房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)范文

在2011年12月的本專(zhuān)欄文章里，筆者提到：在市場(chǎng)低迷的時(shí)候，從事一手的房地產(chǎn)中介公司日子相對(duì)好過(guò)一些，而從事二手經(jīng)紀(jì)的公司的日子就會(huì)更難過(guò)一些。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，二手經(jīng)紀(jì)的市場(chǎng)份額會(huì)越來(lái)越大。實(shí)際上，在廣州，這些年二手成交量已經(jīng)和一手成交量持平，二手市場(chǎng)份額超過(guò)一手已經(jīng)毫無(wú)懸念。而二手和一手業(yè)務(wù)的本質(zhì)區(qū)別在于：二手業(yè)務(wù)是可以重復(fù)進(jìn)行的，不像一手那樣只是“一錘子”買(mǎi)賣(mài)。所以二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)一定是可以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的，而且其市場(chǎng)份額的上升會(huì)從北上廣深等一線城市向二三線城市延伸，二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的來(lái)源從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是可以持續(xù)的。

也就是說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的需求來(lái)源其實(shí)并不成問(wèn)題，即使短期內(nèi)需求會(huì)有所減少，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看需求仍然存在并且還會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。筆者更擔(dān)心的是，我們的行業(yè)能否持續(xù)提供有效的、能夠切實(shí)滿足市場(chǎng)需求的供給。

或許業(yè)內(nèi)人士會(huì)說(shuō)：最近房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)大規(guī)模裁員，這不說(shuō)明供給已經(jīng)過(guò)剩了嗎？簡(jiǎn)單從數(shù)量上來(lái)看，至少在目前，的確如此。但筆者強(qiáng)調(diào)的是：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)能否提供滿足市場(chǎng)需求的有效供給。就在2012年元旦長(zhǎng)假期間，廣州的一個(gè)大型樓盤(pán)在促銷(xiāo)活動(dòng)中發(fā)生了兩家公司員工的沖突事件。這一樓盤(pán)引入兩家公司同時(shí)進(jìn)場(chǎng)銷(xiāo)售，這兩家公司都是境外上市的國(guó)內(nèi)知名公司，可謂行業(yè)翹楚，但卻在大量客戶蜂擁而至參加樓盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)之際，為了爭(zhēng)客而發(fā)生沖突，導(dǎo)致公安介入、媒體矚目。

其實(shí)，作為長(zhǎng)期身處其中的業(yè)內(nèi)人士，筆者知道這類(lèi)沖突的發(fā)生絕非孤例，一手聯(lián)合的過(guò)程中發(fā)生過(guò)，相鄰不同公司的二手地鋪之間也發(fā)生過(guò)。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是常態(tài)，不僅公司之間的競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的，即使在同一間二手地鋪內(nèi)部，主管也會(huì)把手下經(jīng)紀(jì)人劃分成兩個(gè)以上的團(tuán)隊(duì)，讓團(tuán)隊(duì)之間競(jìng)爭(zhēng)。但是，競(jìng)爭(zhēng)難道是要用拳頭來(lái)說(shuō)話嗎？如果一個(gè)行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)要以打斗的方式來(lái)進(jìn)行，這個(gè)行業(yè)能讓客戶感到滿意嗎？這是筆者所擔(dān)心的行業(yè)有效供給問(wèn)題之一。

而且，不讓行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)訴諸武力，這還僅僅是一個(gè)最低要求。一個(gè)行業(yè)，要能夠通過(guò)為客戶提供滿意的服務(wù)立足，需要做的功課還很多。首先應(yīng)該培養(yǎng)從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)精神和敬業(yè)精神。所謂專(zhuān)業(yè)，所謂敬業(yè)，就是要力求使自己所從事的專(zhuān)業(yè)受到社會(huì)敬重，為此就需要提高自己的專(zhuān)業(yè)能力，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)信息；失真；治理

會(huì)計(jì)信息是指在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中，利用會(huì)計(jì)理論和會(huì)計(jì)方法，使用會(huì)計(jì)實(shí)踐獲取反映了會(huì)計(jì)主體的價(jià)值運(yùn)動(dòng)狀況的信息。會(huì)計(jì)信息的失真就是指會(huì)計(jì)信息的獲取在客觀上違背了可靠性原則，不能夠準(zhǔn)確反映出會(huì)計(jì)主體真正的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況。因此，如果房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真，就不可以客觀、如實(shí)地去反映房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)濟(jì)決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。然而，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)暴露出了不少問(wèn)題，特別是會(huì)計(jì)信息失真這一問(wèn)題的亟待解決，受到了人們的廣泛關(guān)注。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因

導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對(duì)自身利益的追求等。

（一）會(huì)計(jì)法規(guī)制度和會(huì)計(jì)法規(guī)尚不完善

我國(guó)的會(huì)計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對(duì)沒(méi)有對(duì)新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對(duì)某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會(huì)計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會(huì)計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國(guó)目前的《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會(huì)計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒(méi)有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)會(huì)計(jì)人員的獎(jiǎng)勵(lì)和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員在違背單位、個(gè)人利益而遵守《會(huì)計(jì)法》要求時(shí)，國(guó)家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會(huì)計(jì)信息失真。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會(huì)計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說(shuō)，會(huì)計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，沒(méi)有真實(shí)反映經(jīng)營(yíng)成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門(mén)實(shí)現(xiàn)的，而主管部門(mén)往往考慮到的是本部門(mén)的利益，對(duì)其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會(huì)中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，或者是一些注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會(huì)計(jì)驗(yàn)證報(bào)告。這就使有些會(huì)計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低

總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會(huì)計(jì)活動(dòng)的主體是會(huì)計(jì)人員。會(huì)計(jì)信息要經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)人員對(duì)相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯(cuò)誤。近年來(lái)，會(huì)計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會(huì)計(jì)核算的難度，這也影響了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即使遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識(shí)水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會(huì)計(jì)信息不實(shí)。有些會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會(huì)計(jì)法核算，迎合上級(jí)或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報(bào)表，使得會(huì)計(jì)信息失真。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的治理對(duì)策

（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會(huì)計(jì)法律體系

會(huì)計(jì)工作的技術(shù)性極強(qiáng)，有它自身的工作規(guī)律。因此，會(huì)計(jì)法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會(huì)計(jì)工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。國(guó)家要進(jìn)一步制定實(shí)施會(huì)計(jì)法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會(huì)計(jì)信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)類(lèi)法規(guī)，切實(shí)貫徹好以《會(huì)計(jì)法》為核心的整個(gè)會(huì)計(jì)法律體系。修訂后的《會(huì)計(jì)法》明確了會(huì)計(jì)違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會(huì)計(jì)提供虛假會(huì)計(jì)信息的力度。有關(guān)部門(mén)在執(zhí)法時(shí)一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會(huì)計(jì)信息者受到法律的懲罰，力保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，建立會(huì)計(jì)信息管理體制

