農(nóng)村集體土地征地流程精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村集體土地征地流程范文

關鍵字：集體土地所有權(quán)、登記發(fā)證、3S技術(shù)

Abstract: this paper 3 S technique in the rural collective land ownership of the register the technical key points and difficulties. Through the use of high resolution images of remote sensing (RS) and production for reproduction, the ground to ownership and investigated the parcel on the estate boundary location using GPS-RTK CORS and measurement technology, will get the spatial data and attribute data through the GIS software collective land ownership register the database construction.

Key word: collective land ownership, register the, 3 S technique

中圖分類號：F301.0文獻標識碼：A 文章編號：

一、引言

全國第二次土地調(diào)查（簡稱二調(diào)，下同）已經(jīng)結(jié)束，根據(jù)《國土資源部、財政部、農(nóng)業(yè)部關于加快推進農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》要求，開展農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作，建立農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證數(shù)據(jù)庫。加快推進農(nóng)村集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設用地使用權(quán)的確權(quán)登記發(fā)證工作，農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證覆蓋到全部農(nóng)村集體土地，包括自留山、自留地等，不得遺漏。三權(quán)發(fā)證工作是二調(diào)結(jié)束后的一項新的工作內(nèi)容，因為發(fā)證對象是集體土地，相對零散復雜，涉及的區(qū)域遠離鬧市區(qū)，已有成果不夠豐富，因而工作中具有一定的難度。通過二調(diào)工作經(jīng)驗的積累，針對農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證采用先進的3S技術(shù)開展，大大提高了作業(yè)工效，節(jié)省了勞動力。

二、技術(shù)流程

采用各市、縣國土資源局統(tǒng)一購買的2011年航攝1：2000正射影像航片圖和2011年度土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查成果的土地利用現(xiàn)狀線劃圖及現(xiàn)有的大比例尺地形圖作為工作底圖，開展農(nóng)村村民小組集體土地權(quán)屬調(diào)查。相鄰村民小組雙方共同指認界線，以內(nèi)業(yè)刺點（影像上有明顯地物分界線和分界點的部分）和外業(yè)補充實地測量（分界點和分界線無明顯特征地物部分）相結(jié)合方式確定權(quán)屬界線，并在實地通過GPS-RTK或者CORS技術(shù)測定宗地界址，通過GIS軟件將重要界址點及權(quán)屬界址線的數(shù)據(jù)導入已有的基礎數(shù)據(jù)庫中，通過GIS集體土地登記發(fā)證系統(tǒng)調(diào)取數(shù)據(jù)庫中相應權(quán)利人的資料核發(fā)農(nóng)村集體土地所有權(quán)證。主要的技術(shù)流程如下圖1所示。

圖1、農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證流程

三、技術(shù)關鍵

在農(nóng)村集體所有權(quán)登記發(fā)證工作上，主要應用到的關鍵技術(shù)是先進的3S技術(shù)——RS、GPS、GIS技術(shù)，三項技術(shù)在農(nóng)村集體所有權(quán)登記發(fā)證工作中起到了舉足輕重的作用。

（1）RS技術(shù)應用

農(nóng)村集體所有權(quán)登記發(fā)證工作的主要目的是要通過實地的核查確定集體土地所有權(quán)的權(quán)屬關系，由于農(nóng)村二調(diào)主要是進行地類調(diào)查，采用的比例尺為1:10000，無法滿足農(nóng)村集體所有權(quán)登記發(fā)證工作的精度要求，因而通過各市縣當年采購的航攝1：2000正射影像航片圖結(jié)合最新的年度土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查成果制作成最新的工作底圖，制作的工作底圖現(xiàn)勢性強，易于判讀，比例尺合適，能大大提高外業(yè)權(quán)屬調(diào)查的工作效率。

（2）GPS技術(shù)應用

GPS技術(shù)和CORS技術(shù)應用在農(nóng)村集體所有權(quán)登記發(fā)證工作的宗地界址測定方面起到快捷、高效的作用。GPS技術(shù)主要是應用GPS衛(wèi)星的載波相位差分獲得高精度的點位精度一項技術(shù)。在城市二調(diào)中，由于多路徑效應、高層、超高層建筑造成的衛(wèi)星信號遮擋等多方面因素，使得GPS宗地界址測量在高密度建成區(qū)難以發(fā)揮功效，而農(nóng)村，由于高樓少，且精度要求相對較低，通過GPS差分技術(shù)，大大的提高了宗地界址測量的效率，且精度完全滿足要求。廣西正在加緊建設省級CORS站網(wǎng)，通過前四期CORS站建設，已經(jīng)有一大部分地區(qū)覆蓋了CORS站，項目區(qū)若處于CORS覆蓋區(qū)域，GPS流動站可通過GPRS連接CORS臺站，避免假設基準站，以進一步挺高工效，GPS技術(shù)的引進，使得宗地界址的測量可以實現(xiàn)單人作業(yè)。

（3）GIS技術(shù)應用

地理信息系統(tǒng)軟件的廣泛應用，大大改善了國土資源等相關領域的作業(yè)模式，通過二調(diào)數(shù)據(jù)庫建設，現(xiàn)在廣西國土資源系統(tǒng)已將國土資源系統(tǒng)信息化建設提到了一個前所未有的高度。由于地理信息軟件的便捷性，高效性，農(nóng)村集體所有權(quán)登記發(fā)證工作的成果歸檔，日常登記發(fā)證等工作都通過相應的地理信息系統(tǒng)軟件開展，為無紙化辦公提供良好的先決條件。外業(yè)權(quán)屬調(diào)查的屬性數(shù)據(jù)和GPS測定的宗地界址空間數(shù)據(jù)匯總到GIS軟件中，通過數(shù)據(jù)空間相關性映射，形成了圖—屬一致性（圖形——屬性的一致性），通過空間數(shù)據(jù)庫管理軟件（一般采用Microsoft SQL Sever 2005）確定唯一性，建立空間索引，為農(nóng)村集體所有權(quán)登記發(fā)證工作提供良好的工作平臺。

四、結(jié)論

農(nóng)村集體所有權(quán)登記發(fā)證工作，是三權(quán)發(fā)證工作最先開展的項目，通過3S技術(shù)的應用，滿足了發(fā)證工作權(quán)屬調(diào)查、地籍測量、數(shù)據(jù)庫建設、日常發(fā)證管理等多方位的工作，同時農(nóng)村集體所有權(quán)登記發(fā)證工作的開展為農(nóng)村宅基地發(fā)證、農(nóng)村集體土地經(jīng)營權(quán)發(fā)證工作帶來了新的思路，為三權(quán)發(fā)證的順利開展提供了寶貴的經(jīng)驗，具有較好的經(jīng)濟效益和社會效益。

[參考文獻]

[1]劉曉. 奏響農(nóng)村集體土地發(fā)證“四部曲”——平南縣農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作經(jīng)驗[J]. 南方國土資源 , 2010,(01)。

[2] 周榮春. 農(nóng)村宅基地土地登記的現(xiàn)狀與對策[J]. 浙江國土資源 , 2003,(01)。

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第2篇：農(nóng)村集體土地征地流程范文

農(nóng)村土地管理問題分析

隨著我國社會以及經(jīng)濟的不斷發(fā)展，土地資源的供求矛盾日益緊張，各種違法占地的問題頻發(fā)，對于我國土地管理工作的長遠發(fā)展十分不利，綜合分析，土地管理問題主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（1）農(nóng)村宅基地的管理不規(guī)范。根據(jù)我國《土地管理法》中的相關規(guī)定，農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者是用于非農(nóng)業(yè)建設，也不得擅自改變農(nóng)村宅基地用途。但是由于管理力度不足，導致擅自占地、非法騙取宅基地、非法轉(zhuǎn)讓宅基地、改變宅基地用途以及超面積占地的現(xiàn)象時有發(fā)生，這不僅導致國有土地的流失，而且由于非法占地以及違法建筑的處理程序繁瑣、操作困難，不利于實現(xiàn)農(nóng)村土地管理的規(guī)范化。

（2）土地資源浪費的現(xiàn)象時有發(fā)生。當前農(nóng)村土地資源浪費的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾方面：非農(nóng)建設占用大量的農(nóng)村集體土地，導致農(nóng)村耕地面積不斷縮減；農(nóng)村土地整治項目雖然有助于實現(xiàn)農(nóng)村用地的占補平衡，但是耕地質(zhì)量不過關，導致農(nóng)作物產(chǎn)量不斷下降；農(nóng)村建設用地規(guī)劃不合理，農(nóng)村土地資源閑置的現(xiàn)象時有發(fā)生。這些問題均造成了農(nóng)村土地資源浪費嚴重，也不利于農(nóng)村土地管理的可持續(xù)。

（3）土地承包經(jīng)營管理不完善。在農(nóng)村土地市場中，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓程序不規(guī)范，土地轉(zhuǎn)讓價格也沒有明確的標準，因而導致土地承包經(jīng)營管理不規(guī)范。而且部分地方政府隨意的更改農(nóng)村土地承包合同，造成農(nóng)村集體土地的非法流失，而且對于農(nóng)民的土地賠償安置管理不完善，影響了農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展以及社會穩(wěn)定。

農(nóng)村土地管理制度改革措施

（1）規(guī)范農(nóng)村宅基地的審批以及建設流程。完善農(nóng)村土地管理制度，地方政府首先必須完善宅基地的審批管理，嚴格執(zhí)行每戶一處宅基地的標準，而且應該控制農(nóng)村宅基地的面積不得超標。宅基地超標的應該由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織收回，并統(tǒng)一安排使用。為了強化對于宅基地的監(jiān)督，應該采取對宅基地審批結(jié)果公示的方式，通過農(nóng)民群眾開展宅基地審批、使用監(jiān)督，實現(xiàn)宅基地審批以及建設使用流程的規(guī)范合理。

（2）強化執(zhí)法監(jiān)管，避免違法占地行為的發(fā)生。為了保護農(nóng)村的土地資源，必須通過強化執(zhí)法、加強監(jiān)督的措施，避免國有土地資源的流失。執(zhí)法監(jiān)督應該采取動態(tài)巡查的方式，通過定期巡查以及集中整治等多項措施，堅決的打擊違法占地現(xiàn)象的發(fā)生。此外，應該在農(nóng)村設置土地協(xié)管崗位，利用土地協(xié)管員對農(nóng)村用地進行全程的監(jiān)控管理，提高土地監(jiān)督管理效果，杜絕違法占地以及違法建設等問題的發(fā)生。

（3）完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的建設。土地流轉(zhuǎn)市場作為農(nóng)村土地交易以及出讓的交易平臺，也是實現(xiàn)農(nóng)村土地管理規(guī)范化需要重點完善的內(nèi)容。對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的建設，應該遵循公平合理、公正公開的原則，可以在一定的區(qū)域范圍內(nèi)試點建設土地流轉(zhuǎn)市場，規(guī)范農(nóng)村土地的出讓與轉(zhuǎn)讓。需要注意的是，在農(nóng)村土地市場的建設上，政府應該轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的土地經(jīng)營的職能，將工作重點放在農(nóng)村土地的使用規(guī)劃、土地管理以及市場監(jiān)管與調(diào)控方面。

（4）保護農(nóng)村耕地資源，嚴格控制土地補償標準。耕地是保證我國糧食供應穩(wěn)定的基礎保障，因此必須保護耕地資源，在進行農(nóng)村土地置換管理以及土地整治過程中，必須確保耕地質(zhì)量，實現(xiàn)耕地資源數(shù)量與質(zhì)量的雙重保護。其次，為了實現(xiàn)農(nóng)村社會以及經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定，必須嚴格控制農(nóng)村的征地補償標準，在征地補償標準的制定上，應該綜合考慮征地的用地性質(zhì)、土地市場價格以及對農(nóng)民生產(chǎn)生活所造成的影響，制定公平的農(nóng)村征地補償標準。

