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本文對商品房買賣中的法律問題進行了論述,分析研究了我國現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定,對商品房買賣中涉及到的主要合同關(guān)系進行闡述,以期達到規(guī)范商品房買賣市場,促進房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。
[關(guān)鍵詞]商品房買賣訂購書商品房預(yù)售按揭法律責(zé)任
[目錄]
一、商品房買賣的基本理論問題
二、商品房預(yù)售的法律問題
三、商品房買賣按揭法律問題
四、商品房買賣中開發(fā)商的法律責(zé)任問題
近年來,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,但房地產(chǎn)的立法不健全,房地產(chǎn)市場機制也不健全,導(dǎo)致商品房買賣糾紛成為社會投訴熱點和關(guān)注焦點。本文在這一背景下解讀我國現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定,就商品房買賣中涉及到的部分法律問題談?wù)劰P者的淺見。
一、商品房買賣的基本理論問題
(一)商品房的概念
廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋,包括開發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟適用房和房改房等。
狹義的商品房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的用于向社會銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋。除非特別說明,本文所稱商品房是就狹義的概念而言。
(二)商品房買賣合同的概念及法律特征
商品房買賣合同是指出賣人轉(zhuǎn)移在建或已建商品房所有權(quán)及相關(guān)財產(chǎn)權(quán)利予買受人,買受人支付價款的合同,是不動產(chǎn)買賣合同的最主要類型。一般來說,商品房買賣合同具有如下法律特征:
1.標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出較復(fù)雜的形態(tài)。
在我國,由于土地為國家所有,因此商品房所附著的土地權(quán)利并非所有權(quán)而是使用權(quán)。同時,隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高,人民對居住環(huán)境的要求越來越高,高層住宅和住宅小區(qū)的出現(xiàn),使商品房買賣合同的標(biāo)的物不僅限于土地使用權(quán)與房屋,還包括了建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施的所有權(quán)及使用權(quán)。
2.標(biāo)的物財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志。是商品房買賣合同的主要法律特征。
我國《合同法》第133條規(guī)定:標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時轉(zhuǎn)移,但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?!?a href="http://wda8f421.cn/haowen/241017.html" target="_blank">城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時,應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記。《擔(dān)保法》第41條規(guī)定:當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)(主要為不動產(chǎn))抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效??梢娢覈⒎▽ξ餀?quán)變動采登記或交付要件主義。就商品房買賣合同而言,其房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)等財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移也應(yīng)以辦理相關(guān)權(quán)屬變更登記為標(biāo)志。
3.行政干預(yù)色彩相對濃厚。
由于土地房屋類不動產(chǎn)價值較大,對國計民生影響甚巨,故各國法律對不動產(chǎn)買賣合同均有特別規(guī)制。在我國,由于土地為國家所有,加之國家對房地產(chǎn)開發(fā)過程的嚴(yán)格監(jiān)控,對商品房買賣合同訂立和履行過程的行政干預(yù)尤為明顯,如對商品房預(yù)售合同采強制登記制度等。
(三)關(guān)于商品房買賣中訂購書的法律問題
1.商品房訂購書的概念
商品房訂購書也稱認(rèn)購書,是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件,其主要內(nèi)容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時簽署正式買賣合同的合意等。
2.訂購書的法律性質(zhì)
從法律性質(zhì)上分析,商品房認(rèn)購書是一種預(yù)約合同。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定負(fù)有將來締結(jié)契約義務(wù)的契約,或謂當(dāng)事人一方或雙方預(yù)先約定將來訂立具有特定內(nèi)容之契約的契約。其將來應(yīng)訂立之契約則稱為本契約或本約。商品房認(rèn)購書的內(nèi)容,是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購房合同,這種意思表示是明確的,具備合同法規(guī)定的合同成立的要件,因此商品房認(rèn)購書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析,商品房認(rèn)購書是一種預(yù)約合同。訂購書為預(yù)約,則雙方在訂購書中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約。
