農村土地流轉制度精選(九篇)

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第1篇：農村土地流轉制度范文

關鍵詞：農村；土地流轉；制度創(chuàng)新

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2012）-04-0045-2

農業(yè)是國民經濟的基礎，而土地是農業(yè)生產的最基本、最重要的要素，是人類賴以生存的根本。因此，重視農業(yè)，必須關注土地問題。隨著中國三十多年的改革開放，我國的社會經濟取得了長遠的發(fā)展，為了使我國的農業(yè)國際競爭力不斷得到提升，農村土地的合理配置和流轉就成為當前農村工作的當務之急。

1 進行農村土地流轉的原因解析

1.1 現(xiàn)行的是以傳統(tǒng)的小農經濟為基礎的，在中國經濟發(fā)展的今天已經開始制約現(xiàn)代農業(yè)的發(fā)展

雖然從1978年實施至今，解決了中國農民的吃飯問題，卻無力解決農民的致富問題。中國之所以迫切需要土地流轉，主要是因為現(xiàn)在實行的已經明顯制約到了土地的規(guī)模效益。而正是分散經營的缺陷，使得農業(yè)生產成本不斷上升而迫使農民向其他的產業(yè)轉移導致了農村土地的流轉。

1.2 中國農村已經具備了土地流轉的條件

我國的農村已經開始進入了社會化小農階段（所謂社會化小農是指雖然與城市交往密切，已經融入了現(xiàn)代化的市場經濟，社會化程度比較高，但是經營規(guī)模比較小的農民、農戶），農民的生活收入主要來源于非農收入，許多農民成為“兼職農民”即從事農業(yè)生產已經不再是他們謀生的唯一手段。在國家還不能完全給進城務工農民提供社會保障的時候，農民最后的保障便是土地。在沒有一套合理的補償機制來為放棄土地的農民提供物質補償的情況下，農民只能以土地權益的流轉獲得補償，同時也為農業(yè)適度規(guī)模經營提供了一個很好的機會。

1.3 政府出臺的不斷完善的土地政策和制度，提高了農民進行土地流轉的積極性

由于國家出臺的取消農業(yè)稅、進行種糧補貼等農業(yè)政策激發(fā)了農民的積極性，從而對土地的需求增大，進而促進了土地的流轉。由于各地政府根據地方實際，制定出符合實際的土地政策和制度并不斷隨環(huán)境的變化加以完善，推進了農村土地的流轉。正是由于政府的干預作用加速了農村土地流轉的速度。

2 農村土地流轉過程中出現(xiàn)的問題

2.1 農村社會保障缺失

由于我國現(xiàn)階段無法對于進城務工或失地農民做到與城鎮(zhèn)居民一樣的社會保障，社會保障層面的缺失成為許多拒絕進行土地流轉農民主要擔心的原因。在中國農村，土地在很長一段時間內還是廣大農民最后的生活保障。正是由于中國二元制的社會體制導致了城鄉(xiāng)二元制的社會保障體系，將農民也隔離在城市社會保障體系之外，為了保障基本的生活，農民寧愿低效經營土地甚至將土地空置也不愿意將土地流轉出去。

2.2 農村土地流轉市場機制不健全

只有健全的農村土地流轉市場機制的建立，才能實現(xiàn)農村土地的商品化、資本化和市場化，才能使農業(yè)生產的各要素以專有市場為基礎進行優(yōu)化配置和自由流轉。盡管建立農村土地專有市場會使農村土地進一步資本化，但是土地專有市場機制的建立并不意味著實行農村土地產權的私有化。農村土地流轉本身就是對的補充和深化，是從中衍生出來的一種土地制度，所以專有土地流轉市場的建立絕不是將農村土地產權進行私有化。我國農村土地市場機制不健全一方面由于農村的土地價格與城市的土地價格相差太大使農村土地的價值無法真正實現(xiàn)，另一方面也是由于我國有關農村土地流轉的中介組織除了在南方少數發(fā)達的省份地區(qū)發(fā)展外，而在其他地區(qū)發(fā)展不充分導致的。

2.3 相關法律制度缺失

農村土地流轉的過程還是一個多方利益相互博弈的過程，參加的博弈的主體共有三方：一是參與農村土地流轉的政府組織，尤其是以村委會為代表的基層政府組織；二是農業(yè)龍頭企業(yè)或者種植大戶；三是被流轉土地的農民。從擁有政治資源和經濟資源的角度看，農民絕對是三方主體中的弱勢群體。但是農村土地流轉過程如何規(guī)范，流轉后土地是否真的用于農業(yè)如何監(jiān)督，尤其是農民相應的補償權益如何保障，都缺乏相應的法律框架予以約束。因為沒有建立有效的相關農村土地流轉的法律制度，使我國大部分的土地流轉都處于一種地方自發(fā)組織的狀態(tài)，從而缺乏有效的約束，發(fā)生了大量的不規(guī)范的流轉行為，產生許多糾紛。正是這些糾紛又使土地流轉活動在農民中間產生的負面影響越來越大，不利于農村的穩(wěn)定和發(fā)展。

3 我國農村土地流轉制度的創(chuàng)新與完善

3.1 建立長效的農村土地流轉糾紛調節(jié)機制

要盡快建立長效的土地流轉糾紛調解機制，為保障農民的權益提供多元化的途徑。首先，可以由基層政府牽頭，成立專門的土地流轉糾紛調節(jié)機構，免費為農民提供解決糾紛相關的咨詢，包括相關政策法規(guī)的宣傳，糾紛解決的辦法和途徑等，并使農民真正了解自己作為土地流轉主體的權利和義務。其次，基層政府在了解當地土地糾紛的性質和特點的基礎上，建立完備的土地流轉糾紛調解規(guī)范，以避免給一些不法分子假借調節(jié)糾紛之名，侵犯農村的合法權益。最后，建議地方法院建立一套審查和受理土地流轉糾紛的機制。目前由于絕大部分農民對相關法律法規(guī)不夠了解，法律意識薄弱，當出現(xiàn)土地流轉糾紛時，很少到法院上訴，而是采取到基層政府反映情況的方法，這就使得一些較為嚴重的土地糾紛得不到專業(yè)的調節(jié)，從而使矛盾激化。因此基層政府應該與當地的法院進行溝通協(xié)商，由法院農村定期派遣專門的人員深入農村，為農民提供法律援助和上訴法院的途徑；同時在地方法院也要建立起相應的受理土地流轉糾紛案件的機制，提高處理糾紛的效率。

3.2 完善農村金融體系，為農村土地流轉提供更多資金支持

近年來，民間的借貸市場有所發(fā)展，但是由于缺乏政府的監(jiān)管相應的規(guī)范體系，使得農村自發(fā)形成的借貸市場存在很高的風險，所以需要通過基層政府的引導干預以及正規(guī)金融機構的扶持，建立健全農村的金融體系，具體做法為：第一，正規(guī)金融機構建立專門的分派機構以支持農村土地流轉。專門分派機構的建立主要是受理廣大農民群眾提供土地流轉相關的資金包括用于土地流轉出讓金，農業(yè)機械購買金以及農田基礎設施改善費等的借貸申請，并報上級金融機構進行審批。這樣就加快了農民向正規(guī)金融機構借貸的效率。第二，金融機構要加大利息優(yōu)惠，放寬貸款期限。金融機構要根據農業(yè)產業(yè)投資回收期限較長的特性，適當的放寬相關貸款的期限，并開展更多的發(fā)放長期貸款的項目，同時還要考慮到農業(yè)投資風險較高，應該對農業(yè)貸款進行利息優(yōu)惠甚至根據情況實施無息貸款，鼓勵農民的貸款積極性，促進土地更大規(guī)模的流轉。

3.3 完善相關農村土地流轉的法律法規(guī)

目前,我國一些地方積極開展農村土地流轉，發(fā)展規(guī)模和農業(yè)，就是為了更好了發(fā)展我國的農村市場經濟。盡管農村市場經濟要求政府要進行高效有序的農村土地流轉，但是農村市場經濟也是法治經濟，也需要法律的約束和規(guī)范。在農村土地流轉的過程中，法律對于產權的初始界定及其對伴隨交易過程發(fā)生的權利讓渡的再界定所形成的產權結構，即構成產權的權利約束在時間和空間上的分布形態(tài)，在很大程度上決定了經濟活動當事人能否存在充分的激勵，付出努力尋找更有利的方式以提高資源的利用效率。我們國家應當逐步建立起與發(fā)展農村市場經濟相適應的相關法律體系，對于模糊地法律規(guī)定要清晰界定，對于不完備的法律法規(guī)要及時的加以完備，這就要求相關的法律部們，一方面緊跟農村市場經濟發(fā)展的趨勢，加快相應的立法步伐，修改不利于當前農村土地流轉的法律；另一方面要改變相關法律條款不適合時展的現(xiàn)狀，制定具有適度超前性的法律條款，更充分的發(fā)揮法律規(guī)范的導向功能。此外，農村土地制度改革必須把農民的土地權利納入民事權利的軌道，通過民法來規(guī)范和保障農民的個體土地權利。

參考文獻

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第2篇：農村土地流轉制度范文

所謂“兩分兩換”,是指將農戶宅基地和承包地分開、搬遷與土地流轉分開,在依法、自愿基礎上,以宅基地置換城鎮(zhèn)房產、以土地承包經營權置換社會保障?！皟煞謨蓳Q”的實質是試圖通過農民的宅基地置換城鎮(zhèn)房產,直接轉變?yōu)榭商幹觅Y產;通過農民的承包地經營權置換社會保障,以保證失地農民老有所養(yǎng);其直接作用就是通過土地使用制度改革,讓農村土地實現(xiàn)像城市一樣的市場化流轉,推進農戶向城鎮(zhèn)集聚,從而將宅基地復耕,或為其他用途騰出用地指標。同時,也能進一步打通農民進城的渠道。

(一)“兩分兩換”是一種新型的農村土地流轉方式

從流轉的方式來看,農村承包經營權流轉方式主要有轉讓、股份合作、租貨承包、代耕經營、單季轉包、委托轉包、反租到包、土地里換、企業(yè)吸納等,各地采取的方式不盡相同,有些方式得到了法律的認可,而有些方式,由于法律規(guī)定不明確,在實踐中還存在較大爭議。

(二)“兩分兩換”與征地拆遷有區(qū)別

征地搬遷是因城市建設、基礎設施建設和二三產業(yè)發(fā)展的需要依法征用農用地,同時拆遷征地范圍內的農民住房,給予相應的經濟補償或安置。而“兩分兩換”則是引導農民向城鎮(zhèn)搬遷集聚、促進土地流轉、發(fā)展規(guī)模經營,不改變農用地性質、用途,為城市化、工業(yè)化、農業(yè)現(xiàn)代化騰出發(fā)展空間、加快新農村建設。

(三)“兩分兩換”試點工作的原則

實施“兩分兩換”工作主要的目的是要引導農民向城鎮(zhèn)集聚轉移,推進城市化,促進土地流轉,推進農業(yè)規(guī)模經營和現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展,盤活農村土地資源,優(yōu)化土地資源配置,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,加快新農村建設,“兩分兩換”工作要堅持以下原則:

1、必須堅持自愿、有償、保障農民利益的原則

所謂自愿,就是土地承包經營權的流轉應建立在農戶自愿的基礎上,任何組織和個人不得強迫或阻礙農戶流轉土地?！皟煞謨蓳Q”工作必須尊重農戶的意愿,任何單位和個人不得強迫或者阻礙農戶進行土地流轉,不得以調整產業(yè)結構、擴大生產規(guī)模等名義收回承包權,不得以少數服從多數的辦法搞土地流轉。所謂有償,就是土地流轉的收益應歸農戶所有,土地收益權是農戶土地承包經營權的核心,農戶的土地收益包括承包土地直接經營的收益,也包括流轉土地的收益。