結(jié)語

第3篇：農(nóng)村集體土地征地流程范文

農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證是一項重大民生工程

農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作是完善現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度、加強土地管理的前提性、基礎性和現(xiàn)實性工作，也是加強土地管理改革創(chuàng)新、促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的迫切需要。

株洲市國土資源局局長何安國指出：“查清宗地的權(quán)屬、面積、用途、空間位置，能有效解決農(nóng)村集體土地權(quán)屬糾紛，維護農(nóng)民合法權(quán)益，促進農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定，對建設社會主義新農(nóng)村具有重要的基礎性作用。我們一定要提高思想認識，認真確權(quán)、客觀確權(quán)、依法依規(guī)確權(quán)，確保民眾滿意?！?/p>

株洲市總面積1.12萬平方公里，農(nóng)村集體土地面積約1萬平方公里，全市共有1683個行政村（社區(qū)），約2.6萬個村民小組。長期以來農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)邊界不清，權(quán)屬不明，矛盾錯綜復雜；原有的定界清冊、圖件已無法查詢，歷史遺留問題眾多；株洲市林地面積較大，無論是圖上還是實地權(quán)界均不明顯，加上山高路陡實地指界很困難。集體土地確權(quán)登記發(fā)證是一項十分龐大而復雜的系統(tǒng)工程。

株洲市委、市政府把農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證列為一項重大民生工程來抓。

成立以市政府主要領導任組長，國土、財政、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門為成員單位的領導小組；明確各縣（市）區(qū)政府為責任主體，層層簽訂目標責任書，強化責任；出臺了《株洲市本級農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作實施方案》；市財政列入專項資金分年下?lián)?500萬元，支持此項工作；市政府抽調(diào)精干人員成立綜合協(xié)調(diào)組、權(quán)屬糾紛調(diào)處、政策研究、資金管理、確權(quán)登記發(fā)證監(jiān)督、輿論宣傳六個工作小組；制作了專題宣傳片，在株洲市電視臺滾動播出相關宣傳口號，在《株洲日報》、《株洲晚報》等媒體上宣傳發(fā)動。

2011年11月，株洲市農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作在全市鋪開。

“三個不可少” 確權(quán)以權(quán)屬各方認可為準

村民小組長外出打工了，不方便參與配合“確權(quán)”工作。

年代久遠，村民對集體經(jīng)濟組織的土地權(quán)屬界線不清楚。

指界人怕承擔責任，指界后不肯簽字。

工作之初，株洲市集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作困難重重。株洲市堅持“邊調(diào)研、邊摸索”，根據(jù)實際情況，研究方案，合理劃分區(qū)域。對已征地公告的土地，只調(diào)查統(tǒng)計，不登記發(fā)證；相鄰小組間土地交錯，難以劃清界線的情況，需經(jīng)組間協(xié)商共同申請，可視情況作共有宗地處理；相鄰小組間因村民宅基地插花聚集成片的，單獨將該部分劃為共有宗地處理；為保證證書的延續(xù)性，集體土地所有權(quán)證只明確權(quán)屬總面積，農(nóng)用地、建設用地、未利用地等分類面積在土地登記卡、審批表中注明等等。通過集各方智慧的結(jié)晶，形成這些妥善處理農(nóng)村集體土地所有權(quán)權(quán)屬矛盾的有效辦法。

堅持村民自治的原則，建立了市、區(qū)、鄉(xiāng)、村四級調(diào)處機制，組織村民通過協(xié)商的辦法解決歷史遺留的土地權(quán)屬難題，對高效穩(wěn)妥解決本村土地權(quán)屬爭議的村委會給予一定的獎勵，充分調(diào)動基層組織工作積極性成片推進，實現(xiàn)了每2至3天完成一個行政村（社區(qū)）的定界、劃界工作，工作效率得到了大大提高。

同時，實行“陽光作業(yè)”。 堅持“三個不可少”，即依法確權(quán)不可少、事前通告不可少、結(jié)果公示不可少。將確權(quán)登記工作列入株洲市政府重點督辦事項，由市政府督查室牽頭，對各縣（市）進行專項督查并定期通報；市發(fā)證辦對各縣（市）區(qū)實行“周調(diào)度、月碰頭”制度，及時掌握進度、解決問題，確保穩(wěn)步推進。嚴格流程控制，將權(quán)屬圖及發(fā)證附圖等確權(quán)結(jié)果和土地登記公告在村委會公示15天，并附上界線走向、文字說明，切實保證村民的參與權(quán)、知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，堅持進度服從質(zhì)量，確權(quán)以權(quán)屬各方認可為準。

1∶2000，省時、省力、省經(jīng)費

根據(jù)三部委的文件精神，此次“確權(quán)”工作時間緊、任務重、要求嚴。在技術(shù)路線上可采用解析法實測或利用大比例尺調(diào)查成果查清每宗地的權(quán)屬、界址等。

技術(shù)路線決定確權(quán)的精準度和推進速度。按照解析法實測或利用大比例尺調(diào)查成果方案，很難在規(guī)定時間內(nèi)完成任務。經(jīng)過反復論證，株洲市大膽設想選擇采用1∶2000的高清正射影像圖及數(shù)字線劃圖為工作底圖，通過室內(nèi)集中指界并結(jié)合實地復核補測，形成確權(quán)成果。完善方案后，株洲市馬上報湖南省國土資源廳，并獲得了湖南省國土資源廳大力支持。此方法要比全野外實測法節(jié)省近三分之二的財力、人力和時間，且成果完全可以滿足國家規(guī)定技術(shù)要求。

國土資源部副部長胡存智來株洲考察農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作時表示：此方法不僅省時、省力、省經(jīng)費，而且技術(shù)數(shù)據(jù)精準。我們一定要進一步總結(jié)、完善、積累經(jīng)驗，又快又好地完成后面的任務。

2012年10月株洲市本級全部完成外業(yè)權(quán)屬調(diào)查和內(nèi)業(yè)建庫工作。

11月市本級農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記權(quán)屬調(diào)查成果通過湖南省預檢。

2013年6月底株洲市五縣（市）全部完成外業(yè)權(quán)屬調(diào)查和內(nèi)業(yè)建庫工作。

7月中旬，株洲市五縣（市）農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作全面通過湖南省發(fā)證辦公室質(zhì)檢小組預檢，成為湖南省第一個全面通過省級預檢的地級市。

全面復查整改，堅持“確實權(quán)，發(fā)鐵證”，對歷史、對民眾負責

“預檢只檢查了10%，還有90%的外業(yè)成果質(zhì)量怎么樣？誰敢肯定完好無缺？我們一定要提高認識，對預檢中提出的問題進行全面復查整改，從維護農(nóng)民土地權(quán)益、維護農(nóng)村社會長治久安的高度，來做好此項工作，決不能因工作偏誤而留下隱患。”株洲市國土資源局工會主席伍海在全市外業(yè)成果全面復查整改工作會上如此強調(diào)，并提出不打絲毫折扣：所有外業(yè)調(diào)查成果全面復查整改不打絲毫折扣，權(quán)屬各方指界確認后的文書資料簽字率達省廳提出的90%以上的目標不打絲毫折扣，按省廳規(guī)定的技術(shù)標準建好數(shù)據(jù)庫不打絲毫折扣。

7月底，株洲市下發(fā)《關于全市農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記工作外業(yè)調(diào)查成果省級預檢后全面復查和整改及后續(xù)工作的安排》，要求各縣（市）區(qū)與技術(shù)單位針對省級預檢提出的問題，進行全面復查、切實整改，決不能搞應付走過場。

“對于無權(quán)屬糾紛的宗地，圖上指界簽字蓋章率要達到100%”；“文字成果要依據(jù)《湖南省農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證技術(shù)方案》，對技術(shù)設計書進行全面檢查，對所有文書進行自查”；“要對工作底圖認真復查，界線外的權(quán)屬單位名稱要齊全，地籍圖、宗地圖、工作底圖、文書附圖要與實地一致”。

伍海說：“確權(quán)”就要實事求是，讓民眾滿意，讓政府放心?！按_實權(quán)，發(fā)鐵證”，對歷史、對人民負責，這是我們的宗旨。

第4篇：農(nóng)村集體土地征地流程范文

近年來，伴隨著中心城向周邊地區(qū)的擴張越來越迅速，以“中心帶動地方，地方支援中心城發(fā)展”的發(fā)展模式導致農(nóng)村房屋拆遷速度逐年遞增，由于房屋拆遷的法律保障不健全及拆遷進程環(huán)節(jié)存在諸多不規(guī)范的做法，由房屋拆遷引發(fā)的利益沖突事件逐年上升。征地拆遷關乎民生與鄉(xiāng)村社會和諧穩(wěn)定，分析農(nóng)村房屋拆遷過程中存在的矛盾問題與原因，提出理順房屋拆遷關系、訴諸法律規(guī)范程序，明確補償原則、補償方式，通過權(quán)利救濟以確保農(nóng)民合法權(quán)益。

［關鍵詞］

公共利益；房屋拆遷；拆遷安置

1當前農(nóng)村房屋拆遷的現(xiàn)狀

國家以公共利益需要為基礎，對農(nóng)村的集體土地和城市的國有土地按照法定程序進行征收。農(nóng)村房屋拆遷可以看作是農(nóng)村集體土地被征收的一個環(huán)節(jié)，當集體土地被征收時，房屋作為附著物與集體土地作為一個整體被征收。土地征收是按照一定程序進行的，一般先將集體土地征收為國有土地，然后對國有土地就行處置，比如房屋拆遷。房屋拆遷是土地被國家征收并被新的所有人對土地進行改造的行為，房屋拆遷的目的是為了獲取房屋下面的土地，并對土地進行開發(fā)改造。如果國家征收集體土地上不存在農(nóng)村房屋的事實，自然也不存在房屋拆遷的問題。我國房屋拆遷速度逐年增加，每年被拆遷的房屋不計其數(shù)，在房屋拆遷的過程中存在很多問題，這些問題不僅存在于開發(fā)商，更存在于政府相關部門。拆遷使得拆遷人與被拆遷人之間的矛盾日益惡化，由此導致的社會問題日益嚴重，近些年的農(nóng)民訴訟及上訪次數(shù)較之前一段時間有明顯增加的趨勢，且大多數(shù)農(nóng)民上訪的原因都基于房屋拆遷安置不合理這一問題上。實踐中，類似于此類問題的出現(xiàn)舉不勝舉：南京市的拆遷安置爭議自焚案；北京農(nóng)民半夜由開發(fā)商找來的打手拖出自己的房屋進行強制拆遷并被毆打；武漢被拆遷農(nóng)婦被挖掘機活埋等等。房屋拆遷這一行為，早已成為社會各界關注的焦點。

2農(nóng)村房屋拆遷過程中存在的問題

征地拆遷是將集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地，再將國有土地進行處置的過程。這個行為本質(zhì)上存在著“國有化”的性質(zhì)以及對私有財產(chǎn)的消滅。在具體實踐的過程中，房屋拆遷面臨的矛盾遠比想象的還要多。

2.1對“公共利益”的認識及界定沒有具體的標準

對“公共利益”的追求，是對政府進行征地拆遷行為的正當合法性的有力說明?！肮怖妗?，按照通俗的理解，是指對國家和社會團體等大多數(shù)不特定人群的利益。由于我國的法律體系還不是很完善，并未對“公共利益”作出具體情況的規(guī)定和具體含義的界定，因而“公共利益”這一概念在征地拆遷的過程中經(jīng)常被濫用。地方政府利用征地拆遷獲利屢見不鮮，以小額補償甚至是無償，通過強制手段征收，再以高價轉(zhuǎn)讓給各個開發(fā)商，掙取高額差價，農(nóng)民作為被拆遷人，他們的利益收到很大損害，基本得不到拆遷補償，甚至無法保持基本的民生。在一個法治國家中，政府在拆遷補償中的作用應該是監(jiān)督、審批和引導，不應過于干涉，至于補償問題應該由政府引導，開發(fā)商和被拆遷人之間按照相應法律進行商議并簽訂相關條約。

