農村宅基地流轉政策精選(九篇)

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第1篇：農村宅基地流轉政策范文

關鍵詞：農村；宅基地使用權；流轉

中圖分類號：S－9　文獻標識碼：A　文章編號：1674－0432(2011)－05－0067－1

農村宅基地使用權是指農村集體經濟組織成員(村民)在依法取得的集體組織所有的宅基地上建造自有房屋及其附屬設施，并對宅基地享有的占有、使用和有限制處分的權利。農村宅基地使用權作為維系幾億農民基本生存權利的基礎，是我國特有的、為農村居民所享有的一項基本福利制度。

1　我國農村宅基地使用權流轉的現狀分析

1.1我國農村宅基地使用權流轉問題目前沒有專門的立法，而是大多直接或間接的散見于一些法律法規(guī)中

如我國《土地管理法》規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地……農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！眹临Y源部2004年的《關于加強農村宅基地管理的意見》中指出：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！?007年通過的《中華人民共和國物權法》規(guī)定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！睆膬热萆峡矗覈]有禁止農民房屋買賣和農村宅基地使用權流轉，但對農村宅基地使用權流轉進行了嚴格的限制。

1.2利益的驅動使得農村宅基地使用權在法律規(guī)制外的隱性流轉日益頻繁

據中國土地學會的一項調查，浙江義烏1997年4月至2000年，發(fā)生了3223宗農村宅基地使用權轉讓，其中30％左右賣給外村村民，15％左右賣給城鎮(zhèn)居民。國土資源部國土勘測規(guī)劃院近年在北京郊區(qū)的調查表明，北京城鄉(xiāng)結合部約有三分之一的宅基地存在“地下交易”。

1.3由農村宅基地使用權流轉引發(fā)的各種問題日益增多

農村宅基地使用權流轉從條件、方式、期限等方面，都缺乏明確的法律法規(guī)和政策的規(guī)定指導，增加了管理的難度，同時大量農村宅基地的隱性流轉也嚴重影響了正常的土地市場秩序，由此引發(fā)的大量權屬混亂和利益糾紛，已經成為影響我國農村社會穩(wěn)定與發(fā)展的重要因素之一。

2　我國農村宅基地使用權流轉的必要性分析

2.1農村宅基地使用權流轉有利于優(yōu)化農村土地資源配置

現階段，我國農村宅基地由于種種原因出現閑置的情況十分普遍。調查表明，河北邯鄲縣90％以上的村不同程度的存在空心現象，一些宅基地長期荒蕪，房屋坍塌破敗，全縣225個村中，空心面積達2萬余畝，占村莊總面積的1／3左右。有條件地適當放開農村宅基地使用權流轉可以有效克服農村宅基地被閑置的現狀，有利于農村宅基地價值的充分展現和耕地保護，從而實現農村土地資源的優(yōu)化配置。

2.2農村宅基地使用權流轉有利于改善農民融資環(huán)境

目前，越來越多的農村家庭在擴大生產規(guī)模、調整生產結構時，經常會遇到資金短缺的問題，而農村良好融資環(huán)境和社會信用體系的缺乏，使大部分農民除了拿房產作為信用擔保外，沒有其他途徑能夠獲得信用貸款。有條件地適當放開農村宅基地使用權流轉可以改善農民的融資渠道，使農民獲得穩(wěn)定的資金，有利于農村產業(yè)結構的調整和農民收入的提高。

2.3農村宅基地使用權流轉有利于加快城鄉(xiāng)一體化建設

城鄉(xiāng)一體化建設不僅包括城鄉(xiāng)之間各種人力、物力等資源的自由流動，還應包括商品市場、土地市場的一體化。隨著城市化進程的加快，原有的城鄉(xiāng)壁壘被打破，在土地權利方面，就是要消除對集體土地的歧視，允許宅基地自由流轉，賦予宅基地與國有土地“同地、同價、同權”的平等地位。

3　完善我國農村宅基地使用權流轉的建議

3.1不斷完善和創(chuàng)新現行的農村宅基地法律制度，漸進式的逐步放開農村宅基地使用權流轉

建立完善的農村宅基地使用權登記制度，使農民擁有合法的農村房屋產權證和宅基地使用權證，保證農民在宅基地流轉過程中的合法權利受到法律的保護。對現有的農村宅基地無償使用制度進行適當的改革。對于沒有宅基地的農民，對其申請的宅基地予以無償提供；對于已經擁有宅基地或曾經擁有過宅基地的農民，對其申請的宅基地實行有償提供，并和被流轉的宅基地一同參考城市國有土地70年使用期限的規(guī)定設定一定的年限。在國家、集體和宅基地使用人之間建立起相應的利益分配機制，使不同權利所有人的權益得到充分體現。

3.2建立規(guī)范、有序的農村宅基地使用權流轉市場，使農村宅基地使用權流轉在陽光下進行

通過引導農戶履行必要的手續(xù)程序、建立公開透明的流轉信息平臺、向農民提供政策和法律服務等打造程序規(guī)范、操作公開的農村宅基地使用權流轉交易平臺。借鑒已經成熟的城市建設用地基準價格制度，建立合理的農村宅基地流轉價格體系。各級政府協(xié)調好相關部門加強對農村宅基地使用權流轉市場的監(jiān)督管理，堅決打擊宅基地投機行為，嚴格保護耕地等。

3.3加強農村社會保障體制建設，為農村宅基地使用權流轉提供有力的保障

參照城鎮(zhèn)社會保障制度，做好農民社會保障的法制建設，對農民社會保障應遵循的原則、內容、保障項目標準等做出明確的規(guī)定。各級政府加大財政投入力度，協(xié)調各利益主體的相互關系，逐步建立政府主導型的農村社會保障體系。推動戶籍制度改革，消除農民與城鎮(zhèn)居民的身份差別，不斷提高農村社會福利、養(yǎng)老保險和社會救濟水平，建立農村社會保障和城鎮(zhèn)社會保障有效銜接的良好機制，為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的社會保障體系、推動城鄉(xiāng)一體化進程打下堅實的基礎。

參考文獻

[1]郭明瑞.關于宅基地使用權的立法建議[J].法學論壇，2007(1)：19－21

[2].農宅入市，為誰松閘?南方周末，2007(3)：29

第2篇：農村宅基地流轉政策范文

Abstract： This article， in view of the present situation of the rural residential land spontaneous transfer generally and exit mechanism missing， confirmed that regulation and supervision are the mainstream of the rural residential land ransfer mechanism， guide and inspire are the mainstream of the rural residential land exit mechanism. Then， according to practical situation， established a rural residential land transfer mechanism including "regulation-incentive-pressure" and a rural residential land exit mechanism including "guide-incentive-pressure".

關鍵詞： 農村宅基地；流轉機制；退出機制

Key words： rural residential land；transfer mechanism；exit mechanism

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）15-0017-02

0 引言

十八屆三中全會明確要賦予農民更多財產權利，保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規(guī)范運行。然而，伴隨工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的深入推進，我國農村勞動力大量流動，農戶兼業(yè)化、村莊空心化趨勢仍然明顯。積極建立農村宅基地流轉退出機制既有助于促進宅基地集約利用，也有助于進一步凸顯農民的財產權利。

1 建立宅基地流轉退出機制的總體思路

針對目前農村宅基地自發(fā)流轉普遍、宅基地退出機制缺失的現狀，明確宅基地流轉的改革思路是先出臺政策規(guī)范，然后鼓勵規(guī)范流轉，并制定適當的壓力政策，完善宅基地流轉監(jiān)管，即建立宅基地流轉的“規(guī)范――激勵――壓力”機制；明確宅基地退出的改革思路是先打好基礎，引導農戶退出宅基地，然后通過合理的補償與保障制度激勵農戶主動退出，并針對違規(guī)持有宅基地的現象進行打壓，即建立宅基地退出的“引導――激勵――壓力”機制。通過建立合理的宅基地流轉與退出機制，規(guī)范流轉，讓符合條件的農戶主動地、積極地退出宅基地，以實現耕地面積不減少、建設用地不增加、農村土地節(jié)約集約利用的目標，推進社會主義新農村建設，加快統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展進程。

2 建立宅基地流轉機制

2.1 宅基地流轉規(guī)范機制

2.1.1 嚴格限定流轉規(guī)則，明確規(guī)范性目的 主要針對范圍、主體、前提條件等流轉規(guī)則進行嚴格限定。開展農村宅基地流轉的范圍應先由村集體經濟組織擴展到鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經濟組織內，待改革試點成熟時，可進一步擴展到區(qū)縣、全市乃至全省范圍?，F階段流轉主體必須是農村戶籍人口，城鎮(zhèn)戶籍人口不能參與宅基地流轉。流轉必須符合以下前提條件：必須符合土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設規(guī)劃；必須產權清晰，擁有合法的權屬證明，防止違法建筑、小產權房通過農村房屋交易變相合法化；已確定用于掛鉤指標歸還、地票復墾的農村宅基地不得流轉。

2.1.2 組建農村土地交易中心，凸顯市場化特征 建立農村土地交易中心是規(guī)范宅基地流轉的基礎設施，是體現公開、公平、公正的市場化交易的重要平臺，可以依托國有土地交易中心設立。通過農村土地交易中心，以轉讓、出租、轉租等方式對宅基地進行流轉。由于宅基地流轉涉及農民權益，在市場化交易的同時，應具有政府參與的交易管理體系，可通過嚴格流轉程序來實現。具體程序應包括“流轉主體提交流轉申請――國土部門審查申請――公開流轉――簽訂流轉合同――國土部門登記備案”。

2.1.3 建立集體建設用地價格評估體系，細化收益分配 合理評估宅基地價格，是在流轉中保障農民財產權益的重要途徑?？梢詤⒄粘擎?zhèn)土地估價規(guī)程，對包含宅基地在內的集體建設用地進行分等定級，并制定集體建設用地基準地價，作為宅基地流轉的政府指導價。流轉價格以政府指導價為基礎，最終價格由市場決定。通過交易獲得的流轉價款應根據所有權與使用權的權利不同進行合理分配。流轉收益主要歸原使用者所有，原宅基地實際占用面積超過規(guī)定標準的部分的流轉收益歸集體經濟組織所有，以切實保護土地所有者和使用者的土地收益。

2.1.4 分區(qū)域開放宅基地流轉，實行階段式推進 由于宅基地流轉對市場、需求、經濟發(fā)展水平等有一定的要求，并不適合一時間將全部區(qū)域納入流轉范圍，可分區(qū)域、分步驟地逐步推進。具體可分三個階段：第一階段設立宅基地流轉試點，可選擇統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革示范區(qū)、集體建設用地流轉試點區(qū)、具備農村土地交易中心等在農村土地流轉與利用方面有探索與實踐經驗的區(qū)域設立試點，先行先試；第二階段在總結試點經驗，研究出臺相關規(guī)范細則的基礎上，擴寬到有實際需求的經濟水平較高的區(qū)域；第三階段是在制度成熟、多數區(qū)域實踐順利的基礎上，實行全域開放，全面推進宅基地流轉。

