既有建筑消防安全評估精選(九篇)

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第1篇：既有建筑消防安全評估范文

關(guān)鍵詞：消防；大團(tuán)寨；文化遺產(chǎn)；保護(hù)；對策

中圖分類號：TU96+7

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1008-0422（2012）05-0143-01

1 引言

在我國南方一些少數(shù)民族居住的山區(qū)，由于特殊的自然環(huán)境和民族生活習(xí)慣，人們喜歡群聚而居，三、五十戶，甚至幾百戶聚居在一個寨里，家家相連，戶戶相疊、鱗次櫛比，這樣的村寨習(xí)慣稱為大團(tuán)寨。如貴州省黔東南州有50戶以上的大團(tuán)寨2814個，其中100戶以上的800個，全國最大的苗族村寨雷山縣西江苗寨達(dá)1450戶，最大的侗族村寨黎平縣肇興侗寨達(dá)786戶。寨內(nèi)木樓不僅式樣美觀，風(fēng)格獨(dú)特，而且建筑結(jié)構(gòu)巧妙，技術(shù)精湛，體現(xiàn)了少數(shù)民族古樸自然的精神風(fēng)貌和獨(dú)特的審美情趣，為建筑學(xué)民族民俗學(xué)以及建筑美學(xué)等方面的研究提供了寶貴的資料，是我國民族文化的瑰寶。不少村寨已被列為國家級文物保護(hù)單位，部分建筑工藝（如侗族木構(gòu)建筑營造技藝）被列入國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。

2 大團(tuán)寨的防火措施與文化遺產(chǎn)保護(hù)的矛盾

2.1大團(tuán)寨的火災(zāi)危險性

大團(tuán)寨的火災(zāi)危險性主要體現(xiàn)在：一是村寨房屋布局密集，無防火分隔，火災(zāi)容易蔓延；二是村寨房屋耐火等級低，建筑內(nèi)可燃物多、荷載大；三是村民用電用火不規(guī)范、不合理形成的消防安全隱患突出，造成的火災(zāi)多；四是村寨消防水源、滅火器材缺乏，自防自救能力差；五是村寨地處偏僻，交通不便，外部救援力量難以迅速到達(dá)。

2.2目前大團(tuán)寨的防火措施

針對大團(tuán)寨存在的火災(zāi)隱患，各級政府和相關(guān)部門（特別是消防部門）做了大量的工作，也取得了一定的效果。概括來講主要是“六改”，即：“寨改”：結(jié)合舊村改造、農(nóng)村安居工程，積極引導(dǎo)和動員農(nóng)戶搬離大團(tuán)寨，改大寨為小寨，開辟團(tuán)寨防火隔離帶，提高大團(tuán)寨防御火災(zāi)能力；“房改”：將木結(jié)構(gòu)房屋改為磚木、磚石結(jié)構(gòu)房屋；“灶改”： 首先是號召和鼓勵廣大農(nóng)戶修建沼氣池，將傳統(tǒng)火爐改為沼氣灶、節(jié)能灶，其次是引導(dǎo)有條件的村民將廚房移至一樓，建節(jié)柴灶，條件達(dá)不到的，在原堂屋側(cè)利用不燃材料硬化一塊區(qū)域做廚房用，并建節(jié)柴灶，取消原堂屋中央的火塘； “電改”：結(jié)合電網(wǎng)改造工程，對村寨的供電線路和村民住宅內(nèi)陳舊老化的用電線路進(jìn)行全面改造，更換老化線路，電線穿管保護(hù)并安裝漏電和短路保護(hù)裝置，使之符合有關(guān)規(guī)范要求；“水改”：結(jié)合農(nóng)村人畜飲水工程改造，每個村（寨）建立高位水池，鋪設(shè)生產(chǎn)、生活和消防共用供水管網(wǎng)，對設(shè)置高位水池有困難的村寨，修建地面儲水池塘并設(shè)置簡易消防車取水點；“路改”：結(jié)合農(nóng)村公路通暢通達(dá)工程，對村組（寨）道路進(jìn)行加寬加固，保證路面寬度不小于3.5米，保證主干道能通行重型消防車，支干道能通行中小型消防車，并將公路盡量延伸至大團(tuán)寨的中央，確保消防車能進(jìn)入每個村。

2.3目前大團(tuán)寨的防火措施對大團(tuán)寨本身造成的損害

由于團(tuán)寨自身的特點，火災(zāi)已成為作為文化遺產(chǎn)保護(hù)的大團(tuán)寨的最大危險。通過“六改”，大團(tuán)寨的火災(zāi)隱患得以最大限度的消除，自防自救能力也得以增強(qiáng)。但改造本身對大團(tuán)寨的傷害也是顯而易見的。如“寨改”，破壞了大團(tuán)寨的完整和協(xié)調(diào)；“房改”破壞了少數(shù)民族的建筑工藝；“灶改”改變了少數(shù)民族傳統(tǒng)的生活習(xí)慣（如火塘不僅是侗族家庭日常餐飲和供暖中心，同時也是家庭議事、聚會、團(tuán)聚、交誼的場所）；“路改”把原來古色古香的青石板路換成水泥路。甚至“水改”、“電改”，如不注意，都有可能影響大團(tuán)寨的美觀和藝術(shù)性，如亂拉電線，鋪設(shè)消防水管和消火栓不注意與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)等。

3 對策

3.1劃分重點，區(qū)別對待

邀請有關(guān)專家對少數(shù)民族村寨分布區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查,以民族村寨傳統(tǒng)建筑的完整性、藝術(shù)性與建筑風(fēng)格的代表性為依據(jù),劃分出重點保護(hù)村寨和一般村寨。對重點保護(hù)村寨要采取原生態(tài)建筑文化保護(hù)的方法,就是讓村寨建筑以原來固有的形態(tài)不做任何改動地保存下去。當(dāng)然，民族村寨保護(hù)畢竟不同于文物保護(hù)，不應(yīng)將它當(dāng)成博物館，追求的目標(biāo)是既要保護(hù)歷史環(huán)境，又要改善基礎(chǔ)設(shè)施（如電線線路可采用地下電纜沿并道路鋪設(shè)），提高住民的居住生活質(zhì)量。根據(jù)利用與維護(hù)相結(jié)合的原則,可以把重點保護(hù)村寨開發(fā)成為旅游景點或者建設(shè)成為少數(shù)民族建筑文化保護(hù)村,通過合理利用,創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會效益,使其建筑風(fēng)格在利用中得到更好的發(fā)展與保存;對于一般村寨, 則應(yīng)充分考慮防火問題，按照規(guī)范的要求和既有做法，改造消防通道，劃分防火分區(qū)，提高建筑物的耐火等級，增設(shè)消防設(shè)施。甚至還可以引進(jìn)新的建筑材料和建筑技術(shù),營造出具有現(xiàn)代性、適居性、安全性的現(xiàn)代村寨。如貴州省為保護(hù)黔東南民族建筑傳統(tǒng)，幫助農(nóng)民建設(shè)美觀實用、建筑形式多樣、具有民族特色的住房，貴州省建設(shè)廳組織編制了“貴州新農(nóng)村民居建筑方案圖集”,為農(nóng)村房屋的改造提供了有益的指導(dǎo)。

3.2貫徹“防消并重，防消結(jié)合”的農(nóng)村大團(tuán)寨消防工作方針，建立適合農(nóng)村大團(tuán)寨特點的滅火救援體系

我國的消防工作方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”，這個方針正確地概括了群眾同火災(zāi)作斗爭的基本經(jīng)驗，準(zhǔn)確地科學(xué)地表達(dá)了“防”和“消”的關(guān)系，正確地反映了消防工作的客觀規(guī)律，對我國消防工作無疑具有普遍的指導(dǎo)意義，但就現(xiàn)階段農(nóng)村大團(tuán)寨消防工作而言，筆者認(rèn)為，在要注重“防”的基礎(chǔ)上，應(yīng)該突出“滅”，加大滅火的人力和物力的投入，做到“防消并重，防消結(jié)合”。這是因為：一是農(nóng)村大團(tuán)寨的根本性火災(zāi)隱患如村寨大、建筑布局密集、建筑物的耐火等級低等短期內(nèi)難以消除；二是村民的一些生活習(xí)俗如習(xí)慣在木樓上用火，在火塘旁烘烤衣物、臘味、竹筍、香菇等在短時期內(nèi)難以得到改變；三是農(nóng)村的文化素質(zhì)普遍較低，加上少數(shù)民族使用自己的語言，不便溝通，消防宣傳工作存在較大難度，村民的防火意識在短期內(nèi)難以得到提高；四是缺乏及時、有效的撲救是造成農(nóng)村大團(tuán)寨小火釀成大災(zāi)的根本原因，反之，如果撲救及時，可以有效地減低火災(zāi)損失。如2003年5月29日，湖南省通道侗族自治縣下鄉(xiāng)鄉(xiāng)土門村發(fā)生火災(zāi)，土門村18名義務(wù)消防隊員迅速出擊，撲救及時，較好地控制火災(zāi)蔓延，有效地保住了土門村189戶、700余人免受火災(zāi)洗劫。

由于大團(tuán)寨一般地處邊遠(yuǎn)，起火后公安專職消防隊難以及時到達(dá)，因此，建立適合農(nóng)村大團(tuán)寨特點的滅火救援體系顯得尤為重要。筆者建議，從“人力、水源、裝備、戰(zhàn)術(shù)”四個方面著手，不斷發(fā)展壯大專兼職消防隊，積極加強(qiáng)志愿消防隊建設(shè)，完善消防基礎(chǔ)設(shè)施，修建消防水池，敷設(shè)消防給水管網(wǎng)，配備適合當(dāng)?shù)貙嶋H的消防車輛和必要常用的裝備器材，由消防部門對村寨消防隊員進(jìn)行培訓(xùn)，使之具備必要的消防知識和滅火救援能力。對于50戶以上的村寨，可以探索建立“一寨一隊一泵（消防機(jī)動泵）一案（滅火和破拆預(yù)案）”的大團(tuán)寨消防工作新模式，力爭做到“小火能控制，大火不出村（寨）”。

3.3積極探索運(yùn)用性能化防火設(shè)計理念整改大團(tuán)寨火災(zāi)隱患的新方法

性能化防火設(shè)計是建立在消防安全工程學(xué)基礎(chǔ)上的一種新的建筑防火設(shè)計理念，是以建筑物在火災(zāi)中的性能為基礎(chǔ)的防火設(shè)計方法。其基本思想是在確保建（構(gòu)）筑物使用和觀賞功能的前提下，針對建（構(gòu)）筑物的消防安全目標(biāo)，運(yùn)用工程分析和計算來確定最優(yōu)化的消防安全設(shè)計方案的防火設(shè)計方法。它可由設(shè)計者根據(jù)建筑的不同空間條件、功能條件及其它外部條件，自由選擇和確定各種防火措施，將其有機(jī)組合，最終形成滿足消防安全目標(biāo)要求的總體防火安全設(shè)計方案，提供科學(xué)合理的消防安全保護(hù)。其方法包括確立消防安全目標(biāo)，建立可量化的性能要求，分析建筑物及內(nèi)部情況，設(shè)定性能設(shè)計指標(biāo)，建立火災(zāi)場景，選擇工程分析計算方法和工具，對設(shè)計方案進(jìn)行安全評估，制定設(shè)計方案并編寫設(shè)計報告等步驟。與現(xiàn)行的設(shè)計方法相比，它所關(guān)注的是具體的消防安全目標(biāo)的實現(xiàn)，而不是拘泥于滿足規(guī)范的最低要求。依據(jù)性能化防火設(shè)計的這些特點，結(jié)合當(dāng)前大團(tuán)寨火災(zāi)隱患整改難的問題，可以探索將這一設(shè)計理念引入大團(tuán)寨消防工作中。

與以往不同的是，以性能化防火設(shè)計方法來制定的大團(tuán)寨防火措施不僅要達(dá)到預(yù)防火災(zāi)的目標(biāo)，而且還要從遺產(chǎn)保護(hù)目的著手，充分考慮建筑特征和居住者的特征，以同時滿足生命安全、財產(chǎn)保護(hù)和遺產(chǎn)保護(hù)的目的。對于每個大團(tuán)寨，它都要結(jié)合團(tuán)寨本身的地理特點、外部特征、建筑構(gòu)件形式、內(nèi)部空間、管理方式等因素，對每種危害進(jìn)行評估，最終采取一種特殊的設(shè)計變通方案使防火措施與大團(tuán)寨自身特征有機(jī)結(jié)合起來。這樣，性能化防火設(shè)計方法的概念和原理在解決傳統(tǒng)的“處方式”消防設(shè)計方法存在困難的大團(tuán)寨防火工作中具有不可替代的優(yōu)勢：一是明確了大團(tuán)寨的防火安全目標(biāo)和性能要求；二是達(dá)到安全目標(biāo)所采取的方法有靈活性，不作硬性規(guī)定；三是通過對設(shè)計方案進(jìn)行評估，使得防火措施在滿足消防要求的同時，不影響建筑原貌特征和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的目的。盡管目前我們?nèi)狈r(nóng)村大團(tuán)寨房屋建筑構(gòu)件燃燒特征和火災(zāi)情況下構(gòu)件變化規(guī)律、建筑內(nèi)火災(zāi)蔓延趨勢以及煙氣運(yùn)動發(fā)展規(guī)律等方面必要的研究，也沒有建立相應(yīng)的消防數(shù)據(jù)庫，但這種方法作為將來大團(tuán)寨消防工作的新趨勢仍然令人期待。

參考資料：

[1]陳文貴等.中國消防全書[M].吉林人民出版社，1993.12.

[2]羅德啟.貴州民居.[M].中國建筑工業(yè)出版社 ，2008.11.

第2篇：既有建筑消防安全評估范文

【關(guān)鍵詞】建筑消防設(shè)施；安全性；模糊綜合評價

伴隨建筑的拓展，建筑物固有的構(gòu)架及性能，也增添了原有的復(fù)雜特性；潛藏著的火災(zāi)隱患遞增。消防設(shè)施被劃歸成安全保障特有的體系，能預(yù)防并縮減平日以內(nèi)的火災(zāi)。消防安全評判得來的數(shù)值，能為接續(xù)的消防管控，供應(yīng)精準(zhǔn)根據(jù)。為此，有必要預(yù)設(shè)模糊評價范疇的綜合模型，有序辨別出多層級的消防隱患；在這樣的根基上，創(chuàng)設(shè)最佳情形的預(yù)防路徑。

一、體系建構(gòu)的總思路

建筑框架之內(nèi)的消防設(shè)備，可以分成配套特性的防火構(gòu)件、帶有滅火特性的構(gòu)件、電氣范疇的消防構(gòu)件。依照歸結(jié)得來的設(shè)施特性，建構(gòu)了評判體系。模糊情形下的綜合評價，整合了層次解析、模糊態(tài)勢的評價機(jī)理。對復(fù)雜特性的構(gòu)架體系，模糊評價細(xì)分出來的考量要素，可以分成多樣的層級。

在這時，應(yīng)當(dāng)明辨的要素偏多，很難確認(rèn)最佳情形的權(quán)數(shù)配置；即便辨別出了這樣的配置，也會凸顯出不確定這樣的特性。這是因為，歸一化的態(tài)勢下，各個因素關(guān)涉的權(quán)值偏?。唤?jīng)由算子評價，就會得來主觀特性的某一數(shù)值，缺失了應(yīng)有的參照價值。建筑配有的消防設(shè)備，涵蓋著多層級的影響要點，也應(yīng)顧及到多重的要素。

為此，把慣常見到的層次解析，與模糊評價依托的方式，有序銜接在一起。這樣做，就化解掉了單獨(dú)評價的弊病，提升了原有的客觀特性。層次解析范疇的流程中，各個層級對應(yīng)著的要素，都被設(shè)定成量化的根基。調(diào)研得來的數(shù)值表征著：把專家評判的數(shù)值結(jié)論，當(dāng)成模糊評判的根基，也會影響預(yù)設(shè)的精準(zhǔn)性。

二、選出來的評價事例

某城區(qū)范疇內(nèi)的俱樂部，總體構(gòu)架被設(shè)定成鋼混構(gòu)架；查驗得來的耐火層級，被設(shè)定成一級，屬于高層特有的某一裙房。建筑涵蓋著地上范疇的兩個層級、地下建構(gòu)的一個層級；地上層級配有前臺及關(guān)聯(lián)著的娛樂區(qū)，以及部分區(qū)段以內(nèi)的休閑游戲，但沒能慣常被運(yùn)用。消防設(shè)施配有完備的體系框架，娛樂場所附帶著的消防體系，包含自動特性的報警構(gòu)件、滅火噴淋的關(guān)聯(lián)設(shè)備、某規(guī)格下的消火栓。結(jié)合專家評判得來的分值，采納模糊態(tài)勢的綜合途徑，予以綜合測評。

（一）單一要素特有的評價

模糊評價以前，應(yīng)被辨識的要素，包含擬定好的設(shè)計規(guī)則、現(xiàn)場范疇內(nèi)的真實參數(shù)、配套架構(gòu)的設(shè)備狀態(tài)、消防查驗得來的情況。依照單獨(dú)評價特有的數(shù)值結(jié)論，請專家對選出來的建筑，予以安全性這樣的測定。細(xì)分出來的四個層級，對應(yīng)著擬定表單之內(nèi)的要素；上個層級范疇的要素，可以經(jīng)由評價得來的數(shù)值，運(yùn)算出精準(zhǔn)的權(quán)重。

經(jīng)由專家評價，明辨了多層因素表征著的隸屬度。例如：對擬定好的某一指標(biāo)，5名既有的專家，覺得這一指標(biāo)帶有安全特性；3名認(rèn)為預(yù)設(shè)的指標(biāo)應(yīng)被劃歸成相對安全；2名認(rèn)為這一指標(biāo)被劃定成一般安全。安全層級評判得來的隸屬度，被運(yùn)算成0.5；相對安全這一層級的指標(biāo)被看成0.3；一般安全特有的隸屬度，被看成0.2。為此，可以經(jīng)由歸整，得來模糊評價特有的指標(biāo)數(shù)值。

（二）多樣要素特有的評價

專家評判得來的數(shù)值，可以建構(gòu)特有的矩陣。層次解析得來的權(quán)重向量，可以建構(gòu)模糊評價依托的向量式子。選出來的評價建筑，安設(shè)了氣體態(tài)勢的滅火設(shè)備、慣用的泡沫滅火。為了讓計算得來的數(shù)值，滿足預(yù)設(shè)的層級需求，經(jīng)由權(quán)重矩陣特有的歸整處理，明辨了歸一化范疇的數(shù)值結(jié)果。

結(jié)果數(shù)值表征著這一結(jié)論：建筑物配有的消防框架，總體情形之下的安全等級，應(yīng)被設(shè)定成較安全。在這之中，防火及對應(yīng)著的滅火設(shè)備，凸顯出來的安全特性較優(yōu)，但仍舊潛藏著某些弊?。黄饺找詢?nèi)的運(yùn)轉(zhuǎn)中，應(yīng)側(cè)重去修護(hù)。與此同時，電氣消防范疇內(nèi)的對應(yīng)設(shè)備，被設(shè)定成一般安全，潛藏著偏多的隱患，應(yīng)當(dāng)審慎修護(hù)。