2.2對于農(nóng)村集體土地房屋拆遷，現(xiàn)存的法律過于陳舊且相互矛盾

我國的法律包括《憲法》在內(nèi)，都規(guī)定征地拆遷必須合法且按照相關程序進行。但就目前而言，我國并沒有一部專門針對征地拆遷以及拆遷補償?shù)刃袨榈耐暾?、完善的法律?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定，征地拆遷過程中征地上面的苗木和房屋等附著物的補償標準由各省、自治區(qū)以及直轄市規(guī)定。目前，我國大多數(shù)省、自治區(qū)以及直轄市已經(jīng)完善該標準，但仍有少數(shù)地區(qū)將該權(quán)利授權(quán)于下屬部門進行制定，這是與《土地管理法》中規(guī)定的條文相違背的。除此之外，大多數(shù)省、直轄市以及自治區(qū)原先已經(jīng)制定實施的政策法規(guī)也存在程序欠缺、內(nèi)容不清以及權(quán)力不明等弊端。而且很多地方制定的法律是與上位法相左的，這些規(guī)章制度是不能夠作為征地拆遷的法律依據(jù)。雖然《物權(quán)法》得以實施，但是該問題仍未得到很好的解決，《物權(quán)法》只對拆遷應給予拆遷補償，維護被征收土地人的合法權(quán)益作出規(guī)定，并未對拆遷應該遵循的規(guī)章及程序以及對被拆遷房屋的所有人賠償細則做出具體層面的規(guī)定，這種法律條文“重原則，輕務實”。

2.3政府的多重角色及權(quán)力過度，拆遷過程缺乏法制，卻又處處存在“法制”

合法規(guī)范的程序是房屋拆遷順利進行的保證和前提。農(nóng)村房屋拆遷必須要按照正式的法制法規(guī)約定的程序走下來。但是目前我國并未有一部對房屋拆遷程序做出規(guī)定的法律法規(guī)，《土地管理法》只是對征收集體土地的程序做出規(guī)定，并未對房屋拆遷的程序做出相應規(guī)定。各個地方的地方性法規(guī)太過于局限，并且存在規(guī)定程序籠統(tǒng)、繁多且透明度不高等問題，不僅可操作性極差，而且忽視了被拆遷農(nóng)民的基本人身權(quán)利，比如知情權(quán)及參與權(quán)等。強制拆遷是指拆遷人與被拆遷人未在拆遷的期限和補償標準達成協(xié)議時由拆遷人向相關部門提出申請行政裁決。如果拆遷人已按照安置補償標準對被拆遷人進行補償，被拆遷人未按規(guī)定日期搬遷的，由當?shù)卣疬w管理部門依法申請人民法院實施強制拆遷的行為。強制拆遷有其存在的必要性和正當性，但在實際拆遷過程中，政府的權(quán)力過于龐大，不僅身兼要職且身兼數(shù)職：集政策制定者、征地拆遷的決定人、拆遷安置項目的規(guī)定者以及強制拆遷的執(zhí)行者于一身。雖然被拆遷人不服裁決可以上訴，但基本上不會得到回應，法院基本上不會考慮審查被拆遷人的合理性，只會考慮拆遷人是否按法定程序進行審查，這表明被拆遷人的合法權(quán)益基本上無法得到保障。強制拆遷基本上可以說是政府手上強有力的工具，一旦確定某個地方適合拆遷，走所謂“程序合法”的流程，基本上說拆遷行為就是確實能夠進行的，并不會考慮到民生民怨。

2.4作為被拆遷人這個弱勢群體，農(nóng)民的權(quán)力得不到保障，安置補償達不到合理

公益拆遷是由政府直接制定安置補償方案，但商業(yè)拆遷的補償安置方案是由開發(fā)商擬定再經(jīng)過政府批準即可實施的。該過程中完全沒有作為被拆遷人的農(nóng)民參與其中，而且被拆遷人是無權(quán)對行政機關的行政行為提出行政訴訟的，即使為了自己的補償安置事項提出民事訴訟，人民法院為減少訴訟壓力，也不會接受訴訟，如此一來，被拆遷人的司法救濟渠道是行不通的。房屋拆遷必須給予被拆遷人合理的補償，而且必須是被拆遷人喪失房屋大致相當?shù)难a償。補償?shù)姆绞酱笾掠腥N：一種是將被拆遷人規(guī)劃安置到統(tǒng)一區(qū)域的安置房；二是等價補償，就是按照相應補償標準用貨幣的方式補償被拆遷人；三是重新在新的區(qū)域?qū)徟?，并給予一定的貨幣補償。實踐中，補償安置問題未必如此簡單，主要存在以下幾個問題：

2.4.1補償標準太過于隨意。

由于在該方面，國家并未對補償做出統(tǒng)一的明文規(guī)定，各個地方的補償標準大都不一，甚至于同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)的不同村落之間的數(shù)額差距都極為巨大。不同拆遷性質(zhì)的拆遷，補償?shù)臉藴矢谴蟛幌嗤娌疬w的補償數(shù)額在實踐中要遠遠低于商業(yè)拆遷。被拆遷人對于此種情況往往抱有不滿與抵觸情緒。

2.4.2補償范圍較窄，補償標準太低。

首先應該明確一點：房屋拆遷的目的是為了取得拆遷后宅基地地表所占全部土地的使用權(quán)，并不僅僅局限于房屋之上所占土地，還包括庭院、以及附屬空地上的土地。而在實踐中，雖然現(xiàn)今實行的拆除房屋面積一對一交換安置房屋面積看似公平合理，實則不然。農(nóng)村居民與城市居民不同的生活習性，農(nóng)村房屋與城市房屋還是存在很多的區(qū)別：農(nóng)村居民比較依賴庭院及附屬空地的使用，比如種菜養(yǎng)花，還有的把庭院當成發(fā)展農(nóng)家樂旅游的招待處等，因此只按照房屋所占面積給予補償是相當不合理的。其次，忽視農(nóng)村房屋拆遷的區(qū)位補償，現(xiàn)階段只有北京對郊區(qū)拆遷實行此種補償制度，眾所周知，城市內(nèi)的房屋拆遷是按照區(qū)位對補償標準進行劃分的，對農(nóng)村房屋的拆遷也應該施行此種補償制度。再者，拆遷補償?shù)慕痤~太低。國家并未對拆遷補償?shù)难a償標準做出明文規(guī)定，而是要求各個地方政府按照實際情況給予補償。通常情況下，政府制定的補償標準都是相當?shù)偷?，一般拆遷過后，被拆遷人的生活質(zhì)量不但不能提高，反而會降低很大一個檔次。

3關于農(nóng)村房屋拆遷的對策

征地拆遷會導致私有財產(chǎn)權(quán)消滅，本質(zhì)上是一種“國有化”的措施。為防止政府濫用征收權(quán)損害農(nóng)民利益，必須從以下三個方面對政府的征地拆遷行為進行嚴格控制：第一，征地拆遷的目的必須是為了公共利益的需要；第二，征地拆遷必須依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序進行；第三，必須給予補償安置，保障被拆遷人的居住條件。

3.1制定專門法律、補充及完善相關法律

政府對農(nóng)村土地的征收及拆遷行為關系到個人私有財產(chǎn)的剝奪，必須完善該過程的監(jiān)督控制，國外很多政府都對此制訂了專門的法律法規(guī)。我國目前還沒有針對此問題的專項法律出臺，因此，我國立法機關應盡快將有關土地征收和房屋拆遷的法律制定問題提上日程。建議將土地征收問題及拆遷安置問題分別制定相關法律，達到專項專治、專項專法，并應對拆遷安置過程中的雙方責任、法律程序、補償原則以及補償額度進行規(guī)定，不僅有利于公民權(quán)力的保障也給相關部門的保障和監(jiān)督提供便利。在專項法律出臺之前，建議先完善現(xiàn)存的《土地管理法》及《物權(quán)法》。

3.2建立公正公開的公共利益的識別機制

是否基于公共利益是征地拆遷的前提條件。為了防止借著公共利益之名，行商業(yè)開發(fā)賺取高額利益之實，同時損害著農(nóng)民的權(quán)益這種現(xiàn)象的存在，必須對公共利益的概念從法律這一正規(guī)途徑做出具體規(guī)定。但是公共利益這一模糊的概念很難從法律上做出具體明確的規(guī)定。雖然不能明確規(guī)定，但可以從其他程序?qū)怖孀龀鲆?guī)范?，F(xiàn)今對公共利益的規(guī)范由政府單方面判定，政府不僅是征地的征收人，也是公共利益的鑒定者，這一現(xiàn)象是相當不合規(guī)范的。因此，應從其他方面對公共利益進行規(guī)范。最簡單的一種方法就是由同級的人大和常務委員會對公共利益進行識別，政府對拆遷具體步驟進行實施；另一種方式就是在公共利益識別時召開公共利益識別會議，并派半數(shù)涉及相關利益的農(nóng)民參會并投票表決。不僅能規(guī)范該進程，也與權(quán)力制衡制度相呼應。

3.3設立公正、透明、完善的拆遷程序

絕大多數(shù)國家的拆遷程序都是公正與透明的，以美國為例，美國將土地征收這一行為規(guī)定為九個具體的法律步驟，并使其透明公開化。我國在此方面可以借鑒國外其他國家的做法：首先，在征地決策做出之前，應當充分考慮民意，與農(nóng)民代表進行相關方面工作的協(xié)商，如果多數(shù)農(nóng)民對此質(zhì)疑，可遵從前面提到的公共利益鑒別機制對此作出界定。其次，拆遷補償?shù)闹贫ú荒苷耙患要毚蟆?，這樣不僅有失公正，更容易造成拆遷方和被拆遷方矛盾的惡化。應舉行拆方代表和被拆遷方代表、相關專家以及政府部門的三方聽證會議，對安置補償方案進行商討及擬定。這樣不僅可以減少暗箱操作，而且能使政府對拆遷工作更深入的了解，提前做好項目預算，也可對可能出現(xiàn)的問題及矛盾提前做好相應準備。最后，被拆遷人的司法救濟渠道必須通暢。當拆遷安置達不成協(xié)議時，被拆遷方要有申訴自己權(quán)利和利益的渠道才不會引發(fā)使用暴力手段維護自己權(quán)益的這種不和諧現(xiàn)象。如果當事人認為自己的合法權(quán)益受到侵害，便可以。如果不將該程序正式實施，政府還是“一家獨大”的局面，農(nóng)民作為被拆遷人的利益及權(quán)益根本無從保障。

3.4優(yōu)化補償制度，提高補償標準

征地征用的不是房屋，而是房屋下面的土地，房屋只是作為一種附著物被征用。被征用土地不僅其附著在土地上面的房屋存在價值，還有其土地的潛在的價值。因此，拆遷只補償房屋價值而忽視了土地的潛在價值是相當不合理的一種做法?，F(xiàn)今的補償制度只對房屋外其余土地實行小額補償，甚至于不補償。只有當拆遷行為補償覆蓋到房屋外的土地價值時，被拆遷人才會覺得安置補償方案比較合理、公平。我國的拆遷補償制度要向發(fā)達國家看齊，既從現(xiàn)在一般現(xiàn)金補償?shù)摹盎狙a償”制度，向發(fā)達國家補償土地實際價值和精神補償?shù)摹巴耆a償”制度看齊。對被拆遷的農(nóng)民進行土地實際價值補償和精神補償能從根本上消除被拆遷人對拆遷標準和拆遷制度的不合理情緒。

3.5建立被拆遷人的社會保障體系，保障其拆遷后生活質(zhì)量

西方國家一般都為被拆遷人提供完善的社會保障，我國在此方面相對欠缺。我國應盡快完善該方面的配套設施的提供以及相應制度的出臺。主要可以從以下兩個方面著手進行：一是可以從前面所說的土地增值價值中拿出一部分作為被拆遷人的防老、醫(yī)療基金，以及其他社會保障；另一種是對拆遷農(nóng)民的補償款可以分期支付，且每期支付額度應滿足被拆遷人的生活所需，以此種方式作為被拆遷人的生活保障。這兩種方式都需要政府相關部門的認真監(jiān)督。同時，農(nóng)民以土地為生，當土地被征用時，農(nóng)民便會失業(yè)，為失地農(nóng)民組織職業(yè)培訓這一環(huán)節(jié)必不可少，不僅要為農(nóng)民提供培訓，更要為其提供工作的機會，減輕其就業(yè)的壓力。在培訓時應該特別注意失地農(nóng)民的年齡結(jié)構(gòu)以及文化程度等特點，針對不同特點給予其不同的培訓。另外，政府可以為失地后自主創(chuàng)業(yè)的農(nóng)民提供財政幫扶，保障其創(chuàng)業(yè)順利進行，并應進行相關的調(diào)查走訪，為其排憂解難。此外，要為失地農(nóng)民的文化需求以及失地農(nóng)民子女的教育問題提供相應的配套設施，達到社會的公平公正并緩解征地拆遷行為帶來的社會矛盾。

［參考文獻］

［1］王淑華.城鄉(xiāng)建設用地流轉(zhuǎn)法律制度研究—以集體土地權(quán)利自由與限制為視角［D］.上海：復旦大學，2011.