2.2 宅基地流轉激勵機制 農村宅基地的規(guī)范流轉能夠體現出宅基地的財產性價值，提高土地利用效率，調動農戶的流轉積極性，有利于流轉的可持續(xù)發(fā)展。

2.2.1 加強基礎設施配套建設，提高宅基地區(qū)位條件 農村宅基地長期以來財產性價值無法凸顯的重要原因是區(qū)位條件差，因此，加強飲水安全、農村道路、農村電力、農村沼氣等農業(yè)生活性基礎設施建設，加強農村義務教育、農村衛(wèi)生、農村文化設施等農村社會發(fā)展基礎設施建設，提升宅基地區(qū)位水平，可以增加流轉收益，提高農戶流轉的積極性。

2.2.2 提供宅基地交易的小額貸款支持和優(yōu)惠政策，為受讓方提供融資渠 針對位于地災區(qū)、高山區(qū)、危房區(qū)等居住條件較差的農戶，在流轉過程中提供一定的住房補貼，為一般農戶提供小額的貸款支持，為農戶解決購買與租賃宅基地的資金問題，以鼓勵農戶參與宅基地流轉。

2.3 宅基地流轉壓力機制 在鼓勵農戶以規(guī)范的途徑流轉宅基地的同時，還應注重對違法違規(guī)流轉行為的制止與懲罰，增加非法流轉的壓力，以疏堵結合的方式完善宅基地流轉機制。

2.3.1 加強監(jiān)管，提高基層執(zhí)法水平 增加鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所管理人員、車輛和資金預算，建立宅基地動態(tài)巡查制度，提高基層的執(zhí)法力度，加強宅基地利用與流轉監(jiān)管。

2.3.2 加重處罰，堅決杜絕非法流轉 加大非法出租、非法倒賣宅基地的處罰力度，明確不同類型的處罰金額，對非法倒賣宅基地情節(jié)嚴重的給予拘留或拘役處罰。

2.3.3 加強宣傳，提高農戶守法意識 提倡規(guī)范流轉的同時加大對非法流轉危害與處罰的宣傳，提高農戶的遵法守法意識與權益保障意識，在農戶中產生威懾力，引導農戶自覺脫離非法流轉的隊伍。

3 建立宅基地退出機制

3.1 宅基地退出引導機制

3.1.1 編制村級規(guī)劃，完善規(guī)劃引導 編制村級土地利用總體規(guī)劃、村莊建設規(guī)劃等村級規(guī)劃，建立和完善農村人均用地標準[1]，合理確定宅基地的數量、布局和用地規(guī)模，因地制宜地規(guī)劃中心村建設，完善中心村配套基礎設施，使之成為吸引力、輻射力的示范村，讓農戶主動退出原來宅基地而到中心村集中建房。

3.1.2 建立宅基地流轉機制，形成制度引導 只有從制度上完善了宅基地流轉的機制建設，放開了宅基地申請主體資格的限制，宅基地的退出及集約利用才能有好的制度基礎，也有利于推進新農村建設。

3.1.3 健全宅基地整理復墾機制，形成政策引導 現行法規(guī)政策提出了“實施城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤”、“鼓勵宅基地向中心村、小城鎮(zhèn)集中”、“提倡相對集中建設公寓式樓房”等推進農村宅基地整理復墾的要求，在此基礎上，國家和地方政府給予一定量的配套資金，積極開展整理復墾規(guī)劃，完善宅基地整理復墾的政策支持，引導宅基地通過整理復墾方式規(guī)范的退出。

3.2 宅基地退出激勵機制

3.2.1 建立宅基地退出補償制度 農戶作為理性經濟人，只有當補償制度符合其預期的時候才會考慮退出宅基地。為了充分體現宅基地的用益物權，應考慮多種補償方式，大致可以分為實物補償和貨幣補償兩大類。關于實物補償，即結合新農村建設，以整理規(guī)劃為推力[2]，配套基礎設施建設，同時國土部門下達一定的啟動指標，作為新農村建設周轉使用，農戶在退出宅基地后立刻就能入住新居，提高了農戶退地的積極性，也大大降低了過渡期的開銷。關于貨幣補償，適合合法擁有一戶多宅、已在城鎮(zhèn)購房的農戶，補償款分為房屋補償和宅基地補償兩部分，其中房屋補償金額可以參照征地補償標準中對房屋的補償標準確定，宅基地補償金額根據宅基地流轉價格均價確定。

3.2.2 建立合理的收益分配制度 農村宅基地的退出與利用不僅需要農戶積極參與，還需要政府部門的大力推進和集體經濟組織的積極配合，因此只有建立起保障政府、集體、農戶三方利益的收益分配制度，才能有效推動宅基地的退出與集約利用。農戶作為宅基地的實際使用權人，自然應獲得宅基地退出補償的主要部分，集體經濟組織作為土地所有權人，也應有所有權收益的體現，二者的分配比例可以參考重慶地票價款分配85：15來確定。政府的參與分配方式則為收取稅費。

3.3 宅基地退出壓力機制

3.3.1 建立部分宅基地有償使用制度 壓力機制并非針對全部宅基地，面積合規(guī)、一戶一宅的農戶仍然可以無償使用宅基地。對于超標超占、非法取得的宅基地則應實行有償使用制度。其中對于合法取得一戶多宅的，僅對多余的宅基地收取使用費，并執(zhí)行累進制計算，即擁有的宅基地數量越多，所繳納的使用費越高；對于超標超占、非法取得一戶多宅的，除了繳納宅基地使用費，還應收取處罰費用，通過經濟利益的約束，使其主動退出宅基地[3]。壓力機制的建立不僅促使農戶退出多余宅基地，也有利于對違法用地的控制。

3.3.2 建立建新拆舊履約保證金制度 為切實解決“建新不拆舊”問題，在農民申請新的宅基地時，以合同形式要求其繳納可支付舊房費用的保證金，約定在其新房建成后的規(guī)定時間內拆除舊房，將舊宅基地歸還本集體經濟組織。履約后該保證金如數退還；占新不拆舊，則依法，保證金用于支付執(zhí)行費用。

參考文獻：

[1]黃滟.建立農村宅基地退出補償機制的思考[J].決策與信息，2012（3）：16-18.

第3篇：農村宅基地流轉政策范文

【關鍵詞】農村宅基地；存在問題；對策建議

農村土地問題涉及村民切身利益，受到村民的廣泛關注，特別是農村宅基地管理工作涉及內容廣泛，具有較強的政策性，但在實際執(zhí)行中面臨復雜的工作環(huán)境，特別是在新形勢下村民思想更加開放，個人建房問題點多面廣、受到眾多因素影響，農村地域面積廣闊使國土部門難以監(jiān)管到位，宅基地管理呈現出一些新特點，出現了一些新問題，需要對管理工作進行探究。

一、當前我國農村宅基地管理工作中存在的問題

隨著我國城鎮(zhèn)化進程加快，越來越多的農村轉移勞動力進入城鎮(zhèn)就業(yè)，但大都在農村保留了宅基地，同時農村宅基地規(guī)模也不斷擴大，特別是近年來呈現出農村違法建設增多的趨勢，對宅基地管理不當則極易引發(fā)耕地占用等土地管理問題。當前的農村宅基地管理中，主要存在以下問題：

1、村莊和建房比較散亂，缺乏長遠規(guī)劃

隨著村民生活水平提高，農村建房呈現出不在鄉(xiāng)村規(guī)劃范圍內建設，在選址和建筑規(guī)模上的隨意性增大，根深蒂固的“圈地”思想有所抬頭，或是沿著公路和村莊道路“線狀”擴張，或是向村莊四周形成“塊狀”擴張，村莊建設缺乏長遠規(guī)劃，建設隨意性差，整體布局不合理，影響了街巷道路的暢通性和村容村貌的整潔程度，浪費了土地資源。

2、政策法規(guī)不完善，違法違規(guī)占地現象頻發(fā)

在城鎮(zhèn)化進程加快的背景下，外出居民宅基地和房屋閑置，而現行宅基地管理法規(guī)側重于對新增宅基地管理，缺乏有效的宅基地退出機制，導致村民在宅基地使用中沒有責任、只有權利，只想多占、不愿推出。當前的土地管理法規(guī)對違法違規(guī)建設的處理手段為拆除，在實際工作中因為村民投入資金，導致違法違規(guī)建設建成后拆除處理存在困難，特別是在建房收費政策取消后，村民誤認為無需審批，對宅基地使用存在錯誤認識，導致違法違規(guī)建設增多。同時，新形勢下未批先建、少批多占、一戶多宅等問題比較突出，或是不在批準點建房，違規(guī)多占宅基地現象比較突出，造成宅基地對耕地的占用。

3、點多面廣，監(jiān)管工作存在困難

農村宅基地監(jiān)督管理需要大量工作，基層國土監(jiān)管力量相對不足、經費保障較少、執(zhí)法程序復雜且存在執(zhí)行難題，無法有效對農村建設進行監(jiān)督管理，使得農村宅基地監(jiān)管工作難以到位。同時，因為宅基地的無序擴張，耕地建房比較普遍，一方面造成了違法違規(guī)建設，另一方面又造成了耕地占補難以平衡。

二、加強農村宅基地管理的對策建議

1、因地制宜完善村鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃

要結合縣域土地利用總體規(guī)劃等發(fā)展規(guī)劃，結合具體村鎮(zhèn)的發(fā)展實際，修訂完善鎮(zhèn)、村土地利用規(guī)劃，劃定建設用地紅線，嚴格控制建設用地總量，合理布局宅基地分布和居民點的數量。要以節(jié)約用地為目標，堅持穩(wěn)定和調整的有序銜接，分散和適度集中相結合的方式，嚴格控制宅基地用地計劃，不搞大拆大建。要控制新增宅基地用地計劃，劃定宅基地發(fā)展紅線，嚴格限定建房和建設區(qū)域，防止建設用地無序擴張。

