區(qū)論壇，請機團和居民對小區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)建設(shè)提建議，提高大家對物業(yè)管理的認識和支持力度。

二、結(jié)合物業(yè)管理推進工作，加強社區(qū)防范和群防群治隊伍建設(shè)，促進社會綜治管理的改善

改善治安，要從人防技防入手，在加固技防的基礎(chǔ)上，尤其要推進群防群治工作，進一步完善社區(qū)的防范網(wǎng)絡(luò)，注重發(fā)揮3支隊伍的作用。（1）建立一支戰(zhàn)斗力強的社區(qū)保安防范隊伍。現(xiàn)社區(qū)保安隊伍共有58人，負責十五個社區(qū)的內(nèi)街巷的巡邏防控、定點大樓大院的看護，在日常社區(qū)區(qū)域性防控和防范社區(qū)入屋盜竊案中起到十分重要的作用。（2）組織社區(qū)義務(wù)巡邏隊。由街綜治辦牽頭，將轄區(qū)內(nèi)的部分下崗工人、治安積極分子組織起來，每天每班安排2小時街巷義務(wù)巡邏，根據(jù)有關(guān)規(guī)定安排救濟戶每戶每周2小時義務(wù)維護社區(qū)治安，并在時間上做好統(tǒng)一安排。（3）加強轄區(qū)大樓大院值班看護的建立，現(xiàn)已建立值班人員看護的大樓大院共32棟，值班人員70人。

實行基本物業(yè)管理的小區(qū)，最重要的工作就是小區(qū)治安。維護良好的治安狀況，除現(xiàn)有的治安力量外，還一定要增加保安員在小區(qū)內(nèi)進行巡邏，經(jīng)費可以由物業(yè)推進委員會、樓長進行宣傳發(fā)動并上門收取，每戶每月2元。作為增加保安員的經(jīng)費，取之于民，用之于民，改善社區(qū)的治安環(huán)境。我街此項工作現(xiàn)在正在推進過程中。

三、在物業(yè)管理過程中遇到的困難和問題版權(quán)所有

1、硬件基礎(chǔ)差。我街是老城老街，城市基礎(chǔ)設(shè)施陳舊落后，殘舊房屋連片，危房多，成形的獨立小區(qū)非常少，據(jù)摸查統(tǒng)計，以目前條件來講，我街沒有適合實行全封閉、綜合型物業(yè)管理的小區(qū)，適合半封閉的小區(qū)也很少，大部分只能實行強制性、基本型物業(yè)管理，而且這種狀況不是在一年、兩年內(nèi)靠街道等某幾個部門的力量所能改變的。

2、困難群眾多。我街的居民，散居狀況多，機團集中居住的少，無論從文化層次、綜合素質(zhì)，還是居民就業(yè)層面、經(jīng)濟收入，都處于偏低水平，直接導致居民對社區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理的理解和支持程度有限，在推進過程中出現(xiàn)了不協(xié)調(diào)、不同步的現(xiàn)象。推進的速度越快，問題和矛盾越突出。比如，通過我們反復宣傳，許多居民對小區(qū)物業(yè)管理已比較認可，但一旦涉及到收費問題，許多居民就反映，目前吃飯、子女讀書這些最基本的需求還未解決，沒有閑錢來交物業(yè)管理費，要街道辦自己來解決。我們在安裝維修防盜門、收取治安費過程中屢屢遇到這種情況，物業(yè)管理是為廣大居民服務(wù)的，但同時也需要廣大居民全方位的參與和支持才能順利開展。

第8篇：小區(qū)管理范文

代表人:

地址;

聯(lián)系電話:

受委托方:

代表人:

注冊地址:

聯(lián)系電話:

物業(yè)基本情況

物業(yè)類型:住宅及配套設(shè)施

座落位置:北京市海淀區(qū)永泰莊北路甲19號

占地面積: 平方米

建筑面積:____平方米

第一條 根據(jù)《怡清園業(yè)主公約》、《怡清園業(yè)主大會議事規(guī)則》及有關(guān)法律、法規(guī),怡清園業(yè)主委員會委托公司為怡清園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,訂立本合同。