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強(qiáng)化其內(nèi)部管理的會(huì)計(jì)管理體系，制定內(nèi)部稽查和財(cái)務(wù)監(jiān)察制度，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部的控制，為真實(shí)會(huì)計(jì)信息的提供打下良好的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實(shí)行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強(qiáng)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的真實(shí)有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，提高會(huì)計(jì)監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會(huì)審計(jì)的客觀公正作用。同時(shí)，也要增強(qiáng)對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審查鑒定會(huì)計(jì)信息的法律責(zé)任要明確，對(duì)違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊(cè)會(huì)計(jì)師要加以懲處。財(cái)政、審計(jì)和稅務(wù)機(jī)關(guān)都要依法加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。各個(gè)主管部門(mén)也要擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，要對(duì)所屬的會(huì)計(jì)人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問(wèn)題，嚴(yán)肅處理有問(wèn)題的會(huì)計(jì)人員。

（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，建立一支過(guò)硬的會(huì)計(jì)隊(duì)伍

房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員的道德品質(zhì)、職業(yè)道德、遵守法律和業(yè)務(wù)素質(zhì)等的思想教育，讓每一個(gè)會(huì)計(jì)人員都牢牢樹(shù)立起會(huì)計(jì)行業(yè)的誠(chéng)信信念，全面提高自身的綜合素質(zhì)。首先，要實(shí)行會(huì)計(jì)人員持證上崗制度，強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員接受再教育和職業(yè)道德、法律法規(guī)的教育。對(duì)會(huì)計(jì)人員要進(jìn)行職業(yè)化的管理，完善他們的從業(yè)制度，嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)人員的從業(yè)和任職資格條件，由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)定期考察。其次，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是計(jì)算機(jī)知識(shí)的普及，改變傳統(tǒng)的單一的會(huì)計(jì)工作方式，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的全面的工作方式，逐漸從核算型過(guò)渡到管理型。最終使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)與現(xiàn)代企業(yè)制度相符合，并能與國(guó)際接軌。最后，要適當(dāng)提高會(huì)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)地位，保護(hù)其合法權(quán)益。會(huì)計(jì)人員的工作積極性要充分調(diào)動(dòng)起來(lái)，將其會(huì)計(jì)職能充分發(fā)揮。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)工作越發(fā)重要。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)工作只有提供可靠的、真實(shí)的會(huì)計(jì)信息才能為經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)。人們已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真是一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象，要治理這一現(xiàn)象需要較長(zhǎng)的時(shí)間，只有在國(guó)家、社會(huì)和房地產(chǎn)行業(yè)的一起努力下，才能徹底解決好會(huì)計(jì)信息失真的問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)

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第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)范文

一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因

導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對(duì)自身利益的追求等。

（一）會(huì)計(jì)法規(guī)制度和會(huì)計(jì)法規(guī)尚不完善

我國(guó)的會(huì)計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對(duì)沒(méi)有對(duì)新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對(duì)某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會(huì)計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會(huì)計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國(guó)目前的《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會(huì)計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒(méi)有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)會(huì)計(jì)人員的獎(jiǎng)勵(lì)和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員在違背單位、個(gè)人利益而遵守《會(huì)計(jì)法》要求時(shí)，國(guó)家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會(huì)計(jì)信息失真。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會(huì)計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說(shuō)，會(huì)計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，沒(méi)有真實(shí)反映經(jīng)營(yíng)成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門(mén)實(shí)現(xiàn)的，而主管部門(mén)往往考慮到的是本部門(mén)的利益，對(duì)其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會(huì)中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，或者是一些注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會(huì)計(jì)驗(yàn)證報(bào)告。這就使有些會(huì)計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低

總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會(huì)計(jì)活動(dòng)的主體是會(huì)計(jì)人員。會(huì)計(jì)信息要經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)人員對(duì)相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯(cuò)誤。近年來(lái)，會(huì)計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會(huì)計(jì)核算的難度，這也影響了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即使遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識(shí)水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會(huì)計(jì)信息不實(shí)。有些會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會(huì)計(jì)法核算，迎合上級(jí)或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報(bào)表，使得會(huì)計(jì)信息失真。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的治理對(duì)策

（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會(huì)計(jì)法律體系

會(huì)計(jì)工作的技術(shù)性極強(qiáng)，有它自身的工作規(guī)律。因此，會(huì)計(jì)法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會(huì)計(jì)工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。國(guó)家要進(jìn)一步制定實(shí)施會(huì)計(jì)法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會(huì)計(jì)信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)類(lèi)法規(guī)，切實(shí)貫徹好以《會(huì)計(jì)法》為核心的整個(gè)會(huì)計(jì)法律體系。修訂后的《會(huì)計(jì)法》明確了會(huì)計(jì)違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會(huì)計(jì)提供虛假會(huì)計(jì)信息的力度。有關(guān)部門(mén)在執(zhí)法時(shí)一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會(huì)計(jì)信息者受到法律的懲罰，力保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，建立會(huì)計(jì)信息管理體制

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強(qiáng)化其內(nèi)部管理的會(huì)計(jì)管理體系，制定內(nèi)部稽查和財(cái)務(wù)監(jiān)察制度，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部的控制，為真實(shí)會(huì)計(jì)信息的提供打下良好的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實(shí)行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強(qiáng)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的真實(shí)有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，提高會(huì)計(jì)監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會(huì)審計(jì)的客觀公正作用。同時(shí)，也要增強(qiáng)對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審查鑒定會(huì)計(jì)信息的法律責(zé)任要明確，對(duì)違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊(cè)會(huì)計(jì)師要加以懲處。財(cái)政、審計(jì)和稅務(wù)機(jī)關(guān)都要依法加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。各個(gè)主管部門(mén)也要擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，要對(duì)所屬的會(huì)計(jì)人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問(wèn)題，嚴(yán)肅處理有問(wèn)題的會(huì)計(jì)人員。

（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，建立一支過(guò)硬的會(huì)計(jì)隊(duì)伍

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；企業(yè)預(yù)交所得稅；會(huì)計(jì)處理

一、企業(yè)所得稅概述

企業(yè)所得稅簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)企業(yè)在法律規(guī)定下對(duì)合法收入所繳納的稅務(wù)，是國(guó)家財(cái)政收入的重要組成部分，納稅主體對(duì)象顧名思義就是企業(yè)。從專(zhuān)業(yè)角度來(lái)講，其所得稅是具有法律資質(zhì)的內(nèi)資生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)單位在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者其它方面所獲得收入所征收的一種稅務(wù)，通常來(lái)說(shuō)其稅收有一定的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)超出規(guī)定的收入部分時(shí)需要繳納稅務(wù)。在我國(guó)企業(yè)所得稅主要面對(duì)的對(duì)象是六大類(lèi)內(nèi)資企業(yè)與其它組織。企業(yè)作為社會(huì)納稅人的一員，繳納企業(yè)所得稅是其應(yīng)該履行的義務(wù)，具有一定的強(qiáng)制性，任何企業(yè)不得以任何理由拒繳、偷漏所得稅。