［2］王才亮.房屋征收與拆遷［M］．北京：北京大學出版社,2011.

第5篇：農(nóng)村集體土地征地流程范文

關鍵詞：新型城鎮(zhèn)化；土地流失；農(nóng)民權(quán)益；保障制度

一、引言

城鎮(zhèn)化是我國由農(nóng)業(yè)社會轉(zhuǎn)向工業(yè)社會的巨大推動力，是解決我國"三農(nóng)"問題的根本出路，是社會主義現(xiàn)代化建設的內(nèi)在要求，然而，在新型城鎮(zhèn)化過程中不能以加重失地農(nóng)民貧困為代價。

隨著我國新型城鎮(zhèn)化進程的快速推進，失地農(nóng)民權(quán)益流失所引發(fā)的社會矛盾和沖突日益加劇。失地農(nóng)民權(quán)益得不到有效保護的重要原因之一是現(xiàn)有法律的缺失，主要體現(xiàn)為法律賦予農(nóng)民的權(quán)利無法抵御非法征收、非法批準征收土地應承擔的法律責任不清以及土地征收前提條件界定不清等問題，因此關注城鎮(zhèn)化過程中失地農(nóng)民權(quán)益流失現(xiàn)狀、理清失地農(nóng)民權(quán)益流失的原因、思考失地農(nóng)民權(quán)益保障機制對進一步提高我國城鎮(zhèn)化水平有著重要意義。

本文通過探討城鎮(zhèn)化過程中失地農(nóng)民的權(quán)益保護的必要性以及健全較完善的社會保障制度過程中涉及的相關法律問題，充分認識到保護失地農(nóng)民合法權(quán)益的的緊迫性性和必要性性。目的在于加快建立相對完善的失地農(nóng)民社會保障體系，能及時并妥善的安排農(nóng)民的基本生活，從而使失地農(nóng)民能安居樂業(yè)、老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)，切合實際的保護失地農(nóng)民權(quán)益，以期為我國從事該項目研究的相關領域略盡微薄之力。

二、新型城鎮(zhèn)化過程中失地農(nóng)民權(quán)益保護現(xiàn)狀與存在問題

（一）推進城鎮(zhèn)化同失地農(nóng)民的關系

流失土地的這一部分農(nóng)民是伴隨城鎮(zhèn)化進程而產(chǎn)生的一個特殊社會群體，因此城鎮(zhèn)化建設與失地農(nóng)民的關系特別是在新型城鎮(zhèn)化進程中如何保障失地農(nóng)民的權(quán)益的問題，已成為當下迫在眉睫急需研究的一大課題。城鄉(xiāng)農(nóng)民的合法權(quán)益在一定程度上就如同他們世世代代守護的土地，正隨著城鎮(zhèn)化的飛速發(fā)展而漸漸流失。

1.土地賠償不公平的現(xiàn)象日益凸顯

主要表現(xiàn)為土地賠償標準不公正合理，現(xiàn)階段規(guī)定的征地補償費是按照與市場毫不相關的靜態(tài)政策性價格來計算的，這就與土地的市場價值有著巨大偏離。

2.廣大農(nóng)民正在失去賴以生存的勞動對象

農(nóng)田、耕地被占，農(nóng)民的收入來源無法得到保證，而且由于他們的文化程度普遍不高，根本無適應現(xiàn)代社會中工業(yè)、科技等發(fā)展所需的各項專業(yè)技能，想要順利融入城市再就業(yè)，保證家庭正常收入就變的難上加難。

3.農(nóng)民本身有權(quán)享有土地增值收益權(quán)

伴隨隨著國內(nèi)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展、生產(chǎn)水平的逐步提高，土地等資源將成為未來社會最珍貴的資源之一，因此其本身的經(jīng)濟價值和潛在的可能性收益根本無法估價和衡量，這就潛在的給失地農(nóng)民造成了不可預期的損失。

4.農(nóng)民轉(zhuǎn)入城市生活后的基本生活保障問題無法有效緩解

從農(nóng)村進入城市生活的失地農(nóng)民，在生活成本上有了更高的負擔，另外其子女教育問題難以解決，養(yǎng)老和醫(yī)療保險等各方面也沒有妥善的配置。由此可見，切實為這些轉(zhuǎn)入城市生活的失地農(nóng)民解決與他們生活緊密相關的重重困難，是擺在新型城鎮(zhèn)化建設面前的一大難題。

（二）新型城鎮(zhèn)化進程失地中農(nóng)民權(quán)益保護存在的問題

在我國推進城鎮(zhèn)化的過程中，有個別地方政府企圖降低城鎮(zhèn)化建設成為。為謀取地方利益，不惜以犧牲失地農(nóng)民的合法權(quán)益為代價。著眼于政府角度看，存在以下弊端：

1.以公共利益為借口低價征收農(nóng)用地

我國《憲法》有明確規(guī)定："國家實行土地征用或征收時，需要按照一定的法律法規(guī)給予征收人適當?shù)难a償。"我國《物權(quán)法》也有明確規(guī)定："當個人需求與公共利益需求發(fā)生矛盾時，依照一定的法律法規(guī)，國家可以征用或征收土地，其中包括單位和集體擁有的土地以及個人房產(chǎn)。"由此可以看出征用農(nóng)民土地應以滿足公共利益為前提，但許多地方政府嚴重違背了公共利益在法律范疇內(nèi)界定的含義，在發(fā)展城鎮(zhèn)一體化過程中，喊著為了公共利益需求的口號，踐踏勞動人民的心聲，嚴重侵犯著其合法權(quán)益。

2.以情況特殊為名義，為非農(nóng)建設違規(guī)征用農(nóng)民土地

有些地方政府為擴大其地區(qū)利益，罔顧人民的意愿，喊著情況特殊的口號，公然強占集體用地以及承包給農(nóng)民的合約內(nèi)的土地，在強行征用的土地上進行其他商業(yè)活動。這種做法不僅使廣大農(nóng)民散失了對土地的支配權(quán)，農(nóng)民的利益招到了損害，而且在某種程度上國家的土地資源遭到了浪費。

3.稅費與出讓金過于偏高，土地以后潛在的增值未能享有

在城鄉(xiāng)一體化發(fā)展中，即使在中央政府三令五申下，地方政府仍然從農(nóng)民那里征繳過高的出讓金地方政府土地，地方政府土地收入?yún)s有增無減。反之失地農(nóng)民獲得的征地補償金一直偏低，很難公平的享受到土地增值收益。

從另一失地農(nóng)民的角度分析，還存在著以下問題：

一是耕地被占用后農(nóng)業(yè)收入大幅減少，同時進城就業(yè)困難也是廣大農(nóng)民都會遇到的問題。

其次，教育支出大，農(nóng)民不堪重負。農(nóng)村人口多，也沒有嚴格的執(zhí)行計劃生育政策，因此每家每戶的孩子普遍多于城市，這就使得在他們的教育問題上要投入很大一筆金額，更加重了失地農(nóng)民的負擔。

最后，失地農(nóng)民大多缺乏發(fā)展資金?，F(xiàn)階段所有失地農(nóng)民都涉及到轉(zhuǎn)變生活方式的考驗，然而苦于沒有沒有資金，因而不能實現(xiàn)其自身失地后的規(guī)劃。

三、新型城鎮(zhèn)化進程中農(nóng)民權(quán)益流失成因分析

（一）相關法律制度不完善，不能充分保護失地農(nóng)民的合法權(quán)益

1.公共利益在法律上沒有明確界定

法律規(guī)定只有在涉及公共利益時才能征收農(nóng)村用地，卻未予以公共利益明確界定，這就導致"公共利益"的范疇由地方政府隨意規(guī)定。因而諸多現(xiàn)象，農(nóng)民的土地被強行征收或征用，農(nóng)民土地權(quán)益受到侵害等率見報端。

2.法律的時效性，維護不了農(nóng)民的合法權(quán)益

土地相關的法律法規(guī)制度不完善。雖然《憲法》修正案確定了土地補償和保護私有財產(chǎn)，從最高法的角度明確了農(nóng)民的土地權(quán)益，但是其他《土地管理法》、《土地承包法》等子法律之間卻有嚴重沖突，這就給企圖侵犯失地農(nóng)民權(quán)益而滿足自身利益需求的群體達到帶來可趁之機。在具體實施過程中，存在著征地補償標準偏離市場價、分配不合理、征地程序不規(guī)范等問題。

（二）農(nóng)民依法維權(quán)意識淡薄，土地權(quán)益司法救濟渠道單一

但新型城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)民的土地權(quán)益受到損害時，一些農(nóng)民無處維權(quán)，無法及時使用法律武器維護自身權(quán)益。

1.失地農(nóng)民依法維權(quán)意識不強。

由于廣大農(nóng)民嚴重欠缺法律知識，維權(quán)意識淡薄，致使其在自身權(quán)益受到侵害時，不善于、不主動、不及時通過法律渠道來維護自己的土地權(quán)益。

2.農(nóng)民土地權(quán)益司法救濟渠道缺失。

憲法明確指出："當人們享有的最基本權(quán)利受到外界損害時，法院必須給予受害者適當?shù)膸椭?，維持他們生活的基本權(quán)利，從而保證司法的公平與和諧。司法救濟渠道在城鎮(zhèn)化表現(xiàn)的種類很少，因此出現(xiàn)一些農(nóng)民采用過激的方法保護自己合法權(quán)益的現(xiàn)象，為社會的穩(wěn)定埋下了隱患。

司法救濟是指當憲法和法律賦予人們的基本權(quán)利受到侵害時，法院應當對這種侵害行為作有效的補救，對受害人給予必要和適當?shù)难a償，以最大限度救濟他們的生活困境和保護他們的正當權(quán)益，從而在最大程度上維護基于利益平衡的司法和諧。但城鎮(zhèn)化的過程中司法救濟渠道極度單一，農(nóng)民利益受損后，他們往往會采用一些偏激的方式來爭取利益保護，這就容易造成社會的不穩(wěn)定。

（三）金額補償過于偏低，補償模式過于呆滯

1.補償渠道過于單一

我國主要基于如下兩個補償方式進行補償；一是現(xiàn)金補償；二是用戶口代替土地使用權(quán)。這兩種基本的補償方式過于單一，已經(jīng)不能很好解決城鎮(zhèn)一體化出現(xiàn)的土地糾紛問題。