3.商品房訂購書與購房合同
(1)商品房認(rèn)購書與購房合同的關(guān)系
商品房認(rèn)購書不是購房合同的從合同。商品房認(rèn)購書約定的是一種行為義務(wù),并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同,也不會導(dǎo)致商品房認(rèn)購書的無效,不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在,所以它是一種獨立的合同,而不是購房合同的從合同。
(2)具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)
在商品房認(rèn)購書具備購房合同主要內(nèi)容的前提下,如果開發(fā)商收受了購房款的,應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購書認(rèn)定為購房協(xié)議。這種觀點得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?!彼痉ń忉尩挠^點表明,雖然《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房銷售應(yīng)當(dāng)訂立書面購房合同,但書面購房合同并非買賣關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容,并且買房人收受了購房款,就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購書視為購房合同。
筆者認(rèn)為,這種觀點有值得商榷之處。首先,因為商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的購房合同主要內(nèi)容多達十三項,如果按照這一標(biāo)準(zhǔn),幾乎沒有一份商品房認(rèn)購書能夠符合條件,這樣做顯然不利于保護認(rèn)購書守約方的利益;其次,由該條解釋可以推論出,認(rèn)購書被認(rèn)定為本約,除合同條款齊備外,還應(yīng)具備合同實際履行條件。一般講,只要合同條款齊備、明確,不存在法律或事實上的障礙,無論合同名稱如何,都應(yīng)認(rèn)定其為本約,無須附加實際履行內(nèi)容。我國《合同法》第61條規(guī)定:合同生效后,當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。第12條規(guī)定合同一般條款有當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或者報酬、履行期限、地點和方式、違約責(zé)任及爭議解決方法等,由此觀之,在雙方就當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量三者未約定或約定不明時,不得依有關(guān)條款或交易習(xí)慣徑行確定。一般來說,不動產(chǎn)買賣合同成立的要件應(yīng)較動產(chǎn)買賣合同為嚴(yán)格,價款條款的確定或可確定性應(yīng)為必要?!斗▏穹ǖ洹返?108條規(guī)定,合同只有在其具有確定的標(biāo)的物時,方為有效。第1591、1592條規(guī)定,如當(dāng)事人未確定買賣的價金或指定第三人確定價金,則合同不成立。依解釋,所謂標(biāo)的物必須是具有特定品質(zhì)和可確定數(shù)量的財產(chǎn),其價格也應(yīng)是可確定的,在滿足這些條件的前提下,合同成立。從訂購書的內(nèi)容來看,其通常具備了當(dāng)事人、標(biāo)的物、數(shù)量、價款這幾項條件,應(yīng)有不容置疑的確定性,應(yīng)為合法成立的合同。只要商品房認(rèn)購書確定了房號和價格確定方法,并可以據(jù)此確定面積等事項,或者能夠確定房屋總價款,那么就已經(jīng)具備了購房合同的必要條件,除非有相反證據(jù),否則訂購書的法律性質(zhì)應(yīng)為已合法成立的合同。
二、商品房預(yù)售的法律問題
(一)商品房預(yù)售合同的概念
商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與承購人就轉(zhuǎn)移在約定時間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),支付商品房價金等事宜所達成的書面協(xié)議。預(yù)售是目前我國房地產(chǎn)市場商品房交易的主要形式。
(二)商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)和特征
1.商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)
商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售,但不是買賣預(yù)約,而是本約,是買賣合同,只是房屋交付期在約定的將來的某一時間。買賣雙方關(guān)于房屋面積、價金、付款方式、交房期限、違約責(zé)任等問題均明確約定,無須將來另行訂立買賣合同,即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶,達到雙方交易目的。
2.商品房預(yù)售合同的特征
第一,商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物,而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在未來約定的時期內(nèi)竣工的商品房。
第二,商品房預(yù)售人在未來約定的時間交付商品房,而商品房預(yù)購人則預(yù)付商品房價金。