二、會(huì)計(jì)處理對(duì)稅收的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)中對(duì)于核算開(kāi)發(fā)成本按照“劃分制”來(lái)劃分，即按照分期塊與分樓盤(pán)的具體情況為依據(jù)進(jìn)行核算。值得肯定的是無(wú)論采取哪種核算成本方式，唯一不變的是在有關(guān)規(guī)定下，樓盤(pán)成本包含于成本開(kāi)銷(xiāo)之中，這種關(guān)系始終存在于開(kāi)發(fā)過(guò)程的之中，也就是說(shuō)樓盤(pán)成本計(jì)入成本開(kāi)銷(xiāo)之中，計(jì)入所得稅之中，當(dāng)實(shí)際樓盤(pán)成本超出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就要相應(yīng)地繳納所得稅。

三、預(yù)交所得稅會(huì)計(jì)處理的意義

稅收是國(guó)家財(cái)政的基本來(lái)源，但是并不是稅收越多越有利，所以應(yīng)該堅(jiān)持適度平穩(wěn)的原則。政府通常針對(duì)企業(yè)所得稅等實(shí)行預(yù)征制來(lái)維持穩(wěn)定財(cái)政收入，以保證全社會(huì)的收支平衡，維護(hù)社會(huì)的正常秩序。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，是由開(kāi)發(fā)周期與收入來(lái)源，也就是漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期與分散的收入來(lái)源決定的。在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，通過(guò)預(yù)交所得稅會(huì)計(jì)處理能夠?qū)ζ淦髽I(yè)實(shí)際獲得的收入做出正確的預(yù)測(cè)，便于企業(yè)做好收入利潤(rùn)的分配。

四、房地產(chǎn)企業(yè)中預(yù)交所得稅存在問(wèn)題

1.提前確認(rèn)與預(yù)交、虛交稅款

一般情況下國(guó)家會(huì)對(duì)各地方政府、稅務(wù)部門(mén)要求在稅收方面有一定的目標(biāo)任務(wù)，當(dāng)沒(méi)有達(dá)到目標(biāo)任務(wù)時(shí)，會(huì)與房地產(chǎn)企業(yè)采取約談等方式，提前對(duì)稅款征收入庫(kù)，按照有關(guān)規(guī)定稅款需要入庫(kù)的時(shí)間在下半年，或者是沒(méi)有稅源的前提下，會(huì)導(dǎo)致繳納稅款時(shí)出現(xiàn)虛假信息的現(xiàn)象，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)交所得稅方面也會(huì)出現(xiàn)虛假現(xiàn)象。

2.延時(shí)納稅

房地產(chǎn)企業(yè)履行納稅義務(wù)的前提是結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，是納稅額的主要依據(jù)，當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入推遲，納稅也會(huì)隨之延長(zhǎng)，這是企業(yè)使用的一種少交預(yù)交所得稅的常見(jiàn)方法。具體操作流程為沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間對(duì)經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，售房款項(xiàng)預(yù)收收入長(zhǎng)期掛靠，首付款或提前交納房款都不按照合同規(guī)定的實(shí)際日期內(nèi)進(jìn)行。

3.通過(guò)“往來(lái)科目”偷逃稅款

按照相關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所獲得的收入是房地產(chǎn)企業(yè)的主要來(lái)源，此外其它方面的收入也是其收入總額的一部分。企業(yè)為逃避納稅業(yè)務(wù)以往來(lái)款的核算方式處理其它收入，也有些企業(yè)打起了銀行按揭款的主意，試圖瞞天過(guò)海，以逃避納稅業(yè)務(wù)，為一時(shí)之便，在其它應(yīng)付款中融入按揭款項(xiàng)之中，不再是預(yù)售收入的內(nèi)容，從而實(shí)現(xiàn)偷逃稅款。

五、相關(guān)審計(jì)對(duì)策

1.提高審計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平素質(zhì)

審計(jì)人員是會(huì)計(jì)處理的主要工作人員，其業(yè)務(wù)水平素質(zhì)對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入具有重要的掌控作用。有時(shí)審計(jì)人員也會(huì)鉆法律的空子，做一些假賬，對(duì)企業(yè)與國(guó)家的利益造成了不利影響。為此提高審計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平素質(zhì)無(wú)論是對(duì)預(yù)交所得稅的會(huì)計(jì)處理，還是對(duì)企業(yè)的其它日常經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的事務(wù)處理，都有著極其重要的作用。

2.充分利用綜合信息

通過(guò)稅收政務(wù)系統(tǒng)結(jié)合電子資料，針對(duì)同一企業(yè)納稅對(duì)象進(jìn)行對(duì)歷年來(lái)的數(shù)據(jù)展開(kāi)對(duì)比分析，從中發(fā)現(xiàn)異常問(wèn)題。加強(qiáng)外調(diào)工作，善于發(fā)現(xiàn)新問(wèn)題。如在交易中心進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)信息媒體上刊登的廣告，扮演成購(gòu)房者的角色進(jìn)行實(shí)地查看，以多種方式了解、采集與之相關(guān)的開(kāi)發(fā)建設(shè)真實(shí)信息。

3.開(kāi)展審計(jì)實(shí)踐

（1）加強(qiáng)實(shí)物信息核查

實(shí)物信息核查堅(jiān)持重點(diǎn)抓住“四個(gè)環(huán)節(jié)”的原則，這四個(gè)環(huán)節(jié)分別是項(xiàng)目數(shù)量、開(kāi)發(fā)面積與地點(diǎn)、單位價(jià)格，具體涉及到各種協(xié)議文件資料，這些都可以作為實(shí)物信息核查的有力證據(jù)。

（2）明確提升選案環(huán)節(jié)針對(duì)性

對(duì)于避免預(yù)交所得稅虛征稅款的問(wèn)題，需要前期做好征管數(shù)據(jù)分析工作，這就要求以每年的最后一個(gè)月的稅收作為對(duì)比參照，以該月占據(jù)全年稅收的比例，進(jìn)行逐步的分析數(shù)據(jù)工作。如果在對(duì)數(shù)據(jù)篩查中發(fā)現(xiàn)一些電子數(shù)據(jù)在同一個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)多次，或者是在同一個(gè)月份當(dāng)中針對(duì)同一種稅款企業(yè)只進(jìn)行一次的申報(bào)繳納，當(dāng)出現(xiàn)了這些情況可判斷有不屬實(shí)現(xiàn)象的存在。

六、結(jié)論

綜上所述，本文從五個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)預(yù)交所得稅的會(huì)計(jì)處理展開(kāi)了論述。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，對(duì)其成本核算有很多種方法手段，這也決定了其行業(yè)稅種的多樣性，同時(shí)多樣性也決定了在預(yù)交企業(yè)所得稅的時(shí)候出現(xiàn)了各種問(wèn)題。對(duì)于存在的問(wèn)題相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)與政府、稅務(wù)部門(mén)有全面的認(rèn)識(shí)，要加以采取有效的措施進(jìn)行改善，以保證國(guó)家稅收收支平衡，以將財(cái)政稅收使用做出合理的分配，用于為人民群眾謀福的事業(yè)當(dāng)中，以維護(hù)社會(huì)秩序的和諧穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙磊. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)收款預(yù)計(jì)利潤(rùn)對(duì)所得稅的影響[J]. 財(cái)會(huì)月刊，2013，02：53-54.