2、完善預防機制，防止違法違規(guī)用地問題發(fā)生

針對農村違規(guī)使用耕地或宅基地建房后難以拆除或拆除成本較高、對群眾造成損失的問題，要健全完善有關法規(guī)制度，積極采取事前預防措施，有效遏制違法違規(guī)占用宅基地或耕地進行建設問題的發(fā)生。要加強政策宣傳，在明確宅基地范圍和用途的基礎上，及時向群眾宣傳有關政策和法律法規(guī)，并告知違規(guī)后需要拆除，提高群眾守法利用宅基地的意識。要健全完善責任體系，針對基層國土監(jiān)管力量難以有效實現監(jiān)管全覆蓋的實際，加大經費和人員保障，充實基層監(jiān)管力量，并劃定網格區(qū)域，由專人負責，提高監(jiān)管的針對性；要充分發(fā)揮基層鎮(zhèn)村干部的作用，制定相應制度使社區(qū)和村干部負有一定的監(jiān)管職責，監(jiān)督本社區(qū)或村居內的宅基地使用和建設行為，一旦發(fā)現違規(guī)違法行為立即上報，及時組織人員進行阻止或拆除，降低違法違規(guī)行為的處理成本，把問題消滅在萌芽狀態(tài)。對于幫助和蓄意支持村民進行違法違規(guī)宅基地使用和建設的國土或鎮(zhèn)村工作人員，要嚴肅追責和處理，加大對惡意阻撓執(zhí)法人員處理違規(guī)違法建設行為的村民的打擊力度，形成濃厚的工作氛圍，有效遏制違法違規(guī)用地問題的發(fā)生。同時，要妥善處理遺留問題，對確實無法拆除的，要采取相應的手段進行處罰或處理，強化群眾的守法意識。

3、落實有關制度，強化農村宅基地管理

要完善各項農村宅基地取得、使用和管理制度，強化對農村宅基地的管理。要規(guī)范宅基地申請使用條件，我國有關的土地法規(guī)要求一戶村民只能擁有一處宅基地，擁有宅基地的面積也都有相應的標準，要進一步細化“一戶一宅”原則，按照分戶條件和人口宅基地面積標準，科學確定和嚴格規(guī)范宅基地申請條件，對不符合條件的申請不予批準。要完善宅基地使用權取得制度，對由集體經濟組織劃撥的宅基地，原則上是無償取得；對房屋繼承或購買取得的房屋，可使其取得相應的宅基地使用權。要修訂完善宅基地流轉和退出制度，通過對閑置宅基地的有效流轉，以及對外出人員原有宅基地的退出，盤活農村現有宅基地存量資源，減少農村宅基地閑置、空置現象，進一步完善有關法律法規(guī)和市場化流轉宅基地制度，有效規(guī)范宅基地使用者和宅基地上房屋使用者不一致的現象，適度放寬村民對宅基地的處置權，維護村民的合法權益。要規(guī)范宅基地申請報批流程，對申請宅基地的，要對包括申請?zhí)岢鋈饲闆r以及土地地類、性質和面積等在內的內容在所在村居進行公示，讓所有群眾都參與監(jiān)督，并嚴格按照有關條件進行檢查，確保符合條件且所有村民無異議后再進行審批。

三、結論

綜上所述，農村宅基地是農村土地管理的重要內容，科學有效的宅基地管理將改善農村村容村貌、提高宅基地和土地節(jié)約集約利用水平、有效保護耕地，從而為新農村建設提供充足的用地保障。

參考文獻：

[1]張夢琳.農村集體建設用地流轉的資源配置效應及政策含義[J].中國土地科學，2008（11）.

[2]郭心毅.現行農村土地使用權流轉模式分析及評述[J].現代管理科學，2011（1）.

第4篇：農村宅基地流轉政策范文

關鍵詞：糧食核心區(qū)；農村宅基地；入市流轉

中圖分類號：F301.1 文獻標識碼：A DOI 編碼：10.3969/j.issn.1006-6500.2017.05.017

Abstract： In the process of urbanization growing thirst for space， aimed at the status and existing problems of rural housing land grain production core， discussed under the premise that right is not clear， lack of the system of collective land market circulation policies and measures， to study and put forward： the current land management should adopt the mode of persuation rather than a strong wall， should be through the guidance of scientific， clear property rights， and strict management， reasonable distribution， supervision and other measures to advance carefully on the land market.

Key words： the core area of grain production； house-site in the countryside； in the market circulation

與城鎮(zhèn)國有土地相比，我國集體土地無論是在政策支持還是在利用方式中都受到了嚴格制約，后者的利用條件都要比前者苛刻得多。作為數量最大的建設用地，宅基地粗放利用與城市化進程對空間渴求之間的矛盾日趨白熱化。農村宅基地現狀卻是中國最為獨特、最為敏感，也是最難以決斷的一項制度[1-2]。我國農村宅基地量多、面大、覆蓋范圍廣，變革宅基地制度理應屬于土地制度改革的重要領域。當前，在我國耕地保護更加規(guī)范嚴格前提下，宅基地順利入市無疑已成為當前土地制度改革的一個關鍵點。作為糧食核心區(qū)的河南省，耕地保護更是任重道遠，土地資源卻越來越緊缺，與此同時又要面對航空港綜合試驗區(qū)、“米”字形高鐵網及配套“一路一帶”戰(zhàn)略發(fā)展。因此，開展農村宅基地入市研究，讓農業(yè)大省“沉睡的資產”活起來，讓人口大省的農民享有更多財產權利，是經濟新常態(tài)下河南省集體建設用地利用方式和發(fā)展模式的重要研究內容。

1 農村宅基地現狀及存在問題

1.1 農村宅基地現狀

1.1.1 新建住房無序擴張 目前，我國農村新建宅基地在審核趨于嚴格，但用地區(qū)位卻比老宅基地要好得多，特別是農民分戶后，多數都愿意重新選址建新房。據抽樣統(tǒng)計，當前農村中10%～30%的農戶擁有一戶多宅。自2009―2013年，河南省人均宅基地面積下降了10～30 m2，宅基地數量卻增加了13.33萬hm2。

1.1.2 現狀住宅嚴重超標 據《全國土地利用變更調查報告》，我國新增村莊建設用地總量呈逐年增長態(tài)勢，農村人均住房面積也是逐年上升。長期以來由于對農村建房缺乏科學有效管理及宅基地免費的使用制度，導致農戶超占、亂占，農戶人均住宅面積嚴重超標。目前，全國農村宅基地人均用地約260 m2，河南人均用地約308 m2，二者都遠遠大于人均用地標準[3]。

1.1.3 存量用地閑置浪費 宅基地中閑置和空心化問題突出。原因如下：農民外出經商、打工及家庭傳統(tǒng)的分家方式是宅基地荒廢的主要原因；其次，因村民搬進新住宅，舊宅依舊存在而形成閑置；第三，村民老房屋周圍有大量自留地，一旦房屋閑置就荒廢而無人問津。全國1 333萬hm2農村宅基地中有10%～15%于閑置狀態(tài)，計133.3萬～200萬hm2；據統(tǒng)計，2013年河南省僅清理整頓的閑置地就可以再建21個鄭東新區(qū)。

1.1.4 農村宅基地管理失控 盡管法律在宅基地管理上規(guī)定的非常嚴格，但事實上很難實施。首先，因村莊規(guī)劃滯后，新村建設與舊村改造脫節(jié)，政府缺乏對農戶新房規(guī)劃，建新規(guī)模得不到控制，加上村民法制觀念淡薄，新村中土地亂占濫用，嚴重影響了村莊統(tǒng)一規(guī)劃[4]。二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層國土所因人手少，致使宅基地執(zhí)法巡查不到位，很難對本轄區(qū)內的農民建房實施有效管控。三是我國土地用途管制是一種用地規(guī)?？刂浦贫?，屬于從上到下一種管控，其末端農民蓋房用地一般很少考慮，從而迫使農民新房用地要占用承包地，嚴重危及耕地保護。

1.1.5 宅基地流轉地區(qū)差異 不同經濟條件地區(qū)，農村宅基地流轉區(qū)域差異極其明顯。農村宅基地流轉在城市郊區(qū)相對較多，在偏遠區(qū)域流轉卻很少。在經濟發(fā)達地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結合部，通過房屋買賣、出租、抵押等流轉的宅基地占10%～40%，其流轉活躍度要遠遠高于一般區(qū)域。在同一流轉半徑范圍內，農村宅基地活躍程度伴隨著距中心城市的距離增加而逐漸降低。河南省宅基地流轉呈現較明顯“城中村、城鄉(xiāng)結合部和一般農村”三個區(qū)域。

1.2 農村宅基地制度中存在的問題

1.2.1 所有權主體不清 目前，我國《土地管理法》在一定程度上對農村宅基地的所有、使用權進行了簡單約束，但從法律層面上并沒有說明村民集體應該如何行使所有權，造成了在農村宅基地使用和管理上出現縣、鄉(xiāng)、村、組四級主體權責不明、管理混亂，致使農村宅基地確權登記困難并滯后，農戶無法行使自己的權利。

1.2.2 用益物權不完整 物權法將宅基地使用權明確為用益物權。又說“宅基地使用權是一種帶有社會福利性質的權利，是農民的安身之本，是農民基于集體成員身份而享有的福利保障”[5-6]。宅基地用益物權在法律上表達模糊、自相矛盾，存在先天不足。近幾年，各地推行村莊整理、集中居住、宅基地換房等一系列活動基本都不考慮農民宅基地的收益權。對于整理節(jié)余的建設用地出讓收益及增值收益，農民及其集體都享用極少或很難分享。

1.2.3 財產權利無法實現 目前，我國法律法規(guī)明文禁止宅基地抵押，也不能將宅基地轉讓給本集體經濟組織以外的個人或組織，而建立在宅基地上的住宅卻允許作為貸款的抵押物，使得農戶無法對自己的宅基地擁有最終的處置權和經營開發(fā)權，不可避免地損害了農民的財產權利。宅基地使用權是一種沒有市場價值的權利，農民土地資產價值難以實現。但農村宅基地私下交易無法避免，“隱形市場”和隨意定價的轉讓行為使原本屬于集體所有的宅基地轉讓收益大量流失。

1.2.4 宅基地制度設計效率低下 制度的設計不僅需要考慮公平性，更需要注重效率。我國農村宅基地制度在很大程度上維護了農村內部集體成員間的基本公平，但由于其無償的和無時間約束的使用期限，使其在產權制度的安排上因沒有時間節(jié)點而缺乏效率。隨著土地資源性理念強化，宅基地使用權制度的設計要求不僅要保障農民住房需求，又要實現效率價值目標，更要求土地產權從“以所有為中心”轉變?yōu)椤耙岳脼橹行摹盵7-8]。

1.2.5 宅基地私下流轉問題嚴重 據國土資源部有關統(tǒng)計，經濟發(fā)達地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結合部，農村宅基地自發(fā)、隱形的市場遍布各地。更為重要的是，相關的宅基地產權缺少法律條文約束，國家頒布的法律法規(guī)存在著互相引用和相互矛盾，導致現行條件下宅基地登記管理制度混亂、缺乏對宅基地使用上的必要監(jiān)督。同時缺乏宅基地退出機制，無法實施有效的村莊整理和中心村鎮(zhèn)建設規(guī)劃，因宅基地流轉引發(fā)的矛盾不斷。

