物業(yè)社區(qū)經(jīng)營精選(九篇)
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第1篇：物業(yè)社區(qū)經(jīng)營范文
關(guān)鍵詞：中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)；商務(wù)英語專業(yè)；優(yōu)勢機(jī)遇
中圖分類號：H31 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-01
一、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)背景下的商務(wù)英語專業(yè)的優(yōu)勢
隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的崛起，具有多元性知識結(jié)構(gòu)、較強(qiáng)的綜合能力和創(chuàng)新意識的創(chuàng)新型復(fù)合人才成為市場的新需求。所謂創(chuàng)新型人才即擁有“合理的知識結(jié)構(gòu)，敏銳的創(chuàng)新意識和創(chuàng)新能力的人才”。創(chuàng)新型人才首先需要擁有創(chuàng)新的意識，這樣才能勇于打破舊的模式，順應(yīng)社會和市場的變化；在變化的過程中又能產(chǎn)生創(chuàng)新能力，再將其運(yùn)用于科技、農(nóng)業(yè)、工業(yè)等方面，推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。復(fù)合型人才原指具有本專業(yè)以外的基本知識和能力的人才，例如自然科學(xué)和社會科學(xué)知識的復(fù)合，各專業(yè)知識之間的復(fù)合等，現(xiàn)今的復(fù)合型人才除了復(fù)合型知識外還需要擁有人文素養(yǎng)、科學(xué)素養(yǎng)以及運(yùn)用現(xiàn)代工具的能力。
外語型人才的能力要求則包括能夠掌握一門以上的外語，有較強(qiáng)的聽、說、讀、寫能力，并且能夠通過獨(dú)立學(xué)習(xí)來提高外語水平。創(chuàng)新型人才和復(fù)合型人才共同之處在于都要有豐富的知識面，健康的心理和積極向上的人生觀、正確的價值觀和探索的精神。如今全球科技、經(jīng)貿(mào)高速發(fā)展，國際合作與交流日益增多，在這種情況下，社會迫切需要“語言+專業(yè)”的復(fù)合型人才，這也就帶動了商務(wù)英語專業(yè)的蓬勃發(fā)展。
商務(wù)英語專業(yè)涉及到營銷學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融學(xué)、會計學(xué)、法學(xué)、銀行、旅游等邊緣學(xué)科的知識，商務(wù)活動涉及到對外貿(mào)易、技術(shù)引進(jìn)、對內(nèi)招商、投資海外、對外勞務(wù)、商務(wù)談判、經(jīng)貿(mào)合同、銀行托收、國際支付與結(jié)算、涉外保險、國際運(yùn)輸?shù)榷鄠€方面。商務(wù)英語是為國際商務(wù)活動服務(wù)的專門用途英語，它立足于英語的基本語法和詞匯，既有獨(dú)特的語言共同特征，又有獨(dú)特的語言現(xiàn)象，它多使用在國際貿(mào)易中，是企業(yè)合作雙方不可缺少的交流語言。隨著國際經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，商務(wù)英語越來越受到人們的重視，特別是專門的商務(wù)英語通用的語言。商務(wù)英語的特點(diǎn)主要在于專業(yè)化、口語化和較強(qiáng)的針對性，歸根到底，實(shí)用性是商務(wù)英語的最大特點(diǎn)。它提高的不僅只是說話和語言的能力，而是生活和生存的能力。商務(wù)英語還涵蓋西方的企業(yè)管理理念、工作心理，甚至是如何和外國人打交道，如何和他們合作、工作的方式方法，以及他們的生活習(xí)慣等，商務(wù)英語在某種程度上是包含在文化概念里的。
二、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)為商務(wù)英語專業(yè)建設(shè)贏得的機(jī)遇
優(yōu)秀的商務(wù)英語人才對中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)至關(guān)重要，而作為培養(yǎng)商務(wù)英語人才的高校，在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的新形勢下贏得了加強(qiáng)商務(wù)英語專業(yè)建設(shè)的新機(jī)遇。二者相輔相成，不可分割。研究二者之間的關(guān)系可更有效地找出商務(wù)英語專業(yè)建設(shè)存在的不足，從而能夠更有效地實(shí)施商務(wù)英語專業(yè)建設(shè)改革，以促進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)。
中原是中華民族的重要發(fā)源地，加強(qiáng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)具有重要的戰(zhàn)略意義，作為內(nèi)陸地區(qū)的河南，在運(yùn)輸成本與東部地區(qū)相比不具有比較優(yōu)勢的前提下，對外貿(mào)易平臺的構(gòu)筑成為河南融入全球經(jīng)濟(jì)的突破口，因而提供商務(wù)英語人力資源保障的河南高等教育的地位就顯得尤為重要?！吨性?jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)綱要》提出，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)必須依靠引領(lǐng)發(fā)展的區(qū)域自主創(chuàng)新體系、高素質(zhì)的人力資源開發(fā)體系、獨(dú)具特色的文化體系、競爭力強(qiáng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的新型城鎮(zhèn)化體系、現(xiàn)代化綜合交通體系，充滿活力的體制機(jī)制體系、內(nèi)外互動的開放型經(jīng)濟(jì)體系、可持續(xù)發(fā)展的資源環(huán)境體系和以人為本的和諧社會體系十大體系的完善，這十大體系無一不需要高等教育來支撐。而在這十大體系的教育支撐中，作為對外貿(mào)易產(chǎn)業(yè)的商務(wù)英語專業(yè)的發(fā)展建設(shè)的支撐著現(xiàn)代對外貿(mào)易體系。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展促進(jìn)了對外貿(mào)易的發(fā)展，也為商務(wù)英語專業(yè)建設(shè)提供了更多的發(fā)展空間。具體表現(xiàn)為以下四個方面：
1.政府對高等教育的投入力度加大
高等教育投入的多少在很大程度上決定著高等教育的規(guī)模、質(zhì)量。政府對高等教育經(jīng)費(fèi)總投入的增加，保證了包括高等教育在內(nèi)的各級各類教育的快速健康發(fā)展。與此同時，中原地區(qū)的高等教育，包括各類本科院校以及職業(yè)類院校，也加大了對商務(wù)英語專業(yè)建設(shè)的投入，促進(jìn)了商務(wù)英語專業(yè)的發(fā)展。
2.中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)對外貿(mào)易的增多為商務(wù)英語專業(yè)科研、學(xué)術(shù)發(fā)展提供了廣闊空間
隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)對外貿(mào)易的發(fā)展，河南地帶對對外商貿(mào)類的生產(chǎn)技術(shù)、科學(xué)技術(shù)的要求也越來越高，而科學(xué)技術(shù)的研究大多依托于各高校的商務(wù)英語專業(yè)。因而，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)對外貿(mào)易的發(fā)展為高校商務(wù)英語專業(yè)建設(shè)提供了發(fā)展空間。
3.中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為高校商務(wù)英語專業(yè)畢業(yè)生提供了廣闊的就業(yè)空間
隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，提供了大量的對外貿(mào)易機(jī)會，從而中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)迫切需要大批的從事商貿(mào)類優(yōu)秀人才，這位高校商務(wù)英語專業(yè)的畢業(yè)生就業(yè)提供了新的機(jī)會和平臺。
4.個體商務(wù)英語教育投資對高校商務(wù)英語專業(yè)建設(shè)的影響
在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)大環(huán)境下，從事對外貿(mào)易行業(yè)的人數(shù)大量增多，人們接受教育的渠道越來越廣泛和暢通，除了產(chǎn)生于各高校國際貿(mào)易類等商務(wù)英語專業(yè)或者其分支，還來源于個體商務(wù)英語類社會培訓(xùn)班。這便迎合了當(dāng)今中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)趨勢下對外貿(mào)易發(fā)展的需要，也對高校中商務(wù)英語專業(yè)建設(shè)發(fā)展是一個很強(qiáng)的催化劑。
參考文獻(xiàn)：
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第2篇：物業(yè)社區(qū)經(jīng)營范文
（一）組織成本過高
在物業(yè)企業(yè)核算成本中，組織成本占據(jù)很大的份額，物業(yè)管理成本主要包括動態(tài)成本和靜態(tài)成本，動態(tài)成本主要指的是公司或企業(yè)在運(yùn)行過程中消耗的費(fèi)用；靜態(tài)的組織成本指的是公司或企業(yè)自身的組織結(jié)構(gòu)。由于物業(yè)企業(yè)或公司組織結(jié)構(gòu)不合理、管理者權(quán)利較為分散、管理層次復(fù)雜等方面造成企業(yè)靜態(tài)成本較高。同時由于物業(yè)企業(yè)組織者自身之間的素質(zhì)差距較大，具體的組織決策不能得到及時的落實(shí)。在物業(yè)企業(yè)不斷的發(fā)展，組織成本的居高不下，成本企業(yè)發(fā)展的負(fù)擔(dān)，影響了物業(yè)企業(yè)的快速發(fā)展。
（二）社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不健全，管理成本加大
物業(yè)管理企業(yè)伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展而加快了步伐，過快的發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施的配備不能同步，導(dǎo)致了物業(yè)后續(xù)配備基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用加大，即物業(yè)公司成本加大。并且有的物業(yè)公司對社區(qū)進(jìn)行規(guī)劃時，考慮物業(yè)管理費(fèi)用較少，造成社區(qū)配套設(shè)施不完備，不能滿足業(yè)主的需求，例如綠化不足、停車位不足。這就加大了物業(yè)管理難度，并且提高了物業(yè)管理成本，使得物業(yè)公司很難有效地控制管理成本。
（三）物業(yè)企業(yè)經(jīng)營方式單一
物業(yè)企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中取得了很大的進(jìn)步，但是在其發(fā)展過程中缺乏創(chuàng)新、自身完善度不夠，主要表現(xiàn)為經(jīng)營方式落后、單一，不能與現(xiàn)代企業(yè)管理制度同步。目前物業(yè)公司經(jīng)營范圍主要表現(xiàn)為社區(qū)的保安、清潔、小區(qū)設(shè)備等，不能滿足社區(qū)業(yè)主多樣化的需求，物業(yè)企業(yè)單一的經(jīng)營方式制約其自身的發(fā)展，造成的物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)用的加大，降低公司的市場競爭力。
（四）物業(yè)管理方式簡單
目前，我國物業(yè)管理隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，正處于從簡單經(jīng)營方式向集約完善的經(jīng)營方式過度階段，并且物業(yè)企業(yè)管理水平仍然處于簡單粗放的經(jīng)營方式時期。由于簡單粗放經(jīng)營的管理手段較為落后、運(yùn)用科技含量程度低等問題，這就必然消耗了大量勞動力、財力等，不利于物業(yè)公司管理成本的控制。在勞動力市場上，勞動成本的不斷上升，同時業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)的要求也在不斷提高，物業(yè)公司滿足業(yè)主服務(wù)較難，這就使得物業(yè)企業(yè)勞動成本提高，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。
二、解決上述問題的對策
（一）加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)組織化程度
控制物業(yè)公司組織成本主要從兩方面的入手，首先是控制靜態(tài)組織成本，完善企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，確保公司職權(quán)集中，保障企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策的準(zhǔn)確性、可靠性、科學(xué)性及合理性，通過組織決策的有效性，同時企業(yè)管理階層應(yīng)該向橫向化組織形式發(fā)展，減少管理垂直層次，加快了信息的快速傳播，發(fā)揮了物業(yè)企業(yè)員工的主觀能動性，進(jìn)而促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。其次從動態(tài)組織成本出發(fā)，物業(yè)公司要對員工進(jìn)行定期培訓(xùn)，提高員工的素質(zhì)，并且鞏固了員工遵守企業(yè)提出的要求，加強(qiáng)對公司的決策貫徹執(zhí)行。從降低組織成本的角度，完善和改進(jìn)了管理水平，有效的控制了物業(yè)企業(yè)的成本。
（二）完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施
物業(yè)企業(yè)應(yīng)該及時落實(shí)社區(qū)建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施，并且根據(jù)業(yè)主對物業(yè)企業(yè)要求的給予最好的答復(fù)，盡量滿足大多數(shù)業(yè)主對社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的要求。完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施能夠提高物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)了社區(qū)的發(fā)展，降低了不必要的費(fèi)用成本，增加物業(yè)公司的知名度，為物業(yè)企業(yè)控制管理成本提高了方便。
（三）轉(zhuǎn)變物業(yè)公司的經(jīng)營方式
物業(yè)公司經(jīng)營方式的改變，適應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，降低了物業(yè)公司的管理成本。在物業(yè)公司發(fā)展過程中，完善其服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容，以滿足業(yè)主需求為目的，提高多樣化服務(wù)，并且根據(jù)對物業(yè)經(jīng)營進(jìn)行創(chuàng)新，推銷其特色服務(wù)，充分利用社區(qū)資源，豐富其內(nèi)容，通過提高滿意服務(wù)水平，進(jìn)而降低了自身的成本，提高了市場競爭力。
（四）加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)代化管理
第3篇：物業(yè)社區(qū)經(jīng)營范文
[關(guān)鍵詞] 城市郊區(qū)化 社區(qū)商業(yè)地產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)
商業(yè)地產(chǎn)一般是指用于各種零售、辦公、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑、倉庫等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。按用途分類一般可分為如下4 類 :(1)商業(yè)經(jīng)營類物業(yè):包括商業(yè)街、百貨商場、購物中心、超市、獨(dú)立門市房、產(chǎn)權(quán)商鋪等。(2)辦公用物業(yè):包括寫字樓、商住兩用樓等。(3)餐飲酒店類物業(yè):包括餐館、酒店、酒吧、旅館等。(4)倉儲類物業(yè)。
