農(nóng)村宅基地確權(quán)法精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村宅基地確權(quán)法范文

關(guān)鍵字：RTK 技術(shù)；宅基地登記發(fā)證；測(cè)量；應(yīng)用

中圖分類號(hào)： P22 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1. GPS-RTK 技術(shù)介紹

GPS是由美國(guó)陸?？杖娐?lián)合研制的衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)，是以衛(wèi)星為基礎(chǔ)的無線電導(dǎo)航定位系統(tǒng)，具有全能性、全球性、全天候、連續(xù)性和實(shí)時(shí)性的導(dǎo)航、定位和定時(shí)功能，可以為各種需求的用戶提供全天候、連續(xù)、實(shí)時(shí)、高精度的三維坐標(biāo)、速度和時(shí)間信息。

RTK 定位技術(shù)是基于載波相位觀測(cè)值的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)定位技術(shù)，它能夠?qū)崟r(shí)地提供測(cè)站點(diǎn)在指定坐標(biāo)系中的三維定位結(jié)果。在RTK 作業(yè)模式下，基準(zhǔn)站通過數(shù)據(jù)鏈將其觀測(cè)值和測(cè)站坐標(biāo)信息一起傳送給流動(dòng)站。流動(dòng)站不僅通過數(shù)據(jù)鏈接收來自基準(zhǔn)站的數(shù)據(jù)，還要采集GPS觀測(cè)數(shù)據(jù)，并在系統(tǒng)內(nèi)組成差分觀測(cè)值進(jìn)行實(shí)時(shí)處理，同時(shí)給出厘米級(jí)定位結(jié)果。

RTK的測(cè)量距離一般不超過10km。各等級(jí)測(cè)量要求可按4.1的測(cè)量計(jì)算某個(gè)測(cè)區(qū)的最長(zhǎng)流動(dòng)站距離。但在中小比例尺測(cè)圖時(shí)，在等高距大于2米時(shí)，可將測(cè)距放寬至不大于15km。當(dāng)?shù)雀呔嘈∮?米時(shí)，應(yīng)不大于10公里。由于基準(zhǔn)站電臺(tái)天線發(fā)射UHF波段差分信號(hào)電波，天線的高度對(duì)RTK測(cè)量距離影響很大，天線高與作用距離服從于下列公式：

傳輸距離（公里）=4.24×（+）

2. RTK 技術(shù)在宅基地所有權(quán)登記發(fā)證中的應(yīng)用

宅基地所有權(quán)測(cè)量主要應(yīng)用GPS-RTK 的兩大功能：靜態(tài)功能和動(dòng)態(tài)功能。靜態(tài)功能是通過布設(shè)GPS 控制網(wǎng)，為測(cè)量工作做好前期的準(zhǔn)備；動(dòng)態(tài)功能主要是實(shí)地采集界址點(diǎn)及相關(guān)點(diǎn)的準(zhǔn)確坐標(biāo)，為內(nèi)業(yè)成圖及數(shù)據(jù)庫(kù)建庫(kù)工作提供充足的數(shù)據(jù)資料。集體土地所有權(quán)發(fā)證是以2011年全國(guó)土地利用變更調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)，是國(guó)土資源數(shù)字化管理的進(jìn)一步細(xì)化成果，由于集體土地在測(cè)量實(shí)施中都會(huì)存在工作量大，時(shí)間緊的問題，采用GPS-RTK 技術(shù)成為必然趨勢(shì)。根據(jù)轄區(qū)實(shí)際地物地貌情況，我們?cè)诮M織實(shí)施中按照《農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證技術(shù)規(guī)程》進(jìn)行GPS 控制網(wǎng)布設(shè)及細(xì)部測(cè)量。

2.1 布設(shè)GPS 控制網(wǎng)中的應(yīng)用

控制網(wǎng)點(diǎn)的精度和密度，主要是為滿足土地權(quán)屬范圍的特征點(diǎn)，即界址點(diǎn)服務(wù)。根據(jù)國(guó)家頒布的《農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證技術(shù)規(guī)程》要求，地籍平面控制網(wǎng)可布設(shè)為二、三、四等三角網(wǎng)、三邊網(wǎng)及邊角網(wǎng)，一、二級(jí)小三角網(wǎng)，鎖入一、二級(jí)導(dǎo)線網(wǎng)及相應(yīng)等級(jí)的GPS 網(wǎng)，并且各等級(jí)地籍宇面控制網(wǎng)點(diǎn)，根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)模均可作為首級(jí)控制。四等網(wǎng)中最弱相鄰點(diǎn)的相對(duì)點(diǎn)位中誤差及四等以下網(wǎng)最弱點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不得超過5cm。利用GPS 技術(shù)進(jìn)行地籍控制，沒有常規(guī)三角網(wǎng)（鎖）布設(shè)時(shí)要求近似等邊及精度估算偏低時(shí)應(yīng)加測(cè)對(duì)角線或增設(shè)起始邊等繁鎖要求，只要使用的GPS 儀器精度與等級(jí)控制精度匹配，控制點(diǎn)位的選取符合GPS 點(diǎn)位選取要求，那么所布設(shè)的GPS 網(wǎng)精度就完全能夠滿足地籍規(guī)程要求。

在GPS 觀測(cè)中，基線觀測(cè)向量是不受通視條件限制的，由此為GPS 網(wǎng)的優(yōu)化設(shè)計(jì)提供了切實(shí)可行的條件。粗差、系統(tǒng)誤差等模型誤差是GPS網(wǎng)的主要誤差源，而精度和可靠性是衡量GPS 網(wǎng)的坐標(biāo)參數(shù)估值受觀測(cè)偶然誤差影響與辯識(shí)、抵制GPS 網(wǎng)模型誤差影響能力的二個(gè)重要指標(biāo)。所以，在GPS 網(wǎng)優(yōu)化設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮到規(guī)程要求精度、控制網(wǎng)的可靠性準(zhǔn)則、預(yù)支成本費(fèi)用等條件，可采用機(jī)助模擬法對(duì)GPS 網(wǎng)的圖形結(jié)構(gòu)、觀測(cè)量的增減進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。優(yōu)化設(shè)計(jì)后的GPS 測(cè)繪，更能顯示出GPS 衛(wèi)星定位技術(shù)的高精度與高效益，并在后續(xù)測(cè)量中發(fā)揮重大作用。

2.2 GPS-RTK 在集體土地所有權(quán)登記發(fā)證細(xì)部測(cè)量中的組織實(shí)施

2.2.1 基準(zhǔn)站的選定和建立

在實(shí)踐工作當(dāng)中，想要順利的進(jìn)行RTK測(cè)量的關(guān)鍵點(diǎn)是安置基準(zhǔn)站，所以筆者進(jìn)過分析認(rèn)為在選擇站址的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)注意以下三點(diǎn)情況：

首先，針對(duì)無線電以及高壓電等地區(qū)，因?yàn)檫@些地方受到的干擾比較強(qiáng)烈，所以在選擇上需要盡量的給予避免；其次，針對(duì)基準(zhǔn)站站址以及數(shù)據(jù)鏈電臺(tái)發(fā)射天線，在建設(shè)的時(shí)候需要有一定的高度；最后，為了能夠有效的避免數(shù)據(jù)出現(xiàn)丟失現(xiàn)象，以及受到多路徑效應(yīng)的負(fù)面影響，所以就應(yīng)當(dāng)有力的保證GPS周圍沒有信號(hào)衍射物。

2.2.2 外業(yè)施測(cè)

由于測(cè)量任務(wù)涉及范圍大，根據(jù)時(shí)間要求，我區(qū)測(cè)量任務(wù)由四個(gè)作業(yè)組同時(shí)進(jìn)行，為節(jié)省人力物力，我們將全區(qū)分為兩大測(cè)區(qū)，每一測(cè)區(qū)選一基準(zhǔn)站架設(shè)儀器，兩個(gè)流動(dòng)站同時(shí)連接該基準(zhǔn)站進(jìn)行界址點(diǎn)測(cè)量。作業(yè)人員在存取界址點(diǎn)數(shù)據(jù)時(shí)應(yīng)盡量穩(wěn)住對(duì)中桿，同時(shí)畫出草圖，便于內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)整理.具體測(cè)量方法如右圖。在外業(yè)測(cè)量時(shí)，有很多干擾因素是我們無法在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的，所以應(yīng)間隔一段時(shí)間，對(duì)流動(dòng)站在就近控制點(diǎn)上進(jìn)行一次檢查，這樣可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)外業(yè)采集的數(shù)據(jù)有沒有問題，如果出現(xiàn)問題，可在現(xiàn)場(chǎng)提出數(shù)據(jù)，查找錯(cuò)誤原因。

2.3 GPS-RTK 技術(shù)在應(yīng)用中的缺點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施

2．3．1 受大氣電離層影響

距離地面一百公里以上的打起非常的稀薄，當(dāng)收到太陽(yáng)或者宇宙線的輻射之后，氣體分子將會(huì)產(chǎn)生電離，從而形成電離層。打起電離層能夠?qū)е码姶挪ǔ霈F(xiàn)折射或者反射以及吸收等情況，這樣對(duì)于微波通信將會(huì)產(chǎn)生極大的負(fù)面影響。通常情況中，如果氣溫較高，那么電離層相對(duì)比較活躍，RTK精度就顯得比較低，因此在實(shí)踐工作當(dāng)中我們應(yīng)當(dāng)避免在高溫環(huán)境中進(jìn)行測(cè)量。

2．3．2 環(huán)境干擾

微波的自身特性導(dǎo)致其易受相關(guān)環(huán)境干擾，如磁場(chǎng)，同頻噪音等，因此在利用RTK 技術(shù)施測(cè)時(shí)，應(yīng)避免在高壓線、無線電臺(tái)、電視信號(hào)發(fā)射塔、移動(dòng)通信基站、大型金屬建筑物，強(qiáng)能量噪聲源等附近，同時(shí)也要保證施測(cè)點(diǎn)位周圍垂直角15 度以上天空無障礙物。

2．3．3 衛(wèi)星狀況限制

地平線以上任何地方任何時(shí)間都能接收到4顆GPS衛(wèi)星發(fā)送出的信號(hào)，但接受衛(wèi)星信號(hào)少的地方不適宜采用GPS技術(shù)。GPS技術(shù)在應(yīng)用中的缺點(diǎn)是在高山峽谷深處、密集森林區(qū)及城市高樓密布區(qū)等，所以GPS使用時(shí)要注意地勢(shì)。在信號(hào)接受不好的地方不建議使用GPS 技術(shù)測(cè)量。

【總結(jié)】：總而言之，GPRS-RTK在實(shí)踐運(yùn)用過程當(dāng)中，其具有非常高的測(cè)量精確度，在測(cè)量技術(shù)中可稱之為是一項(xiàng)革命性的創(chuàng)新，能夠?yàn)轫?xiàng)目提供更加快捷以及準(zhǔn)確的測(cè)量方法，其在國(guó)土資源數(shù)字化管理工作中有著極其重要的作用，我們?cè)诮窈蟮墓ぷ鳟?dāng)中需要進(jìn)一步的加以全面重視。

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第2篇：農(nóng)村宅基地確權(quán)法范文

【關(guān)鍵詞】宅基地使用權(quán)；宅基地隱形市場(chǎng)；物權(quán)法

我國(guó)約有4億畝農(nóng)村宅基地，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題關(guān)系著億萬農(nóng)民的切身利益與社會(huì)安定。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題一直是理論界和實(shí)務(wù)界激烈討論的問題?！段餀?quán)法》雖用了專門一章對(duì)“宅基地使用權(quán)”做出規(guī)定，但并未對(duì)已有的法律和規(guī)定做出實(shí)質(zhì)性的突破，也沒有對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一熱點(diǎn)問題做出明確規(guī)定，僅僅規(guī)定“適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”。而原有的法律和規(guī)定已不能適應(yīng)我國(guó)城市化和市場(chǎng)化進(jìn)程。進(jìn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)制勢(shì)在必行。

一、批判中繼承――放寬農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

在理論和實(shí)務(wù)界，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題一直有很大爭(zhēng)議，代表性的主要有自由流轉(zhuǎn)說和限制流轉(zhuǎn)說。自由流轉(zhuǎn)說認(rèn)為農(nóng)村集體所有的土地與國(guó)有土地都是我國(guó)土地的組成部分，既然國(guó)有土地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)，則限制農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)法律地位的歧視，是不公平的。宅基地使用權(quán)作為農(nóng)村集體土地使用權(quán)的重要組成部分，理應(yīng)與國(guó)有土地使用權(quán)一樣可以自由流轉(zhuǎn)，包括向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之外的主體流轉(zhuǎn)。限制流轉(zhuǎn)說則認(rèn)為宅基地使用權(quán)具有生活保障功能，是由農(nóng)民從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織無償取得，農(nóng)民基于各種原因遷出本集體經(jīng)濟(jì)組織，就不再是其成員，也就不能再享有這種具有生活保障功能的宅基地使用權(quán)，應(yīng)歸還其所在的集體經(jīng)濟(jì)組織，其原宅基地上的房屋不能轉(zhuǎn)讓給該組織以外的人員，可以在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。

以上兩種學(xué)說的分歧在于允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的程度不同，都有合理的一面，也都有不足之處。對(duì)于自由流轉(zhuǎn)說，宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)“便于發(fā)揮農(nóng)村閑置房屋價(jià)值，便于實(shí)現(xiàn)法律關(guān)系的穩(wěn)定，便于順應(yīng)城鄉(xiāng)一體趨勢(shì)”。筆者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)還應(yīng)受到一定限制，因?yàn)槲覈?guó)宅基地使用權(quán)具有生活保障功能，這一功能在短時(shí)間內(nèi)還無法完全拋棄。對(duì)于限制流轉(zhuǎn)說，筆者認(rèn)為此學(xué)說近乎絕對(duì)禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是不可取的。這會(huì)造成宅基地地下交易的泛濫，日后給交易雙方留下隱患，影響社會(huì)的穩(wěn)定。“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，就是不許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村居住，這是行不通的?！彼詫?duì)于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)對(duì)象不應(yīng)當(dāng)做出太多限制。目前，完全放開或過多地限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)都不可取，應(yīng)該放寬宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，有條件地允許宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，適度擴(kuò)大農(nóng)民住宅的受讓群體，允許其他經(jīng)濟(jì)組織成員以及符合條件的城鎮(zhèn)居民通過購(gòu)買民房取得房屋的所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。理由如下：一是放寬宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)符合物權(quán)法“物盡其用”的基本價(jià)值取向，提高土地利用效率，滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，有效地防止“空心村”等浪費(fèi)宅基地現(xiàn)象。二是放寬宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，加快我國(guó)城市化進(jìn)程。三是放寬宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有助于拓寬農(nóng)民的融資渠道，加快農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高農(nóng)民收入水平。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法現(xiàn)狀及缺陷

我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的立法是立法缺位領(lǐng)域，2007年施行的《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利”，第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！蔽餀?quán)法雖然把“宅基地使用權(quán)”這一權(quán)利置于很高的地位，但并沒有對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一熱點(diǎn)問題作出可行的規(guī)定，僅僅規(guī)定“適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！睆囊陨戏煽梢钥闯鑫覈?guó)立法對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)采取嚴(yán)格限制的態(tài)度，這些立法曝露出很多缺陷，具體如下：

（一）農(nóng)村房屋交易糾紛頻繁發(fā)生

目前我國(guó)立法嚴(yán)格限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，并沒有禁止農(nóng)房交易，有相當(dāng)數(shù)量的農(nóng)村房屋交易都會(huì)涉及到房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)交易的不同法律評(píng)價(jià)，最高人民法院對(duì)這種現(xiàn)象一直也沒有出臺(tái)司法解釋，這種情況下各級(jí)法院在審理這一類案件的時(shí)侯沒有統(tǒng)一可行性的指導(dǎo)性文件，類似案件在不同的法院甚至同一法院的不同法官進(jìn)行審理時(shí)結(jié)果卻有很大的差異，嚴(yán)重影響了司法的統(tǒng)一性，我國(guó)目前對(duì)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)相關(guān)的立法和司法實(shí)踐致使農(nóng)房交易主體對(duì)其行為缺乏預(yù)見性，農(nóng)村房屋交易糾紛頻頻發(fā)生。