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部審計(jì)；內(nèi)部控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國(guó)住房投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)積極地變化，房地產(chǎn)投機(jī)因素也明顯減少，但房地產(chǎn)行業(yè)的投資仍不斷增加：東部地區(qū)投資增長(zhǎng)不減，中西部地區(qū)房地產(chǎn)熱正在上升。因此，在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)仍具有良好的成長(zhǎng)性和盈利性，并呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1.行業(yè)的整合速度加快，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍較小、競(jìng)爭(zhēng)能力也較弱，行業(yè)集中度和進(jìn)入壁壘較低。隨著主要技術(shù)條件的日益成熟，在信貸規(guī)?？刂坪屯恋卣袠?biāo)拍賣(mài)制度等壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)的整合速度不斷加快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈，企業(yè)趨向以合作和聯(lián)盟的方式來(lái)擴(kuò)大自身的規(guī)模和提高融資與抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2.企業(yè)的運(yùn)作更加專(zhuān)業(yè)化

房地產(chǎn)企業(yè)處于從政府資源運(yùn)作型向項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)運(yùn)作型轉(zhuǎn)變的階段，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也趨向于項(xiàng)目運(yùn)作及更高層次的戰(zhàn)略管理，加上企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的需要，其整體運(yùn)作更加專(zhuān)業(yè)化。

3.融資渠道的多樣化

隨著國(guó)家相關(guān)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求新的融資方式和渠道，通過(guò)股權(quán)融資、項(xiàng)目融資等方式實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作存在的主要問(wèn)題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，內(nèi)部審計(jì)工作受到國(guó)家和社會(huì)各界更廣泛的關(guān)注。伴隨房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其內(nèi)部控制制度不完善、審計(jì)技術(shù)比較落后和內(nèi)審人員素質(zhì)較低等問(wèn)題在不同程度上制約著企業(yè)未來(lái)的發(fā)展壯大。

1.內(nèi)部審計(jì)人才結(jié)構(gòu)不盡合理、人員綜合素質(zhì)普遍不高

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作屬于新興的一個(gè)領(lǐng)域，其內(nèi)審人員尚存在結(jié)構(gòu)配置不盡合理、綜合素質(zhì)普遍不高的問(wèn)題。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人員是從其他財(cái)務(wù)崗位轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的，而不是專(zhuān)業(yè)型人才，通常情況下他們只會(huì)依據(jù)賬本查賬，如果缺少賬本數(shù)據(jù)資料就無(wú)法進(jìn)行相關(guān)的內(nèi)部審計(jì)工作，內(nèi)審人員這種單純的財(cái)務(wù)思維根本不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)審計(jì)工作的基本需求。在人才結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)企業(yè)也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置，內(nèi)審機(jī)構(gòu)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)單一，缺乏具有企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)等方面的復(fù)合型人才，使得內(nèi)審工作的深度和范圍難以很好的擴(kuò)張，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)工作的效率也制約著其進(jìn)一步的發(fā)展與完善。

2.內(nèi)審技術(shù)比較落后，內(nèi)審機(jī)構(gòu)的地位不高且獨(dú)立性較差

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審部門(mén)主要采用以財(cái)務(wù)分析為主的分析方法和詳查法進(jìn)行審計(jì)工作，而沒(méi)有將現(xiàn)代管理評(píng)審技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)以及經(jīng)營(yíng)分析等方法運(yùn)用到審計(jì)實(shí)踐中去，這種審計(jì)技術(shù)已不能適應(yīng)時(shí)展的需要，并且不能形成一個(gè)系統(tǒng)的工作模式以及很好地探究企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的實(shí)質(zhì)，進(jìn)而影響了內(nèi)部審計(jì)功能的充分有效發(fā)揮，更不能促進(jìn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)和效益的取得。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置基本上平行于，有些甚至低于其他職能部門(mén)，通常設(shè)在財(cái)務(wù)不下，在實(shí)行機(jī)構(gòu)改革和重組時(shí)存在隨意撤并和精簡(jiǎn)抽調(diào)的現(xiàn)象，這種制度體系不能有效地保障內(nèi)審機(jī)構(gòu)和人員的穩(wěn)定性，也喪失了其權(quán)威作用。

3.房地產(chǎn)企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)向管理審計(jì)的全面轉(zhuǎn)變

內(nèi)部審計(jì)包括財(cái)務(wù)審計(jì)、采購(gòu)審計(jì)、質(zhì)量控制審計(jì)、投資審計(jì)和銷(xiāo)售審計(jì)等領(lǐng)域，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一直采用以開(kāi)展財(cái)務(wù)審計(jì)為主的單一內(nèi)部審計(jì)模式，其中許多還停留在財(cái)務(wù)查賬階段，單位許多管理層和員工甚至認(rèn)為內(nèi)審工作就是財(cái)務(wù)查賬，從而沒(méi)有充分挖掘?qū)徲?jì)工作的優(yōu)勢(shì)和很好地體現(xiàn)其工作的效率；有些企業(yè)雖然開(kāi)始開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理審計(jì)工作，但經(jīng)營(yíng)管理審計(jì)的思維模式仍以財(cái)務(wù)查賬為主，并且偏重于事后審計(jì)，這種審計(jì)思路和方法不能滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需求；大部分房地產(chǎn)企業(yè)人力資源部在招聘內(nèi)部審計(jì)新成員時(shí)，通常選擇財(cái)務(wù)和審計(jì)人員，這種單一化的人員結(jié)構(gòu)在一定程度上歪曲了內(nèi)審工作的真正目的；此外，企業(yè)內(nèi)部有些領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為內(nèi)審部門(mén)沒(méi)有能力從事綜合廣泛的審計(jì)工作，認(rèn)為如果內(nèi)審涉及經(jīng)營(yíng)管理范圍過(guò)多就超越了其本身的職能和能力范圍。

三、構(gòu)建科學(xué)、完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)制

針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作中存在的上述問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從提高內(nèi)審人員綜合素質(zhì)、強(qiáng)化公司治理、提高內(nèi)部審計(jì)獨(dú)立性、運(yùn)用先進(jìn)的內(nèi)部審計(jì)技術(shù)、完善內(nèi)部控制和相應(yīng)的考核激勵(lì)機(jī)制等方面加以考慮，從而構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要的健全的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，以促進(jìn)企業(yè)綜合效益的最大化。