社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體,以便民、利民為宗旨, 以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo), 提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)和其他商業(yè)形態(tài)如百貨商場、購物中心等都有著明顯的差別,其核心的消費(fèi)者來自周邊社區(qū)居民。小到幾間住宅底商,大到幾萬平方米的社區(qū)配套商業(yè),都被大家稱之為社區(qū)商業(yè)。
在城市郊區(qū)化的浪潮中,社區(qū)商業(yè)在美、英等發(fā)達(dá)國家應(yīng)運(yùn)而生。對于社區(qū)商業(yè)這個概念, 早在20世紀(jì)50年代就在美國出現(xiàn),當(dāng)時由于家庭汽車的普及以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路,使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散,由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。60年代, 英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè),到70年代,新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。20世紀(jì)80年代末90年代初,在我國城市化和房地產(chǎn)成片開發(fā)的進(jìn)程中,新居住社區(qū)離城市商業(yè)中心越來越遠(yuǎn),提供居民日常生活必需品的由底層住宅改造而成的商鋪大量產(chǎn)生,形成了現(xiàn)代意義上的社區(qū)商業(yè)。
一、城市郊區(qū)化的發(fā)展趨勢
城市郊區(qū)化是城市離心擴(kuò)散的結(jié)果,是城市人口和某些城市職能由大城市中心區(qū)向郊區(qū)擴(kuò)散遷移的過程。城市經(jīng)過多年的建設(shè)與發(fā)展變化,在其建成區(qū)內(nèi)部會形成一些經(jīng)濟(jì)相對衰退、房屋年久失修而殘舊、市政基礎(chǔ)設(shè)施落后、居住質(zhì)量與環(huán)境較差的地區(qū),即舊城區(qū)。由于城市中心區(qū)產(chǎn)生的排斥力(地價上漲、交通擁擠、環(huán)境惡化等)和郊區(qū)產(chǎn)生的吸引力(低廉地價、有利區(qū)位、廣闊空間等)等原因,大量居民遷往郊區(qū)。隨著人口和工業(yè)外遷,零售業(yè)、批發(fā)業(yè)等商業(yè)也遷往郊區(qū)。另外,房地產(chǎn)開發(fā)商也因有利可圖而在郊區(qū)大規(guī)模置地建房,甚至部分金融業(yè)和辦公業(yè)也因郊區(qū)低房租、低稅收而選擇郊區(qū)。比如在美國,各大城市的郊區(qū)已經(jīng)成了“中產(chǎn)階級”集中居住的所在?？諝馇逍?、風(fēng)景優(yōu)美且社會治安情況較好的郊區(qū)成為許多城市居民向往的居住地。而發(fā)達(dá)的交通工具,特別是私人汽車的普及,也使得人們可以住在郊區(qū)而工作在中心區(qū)。
中國的住宅空間拓展也將符合這一規(guī)律。 近年來,中國許多大城市中的居民紛紛遷往郊區(qū)居住,郊區(qū)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展階段。
二、郊區(qū)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題
1.開發(fā):缺乏規(guī)劃
任何商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā),都離不開政府政策和城市規(guī)劃,作為滯后發(fā)展的郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是如此。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)涉及到相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、人口數(shù)量、消費(fèi)水平、市場容量、業(yè)態(tài)選擇、商品定位、商業(yè)運(yùn)營等綜合考量。因此,社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)與城市的和諧發(fā)展息息相關(guān),加強(qiáng)城市社區(qū)商業(yè)開發(fā)建設(shè)的宏觀管理和統(tǒng)一規(guī)劃是必需的選擇。但目前,我國很多城市社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃還沒有納入到城市規(guī)劃這個具有法律效力的規(guī)劃范疇之中。盡管各地省會城市已經(jīng)做了城市網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,地市級,也就是二三級城市正在做這個規(guī)劃,但是這些規(guī)劃還沒有產(chǎn)生具有城市規(guī)劃同等的法律效益。 而從開發(fā)商的角度,出于自身利益的需要,不可能站在地區(qū)商業(yè)平衡的基礎(chǔ)上進(jìn)行建設(shè),只是從本位的角度出發(fā),力求最高的資金回報。網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃缺乏政策約束,加上開發(fā)商逐利的本性,必然導(dǎo)致盲目無序的投資開發(fā)。從宏觀上講,直接影響了我國商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局階段性、地域性的平衡。在商業(yè)業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)選擇上,又多是購物和餐飲,缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費(fèi)的商業(yè)設(shè)施。布局失衡、業(yè)態(tài)趨同不僅無法滿足消費(fèi)者多樣化的需求,更為嚴(yán)重的是加劇了同業(yè)間惡性競爭,使得社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)脫離了商業(yè)發(fā)展的需要,超出市場實(shí)際需求和購買承受能力,浪費(fèi)了寶貴的社會資源。
2.建設(shè):市場定位不明
定位不準(zhǔn)是當(dāng)前社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的主要問題之一。目前,很多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的定位與開發(fā)沿用了住宅定位與開發(fā)的模式,思路上存在偏差。由于忽視了商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性,一方面未進(jìn)行專業(yè)的市場研究,對區(qū)域的需求估計錯誤,另一方面沒有從當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的角度進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計,結(jié)果導(dǎo)致選址失當(dāng),定位失準(zhǔn),由此引發(fā)網(wǎng)點(diǎn)店過剩,重復(fù)建設(shè)等一系列矛盾,為后續(xù)經(jīng)營帶來了隱患。
3.銷售:急功近利
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)具有更高的收益性。一般情況下,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本比住宅高60%～80%,但售價卻是住宅的2～3倍。此外,與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品不同,商業(yè)地產(chǎn)不會因房齡增長而降低其投資價值,好的商業(yè)地產(chǎn)因其稀有性,會隨著商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。承租戶對商業(yè)地產(chǎn)的裝修投資、盈利預(yù)期以及長期規(guī)劃,決定了商業(yè)地產(chǎn)租約的長期性和穩(wěn)定性,這都使得商業(yè)地產(chǎn)受到開發(fā)商的青睞?，F(xiàn)在很多地產(chǎn)商急功近利,抱著“賣完就走”的經(jīng)營思路,以售代租,希望“開發(fā)―出售―再開發(fā)”的循環(huán)周期越短越好。只注重前期開發(fā)并盡量縮短開發(fā)周期,項(xiàng)目建成后能租則租、能賣則賣,至于項(xiàng)目是否適合經(jīng)營則根本不予考慮。商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目和建設(shè)后的整體運(yùn)營出現(xiàn)嚴(yán)重脫節(jié)。由于缺乏整體的經(jīng)營主體,開發(fā)商只能將商鋪賣給中小投資者以便回籠資金,中小投資者再根據(jù)自己對市場的判斷進(jìn)行經(jīng)營,經(jīng)營主體多元化不可避免出現(xiàn)混亂的局面。開發(fā)與經(jīng)營的脫節(jié),導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營存在很大的風(fēng)險,最終將降低社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)本身的價值。
4.經(jīng)營:散亂無序
我國社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式主要以出售為主。開發(fā)商往往把社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)作為房產(chǎn)的附屬物、配套建筑,以傳統(tǒng)住宅開發(fā)的慣性作用和思維定式來開發(fā),缺少售后經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn),任其自然發(fā)展,很難形成配套齊全、經(jīng)營有續(xù)發(fā)展、品牌化程度較高的社區(qū)商業(yè)。分割出售模式下,開發(fā)商一般不涉及商業(yè)項(xiàng)目后期經(jīng)營管理,可以快速回收投資,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)減輕資金壓力,并且無需承擔(dān)后期經(jīng)營的壓力和風(fēng)險。但這種商鋪零售的方式往往為日后的商鋪經(jīng)營種下禍根。開發(fā)商將項(xiàng)目部分或全部出租給投資者后,缺乏對項(xiàng)目的整體控制能力,很難把握未來入住經(jīng)營商戶的檔次和品位以及對整個項(xiàng)目的影響,導(dǎo)致商場經(jīng)營雜亂,管理不善,最后出現(xiàn)街頭“大排檔”的局面,實(shí)際回報與預(yù)期收益相差甚遠(yuǎn)。這不僅損害了投資者的利益,帶來較大的投資風(fēng)險,也在空間上限制了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展形態(tài),還會損害開發(fā)商的形象,對城市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不利影響。
三、郊區(qū)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營策略
1.進(jìn)行科學(xué)、統(tǒng)一的規(guī)劃,合理確定位置、規(guī)模,因地制宜地發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目
城市管理部門和商業(yè)管理部門必須進(jìn)行科學(xué)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,保證各類社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上的協(xié)調(diào),避免重復(fù)建設(shè)、惡性競爭、盲目開發(fā);同時,社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和歷史傳統(tǒng),使商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與城市建設(shè)、城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展相協(xié)調(diào)。
在項(xiàng)目建設(shè)之初,社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)深入了解該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商業(yè)形態(tài)以及市場需求狀況,以此確定開發(fā)規(guī)模、業(yè)態(tài)組合和目標(biāo)市場。避免盲目開發(fā)造成投資失敗和資源浪費(fèi)。在目標(biāo)市場定位中,要注意突出個性和特色。尤其在商業(yè)設(shè)施密集區(qū),更要注意錯位經(jīng)營和異質(zhì)化競爭,必須將市場細(xì)分,避免“千店一面”的重復(fù)經(jīng)營。
在社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址時,要對各時段的人流量、主要客戶群等進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研。同時,還要仔細(xì)研究政府規(guī)劃,了解城市發(fā)展方向。要根據(jù)地理位置選擇店型和規(guī)模,在城市的副中心應(yīng)選新興業(yè)態(tài),在郊區(qū),盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)等等。
2.加強(qiáng)郊區(qū)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作
對項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的產(chǎn)品市場定位、加強(qiáng)產(chǎn)品策劃力度、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算。市場調(diào)研要求明確區(qū)域市場宏觀環(huán)境調(diào)研方向、把握區(qū)域市場及項(xiàng)目地塊調(diào)研重點(diǎn)、細(xì)化消費(fèi)市場調(diào)研對象;深入分析項(xiàng)目競爭力、研究同類標(biāo)桿項(xiàng)目、綜合評定項(xiàng)目整體定位,確定項(xiàng)目的盈利模式;產(chǎn)品策劃要求準(zhǔn)確把握產(chǎn)品設(shè)計理念、提供權(quán)威的產(chǎn)品設(shè)計建議;經(jīng)濟(jì)測算包括嚴(yán)格的投資估算和財務(wù)評價。其中,市場調(diào)研是社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的基礎(chǔ),定位是核心,產(chǎn)品策劃是定位的實(shí)現(xiàn),測算是檢驗(yàn)。
3.改變傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售運(yùn)營模式
我國社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式主要以出售為主,開發(fā)商一般不涉及商業(yè)項(xiàng)目后期經(jīng)營管理。近年來,內(nèi)地開發(fā)商借鑒香港特區(qū)經(jīng)驗(yàn),逐漸引入了租售結(jié)合的方式,即開發(fā)商將將社區(qū)商業(yè)中最具升值發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)留作自己經(jīng)營,將發(fā)展?jié)摿^小、比較零散的用來出售。這樣既可以及時回收部分開發(fā)資金、分散開發(fā)風(fēng)險,又能獲取長期穩(wěn)定的租金收益,同時對整個社區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)起到一定的引導(dǎo)作用。但是這種方式存在經(jīng)營權(quán)不集中的缺點(diǎn),不利于社區(qū)商業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃和集中管理。從國外社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)來看,統(tǒng)一的經(jīng)營管理可以合理安排業(yè)態(tài),共享信息經(jīng)濟(jì)利益,降低個體商戶談判和簽訂經(jīng)常性契約的費(fèi)用,充分發(fā)揮專業(yè)化分工的優(yōu)勢。就我國目前來看,從落實(shí)社區(qū)商業(yè)的整體規(guī)劃、保持合理的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、提升社區(qū)品質(zhì)等角度出發(fā),潛心打造優(yōu)秀住宅及配套商業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)商不應(yīng)為追求資金的快速回籠而出售社區(qū)商業(yè),至少應(yīng)在一定時間內(nèi)保有對社區(qū)商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理的權(quán)利,待業(yè)態(tài)基本成熟、社區(qū)商業(yè)公共服務(wù)功能基本完善后,再考慮出售。因此,售后返租、只租不售、先租后售都是可考慮的銷售方式。