2、堅持依法辦事,積極穩(wěn)妥的原則

所謂依法就是要按照有關法律法規(guī)和中央的政策進行,其核心就是土地承包經營權的流轉要在充分尊重與保障農戶土地承包權和土地流轉權的前提下進行。

3、堅持科學規(guī)劃、節(jié)約集約發(fā)展的原則

陳敏爾副省長提出:土地集約節(jié)約有增量,農民安居樂業(yè)有保障。這是“兩分兩換”工作衡量標準。呂祖善省長曾提出的“兩集中一提高”土地向規(guī)模集中,農民向市鎮(zhèn)集中,提高農民生活質量,這是“兩分兩換”工作的價值取向。堅持有序流轉、規(guī)模經營。

4、堅持“三不變”原則

即堅持土地的集體所有權不變,農戶對集體土地的承包權不變,土地的農業(yè)用途不變,農地流轉的本意是提高土地產出率,增加農民收入,所以農地流轉要集中在農業(yè)用地范圍內流轉, 這樣有利于發(fā)展規(guī)模經濟,有利于推進農業(yè)現(xiàn)代化。

二、“兩分兩換”試點工作基本情況

嘉興市目前土地流轉總面積為38萬多畝,家庭承包經營耕地面積256萬畝,土地流轉面積占家庭承包經營耕地面積的比例為15.11%?！皟煞謨蓳Q”成為嘉興快速地、大規(guī)模地推進農房改造集聚的有力制度保障。它嚴格按照“土地節(jié)約集約有增量,農民安居樂業(yè)有保障”的總體要求,以“農業(yè)生產經營集約、農村人口要素集聚,切實提高農民生活水平和生活質量”為根本目的,將宅基地與承包地分開,搬遷與土地流轉分開,以承包地經營權換股、換租、換保障,推進集約經營,轉換生產方式;以宅基地使用權換錢、換房、換地方,推進集中居住,轉換生活方式。嘉興市規(guī)劃部門已完善了城鎮(zhèn)布局規(guī)劃,科學編制了鎮(zhèn)村布局規(guī)劃,修編土地利用總體規(guī)劃,將全市858個行政村13111個自然村規(guī)劃集聚到48個新市鎮(zhèn)和372個新社區(qū),實現(xiàn)農民居住規(guī)?；?、社區(qū)化。

嘉興市提出,力爭到2012年,全市有1/3以上的農民實現(xiàn)向城鎮(zhèn)和中心村集聚,各種形式流轉土地總面積100萬畝以上,50%左右的農田實現(xiàn)規(guī)模集約經營。建成一批規(guī)模大、層次高、效益好的現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)園區(qū),一批居住相對集聚、公共服務配套完善的現(xiàn)代宜居新社區(qū)和一批對農村極具帶動作用和具備小城市功能的現(xiàn)代新市鎮(zhèn)。

三、完善“兩分兩換”土地流轉方式的建議

(一)實行公告―登記―查詢制度,建立農村土地流轉電子化管理系統(tǒng)

為了減少農村土地流轉糾紛,應由村集體在調查統(tǒng)計基礎上進行公告,并登記造冊逐級上報,建立各級地籍檔案,建立統(tǒng)一的土地承包經營權登記薄,詳細明確地表現(xiàn)出承包經營權的設立、流轉等情況。

(二)建立農村土地流轉服務組織網絡及中介服務機構

各縣(市、區(qū))建立農村土地流轉服務中心,設立獨立的辦公場所和對外服務的窗口,為流轉雙方牽線搭橋;鎮(zhèn)(街道)建立土地流轉服務所,村建立服務站,上一級服務組織對下一級服務組織具有指導關系。

(三)推進“兩分兩換”工作必須結合產業(yè)發(fā)展,綜合進行考慮

“兩分兩換”工作與產業(yè)通過土地流轉,促進了農村剩余勞動力向高效益行業(yè)合理流動,使一部分從事農業(yè)的農戶逐漸擺脫了土地的束縛。在推進“兩分兩換”過程中必須結合當地產業(yè)特點,綜合考慮一、二、三產業(yè)的協(xié)同發(fā)展問題,精心制定產業(yè)規(guī)劃布局方案,考慮農村剩余勞動力的就業(yè)問題。

(四)逐步推行農村土地承包經營權的股份化經營,并在管理上實行公司化

在農村土地承包經營權的股份化經營上,應引進公司化的管理模式?？山梃b城市國有產權制度改革的成功經驗,讓村民以農村土地承包經營權為股份入股,建立股份制公司合作模式,逐步實現(xiàn)農村經濟的集約化經營,推動“兩分兩換”工作以及農村的城市化,從而為建設社會主義新農村摸索出一條好路子。

第3篇：農村土地流轉制度范文

關鍵詞:農村土地使用權流轉;法律制度;不足;完善

中圖分類號:S289文獻標識碼:B 文章編號:1009-9166(2010)011(C)-0146-01

一、農村土地使用權流轉的概念

(一)1978年以來,由于在廣大的農村實行了,后又強調土地承包權30年不變,穩(wěn)定了廣大農民的基本權益,使絕大多數農民迅速脫貧致富。實行的土地與時期的土地制度相比較,它有效地解決了農業(yè)集體生產中的搭便車和監(jiān)督問題,調動了農民的生產積極性。但是,土地家庭承包制畢竟只是一種農地使用制創(chuàng)新,只部分解決了土地經營體制問題,并沒有解決土地制度的其他問題,如產權問題、流轉問題。隨著我國農村經濟條件的變化,原有土地制度自身的缺陷和不足日益凸顯,嚴重妨礙著我國農業(yè)生產效率的進一步提高,與現(xiàn)代化農業(yè)發(fā)展相適應的土地使用權流轉制度亟須建立并完善。(二)為了建立并完善農村土地使用權流轉制度,有必要先對土地流轉概念進行界定。根據《農村土地承包法》第二章“家庭承包”的“土地承包經營權的流轉”(第32―43條)和第三章“其他方式的承包”(49―50條)的規(guī)定,在已有研究的基礎上本文所研究的農村土地使用權是指對集體所有的農用土地直接占有、使用、收益的權利。農村土地使用權流轉是在家庭承包基礎上,農戶之間土地使用權的流動和轉讓,即農村土地資產的配置過程。

二、我國現(xiàn)行法律關于農地使用權流轉的規(guī)定存在以下不足

(一)就農地使用權流轉的性質而言,《民法通則》規(guī)定為物權性質,但規(guī)定過于原則和抽象;而《農業(yè)法》、《擔保法》中規(guī)定為債權性質,規(guī)定的較《民法通則》具體些,且有較強的適用性和可操作性。諸法的規(guī)定并不統(tǒng)一,倒致了實際運用中的難以操作。(二)土地承包經營權人對農地使用權的處分受到過分限制?！掇r業(yè)法》規(guī)定,只有在發(fā)包方同意的前提下,承包權人才可轉包或轉讓土地承包經營權。承包人于承包期內死亡,其繼承人不是以繼承方式取得該承包經營權,而只能以繼續(xù)承包方式取得該權利,這樣易造成農地在轉讓過程中越分越細,不利農村稀缺資源優(yōu)化配置,不符合農業(yè)現(xiàn)代化趨勢。(三)農村集體土地所有權主體虛置。農村集體土地所有權主體明晰是市場經濟的客觀要求,也是農村土地流轉市場健康發(fā)展的基礎。目前,從我國現(xiàn)行立法的規(guī)定中可以看出,農村土地所有權主體可以是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體經濟組織,也可以是村集體,甚至可以是村小組[1],其結果是導致土地所有權主體實質上的虛置,也必然對農村土地流轉市場的培育造成重大障礙。(四)現(xiàn)行法律對土地承包經營權流轉主體的限制性規(guī)定,制約了農地使用權的流轉。《物權法》第124條規(guī)定:“農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎,統(tǒng)分結合的雙層經營體制?！薄掇r村土地承包法》第48條規(guī)定:“發(fā)包方將農村土地發(fā)包給本集體經濟組織以外的單位或個人承包,應當先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準?！睆纳鲜龇梢?guī)定看出,土地承包經營權在流轉時要受到社區(qū)成員資格的限制,將那些是種田能手的非本集體經濟組織成員的受讓人排除在外,致使土地承包經營權不能進入正真意義上的市場自由流轉。

三、完善農村土地使用權流轉制度的建議

(一)完善承包經營權登記和承包經營權證書制度,促進農民土地承包經營權的合理流轉。承包經營權是一種物權,而且又依附于土地這一不動產之上,所以對于土地承包經營權的登記管理和證書制度就顯得格外重要。承包經營權證書在某種程度上可以代表對所承包土地的使用權。這樣權利通過證券化的表象得以價值量化,這對于土地權益的流轉有促進作用。(二)取消土地承包經營權流轉主體的限制性規(guī)定,準確定位農村土地所有權主體。確立土地流轉制度的目的之一就是促使農村土地的規(guī)模經營,農地只有流轉到種田大戶和種田能手的手中才能達到確立這種制度的目的。我國每個省的土地數量和狀況差異很大,在這種情況下將非本集體經濟組織成員排除在受讓方之外,肯定會影響土地承包經營權流轉目標的實現(xiàn)。財產所有權主體的虛置,所有權人的利益必然會遭到其他利益主體的侵害,應盡早由立法準確定位農村土地所有權主體。(三)構建科學、完善的土地流轉方式體系。在我國農村,只要享有農民資格,就一定是土地承包經營權的主體,根據法律的公正、平等精神,主體的地位是平等的,在《物權法》和《農村土地承包法》中也應體現(xiàn)這種精神,不能因主體的不同而享有不同的流轉方式。比如《物權法》和《農村土地承包法》就規(guī)定,以家庭承包的方式取得的土地承包經營權不能以抵押方式流轉。這是對農民身份的歧視,也是對平等原則的違反。不管土地承包經營權是以哪種方式取得,都可以轉包、出租、互換、抵押、入股的方式流轉,這才是科學的土地承包流轉方式。(四)完善農村社會保障制度、農村救濟制度、戶籍制度等相關的制度,解決農戶對農地使用權流轉的后顧之憂。

第4篇：農村土地流轉制度范文

[關鍵詞] 農地使用權流轉  農村土地承包經營權  物權性質

一、現(xiàn)行法律制度中對農地使用權流轉的相關規(guī)定及其缺陷

我國現(xiàn)行法律中與農地使用權相關的法律規(guī)定散見于《土地管理法》、《農業(yè)法》、《擔保法》等中?！吨腥A人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）第81條正式規(guī)定了農村土地承包經營權，并將該權利編排于第五章第一節(jié)“財產所有權和與財產所有權有關的財產權”之中，而通常我們認為該節(jié)實際上是對物權制度做出規(guī)定。①同時，于2003年3月起施行的《中華人民共和國土地承包經營法》也承認了土地承包權的物權性質。但《農業(yè)法》13條中規(guī)定“在承包期內，經發(fā)包方同意，承包方可以轉讓所承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，也可以將農業(yè)承包合同的權利和義務轉讓給第三者，承包期滿，承包人將原承包的土地、山嶺、荒原、荒地、灘涂、水面享有優(yōu)先承包權。承包人在承包期內死亡的，該承包人的繼承人可以繼續(xù)承包?！笨梢娢覈掇r業(yè)法》是將承包經營權作為債權保護的，與《民法通則》的規(guī)定存在沖突，并且由此導致土地承包經營權人的處分權受到限制，土地承包經營權流轉方式較為單一?！稉７ā返?4條第三項、第五項，第37條第二項的規(guī)定表明：耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權，除了抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押外，其他均不可抵押。簡言之，除“四荒”外，農地使用權不得作為抵押權的標的。

由上述內容可見，現(xiàn)行法律關于我國農地使用權流轉的規(guī)定存在以下缺陷：

（一）、就其性質而言，《民法通則》上的物權性質規(guī)定原則但是抽象，而《農業(yè)法》、《擔保法》中的債權規(guī)定是具體的并且有較強的適用性和可操作性。由此，諸法的規(guī)定的不一導致了實際運用中的諸多不便。

（二）、土地承包經營權人對農地使用權的處分受到過分限制。因為《農業(yè)法》規(guī)定，只有在發(fā)包方同意的前提下，承包權人才可轉包或轉讓土地承包經營權。