1.提高內(nèi)審人員的綜合素質(zhì)，并運(yùn)用先進(jìn)的審計(jì)技術(shù)和方法

內(nèi)審人員綜合素質(zhì)和內(nèi)審技術(shù)水平是保障房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作順利進(jìn)行的必要條件。一方面，企業(yè)要對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)、審計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)管理等專(zhuān)業(yè)知識(shí)以及職業(yè)道德的定期教育培訓(xùn)，并積極吸納工程技術(shù)、法律等專(zhuān)業(yè)人才，從而優(yōu)化內(nèi)審人員結(jié)構(gòu)，切實(shí)提高員工的審計(jì)水平和綜合素養(yǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審工作的有效進(jìn)行。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要將內(nèi)審工作的重點(diǎn)從傳統(tǒng)的“查錯(cuò)糾弊”向?yàn)楣緝?nèi)部管理決策及效益服務(wù)轉(zhuǎn)變，內(nèi)審職責(zé)應(yīng)從審查和監(jiān)督向評(píng)價(jià)與咨詢方面拓展，作業(yè)范圍應(yīng)擴(kuò)展到包括財(cái)務(wù)審計(jì)在內(nèi)的各個(gè)領(lǐng)域，并且要注重信息化管理和專(zhuān)業(yè)軟件的建設(shè)以強(qiáng)化數(shù)據(jù)分析技術(shù)，不僅關(guān)注事后審計(jì)工作，還要切實(shí)做好事前和事中審計(jì)，從而整體提高內(nèi)審工作質(zhì)量。

2.不斷完善企業(yè)的內(nèi)部控制、全面預(yù)算管理和激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)要逐步建立健全與其自身發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部控制制度以保障各項(xiàng)工作的有章可循，要通過(guò)加強(qiáng)管理層的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)以促進(jìn)內(nèi)審制度的執(zhí)行；企業(yè)要積極引進(jìn)新技術(shù)、新理念和新方法，成立高層預(yù)算小組，建立完善的全面預(yù)算管理機(jī)制以對(duì)日常各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施詳細(xì)的預(yù)算分析、審批、編制與監(jiān)督考核，將預(yù)算的范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計(jì)劃向包括基建、風(fēng)險(xiǎn)投資、勞資、營(yíng)銷(xiāo)、物資供應(yīng)以及社會(huì)融資在內(nèi)的資金預(yù)算轉(zhuǎn)變，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)資金的高效、有序流動(dòng)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，建立一套科學(xué)、完善的評(píng)價(jià)考核與激勵(lì)機(jī)制，從而充分調(diào)動(dòng)內(nèi)審人員的積極性和提高內(nèi)審工作的效率，為最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏提供可靠保障。

3.強(qiáng)化公司治理，提高內(nèi)審的獨(dú)立性

一些大的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)必須設(shè)置審計(jì)委員會(huì)，從而使內(nèi)審部門(mén)在隸屬于審計(jì)委員會(huì)的同時(shí)，還須接受管理層的領(lǐng)導(dǎo)，這種雙向負(fù)責(zé)、報(bào)告和雙重領(lǐng)導(dǎo)的模式有利于增強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)在公司治理框架中的地位以及審計(jì)機(jī)構(gòu)與人員的獨(dú)立性與監(jiān)控能力。一方面，審計(jì)委員會(huì)在職能上對(duì)內(nèi)部審計(jì)進(jìn)行監(jiān)督，使內(nèi)審機(jī)構(gòu)是在審計(jì)委員會(huì)管理機(jī)制下獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)職能部門(mén)，其工作范圍不受管理層限制，確保審計(jì)結(jié)果的受重視程度和工作的效率；另一方面，內(nèi)部審計(jì)在行政上受高級(jí)管理層的領(lǐng)導(dǎo)并決定內(nèi)審工作的內(nèi)容，向高級(jí)管理層做行政上的報(bào)告，并與其他職能部門(mén)保持應(yīng)有的獨(dú)立。

4.實(shí)施適當(dāng)?shù)膬?nèi)部審計(jì)外部化

房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置內(nèi)部審計(jì)模式時(shí)要將公司全部?jī)?nèi)審業(yè)務(wù)按委托層次劃分為兩個(gè)部分：一是對(duì)管理層下屬各級(jí)經(jīng)濟(jì)責(zé)任和業(yè)務(wù)職能進(jìn)行審計(jì)，二是對(duì)管理層和董事會(huì)受托經(jīng)濟(jì)責(zé)任進(jìn)行審計(jì)。針對(duì)第一部分應(yīng)當(dāng)由公司的內(nèi)部審計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)，而后一部分則應(yīng)實(shí)施適當(dāng)?shù)耐獍?，向?qū)徲?jì)委員會(huì)報(bào)告審計(jì)信息并提出改進(jìn)意見(jiàn)。其中，承接外包業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)由審計(jì)委員會(huì)從不承接本公司年度審計(jì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所及其他專(zhuān)業(yè)人員中選聘，并由審計(jì)委員會(huì)直接支付報(bào)酬和具體安排內(nèi)審的具體內(nèi)容、時(shí)間、程序和頻率等方面，從而有效提高內(nèi)部審計(jì)工作的獨(dú)立性，保證內(nèi)部審計(jì)職能更好的發(fā)揮。

四、結(jié)論

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，內(nèi)部審計(jì)工作受到國(guó)家和社會(huì)各界更廣泛的關(guān)注。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有重視內(nèi)部審計(jì)工作，審計(jì)人員的綜合素質(zhì)不高、相關(guān)制度尚不完善、審計(jì)獨(dú)立性比較缺失，因此，企業(yè)要對(duì)內(nèi)部審計(jì)進(jìn)行更深層次的研究，切實(shí)提高內(nèi)部審計(jì)工作的水平與效率，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]房素芳：試論企業(yè)內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)成因及其防范對(duì)策[J].現(xiàn)代商業(yè).2012（03）.

[2]毛文蓉：淺析企業(yè)內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)形成因素與解決途徑[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì).2012（03）.

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)范文

【關(guān)鍵詞】投資 審計(jì)費(fèi)用 房地產(chǎn)上市公司

一、引言

近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，對(duì)商品房投資的結(jié)果直接影響到公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的好壞。審計(jì)作為一種外在監(jiān)督機(jī)制，能合理的判斷出企業(yè)投資結(jié)果的好壞所帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況的好壞，從而促使企業(yè)改進(jìn)投資決策，提高投資效率。已有的文獻(xiàn)主要是從資本結(jié)構(gòu)、公司治理、事務(wù)所特征、財(cái)務(wù)狀況這些角度進(jìn)行研究分析，很少有學(xué)者從投資角度分析。過(guò)度投資可能會(huì)降低企業(yè)收益，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂而引起嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)； 投資不足則使資金得不到充分利用，不利于企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。黎來(lái)芳等（ 2012）研究表明，融資規(guī)模與過(guò)度投資正相關(guān)，而投資者保護(hù)有利于抑制過(guò)度投資。也有少數(shù)研究從會(huì)計(jì)政策、審計(jì)對(duì)銀行借款的監(jiān)督角度研究了企業(yè)投資問(wèn)題。