售后返租方式比較適合產(chǎn)權(quán)式商鋪。對開發(fā)商來講,其最大的優(yōu)點(diǎn)在于回籠資金迅速,企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險小。對業(yè)主來講,不用直接進(jìn)行經(jīng)營管理,還能獲得穩(wěn)定收益。成功的產(chǎn)權(quán)式商鋪大多是開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位規(guī)劃等方面具有主導(dǎo)地位,與業(yè)主簽訂嚴(yán)格的授權(quán)合同,統(tǒng)一租賃時間,委托專業(yè)的經(jīng)營管理公司進(jìn)行運(yùn)作。只租不售便于開發(fā)商統(tǒng)籌規(guī)劃社區(qū)商業(yè),充分挖掘社區(qū)商業(yè)價值,從而提升住宅的內(nèi)在價值,有利于住宅的銷售,為樓盤后續(xù)開發(fā)以及企業(yè)的品牌建設(shè)打下堅實(shí)基礎(chǔ)。但是只租不售對開發(fā)商的社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理水平要求較高,且社區(qū)商業(yè)從開業(yè)到旺場需要一段培養(yǎng)期,因此,資金的投資回收期較難控制,收益有較大的不確定性。先租后售方式,即開發(fā)商先期將適合社區(qū)品質(zhì)和居民需要的商家和業(yè)態(tài)引進(jìn)來,待社區(qū)商業(yè)基本定型后再出售社區(qū)商鋪。這種方式既可以讓開發(fā)商控制社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)與業(yè)種,使之布局更合理,并幫助投資者和經(jīng)營者規(guī)避風(fēng)險有序經(jīng)營,從而保證社區(qū)商業(yè)品質(zhì),又可以回避長期經(jīng)營管理風(fēng)險,不失為一種平衡利益與風(fēng)險的最佳選擇?？偟膩碇v,不論是開發(fā)模式的選擇,還是銷售方式的選擇,均需要結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)、開發(fā)商的資金狀況和開發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略等因素綜合分析判斷。
4.充分認(rèn)識物業(yè)管理對郊區(qū)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價值的提升作用
社區(qū)商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營場所,其物業(yè)管理企業(yè)面對的服務(wù)對象是業(yè)主、租戶和顧客,其中,租戶和顧客群是流動的,不斷變化的,且來源不同、構(gòu)成復(fù)雜,因此物業(yè)管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽(yù)。而且現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)其運(yùn)作模式流行“六位一體”,即投資者、開發(fā)商、商家、專業(yè)運(yùn)營商、消費(fèi)顧客和政府共同參與,實(shí)現(xiàn)各方利益平衡,達(dá)到多贏目的。一旦物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯,導(dǎo)致租戶或顧客不滿,將對物業(yè)商譽(yù)產(chǎn)生極大的影響,可能因此失去租戶或顧客,導(dǎo)致物業(yè)的貶值。
由于社區(qū)商業(yè)物業(yè)常常會有社會活動和商業(yè)活動的舉辦和進(jìn)行,因此物業(yè)管理企業(yè)和管理者要有較強(qiáng)的活動策劃能力、組織能力和協(xié)調(diào)能力,并要與當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)政府機(jī)構(gòu)、社會組織保持良好的溝通和合作關(guān)系,從而提高業(yè)主的品牌形象和社會影響力,聚集人氣,吸引客流,提升物業(yè)的檔次和價值,實(shí)現(xiàn)物業(yè)高投資性和回報性。
參考文獻(xiàn):
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第4篇：物業(yè)社區(qū)經(jīng)營范文
論文關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；多元化經(jīng)營：盈利模式優(yōu)化
目前，中國的民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小。難以發(fā)揮群體優(yōu)勢，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和收繳率偏低等問題，尤其是以管理住宅為主的企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)公司長期低水平運(yùn)營，服務(wù)質(zhì)量無法有本質(zhì)的提高，形成了阻礙物業(yè)管理發(fā)展的“惡性循環(huán)”。而且許多企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題，使物業(yè)管理企業(yè)長期處于收不抵支、難以吸引高素質(zhì)人才、競爭能力差、無發(fā)展后勁的狀態(tài)。
為了使物業(yè)服務(wù)企業(yè)能擺脫經(jīng)營上的困境，就必須在經(jīng)營管理模式上有所完善、創(chuàng)新、突破。本文就物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元化的經(jīng)營模式，改善目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀，使其能得到長足的發(fā)展問題展開討論。
一、物業(yè)公司業(yè)務(wù)擴(kuò)展的必要性
目前，我國物業(yè)管理市場蓬勃發(fā)展，社會對物業(yè)公司的需求不斷擴(kuò)大。據(jù)2008年年底不完全統(tǒng)計，我國物業(yè)管理企業(yè)已達(dá)20000家，從業(yè)人員達(dá)到幾百萬人。同時，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展催生房地產(chǎn)市場的格局發(fā)生了重大的變化，從以往的中小型物業(yè)，發(fā)展成為大型、商住兩用型、高檔社區(qū)型等多形態(tài)的地產(chǎn)模塊，這就使小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的要求隨之升高。而物業(yè)公司提供的服務(wù)能否滿足業(yè)主的需求進(jìn)而創(chuàng)造公司利潤，成為擺在物業(yè)公司面前的一道難題，因此就需要物業(yè)公司從最初簡單的常規(guī)服務(wù)擴(kuò)展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，以應(yīng)對不斷增長的市場需求，提升自身服務(wù)的品質(zhì)，以實(shí)現(xiàn)滿足業(yè)主需求多元化與經(jīng)營利潤不斷增長的雙贏局面。
二、物業(yè)管理多元化經(jīng)營的具體實(shí)施
傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，至今仍影響著物業(yè)公司的經(jīng)營模式，“物業(yè)管理”這一概念，既是一個新生事物，卻又拘泥于固定經(jīng)營模式的一種產(chǎn)物。物業(yè)管理的核心就是“服務(wù)”，物業(yè)公司要滿足業(yè)主不同的需求，并且把常規(guī)服務(wù)拓展到全方位、多層次、多領(lǐng)域的服務(wù)，就需要物業(yè)公司在物業(yè)管理中實(shí)現(xiàn)兩種規(guī)?；?jīng)營方式，一種是外延擴(kuò)大再生產(chǎn)方式，表現(xiàn)為外接整體樓盤進(jìn)行全委托管理，即管理面積的擴(kuò)張；另一種是內(nèi)涵擴(kuò)大再生產(chǎn)方式，就是通過拓展服務(wù)范圍、延伸服務(wù)領(lǐng)域來增加業(yè)務(wù)，例如開展代收代繳的收入、特約服務(wù)的收入、受托經(jīng)營的收入和咨詢服務(wù)的收入等。拓展途徑為：①專業(yè)技術(shù)的對外擴(kuò)張(如成立清潔、機(jī)電、消殺、專業(yè)公司等)，向社會提供專業(yè)技術(shù)保障；②提供物業(yè)管理顧問、咨詢、培訓(xùn)等；③各種形式的有償服務(wù)和經(jīng)營，如家政、中介租賃等等。
1、為業(yè)主搭建消費(fèi)平臺。作為全新的經(jīng)營模式，網(wǎng)絡(luò)推廣不失為一個好方法，物業(yè)公司可以搭建一個整合各種資源的平臺在餐飲、購物商場、專賣店、日常用品店等行業(yè)，找到口碑較好的企業(yè)，與其建立合作伙伴關(guān)系，通過物業(yè)公司搭建的平臺，業(yè)主在所加盟店中購物可以享受相應(yīng)的折扣，這樣既可以為企業(yè)提供相對穩(wěn)定的消費(fèi)群體，也完全可以通過這些企業(yè)對外擴(kuò)大物業(yè)公司的自身影響力，并且在這期間物業(yè)公司可以得到相關(guān)的提成費(fèi)用，或依托雙方的現(xiàn)有資源做到優(yōu)勢互補(bǔ)，信息傳遞和廣告在保證物業(yè)公司的經(jīng)營收入的前提下，通過這個平臺使得物業(yè)公司、居民、加盟企業(yè)都得到了相應(yīng)的好處。與此同時，在社區(qū)網(wǎng)上增加一個新的板塊，提供其加盟店的最新信息，供居民瀏覽參考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。
2、開辦代購飛機(jī)、車船票等業(yè)務(wù)。對于部分商住兩用型住宅或中高檔社區(qū)的業(yè)主，由于其工作或生活的需要，可能需要經(jīng)常性的往返于國內(nèi)或國外，因此對機(jī)、車船票的購買要頻繁一些。而社會上的專業(yè)票務(wù)公司良莠不齊，花費(fèi)大量的時間買票、訂票會占用一些經(jīng)商業(yè)主的精力和時間。因此物業(yè)公司可以在獲得有關(guān)方面批準(zhǔn)后，在這方面開展有償服務(wù)和經(jīng)營，成立社區(qū)購票代辦點(diǎn)或引進(jìn)購票代辦點(diǎn)，滿足業(yè)主購票方面的需求，而且物業(yè)公司集體購票在時間和效率上會形成較大優(yōu)勢。
但是，物業(yè)公司并非專業(yè)的代購中心，同時，網(wǎng)上票務(wù)訂購業(yè)務(wù)的興起對該服務(wù)的形成產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。因此物業(yè)公司代售飛機(jī)、車船票等業(yè)務(wù)的開辦比較適合大中型社區(qū)，小型小區(qū)居民數(shù)量相對較少，導(dǎo)致代購票務(wù)的業(yè)務(wù)相應(yīng)減少。代購量的減少。一方面加大了物業(yè)公司與各個客運(yùn)部門談判的難度；另一方面，代購量不多將導(dǎo)致物業(yè)公司很難從中賺取一定利益，物業(yè)公司會考慮其中的機(jī)會成本而做相應(yīng)的取舍，而大型的社區(qū)不存在此類問題。代購收益按照所在地的代購票務(wù)的市場價，制定略低于市場價的代購價。
由于國家嚴(yán)格控制，代購業(yè)務(wù)如果得不到批準(zhǔn)，小區(qū)物業(yè)公司可以與鐵路部門協(xié)商，在小區(qū)引進(jìn)具有火資格的火票務(wù)中心或者由物業(yè)服務(wù)人員收集小區(qū)業(yè)主購買票務(wù)信息然后由物業(yè)公司去火售票點(diǎn)購買。
3、雨傘的免費(fèi)發(fā)放。雨傘是人們?nèi)粘Ｉ畋夭豢缮俚挠镁?。贈送雨傘將在無形中幫助物業(yè)公司拉近與業(yè)主的距離。物業(yè)公司可向業(yè)主分批派發(fā)印有不同商品或服務(wù)的廣告的雨傘。新穎獨(dú)特的雨傘可以不僅提高的雨傘的使用率，達(dá)到良好的宣傳效果，還能增加業(yè)主對物業(yè)公司的信任。
這種途徑的贊助資金是物業(yè)公司通過與其他商家的談判而取得的非物業(yè)服務(wù)性質(zhì)的收入，所以這筆資金的所有權(quán)可以歸物業(yè)公司所有并歸其自主支配。
4、小區(qū)戶外電子廣告牌。電子廣告牌可以圖文并茂地傳達(dá)信息，并具有滾動播放功能。物業(yè)公司可購買戶外電子廣告牌并安裝在小區(qū)合理位置，用以預(yù)報天氣變化、報告城市交通狀況等信息，提醒業(yè)主出行時注意天氣變化，選擇好的行車路線等。同時，戶外電子廣告牌也是一種良好的廣告媒介。物業(yè)公司可以在電子廣告牌中引入滾動廣告，以維持電子廣告牌的正常運(yùn)營，同時實(shí)現(xiàn)盈利。戶外電子廣告牌的使用很大程度上給予業(yè)主生活工作方便，拉近物業(yè)公司與業(yè)主的距離。
以上例子可知，物業(yè)公司擴(kuò)展多元化業(yè)務(wù)并不是輕而易舉的事情，每一項(xiàng)業(yè)務(wù)的推出都需要把有關(guān)規(guī)定的限制、盈利點(diǎn)、困難和問題考慮充分。當(dāng)然，物業(yè)公司還可以使用小區(qū)內(nèi)的豐富資源進(jìn)行業(yè)務(wù)上的擴(kuò)展從而達(dá)到盈利上的多元化。
三、多元化經(jīng)營帶來更深層的思考
我國物業(yè)行業(yè)具有物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量眾多，經(jīng)營和管理的方式相對落后的特點(diǎn)。尤其是針對住宅物業(yè)服務(wù)，由于科技含量少和服務(wù)手段的落后，許多方面的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到業(yè)主的要求，繼而產(chǎn)生業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的普遍想象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維持經(jīng)營，往往選擇采用提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)質(zhì)量以維持生存，導(dǎo)致許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主糾紛多、矛盾不斷升級，形成惡性循環(huán)，直至退出項(xiàng)目。本文提出一種經(jīng)營管理模式可以緩解物業(yè)公司與業(yè)主之問的矛盾，并開拓物業(yè)公司在盈利多元化上的思路。具體的實(shí)施就是：
這種管理模式一方面是物業(yè)公司通過對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共有資源的運(yùn)營，如商業(yè)廣告的；商機(jī)企業(yè)引進(jìn)：如咖啡店?duì)I運(yùn)等，通過不同的方式確定收益模式和收益途徑。由此得到收益的渠道；另一方面，在進(jìn)行此項(xiàng)運(yùn)營活動之前必須與業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂合約，得到對住宅物業(yè)共有部位運(yùn)營的許可和盈利分配方案。從這兩方面提前化解物業(yè)公司與業(yè)主之間存在的矛盾點(diǎn)。采用此種管理模式，必須從以下三方面進(jìn)行事先詳細(xì)約定：
1、約定共有資源的使用范圍。所謂社區(qū)共有資源的使用約定，就是對物業(yè)公司使用的共有資源的范圍進(jìn)行界定，并由業(yè)主對物業(yè)公司使用共有資源的途徑和方法提出建議并進(jìn)行監(jiān)督，明確哪些共有資源允許經(jīng)營，哪些種類的經(jīng)營可以進(jìn)入小區(qū)，以保障小區(qū)業(yè)主的共有權(quán)益，防止物業(yè)公司過度使用公共資源，降低小區(qū)的居住舒適度，確保業(yè)主良好的居住環(huán)境。2、建立合理的財務(wù)運(yùn)作方式。建立合理的財務(wù)運(yùn)作方式，主要控制點(diǎn)有三個方面：一是物業(yè)公司必須提前和業(yè)主約定對共有資源的經(jīng)營收入中，用于小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用占整個收入的最低比例，防止物業(yè)公司為牟取私利，過度利用社區(qū)資源或降低管理費(fèi)用，從而激發(fā)矛盾。二是物業(yè)公司應(yīng)該定期向業(yè)主公開收入來源信息，達(dá)到財務(wù)信息的共享，保障業(yè)主的知情權(quán)。三是對這部分收入的監(jiān)督管理必須形成有針對性的財務(wù)監(jiān)督制度，物業(yè)公司與業(yè)主委員會要保持及時有效地財務(wù)信息方面的溝通。
3、協(xié)商機(jī)制的預(yù)先制定。由于小區(qū)業(yè)主居住位置的不同以及各業(yè)主對生活環(huán)境的期望差異，共有資源在使用過程中可能會導(dǎo)致部分業(yè)主的不滿，為了處理不同業(yè)主的意見及可能會出現(xiàn)的糾紛，所有的經(jīng)營行為必須與業(yè)主委員會或業(yè)主代表達(dá)成高度一致，同時。物業(yè)公司與業(yè)主之間必須建立一個有效的協(xié)商機(jī)制，使雙方在處理矛盾時有據(jù)可依。協(xié)商機(jī)制該如何制定，就需要針對小區(qū)特點(diǎn)進(jìn)行磋商，這也是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理運(yùn)作能力的考量。