（三）、承包人于承包期內死亡，其繼承人不是以繼承方式取得該承包經營權，而只能以繼續(xù)承包方式取得該權利。

（四）、目前法律許可的農地使用權流轉的方式僅限于轉包、轉讓等幾種，流轉方式單一，對于現(xiàn)實生活中常見的出租、入股、抵押等未予以詳細確認和規(guī)范，表現(xiàn)出了一定的滯后性。

（五）、對承包地的分割轉讓過于放任，易造成農地在轉讓過程中越分越細，不利農村稀缺資源優(yōu)化配置，不符合農業(yè)現(xiàn)代化、產業(yè)化趨勢。

以上缺陷均需在今后我國相關土地立法中予以完善。

二、從法律上完善農地使用權流轉制度的理論基礎與現(xiàn)實意義

（一）、農地使用權流轉具有深刻的理論基礎

1、產權經濟學認為，土地作為農業(yè)發(fā)展不可或缺的生產要素，不僅是寶貴的自然資源，還是一種資產，具有商品屬性。農地使用權的流轉是市場經濟的內在屬性和基本要求，因為只有流動起來才能實現(xiàn)最優(yōu)配置，只有進入市場才能產生交換價值。產權若不能流通轉讓，則產權效益實現(xiàn)的交易成本就會提高，同樣土地若不能合理流轉，則土地的配置效率就難以提高。國內外經濟發(fā)展的歷史表明：一切稀有資源優(yōu)化配置的主要途徑是流通轉讓。②

2、根據哲學上的唯物辯證法，穩(wěn)定是相對的，流轉是絕對的，穩(wěn)定是流轉的前提，流轉是穩(wěn)定的存在和實現(xiàn)方式。二者對立統(tǒng)一于土地資源的優(yōu)化配置當中。

地權的穩(wěn)定性固然會影響農民對土地的投資，但這種影響并不是最明顯的，而且有時會集中表現(xiàn)為產權的其他方面，例如拿產權證抵押貸款等等。所以，不能夸大地權穩(wěn)定性對投資的影響。③

3、再者，眾所周知，土地對農村人口有很強的保障功能。但這種功能不光只能通過提供糧食來實現(xiàn)，還應該可以通過土地出租獲取租金或者其它方式來實現(xiàn)。④

（二）、推動和促進農地使用權流轉符合我國的現(xiàn)實需要和發(fā)展趨勢。隨著我國農村經濟的發(fā)展，第二、三產業(yè)的興起，農村城市化的推進，農村剩余勞動力轉移，種地不再是一些農戶的唯一依靠，農戶對土地的依存關系逐漸發(fā)生變化。推動農地使用權流轉可以實現(xiàn)物盡其用，避免耕地的閑置浪費。其次，在一些地方，農戶仍按傳統(tǒng)方式經營，效益低下、農業(yè)生產率不高，農業(yè)收入甚至連年下降，不少農民愿意把承包地租給業(yè)主而收取租金，促進了農地向種田能手集中。再者，隨著我國進入WTO后，要提高我國農業(yè)競爭力，必須促進規(guī)模經營，加快農業(yè)產業(yè)化，而這需要首先加快農地使用權的流轉，促進土地集中。

由上可見，無論是理論上還是現(xiàn)實需要或者發(fā)展趨勢上都客觀要求加快農地使用權的合理流轉。法律作為社會的調節(jié)器，應當盡快完善相關規(guī)定，避免其滯后性，調整新的社會關系，在明確所有權、穩(wěn)定承包權、保護收益權、尊重處分權的基礎上，推動農地使用權的流轉。

三、與農地使用權流轉相關的問題的法律制度的改革

農地使用權流轉的法律制度完善問題，實際上具有不系統(tǒng)性，其涉及到許多相關的配套改革。下面將從土地承包經營物權化，賦予農民長期而穩(wěn)定的承包經營權和完善農村社會保障機制、改革戶籍制度等三個方面來進行具體分析。

（一）土地承包經營權物權化的法律改革是農地使用權流轉的基礎，作為法律上的明晰的物權是土地進入市場的條件。

1、如前所述，土地承包經營權的性質仍未達到統(tǒng)一。本文認為賦予其物權性質的觀點應得到支持。如果土地承包經營權只是一項債權而債權本身進入流轉過程是要受很多限制的，如需發(fā)包方同意，制約了流轉關系，為集體土地所有者用行政手段、準行政手段干預留下了余地。承包經營權物權化使得權利人所享有權利的性質、內容、種類具有法定性。并且，作為一種絕對權、支配權，物權人處分其權利無須征得土地所有權人的同意，從而有利于農地使用權的合理流轉。⑤

2 、明確了農村土地承包經營權物權化這一趨勢后，我們需要解決如何實現(xiàn)其物權化的問題。對此，我國學者有許多爭議。如土地使用權說、土地承包經營權說、永佃權說、農地用益權說和耕作權說等，其中爭議較為集中的是“農地使用權說”與“土地承包經營權說”。前一種觀點以梁慧星為代表，梁慧星研究員領導的物權法起草小組于99年10月完成的《中華人民共和國物權法草案》中第四章使用了“農地使用權”這一概念；后一種意見以王利明教授等為代表，其在《中國物權法草案建議稿及說明》中使用了“農村土地承包經營權的概念”。本文較為贊同前一種意見，認為農地使用權應作為土地承包經營權物權化后的適當形式。

首先，基于過去法律規(guī)定的不統(tǒng)一以及多數人對土地承包經營權的性質、內容的傳統(tǒng)認識，土地承包經營權物權化后若繼續(xù)使用“承包經營權”這一概念，可能會從其名稱上導致對這項權利的性質、內容的誤解。為了避免與債權法上的“承包經營”相混淆，從而使得土地承包經營權物權化這一立法初衷得以實現(xiàn)，故有必要提出“農地使用權”這一概念。第二，農地使用權這一概念的提出是“所有權、承包權、使用權”三權分離的結果。其目的、內容和性質都可以從農地使用權這一概念中得到體現(xiàn)，明確易懂，注重土地的價值，具有科學性。而“土地承包經營權”這一概念，無法清晰表明三權分離的關系。再者，“農地使用權”這一概念的提出，有利于法律體系的完整性與協(xié)調性。因為“土地使用權”這一概念早已為先行立法和實務所接受，在這一概念基礎上提出“農地使用權”這個子概念具有合理性。同時與“宅基地使用權”、“國有土地使用權”等概念相互協(xié)調，有利于建構我國的法律體系。而“土地承包經營權”則容易導致法律體系的混亂?？梢?，農地使用權是土地承包經營權物權化的適當形式。物權化后，農戶具有明晰的物權?！稗r地使用權”作為一種物權，除包括占有、使用、收益權外，還包括了一部分處分權，如轉讓、入股、抵押、出租等，由此也為其流轉提供了可能。

（二）從法律上賦予農戶長期而穩(wěn)定的農地使用權是農地使用權流轉的保障。

我國《土地承包經營法》規(guī)定“承包期限至少30年”。目前，基層干部用行政手段調整承包地頻繁，這樣做的缺點是農民沒有穩(wěn)定的預期和信心，不敢做長期性投入，不利于提高生產水平；每次調整表面上解決了一些人地矛盾，但又會產生新的不公平；另外，頻繁調整承包地為一些干部提供了謀取私利的機會，加劇了農村社會的不穩(wěn)定。⑥而且承包期內的經常行政性調整，阻礙了土地使用權流轉制度的發(fā)育。道理很清楚：由于承包期內發(fā)生人地關系、就業(yè)方向上的變化，使農地使用權流轉的條件才開始，但還未等農民自愿、依法、有償開始轉讓，就發(fā)生用行政手段調整，就不可能再有農地使用權流轉了。如果土地承包關系是不斷調整的，農地使用權的轉讓就是很不確定的，使人不敢轉入也不敢轉出，流轉機制必然發(fā)育不起來。承包期限過短，轉讓權、抵押權等農地使用權的諸多權能也將難以付諸實施。

但這里需要我們注意的是賦予農民長期而穩(wěn)定的農地使用權與土地權利的流轉并不矛盾。關于這點，本文在前第一部分中關于“穩(wěn)定”和“流轉”的辨證關系中已做了闡述，此處不再重復。

當然，承包期內不調地是一般情況，在自然災害毀損土地時，經縣級政府批準可以適當調整。堅持“增人不增地、減人不減地”的政策，法律給予起點公平，今后出現(xiàn)人地矛盾，可通過土地流轉、發(fā)展二、三產業(yè)健全農村救濟制度、建立農村社會保障制度方法予以解決。⑦

（三）完善農村社會保障制度、農村救濟制度、戶籍制度等相關的制度，解決農戶對農地使用權流轉的后顧之憂。

長期的城鄉(xiāng)二元經濟結構，抑制了農村剩余勞動力脫離土地的可能性，現(xiàn)行的戶籍制度、社會救濟制度等對農戶脫離土地進入城市形成障礙。建立和完善農村社會保障制度、改革現(xiàn)行的戶籍制度，賦予農民“遷徙自由權”，實現(xiàn)城鄉(xiāng)的自由流動，城市居民與農村人口的就業(yè)平等，社會保障權利平等，才能免除后顧之憂，從而有利于農地使用權的流轉。

可見，農地使用權流轉的法律制度的完善需要以上三個方面相應的配套法律制度改革的支撐和促進，才能形成健全完整的農地使用權流轉制度。

四、我國未來立法中關于農地使用權流轉需要完善之處

（一）流轉的客體應由債權性質的農村土地承包經營權轉變?yōu)槲餀嘈再|的農地使用權。物權模式下，農地使用權的排他性能防止他人濫用征地權，限制基層政權和鄉(xiāng)村干部濫用土地處置權。有效的保護農地使用權人的合法權利；有利于農地使用權的自主流轉。農地使用權的可讓與性有利于農地使用權的流轉機制的建立，使農地使用權作為一項財產在不同主體間合理流動，實現(xiàn)物盡其用。

（二）農地使用權流轉的法律原則“自愿、合法、有償、有序”。

自愿即在農地使用權流轉中，應尊重確保農戶的主體地位，尊重農民意愿，不得強迫、阻礙承包方依法進行的農地使用權流轉，鄉(xiāng)村組織不可，也不可撒手不管，應積極引導、規(guī)范、管理。農地使用權物權化后，農戶擁有的農地使用權作為一種支配權、對世權，不受他人非法干預，即使發(fā)包方作為土地所有人，也必須尊重農地使用權人依法進行的農地使用權流轉，不得非法進行行政手段、準行政手段的干預。也就是說，自愿原則是由農地使用權的物權性質決定的；合法即農地使用權的流轉必須依法進行，包括主體資格合法、程序合法、內容合法、形式合法；有償即農地使用權流轉中必須注意保護和彌補農戶利益，其進入市場進行依法流轉應當市場經濟的等價有償原則；有序即農地使用權的流轉不可一蹴而就，應堅決杜絕以規(guī)模經營的名義，使農民失去土地。流轉應當循序漸進地進行。

（三）農地使用權流轉的形式應由單一化向多樣化發(fā)展，具體形式應包括轉讓、出租、抵押、入股等。法律不僅應對現(xiàn)行的農地使用權的流轉方式予以確認規(guī)范使之有章可循，并且在未來土地立法中應對農地使用權的流轉形式規(guī)定一個彈性條款，使法律具有前瞻性和靈活性。本文將對以下幾種形式進行具體分析。

1、農地使用權的抵押

農地使用權的抵押指在不轉移土地占有的前提下，債務人或第三人將依法享有的農地使用權向債權人提供擔保，承諾若債務人在合同期限屆滿仍不履行債務時，債權人有權將農地使用權拍賣、變賣、折價抵償。我國現(xiàn)行《擔保法》規(guī)定：除“四荒地”外，農地使用權不可抵押。這樣的立法目的是考慮到土地承包經營權抵押后，農民萬一不能按期償還貸款，銀行難以處理土地，而且農民可能因此失去土地和生活保障。⑧本文認為立法的此項規(guī)定不妥，立法者的考慮也是值得商榷的，原因如下：