二、理論分析與研究假設(shè)

投資的結(jié)果直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的好壞。當(dāng)Q

H1：投資機(jī)會(huì)與審計(jì)費(fèi)用正相關(guān)。

一定期間內(nèi)，如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外進(jìn)行的投資越多，其所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大，審計(jì)師進(jìn)行控制程序和實(shí)質(zhì)性程序就會(huì)較為復(fù)雜，發(fā)生的審計(jì)費(fèi)用就越大。因此碑文提出如下假設(shè)。

H2：投資規(guī)模與審計(jì)費(fèi)用正相關(guān)。

三、實(shí)證研究

（一）樣本選擇與數(shù)據(jù)來(lái)源

本文選取2010年-2014年在A 股上市的房地產(chǎn)公司為研究樣本，剔除數(shù)據(jù)值可能異常的ST公司，然后進(jìn)行了缺失值和不匹配值的提出，最終獲得657個(gè)樣本，數(shù)據(jù)來(lái)源CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)。

（二）模型、變量與方法

本文主要研究的是企業(yè)的投資對(duì)審計(jì)費(fèi)用的影響，結(jié)合前面所出的投資機(jī)會(huì)、投資規(guī)模與審計(jì)費(fèi)用之間的假設(shè)，參照黃B、黃妮（2012）以及之前學(xué)者在審計(jì)費(fèi)用影響因素方面的分析，本文構(gòu)建了如下的模型；

各變量的解釋見(jiàn)表1。

本文使用了stata 12.0為計(jì)量工具進(jìn)行分析。

（三）實(shí)證研究結(jié)果與解釋

1.描述性統(tǒng)計(jì)

在進(jìn)行回歸之前，先對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行了描述性分析。

2.相關(guān)系數(shù)統(tǒng)計(jì)

各變量之間的相關(guān)系數(shù)見(jiàn)下表。

從上表的數(shù)據(jù)可以看出，審計(jì)費(fèi)用與托賓Q值和凈投資成正相關(guān)，審計(jì)費(fèi)用與企業(yè)資產(chǎn)對(duì)數(shù)之間的相關(guān)性最高，而其他變量之間的相關(guān)性較小。

3.回歸分析

通過(guò)stata12.0對(duì)各變量進(jìn)行線性回歸得出如下結(jié)果

上表的分析結(jié)果可以看出，回歸的結(jié)果很顯著。

1）投資機(jī)會(huì)方面：回歸結(jié)果顯示，在置信度為1%的置信區(qū)間內(nèi)，投資機(jī)會(huì)與審計(jì)費(fèi)用成正相關(guān)，即企業(yè)面臨的投資機(jī)會(huì)越大，審計(jì)費(fèi)用越高，企業(yè)面臨的投資機(jī)會(huì)越小，審計(jì)費(fèi)用越低，符合原假設(shè)。

2）投資規(guī)模方面：本模型中通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年的凈投資來(lái)衡量投資規(guī)模?；貧w結(jié)果顯示，在置信度為0.1%的置信區(qū)間內(nèi)，投資規(guī)模與審計(jì)費(fèi)用正相關(guān)，即企業(yè)投資規(guī)模越大，審計(jì)費(fèi)用越高；投資規(guī)模越小，審計(jì)費(fèi)用越低，符合原假設(shè)。

3）其他方面：從控制變量的角度進(jìn)行公司資產(chǎn)越大審計(jì)費(fèi)用越高；國(guó)有控股的公司審計(jì)費(fèi)用較低；被出具標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)的審計(jì)報(bào)告的公司的審計(jì)費(fèi)用低；第一大股東的持股比例與審計(jì)費(fèi)用負(fù)相關(guān)；公司的每股收益與審計(jì)費(fèi)用負(fù)相關(guān)。這些結(jié)論均和以前學(xué)者的研究結(jié)果相符。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔡吉甫.公司治理、審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)與審計(jì)費(fèi)用關(guān)系研究[J].審計(jì)研究，2007，08.

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)范文

一、我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問(wèn)題

（一）會(huì)計(jì)信息披露存在主觀虛假信息

導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真，具體來(lái)說(shuō)，人們的整體認(rèn)知水平有限，加上會(huì)計(jì)方法的多樣化，使得房地產(chǎn)企業(yè)很容易對(duì)會(huì)計(jì)信息進(jìn)行弄虛作假，尤其在當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更多的生存機(jī)會(huì)，便不擇手段的編制虛假合同，從而造成會(huì)計(jì)信息的失真。此外，會(huì)計(jì)信息的提供者與使用者之間的信息不對(duì)稱(chēng)也是造成會(huì)計(jì)信息失真的重要原因。

（二）會(huì)計(jì)信息披露不夠準(zhǔn)時(shí)

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有嚴(yán)格遵守信息披露制度中關(guān)于定期報(bào)告的相關(guān)規(guī)定，常常對(duì)各種不良會(huì)計(jì)信息延遲披露，而對(duì)各種有利會(huì)計(jì)信息提前披露，有的房地產(chǎn)企業(yè)常常將一些臨時(shí)報(bào)告會(huì)，在實(shí)際事項(xiàng)已經(jīng)發(fā)生了很長(zhǎng)一段時(shí)間后才進(jìn)行補(bǔ)充披露。這在一定程度上造成了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)信息披露上的混亂局面，不利于投資者的科學(xué)決策。

（三）會(huì)計(jì)信息披露不夠完整

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)與房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)企業(yè)的交易信息披露不夠重視，會(huì)計(jì)信息披露不夠完整和細(xì)致；通過(guò)保護(hù)公司機(jī)密或商業(yè)秘密等借口，故意隱瞞對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身不利的會(huì)計(jì)信息。例如很多涉嫌違背國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和制度法規(guī)的會(huì)計(jì)行為或重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金的投放去向以及利潤(rùn)構(gòu)成的會(huì)計(jì)信息披露不夠充分，在一定程度上損害了投資者的切實(shí)利益；未能對(duì)公司的償債能力進(jìn)行充分揭示，反而對(duì)企業(yè)的應(yīng)收賬款、對(duì)外擔(dān)保、負(fù)債等會(huì)計(jì)信息進(jìn)行選擇性的隱瞞；部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中不能提供同期完整的數(shù)據(jù)和信息等。

（四）會(huì)計(jì)信息披露不夠標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和制度規(guī)范的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)信息披露時(shí)，必須嚴(yán)格遵循會(huì)計(jì)信息披露制度中的相關(guān)規(guī)定，確保會(huì)計(jì)信息披露的標(biāo)準(zhǔn)型、規(guī)范性、合理性和合法性。然后很多房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露存在過(guò)于隨意或者違規(guī)違法的情況，在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的質(zhì)量和水平。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)的中期報(bào)告過(guò)于簡(jiǎn)單；會(huì)計(jì)信息披露過(guò)程中缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性和嚴(yán)肅性；缺乏相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和市場(chǎng)信息的揭示，無(wú)法進(jìn)行相應(yīng)的財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)等。