四、新型管理模式的優(yōu)化
物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，因此，服務(wù)水平的高低、服務(wù)技術(shù)的好壞、服務(wù)內(nèi)容的規(guī)范，就成為業(yè)主評價物業(yè)管理水準(zhǔn)的重要標(biāo)準(zhǔn)。但是，業(yè)主往往忽視了另一個方面，那就是“管理”也能夠給業(yè)主帶來巨大收益。物業(yè)管理的基本內(nèi)容，就是對社區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。照這個概念看來，“物業(yè)”并不包括人，也就是說，物業(yè)管理主要的內(nèi)容是管理物業(yè)，而非管理人。明白這個概念，我們就不難看出，物業(yè)管理的本質(zhì)，就是針對物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物業(yè)管理更離不開對人的服務(wù)。物業(yè)管理在中國發(fā)展了二十余年，最初是作為房地產(chǎn)售后服務(wù)的特征而一直保留了下來，在借鑒了國外發(fā)達(dá)國家的“物權(quán)產(chǎn)業(yè)管理”等概念后發(fā)展而成?，F(xiàn)今我國物業(yè)管理要想打破傳統(tǒng)模式，發(fā)展創(chuàng)新，就需要引進(jìn)多元化的經(jīng)營和管理模式，而多元化經(jīng)營和人性化的管理是一對雙生子，彼此共通共融，缺一不可。
在物業(yè)多元化經(jīng)營當(dāng)中，由于很大一部分利益涉及到對物業(yè)小區(qū)共有資源的利用，例如需要使用電梯兩側(cè)張貼廣告，利用墻體進(jìn)行墻體廣告等等。這部分的廣告收益涉及到共有資源的使用，在某種程度上會降低社區(qū)內(nèi)業(yè)主的居住質(zhì)量。
如何提高業(yè)主的居住舒適度，同時又能提高物業(yè)公司盈利水平呢?下面的利益平衡機(jī)制很能說明問題：
一方面，業(yè)委會可以很精確的限定物業(yè)公司對共有資源的使用范圍和使用方式。這樣就使其保持在一個合理的水平之內(nèi)，對業(yè)主的生活舒適度不會產(chǎn)生本質(zhì)性影響。另一方面，物業(yè)公司在對共有資源進(jìn)行多元化經(jīng)營的結(jié)果是增加收入，這樣，業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)將會有所減少，因而對經(jīng)營的心理抵觸就會減少，雙方的利益在這一點(diǎn)上達(dá)到一致，就會減少因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)難以收取而使物業(yè)企業(yè)退出小區(qū)管理的現(xiàn)象。第三，共有資源的合理利用，也可以為本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住質(zhì)量。
物業(yè)管理作為一種無形服務(wù)具有自身的一些特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)最好能夠提供長期穩(wěn)定的持續(xù)服務(wù)：①綜合性，物業(yè)管理服務(wù)不僅包括物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，而且包括對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化、清潔、交通和公共秩序維護(hù)等內(nèi)容，服務(wù)內(nèi)容復(fù)雜；②持續(xù)性，與一次不同，物業(yè)管理服務(wù)的提供是一個持續(xù)的不間斷的過程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須保證物業(yè)共同部位的長時間完好和共用設(shè)施設(shè)備的全天候運(yùn)行；③穩(wěn)定性，嚴(yán)格的不動產(chǎn)登記制度和物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更的高昂成本，使得物業(yè)服務(wù)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)相比，業(yè)主具有相對穩(wěn)定的特點(diǎn)，需要雙方就物業(yè)的保值增值更好的溝通和協(xié)商。
第5篇：物業(yè)社區(qū)經(jīng)營范文
我國物業(yè)管理企業(yè)是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對生活、工作環(huán)境的要求不斷提高，派生出的新興的服務(wù)性行業(yè)。其產(chǎn)生之初僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)機(jī)構(gòu)；相對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，它是一個終端服務(wù)單位，但對業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)本身而言，它永遠(yuǎn)都是始端服務(wù)部門。
作為一個新興行業(yè)，物業(yè)管理誕生伊始，便顯示出了強(qiáng)大的生命力。廣大業(yè)主將之作為提高自身整體生活水平的依據(jù)而對其報以厚望，開發(fā)商以此作為自已樓盤的銷售亮點(diǎn)，政府主管部門又將之作為規(guī)范社區(qū)管理，提升城市形象的重要手段加以引導(dǎo)。這使在我國誕生剛剛20年的物業(yè)管理行業(yè)幾乎成了關(guān)乎國計民生的一個重要領(lǐng)域而被社會各界加以重視，成為了新世紀(jì)引入注目的聚焦點(diǎn)。
進(jìn)入21世紀(jì)，我國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過了20年的經(jīng)驗(yàn)和理論積累之后，正從幼稚走向成熟，并象所有其它企業(yè)一樣向著現(xiàn)代企業(yè)制度方向前進(jìn)。實(shí)踐證明，在這一前進(jìn)過程中，物業(yè)管理企業(yè)必然向著規(guī)模、區(qū)域化、專業(yè)化的方向發(fā)展。
一、新世紀(jì)物業(yè)管理將向規(guī)?；较虬l(fā)展
（一）規(guī)模化經(jīng)營的必然性
物業(yè)管理的規(guī)模化經(jīng)營早就是業(yè)內(nèi)人士談?wù)摰臒狳c(diǎn)問題。我認(rèn)為新世紀(jì)的規(guī)?；?jīng)營，就是物業(yè)管理企業(yè)充分利用自身資源，最大限度地擴(kuò)大管理面積和管理領(lǐng)域（當(dāng)然這個最大限度不是無節(jié)制，而是根據(jù)自身的實(shí)際情況），科學(xué)地確立自身的管理成本和經(jīng)營目標(biāo)，在一個適度界定的市場競爭中，最大化的占有市場份額。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論告訴我們無論是企業(yè)競爭的絕對業(yè)績，還是企業(yè)競爭的相對地位來說，市場份額都是商家的必爭之地。市場份額理論還告訴我們，企業(yè)僅僅達(dá)到經(jīng)營規(guī)模還不行，它還必須在市場份額總量上居于首位，才能優(yōu)于別人。
當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)?；?jīng)營并不是指簡單的擴(kuò)大再生產(chǎn)，從企業(yè)的追求效益最大化的經(jīng)營行為來說，規(guī)?；?jīng)營還充分考慮其投入產(chǎn)出比率，也就是隨著投入的增加，規(guī)模的擴(kuò)大，其單位增量所產(chǎn)出的效益應(yīng)逐量增高，這才是我們所追求的真正意義上的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。
由此可見，規(guī)模化經(jīng)營能為管理企業(yè)降低成本，充分利用有限資源，獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。
（二）規(guī)模化經(jīng)營的途徑
擴(kuò)大市場份額占有率，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營是現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)不變的主題，但在市場份額總量有限的情況下，物業(yè)管理企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營呢？
兼并重組，充分利用小企業(yè)資源。
目前，無資質(zhì)等級、小而全的物業(yè)管理企業(yè)較多，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了肥水不流外人田，自已成立物業(yè)管理公司管理共開發(fā)的樓盤，但由于面積較小，造成大量重復(fù)投資及資源浪費(fèi)。顯然，這種狀況對物業(yè)管理行業(yè)整體進(jìn)步不利，由于這部分公司服務(wù)的不規(guī)范，也使本應(yīng)享受正常服務(wù)的業(yè)主（住戶）的利益受到損害，使業(yè)主投訴增多，這極大地?fù)p害了行業(yè)的整體形象。從長遠(yuǎn)來看為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展這些小物業(yè)管理企業(yè)宜通過兼并重組，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，共享企業(yè)資源如資金、技術(shù)、材料、勞動力等。通過企業(yè)整合，建立產(chǎn)業(yè)規(guī)模促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。規(guī)?；?jīng)營也可推動這些要素的流動和優(yōu)化組合，促進(jìn)行業(yè)的共同發(fā)展。2、抓住時機(jī)，適時介入內(nèi)地物管市場，擴(kuò)大物業(yè)管理面積。
新世紀(jì)民伊始，物業(yè)管理市場的競爭便呈現(xiàn)出白熱化趨勢。內(nèi)地物業(yè)管理市場的巨大潛力，吸引了眾多實(shí)力公司的目光，有品牌物業(yè)管理企業(yè)把走向內(nèi)地?fù)屨际袌鲎鳛榘l(fā)展目標(biāo)。一段時間以來，物業(yè)管理市場呈現(xiàn)出“四海伐鼓雪海涌、三軍大呼陰山動”的局面。但我們應(yīng)該意識到，任何一家物業(yè)管理企業(yè)要到異地發(fā)展都具有一定的難度。在占領(lǐng)內(nèi)地市場的初期階段，對當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)的熟悉了解需要一個過程，在這一過程中，企業(yè)會出現(xiàn)水土不服以及由于管理鏈拉長而導(dǎo)致管理成本增加，管理效率下降的現(xiàn)象。同時，內(nèi)地物業(yè)管理消費(fèi)意識不夠，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，造成管理過程中矛盾多、風(fēng)險大，稍不留神便會出現(xiàn)投資虧損、損害企業(yè)品牌形象等一系列問題。這些問題一直困擾著進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)，使其在進(jìn)軍內(nèi)地之初，很難因規(guī)模的擴(kuò)大而取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。對此，任何一家進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的認(rèn)識和思想準(zhǔn)備，摒棄急功近利的念頭，潛下心來為真正在內(nèi)地市場站穩(wěn)腳跟做準(zhǔn)備。
我們還可以看到，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)軍內(nèi)地市場的初期階段，正是其與本化磨合的關(guān)鍵時期，也是傳播自已品牌，并使之具有“本土化”的必由之路。這一時期使我們能夠充分了解當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)市場狀態(tài)，適應(yīng)當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情，積累本地物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。內(nèi)地物業(yè)管理市場起步較晚，對沿海等地先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)十分重視，他們需要有一個相互認(rèn)識、相互了解、相互學(xué)習(xí)、共同提高的契機(jī)。我們進(jìn)入內(nèi)地市場，恰恰為其提供了一個學(xué)習(xí)、交流的機(jī)會。因此，只要我們堅持“服務(wù)第一”的指導(dǎo)思想，把自身積累的經(jīng)驗(yàn)和沉淀的理論充分運(yùn)用于物業(yè)管理的實(shí)際工作之中，我們就完全能夠得到當(dāng)?shù)厥袌龅恼J(rèn)可。例如，福田物業(yè)便是在1999年進(jìn)入蘇州市場之初，我們便始終堅持“塑造品牌、用心服務(wù)”的指導(dǎo)思想。經(jīng)過一年多時間的艱苦努力，“福田物業(yè)”這一品牌已經(jīng)得到了當(dāng)?shù)卣鞴懿块T的充分認(rèn)可，廣大業(yè)主也將“福田物業(yè)”作為他們享受舒適生活的依據(jù)之一倍加信賴，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商已將“福田物業(yè)”的管理介入作為其樓盤的促銷手段之一。在這種情況下，我們的前期付出得到了豐厚的回報。一年來，福田物業(yè)已在蘇州接管了五個樓盤一百多萬平方米的物業(yè)管理面積。以蘇州為根據(jù)地，“福田物業(yè)”的美譽(yù)度還傳播到附近城市，如昆山市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)公司便主動上門要求我們管理其建筑面積近20萬平方米的“世紀(jì)佳園”。使福田物業(yè)成了蘇州乃至周邊城市及地區(qū)的物業(yè)管理金字品牌，為實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。
二、新世紀(jì)物業(yè)管理將向區(qū)域化方向發(fā)展
所謂區(qū)域化物業(yè)管理就是利用城市管理理論、系統(tǒng)論及可持續(xù)發(fā)展理論，對轄區(qū)物業(yè)實(shí)行綜合管理。它是以市政社區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)，以城市規(guī)模的生產(chǎn)、生活為規(guī)模，條塊結(jié)合，組合成若干適度區(qū)域，使之成為能全面推行物業(yè)管理的小區(qū)。例如深圳的華僑城片區(qū)、新洲片區(qū)、東門商業(yè)區(qū)、華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)等。
隨著社會的不斷進(jìn)步，城市功能劃分越來越細(xì)，小政府、大社會的發(fā)展趨勢越來越快。政府為簡化辦事程序，從具體事務(wù)中抽身出來制訂宏觀政策，必將部份服務(wù)職能讓社區(qū)和企業(yè)來承擔(dān)，由此，區(qū)域化物業(yè)管理初見端倪。
區(qū)域化物業(yè)管理同單一的物業(yè)管理有著許多不同的地方。我們知道，任何單一物業(yè)都與其周邊環(huán)境、公共市政、公用事業(yè)、配套設(shè)施有著必然的聯(lián)系；從這個意義上說，單一物業(yè)管理是區(qū)域綜合型物業(yè)管理的組成部分。前是是單一專業(yè)型，后者則是綜合網(wǎng)絡(luò)型，后者更貼近城市管理的核心，并具有社會職能和企業(yè)職能的雙重性。如區(qū)域型物業(yè)管理企業(yè)必然會承擔(dān)相當(dāng)?shù)纳鐣?zé)任，直接介入和參與政府組織的相關(guān)活動。區(qū)域化物業(yè)管理最大的特點(diǎn)是轄區(qū)集中成片，具有一定的規(guī)模，服務(wù)的內(nèi)容和對象比較廣泛，配套齊全，軟件建設(shè)思路明晰。有利于個業(yè)倡導(dǎo)以人為本，便于合理處置城區(qū)建設(shè)與可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系，有機(jī)、有效、合理地配置資源，并不斷回報社會，從而促進(jìn)物來管理在可持續(xù)發(fā)燕尾服理論指導(dǎo)下健康、穩(wěn)步發(fā)展。
區(qū)域化物業(yè)管理的企業(yè)會根據(jù)區(qū)域（片區(qū)）物業(yè)管理的需要，科學(xué)、合理地對區(qū)域內(nèi)輔助配套設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃，最大限度地避免日后維修所造成的不必要的浪費(fèi)，為后續(xù)管理打好基礎(chǔ)。同時，區(qū)域化物業(yè)管理要求把區(qū)域內(nèi)分散的物業(yè)集中起來進(jìn)行集約化管理。但這并不等同于一個公司要搞區(qū)域壟斷經(jīng)營和管理，而是要實(shí)現(xiàn)整個區(qū)域的資源共享，優(yōu)勢互補(bǔ)，共同發(fā)展?，F(xiàn)代化生產(chǎn)的重要特征之一是集約化，即資源的優(yōu)化組合與專業(yè)化管理和規(guī)模化經(jīng)營相集合，這在21世紀(jì)物業(yè)管理中將表現(xiàn)的更為突出。