（1）允許農地使用權抵押是土地承包經營權物權化的必然要求，物權法意義上的農地使用權是農地使用權人自主支配標的物并排除他人干涉的權利。內容上不僅包括占有權、使用權、收益權，也包括一定的處分權，而抵押也屬處分權的范疇，承認抵押設定權是賦予農地使用權物權保護的必然結果，也能充分發(fā)揮農地使用權作為一種用益物權的價值。（2）允許抵押與保護耕地，保障農戶基本生存條件，以及防范銀行金融風險等立法政策并不矛盾。立法上可以在允許抵押的同時，對抵押的土地的用途加以限制，規(guī)定作為抵押物的農地使用權的受讓人不得改變農地的農業(yè)用途；對抵押人利益的保護可通過規(guī)定在抵押人喪失農地使用權后對該土地享有優(yōu)先承租權來實現(xiàn)；銀行的金融風險可在技術操作上加以防范。（3）允許農地使用權抵押可以融通農業(yè)資金，特別是農業(yè)中長期發(fā)展資金，解決投資資金不足問題。在發(fā)展資金相對匱乏的農村，沒有理由不采取此機制。（4）目前世界上許多國家都普遍建立了農業(yè)土地抵押為特征的農地金融制度。如德國的土地抵押合作社、公營的土地銀行和中央土地銀行；日本的勸業(yè)銀行、農工銀行及北海道拓植銀行等。對此我國可借鑒參照國外法律制度方面的先進經驗，建立符合我國國情的農地使用權流轉制度。⑨

故，未來的土地立法中應將抵押作為農地使用權的流轉方式之一。

2、農地使用權的入股

農地使用權的入股指農地使用權人將量化為股份的農地使用權用于出資，實行土地股份合作，從而獲得利益。在沿海經濟發(fā)達地區(qū)推廣此方式，可以解決大量農民在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工作或外出務工而無力耕種情況，又能把農戶手中的股份集中起來實行規(guī)模經營。

3、農地使用權的轉讓

指農地使用權人有權將農地使用權轉移給其他公民、法人、其它組織，轉讓后，轉讓人退出原法律關系，轉讓包括出售、交換、贈予等。

4、農地使用權的繼承

指農地使用權人為公民的，當其在農地使用權期限內死亡的，可由其繼承人以繼承的方式取得農地使用權。

5、農地使用權的出租

農地使用權人可以根據需要將其農地使用權租給其他公民、法人、其他組織使用，并向對方收取租金。租賃權原則上是一種債券，但其物權化的傾向較為明顯。并且，值得一提的是，我國《農業(yè)法》中規(guī)定的轉包與我們此處所講的農地使用權的出租在實質上是相同的。當農村土地使用權物權化后，轉包在物權法中的解釋只能是出租。

總之未來土地立法中，應規(guī)定多樣化的農地使用權的流轉方式，采取彈性規(guī)定，以因地制宜，使農地使用權流轉方式能夠適應各地不同的客觀狀況和發(fā)展層次。并鼓勵探索創(chuàng)新建立先進的農地使用權流轉方式。

（四）農地使用權流轉的限制條件

農地使用權的流轉必須符合法律，不得違反下列強制性規(guī)定：

1、不得改變農業(yè)用途，堅持農地農用。

2、農地使用權的轉讓、租賃、繼承等期限不得超過農地使用權的法定最長期限的剩余期限。

3、農地使用權的流轉，應當簽訂書面合同，報集體土地所有權人備案，并到相關部門辦理登記。

關于書面合同，本文認為只要符合合同主體資格合法、當事人意思表示真實一致、合同內容合法、合同形式合法即可發(fā)生效力，無須登記才生效。而對于登記的效力問題，目前學者存在較多爭議，主要有“登記生效主義”與“登記對抗主義”說。前者指僅有當事人對農地使用權流轉達成合意，未經法定登記，物權變動不發(fā)生任何效力，更不會對抗第三人。后者是指農地使用權流轉的登記僅具有社會公信力，即產生對抗第三人的效果，而非物權變動的必要條件。按照“登記對抗主義”說，當事人對農地使用權流轉意思達成一致時即發(fā)生物權變動的效果，只是未經依法登記不能對抗善意第三人。本文認為對于農地使用權流轉登記的效力應視具體情況而定。

（1）對于繼承等原因而取得的農地使用權，應采取“登記對抗主義”。因為繼承屬民事法律行為以外的法律事實，只要繼承這一法律事實發(fā)生，主體就取得農地使用權。只是未經登記不得對已經取得的農地使用權處分。我國現(xiàn)行不動產物權登記立法規(guī)定非經登記不發(fā)生物權變動的效力，這一做法存在不妥。因為根據現(xiàn)行《中華人民共和國繼承法》的規(guī)定，繼承人從被繼承人死亡時就取得了遺產權利。故未來土地立法中應規(guī)定農地使用權人為公民的，自其死亡時起，其繼承人取得該農地使用權，從而使其與我國《繼承法》的規(guī)定相協(xié)調。⑩

（2）對于農地使用權的轉讓、抵押、出租、入股等，應采取“登記生效主義”。即非經登記，以上民事法律行為不產生物權變動的效力。原因如下：①如果把農地使用權的流轉這樣一個重大實際問題僅系于當事人的合意，則易產生農地使用權的享有與物的現(xiàn)實支配脫節(jié)的弊端。不利于維護交易安全和穩(wěn)定現(xiàn)實的財產占有關系。登記生效主義則可以克服這一弊端。②“登記對抗主義”說中，當事人雙方達成合意則產生物權變動效果，但非經登記不能對抗第三人，與物權的排他性存在著邏輯上的矛盾。而采取“登記生效主義”能夠避免這一矛盾。③“登記生效主義”的反對者認為，“登記生效主義”中未經登記不產生物權變動效力，則在農地使用權轉讓、抵押、出租、入股中不利于保護受讓人、抵押人、承租人等的利益。本文認為，“登記生效主義”仍然能平衡當事人雙方利益，因為根據前文分析我們已知，農地使用權流轉合同在當事人雙方達成合意后即生效。這時即使未經登記產生物權變動效力，受讓人、抵押人、承租人等人可根據已生效的農地使用權流轉合同，在相對方侵犯自己合法權益時要求其承擔違約責任。可見，“登記生效主義”仍能使雙方利益達到平衡而非片面保護轉讓人、抵押權人、出租人的利益?？梢?，根據不同登記原因、不同農地使用權流轉方式而采取不同的效力方式較為合理。

4、限制承租人、受讓人等的主體資格。必須對受讓人的投資能力、從事農業(yè)生產的技術經驗等進行規(guī)范。防止無能力及無心從事農地經營的人浪費土地資源和利用炒賣手段漁利。

5、限制最低出租、轉包、轉讓的農地面積。如果不對農地流轉面積進行最低限制，會導致農田碎化，不利于農地規(guī)模經營和農業(yè)產業(yè)化的發(fā)展趨勢，規(guī)范農地流轉最低面限是當今許多國家采用的法律制度，我國也應予以適當參照，對此進行限制。

6、使用權流轉的手段。應禁止用行政、準行政手段進行農地使用權流轉的不合理干預，堅持市場手段，使農地使用權在市場上合法自由流轉。

我國的農業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢都迫切的要求促進農地使用權流轉制度，而現(xiàn)行的相關法律表現(xiàn)出了明顯的不足，成了制約農地使用權流轉的瓶頸。所以，必須改革這種現(xiàn)狀，加快我國農地使用權流轉法律制度的完善。使未來的土地立法能準確、及時、有效地調整、規(guī)范我國的農地使用權流轉的現(xiàn)實，讓其有法可依，有章可循。

[參考書目]

1、《制定中國物權法的基本思路》， 社科院課題組，《法學研究》95年第三期。

2、《農業(yè)經濟學》，社科院課題組，2001年第10期第94頁。

3、《讓農民自己為土地做主》，馬革非著，《南方周末》2001年11月1日第2版。

4、《論土地承包經營權人的權利和義務》，施曉琳著，《農業(yè)經濟學》2001年第9期。

5、《中國物權法草案建議稿及說明》，王利明主編。

6、《論土地承包經營權人的權利和義務》，施曉琳著，《中國農村經濟》（京）2001月5日P60-66，《農業(yè)經濟學》2001年第9期。

7、《民法學》，彭萬林主編，中國政法大學出版社1999年8月第二版。

8、《保護農民土地使用權的空間究竟有多大-〈農村土地承包法〉（草案）起草的六個爭議》，柳隨年著。

9、《中國物權法研究》（下），梁慧星主編，法律出版社1998年6月第一版。

注釋：

① 《中國物權法研究》（下），梁慧星主編，法律出版社1998年6月第一版，第705頁。

② 《論土地承包經營權人的權力和義務》，施曉琳著，《農業(yè)經濟學》2001年第9期。

③ 《中國農村制度改革與物權法的制訂》，姚洋著。

④  同上。

⑤ 《中國物權法草案建議稿及說明》，王利明主編，中國法制出版社2001年4月第一版。

⑥《保護農民土地使用權的空間究竟有多大-〈農村土地承包法〉（草案）起草的六個爭議》，柳隨年著。

⑦ 同⑥。⑧ 同⑥。

第5篇：農村土地流轉制度范文

【關鍵詞】信托 農村 土地流轉 土地權益 金融創(chuàng)新

當前，隨著我國農村經濟的發(fā)展，農村金融有所壯大，但是總的來說農村金融需求仍然得不到滿足，金融機構支農乏力。金融要成為促進各種資源要素流向農村、農業(yè)的橋梁和紐帶，更好地服務“三農”，就必須加快推進農業(yè)金融制度創(chuàng)新，構建完善的農村金融機構體系，使其充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，在農村金融業(yè)務上互補，覆蓋農村金融需求。進行，確認土地權屬、綜合整治土地，推進農村土地資源依法高效合理有序流轉，是提高農民收入、縮小城鄉(xiāng)差別、加快現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展、促進農村城鎮(zhèn)化的重要舉措。土地權屬明確，土地資源市場化配置、自由流轉，才能夠實現(xiàn)最佳利用，獲取最佳效益，增加農民土地收入。黨的十八屆三中全會提出在土地資源配置中起決定性作用的是市場，賦予農民對承包土地應該具有的權能，包括占有、使用、收益、流轉權，以及土地承包經營權的融資抵押、擔保權；明確提出加快構建新型農業(yè)經營體系，鼓勵土地承包經營權向農業(yè)企業(yè)、農民合作社、專業(yè)大戶、家庭農場流轉，發(fā)展多種形式規(guī)模經營。

近年來各地進行了的嘗試。改革農村土地產權制度，賦予農民更多財產權利，推動土地流轉，為農村金融制度創(chuàng)新創(chuàng)造了條件。土地流轉信托能夠促進農村土地所有權權能有效實現(xiàn)，推動農村土地使用權規(guī)范有序流轉，是一項創(chuàng)新農村金融制度的重要實踐，開創(chuàng)了信托業(yè)與“三農”合作共贏的新局面。

土地流轉信托的發(fā)展背景

土地流轉是農民走出土地，實現(xiàn)就業(yè)轉移進而解決農民增收問題的關鍵環(huán)節(jié)。但當前的土地流轉零星分散，不活躍，也不規(guī)范。改革開放以來，大批農村剩余勞動力進入城鎮(zhèn)經商務工，他們不愿意轉包自己承包的耕地，但又沒有充足的時間和精力去經營，造成農村耕地利用效率低，甚至有些地方出現(xiàn)撂荒現(xiàn)象。同時，一些農業(yè)企業(yè)、合作社、種地能手想擴大種植規(guī)模，卻很難租借到合適的土地。已有的土地流轉還停留在低層次、低水平上，隱患很多，不具有可持續(xù)性，土地流轉規(guī)模也比較小。大部分農村地區(qū)還沒有建立統(tǒng)一的土地流轉平臺或土地流轉市場，中介服務機構很少，信息服務缺乏，也影響了土地流轉的規(guī)模、范圍和層次。農戶自行流轉的多，村組組織和靠產業(yè)引導流轉的少；口頭協(xié)議無序流轉的多，簽訂了正式書面合同的少。