2.補償金的算法不合理

目前土地補償金的審計由當?shù)卣皇植僮?，明理迎合著我國《土地管理法》四十七條第五款任何規(guī)定，暗地里一手操作審計價格，這樣導致補償金嚴重跟現(xiàn)實生活不相符合。

（四）政府公開信息透明度不高，農(nóng)民表達意愿門道很少

法律明確規(guī)定，集體擁有農(nóng)村土地的使用權(quán)，從法律流程顯示，地方政府經(jīng)常罔顧農(nóng)民的意愿，直接跟村干部溝通就可實行征地，此外，由于征地過程中的公開程度低，往往土地在不知名的情況下就已經(jīng)被征用了。

由此可以看出，農(nóng)民的訴求沒有渠道，主體地位也比較缺失，這也從中體現(xiàn)了農(nóng)民權(quán)利得不到正當?shù)木S護，也沒有相關的法律對此類事件保護農(nóng)民的的基本利益。

綜上所述，我們應當看到引發(fā)農(nóng)民在城鎮(zhèn)化過程中權(quán)益的流失并不是推行城鎮(zhèn)化建設自身的過錯所致，而是因上述與城鎮(zhèn)化建設配套的相關法律法規(guī)制定不完善和科普法律知識的不全面導致的。

四、健全城鎮(zhèn)化進程中農(nóng)民權(quán)益保障機制的對策及建議

由于近年來因征地問題而產(chǎn)生的矛盾愈演愈烈，政府、開發(fā)商、失地農(nóng)民三者之間利益平衡的問題便成為當今社會的一大熱點。全國農(nóng)村范圍內(nèi)因強制征地致使農(nóng)民與開放商甚至各地政府產(chǎn)生的正面沖突日益凸顯。這引發(fā)我們深刻思考，要切實全面的保護新型城鎮(zhèn)化過程中失地農(nóng)民的權(quán)益，從而為全面推進城鎮(zhèn)化建設奠定堅實的基礎。

（一）切實保障農(nóng)民土地權(quán)益不收侵犯，加快農(nóng)民土地權(quán)益保護立法進程

現(xiàn)階段，隨著城鎮(zhèn)一體化進程的加快，經(jīng)濟發(fā)展速度已經(jīng)遠超前土地相關法案，土地相關法律已經(jīng)不能解決日異月新的土地糾紛問題，而當前政府部門的立法相對比較緩慢，因此制訂、修改土地相關法律法規(guī)顯得刻不容緩。

1.賦予集體所有土地同國家所有土地平等法律地位

法律意義上上賦予的公有和私有產(chǎn)權(quán)是相對平等的，同時規(guī)定集體產(chǎn)權(quán)同國有產(chǎn)權(quán)這件也是相互平等的。這就意味著公權(quán)不能侵犯私權(quán)，同時國有產(chǎn)權(quán)也不允許侵犯集體產(chǎn)權(quán)。但據(jù)目前情況看，我國集體土地所有權(quán)存在畸形，想要把集體土地變?yōu)閲业耐恋匾膊皇莻€能夠簡化的流程，必須有較高透明度，因為這是一種針對權(quán)利的平等交易行為。這就意味著，政府應制定一套完善的法律以保證農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)和國有土地產(chǎn)權(quán)在現(xiàn)實中享有平等地位。

2.國家只能因公共利益征收農(nóng)用地才予以批準

鑒于我國正處于經(jīng)濟高速發(fā)展，生產(chǎn)力迅猛擴大的"爬坡時期"，政府必須加大力度扶持各行業(yè)提高提高盈利幅度。這就導致各地政府支持一些開發(fā)商在農(nóng)村征用土地。因此為解決這一弊端，法律必須明確規(guī)定，政府只有當公共利益需要在農(nóng)村征用土地時，才可在與農(nóng)民積極溝通并得到準許的情況下實施征地。

3.細化農(nóng)村征地程序，保證失地農(nóng)民能充分行使知情權(quán)、參與權(quán)

城鎮(zhèn)化過程中，政府想要征用農(nóng)村土地，首先要提前出示公告，給土地所有者對其合理、合法性提出質(zhì)疑的時間與機會。在得到征地批準后，需再次出示公告，并就征地補償?shù)葐栴}與土地所有者進行協(xié)商，如存在爭議，所有者可以提出申訴和申請仲裁。為實現(xiàn)此措施，政府應積極成立專門的土地法庭或土地法院，專門處理城鎮(zhèn)化進程中由征地引發(fā)的糾紛和沖突。

（二）合理提高征地補償標準，建立利益分享機制

1.公平分配征收土地補償款給失地農(nóng)民

現(xiàn)階段，政府在征收農(nóng)用地后并不是按征收土地的實際價格，分配補償金給失地農(nóng)民的，而是選取了按征用土地的原用途進行補償?shù)姆绞?，這使得征地補償費明顯偏低，這在很大程度上損害了農(nóng)民的合法權(quán)益，同時不利于對農(nóng)村耕地進行保護。

為了切實的保護農(nóng)民利益，保證不以侵害農(nóng)民權(quán)益為代價降低城鎮(zhèn)化建設成本，政府應積極從如下三個方面進行著手：第一，盡快完善相關條款，如《土地管理法》，第二，相關價值之間的轉(zhuǎn)換，應以土地市場價值作為征地補償依據(jù)，協(xié)調(diào)以及分配土地產(chǎn)生的增值效益。第三，始終以市場作引導，緩解農(nóng)民要求與國家補貼征地補償款之間的矛盾。

2.健全規(guī)劃利益分享原則

為實現(xiàn)征地補償機制的多樣化，可以建立多條渠道。其中就包括"以地換地"--以征地附近的土地作為交換分配給失地農(nóng)民，也可以通過債券或股權(quán)的形式補償給失地農(nóng)民，力爭為失地農(nóng)民提供經(jīng)濟補償、社會保障、就業(yè)服務等科學的切合實際的補償。

對于那些征用后勇于做公益事業(yè)的農(nóng)民土地，政府要為這一群體內(nèi)的失地農(nóng)民建立最低生活保障基金，以保證他們正常生活。在城鎮(zhèn)化建設中，農(nóng)民始終處于最弱勢地位，因而要充分尊重農(nóng)村集體土地所有權(quán)，讓廣大農(nóng)民參與土地增值收益的再分配，才能使廣大農(nóng)民充分的分享到新型城鎮(zhèn)化建設的累累碩果。

（三）建立健全失地農(nóng)民社會保障體系，妥善安置廣大失地農(nóng)民

在城鎮(zhèn)一體化推進過程中，農(nóng)民的安置工作以及農(nóng)民社會保障要得到有效合理的處理，如果得不到有效合理的處理，會造成大批農(nóng)民流離失所，給社會埋下不穩(wěn)定的因素?？蓮娜缦聨讉€方面進行著手：

第一，展開城市的懷抱，將他們納入城市當中，同等享受城市福利，而絕不是將他們棄之不管；

第二，妥善解決他們安置工作?？蓮娜缦?個方面進行著手：一是提供相關的住宿，幫他們解決住房問題。二是穩(wěn)定收入來源，政府可實行勞動培訓，增加他們的勞動技能，從而增強他們再就業(yè)的能力。

1.完善失地農(nóng)民社會保障制度

完善失地農(nóng)民社會保障制度主要可以從以下三方面進行協(xié)調(diào)：

首先是養(yǎng)老保險方面，養(yǎng)老問題始終是廣大農(nóng)村農(nóng)民關心的頭等大事，政府對這一問題應加以特殊的重視，將征收土地的補償安置費和土地流轉(zhuǎn)后的增殖收益納入失地農(nóng)民養(yǎng)老保險基金的主要來源，并將這一部分資金分由國家、集體和個人三方共同承擔，并將失地農(nóng)民這一群體中符合政策條件的農(nóng)民納入社會基本養(yǎng)老保險。

其次是失業(yè)保險方面，相關部門需要為失地農(nóng)民這一群體制定有針對性的特殊失業(yè)保險方案。政府從分配給農(nóng)民的征地補償金中扣除一部分，納入失業(yè)保險基金，而農(nóng)民個人不再交納失業(yè)保險費，以減輕失地農(nóng)民負擔。

最后在醫(yī)療保險的完善上，應有所作為?；踞t(yī)療保險是失地農(nóng)民社會保障制度建設中的重中之重， 必須得到政府的長期高度重視。在建立失地農(nóng)民農(nóng)村醫(yī)療保險制度的過程中，可采用共同承擔的方式，就是讓政府出資一部分，征地補償款中籌集一部分，

2.積極拓展失地農(nóng)民安置渠道

從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)角度出發(fā)，政府征收城市規(guī)劃區(qū)外的集體農(nóng)用地需采取以下四種方式：利用農(nóng)村集體機動地；承包農(nóng)戶自愿交回的承包地；承包地流轉(zhuǎn)以及土地開發(fā)整理新增加的耕地。保證失地農(nóng)民始終有基本的耕作農(nóng)地繼續(xù)進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，保證城鎮(zhèn)化進程中廣大農(nóng)民的正常生活。

從重新?lián)駱I(yè)角度出發(fā)，政府必須積極創(chuàng)造條件，為失地農(nóng)民提供免費的崗位技能培訓。在應聘條件相同的情況下，用人單位應為失地農(nóng)民提供優(yōu)先就業(yè)機會。

最后是異地移民安置方面，如果該地區(qū)確實不能為失地農(nóng)民提供基本的生活保障，那么可以以充分農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及失地農(nóng)民意見為前提，經(jīng)政府統(tǒng)一分配，進行異地移民安置。

（四）強化宣傳普法工作，提高失地農(nóng)民維權(quán)意識

現(xiàn)階段由于農(nóng)民的法律意識不強，導致他們在土地權(quán)益受到侵犯時無法及時采用科學的方式維護合法權(quán)益，不僅農(nóng)民的權(quán)益受到了危害，而且也威脅著社會穩(wěn)定。所以，要做好法律宣傳工作，提高失地農(nóng)民維權(quán)意識，即法律是唯一維護自身權(quán)益的辦法。

政府應為失地農(nóng)民提供法律援助。失地農(nóng)民、進城農(nóng)民工都屬于社會弱勢群體，這一群體社會地位底下并且經(jīng)濟能力有限。因此，當他們的合法權(quán)益在城鎮(zhèn)化進程中受到侵犯時，根本沒有足夠的支付能力尋求法律途徑及時維權(quán)。憲法中規(guī)定"法律面前人人平等"的原則在廣大農(nóng)民身上根本得不到充分體現(xiàn)，這將會導致一些失地農(nóng)民做出偏激行為，無形之中帶給社會巨大的安全隱患。

由此可見，為失地農(nóng)民提供多渠道的法律援助勢在必行，只有這樣才能從根本上使農(nóng)民的土地權(quán)益獲得切實保護。

五、結(jié)論

對于廣大農(nóng)民來說，其擁有的土地和土地蘊涵的潛在收益是農(nóng)民的根本利益所在。自古以來，土地一直是與中國廣大農(nóng)民賴以生存的基本生成原料，這就要求批準征收的每部分農(nóng)用地都必須遵循"依法、自愿、有償"的原則。因此，必須做到在法律形式上長期賦予和保證農(nóng)民土地使用權(quán)，使他們有所保障。同時必須建立健全征地市場機制，做到以市場為導向，及時調(diào)控土地流轉(zhuǎn)價格。

放眼長遠的角度看，做到切實的維護農(nóng)民土地權(quán)益，可從如下幾點進行著手：第一點，是否走可持續(xù)發(fā)展的道路，這是關鍵。主要要做到兼顧好農(nóng)村土地與城鎮(zhèn)化之間的關系。