由此可見，區(qū)域化物業(yè)管理具有比分物業(yè)管理更多的優(yōu)勢。首先，區(qū)域化物業(yè)管理有利于社區(qū)的綜合管理，人們的日常生活和工作，可以通過區(qū)域化物業(yè)管量單位提供的全方位的服務(wù)來實(shí)現(xiàn)；其次，區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)的治安管理。物業(yè)管理企業(yè)處于社區(qū)管理的第一線，對轄區(qū)內(nèi)工作、生活的業(yè)主比較熟悉，對預(yù)防犯罪、維護(hù)治安有著積極重要的作用。區(qū)域化物業(yè)管理還有利于社區(qū)整體環(huán)境的治理和建設(shè)，從區(qū)域化大環(huán)境的角度綜合考慮生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境的治理、建設(shè)、保護(hù)，這樣起點(diǎn)高、效益好；第三，區(qū)域化物業(yè)管理還可大大降低管理公司的管旦成本。區(qū)域化物業(yè)管理的規(guī)模、容量都大大高于單一的物業(yè)管理，可以做到資源共享，為物業(yè)管理公司降低管理成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的“三豐收”，為企業(yè)規(guī)模化發(fā)展提供了可靠的物質(zhì)保障。綜上所述，區(qū)域化物業(yè)管理為物業(yè)管理的總體目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)提供了廣闊的空問。主要表現(xiàn)在，能繼現(xiàn)代人創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、和諧的理想的居住、生活、工作和娛樂環(huán)境，能最大限度地提高物業(yè)的價值，提升物業(yè)的檔次，能提升物業(yè)管理品牌聲譽(yù)，增加公眾對物業(yè)管理的信心，促進(jìn)物業(yè)管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
三、新世比物業(yè)管理將向?qū)I(yè)化方向發(fā)展
隨著社會的不斷進(jìn)步，城市發(fā)展水平必然會越來越高，城市功能劃分將越來越細(xì)。對于物業(yè)的日常管理維護(hù)保養(yǎng)的要求越來越高，物業(yè)公司將起到統(tǒng)一組織、調(diào)度和資源整合與分配的作用。
第6篇：物業(yè)社區(qū)經(jīng)營范文
一、油田社區(qū)物業(yè)管理的基本定位
1997年管理局推行社區(qū)改革，把原來各二級單位分散管理社會部分分離出來，實(shí)行區(qū)域化管理、社會化服務(wù)。因此，社區(qū)是在分離主業(yè)辦社會職能、分流企業(yè)富余人員的大背景下成立的。作為社區(qū)的重要組成部分之一，物業(yè)管理公司一直是在計劃經(jīng)濟(jì)中定位的，靠的是吃福利，吃“皇糧”維持管理和服務(wù)，隨著這種變形的運(yùn)作模式的不斷循環(huán)，物業(yè)公司的管理服務(wù)也在不斷擴(kuò)大，項(xiàng)目不斷增多，但經(jīng)濟(jì)效益卻在逐步下降。這主要是由于當(dāng)初對水、電、氣、暖、住房、環(huán)衛(wèi)、綠化等方面物業(yè)的有效投入，逐步變成主業(yè)單位甩包袱，安置老弱病殘的福利性管理，造成了管理成本的上漲，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降。
從目前的實(shí)際情況看，物業(yè)公司的管理職能定位主要有兩部分：一是管理職能，二是服務(wù)職能。這些職能的確定現(xiàn)在看來帶有很大的計劃性，還保留著計劃經(jīng)濟(jì)體制的許多痕跡，不是真正意義上的物業(yè)管理公司。與真正意義上的市場化運(yùn)作相比，油田物業(yè)公司在很多方面都有較大差別，主要是在自身定位上產(chǎn)生了概念模糊，存在偏差，認(rèn)為自己是管理局和社區(qū)成立的物業(yè)管理單位，專門負(fù)責(zé)管轄各小區(qū)的物業(yè)管理，住戶理應(yīng)接受管理。而真正市場化運(yùn)作的物業(yè)公司所提供的服務(wù)與業(yè)主的需求之間應(yīng)是不斷更替、互動的過程，二者之間的關(guān)系是服務(wù)的提供者與享受者的關(guān)系。因此，物業(yè)管理既是一種物業(yè)上的管理行為，同時，它也是一種物業(yè)上的服務(wù)行為。隨著人們生活水平的不斷提高和住房制度改革的逐步深入，為油田物業(yè)管理公司的生存和發(fā)展創(chuàng)造了更加廣闊的空間，決定了物業(yè)管理企業(yè)的生存必須建立在市場競爭的基礎(chǔ)上，以市場為導(dǎo)向，把握競爭優(yōu)勢，找準(zhǔn)市場定位，樹立品牌形象，逐步走出一條產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的新路子。
二、玉山物業(yè)公司在市場化道路上所取得的成績
玉山物業(yè)管理公司作為油田物業(yè)行業(yè)的一條巨龍在同行業(yè)中處于領(lǐng)先地位，在物業(yè)管理市場開拓方面進(jìn)行了有益的探索和實(shí)踐，同時也取得了一定的效果和經(jīng)驗(yàn)。
1、增強(qiáng)了品牌感召力。品牌是公司綜合管理、經(jīng)營服務(wù)、公眾信譽(yù)等多種因素在廣大業(yè)主以至社會公眾心中的綜合反映。良好的品牌不僅可以直接得到居民的認(rèn)可，帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，而且可以作為物業(yè)公司長遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)模效益的堅強(qiáng)后盾。因此，公司決策層以“達(dá)標(biāo)、創(chuàng)優(yōu)、爭強(qiáng)、奪牌”活動為載體，著力夯實(shí)所屬9個基層單位的基本功，努力強(qiáng)化自身的造血功能，大力實(shí)施了品牌戰(zhàn)略，先后培育了一個名牌物業(yè)站，一個行業(yè)一強(qiáng)隊(duì)，2個管理局優(yōu)秀基層隊(duì)，提高了基層的管理服務(wù)水平，樹立全新的品牌形象，使居民真正感受到了生活的舒適和心理的滿足，增強(qiáng)了服務(wù)品牌感召力。
2、增強(qiáng)了綜合管理能力。勝中社區(qū)機(jī)構(gòu)整合以后，新的玉山物業(yè)公司將服務(wù)方法、操作規(guī)程、經(jīng)營理念、發(fā)展戰(zhàn)略、人力資源等進(jìn)行了系統(tǒng)、規(guī)范的管理，并平衡了公司內(nèi)部的各種關(guān)系，將管理意圖貫徹、落實(shí)到每一個崗位、每一名員工，變多方面的壓力為協(xié)調(diào)一致的動力。結(jié)合ISO9001質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)加強(qiáng)了公司的基礎(chǔ)規(guī)范管理，靠系統(tǒng)化的制度培育了職業(yè)管理層，淡化了個人管理色彩，減少管理隨意性，通過管理流程的整合和優(yōu)化，提高了管理的程序化和標(biāo)準(zhǔn)化水平，實(shí)現(xiàn)了最佳管理目標(biāo)。
3、增強(qiáng)了參與競爭能力。物業(yè)管理行業(yè)的競爭在比管理水平、比資金實(shí)力、比管理規(guī)模的同時，已經(jīng)上升為真正市場化運(yùn)作基礎(chǔ)上的持續(xù)競爭。企業(yè)要在競爭中取勝，必須提高核心競爭力。為錘煉隊(duì)伍駕馭市場的能力，公司建立了以物業(yè)站為甲方、專業(yè)隊(duì)為乙方的內(nèi)部模擬市場運(yùn)行機(jī)制，使物業(yè)站和專業(yè)隊(duì)都增添了無形的壓力。在薪金的分配激勵機(jī)制上，公司制定了系統(tǒng)、全面的考核標(biāo)準(zhǔn)，采取了崗位系數(shù)與日?？己私Y(jié)果相結(jié)合的辦法，較好地發(fā)揮了經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用，積極的營造了有序的競爭氛圍，增強(qiáng)了公司各單位的競爭能力。目前，公司依靠過硬的技術(shù)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，在外部市場贏得了良好的信譽(yù)。通過幾年來的不斷努力，公司先后成功地承攬了東營區(qū)人民政府、東營區(qū)人民檢察院、東營區(qū)地稅局等地方政府和油田明珠廣場、勝利日報社、大明油氣公司等十多個單位的住宅和非住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)。僅2003年上半年，公司便以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得了130萬元的市場份額。
三、所存在的問題
1、市場機(jī)制、競爭機(jī)制不規(guī)范。
由于社區(qū)改革不夠徹底，原屬主營單位的經(jīng)營場所沒有完全移交社區(qū)，形成了主營單位與社區(qū)搶占市場的局面，市場秩序有待規(guī)范。而且部分主營單位在分離綠化、維修等后勤人員后，又出現(xiàn)了重上機(jī)構(gòu)、自建自管的現(xiàn)象。另一方面，受地域管理和客觀因素的影響，全局范圍內(nèi)的跨區(qū)域物業(yè)市場競爭格局還沒有完全開展。目前油田物業(yè)管理市場發(fā)育緩慢，絕大多數(shù)物業(yè)管理仍由主管部門按區(qū)域委派或指定物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。物業(yè)管理企業(yè)在這種情況下既無壓力、又無動力，更難以形成由于競爭帶來的危機(jī)感，阻礙了物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。
2、管理和專業(yè)人才匱乏。
油田社區(qū)是后勤體制改革的產(chǎn)物，是分離富余人員的集合體。從其它行業(yè)轉(zhuǎn)行從事物業(yè)管理的人在目前的物業(yè)管理企業(yè)中占據(jù)大多數(shù)，真正懂經(jīng)營、能經(jīng)營、會經(jīng)營、善經(jīng)營的人才缺乏，而且由于油田物業(yè)管理發(fā)展時間較短，尚未建立統(tǒng)一的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和行為規(guī)范，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。加之一些管理人員觀念轉(zhuǎn)變不夠，對自己正從事的職業(yè)沒有清楚的認(rèn)識，甚至擺不正自己的位置，缺乏對市場的理性認(rèn)識，看不到物業(yè)管理市場的廣闊前景，影響了對物業(yè)管理市場的開發(fā)。
3、人工成本高，負(fù)擔(dān)過重。
近幾年來，油田物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)成為前線單位甩包袱、安置老弱病殘以及子女就業(yè)的一個后勤服務(wù)單位，人工成本過高、負(fù)擔(dān)過重是油田物業(yè)單位的一個普遍現(xiàn)象。目前玉山物業(yè)公司現(xiàn)有員工351人，況且今年總費(fèi)用較往年有大幅的減少，在一些小規(guī)模市場的開發(fā)上出現(xiàn)了入不敷出的現(xiàn)象，人工成本的過高使公司的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營道路舉步維艱。
四、尋求自我發(fā)展的實(shí)施對策
1、準(zhǔn)確地選擇市場定位。
物業(yè)管理企業(yè)同其他企業(yè)一樣，也是以盈利為最終目的的，因此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)以自己獲取最大經(jīng)濟(jì)效益為原則。了解自己的競爭方向、競爭重點(diǎn)、競爭對手和競爭強(qiáng)度等內(nèi)容，要準(zhǔn)確地確定自己的市場定位，來占有和發(fā)揮優(yōu)勢，遠(yuǎn)離價格競爭的圈子。物業(yè)企業(yè)在確定市場定位時，要根據(jù)實(shí)際情況，選擇科技含量較高、社會信譽(yù)度較好，成規(guī)模、上檔次的高層大廈或住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。對于基礎(chǔ)設(shè)施不健全、社會信譽(yù)較差、不適合實(shí)施物業(yè)管理及物業(yè)市場不完善地區(qū)的項(xiàng)目應(yīng)遠(yuǎn)離，防止造成不應(yīng)有的損失。
2、增加物業(yè)管理的科技含量。版權(quán)所有
要充分運(yùn)用現(xiàn)代科技智能化管理系統(tǒng)，增加物業(yè)管理的科技含量，通過實(shí)施網(wǎng)上信息服務(wù)和智能化管理等高技術(shù)附加值，實(shí)現(xiàn)高經(jīng)濟(jì)回報，創(chuàng)造和鞏固物業(yè)管理企業(yè)新的效益增長點(diǎn)。
3、完善物業(yè)管理的商務(wù)功能。
第7篇：物業(yè)社區(qū)經(jīng)營范文
關(guān)鍵詞：居家養(yǎng)老；物業(yè)企業(yè)；社會化
中圖分類號：D9
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
doi：10.19311/ki.1672.3198.2016.28.060
1 研究背景和問題提出
1.1 研究背景
老齡社會的到來和快速發(fā)展，帶來老年人口扶養(yǎng)比和人口規(guī)模的不斷提高和擴(kuò)大。家庭結(jié)構(gòu)小型化、代際分居和人口流動加速，造成家庭養(yǎng)老功能不斷弱化，單純依靠家庭的傳統(tǒng)養(yǎng)老方式難以為繼，養(yǎng)老問題越來越突出。
自1999年我國步入老齡化社會以來，中央政府出臺系列文件推進(jìn)社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，尤其是2008年以來，養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)思路逐漸清晰，頂層設(shè)計逐漸成型。我國已形成“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐”的養(yǎng)老服務(wù)基本思路，并取得了一定成就，同時也面臨許多困境。養(yǎng)老作為社會公共事業(yè)，政府的主導(dǎo)作用毋庸置疑，但單純依靠政府的力量，養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展困難重重。養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)需要社會、市場等多元力量的共同參與。2013年中央政府出臺文件，鼓勵社會力量積極參與養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，但由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個微利行業(yè)，投資大，利潤回收周期長，且受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念影響，市場有效需求不足，社會力量介入意愿不高，甚至許多先期介入的企業(yè)因入不敷出，最終退出市場。如何既降低社會力量投入成本又發(fā)揮市場效率，成為探索養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的一個突破點(diǎn)。對養(yǎng)老相近功能資源的開發(fā)與共用成為一些學(xué)者探索的介入點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于具備上述特點(diǎn)，成為近年養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)探索、發(fā)展的新方向。
1.2 研究綜述
整體而言，關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老服務(wù)的研究起步晚，資料少。已有研究多集中在物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老的優(yōu)勢意義以及部分典型實(shí)踐模式運(yùn)營方式介紹上。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老服務(wù)的優(yōu)勢研究中，大部分學(xué)者認(rèn)為：將社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)與物業(yè)服務(wù)工作相結(jié)合將是一個雙贏的選擇。物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐足社區(qū)，面向社區(qū)提供服務(wù)，特殊的地緣和業(yè)緣優(yōu)勢，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)對社區(qū)人口結(jié)構(gòu)、居民信息、服務(wù)需求比較了解，能夠提供有效匹配服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對已有資源的開發(fā)與共用，如對社區(qū)公共資源的整合，對已有服務(wù)隊(duì)伍的改良、增能，將減少資本投入，降低運(yùn)營成本，減小運(yùn)營風(fēng)險，拉底服務(wù)供給成本。物業(yè)服務(wù)公司以企業(yè)效率提供服務(wù)，能夠保證服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)的普及性，保證了住宅區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)的可及性。