在不改變土地集體所有性質、不改變土地用途的前提下，確認土地權屬，綜合土地整治，創(chuàng)新土地承包經營權流轉模式，最大限度地提高農村土地的利用效率，是當前我國農村土地制度改革的重點。全國各地充分結合當地實際情況，以農村為突破口推進農村土地流轉，先后探索和推廣多種土地規(guī)模經營模式。浙江紹興、福建沙縣、湖南益陽等地嘗試引入信托機制，增強土地流轉的規(guī)范化、市場化和有序化。

土地流轉信托是指以土地集體所有權和農民土地承包經營權穩(wěn)定不變并且農村土地農業(yè)用途不改為前提，由農村土地承包人將農村土地承包經營權在一定期限內委托給信托公司，并與之簽訂土地承包經營權信托合同，再由信托公司把土地出租給第三方經營，信托公司在獲取收益后向作為受益人的農戶分配。在土地流轉信托項目運作過程中由信托公司提供資金信托支持，并為項目收益的分配提供流動性支持。例如，中信信托的一款產品，委托人把土地承包經營權委托給中信信托，中信信托保持土地性質不變，完成土地歸集整理、土壤有機改良、道路和水利基礎設施建設，然后將其轉移集中到現(xiàn)代農業(yè)種植企業(yè)。

土地流轉信托的本質是在土地權益的所有權和收益權分離的基礎上，實現(xiàn)土地的流轉，是我國農村土地經營權流轉重要的制度創(chuàng)新。這種新型的土地信托模式能夠積極穩(wěn)妥地推動農業(yè)現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化，長期、有效地保護農村土地，解決土地閑置和流失問題，提高土地利用效率，農民的土地財產權利也得到保護，農民能夠以地權分享土地增值收益，分享農業(yè)現(xiàn)代化和城鎮(zhèn)化的成果。土地信托流轉不能改變土地用途，所以能夠保障國家糧食安全。

土地流轉信托的特征及制度優(yōu)勢

信托是由委托人、受托人以效率為原則而進行的一種雙向市場選擇行為。委托人和受托人依法自愿簽訂信托契約。信托契約把信托當事人委托人、受托人和作為關系人的受益人三方的權利和義務以及責任和風險進行了嚴格界定，權屬清晰，責認和義務明確。委托人把信托財產的運用、管理權分離給受托人，把信托財產的受益權分離給受益人。與一般信托關系相比，土地流轉信托主要當事人、信托財產等具有特殊性。

信托財產的特定性。土地流轉信托以承包土地的使用權為信托財產，不涉及土地所有權和土地承包權。其所有制屬性和用途不能改變，是農村集體所有，只能用于農業(yè)生產。土地信托關系成立后，受托方在信托期限內享有的是土地的使用權和收益權，而不具有占有權和處分權，不得背離農民的意愿，損害農民對土地的承包權益。農村土地有承包期限，土地流轉期限不能超過土地承包期限或延包期限。我國農村土地承包期限最長不超過30年。

委托人的特定性。委托人身份具有特定性，只有擁有農村土地承包經營權的農民或村委會才能成為委托人。委托人委托的是作為不動產土地的使用權。在信托契約生效后，委托人即把對土地的控制權轉讓給受托人，委托人失去對土地的直接控制權。在信托契約中，對流轉土地的使用、管理等都有嚴格、詳細的規(guī)定，受托人運作流轉土地只能按照契約界定的范圍和方式來進行。

受益人的特定性。為了保護農民作為農村土地承包經營權所有者的權益，一般來說委托人就是受益人。土地承包權承載著農民基本生活收入、養(yǎng)老保障等諸多功能，受托人必須依據信托合同的約定，使農民所擁有的農村土地承包經營權效益最大化，確保農民土地流轉收益持續(xù)高于其自主經營土地收入。

簡單說，信托就是相信并托付，信托制度具有財產積聚、保護和管理功能。作為一項農村金融制度的創(chuàng)新模式，土地流轉信托就是根據信托制度的這些功能，由信托公司提供的從農村土地歸集、整理、流轉、經營，到土地信托利益分配、土地受益憑證流通交易，直至土地信托流轉各環(huán)節(jié)的綜合風險控制等覆蓋土地信托流通全過程的鏈條式、全方位的金融服務。信托公司對農村土地實行信托化管理，能夠實現(xiàn)土地所有權、使用權和收益權的相互分離，做到權屬清晰、權責明確。通過信托把農民手中零散的土地集中起來，形成規(guī)模，促進其節(jié)約集約利用和可持續(xù)利用，以及規(guī)范、公平、高效流轉，可以提升土地的生產能力和經營效益，使可用耕地這種稀缺資源的價值通過市場機制真正體現(xiàn)出來。

有助于提高土地利用效率?，F(xiàn)有的土地流轉多以傳統(tǒng)的轉包、租賃、互換、反租倒包等形式為主，主要是村民自發(fā)進行的低層次流轉，不僅面臨較大的信息搜尋成本，而且限制了土地流轉的區(qū)域范圍，制約了農業(yè)規(guī)模經濟的發(fā)展。信托制度能夠更好地滿足委托人對于土地運作效率的需求。土地流轉信托由專業(yè)的土地信托機構和中介服務組織組成規(guī)范的組織和形式，采用較為科學的土地經營管理方法來運營。通過土地流轉信托的資源聚集功能，可把以戶為單位的小塊零星土地歸集整理，形成適度規(guī)模，統(tǒng)一規(guī)劃和利用。通過信托的財產管理功能，把信托土地向農業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作社、經營大戶、種養(yǎng)能手集中，可提高土地的配置效率。農業(yè)企業(yè)等經濟主體只需與信托公司直接打交道就可獲得有較長經營期限的成片土地，可擴大經營規(guī)模，生產優(yōu)勢經濟產品，提高機械化程度與勞動生產率，降低農業(yè)生產成本，實現(xiàn)農業(yè)規(guī)?；?、集約化和高利潤化經營?？傊?，土地流轉信托使得土地流轉更具效率和安全性，有利于區(qū)域農業(yè)結構調整和現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展。

有利于維護農民的土地權益。土地流轉信托將能夠最大限度的保障農民獲得實質利益，同時免去無暇管理土地之憂。農民的土地比較零散，如一家一戶流轉土地，議價能力較弱。農民流轉土地的意愿可以接受的價格、土地承包期都不同，企業(yè)把土地集中在一起的難度非常大，談判成本也較高，借鑒信托機制把土地統(tǒng)一集中起來對外進行流轉，一方面有助于提升農民議價能力，另一方面也解決了企業(yè)談判成本問題。在土地信托制度下，作為委托人的農民，將作為信托財產的土地承包經營權托付給可以信任的受托人或信托機構，其按信托契約規(guī)定行使管理責任。在信托期限內，農民享有根據信托契約應獲取的利益。比如，北京信托的一款土地信托計劃就將農民土地收益權劃分成若干份額分配給農民，其書面形式是標準化的“土地受益憑證”，農民可以憑“土地受益憑證”定期領取信托收益，這種憑證還可進行轉讓。土地流轉信托還可以通過契約形式規(guī)定在農民獲取的報酬達到一定程度后，分享到部分超額收益。再比如，中信信托的一款信托計劃不僅提前鎖定了項目農地集約化經營水平下的農民基本收益，還確立了因規(guī)模經營和發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)而產生超額收益的分配比例，充分體現(xiàn)了農業(yè)產業(yè)化和現(xiàn)代農業(yè)情境下土地承包經營權的市場價值。此外，在土地流轉信托契約中也要確定公共資金和政策扶持形成的增值以及農業(yè)補貼收益向農民分配的比例。把土地流轉出去的農民可以和土地信托流轉的承包方建立勞務關系，成為農業(yè)產業(yè)工人，獲取工資收入。

有利于土地長期規(guī)劃。在土地流轉信托契約中，土地使用權的存續(xù)載明，并且是固定的。在契約約定的期限內，它是一種在封閉狀態(tài)下獨立的、可持續(xù)運作的財產。它與受托人的其他財產相隔離，不因受托人的變更而發(fā)生變更。這樣就確保了土地經營持續(xù)穩(wěn)定，更有利于對土地進行長期規(guī)劃，維護農民長期土地權益，因而這種制度安排更科學合理。

土地信托流轉機制架構及發(fā)展措施

要保障農村土地流轉信托的健康有序發(fā)展，就必須建立與目前農村土地利用和流轉狀況相適應的以農村土地利用效率最高與保護效果最優(yōu)為目標的土地信托流轉機制架構。

定價機制。土地信托流轉的關鍵是建立科學、完善、合理的信托財產定價機制。交易價格要全面體現(xiàn)信托土地的內在價值，同時要均衡各方利益。土地流轉信托雙方當事人可以根據土地資源供求狀況、地理位置、土壤肥力、信托期限等因素來共同對信托土地定價。農業(yè)是弱質產業(yè)，土地經營的風險大、利潤微薄，信托公司如何獲利是值得思考的問題。

激勵約束機制。農村土地流轉信托關系中的當事人雙方在長期利益與短期利益以及信托收益分配等目標上可能存在著沖突。為此，我們可以結合土地流轉信托模式的具體特點，對信托當事人的信托行為進行分析，進而設計出與土地流轉信托相對應的最佳激勵約束機制。

監(jiān)管機制。在土地流轉信托運轉過程中，如果受托人目標和行為違背契約，信托目標就可能無法實現(xiàn)，委托人的利益就可能受損。因此，有必要建立一種機制，對信托目標偏離的風險進行識別、評價、預警，并加強監(jiān)管。

考核與評價機制。在土地流轉信托的運行過程中，監(jiān)管部門要對其進行實時階段性考核。如果經考核確認受托人目標與契約規(guī)定的最終目標發(fā)生偏差，就要及時進行相應修正，使受托人的利益少受損失。還要及時針對土地流轉信托績效進行評價，作為決策依據。

農村的方向已逐漸明確。進入2014年以來，各地嘗試也逐漸增多。試點先行，帶動政策突破。信托介入的步伐也在加快。信托公司不僅可以發(fā)展土地流轉信托，促進土地集約化經營，而且可以介入對接現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展過程中資金需求和短期流動性資金缺口。在不觸動政策底線的前提下，政府應提供優(yōu)惠政策，鼓勵銀行、信托公司等金融機構參與。發(fā)展土地流轉信托應采取的措施主要有以下幾個方面：

完善法律。中國目前有關農村土地流轉的法律法規(guī)主要有《憲法》、《物權法》、《農業(yè)法》、《土地管理法》、《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉辦法》等?！段餀喾ā?、《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》都規(guī)定農民承包經營的土地可以流轉，但對農村土地承包經營權是否可以通過信托流轉并不明確。將土地承包經營權通過信托登記明確為獨立的信托財產，這樣既不改變憲法確認的農村土地承包制度，又能使農村土地流轉與信托結合，這就需要相關法律法規(guī)的修改完善。

產業(yè)引導?，F(xiàn)代農業(yè)發(fā)展是建立在適度規(guī)模經營基礎之上的；土地流轉信托可以把土地集中起來，形成適度規(guī)模，但只有借助農業(yè)企業(yè)、合作社等第三方才能實現(xiàn)農村土地經營權的真正流轉。因此現(xiàn)代農業(yè)和土地信托流轉是相輔相成、相互促進的關系。流轉信托供給的土地數量要與現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展對土地的需求量相適應，供需相互促進。堅持依法自愿原則，通過信托整合農村土地資源，為農業(yè)產業(yè)發(fā)展奠定堅實基礎。同時因地制宜，積極發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)，提高耕地產出水平。培養(yǎng)農業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作社、家庭農場等經濟主體。鼓勵農業(yè)企業(yè)對產品深加工，建立冷庫、加工廠 ，延伸供應鏈。

配套服務。建立農村土地流轉交易市場，擴大土地流轉規(guī)模。組建與土地信托公司配套的信托流轉服務中心，開展公益，承擔公共所需的關鍵性技術推廣和示范引導工作。積極推進農技、農資、農機、農村金融保險、農村流通市場等現(xiàn)代服務體系建設。

財政支持。國家涉農項目資金和各地財政資金要對農村土地綜合整治提供支持，重點投向完善農田水利、道路等基礎建設，提高地力，降低生產經營風險。通過財政補貼、財政貼息、擔保等措施鼓勵土地的有效流轉，對開展規(guī)模經營的農戶根據連片經營的面積、種植的作物不同給予不同的補貼。