2 促進宅基地入市流轉的建議和措施

在我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)加速進行之中，以和諧發(fā)展的城鄉(xiāng)居民利益互補為導向，宅基地管理措施應當采取疏導方式而非強堵手段，通過土地管理制度改革，依法準許并探索宅基地入市模式。建議如下。

2.1 科學引導，促進農民適度集中居住

科學預測農村宅基地數量和用地規(guī)模；結合美麗鄉(xiāng)村建設，適度開展村莊治理，加強宅基地規(guī)劃管理，嚴格用途管制，從嚴控制村莊建設用地規(guī)模和布局。通過流轉、置換、整理等方式，整合優(yōu)化農村宅基地布局，逐步推進農宅集居化建設。再者，要實施差異化戰(zhàn)略，以組為單位實行集中居住，逐步打破行政區(qū)劃，嚴格實行“一戶一基”、“統(tǒng)規(guī)自建”，逐步引導遷村并點建設[9]。第四，進一步強化增減掛鉤政策實施，以政府主導、市場化運作為原則，通過異地置換，真正實現人、地、錢協(xié)調統(tǒng)一發(fā)展。

2.2 明確產權，完善宅基地立法體系

首先，明確宅基地用益物權，切實賦予農民對宅基地更充分的占有、使用、收益和D讓權及繼承權；其次，要理清宅基地的產權內容、結構、歸屬及流轉狀況，早日完成《集體土地使用證》和《房屋產權證》的登記發(fā)證工作；第三，廢除上位法中關于限制宅基地自由流轉的有關條款，規(guī)定村民集體有宅基地的處置權，國家具有宅基地宏觀配置權，農戶具備宅基地微觀使用權、收益權以及一般轉讓權；允許宅基地在城鄉(xiāng)居民之間自由流轉；第四，加強宅基地立法體系建設，修改《土地管理法》及其《實施條例》，盡快出臺《農村宅基地管理辦法》、《集體建設用地流轉管理法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產權，明確宅基地入市流轉的對象、條件、范圍、方式，以及流轉的主體、程序、收益處置與管理等，明確收益分配；第五，制定城鄉(xiāng)統(tǒng)一的《房屋征收與補償條例》，實現同地同價、同房同價，推進建設用地城鄉(xiāng)一體化。

2.3 嚴格管理，構建入市價格體系

首先，堅持總量控制和用途管制，改革宅基地規(guī)劃管制，明確宅基地管理責任，上級政府實施村莊規(guī)劃和依法管制，制訂宅基地的存量用地使用制度[10]。第二，建立公開競爭的土地市場，完善市場價格形成機制，構建集體建設用地的定級估價和價格管理制度[11]，建立區(qū)域最低限價制度和地價公示制度。第三，要建立交易價格核準制度，保障交易的安全性并防止宅基地的投機行為；建立交易價格歸入制度，對于超過核準價格的土地收益，直接歸入為集體經濟組織所共有。第四，大力發(fā)展有助于土地交易健康發(fā)展的評估機構、土地融資服務機構、土地保險機構等中介組織，建立并完善以區(qū)、縣為單位的農村產權交易管理服務市場體系。

2.4 合理分配，切實保護農民合法利益

首先，停止新增宅基地審批，所有入市流轉宅基地必須符合規(guī)劃，對登記在冊的超標宅基地每年按超標面積大小采用累進收費。第二，建立合理的土地收益分配機制，將流轉收益分為房屋收益和宅基地收益，前者全部歸原宅基地使用者所有，后者應當在國家和集體經濟組織和原宅基地使用者之間進行合理調配，大部分留給原宅基地使用者，國家則通過土地稅的形式分享。第三，宅基地交易由買賣雙方按照市場價格自由進行，政府不參與其中，政府通過征收稅費來實現對財富的“二次分配”；同時規(guī)定“初次”交易上繳集體組織的土地使用權補償金多數，“二次”交易免繳上述費用。第四，轉讓的宅基地，要經過村民代表會議或者村民會議的過半數同意，本集體經濟組織內部成員在同等條件下享有優(yōu)先購買權。

2.5 加強監(jiān)督，完善宅基地流轉保障體制

首先，加大違法違規(guī)宅基地查處，鼓勵農民加入到村莊建設中，對村莊違規(guī)建房、占用耕地建房的，一經發(fā)現，立即查處；對違規(guī)建房的現象做到早發(fā)現、早處理，對非法占用農村宅基地進行房地產開發(fā)或變相開發(fā)行為，要追究其刑事責任。其次，建立宅基地期限制度和宅基地閑置收回制度。為保障宅基地使用權人的合法權益并實現宅基地使用權效益價值，建議建立宅基地使用年限制度，附加續(xù)期申請制度；同時建立配套的宅基地轉讓期限，約定超過制度設計的宅基地使用權期限部分無效，并以剩余期限為限期。第三，對于閑置的宅基地應該建立閑置罰金制度和收回制度，規(guī)定合理期限，在閑置時間達到該期限，需要按年繳納閑置費，超過閑置期限，村集體經濟組織將無償收回該宅基地。第四，建立完善的農村養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、社會救濟等保障制度，將大量的農村人口從土地上解放出來，降低承包地和宅基地所承載的過多的福利保障功能[12]。

參考文獻：

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[10]陳文通，林恩偉.農村宅基地流轉糾紛及其解決機制完善[J].中國國土資源經濟，2014（3）：18-21.

第5篇：農村宅基地流轉政策范文

關鍵詞:農村;宅基地;節(jié)約集約利用

隨著城市經濟的發(fā)展、城市化水平的提高、工業(yè)化進程的加速,建設用地供需矛盾日益突出,并對土地的利用結構、集節(jié)約利用程度提出了更高、更新要求。然而,在城市建設用地極度緊張的同時,農村卻普遍存在耕地細碎、閑置,村落零散、宅基地閑置和“空心村”、“爛心村”現象普遍存在,且呈不斷加劇的趨勢。根據2008年有關調查統(tǒng)計數據,全國村莊用地共2.48億畝,其中宅基地占80%以上,約有2億畝左右。約2億畝的宅基地中,閑置荒蕪宅基地竟達20左右。這既不利于土地的集約利用和新農村建設,還嚴重影響了我國經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化、現代化的進程。因此,在快速城市化和工業(yè)化的發(fā)展大背景下,面對農村居民用地的發(fā)展趨勢,對其科學地進行土地整理,探索農村土地尤其是農村宅基地節(jié)約集約利用,具有十分重要的現實意義。

一、農村宅基地利用存在的問題

(一)“一戶一宅”政策操作難,農村宅基地管理混亂

首先,農民的觀念意識存在問題。農民對農村宅基地私有化觀念根深蒂固,認為宅基地是一種私有財產,可以世代相傳,即使自己不使用,也不準別人使用,即使閑置、拋荒,別人也無權過問。其次,不少農民建房還保持“風水”習俗,坐落、朝向的選擇上基本聽“風水先生”的,沿襲著自建為主、分散為主、平房為主、獨門獨院為主的傳統(tǒng)“四主”、“零星”模式,加上重新房建設、輕老房改造,致使村莊用地規(guī)模偏小且布局分散、宅基地占地量大、土地利用率低。再次,農村宅基地空置與緊缺相矛盾。農村中一部分農民擁有大面積的宅基地,但是建造面積很小,使用率很低,甚至農戶在多余的宅基地上種植蔬菜瓜果等。而另一部分農民卻不能滿足其對宅基地的需求,二者之間存在矛盾,容易引起宅基地緊缺農民的不滿,使社會穩(wěn)定受到影響。最后,農村宅基地的不當使用。一家農戶的子女成為城市居民后,其父母的宅基地仍然存在,由于宅基地是可以世襲的,那么當父母過世后,其已成為城市居民的子女可以繼承此宅基地,這樣子女就可以在老宅上建造豪華住房,或者挪作他用,搞養(yǎng)殖甚至辦工廠等。部分農戶也存在住宅基地上搞其他產業(yè)的情況,使得宅基地的規(guī)劃舉步維艱。

(二)農村宅基地“無流轉、無限期、無償使用”

我國《土地管理法》及相關法律均規(guī)定:我國的宅基地是無償取得及使用的,這種方式雖然減低了農民建房的成本、保障了低收入農民住房問題,但也出現了諸多問題,如農民抱著“不用白不用”的心態(tài),無限制利用宅基地,致使土地浪費現象嚴重,甚至在一些人口規(guī)模較大的村莊,由于村內宅基地用完,便大面積占用耕地建房,致使耕地面積逐步萎縮。宅基地的無償使用會使農民都想多占、多用。甚至會出現搶奪宅基地的現象,影響了社會安定。同時,我國立法方面對宅基地是否可以轉讓以及如何轉讓一直模糊不清,對宅基地的流轉沒有明確的法律規(guī)定。雖然允許農村宅基地使用權人對地上建筑物(主要是房屋)進行出租出賣。然而,針對農村宅基地使用權是否可以轉讓,卻未做出明確的規(guī)定,使宅基地的使用權轉讓與房屋轉讓相分離。隨著農村房屋買賣的出現,宅基地轉讓不可避免,但這些宅基地的轉讓行為并不受現行法律法規(guī)的保護,屬于私下流轉。雙方一旦發(fā)生矛盾和糾紛。法院只能要求雙方協(xié)商解決,權利難以得到有效保護。另外,法律特別指出對農村宅基地使用權流轉的進一步限制,即禁止農村宅基地向城鎮(zhèn)居民流轉,轉讓必須是同一集體經濟組織內部成員的轉讓,這就阻礙了宅基地的有效市場配置。

(三)拆遷成本高,“空心村”、“爛心村”改造安置難

農村的各項基礎建設都沒有財政資金資助,農村集體經濟組織一般無力承擔拆遷中多產生的費用。農戶的經濟基礎相差很大, 農村“空心戶”、“空心村”的留守戶多為村里的貧困戶和“老弱病殘”者,經濟條件差,無力外遷,也無力改造舊房。另一方面,農戶之間經濟發(fā)展的不平衡,致使農戶改造宅基地的能力也各不相同,從而使得“空心戶”、“空心村”改造中出現難以同步的現象,進而阻礙了農村宅基地的集約利用。

(四)集體土地資產流失嚴重

隨著市場經濟的發(fā)展和經濟體制改革的深入,客觀存在的土地市場供求關系使農村宅基地的轉讓無法制止,但現行法律法規(guī)又不允許農村宅基地流轉,導致當前農村宅基地的轉讓多為私下進行。這種“暗箱操作”、隨意定價的轉讓行為使本來屬于村集體所有的宅基地收益在隱形交易中大量流入買賣雙方手中,造成了集體土地資產收益的大量流失。