在實(shí)踐模式研究中，被學(xué)界廣泛介紹的幾個典型案例主要有“卓達(dá)式”物業(yè)養(yǎng)老模式、“青藤式”物業(yè)養(yǎng)老模式和“綠城式”物業(yè)養(yǎng)老模式。這三種模式基本代表了當(dāng)前物業(yè)企業(yè)參與居家養(yǎng)老服務(wù)的主要方式。卓達(dá)物業(yè)主要通過整合內(nèi)外部養(yǎng)老資源，建立養(yǎng)老服務(wù)信息平臺為老年群體提供養(yǎng)老服務(wù)。卓達(dá)物業(yè)養(yǎng)老以老年人的需求為基礎(chǔ)，通過委托經(jīng)營、承包經(jīng)營的方式整合開發(fā)目前市場上具有一定影響力、專業(yè)化程度較高、符合社區(qū)養(yǎng)老理念的其他行業(yè)資源，組成滿足社區(qū)老年人養(yǎng)老服務(wù)需要的資源體系。同時組織動員社區(qū)內(nèi)部力量與社會志愿者提供公益。在開展動力上，卓達(dá)物業(yè)通過養(yǎng)老服務(wù)配套設(shè)施的完善推動了樓盤的熱銷。青藤物業(yè)主要以承接政府購買服務(wù)的方式運(yùn)營居家養(yǎng)老服務(wù)。青藤物業(yè)服務(wù)人員承接政府的購買服務(wù)項(xiàng)目，為小區(qū)內(nèi)特殊老年群體提供養(yǎng)老服務(wù)。綠城物業(yè)以物業(yè)現(xiàn)有功能與人力資源為主，利用已有資源為老年群體提供力所能及的服務(wù)，如社區(qū)老年文化教育服務(wù)、老年興趣愛好發(fā)展服務(wù)、社區(qū)保健類服務(wù)、社區(qū)門診、緊急救助類服務(wù)、醫(yī)療綠色通道、社區(qū)購物服務(wù)等。
這三種運(yùn)營模式分別代表了三類不同的社區(qū)類型和不同經(jīng)濟(jì)承受能力的老年群體?！白窟_(dá)式”物業(yè)養(yǎng)老模式代表了大規(guī)模中高端品質(zhì)社區(qū)，這類社區(qū)定位于經(jīng)濟(jì)狀況較好，注重社區(qū)服務(wù)配套的業(yè)主群體?！扒嗵偈健蔽飿I(yè)養(yǎng)老模式代表了原國企、集體單位家屬小區(qū)模式，這類小區(qū)建立時間長，社區(qū)配套設(shè)施陳舊，老年人口比例高，社區(qū)居民經(jīng)濟(jì)條件普遍處于中低水平?！熬G城式”物業(yè)養(yǎng)老是普通現(xiàn)代商品房小區(qū)的典型代表，小區(qū)規(guī)模、物業(yè)公司規(guī)模和功能都十分有限，物業(yè)企業(yè)利用有限資源盡力滿足社區(qū)居民需求。
2 調(diào)查數(shù)據(jù)與分析
2.1 資料來源說明
本研究以西安市九城區(qū)的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為研究對象，將住宅小區(qū)以現(xiàn)代商品房小區(qū)和單位家屬區(qū)（原國企集體企業(yè)家屬區(qū)、企事業(yè)單位家屬區(qū)）為標(biāo)準(zhǔn)分為兩類，在九城區(qū)中采用滾雪球的方式在每個城區(qū)以上述標(biāo)準(zhǔn)各選擇一個小區(qū)進(jìn)行問卷調(diào)查和重點(diǎn)訪談。本次研究共發(fā)放問卷27份，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人深度訪談9次，回收問卷24份，問卷有效回收率89%。本次問卷調(diào)查主要從物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)方式、對社區(qū)資源的支配管理權(quán)限、服務(wù)內(nèi)容、社區(qū)類型、社區(qū)人口結(jié)構(gòu)、與業(yè)主關(guān)系、參與居家養(yǎng)老意愿等方面進(jìn)行了資料收集。深度訪談對物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老不同意愿背后的原因、可能的參與模式、需要的支撐條件以及未來預(yù)期等進(jìn)行了深入探討。
2.2 經(jīng)驗(yàn)分析
2.2.1 不同類型住宅社區(qū)物業(yè)企業(yè)對社區(qū)資源的支配管理權(quán)限差異較大
物業(yè)企業(yè)對社區(qū)資源的支配管理權(quán)被看成是物業(yè)企業(yè)運(yùn)營居家養(yǎng)老服務(wù)的重要優(yōu)勢。對不同住宅社區(qū)的調(diào)查結(jié)果顯示，不同類型社區(qū)物業(yè)企業(yè)對社區(qū)資源的支配管理范圍存在明顯差異。2000年以后至今建成的中小規(guī)模（1000戶以下）普通現(xiàn)代商品房住宅小區(qū)，配建的公共設(shè)施十分有限，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至辦公場所都是在小區(qū)租賃的，基本沒有配套設(shè)施可供支配與管理，問卷調(diào)查結(jié)果顯示，小于一千戶的現(xiàn)代商品房社區(qū)公共配套室內(nèi)面積基本介于100―400平方之間。大規(guī)模住宅社區(qū)（1000―5000戶），尤其是具有一定品牌效應(yīng)和高品質(zhì)的住宅社區(qū)，擁有的社區(qū)配套設(shè)施規(guī)模優(yōu)于小規(guī)模普通商品房社區(qū)，公共配套室內(nèi)面積在500平方以上。單位家屬區(qū)配套設(shè)施規(guī)模最大，不管是原國企集體單位家屬社區(qū)還是現(xiàn)代企事業(yè)單位社區(qū)，其社區(qū)公共配套設(shè)施規(guī)模面積都比較大，基本在1000平米以上，擁有較大的空間滿足社區(qū)居民的公共需求。例如位于電子城電子二路已破產(chǎn)的八七七廠家屬院，通過問卷與深度訪談了解到，八七七廠家屬院擁有兩棟樓的公共場所，目前全部由物業(yè)管理并經(jīng)營，主要用于向外出租。
2.2.2 不同類型社區(qū)物業(yè)企業(yè)的組織運(yùn)轉(zhuǎn)方式存在差異
調(diào)查結(jié)果顯示，現(xiàn)代商品房社區(qū)物業(yè)企業(yè)基本獨(dú)立經(jīng)營，自負(fù)盈虧，不受外界牽絆，對自己的經(jīng)營方向，經(jīng)營模式擁有完全的自。而僅有不到10%的家屬社區(qū)物業(yè)企業(yè)擁有獨(dú)立經(jīng)營權(quán)，90%以上的家屬社區(qū)物業(yè)企業(yè)都隸屬于企業(yè)、單位的一部分，受企業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)和指揮，僅有執(zhí)行權(quán)而缺乏決策權(quán)。不同的組織運(yùn)營模式對物業(yè)企業(yè)能否開展居家養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)生重要影響。西京公司家屬區(qū)物業(yè)經(jīng)理表示，他們對于如何運(yùn)營物業(yè)管理有很多想法，包括開展老年服務(wù)，但由于缺乏決定權(quán)，很多想法難以實(shí)現(xiàn)。企業(yè)單位在家屬區(qū)的物業(yè)管理上“不求有功，但求無過”，對社區(qū)的管理能簡則簡。
2.2.3 物業(yè)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容分析
在功能上，物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)的基本管理，其服務(wù)內(nèi)容主要包括：房屋公共部位以及公共設(shè)施的維護(hù)、小區(qū)居民家庭基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生綠化管理服務(wù)、代收代繳收費(fèi)服務(wù)等。在差異化服務(wù)上，不同的物業(yè)企業(yè)因管理理念不同而對服務(wù)內(nèi)容有所延伸。調(diào)查結(jié)果顯示，45%的社區(qū)物業(yè)企業(yè)能夠提供緊急救援服務(wù)，在社區(qū)居民家庭遇到緊急事件時能夠及時趕到提供幫助；38%的物業(yè)企業(yè)定期組織開展健康有益的社區(qū)文化活動；30%的物業(yè)企業(yè)逢年過節(jié)會探訪老弱病殘家庭困難者；60%的物業(yè)企業(yè)提供簡單的便民信息服務(wù)；40%的社區(qū)能夠提供助老服務(wù)。不同類型社區(qū)延伸服務(wù)分布呈現(xiàn)差異化。現(xiàn)代商品房小區(qū)和企事業(yè)單位家屬院小區(qū)延伸比例高于原國企集體企業(yè)家屬小區(qū)。
2.2.4 社區(qū)人口結(jié)構(gòu)分析
西安市的住房改革制度始于2000年前后，2000年以后隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，商品房進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時期?，F(xiàn)代商品房開始成為西安市居民獲得房屋擁有權(quán)的主要形式。西安市現(xiàn)代商品房的購買者以進(jìn)入婚姻階段的年輕人為主。調(diào)查結(jié)果顯示，不同類型住宅社區(qū)人口結(jié)構(gòu)差異明顯?，F(xiàn)代商品房小區(qū)人口結(jié)構(gòu)以年輕人為主，比例在70%以上，老年人口比例不足30%，在居住方式上，大部分老年人口是為輔助子女照看下一代的老漂一族，與子女同住，也有少量以改善住房，提升生活品質(zhì)為目的空巢老人家庭，比例較小，不足6%。原國企集體企業(yè)家屬社區(qū)人口結(jié)構(gòu)主要以老年群體為主，人口類型主要以原集體國企退休職工為主，老年人口比例在80%以上，且高齡、貧困老年群體比例偏高。企事業(yè)單位家屬區(qū)一般可以為分兩類，一類是原有家屬區(qū)，另一類是新建家屬區(qū)。原有家屬區(qū)中，老年人口比例較高，新建家屬區(qū)主要以60歲以下在職職工為主。
2.2.5 物業(yè)企業(yè)對社區(qū)的了解狀況
調(diào)查結(jié)果顯示，現(xiàn)代商品房小區(qū)與單位小區(qū)物業(yè)企業(yè)對業(yè)主狀況掌握比較詳細(xì)，60%的現(xiàn)代商品房物業(yè)企業(yè)掌握了小區(qū)內(nèi)住戶的分布類型，比如空巢家庭比例，兩代家庭比例，一代家庭比例，保存有每戶業(yè)主的緊急聯(lián)系電話。尤其是小型現(xiàn)代商品房住宅社區(qū)物業(yè)企業(yè)員工甚至能準(zhǔn)確說出大部分業(yè)主的具體門牌號。50%的企事業(yè)單位家屬區(qū)物業(yè)企業(yè)對住戶信息有較為詳細(xì)的了解。原集體國企家屬小區(qū)物業(yè)企業(yè)對社區(qū)住戶的了解程度相對較低，30%的物業(yè)企業(yè)了解住戶信息。原因在于這些小區(qū)各項(xiàng)管理運(yùn)作依賴于原單位，福利性質(zhì)較強(qiáng)，住戶與物業(yè)打交道的機(jī)會有限，同時并存的離退辦也承接了大量小區(qū)公共事務(wù)，住戶與物業(yè)企業(yè)的聯(lián)系不如其他類型社區(qū)緊密。
2.2.6 物業(yè)企業(yè)參與社區(qū)居家養(yǎng)老意愿
以五級測量量表為工具，測量物業(yè)企業(yè)參與社區(qū)居家養(yǎng)老的意愿，結(jié)果顯示，5%的物業(yè)企業(yè)表示“十分愿意”，8%的物業(yè)企業(yè)表示“愿意”，10%的物業(yè)企業(yè)表示“一般”，70%的物業(yè)企業(yè)表示“不愿意”，7%的物業(yè)企業(yè)表示“十分不愿意”。從以上測量結(jié)果來看，77%的社區(qū)物業(yè)企業(yè)不愿涉足居家養(yǎng)老領(lǐng)域。分析原因，主要有三點(diǎn)：一，市場有效需求不足；二，各類家屬區(qū)物業(yè)企業(yè)缺乏獨(dú)立性，沒有決策權(quán)，運(yùn)營思路自己難作主；三，觀望狀態(tài)。市場有效需求不足是物業(yè)企業(yè)不愿涉足居家養(yǎng)老領(lǐng)域的最主要原因。中小規(guī)?，F(xiàn)代商品房社區(qū)物業(yè)企業(yè)普遍表示，小區(qū)內(nèi)老年人口比例較小，且多與兒女同住，養(yǎng)老服務(wù)需求不足，即使開展了居家養(yǎng)老服務(wù)也難以維持。大規(guī)模社區(qū)物業(yè)企業(yè)因養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的微利性質(zhì)處于觀望狀態(tài)，期待同行的破冰。家屬社區(qū)物業(yè)企業(yè)一方面自身沒有決策權(quán)，難以對經(jīng)營方向進(jìn)行決策，另一方面，認(rèn)為老年群體受傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老觀念和節(jié)儉思維影響，購買養(yǎng)老服務(wù)的觀念還沒有形成，養(yǎng)老服務(wù)缺乏市場。
2.2.7 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與外界聯(lián)系
對外交流是物業(yè)企業(yè)拓展視野、整合資源、提升自身能力的重要方式。調(diào)查結(jié)果顯示，50%的物業(yè)企業(yè)與自己所在社區(qū)的社區(qū)居委會有所交往；40%的物業(yè)企業(yè)與同行有所交往；20%物業(yè)企業(yè)接觸過物業(yè)協(xié)會；90%與政府職能部門交往過；5%與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)交往過，70%與其他便民服務(wù)機(jī)構(gòu)有所聯(lián)系，如開鎖公司、家政公司、維修公司等。
2.3 結(jié)論
地緣、業(yè)緣特征是物業(yè)企業(yè)參與社區(qū)居家養(yǎng)老的主要優(yōu)勢所在，但調(diào)查分析結(jié)果表明，物業(yè)企業(yè)地緣優(yōu)勢程度差異明顯。地緣優(yōu)勢不僅指物業(yè)企業(yè)駐足于社區(qū)內(nèi)部，更加強(qiáng)調(diào)物業(yè)企業(yè)在社區(qū)內(nèi)可支配、管理的公共服務(wù)資源。由于社區(qū)類型不同，家屬社區(qū)呈現(xiàn)出理想的地緣優(yōu)勢，擁有較大規(guī)模的公共服務(wù)資源。現(xiàn)代商品房社區(qū)公共資源相對欠缺，中小型規(guī)模社區(qū)甚至缺乏可用的公共資源。業(yè)緣優(yōu)勢普遍存在并且具有較大的拓展空間。物業(yè)企業(yè)公益服務(wù)項(xiàng)目和便民服務(wù)信息平臺為社區(qū)居民提供了基本的生活服務(wù)，對物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍的改良、增能將易于實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)居家養(yǎng)老服務(wù)的領(lǐng)域開拓。物業(yè)企業(yè)對社區(qū)住戶信息的了解與掌握較為詳細(xì)，與其他養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)相比擁有絕對優(yōu)勢。不同類型社區(qū)老年群體比例差異明顯，對社會養(yǎng)老服務(wù)的認(rèn)知存在差異。社區(qū)物業(yè)企業(yè)組織類型存在差異，影響?zhàn)B老服務(wù)業(yè)務(wù)的開展。家屬社區(qū)類物業(yè)企業(yè)缺乏業(yè)務(wù)選擇自。
分析調(diào)研結(jié)果可知，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展居家養(yǎng)老服務(wù)的可行性既與理論假設(shè)存在差異，又有共通之處。所以，在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，不能完全依賴?yán)碚摷僭O(shè)盲目推進(jìn)，需要根據(jù)復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)情境，依據(jù)客觀現(xiàn)實(shí)合理設(shè)計參與運(yùn)營模式。同時，又要吸收理論模型的合理之處，將其與實(shí)際相結(jié)合，推動實(shí)務(wù)發(fā)展。
3 物業(yè)企業(yè)參與居家養(yǎng)老服務(wù)模式探索與對策建議
本研究結(jié)合西安市社區(qū)現(xiàn)狀，借鑒其他地區(qū)已有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出以下物業(yè)企業(yè)參與居家養(yǎng)老服務(wù)的運(yùn)營模式，以供參考。
3.1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老服務(wù)模式探索