金融合作。加強信托與其他金融機構之間的合作。各種金融機構之間的異質化服務有利于提高信托專業(yè)化水平，提高金融系統(tǒng)整體服務能力。針對當前農村抵押品欠缺和不足的現(xiàn)狀，金融機構要擴大抵押擔保范圍，如充分利用現(xiàn)行農村政策，創(chuàng)新農民承包土地經營權、土地信托受益權質押擔保貸款。在風險可控的前提下，適當調整農業(yè)中小企業(yè)的信貸準入門檻。發(fā)揮農業(yè)龍頭企業(yè)和農村經濟合作組織的作用，探索“公司+專業(yè)組織+農戶”等農業(yè)供應鏈融資服務模式。針對農業(yè)產業(yè)的弱質性，開發(fā)“信貸+保險”產品。

強力監(jiān)管。政府要加強對土地信托流轉流入者的監(jiān)督管理。財政、國土、金融監(jiān)管部門要對土地信托公司的資金使用、項目建設、公司經營、土地使用等情況進行嚴格監(jiān)管，嚴格防范信托風險。

第6篇：農村土地流轉制度范文

1.土地流轉是對傳統(tǒng)土地制度的改革和完善

傳統(tǒng)的家庭聯(lián)產承包制在實行中出現(xiàn)了一些弊端，比如，其土地使用權內涵模糊，缺乏有效的法律保護；容易造成土地集中所有和農戶承包權之間的矛盾，容易造成土地的細碎化經營等，這些弊端已導致了農業(yè)經濟增長效率低，農村現(xiàn)代化步伐明顯減慢，加劇了農村和城鎮(zhèn)之間的差距。由此可見，傳統(tǒng)的家庭聯(lián)產承包制已經不能適應社會的發(fā)展需求，在現(xiàn)在農業(yè)經濟發(fā)展中具有阻礙作用。所以，實行土地流轉制度是對舊的土地制度的一種創(chuàng)新和發(fā)展。

2.土地流轉可以調整農業(yè)生產結構﹑便于規(guī)?；洜I﹑提高生產效率

據張玲表明，我國人均耕地只有0.106hm2(等于已廢除的舊計量單位1.59畝)，這個數據只相當于世界人均耕地的44%，這說明我國的耕地面積很少，而且由于我國自然的地勢地貌特點，土地表現(xiàn)出水土流失嚴重，耕地沙化嚴重，耕地問題日益突顯出來。這將更需要我們提高對土地的利用率。然而，傳統(tǒng)的土地制度，可以為農民提供耕地，但是大部分農民缺乏科技知識，不能很好的發(fā)揮土地生產力；除此之外，由于利益的驅使，進城打工的人數不斷增長，這樣導致留在農村種地的人是一些弱勢群體，這將大大的降低了土地資源的利用。土地流轉是推動農業(yè)走向規(guī)?；洜I的一條合理的路徑，它可以促進資源的合理利用和優(yōu)化配置，能夠產生交易收益效應，即通過土地交易性提高來增加土地投資價值；還可以產生邊際產出拉平效應，即實現(xiàn)土地由邊際產出低向邊際產出高的農戶手中轉移，從而提高資源配置效率;土地流轉也必然促進農業(yè)生產走向規(guī)?；萍蓟畔⒒彤a業(yè)化的道路，從傳統(tǒng)農業(yè)粗放式的投入產出方式走向集約型的現(xiàn)代農業(yè)生產方式，提高農業(yè)生產效率和效益。

3.土地流轉是縮小城鎮(zhèn)之間差距的有效途徑

隨著中國經濟快速發(fā)展，農村城鎮(zhèn)化趨勢不斷增強，農村剩余勞動力將向城鎮(zhèn)化轉入，大量土地將閑置，撂荒的現(xiàn)象將更加嚴重，這將進一步影響農業(yè)生產效益。因此，合理的土地流轉制度合理的農村土地流轉，不僅實現(xiàn)從傳統(tǒng)農業(yè)向現(xiàn)代農業(yè)轉變，由個體經濟落后的小規(guī)模經營方式向生產合作經濟先進的規(guī)?；洜I方式轉變，提高信息和科技含量，降低生產成本，而且能夠實現(xiàn)土地資源的最優(yōu)化配置，產生交換價值，實現(xiàn)農民增收，從而為進一步縮小城鄉(xiāng)差距奠定基礎。

4.土地流轉可以實現(xiàn)農村勞動力的有效轉移，加快城鎮(zhèn)化

傳統(tǒng)的土地制度是以每戶為單位的小規(guī)模生產經營方式，這制約著我國現(xiàn)代農業(yè)的發(fā)展；同時，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，傳統(tǒng)制度也將使農民難以擺脫土地的束縛，阻礙農民向城市轉移，不利于城市化的發(fā)展。隨著土地流轉制度是實施，大量剩余的農村勞動力可以從土地中“解放”出來，自愿轉入城鎮(zhèn)工作。這樣一方面，可增加由于農民的收入，另一方面，為城鎮(zhèn)化建設和發(fā)展提供了持續(xù)有效的勞動力?？梢姡恋亓鬓D將成為實現(xiàn)農民增收和城市化的雙贏局面的基礎。

二、土地流轉中可能出現(xiàn)的問題及對策

1.土地流轉缺乏相應的法律保障

土地流轉制度難以有效實施最關鍵的問題是缺乏相應的法律保障。在我國目前還沒有制定統(tǒng)一的農村土地流轉法，并且現(xiàn)有的法律法規(guī)比較模糊，沒有明確農村土地流轉中的產權性質，流轉范圍，土地用途等等，這將導致了土地流轉不能夠順利進行。因此，健全土地法律法規(guī)制定和相應的管理機制是保障土地流轉順利進行的重要條件。

2.應重視農村土地流轉的供求意愿

曹建華等人對農村土地流轉供求意愿研究得出，目前農戶土地流轉意愿很低,減免農業(yè)稅和糧食補貼降低了農戶土地流轉意愿,提高了從事農業(yè)生產經營活動的積極性；然而，通過土地流轉租金的提高會增加農戶的土地流轉意愿度。因此，要順利實施農村土地流轉必須要協(xié)調好土地的供求關系，以此來提高農民土地流轉的意愿。

3.健全土地流轉后的農民的社會保障

第7篇：農村土地流轉制度范文

關鍵詞：嘉興；兩分兩換；土地流轉制度

中圖分類號：F327 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2013）19-0107-02

引言

近年來，隨著城市化和工業(yè)化的發(fā)展，中國有限的土地資源被加快消耗，建設用地缺口日益成為阻礙我國經濟發(fā)展的資源約束。人多地少、耕地后備資源匱乏是浙江省嘉興市的基本市情，土地問題是嘉興在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過程中的一大難題。因此，為破解用地緊張與社會發(fā)展需求旺盛之間的矛盾，嘉興市必須要節(jié)約集約利用土地。2008年，嘉興市被確立為浙江省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的試點城市后，結合多年來的土地流轉情況提出了“兩分兩換”土地流轉制度，以此來改革完善農村土地管理制度、實現(xiàn)走節(jié)約集約用地之路，最終破除城鄉(xiāng)二元結構、加快城鄉(xiāng)一體化進程。

一、嘉興“兩分兩換”土地流轉制度

人多地少是中國面臨的首要矛盾，因此迫切需要通過土地流轉，提高土地和勞動的使用效率和生產能力。在現(xiàn)有的土地制度下，我國集體建設用地和宅基地難以流轉。這導致土地資源浪費嚴重，制約了人口的有效遷移，最終引發(fā)各類生產要素的資源配置效率低下等一系列問題。

從經濟學的角度而言，土地對于農民來說既是一種生產要素又是一種財產要素。一定程度上的土地流轉，一方面可以優(yōu)化土地資源的配置效率，實現(xiàn)農業(yè)的規(guī)模化、集約化經營；另一方面則可激活農村剩余勞動力的轉移，實現(xiàn)農村勞動力的合理配置。

2008年4月，浙江省委、省政府將嘉興市作為全省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點地區(qū)。為了破解多年來制約經濟發(fā)展的土地瓶頸問題，改革和完善農村土地管理制度，破除城鄉(xiāng)二元結構，嘉興市進行“兩分兩換”土地流轉制度的探索。

（一）嘉興“兩分兩換”土地流轉制度提出的背景

按嘉興市政府方面的預測，到2020年，嘉興市年均新增建設用地指標為1.68萬畝，但建設用地需求每年達到3萬畝以上，每年建設用地缺口達1.32萬畝。然而，嘉興市地處平原地帶，沒有圍墾的灘涂和山坡，土地后備資源嚴重不足。18億畝耕地又是中國任何地區(qū)、任何改革都不能突破的“底線”。

近年來，隨著經濟的發(fā)展以及城鄉(xiāng)一體化的推進，嘉興已有相當一大批的農村勞動力實現(xiàn)由第一產業(yè)向第二、第三產業(yè)轉移就業(yè)。他們一方面有強烈的非農化思想，另一方面又不愿意徹底放棄農村的土地。因此一部分農民已在城鎮(zhèn)置房定居，但同時又在農村宅基地建房，形成“兩頭占地”的局面，造成農村集體建設用地的閑置浪費。據2008年統(tǒng)計數據顯示，嘉興市共62萬農戶，農村宅基地共近60萬畝，戶均占地0.96畝，遠高于全省平均水平0.38畝，宅基地利用率極低。

可見，在18億畝耕地紅線的制約下，為了緩解土地要素制約，擴展發(fā)展的空間，只能從利用率極低的農村宅基地入手。以此來優(yōu)化城鄉(xiāng)用地結構，拓展用地空間，緩解保護耕地與保障用地之間的矛盾，最終解決土地資源供不應求的矛盾。

（二）嘉興“兩分兩換”土地流轉制度的內容

“兩分兩換”，即將宅基地與承包地分開、搬遷與土地流轉分開，以土地承包經營權換股、換租、增保障，推進集約經營，轉換農業(yè)生產方式；以宅基地換錢、換房、換地方，推進集中居住，轉換農民生活方式?！皟煞謨蓳Q”試點區(qū)域總面積1 059.26平方公里，占嘉興市陸域面積的27.1%；試點區(qū)域的農戶16.63萬戶，人口58.6萬人，約占全市農村常住戶數與常住人口的25.8%和28.4%。涉及宅基地面積16.66萬畝，承包地面積74.05萬畝，分別占全市農村宅基地、承包面積的27.1%和26.2%。

嘉興“兩分兩換”土地流轉制度創(chuàng)新之一：以土地承包經營權換股、換租、增保障。這可以打破農村土地游離在市場之外的局限，農村土地承包經營權可以上市流轉，同時它還與農民最關注的社保聯(lián)系起來。據統(tǒng)計，截至2011年底，在“兩分兩換”試點區(qū)域58.6萬人中，應納入養(yǎng)老保險的人口的16.04萬人，通過試點工作已納入各種養(yǎng)老保險的人口為13.01萬人，養(yǎng)老保險的覆蓋率81.1%，遠高于同期農村養(yǎng)老保險69.1%的覆蓋率。在全部參保人口中，因“兩分兩換”的推進而新增的養(yǎng)老保險人口有6.69萬人，占全部參保人口的51.4%。

嘉興“兩分兩換”土地流轉制度創(chuàng)新之二：以宅基地換錢、換房、換地方。宅基地可以進入土地市場，并逐步實現(xiàn)與國有土地“同地、同價、同權”。在盤活農民手中的土地之余，還可以促進農村人口向城市集聚。據統(tǒng)計，嘉興862個行政村，1.85萬個村民小組，1.7萬多個自然村規(guī)劃集聚到了47個新市鎮(zhèn)和385個新社區(qū)，2011年全市城鎮(zhèn)化率提高到54.4%。

總之，“兩分兩換”是建立在城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤制度以及城鄉(xiāng)建設用地置換模式基礎上，將農村人口城市化與土地城市化相結合，通過社會保障、城市住房保障等多種方式為“農民變市民”提供積極的基礎性保障的土地流轉方式。