（二）農(nóng)村出現(xiàn)大量“空心村”

隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房和居住，成為城市居民，他們遺留在農(nóng)村的宅基地，由于受法律的限制，不能轉(zhuǎn)讓給本集體組織以外的成員，村集體組織又無權(quán)收回或處置，因?yàn)檫@些閑置不用的宅基地都是根據(jù)法律規(guī)定無償取得的。這樣年復(fù)一年，致使不用的宅基地越來越多，導(dǎo)致了很多農(nóng)房沒人居住，出現(xiàn)“空心村”現(xiàn)象。隨著城市化進(jìn)程的加快，越來越多的農(nóng)民進(jìn)入城市，“空心村”現(xiàn)象越來越多，宅基地閑置問題更加突出。

（三）宅基地地下交易盛行

目前的立法嚴(yán)格限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，但是在現(xiàn)實(shí)生活中存在著非常巨大流轉(zhuǎn)需求，使得農(nóng)房暗中交易頻頻發(fā)生，宅基地地下交易盛行，愈演愈烈。發(fā)生糾紛后權(quán)益很難得到保護(hù)。這種地下交易一方面會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，不利于社會(huì)的穩(wěn)定；另一方面地下交易將完全違背立法目的，嚴(yán)格限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)的立法目的之一就是保障農(nóng)民生活、防止農(nóng)村土地流失，但是宅基地地下交易使得本屬于集體所有的土地收益流入違法交易者手中。

（四）城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展難以實(shí)現(xiàn)

現(xiàn)行法律嚴(yán)格限制農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，實(shí)質(zhì)上是對(duì)農(nóng)村集體土地的歧視。同樣是房產(chǎn)，與城鎮(zhèn)居民相對(duì)應(yīng)的是商品房和建設(shè)用地，而與農(nóng)民相對(duì)應(yīng)的是宅基地和民房，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定商品房和建設(shè)用地使用權(quán)能夠通過市場(chǎng)自由交易，而民房和宅基地使用權(quán)卻不能夠在市場(chǎng)交易，只能在村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不允許城鎮(zhèn)居民或本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人員購(gòu)買本村的民房，這就明顯地體現(xiàn)出城鄉(xiāng)之間的差距和城鄉(xiāng)分割，不利于實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。

三、完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法建議

我國(guó)的宅基地使用權(quán)法律制度為發(fā)揮居住保障功能為目的而建立，這種以宅基地保障功能為基礎(chǔ)的制度曾經(jīng)起到過非常重要的作用，但是隨著社會(huì)的發(fā)展，現(xiàn)行的以居住保障為基礎(chǔ)的宅基地使用法律制度已經(jīng)不符合時(shí)代的要求。為了充分發(fā)揮農(nóng)村宅基地應(yīng)有的價(jià)值，必須進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律制度，為此筆者提出如下建議：

1．完善宅基地使用權(quán)登記制度。確權(quán)是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的前提，農(nóng)村宅基地確權(quán)方面還有很多問題有待解決。這些問題出現(xiàn)的最終原因就是農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記制度不夠完善，最新實(shí)施的《物權(quán)法》對(duì)此也缺少可行性的規(guī)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)建立并完善宅基地使用權(quán)登記制度。對(duì)閑置或浪費(fèi)宅基地等行為加以規(guī)制，對(duì)一戶多宅、宅基地面積超標(biāo)等做出明確的規(guī)定。這樣可以有效地解決宅基地閑置或浪費(fèi)問題。

2．建立合理的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制。政府、集體土地所有權(quán)人、宅基地使用權(quán)人是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配的主體。平衡好三者的利益，才能使宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)沿著科學(xué)的軌道發(fā)展。筆者認(rèn)為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中收益的初次分配是基于產(chǎn)權(quán)，由此而獲得的收益應(yīng)歸集體土地所有權(quán)人；由政府因投資各類公共基礎(chǔ)設(shè)施等產(chǎn)生的土地增值應(yīng)當(dāng)歸政府所有，政府可以以土地交易稅等稅收形式來收取；收益再次分配應(yīng)歸宅基地使用權(quán)人，用于對(duì)地上房屋投資的補(bǔ)償。

3．放寬對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制。房屋所有權(quán)屬于農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，從理論上是可以自由處分的；同樣城鎮(zhèn)居民也可以自由購(gòu)買農(nóng)民所有的房屋。但就我國(guó)的目前實(shí)際而言，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、社會(huì)保障不完善，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)如果完全放開將會(huì)產(chǎn)生很大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)該放寬并逐步放開對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，并逐步取消宅基地使用權(quán)這種社會(huì)保障功能，使農(nóng)村宅基地使用權(quán)真正成為一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)并能夠自由流轉(zhuǎn)。不允許農(nóng)民對(duì)其宅基地使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，使得宅基地成了“死產(chǎn)”，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由、開放的基本原則，既嚴(yán)重限制了農(nóng)民的投融資途徑，又嚴(yán)重阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，必須對(duì)農(nóng)民開放其宅基地商業(yè)化利用途徑和規(guī)則。

4．確立宅基地收回與補(bǔ)償制度。法律應(yīng)明確規(guī)定以下情況可以將宅基地收回并給予補(bǔ)償：首先因集體成員資格的喪失，農(nóng)村房屋所有權(quán)人因出嫁、死亡、遷出等原因離開本集體經(jīng)濟(jì)組織，此時(shí)農(nóng)村集體可以收回其所有的房屋及相應(yīng)的宅基地使用權(quán)，并對(duì)其所有的房屋給予適當(dāng)補(bǔ)償；其次，因公共利益需要征收，可以收回所有權(quán)人的房屋及相應(yīng)的宅基地使用權(quán)并對(duì)房屋所有權(quán)人給予補(bǔ)償，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以參照城市房屋拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)。這種有效的農(nóng)村宅基地使用權(quán)收回與補(bǔ)償制度可以提高土地的利用效率，并為農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)打下良好的基礎(chǔ)。

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第3篇：農(nóng)村宅基地確權(quán)法范文

包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地管理制度，由于受當(dāng)初立法時(shí)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展背景的影響，《土地管理法》第四十三條、第五十九條和第六十二條等有關(guān)農(nóng)村土地管理的規(guī)定已經(jīng)難以適應(yīng)和滿足現(xiàn)今農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需求，在農(nóng)村宅基地及農(nóng)民住房管理制度、政策、程序、審批、管理規(guī)范等諸多方面都需要調(diào)整修改補(bǔ)充，尤其在農(nóng)民住房、宅基地的法定內(nèi)涵上加以一一界定。

一是準(zhǔn)確界定宅基地物權(quán)和用益物權(quán)的內(nèi)涵。在宅基地完整物權(quán)和用益物權(quán)上，盡快修改和完善有關(guān)宅基地相應(yīng)的法律法規(guī)，清理有關(guān)宅基地的政策規(guī)定，與《物權(quán)法》將農(nóng)民宅基地定為“物權(quán)”的法律相一致；突破法律對(duì)宅基地完整物權(quán)的限制，宅基地在集體土地所有權(quán)性質(zhì)不變的情況下，將宅基地所有權(quán)、使用權(quán)、發(fā)展權(quán)“三權(quán)”相剝離，使宅基地真正體現(xiàn)出應(yīng)有的完整物權(quán)性質(zhì)。

二是準(zhǔn)確界定宅基地“一戶一宅”和住房建設(shè)的法定內(nèi)涵。“一戶一宅”是宅基地審批、分配、使用和管理的重要內(nèi)容和前置條件，根據(jù)農(nóng)村“一戶”居民的要求，嚴(yán)格宅基地申請(qǐng)人的資格和條件，設(shè)定一戶中的戶籍人口數(shù)，一戶家庭現(xiàn)有人均住宅面積和宅基地面積，不符合資格和條件的不得因分戶而申請(qǐng)宅基地。宅基地申請(qǐng)制度與計(jì)劃生育政策銜接起來，對(duì)符合條件但為超計(jì)劃生育的，在申請(qǐng)宅基地應(yīng)繳納一定數(shù)額的宅基地使用費(fèi)。從法律上賦予農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的完整產(chǎn)權(quán)，盡快結(jié)束現(xiàn)行法律限定農(nóng)民宅基地“一戶一宅”、轉(zhuǎn)讓只限于本村的半商品化狀態(tài)，真正賦予農(nóng)民宅基地及其房屋所有人以完整法律意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán)，賦予農(nóng)民占有、使用、收益、轉(zhuǎn)讓、抵押的完整權(quán)利。

三是適時(shí)修改《物權(quán)法》賦予農(nóng)民對(duì)宅基地的收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)，允許宅基地進(jìn)入市場(chǎng)自由流轉(zhuǎn)。加快宅基地、農(nóng)民住房管理和流轉(zhuǎn)的單獨(dú)專門立法，進(jìn)行法律的專門界定，從法律層面賦予和保障農(nóng)民對(duì)宅基地的完整物權(quán)，對(duì)農(nóng)民住房的完整產(chǎn)權(quán)，使農(nóng)民住房與宅基地上的農(nóng)民住房名正言順地成為農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)。

四是通過立法來規(guī)范宅基地及其住房流轉(zhuǎn)的條件、范圍、方式、期限、收益分配、退出以及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整等事宜。按照《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定，制訂和明確宅基地登記確權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)證的實(shí)施細(xì)則和實(shí)施條例，規(guī)范和完善宅基地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，解決宅基地抵押貸款流轉(zhuǎn)方面及宅基地用益物權(quán)屬性不明的問題。

五是突破和修改《擔(dān)保法》《土地管理法》等法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能抵押的限制。允許宅基地使用權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)，賦予宅基地地上房屋抵押權(quán)及宅基地使用權(quán)連帶抵押的權(quán)利，允許農(nóng)民通過宅基地使用權(quán)抵押等流轉(zhuǎn)的方式獲得其物權(quán)帶來的合法權(quán)益。同時(shí)，發(fā)放統(tǒng)一的，并同城市國(guó)有土地上房屋一樣的、有法律效力的農(nóng)村宅基地使用權(quán)證和宅基地房屋產(chǎn)權(quán)證。

二、從產(chǎn)權(quán)確權(quán)來看，加快農(nóng)民住房、宅基地確權(quán)賦能、產(chǎn)權(quán)重構(gòu)

加快確權(quán)賦能，還原農(nóng)村產(chǎn)權(quán)真實(shí)價(jià)值，把產(chǎn)權(quán)權(quán)能賦予農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，真正賦予農(nóng)民宅基地完整使用權(quán)與農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)能。明確規(guī)范農(nóng)民對(duì)宅基地?fù)碛信潘氖褂脵?quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、傳承權(quán)，有原則、有條件、有范圍地放開農(nóng)戶流轉(zhuǎn)。打破宅基地使用權(quán)、農(nóng)民房屋所有權(quán)的村社邊界限制，改變宅基地、農(nóng)民房屋的有限產(chǎn)權(quán)，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)民對(duì)宅基地的完整用益物權(quán)。

一是在宅基地占有權(quán)利方面，可根據(jù)宅基地使用權(quán)獲得途徑方法以及時(shí)間的不同，實(shí)行差別化、多樣化的賦權(quán)。其一，對(duì)于歷史上形成的、基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)而依法免費(fèi)申請(qǐng)所獲得的宅基地原始使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，賦予其較為充分、較為完整的權(quán)能，可賦予其70年的宅基地使用權(quán)排他性控制和支配的權(quán)利。其二，對(duì)通過各種流轉(zhuǎn)方式二、三手獲得的宅基地繼受使用權(quán)，應(yīng)根據(jù)政策規(guī)定和流轉(zhuǎn)次數(shù)給予其相對(duì)有限的權(quán)能，即賦予其宅基地地上房屋所有權(quán)期限內(nèi)的排他性控制和支配的權(quán)利，其期限不得超過宅基地使用權(quán)最先原始獲得的剩余使用期。

二是在宅基地使用權(quán)能方面，主要分兩種情況：其一，對(duì)基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員免費(fèi)申請(qǐng)的宅基地最先原始使用權(quán)，按照省、市、縣、規(guī)劃建設(shè)容積率規(guī)定，并已相應(yīng)取得城鎮(zhèn)規(guī)劃部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證和建設(shè)部門的建設(shè)開工許要證的條件下，可維護(hù)、改造、翻新宅基地上的現(xiàn)有舊房屋，也可舊房拆除利用原始的宅基地，重新建設(shè)住房。其二，對(duì)符合國(guó)家規(guī)定，通過二、三手流轉(zhuǎn)方式所獲得的宅基地繼受使用權(quán)，不論其地上房屋新舊，不得像首次原始獲得宅基地一樣，拆遷房屋，重新利用宅基地建設(shè)房屋，但可以繼續(xù)使用和維護(hù)宅基地上的現(xiàn)有舊房，規(guī)劃、建設(shè)部門和鎮(zhèn)（村）有關(guān)部門要嚴(yán)格把關(guān)。

三是在收益權(quán)方面，要確保農(nóng)民住房、宅基地使用權(quán)的合法收益，既賦予農(nóng)民對(duì)宅基地的收益權(quán)，又賦予農(nóng)民對(duì)宅基地的轉(zhuǎn)讓權(quán)，在賦予農(nóng)民合法獲得宅基地及其住房收益權(quán)后，可以開征宅基地及其住房相應(yīng)稅收。主要掌握兩種情況：其一，對(duì)基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員而通過免費(fèi)申請(qǐng)所獲得的首次原始宅基地使用權(quán)，并通過農(nóng)民自愿有償流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)而獲取收益，改革的重點(diǎn)在于包括宅基地在內(nèi)的集體土地同城市國(guó)有土地一樣，同權(quán)、同價(jià)、同市場(chǎng)、同等入市，按市場(chǎng)價(jià)值給予宅基地、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)完整的補(bǔ)償。其二，對(duì)通過流轉(zhuǎn)方式二、三手所獲得的宅基地繼受使用權(quán)，則不能產(chǎn)生任何收益。

四是在處分權(quán)能方面，確保農(nóng)民處分宅基地使用權(quán)和住房的權(quán)利。一般掌握兩種情況：其一，對(duì)基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)免費(fèi)申請(qǐng)所獲得的宅基地首次原始使用權(quán)，根據(jù)宅基地?zé)o償取得、有償退出的有關(guān)規(guī)定，采取自愿原則，農(nóng)民個(gè)人有償退回集體經(jīng)濟(jì)組織，而隨宅基地使用權(quán)一并退回的地上房屋，依據(jù)當(dāng)?shù)赝瑓^(qū)域房屋市場(chǎng)價(jià)值給予補(bǔ)償，宅基地院落的配套設(shè)施則給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。其二，對(duì)通過轉(zhuǎn)讓、流轉(zhuǎn)方式所獲得的宅基地繼受使用權(quán)，允許隨地上住房財(cái)產(chǎn)權(quán)一并抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，但宅基地不得單獨(dú)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。

三、從運(yùn)行平臺(tái)來看，設(shè)計(jì)建設(shè)統(tǒng)一規(guī)范的交易市場(chǎng)，使農(nóng)民住房、宅基地資產(chǎn)有一個(gè)合法實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的平臺(tái)和渠道

賦予農(nóng)民的宅基地、住房財(cái)產(chǎn)權(quán)，必須搭建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，通過公開、透明、規(guī)范的市場(chǎng)交易，發(fā)現(xiàn)和確立價(jià)格、提高農(nóng)村資源配置效率，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資源要素高效、陽(yáng)光、合理、順暢轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)。