三、細(xì)化的評判流程

（一）明辨評價層級

從現(xiàn)狀看，消防設(shè)施關(guān)涉的安全評判，還沒能預(yù)設(shè)細(xì)化的層級。若要確認(rèn)這樣的評判根據(jù)，應(yīng)當(dāng)側(cè)重去考量城區(qū)以內(nèi)的消防狀態(tài)、安全評價依托的各類權(quán)數(shù)；在這樣的根基上，分出最優(yōu)情形的安全性、對應(yīng)著的較安全、一般情形的安全性、偏差的安全性；對給出來的評判對象，予以定量估測。這種估測的路徑，考量了真實態(tài)勢下的安全狀態(tài)。采納慣用的百分制，分出四個評判的水準(zhǔn)層級。

（二）建構(gòu)最優(yōu)模型

模糊評價依托著的數(shù)學(xué)模型，可分成多樣的層級。例如：二級范疇內(nèi)的這種模型，包含如下評判步驟：

第一，把選出來的因素集合，依循擬定的某一屬性，分出細(xì)化以后的分支子集。預(yù)設(shè)某個細(xì)分出來的這種子集，且對應(yīng)情形之下的多樣要素，表征著不相交的總狀態(tài)。

第二，對體系架構(gòu)內(nèi)的各類要素，予以綜合評判。預(yù)設(shè)某一情形之下的評語集，這樣歸結(jié)得來評價向量。

第三，把選出來的評價向量，當(dāng)成單獨(dú)態(tài)勢的某一要素；經(jīng)由重構(gòu)組合，創(chuàng)設(shè)類似特性的新評語集。在這以后，對擬定出來的評語集，予以綜合評判。這樣建構(gòu)起來的綜合模型，可以分成三個層級，抑或四種層級。

（三）對數(shù)值的歸整處理

模糊綜合架構(gòu)下的評價路徑，慣用兩種歸整方式：最大情形之下的隸屬度，以及加權(quán)框架之下的平均處理。我們預(yù)設(shè)了加權(quán)平均特有的歸整辦法，先對選出來的評語層級予以取值。關(guān)聯(lián)著的賦值變量，對應(yīng)著給出來的評語指標(biāo)。若沒能選出適宜特性的這種指標(biāo)，則可建構(gòu)虛擬態(tài)勢下的人為取值。在這以后，對選出來的評價對象，確認(rèn)明晰的隸屬度；經(jīng)由審慎的運(yùn)算，得來加權(quán)平均數(shù)。

四、應(yīng)注重的事宜

依循致因理論，事故關(guān)涉的直接成因，被看成潛在特性的威脅狀態(tài)。本源的事故成因，是管控中的誤差。建筑特有的火災(zāi)中，人為管控的弊病，占到了偏大的比值。公共建筑潛藏著的威脅及隱患，應(yīng)能分成平日以內(nèi)的人員布設(shè)、擬定的管控機(jī)制、建筑固有的本體狀態(tài)。明辨了這樣的災(zāi)害特性，應(yīng)被考量的側(cè)重點，涵蓋著本體固有的滅火特性、表征出來的滅火能力、火災(zāi)態(tài)勢下的疏散速率。為此，建構(gòu)出來的綜合評價，也要明辨如上的要素。

模糊綜合評判，帶有便捷的特性及靈活的特性，被劃歸成多維架構(gòu)之下的解析方式?；庖呻y的本源原理，是把復(fù)雜特性的總體疑難，劃歸成細(xì)分出來的分支要素。依循層級擬定的總框架，慣用比對的方式，來確認(rèn)明晰的決策。采納預(yù)設(shè)的標(biāo)度，對專家賦值得來的各類數(shù)值，予以比對和判別，從而創(chuàng)設(shè)總體框架之下的判別矩陣。在辨識綜合權(quán)重時，應(yīng)當(dāng)查驗各個層級關(guān)涉的細(xì)節(jié)，不應(yīng)忽視掉這種細(xì)節(jié)。

結(jié)束語

建筑架構(gòu)配有的安全設(shè)施，密切關(guān)聯(lián)著抵擋火災(zāi)這樣的性能。安全性依托的綜合評價，利用計算得來的指標(biāo)權(quán)重，對典型特性的某一建筑，進(jìn)行了評判及估測。模糊評價范疇的結(jié)果，明辨了多樣的要素，供應(yīng)了最優(yōu)參照。

參考文獻(xiàn)

第3篇：既有建筑消防安全評估范文

（中國礦業(yè)大學(xué)安全工程學(xué)院 江蘇 徐州 221008）

摘 要：為培養(yǎng)寬基礎(chǔ)、強(qiáng)能力、高素質(zhì)，具有創(chuàng)新精神和實踐動手能力的消防工程專業(yè)人才，在十幾年消防工程專業(yè)教學(xué)和實踐工作基礎(chǔ)上，結(jié)合畢業(yè)生及用人單位的反饋意見，提出消防工程專業(yè)本科培養(yǎng)方案采用5＋3模式。針對畢業(yè)生在實際工作中存在實踐動手創(chuàng)新能力較弱的問題，提出改變傳統(tǒng)的教學(xué)模式，將注入式教學(xué)轉(zhuǎn)變?yōu)閱l(fā)式、交互式教學(xué)，注重啟發(fā)學(xué)生思維。此外通過推行教授課程負(fù)責(zé)制，革新課程教學(xué)內(nèi)容，改進(jìn)實驗課教學(xué)模式、加強(qiáng)實習(xí)和進(jìn)行針對性的畢業(yè)設(shè)計等實踐動手環(huán)節(jié)，構(gòu)建完善的消防工程專業(yè)創(chuàng)新本科人才培養(yǎng)體系，培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立分析問題、解決問題和實踐動手能力以及創(chuàng)新意識。

關(guān)鍵詞 ：消防工程；課程體系；人才培養(yǎng)；創(chuàng)新；研討式教學(xué)

中圖分類號：X952 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．02．025

收稿日期：2014－11－14

0 引言

消防工程成為高等教育一門獨(dú)立的專業(yè)是在20世紀(jì)50年代。1956年美國馬里蘭大學(xué)第一個建立了消防工程系，并于當(dāng)年招收消防工程專業(yè)本科生。迄今為止，加拿大、澳大利亞、日本、新西蘭、荷蘭、比利時、韓國、巴西等國都在大學(xué)里開設(shè)消防工程專業(yè)課，有的大學(xué)還建立了專門的消防教育機(jī)構(gòu)，提供正規(guī)化的學(xué)歷教育，可授予學(xué)士、碩士和博士學(xué)位。

我國高等院校從20世紀(jì)80代初開始培養(yǎng)消防工程專業(yè)人才，當(dāng)時只有中國人民武裝警察部隊學(xué)院一家高校設(shè)置了消防工程專業(yè)。隨著社會對消防安全的逐漸重視，我國對培養(yǎng)高素質(zhì)消防工程專業(yè)人才提出了更高的要求。經(jīng)教育部批準(zhǔn)，中國礦業(yè)大學(xué)于2000年設(shè)立消防工程專業(yè)，2001年招收第一屆本科生，是國內(nèi)地方高校設(shè)立的第一個消防工程專業(yè)，目前在全國本科專業(yè)排名中名列第一，同時被評為江蘇省特色專業(yè)。到目前為止，已有中國人民武裝警察部隊學(xué)院、中國礦業(yè)大學(xué)、沈陽航空工業(yè)學(xué)院、中南大學(xué)、華北水利水電學(xué)院、西南林學(xué)院、西南交通大學(xué)、河南理工大學(xué)、遼寧工程技術(shù)大學(xué)等10余所院校開設(shè)了消防工程專業(yè)，且數(shù)量仍在增加。

經(jīng)過十幾年消防工程專業(yè)的教學(xué)和實踐工作，結(jié)合畢業(yè)生及用人單位的反饋意見，目前該校消防工程專業(yè)的畢業(yè)生在消防專業(yè)知識的掌握上基本符合用人單位的要求，但是在實際工作中遇到新問題的解決能力以及現(xiàn)場實踐動手能力較欠缺。為了解決這一問題，作為培養(yǎng)消防工程技術(shù)人才的高等學(xué)校有必要對現(xiàn)有的教學(xué)培養(yǎng)體系進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，重點加強(qiáng)學(xué)生的創(chuàng)新能力和實踐動手能力的培養(yǎng)。

1 消防工程專業(yè)創(chuàng)新本科人才培養(yǎng)體系

1．1 培養(yǎng)目標(biāo)

消防工程專業(yè)培養(yǎng)寬基礎(chǔ)、強(qiáng)能力、高素質(zhì)，具有創(chuàng)新精神和實踐動手能力，掌握火災(zāi)科學(xué)基本理論、消防安全技術(shù)，消防政策法規(guī)，具有消防安全技術(shù)研究、設(shè)計、監(jiān)測、管理和火災(zāi)安全評估、控制及火災(zāi)事故調(diào)查分析能力的工程技術(shù)人才。

1．2 培養(yǎng)方案

消防工程專業(yè)本科培養(yǎng)方案采用5＋3模式，即前5個學(xué)期進(jìn)行學(xué)院內(nèi)大安全專業(yè)的課程學(xué)習(xí)，淡化專業(yè)方向，后3個學(xué)期分安全工程和消防工程2個方向進(jìn)行專業(yè)課程學(xué)習(xí)。新生進(jìn)入學(xué)校后只進(jìn)入學(xué)院而不進(jìn)入專業(yè)，在低年級學(xué)習(xí)基礎(chǔ)課程，高年級時進(jìn)入學(xué)科領(lǐng)域?qū)W習(xí)專業(yè)課程。這種課程安排使學(xué)生入學(xué)后能夠得到寬口徑、厚基礎(chǔ)的培養(yǎng)，避免學(xué)生因過早進(jìn)入專業(yè)學(xué)習(xí)而知識面狹窄的弊端。

1．3 課程體系

1．3．1 基礎(chǔ)課程

基礎(chǔ)課程主要有數(shù)學(xué)、英語、思想政治教育、物理、化學(xué)等全校統(tǒng)一設(shè)置的課程。如高等數(shù)學(xué)、線性代數(shù)、概率論與數(shù)理統(tǒng)統(tǒng)計、大學(xué)英語、大學(xué)物理、大學(xué)化學(xué)、工程力學(xué)、工程圖學(xué)、電工技術(shù)與電子技術(shù)、工程熱力學(xué)與傳熱學(xué)、工程流體力學(xué)等課程。

1．3．2 專業(yè)課程

專業(yè)課程分專業(yè)主干必修課和專業(yè)選修課。專業(yè)主干必修課主要有燃燒學(xué)、火災(zāi)動力學(xué)、建筑防火工程、水滅火工程、建筑防排煙工程、火災(zāi)識別與聯(lián)動控制、建筑耐火結(jié)構(gòu)。專業(yè)選修課程主要有火災(zāi)事故調(diào)查、電氣防火、消防法規(guī)、現(xiàn)代滅火技術(shù)、消防專業(yè)英語、化工企業(yè)火災(zāi)防護(hù)、消防隊伍管理與滅火戰(zhàn)術(shù)、應(yīng)急救援導(dǎo)論、火災(zāi)數(shù)值模擬、火災(zāi)風(fēng)險評估、消防心理學(xué)、地下工程火災(zāi)防護(hù)。

1．3．3 實驗課程

實驗課程是學(xué)生鞏固、理解課堂知識、提高動手和創(chuàng)新能力的重要環(huán)節(jié)。實驗課程安排了火災(zāi)及煙氣蔓延、材料熱釋放速率的測定、火災(zāi)時期煙霧特性的測定、滅火劑滅火、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、火災(zāi)自動滅火系統(tǒng)等。

1．3．4 專業(yè)實習(xí)

消防工程專業(yè)實習(xí)分為認(rèn)識實習(xí)、生產(chǎn)實習(xí)和畢業(yè)實習(xí)。認(rèn)識實習(xí)采用大組參觀了解的方式。生產(chǎn)實習(xí)采用小組跟班學(xué)習(xí)的方式，直接參加消防系統(tǒng)的安裝施工和調(diào)試工作。畢業(yè)實習(xí)安排到武警消防支隊，參加消防系統(tǒng)的驗收工作，并收集畢業(yè)設(shè)計資料。

1．3．5 畢業(yè)設(shè)計

畢業(yè)設(shè)計包含一般部分、專題部分和翻譯部分。一般設(shè)計部分是在畢業(yè)實習(xí)期間收集資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合就業(yè)單位崗位需求，在建筑防火與安全疏散設(shè)計、建筑消防水滅火系統(tǒng)設(shè)計、建筑火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計、建筑氣體滅火系統(tǒng)設(shè)計、建筑防排煙工程設(shè)計中選擇1項內(nèi)容完成設(shè)計。畢業(yè)設(shè)計專題由指導(dǎo)教師提供一些已經(jīng)具備研究條件，切實可行，有研究和應(yīng)用價值的題目，由學(xué)生通過實驗研究完成。專業(yè)文獻(xiàn)翻譯部分是將與消防有關(guān)的英文專業(yè)論文翻譯成中文。

2 消防工程專業(yè)創(chuàng)新本科人才培養(yǎng)教學(xué)改革

消防工程是一門新興學(xué)科，其內(nèi)容涉及多個學(xué)科。既有理論基礎(chǔ)方面內(nèi)容，又涉及到各種法律規(guī)范和工程實踐等知識。學(xué)習(xí)內(nèi)容十分繁雜，需要的基礎(chǔ)知識門類較多，如建筑、力學(xué)、電子與計算機(jī)技術(shù)、傳熱學(xué)、燃燒學(xué)等。因此該專業(yè)的教和學(xué)均存在一定的難度，必須進(jìn)行教學(xué)改革。

2．1 教材建設(shè)

以課程教學(xué)團(tuán)隊為依托，積極推行教授課程負(fù)責(zé)制，著力革新課程教學(xué)內(nèi)容，規(guī)劃建設(shè)與新課程體系相適應(yīng)的專業(yè)教材體系。在新教材編寫上注意易教易學(xué)、深淺適度、理論聯(lián)系實際，加強(qiáng)“三基三新”（基礎(chǔ)理論、基本概念、基本方法、新技術(shù)、新理論、新方法）內(nèi)容，并在教材中設(shè)置一定的典型案例、討論題、分析和思考題。

2．2 多媒體教學(xué)

全部課程均采用多媒體教學(xué)方式。這種教學(xué)方式和傳統(tǒng)教學(xué)手段相比具有以下優(yōu)點：重點突出；圖文并茂；節(jié)約時間、增大信息量；促進(jìn)交互式教學(xué)；易于補(bǔ)充和提高。

2．3 研討式教學(xué)

開展研討式教學(xué)，以特色課程“建筑防火性能化設(shè)計”為例，該課程共計32課時，要求學(xué)生先經(jīng)過“建筑防火工程”、“火災(zāi)動力學(xué)”等專業(yè)課程的學(xué)習(xí)。32學(xué)時中，課堂教學(xué)12課時，主要由教師講授建筑防火性能化設(shè)計的原則和方法，介紹相關(guān)信息的獲取途徑；余下20課時，由教師提供若干實際建筑物，將學(xué)生分成不同的設(shè)計小組進(jìn)行設(shè)計，學(xué)生根據(jù)所學(xué)知識首先分析這一建筑存在哪些消防問題，然后提出性能化設(shè)計指標(biāo)和解決方案。在具體實施時，可利用學(xué)院提供的實驗室條件和計算機(jī)條件。在這一過程中，需要學(xué)生完成分工協(xié)作、查閱資料、設(shè)計實驗、上機(jī)計算、編寫報告和社會能力交流等。課程考核采用小組答辯方式進(jìn)行。

2．4 改進(jìn)實驗課教學(xué)模式

為了提高實驗課教學(xué)效果，實驗課教學(xué)先由教師講解實驗系統(tǒng)的構(gòu)造和基本原理、能夠進(jìn)行的實驗內(nèi)容、實驗儀器的使用方法等，然后由同學(xué)們提出實驗方案，在教師的指導(dǎo)下修改實驗方案，完成實驗，寫出實驗報告。

2．5 加強(qiáng)實踐環(huán)節(jié)

消防工程實習(xí)基地建在徐州、無錫、蘇州、杭州、廈門等城市。實習(xí)分為三個環(huán)節(jié)，即認(rèn)識實習(xí)、生產(chǎn)實習(xí)和畢業(yè)實習(xí)。實習(xí)環(huán)節(jié)與教學(xué)緊密結(jié)合，針對性強(qiáng)，與學(xué)生的就業(yè)聯(lián)系較緊，有利于調(diào)動學(xué)生積極性，提高實踐效果。

2．6 有針對性的畢業(yè)設(shè)計

畢業(yè)設(shè)計選擇徐州國際飯店、徐州金鷹國際商廈、 徐州金地商都等大型公共建筑作為藍(lán)本，進(jìn)行建筑防火與安全疏散設(shè)計、建筑消防水滅火系統(tǒng)設(shè)計、建筑火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計、建筑氣體滅火系統(tǒng)設(shè)計、建筑防排煙工程設(shè)計。通過畢業(yè)設(shè)計讓學(xué)生更好地掌握課程內(nèi)容，使所學(xué)知識融會貫通。

3 加強(qiáng)消防工程專業(yè)師資隊伍建設(shè)

3．1 建設(shè)目標(biāo)

建設(shè)一支專業(yè)結(jié)構(gòu)和年齡結(jié)構(gòu)合理、能夠承擔(dān)消防工程本科教學(xué)相應(yīng)基礎(chǔ)和專業(yè)課程的教學(xué)工作，能夠從事消防科學(xué)技術(shù)研究的師資隊伍。

3．2 培養(yǎng)方式

采用“下現(xiàn)場”、“上學(xué)歷”、“引進(jìn)來”、“導(dǎo)師制”等多種途徑建設(shè)師資隊伍，為消防工程專業(yè)向更高層次的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。對于現(xiàn)有師資和擬引進(jìn)師資我們擬采用“導(dǎo)師制”、“國內(nèi)外進(jìn)修”和“崗位培訓(xùn)”等方式進(jìn)行培養(yǎng)，以盡快適應(yīng)本專業(yè)的本科教學(xué)、研究生教學(xué)和科學(xué)研究工作，提高專業(yè)的整體水平。

3．3 聘請兼職教授

根據(jù)本專業(yè)課程體系的設(shè)置特點，中國礦業(yè)大學(xué)已聘請了公安部天津消防科學(xué)研究所高水平研究人員作兼職教授，定期來校作有關(guān)專題報告，開闊了廣大師生的視野、拓寬了他們的知識面。

4 結(jié)論

針對目前畢業(yè)生在實際工作中遇到新問題的解決能力以及現(xiàn)場實踐動手能力較欠缺等問題，結(jié)合中國礦業(yè)大學(xué)消防工程專業(yè)10多年的教學(xué)實踐工作，必須對現(xiàn)有的教學(xué)體系進(jìn)行改革，重點加強(qiáng)學(xué)生的創(chuàng)新能力和實踐動手能力的培養(yǎng)。本文得到的結(jié)論如下：

（1）消防工程專業(yè)本科培養(yǎng)方案采用5＋3模式，采取大類招生，學(xué)生通過對學(xué)科、專業(yè)的學(xué)習(xí)和了解后，結(jié)合自己的興趣、特長，再在院系范圍內(nèi)自由選擇專業(yè)或?qū)I(yè)方向，這種課程安排使學(xué)生入學(xué)后能夠得到寬口徑、厚基礎(chǔ)的培養(yǎng)。

（2）以課程教學(xué)團(tuán)隊為依托，積極推行教授課程負(fù)責(zé)制，著力革新課程教學(xué)內(nèi)容，規(guī)劃建設(shè)與新課程體系相適應(yīng)的專業(yè)教材體系。將燃燒學(xué)、火災(zāi)動力學(xué)、建筑防火工程、水滅火工程、建筑防排煙工程、火災(zāi)識別與聯(lián)動控制、建筑耐火結(jié)構(gòu)作為消防工程專業(yè)主干必修課。