受托方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)區(qū)域的全體業(yè)主和物業(yè)使用人,全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)遵守本合同約定。

第二條 委托服務(wù)的事項

受托方應(yīng)提供以下服務(wù):

1、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護,包括:樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳等;

2、共用設(shè)施、設(shè)備和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護、和運行管理,包括:道路、上下水管道、化糞池、泵房、自行車棚、停車場、污水管、共用照明、供暖鍋爐房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、門禁、電梯等;

3、公共綠地的養(yǎng)護與管理;

4、公共環(huán)境衛(wèi)生,包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的處理等;

5、小區(qū)內(nèi)交通與車輛停放秩序的維護;

6、用安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等手段維持公共秩序,阻止可疑之人進入本小區(qū),將在本小區(qū)內(nèi)作案的犯罪嫌疑人送有司查辦;

7、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶檔案與竣工驗收資料;

8、按北京市政府有關(guān)規(guī)定代收、代繳水電等費用;

9、對業(yè)主或物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為,根情節(jié)輕重采取規(guī)勸、制止(限于緊急狀態(tài)且不得使用器械)、向業(yè)主委員會報告、向法院起訴等必要措施;

10、其他通常應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)公司提供的小區(qū)公共服務(wù),如業(yè)主或物業(yè)使用人裝修物業(yè)時,書面告知有關(guān)限制條件,并負責監(jiān)督。

受托方可以選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理或服務(wù),但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)嫁給第三方。

受托方不履行上述某項義務(wù)或提前終止合同給業(yè)主或物業(yè)使用人造成損失的,應(yīng)當依法賠償。

第三條 服務(wù)收費標準

業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)向受托方交納以下費用:

1、保潔費(含化糞池清掏費和垃圾清運費),由受托方按每套住宅每季XX元收取;

2、保安費,由受托方按每套住宅每季 XX元收取;

3、小區(qū)綠化費,由受托方按每套住宅每季 XX元收取;

4、門禁、監(jiān)控、消防系統(tǒng)運行費公共照明費,由受托方按每套住宅每季XX元收取;

5、水泵費,由受托方按每套住宅每季XX元收取,無水泵的三號樓不收;

6、電梯費(含電梯檢驗費與電梯用電費),由受托方按每套住宅每季XX元收取,無電梯的三號樓不收;

7、公共設(shè)施維修費,由受托方按套內(nèi)面積每平方米每季XX元收取;

8、管理費(含營業(yè)稅與物業(yè)服務(wù)公司的利潤),由受托方按套內(nèi)面積每平方米每季 X元收取;

9、供暖費,由受托方按套內(nèi)面積每平方米每個供暖年度 XX 元收取;

10、停車管理費,由受托方按地上每車每季 XX元、地下每車每季 XX元收取;停車場地使用費,由受托方按地上每車每季XX元、地下每車每季 XX元收取;臨時停車,每次逗留時間不超過2小時的來客免收,超過2小時的按地上每車每小時 1 元、地下每車半小時 1元收取管理費,超過半小時算一小時,不足半小時不算,大型車輛加倍。

商鋪的管理費、暖氣費按套內(nèi)面積收取。第1-6項收費按每100平米套內(nèi)面積折算為一戶,電梯費暫不收取。如商鋪需要經(jīng)常性地使用電梯,須事先與業(yè)主委員會商定電梯費價格。

第四條 交費辦法

上述第1-7項收費及第9項供暖費、第10項車輛管理費應(yīng)與受托方完成相關(guān)任務(wù)的支出(含提供相關(guān)勞務(wù)的工人工資)相符,多余部分受托方應(yīng)交給業(yè)主委員會,歸全體業(yè)主共有。停車場地使用費應(yīng)于收費后按季交給產(chǎn)權(quán)人或共同產(chǎn)權(quán)人(由業(yè)主委員會代表)。受托方的利潤與受托方管理層的工資只能從管理費中提取。