二、我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量不佳的原因

（一） 房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性

首先是企業(yè)各期的業(yè)績(jī)信息可比性較差。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從選址立項(xiàng)直至銷(xiāo)售移交的過(guò)程生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，確認(rèn)收入的時(shí)間短則一年，長(zhǎng)則幾年，收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)用造成了困難，利潤(rùn)在不同時(shí)期會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)較大的現(xiàn)象。其次，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷(xiāo)售收入的確認(rèn)隨意性較大，由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷(xiāo)售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性，由于開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng)，其異步性更大。

（二）公司管理方面原因

首先，有很大一部分企業(yè)為了自身的利益和目的，置部分股東和投資者的利益于不顧，在會(huì)計(jì)信息披露中提供很多虛假信息，這不僅對(duì)股東和投資者的切身利益造成了損害，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也是非常不利的。同時(shí)，有的房地產(chǎn)企業(yè)的公司治理結(jié)構(gòu)不合理，未能形成股東之間的相互制衡，無(wú)法充分發(fā)揮董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的監(jiān)督作用，使得相關(guān)部門(mén)和人員無(wú)法為企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露行為進(jìn)行有效的監(jiān)管和引導(dǎo)。第三房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低，且有時(shí)為了迎合上級(jí)的需要，也可能使計(jì)量的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不相符，使得會(huì)計(jì)信息失真。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露的法律制度體系和監(jiān)管制度不夠完善

從整體上看，目前我國(guó)的會(huì)計(jì)信息披露體系還存在很多缺陷，無(wú)法保證房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露工作的高質(zhì)量開(kāi)展?，F(xiàn)有的制度和規(guī)范缺乏先進(jìn)性和前瞻性，在工作過(guò)程中缺乏靈活性，無(wú)法為會(huì)計(jì)信息披露的實(shí)際工作提供更多的參考依據(jù)，制度上的漏洞為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)操縱提供了可能；并且我國(guó)尚未建立科學(xué)的責(zé)任追究和懲罰機(jī)制，這就很難保證房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)信息披露過(guò)程中的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。因此，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的法律制度體系亟待加強(qiáng)和完善。此外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門(mén)形同擺設(shè)，無(wú)法保證會(huì)計(jì)審計(jì)的獨(dú)立權(quán)和自主權(quán)，而政府監(jiān)督、市場(chǎng)監(jiān)督、行業(yè)監(jiān)督以及與之相關(guān)的監(jiān)督管理依據(jù)不夠全面，使得很多監(jiān)督管理措施無(wú)法得到真正的貫徹和落實(shí)，不僅浪費(fèi)了大量的社會(huì)資源，也很難充分保證房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的質(zhì)量。

三、提高我國(guó)房地產(chǎn)信息質(zhì)量的措施

（一）完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，建立更加完善、健全的會(huì)計(jì)信息披露標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，進(jìn)一步避免和減少房地產(chǎn)企業(yè)不作會(huì)計(jì)信息披露、暗箱操作、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)等違規(guī)操作行為，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的更好發(fā)展，增加房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。

（二）擴(kuò)大信息公開(kāi)內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)增加企業(yè)的預(yù)售情況及政策信息、土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成信息、分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息、質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產(chǎn)企業(yè)提供真實(shí)公允的會(huì)計(jì)信息，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證；另一方面可使投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下，幫助他們更準(zhǔn)確、更全面地對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)作出評(píng)價(jià)，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。

（三）提高會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)能力與職業(yè)道德素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)在本文轉(zhuǎn)自ter-spacing: normal; color: rgb(51,51,51); word-spacing: 0px; -webkit-text-size-adjust: auto; -webkit-text-stroke-width: 0px" />

（四）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理

房地產(chǎn)企業(yè)也需要按照國(guó)家的要求，及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)行業(yè)自律，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度開(kāi)展會(huì)計(jì)工作。首先，企業(yè)應(yīng)改善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，設(shè)立財(cái)務(wù)監(jiān)督部門(mén)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)日常會(huì)計(jì)工作的把關(guān)，時(shí)刻監(jiān)督會(huì)計(jì)信息記錄、會(huì)計(jì)核算和信息披露。其次，企業(yè)應(yīng)改進(jìn)內(nèi)部控制系統(tǒng)，針對(duì)會(huì)計(jì)信息容易失真的環(huán)節(jié)實(shí)施改革，杜絕風(fēng)險(xiǎn)漏洞，抑制會(huì)計(jì)信息失真的根源。

（五）建立健全法律法規(guī)制度和監(jiān)管體系

由于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作相當(dāng)復(fù)雜，涉及的面廣。同時(shí)，會(huì)計(jì)工作本身具有較強(qiáng)的技術(shù)性，且有自身的發(fā)展和工作規(guī)律。因而，房地產(chǎn)企業(yè)為了有效治理會(huì)計(jì)信息失真問(wèn)題，就應(yīng)該盡快制定符合會(huì)計(jì)工作的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。同時(shí)建立配套的內(nèi)部管理的會(huì)計(jì)管理體系，努力強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，制定內(nèi)部稽查和財(cái)務(wù)監(jiān)察制度，健全社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，提高會(huì)計(jì)監(jiān)督的權(quán)威性和全面性，充分突顯出社會(huì)審計(jì)的客觀公正作用，嚴(yán)肅處理有問(wèn)題的會(huì)計(jì)人員。

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第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素分析，最直接有效的辦法是考察房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響因素。雖然房?jī)r(jià)高低不一定能代表市場(chǎng)運(yùn)行情況的好壞，但是房?jī)r(jià)直接敏感地反應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。因此考察房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素是近年眾多學(xué)者研究房地產(chǎn)市場(chǎng)興衰的行之有效的方法。

一、影響房?jī)r(jià)的幾個(gè)因素

（一）政策方面：國(guó)家近年一直加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，政府的調(diào)控作用在這一產(chǎn)業(yè)中所起的作用越來(lái)越重要。政府調(diào)控手段主要有兩條，一是通過(guò)貨幣政策調(diào)控，二是通過(guò)出臺(tái)房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)政策。

首先，貨幣政策主要通過(guò)影響開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者的資金量，間接影響房地產(chǎn)供給和需求數(shù)量。有學(xué)者認(rèn)為我國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道單一，會(huì)受制于國(guó)家的貨幣調(diào)控政策。但目前的情況是，地方政府和開(kāi)發(fā)商以及銀行，原本應(yīng)是三個(gè)相互博弈的利益團(tuán)體，卻有利益趨同的傾向。使得開(kāi)發(fā)商能以較少的資本，運(yùn)營(yíng)龐大的資產(chǎn)。房地產(chǎn)商也并不太擔(dān)心資金鏈會(huì)斷裂，企業(yè)會(huì)破產(chǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩會(huì)引起大規(guī)模的連鎖反應(yīng)，首當(dāng)其沖的就是銀行。