（3）通過實驗課、專業(yè)實習(xí)和針對性的畢業(yè)設(shè)計來提高學(xué)生的創(chuàng)新能力和實踐動手能力。

（4）采用先進(jìn)的多媒體交互式教學(xué)方式，改變傳統(tǒng)的教學(xué)模式，將注入式教學(xué)轉(zhuǎn)變?yōu)閱l(fā)式、交互式教學(xué)，轉(zhuǎn)變以教師為中心的觀念，把學(xué)生看作教學(xué)活動的主體，注重啟發(fā)學(xué)生思維，培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立分析問題、解決問題的能力以及實踐動手創(chuàng)新能力。

參考文獻(xiàn)

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4 傅智敏，黃金?。揽茖W(xué)技術(shù)發(fā)展歷程回顧及火災(zāi)科學(xué)與消防工程學(xué)科體系探討［J］．中國安全科學(xué)學(xué)報，2003（9）

5 郭鐵男，傅智敏，黃金印．火災(zāi)科學(xué)與消防工程學(xué)發(fā)展現(xiàn)狀及學(xué)科體系構(gòu)架［J］．消防科學(xué)與技術(shù)， 2004（3）

6 陳愛平，于春華，陳先斌．“消防工程”專業(yè)發(fā)展與定位的思考［J］．消防科學(xué)與技術(shù)，2003（6）

7 陳發(fā)明．消防工程專業(yè)人才培養(yǎng)體系的探討［J］．消防科學(xué)與技術(shù)，2007（4）

第4篇：既有建筑消防安全評估范文

關(guān)鍵詞：建筑壽命；住宅；可持續(xù)發(fā)展；質(zhì)量安全

引言

根據(jù)我國《民用建筑設(shè)計通則》規(guī)定，一般性建筑的主體結(jié)構(gòu)的耐久年限為50-100年，高層建筑和重要建筑為100年。然而在現(xiàn)實中，我國大多數(shù)的建筑設(shè)計通則的要求與實際壽命有非常大的距離。

我國是世界上每年新建建筑量最大的國家，卻只能持續(xù)30年左右，意味著每年將產(chǎn)生數(shù)億噸建筑垃圾，無論是對我國還是世界，都帶來巨大的環(huán)境威脅。另一方面，人們背負(fù)房貸辛苦買房，所購房屋卻在十年八年后暴露了質(zhì)量問題，加上法制的不健全、不完善，購房者的問題很難得到解決。

目前，我國建筑“短命”現(xiàn)象相當(dāng)突出，如何從經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境等角度綜合考慮，延長建筑壽命，是我國實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的一個重要問題。

一、建筑”短命”原因分析

（1）房屋建筑質(zhì)量存在安全隱患

施工不當(dāng)。建筑物的質(zhì)量高低與建筑物的施工有著很大的關(guān)系，主要的原因就是工程施工隊伍整體的素質(zhì)不高，技術(shù)培訓(xùn)跟不上。不少建筑企業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員無法按照施工圖紙與設(shè)計的要求和規(guī)定來進(jìn)行規(guī)范性的房屋建筑工程施工。

建筑設(shè)計不當(dāng)。在設(shè)計市場中大多魚龍混雜，存在著超資質(zhì)、超范圍設(shè)計的情況，非常普遍的情況是設(shè)計資質(zhì)掛靠，設(shè)計單位之間惡性競爭，套用國家最低標(biāo)準(zhǔn)等一系列原因造成了設(shè)計的缺陷。

建筑材料選用不當(dāng)。構(gòu)成房屋的最為重要的東西就是建筑材料，施工的水平再高超，房屋的設(shè)計再合理，沒有質(zhì)量合格的施工材料都是沒有用的。

施工現(xiàn)場監(jiān)理不夠。有一些監(jiān)理單位為了尋求經(jīng)濟(jì)效益超越資質(zhì)承接監(jiān)理業(yè)務(wù)，項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的配備、人員資格不符合要求，現(xiàn)場監(jiān)理質(zhì)量控制體系不健全。

（2）政府監(jiān)管不到位

政府相關(guān)職能部門是購房者權(quán)益保障的最有效率的后盾，是有能力、有權(quán)力監(jiān)管的主要機(jī)構(gòu)，失去政府部門的把關(guān)，相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)、工程質(zhì)量、人員的管理都處在了失靈的狀態(tài)，建造房屋的后果可想而知。

（3）城市規(guī)劃缺少前瞻性

城市規(guī)劃缺少前瞻性，沒有給城市未來建設(shè)留下一定發(fā)展的空間，結(jié)果造成了相當(dāng)?shù)牟疬w現(xiàn)象，造成了建筑的“人為短命”。一些地方甚至存在“規(guī)劃跟著領(lǐng)導(dǎo)變”的現(xiàn)象。還有為了滿足眼前利益的一些地方政府，隨意變更既有的規(guī)劃，一些建筑因此被拆除。

（4）房地產(chǎn)業(yè)利益驅(qū)使

很多地方政府鼓勵多種城市更新方式，由于拆舊房蓋新房反而有利可圖，因此很多開發(fā)商都試圖對老舊小區(qū)進(jìn)行拆除重建。

二、改善對策

（1）杜絕“隨意規(guī)劃”，增強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃科學(xué)性。

根據(jù)我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃不能因為個別領(lǐng)導(dǎo)的意見擅自修改，不能因為地方領(lǐng)導(dǎo)的變更而變更。真正地讓規(guī)劃說話，而不是服從地方官員的意志。

（2）增強(qiáng)施工單位法律意識

在建筑物在合理使用壽命之內(nèi)，必須確保地基等主體結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)工程的質(zhì)量。必須在我國現(xiàn)有法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，規(guī)范施工單位的自身行為、增強(qiáng)守法意識，做到嚴(yán)格守法，為百姓建造真正的、踏實的居所。

（3）開發(fā)商應(yīng)提交質(zhì)量保證書

明確房屋建筑的所有人為房屋建筑安全責(zé)任人及管理人。開發(fā)商在交付使用時，應(yīng)向購房人提交房屋建筑使用說明書、質(zhì)量保證書等文件，明確告知購房人房屋的各項性能指標(biāo)、質(zhì)量保修內(nèi)容、使用與維護(hù)保養(yǎng)要求等。

（4）加強(qiáng)政府及職能部門的監(jiān)管作用

住宅工程質(zhì)量，關(guān)系到人民群眾的生命財產(chǎn)安全和切身利益，關(guān)系到安居樂業(yè)、住有所居政策的有效落實。政府應(yīng)該加大宣傳力度，出臺一些具體的政策，以提高人們對房屋質(zhì)量安全問題的警惕性。

（5）房屋建筑定期安全評估

房屋所有人須定期委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)，對房屋進(jìn)行安全評估。其中，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、體育館、商場、影劇院等大型公共建筑和人員密集場所的房屋建筑，每5年應(yīng)當(dāng)進(jìn)行一次評估；使用滿30年的居住建筑，每10年應(yīng)當(dāng)進(jìn)行一次評估；達(dá)到設(shè)計使用年限仍繼續(xù)使用的，每兩年應(yīng)進(jìn)行一次評估。

（6）增強(qiáng)公民維權(quán)意識

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房在交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。該條款從買受人的角度出發(fā)，以買受人的利益為根本出發(fā)點提供法律支持和法律依據(jù)，因此，購房者應(yīng)該勇敢拿起法律的武器保護(hù)自己，為維護(hù)自己的合法權(quán)益作應(yīng)有的斗爭，使得建設(shè)單位、施工單位輕易不敢違法、違章建筑。

三、結(jié)論與展望

建筑“短命”現(xiàn)象是目前我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中城市建設(shè)的一個突出問題，其帶來的各個層面的負(fù)面影響也引起了廣泛關(guān)注，國家及地方政府也認(rèn)識到相關(guān)問題，也逐步開始推出并完善相關(guān)法律法規(guī)，這對今后城市建設(shè)具有積極的影響。

我國建筑“短命”的原因十分復(fù)雜，我們必須在找到問題，解決問題，才能在今后的建設(shè)過程中，提高建筑壽命，節(jié)約資源，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的宏偉目標(biāo)。（作者單位：西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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[3]劉偉.“短命建筑”需要“新法”遏制[N].中國建設(shè)報，2007-03-09003.

第5篇：既有建筑消防安全評估范文

【關(guān)鍵詞】老舊住宅；電梯加裝工程；造價控制；成本管理

1電梯加裝工程背景

目前，我國正面臨著人口與社區(qū)環(huán)境“雙重老化”的難題，而根據(jù)國家統(tǒng)計局2020年出臺的人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2019年年末，我國65歲以上人口數(shù)已達(dá)1.7603億，占年末總?cè)丝诒壤s為12.57%，老年撫養(yǎng)比也達(dá)往年新高，高達(dá)17.8%。故我國面臨著社會結(jié)構(gòu)趨向老齡化的發(fā)展趨勢，為保證老年群體的生活質(zhì)量，需要積極探索適老化設(shè)施的解決方案。在傳統(tǒng)意義上，居家養(yǎng)老是城市社區(qū)最為普遍的養(yǎng)老方式。由于居住社區(qū)建造年限早，社區(qū)存在基礎(chǔ)設(shè)施不完善、居住功能弱化、物業(yè)管理服務(wù)缺失、住戶安全缺乏保障等居住環(huán)境缺陷，無法滿足未來社區(qū)老齡化結(jié)構(gòu)的功能需求[1]。老舊社區(qū)開展電梯加裝工作則契合上述訴求，可解決住宅未配備電梯設(shè)施的垂直交通出行問題。考慮到老年群體身體機(jī)能隨年齡增長而下降，在日常出行中普遍存在著“爬梯難”的困境。故民眾對加梯工程的需求正逐步凸顯，電梯加裝工程逐漸成為人們密切關(guān)注的民生熱點。

2電梯加裝工程成本管理難點

老舊社區(qū)電梯加裝工程在前期存在規(guī)劃審批、管理措施、資金籌集、施工條件等因素局限，加裝工序也較復(fù)雜，對于造價招投標(biāo)的控制具備一定挑戰(zhàn)。故本文通過借助各地既有住宅電梯加裝施工案例進(jìn)行分析，分析其成本管理在以下方面存在的難點。

2.1社區(qū)原始建設(shè)資料落后

由于社區(qū)建設(shè)年限較早，易出現(xiàn)建設(shè)圖紙缺失，調(diào)取檔案檢索信息工作量大、不易于歸檔保存等弊病。社區(qū)運(yùn)維更新過程中可能伴有違規(guī)建筑，使原始建造的圖紙資料與現(xiàn)有加裝環(huán)境不符，使招標(biāo)工程量清單上出現(xiàn)缺、漏項的情況，或?qū)嶋H安裝的電梯井道位置與電梯加裝尺寸不一致的情況，使建設(shè)工程施工費(fèi)超出工程預(yù)算[4]。

2.2工程變更突況多

考慮到隱蔽工程的不可預(yù)知性，電梯加裝工程前期需開挖基坑，完成電梯井道基礎(chǔ)工作。而老舊社區(qū)市政管線集中在樓棟單元出入口處。加建電梯部位需遷改管線，其改建位置與地下自來水管道、污水井等給排水管道、天然氣管道、強(qiáng)弱電電纜位置相沖突，導(dǎo)致前期需要對地下管線的分布狀況做出評估，且管線遷移調(diào)配耗費(fèi)開銷較高、工作量大、協(xié)調(diào)周期時間長[3]。此外，新加裝電梯井道可能導(dǎo)致建筑物的地基產(chǎn)生不均勻沉降，出現(xiàn)建筑物傾斜或結(jié)構(gòu)性損傷的情況，需要有針對性地加固地基與墻體，這些突發(fā)性的工程變更都會延長建設(shè)工期，增加項目成本。

2.3電梯加裝環(huán)境特殊

電梯施工全過程無法將居民生活與施工現(xiàn)場完全隔離。施工過程中的噪聲與光污染現(xiàn)象會影響居民的正常生活，居民隨意丟棄火種等不規(guī)范行為也會為工程帶來安全隱患問題，存在雙向干擾的情況。而加裝社區(qū)多半分布于城市中心地段，其施工安全文明要求較高，雖不作為投標(biāo)的競爭性條款。但對一般土建項目而言，收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)必然因電梯加裝施工環(huán)境的特殊性而提升，增添額外的項目成本。

2.4竣工決算爭議頻出

由于電梯加裝項目屬于準(zhǔn)公共項目，其涉及的工程參與方眾多，工程協(xié)調(diào)工作復(fù)雜，所涉及的建設(shè)資料保管容易出現(xiàn)遺漏、不規(guī)范等缺陷。加上之前保有的原始資料發(fā)生變更，且建設(shè)過程突況頻繁，工程變更較多使竣工決算的難度大幅增加，各方維護(hù)彼此利益難免引發(fā)沖突爭議，使得造價成本難以控制[5]。

3加裝電梯施工成本案例分析

為有效控制老舊住宅電梯加裝的造價，本文選取上海市寶山區(qū)某社區(qū)電梯加裝案例進(jìn)行分析，該社區(qū)電梯加裝建設(shè)總費(fèi)用為467668元，并主要劃分為電梯建筑工程、電梯電力供電工程、電梯設(shè)備及安裝工程以及其他專業(yè)工程4個板塊。如圖1所示，考慮到電梯設(shè)備工作屬性，該清單中關(guān)于電梯電力供電工程、電梯設(shè)備及安裝工程的費(fèi)用符合專業(yè)需求。而對電梯設(shè)備品牌的挑選，結(jié)合當(dāng)?shù)刈裘褚夥答伡敖?jīng)濟(jì)狀況的綜合判定，不屬于造價控制的范疇。對于其他相關(guān)工程而言，是為提升用戶使用體驗，并保證電梯長期安全運(yùn)營而增設(shè)的，其費(fèi)用總占比也僅為5%，對于總體造價控制影響不大。故造價控制重點則落到電梯建筑工程上，由于加裝過程會影響原有建筑的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性、對住宅沉降量的控制、地基基礎(chǔ)的穩(wěn)固程度等均提出新的考驗，且伴隨著較多的工程變更，對該項工程的工期與成本預(yù)算都有較大影響。在餅狀圖（見圖1）中，該部分造價占比超過50%，故對于電梯加裝造價控制重點應(yīng)放在建筑工程這一板塊。如圖2所示，區(qū)別于一般新建項目的電梯安裝，老舊住宅電梯加裝項目需要對建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造及加固，如決定電梯入戶形式需對原有樓梯進(jìn)行開門改造，并加固原有的結(jié)構(gòu)柱保證建筑穩(wěn)定性，甚至采取加柱、加梁等保證建筑安全使用。該部分費(fèi)用共計15600元，占建筑工程總體費(fèi)用的6%，屬于區(qū)別于新建項目的最直觀的增量部分。此外，老舊社區(qū)多次維護(hù)更新，地下隱蔽工程涉及復(fù)雜的管線協(xié)調(diào)工作，改建位置可能與給排水、天然氣管道、強(qiáng)弱電電纜位置相沖突等，需提前向有關(guān)部門抽調(diào)社區(qū)建設(shè)初期地形圖、開展施工時優(yōu)先考慮避開地下管線，簡化遷挪管線與相關(guān)部門協(xié)商時長。而該部分費(fèi)用容易在項目投標(biāo)報價的前期階段被忽視。

4電梯加裝造價管理控制措施

根據(jù)上述成本分析及管理難點綜合考慮，故提出以下措施，助力未來電梯加裝工程造價管理的可持續(xù)發(fā)展。

4.1建立社區(qū)電梯事務(wù)統(tǒng)一信息平臺

針對加裝過程中普遍存在的信息孤島現(xiàn)象，可考慮建立社區(qū)電梯事務(wù)統(tǒng)一信息平臺，可將涉及社區(qū)電梯加裝的工程資料，如社區(qū)建筑結(jié)構(gòu)、地下管線分布及相關(guān)設(shè)施基礎(chǔ)的建筑資料等檔案信息整合，便于前期施工與后期運(yùn)維的資料調(diào)度。相關(guān)電梯構(gòu)配件的進(jìn)場時間與周轉(zhuǎn)調(diào)度均可提前規(guī)劃，保證電梯加裝的施工采購與平面布置優(yōu)化，解決老舊社區(qū)由于空間狹窄，堆料位置無法保障的問題以及盲目調(diào)運(yùn)機(jī)械造成多次搬運(yùn)的費(fèi)用問題[2]。

4.2強(qiáng)化提前服務(wù)質(zhì)量由政府領(lǐng)頭成立針對電梯加裝工程規(guī)劃設(shè)計、施工安裝、管線遷移、消防安全、住建審批等全方位的行業(yè)專家團(tuán)，負(fù)責(zé)對社區(qū)加梯項目提供技術(shù)理論指導(dǎo)及案例工作示范，對電梯加裝設(shè)計方案、電梯適用型號挑選等前期工作等由繁入簡，采用先進(jìn)的技術(shù)與材料設(shè)備進(jìn)行加裝工作，著重指導(dǎo)建筑結(jié)構(gòu)加固方面的成熟技術(shù)，并系統(tǒng)培訓(xùn)加梯建設(shè)單位全壽命周期的標(biāo)準(zhǔn)化流程。優(yōu)化施工方案，提高加梯行業(yè)業(yè)務(wù)能力，縮短建設(shè)周期，避免窩工較多產(chǎn)生額外管理費(fèi)，合理地降低施工成本[6]。

4.3及時完善工程量清單

采用定額法對電梯安裝成本進(jìn)行控制，當(dāng)出現(xiàn)原始建設(shè)資料丟失、項目現(xiàn)場狀況與圖紙設(shè)計要求沖突等特殊情況需工程變更，或地下隱蔽工程的不可預(yù)知等情況，需及時落實工程項目清單的查缺補(bǔ)漏與記錄設(shè)計變更，并隨時調(diào)整合同價款符合施工要求與合同規(guī)定，實現(xiàn)對造價成本的宏觀計算，保證項目成本能夠得到有效控制，并對潛在工程突況實施預(yù)判性措施防備，保證工程量清單的完整性。

4.4評估分級加裝風(fēng)險

由于加裝電梯不可控因素與潛在風(fēng)險較多，需提前識別項目成本變動的風(fēng)險，開展前期調(diào)查，分析加裝電梯規(guī)劃問題的主要影響因素并將其分類，如地下管線的分布屬于弱影響因素；對于無調(diào)整空間，需要采取強(qiáng)制性措施調(diào)整的，如移除樹木占據(jù)、消防通道等屬于中影響因素；對于超出規(guī)劃紅線或與原本結(jié)構(gòu)沖突的需要拆除屬于強(qiáng)影響因素。劃分該社區(qū)裝配電梯的難度等級，并制定針對性的規(guī)劃策略進(jìn)行合同談判，爭取提高項目措施費(fèi)，并于合同條款中明確細(xì)化施工方應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險損失，避免竣工結(jié)算過多爭議。

5結(jié)語

本文選取城市社區(qū)更新改造中電梯加裝工程作為研究對象，通過對電梯加裝過程中成本管理難點分析，進(jìn)一步了解到該項工程電梯建設(shè)單位資質(zhì)缺乏、社區(qū)原始建設(shè)資料落后、工程變更突況多、電梯加裝環(huán)境特殊、材料供應(yīng)協(xié)調(diào)不周、竣工決算爭議頻出等特點。通過選取具體電梯加裝成本案例進(jìn)行剖析，并在此基礎(chǔ)上給出相應(yīng)的造價控制的對策建議，為實現(xiàn)該工程的可持續(xù)性推廣與發(fā)展提出指導(dǎo)意見，保證電梯加裝工程的推廣落實。

【參考文獻(xiàn)】

[1]李林,葉嵩,王璟.老舊社區(qū)品質(zhì)提升:數(shù)字化發(fā)展模式探索[J].智能建筑與智慧城市,2020(8):73-76.