二、嘉興“兩分兩換”土地流轉制度的經濟效益分析

從經濟學分析來看，嘉興“兩分兩換”土地流轉制度實質上屬于帕累托改進，即在土地流轉過程中，參與其中的農民、集體經營組織和政府都獲得了福利增益而沒有損失。另一方面，這個帕累托改進過程不是在一個封閉系統(tǒng)中進行的，而是直接受到外部因素的影響。諸如國家政策、周邊地區(qū)的地價等這些因素都會影響參與帕累托改進各方的預期，從而對整個改進過程的發(fā)展帶來可預期的和不可預期的后果。

（一）宅基地的流轉給農民帶來可觀的收益

前面提到，嘉興經濟發(fā)展的一個瓶頸就是發(fā)展用地嚴重不足。然而在現(xiàn)有的法律框架和土地制度下，農村宅基地難于流轉，往往使農民宅基地固化，嚴重制約人口的有效遷移，導致了資源配置效率低下和土地資源浪費嚴重?！皟煞謨蓳Q”土地流轉制度從宅基地的流轉入手，通過給予農民一定的利益補償，把閑置的宅基地市場化，既提高了土地資源的配置效率，又為農民帶來種種收益，最終有助于破解城鄉(xiāng)一體化過程中的“瓶頸”制約。

將農村原有零星、分散住房和基礎設施拆除，將其重新整理復墾，鼓勵農民到農村新社區(qū)居住。一方面，將農民原有的住宅轉化成城鎮(zhèn)中相應面積的可供處置的住宅，由原來的一幢農房轉換成幾套住房，使其價值得到提升。另一方面，農村土地與農民身份的分離，農民向新市鎮(zhèn)集聚，緩解了農村人口轉移與宅基地固化之間的矛盾，有效地推動了城市化，使農民的生產和生活方式發(fā)生重大變化。這一置換不僅能提升宅基地置換效果、保護耕地，還在優(yōu)化農村空間布局方面具有很強的資源整合能力。

（二）土地承包經營權的流轉為土地規(guī)模化經營奠定基礎

城鄉(xiāng)二元土地制度導致城市土地可上市流轉，而農村土地一直游離在市場之外，與城市土地相比，農村土地沒有體現(xiàn)其應有的價值。農民空有勞動力、土地使用權，卻無法根據其他生產要素的實際情況自主提高生產效率、實現(xiàn)市場經營，導致農村土地資源浪費嚴重。

然而以社會保障來置換土地的保障功能，解決了農地規(guī)?；洜I與離地務工農民社會保障之間的矛盾。將農村原本荒置、利用效率不高的土地的經營權經過市場化的重新流轉，使土地這一生產要素在不同利益主體之間得到合理的配置。“兩分兩換”土地流轉制度中土地承包經營權的流轉改變以往以家庭為單位的“分散耕作”方式下的“井田”分割模式，將農村分散的土地置換成集中的土地，擴大了原有的耕作半徑，有助于推進農村的農耕機械化和生產集中化，實現(xiàn)土地的專業(yè)化、集約化管理，最終實現(xiàn)土地規(guī)模化經營。

（三）土地流轉降低政府的社會福利負擔

土地流轉是土地資源在不同使用者之間的流動，本質上是政府、農民、土地使用者之間權益的重新分配，最終影響各主體的福利待遇。嘉興“兩分兩換”土地流轉制度使流轉土地的農民增加了社會福利，從而降低了政府的社會福利負擔。

“兩分兩換”給農民提供了一筆可觀的補償收入，這使可以以市場價值衡量的社會福利得到了提升。與此同時，不能以市場價值體現(xiàn)的但與農民主體感受有關的社會福利也得到了提升。如“兩分兩換”為農民增加了非農就業(yè)的機會，使農民的居住環(huán)境及周圍基礎設施得到很大的改善，更為重要的是將農民納入城市居民社會保障體系，使其可以享受相關的養(yǎng)老醫(yī)療等保障。總之，土地流轉給農民帶來的這些福利，降低了政府的社會福利負擔。

（四）對土地價值預期的差異導致土地流轉效率不高

現(xiàn)階段的“兩分兩換”制度是建立在土地經營權的補償基礎上的，即政府通過一定的經濟補償來激勵農民把閑置的土地資源轉移到政府手中。需要指出的是，這個補償價格并非完全根據市場價格標準設定的，更重要的是，農民和政府由于角色不同對土地增值幅度的預期難以一致。

具體而言，影響農民對土地價格預期的因素主要是周邊土地、房價和對經濟增長速度的慣性認識。由于嘉興靠近上海這個地價、房價極高的中心城市，農民普遍認為嘉興的土地資源價格被嚴重低估。而且，農民從以往十多年的地區(qū)經濟高速增長為出發(fā)點，理所當然地認為經濟將長期高速發(fā)展下去，從而地價也會一直高升。與此相反，由于政府需要為土地流轉支付補償金，其對土地資源價值的估算主要從當前的財政負擔能力考慮，而不是從土地資源的市場價格來估算。由此可見，由政府主導的定價機制背離市場行情，農民和政府在土地價格這個最重要的交易杠桿上就很難做到一致，這就導致了流轉成本過大、交易時間過長等效率不高的問題。

此外，農民流轉出來的土地在進行二次流轉的時候也遇到了一定困難。據統(tǒng)計，2011年“兩分兩換”試點區(qū)域已簽約進行農地流轉的農戶3.72萬戶，流轉農地13.3萬畝，但已實現(xiàn)二次流轉的僅為3.34萬畝，僅占流轉農地的25.2%。

參考文獻：

[1]嘉興城鄉(xiāng)統(tǒng)籌領導小組辦公室.統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展資料匯編[Z].2009.

[2]莫曉輝.鼓勵農民勇于放棄――浙江省嘉興市“兩分兩換”試點調查[J].中國土地，2008，（8）：50-52.

第8篇：農村土地流轉制度范文

關鍵詞：經營權；入股

中圖分類號：D922.31 文獻標識碼：B 文章編號：1008—4428（2012）08—89 —02

一、農村土地承包經營權入股的概念

農村土地承包經營權入股是農村土地承包經營權流轉的一種方式。農村土地承包經營權入股，在公司法的法權模式下，其權利內容主要體現(xiàn)為：公司取得經營（占有、使用、收益、一定限度處分）農村農業(yè)用地的權利，能夠以土地為依托擴大公司模式，發(fā)展規(guī)?；r業(yè)；農民股東取得公司管理權、收益權以及“對虛擬資本的流轉權的可能”，即轉讓股權的可能；規(guī)?；洜I有利于最大限度地實現(xiàn)農村土地承包經營權的使用價值，股權轉讓有利于體現(xiàn)與評價農村土地承包經營權的市場價值。因此，總體說來農村土地承包經營權入股是發(fā)揮土地資本效益的一種現(xiàn)代流轉方式。

二、農村土地承包經營權入股所面臨的法律問題

實踐中，法律一方面逐步強化農村土地承包經營權的物權性質，保護權利人權利；另一方面又對農村土地承包經營權流轉持有限制、保守的態(tài)度，對入股、抵押等具有資本效益的流轉方式更是持有消極、甚至否定的態(tài)度。

（一）二元經濟社會的背景

我國是一個典型的二元經濟社會.在土地制度、戶籍制度、社會保障制度領域，城市和農村處于兩個獨立、平行的體系：城市居民的生存權與發(fā)展權由國家支持，農村農民的生存權與發(fā)展權由農村土地支持。農民通過經營土地獲取土地收益，從而滿足基本生活需要?？梢?，在沒有建立完善的農村社會保障體系之前，農村土地不可避免承載著社會保障的功能。

（二）農村土地承包經營權具有雙重屬性

農村土地承包經營權具有土地財產性與土地資源性的雙重屬性。當出現(xiàn)承包土地流轉、收回、調整和繼承等情形時，農村土地承包經營權的物權性和社會保障性會出現(xiàn)沖突?；趯r民可能失去社會保障的顧慮，法律對農村土地承包經營權流轉制定了較為嚴格的限制規(guī)定，對農村土地承包經營權是否可以作為資本運作更是沒有涉及.因此，劉俊教授認為當前的農村土地承包經營權有別于一般的物權，是一種不穩(wěn)定的、不完全的、有條件的物權。

三、農村土地承包經營權入股法律問題解決

農村土地承包經營權入股設立有限責任公司，不僅涉及農民的權益保障，而且涉及公司、股東和第三人利益。因此，在構建農村土地承包經營權公司的具體運作機制時，必須考慮到各方利益，在遵守公司法相關規(guī)范的前提下對農村土地承包經營權公司做出特殊的規(guī)定。下文從出資機制、退出機制、公司治理結構、強制農業(yè)保險四個方面大致勾勒農村土地承包經營權公司的法律制度框架。

（一）出資機制

以農村土地承包經營權入股，實質上是以一定期限占有、使用、收益和限定處分特定土地的權利內容作價入股，其具體操作是一次性辦理權屬轉移手續(xù)將一定期限的農村土地承包經營權轉移到公司名下，一般不涉及多次交付的問題。.農民股東辦理農村土地承包經營權權屬轉移手續(xù)后，應由依法設立并具有評估土地價值能力的驗資機構對農村土地承包經營權之下的財產權（不包括獲得保障權部分的價值）進行評估驗資，并出具證明。

（二）退出機制

農民以農村土地承包經營權入股后，農村土地承包經營權成為公司法人獨立的財產。農民股東只有在兩種情況下退出公司：一是股權轉讓；二是公司終止。農村土地承包經營權以其子權利財產權入股，因此，在股權轉讓中，農村土地承包經營權下財產權的實際權利人（公司）必須以地租釋放農民股東的獲得保障權。

（三）公司治理結構

農村土地承包經營權公司必須設立股東會、董事會、監(jiān)事會，完善公司治理結構，賦予農民股東通過正當程序維護自身利益的權利。當農民股東人數大于50人時，可采取股權信托制度。這樣既能解決股東人數超過法定人數的問題，同時又能避免股權分散，達到集中行使的效果。此外，農村集體經濟組織可派員參加監(jiān)事會，監(jiān)督公司對土地的經營管理，以防止過度利用土地，損害農村土地可持續(xù)發(fā)展的利益。

（四）強制農業(yè)保險

由于農業(yè)生產經營與自然條件密切相關，農村土地承包經營權公司具有較高風險；而公司的大多數股東為農民，除了農村土地承包經營權以外，基本上沒有其他財產保障生活。因此，有必要加強農村土地承包經營權公司的風險管理，在相關的組織法中做出規(guī)定，強制農村土地承包經營權公司進行農業(yè)保險。它的實現(xiàn)有賴于兩個方面的努力：一是在相關組織法中（如《農業(yè)公司法》或者《農業(yè)投資法））規(guī)定，強制農村土地承包經營權公司購買農業(yè)保險；二是完善農業(yè)政策性保險的法律制度，盡快出臺《農業(yè)保險條例》，建立完善的農業(yè)政策性保險公司，明確政府扶持的方式與力度，從而為農村土地承包經營權公司的發(fā)展保駕護航。

四、結論

農村土地承包經營權入股是一種能有效發(fā)揮土地資本效益，具有旺盛生命力的土地流轉制度。盡管農村土地承包經營權入股流轉目前仍處于探索起步階段，但通過不斷的理論研究與實踐探索，入股流轉制度將會得到豐富與完善，農村土地資本市場與二級流轉市場將更加活躍。希望本文的論述，能有助于突破對農村土地承包經營權的傳統(tǒng)理解，能有助于促進農村土地承包經營權的流轉，能有助于推動《農業(yè)公司法》或《農業(yè)投資法》的立法，并能對農村土地承包經營權公司的制度構建提供指引作用與借鑒作用。

參考文獻：

[1]陳小君等.農村土地法律制度研究—田野調查解讀[M].北京：中國政法大學出版社，2004.

[2]施天濤.公司法論[M].北京：法律出版社，2006.

[3]徐漢明.中國農村土地持有產權制度研究[M].北京：社會科學文獻出版社，2004.

[4]蔣大興.公司法的展開與評判[M].北京：法律出版社，2001.