第三,商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。
(三)商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)及效力
1.商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)
商品房預(yù)售合同登記是不動產(chǎn)登記的一種,性質(zhì)屬于預(yù)告登記。所謂預(yù)告登記是為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記,是德國中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度。一般的不動產(chǎn)登記登記的權(quán)利是不動產(chǎn)物權(quán),如所有權(quán)、抵押權(quán)等,而預(yù)告登記登記的權(quán)利是請求權(quán),該請求權(quán)的內(nèi)容是在將來請求發(fā)生物權(quán)變動。一經(jīng)預(yù)告登記,預(yù)購人的請求權(quán)便取得了對抗第三人的效力,故預(yù)告登記使合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì),是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。
2.商品房預(yù)售登記的效力
第一,優(yōu)先購買權(quán)。通過預(yù)先登記,預(yù)購人取得了優(yōu)先于其他人而購買特定的商品房的權(quán)利。從而將物權(quán)的公示手段用于對債權(quán)的保護,使該項請求權(quán)具有了對抗第三人的效力。第二,期待權(quán)。通過預(yù)售登記,將使預(yù)購人取得對未來房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款的規(guī)定:“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?!蔽覈赏ㄟ^預(yù)售合同登記對開發(fā)商預(yù)售行為的合法性進行審查,以維護預(yù)購人的利益。
(四)商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓
1.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的概念
商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定:“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務(wù)院規(guī)定?!边@一規(guī)定實際上是對商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可。
2.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)
我國預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購人已全部履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)轉(zhuǎn)讓,債權(quán)人應(yīng)通知債務(wù)人。預(yù)購人只部分履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓,則是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓,事先應(yīng)征得預(yù)售人同意。預(yù)購人沒有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時,預(yù)購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同,即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因為債務(wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意,預(yù)售人不可能同意預(yù)購人單純的牟利轉(zhuǎn)讓;即使不以牟利為目的,預(yù)售人對預(yù)售合同享有請求解除權(quán),并要求預(yù)購人承擔(dān)締約上的過失責(zé)任,預(yù)購人不能通過轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任,同時我國法律嚴(yán)禁倒賣合同、買空賣空的行為,更不允許利用預(yù)售合同進行變相的期貨交易。
三、商品房買賣按揭法律問題
(一)商品房買賣按揭的涵義
按揭一詞來源于英文mortgage,在英國的法律體系中,mortgage一詞是由mort和gage組成,Mort源于拉語mortu.,其基本的含義是“永久,永遠(yuǎn)”,而gage的含義為“質(zhì)押,擔(dān)?!?。中國大陸所稱的“按揭”據(jù)稱是從我國香港地區(qū)傳入大陸的,它是英文"mortgage"廣東話的諧音。我國大陸地區(qū)所指的按揭,是指購房人將與出賣人之間簽訂的商品房買賣合同的標(biāo)的抵押于銀行,銀行將一定數(shù)額的款項貸給購房人,并以購房人的名義將款項交與房地產(chǎn)商的法律行為。
(二)商品房買賣按揭的法律特征
1.主體包括三方:即購房者、房地產(chǎn)銷售商及按揭銀行。
2.按揭法律關(guān)系的內(nèi)容有三點,即購房者與房地產(chǎn)銷售商之間的買賣合同關(guān)系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系和購房者與按揭銀行之間的擔(dān)保法律關(guān)系。
3.按揭法律關(guān)系的標(biāo)的物與擔(dān)保合同的標(biāo)的物具有同一性,這是按揭的最大法律特征。