管理費于提供服務(wù)后按季交納,暖氣費按供暖年度預交,其他費用均按季預交。相關(guān)服務(wù)開始提供滿一月后尚未交納的,受托方可以在公告欄公示催交。

業(yè)主或物業(yè)使用人交納物業(yè)費或由物業(yè)代收、代交的費用逾期的,從享受服務(wù)滿一月之日起受托方可以加收滯納金:逾期的第一個月,每逾期一天加收千分之一的滯納金;逾期的第二個月,每逾期一天加收千分之二的滯納金;從逾期的第三個月起,每逾期一天加收千分之三的滯納金。

第五條 家庭服務(wù)

受托方應(yīng)于本合同生效后一周內(nèi)制定各種家庭維修服務(wù)的收費標準(維修輔助材料如螺絲、釘子、凝結(jié)劑等包括在維修服務(wù)費內(nèi))與保證修理質(zhì)量的時間,報業(yè)主委員會備案后公布。房屋自有部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護在業(yè)主或物業(yè)使用人提出委托時,受托方必須接受委托并按公布的標準收費;在保質(zhì)時間內(nèi)出現(xiàn)修理質(zhì)量問題的,受托方應(yīng)當免費返修。房屋自有部位、自用設(shè)備的維修需要的主要材料用戶可自行購買,如需受托方提供則應(yīng)先跟用戶就材料價格達成一致意見。

第六條 服務(wù)標準

受托方的服務(wù)質(zhì)量應(yīng)達到下列要求:

1、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理:定期進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時排除,建立維修服務(wù)回訪制度,每年進行年檢并保存大、中、小修的相關(guān)記錄,保證設(shè)備的正常運行。

2、保潔服務(wù):居住區(qū)域的道路、樓梯每天清掃一次,垃圾每天清運一次,及時清理居住區(qū)內(nèi)公共場所的廢棄物,及時清掃積水和積雪,及時組織清理亂堆放的物品、亂張貼的宣傳品。

3、保安服務(wù):24小時專人值守,進行日常巡查,對火警事故、交通事故、治安事件以及其它緊急情況有處理預案并于事發(fā)時及時處理,配合派出所處理區(qū)內(nèi)的違法現(xiàn)象,不得對業(yè)主及其家屬使用暴力,對來犯外人使用暴力時不得超出正當防衛(wèi)限度。小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同范本范文小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同范本范文。

小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同范本范文(二)

第一章 總 則

第一條 本合同當事人

委托方(以下簡稱甲方)：

受托方(以下簡稱乙方)：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將 委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：

座落位置： 市 區(qū)

建筑面積： 平方米;

第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔相應(yīng)的責任。

第二章 委托管理事項

第四條 房屋建筑共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的管理、維修養(yǎng)護。

第五條 道路、排水管道等公用設(shè)施的使用管理和維修養(yǎng)護。

第六條 公用綠地、花木等的養(yǎng)護和管理。

第七條 公共環(huán)境衛(wèi)生。包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。

第八條 交通與車輛停放秩序的管理。

第九條 維持公共秩序，巡視、門崗執(zhí)勤。

第十條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十一條 協(xié)助社區(qū)組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

第十二條 負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用;

1、物業(yè)管理綜合服務(wù)費;

2、房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修費;

3、停車費;

4、裝璜垃圾清運費。

第十三條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費。

第十四條 對業(yè)主和物業(yè)使用人有違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止等措施，并報有關(guān)執(zhí)法部門處理。

第三章 委托管理期限

第十五條 委托管理期限為 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。

第四章 雙方權(quán)利義務(wù)

第十六條 甲方權(quán)利義務(wù)

1、代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。

2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約。

3、審議乙方擬定的物業(yè)管理制度。

4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。

5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、和房屋及設(shè)施維修計劃。

6、按《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》向乙方提供物業(yè)用房，其租金用于物業(yè)管理。