一是建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)不僅是健全我國(guó)現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的重要舉措。而且通過交易平臺(tái)，可以有效實(shí)現(xiàn)賦予包括農(nóng)民住房、宅基地在內(nèi)的農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利的需要；還可以通過產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，使農(nóng)村農(nóng)民手中的宅基地、住房資本在交易市場(chǎng)流轉(zhuǎn)中自我實(shí)現(xiàn)、自我增值，并通過相關(guān)的市場(chǎng)制度，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易提供有力保障。同時(shí)，農(nóng)村集體資產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)公開交易，其交易平臺(tái)本身所具有的公開、公正等特點(diǎn)，有效防止村干部尋租行為，最大限度地保障農(nóng)民的合法權(quán)益。

二是全面推進(jìn)做好包括宅基地、農(nóng)民住房在內(nèi)的各類農(nóng)民產(chǎn)權(quán)的確權(quán)登記頒證工作，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易打下堅(jiān)實(shí)的權(quán)證憑證基礎(chǔ)。按照農(nóng)村不同的產(chǎn)權(quán)類別，加快推進(jìn)、統(tǒng)籌規(guī)劃落實(shí)各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的確權(quán)登記頒證工作，做到心中有數(shù)、統(tǒng)一規(guī)范、權(quán)利清晰、登記入冊(cè)、頒證到戶，為建立統(tǒng)一的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)奠定扎實(shí)的權(quán)證基礎(chǔ)。

三是明確、規(guī)范政府與市場(chǎng)在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的各自作用和職責(zé)，政府和市場(chǎng)都有不同的職責(zé)和作用。從政府來說，主要包括政策法律制度規(guī)章制訂和咨詢、產(chǎn)權(quán)確權(quán)審查登記、變更登記、他項(xiàng)登記、抵押登記，以及糾紛處理和產(chǎn)權(quán)仲裁等。從市場(chǎng)機(jī)制來說，主要包括資產(chǎn)評(píng)估、交易信息、交易、價(jià)格發(fā)現(xiàn)、金融保險(xiǎn)服務(wù)、組織產(chǎn)權(quán)交易、買賣雙方對(duì)接、談判、簽約、交付、執(zhí)行圍繞產(chǎn)權(quán)交易各個(gè)環(huán)節(jié)等。

隨著交易市場(chǎng)的不斷成熟，一些諸如政策法律咨詢、資產(chǎn)評(píng)估、產(chǎn)權(quán)抵押質(zhì)押等部分準(zhǔn)公共服務(wù)項(xiàng)目，則由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)。而培育市場(chǎng)化中介服務(wù)體系作為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，又是政府公益平臺(tái)之外不可或缺的服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)予以重點(diǎn)關(guān)注培育和推進(jìn)。

四、從評(píng)估體系來看，加快農(nóng)村土地、房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)和體系建設(shè)

近年來，我國(guó)先后啟動(dòng)并完成了農(nóng)用地分等評(píng)價(jià)、全國(guó)農(nóng)用土地區(qū)分地價(jià)等基礎(chǔ)性工作，但由于未能從農(nóng)村土地資源資產(chǎn)化的角度來進(jìn)行評(píng)價(jià)，而難以適應(yīng)農(nóng)村宅基地農(nóng)民住房等農(nóng)村土地房屋權(quán)能的抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的要求。

一是農(nóng)村宅基地等土地權(quán)能的抵押，必須在規(guī)范和完善原有的農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)價(jià)體系、評(píng)價(jià)方法、評(píng)價(jià)制度的基礎(chǔ)上，從農(nóng)村土地分層資源資產(chǎn)化的角度，建立一系列農(nóng)村土地分層價(jià)值評(píng)估制度體系和建立全國(guó)一體化的農(nóng)村土地價(jià)值監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)體系，以滿足農(nóng)村土地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的新要求。從政府方面考慮，盡快建立農(nóng)業(yè)產(chǎn)權(quán)評(píng)估的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施細(xì)則，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的建設(shè)，采取優(yōu)惠政策，吸收、鼓勵(lì)城市評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員到農(nóng)村從事農(nóng)村住房、宅基地評(píng)估業(yè)務(wù)。同時(shí)，引導(dǎo)評(píng)估機(jī)構(gòu)提升服務(wù)質(zhì)量，降低評(píng)估費(fèi)用，簡(jiǎn)化評(píng)估手續(xù)，降低農(nóng)民住房、宅基地產(chǎn)權(quán)交易的成本。

二是引進(jìn)擔(dān)保公司，為農(nóng)民住房和宅基地抵押融資主體在其抵押物不足時(shí)提供有效擔(dān)保。通過引入擔(dān)保公司的方式，借助擔(dān)保手段和現(xiàn)代的擔(dān)保方法、程序，向宅基地業(yè)主們放貸。具體方法，由擁有宅基地權(quán)能的農(nóng)民想要獲得銀行貸款，由擔(dān)保公司出面擔(dān)保，農(nóng)民則將宅基地抵押給擔(dān)保公司，即宅基地使用權(quán)及其房屋不用抵押給銀行，而是抵押給擔(dān)保公司，一旦貸款還不上，由銀行找擔(dān)保公司，分擔(dān)和減少風(fēng)險(xiǎn)。

三是規(guī)范擔(dān)保公司的形式和內(nèi)容。引入擔(dān)保公司可采取三種形式：第一種，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村為單位，成立擔(dān)保公司，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，對(duì)村集體所有的集體土地進(jìn)行集中分類評(píng)估，由金融機(jī)構(gòu)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村評(píng)出每個(gè)農(nóng)戶的信用等級(jí)和信用度，采取村或村民小組為單位進(jìn)行聯(lián)保的方式，操作農(nóng)地、農(nóng)房和宅基地使用權(quán)抵押貸款；第二種，政府主導(dǎo)，各級(jí)財(cái)政注資，成立縣級(jí)政策性擔(dān)保公司，為農(nóng)戶宅基地抵押貸款提供全程全額擔(dān)保，省財(cái)政對(duì)貸款全程全額貼息，并負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)兜底，實(shí)現(xiàn)財(cái)政資金與信貸資金的有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)農(nóng)民、政府、銀行的多方共贏；第三種，選擇社會(huì)上有擔(dān)保資質(zhì)、擔(dān)保信用度高的機(jī)構(gòu)，操作農(nóng)地、宅基地使用權(quán)及房屋的抵押貸款。對(duì)到期還不上貸款的村民，可依據(jù)《土地管理法》第十四條“在土地承包經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，對(duì)個(gè)別承包經(jīng)營(yíng)者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)”的規(guī)定，由村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織收回和調(diào)整村民的承包地，使銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)到最低。

五、從保障機(jī)制來看，加快建設(shè)和完善各種社保體系建設(shè)

一是審慎對(duì)待和預(yù)估農(nóng)民住房、宅基地使用權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓可能出現(xiàn)的問題和風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)農(nóng)民住房和宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的科學(xué)論證和政策法規(guī)規(guī)范，既要積極改革創(chuàng)新宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的法律政策，又要審慎預(yù)防可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題；既要不斷完善農(nóng)民住房和宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的方法規(guī)程，又要加強(qiáng)和健全宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的規(guī)范和規(guī)劃；既要做到農(nóng)民住房和宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的政策先行，又要制訂和完善與之相關(guān)的一系列配套政策措施實(shí)施細(xì)則。

二是在充分考慮社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、農(nóng)民家庭風(fēng)險(xiǎn)、農(nóng)民個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，不斷強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制措施，正確論證政策規(guī)范和土地利用規(guī)劃，并在具有相對(duì)充分的把握以后，適時(shí)慎重出臺(tái)有關(guān)農(nóng)民住房、宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、交易的政策。同時(shí)，高度關(guān)注創(chuàng)新改革農(nóng)民住房、宅基地抵押貸款可能產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)，通過完善監(jiān)管法規(guī)，發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、衡量和控制技術(shù)，加快信息系統(tǒng)的建設(shè)，加強(qiáng)治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制，防止風(fēng)險(xiǎn)失控和擴(kuò)散。而對(duì)村民必要的宅基地居住用房和農(nóng)村“五保戶”村民住房不要納入抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的范疇，在確保村民有基本生活條件的前提下，審慎進(jìn)行宅基地和農(nóng)民房屋抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，做到村民與各方“雙贏”。

第4篇：農(nóng)村宅基地確權(quán)法范文

關(guān)鍵詞：宅基地；使用權(quán)；流轉(zhuǎn)；現(xiàn)狀；弊端

本文系河北省社科聯(lián)項(xiàng)目“河北省農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題調(diào)查研究”（項(xiàng)目編號(hào)：201303187）的階段性成果

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及存在的問題分析

收錄日期：2013年9月30日

宅基地使用權(quán)制度是我國(guó)特有的一項(xiàng)用益物權(quán)制度，宅基地作為中國(guó)農(nóng)民的社會(huì)福利保障，是農(nóng)村穩(wěn)定的基礎(chǔ)支撐之一。由于宅基地使用權(quán)具有無償性和無期限性的特點(diǎn)，國(guó)家規(guī)定了宅基地使用權(quán)的一戶一宅制度。然而，隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，外出務(wù)工農(nóng)民逐漸增多，出現(xiàn)大量閑置住房和“空心村”，這些閑置住房催生了宅基地流轉(zhuǎn)的隱形市場(chǎng)。但是，受我國(guó)現(xiàn)有法律、法規(guī)的約束，農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易市場(chǎng)尚未形成，農(nóng)民擁有的宅基地?zé)o法進(jìn)行合法流轉(zhuǎn)。與此同時(shí)，農(nóng)村宅基地占地面積逐漸增加，一戶多宅、超標(biāo)占地現(xiàn)象相當(dāng)普遍，許多宅基地沒有合法的確權(quán)證書，加上宅基地分配及置換過程中的違規(guī)操作，引發(fā)的矛盾日益增多。農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法與現(xiàn)實(shí)間存在著很大的分歧，隱形市場(chǎng)大量的宅基地非法交易帶來了種種社會(huì)隱患。

一、宅基地使用權(quán)立法現(xiàn)狀

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度散見于《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法實(shí)施條例》等，具體涉及到農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律和政策較少，并且大多只作原則性規(guī)定，其內(nèi)容籠統(tǒng)模糊，存在不少法律空白和缺位，缺乏可操作性。

首先，根據(jù)我國(guó)《憲法》規(guī)定，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。也就是說，根據(jù)我國(guó)憲法精神，宅基地的所有權(quán)歸集體所有，農(nóng)民私有住房是依附在集體所有的宅基地上，其房屋的轉(zhuǎn)讓必然會(huì)受到宅基地轉(zhuǎn)讓的制約。

其次，《物權(quán)法》規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”這無疑給今后宅基地使用權(quán)制度改革預(yù)留了空間。

再次，《土地管理法》明確了“一戶一宅”制度，《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”，實(shí)行一戶一宅，是從保護(hù)耕地、抑制土地投機(jī)的角度考量，同時(shí)也是宅基地公有制性質(zhì)的體現(xiàn)。該法還規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。對(duì)于該規(guī)定，有學(xué)者認(rèn)為，本條的本意是為了限制宅基地的買賣和出租，并非從法律上允許農(nóng)民出賣出租宅基地。大部分學(xué)者認(rèn)為，根據(jù)該規(guī)定農(nóng)民可以出賣、出租宅基地，但是僅限于在城鎮(zhèn)居民之外的主體間流轉(zhuǎn)。在具體實(shí)踐中，由于理解上的不同，各地對(duì)于宅基地出賣、出租對(duì)象的規(guī)定也是不盡相同的，有的允許針對(duì)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)民，有的僅允許是本村村民。

此外，《擔(dān)保法》第37條規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押”，從而否定了農(nóng)民對(duì)宅基地享有的抵押權(quán)。其本意是為了維護(hù)農(nóng)村土地集體所有的性質(zhì)，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。避免農(nóng)民抵押自有住房后因無力償債而失去容身之所。然而，這在一定程度上削弱了農(nóng)民的融資能力，限制了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、宅基地使用現(xiàn)狀

1、農(nóng)村宅基地空置率較高。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，許多富裕起來的農(nóng)民尤其是市郊的農(nóng)民改變了世世代代務(wù)農(nóng)的習(xí)慣遷居到了城市并購(gòu)置了商品房，他們留在農(nóng)村的宅基地，不能通過合法途徑流轉(zhuǎn)，集體組織也沒有權(quán)力回收，因此就閑置了下來。

農(nóng)村宅基地一直是村集體以戶為標(biāo)準(zhǔn)無償劃撥給農(nóng)村使用，農(nóng)村子女長(zhǎng)大后會(huì)分戶生活，產(chǎn)生的新戶就將分到新的宅基地，而父母去世后這些子女還可以繼承父母留下的宅基地，自然形成了一戶多宅、部分宅基地空置的現(xiàn)象。同時(shí)，由于宅基地管理混亂，審批手續(xù)不嚴(yán)格，造成超標(biāo)占地、一戶多宅。

2、存在空心村現(xiàn)象。隨著新農(nóng)村建設(shè)的不斷深入，加之農(nóng)民對(duì)路邊房屋價(jià)值的認(rèn)識(shí)增強(qiáng)，農(nóng)村住房向村外擴(kuò)張現(xiàn)象愈來愈嚴(yán)重，村民花錢在公路沿線和村莊購(gòu)買了宅基地，導(dǎo)致村內(nèi)的宅基地空置，這就形成了內(nèi)空外延的用地狀況，即所謂的“空心村”。一方面村莊內(nèi)這些空置房長(zhǎng)期沒人居住，缺少管理、年久失修，日曬雨淋后大多變?yōu)槲７?，成為危機(jī)群眾自身安全的一大隱患；另一方面由于新增宅基地來源多為村莊耕地，村莊內(nèi)卻存在大量空閑宅基地，造成了土地的雙重浪費(fèi)。

三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

由于現(xiàn)有法律對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)持限制或禁止態(tài)度，而農(nóng)民又有宅基地流轉(zhuǎn)的意向和需求，因此宅基地流轉(zhuǎn)大多呈現(xiàn)地下隱形流轉(zhuǎn)，暗中交易。并且農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的形式多種多樣。位于市郊或城中村的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)比較活躍，以出租、買賣方式居多，在較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，也有以自有房屋入股參與經(jīng)營(yíng)；有以自有房屋抵押進(jìn)行融資，等等。位于遠(yuǎn)離市區(qū)的農(nóng)村宅基地，以空閑空置發(fā)生轉(zhuǎn)讓居多。轉(zhuǎn)讓有的以書面合同方式，有的僅有口頭合約；在證明方式上，有的通過中間人證明，有的通過村委會(huì)備案；在流轉(zhuǎn)主體上，雙方為熟人或者經(jīng)過中間人介紹進(jìn)行交易的居多。大部分農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)都處于暗箱操作狀態(tài)，流轉(zhuǎn)往往是私下交易，土地管理部門很難掌握具體交易底數(shù)，國(guó)家對(duì)農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的掌控處于失位狀態(tài)，由于缺乏監(jiān)管，往往留下許多矛盾和后遺癥，也會(huì)使大量的土地資源得不到合理利用，造成資源的流失與浪費(fèi)。

四、現(xiàn)行宅基地流轉(zhuǎn)制度的弊端

1、因買賣拆遷私下流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的社會(huì)矛盾日益增多。由于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)隱形市場(chǎng)存在，私下交易的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，這樣就出現(xiàn)一些突破法律底線的流轉(zhuǎn)，不受法律的保護(hù)，而交易的產(chǎn)權(quán)不明確從而導(dǎo)致市場(chǎng)混亂；其次，由于修路、拆遷、房?jī)r(jià)快速上漲等產(chǎn)生的利益落差，導(dǎo)致交易一方對(duì)原先的交易行為產(chǎn)生悔意，產(chǎn)生背信行為，到法院要求法院確認(rèn)房屋交易行為無效，而相關(guān)法律的缺失，導(dǎo)致矛盾不能得到有效解決，產(chǎn)生社會(huì)隱患。