（1）社會化養(yǎng)老服務(wù)在我國尚處于起步階段，老年群體對社會化養(yǎng)老服務(wù)的認(rèn)知和接受程度有限，養(yǎng)老服務(wù)有效需求不足，市場較小，這是目前各地存在的普遍情況?；谶@一現(xiàn)實(shí)，目前通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)的模式之一，應(yīng)以培養(yǎng)龍頭企業(yè)，樹立典范為思路。具體方式為，鼓勵大型房地產(chǎn)集團(tuán)（擁有多處地產(chǎn)）物業(yè)企業(yè)開展居家養(yǎng)老服務(wù)，大型房地產(chǎn)集團(tuán)一般擁有多處地產(chǎn)，物業(yè)企業(yè)服務(wù)覆蓋面積大，能保證基本的客戶源。同時大型房地產(chǎn)集團(tuán)資源相對充足，社會責(zé)任感更強(qiáng)，有實(shí)力有能力支撐居家養(yǎng)老服務(wù)。開展方式可以是自行設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)公司，由物業(yè)企業(yè)直接提供養(yǎng)老服務(wù)，也可以整合外部資源，搭建養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺，引入外部資源提供服務(wù)。
（2）鼓勵中高品質(zhì)社區(qū)和企事業(yè)單位家屬社區(qū)搭建養(yǎng)老服務(wù)平臺，整合外部資源提供養(yǎng)老服務(wù)。中高品質(zhì)社區(qū)注重社區(qū)服務(wù)設(shè)施配套，公共服務(wù)設(shè)施較為健全，同時注重滿足不同人群的服務(wù)需求。這種社區(qū)條件和理念為微利公益性居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展提供了條件。中高品質(zhì)社區(qū)可以通過搭建信息平臺或者以免費(fèi)或低償?shù)男问綖橥鈦眇B(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供基礎(chǔ)設(shè)施，與外來養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)合作為本社區(qū)老年群體提供居家養(yǎng)老服務(wù)。這一模式在西安已被個別社區(qū)和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)踐并取得了較好的效果。如親養(yǎng)老服務(wù)集團(tuán)與多個社區(qū)以企業(yè)與社區(qū)合作的模式開展居家養(yǎng)老服務(wù)。在西安產(chǎn)霸地區(qū)通過物業(yè)企業(yè)免費(fèi)提供空間，如親養(yǎng)老服務(wù)集團(tuán)自己承擔(dān)水、電、氣、物業(yè)費(fèi)用等，在社區(qū)內(nèi)開展起了居家養(yǎng)老服務(wù)。如親養(yǎng)老服務(wù)集團(tuán)與榮華地產(chǎn)集團(tuán)以合作的模式開展居家養(yǎng)老服務(wù)，榮華地產(chǎn)提供基礎(chǔ)設(shè)施，如親養(yǎng)老服務(wù)集團(tuán)負(fù)責(zé)運(yùn)營，兩者通過一定比例分配利潤。
企事業(yè)單位家屬社區(qū)以滿足職工利益為出發(fā)點(diǎn)，在社區(qū)建設(shè)中一般也配建了較大規(guī)模的公共設(shè)施，同時家屬社區(qū)物業(yè)企業(yè)的公益服務(wù)性更優(yōu)于其他類型社區(qū)，所以在企事業(yè)單位家屬區(qū)搭建養(yǎng)老服務(wù)平臺，引進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)具有可行性。
（3）在老年型社區(qū)尤其是原集體國企退休職工集中的地區(qū)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)以一定的半徑為覆蓋范圍，開展居家養(yǎng)老服務(wù)。在此類型社區(qū)開展居家養(yǎng)老服務(wù)，政府應(yīng)賦予物業(yè)企業(yè)承接養(yǎng)老服務(wù)的職能，優(yōu)先向物業(yè)企業(yè)購買居家養(yǎng)老服務(wù)，保障物業(yè)企業(yè)維持運(yùn)營，營造物業(yè)企業(yè)提供養(yǎng)老服務(wù)的氛圍，培育養(yǎng)老服務(wù)市場。
（4）鼓勵中小規(guī)模現(xiàn)代商品房社區(qū)物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站的聯(lián)系，建立長效溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制，利用現(xiàn)有資源和優(yōu)勢拓展為老服務(wù)范圍，滿足老年群體的剛需求。中小規(guī)?，F(xiàn)代商品房社區(qū)由于公共資源和潛在客戶資源有限，直接開展和引進(jìn)外部資源開展居家養(yǎng)老服務(wù)難度較大，所以，建議現(xiàn)代商品房社區(qū)加強(qiáng)與社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)站以及其他養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，為社區(qū)老年群體搭建有效的養(yǎng)老服務(wù)信息平臺。同時開展剛性養(yǎng)老服務(wù)，如緊急救援、空巢老人定期探訪、社區(qū)助老服務(wù)等。
3.2 推進(jìn)物業(yè)企業(yè)參與居家養(yǎng)老服務(wù)的對策建議
（1）建議民政廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺鼓勵物業(yè)企業(yè)積極參與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見與相關(guān)扶持政策。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員提供免費(fèi)或低償?shù)酿B(yǎng)老服務(wù)職業(yè)培訓(xùn)，降低物業(yè)企業(yè)進(jìn)軍居家養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的成本。對積極參與養(yǎng)老服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予優(yōu)惠、扶持政策，并進(jìn)行年終評比，實(shí)施以獎代補(bǔ)政策，以引導(dǎo)、激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)。
（2）建議西安市政府通過政府補(bǔ)貼形式對提供社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的物業(yè)企業(yè)予以扶持，通過政府購買服務(wù)方式鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)對向“三無”、“五?！奔暗褪杖氲母啐g、獨(dú)居、失能老年人提供服務(wù)。應(yīng)擴(kuò)大現(xiàn)有養(yǎng)老券的使用范圍，允許用于購買物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的養(yǎng)老服務(wù)。
（3）有效落實(shí)住宅小區(qū)同步配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和在老舊住宅小區(qū)改造增設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施政策，為開展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)不斷創(chuàng)造條件。
（4）設(shè)置合理的進(jìn)入門坎，根據(jù)不同類型社區(qū)的實(shí)際狀況，合理設(shè)置進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)。建立健全物業(yè)企業(yè)為老服務(wù)管理辦法，制定物業(yè)企業(yè)為老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和退出制度，規(guī)范物業(yè)企業(yè)參與居家養(yǎng)老服務(wù)。
參考文獻(xiàn)
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第8篇：物業(yè)社區(qū)經(jīng)營范文
（一）社區(qū)管理委員會具有實(shí)體屬性
與上海的業(yè)委會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)全權(quán)實(shí)施物業(yè)管理不同，自立社區(qū)管理委員會由其自身具體組織并實(shí)施小區(qū)物業(yè)管理。委員會由主委、副主委、各委員構(gòu)成，履職為志愿公益性質(zhì)，委員不領(lǐng)工資。委員會下設(shè)各實(shí)體運(yùn)行部門，其工作人員是雇員，給發(fā)工資，與委員會屬于雇傭關(guān)系。自立社區(qū)管理委員會在管理上并不拘囿于具體物業(yè)事務(wù)工作的管理，而是著重精神家園和共同理念的追求與塑造，提出小區(qū)要有奮斗目標(biāo)，要打造有理想、有文化、有活力、有內(nèi)涵的優(yōu)質(zhì)模范社區(qū)。致力于這一目標(biāo)，管理委員會努力形成小區(qū)共同信念：以大融合社區(qū)的理念，促進(jìn)住房的和諧與團(tuán)結(jié)；以真誠負(fù)責(zé)的態(tài)度，提供住戶最佳的服務(wù)；以開源節(jié)流的方式，加速社區(qū)的建設(shè)和發(fā)展；以創(chuàng)新進(jìn)步的精神，作為工作的原動力。他們還進(jìn)一步明確社區(qū)管理構(gòu)想：社區(qū)管理制度化，經(jīng)費(fèi)支用透明化，服務(wù)人性化，社區(qū)景觀公園化，業(yè)績優(yōu)劣評量化。
自立社區(qū)管理委員會在具體事務(wù)方面也重點(diǎn)突出，饒有成效，如：訂立社區(qū)管理規(guī)約，涵蓋共性約定及十余項(xiàng)具體的物業(yè)管理相關(guān)辦法，經(jīng)全體委員審議通過，使社區(qū)管理有所遵循；制定社區(qū)定期工作實(shí)施方案，包括水塔清洗、環(huán)境消毒、物業(yè)管理費(fèi)收繳、節(jié)假日社區(qū)活動等，確保這些例行性事務(wù)事有人做、物有人管，形成工作制度；制定社區(qū)重大工作推進(jìn)計劃表，對重大事項(xiàng)依據(jù)輕重緩急，排定近、中、長期計劃，實(shí)施跟蹤督促；做好物業(yè)顧問公司聘用和監(jiān)督管理，對于小區(qū)安全、電梯管理等事務(wù)，聘用不同的專業(yè)化顧問公司管理，對于房屋修繕，包括公共部位及居民居家維修，聘用正規(guī)的水電及土木工程人員操作；加強(qiáng)社區(qū)地下車庫、地面停車管理，抓好社區(qū)公用舞蹈教室、多功能教室、臺球室、電腦圖書室、閱報室、文娛中心等的日常使用管理，及時更新購置公共設(shè)備和器材。
（二）物業(yè)顧問公司相對弱勢
物業(yè)顧問公司與社區(qū)管理委員會為市場化的雇傭關(guān)系。社區(qū)管理委員會就社區(qū)不同管理事務(wù)，雇用不同的企業(yè)或者有專業(yè)資質(zhì)的人員來實(shí)施管理，如：在小區(qū)安全管理工作上，雇傭正規(guī)的安全顧問公司；小區(qū)電梯管理則招標(biāo)承包給電梯管理公司實(shí)施菜單式管理；房屋維修則定期或不定期聘用合格的水電及土木工程人員管理。物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、分工細(xì)、規(guī)模小，其特點(diǎn)是公司運(yùn)營成本低，有的甚至是由具備資格的個體承接。這些公司型的和個體性的物業(yè)管理主體，均獨(dú)立向社區(qū)管理委員會負(fù)責(zé)。社區(qū)管理委員會對其按合同給付傭金。相對而言，上海的物業(yè)服務(wù)企業(yè)則居于強(qiáng)勢，有的小區(qū)物業(yè)辦公室就叫管理處,簡直像一個機(jī)關(guān)衙門：門難進(jìn)，臉難看，事難辦。物業(yè)服務(wù)企業(yè)大而全，看似什么都有，其實(shí)一樣也不行；管理成本高，專業(yè)性差，有些服務(wù)項(xiàng)目還要外包轉(zhuǎn)包。物業(yè)服務(wù)企業(yè)包攬小區(qū)公共區(qū)域、經(jīng)營項(xiàng)目、公共設(shè)施等的產(chǎn)權(quán)性管理、經(jīng)營、收益，處置事務(wù)過多。上述種種形成一個特點(diǎn)，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)委會在小區(qū)日常管理上矛盾較多，相互對立，處理困難。
（三）業(yè)主的自我管理、自我約束能力強(qiáng)
自立社區(qū)定期召開業(yè)主大會，成立、更新、監(jiān)督社區(qū)管理委員會，審議小區(qū)管理重大事項(xiàng)，如動用管理維修基金等。管理委員會定期向業(yè)主大會匯報社區(qū)管理運(yùn)營情況、財務(wù)收支情況、重大事項(xiàng)落實(shí)情況以及委員會運(yùn)作情況。業(yè)主參與小區(qū)自治管理的熱情高，不僅體現(xiàn)在不計酬勞志愿參加社區(qū)管理委員會工作上，還體現(xiàn)在領(lǐng)養(yǎng)小區(qū)綠化、參與小區(qū)公共活動等一些事情上。自立社區(qū)還訂立業(yè)主公約，規(guī)定業(yè)主參與社區(qū)管理相關(guān)權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，并制定各類社區(qū)資源、公共設(shè)施、活動場所等使用管理辦法。如小區(qū)管理費(fèi)收繳方面發(fā)生法律糾紛，該行為法律關(guān)系主體是社區(qū)管理委員會和業(yè)主，而非業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（四）社會文化公共事務(wù)成為小區(qū)管理的一個重心和亮點(diǎn)
為增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，豐富社區(qū)生活，自立社區(qū)大力推進(jìn)社區(qū)文化建設(shè)：堅持舉辦社區(qū)文化節(jié)活動，包括社區(qū)文物展、社區(qū)美食競賽、奇石異樹展、手工藝品展、書畫展等，得到社區(qū)居民一致好評和踴躍參加；積極舉辦各類講座、授課、旅游、小型晚會等；請醫(yī)院專家到小區(qū)義診和舉行健康講座；組織居民到大陸參訪旅游，感受祖國大好河山；組織播放優(yōu)秀影視節(jié)目和戲劇舞臺演出；開辦中醫(yī)養(yǎng)生班、書法寫作班、電腦研習(xí)班、舞蹈班、兒童讀經(jīng)班及品格教育營；積極組織各類公益性活動，每年定期舉辦“防火宣導(dǎo)，高樓社區(qū)防縱火組合演練”及有關(guān)防災(zāi)演練；及時組織各類賑災(zāi)募捐活動。這些活動提高了居民文化修養(yǎng)和綜合素質(zhì)，增強(qiáng)了社區(qū)凝聚力和親和力。
（五）社區(qū)管理委員會協(xié)調(diào)力很強(qiáng)
社區(qū)管理委員會在與里委以及其他地方行政管理部門、社會組織、經(jīng)濟(jì)組織等事務(wù)協(xié)調(diào)中，作用很強(qiáng)，話語權(quán)很大。如經(jīng)自立社區(qū)管理委員會協(xié)調(diào)，在社區(qū)安裝提款機(jī)，福特公司搬遷電機(jī)房、減少噪音等，相關(guān)部門支援小區(qū)綠化苗木等。桃園中櫪自立社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)和做法還有很多值得介紹的地方，如運(yùn)用信息化管理手段，尤其在安保、小區(qū)服務(wù)等方面，實(shí)現(xiàn)24小時全方位與社會聯(lián)通的全息系統(tǒng)。這些都給我們很大啟發(fā)。
二、臺灣地區(qū)物業(yè)管理給上海的啟示
（一）產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是解構(gòu)臺灣地區(qū)物業(yè)管理體系機(jī)制的關(guān)鍵
英國啟蒙思想家洛克認(rèn)為，財產(chǎn)權(quán)是人最重要的自然權(quán)利。人要有財產(chǎn)權(quán)，首先要有財產(chǎn)，進(jìn)而擁有由這些財產(chǎn)而來的一系列權(quán)利，如管理、處置、收益等。有了私產(chǎn)私權(quán)，并落實(shí)了對私產(chǎn)私權(quán)的尊重，人才有尊嚴(yán)、才有動力、才有活力。臺灣地區(qū)業(yè)主主導(dǎo)物業(yè)管理的積極性、主動性高，究其原因就在于尊重了物業(yè)作為財產(chǎn)權(quán)的規(guī)定性。正是基于這點(diǎn)，自治成為臺灣地區(qū)物業(yè)的核心，而這又恰恰符合居住社區(qū)物業(yè)管理的根本屬性。從本質(zhì)上講，居住社區(qū)是居民自治的范疇和領(lǐng)域，充分發(fā)揮群眾自治作用是實(shí)現(xiàn)社區(qū)管理內(nèi)生和不竭的活力。財產(chǎn)與財產(chǎn)權(quán)相統(tǒng)一，活力與自治相統(tǒng)一。在這些要素不具備或者相背離的情況下，物業(yè)管理上不去也就不足為奇了。
（二）物業(yè)領(lǐng)域市場開放度、社會化程度高