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[3]李美艷.老舊小區(qū)加裝電梯的形式及問題探討[J].居舍,2021(10):170-171+173.

[4]鄧代軍.既有住宅加裝電梯使用管理中的難題[J].起重運(yùn)輸機(jī)械,2020(15):41-44.

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第6篇：既有建筑消防安全評估范文

關(guān)鍵詞：安全管理 生產(chǎn) 監(jiān)督

一、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，提升管理水平

要搞好安全生產(chǎn)工作，必須加強(qiáng)對安全生產(chǎn)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。安全工作管理既強(qiáng)調(diào)管到底，又強(qiáng)調(diào)理到位。強(qiáng)調(diào)管到底，就是要使“安全第一，預(yù)防為主”的方針深入人心，要嚴(yán)抓細(xì)管，剛性考核，絕不姑息任何違章行為，強(qiáng)調(diào)理到位就是要理出頭序，理順關(guān)系，就是要不斷完善安全工作行為準(zhǔn)則，檢查制度和標(biāo)準(zhǔn)，考核獎懲辦法。始終堅持把安全生產(chǎn)擺在重要位置，不斷健全安全生產(chǎn)保證體系和安全生產(chǎn)監(jiān)督體系，以全面落實安全生產(chǎn)責(zé)任制為核心，以完善安全生產(chǎn)法規(guī)、制度和責(zé)任制為基礎(chǔ)，以落實反事故措施、反違章、推行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)為原則，做到組織落實、措施落實、檢查落實、考核落實，使安全工作的管理水平進(jìn)一步提高。

二、推進(jìn)科技應(yīng)用，提高安全管理信息化、自動化水平

（一）針對安全生產(chǎn)上的難點問題，大力開展科研攻關(guān)和技術(shù)改進(jìn)，積極探索建立多元化的科技投入保障機(jī)制，采取與社會科研單位、高新企業(yè)合作等多種方式，廣開融資渠道，為促進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新發(fā)展創(chuàng)造良好的物質(zhì)條件；要積極為中青年技術(shù)拔尖人才提供和創(chuàng)造學(xué)習(xí)培訓(xùn)、參觀交流和參與重要課題攻關(guān)的機(jī)會，使他們在實踐中盡快提高技能、不斷增長才干，對解決了重大技術(shù)課題、攻克了重要技術(shù)難關(guān)的人才，要在給予精神鼓勵的同時，從經(jīng)濟(jì)上給予重獎。要通過各種手段和方式，充分調(diào)動各類人才參與技術(shù)創(chuàng)新和主動工作的積極性，營造濃厚的創(chuàng)新氛圍，錘煉出一支數(shù)量充足、結(jié)構(gòu)合理、技術(shù)精湛的人才隊伍；要加快新技術(shù)和新裝備應(yīng)用，大力提高安全保障能力，推進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，力爭實現(xiàn)生產(chǎn)指揮智能化、經(jīng)營管理現(xiàn)代化、辦公信息管理自動化建設(shè)；要進(jìn)一步完善既有的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，推廣應(yīng)用生產(chǎn)管理系統(tǒng)，加快視頻監(jiān)視系統(tǒng)建設(shè)；提高科技成果向生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化速度，對于技術(shù)先進(jìn)、成熟可靠、切實可行、能夠解決現(xiàn)場實際問題的技術(shù)創(chuàng)新成果，要在搞好試點的基礎(chǔ)上，抓緊推廣實施，爭取早見成效，進(jìn)一步推進(jìn)科技興企的戰(zhàn)略。

（二）徹底摒棄傳統(tǒng)的粗放型管理模式，向精細(xì)管理邁進(jìn)，逐步推行安全信息化、自動化。以提高安全的科技含量，促進(jìn)安全管理手段的進(jìn)步。在油氣站庫、放射源庫、火工品庫、變電站等要害部位安裝安全監(jiān)控系統(tǒng)。實行廠區(qū)封閉式管理，配置門禁自動控制裝置，廠站內(nèi)的關(guān)鍵裝置、重點防范區(qū)域配備自動監(jiān)控掃描系統(tǒng)，大型機(jī)組應(yīng)配備FSC，ESD等緊急關(guān)斷裝置，放射源庫、火工品庫等部門應(yīng)配備安全獄控裝置。高壓氣井、海上開發(fā)采油平臺應(yīng)在實現(xiàn)自動化控制的基礎(chǔ)上，實行微機(jī)遠(yuǎn)程自動控制，向信息化管理逐步推進(jìn)。

三、理順體制，充分發(fā)揮企業(yè)安全監(jiān)督管理優(yōu)勢

我國油田企業(yè)分屬于Sinopec和CNPC（中國石油天然氣集團(tuán)公司）特大型國有集團(tuán)企業(yè)。與其他企業(yè)相比，國有特大型企業(yè)擁有明顯的“四大”安全管理優(yōu)勢，即專業(yè)管理優(yōu)勢，行政管理優(yōu)勢，資金籌措優(yōu)勢和專業(yè)技術(shù)人才優(yōu)勢，在安全管理上可以發(fā)揮更大作用。隨著油田企業(yè)改革的不斷深化，油田企業(yè)已由過去的單一經(jīng)營方式的國有企業(yè)，改制成擁有油田分公司、全資子公司、控股子公司、參股公司、股份有限公司、專業(yè)施工服務(wù)公司及改制分流到社會的私營、民營企業(yè)等多種經(jīng)營方式共存的企業(yè)。集團(tuán)公司應(yīng)理順管理體制，并根據(jù)不同的管理體制采取不同的安全管理模式。對分公司、全資子公司和絕對控股的有限責(zé)任公司、股份公司和專業(yè)施工及服務(wù)公司，從上到下實施全方位安全監(jiān)督管理；對控股的上市、非上市的股份有限公司，為了保護(hù)廣大股東利益，安全監(jiān)督管理部門也要對其實施宏觀監(jiān)督管理和安全技術(shù)咨詢服務(wù)；對參股公司主要實施安全服務(wù)；對資產(chǎn)和人員已經(jīng)完全分離，或改制到社會的企事業(yè)單位，不再實施監(jiān)督管理。油田企業(yè)應(yīng)廣開門路，調(diào)動社會安全專業(yè)人才和安全中介機(jī)構(gòu)為企業(yè)安全生產(chǎn)出謀劃策。凡建設(shè)性工程項目，必須請專家和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行職業(yè)安全衛(wèi)生預(yù)評價，確保新改擴(kuò)建項目達(dá)到本質(zhì)安全，并對在役關(guān)鍵裝置、要害部位實行安全現(xiàn)狀評估，逐步改善在用設(shè)施和場所的安全可靠度，最后達(dá)到本質(zhì)安全。

四、完善標(biāo)準(zhǔn)管理體制，加快行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與國際接機(jī)的步伐

隨著油田企業(yè)跨國經(jīng)營合作的增加，石油行業(yè)安全標(biāo)準(zhǔn)體系與API等先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)體系的差異越來越明顯，故應(yīng)加速與國際行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系接軌，提高和完善標(biāo)準(zhǔn)體系。在加速接軌與提高完善過程中，首先應(yīng)確定HSE管理體系標(biāo)準(zhǔn)在油田企業(yè)安全管理上的核心地位；其次，要優(yōu)先考慮采用國際先進(jìn)的安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以加快標(biāo)準(zhǔn)“立法”速度；同時應(yīng)密切關(guān)注新技術(shù)發(fā)展動態(tài)，以免現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重滯后于新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備的發(fā)展，不適合安全管理的需要。在標(biāo)準(zhǔn)的制定過程中，要積極鼓勵并爭取安全科研部門和安全專家參與，以保證標(biāo)準(zhǔn)的先進(jìn)性、科學(xué)性、可行性。

五、強(qiáng)化隱患治理和“三同時”管理，做到標(biāo)本兼治

（一）要加強(qiáng)隱患治理的治“本”之策，即做好新改擴(kuò)建項目的“三同時”管理。凡新改擴(kuò)建項目必須做到安全設(shè)施與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時驗收投產(chǎn)，確保新投用的項目不存在先天性的隱患。

（二）加強(qiáng)隱患治理的治“標(biāo)”之策，即做好在用設(shè)施隱患整治。集中有限資金，打隱患治理的“殲滅戰(zhàn)”，爭取每年消除1-2個普遍性重點隱患，力爭全部消除油田企業(yè)普遍存在的重點隱患，逐步提高、改善生產(chǎn)場所、設(shè)備的本質(zhì)安全化，提高設(shè)備的安全可靠度。

六、倡導(dǎo)安全文化，加大安全培訓(xùn)，規(guī)范安全管理與操作行為

企業(yè)安全生產(chǎn)事故的發(fā)生原因是多方面的，但事故的根本原因在于人的不安全行為，因此企業(yè)安全生產(chǎn)的關(guān)鍵是改善人的行為方式，這就要從安全文化入手。安全文化建設(shè)是預(yù)防事故的基礎(chǔ)性工程。通過創(chuàng)造一種良好的安全人文氛圍和協(xié)調(diào)的人機(jī)環(huán)境關(guān)系，對人的觀念、意識、態(tài)度、行為的形成產(chǎn)生從無形到有形的影響，對人的不安全行為產(chǎn)生控制作用，杜絕事故的發(fā)生。要建立健全黨政領(lǐng)導(dǎo)共同負(fù)責(zé)、有關(guān)部門牽頭組織協(xié)調(diào)、各職能部門配合、分工負(fù)責(zé)的安全文化建設(shè)長效機(jī)制；加強(qiáng)安全文化理念的宣傳，使職工在心理、思想和行為上形成自覺的安全意識和環(huán)境氛圍；同時，要加強(qiáng)安全知識、規(guī)則意識和法制觀念的宣傳，使“嚴(yán)守規(guī)程”成為全體員工的基本素養(yǎng)，使“關(guān)注安全、關(guān)愛生命”成為安全生產(chǎn)的基本理念。（一）按照國家有關(guān)規(guī)定，組織對各級行政正職及安全管理人員崗位培訓(xùn)，實行持證上崗，以規(guī)范各級安全管理行為。（二）繼續(xù)做好特殊工種資質(zhì)培訓(xùn)，除國家明文規(guī)定的特殊工種外，油田企業(yè)應(yīng)將鉆井井控人員，司鉆、井架作業(yè)工、爆破工及海上作業(yè)人員的資質(zhì)培訓(xùn)列入特殊工種管理范疇，以規(guī)范其操作行為。（三）實行勞動力優(yōu)化組合，健全安全激勵約束機(jī)制，嚴(yán)懲違章指揮、違章操作，以提高人員安全生產(chǎn)自覺性。

七、嚴(yán)格消防培訓(xùn)，加強(qiáng)對職工消防安全知識教育

油田十分注重對消防重點單位的消防安全負(fù)責(zé)人、消防安全管理人、專兼職消防管理人員、消防控制室的值班人員和操作人員的培訓(xùn)，實施持證上崗制度。在加強(qiáng)對消防管理人員培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，油田還注重加強(qiáng)對普通職工的培訓(xùn)，使職工做到了“四懂三會”：即懂本崗位消防流程、懂火災(zāi)危險性、懂預(yù)防火災(zāi)的措施、懂基本消防安全常識；會報警、會操作消防設(shè)施、會撲救初起火災(zāi)。還組織職工學(xué)習(xí)掌握重點防火單位（部位）的基本情況，了解與掌握其建筑特點、工藝流程、危險物品的存儲與使用、火災(zāi)危險性、滅火措施等情況。要結(jié)合火災(zāi)案例，有針對性的展開學(xué)習(xí)研討，借鑒別人的經(jīng)驗教訓(xùn)。

參考文獻(xiàn)

第7篇：既有建筑消防安全評估范文

關(guān)鍵詞： 虎門地區(qū) 海防遺產(chǎn) 現(xiàn)狀分析 保護(hù)性措施

海防遺產(chǎn)是國家為捍衛(wèi)海上安全利益和發(fā)展利益在沿海地區(qū)和領(lǐng)海內(nèi)布置的防務(wù)工程遺存。海防遺產(chǎn)大致可分為海防本體遺產(chǎn)和海防相關(guān)遺產(chǎn)兩類?；㈤T地區(qū)的海防遺產(chǎn)散落在珠江口東西兩岸，是中國近代史開篇的最重要實物見證，是中國近代海防建設(shè)中規(guī)模最大、持續(xù)時間最長的立體軍事防御設(shè)施，具有突出的、重大的歷史價值、科學(xué)價值和軍事價值?？傮w而言，虎門地區(qū)的海防遺產(chǎn)保存相對完整和完好，但在高速城市化的進(jìn)程中，海防遺產(chǎn)也面臨著十分嚴(yán)峻的局面。

一、虎門地區(qū)海防遺產(chǎn)的構(gòu)成

虎門地區(qū)的海防遺產(chǎn)主要由炮洞、門樓、望樓、火藥局、營房、官廳、演武廳、圍墻、義冢等構(gòu)成，分布在近20平方千米的范圍內(nèi)，形成了五大片區(qū)，分別是鎮(zhèn)口片區(qū)、沙角片區(qū)、威遠(yuǎn)片區(qū)、橫檔片區(qū)和大角片區(qū)，共有明暗炮位94個，門樓9個，完整的兵房10座，土圍墻遺址長度5000多米，炮臺暗道1200多米。此外，還有火藥局、暗道、練兵場、兵房地基等眾多軍事設(shè)施。這些海防遺產(chǎn)類型十分豐富，既有戰(zhàn)斗設(shè)施、指揮觀察設(shè)施，又有訓(xùn)練居住設(shè)施、后勤保障設(shè)施，還有防護(hù)設(shè)施。歷史信息含量也極為豐富，這些海防遺產(chǎn)經(jīng)歷過第一次、第二次、和而保存，見證了我國海防技術(shù)的演進(jìn)過程，是十分珍貴的優(yōu)質(zhì)歷史文化遺產(chǎn)。

二、海防遺產(chǎn)本體的現(xiàn)狀分析

1.真實性分析。根據(jù)遺產(chǎn)本體受到的人工干預(yù)程度，對遺產(chǎn)本體真實性進(jìn)行評估。從片區(qū)來看，威遠(yuǎn)島片區(qū)中的威遠(yuǎn)炮臺、蛇頭灣炮臺、南山營、定洋炮臺，沙角片區(qū)中的沙角炮臺、侖山炮臺和旗山炮臺，以及鎮(zhèn)口片區(qū)的廣東水師提督署寨墻都是歷史原物，遺存單元各部分保存完好，其它遺產(chǎn)本體的真實性一般。從分類上看，沒有維修過的炮臺遺址人工干預(yù)較少，總體真實性較好，而靖遠(yuǎn)炮臺、鎮(zhèn)遠(yuǎn)炮臺、大角炮臺、上橫檔炮臺、蒲洲炮臺、義勇之冢經(jīng)過修復(fù)，真實性較差。從材料上看，三合土夯筑體、碎石混凝土砌體、木構(gòu)件和鐵質(zhì)構(gòu)件總體真實性較好，而青磚砌體總體真實性相對較差。

2.完整性分析。根據(jù)遺產(chǎn)分布和保存狀況，對遺產(chǎn)本體完整性進(jìn)行評估。從片區(qū)看，沙角片區(qū)基本保持了歷史環(huán)境原貌，總體完整性比較好；威遠(yuǎn)片區(qū)、大角片區(qū)，以及下橫檔炮臺的局部經(jīng)過自然或人為的改變，總體完整性次之；鎮(zhèn)口片區(qū)的義勇之冢，上橫檔炮臺的大部經(jīng)過自然或人為的改變，總體完整性較差。從類型上看，炮洞、門樓、望樓、火藥局、營房、官廳、演武廳完整性較好，寨墻完整性較差。

3.穩(wěn)定性分析?；㈤T海防遺產(chǎn)的結(jié)構(gòu)主體以三合土夯筑體、青磚砌體、碎石混凝土砌體、麻石砌體為主，經(jīng)人工開鑿或夯筑的暗炮臺所在山體或土石夯筑的掩體是炮臺設(shè)施的重要組成部分?？傮w來說，虎門地區(qū)海防遺產(chǎn)本體保存相對完好，但遺產(chǎn)本體來自兩方面的破壞：臺風(fēng)、水滲、鹽堿、風(fēng)化、風(fēng)蝕、水蝕、山體滑坡、植物根系等自然破壞和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、攀登踐踏和人工刻畫等人為破壞。具體到遺產(chǎn)本體的構(gòu)成要素來說，三合土夯筑體面臨的主要損傷和病害是空洞、坍塌、裂隙、流失和風(fēng)化等，青磚砌體面臨的主要損傷和病害為開裂、酥堿、剝落、人為刻畫等，碎石混凝土砌體主要損傷與病害是結(jié)構(gòu)開裂、坍塌、裂隙和風(fēng)化等，木構(gòu)件主要損傷和病害為腐朽、蛀空、受壓變形，鐵質(zhì)構(gòu)件主要損傷和病害為銹蝕。

4.環(huán)境協(xié)調(diào)性分析。海防遺產(chǎn)的環(huán)境協(xié)調(diào)性，主要受自然因素與人為因素兩方面影響?；㈤T地區(qū)海防遺產(chǎn)歷史環(huán)境總體格局尚存，遺產(chǎn)歷史環(huán)境總體完整性屬于中等。但在虎門地區(qū)海防遺產(chǎn)環(huán)境普遍存在人工干預(yù)。由于城市建設(shè)導(dǎo)致鎮(zhèn)口片區(qū)的歷史環(huán)境發(fā)生很大的改變，提督署寨墻所在的山體上建了不少建筑物，附近居民開挖山體建設(shè)，對遺產(chǎn)環(huán)境造成直接的破壞。而沙角片區(qū)、威遠(yuǎn)片區(qū)、橫檔片區(qū)及大角片區(qū)受到大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、部隊營區(qū)建設(shè)及各種游樂設(shè)施的影響，讓本來極為協(xié)調(diào)的海防遺產(chǎn)環(huán)境因構(gòu)筑體的形式、高度、體積、色彩、質(zhì)地等因素受到了明顯的破壞。總體來說，海防遺產(chǎn)生態(tài)環(huán)境繼續(xù)面臨區(qū)域環(huán)境污染的威脅，遺產(chǎn)歷史山水格局和地形地貌特征日漸模糊，遺產(chǎn)歷史環(huán)境要素仍舊面臨破壞威脅，部分歷史環(huán)境要素保護(hù)方式不當(dāng)。

三、海防遺產(chǎn)的保護(hù)性措施

1.重新劃定保護(hù)區(qū)劃。根據(jù)歷史研究、遺產(chǎn)分布和環(huán)境構(gòu)成，從保護(hù)遺產(chǎn)本體及環(huán)境真實性、完整性出發(fā)，重新規(guī)劃，重新劃定保護(hù)范圍、建設(shè)控制地帶和環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)。在保護(hù)范圍內(nèi)，一切活動與行為均不得影響遺產(chǎn)真實性，保護(hù)、展示工程必須遵守不改變文物原狀原則，盡可能地減少干擾。在建設(shè)控制地帶，建設(shè)活動應(yīng)與遺產(chǎn)的歷史環(huán)境風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，不得隨意改變地形地貌，避免干擾環(huán)境風(fēng)貌真實性和破壞景觀風(fēng)貌。在環(huán)境協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)，建設(shè)活動應(yīng)符合歷史文化氛圍和具有地域特征，特別要對建筑高度、色彩、體量、風(fēng)格進(jìn)行重點控制，保護(hù)好歷史軸線和主要景觀的視線通廊，使遺產(chǎn)及遺產(chǎn)的歷史信息均得到有效保護(hù)和保存。