二、農村宅基地節(jié)約集約利用的對策與建議

宅基地的節(jié)約集約利用是緩解我國土地供需矛盾的有效措施,土地作為不可再生稀缺資源,宅基地的節(jié)約集約利用是保護耕地資源的有力武器土地是人類賴以生存和發(fā)展的基礎,土地資源的稀缺性是人們集約利用土地的直接動力。由此可見,深入研究和挖掘現有農村宅基地利用潛力,可以節(jié)約用地,有效地減少城市發(fā)展過程中對耕地的占用,對于實現社會經濟可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標具有重大的戰(zhàn)略意義。

(一)加大宣傳力度,引導農民合理建房

在實際生活中,每個公民是否能夠自覺遵守法律法規(guī),提高社會法律意識和公民守法的自覺性,對規(guī)范農村住宅用地管理、保護耕地將起到重要作用。土地執(zhí)法部門要從宣傳土地法規(guī)和政策入手,充分利用農村的廣播、電視等宣傳手段,將當前緊張的人地關系與合理用地、依法用地、集約用地、節(jié)約用地的觀念灌輸給群眾,徹底扭轉農村村民盲目用地的意識,增強老百姓的惜土觀念。通過宣傳教育和社會輿論的正確引導,幫助農民樹立正確的建房觀,使廣大群眾積極參與到農村宅基地集約化工作中來。同時,相關部門應采取有效措施對鄉(xiāng)村干部進行土地法律法規(guī)培訓,尤其是對于基層村干部,適當的時候可以開設“土地管理課堂”,讓基層干部全面了解土地管理中的法律責任,徹底改變過去的宅基地審批村委“一支筆”的做法。加強執(zhí)法力度,嚴格檢查審批后的農戶建房情況,特別是要調查農民新建住房后舊房的拆除情況,防止出現新閑置房,提高土地利用效率和集約化程度。

(二)加快宅基地立法,嚴把宅基地審批關

首先,加強宅基地立法體系建設,盡快出臺《農村宅基地管理辦法》、《集體建設用地流轉管理辦法》及《土地登記條例》等,建立農村宅基地有償使用機制,明晰宅基地產權,明確宅基地流轉、宅基地登記發(fā)證、違規(guī)批地建房的處理等具體規(guī)定,指導土地管理部門的具體工作,杜絕土地浪費現象的發(fā)生。其次,加大巡查力度,做好實地調查清理工作。各地要因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調查清理工作。制定消化利用的規(guī)劃、計劃和政策措施。對農村村民新建、改建、擴建住宅。要充分利用村內空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。鼓勵農民退還閑置宅基地。對“一戶多宅”和空置住宅,各地要制定相關激勵措施。鼓勵擁有多余宅基地的農民騰退其多余宅基地。凡新建住宅后應退出舊宅基地的農戶。要采取簽訂合同等有效措施。確保其按期拆除舊房。交出舊宅基地。以免舊宅基地閑置浪費。再次,嚴把宅基地審批關,推行凍結村界制度、停止辦理“單門獨院”和控制低層建筑的宅基地審批制度。防止村莊外延,依照統(tǒng)計數據中各村人口增長情況下達宅基地計劃指標,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地主管部門結合村集體研究分配,對違反村鎮(zhèn)規(guī)劃、一戶多宅、劃新不丟舊和超面積的宅基地堅決不予審批;對“單門獨院”和低層建筑嚴加控制。

(三)科學規(guī)劃農村社區(qū),走城鄉(xiāng)一體化之路

為改變我國村莊農村居民點分布散、規(guī)模小和生活基礎設施缺乏等狀況,創(chuàng)造和諧的農村發(fā)展環(huán)境,亟需對農村宅基地進行科學規(guī)劃、集中安排,加快中心村鎮(zhèn)建設力度,使基礎設施和公共服務向農村延伸,在相對集中的居民小區(qū)實行農村小區(qū)化管理,消除城鄉(xiāng)二元結構。首先,推進城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃一體化。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃和布局是形成城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展一體化新格局的前提。要打破城鄉(xiāng)界限,把整個區(qū)域作為一個整體,進行總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃、專項規(guī)劃、鎮(zhèn)村布局規(guī)劃,并從中心城區(qū)到小城鎮(zhèn)自然村落多個層面加以建設,促進工業(yè)向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中、居住向社區(qū)集中,逐步提高城市化率。其次,推進城鄉(xiāng)基礎設施一體化。對重大基礎設施做到城市和農村統(tǒng)一布局謀篇,集中實施一批交通、水、電、氣以及生態(tài)環(huán)境工程,努力優(yōu)化人居環(huán)境,全面完成區(qū)域組團供水,實行全區(qū)域飲用水深度處理,做到“一個龍頭”供水;農村垃圾實行“村收集、鎮(zhèn)集中(運轉),市(縣區(qū))處理”,完善農村污水收集管網建設和垃圾無害化處理體系,實現“水清、水活、水暢、水生態(tài)、水安全”。再次,推進城鄉(xiāng)公共服務管理一體化。以村和社區(qū)公共服務中心為載體,堅持公共服務的設施建設和產品供給并重,強化行政管理、日常便民、文化體育、醫(yī)療保健、社會安全和黨建活動等服務功能,逐步實現日益完善的公共服務體系,使農村居民“小事不出村,大事不出鎮(zhèn),出鎮(zhèn)有人代”的基本格局。

(四)規(guī)范宅基地市場,鼓勵合理流轉

建立農民宅基地使用權流轉制度,可參照土地承包權的改革方向,調整農村宅基地的產權設置,確定每一塊現狀宅基地的長期使用者并依據規(guī)劃新增或者縮并宅基地面積,允許農村依法取得的宅基地逐步在一定條件和范圍內自由流轉,徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機制。首先,允許農民對私有房屋轉讓。這種轉讓不僅僅局限于轉讓給本集體經濟組織內符合條件的成員,城鎮(zhèn)居民也可以購買農村居民的房屋,同時享有該房屋附隨的宅基地使用權。但這個過程要嚴格遵循相應的登記制度,要嚴格限制城鎮(zhèn)居民在農村購置尚未建造房屋的土地作為宅基地。其次,鼓勵農民的私有房屋自由出租。允許房屋同宅基地的使用權一并出租,并對承租人做出無身份限制,但要確保本集體經濟組織內符合宅基地使用權分配條件的農戶享有優(yōu)先承租權這樣既有利于最大程度地實現農村居民對私有房屋的處分權能,同時又很好地實現了宅基地的保障功能。促進農村閑置私有房屋的資源合理配置。再次,宅基地與宅基地使用權可以一并繼承。在農村可以實行宅基地與宅基地使用權一并繼承的制度,此繼承制度對繼承人是否是本集體經濟組織的成員不予限制。但同時也要制定相應配套的繼承程序和相關法律法規(guī),以免使良好的制度無法可依。而對農民宅基地實際使用面積超過規(guī)定標準的部分,在土地流轉后應將超出部分按規(guī)定比例上交,以切實保護土地所有者和使用者的土地權益。農民轉讓了宅基地使用權后,不得再申請新的宅基地。禁止購買人擅自將宅基地改變?yōu)樯虡I(yè)用地,謹防商業(yè)投機活動。

(五)合理利用經濟杠桿,完善農村“理事會”制度,加強農村社會保障力度

以經濟杠桿手段來調節(jié)農村居民點宅基地的節(jié)約集約利用與管理的同時,在考慮與國家法律政策制度等相銜接和農民實際承受能力實際前提下,適當對超面積使用宅基地的農戶收取相應的土地使用費,尤其是對長期閑置不用的宅基地收取土地使用費,促進農村宅基地集約利用。

在積極開展農村宅基地節(jié)約集約利用方面,還可以完善與推廣新農村建設的“理事會”制度,進一步發(fā)揮農村民間自治組織的作用。要充分發(fā)揮“理事會”在新農村建設事務管理當中的作用,較好地處理“理事會”與村級“兩委會”、上級政府以及村民的關系,使理事會的運作和作用的發(fā)揮不超越以“兩委會”為主體的村級治理現有制度架構。在宅基地節(jié)約集約利用中,更要合理安置“空心村”改造中的弱勢群體。要通過加強農村敬老院等農村社會保障體系建設,安置和保障農村宅基地改造中的“弱勢群體”,妥善解決宅基地節(jié)約集約利用中“空心村”的留守戶問題。

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第6篇：農村宅基地流轉政策范文

    一、農村宅基地使用權流轉的一般性問題

    (一)農村宅基地使用權流轉的概念

    關于農村宅基地使用權流轉的概念,當前法律法規(guī)沒有給予明確的規(guī)定。有學者結合法律規(guī)定和傳統(tǒng)民法理論認為,宅基地使用權是農村集體經濟組織的成員在集體所有的土地上依法建造、保有個人住宅,庭院及宅前或宅后種植竹木等而對土地進行占有、使用、收益的權利。宅基地使用權流轉是指為了實現土地收益,而使農村宅基地使用權進入流通領域的行為。[1]

    (二)關于農村宅基地使用權流轉的觀點

    在長期以來,法學界關于農村宅基地使用權可否流轉的爭議非常大,形成主張流轉的肯定說與反對流轉的否定說,雙方各持己見,觀點針鋒相對。

    否定說的學者認為宅基地使用權具有身份性和福利性,不應該進行自由的流通,而只能在農村集體經濟組織內部范圍流轉。如王利明教授認為,宅基地使用權盡管是一項財產權利,但是具有一定的身份性質,并不適合自由轉讓,而只能在一定的范圍內進行。即只能在集體經濟組織成員之間進行自由轉讓。[2]王衛(wèi)國教授認為“宅基地使用權流轉應本著調劑余缺的原則,在本機體內成員之間協(xié)議轉讓,但必須經鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準,而且出讓方不得牟利”。[3]

    肯定說的學者認為,《物權法》在用益物權編規(guī)定了農村宅基地使用權,它具有用益物權的基本性質。農民基于自身身份向農村集體經濟組織可無償申請取得宅基地使用權,但是一經取得,便具有了直接支配性和排他性,任何人不得侵犯這一權利?，F實中,因繼承等而出現的一戶多宅屬合法取得,而不允許流轉,這必將使農民的財產權的實現受到限制,同時也造成資源的浪費。梁慧星教授認為宅基地使用權可以轉讓,只是農村宅基地使用權屬于無償劃撥的基地使用權,在有償轉讓時土地所有權人有權要求原來或新的土地使用權人交納出讓金。[4]