第二點，充分尊重農(nóng)民，切實關心農(nóng)民的利益。把農(nóng)民支持與否、受益與否、滿意與否作為衡量地方政府工作的標準尺度。第三點，進一步健全城鎮(zhèn)化過程中失地農(nóng)民的社會保障體系，完善相關制度，讓農(nóng)民從土地中獲得實實在在的效益，讓農(nóng)民也分享到濟發(fā)展碩果進而長期維持我國農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定的大好局面，促進新型城鎮(zhèn)化建設更加依法、有效、持續(xù)的推進。

參考文獻：

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[5]陳吉紅、黃培浩：淺議城鎮(zhèn)化過程中失地農(nóng)民權(quán)益的保障[J]，決策與信息，2013年5月。

第6篇：農(nóng)村集體土地征地流程范文

一、指導思想和總體目標

指導思想：以黨的十七大和十七屆五中全會精神為指導，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，逐步建立健全農(nóng)村基層經(jīng)濟組織和民主管理組織，進一步理順農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與社區(qū)組織職責，促進村級組織設置改革，推動農(nóng)村居民社會成員身份和經(jīng)濟成員身份的分離，促進農(nóng)村改革、發(fā)展與穩(wěn)定，實現(xiàn)經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

總體目標:在2012年2月底前完成村經(jīng)社規(guī)范化建設。通過開展規(guī)范化建設，使之具有組織機構(gòu)規(guī)范、管理制度規(guī)范、經(jīng)濟運行規(guī)范、監(jiān)督程序規(guī)范的村經(jīng)社組織。

二、主要內(nèi)容

（一）組織機構(gòu)規(guī)范。全區(qū)村經(jīng)社換屆已基本完成，各街道（鎮(zhèn)）要全面構(gòu)建證書合法、章匾齊全、成員明確的規(guī)范組織主體。

1．各街道（鎮(zhèn)）要督促村經(jīng)社新老班子嚴格按照有關要求和程序，及時做好工作移交。

2．尚無印章、牌匾的村經(jīng)社，應由街道（鎮(zhèn)）按照有關要求統(tǒng)一刻制印章、制作標識牌匾發(fā)放。

3．尚未領取《省村經(jīng)社證明書》的，各街道（鎮(zhèn)）要及時部署，做好村經(jīng)社換屆后的證明書申領工作，并憑證明書辦理組織機構(gòu)代碼證，也可以向工商行政管理部門申請登記注冊，取得法人營業(yè)執(zhí)照。

4．村經(jīng)社應在辦公場所醒目位置懸掛牌匾和證書，要根據(jù)《省村經(jīng)社示范章程（試行）》和有關規(guī)定，完善章程，依法開展社員資格認定，編制公示社員名冊。

（二）管理制度規(guī)范。要強化村經(jīng)社制度建設指導，構(gòu)建規(guī)范有序的管理制度框架。

1．建立健全民主決策制度。按照“五議兩公開”要求，建立村經(jīng)社管委會集體討論、社監(jiān)會聯(lián)合審議、社員（代表）大會民主表決的經(jīng)濟事項民主決策機制。

2．建立健全有序監(jiān)督制度。充分發(fā)揮社監(jiān)會作用，推行民主理財專用章，做到財務票據(jù)逐張審核、經(jīng)濟事項實時監(jiān)督、群眾質(zhì)疑及時反饋、發(fā)現(xiàn)問題快速反映，要充分發(fā)揮財務監(jiān)管網(wǎng)絡平臺作用，強化村經(jīng)社的會計監(jiān)督、審計監(jiān)督、網(wǎng)絡監(jiān)督和財務違規(guī)責任追究。

3．建立健全社務公開制度。公開內(nèi)容力求細致易懂，公開時間力求及時到位，公開形式力求方便實用，公開程序力求嚴謹規(guī)范。

4．建立健全內(nèi)部管理制度。完善崗位職責和議事規(guī)則，制訂工作流程，形成嚴謹高效的制度體系。

5．建立健全檔案保管制度。落實專人或中心妥善管理社員（代表）名冊、決定決議、會議記錄、會計統(tǒng)計、換屆選舉、土地承包流轉(zhuǎn)及其他承包租賃合同等經(jīng)營和管理活動中形成的各類資料。

（三）經(jīng)濟運行規(guī)范。村經(jīng)社作為農(nóng)村集體經(jīng)濟的所有者代表，依法承擔資源開發(fā)與利用、資產(chǎn)經(jīng)營與管理、生產(chǎn)發(fā)展與服務、財務管理與分配的職能，依法享有獨立進行經(jīng)濟活動的自。

1．規(guī)范經(jīng)濟主體。村經(jīng)社換屆后，終止村民委員會行使村集體財產(chǎn)所有權(quán)的職責，原以村民委員會開設的賬戶、賬套無條件更改為村經(jīng)社賬戶、賬套。上級補助、獎勵及社會捐助的資金要統(tǒng)一納入村經(jīng)社賬戶核算。村委會相關事務開支可由村經(jīng)社代為支付。農(nóng)村集體土地征收征用的二、三產(chǎn)返回地原以村委會為主體的，要變?yōu)榇褰?jīng)社，今后有關農(nóng)村集體的資源開發(fā)與利用、資產(chǎn)經(jīng)營與管理、生產(chǎn)發(fā)展與服務、財務管理與分配等事務，按照制度審議后，以村經(jīng)社公章、社長簽署為合法手續(xù)。

2．規(guī)范銀行賬戶。村級只能由村經(jīng)社作為村集體經(jīng)濟活動主體開立一個基本賬戶，村經(jīng)社在基本存款賬戶開戶銀行以外的銀行營業(yè)機構(gòu)有貸款的，可以開立一個一般存款賬戶，專門用于還貸結(jié)算。村經(jīng)社在基本存款賬戶開戶行可以申請開立一個專用存款賬戶，專門用于征地補償費的管理和使用。除以上賬戶外，村經(jīng)社不得開立其他銀行結(jié)算賬戶。

3．嚴格按照賬、款、印鑒分開保管原則，空白支票憑證由村報賬員保管，銀行存款印鑒實行村報賬員（出納）與中心分開保管制度。

4．加強村屬單位（企業(yè)）的管理。村屬單位（企業(yè)）必須納入社務公開、民主管理、審計監(jiān)督的范圍內(nèi)，村全資的企業(yè)或單位（包括村二、三產(chǎn)建設項目）要納入中心。農(nóng)村集體土地征收征用的二、三產(chǎn)返回地原以村委會為主體的，要變?yōu)榇褰?jīng)社。原以村委會為主體的投資也應變更為村經(jīng)社投資。

5．加強村級工程項目招投標管理。不準有意肢解工程或分項發(fā)包工程。嚴禁搞虛假招投標，不得在招投標后，村從中標單位提取資金，由村自建工程。

6．健全開支限額審批制度。村級財務預算內(nèi)不超過定額或權(quán)限的開支，由村經(jīng)社負責人在授權(quán)范圍內(nèi)實行一支筆審批；預算外和預算超過定額或權(quán)限的開支，實行聯(lián)審合簽；大額支出由社員代表會議研究同意，并有書面決議。具體實施辦法，由各街道（鎮(zhèn)）根據(jù)各自實際情況研究制定。

7．規(guī)范村經(jīng)社管理人員報酬發(fā)放。村經(jīng)社社長和社管會成員報酬標準參照村兩委負責人及成員，村經(jīng)社監(jiān)督委員會主任及成員報酬標準參照村務監(jiān)督委員會主任及成員，具體標準經(jīng)社員（代表）會議討論通過后執(zhí)行。社管會、社監(jiān)會成員與村兩委、村監(jiān)會成員交叉任職的不能重復發(fā)放報酬。區(qū)財政對集體經(jīng)濟收入薄弱村的社管會和社監(jiān)會成員基本報酬進行適當補助。村經(jīng)社的社管會和社監(jiān)會成員基本報酬補助經(jīng)費納入?yún)^(qū)村級組織建設專項經(jīng)費統(tǒng)一使用和管理，并及時公開經(jīng)費使用情況，接受社員監(jiān)督。

三、加強對村經(jīng)社規(guī)范化建設工作的領導

1．區(qū)組織、監(jiān)察、民政、財政、住建、農(nóng)業(yè)、工商、國土資源、規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)和農(nóng)村合作銀行等部門和單位要按照各自職責，通力協(xié)作，強化配合，切實推進村經(jīng)社規(guī)范化建設。

2．各街道（鎮(zhèn)）黨（工）委要進一步統(tǒng)一思想，把推進村經(jīng)社規(guī)范化建設作為以三分三改為核心的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革的一項重要工作來抓。要充分利用區(qū)劃調(diào)整后，人員相對充裕的有利時機，配足配強專職農(nóng)經(jīng)人員，街道（鎮(zhèn)）要按照轄區(qū)人口萬人以下配1人、1萬至3萬人配2人、3萬至6萬人配3人、6萬至10萬人配4人、10萬以上配5人的標準配備專職農(nóng)經(jīng)業(yè)務人員，健全農(nóng)經(jīng)機構(gòu)和隊伍建設，確保與其所承擔的工作任務相適應。

第7篇：農(nóng)村集體土地征地流程范文

中國農(nóng)村土地實行集體所有制，但是在流轉(zhuǎn)過程中不僅農(nóng)民無法主張自己的權(quán)利，還導致土地農(nóng)用性質(zhì)得不到保障。全國各地農(nóng)村情況千差萬別，貫徹統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)制度也有很大難度。不過，中央至少亟須制定一個框架性的制度，首先嚴格保證農(nóng)民依法完整享有產(chǎn)權(quán)和自主行使決策權(quán)，接下來再鼓勵各地根據(jù)地方條件出臺“地方版”實施方案。

改革的交集

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2008年數(shù)據(jù)，已經(jīng)高度市場化的城市建設用地，只占全國土地面積的0.6%，農(nóng)村集體建設用地占4.2%，農(nóng)業(yè)用地占95.2%。

齊魯證券首席宏觀分析師劉啟元對《證券市場周刊》表示，在保證糧食安全、穩(wěn)定房價、推進城鎮(zhèn)化、保護農(nóng)民合法權(quán)益等方面，加快推進土地流轉(zhuǎn)制度改革都有必要性。

目前農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除部分法定屬于國家所有的以外，歸屬農(nóng)民集體。宅基地、自留地和自留山同樣為農(nóng)民集體所有。當農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，原屬于其成員集體所有的土地依法屬于國家。然而，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民缺乏其他的謀生技能，農(nóng)村尚未建立完善的社保，覆蓋面不足，因此在人口城鎮(zhèn)化過程中，需要對失地農(nóng)民給予合適的補償。

目前，農(nóng)村土地生產(chǎn)效率還沒有顯著提升。中國國際經(jīng)濟交流中心常務副理事長鄭新立估算稱，目前中國農(nóng)村居住人口約為7億人，其中種地的勞動力有2.8億人，按照18億畝耕地計算，平均一個勞動力只能種6畝4分地。導致中國農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率只有第二、三產(chǎn)業(yè)勞動生產(chǎn)率的28%。

另外，由于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體模糊不清，農(nóng)戶往往在現(xiàn)有的土地格局中處于弱勢地位，農(nóng)民難以享受到土地增值的收益，打擊了農(nóng)民進行土地流轉(zhuǎn)的積極性。因此農(nóng)民進城務工后寧可土地荒蕪也不愿轉(zhuǎn)讓，降低了土地利用率。

發(fā)展第二、第三產(chǎn)業(yè)需要廣闊的內(nèi)需市場。從以往經(jīng)驗看，進城農(nóng)民即便找到工作，也多是低端制造業(yè)和服務業(yè)，工資收入不足以支持消費需求擴張，政府提供的公共服務也受到財政收入的約束。因此，中國需要加快第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，才能實現(xiàn)人口城鎮(zhèn)化促進內(nèi)需的目標。

地方因地制宜

在全國不同地區(qū)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中不僅地方政府放手改革的程度相差很大，還受到人口、地理、經(jīng)濟條件等因素影響。