2、阻礙城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。法律對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的限制，無疑客觀上隔絕了城鄉(xiāng)一體化，使這種法律的約束成為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的瓶頸之一?，F(xiàn)在的農(nóng)民可以進(jìn)城買房，而城市人就不可以到農(nóng)村買一塊地建房，這無疑是與城鄉(xiāng)一體化相違背的。另外，由于空置宅基地不能通過合法途徑買賣，農(nóng)民在城市另行購(gòu)置房產(chǎn)較為困難，因此往往是城市中賺來的錢帶回農(nóng)村建房，這種將農(nóng)民綁定在土地上的政策，阻礙了其向城市永久性遷移，使城鎮(zhèn)化進(jìn)程受阻。

3、削弱農(nóng)民融資能力。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多農(nóng)民在脫貧致富，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模時(shí)，遇到資金短缺的問題，不得不向親朋好友借款或向銀行貸款，而貸款最有效的辦法就是用不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款。由于法律對(duì)宅基地抵押進(jìn)行了限制性規(guī)定，所以大部分金融機(jī)構(gòu)不愿意設(shè)定農(nóng)村住房抵押貸款，嚴(yán)重削弱了農(nóng)民的融資能力。

4、不利于村莊整體規(guī)劃。由于大量閑置和空置的宅基地不能流轉(zhuǎn)和有償使用，而這些宅基地又是通過合法途徑得到的，村集體組織也無權(quán)收回進(jìn)行處置，形成空心村。村集體對(duì)這些宅基地束手無策，村莊規(guī)劃的實(shí)施無法有效開展，也就不能促進(jìn)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化，也使村莊建設(shè)喪失有利時(shí)機(jī)。由于空心村的存在，以及村民對(duì)公路沿線房屋價(jià)值意識(shí)的增強(qiáng)，新的宅基地不斷向村莊擴(kuò)張，住宅分布比較零散，宅基地與農(nóng)用地雜亂分布，宅基地形成不了規(guī)模，用地浪費(fèi)較多。不利于村莊的政體規(guī)劃、布局。這與推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)背道而馳。

5、造成耕地的浪費(fèi)。閑置宅基地以及“空心村”的大量存在，造成了土地資源的極大浪費(fèi)。一方面是農(nóng)民閑置住宅不能轉(zhuǎn)讓、集體組織也不能回收和復(fù)墾，造成土地大量閑置；另一方面由于農(nóng)村子女長(zhǎng)大后要和父母分戶，分戶后就會(huì)產(chǎn)生新的宅基地需求，宅基地需求不斷增加，許多村莊出現(xiàn)無處建房現(xiàn)象，土地管理部門被迫在有限的耕地指標(biāo)中切出一部分來解決缺房戶的建房問題。此外，由于一些村莊宅基地?zé)o限度地向發(fā)展，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，宅基地資源很難集約化利用，造成宅基地利用率不高。

五、結(jié)語

對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制性規(guī)定在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)保障農(nóng)民居者有其屋、保持農(nóng)村穩(wěn)定、鞏固農(nóng)村基層政權(quán)起了不可低估的歷史性作用。然而，當(dāng)前農(nóng)村住房及宅基地的財(cái)產(chǎn)功能已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其社會(huì)保障功能。農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的隱形市場(chǎng)的客觀存在，是我們不應(yīng)當(dāng)躲避的問題，與其遮遮掩掩，不如將其納入規(guī)范化、制度化軌道，進(jìn)行科學(xué)的疏導(dǎo)和規(guī)范，使之健康發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]孟勤國(guó).物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辯[J].法學(xué)評(píng)論，2005.4.

第5篇：農(nóng)村宅基地確權(quán)法范文

（一）宅基地使用權(quán)資本化的必要性

第一，我國(guó)農(nóng)村宅基地呈現(xiàn)出人減房增的逆向發(fā)展趨勢(shì)。隨著不斷加強(qiáng)的城鎮(zhèn)一體化建設(shè)以及提出的一系列土地整治制度，我國(guó)農(nóng)村人口從2000年的80837萬人下降到2012年的64222萬人，農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘谋壤龔?3.78%下降到47.43%，減少了16.35%，但是我國(guó)農(nóng)村宅基地人均擁有量隨著時(shí)間的推進(jìn)而在逐年增大，全國(guó)農(nóng)村新增住宅面積從2000年的7.97億平方米上漲到2012年的9.51億平方米，新增農(nóng)村宅基地面積增長(zhǎng)了19.32%《[中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》（2000—2013）數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)所得結(jié)果]。不難看出，從2000年到2012年的十幾年期間，農(nóng)民總?cè)丝跀?shù)和農(nóng)村住房總面積發(fā)展趨勢(shì)相當(dāng)不協(xié)調(diào)，宅基地總面積擴(kuò)大趨勢(shì)明顯，資源浪費(fèi)非但沒有得到遏制，反而更加嚴(yán)重。第二，忽略農(nóng)民對(duì)宅基地的利益追求。雖然我國(guó)農(nóng)村居民家庭人均住房面積有每年不斷上漲的趨勢(shì)，從2000年的人均24.82平方米到2005年的29.68平方米再到2012的37.09平方米，但是其價(jià)格只是從2000年農(nóng)村住宅全國(guó)每平方米101.64元上漲到2012年681.9元每平方米，而城市住房?jī)r(jià)格由2000年的2058元每平方米上漲到2012年的5791元每平方米[《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》（2000—2013）數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)所得結(jié)果]。可以看出，相比較城市而言，農(nóng)村住房面積增長(zhǎng)與住房?jī)r(jià)值增長(zhǎng)不相契合。當(dāng)然，城鄉(xiāng)差距的不斷擴(kuò)大和城鄉(xiāng)房屋所處的地理位置、交通便利、供需要求有著緊密的聯(lián)系，但并不能否認(rèn)農(nóng)民作為所有者對(duì)提高自身財(cái)產(chǎn)價(jià)值的利益追求，農(nóng)民同樣期望在自己的財(cái)產(chǎn)之上創(chuàng)造更多財(cái)富，而現(xiàn)有農(nóng)村宅基地恰恰達(dá)不到此種職能，迫使農(nóng)民以其他“非法”方式追求價(jià)值最大化。第三，非法交易大量產(chǎn)生，利益糾紛劇增。法律對(duì)宅基地資本職能的不合理限制，一個(gè)直接后果就是農(nóng)村宅基地自發(fā)交易、變賣、流轉(zhuǎn)的非法行為屢禁不止。根據(jù)調(diào)研，北京近郊不少農(nóng)村宅基地空置率約為30%—40%，甚至更高；邊遠(yuǎn)山區(qū)農(nóng)村宅基地空置率達(dá)到10%；全市平均約為20%[1]。另一個(gè)直接后果是全國(guó)房屋宅基地糾紛大量出現(xiàn)，2011年到2012年期間全國(guó)調(diào)解房屋宅基地糾紛的數(shù)量由614109件上升為626444件，僅僅一年就增加了12335件。此外，我國(guó)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)收入普遍不高，原因是多方面的，而當(dāng)前能夠增加農(nóng)民收入的方式并不多，除了農(nóng)民工外出打工所帶來的財(cái)產(chǎn)收入，其他在原有土地之上務(wù)農(nóng)的農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)收入的最好途徑就是土地。通過現(xiàn)有農(nóng)村土地制度改革，雖然可以發(fā)揮土地的使用價(jià)值，體現(xiàn)宅基地財(cái)產(chǎn)價(jià)值，但我國(guó)當(dāng)前宅基地的利用和價(jià)值是完全不對(duì)等的，創(chuàng)新宅基地使用權(quán)運(yùn)行機(jī)制，提高宅基地的資本屬性是政策需求，也是尋求制度與法律充分結(jié)合的必要舉措。

（二）宅基地使用權(quán)資本化的理論基礎(chǔ)

從法學(xué)視角出發(fā)，那么就應(yīng)當(dāng)引入權(quán)利這個(gè)基本范疇，然而多數(shù)人們?cè)谧非髾?quán)利的過程中，并不了解法律所確定的權(quán)利原則是正義、公平而高效的。在法律和法學(xué)文獻(xiàn)中沒有一個(gè)詞比權(quán)利更加含混不清[2]。而我國(guó)宅基地使用權(quán)的現(xiàn)狀恰恰印證了此種觀點(diǎn)。當(dāng)然，宅基地使用權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定是否在權(quán)利追求過程中符合正義、公平和高效原則，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)踐及理論需求予以探討。首先，雖然我國(guó)法律已經(jīng)將宅基地使用權(quán)物權(quán)化、私權(quán)化，但我國(guó)《物權(quán)法》針對(duì)宅基地使用權(quán)規(guī)定并沒有遵循平等保護(hù)的原則，且缺少一定的使用權(quán)能，如流轉(zhuǎn)權(quán)等，從而導(dǎo)致農(nóng)民的權(quán)利在行使過程中受到極大約束。其次，我國(guó)農(nóng)村人口占據(jù)總?cè)丝诘囊话?，農(nóng)民的宅基地應(yīng)當(dāng)與城市的房屋一樣，具有高度的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，然而《土地管理法》等法律法規(guī)明確限定了土地的使用方式及主體范圍等，這些規(guī)定都損害了宅基地使用權(quán)所應(yīng)當(dāng)包含的公平正義原則。從實(shí)踐發(fā)展可以看出，對(duì)其使用權(quán)過大的限制是沒有必要的，農(nóng)村宅基地使用權(quán)資本化能使農(nóng)村土地得到與城市土地相當(dāng)?shù)钠降葘?duì)待，這能夠有效縮小城鄉(xiāng)差距。再次，我國(guó)宅基地使用權(quán)受到主體、客體、內(nèi)容和權(quán)力行使上的各種限制，使宅基地使用權(quán)不能進(jìn)入市場(chǎng)配置，這與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革中優(yōu)化市場(chǎng)資源配置的要求是相脫離，導(dǎo)致宅基地遠(yuǎn)離市場(chǎng)，這損害了宅基地使用權(quán)的效率原則。農(nóng)村宅基地使用權(quán)資本化，除了使農(nóng)民理解土地價(jià)值和珍惜土地之外，還增加了權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，極大地提高了農(nóng)村宅基地土地利用效率。誠(chéng)然，現(xiàn)在土地制度給與了農(nóng)民最低居住生活保障，并且無償永久享有使用權(quán)，然而過多的束縛，恰恰使得農(nóng)村宅基地喪失了成為更高更優(yōu)化生活保障的潛力。

二、宅基地使用權(quán)資本化困境的法學(xué)分析

我國(guó)農(nóng)村宅基地制度從解放初期的農(nóng)民私有發(fā)展到現(xiàn)在的集體所有、農(nóng)民使用，其歷史意義是深刻的，法律將我國(guó)宅基地的社會(huì)保障功能作為首要追求目標(biāo)導(dǎo)致了宅基地的非資本化，但《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》等法律法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)、抵押、開發(fā)等規(guī)定已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展需求，使得宅基地制度備受詬病。我國(guó)當(dāng)前宅基地制度全方位改革是極其必要的，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方向使其價(jià)值最大化應(yīng)當(dāng)是我國(guó)宅基地資本化發(fā)展的基本導(dǎo)向，而我國(guó)宅基地使用權(quán)資本化道路充滿諸多困境。

（一）從實(shí)踐角度看宅基地使用權(quán)資本化困境

就法律制度實(shí)踐而言，《物權(quán)法》視角下的財(cái)產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利，從而也就具有抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等權(quán)能，而實(shí)際上我國(guó)現(xiàn)行宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)是不完整的，如《擔(dān)保法》第37條、《物權(quán)法》第184條均對(duì)宅基地使用權(quán)的抵押設(shè)置了嚴(yán)格的約束規(guī)范，使宅基地基本喪失流動(dòng)抵押的可能。我國(guó)很多地區(qū)的農(nóng)村宅基地及其房屋缺少產(chǎn)權(quán)登記證明，其直接后果是當(dāng)農(nóng)民與其他主體發(fā)生財(cái)產(chǎn)糾紛時(shí)，缺少予以抗?fàn)幍幕A(chǔ)。又如，依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，我國(guó)房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)必須在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之內(nèi)，并且每戶農(nóng)民只能擁有一處宅基地，我國(guó)法律對(duì)宅基地使用權(quán)流動(dòng)范圍限制，完全約束了農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使得宅基地使用權(quán)資本化在法律制度上變得無法可依。就市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的社會(huì)生活而言，市場(chǎng)自由是最基本的，主體的獨(dú)立自主和交易的平等自愿是第一位的，宏觀調(diào)控和政府規(guī)制建立在市場(chǎng)發(fā)揮基礎(chǔ)性作用的基礎(chǔ)之上。以上文數(shù)據(jù)可知，“看不見的手”主導(dǎo)下的市場(chǎng)理念并不占據(jù)主導(dǎo)作用，而政府的宏觀調(diào)整往往解決不了實(shí)踐中復(fù)雜問題，例如法律雖然規(guī)定了每戶農(nóng)民只能擁有一處宅基地，然而我國(guó)農(nóng)村中除了存在大量閑置宅基地，一戶多宅的現(xiàn)象也較為普遍，法律政策在實(shí)踐中很難得到貫徹實(shí)施，不能解決宅基地資源配置低等問題。此外，我國(guó)現(xiàn)行制度沒有完善的宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)法律規(guī)定而不是自由協(xié)商，使補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)價(jià)值想脫離，導(dǎo)致農(nóng)民對(duì)于宅基地退出缺乏基本動(dòng)力，況且散布的宅基地即使收回，集體也難以得到很好的收益，導(dǎo)致集體對(duì)宅基地退出同樣缺乏熱情。最終后果是既違背了農(nóng)民意愿，也使市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能和政府干預(yù)功能雙向失靈，這是對(duì)農(nóng)民宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)的損害，也是對(duì)農(nóng)民權(quán)利自由行使的侵害。