    筆者認為,雖然宅基地使用權在性質上具有身份性、福利性、無償性,但仍具有用益物權的基本性質。宅基地使用權作為農民的一項重要的財產性權利,只有能夠自由的流轉才能使農民真正實現土地上的經濟利益。但是鑒于農村宅基地是國家為了保障農民基本生存權利而設置的一項福利性權利,其具有有別于城市土地的特殊性,盲目的放開難免會產生很多問題,因此必須構建一套完善的制度來對此進行規(guī)制。

    (三)農村宅基地使用權流轉的現狀

    中國的宅基地制度在設立之初便是以保障農民基本住房為目的的,它在解決農民基本生存問題上了發(fā)揮了巨大的作用。但是隨著社會的發(fā)展,中國的宅基地使用權制度與現實產生種種矛盾,為農村宅基地使用權的流轉帶來了障礙。

    1、市郊農村宅基地閑置嚴重,“空心村”大量出現

    近年來,隨著中國的城市化進程加快,經濟狀況良好的農民紛紛進城購房,但是受現行法律法規(guī)的限制,他們在農村合法取得的宅基地不能進行公開合法的轉讓,村集體也不能回收進行處置,于是這些宅基地就被閑置。這種情況在發(fā)達城市的市郊尤為典型,并隨著經濟的發(fā)展有愈演愈烈之勢。另外一個方面,由于城市土地資源稀缺,地價高昂,城鎮(zhèn)低收入家庭希望購買農村閑置房解決住房問題。這樣,在我們的土地市場產生了嚴重的供需矛盾,而農村的宅基地卻被大量的浪費。

    2、私下交易頻繁,形成隱形市場,引發(fā)社會糾紛

    盡管我國農村宅基地使用權流轉受體制的束縛,但是每一個農民都是理性的“經濟人”,在經濟利益的驅使下農民與市民的需要相應和。宅基地買賣、出租、抵押等形式流轉事實上已大量存在,形成了以自發(fā)流轉為特征的農村宅基地隱形市場。尤其在城鄉(xiāng)結合部,這一隱形市場非?；钴S。在現行法律的框架內,流轉雙方的權利義務得不到法律的約束和保障,即在交易時便埋下了一顆不定時炸彈,因此一旦產生糾紛,當事人的權益就可能得不到很好的維護。司法實踐中,此類糾紛已經越來越多,給社會穩(wěn)定造成了不好的影響。

    3、當前宅基地使用權流轉的方式

    盡管我國法律禁止宅基地的自由流通,但是現實中農村宅基地使用權以下列方式在進行著流通。

    (1)出租。出租是目前宅基地私下流轉中最為普遍的一種方式。農民在合法取得宅基地上建房,然后將房屋在一定期限內出租,獲取租金收益。承租人再將房屋用作居住,辦公或其他經營場所,事實上也獲得了土地使用權。此類情況多出現在城鄉(xiāng)結合部等交通便利,經濟活躍的區(qū)域。

    (2)買賣,即出讓宅基地使用權和房屋所有權。買賣的情況主要發(fā)生在:一是農民進城購買房屋后,將原有宅基地連同房屋一起出賣的,二是農民存在一戶多宅的,將多出的出賣。這樣的情況在現實較為普遍,北京的“畫家村”就是這樣形成的。

    (3)征收。國家因為開發(fā)區(qū)或者基礎設施的建設需要征收農民的宅基地而將農村部分居民搬遷,原來宅基地用作他用,或者因城市規(guī)劃調整,城鄉(xiāng)結合部部分宅基地征作城市建設用地使用。

    (4)“小產權房”流轉 。“小產權房”是相對于大產權房而言的,是指沒有國家土地和建設部門頒發(fā)的土地使用權證和房屋所有權證書,或只有房屋所有權證,沒有土地使用權證。是一種特殊權屬狀態(tài)下的房屋?！靶‘a權房”通常是農村集體組織或開發(fā)商打著新農村建設的名義等在農村集體土地上建設的房屋,按規(guī)定這種住宅只可在集體內成員間分配,但現實中卻大量的向城鎮(zhèn)居民出售,因而成為目前面積最大的宅基地使用權流轉形式。

    (5)繼承,繼承人繼承被繼承人的房屋,因此取得宅基地使用權。繼承人可以是本集體經濟組織成員,亦可以是非本集體經濟組織成員?，F實中,被繼承人在農村,繼承人由于各種原因取得城市居民身份,一旦發(fā)生繼承,農村宅基地使用權歸其享有。

    由此可以看出,雖然我國法律明確規(guī)定禁止農村宅基地的市場化,不允許其自由流轉,但是事實上,隨著中國城市化進程的推進,農村宅基地使用權的流轉已經成為一個不爭的事實。與其一味的“堵”,還不如因勢利導的“疏”,將農村宅基地使用權的流轉的方式等納入法律監(jiān)管的范圍內,使隱形市場明亮化。

    二、農村宅基地使用權流轉的法律障礙分析

    (一)農村宅基地使用權流轉的現行立法狀況

    就我國目前的立法狀況而言,關于宅基地使用權流轉規(guī)定主要體現在以下法律法規(guī)中:

    第一,《物權法》第一百五十二條規(guī)定:“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施?！钡谝话傥迨龡l規(guī)定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。”第一百五十四條規(guī)定:“宅基地因自然災害等原因滅失的,宅基地使用權滅失。對失去宅基地的村民,應當重新分配宅基地?！钡谝话傥迨畻l規(guī)定:“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者注銷登記?！?/p>

    第二,《擔保法》第三十七條規(guī)定:“下列財產不得抵押:……(二)耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權,但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規(guī)定的除外”。

    第三,《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定,宅基地屬于集體所有,不能轉讓、買賣、出租和抵押。第六十二條規(guī)定:“農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準?！?/p>

    第四,1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》明確規(guī)定,農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農村集體土地建造住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。

    由此可見,目前我國對宅基地使用權流轉基本是持禁止態(tài)度的,這與我國以保障居住權為價值的宅基地制度設計密切相關。審視當前的立法現狀,我國關于宅基地使用權的立法存在著諸多的缺陷。一方面,農村宅基地使用權流轉立法資源稀缺。從上文我們可以看出,關于宅基地使用權流轉的法律非常少且效力層次低,還沒有一部直接規(guī)范和調整農村宅基地權利的法律,僅靠分散在《民法通則》、《物權法》、《土地管理法》等法律法規(guī)中的相關規(guī)范來調整。[5]現實情況復雜多樣,很多地方還存在著法律的空白地帶。農村宅基地使用權立法資源的稀缺使得我國農村宅基地使用權的取得、行使和轉讓等各個環(huán)節(jié)無章可循,無法可依,導致全國各地關于農村宅基地使用權轉讓的糾紛層出不窮,各地法院也是標準不一,判決各異。另一方面,與立法較為完備的城市房地產管理相比,農村宅基地管理方面的立法明顯具有滯后性。我國目前的城市房地產管理法律雖然在很多方面還存在問題,但是關于城市房地產的立法還是比較完備和符合現實要求的。而關于農村宅基地權利那些稀少的法律法規(guī)在日新月異的實踐面前則顯得非常的陳舊,司法實踐中面對層出不窮的新問題,很多時候無法從以往的法律中尋找判決的依據,而卻更多的是依靠規(guī)范性文件和地方政策進行調整。

    (二)農村宅基地使用權流轉遭遇的法律障礙

    審視我國農村宅基地使用關流轉的現狀和法律狀況,我們發(fā)現合理的農村宅基地使用權流轉制度的建立,還存在著諸多法律的障礙。

第7篇：農村宅基地流轉政策范文

關鍵詞：宅基地使用制度；宅基地使用權；農村宅基地

中圖分類號：F301. 2 文獻標識碼：A

土地制度是農村的基本制度，農村宅基地是廣大農民取得土地收益的一項基本經濟來源，因此農村宅基地的使用權就關系到億萬農民的切身利益。農村的宅基地使用制度關系到農民利益能否實現，是在我國土地公有制的特殊環(huán)境下應運而生的，是我國農村宅基地使用所特有的制度，在世界還沒有相應的模式可以對我們有所借鑒。在我國的現行法律制度中，雖然在農村宅基地使用權方面做了相應的規(guī)定，但是針對農村宅基地使用權制度方面還沒有形成一整套完整的制度體系，因此說在農村宅基地的管理方面還或多或少地存在著一定的問題，這些問題如不及時解決，將直接影響到農村經濟社會的發(fā)展與穩(wěn)定。

1 農村宅基地管理現狀

1.1 村莊建設用地規(guī)?？偭坎粩鄶U大

村莊建設用地規(guī)?？偭坎粩鄶U大而且近幾年擴張非?？?，農村廣大的宅基地的使用集約、節(jié)約用地潛力也很大。根據國家統(tǒng)計局在2004年針對全國土地利用變更情況的調查報告中所顯示的結果來看，截止到2004年的10月末，農村的村莊所占用地約達到0.167億hm2，新增加的農村村莊建設用地超過了2.53億hm2，可見農村村莊建設用地的總量在不斷地增長。根據《中國統(tǒng)計年鑒（2005）》顯示，農村人均住房面積呈現出逐年遞增趨勢。與80年代末期相比較，農村人居面積得到了顯著的改善，農村的人均住房面積由過去的17.8m2上升到27.9m2，幾年之間增加了56.5%；與20世紀末期相比較，現在農村人均住房面積已經增加了12.4%。同時隨著近幾年來我國農村剩余勞動力的轉移和城鎮(zhèn)化的進程不斷加快，農村人口總量在不斷減少，而與之相反農村宅基地等建設用地卻不降反增，農村的宅基地等建設用地遠遠地超過了國家所制定的標準?？傊?，農村宅基地在土地利用方面還存在著粗放經營，農村居民點分布零散，居民點規(guī)模差異明顯，集約、節(jié)約用地潛力大。

1.2 新增宅基地呈逐年遞減趨勢，宅基地需求總量下降

隨著土地用途管制制度及農用地轉用制度的嚴格執(zhí)行，各地宅基地管理法規(guī)制度的不斷建立和完善，節(jié)約用地意識和耕地保護意識的不斷提高，各地嚴格宅基地審批管理，積極探索、充分挖掘現有村莊用地潛力，充分利用閑置宅基地和空閑地，進行舊村改造；積極推行“空心村”整理和“城中村”改造，宅基地的用地需求大大減少，新增宅基地比例下降。自1999年《土地管理法》實施以來，宅基地需求總量下降，新增宅基地呈逐年遞減趨勢。據《中國統(tǒng)計年鑒（2005年）》顯示，2000～2004年，農民新建房屋面積呈逐年遞減趨勢，在農村新建住房面積方面，2004年的建筑面積比2000年的建筑面積減少了31.03%，而比2003年建筑面積相應地也減少了24.05%。