7、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。

8、業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費應(yīng)承擔違約責任，甲方協(xié)助做好協(xié)調(diào)和思想工作，幫助乙方催交。

第十七條 乙方權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度;

2、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理;

3、按本合同第十四條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理;

4、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)和管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方;

5、負責編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備 、綠化帶的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施;

6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負責監(jiān)督;

7、負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;

8、每年第一季度底，向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布上年度相關(guān)管理經(jīng)費的使用情況;

9、對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準方可實施;

10、本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;

第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第十八條 乙方按《寧波市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級參考標準》中 級服務(wù)等級標準 實現(xiàn)目標管理，具體詳見附件。

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用

第十九條 物業(yè)管理綜合服務(wù)費

1、住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米 元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取; 非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米 元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。

2、空置房屋的管理服務(wù)費，按全額收取。

3、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納的，按下列方法處理：

從逾期之日起每天應(yīng)按費用的千分之 一 交納滯納金。

第二十條 公共設(shè)施日常維修費

房屋的共有部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的日常維修、養(yǎng)護費用由乙方按多層住宅每年每平方米 元收取,非住宅按每年每平方米 收取,并按照下列標準執(zhí)行：日常小修、養(yǎng)護費用，從房屋共有部位和共用設(shè)施日常維修費中承擔;大中修費用、更新費用，由乙方制定計劃，報甲方審核，由全體業(yè)主共同承擔。

第二十一條 車位使用費由乙方按照《寧波市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理停車收費辦法》和《住宅小區(qū)機動車地下停車收費標準》規(guī)定，由乙方向車位使用人收取,收入用于彌補物業(yè)管理成本。

第二十二條乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務(wù)，由當事人按實發(fā)生的費用計付，收費標準須經(jīng)甲方同意。

第七章 違約責任

第二十三條 甲方違反本合同第十六條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同。

第二十四條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同。

第二十五條 乙方違反本合同第六章約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退。

第八章 附 則

第二十六條 本合同未盡事宜,可以甲、乙雙方共同協(xié)商解決?？梢杂脮嫘问胶炗喲a充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第二十七條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，業(yè)主、物業(yè)使用人反映良好，甲、乙雙方可續(xù)訂合同。

第二十八條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第二十九條 本合同正本連同附件共 頁，一式四份，甲乙雙方及街道辦事處、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

第三十一條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第三十二條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請南門街道辦事處、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，可以向人民法院起訴。

第三十三條 合同期滿自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在合同期滿 三十 天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第三十四條 本合同自簽字之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

第9篇：小區(qū)管理范文

[關(guān)鍵詞]居民住宅建筑；消防安全；消防通道；消防設(shè)施；管理

1.現(xiàn)階段我國居民住宅小區(qū)消防安全存在的問題

1.1消防通道被占用

現(xiàn)代居民住宅小區(qū)高層建筑越來越多，因此居民大多數(shù)乘坐電梯，這就造成消防通道處于閑置狀態(tài)。存在部分道德素質(zhì)有待提高的居民將閑置的消防通道占據(jù)為己用，甚至還有部分居民裝上防盜門并隨意擺放生活用品及廢棄物品等。對于部分利用地下空間開設(shè)旅館的居民更是為了經(jīng)濟利益將消防通道隔阻，使消防通道變成旅館的一部分。再者就是高層建筑由于居民戶數(shù)多，管理工作復雜，加之住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司工作態(tài)度疏忽大意，存在應(yīng)急照明燈和疏散標志損壞的現(xiàn)象，如果發(fā)生火災，則高層居民用戶無法按照合理的逃生路線進行逃生，此類問題嚴重威脅著居民的人身財產(chǎn)安全。對于建設(shè)年代較為久遠的小區(qū)來說，在建設(shè)時沒有建造地下停車場，隨著私家車的數(shù)量劇增，小區(qū)內(nèi)原有的停車面積已經(jīng)無法滿足居民的停車需求，因此居民就會占用公共消防通道用來停車，如果發(fā)生火災，消防車根本無法進入小區(qū)或展開救援工作。