（二）從理論角度看宅基地使用權(quán)資本化困境

法律政策作為調(diào)整社會(huì)生活的規(guī)范體系，從終極的意義上來說，它的存在本身并不是目的，而是實(shí)現(xiàn)一定價(jià)值的手段，因而需要對(duì)我國(guó)的現(xiàn)行宅基地制度的非資本化規(guī)定進(jìn)行價(jià)值分析。法學(xué)視角下的價(jià)值分析需從價(jià)值認(rèn)知和價(jià)值評(píng)價(jià)兩個(gè)方面出發(fā)。從價(jià)值認(rèn)知層面而言，一項(xiàng)權(quán)利的關(guān)鍵不光在于是否擁有該種權(quán)利，而更重要的是在于是否可以行使，宅基地使用權(quán)作為法律明文規(guī)定的權(quán)利，是歷史的必然產(chǎn)物，其內(nèi)容設(shè)定包括兩項(xiàng)：社會(huì)保障價(jià)值和資本價(jià)值。任何土地資源都具有社會(huì)保障價(jià)值和資本價(jià)值，宅基地也不例外，現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度強(qiáng)調(diào)土地的社會(huì)保障價(jià)值的同時(shí)，而抹滅了它的資本價(jià)值，而實(shí)踐需求表明，對(duì)于土地基本價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地的資源需求來予以配置。一項(xiàng)土地資產(chǎn)所體現(xiàn)的土地權(quán)利只有自由行使才能體現(xiàn)價(jià)值，離開了權(quán)利的自由處分，就喪失了對(duì)權(quán)利的實(shí)際擁有，法律的價(jià)值追求就屬于空談。一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)只有經(jīng)過交易及其自由競(jìng)爭(zhēng)才能顯現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值，受到嚴(yán)重束縛的宅基地使用權(quán)已經(jīng)不符合當(dāng)前階層利益分配標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值觀念。就價(jià)值評(píng)價(jià)層面而言，就要從一定的利益和需求出發(fā)，按照一定的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)值準(zhǔn)則對(duì)現(xiàn)有宅基地制度進(jìn)行判斷。在經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型中，土地資產(chǎn)的增值動(dòng)力始終是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的原動(dòng)力，其財(cái)產(chǎn)功能的現(xiàn)代特征日益彰顯。農(nóng)村改革如火如荼促進(jìn)了農(nóng)民工的大量產(chǎn)生，現(xiàn)有宅基地制度與城市的高集中化高現(xiàn)代化之間的矛盾彰顯，是宅基地資本化的困境之一。家庭承包為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制難以實(shí)現(xiàn)土地的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致整個(gè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力低下，宅基地作為重要一環(huán)，理應(yīng)成為農(nóng)業(yè)規(guī)?；囊徊糠帧３鞘谢纳钊胍哺淖兞宿r(nóng)民的土地資本觀念，農(nóng)民不再僅僅只想擁有宅基地，而且期望宅基地的利益升值。廣東省調(diào)研的308戶農(nóng)戶（占總數(shù)的73.68%）愿意流轉(zhuǎn)自家多余的宅基地，其中出租意愿最高，占28.71%；抵押意愿其次，占14.59%；出售意愿占13.64；置換意愿占8.85%。據(jù)統(tǒng)計(jì)廣東省73.68%的農(nóng)戶愿意宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。以上數(shù)據(jù)表明，農(nóng)民對(duì)宅基地的價(jià)值觀念發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)有了更多利益追求，但法律的非資本化規(guī)定卻使得農(nóng)民在追求權(quán)利價(jià)值最大化的過程中喪失了無數(shù)機(jī)會(huì)。法的價(jià)值的好壞、有無都是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，這就是法的價(jià)值的客觀性。土地與財(cái)富息息相關(guān)，不切客觀實(shí)際的規(guī)定，剝奪了農(nóng)民權(quán)利的財(cái)產(chǎn)屬性，損害了農(nóng)民利益。提高市場(chǎng)效率要求在權(quán)利、義務(wù)及制度構(gòu)建過程中，付出最低而收效最大，如果在等量利益狀態(tài)的情況下，多方利益參與人都能夠自愿投入，那么為實(shí)現(xiàn)權(quán)利的花費(fèi)將是最小的，基于此，宅基地使用權(quán)資本化應(yīng)當(dāng)以農(nóng)民自愿，政府指導(dǎo)，農(nóng)民與需求方平等協(xié)商，收益均衡，才能夠很好的實(shí)現(xiàn)宅基地資本化運(yùn)作。

三、實(shí)現(xiàn)資本化運(yùn)行機(jī)制的制度構(gòu)建

第6篇：農(nóng)村宅基地確權(quán)法范文

關(guān)鍵詞：貸款難;農(nóng)村三權(quán)抵押貸款;林權(quán);農(nóng)村宅基地使用權(quán);農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

中圖分類號(hào)：F830.91 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9031（2015）02-0077-04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2015.02.18

長(zhǎng)期以來，農(nóng)民貸款難、貸款貴一直是困擾農(nóng)村金融與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸問題。難就難在農(nóng)民手中沒有銀行認(rèn)可、方便流轉(zhuǎn)的抵押物，貴是銀行需要提高利率彌補(bǔ)因發(fā)放信用貸款或信用擔(dān)保貸款導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)和損失，關(guān)鍵還是抵押物缺失問題。為了破解這一難題，需要賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)，把農(nóng)民手中擁有的林地、承包地、宅基地和房屋等資源變成可抵押可流轉(zhuǎn)的資產(chǎn)，使其能向銀行申請(qǐng)貸款，為農(nóng)業(yè)增產(chǎn)、農(nóng)民增收和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供資金支持。黨的十八屆三中全會(huì)也明確提出“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”，作為農(nóng)民手中最大財(cái)富的林地、承包地、宅基地和房屋將真正發(fā)揮融資抵押物的作用。國(guó)內(nèi)浙江、重慶、遼寧、江西、陜西等地已就農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款①先行開展試點(diǎn)，為解決“三農(nóng)”資金需求進(jìn)行了有益探索，有許多經(jīng)驗(yàn)可供借鑒[1]。

一、浙江麗水及重慶永川開展農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款情況

（一）發(fā)展概況

1.浙江麗水農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款發(fā)展情況。麗水早于上世紀(jì)90年代便探索開辦農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)，2006年和2013年分別開始開展林權(quán)抵押貸款和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款。截至2014年第一季度末，麗水農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款余額合計(jì)為45.5億元，不良率為0.2%。其中，累計(jì)發(fā)放林權(quán)抵押貸款11.24萬筆、94.3億元，剩余3.31萬筆、36.2億元，不良率為0.15%;累計(jì)發(fā)放農(nóng)房抵押貸款1.21萬筆、26.2億元，剩余2499筆、9.2億元，不良率為0.4%;農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款是2013年末剛發(fā)放的，目前僅有7筆，金額及余額均為1298萬元，沒有發(fā)生不良。

2.重慶永川農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款發(fā)展情況。根據(jù)重慶市政府的工作部署，永川區(qū)于2011年制訂具體實(shí)施方案，開始在轄區(qū)組織開展農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款工作。截至2014年4月30日，永川農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款余額合計(jì)為9.4億元，不良率為0.3%。其中，累計(jì)發(fā)放林權(quán)抵押貸款23筆、10.6億元，剩余18筆、7.1億元，不良率為0.1%;累計(jì)發(fā)放農(nóng)房抵押貸款873筆、3.1億元，剩余408筆、1.5億元，不良率為1%;累計(jì)發(fā)放農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款121筆、3.4億元，剩余121筆、8570萬元，不良率為1%。

（二）好的經(jīng)驗(yàn)及做法

1.政府強(qiáng)力推動(dòng)。一是以市政府名義出臺(tái)“三權(quán)”抵押貸款管理辦法及實(shí)施意見，明確確權(quán)登記部門，規(guī)范了抵押、登記、轉(zhuǎn)讓、處置等程序。二是成立由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，金融辦、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、國(guó)土、住建、人行、銀監(jiān)等相關(guān)單位主要負(fù)責(zé)人任成員的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并建立定期聯(lián)席會(huì)議制度，負(fù)責(zé)推動(dòng)農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款工作。三是對(duì)工作目標(biāo)進(jìn)行量化分解落實(shí)，相關(guān)工作納入政府目標(biāo)考核，并指定牽頭單位負(fù)責(zé)農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款工作的督促、檢查及考核工作。四是出臺(tái)獎(jiǎng)懲激勵(lì)措施。比如麗水將考核情況與村兩委的工資報(bào)酬掛鉤，對(duì)成效顯著的單位和個(gè)人給予表彰獎(jiǎng)勵(lì)。麗水財(cái)政還按每年抵押貸款新增額的2‰用于獎(jiǎng)勵(lì)銀行或擔(dān)保機(jī)構(gòu)。重慶市直接下達(dá)行政命令分配任務(wù)，永川區(qū)每年表彰農(nóng)村“三權(quán)”融資工作先進(jìn)單位，按貸款發(fā)生額獎(jiǎng)勵(lì)相關(guān)部門1‰的工作經(jīng)費(fèi)，鎮(zhèn)街1%的工作經(jīng)費(fèi);而對(duì)工作任務(wù)完成不好的則給予通報(bào)。

2.引入擔(dān)保、保險(xiǎn)、財(cái)政扶持等風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和補(bǔ)償機(jī)制。一是積極發(fā)揮擔(dān)保機(jī)構(gòu)的作用。麗水及永川均重視發(fā)揮擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)于緩釋風(fēng)險(xiǎn)的作用，有助于打消銀行方面的顧慮，幫助農(nóng)戶順利獲取貸款資金。重慶市政府全額出資30億元成立了興農(nóng)融資擔(dān)保公司，專門為“三權(quán)”抵押貸款提供擔(dān)保。永川區(qū)政府也成立自己的中小企業(yè)擔(dān)保有限公司，近6成“三權(quán)”抵押貸款均由擔(dān)保公司負(fù)責(zé)擔(dān)保，再由農(nóng)戶向擔(dān)保公司提供反擔(dān)保。麗水也在大力發(fā)展各種形式的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，包括加快發(fā)展政府財(cái)政出資控股或參股設(shè)立的政策性信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，商業(yè)性信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)、中小企業(yè)擔(dān)保公司、互會(huì)員制信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及再擔(dān)保機(jī)構(gòu)等。二是引入保險(xiǎn)保障。麗水不僅實(shí)現(xiàn)了水稻、油菜、森林、農(nóng)房、自然災(zāi)害公眾責(zé)任險(xiǎn)全覆蓋，還開展了食用菌保險(xiǎn)、小額貸款信用保證保險(xiǎn)等險(xiǎn)種的試點(diǎn)工作，首創(chuàng)“政銀?！狈龀值褪杖朕r(nóng)戶發(fā)展的貸款模式，在保險(xiǎn)創(chuàng)新和服務(wù)民生方面走在全國(guó)前列。三是出臺(tái)財(cái)政補(bǔ)償政策。重慶市、區(qū)縣兩級(jí)財(cái)政出資7億元，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)資金，對(duì)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的損失進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償比例為35%，其中市級(jí)承擔(dān)20%、區(qū)縣承擔(dān)15%。除此之外，永川區(qū)財(cái)政還另外投入1500萬元設(shè)立“三權(quán)”抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金，把對(duì)金融機(jī)構(gòu)的補(bǔ)償比例由全市的35%提高到50%。麗水財(cái)政則按貸款余額5‰的比例建立貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，用于銀行或擔(dān)保機(jī)構(gòu)在抵押資產(chǎn)追償后仍形成本金損失的部分進(jìn)行一定補(bǔ)償。

3.加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)工作。麗水在全市范圍設(shè)立了2114個(gè)農(nóng)村金融服務(wù)站，為村民提供小額取現(xiàn)、理財(cái)咨詢、金融知識(shí)宣傳、協(xié)辦農(nóng)戶貸款等服務(wù)，并將貸款的品種、條件、流程等相關(guān)內(nèi)容在宣傳欄上，方便村民在家門口查閱相關(guān)知識(shí)，獲取金融服務(wù)。永川通過各種渠道廣泛宣傳農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款：一是在《永川日?qǐng)?bào)》和手機(jī)短信上通過“答記者問”的形式宣傳開展“三權(quán)”抵押貸款的重要意義、主要工作內(nèi)容和具體辦理流程;二是每天12次在永川電視臺(tái)四個(gè)頻道滾動(dòng)播放宣傳“三權(quán)”抵押貸款及咨詢電話;三是通過各鎮(zhèn)街廣播站每日播放“三權(quán)”抵押貸款辦理流程;四是印制近10萬份通俗易懂的宣傳單分發(fā)至各鎮(zhèn)街;五是會(huì)同區(qū)農(nóng)委、國(guó)房局、林業(yè)局、區(qū)財(cái)政局組織區(qū)內(nèi)各涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、種養(yǎng)殖大戶進(jìn)行貸款對(duì)接，現(xiàn)場(chǎng)講解貸款政策，解答業(yè)務(wù)辦理疑問;六是結(jié)合“送金融知識(shí)下鄉(xiāng)”宣講活動(dòng)，深入鎮(zhèn)街、村社、企業(yè)，大力宣傳農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款政策及辦理流程。

（三）存在的難點(diǎn)

1.法律限制。我國(guó)現(xiàn)行的《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)并未明確規(guī)定農(nóng)村“三權(quán)”可以進(jìn)行抵押或是通過抵押方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，更多的是隱含的限制。《擔(dān)保法》第37條、《物權(quán)法》第184條規(guī)定耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)不允許抵押。盡管各地為開展農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款制訂了一些地方法規(guī)，提供了一定的司法支持，但其效力低于國(guó)家法律。如果農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)生糾紛并訴諸法律，可能面臨法律風(fēng)險(xiǎn)，因此銀行及擔(dān)保機(jī)構(gòu)在開展業(yè)務(wù)過程中存在不少顧慮和擔(dān)憂[2]。

2.價(jià)值評(píng)估難。農(nóng)村“三權(quán)”由于長(zhǎng)期沒有進(jìn)行有效流轉(zhuǎn)及買賣，其價(jià)值評(píng)估缺少經(jīng)驗(yàn)及標(biāo)準(zhǔn)。加之農(nóng)業(yè)生產(chǎn)面臨自然和市場(chǎng)兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)評(píng)估人員的專業(yè)性、全面性要求較高，導(dǎo)致這方面的評(píng)估人才較為缺乏。比如林權(quán)評(píng)估，相同樹種不同年齡價(jià)值不等，相同年齡不同樹種價(jià)值也不同，人工林和原始林價(jià)值差異也很大。評(píng)估人員不僅要懂得林木價(jià)值評(píng)估知識(shí)，也要熟知土地評(píng)估知識(shí)。目前，各地尚未對(duì)農(nóng)村“三權(quán)”建立統(tǒng)一的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)以及操作程序，銀行認(rèn)可的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量少，評(píng)估費(fèi)用高且存在道德風(fēng)險(xiǎn)，可能損害農(nóng)戶利益。比如重慶有一客戶申請(qǐng)林權(quán)抵押貸款100萬元，光是評(píng)估費(fèi)就得2萬元。重慶永川部分業(yè)主甚至由于無法承受高額的評(píng)估費(fèi)用而放棄申請(qǐng)貸款。

3.流轉(zhuǎn)處置難。這是農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)面臨的最大難題。尤其是農(nóng)村宅基地（房屋）使用權(quán)和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，一旦形成不良，資產(chǎn)處置變現(xiàn)將遭遇諸多難題。一是現(xiàn)行法律規(guī)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村土地房屋轉(zhuǎn)讓原則上只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi)進(jìn)行，限制了抵押物流轉(zhuǎn)與處置變現(xiàn)。比如重慶市原計(jì)劃出臺(tái)農(nóng)村“三權(quán)”不良資產(chǎn)處置辦法，但將近4年過去了還一直擱置著，足見其面臨的法律障礙實(shí)難逾越。二是目前各地尚未建立起全面、完善的農(nóng)村資產(chǎn)流轉(zhuǎn)體系及交易平臺(tái)。比如麗水和重慶均設(shè)有林權(quán)交易中心，但其余的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)至今尚未建立，直接影響農(nóng)村“三權(quán)”抵押物的流轉(zhuǎn)和銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。三是處置農(nóng)村產(chǎn)權(quán)還面臨人情世故的問題。主要原因是集體土地只能在本村的農(nóng)民中流轉(zhuǎn)，但同村人一般礙于面子沒人愿意接手，因此這些房產(chǎn)在處置時(shí)一般難以實(shí)現(xiàn)，對(duì)銀行而言存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、海南省三亞市農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款工作現(xiàn)狀

迄今為止，海南省三亞市尚未開辦農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)，但相關(guān)準(zhǔn)備工作譬如確權(quán)工作已先期開展，其中林權(quán)抵押貸款工作有望率先開始實(shí)施。

（一）林權(quán)抵押貸款情況

2013年7月，銀監(jiān)會(huì)及國(guó)家林業(yè)局聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于林權(quán)抵押貸款的實(shí)施意見》（銀監(jiān)發(fā)〔2013〕32號(hào)）;2014年3月21日，海南省三亞市出臺(tái)了《三亞市森林資源資產(chǎn)抵押登記管理辦法》（三府〔2014〕52號(hào)），從國(guó)家到地方層面的法規(guī)準(zhǔn)備已基本到位。目前海南省三亞市也已經(jīng)完成全市20萬畝林權(quán)的確權(quán)工作，除了市林業(yè)局尚未配置專門機(jī)構(gòu)及人員負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作外，海南省三亞市已初步具備開展林權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的條件。