2.開展保護(hù)工程項目。針對保存現(xiàn)狀及主要破壞因素，嚴(yán)格按照原形制、原結(jié)構(gòu)、原工藝、原材料的修復(fù)準(zhǔn)則，全面對沙角炮臺、侖山炮臺、定洋炮臺、蛇頭灣炮臺、上下橫檔炮臺、水師提督寨墻等進(jìn)行修繕。同時，對已經(jīng)修繕的海防遺產(chǎn)，盡可能地減少擾動，優(yōu)先采用日常保養(yǎng)、防護(hù)加固類工程措施，審慎采用現(xiàn)狀修整、重點修復(fù)類工程措施。對所有海防遺產(chǎn)，建立起全面的海防遺產(chǎn)安防監(jiān)測體系、消防安全防范體系和防雷體系，并根據(jù)海防遺產(chǎn)的不同材質(zhì)，對三合土夯筑體、青磚砌體、碎石混凝土砌體、麻石砌體以木質(zhì)構(gòu)件、鐵質(zhì)構(gòu)件等進(jìn)行專項分類保護(hù)，制定合理有效的保護(hù)措施。

3.提升日常管理層次?；㈤T地區(qū)的海防遺產(chǎn)由珠江口東西兩岸的軍事防御設(shè)施構(gòu)成，在行政區(qū)劃上分屬于廣州市的南沙區(qū)和東莞市。從保護(hù)文物的完整性和真實性，以及充分發(fā)揮文物規(guī)模效益的角度考慮，應(yīng)由一個管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理和保護(hù)。當(dāng)前，林則徐銷煙池與虎門炮臺舊址作為一個國保單位，卻分屬于不同的行政部門管理，不利于虎門地區(qū)海防遺產(chǎn)的整體保護(hù)、系統(tǒng)研究、綜合展示及利用開發(fā)。若由省級有關(guān)部門協(xié)調(diào)，設(shè)立獨(dú)立的虎門海防遺產(chǎn)專職管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)整個虎門地區(qū)海防遺產(chǎn)的保護(hù)、管理、研究、開發(fā)、利用，這將有利于提高管理層次和管理水平。

第8篇：既有建筑消防安全評估范文

關(guān)鍵詞：項目管理，創(chuàng)新方案，成本管理

中圖分類號： F406 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

前言：

建筑工程項目作為企業(yè)施工的主戰(zhàn)場，不僅是展示企業(yè)形象的窗口、造就和培養(yǎng)企業(yè)管理人才的搖籃，更是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的源泉所在。為了確保安全、優(yōu)質(zhì)、按期向顧客提品，同時為了實現(xiàn)效益目標(biāo)，施工企業(yè)一般都會及時組建集團(tuán)指揮部、子公司項目經(jīng)理部及其所屬施工隊的分級管理機(jī)構(gòu)。

1、更新觀念，轉(zhuǎn)換機(jī)制

通過向廣大職工反復(fù)深入進(jìn)行形勢與任務(wù)教育，促進(jìn)廣大職工樹立市場、競爭、效益觀念,清除計劃經(jīng)濟(jì)影響。以此為基礎(chǔ),改革機(jī)構(gòu)設(shè)置與部門職能，按照建立市場經(jīng)濟(jì)體制，轉(zhuǎn)換項目管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)。從機(jī)構(gòu)上設(shè)立市場合同部、工程技術(shù)部、施工管理部。市場合同部集合同管理、計劃管理、財物管理、成本管理和結(jié)算管理于一體，有利于突出合同管理的中心地位，強(qiáng)化合同管理的控制功能，克服合同管理與資金管理、成本控制相脫離的弊端。對于施工管理部，賦予其在合同約束下對現(xiàn)場施工進(jìn)度、技術(shù)、質(zhì)量、安全、資源配置、成本控制等全方位的組織實施與協(xié)調(diào)管理職能，有利于形成現(xiàn)場施工管理與合同管理、成本管理協(xié)調(diào)一致的管理機(jī)制，解決現(xiàn)場調(diào)度長期存在的重進(jìn)度、輕管理，重投入、輕核算的問題,改變“管干的不管算、管算的不管干”的局面，提高文明施工水平和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。推行項目管理責(zé)任制

建筑工程項目通常規(guī)模比較大、分項工程或單項工程多，施工管理和合同管理難度大。在精干主體的基礎(chǔ)上，還必須進(jìn)一步簡化生產(chǎn)關(guān)系，減少管理層次，變金字塔式的管理為扁平式管理。實施工程項目管理有多方面的管理要素，不同的工程項目又有不同的管理重點，但項目管理責(zé)任制和項目成本核算制始終是項目管理的核心。它的落實與否，決定著項目管理的效果與成敗。項目經(jīng)理在授權(quán)范圍內(nèi)處理和協(xié)調(diào)甲乙方，總包與分包方、監(jiān)理方、設(shè)計方以及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門等各方面的關(guān)系，保證工程項目的協(xié)調(diào)有序?qū)嵤?。企業(yè)內(nèi)部要用完善的市場機(jī)制、用人機(jī)制、分配機(jī)制、服務(wù)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制等有效機(jī)制來保證項目經(jīng)理責(zé)任制的落實。有效靈活的組織體系是實現(xiàn)工程項目的四控制( 進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本)，四管理( 合同管理、現(xiàn)場管理、信息管理、生產(chǎn)要素管理)，保證工程項目三大目標(biāo)實現(xiàn)的必要條件。

3、建立和完善競爭、激勵、約束和監(jiān)督四大機(jī)制

要致力于建立和完善一套有效的競爭、激勵、約束和監(jiān)督機(jī)制，在建設(shè)一流工程的同時，努力造就一支一流的施工隊伍。

3.1 要建立競爭機(jī)制，廣泛實行競爭上崗制度。按照“公平、公開、公正”的原則，在競爭淘汰的同時，不斷引進(jìn)優(yōu)秀人才，補(bǔ)充新鮮血液、使機(jī)構(gòu)保持旺盛活力。通過競爭機(jī)制, 可以促進(jìn)機(jī)關(guān)作風(fēng)的轉(zhuǎn)變，提高工作和辦事效率，激發(fā)職工的學(xué)習(xí)熱情，提高廣大職工的勞動生產(chǎn)積極性。

3.2 要建立約束機(jī)制，沒有強(qiáng)有力的約束機(jī)制，項目管理將會失去控制而難以維序。在建設(shè)承包公司黨政工作、施工生產(chǎn)、經(jīng)營管理、后勤保障等各個方面，都需要制訂各項規(guī)章制度，使各項管理工作有章可循、有法可依。為了使各項規(guī)章制度切實發(fā)生效力，還應(yīng)該建立各項獎懲制度，嚴(yán)格兌現(xiàn)獎懲，促使人們嚴(yán)格按照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范規(guī)程施工作業(yè)，促進(jìn)工建立監(jiān)督程質(zhì)量和文明施工水平的提高。

3.3 要機(jī)制，圍繞提高工程質(zhì)量和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益這一中心，切實建立有效的項目管理監(jiān)督機(jī)制。要建立全方位的質(zhì)量監(jiān)督與責(zé)任追溯系統(tǒng)，實行目標(biāo)管理，責(zé)任到人。加強(qiáng)對勞動和物資材料及機(jī)電設(shè)備的干預(yù),建立三大市場；同時加強(qiáng)對人工費(fèi)、材料費(fèi)、設(shè)備費(fèi)和管理費(fèi)四大成本的控制。

4、加強(qiáng)成本管理和質(zhì)量管理

項目管理的核心是成本管理，要建立成本管理的責(zé)任體系與運(yùn)行機(jī)制，把公司作為項目成本管理的中心，負(fù)責(zé)合同成本目標(biāo)的總控制。通過對合同單價的分解、調(diào)整、綜合、平衡，確定內(nèi)部核算單價，提出目標(biāo)成本指導(dǎo)性計劃，對作業(yè)層成本運(yùn)行與管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；二級單位作業(yè)層負(fù)責(zé)執(zhí)行管理層制定下達(dá)的目標(biāo)成本分解指標(biāo)，嚴(yán)格按照內(nèi)部核算單價控制成本消耗，自負(fù)盈虧?？偣こ處熦?fù)責(zé)組織技術(shù)人員優(yōu)化施工方案，改進(jìn)技術(shù)措施，鼓勵能工巧匠開展技術(shù)革新和工藝創(chuàng)新，為有效實施成本控制提供技術(shù)支持。為確保工程施工質(zhì)量，要對職工進(jìn)行質(zhì)量重要性教育，強(qiáng)化全員質(zhì)量意識。開展質(zhì)量宣誓活動，切實做到警鐘長鳴。建立質(zhì)量管理的重獎重罰制度，用鐵的手腕，鐵的精神和鐵的紀(jì)律來確保施工質(zhì)量。在對質(zhì)量事故責(zé)任者進(jìn)行嚴(yán)厲處罰的同時，設(shè)立高額獎金，用以獎勵工程質(zhì)量好的單價和個人。

5、提高計算機(jī)應(yīng)用水平

提高管理水平，實現(xiàn)現(xiàn)代化管理，必須應(yīng)用計算機(jī)，計算機(jī)是企業(yè)管理現(xiàn)代化的重要工具。工程從中標(biāo)到交工驗收，除必須具備較高的施工技術(shù)水平外，還應(yīng)采用先進(jìn)的現(xiàn)代化施工管理手段來提高企業(yè)管理水平，這些管理手段則必須依靠計算機(jī)來完成。實踐證明，利用計算機(jī)輔助管理是提高施工企業(yè)管理水平的有效途徑。改革開放以來，我國建筑工業(yè)圍繞著縮短工期、降低造價、提高工程質(zhì)量和投資效益引入了許多現(xiàn)代化管理方法，如網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)和計算機(jī)輔助管理的普遍推行，在一定程度上使各種現(xiàn)代化管理思想和管理手段逐漸融入施工企業(yè)的日常管理活動中，對施工企業(yè)管理水平的提高、投資效益的改善、工程質(zhì)量的保證等都起了積極的作用。

6、強(qiáng)化安全文明施工

近年來重大惡性事件發(fā)生頻繁，引起我國政府、社會各界和人民群眾的普遍關(guān)注。落后的安全技術(shù)水平和安全管理水平已成為阻礙國家基本建設(shè)和社會快速發(fā)展的重要因素之一。建筑行業(yè)較差的安全管理狀況導(dǎo)致了生產(chǎn)率降低、成本上升、工程質(zhì)量水平降低、建設(shè)周期加長等。

施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)始終把“安全第一”作為企業(yè)的基本經(jīng)營方針，樹立“一切事故都是可以預(yù)防并避免”的指導(dǎo)思想，全面開展“事故零目標(biāo)”的推進(jìn)活動。在項目部設(shè)有現(xiàn)場經(jīng)理、工程總管和總工程師。下面分設(shè)安全健康與環(huán)境主管(經(jīng)理)，費(fèi)用控制與計劃主管( 經(jīng)理)、勞資主管經(jīng)理、采購經(jīng)理、施工經(jīng)理、合同主管六個部門。安全部門有3位安全工程師，還有緊急救護(hù)醫(yī)務(wù)人員，實行安全健康與環(huán)境一體化管理。環(huán)境管理包括評估、監(jiān)測、教育、現(xiàn)場實施與監(jiān)督檢查；安全管理包括施工安全、交通安全、機(jī)械安全、消防安全、勞動防護(hù)用品等；健康管理包括工業(yè)衛(wèi)生( 防塵、防毒、防噪音)、現(xiàn)場衛(wèi)生、生活衛(wèi)生、醫(yī)療救護(hù)等?？傊?，只要與安全、健康、環(huán)境有直接關(guān)聯(lián)的，安全部門都管。

第9篇：既有建筑消防安全評估范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)；業(yè)主大會；

作者簡介：張農(nóng)科(1964—)，男，江蘇泗陽人，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會副主任，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。

一對我國物業(yè)管理三十年實踐的再認(rèn)識

毋容置疑，我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，順應(yīng)了住房市場化和住房管理社會化的改革要求，填補(bǔ)了在單位制解體以后住宅區(qū)管理的真空，逐步形成了企業(yè)主導(dǎo)的一體化物業(yè)管理模式，使人們知道了物業(yè)管理的基本內(nèi)容，初步培育了人們的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識。30年來，物業(yè)管理規(guī)模不斷擴(kuò)大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員數(shù)量不斷增長，其行業(yè)地位也已初步確立。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國實施物業(yè)管理的房屋總建筑面積超過150億平方米，物業(yè)管理從業(yè)人員人數(shù)超過300萬人，物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值超過2000億元。經(jīng)過30年的發(fā)展壯大，物業(yè)管理已經(jīng)成為人們生活和工作不可或缺的重要組成部分。但是，物業(yè)管理作為我國社會發(fā)展中的重要行業(yè)，仍處于初級發(fā)展階段。長期以來，管理模式的簡單復(fù)制、體制機(jī)制的粗放設(shè)計，正把30年來的物業(yè)管理實踐根基推向整體坍塌的邊緣。

1.物業(yè)管理的主體嚴(yán)重錯位

物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主行使共同管理權(quán)利的體現(xiàn)，業(yè)主作為物業(yè)的所有人，是物業(yè)管理的主導(dǎo)者和物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者，并通過業(yè)主大會行使物業(yè)管理的權(quán)利。但在我國物業(yè)管理的發(fā)展中，業(yè)主的主體地位和權(quán)利長期被漠視，物業(yè)服務(wù)企業(yè)越俎代庖，成為物業(yè)管理活動的主導(dǎo)者?！段飿I(yè)管理條例》更是直接確認(rèn)了業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的單一物業(yè)管理方式，通過國家行政法規(guī)的形式維護(hù)了物業(yè)管理中企業(yè)的主導(dǎo)地位。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)管理中主體角色的錯位，客觀上導(dǎo)致了社會對物業(yè)管理產(chǎn)生了錯誤的認(rèn)識，限制了業(yè)主對物業(yè)管理方式的自由決策權(quán)和選擇權(quán)的行使，也為業(yè)主怠于行使共同管理權(quán)利、不履行義務(wù)留下了制度上的口實。

2.物業(yè)服務(wù)市場機(jī)制完全失靈

任何市場都應(yīng)當(dāng)包含買方和賣方，在物業(yè)服務(wù)市場中，買方是業(yè)主大會，賣方是物業(yè)公司。物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品是準(zhǔn)公共服務(wù)產(chǎn)品，是對公共部位的管理和服務(wù)，任何單一的業(yè)主不能決定其價格，只有代表全體業(yè)主的組織才能夠決定其價格，換句話說，沒有代表全體業(yè)主的組織就沒有真正的買方。但是，在我國的物業(yè)管理市場上，作為物業(yè)服務(wù)買方的業(yè)主大會在大部分住宅區(qū)還沒有成立，這就使得物業(yè)服務(wù)處于有賣方無買方、物業(yè)服務(wù)強(qiáng)賣強(qiáng)買的狀態(tài)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中，即使不提升自己的業(yè)務(wù)水平也能夠生存，且能賺取暴利。在這種狀況下，我國的物業(yè)管理行業(yè)整體上缺乏足夠強(qiáng)大的市場競爭壓力和不斷進(jìn)步的動力，市場機(jī)制完全失靈，最終阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

3.物業(yè)服務(wù)與政府應(yīng)提供的公共服務(wù)的邊界不清

在現(xiàn)行物業(yè)管理模式下，物業(yè)服務(wù)包含了大量的政府應(yīng)提供的公共服務(wù)內(nèi)容，使物業(yè)管理偏離了行業(yè)的核心價值。傳統(tǒng)的建筑區(qū)劃“紅線”，混淆了物業(yè)服務(wù)和公共服務(wù)的邊界，免除了政府應(yīng)該承擔(dān)的公共服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為承擔(dān)起了物業(yè)管理區(qū)域的公共服務(wù)職責(zé)，掩蓋了政府公共服務(wù)的缺失。這種狀況導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居，而忽視了保障房屋建筑的使用安全、宜居和保值增值這一物業(yè)管理的核心價值。這不僅給政府的公信力帶來了負(fù)面影響，也阻礙了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的健康發(fā)展。

4.現(xiàn)行的物業(yè)管理制度基本失效

近些年來，物業(yè)管理的深層次矛盾逐漸顯現(xiàn)，因物業(yè)管理引發(fā)的各種糾紛層出不窮，群體事件、暴力事件有增無減，已經(jīng)嚴(yán)重影響到住區(qū)的生活秩序與和諧社會的建設(shè)，而這些矛盾糾紛都可以從現(xiàn)行物業(yè)管理制度、機(jī)制和物業(yè)管理模式上找到其產(chǎn)生的根源。如果再不變革現(xiàn)行制度，重塑物業(yè)管理模式，則必將葬送物業(yè)管理行業(yè)的前途，也必將危及既有房屋的可持續(xù)管理，甚至將對和諧社會的建設(shè)起到直接的破壞作用。

二我國傳統(tǒng)物業(yè)管理模式存在的主要問題

著眼于我國物業(yè)管理的和諧永續(xù)發(fā)展，我們有必要在肯定物業(yè)管理行業(yè)30年來所做出的貢獻(xiàn)和取得的成就的同時，結(jié)合近年來物業(yè)管理發(fā)展中出現(xiàn)的一系列爭議、矛盾和糾紛，剖析現(xiàn)行物業(yè)管理制度的種種弊端，深刻反思我國物業(yè)管理30年來所形成的物業(yè)管理模式。

1.《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理的界定過于狹隘，違反了《物權(quán)法》的規(guī)定，不符合物業(yè)管理實踐和未來的發(fā)展方向

《物業(yè)管理條例》第二條給出的物業(yè)管理定義中，直接確認(rèn)了業(yè)主委托物業(yè)企業(yè)管理為唯一的物業(yè)管理方式。雖然相對于單位體制下的房屋管理，以企業(yè)為主導(dǎo)的物業(yè)管理方式更加專業(yè)和有效率，但這一規(guī)定明顯忽略了物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主實現(xiàn)其財產(chǎn)權(quán)利的一種方式這一基本事實。這不僅與法律相悖，也與實踐不符。

從法律層面來看，2007年頒布實施的《物權(quán)法》明確了業(yè)主對自身財產(chǎn)的管理權(quán)利和業(yè)主作為物業(yè)區(qū)域內(nèi)法定“物業(yè)管理人”的身份，其第八十一條對物業(yè)管理方式做出了明確規(guī)定，即“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”?？梢姡段餀?quán)法》至少規(guī)定了三種物業(yè)管理方式：業(yè)主自我管理方式、業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的方式和業(yè)主委托其他管理人管理的方式。作為比《物業(yè)管理條例》位階更高的重要法律，《物權(quán)法》對于物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展具有一種正本清源、定紛止?fàn)幍慕K極作用。但《物業(yè)管理條例》置《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理的內(nèi)涵和方式于不顧，依然維護(hù)了業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的“一元化”物業(yè)管理方式。這實質(zhì)上是剝奪了業(yè)主的物業(yè)管理主導(dǎo)權(quán)?！段飿I(yè)管理條例》的如此規(guī)定使我國物業(yè)管理的現(xiàn)行制度錯過了一次借《物業(yè)管理條例》頒布而自我修復(fù)、矯正方向的重要機(jī)遇。