臺灣地區(qū)物業(yè)市場體系和構(gòu)成要素是充分自由、充分開放的，業(yè)主、社區(qū)管理委員會、委員會的專兼職人員，物業(yè)顧問企業(yè)，各種服務(wù)性的團(tuán)體個體可自由組合。其市場準(zhǔn)入也是開放的，尤其對個體性的經(jīng)濟(jì)活動組織，如個體的水電工、維修工以及其他技術(shù)勞務(wù)人員都納入其物業(yè)市場體系。其社區(qū)物業(yè)活動、物業(yè)管理事務(wù)，基本全由社會自我組織、自我調(diào)節(jié)完成，需要政府介入的地方很少，甚至連這些對應(yīng)的行政部門都不用設(shè)置。這些給我們不少啟發(fā)，如物業(yè)類企業(yè)尤其居住社區(qū)物業(yè)類管理企業(yè)是不是一定要有規(guī)模，要大、要新、要強(qiáng)，看來還是要形成符合居住物業(yè)自身領(lǐng)域特點(diǎn)的企業(yè)格局、經(jīng)營模式、適當(dāng)規(guī)模以及行業(yè)準(zhǔn)入、經(jīng)濟(jì)管理等。再者，啟發(fā)我們一定要相信市場、相信社會，它們一定會將各類資源有效打理、有效組合，這是一個能產(chǎn)生內(nèi)生活力、原生動力的源泉。
（三）社區(qū)管理委員會及居住社區(qū)成為社會活動、歷史文化傳承的中樞
這主要與臺灣地區(qū)物業(yè)領(lǐng)域的去經(jīng)濟(jì)化原則以及社會事業(yè)定位相關(guān)聯(lián)。臺灣的居住社區(qū)物業(yè)管理從本質(zhì)上講是社會事業(yè)范疇，他們的物業(yè)管理確定了這么一個基石：物業(yè)管理領(lǐng)域不屬于經(jīng)濟(jì)范疇，屬于社會自治范疇，屬于社會事業(yè)范疇。我們則把物業(yè)管理作為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，列入第三產(chǎn)業(yè)，是要為社會創(chuàng)造財富的，作為微觀的企業(yè)而言，是以盈利為主，怎么賺錢快怎么來，怎么賺錢容易怎么來，怎么賺錢多怎么來。難以想象以這樣的經(jīng)營思想為指導(dǎo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)會去設(shè)計各種社會文化活動以及增益?zhèn)€人道德、健康、綜合素養(yǎng)等的公益活動。
（四）物業(yè)矛盾糾紛少，社區(qū)和諧度高
第9篇：物業(yè)社區(qū)經(jīng)營范文
一、指導(dǎo)思想
以“**”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會為根本宗旨，以“條塊結(jié)合、行業(yè)監(jiān)管、屬地管理、市場化運(yùn)作機(jī)制”為目標(biāo)，以完善行業(yè)監(jiān)管和屬地管理機(jī)制為重點(diǎn)，以落實(shí)社區(qū)網(wǎng)格化為突破口，通過建立機(jī)制、打好基礎(chǔ)、加強(qiáng)基層建設(shè)等措施，規(guī)范物業(yè)企業(yè)的服務(wù)行為、加大行業(yè)指導(dǎo)與監(jiān)管力度、加強(qiáng)地區(qū)的綜合協(xié)調(diào)和屬地管理的工作，努力為社區(qū)居民營造一個“安全、文明、整潔、和諧”的生活環(huán)境。
二、基本原則
按照“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡(luò)”的城市管理機(jī)制，堅持“條塊結(jié)合、行業(yè)監(jiān)管、屬地管理、市場化運(yùn)作”的原則，堅持以人為本、和諧社會、滿意物業(yè)有機(jī)統(tǒng)一的原則，堅持居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司相互協(xié)調(diào)的原則，開創(chuàng)住宅區(qū)物業(yè)管理工作的新局面。
三、組織構(gòu)架與主要職責(zé)分工
（一）組織構(gòu)架
按照構(gòu)建和諧社會與開創(chuàng)住宅物業(yè)服務(wù)新局面的要求，建立一個適應(yīng)發(fā)展趨勢的，由各個職能組成和共同管理的，具有時代特征的綜合性管理模式。通過整合社區(qū)資源，實(shí)施齊抓共管、聯(lián)手推進(jìn)，構(gòu)建區(qū)、鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)三級物業(yè)管理聯(lián)席會議制度等形式，真正形成適應(yīng)當(dāng)前形勢的大物業(yè)管理格局。
1、建立區(qū)級住宅區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，分析、研究物業(yè)管理中出現(xiàn)的新情況、新問題，制定應(yīng)對措施；協(xié)調(diào)、解決涉及物業(yè)管理的綜合性問題。聯(lián)席會議由區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)召集，區(qū)房地局、區(qū)地區(qū)辦等相關(guān)職能部門參加，聯(lián)席會議辦公室設(shè)在區(qū)房地局。
2、建立街鎮(zhèn)級住宅區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究和協(xié)調(diào)解決街鎮(zhèn)范圍內(nèi)涉及物業(yè)管理的綜合性問題。聯(lián)席會議由街鎮(zhèn)行政領(lǐng)導(dǎo)召集，街鎮(zhèn)有關(guān)職能部門和區(qū)條線派出機(jī)構(gòu)參加，聯(lián)席會議辦公室設(shè)在街鎮(zhèn)有關(guān)職能部門。
3、建立社區(qū)級住宅區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究和協(xié)調(diào)解決住宅區(qū)內(nèi)涉及物業(yè)管理的具體問題。聯(lián)席會議會議由居委會、業(yè)委會、小區(qū)經(jīng)理、片段民警等組成，會議召集人由居委會負(fù)責(zé)人擔(dān)任。
（二）主要職責(zé)分工
1、區(qū)地區(qū)辦
（1）會同區(qū)房地局做好制定工作計劃，牽頭召開區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議，定期組織街鎮(zhèn)和相關(guān)職能部門研討住宅物業(yè)納入社區(qū)屬地管理中出現(xiàn)的新情況、新問題和制定應(yīng)對措施等各項(xiàng)工作，加快推進(jìn)大物業(yè)管理格局的形成。
（2）推進(jìn)街鎮(zhèn)發(fā)揮綜合協(xié)調(diào)作用,推進(jìn)社區(qū)網(wǎng)格化管理，履行“整合資源、組織協(xié)調(diào)、督促檢查”的職能。
（3）促進(jìn)社區(qū)群眾組織發(fā)揮作用，繼續(xù)鞏固和發(fā)揮街鎮(zhèn)現(xiàn)有住宅區(qū)的看家網(wǎng)、護(hù)綠隊(duì)、志愿者、樓組長隊(duì)伍等作用，切實(shí)提高住宅區(qū)居民自治管理的水平。
2、區(qū)房地局
（1）會同區(qū)地區(qū)辦牽頭召開區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議，調(diào)研和共商解決住宅區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的新情況、新問題；宣傳房地產(chǎn)政策、法規(guī)，組織相關(guān)業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)；會同街鎮(zhèn)共同做好業(yè)主大會的籌備、組建、換屆改選工作。
（2）加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管、管理和誠信考核工作，指導(dǎo)、督促物業(yè)企業(yè)按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同規(guī)范服務(wù)。
（3）重視住宅區(qū)物業(yè)管理中的“急、難、愁”問題，會同街鎮(zhèn)編制住宅區(qū)的綜合整治計劃，籌措資金并組織實(shí)施；針對“維修不及時、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范”的問題，加大行業(yè)監(jiān)管力度，有效推進(jìn)物業(yè)行風(fēng)建設(shè)；加強(qiáng)區(qū)房屋維修應(yīng)急中心的建設(shè)。
（4）牽頭街鎮(zhèn)和有關(guān)職能部門，按照屬地“以塊為主”和部門“各司其職”的原則，加大住宅區(qū)違法搭建的處置力度，從群防群治、第一時間、初發(fā)狀態(tài)、形成合力的機(jī)制上采取措施，做到新賬不欠老賬逐步還清。
3、區(qū)公安分局
（1）對住宅區(qū)內(nèi)的治安管理。
（2）對住宅區(qū)物業(yè)保安隊(duì)伍的指導(dǎo)、日常檢查、考核和培訓(xùn)，規(guī)范保安人員的行為和標(biāo)準(zhǔn)，提高保安人員的素質(zhì)。
4、區(qū)財政局
（1）安排和落實(shí)直管公房成套改造、舊小區(qū)綜合整治、住宅“平改坡”綜合改造等工程的專項(xiàng)補(bǔ)貼資金。
（2）做好資金使用的管理。
5、區(qū)市容局
（1）對住宅區(qū)范圍內(nèi)責(zé)任區(qū)的市容環(huán)境衛(wèi)生責(zé)任監(jiān)督，檢查。
（2）對住宅區(qū)內(nèi)垃圾清運(yùn)、環(huán)衛(wèi)公用設(shè)施等環(huán)衛(wèi)作業(yè)項(xiàng)目實(shí)行管理，執(zhí)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，減少作業(yè)擾民現(xiàn)象。
（3）協(xié)調(diào)推進(jìn)住宅區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)，指導(dǎo)和督促物業(yè)公司加強(qiáng)住宅區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施的維護(hù)。
6、區(qū)環(huán)保局
（1）指導(dǎo)住宅區(qū)居委會、物業(yè)管理部門開展環(huán)境保護(hù)知識和政策法規(guī)的宣傳教育，幫助其開展綠色小區(qū)創(chuàng)建等相關(guān)工作。
（2）對經(jīng)營性飲食服務(wù)、文化場所等污水、廢氣、噪聲等影響住宅區(qū)居民生活行為的查處。
（3）對雖經(jīng)批準(zhǔn)的住宅區(qū)內(nèi)建筑工地，按要求進(jìn)行夜間施工作業(yè)的，但居民仍認(rèn)為存在環(huán)境噪聲污染行為的查處。
7、區(qū)規(guī)劃局
會同和配合街鎮(zhèn)及有關(guān)職能部門對住宅區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)行為予以查處。
8、區(qū)物價局
（1）對新建商品房住宅區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審核。
（2）對物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)督促檢查，構(gòu)成價格違規(guī)、違法的予以查處，并在一定范圍內(nèi)通報。
9、工商**分局
會同和配合街鎮(zhèn)和有關(guān)部門，對住宅區(qū)內(nèi)的違法經(jīng)營行為予以查處。
10、區(qū)綠化局
對住宅區(qū)公共綠地進(jìn)行行業(yè)監(jiān)管。
11、區(qū)城管大隊(duì)
（1）對住宅區(qū)內(nèi)擅自設(shè)攤經(jīng)營、兜售物品；在公共場所飼養(yǎng)家禽家畜食用鴿和信鴿，影響環(huán)境衛(wèi)生，物業(yè)公司勸阻后拒不改正的行為，行使行政處罰權(quán)。
（2）按規(guī)定對損壞綠化及綠化設(shè)施；擅自占用綠地、改變綠地性質(zhì)；在公共綠化、道路或其他場地擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物和破壞房屋外貌行為的查處。
（3）對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自從事夜間施工的，或雖經(jīng)批準(zhǔn)但違反批準(zhǔn)的要求從事夜間施工造成噪音污染的行為進(jìn)行查處。
12、街鎮(zhèn)
（1）落實(shí)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制和物業(yè)管理部門，明確職責(zé)、落實(shí)人員，建立工作協(xié)調(diào)機(jī)制。
（2）建立街鎮(zhèn)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，指導(dǎo)居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司建立住宅區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，定期開展活動，對納入社區(qū)管理范疇的住宅區(qū)物業(yè)管理和其它管理進(jìn)行綜合管理，有效解決區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理綜合性問題。
（3）牽頭協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門，對住宅區(qū)內(nèi)的各種違法行為進(jìn)行集中整治，遏制違法搭建和其他違法行為；協(xié)調(diào)解決住宅區(qū)內(nèi)的歷史遺留問題，化解各種因素引發(fā)的矛盾。
（4）加強(qiáng)住宅區(qū)民主政治建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)，與房地部門一起做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會的籌備、組建、換屆改選工作，把好業(yè)委會籌備成員和業(yè)委會候選人員關(guān)。
（5）會同區(qū)房地局制定住宅區(qū)的綜合整治計劃，分級承擔(dān)綜合整治專項(xiàng)資金。做好綜合整治實(shí)施前的宣傳發(fā)動，以及實(shí)施過程中的矛盾化解等工作。
四、工作措施
（一）統(tǒng)一思想，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。
構(gòu)建和諧社會，落實(shí)到基層就是構(gòu)建和諧社區(qū)、和諧小區(qū)，讓廣大市民在實(shí)現(xiàn)“變樣”目標(biāo)的過程中，有一個安逸舒適的生活環(huán)境。各地區(qū)、各部門必須在加快城市建設(shè)的同時，注重和加強(qiáng)城市的綜合管理，尤其是住宅區(qū)的協(xié)調(diào)管理，要按照“兩級政府、三級管理、四級網(wǎng)絡(luò)”的管理體制，認(rèn)真貫徹“條塊結(jié)合、行業(yè)監(jiān)管、屬地管理、市場化運(yùn)作”的要求，以創(chuàng)建滿意物業(yè)推動構(gòu)建和諧社會，以構(gòu)建和諧社會促進(jìn)住宅區(qū)物業(yè)管理工作。
（二）條塊結(jié)合，形成合力。
各街鎮(zhèn)應(yīng)十分重視住宅區(qū)物業(yè)管理工作，要既重視開發(fā)建設(shè)、又注重管理服務(wù)，將住宅區(qū)物業(yè)管理工作納入重要議事日程，深化屬地管理的各項(xiàng)措施，加大力度推進(jìn)社區(qū)網(wǎng)格化管理的進(jìn)程，主動將轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理列入重要議事日程，將開展社區(qū)黨建、創(chuàng)建文明社區(qū)和構(gòu)建滿意物業(yè)統(tǒng)一起來，認(rèn)真對待居民反映的實(shí)際問題，采取措施化解矛盾。
區(qū)房地局要十分注重對街鎮(zhèn)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作，加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)規(guī)范服務(wù)的行業(yè)監(jiān)管工作，加大對街鎮(zhèn)相關(guān)部門物業(yè)行業(yè)管理的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，指導(dǎo)和幫助街鎮(zhèn)解決住宅區(qū)物業(yè)管理中的問題和矛盾，采取聯(lián)合行動的辦法，加大住宅區(qū)新的違法行為的處置力度，不斷改善市民的生活質(zhì)量。
區(qū)地區(qū)辦、區(qū)規(guī)劃局、工商**分局、區(qū)綠化局、區(qū)城管大隊(duì)等部門要主動協(xié)調(diào)相關(guān)工作，對于職責(zé)范圍內(nèi)的事情不推諉、對于與地區(qū)和其他部門相關(guān)的工作應(yīng)主動配合、支持，對于街鎮(zhèn)提出需要協(xié)調(diào)和配合的工作，積極參與并發(fā)揮作用，盡快形成大物業(yè)的管理格局。
（三）突出重點(diǎn)，狠抓落實(shí)。
要加快推進(jìn)業(yè)主委員會的組建工作，協(xié)調(diào)解決住宅區(qū)內(nèi)多頭管理、使用維修資金、住宅區(qū)內(nèi)增加或調(diào)整公建設(shè)施等問題。**年業(yè)委會的組建率力爭比上年提高10個百分點(diǎn)，今后要及時做好業(yè)委會的換屆工作。要加快低端物業(yè)的綜合整治和綜合改造工作，區(qū)、鎮(zhèn)兩級政府每年要安排一定的資金用于舊住宅區(qū)的綜合整治和改造，通過新一輪住宅的整修，力爭使城鄉(xiāng)面貌有新的改善和提高。要加大住宅區(qū)工商企業(yè)戶和經(jīng)營活動的監(jiān)管，逐步清理無證經(jīng)營或擅自利用居住用房用于經(jīng)營活動的行為；要加強(qiáng)住宅區(qū)內(nèi)違法建筑拆除的力度，堅決遏制新的違法搭建和違章裝修勢頭，逐步做到新帳不欠舊賬逐年還清。