（二）農(nóng)村宅基地（房屋）使用權(quán)抵押貸款情況

根據(jù)海南省三亞市住建局反饋的情況，海南省三亞市農(nóng)村宅基地（房屋）確權(quán)工作已于2012年12月基本完成，共確權(quán)42753戶，面積361萬平方米。但目前我市并未在完成確權(quán)工作的基礎(chǔ)上研究出臺(tái)農(nóng)村宅基地（房屋）抵押貸款的相關(guān)登記、管理、處置等辦法。

（三）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款情況

海南省三亞市農(nóng)業(yè)局正在組織開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)工作。目前已完成所有約20萬畝承包地的測(cè)量工作，頒發(fā)了新的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證2.2萬本，占應(yīng)確權(quán)總量的50%，預(yù)計(jì)2014年末將完成海南省三亞市所有農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的確權(quán)頒證工作。與農(nóng)村宅基地（房屋）使用權(quán)抵押貸款工作情況相似，海南省三亞市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的相關(guān)登記、管理、處置等辦法仍未出臺(tái)，開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作仍任重而道遠(yuǎn)。

三、在海南省三亞開展農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的建議

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，完善組織架構(gòu)

一是成立由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，其他相關(guān)單位主要負(fù)責(zé)人任成員的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)推動(dòng)農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款工作。二是要制定工作計(jì)劃及目標(biāo)，明確職責(zé)分工，確保各項(xiàng)措施及時(shí)執(zhí)行到位。三是完善牽頭協(xié)作機(jī)制，指定牽頭單位統(tǒng)一協(xié)調(diào)各部門分工，統(tǒng)一負(fù)責(zé)督促、檢查及考核工作，杜絕職責(zé)不清、推諉扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。四是加強(qiáng)政府、銀行及法院的協(xié)調(diào)配合，充分發(fā)揮各方力量，確?！般y行愿貸款、農(nóng)戶能融資、處置有保障”，推動(dòng)農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)順利開展。

（二）整章建制，出臺(tái)登記、處置、財(cái)政扶持、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)认盗姓?/p>

國(guó)內(nèi)一些地區(qū)先行開展農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)已有數(shù)年，在制度建設(shè)與實(shí)踐方面積累了許多寶貴經(jīng)驗(yàn)及做法。我們應(yīng)整合參照浙江、重慶等地的制度，以市政府名義出臺(tái)實(shí)施意見，各職能部門相應(yīng)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，對(duì)確權(quán)登記、業(yè)務(wù)辦理、擔(dān)保評(píng)估、流轉(zhuǎn)處置、稅費(fèi)減免、財(cái)政扶持等政策進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，并結(jié)合發(fā)展趨勢(shì)大膽創(chuàng)新，確保農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)有法可依、有章可循，做好制度保障工作。

（三）集中力量完成“三權(quán)”確權(quán)頒證工作

根據(jù)有關(guān)部門的反饋，林權(quán)及農(nóng)村宅基地（房屋）使用權(quán)的確權(quán)頒證工作已基本完成，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)頒證工作預(yù)計(jì)今年完成。為了及時(shí)滿足農(nóng)民資金需求，在制度、組織架構(gòu)等相關(guān)配套措施保障下，可以對(duì)需要辦理抵押貸款業(yè)務(wù)的農(nóng)村“三權(quán)”進(jìn)行優(yōu)先確權(quán)頒證。

（四）建立產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)、評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)管理公司

參照麗水“三中心一機(jī)構(gòu)”①的模式搭建農(nóng)村資源流轉(zhuǎn)平臺(tái)，把農(nóng)村“三權(quán)”均納入該平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)編制、人員、資金三到位，把登記、交易、評(píng)估、處置各環(huán)節(jié)統(tǒng)一規(guī)范起來。由于是政府成立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，不僅可以降低評(píng)估費(fèi)用減輕農(nóng)戶負(fù)擔(dān)，而且評(píng)估的權(quán)威性也容易被銀行認(rèn)可，有利于農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)順利開展。

（五）引入擔(dān)保、保險(xiǎn)及高管激勵(lì)機(jī)制，提高銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)的積極性

為了提高銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的主動(dòng)性和積極性，需要引入擔(dān)保、保險(xiǎn)、財(cái)政扶持及高管激勵(lì)等風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和補(bǔ)償機(jī)制，使之吃上“定心丸”。一是注重發(fā)揮擔(dān)保機(jī)構(gòu)的作用。從浙江麗水及重慶永川的經(jīng)驗(yàn)看，由財(cái)政出資設(shè)立的擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)著行業(yè)標(biāo)桿的作用，為打消銀行顧慮，確保農(nóng)戶順利獲得貸款起到了關(guān)鍵作用。目前我市由財(cái)政出資設(shè)立的中小企業(yè)信用擔(dān)保投資有限公司注冊(cè)資本金1億元，對(duì)外擔(dān)保額可達(dá)10億元，已越過各大型銀行對(duì)于“銀擔(dān)合作”的門檻，可指定為我市農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)提供擔(dān)保服務(wù)。二是探索發(fā)展涉農(nóng)保險(xiǎn)。由于海南省三亞市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高，涉農(nóng)保險(xiǎn)項(xiàng)目遲遲未能發(fā)展，只能由易及難，先從風(fēng)險(xiǎn)較小的農(nóng)房和林權(quán)抵押貸款保證保險(xiǎn)做起，逐漸健全涉農(nóng)保險(xiǎn)體系。三是實(shí)施高管激勵(lì)，通過管好人來做好事。對(duì)于開展農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)成效顯著的機(jī)構(gòu)高管，可由政府出面對(duì)其給予表彰獎(jiǎng)勵(lì)。另外銀監(jiān)部門在高管持續(xù)履職評(píng)價(jià)中相應(yīng)給予好評(píng)，并將根據(jù)其具體表現(xiàn)，在其職務(wù)調(diào)動(dòng)、晉升等方面給予積極支持。

（六）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)及教育培訓(xùn)工作

一是綜合利用電視、廣播、報(bào)刊、互聯(lián)網(wǎng)、宣傳冊(cè)、宣傳欄、手機(jī)短信等多種手段，引導(dǎo)各部門、銀行及廣大農(nóng)民群眾正確認(rèn)識(shí)農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)的意義，了解貸款條件和業(yè)務(wù)流程，使該業(yè)務(wù)得到廣泛認(rèn)知及迅速推廣。二是加強(qiáng)對(duì)相關(guān)工作人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，切實(shí)提高服務(wù)效率。三是堅(jiān)持實(shí)事求是原則，防止盲目設(shè)定目標(biāo)，防止金融風(fēng)險(xiǎn)聚集，促進(jìn)農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款工作可持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：農(nóng)村宅基地確權(quán)法范文

[關(guān)鍵詞]產(chǎn)權(quán)；宅基地使用權(quán)；流轉(zhuǎn)；規(guī)制

[中圖分類號(hào)]F321.1

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

[文章編號(hào)]1002-736X（2012）06-0082-04

我國(guó)人口眾多且集中在農(nóng)村，致使農(nóng)村宅基地占地量并非少數(shù)，加之現(xiàn)行法律對(duì)其流轉(zhuǎn)施加嚴(yán)格限制，隨之而來的是違法審批和占用耕地的膨脹，如此種種因素導(dǎo)致農(nóng)村宅基地占地?cái)?shù)量驚人。由于宅基地已經(jīng)審批確定便具有永久性，很難隨外遷居住、生老病死等情景變化進(jìn)行及時(shí)的效用性調(diào)整，使許多宅基地處于閑置狀態(tài)。隨著土地資源的日益稀缺，宅基地的處分利用可在一定程度上緩解人多地少的矛盾，化解經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地需求的危機(jī)。如何使現(xiàn)有宅基地資源被充分利用，涉及許多政策和措施，其中深化農(nóng)村宅基地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)不失為當(dāng)前行之有效之舉。

一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)踐之探索及放寬流轉(zhuǎn)之功用考察

隨著對(duì)現(xiàn)有土地資源的珍視，受實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的強(qiáng)烈愿望所驅(qū)使，盡管沒有國(guó)家的統(tǒng)一號(hào)召，但各地紛紛展開了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)踐探索，出現(xiàn)眾多不同模式。如2008年浙江嘉興市委、市政府結(jié)合實(shí)際，以打造城鄉(xiāng)一體化先行地為目標(biāo)，啟動(dòng)展開了以“宅基地與承包地分開、搬遷地與土地流轉(zhuǎn)分開，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)指揮社會(huì)保障”為主要內(nèi)容的“兩分兩換”試點(diǎn)工作。其他宅基地流轉(zhuǎn)模式為天津的“宅基地?fù)Q房模式”、重慶“雙換模式”以及其他地區(qū)適用的“填實(shí)插建”、“部分搬遷”、“整體搬遷”等模式。另外，根據(jù)2009年對(duì)全國(guó)4省（貴州、湖北、山東、黑龍江）480戶農(nóng)民的調(diào)查表明，把宅基地轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的比例為13，8%，贊成轉(zhuǎn)讓的受訪農(nóng)民在2009年的調(diào)查中所占比例為32，9%，把宅基地轉(zhuǎn)作他用的情況也較為普遍，受訪農(nóng)民認(rèn)為宅基地可以專門用作住房以外的經(jīng)營(yíng)性用途的占38，02%。這些實(shí)踐探索和調(diào)查資料表明：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展已產(chǎn)生巨大動(dòng)力，并促使各項(xiàng)制度規(guī)定必須適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，否則，這些制度就會(huì)在一定程度上阻礙實(shí)踐發(fā)展，而且實(shí)踐也會(huì)突破這些規(guī)定，創(chuàng)設(shè)新的發(fā)展模式。同時(shí)，這些宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)間也折射出放寬農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)具有盤活土地資源存量，發(fā)揮資源合理配置之功用，具體表現(xiàn)為以下三點(diǎn)。

（一）實(shí)現(xiàn)土地用益物權(quán)之功用

物權(quán)的收益之功用實(shí)現(xiàn)需要物權(quán)主體充分行使其所享之權(quán)，使用方式表現(xiàn)為轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)要實(shí)現(xiàn)其收益功用，也需采用這些流轉(zhuǎn)方式和途徑，而流轉(zhuǎn)的自由程度對(duì)宅基地使用權(quán)的實(shí)現(xiàn)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。原因在于：一方面，使宅基地使用權(quán)的相關(guān)主體獲得很大解放，引發(fā)社會(huì)進(jìn)步之動(dòng)力，這些主體的主動(dòng)性、創(chuàng)造性大大增強(qiáng)；另一方面，由于宅基地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)，不僅可實(shí)現(xiàn)土地資源之收益，還可發(fā)揮土地所附之物之效益，使客體物的價(jià)值在流轉(zhuǎn)中得以展現(xiàn)。

（二）使國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)趨向平等

我國(guó)土地所有權(quán)分為國(guó)家所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。當(dāng)今，國(guó)家土地所有權(quán)可在法定范圍內(nèi)采用抵押、出租等較為自由的方式流轉(zhuǎn)，而集體土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)相對(duì)受限，如家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不準(zhǔn)抵押、農(nóng)村宅基地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓給本集體組織之外成員。這些法律規(guī)定使國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式差異很大，由此導(dǎo)致集體土地所有權(quán)的價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)。另外，這些流轉(zhuǎn)差異之規(guī)定并沒有阻止市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下集體土地使用權(quán)的違規(guī)交易，加之管制不夠規(guī)范，致使集體土地所有權(quán)在私下交易中濫用權(quán)利、侵權(quán)現(xiàn)象不時(shí)發(fā)生，不僅浪費(fèi)了部分土地資源，同時(shí)損害了相關(guān)集體和農(nóng)民的合法權(quán)益。

（三）保護(hù)耕地，實(shí)現(xiàn)土地資源的充分利用

隨著城市化發(fā)展步伐的加快，對(duì)土地資源的需求相對(duì)增加，現(xiàn)有農(nóng)村建設(shè)用地量難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，許多耕地被侵占，甚至一些地方連基本農(nóng)田都被破壞。另外，由于農(nóng)村人口增加，致使農(nóng)村居民住宅建設(shè)大幅度增加，且僅僅利用地面空間。此種情勢(shì)下，許多耕地被違法批為宅基地使用。同時(shí)，一些農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)置樓房之后，原有的宅基地就處于閑置狀態(tài)，其數(shù)量巨大，導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)，這一現(xiàn)象在一定程度上可歸因于宅基地使用權(quán)不能自由流轉(zhuǎn)所至。若農(nóng)村宅基地使用權(quán)能像國(guó)有土地那樣自由流轉(zhuǎn)，一方面，可大大減少新宅基地之審批，減少對(duì)耕地的侵占；另一方面，現(xiàn)有宅基地經(jīng)過不同方式流轉(zhuǎn)后可騰出更多土地，以補(bǔ)償農(nóng)村建設(shè)用地和耕地之用。

二、現(xiàn)行法律對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之限制所導(dǎo)致的沖突

對(duì)比現(xiàn)行法律規(guī)定和實(shí)踐需求，現(xiàn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之規(guī)定具有以下缺陷。一是國(guó)家法律與地方性法規(guī)的沖突。為指導(dǎo)現(xiàn)實(shí)的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)踐，一些地方政府頒布了突破現(xiàn)行法律規(guī)定的地方性法規(guī)。如2005年10月，廣東省政府了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，其中規(guī)定：集體建設(shè)用地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)同權(quán)、同價(jià)，可以進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。這是全國(guó)首個(gè)在全省進(jìn)行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理的省份。2010年7月，重慶市頒布了《重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)戶籍制度改革意見》，確立農(nóng)民工轉(zhuǎn)戶進(jìn)城、宅基地可換城鎮(zhèn)住房的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式。地方性法規(guī)的突破性規(guī)定反映了市場(chǎng)實(shí)踐的需求和廣大農(nóng)民的心愿。二是宅基地繼承與一戶一宅的沖突?，F(xiàn)行法律制度承認(rèn)房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移和地隨房走之做法，故而出現(xiàn)已經(jīng)擁有一處宅基地使用權(quán)的人，會(huì)因房屋買賣、繼承而獲得兩處以上宅基地使用權(quán)。這與我國(guó)現(xiàn)行《土地管理法》第62條第l款規(guī)定的“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不能超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”相矛盾。三是宅基地使用權(quán)有限流轉(zhuǎn)與用益物權(quán)性質(zhì)的不相符。1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（[1999]39號(hào)）中規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)村集體土地建住宅。另外，2004年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和2004年國(guó)土資源部頒布的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》都規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地。這種制度造成農(nóng)村宅基地使用權(quán)只能在本集體組織內(nèi)部而不能跨區(qū)和在城鄉(xiāng)之間流轉(zhuǎn)，影響了土地使用價(jià)值的發(fā)揮。另外，我國(guó)的《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》明確規(guī)定宅基地不能用于抵押。這些規(guī)定與宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)的性質(zhì)存在沖突。用益物權(quán)是指對(duì)他人所有的財(cái)產(chǎn)依法所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。宅基地使用權(quán)是集體組織成員在本集體土地所有權(quán)上繼受取得的用益物權(quán)，本應(yīng)享有占有、使用和收益三項(xiàng)權(quán)能，但由于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，致使其通過轉(zhuǎn)讓而獲得收益權(quán)能缺乏真正的意義。

三、現(xiàn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度所引發(fā)的現(xiàn)實(shí)問題

（一）嚴(yán)重浪費(fèi)土地資源

隨著科技的發(fā)展，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)日益現(xiàn)代化，農(nóng)村勞動(dòng)力出現(xiàn)大量剩余，紛紛涌向城市發(fā)展，一些發(fā)展好的務(wù)工人員在城市購(gòu)置了房產(chǎn)，因而使其在農(nóng)村的宅基地和房屋閑置。再者，國(guó)家30年土地承包期不變的政策，除部分村委自行調(diào)整土地承包之外，導(dǎo)致許多農(nóng)戶人口增加或減少，而承包地的數(shù)量卻沒有變化，使得許多農(nóng)村集體組織的村民擁有的土地出現(xiàn)嚴(yán)重不均，有的家庭人均幾畝之多，而有的家庭人均不足1畝；也導(dǎo)致部分村民因進(jìn)城上班或務(wù)工離開原集體之后卻還擁有承包地之現(xiàn)象。這種現(xiàn)象致使一些土地不能得到很好耕種，一定程度上出現(xiàn)土地資源的浪費(fèi)，難以實(shí)現(xiàn)物盡其用的功能。