從實踐層面來看，《物業(yè)管理條例》規(guī)定的單一物業(yè)管理方式早已被突破。比如，北京市海淀區(qū)品閣小區(qū)的物業(yè)管理即采用了《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主自我管理的物業(yè)管理方式。該小區(qū)全體業(yè)主通過成立“北京三自品格社區(qū)服務(wù)中心有限公司”的方式對小區(qū)實施自管，該自管方式的特點在于社區(qū)服務(wù)中心采取公司制運(yùn)作，小區(qū)業(yè)主是公司股東，全體業(yè)主組成股東大會，業(yè)主委員會相當(dāng)于董事會，社區(qū)服務(wù)中心總經(jīng)理相當(dāng)于公司總經(jīng)理，對業(yè)主委員會負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會對全體業(yè)主負(fù)責(zé)。全國其他地方也出現(xiàn)了很多業(yè)主自我管理物業(yè)的實踐嘗試，并且有些項目已經(jīng)取得了較好的效果。在物業(yè)管理相對發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，業(yè)主大會普遍成立，而且具有較高的自我管理能力，一般委托職業(yè)經(jīng)理人管理物業(yè)日常事務(wù)，職業(yè)經(jīng)理人負(fù)責(zé)組織選聘專業(yè)服務(wù)公司提供專業(yè)化服務(wù)?？梢?，業(yè)主自我管理和聘請管理人管理已經(jīng)成為物業(yè)管理的重要方式。

按照《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主是建筑物區(qū)分所有權(quán)人，對自己所有的物業(yè)具有直接支配和完全排他的權(quán)利。因此，是否管理物業(yè)、如何管理物業(yè)完全取決于業(yè)主，業(yè)主才是物業(yè)管理的真正主體。隨著業(yè)主參與意識的提高和自我管理能力的增強(qiáng)，業(yè)主大會作為全體業(yè)主行使共同權(quán)利的組織形式，將在物業(yè)管理中發(fā)揮越來越重要的作用。據(jù)此可以預(yù)見，我國物業(yè)管理的發(fā)展方向，將是業(yè)主自我管理方式及委托職業(yè)經(jīng)理人管理在內(nèi)的其他管理方式。

2.物業(yè)管理“一體化”模式混淆了物業(yè)服務(wù)與公共服務(wù)的界限，扭曲了物業(yè)管理的核心價值

物業(yè)管理“一體化”模式為深圳首創(chuàng)，后來各地爭相效仿，以致“一體化”管理模式成為30年來內(nèi)地物業(yè)管理的基本模式?！段飿I(yè)管理條例》更是通過基本定義，對“一體化”管理加以肯定。當(dāng)然，在特定歷史階段，“一體化”管理模式為物業(yè)行業(yè)的形成和發(fā)展起到了一定的促進(jìn)作用。但是，現(xiàn)在看來，“一體化”管理模式具有重大缺陷。

(1)“一體化”管理模式混淆了物業(yè)服務(wù)與公共服務(wù)的界限

在“一體化”管理模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)管理區(qū)域為管理邊界，管理內(nèi)容不僅僅是房屋維修養(yǎng)護(hù)，而且包括秩序維護(hù)、消防安全、二次供水、供配電、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、車輛管理等，物業(yè)企業(yè)成了“萬金油式的管家”。這種模式使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了很多本不應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)的公共服務(wù)內(nèi)容，有關(guān)政府部門以建筑區(qū)劃“紅線”為借口，規(guī)避了應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的公共服務(wù)責(zé)任。

(2)“一體化”管理模式扭曲了物業(yè)管理的核心價值

物業(yè)管理的核心價值是保證房屋建筑的宜居和使用安全，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，并延長其使用壽命。因此，物業(yè)管理的核心應(yīng)是為房屋建筑使用安全服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)重心應(yīng)當(dāng)放在物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理上。但是，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻不得不將很大一部分人財物力放在秩序維護(hù)、消防安全、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、供水供電、車輛管理等本不屬物業(yè)服務(wù)范圍的內(nèi)容上，致使物業(yè)管理企業(yè)的管理與服務(wù)偏離了物業(yè)管理的核心價值。如果任由這種狀況持續(xù)下去，可以預(yù)見，一棟棟樓房和一幢幢大廈在正常生命期限到來之前就都變成了“危房”。

(3)“一體化”管理模式損害了業(yè)主利益

建筑區(qū)劃“紅線”本來僅僅是規(guī)劃學(xué)中的一個概念，卻被“一體化”管理模式演繹成了重大利益的“切割線”。在住房商品化推動之初，政府把小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施轉(zhuǎn)移給了開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)商又將其轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，這個過程看似順理成章，但當(dāng)水、電、氣、熱等公共服務(wù)實施后，管理和服務(wù)卻無法再劃清責(zé)任主體，且存在著政府壟斷的公共服務(wù)企業(yè)大量重復(fù)收費(fèi)的問題。在這個過程中，“一體化”管理模式客觀上成了損害業(yè)主利益的“幫兇”。

3.物業(yè)服務(wù)市場主體不健全，市場競爭機(jī)制失靈

30年來，業(yè)內(nèi)人士常常將“物業(yè)管理市場”、“物業(yè)服務(wù)市場”掛在嘴邊，認(rèn)為物業(yè)管理已經(jīng)實現(xiàn)市場化。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)對市場的定義“市場是對某一特定產(chǎn)品或一類產(chǎn)品進(jìn)行交易的買方與賣方的集合”，即只有買賣雙方都存在的情況下市場才能存在。但在目前的物業(yè)管理實踐中，大部分情況下只有賣方而沒有買方。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，物業(yè)管理活動的權(quán)利主體是業(yè)主，業(yè)主行使權(quán)利的組織形式是業(yè)主大會。按照權(quán)責(zé)一致的原則，業(yè)主大會既是物業(yè)管理權(quán)利的行使者，也是物業(yè)管理責(zé)任的承擔(dān)者，因此，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)是物業(yè)服務(wù)的買方。但是，目前普遍存在著業(yè)主大會成立難的問題，業(yè)主大會還遠(yuǎn)沒有實現(xiàn)全覆蓋。況且，即使業(yè)主大會已經(jīng)成立，其法律地位也未被承認(rèn)，其仍處于民事行為能力不完整的狀態(tài)，無法承擔(dān)共同管理的責(zé)任，無法成為市場的主體。這種情況下的業(yè)主大會是不能成為真正意義上的物業(yè)服務(wù)的買方的。而沒有買方這一市場主體，物業(yè)管理當(dāng)然也就沒有形成買賣關(guān)系，雙向選擇和等價有償也就無從談起，如此，市場競爭機(jī)制也就無法正常發(fā)揮其作用。于是，我國的物業(yè)管理在上述背景下最終演繹成了一出“自編、自導(dǎo)、自演”的劇目。在這個舞臺上，物業(yè)管理企業(yè)既缺乏來自買方主體的有效監(jiān)督，也缺乏市場競爭的強(qiáng)大壓力。

現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)合同大部分是前期物業(yè)服務(wù)合同的延續(xù)，是在業(yè)主大會尚未成立的情況下簽訂的。在《物業(yè)管理條例》的制度框架下，在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位代替業(yè)主大會予以選聘，業(yè)主只能被動地接受建設(shè)單位為其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)價格無從協(xié)商和選擇，只能被動地接受。毫無疑問，在這種制度框架下，建設(shè)單位將從自身利益出發(fā)，壟斷前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇權(quán)和前期物業(yè)服務(wù)價格的制定權(quán)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家張維迎曾說過，“真正衡量競爭的指標(biāo)只有一個，那就是準(zhǔn)入自由”。在現(xiàn)行物業(yè)管理制度框架下，前期物業(yè)服務(wù)市場是不開放的、不自由的，物業(yè)服務(wù)是被強(qiáng)迫售賣的，業(yè)主是被迫接受物業(yè)服務(wù)的。因此，前期物業(yè)服務(wù)的競爭是不充分的或者根本沒有競爭。

4.業(yè)主大會的法律地位不明確，缺乏順暢的運(yùn)行機(jī)制和有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致業(yè)主無法實現(xiàn)自我管理

在業(yè)主組織制度設(shè)計方面，《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主大會與業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會的決策形式是召開業(yè)主大會，業(yè)主大會作為權(quán)力機(jī)構(gòu)行使決策權(quán)，業(yè)主委員會作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)主大會的決議。但是，《物業(yè)管理條例》的規(guī)定存在很多矛盾，業(yè)主也根本無法通過業(yè)主大會行使共同管理的權(quán)利。

(1)業(yè)主大會的法律地位不明確

一方面，《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表全體業(yè)主的利益，將業(yè)主大會定位為“決策機(jī)構(gòu)”，決定物業(yè)管理的重大事項；另一方面，《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會的行為能力卻未作任何規(guī)定，業(yè)主大會不能以自己的名義對外實施法律行為，不是物業(yè)服務(wù)合同的協(xié)商和簽訂主體，在司法實踐中亦不被承認(rèn)，沒有訴訟主體資格。也就是說，業(yè)主大會只有決定物業(yè)管理事項的權(quán)力，但無行使決定權(quán)的有效途徑，只是一個有名無實的“權(quán)力機(jī)關(guān)”。而業(yè)主大會的民事主體地位直接關(guān)系著業(yè)主共同利益的保護(hù)，如果業(yè)主大會的法律地位仍然處于不明確的狀態(tài)，業(yè)主的共同管理權(quán)利將無從行使，業(yè)主的共同利益將無法維護(hù)。

此外，一方面，《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定，“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”，將業(yè)主委員會定位為業(yè)主大會的“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”；另一方面，又規(guī)定業(yè)主委員會有權(quán)“代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”，從《合同法》角度看，業(yè)主委員會因在合同上蓋章而成為合同的一方當(dāng)事人，但發(fā)生糾紛時業(yè)主委員會因無獨(dú)立財產(chǎn)而不能承擔(dān)民事責(zé)任。這就導(dǎo)致出現(xiàn)了這樣一種奇怪的現(xiàn)象：業(yè)主委員會是特殊民事行為的權(quán)利主體，但其卻不能成為責(zé)任主體。這項規(guī)定不僅為業(yè)委會可能發(fā)生的腐敗而不承擔(dān)責(zé)任埋下了隱患，而且，也從根本上傷害了全體業(yè)主的利益。

縱觀發(fā)達(dá)國家或地區(qū)，業(yè)主組織擁有完全民事行為能力的法律地位早已得以確立。美國通過判例模式確立了業(yè)主協(xié)會的實體地位，使其具有獨(dú)立的行為能力，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，賦予其在訴訟中成為當(dāng)事人的資格；法國和新加坡采用的是自然構(gòu)成模式，在業(yè)主團(tuán)體之始就賦予業(yè)主團(tuán)體完全的行為能力，業(yè)主團(tuán)體是獨(dú)立的民事主體。我國香港地區(qū)則是通過登記的方式確立業(yè)主立案法團(tuán)的民事主體地位?？梢钥闯觯ㄟ^給予業(yè)主組織實體化地位，明確業(yè)主團(tuán)體的行為能力，讓業(yè)主切實成為自己物權(quán)的主人，同時承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，讓每個業(yè)主成為合格的公民，是當(dāng)今發(fā)達(dá)國家或地區(qū)共同的和普遍的做法。

(2)業(yè)主大會缺乏順暢的運(yùn)行機(jī)制導(dǎo)致業(yè)主大會“五難”問題突出

業(yè)主大會的“五難”問題，是指業(yè)主大會的啟動難、籌備難、備案難、決策難、換屆難。業(yè)主大會成立的啟動門檻高，導(dǎo)致業(yè)主大會成立啟動難；業(yè)主大會指導(dǎo)部門指導(dǎo)與監(jiān)督的方法和力度不專業(yè)、不到位，甚至出現(xiàn)橫加干涉、不作為、亂作為的現(xiàn)象，造成業(yè)主大會指導(dǎo)部門與業(yè)主之間出現(xiàn)關(guān)系緊張，導(dǎo)致業(yè)主大會籌備難；備案條件不明確以及主管部門辦理備案的時限缺乏規(guī)范，導(dǎo)致業(yè)主大會備案難；《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定了業(yè)主大會召開的兩種方式，即集體討論和書面征求意見，但不論哪種方式都難以形成真實、合法、有效、高效的業(yè)主大會決議，導(dǎo)致業(yè)主大會決策難，并且成為業(yè)主大會運(yùn)作過程中存在的最嚴(yán)重的問題；由于業(yè)主大會決策難，街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)對業(yè)主大會指導(dǎo)監(jiān)督不專業(yè)，業(yè)主委員會集體辭職等原因，導(dǎo)致業(yè)主大會換屆難。

(3)業(yè)主大會內(nèi)部監(jiān)督無制度，外部監(jiān)督無載體，業(yè)主自我管理不規(guī)范

目前，業(yè)主委員會的權(quán)力濫用問題非常嚴(yán)重，如擅自出租、出售地下室；擅自挪用住宅專項維修資金；要求物業(yè)企業(yè)免除物業(yè)費(fèi)；要求物業(yè)企業(yè)發(fā)工資；擅自解聘物業(yè)企業(yè)；擅自選聘與其有利害關(guān)系的企業(yè)為服務(wù)單位，等等。更為嚴(yán)重的是，即使上述問題發(fā)生，業(yè)主委員會也幾乎不用承擔(dān)任何責(zé)任，至多被罷免，或者謀取私利后辭職甩手。對于業(yè)主組織的監(jiān)督，《物業(yè)管理條例》只規(guī)定了兩條：一是業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有監(jiān)督業(yè)主委員會工作的權(quán)利；二是業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。但監(jiān)督權(quán)如何行使，具體監(jiān)督措施是否到位，都缺乏相關(guān)的可操作性規(guī)定，無數(shù)的事實也印證了這種監(jiān)督是無力的。從根本上說，目前對于業(yè)主大會和業(yè)主委員會缺乏一套健全的內(nèi)外部監(jiān)督制約機(jī)制。

5.管理規(guī)約法律定位不清晰，實施缺乏強(qiáng)制力保障，無法有效約束業(yè)主履行管理責(zé)任

管理規(guī)約是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同制定的，約定物業(yè)管理的共同管理權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任事項，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，堪稱業(yè)主自我管理的“憲法”和物業(yè)管理的根本制度。但是，管理規(guī)約制度在內(nèi)容和實施中還存在以下三個方面的問題：《物業(yè)管理條例》雖然將管理規(guī)約規(guī)定為物業(yè)管理七大基本制度之一，但并沒有突出管理規(guī)約的法律地位，也沒有指定可供參考的管理規(guī)約示范文本；《物業(yè)管理條例》沒有對業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等有關(guān)管理規(guī)約的基本事項做出強(qiáng)制性規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)主欠費(fèi)治理等問題依然沒有制度性的解決渠道；業(yè)主大會本身不具有完全民事行為能力，無法通過司法渠道強(qiáng)制業(yè)主履行管理規(guī)約約定的責(zé)任，導(dǎo)致物業(yè)管理規(guī)約實施無法得到有效保障。

而反觀國外和我國港臺地區(qū)，均通過法律規(guī)定的強(qiáng)制性措施來保障管理規(guī)約的權(quán)威性。如我國臺灣地區(qū)的《公寓大廈管理條例》規(guī)定，業(yè)主欠交公共基金和其他應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用的，經(jīng)催繳后仍不給付的，可以訴請法院命其交付，特別嚴(yán)重的情形，還可以訴請法院強(qiáng)制違反管理規(guī)約的業(yè)主遷離。這些規(guī)定為我們下一步完善管理規(guī)約制度提供了參考。

6.前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度剝奪了業(yè)主共同管理的權(quán)利

前期物業(yè)管理招投標(biāo)，是指建設(shè)單位作為招標(biāo)人自行或委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織購買物業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與投標(biāo)競爭的一種交易活動。在前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度設(shè)計中，由建設(shè)單位作為招標(biāo)人代業(yè)主招標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，存在招標(biāo)主體錯位問題，這種做法實質(zhì)上是剝奪了業(yè)主共同管理的權(quán)利。從實際效果來看，這一制度已經(jīng)被建設(shè)單位綁架，成為建設(shè)單位逃避物業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任的合法外衣。在這種做法下，招投標(biāo)制度具有的公開、公平、公正原則被完全抹殺了。

按照《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三項權(quán)利，即對專有部分的專有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)或者“成員權(quán)”，這三項權(quán)利不可分割。業(yè)主在取得了建筑物專有部分所有權(quán)的同時，也就取得了對建筑物共有部分的所有權(quán)，也就當(dāng)然享有對建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的共同管理權(quán)。同理，業(yè)主在轉(zhuǎn)讓建筑物專有部分專有權(quán)時，共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)得一同轉(zhuǎn)讓。因此，業(yè)主在取得建筑物專有部分所有權(quán)后應(yīng)當(dāng)有權(quán)行使共同管理的權(quán)利，包括確定何種物業(yè)管理方式，是否通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

在《物業(yè)管理條例》的框架下，建設(shè)單位僅向業(yè)主交付專有部分，而未交付共有部分，也未交付業(yè)主的共同管理權(quán)。毋庸置疑，在前期物業(yè)管理的招投標(biāo)中，作為招標(biāo)人的建設(shè)單位是從自身利益而非業(yè)主利益出發(fā)開展招標(biāo)活動的，實踐也在不斷證明著這種風(fēng)險的客觀存在。前期物業(yè)管理招標(biāo)依法可以采取公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種方式，換句話說，公開招標(biāo)并不是前期物業(yè)管理招標(biāo)的必然選擇方式。建設(shè)單位往往通過邀請招標(biāo)方式選聘符合其利益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在此情況下，建設(shè)單位幾乎處于絕對優(yōu)勢地位，建設(shè)單位想讓哪家企業(yè)中標(biāo)哪家企業(yè)就能中標(biāo)。一般來說，有兩類企業(yè)能夠中標(biāo)：第一類是建設(shè)單位自己成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其為建設(shè)單位利益的代言人；第二類是選擇向建設(shè)單位妥協(xié)、維護(hù)建設(shè)單位利益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這類企業(yè)為了取得項目的管理權(quán)，與建設(shè)單位串通招投標(biāo)，損害全體業(yè)主和其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，使得前期物業(yè)管理的招投標(biāo)變成純粹的流于形式的一種違法行為。雖然全體業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人，但在前期的物業(yè)管理階段卻無法參與到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇，以及物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格的確定。這是一個十分不合理的事情。

7.前期物業(yè)承接查驗主體缺失，且缺少可操作的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，致后期承接查驗無法順利進(jìn)行

《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時規(guī)定建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料。由此可以看出，《物業(yè)管理條例》規(guī)定了兩種類型的承接查驗：第一種為建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗；第二種為業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗。承接查驗的內(nèi)容包括兩部分：一是物業(yè)管理資料的移交；二是物業(yè)現(xiàn)場的查驗。物業(yè)承接查驗制度的設(shè)立，本為明確建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的責(zé)、權(quán)、利，加強(qiáng)建設(shè)與管理的銜接，消除前期開發(fā)所遺留的問題，減少物業(yè)管理的矛盾糾紛，但實際上此目的并未達(dá)到，開發(fā)遺留的問題不僅未見絲毫減少，建設(shè)單位、業(yè)主物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法定的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系亦沒有厘清。