[5]葉劍平等.中國農村土地產權制度研究[M].北京：中國農業(yè)出版社，2000.

第9篇：農村土地流轉制度范文

    [關鍵詞]農用土地 承包經營權 穩(wěn)定的承包制度

    一、  目前我國土地制度的缺陷

    1、農民土地產權殘缺、模糊。自建立后，農民土地所有權與產權得到了分離，農民擁有了土地的使用權經營權和收益權，但卻始終沒有處置權和交易權。這使得他們只能在自己的土地上經營，決定耕作物的類型，獲取殘缺的產權收益。雖然現(xiàn)在我國法律和國家政策都主張延長農民土地承包經營期并以此來保護農民的土地收益，但實際上這種做法保護的只是一個殘缺的產權，農民仍無法獲得全部土地收益。況且，農民獲得的土地產權是國家賦予的，并非市場交易的產物或者說是農民與國家搏弈的產物，那么這就意味著國家對農民土地產權的侵蝕具有合理性，也使得集體對農民土地的侵蝕成為必然。

    2、重公平，輕效益，土地經營效益很低。[1]我國現(xiàn)行土地制度成功的實現(xiàn)了“耕者有其田”，極大的體現(xiàn)出公平的價值。但是，該制度也有不足：一是它忽視了農民的個體差異，即每個農民對土地的熱情和對土地的利用能力是不同的，一視同仁使得“種田好手”只能望著“撂荒戶”搖頭嘆息。二是它導致了一種細碎化經營，這種經營方式無法按照最優(yōu)的方式配置土地，極大的阻礙了農業(yè)的規(guī)?；洜I和現(xiàn)代化進程。這直接使農業(yè)生產成本過高，農民蒙受著巨大的損失。

    二、 建立農地承包經營權的有償轉讓制度

    該制度是在保持農用土地集體所有基礎上，在農民享有長期承包土地權利前提下，通過賦予與農民交易土地承包經營權的權利，完善農民土地產權，允許農民在承包期限內，根據國家有關法律、政策有償轉讓其土地使用權，實現(xiàn)土地優(yōu)化配置，提高土地經營效率的一種制度安排。[2]

    農民土地承包經營權的有償轉讓制度，已經被《農村土地承包經營法》和黨的十六大報告肯定和鼓勵：“有條件的地方可依照依法、自愿、有償的原則進行土地承包經營權的流轉，逐步發(fā)展規(guī)模經濟”，其中方式有“轉讓、轉包、入股、互換”四種（第三十二條）。在我國的物權法草案的用益物權一章中也規(guī)定了農地承包經營權的有償流轉制度。從中我們可以看出，建立真正的農地承包經營權的有償流轉制度是土地制度改革的必然選擇。

    首先，它完善了農民土地產權，確立了農民的產權地位。如前所述，在原來的下的農民土地產權經常受國家所有權的侵蝕，農民難以獲得完善的產權收益。而這個新制度的建立使農民在承包期內可以根據自己的需要進行土地交易，農民在土地的使用權、經營權、收益權和支配權之外又多了一個“轉讓權”，使農民土地產權更完善。其次，它以農村土地集體所有為基礎，繼承了改革的成果，易于被接受，利于實施。農村土地集體所有制是我國農民多年追求的結果，是對農村土地制度實行進一步改革的基礎?，F(xiàn)在有的學者提出希望通過立法，建立一個多元化的農村制度。[3]其主張劃出一部分農村土地歸農民所有，這樣可以突破集體所有制框架更好的實現(xiàn)土地流轉，并且使土地有了更明確的主體，農民也由土地的接受者成為土地的實際所有者。農民由此可以在市場這只“無形的手”和法律這只“有形的手”的引導下實現(xiàn)土地利益的最大化。同時，還可以以強勁的所有權來對抗政府侵蝕農民土地的行政力量。對此觀點，我不能茍同。讓農民享有一定土地的所有權，也即允許農民對土地享有一定程度的私有，雖然不必然就等價于私有化，但這與我國的現(xiàn)行政治制度還是相悖的，將會引發(fā)對社會主義制度的強烈沖擊； 另外，在現(xiàn)階段，土地所承擔的社會福利和保障功能程度相當高，再加上農民人口比重過大、農村的社會保障機制尚未建立等各種因素的作用，任何企圖將土地私有化（或者相反，將土地收歸國有）的作法，都有將遭到農民的強烈抵抗，這種做法也很容易失敗，且失敗失之后代價高昂。

    其次，土地承包經營權流轉制度的建立，還實現(xiàn)了公平與效率的統(tǒng)一?，F(xiàn)存土地制度是選擇公平而犧牲了效益，造成土地經營效益低下，使農業(yè)成一個比較利益很低的一個行業(yè)，使農民的收入始終徘徊在較低的水平，也使得農戶關心的只是短期經濟效益而非長期目標，并不把土地當作長期發(fā)生作用的高效益投資領域。他們只愿意進行一種低水平的土地投入，這樣必然使自身的經濟實力也維持在一個低水平，再加上信息的不對稱，他們極易陷入盲目經營的境地，進而又會加劇對短期收益追逐，從而形成一個惡性循環(huán)，不能自拔。土地承經營權流轉制度通過土地使用權的轉讓，使土地向土地經營能力高的農民手里集中，解決了農民之間的個體差異問題，比如有商業(yè)經營能力的農民能專心從事工商業(yè)，有種田熱情和能力的農民能心滿意足的種好田，從而充分發(fā)揮土地的產權效益；更重要的是，隨之而來的土地集中能夠實現(xiàn)規(guī)模經濟，有利于農業(yè)的現(xiàn)代化，也有利于降低農產品成本提高我國農業(yè)競爭力。

    三、 穩(wěn)定土地承包制是必要的前提條件

    土地問題一直是農民最關心和最敏感的話題，不管農村土地制度有什么樣的多小的變動，哪怕只是提法上的改變，農民都會在瞬間做出反應。正因為此，土地制度的穩(wěn)定與否對農民的生產積極性有著很大的影響，進而也決定了農業(yè)經濟能否得到進一步發(fā)展。

    從實踐上看，當前的家庭承包責任制是我國土地制度改革的一項重要成果，它以最好的方式實現(xiàn)了集體經濟，并且通過充分發(fā)揮農民積極性使集體經濟不斷發(fā)展壯大。家庭承包責任制是集體經濟的載體，動搖了它就動搖了集體經濟，你可以改變它的規(guī)模卻不能改變它的內在機制——激勵、約束乃至無需監(jiān)督?？梢哉f家庭為主的農地承包責任制是穩(wěn)定農村的基本經營體制的基石。

    另外，建立和實行農地承包經營權的有償流轉制度是為了盡快實現(xiàn)農業(yè)生產經營的現(xiàn)代化和規(guī)?；@一切都有賴于農村生產條件的根本改善和生產力的提高?？陀^上講，這也要求穩(wěn)定的土地承包關系。若土地的承包關系經常變動，其導致的不良后果是顯而易見的。除去其將推翻家庭承包責任制這個飛躍性成果，阻礙整個農村生產力的提高之外，更直接的后果是會加劇農民對短期利益的追逐，只是關心短期經濟效益而非長期目標，并不把土地當作長期發(fā)生作用的高效益投資領域，使農業(yè)始終徘徊在一個比較利益偏低的領域。與此同時，會使農村的尋租行為更為嚴重。比如，基層干部用行政手段調整土地名義上是在解決一些人地矛盾，實際上這其中為許多鄉(xiāng)村干部提供了謀取私利的途徑。

    因此，穩(wěn)定的土地承包關系是農村改革與發(fā)展的前提，是建立土地流轉機制的前提。有了這個前提，就可以讓農民進入長遠投資領域，加強農地基礎設施建設，提高農地的肥力，就可以使土地流轉機制產權清晰，管理規(guī)范，符合市場規(guī)律。并且，以此為契機，可以發(fā)展適度的規(guī)模經濟，解決農業(yè)比較利益偏低、農業(yè)在市場競爭中處于不利地位的深層次矛盾。穩(wěn)定的承包制度使農民對土地有了穩(wěn)定的預期，同時又不妨礙在各種條件成熟時啟用土地承包權的流轉和集中，無論土地今后有償轉讓給誰，土地如何增值，承包者對自己承包的土地均享有應得的收益。如今，在市場取向的推動下，廣大農民已自發(fā)地行動起來，在那些經濟比較發(fā)達的地區(qū)，農民正以各種形式進行轉讓和轉包。在若干年前，一些地方政府根據形勢的發(fā)展，采取更為積極的措施保護農民的利益，許多地方把土承包期延長至50年，甚至70年。有些地方出臺了“增人不增地”的政策，在延長土地承包期的同時，實行土地的有償使用，對集體收回的農轉非、棄耕撂荒的土地不再平均分配，一律實行招標發(fā)包。[5]“增人不增地”切斷了新增人口與土地之間的鏈條，這就勢必產生一股向外的推力，刺激一些農戶不再依戀有限的土地，而去開發(fā)非農資源或從事非農產業(yè)。為了在公平與效率、穩(wěn)定與流動間建立一種均衡，不少地區(qū)還實行了“兩田制”，即把耕地分為“口糧田”和“責任田”或“承包田”。前者承擔社會保障功能，人人有份，后者劃方成片，引入效益原則進行適度競爭，由農民根據能力投標承包?！翱诩Z田”只能負擔農業(yè)稅：“承包田”則實行有償使用，除向國家交農業(yè)稅、向集體交承包費外，還負擔政府的定購任務?！皟商镏啤钡膶嵤?，促進了耕地所有權的流轉，促進了耕地和勞動力的合理組合配置，解除了從事非農產業(yè)的“農民”的后顧之憂我國現(xiàn)行的《農村土地承包經營法》中出現(xiàn)了諸如“承包方有穩(wěn)定的（非農）收入的，經發(fā)包方同意，可以全部或者部分土地承包經營權轉讓給他人”等等關于承包經營權流轉的規(guī)定，物權法草案中也在第一三一、一三二等條文中做了敘述，這對于經營權流轉制度的建立向前跨了一大步。但是，在《農村土地承包經營法》中，農地經營權的流轉被人為的增加了成本，如第七條 要“正確處理國家、集體、個人三者的利益關系”，要經“政府部門批準”等等；物權法草案中就整個承包經營權只用了十二條，具體到承包經營權的流轉更只有區(qū)區(qū)數語。這里面似乎透露出國家對建立農地承包經營權有償流轉制度有所保留，并不想真正的放開去搞。國家既想保證農民的承包權，避免他們輕易的失去它，又想改變小農經濟的狀況，發(fā)展產業(yè)化、規(guī)模化的農業(yè)經濟——國家在這個制度的設計上的確面臨著兩難，保守還是放開？[6]看來目前國家是著重考慮國家利益，采取了保守的態(tài)度，也因此在立法上為該制度的全面的真正的建立設置了障礙，前文所述即是例證。再比如，物權法草案和《農村土地承包經營法》中規(guī)定流轉的方式有“轉包、出租、互換、轉讓”四種，舍棄了“抵押”這種方式，原因是國家考慮到銀行對于農村的情況非常不熟悉，并且從未開展過這類業(yè)務，若在立法中加以規(guī)定勢必會給銀行帶來極大的風險，因而“抵押”沒有出現(xiàn)在法條中。 其實，任何一個制度的真正建立都有一個過程，一個從狹隘到開放，從稚嫩到成熟的過程。現(xiàn)在我國的農地承包經營權有償流轉制度已經在立法中有了自己的位置，盡管在細節(jié)上還有所欠缺，在配套制度上還不完善，但我相信它定會在穩(wěn)定中走向成熟，我國終將建立起真正的農地承包經營權有償流轉制度。

    注：

    [1]白呈明，《走出農地所有權困境的現(xiàn)實選擇》，當代法學2002，9.

    [2]王利明，《物權法專題研究》（下），吉林人民出版社，2001 p714.

    [3]解安，《關于我國農地制度多元化的構想》，甘肅社會科學，2003，3.

    [4]石紀虎，《論農村土地物權立法的社會環(huán)境》，求索，2003，5.

    [5]許經勇，《中國農村經濟改革研究》，金融出版社，2001 p164.