（二）引發(fā)私下宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

現(xiàn)代社會(huì)的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展機(jī)制引發(fā)了人們對(duì)發(fā)展資源的格外重視，其中包括土地資源。國(guó)家基于保障農(nóng)民利益的考慮做出了禁止宅基地自由流轉(zhuǎn)的規(guī)定，使得宅基地使用權(quán)具有鮮明的社會(huì)福利和社會(huì)保障性質(zhì)。這阻礙了部分農(nóng)民欲實(shí)現(xiàn)其多余土地資源效益的愿望。一旦具有發(fā)展動(dòng)力和土地資源效益愿望的雙方產(chǎn)生契合，他們就會(huì)規(guī)避國(guó)家的監(jiān)管，私下進(jìn)行土地使用權(quán)交易，或者變相進(jìn)行交易。這種私下混易現(xiàn)象不僅不利于集體，也不利于農(nóng)民利益，同時(shí)造成國(guó)家法律制度的破壞。

（三）不利于農(nóng)民融資發(fā)展

改革開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)政策給農(nóng)民提供了廣闊的自由發(fā)展空間，造成發(fā)展方式和收益方式多樣化。同時(shí)，預(yù)防和減少風(fēng)險(xiǎn)的心理促使他們采取合伙、合資等融資發(fā)展模式。作為資金來源渠道較少的農(nóng)民迫切想利用有限的部分土地資源。在國(guó)家法律明確禁止抵押的情況下，農(nóng)民利用土地使用權(quán)進(jìn)行融資發(fā)展的愿望受到遏制。

（四）減緩城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的步伐

農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受限與城市土地交易自由化形成了鮮明對(duì)比，造成農(nóng)民不能利用土地資源獲得最大收益，壓制了農(nóng)村發(fā)展的部分動(dòng)力，這在很大程度上造成城市發(fā)展快，而農(nóng)村發(fā)展慢，城鄉(xiāng)分化嚴(yán)重，使本來發(fā)展不平衡之現(xiàn)象更加嚴(yán)重。而且，這種制度形成城鄉(xiāng)居民遷徙之障礙，影響城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。

四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)堅(jiān)持的基本原則和具體的完善建議

快速發(fā)展的社會(huì)現(xiàn)實(shí)對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度提出拷問和嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，許多地方根據(jù)黨的十七大關(guān)于深化的精神，在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面進(jìn)行了積極探索。總結(jié)有益經(jīng)驗(yàn)，完善現(xiàn)行立法進(jìn)一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)實(shí)踐、保護(hù)農(nóng)民利益是當(dāng)務(wù)之急。

（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)堅(jiān)持的原則

1 以農(nóng)民利用為出發(fā)點(diǎn)，兼顧集體利益。在我國(guó)十多億人口中，八億農(nóng)民切除了一些承包地之外無更多財(cái)產(chǎn)。因此，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度應(yīng)更多反映農(nóng)民的愿望和要求。同時(shí)，對(duì)作為土地所有權(quán)主體的集體應(yīng)給予考慮，以維護(hù)體所有制的基礎(chǔ)。在處理宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的利益分配關(guān)系時(shí)，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)農(nóng)民的利益。同時(shí)，對(duì)作為土地所有者的集體也應(yīng)予以兼顧。對(duì)實(shí)際占用土地面積超過標(biāo)準(zhǔn)的部分的流轉(zhuǎn)收益應(yīng)全部上繳，以保護(hù)集體利益，從而防止個(gè)別農(nóng)民利用宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)損害集體利益。

2 土地使用權(quán)制度改革應(yīng)遵循相應(yīng)法理和實(shí)踐要求。土地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，應(yīng)充分體現(xiàn)他物權(quán)的原理。因此，土地使用權(quán)制度的改革應(yīng)重點(diǎn)放在與土地他物權(quán)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)權(quán)交易上，充分實(shí)現(xiàn)個(gè)人權(quán)利最大自由化，以促進(jìn)土地使用權(quán)制度與其他物權(quán)制度的深度結(jié)合，探索和發(fā)展土地公有制條件下的多種實(shí)現(xiàn)形式。另外，部分地方政府和農(nóng)民個(gè)人根據(jù)本地實(shí)際情況推行的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)創(chuàng)新實(shí)踐對(duì)現(xiàn)行法律規(guī)定提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，要求立法做出回應(yīng)，以便宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)范運(yùn)行。

3 根據(jù)農(nóng)村社會(huì)保障完善程度確定宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)自由度。農(nóng)村社會(huì)保障體系不健全時(shí)，依據(jù)身份分配的宅基地具有一定社會(huì)保障功能。然而，目前這種保障方式卻限制了宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，影響到其使用價(jià)值的充分實(shí)現(xiàn)，造成部分宅基地閑置、私下流轉(zhuǎn)和農(nóng)民融資困難等弊病。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受限與現(xiàn)代物權(quán)制度的發(fā)展趨勢(shì)不相協(xié)調(diào)?；诖耍覈?guó)的現(xiàn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度應(yīng)隨著農(nóng)村社會(huì)保障體系的完善狀況作相應(yīng)調(diào)整，適度放寬以發(fā)揮土地資源的效益。

（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的完善設(shè)想

1 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主體應(yīng)擴(kuò)大。現(xiàn)行法律將宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)主體限制在本集體組織成員之間，既不利于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，有時(shí)也會(huì)造成宅基地主體身份的沖突。為此。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受讓人的主體資格不應(yīng)以本集體成員為限，應(yīng)作放寬處理，可包括本集體組織以外的人，既包括其他集體組織的成員，也包括城鎮(zhèn)居民。至于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是否必須征得集體所有權(quán)人的同意，學(xué)界有不同建議。我們認(rèn)為，若未來法律規(guī)定集體組織有權(quán)從宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)中獲得利益時(shí)，應(yīng)取得宅基地所有權(quán)人的同意，但不應(yīng)干涉過多，以集體組織和其成員的利益不受損害為限。

2 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式應(yīng)多樣化。根據(jù)物權(quán)及其流轉(zhuǎn)法理，宅基地使用權(quán)屬于他物權(quán)，理應(yīng)允許采取租賃、抵押等多種流轉(zhuǎn)方式。但同時(shí)應(yīng)體現(xiàn)宅基地使用權(quán)的特殊性，其流轉(zhuǎn)方式的多樣化不應(yīng)造成土地使用權(quán)的濫用和亂轉(zhuǎn)。無論是宅基地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或是宅基地使用權(quán)隨同房屋一起轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓宅基地農(nóng)民不允許再分配宅基地。

3 實(shí)行宅基地使用權(quán)有償和有期制度。按現(xiàn)行法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)實(shí)行的是無償、無期限制度。這種制度保障了農(nóng)民的利益，但在土地利用方式多元化的今天，日益暴露出很多弊端，如一戶多宅、耕地大量被占等。這不利于總體上維護(hù)集體組織的利益。因此，為保證宅基地的合理利用，宅基地使用權(quán)應(yīng)實(shí)行有償和限定期限制度。此種制度的實(shí)行可帶來相應(yīng)好處：一方面，可提高土地使用效率，避免宅基地多占濫用；另一方面，可發(fā)揮土地的市場(chǎng)價(jià)值，盤活農(nóng)民的房產(chǎn)價(jià)值。0這符合他物權(quán)有期限限制的法理。借鑒城市住宅用地使用權(quán)為70年的規(guī)定，可規(guī)定宅基地使用權(quán)的有效期為70年，期間屆滿是否可以續(xù)期及續(xù)期次數(shù)應(yīng)根據(jù)其他國(guó)家的通常做法明確做出法律規(guī)定。

五、促進(jìn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之配套制度建設(shè)

（一）強(qiáng)化宅基地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)的登記制度

根據(jù)物權(quán)的基本原理，產(chǎn)權(quán)明晰是進(jìn)行規(guī)范流轉(zhuǎn)的前提。由于過去行政干預(yù)和法制不健全，宅基地使用權(quán)和房屋的產(chǎn)權(quán)登記工作很不到位，基本適應(yīng)了過去宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)較少流轉(zhuǎn)的狀況。當(dāng)今，各地已出現(xiàn)更多土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，物權(quán)法也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的變更登記提出嚴(yán)格要求，如我國(guó)《物權(quán)法》第10條、第14條、第155條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅事項(xiàng)做出了明確規(guī)定。同時(shí)，現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的復(fù)雜性也對(duì)宅基地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)變更登記工作提出了更為嚴(yán)格的要求。為此，為使宅基地使用權(quán)交易中少出風(fēng)險(xiǎn)和差錯(cuò)以及便于糾紛出現(xiàn)后快速、公平地處理，就必須強(qiáng)化宅基地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)的登記制度的實(shí)施。

（二）規(guī)范宅基地使用權(quán)收回制度

對(duì)于出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的農(nóng)民，堅(jiān)決不予審批；審批后，查證確實(shí)存在損害集體利益之情況時(shí)，應(yīng)堅(jiān)決予以收回。對(duì)因繼承引起的一戶多宅現(xiàn)象，可由集體組織決定收回統(tǒng)一安排使用。對(duì)其宅基地上所附物，應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)宅基地超過標(biāo)準(zhǔn)面積的部分應(yīng)實(shí)行有償使用。宅基地收回后應(yīng)及時(shí)注銷。另外，對(duì)舉家遷出本集體組織超過一定年限的（可考慮10年期限），住宅沒有被繼承的和房屋坍塌、拆除兩年以上仍閑置的宅基地也可實(shí)行收回制度。通過這種制度的實(shí)行以促進(jìn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的深入發(fā)展。

（三）著力培育宅基地交易市場(chǎng)

相對(duì)完善的土地交易市場(chǎng)體系可為宅基地使用權(quán)交易提供及時(shí)的便利條件，引導(dǎo)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)向縱深發(fā)展，并保證公平、合理?；诋?dāng)前土地流轉(zhuǎn)的需要，許多地方自發(fā)形成的一些不太規(guī)范的市場(chǎng)，難以保證土地流轉(zhuǎn)的有序合理發(fā)展。為此，應(yīng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)效果反映良好的一些地方做法及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，詳加研究，讓其擴(kuò)大推廣。如成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所建成后，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，采取“確權(quán)、流轉(zhuǎn)、收益、掛鉤置換、耕地保護(hù)”的方案，通過“還權(quán)賦能”的手段，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目投融資提供服務(wù)。

第8篇：農(nóng)村宅基地確權(quán)法范文

開展農(nóng)村集體土地確權(quán)和登記發(fā)證工作是貫徹落實(shí)黨的十七屆三中全會(huì)精神，依法保護(hù)農(nóng)村集體土地權(quán)利人合法權(quán)益的重要措施，是加強(qiáng)農(nóng)村集體土地管理的重要手段，也是集體土地使用制度改革和土地統(tǒng)一登記的重要基礎(chǔ)和保障。通過開展農(nóng)村集體土地確權(quán)和登記發(fā)證工作，可以明晰農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的狀況，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)的和諧與穩(wěn)定；可以有效規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地管理，防止亂占濫用耕地。

全面開展農(nóng)村集體土地確權(quán)和登記發(fā)證工作是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、切實(shí)保護(hù)廣大農(nóng)民群眾合法權(quán)益的需要，必須充分認(rèn)識(shí)其重要意義，要把這項(xiàng)工作作為惠及農(nóng)民千家萬戶的一項(xiàng)民生工程來實(shí)施，采取多種形式，加大宣傳和工作力度，爭(zhēng)取廣大農(nóng)民群眾和社會(huì)各界的理解和支持，集中力量，克服困難，確保中心城區(qū)集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)登記發(fā)證工作分別在**年底、**年上半年和**年底前基本完成。

二、成立組織

市中心城區(qū)成立農(nóng)村集體土地確權(quán)和登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)組，下設(shè)辦公室（具體名單附后）。領(lǐng)導(dǎo)組的主要任務(wù)是協(xié)調(diào)各部門的工作關(guān)系，解決土地登記中遇到的重大土地權(quán)屬糾紛和政策問題，統(tǒng)一組織指揮協(xié)調(diào)；辦公室的主要任務(wù)是負(fù)責(zé)集體土地確權(quán)和登記發(fā)證工作的宣傳、培訓(xùn)、權(quán)屬審核、登記注冊(cè)等工作。

**區(qū)各鎮(zhèn)政府要成立相應(yīng)的集體土地確權(quán)和登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組，主要負(fù)責(zé)資料收集、地籍調(diào)查、權(quán)屬調(diào)解、權(quán)屬審核、宅基地審查和組織各村權(quán)屬界線的指界等工作。各行政村或村民小組指定專人負(fù)責(zé)集體土地確權(quán)和登記發(fā)證工作，協(xié)助開展宣傳、資料收集、審核等工作。

為便于集體土地確權(quán)和登記發(fā)證工作的開展，分別在**區(qū)三個(gè)國(guó)土資源管理所設(shè)立屯光、陽(yáng)湖、黎陽(yáng)3個(gè)農(nóng)村集體土地登記站，登記站負(fù)責(zé)受理農(nóng)村集體土地登記的申請(qǐng)資料，進(jìn)行初步審核、地籍調(diào)查、政府批準(zhǔn)后頒發(fā)證書等日常事務(wù)工作。

地籍測(cè)繪委托具有地籍測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪部門承擔(dān)。

三、嚴(yán)格把握政策界限，依法辦理登記

（一）集體土地所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)

集體土地所有權(quán)確權(quán)登記，依據(jù)《土地管理法》、《物權(quán)法》、《土地管理實(shí)施條例》以及《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)若干規(guī)定》等規(guī)定執(zhí)行。屬于村民小組所有的集體土地在土地證書所有者一欄填寫村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體的名稱，并注明分別由各村民組農(nóng)民集體所有。采取“組有村管”的方式將集體土地所有權(quán)證（復(fù)印件）發(fā)放到村，由村委會(huì)代管，待條件成熟時(shí)，再分發(fā)到各村民小組。證書原件由鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源管理所代為保管。

對(duì)于村改居后的社區(qū)，人均農(nóng)用地低于0.3畝的，該社區(qū)暫不發(fā)放集體土地所有權(quán)證。

集體建設(shè)用地使用權(quán)由經(jīng)依法批準(zhǔn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法設(shè)立的公益性組織和集體經(jīng)濟(jì)組織與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)等集體建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地使用證。

（二）宅基地使用權(quán)

宅基地是指經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的、沒有使用期限限制的集體建設(shè)用地。城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購(gòu)買宅基地和違法建設(shè)住宅。宅基地在數(shù)量、面積以及轉(zhuǎn)讓等方面受法律法規(guī)的限制。

1．對(duì)1999年前原有的登記資料進(jìn)行認(rèn)真整理和核實(shí)，凡原登記的內(nèi)容未發(fā)生變化的，原登記發(fā)證結(jié)果繼續(xù)有效；凡原登記內(nèi)容部分發(fā)生變化的，要辦理變更登記手續(xù)；凡原登記內(nèi)容全部發(fā)生變化或登記客體滅失的，應(yīng)申請(qǐng)重新登記或按規(guī)定進(jìn)行注銷登記。1999年以前依法取得宅基地使用權(quán)未進(jìn)行土地登記的按照本方案申請(qǐng)初始登記。

2．1999年以后拆舊建新的或使用村內(nèi)空閑地和其他建設(shè)用地的，既符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃又符合建房條件的，經(jīng)所在村民小組、村委會(huì)、鎮(zhèn)政府、所轄國(guó)土所審查后，報(bào)**區(qū)城建辦審核。經(jīng)審核，對(duì)符合登記條件的，以村民小組為單位予以公示，公示期滿無異議的，由市政府授權(quán)**區(qū)政府審批。占用耕地或基本農(nóng)田建房的，不予登記。