(1)前期物業(yè)承接查驗主體的缺失導(dǎo)致交接主體的混亂

業(yè)主購買房屋時，不僅僅包括相對獨(dú)立的房屋單元，即物業(yè)專有部分，還包括不可分割的物業(yè)共有部分。每個單個的業(yè)主對其購買的專有部分享有專有權(quán)，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分享有共有權(quán)。建設(shè)單位不僅應(yīng)當(dāng)與每個單個的業(yè)主對專有部分進(jìn)行承接查驗，還應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主組成的業(yè)主大會對物業(yè)共有部分進(jìn)行承接查驗。但是，按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建設(shè)單位僅僅向業(yè)主移交了物業(yè)專有部分，而把物業(yè)共有部分錯誤地移交給了前期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

(2)物業(yè)承接查驗缺乏具體和可操作性的標(biāo)準(zhǔn)

建筑物共用部位和共有設(shè)施設(shè)備差異性巨大，查驗方法及查驗標(biāo)準(zhǔn)自然也各不相同，要實現(xiàn)有序和高質(zhì)量的交接查驗，需要制定承接查驗的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前，《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定了承接查驗的程序，但在承接查驗制度設(shè)計中，缺乏承接查驗標(biāo)準(zhǔn)這一承接查驗制度中最核心的一環(huán)，使交接查驗雙方均缺乏技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)作為承接查驗的依據(jù)。

(3)業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗無法順利開展

建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗是最初的承接查驗，業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗是后續(xù)的承接查驗。如果源頭出了問題，下游的問題就會更多。在第一次承接查驗時，建設(shè)單位如果根本沒有向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工驗收資料、物業(yè)規(guī)劃與建設(shè)的有關(guān)資料，那么，在前期物業(yè)管理階段結(jié)束時，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)然無法向業(yè)主大會進(jìn)行移交，業(yè)主大會也就無法向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行移交。物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的查驗亦存在同樣的問題。事實上，由于前期物業(yè)服務(wù)交接過程中在交接對象上發(fā)生了錯誤和缺乏具體和可操作性的標(biāo)準(zhǔn)等原因，遂導(dǎo)致了建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗制度流于形式，掩蓋了建設(shè)單位設(shè)計開發(fā)中的問題，諸如房屋質(zhì)量瑕疵、配套設(shè)施不全、共有或共用部分被非法處分等開發(fā)遺留問題被長期地“保留”了下來，即使后期業(yè)主大會與物業(yè)企業(yè)在承接查驗過程中發(fā)現(xiàn)了問題，但因此時建設(shè)單位已經(jīng)撤離，甚至已經(jīng)不復(fù)存在了，亦難以追究建設(shè)單位的相關(guān)責(zé)任。

8.前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度和承接查驗制度遺留的大量開發(fā)問題對后期物業(yè)管理的負(fù)面影響

在所有物業(yè)管理的矛盾糾紛中，開發(fā)遺留問題引發(fā)的矛盾糾紛大約占到六至七成。而前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度恰恰是引發(fā)開發(fā)遺留問題的主因，因為大多數(shù)中標(biāo)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)都是在符合建設(shè)單位利益的前提下被選聘出來的，所以，建設(shè)單位就可以輕而易舉地將不合格的物業(yè)產(chǎn)品交付出去。

前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的缺陷直接導(dǎo)致了建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗流于形式。在前期物業(yè)管理階段，業(yè)主大會缺位，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代替業(yè)主大會與建設(shè)單位辦理承接查驗手續(xù)。但是，目前看來，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)大部分都成為了建設(shè)單位的利益代言人，其他即便與建設(shè)單位之間沒有利益關(guān)聯(lián)，也不會因為物業(yè)管理資料不齊全或者物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備達(dá)不到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃要求而放棄接管一個物業(yè)項目，這種狀況最終造成了大量的開發(fā)遺留問題，使業(yè)主的合法權(quán)益遭到侵害?？梢姡捌谖飿I(yè)服務(wù)企業(yè)不能依法承擔(dān)起承接查驗的義務(wù)和責(zé)任，而只有全體業(yè)主(業(yè)主大會)才是與建設(shè)單位辦理承接查驗手續(xù)的最適格的主體，因為他們是物業(yè)管理資料及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)人，物業(yè)管理資料齊全與否及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備合格與否直接關(guān)系著他們的切身利益。

建設(shè)單位撤出之后，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)背負(fù)了大量開發(fā)遺留問題的“黑鍋”，導(dǎo)致業(yè)主與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾糾紛的產(chǎn)生和信任關(guān)系的缺失，業(yè)主常常以拒交物業(yè)費(fèi)來行使抗辯權(quán)。最終這將導(dǎo)致物業(yè)管理陷入無序的狀態(tài)，進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益和物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)益雙雙受損的格局。

9.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度缺乏合理性，易帶來大量尋租現(xiàn)象，既破壞市場規(guī)律，又妨礙公平競爭

資質(zhì)管理制度是計劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，政府通過特許權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行干預(yù)和管制，妨礙了市場競爭的作用，不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公平競爭，造成了社會資源的浪費(fèi)，并非監(jiān)管企業(yè)的有效方式。

市場經(jīng)濟(jì)要求的原則是通過市場力量來調(diào)控企業(yè)能否承攬業(yè)務(wù)以及承攬業(yè)務(wù)量的大小。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，只有通過市場自由競爭才能實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，而不是通過所謂的為物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)定不同的資質(zhì)等級來達(dá)到該目的。以資質(zhì)等級的高低決定可承接業(yè)務(wù)的多少是經(jīng)不起推敲的。一級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未必有能力管理好更多的物業(yè)項目或更大面積的物業(yè)項目；三級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也未必沒有能力管理好30萬平方米的住宅項目。假如一個30萬平方米的住宅項目的全體業(yè)主一致表決選聘一家三級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，任何政策法規(guī)也難以有足夠的理由禁止業(yè)主這樣做。而且，《物權(quán)法》已明確規(guī)定，“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”。從立法目的來看，法律充分尊重了業(yè)主的選擇權(quán)，甚至都不要求必然由專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理物業(yè)。如果我們再要求業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，必須按照企業(yè)可承接物業(yè)項目面積的多少進(jìn)行選聘，顯然是違背《物權(quán)法》的立法精神的，亦違背公平競爭的市場原則。

10.資質(zhì)管理制度的實施缺乏可行性，其無法解決無資質(zhì)經(jīng)營、超資質(zhì)經(jīng)營、出租、出借資質(zhì)證書等問題

現(xiàn)實中，有些物業(yè)項目存在著無資質(zhì)經(jīng)營和超資質(zhì)經(jīng)營的問題，但缺乏相應(yīng)可操作的制度規(guī)定予以糾正。以超資質(zhì)經(jīng)營為例，按照《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十九條的規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款”。從行政處罰的角度來看，警告并罰款操作起來并不難，難的是如何“責(zé)令限期改正”，是責(zé)令企業(yè)限期取得相應(yīng)等級資質(zhì)證書，還是責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理項目，這兩種可能的途徑均不易操作。尤其是后者，如果責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理項目，就必然存在一定時期的物業(yè)服務(wù)真空，而業(yè)主又須臾離不開物業(yè)服務(wù)。即使責(zé)令改正了，限期之后仍未改正仍然不好處理。出租、出借資質(zhì)證書的行為，主要表現(xiàn)在個人或者較低資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)掛靠其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，這種違法行為很難發(fā)現(xiàn)和取證?？梢姡Y質(zhì)管理制度實施過程中存在諸多難以解決的問題。這是導(dǎo)致資質(zhì)管理制度形同虛設(shè)的原因所在。

11.物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度混亂不堪，無法起到促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的作用

物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格是《物業(yè)管理條例》設(shè)定的行政許可?！段飿I(yè)管理條例》第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書?！睂嵭形飿I(yè)管理人員職業(yè)資格證書制度，是提高物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為、提高物業(yè)管理水平、推進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要手段。但是，物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度非常混亂，并不能適應(yīng)當(dāng)前形勢的要求。

(1)物業(yè)管理職業(yè)資格模糊不清，定位不準(zhǔn)

《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”從上述條文可知，凡是從事物業(yè)管理的人員，上至物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總經(jīng)理、董事長，下至工程維修人員、綠化工、保潔員、保安員都應(yīng)當(dāng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。但實際情況是，全國沒有哪一家企業(yè)能夠做到所有從事物業(yè)管理的人員都具有相應(yīng)的職業(yè)資格證書?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》對各等級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在人員數(shù)量方面都有相關(guān)要求，規(guī)定物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員須達(dá)到一定人數(shù)，且須按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。該《辦法》一方面將“物業(yè)管理專業(yè)人員”與“工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員”進(jìn)行區(qū)分；另一方面卻沒有界定清楚“從事物業(yè)管理的人員”、“物業(yè)管理專業(yè)人員”的范圍。在《物業(yè)管理條例》頒布后，陸續(xù)出現(xiàn)了建設(shè)部培訓(xùn)頒發(fā)的物業(yè)企業(yè)經(jīng)理證、勞動部頒發(fā)的物業(yè)管理師、建設(shè)部和人社部頒發(fā)的注冊物業(yè)管理師等幾類資質(zhì)證書。其中，前兩種職業(yè)資格已經(jīng)停止考試或頒證，第三種資格幾經(jīng)波折，剛剛在全國完成第二批考試。人社部和建設(shè)部早在2005年11月16日就制定并頒布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》，但截至目前，還沒有一名物業(yè)管理師完成注冊。后續(xù)也沒有完善的管理措施?？傊?，目前的物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度沒有回答“物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格到底指什么資格”這一問題，也沒有清楚地回答“誰應(yīng)當(dāng)取得物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格”的問題。

(2)目前的物業(yè)管理從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格制度非但沒有起到人員管理規(guī)范的作用，反而帶來了很大的混亂，“借證”問題尤為嚴(yán)重

從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格制度與物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度密切相關(guān)，資質(zhì)等級的取得及晉升都需要相應(yīng)數(shù)量的職業(yè)資格。但是，“借證”現(xiàn)象卻是目前從業(yè)人員管理過程中的一個頑癥，也徹底瓦解了企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在取得資質(zhì)證書后擅自降低資質(zhì)條件的現(xiàn)象大量存在。物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)等級時須滿足的物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員總?cè)藬?shù)及具有中級職稱以上的人數(shù)，企業(yè)通過不正當(dāng)途徑都很容易做到。比如，申請二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人，其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。而有些企業(yè)可能一時招聘不到這么多具有相應(yīng)證書的人，或者出于成本、管理面積方面的考慮，也不想招聘那么多具有相應(yīng)證書的人，尤其是10人以上的中級職稱人員，但這些企業(yè)仍可以通過“借證”的方式獲得資質(zhì)證書。因為在企業(yè)提出申請時，資質(zhì)審批部門只是進(jìn)行書面材料的審查，并不一對一地進(jìn)行人、證核實，所以企業(yè)能夠輕松取得資質(zhì)證書。資質(zhì)證書取得后，資質(zhì)審批部門也不可能做到經(jīng)常性地核查企業(yè)是否能夠滿足資質(zhì)證書取得時的資質(zhì)條件，因此，企業(yè)取得資質(zhì)證書后擅自降低資質(zhì)條件的現(xiàn)象就不足為怪了?？梢姡壳暗奈飿I(yè)管理從業(yè)人員資格管理制度并不能起到對物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行有效監(jiān)管的作用。

12.住宅專項維修資金管理制度運(yùn)行不暢，無法保證物業(yè)共有部分保修期滿后的維修、更新和改造

建立住宅專項維修資金，是為了保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，保證物業(yè)的正常使用，是保障全體業(yè)主共同利益的基礎(chǔ)之一。但是，當(dāng)前的住宅專項維修資金制度存在很多問題，無法起到應(yīng)有的作用。

(1)專項維修資金的維修范圍模糊不清

《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。這里的“住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備”，其范圍是模糊的，至于對“共用”但所有權(quán)不明晰的部位和設(shè)施設(shè)備，《住宅專項維修資金管理辦法》沒有明確這些部位和設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造是否也應(yīng)當(dāng)由住宅專項維修資金承擔(dān)。此外，“維修、更新和改造”中的“維修”是一個籠統(tǒng)的概念。雖然《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，“根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用”等費(fèi)用不得從住宅專項維修資金中列支，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的“維修”費(fèi)用和住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的“維修”費(fèi)用的界限很難劃分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因此很容易逃避本應(yīng)由其承擔(dān)的維修義務(wù)，從而造成建筑物、構(gòu)筑物及相關(guān)部位和設(shè)施設(shè)備的失修、失養(yǎng)、壽命縮短，并且影響業(yè)主的正常生活。這一規(guī)定，反而不如《住宅專項維修資金管理辦法》實施之前“大修、中修、小修”制度對維修范圍和維修年限的規(guī)定明確。

(2)“政府代管制度”和“使用申請審核制度”不具合理性

既然專項維修資金屬于業(yè)主所有，政府也就沒有權(quán)利對專項維修資金進(jìn)行代管?！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》中“由建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶”的規(guī)定，極易遭到質(zhì)疑。且不說主管部門所委托的商業(yè)銀行是否是最恰當(dāng)?shù)倪x擇，單說維修資金存定期還是存活期就是一個問題。同理，從所有權(quán)性質(zhì)來看，《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定的住宅專項維修資金“使用申請審核制度”亦不合理。

(3)“續(xù)交制度”根本無從操作

《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，“業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交付額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交”，但沒有規(guī)定如何續(xù)交。除去《住宅專項維修資金管理辦法》第十三條“未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人”的規(guī)定，能夠迫使業(yè)主交納首期住宅專項維修資金外，住宅專項維修資金的數(shù)額將有減無增?？梢?，住宅專項維修資金制度從根本上來說是不可持續(xù)的，因此，也就談不上住宅專項維修資金能夠充當(dāng)物業(yè)的“保命錢”或“養(yǎng)老錢”了。

綜上所述，當(dāng)前企業(yè)主導(dǎo)的物業(yè)一體化管理模式以及支撐其模式的基本制度存在著諸多弊端，已經(jīng)阻礙了物業(yè)管理的健康發(fā)展。因此，必須適時徹底改革這種模式，否則，我國的物業(yè)管理就有可能陷入被動不堪、甚或無以為繼的境地。

三關(guān)于再造我國物業(yè)管理模式的構(gòu)想

事實說明，我國的物業(yè)管理不僅僅是某項物業(yè)管理制度出現(xiàn)了問題，而是既有的一體化物業(yè)管理模式已經(jīng)走到了盡頭。在原有模式思路上修修補(bǔ)補(bǔ)，只能是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，顯然不能從根本上解決已經(jīng)暴露出來的物業(yè)管理的矛盾糾紛。因此，必須根據(jù)《物權(quán)法》的基本精神，結(jié)合社會發(fā)展方向，重構(gòu)物業(yè)管理模式，著力構(gòu)建一種業(yè)主大會主導(dǎo)下，物業(yè)服務(wù)市場主體健全、競爭充分、服務(wù)更加專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理新模式。

1.全部物業(yè)項目成立業(yè)主大會，培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)買方主體

業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，在物業(yè)管理活動中依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，行使共同管理權(quán)利、承擔(dān)共同管理責(zé)任的組織。業(yè)主大會是物業(yè)服務(wù)的買方，是物業(yè)服務(wù)市場的重要組成部分。因此，成立業(yè)主大會，對于業(yè)主正確行使共同管理權(quán)利和履行責(zé)任、健全物業(yè)服務(wù)市場、促進(jìn)業(yè)主物業(yè)可持續(xù)發(fā)展、完善社區(qū)治理結(jié)構(gòu)和提升社會管理水平，均具有重大的現(xiàn)實意義。

對于新建物業(yè)項目，首先應(yīng)運(yùn)用“準(zhǔn)強(qiáng)制性”手段組建業(yè)主大會，使業(yè)主大會隨著房屋的交付使用而誕生。當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積一定比例后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請；街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)助成立首次業(yè)主大會會議籌備組。其次應(yīng)降低業(yè)主大會成立的門檻。應(yīng)規(guī)定“占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主”即可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請；研發(fā)業(yè)主電子投票平臺，以此解決時間和空間障礙、提高首次業(yè)主大會會議效率、保證投票過程的公開、公平和透明。再次應(yīng)注重發(fā)揮社會專業(yè)人士和社會組織的作用。首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)聘請具有積極參與意識、專業(yè)知識和服務(wù)能力的律師或者其他人員擔(dān)任組長或顧問，以其專業(yè)知識和能力保障首次業(yè)主大會各項工作的順利進(jìn)行。

對于已經(jīng)入住的物業(yè)項目，一是應(yīng)推動地方政府把業(yè)主大會組建納入政府的職責(zé)范圍，明確各相關(guān)部門在業(yè)主大會組建中的職責(zé)分工，并且應(yīng)建立相關(guān)考核機(jī)制，把業(yè)主大會的組建、規(guī)范運(yùn)作納入各部門、街道的考核內(nèi)容；二是應(yīng)制定政策措施，發(fā)揮社會組織在業(yè)主大會組建中的作用，積極探索向有經(jīng)驗、有專業(yè)能力、有公益心的社會組織購買輔導(dǎo)業(yè)主大會組建的社會服務(wù)。

2.實行業(yè)主大會登記制度，明確業(yè)主大會的法律地位

業(yè)主組織缺乏民事行為能力，已經(jīng)成為當(dāng)前制約業(yè)主行使權(quán)利、履行責(zé)任、維護(hù)業(yè)主權(quán)益和促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平提升的重要因素。當(dāng)前，北京和廣州都已經(jīng)試行業(yè)主大會登記制度，事實證明是可行的。業(yè)主大會登記以后，有利于破解業(yè)主大會行使共有和共同管理權(quán)利的難題，其具體表現(xiàn)在以下三個方面。

(1)可以獨(dú)立設(shè)立賬戶

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條的規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。根據(jù)此規(guī)定及已有的相關(guān)經(jīng)驗，業(yè)主大會或者其授權(quán)機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會如果經(jīng)營物業(yè)共用部分，需以業(yè)主大會或者其授權(quán)機(jī)構(gòu)的名義對外簽訂契約。業(yè)主大會登記后，便可持登記證書和機(jī)構(gòu)代碼等資料獨(dú)立在銀行開立業(yè)主大會或者其授權(quán)機(jī)構(gòu)賬戶，以解決經(jīng)營中的資金往來問題。

(2)可以獨(dú)立充當(dāng)原告或被告

目前，在物業(yè)管理糾紛案件的訴訟中，業(yè)主委員會成為原告或被告已不鮮見，有些省市法院還以文件的形式建議確認(rèn)業(yè)主委員會在物業(yè)管理糾紛案件中的訴訟主體資格。如2004年重慶市頒布的《關(guān)于確認(rèn)業(yè)主委員會在物業(yè)管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導(dǎo)意見》明確指出：依法成立的業(yè)主委員會可以充當(dāng)原告和被告，訴訟風(fēng)險由全體業(yè)主共同承擔(dān)。其實業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會才是全體業(yè)主共同利益的代表者，相應(yīng)的，以業(yè)主大會的名義從事的活動，后果即應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主大會依法登記后，具有民事行為能力，自然可以獨(dú)立充當(dāng)原告或被告。當(dāng)然業(yè)主委員會、部分業(yè)主未依照法律、法規(guī)規(guī)章、管理規(guī)約擅自行事造成民事侵權(quán)和合同違約的，業(yè)主大會不承擔(dān)其行為后果，須由其自己承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

(3)可以登記共有財產(chǎn)

《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。據(jù)此，業(yè)主大會具備實體地位后，這些財產(chǎn)即可登記在業(yè)主大會名下，全體業(yè)主即成了名副其實的“股東”，這有利于業(yè)主認(rèn)識到自己是建筑物共有部分的真正所有者，進(jìn)而有利于物業(yè)的維護(hù)和保養(yǎng)。同樣，小區(qū)內(nèi)的物業(yè)共用部分收益，也可據(jù)此而名正言順地歸屬到業(yè)主大會的名下，據(jù)此也可使物業(yè)公司明白其行為的邊界，從而有利于預(yù)防矛盾糾紛的發(fā)生，有利于業(yè)主與物業(yè)建立和諧的互動關(guān)系。