1.2消防設(shè)備老化，維修不及時

消防設(shè)備老化及維修不及時是居民住宅小區(qū)消防安全管理中常見的安全隱患，尤其是居住時間較長的小區(qū)，消防設(shè)備幾乎處于無人看管的狀態(tài)，消防設(shè)施形同虛設(shè)，甚至還有消防設(shè)備被盜竊的情況。造成這種現(xiàn)象的原因主要有兩點，其中最為主要的一點就是住宅小區(qū)消防管理單位管理工作不到位，消防安全責任制不完善不落實，物業(yè)公司消防設(shè)備管理工作人員嚴重失職造成的。再有一點就是缺少足夠的維修及完善經(jīng)費?，F(xiàn)代居民住宅小區(qū)內(nèi)部責任分配錯綜復雜，這種現(xiàn)狀給小區(qū)物業(yè)管理帶來了巨大的困擾，靠僅有的經(jīng)費不足以維持現(xiàn)有的消防設(shè)備管理工作。

1.3裝飾材料易燃

隨著居民個性化裝飾風潮的到來，各式各樣種類繁多的裝飾材料逐漸進入尋常百姓家。居民在選擇裝飾材料時只顧從美觀角度和裝飾需求角度分析選擇，很少有人考慮裝飾材料的防火性能。目前我國裝修材料生產(chǎn)環(huán)境不容樂觀，存在假冒偽劣材料加工企業(yè)。部分裝飾材料不僅無法達到防火性能的要求，甚至還是易燃物。加之家庭房屋內(nèi)各種大功率家用電器的普及使用，用電量及散熱都極有可能引發(fā)火災。再者居民住宅小區(qū)的線路都處于隱蔽裝修，如果使用年限過長很容易出現(xiàn)線路老化的現(xiàn)象，容易引起短路造成不必要的火災。

1.4居民自身消防意識不高

居民住宅小區(qū)火災部分原因是由于客觀設(shè)備造成的，也有部分原因是由于人為因素造成的。目前我國居民的消防意識和自我保護意識普遍不高，存在居民家中存放易燃易爆物品的現(xiàn)象，家用電器比如手機充電器等生活用品不能實現(xiàn)人走電斷。這些生活細節(jié)都充分暴露出居民的消防意識薄弱，給居民住宅的消防管理埋下了諸多隱患。

1.5煙花爆竹燃放不當

基于我國國情考慮，逢年過節(jié)人們都有燃放煙花爆竹的習慣。雖然滿足了居民的生活需求，但是存在的安全隱患卻日益嚴重。近幾年由于煙花爆竹引起的居民住宅火災現(xiàn)象頻發(fā)，浪費了諸多的人力物力和財力。

2.居民住宅小區(qū)消防安全管理建議及對策

根據(jù)多年來的消防經(jīng)驗而言，居民住宅小區(qū)的火災事故絕大部分是可以有效避免的，只要各個方面的消防設(shè)備和居民的消防意識提高到一定程度，則居民住宅小區(qū)的消防問題將會取得質(zhì)的改變。

2.1建立居民住宅小區(qū)消防安全管理長效機制

建立居民住宅小區(qū)消防安全管理長效機制，需要社會諸多部門的共同努力。該機制中應(yīng)該包括政府、消防部隊、公安及物業(yè)等多個職能部門的參與，各個部門綜合在一起制定一套完善的居民住宅小區(qū)消防安全責任處理制度，要將街道辦事處、住宅小區(qū)居民等人員參與到管理體系中來。如果小區(qū)缺乏物業(yè)管理單位，則應(yīng)該有所屬的政府部門代購，將消防設(shè)施管理納入政府監(jiān)督范圍內(nèi)。并設(shè)立專業(yè)部門加強對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)備的管理監(jiān)督工作，對于盜竊消防設(shè)備等一切非法活動要嚴厲依法處置。