1.3 宅基地區(qū)域差異明顯，土地流轉日益活躍

從目前我們國家區(qū)域環(huán)境和周邊一些經濟的發(fā)展水平來看，在發(fā)達的工業(yè)區(qū)和大城市周邊的宅基地流轉最為活躍；其次是一些旅游資源條件好和自然景色優(yōu)秀的地帶。

2 目前農村宅基地在使用管理中存在的問題分析

2.1針對農村宅基地使用的法律法規(guī)還不十分完善

宅基地管理的法律效力層次不高。農民宅基地管理方面的法律法規(guī)顯示這方面的數量也少，并且其法律效力方面也低，針對農村宅基地的分配和使用來講，其在很大程度上顯示出農村的土地要完全依靠制度和法律方面的規(guī)范性文件和地方相應政策的調整方面，其中關于農村宅基地使用權流轉方面的規(guī)范性文件數量就更少。目前，我國還尚未有完整的調整農村房屋和土地方面等方面的民事法律法規(guī)，在農村宅基地出現的問題而是僅僅依靠《民法通則》和《土地管理法》中所涉及的規(guī)范性規(guī)定進行調整，這方面來講是極為有限的。

2.2農村宅基地方面的土地規(guī)劃還略顯滯后

所有這些毫無疑問地在一定程度上也會導致我國農村宅基地在住宅建設方面的土地用地規(guī)模會失控。而我國的農村鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用在總體規(guī)劃方面是嚴格地控制農村宅基地的使用標準，進而進行合理的劃定功能，這是進一步管理好農村宅基地的前提和基礎。

2.3農村“空心村”的存在使用大量的空置住宅在一定方面還有所存在

超出標準占用土地的現象在廣大的農村比較普遍。由于農村宅基地的使用權在我國實行的是無償并且永久使用的規(guī)則，這樣的結果是使一些經濟條件比較好或者有能力的人會不惜一切地通過各種手段和方法來獲取農村宅基地的使用權來獲得效益。再加上農村宅基地的使用權管理在不同程度上會出現相應的混亂情況，這就出現了農村超標建房的情況，在一些農村出現了建完新房也拒不交出以前閑置下來的舊宅基地的情況出現，以便于獲得土地的收益率，在個別村鎮(zhèn)也出現了干部利用手中的權力和關系多占用宅基地問題的出現，這樣做的后果是致使有些農村在不同程度上變成了“空心村”，這不但造成了土地資源的使用浪費，而且還使本來就稀缺地資源在某種程度上又增加了相應的壓力。

2.4農村宅基地的有償流轉和合理使用在一定程度上面臨著體制和機制性的障礙

第8篇：農村宅基地流轉政策范文

關鍵詞：農村宅基地；農村宅基地使用制度；使用權

中圖分類號：F320.3

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198(2009)08-0061-02

1　我國農村宅基地使用制度的創(chuàng)新實踐及評價

1.1　蘇州的置換模式

2003年，為了積極推進工業(yè)化、城市化進程，蘇州市大量征占了農村宅基地搞開發(fā)區(qū)和基礎設施建設。在征地拆遷的補償安置中，各地采取了不同的方式，有貨幣化統(tǒng)一補償、有房屋自行置換、有集中統(tǒng)一建房。

在征地過程中，尤以蘇州市為典型，由政府統(tǒng)一建設經濟適用房或農民公寓與農民進行等價置換。蘇州市政府對被征占了宅基地的農民的居住安置方式的作出了規(guī)定，在一定范圍內，若集體經濟組織的土地被征為國有，農民住宅可作價置換經濟適用房或農民公寓，農民以貨幣的形式取得居住房。這樣，農民住宅可納入城市私房管理，和城市住房一樣，只要補繳土地出讓金就可上市交易。

1.2　浙江嵊州的整治模式

2002年，浙江嵊州市政府出臺《關于開展農村宅基地整治的若干意見》，提出鼓勵開展農村宅基地整治的政策措施。主要包括：實施退宅還耕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如不需使用還耕土地置換指標的，由市政府按每畝18000元收購儲備：經批準立項的退宅還耕項目，將獲得30％的建設用地啟動指標和30％的啟動指標調節(jié)費；對拆舊建新后多余的宅基地。可依法公開出讓，純出讓金全額返還鄉(xiāng)鎮(zhèn)；從通過驗收的土地整理項目獲得的折抵指標收益中每畝拿出1500元，退宅還耕項目獲得的折抵指標收益中每畝拿出6000元，專項用于農村宅基地整治。同時積極利用國家鼓勵開展造地改田、土地置換等政策，實行退宅還耕，爭取國家補助資金，利用村集體資金和臨時籌集資金為啟動資金，邊收購舊房、邊拆遷，及時出讓，滾動使用。

1.3　上海模式

2003年，上海市政府制定《關于鼓勵本市村民宅基地讓出給農村集體經濟組織的實施細則(試行)》。上海市規(guī)定，依法享有宅基地使用權的村民和村民住房所有人，可以申請宅基地讓出。讓出宅基地的村民或者村民住房的所有權人購買本區(qū)(縣)范圍內城鎮(zhèn)商品住房的，可以憑新購商品住房的房地產權證，向區(qū)(縣)土地管理部門申請返還政府收取的部分土地出讓金。

但無論是蘇州的置換模式、嵊州的整治模式還是上海模式，都沒有能很好地在農村宅基地產權的基礎上實行制度創(chuàng)新，沒有真正解決農村宅基地的商品屬性；它們都只是在集體建設用地必須轉為國有后才能進入市場流轉的現行政策的框架下，解決城郊結合部的宅基地流轉問題。

1.4　山東的農村宅基地的有償使用模式

1988年，山東省德州的30多個縣進行了農村宅基地有償使用試點。其中，雙陽縣實行的是“定額均收、超占加收、少占補償”的做法，其特點是級差收費法和累進收費法的有機綜合運用，充分發(fā)揮各自優(yōu)點，保護耕地；而農安縣實行的是“以質劃價，按級作價，空轉回補、高低找差、收支平衡、定額占用、限制超標”的做法。農安縣做法的實質是一種空轉，其目的是減輕農民負擔，順應群眾的心理，是一種有償使用；它通過一收一分，宅基地面積按規(guī)定多占得交錢，少占的還要領一定數量的補貼。

1990年，國務院肯定了1988年以來包括山東德州的全國200多個農村宅基地有償使用試點的成績，同時也為他們提出了一些要求。但到1993年，國務院為了減輕農民的負擔，取消了37項涉及農民負擔的集資、基金、收費的項目，其中包括農村宅基地的有償使用費用。但盡管如此，山東的宅基地有償使用模式，尤其是雙陽縣的“定額均收、超占加收、少占補貼”的方法，值得我們借鑒。

1.5　廣東醞釀的農村宅基地上市模式

2005年10月，廣東省以“政府令”形式了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》。規(guī)定：農村集體土地將于國有土地一樣，按“同地、同價、同權”的原則納入土地交易市場?！掇k法》實施以后，得到了全國的極大關注。

2007年2月廣州又發(fā)出《關于加強農村宅基地管理的通知(代擬稿)》，其中有關于宅基地流轉的說明：對符合法定宅基地面積標準的‘一戶一宅’，其轉讓、出租的流轉收益歸該農戶所有。只是這些嘗試后來均沒有結果。

按現行的《土地管理法》規(guī)定，農村村民轉讓宅基地，應符合法律對其“轉讓”的嚴格限制條件，必須依法到縣級以上土地行政主管部門辦理有關的變更登記手續(xù)，否則轉讓無效。而村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉讓，也不可以抵押。此外，《物權法》中也已明確規(guī)定宅基地禁止買賣，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。那么，如果這份文件獲得通過、得以實行，則意味著，農村宅基地可以上市交易，這將對平抑城市房價、增加宅基地的市場供給有著重要作用，可以說具有標志性的意義。

2　對我國農村宅基地使用制度創(chuàng)新的建議

2.1　要建立完善的農村社會保障體系

我國農村宅基地與集體經濟組織的成員權緊密相聯(lián)，具有社會福利性質和保障功能。在目前我國農村社會保障系尚未完全建立的情況下，農村宅基地的福利性和保障性仍然不可或缺。因此，要推進農村宅基地使用制度創(chuàng)新，必須進一步建立和完善農村社會保障體系，確保農民在城鎮(zhèn)化進程中普遍受惠。

2.2　法律上要明確產權

首先要從法律上進一步明確界定農村宅基地的所要權主體，將其具體確認到村民小組或村集體組織，比如村民委員會，并以確權、登記、發(fā)證(集體土地所有權證)的形式鞏固下來。

其次，在不突破當前憲法秩序的前提下，將農村宅基地制度創(chuàng)新的原則限定為“弱化所有權能，強化使用權能”，將關注的焦點從土地的“所有”轉到“使用”上面，從法律上明確界定集體土地使用權能，進而對農村宅基地使用權進行確權、登記、發(fā)證。為了規(guī)避土地利用中的短期行為，可以參照城鎮(zhèn)國有土地的制度架構進行創(chuàng)新，考慮對宅基地使用權設定一個較長的限期。為了與城市國有土地的使用權期限70年接軌，我們可以規(guī)定農村宅基地使用權年限也為70年。同時，加強農村宅基地使用權的確權、登記、發(fā)證等規(guī)范化管理。出臺有關農村房地產管理的法律法規(guī)，具體對相關的申請條件、審批程序、面積標準、責任處罰等方面做出規(guī)定。對于手續(xù)齊全、建造合法的農村宅基地及其地上房屋，盡快頒發(fā)《集體土地使用證》和《房屋產權證》，確定宅基地的權屬范圍和有效期限，明晰宅基地使用權的產權

主體，以保證其產權安全。

2.3　宅基地的流轉要市場交易

我國當前的農村宅基地的權能是不完整的。《土地管理法》規(guī)定，集體建設用地必須轉為國有以后才能進入二級市場流轉。在立法意旨上，就是禁止城市及外村、外鄉(xiāng)居民成為集體土地上住宅的合法所有權人。

其實，在房屋與土地的關系上，世界各國普遍采取“房地一體主義”，即房屋的所有權與其附著的宅基地所有權或者使用權同時移轉，只有這樣才能保證房屋的所有權人在房屋使用過程中不會因房屋所附著的宅基地歸屬于其他人而引起糾紛。在我國經過出讓的國有土地其土地使用權的轉讓不存在障礙。對集體建設用地使用權包括宅基地使用權，權利主體并不具備完整的處分權、收益權，體現不出真正的財產權利。與國有土地使用權相比，農村宅基地的產權流轉受到了諸多限制，明顯處于不平等地位。從節(jié)約土地資源，提高利用效率的角度，也不應當繼續(xù)對農村宅基地的流轉予以禁止。