3．對(duì)于因城市建設(shè)的需要，農(nóng)民原有住房拆遷后，政府統(tǒng)一安置到安置區(qū)（集體土地）的住戶，以宅基地形式安置的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，農(nóng)村村民憑相關(guān)的拆遷安置協(xié)議等資料申請(qǐng)辦理宅基地使用權(quán)登記，予以登記發(fā)證。

4．嚴(yán)格落實(shí)城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買和違法建設(shè)住宅的規(guī)定。對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。農(nóng)村非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買宅基地建房的，不予受理。

5．凡擁有宅基地的以戶為單元，每宗地填報(bào)一份農(nóng)村宅基地使用權(quán)申請(qǐng)登記表，并提供宅基地合法的權(quán)屬證據(jù)、證明、戶口簿。一處宅基地中有幾戶共用，且難以劃分使用范圍，可作為共有土地使用權(quán)宗地處理。各戶可先自行協(xié)議分?jǐn)偯娣e，無法分?jǐn)偟陌垂餐灿刑幚怼?/p>

6．嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。戶口以公安部門的戶籍證明為依據(jù)。凡將原有住房出賣、出租、改變使用性質(zhì)或者贈(zèng)與他人的，或在拆遷和原住宅依法征用時(shí)，已實(shí)行市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償?shù)模坏迷偕暾?qǐng)建住宅或申請(qǐng)農(nóng)民安置區(qū)內(nèi)住房。除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請(qǐng)第二宗宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。

7．中心城區(qū)以下區(qū)域已列入近期城市建設(shè)范圍，暫緩登記：

（1）黎陽(yáng)老街拆遷改造區(qū)域

（2）奕棋**機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建區(qū)域

（3）新潭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)區(qū)域、齊云大道以南、新潭村小溪以東區(qū)域

（4）屯光江北片：污水處理廠以西皖贛鐵路以南區(qū)域；江南片：新安江以南尤留公路以北區(qū)域

（5）徽杭高速公路（陽(yáng)湖段）以北區(qū)域

8．嚴(yán)格執(zhí)行宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)。《**省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》規(guī)定的農(nóng)村村民宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)是：山區(qū)和丘陵地區(qū)，每戶不得超過160平方米；利用荒山、荒地建房的，每戶不得超過300平方米。對(duì)原有宅基地超占面積的，在辦理登記時(shí)按下列情況處理：

（1）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的,可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。

（2）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時(shí)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。

（3）1987年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記。其面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理,并按照規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行登記。

四、登記的有關(guān)費(fèi)用

嚴(yán)格執(zhí)行**省農(nóng)村集體宅基地使用權(quán)登記發(fā)證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即每宗土地只收取工本費(fèi)5元，集體土地所有權(quán)和其它建設(shè)用地按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。不得通過農(nóng)村土地確權(quán)和登記發(fā)證收費(fèi)增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所需經(jīng)費(fèi)全部列入財(cái)政預(yù)算，必要時(shí)可從收取的土地收益中列支。

**市中心城區(qū)農(nóng)村集體土地確權(quán)和登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)組成員和辦公室人員名單

領(lǐng)導(dǎo)組：

組長(zhǎng)：市委常委、市政府副市長(zhǎng)

副組長(zhǎng)：市國(guó)土資源局局長(zhǎng)

成員：市農(nóng)業(yè)委員會(huì)主任

市建設(shè)委員會(huì)主任

市財(cái)政局局長(zhǎng)

市民政局局長(zhǎng)

市司法局局長(zhǎng)

市林業(yè)局局長(zhǎng)

市城市規(guī)劃局局長(zhǎng)

市房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)

市公安局副局長(zhǎng)

**區(qū)政府副區(qū)長(zhǎng)

領(lǐng)導(dǎo)組下設(shè)辦公室：

主任市國(guó)土資源局局長(zhǎng)

副主任：**區(qū)副區(qū)長(zhǎng)

市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)

辦公室成員：**區(qū)公安分局局長(zhǎng)

**區(qū)民政局局長(zhǎng)

**區(qū)財(cái)政局局長(zhǎng)

**區(qū)司法局局長(zhǎng)

**區(qū)農(nóng)業(yè)委員會(huì)主任

**區(qū)林業(yè)局局長(zhǎng)

第9篇：農(nóng)村宅基地確權(quán)法范文

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房； 原因； 現(xiàn)狀； 解決。

1993 年來自河北的畫家李某心懷對(duì)藝術(shù)和夢(mèng)想的追求來到北京，想找一個(gè)寧?kù)o的地方，從事專業(yè)繪畫。經(jīng)人推薦，她來到了小有名氣的“畫家村”宋莊。恰巧宋莊辛店村村民馬某有一套閑置的老房子要出售，李某便立即買下并于2002 年7 月1 日與馬某簽訂了房屋買賣合同，以 45000 元買下了馬某的正房、廂房和院落，馬某還將集體土地建設(shè)用地使用證也交給了李某。在該房屋買賣合同上，有買賣雙方的簽字和辛店村大隊(duì)的蓋章，見證人是村副書記郭某和康某。在宋莊辛店村有將近 50 個(gè)和李某有相同買房經(jīng)歷的藝術(shù)家。但是 2006 年 10 月，這樣寧?kù)o的生活出現(xiàn)了危機(jī)。一個(gè)自稱是馬某的朋友的人來到李某家，并說是代表馬某來向李某要回其賣出的房屋，并說他們的房屋買賣合同無效。但是李某立即回絕了此人。見李某不同意，馬某的妻子便前去與李某協(xié)商，并說可以給李某 70000 元作為補(bǔ)償，李某仍然拒絕了她。

于是馬某于 2006 年 10 月向法院起訴狀告李某，要求確認(rèn)法院他與李某之間的房屋買賣協(xié)議無效，并要求李某返還其房屋。2007 年 7 月一審法院判決如下： 李某是外來人，按照我國(guó)法律規(guī)定不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，因此判決李某和該集體組織村民馬某簽訂的房屋買賣合同無效，并責(zé)令李某一家在法院判決生效 90 天內(nèi)騰退房屋，與此同時(shí)，馬某要付給李某夫婦 93808 元的補(bǔ)償款。

我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問題由來已久，上案中畫家村事件更是小產(chǎn)權(quán)房案件的典型代表。隨著我國(guó)新農(nóng)村建設(shè)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，越來越多的農(nóng)村居民涌入城市，使得城市房?jī)r(jià)步步高升，商品房?jī)r(jià)格更是久升不降。在此種情況下價(jià)格相對(duì)低廉的小產(chǎn)權(quán)房變得炙手可熱。然而現(xiàn)階段我國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房還存在諸多問題亟待解決。

一、小產(chǎn)權(quán)房概述。

（ 一） 小產(chǎn)權(quán)房的概念。

所謂小產(chǎn)權(quán)房（ 又叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房） ，是指在農(nóng)民集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)用于銷售的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)而不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)。小產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐和市場(chǎng)交易中一種不成文的約定俗成的稱謂。

（ 二） 小產(chǎn)權(quán)房的分類。

第一種小產(chǎn)權(quán)房： 在政府出讓或劃撥的土地上，未按原先規(guī)劃的用途開發(fā)或利用，且將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，有潛在產(chǎn)權(quán)糾紛可能的房屋。

第二種小產(chǎn)權(quán)房： 在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)和買賣，銷售個(gè)軍人以外的其他地方居民的房屋。

第三種小產(chǎn)權(quán)房： 占用集體土地或耕地違法建設(shè)在農(nóng)民集體土地上用于商品住宅銷售的或由村集體或農(nóng)民自行組織建造銷售給集體以外其他人的房屋。

（ 三） 小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀和國(guó)家的相關(guān)政策。

我國(guó)各地都存在小產(chǎn)權(quán)房，在建的已建的不計(jì)其數(shù)。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，北京、上海和一些珠三角地區(qū)城市的小產(chǎn)權(quán)房所占比例驚人。其中深圳的小產(chǎn)權(quán)房面積占城市住房總面積高達(dá) 40% － 50%，而廣州的小產(chǎn)權(quán)房出租則占了其房屋出租面積的 50%以上。

國(guó)家相關(guān)部門近些年相繼了有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的各項(xiàng)政策，但各地小產(chǎn)權(quán)房仍有難以遏制之勢(shì)。2007 年，國(guó)家相繼嚴(yán)禁違規(guī)開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房和購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的“風(fēng)險(xiǎn)提示”； 2008 年，國(guó)土資源部發(fā)出的通知中明確表明不允許任何機(jī)關(guān)為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何產(chǎn)權(quán)證明； 2009年，國(guó)土資源部下發(fā)的通知中仍然重申堅(jiān)決叫停各種小產(chǎn)權(quán)房； 2012年，國(guó)土部表示將限期處理土地閑置等違法違規(guī)類案件，包括重點(diǎn)處理小產(chǎn)權(quán)房問題。2012 年 9 月，北京市開始試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房。

二、小產(chǎn)權(quán)房興起的原因。

（ 一） 城鄉(xiāng)二元土地制度的影響。

我國(guó)對(duì)城市國(guó)有土地和農(nóng)村集體土地采取不同的政策，城市國(guó)有土地通常進(jìn)行市場(chǎng)定價(jià)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和價(jià)格機(jī)制尚未形成。國(guó)有土地建設(shè)用地使用權(quán)的取得通常是劃撥、出讓或拍賣招標(biāo)等方式取得，而農(nóng)村村民宅基地使用權(quán)的取得是有集體經(jīng)濟(jì)組織依法無償分配的。

（ 二） 居高不下的商品房?jī)r(jià)格。

近些年來，全國(guó)各大城市的商品房?jī)r(jià)格只升不降，即使按揭貸款買房已經(jīng)十分普遍，但仍有許多人無力承擔(dān)如此之高的房?jī)r(jià)。與此同時(shí)，價(jià)格相對(duì)低廉的小產(chǎn)權(quán)房讓想買房的人看到了希望。同樣是普通住宅，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格只有相同位置的商品房?jī)r(jià)格的 40% － 60%。一時(shí)間小產(chǎn)權(quán)房熱銷起來。

（ 三） 相關(guān)法律規(guī)定的欠缺和漏洞。

我國(guó)法律雖規(guī)定“農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)”，但法律對(duì)于農(nóng)民在舊宅基地上再建樓房，把空置的部分賣給集體以外人的行為沒有明確規(guī)定，中間有許多法律空白或缺陷。根據(jù)現(xiàn)行的法律原理，法無明文規(guī)定即為不禁止。所以人們也就鉆了法律的漏洞。新出臺(tái)的《物權(quán)法》并沒有限制農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，也沒有規(guī)定禁止小產(chǎn)權(quán)房。

（ 四） 小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)有利于抑制商品房房?jī)r(jià)和保障住房需要。

小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低，它的大量存在會(huì)一定程度上起到抑制商品房?jī)r(jià)格的作用，促使開發(fā)商調(diào)整相關(guān)政策。目前市面上小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量很大，對(duì)緩解緊張的城市住房問題、保障住房需要，緩解了政府為居民提供住房的壓力。這就讓小產(chǎn)權(quán)房有了其存在的價(jià)值。

三、購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)。

（ 一） 小產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證。

因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是在集體土地上建設(shè)的，而我國(guó)法律規(guī)定“農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)”，不允許用于銷售。所以小產(chǎn)權(quán)房的買賣是不受法律保護(hù)的，這種買賣行為基本上是無效的。而且正因?yàn)樗荒艽_權(quán)發(fā)證，在交易時(shí)相比其他合法商品房交易要付出許多額外的交易費(fèi)用，這期間可能會(huì)引發(fā)各種糾紛。將來出售或者遺贈(zèng)給子女時(shí)也會(huì)有很大麻煩。

（ 二） 安全沒有保證、配套設(shè)施不全面。

由于小產(chǎn)權(quán)房主要是集體組織或村民自行建造或者由一些開發(fā)商投資建造出售的，建成的房屋沒有相關(guān)部門檢驗(yàn)和監(jiān)督，大多會(huì)因偷工減料或技術(shù)不佳、材料質(zhì)量低劣而不合格甚至存在很大的安全隱患，住房安全得不到保障。加上其價(jià)格低廉，相關(guān)配套設(shè)施比如車庫(kù)、天然氣和物業(yè)管理都基本沒有。雖然人們買房是為了有個(gè)遮風(fēng)擋雨的家，但至少要住得放心，住得安心。

（ 三） 得不到拆遷補(bǔ)償。

小產(chǎn)權(quán)房本身就是不合法的建筑，其買賣過程是違法的無效的，其買賣行為是不受法律保護(hù)的，在拆遷時(shí)也會(huì)被當(dāng)作政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果與國(guó)家的規(guī)劃相沖突，很可能會(huì)被強(qiáng)制拆除，而其買主也得不到拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

四、小產(chǎn)權(quán)房的解決建議。

（ 一） 解決城鄉(xiāng)二元土地制度和農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

城鄉(xiāng)二元土地制度是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的主要原因之一，雖然現(xiàn)狀是我國(guó)法律限制或禁止農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)建設(shè)用地，但是眼下隨著城市化和新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)行，城市國(guó)有土地已經(jīng)滿足不了建設(shè)和住房需要了。所以近年來國(guó)家大量征收集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地之后再出讓或劃撥給地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)。但是這種做法使國(guó)家耗費(fèi)了大量財(cái)力物力，使得土地流轉(zhuǎn)的過程更加復(fù)雜，而農(nóng)民的切身利益和征收補(bǔ)償也沒有很好的落實(shí)。在解決好集體土地使用流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)探尋統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地制度的路子，讓農(nóng)村集體土地和城市國(guó)有土地統(tǒng)一市場(chǎng)，同地同價(jià)，解決小產(chǎn)權(quán)房與商品房的價(jià)格差異。

（ 二） 完善相關(guān)立法和集體土地登記管理制度。

首先應(yīng)該出臺(tái)一些整治和規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的專門性法律法規(guī)，具體規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房的概念和范圍，說明其是否存在不合法之處和買賣行為是否有效、不受法律保護(hù)等，同事也要表明國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的治理態(tài)度和政策。其次應(yīng)該修改相關(guān)法律。雖然規(guī)定農(nóng)村集體土地不能用于非農(nóng)建設(shè)，農(nóng)民對(duì)集體土地有宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，享有占有、使用、收益的權(quán)利，但是沒有處分權(quán)，只能在集體組織成員內(nèi)部流通，這樣使得集體土地上建設(shè)的房屋不能充分流通無法實(shí)現(xiàn)土地資源價(jià)值、房屋價(jià)值和農(nóng)民利益的最大化。因此，相關(guān)法律可以修訂為： 對(duì)在集體土地上建設(shè)的房屋銷售轉(zhuǎn)讓時(shí)，將該房屋下的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這樣就有利于保障房屋的產(chǎn)權(quán)。最后，加強(qiáng)對(duì)集體土地的登記管理，在集體土地上建造房屋的，向集體組織繳納一定的集體土地使用金。

（ 三） 針對(duì)不同情況，具體問題具體分析。

在不違反國(guó)家規(guī)劃的地區(qū)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房在實(shí)行補(bǔ)交土地出讓金的相關(guān)手續(xù)后，按經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策確權(quán)發(fā)證，但不允許直接在市場(chǎng)上交易。已建好或出售的小產(chǎn)權(quán)房只要不是在耕地上建設(shè)的，可以讓開發(fā)商或買房人補(bǔ)交土地出讓金或相關(guān)土地價(jià)款，完成征地過程后可發(fā)給相關(guān)產(chǎn)權(quán)證。

五、結(jié)語。

面對(duì)我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀，要全面分析其利與弊，慎重權(quán)衡各方利益，找出正確的解決方向和方法。

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