河南省集中國第一農(nóng)業(yè)大省、第一勞務輸出大省和第一人口大省的特殊身份，使得其推進農(nóng)地流轉(zhuǎn)改革相較于其他省份更具有迫切性。不過河南省開封市郊區(qū)一農(nóng)戶卻對本刊記者表達了對于土地流轉(zhuǎn)的無奈。當?shù)卮逦瘯L期以來對于如何將土地承包經(jīng)營權(quán)處于主導的地位。

該農(nóng)戶介紹稱，土地承租方直接和村委會干部談判，村民們實際缺乏知情權(quán)和決策權(quán)。2010年時，該農(nóng)戶所在村數(shù)百畝土地還有40年到期的承包經(jīng)營權(quán)被轉(zhuǎn)包，合同簽訂期限39年，租金約為每畝1500元，和種地收益基本相當，租金一年一付也使農(nóng)戶無法一次性獲得投入其他經(jīng)營活動的初始資本。該村民同時介紹，近三年來，這片地卻一直荒蕪著并沒有進行工業(yè)或農(nóng)業(yè)利用，土壤已經(jīng)硬化。

陜西勞動力輸出規(guī)模明顯小于河南和川渝，陜北地區(qū)土地的農(nóng)業(yè)利用價值卻相對較低，但卻是中國能源重鎮(zhèn)，地下蘊藏著豐富的煤炭和天然氣。地處陜北的榆林市一位資深不動產(chǎn)律師對本刊記者指出，如果按照《土地管理法》規(guī)定土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍，意味著農(nóng)民的實際收益遠低于土地的實際利用價值。在商業(yè)和農(nóng)業(yè)的價值懸殊的情況下，將補償標準在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)收益的基礎上提高，才能增加農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的積極性。

重慶的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)采用了交易所拍賣方式，農(nóng)村宅基地及其附屬設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設用地，經(jīng)過復墾并經(jīng)土地管理部門嚴格驗收后產(chǎn)生的指標，以票據(jù)的形式通過重慶農(nóng)村土地交易所在全市范圍內(nèi)公開拍賣。拍賣“地票”所得扣除必要的復墾成本、融資成本和管理成本后，85%支付給農(nóng)民，15%支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。

這一“地票”制度刺激了土地流轉(zhuǎn)的活躍程度，但是也遭到了廣泛質(zhì)疑。一方面，賣方是政府成立的土地整理中心，買方以當?shù)貒衅髽I(yè)為主，農(nóng)民被動接受土地價格，另一方面，前置土地轉(zhuǎn)讓持續(xù)，以及后置的拍賣價款支付持續(xù)的管理流程不夠透明，官員和村民自治組織干部仍有較大的裁量權(quán)，可能演變?yōu)樽兿嗾鞯亍?/p>

中央農(nóng)村工作領導小組辦公室主任陳錫文曾公開呼吁，基于土地資源的稀缺性，要注意農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)入市過程中可能加劇導致土地利用偏離規(guī)劃的風險。

農(nóng)地流轉(zhuǎn)探路

瑞銀證券首席策略師陳李對本刊記者指出，可能會采取全國搭建總體框架，各地在實施時可以采取因地制宜的方式進行。考慮到相似的社會發(fā)展歷程，陳李認為，內(nèi)地可以參考臺灣地區(qū)的經(jīng)驗，從工業(yè)化初期、中期、后期，臺灣經(jīng)歷了“農(nóng)地農(nóng)有”、“農(nóng)地農(nóng)用”、“農(nóng)地釋出”三個步驟。

上世紀五六十年代。臺灣把從日本人手上接收過來的土地和從地主手里有償收回的地賣給農(nóng)民，約占耕地的25%，地價為一年農(nóng)作物收入的2.5倍，由承領農(nóng)民分10年和20期平均攤還，不必負擔利息。

上世紀七八十年代臺灣工業(yè)化的加速，農(nóng)業(yè)的發(fā)展明顯滯后。于是臺灣推動了第二次。在這過程中，90萬公頃的土地從分屬90萬農(nóng)戶轉(zhuǎn)變?yōu)榉謱?0萬農(nóng)戶，其余60萬農(nóng)戶約370萬農(nóng)民轉(zhuǎn)業(yè)。這一方面實現(xiàn)了農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化，另一方面實現(xiàn)了農(nóng)業(yè)耕作的機械化和農(nóng)產(chǎn)品的商品化。

上世紀90年代的第三次主要是放寬土地流轉(zhuǎn)，滿足經(jīng)濟建設和非農(nóng)部門的用地需求。先后宣布停止嚴重制約土地流轉(zhuǎn)的《耕者有其田》條例，規(guī)定農(nóng)地經(jīng)整體規(guī)劃后能夠變更使用，農(nóng)地變更所得利益，應繳納回饋金，以消除變更使用的暴利及農(nóng)地操作，并且取消了農(nóng)地農(nóng)有的規(guī)定，放寬耕地承受人必須為自耕農(nóng)的限制。

就大陸而言，多數(shù)地區(qū)的農(nóng)村共有制土地產(chǎn)權(quán)主體不清晰，“農(nóng)地農(nóng)有”尚且無法保障，因此需要從源頭上進行規(guī)范，讓村民實質(zhì)享有土地流轉(zhuǎn)的決策權(quán)。

當土地權(quán)屬確認完畢后，則需要將這些土地的權(quán)利明確賦予農(nóng)民。中國政法大學民商經(jīng)濟法學院院長王衛(wèi)國教授認為，可以對集體土地進行按份共有的股份制改造，集體土地所有權(quán)的行使通過股東大會的決策機制，其收益歸屬于全體股東并按一定比例分配各個股東，其最終處分權(quán)屬于全體股東，是具有較強普遍適用性的方法。對于缺乏經(jīng)營能力的農(nóng)村集體，則可以依據(jù)信托制度將土地使用權(quán)委托給專業(yè)公司經(jīng)營。

農(nóng)業(yè)部的數(shù)據(jù)顯示，2012年國內(nèi)農(nóng)地流轉(zhuǎn)規(guī)模為2.7億畝，而2013年上半年就已經(jīng)達到3.13億畝。不過，這其中60%-70%是農(nóng)民之間口頭或書面協(xié)議的轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)租互換等形式，合作社入股僅有6%-7%，大型農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)的土地面積不足20%。全國農(nóng)地流轉(zhuǎn)加快的同時，流轉(zhuǎn)方式有待更加科學。

劉啟元指出，山東省棗莊市采用交易所模式和土地合作社并行的模式，并且借鑒了現(xiàn)代公司治理制度，兼具流動性和村民決策自主性，在這土地資本化上走在全國前列。

棗莊規(guī)定合作社成員中農(nóng)民不低于80%，出資人獲得的附加表決權(quán)總票數(shù)不超過本社成員基本表決權(quán)總票數(shù)的20%，保障了農(nóng)民對土地的長期控制權(quán)。其次，在土地合作社中引入了農(nóng)業(yè)保險機制，政府給與保費補貼，降低了合作社土地使用抵押權(quán)的風險。此外，當?shù)匾?guī)定土地合作社最多不超過三分之一的部分可以抵押，土地使用年限不超過三年，從而保證農(nóng)民不會長期全部失地。

在陳李看來，一、二線城市已經(jīng)進入了工業(yè)化后期，具備“農(nóng)地釋出”的條件。通過“農(nóng)地釋出”，給予土地合理的價值，補充城市用地，對于一、二線城市的經(jīng)濟發(fā)展是更加有利的。

第8篇：農(nóng)村集體土地征地流程范文

關鍵詞：地籍；權(quán)屬調(diào)查；基本農(nóng)田

Analysis of the cadastral survey of issues related to ownership

FUYePingZhuMing’an

Abstract: This paper describes the cadastral survey of the general principles of ownership, workflow, etc., the paper focuses on the owner ship of each research project investigating the relevant principles, and on the main problems and solutions are discussed in detail.

Key words: Cadastral; ownership survey; basic farmland

1、地籍調(diào)查的一般原則

權(quán)屬調(diào)查是地籍測量的重要組成部分，具有嚴肅的法律效力。決不能馬虎了事，其工作質(zhì)量將影響到后面的地籍測量、面積統(tǒng)計匯總、地籍圖、宗地圖的精度。因此，調(diào)查人員除要按照有關規(guī)定，查明每宗地和單位名稱（或戶主姓名）、身份證號碼、地址或門牌號碼、四鄰界址關系、土地利用類別和權(quán)屬性質(zhì)、有無權(quán)屬糾紛等等，還要嚴格遵循跑到、看到、問到、記到、收到等原則。

2、權(quán)屬調(diào)查工作流程

（1）、調(diào)查工作底圖的準備

（2）、收集原土地登記發(fā)證的檔案材料、建設用地審批材料、土地權(quán)屬界線和行政界線核定材料等，同時做好宣傳發(fā)動和業(yè)務培訓等工作；

（3）、由國土資源局標繪調(diào)查范圍，按照已劃分的街道、街坊進行資料整理；

（4）、由調(diào)查人員和土地權(quán)利人共同到實地進行界址調(diào)查；

（5）、由調(diào)查人員核對調(diào)查權(quán)屬狀況等；

（6）、標注或設置界標（可直接標繪在地形圖上）；

（7）、測量、編輯、匯總、輸出地籍調(diào)查測量的成果；

（8）、整理調(diào)查資料。

3、地籍權(quán)屬調(diào)查

（1）社界調(diào)查

界線是區(qū)界、鎮(zhèn)界、社（村）界、權(quán)屬界的統(tǒng)稱，表示形式一樣符號不一樣，幾者重合按高界（前者）表示即可。社界的調(diào)查應由古藺縣國土資源局組織相關權(quán)屬代表到實地進行定界，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)應按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的要求埋設界樁，測量精度同界址點的測量精度。圖上當與單線表示的線狀地物共線時可作0.2毫米的適當位移位表示，界線在單線表示的線狀地物中心時，則在單線表示的線狀地物線兩側(cè)偏移0.2mm跳線表示；一側(cè)則在單線表示的線狀地物線界線所在一側(cè)偏移0.2mm表示。界線與單線表示的線狀地物線共線時在圖上不能作為界線圖上的定位線。單獨出現(xiàn)時直接作為界線圖上的定位線。

（2）宗地權(quán)屬調(diào)查

對照已有的地籍測繪資料，已登記的國有土地登記卡、宗地圖和集體土地確權(quán)資料對本宗地的坐落、四鄰、界址邊長、界址線位置、界標物類型以及四鄰宗地的相關位置等進行確認。

土地坐落指地名和門牌號碼，必須使用標準地名；若沒有門牌號，必須調(diào)查宗地所在自然村或村民小組及其土名。

界址點、界址線、界址點號、宗地號等在地形圖上標注，實地標記界址點標識。若有新增界址點或界址點不符的，在調(diào)查后重新按指界情況進行實測界址點坐標。

對照已有的地籍測繪資料，已登記的國有土地登記卡、宗地圖和集體土地確權(quán)資料進行權(quán)屬調(diào)查，核實土地權(quán)屬來源情況、宗地使用情況（含共同使用情況）、土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用者情況及土地權(quán)屬來源證明材料上的土地使用者等內(nèi)容與已有地籍資料是否相符，而進行的調(diào)查、核實。

凡有土地證書的，需填地籍調(diào)查表。按土地證書或批準文件記載的情況填寫；若與古藺縣土地確權(quán)辦法不符的，按實際情況糾正，在調(diào)查表附記欄內(nèi)注明理由。

若調(diào)查的內(nèi)容與土地登記資料不一致的，在調(diào)查表附記欄注明不一致地的范圍、內(nèi)容、理由等情況。

（3）地類調(diào)查

① 以實線表示地類界，地類界必須閉合，但當?shù)仡惤缗c線狀地物、境界、土地權(quán)屬界重合時，不繪地類界，而以上述線狀符號作為地類界。各地類圖斑，均采用《全國土地分類》的地類名稱的相應編號。同一權(quán)屬范圍內(nèi)的同一地類被線狀地物分割時，應作不同圖斑進行編號。間作地以其主要利用方式主進行調(diào)繪，地類圖斑內(nèi)不得注記兩種以上的地類編號。