4.按揭權(quán)人實現(xiàn)按揭權(quán)可采取兩種方式,一種是折價或以拍賣變賣標(biāo)的物所得價款優(yōu)先受償;一種是在合同中約定回購條款,由房地產(chǎn)銷售商向銀行回購標(biāo)的物,并以回購款優(yōu)先償還銀行貸款。
(三)按揭中的各方法律關(guān)系
從我國現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來看,其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā)商、購房人(亦即借款申請人)、保險公司四方。各主體之間的法律關(guān)系分別為:
1.購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。購房人欲以按揭的形式購買房屋,首先必須與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同,約定購買特定的房屋,并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。
2.購房人與銀行之間的借貸關(guān)系。購房人在與開發(fā)商簽訂買賣合同后,應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料,向銀行申請個人住房(或商業(yè))抵押貸款,銀行則根據(jù)申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù),雙方同時簽署借款合同。
3.購房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購房人在向銀行申請借款的同時,要將所購房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行,為向銀行申請的按揭貸款設(shè)立抵押,如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時,銀行可以實現(xiàn)抵押權(quán),將購房人抵押之房屋折價、變賣或申請法院拍賣并以所得款項優(yōu)先受償。
4.開發(fā)商與銀行、購房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過程中,銀行往往會要求開發(fā)商為購房人提供階段性的擔(dān)保,即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前,由開發(fā)商為購房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,購房人若不還款,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。
5.購房人、銀行與保險公司之間的保險關(guān)系。購房人在將所購房屋抵押給銀行時,必須就抵押物(所購房屋)在借款期間投保財產(chǎn)險,并指定銀行為第一受益人。
6.開發(fā)商與銀行的回購關(guān)系。從法律角度看,按揭過程中的回購存在兩種情形:一種是在購房人所購房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前,開發(fā)商履行回購義務(wù)的,其實質(zhì)是由開發(fā)商解除與購房人的買賣合同,并非法律意義上的回購行為;另一種是在購房人取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)證后,開發(fā)商按條款約定回購購房人的房屋,雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過戶行為,此時才是真正的法律意義上的回購。
上述各法律關(guān)系看似獨立,實際他們之間聯(lián)系緊密,共同構(gòu)成了按揭的各方法律關(guān)系體系。按揭中的貸款關(guān)系和買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個整體,不能拋開一種法律關(guān)系來談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)?;诒WC、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同,保險關(guān)系和回購關(guān)系是對借貸關(guān)系保障的補充。
(四)房屋按揭的若干實務(wù)問題
1.按揭中房屋買賣合同和借款合同之間的關(guān)系
商品房買賣合同與按揭借款合同之間不是主合同與從合同的關(guān)系,具體分析如下:
首先,購房人選擇按揭付款方式后,必須按照開發(fā)商的要求與指定的按揭銀行簽訂借款合同,由按揭銀行向購房人發(fā)放貸款并應(yīng)購房人的委托直接將貸款劃給開發(fā)商。由于按揭銀行是與開發(fā)商存在約定的特定銀行,購房人不能與其它銀行做按揭,借款的目的就是為了支付購房款,開發(fā)商和按揭銀行之間存在一對一的銷售和融資合作關(guān)系,相互依存。因此說,借款合同在發(fā)生上對商品房買賣合同具有一定的依附性。其次,當(dāng)商品房借款合同被宣布無效或者被撤銷以后,并沒有使借款合同被宣布無效或被撤銷的情形出現(xiàn),商品房借款合同在效力上對商品房買賣合同不具有從屬性。第三,商品房買賣合同訂立以后,當(dāng)出賣人將符合合同約定的商品房交付予買受人時便完成其義務(wù),商品房買賣合同因履行完畢而消滅,但按揭借款合同并未消滅,所以,商品房借款合同在消滅上與買賣合同不具有從屬性。
通過以上分析可得出結(jié)論,商品房借款合同并不是商品房買賣合同的從合同,商品房買賣合同與按揭借款合同之間具有緊密聯(lián)系而又相互獨立的合同關(guān)系。
2.按揭借款合同與房屋抵押合同之間的關(guān)系