2.4　無償使用有期限。有償使用有標準

(1)無償使用有期限。

①農民經申請取得宅基地使用權的，在70年內可以無償使用。70年滿后，該農民或其家庭成員仍為本集體經濟組織成員的，且只有一處宅基地的，宅基地的面積又不超標的，該宅基地使用全自動順延70年；若該農民或其成員不再是本集體經濟組織成員的，則應該向集體經濟組織繳納宅基地的使用費。然后可再次取得為期70年的宅基地使用權，如拒不交納宅基地使用費的，則集體經濟組織有權收回宅基地的使用權。

②農民轉讓宅基地使用權的，如受讓方為本集體經濟組織成員，并且無宅基地的，宅基地使用權的轉讓為無償轉讓，受讓方享有剩余年份的宅基地使用權，轉讓方仍有權再次申請宅基地。

③農民轉讓宅基地使用權的，如受讓方雖為本集體經濟組織成員，但已有宅基地或受讓方不是本集體經濟組織成員時，轉讓方可以收取剩余年份的宅基地使用費，但不得在此申請宅基地。受讓方享有剩余年份的宅基地使用權。如遇征地、拆遷補償時，宅基地使用權補償款項歸受讓方；如于不可抗力因素，房屋需重建的，只要在宅基地使用權有效期內，受讓方在報有關部門批準后，仍可在原宅基地上重建房屋。70年期滿后，在向集體經濟組織繳納宅基地使用費后，可再次取得為期70年的宅基地使用權，如拒不交納宅基地使用費的，則集體經濟組織有權收回宅基地的使用權。

第9篇：農村宅基地流轉政策范文

論文關鍵詞 農村房屋買賣合同 宅基地 集體經濟組織 法律效力

一、農村房屋買賣合同糾紛的現狀

隨著社會主義市場經濟的不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)之間的交流進一步加深，相對優(yōu)厚的勞動報酬和相對完善的社會保障吸引了越來越多的農民進城務工，進入城市的農民迫切需要處置其原有的農村房屋；而外來人員遷入本地謀生，需要購買相對便宜的農村房屋居??；另外，城鎮(zhèn)居民也出于各種原因打算在農村買房，農村房屋買賣興旺起來。

由于我國農村土地的集體所有屬性，農民建造農村住房所需土地（即宅基地）需要經過所在村許可，而轉讓宅基地需要經過政府主管部門行政審批，且宅基地上的房屋交易關系至今沒有位階較高的規(guī)范性法律文件予以調整，農村房屋買賣合同糾紛沒有直接的法律引導。近年來，法院受理的農村房屋買賣糾紛案件增幅較大。如何處理此類糾紛已經成為法院司法實踐中亟待解決的問題。

二、農村房屋買賣合同的法律效力分析

（一）農村房屋買賣合同的效力

1.認為農村房屋買賣合同無效

理由是：

（1）《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：每一戶農村村民只能擁有一塊宅基地，并且這塊宅基地的面積不能超過所在直轄市、省或自治區(qū)規(guī)定的標準。

（2）《中華人民共和國土地管理法》第63條規(guī)定：農民集體所有的土地的使用權不能轉讓用于非農業(yè)建設。如果允許買賣農村房屋，就將房屋項下的宅基地使用權也一并出賣了，這是不符合第63條的規(guī)定的。

（3）《中華人民共和國土地管理法》第12條規(guī)定：改變土地權屬和用途的，應當辦理土地登記手續(xù)?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》第6條規(guī)定：轉讓地上的建筑物致使其土地使用權轉移的，要向土地所在地的土地行政管理部門申請土地變更登記，由原來的土地登記機關進行土地所有權、使用權的變更登記。如果房屋沒有辦理過戶登記，則房屋買賣合同無效。

（4）《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第2條規(guī)定：農民不能向城市居民出賣農村房屋，城市居民也不能占用農民集體土地來建造房屋，有關部門不能為其發(fā)放土地使用證和房產證。

2.認為農村房屋買賣合同有效

理由是：

（1）《憲法》規(guī)定：中華人民共和國公民在法律面前一律平等。農村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我國公民，都享有法律賦予的平等的權利，都必須履行法律規(guī)定的平等的義務，承擔平等的法律責任。法律不會因為買賣雙方當事人是農村村民、城市居民、本村人、外地人而區(qū)分對待。

（2）《關于對社員宅基地問題做一些補充規(guī)定的通知》第2項規(guī)定：社員有買賣房屋的權利。在房屋出賣后，其宅基地使用權就轉移給了買受人，但宅基地的所有權仍然歸集體所有。這一規(guī)定，明確了農民有權利買賣農村房屋，并且在房屋買賣完成之后，宅基地使用權隨之一并轉移。

（3）最高人民法院[1992]民他字第8號批復認為按約定交付房款并且管理房屋的農村房屋買賣合同有效。

（二）農村房屋買賣合同效力的法律分析

1.農村村民買賣農村房屋的法律效力

（1）同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同的法律效力。同一集體經濟組織成員之間受交易主體的身份和土地權利的影響較少，同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同是有效的。理由是：第一，憲法和其他法律規(guī)定人們對自己所有的房屋享有所有權，有權自行處分、轉讓?！段餀喾ā返?0條、第64條規(guī)定：農村村民對自己合法建造的房屋享有所有權，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。買賣就是一種處分的形式。第二，法律沒有禁止農村房屋買賣，并且在多部法律、法規(guī)中都規(guī)定了農村村民可以買賣自己所有的房屋。《土地管理法》第62條就規(guī)定了農村村民可以出賣自己的房屋，但是再申請宅基地的不被批準。

（2）不同集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同的法律效力。不同集體經濟組織之間的農村房屋買賣合同的效力的認定，還沒形成定論，有的認為有效，有的認為無效。認為無效的原因是宅基地是屬于農民集體所有的，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的特權，不能轉讓。處分了農村房屋的同時就會也處分了農村宅基地，這會損害農村集體經濟組織的利益。買受人不是房屋所在地農村集體經濟組織的成員，無權享受該村的宅基地使用權，所以房屋買賣合同無效。這種觀點并不完全正確。理由是：第一，憲法、法律和國家政策沒有禁止農民異地購買農村房屋。國家政策只是禁止將農村房屋出賣給城市居民，但是并沒有規(guī)定不能出賣給不同集體經濟組織的村民。第二，我國法律并沒有禁止農民在購買房屋的同時取得宅基地使用權。土地和其上的房屋是兩個獨立的客體，即使受讓人在購買農村房屋時無法取得宅基地使用權，也不會影響農村房屋買賣合同的效力。第三，不同集體經濟組織成員之間買賣農村房屋，有利于農村的社會經濟發(fā)展。綜上，不同集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同是有效的。

2.城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的法律效力

（1）城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的一般法律效力。我國法律、法規(guī)對于農村房屋能否轉讓給城市居民處于不明確狀態(tài)。但在我國，黨和國家的政策處于重要地位。國家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農村房屋，因此，在法無明文規(guī)定的情況下，城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的行為不符合國家政策。同時，因為農村房屋買賣涉及到農村集體土地的所有權和使用權，而農村集體土地權利具有身份性，限于農村集體經濟組織成員。法律禁止集體所有的土地使用轉讓，城鎮(zhèn)居民購買農村房屋從而導致宅基地使用權被轉讓，這種現象應受到嚴格限制。綜上，城鎮(zhèn)居民購買農村房屋合同在原則上是無效的。

（2）城鎮(zhèn)居民購買農村房屋合同有效的特殊情形。城鎮(zhèn)居民購買農村房屋合同原則無效，但不排除在特殊情形下認定此類買賣合同有效。

第一，買受人是城鎮(zhèn)居民身份，但其父母、配偶或子女是所購房屋所在地的農村集體經濟組織成員，并且是家庭成員共同出資購買、共同居住的，該農村集體經濟組織也同意該房屋買賣合同的，農村房屋買賣合同有效。

第二，出賣人將宅基地上的房屋出賣給城鎮(zhèn)居民之前，該房屋的宅基地已經因為征收而變?yōu)閲型恋?，原是農民身份的出賣人隨之變?yōu)槌擎?zhèn)居民，宅基地的性質已經發(fā)生了變化，農村房屋買賣合同有效。

第三，城鎮(zhèn)居民在購買了農村房屋之后，已經將戶口遷入房屋所在地，并且申請加入當地農村集體經濟組織、成為農民的，農村房屋買賣合同有效。

第四，城鎮(zhèn)居民在購買了農村房屋之后，如果所購買房屋已經經過有關機關批準，獲得當地農村集體經濟組織的同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權的產權變動手續(xù)，并且取得了合法權屬證書的，農村房屋買賣合同有效。

三、完善農村宅基地、房屋交易制度及認定農村房屋買賣合同效力的措施

（一）加強有關農村宅基地使用權流轉的立法，促進農村房屋買賣的交易穩(wěn)定

應加強農村宅基地的立法體系建設，盡快出臺關于農村宅基地流轉等問題的位階較高的規(guī)范性法律文件，形成較規(guī)范的農村宅基地使用權管理制度，從而保障農村房屋買賣的交易安全，保障善意第三人的利益，穩(wěn)定農村房屋買賣市場。

（二）讓農村宅基地使用權進入交易市場，公開、公平、公正交易

建立新的流轉模式，在農村宅基地集體所有的基礎上，取消原有的限制流轉的規(guī)定，對建造合法、手續(xù)齊全的農村宅基地及其上的房屋，頒發(fā)權屬證書，讓農村宅基地及其上的房屋合法地進入交易市場。促進公開、公平、公正的市場行為，形成統(tǒng)一的農村房屋交易市場。

（三）建立農村宅基地的有償使用制度和有期限使用制度。建立一定范圍內的宅基地有償使用制度

宅基地具有一定的福利性質，本集體經濟組織成員可以無償使用，但是如果進入交易市場，就要變成有償轉讓。要在立法中明文規(guī)定轉讓農村宅基地使用權應繳納的使用費或補償金，并且根據宅基地的位置、流轉對象等不同因素，確定所應繳納的使用費或補償金的數額。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期滿不再需要的宅基地使用權，以避免浪費土地。

（四）關于認定農村宅基地進入交易市場公開流轉后的農村房屋買賣合同的效力

應當從法律法規(guī)、國家政策、該房屋項下的土地使用權性質、出賣人的現有居住條件、房屋交付的實際情況、房屋的增值情況等方面進行認真仔細的研究。此外還應充分考慮認定此類農村房屋買賣合同無效會對雙方當事人產生怎樣的利益影響，尤其是出賣人因土地的增值或拆遷而獲得的利益，買受人因房屋的貶值而受到的損失，來認定此類農村房屋買賣合同的效力。