②地理名稱、山名除已變更的外，以地名委員會公布的標準地名為準。水系名稱、道路名稱也應使用標準名稱。

③屬于交替利用的地類，或混種地類，以主要的利用類型表示。一般以經(jīng)濟價值高或使用時間長為主要利用類型。

④地類界應包含在權(quán)屬界內(nèi)，即地類界不跨越權(quán)屬界。

⑤幾種特殊情況的地類調(diào)查

a、原為耕地，現(xiàn)臨時作為堆場（垃圾、木料等）的土地，應該或可以還耕的應作為耕地，地類按照原種植情況，相臨地類和排灌設施等綜合因素確定。

b、已辦征地手續(xù)并打了基礎，因故停建，今后仍要復建而臨時種植農(nóng)作物的土地不能算作耕地；原為耕地但無征地手續(xù)現(xiàn)被占用，并初步建成且不可能退耕的，按現(xiàn)在的狀況劃分地類界和確定類別。

c、在溝渠、河堤上種植農(nóng)作物的土地不能算作耕地。

e、專門培育花卉花園（包括溫室）用地、人工栽培的各種藥材用地等，歸入其它園地類。

f、不成片的零星樹木，不作為林地。

g、山地地區(qū)，依山谷而建、有正規(guī)堤岸、面積較大的水面，也應歸入水庫水面類，其相應的堤、壩、閘等歸入水工建筑用地類。

（4）基本農(nóng)田調(diào)查

在當?shù)貒临Y源管理部門查閱用地范圍區(qū)域的土地利用總體規(guī)劃資料、基本農(nóng)田保護區(qū)規(guī)劃圖及基本農(nóng)田保護區(qū)界線圖，在政府有關部門的配合下，現(xiàn)場將基本農(nóng)田界線測繪或轉(zhuǎn)繪到工作底圖上，以供內(nèi)業(yè)量算基本農(nóng)田的的數(shù)量。

4、主要存在的問題及解決方法

對產(chǎn)權(quán)制度改革存在誤區(qū)，部分村民對村鎮(zhèn)集體組織的動員大會重視程度不高，對產(chǎn)權(quán)制度改革相關概念理解不清楚，指界不正確，與相鄰宗地土地使用者產(chǎn)生糾紛；部分村民對權(quán)屬確定概念理解不清楚，提交資料不符合要求，造成了在面積統(tǒng)計、公示過程中存在嚴重返工程序。主要表現(xiàn)在：

1）戶主聲明書中家庭成員數(shù)與提交的戶口復印件人數(shù)不吻合。主要原因為家庭成員婚遷（遷入或遷出），沒有及時轉(zhuǎn)入或轉(zhuǎn)出戶口。

2）權(quán)屬調(diào)查存在多戶主。多戶主是由于家庭成員分戶，造成一處宅基地并存多個戶主。此種情況可建議在確權(quán)過程，填寫多份地籍調(diào)查表，在每份調(diào)查表土地使用者名稱一欄中并列填寫多個戶主姓名，約定排列首位的為第一權(quán)利人，并在共有使用權(quán)一欄準中填寫“該宅基地由××人與××，……人共有”，建議明確填寫各自占有的面積百分比。

3）權(quán)屬調(diào)查成果出現(xiàn)無戶主狀況。一般有下列兩種情況造成：

①原家庭戶主因遭受不可抗拒原因（如去世、法律剝奪其公民權(quán)利等）不能繼續(xù)履行權(quán)利，此時應根據(jù)法定繼承關系確定新戶主。新戶主應及時辦理戶口簿換證工作。若時間緊迫，可以由村級以上行政單位出具證明，確認提交資料真實有效。

②經(jīng)家庭成員口頭協(xié)議或村級行政單位證實產(chǎn)生的家庭成員關系分裂（一宗地內(nèi)存在多個戶主），新戶主沒有及時更換戶口簿。此類情況必須要重新?lián)Q發(fā)新戶口簿，否則將其并入原家庭戶主名單中，不單獨進行權(quán)屬確認。

4）指界缺乏統(tǒng)一的標準 ,引發(fā)村民與村委會和調(diào)查組之間的糾紛,造成村民相互攀比,指界范圍尺寸擴大。

5）調(diào)查過程中出現(xiàn)房屋建造者不具備戶主身份，因而對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)生疑慮，擔心將來的證書發(fā)放造成所有權(quán)讓渡，導致家庭內(nèi)部因經(jīng)濟利益驅(qū)動產(chǎn)生糾紛。

參考文獻：

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[4] 余桂英,劉鳳梧.數(shù)字地籍測量主要誤差來源探討[M].西安:長安大學出版,2002.

第9篇：農(nóng)村集體土地征地流程范文

小產(chǎn)權(quán)房建設依然熱火朝天，記者獲悉，小產(chǎn)權(quán)房的處理政策暫無雛形。

國土部新聞處處長龍兵在接受《新財經(jīng)》記者采訪時透露出國土部對小產(chǎn)權(quán)房清理方式頗謹慎。

中國人民大學土地規(guī)劃研究中心主任嚴金明在接受《新財經(jīng)》記者采訪時候表示:“處理小產(chǎn)權(quán)房非學術(shù)性問題，而是一個實踐性問題?！?/p>

阻力重重

2月16日，李建勤表態(tài)2012年將試點處理小產(chǎn)權(quán)房問題。2012年全國“兩會”上，國土部部長徐紹史再次表示，今年將一手抓調(diào)研，一手抓執(zhí)法，為大規(guī)模清理小產(chǎn)權(quán)房作準備。

早在2010年初，國土部、住房和城鄉(xiāng)建設部（以下簡稱“住建部”）等14個部委就已聯(lián)合成立小產(chǎn)權(quán)房整治處理領導小組；至2010年9月，領導小組將小產(chǎn)權(quán)房清理工作初步方案上報國務院，但國土部并沒有公布后續(xù)進展；2011年開展小產(chǎn)權(quán)房問題專題調(diào)研還被列為“司局層面調(diào)研計劃”之一，這項調(diào)研主要任務是國土部在2011年摸清重點城市小產(chǎn)權(quán)房分布、規(guī)模、銷售、入住群體、利益分配等情況，為研究出臺小產(chǎn)權(quán)房問題處理措施意見提供支撐。

國土部對試點城市的篩選并非一帆風順。

國土部對于試點城市的選擇也遭遇了地方政府的阻力和推脫?！斑x擇試點城市，并不是外界想象的國土部擬一個名單，想對某個城市進行試點就能馬上試點?！蹦暇┦袊临Y源局江寧分局局長戚建榮在接受《新財經(jīng)》記者采訪時表示，國土部必須要跟試點城市所在地區(qū)的國土資源廳達成意向后，才能進行試點?！叭绻胤絿临Y源廳不同意，國土部就要重新選擇試點城市?！?/p>

本刊記者獲悉，由于地方政府擔心小產(chǎn)權(quán)房處理不當會引發(fā)更大的泛濫或帶來政治風險，東部重點城市就以該市小產(chǎn)權(quán)房問題不突出為由，拒絕了國土部將其列為小產(chǎn)權(quán)房清理試點城市，國土部試點城市的篩選出現(xiàn)“流產(chǎn)”危機。

而基層在具體執(zhí)法清理小產(chǎn)權(quán)房實踐中，也面臨著多重難題?！靶‘a(chǎn)權(quán)房是違法行為，是要進行查處的。但我們面對現(xiàn)實情況時，不管是從情感角度還是從執(zhí)法難度來看，把所有的小產(chǎn)權(quán)房都完全查處清理并不是一件很容易的事情?！逼萁s說。

面對小產(chǎn)權(quán)房清理工作，北京國土資源局延慶分局工作人員曉東在接受《新財經(jīng)》采訪時感慨道：“理想很飽滿，現(xiàn)實很骨感?！?/p>

利益糾纏

目前，全國范圍內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房已遍地開花，2月29日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會旗下的REICO工作室對外了《我國小產(chǎn)權(quán)房問題研究：問題與出路》的報告。該報告估算，1995年－2010年我國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計約為7.6億平方米，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8％。而具體到北京，在北京市的通州區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)、懷柔區(qū)、密云區(qū)等郊區(qū)縣，分布著規(guī)模不菲的小產(chǎn)權(quán)房。

延慶區(qū)張山鎮(zhèn)上郝莊村的小產(chǎn)權(quán)房要追溯到兩年前。2010年5月，延慶區(qū)張山鎮(zhèn)上郝莊村委會與北京廣澤投資咨詢有限公司簽訂合作協(xié)議，由上郝莊村委會提供村委會辦公用房、村民宅基地和村集體建設用地，北京廣澤投資咨詢有限公司提供資金，合股成立股份經(jīng)濟合作社。隨后，上郝莊村委會在未取得任何批準的情況下，占地動工建設，2011年7月，建設樓房51棟，占地113.63畝（主要為集體建設用地、林地）。

“多方利益牽涉使得小產(chǎn)權(quán)房有了獨特的生存空間，小產(chǎn)權(quán)房直接在集體土地上開發(fā)建設，土地未經(jīng)征用走招拍掛流程，不必繳納土地出讓金和相關稅費，土地成本近乎為零，較低的售價對于購房人很有吸引力。對于村（鎮(zhèn)）政府來說，建設小產(chǎn)權(quán)房獲得的超額利益遠遠高于征地補償費；對于農(nóng)民來說，分享的土地增值收益也高于征地補償?！苯K省溧陽市國土資源局工作人員蔣軍政在接受《新財經(jīng)》記者采訪時表示，不必支付巨大的土地出讓金造成“房價”相對低，所以在大量城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域，小產(chǎn)權(quán)房如雨后春筍般地“偷生”。

小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，歸根到底在于城鄉(xiāng)二元土地制度下的利益驅(qū)使，而城鄉(xiāng)二元土地制度的改革呼聲和大勢所趨，又給小產(chǎn)權(quán)房的合法化留下了無限的想象空間。清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任蔡繼明對《新財經(jīng)》記者建議：“要承認在農(nóng)村集體建設用地上所建的小產(chǎn)權(quán)房的合法性，與非法占用農(nóng)地建設的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)別對待。要深化土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)?！?/p>

清理思路

3月25日，國土部在其官網(wǎng)上公布，對于小產(chǎn)權(quán)房的處理將采取先清理后治理的方式，“在建和未售、侵占耕地的小產(chǎn)權(quán)房”是主要的清理對象，在蔣軍政看來，在小產(chǎn)權(quán)房試點城市選擇屢屢碰壁的情況下，這或許是一個符合現(xiàn)狀的解決思路，具體是，地方國土局按照樓房是否符合土地規(guī)劃、建設時間等因素來判斷是否是小產(chǎn)權(quán)房，然后由人民法院對小產(chǎn)權(quán)房進行法律判決，如果建設小產(chǎn)權(quán)房企業(yè)和村委會不服從判決，那么由公安局介入并實行“強制拆遷”。

地方政府對小產(chǎn)權(quán)房試點的抵觸，并非對小產(chǎn)權(quán)房的認可，地方政府努力探索各種小產(chǎn)權(quán)房問題的解決之路?！霸诜贤恋乩靡?guī)劃的地區(qū)，探索在征收土地后補交土地出讓金，按經(jīng)濟適用房政策發(fā)證，用禁止上市交易的辦法來處理小產(chǎn)權(quán)房?！鄙綎|省國土資源廳一位不愿透露姓名的工作人員對《新財經(jīng)》記者表示，很多地方政府也傾向于把小產(chǎn)權(quán)房變?yōu)楸Ｕ戏?，這樣既完成中央政府下達的保障房任務，也是解決小產(chǎn)權(quán)房的重要出路。