抵押合同與借款合同之間的關(guān)系屬于擔(dān)保法規(guī)定的主從合同關(guān)系,抵押合同屬于借款合同的從合同,借款合同無效、被撤銷、解除的,抵押合同也隨之無效、被撤銷或解除。因借款合同解除導(dǎo)致抵押合同解除的,依照擔(dān)保法司法解釋第十條的規(guī)定,主合同解除后,擔(dān)保人對債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,作為抵押物的房屋仍不免除物上擔(dān)保責(zé)任。我國擔(dān)保法規(guī)定房屋抵押權(quán)的成立以辦理房屋抵押登記為生效要件,由于借款合同和抵押合同可能簽訂在期房階段,也可能簽訂在現(xiàn)房階段,購房人作為抵押人在抵押時可能尚未占有房屋,或者未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證,因此,按揭貸款中的抵押登記性質(zhì)上屬于抵押預(yù)告登記,也叫“預(yù)登記”,待購房人產(chǎn)權(quán)證辦妥后,再進行房屋他項權(quán)登記。購房人在抵押房屋的同時,還要將商品房銷售合同正本交付銀行,在日后辦下房產(chǎn)證后,房產(chǎn)證也交押于銀行。買賣合同與房產(chǎn)證是購房人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證,將這些重要憑證交付銀行占有,近似于英美法系中“權(quán)利憑證占有式按揭”。
四、商品房買賣中開發(fā)商的法律責(zé)任問題
(一)房地產(chǎn)廣告和宣傳資料與開發(fā)商的法律責(zé)任
在房地產(chǎn)銷售中,廣告和銷售宣傳資料對購房人起著非常重要的作用。在許多情況下,開發(fā)商的商品房銷售廣告承諾的條件較多,而在實際簽訂合同時又借口僅是宣傳而已,并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中,以廣告對其不構(gòu)成約束力為由推脫責(zé)任。建設(shè)部公布的《商品房銷售管理辦法》第15條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?!边@就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發(fā)商的義務(wù),如果開發(fā)商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件,開發(fā)商就要承擔(dān)一定的責(zé)任。商品房《解釋》第三條明確規(guī)定:如果開發(fā)商對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對購房人是否訂立買賣合同,或者對房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)視為合同內(nèi)容。哪怕這樣的說明和允諾沒有寫到合同中,對開發(fā)商也有法律上的約束力。此條所指的“相關(guān)設(shè)施”,應(yīng)當(dāng)是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的“供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施”。只要開發(fā)商在廣告中對上述內(nèi)容作了具體說明或允諾,但實際不能做到或有所改變的,都屬違約,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
虛假售樓廣告,曾使不少購房人利益蒙受重大損失。所謂虛假廣告實際上是廣告主不準(zhǔn)備真正兌現(xiàn),而是以此作為一種商業(yè)手段而達到其營利目的所做的不真實的、甚至是欺騙性的、誤導(dǎo)性的宣傳。借助虛假廣告致使購房者與其簽訂合同的開發(fā)商,實際上是對購房者的利益實施的一種侵權(quán)行為。購房者可以要求開發(fā)商予以賠償或退房等。在這一民事法律關(guān)系中,侵權(quán)一方要返還不當(dāng)?shù)美?,并對被侵?quán)方的損失予以賠償,所以,如果開發(fā)商虛假廣告是要最終承擔(dān)法律責(zé)任的。
二、已售出的房產(chǎn),在未辦理產(chǎn)權(quán)證前,又抵押給第三人的法律責(zé)任
由于現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大,所需資金也較大,很少有開發(fā)商能夠獨立支付全部建設(shè)資金,有個別開發(fā)商為籌集資金,將已售出的房產(chǎn)再次抵押給銀行以獲得貸款,這種做法可能侵害購房者的利益。依照我國法律規(guī)定,在房產(chǎn)售出后,只要將房屋的買賣合同按照有關(guān)國家規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門進行了登記,該項房地產(chǎn)交易即告成立,涉及的房屋也就從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到了購房者手中。如果此時開發(fā)商再將房屋進行抵押,無疑是將自身沒有所有權(quán)的財產(chǎn)進行抵押處置,這是侵犯購房者所有權(quán)的行為。負(fù)有法律責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)因此給購房者造成的損失。
三、房屋不能按期交付的法律責(zé)任
開發(fā)商逾期交房的情況大致有:開發(fā)商根本不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格,其所開發(fā)的房地產(chǎn)項目并未取得政府有關(guān)主管部門的正式批準(zhǔn);房屋尚未完工;房屋本身雖已完工,但合同中約定了相關(guān)配套設(shè)施不能同時交付使用;未通過政府部門的驗收等。逾期交房作為明顯而嚴(yán)重的違約行為,開發(fā)商需要承擔(dān)買賣合同及法律規(guī)定的違約責(zé)任。首先是需向買方支付違約金。如果在寬展期內(nèi),開發(fā)商需按日支付違約金;如果超出寬展期開發(fā)商仍無法交付,而客戶又要求解約、退房的,開發(fā)商需要退還客戶已交全部房款,以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則,則開發(fā)商需向買方雙倍返還定金,并支付全部款項的利息。
四、開發(fā)商因自身原因,不能按期取得房產(chǎn)證的法律責(zé)任