3.建立權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管到位、廉潔自律的業(yè)主大會運(yùn)行機(jī)制

業(yè)主大會的規(guī)范運(yùn)作，是業(yè)主正確行使共同管理權(quán)、履行法定責(zé)任、維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定的根本保證。業(yè)主大會要具備良性的運(yùn)作機(jī)制，須注重做好以下幾個方面的工作。

(1)健全組織架構(gòu)

健全的業(yè)主大會的組織架構(gòu)，是業(yè)主大會有效發(fā)揮作用的基礎(chǔ)。健全的業(yè)主大會的組織架構(gòu)包括決策機(jī)構(gòu)、理事(董事)機(jī)構(gòu)、監(jiān)事機(jī)構(gòu)和專職人員。決策機(jī)構(gòu)指的是業(yè)主大會，理事(董事)機(jī)構(gòu)指的是業(yè)主委員會，監(jiān)事機(jī)構(gòu)指的是業(yè)主監(jiān)事會，專職人員包括職業(yè)經(jīng)理人、秘書等。

(2)設(shè)立業(yè)主共有資金

設(shè)立業(yè)主共有資金，目的是進(jìn)一步理順住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)交易活動中各方主體的法律關(guān)系，保障業(yè)主對物業(yè)共用部分的收益權(quán)，實現(xiàn)業(yè)主大會對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等業(yè)主共有資金的所有權(quán)、管理權(quán)。業(yè)主共有資金是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主大會所有的資金，其包括物業(yè)管理資金(費(fèi))、專項維修資金、物業(yè)共用部分的經(jīng)營收益和業(yè)主大會的其他合法收入。住宅區(qū)業(yè)主大會依法成立并登記后，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以開立業(yè)主共有資金賬戶，用于物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金的存儲。設(shè)立業(yè)主共有資金后，即可由業(yè)主大會定期向物業(yè)公司支付費(fèi)用，此舉會推動越來越多的物業(yè)服務(wù)合同采取酬金制的形式。該形式要求業(yè)主大會要全程跟蹤物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，并定期評估物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，以確定后續(xù)物業(yè)服務(wù)合同是否繼續(xù)履行或重新簽訂。由于該形式需要業(yè)主大會聘用熟悉物業(yè)管理的人員，故此舉將會推動受聘于業(yè)主大會的職業(yè)經(jīng)理人隊伍的產(chǎn)生。而一旦職業(yè)經(jīng)理人隊伍逐步成熟，其對綜合性物業(yè)公司的依賴程度將會下降，業(yè)主大會對物業(yè)服務(wù)的選擇權(quán)即會加大，其可根據(jù)物業(yè)服務(wù)需求和性價比，在聘請綜合性物業(yè)服務(wù)公司和專業(yè)公司之間做出選擇，進(jìn)而推動物業(yè)服務(wù)分工的更加細(xì)化和服務(wù)內(nèi)容的更加專業(yè)化。

(3)修改管理規(guī)約，明確業(yè)主和業(yè)主大會的法律關(guān)系

應(yīng)通過管理規(guī)約確定業(yè)主與業(yè)主大會之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系：建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主授權(quán)業(yè)主大會行使共用部分管理的權(quán)利，受全體業(yè)主委托購買物業(yè)服務(wù)并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)服務(wù)企業(yè)支付費(fèi)用；業(yè)主按照專有部分建筑面積占總建筑面積的比例，向業(yè)主大會交納物業(yè)服務(wù)資金，業(yè)主大會用業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)資金向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項服務(wù)費(fèi)用；個別業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)資金時，業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以按照規(guī)約約定進(jìn)行催繳或者向人民法院提起訴訟，以保護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

(4)改簽物業(yè)服務(wù)合同，明確業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律關(guān)系

物業(yè)管理作為一種準(zhǔn)公共服務(wù)產(chǎn)品，是基于建筑區(qū)劃內(nèi)共用部分提供的服務(wù)，只能是由全體業(yè)主集體購買。在法理上，既然業(yè)主大會是全體業(yè)主授權(quán)行使共用部分管理權(quán)利的主體，那么，就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，購買物業(yè)服務(wù)。而業(yè)主則應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會交納物業(yè)服務(wù)資金用于支付購買物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用。除前期物業(yè)管理階段外，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)全部改由登記后的業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。此舉可以明確業(yè)主大會作為物業(yè)服務(wù)買方的締約主體地位，從根本上糾正長期以來單個業(yè)主購買整個物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)的主體錯位行為，從而徹底理順物業(yè)管理中各方間的法律關(guān)系。

4.改革前期物業(yè)管理制度，實現(xiàn)物權(quán)完整轉(zhuǎn)移

為有效預(yù)防和遏制開發(fā)遺留問題的產(chǎn)生，督促建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量并將合格的物業(yè)產(chǎn)品交付給業(yè)主，明晰前期物業(yè)管理階段建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間的責(zé)權(quán)利關(guān)系，必須改革現(xiàn)有的前期物業(yè)管理制度。

(1)重新界定前期物業(yè)管理期限，明確前期開發(fā)與后期管理的責(zé)任分界點

前期物業(yè)管理期限應(yīng)當(dāng)界定為：從首戶業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接止。對于異產(chǎn)毗連房屋來說，現(xiàn)行的房屋交付制度只是建設(shè)單位把專有部分交付給了業(yè)主，共用部分實際上是由建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理，因此在業(yè)主大會成立并對共用部分進(jìn)行查驗交接之前，共用部分的權(quán)利主體和責(zé)任主體仍然是建設(shè)單位。物業(yè)管理是對物業(yè)共用部分的管理，物業(yè)共用部分的所有權(quán)人是全體業(yè)主。只有要求建設(shè)單位將符合要求的物業(yè)共用部分交付給全體業(yè)主，才能從源頭上保障物業(yè)管理的順利開展。這一制度設(shè)計，實際上是對前期開發(fā)過程中存在問題的一次總清算，有利于前期開發(fā)過程中的質(zhì)量、配套等問題在交接查驗這個環(huán)節(jié)被發(fā)現(xiàn)和攔截下來。

(2)規(guī)定建設(shè)單位的前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任

既然已經(jīng)明確建設(shè)單位與全體業(yè)主完成物業(yè)共用部分交接之前的階段為前期物業(yè)管理階段，那么，這一階段的前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任就應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)。將前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任放在建設(shè)單位之后，在物業(yè)服務(wù)方式方面則不必作單一要求，建設(shè)單位可以自行提供前期物業(yè)服務(wù)，也可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者將專項服務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，只要受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)企業(yè)符合相關(guān)的資質(zhì)要求即可。關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，按照權(quán)責(zé)一致的原則，其間所涉及的費(fèi)用也應(yīng)該由建設(shè)單位承擔(dān)，而不應(yīng)當(dāng)讓單個業(yè)主繳納。

(3)制定物業(yè)項目承接查驗技術(shù)規(guī)范，明確交接查驗標(biāo)準(zhǔn)

當(dāng)業(yè)主成立了業(yè)主大會，決定了新的物業(yè)管理方式后，就面臨著業(yè)主大會與建設(shè)單位做好物業(yè)共用部分的查驗和交接，就需要一套物業(yè)項目承接查驗技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。目前，北京市已制定了地方標(biāo)準(zhǔn)——《新建物業(yè)項目承接查驗技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》。該標(biāo)準(zhǔn)共分為16個章節(jié)，明確規(guī)定了建設(shè)單位和全體業(yè)主雙方交接主體對物業(yè)共用部分的建造質(zhì)量、管理資料、使用功能等進(jìn)行的綜合性查驗內(nèi)容。同時，對物業(yè)交接查驗的定義、適用范圍、內(nèi)容、程序、方法等都做了相應(yīng)的規(guī)定。這不僅為承接查驗提供了可操作的規(guī)范，也有利于夯實建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任，減少前期遺留的問題。

5.建立物業(yè)共用部分的管理權(quán)制度

一個物業(yè)項目內(nèi)存在著建筑外墻、屋頂、門廳、電梯、消防設(shè)施、綠地、道路、管井、會所、人防工程、車庫、車位等物業(yè)共用部分，但是，其中很大部分的權(quán)屬是不清晰的，管理權(quán)也是有爭議的。這導(dǎo)致一方面會產(chǎn)生“物無所主，人必爭之”的現(xiàn)象；另一方面也會產(chǎn)生“公地悲劇”的現(xiàn)象。因此，必須將每項物業(yè)共用部分所涉及的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任予以明確。如果確權(quán)問題在短期內(nèi)難以實現(xiàn)，那么至少管理權(quán)應(yīng)當(dāng)徹底清晰，建立一套區(qū)分完全、細(xì)化清楚的物業(yè)共用部分管理權(quán)制度。

對于物業(yè)共用部分，可以按照使用范圍將管理權(quán)利和責(zé)任區(qū)分給相關(guān)業(yè)主，把相應(yīng)的物的維護(hù)權(quán)責(zé)劃分到使用者，分不出去的由業(yè)主大會或業(yè)主大會聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人承擔(dān)管理責(zé)任。在實踐操作層面，可以以樓層、樓棟為單位，把相應(yīng)的物業(yè)共用部分維護(hù)權(quán)責(zé)劃分給使用者，并采用“使用者付費(fèi)”的原則，由每個樓棟、單元門或樓層的業(yè)主自己修理和更換，將其所產(chǎn)生的費(fèi)用從小區(qū)業(yè)主大會的共有資金賬戶中剝離出去。類似安全通道、房頂維護(hù)等物業(yè)共用部分也可以按照垂直切分的原則找到使用者，由相關(guān)業(yè)主出資修理和維護(hù)。這樣，不僅有利于降低物業(yè)管理的成本，還能使物業(yè)共用部分得到及時的維護(hù)?？傊?，應(yīng)當(dāng)按照最小化的原則建立物業(yè)共用部分的管理權(quán)制度，確保權(quán)利有保障、義務(wù)有人擔(dān)、責(zé)任能到人。

6.構(gòu)建服務(wù)細(xì)分、公開公正和競爭有序的物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境

在業(yè)主大會這一主體普遍成立，并不斷成長成熟的同時，政府應(yīng)通過政策調(diào)節(jié)工具，推動建立服務(wù)細(xì)分、統(tǒng)一開放、競爭有序的物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境，為物業(yè)服務(wù)買賣雙方之間形成良性互動創(chuàng)造條件。

(1)打破物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務(wù)壟斷，促使物業(yè)服務(wù)進(jìn)一步專業(yè)化細(xì)分

要促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)回歸到體現(xiàn)物業(yè)管理核心價值的服務(wù)上，即對房屋本體和設(shè)施設(shè)備的管理上，并通過強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)、社會監(jiān)督等措施提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化水平，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，立足于把物業(yè)行業(yè)打造成專業(yè)性強(qiáng)和技術(shù)高度密集的高端行業(yè)，以保證房屋建筑的使用安全，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，并延長其使用壽命；鼓勵專業(yè)化服務(wù)企業(yè)隊伍的發(fā)展，逐步把清潔衛(wèi)生服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)、停車管理服務(wù)等各專項服務(wù)從物業(yè)服務(wù)范疇剝離出去。

(2)改革招投標(biāo)制度，將所有的物業(yè)管理招投標(biāo)納入有形市場

為避免物業(yè)管理招投標(biāo)中的種種舞弊問題，應(yīng)當(dāng)將招投標(biāo)活動全部納入有形市場，禁止建設(shè)單位、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為招標(biāo)人代表參與評標(biāo)并確定中標(biāo)人。具體做法是建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺，所有的物業(yè)管理招投標(biāo)一律通過該平臺進(jìn)行，嚴(yán)格招投標(biāo)信息公開程序、內(nèi)容、范圍及時限，確保招投標(biāo)各環(huán)節(jié)信息公開透明，以便于社會監(jiān)督，增加串標(biāo)難度。

(3)細(xì)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，適應(yīng)不同物業(yè)類型，滿足不同服務(wù)需求

不同的物業(yè)有不同的特點，業(yè)主群體的需求也不盡相同，因此，應(yīng)當(dāng)制定不同等級的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。目前，北京市制定了地方標(biāo)準(zhǔn)——《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。該標(biāo)準(zhǔn)分為五級，構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。該標(biāo)準(zhǔn)突出強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理的核心價值，強(qiáng)化了物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理，包括房屋結(jié)構(gòu)、建筑部件、空調(diào)系統(tǒng)、二次供水設(shè)備、排水系統(tǒng)、照明和電氣設(shè)備、電梯、消防設(shè)施設(shè)備等的日常運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)。建設(shè)單位在銷售房屋前，或者全體業(yè)主在確定物業(yè)管理方式前，可以根據(jù)住宅物業(yè)項目實際情況及業(yè)主的需求選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并委托第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)參照北京市物協(xié)按季度的物業(yè)服務(wù)成本信息測算出服務(wù)價格。業(yè)主也可以在簽訂物業(yè)服務(wù)合同前，根據(jù)自身需求選擇服務(wù)等級。該標(biāo)準(zhǔn)有助于推動建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)市場機(jī)制，有利于促進(jìn)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立起和諧互信的關(guān)系。

(4)引入第三方機(jī)構(gòu)評估監(jiān)理物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用

物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理，是指物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)接受業(yè)主、業(yè)主大會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或有關(guān)部門的委托，依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和合同約定，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備管理狀況等提供專業(yè)評估監(jiān)理服務(wù)的活動。

在簽訂物業(yè)服務(wù)合同前，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，針對業(yè)主選擇的物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公布的社會平均成本，結(jié)合項目具體情況對物業(yè)服務(wù)價格進(jìn)行測算。物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)以獨(dú)立第三方的地位對物業(yè)項目進(jìn)行承接查驗，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行評估，對物業(yè)服務(wù)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和評判。當(dāng)業(yè)主與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接查驗、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價格發(fā)生爭議時，可以聘請第三方評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，以減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和業(yè)主之間的矛盾，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序地發(fā)展。

7.創(chuàng)新行業(yè)監(jiān)管模式，突出行業(yè)監(jiān)管重心，落實政府相關(guān)部門職責(zé)，推動行業(yè)走向技術(shù)密集型發(fā)展道路

物業(yè)管理行業(yè)走向健康、良性、可持續(xù)發(fā)展道路，需要行業(yè)主管部門和政府相關(guān)部門積極履行職責(zé)，正確引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向。

(1)創(chuàng)新行業(yè)監(jiān)管模式

資質(zhì)管理制度是一種靜態(tài)的管理制度，基于資質(zhì)管理制度的監(jiān)管模式是一種“重審批，輕監(jiān)管”的模式。這種監(jiān)管模式很難達(dá)到應(yīng)有的監(jiān)管效果，必須加以改革，建立對企業(yè)的動態(tài)監(jiān)管、行為監(jiān)管和信用監(jiān)管體系。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用管理具體措施應(yīng)當(dāng)包括以下三方面的內(nèi)容：積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立優(yōu)良信用；嚴(yán)厲懲處企業(yè)失信行為；及時準(zhǔn)確地向社會披露物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用對于物業(yè)服務(wù)市場秩序有著極其重要的影響。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用主要由兩部分組成：一是商務(wù)信用，即其與業(yè)務(wù)伙伴(包括業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主、建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營單位等)個性化的信用，表現(xiàn)為企業(yè)守合同、重信用，遵守商業(yè)道德；二是公共信用，即其在社會經(jīng)濟(jì)公共秩序方面的信用，表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)及其他規(guī)定，能夠守法經(jīng)營。因此，應(yīng)加快建立對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其主要從業(yè)人員的信用監(jiān)管制度，進(jìn)而達(dá)到規(guī)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員行為的目的。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管重心應(yīng)從物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)服務(wù)項目上轉(zhuǎn)移，通過對物業(yè)項目的監(jiān)管達(dá)到對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價值主要體現(xiàn)在其所管理的物業(yè)服務(wù)項目上，物業(yè)管理矛盾糾紛也發(fā)生在物業(yè)服務(wù)項目上，因此，將物業(yè)項目監(jiān)管到位才能真正管好企業(yè)。這就需要對企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)管，調(diào)整行業(yè)監(jiān)管重心，建立項目備案制度和項目負(fù)責(zé)人制度。在此基礎(chǔ)上，監(jiān)管部門以項目為單位實施動態(tài)監(jiān)管，通過對項目負(fù)責(zé)人的行為實施動態(tài)監(jiān)管，最終建立以項目經(jīng)理為抓手管好項目，以項目為抓手管好企業(yè)的監(jiān)管模式。

(2)明確行業(yè)主管部門的監(jiān)管目標(biāo)

政府是公共利益的化身，而房屋管理過程中最大的公共利益就是使用安全，所以行業(yè)主管部門的工作重心應(yīng)該通過對行業(yè)的監(jiān)管保證房屋使用過程中的公共安全。行業(yè)主管部門的具體監(jiān)管工作應(yīng)包括以下幾方面的內(nèi)容：制定相關(guān)的法規(guī)政策；對業(yè)主進(jìn)行安全使用方面的指導(dǎo)，約束業(yè)主不合理的使用行為，減緩房屋建筑的老化速度，延長建筑的使用壽命；完善對房屋安全的評估和安全告知程序；明確與房屋安全相關(guān)的業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方主體的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)，維護(hù)各方主體的合法權(quán)利；監(jiān)督各方主體履行自己的責(zé)任與義務(wù)。

(3)相應(yīng)政府部門的管理職責(zé)應(yīng)延伸到物業(yè)管理區(qū)域

如前文所述，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了本不應(yīng)屬于其提供的服務(wù)，政府相關(guān)部門應(yīng)該進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域，將以下內(nèi)容納入公共服務(wù)和行政管理的范疇：樓宇外環(huán)境衛(wèi)生的管理(日常清掃保潔、垃圾清除外運(yùn)等)；綠化管理(園林綠地的營造與保養(yǎng)、整體環(huán)境的美化等)；治安管理(樓宇內(nèi)外的安全、保衛(wèi)、警戒、對各種突發(fā)事件的預(yù)防與處理以及排除各種隱患)；消防管理(火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時的救護(hù)與處理)；道路管理(道路的維護(hù)、交通秩序的維護(hù)等)。

(4)正確處理物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)的關(guān)系

對“物”的管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的立身之本，對“人”的服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處世之道。物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)入住宅區(qū)提供服務(wù)的合法性，是基于與全體業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，所以物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)都是一種契約行為，是契約規(guī)定的雙方權(quán)利與義務(wù)的體現(xiàn)，與“權(quán)力”不沾邊。從根本上講，業(yè)主聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的目的是保障物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作重心是維護(hù)房屋建筑的安全使用，并在此基礎(chǔ)上保持房屋建筑的良好品質(zhì)。可以說，對“物”的管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的立身之本。

契約主體一般為兩方或多方，就物業(yè)服務(wù)合同來講，契約主體應(yīng)該是業(yè)主大會這一全體業(yè)主的集合體與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由于房屋是與人融為一體的，在很大程度上，住宅區(qū)的房屋不僅僅是業(yè)主的居住場所，更是業(yè)主的“家”，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅要管好“物”，還要處理好與業(yè)主大會的關(guān)系，更要處理好與業(yè)主個體之間的關(guān)系?？梢哉f，處理好與業(yè)主大會、與業(yè)主的關(guān)系，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處世之道，是做好物業(yè)管理的必要條件。