2.2強化消防設(shè)施建設(shè)

消防設(shè)施的建設(shè)要積極與現(xiàn)代科技相結(jié)合，對于高層居民住宅小區(qū)而言，一旦出現(xiàn)火災險情現(xiàn)有的消防裝備能力有限，因此高層住宅的消防還是要靠建筑自身的消防設(shè)施。對于高層住宅建筑利用高科技對消防設(shè)備進行創(chuàng)新改進是非常有必要的。在居民住宅小區(qū)建設(shè)時要注意構(gòu)建智能化防火系統(tǒng)，利用計算機信息化技術(shù)對火災進行準確預測并及時報警。再者就是對于消防設(shè)施硬件來說，要注意利用高科技自動化處理技術(shù)，加強消防設(shè)備的報警作用，定期對居民用戶進行抽查，盡量做到家家戶戶都有基本的消防設(shè)備。

2.3規(guī)范居民停車管理，保證消防通道暢通無阻

規(guī)范居民停車管理，保證消防通道暢通主要是針對老式高層及傳統(tǒng)居民住宅樓而言。由于此類住宅小區(qū)無法再進行地下停車場的改建，因此小區(qū)所在地政府部門及交通部門要加強小區(qū)內(nèi)部停車管理，出臺相關(guān)條例硬性規(guī)定小區(qū)停車規(guī)范，建立嚴格的獎懲制度。對于占用消防通道的車輛要嚴格加倍處罰，另外小區(qū)管理部門要積極探索小區(qū)周圍空閑地帶的停車空間，構(gòu)建新的停車場，與此同時要加強小區(qū)私家車司機道德素質(zhì)培養(yǎng)工作，定期向其宣傳占用消防通道的危害，提高私家車司機的自覺意識。

2.4加大消防安全知識宣傳力度，提高居民消防意識

小區(qū)管理者要充分利用小區(qū)內(nèi)部宣傳欄及社區(qū)服務(wù)辦公室的作用，利用標語及宣傳單向居民宣傳火災防范意識，提高居民消防意識自覺維護和保養(yǎng)小區(qū)內(nèi)部的消防設(shè)備。并且要注意與政府及消防隊伍積極溝通，定期邀請消防官兵到小區(qū)內(nèi)開展消防知識宣傳普及工作。并定期舉行小區(qū)居民消防知識比賽，并采用一定的物質(zhì)獎勵。另外要定期組織居民開展滅火和應(yīng)急逃生演練活動，增強居民的火災防范意識和逃生技能。鼓勵小區(qū)消防意識及能力較為突出的居民建立多支義務(wù)消防隊伍，定期對小區(qū)住宅內(nèi)部的消防設(shè)備進行監(jiān)督和維護，對家庭中存在的安全隱患及時消除，并經(jīng)常組織小區(qū)居民開展消防知識普及工作，使義務(wù)消防小隊成為小區(qū)與政府及消防部隊之間的橋梁。

[總結(jié)語]

隨著我國社會經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展，建筑行業(yè)突飛猛進。居民小區(qū)逐漸向著現(xiàn)代化高層方向建設(shè)，現(xiàn)實情況對于居民住宅小區(qū)的安全管理提出了更為嚴峻的挑戰(zhàn)和更為嚴格的要求，居民住宅小區(qū)的消防安全問題已經(jīng)成為衡量居民居住幸福指數(shù)的一項重要內(nèi)容。居民住宅小區(qū)要發(fā)展，相關(guān)配套設(shè)施也要完善。居民住宅小區(qū)的消防安全問題需要居民、政府及小區(qū)管理人員共同努力完善提高，居民要自覺提高自身消防意識，消防隊伍要基于現(xiàn)有的消防技術(shù)不斷創(chuàng)新改進，政府要加大監(jiān)管力度，從法律角度為居民住宅小區(qū)的消防安全保駕護航，從源頭上控制火災發(fā)生的幾率，為居民的人身及財產(chǎn)安全提供有力的保障。

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