其次，出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策。例如反囤地政策一出爐便被各大媒體爭(zhēng)相報(bào)道。但類(lèi)似政策的出臺(tái)和推行，阻力是十分巨大的。例如備受關(guān)注的房產(chǎn)稅改革，就一直在逐步試點(diǎn)，逐漸摸索中。直到近期，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了二手房交易收取所得稅的新規(guī)，各地紛紛出現(xiàn)搶在新規(guī)實(shí)施前的一波二手房過(guò)戶的的熱潮。由此可見(jiàn)，國(guó)家對(duì)樓市的干預(yù)是能夠立竿見(jiàn)影的，只是需要在強(qiáng)硬度與有效性間謀求一個(gè)平衡點(diǎn)。

（二）國(guó)際形勢(shì)：如今世界各國(guó)逐漸走出了08年金融危機(jī)的影響，海外熱錢(qián)有回流的趨勢(shì)。外資投機(jī)性強(qiáng)，可能發(fā)生大進(jìn)大出的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)雖然屬于第三產(chǎn)業(yè)，但是它與金融業(yè)密不可分。投機(jī)性的熱錢(qián)對(duì)金融危機(jī)會(huì)起到推波助瀾的作用，若疏于引導(dǎo)和監(jiān)管，很容易增大房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。

（三）行業(yè)規(guī)律：房地產(chǎn)市場(chǎng)有許多特有的特征，如需求主導(dǎo)，資金密集型，成本難以定價(jià)等等。

需求有效的市場(chǎng)中，決定價(jià)格的主導(dǎo)者是需求而不是供給。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加速，居民對(duì)住房的需求成為一種巨大的剛性需求。這種旺盛的需求使得房?jī)r(jià)連續(xù)幾年攀升，購(gòu)房成為國(guó)民投資、資產(chǎn)保值增值等的首選。甚至出現(xiàn)了炒房團(tuán)體，更使房?jī)r(jià)一發(fā)不可收。

資金密集型說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)與金融的關(guān)系密切。房市的動(dòng)蕩直接影響金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。并且房地產(chǎn)行業(yè)鏈中，上下關(guān)聯(lián)的行業(yè)眾多。使得房?jī)r(jià)不僅是居民敏感的指標(biāo)，更是國(guó)家經(jīng)濟(jì)敏感的風(fēng)向標(biāo)。因此，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定是國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控首要的目標(biāo)，決定了房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌。

成本難以定價(jià)主要是因房地產(chǎn)行業(yè)最重要的資源是土地，但土地作為一種特殊的稀缺資源，雖然可以流動(dòng)，但其價(jià)格難以反映其價(jià)值。且其定價(jià)權(quán)往往掌握在政府手里，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中與政府有關(guān)的一系列費(fèi)用根本沒(méi)有辦法由市場(chǎng)來(lái)定價(jià)。因此其成本難以審計(jì)，決定了無(wú)法實(shí)行直接有效的價(jià)格管制。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的前景分析

（一）目前的行業(yè)形勢(shì)分析。首先是購(gòu)房需求方面。經(jīng)過(guò)07年瘋狂的購(gòu)房浪潮之后，以投機(jī)和投資為目的的購(gòu)房需求有所透支，但是以自住為目的的購(gòu)房需求仍是很旺盛。大多數(shù)購(gòu)房者只是因房?jī)r(jià)過(guò)高而暫時(shí)對(duì)樓市持觀望態(tài)度。全國(guó)部分城市在12年底已經(jīng)出現(xiàn)了樓市回暖的苗頭。可見(jiàn)房?jī)r(jià)稍有所降，潛在購(gòu)買(mǎi)力便轉(zhuǎn)化成購(gòu)買(mǎi)力，又會(huì)促使房?jī)r(jià)反彈。其次是購(gòu)買(mǎi)能力方面。2005年以來(lái)資本市場(chǎng)發(fā)生的翻天覆地的變化以及2007年以來(lái)顯著的通貨膨脹使得我國(guó)兩級(jí)分化現(xiàn)象越來(lái)越明顯。這使得中高端的商品房購(gòu)買(mǎi)力有增無(wú)減，但是普通的商品房卻使居民難以負(fù)擔(dān)。再次是供應(yīng)商方面。商品房空置量上升，加之土地價(jià)格的上漲，一次購(gòu)置土地的金額幾乎要耗用企業(yè)一年的營(yíng)業(yè)收入。使房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺。不利于企業(yè)資本運(yùn)作。

（二）未來(lái)的行業(yè)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要向品牌化發(fā)展：其一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)決定了該行業(yè)需要企業(yè)有很強(qiáng)的資金運(yùn)作、抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，小型的房地產(chǎn)企業(yè)難以生存和發(fā)展。其二、近幾年購(gòu)房中遇到的糾紛層出不窮，房屋質(zhì)量參差不齊，購(gòu)房者愿意為購(gòu)買(mǎi)大公司有保障的樓盤(pán)而支付更高的價(jià)格。其三、從前幾年的經(jīng)驗(yàn)看，政府絕不會(huì)放松對(duì)樓市的調(diào)控。因此未來(lái)十年是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的時(shí)期，可能伴隨著大量的公司的合并和兼并。

房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大發(fā)展空間：中國(guó)有三次嬰兒潮，分別出現(xiàn)在1962-1976 ，1985-1991，2006年前后，前兩次嬰兒潮到現(xiàn)在正好形成了大量的由48歲左右中年父母和25歲左右的年輕人組成的家庭，恰好有購(gòu)房的需求也有購(gòu)房的能力。這將為房市未來(lái)幾年的發(fā)展提供強(qiáng)勁的動(dòng)力。

房地產(chǎn)行業(yè)受政策根本性影響不會(huì)過(guò)大：政府近年來(lái)出臺(tái)政策主要目的想要抑制房?jī)r(jià)，并不是想打壓房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，每年占GDP的比重不斷上升，政府的政策始終是監(jiān)管和扶持雙管齊下，最終目的是使房地產(chǎn)更規(guī)范的平穩(wěn)發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)：一方面，土地資源及其他資源緊缺，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模過(guò)大的問(wèn)題將受到抑制。城市建設(shè)逐步向郊區(qū)發(fā)展，原本以地段作為各房產(chǎn)的首要競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)已逐漸消失，取而代之的將是成本等綜合因素的競(jìng)爭(zhēng)模式。資源節(jié)約型的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)得到較大發(fā)展。郊區(qū)作為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，部分房產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)有了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的苗頭。另一方面，人民幣的升值還有很長(zhǎng)的路要走，通貨膨脹依舊會(huì)持續(xù)。房?jī)r(jià)雖然大體保持不降，其實(shí)質(zhì)還是有所下調(diào)。這也從側(cè)面印證了房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型調(diào)整的挑戰(zhàn)。

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[1]夏寧.《對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的思考》.《改革與開(kāi)放》.2009

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)范文

(一)調(diào)控政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在不同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)階段具有不同的表現(xiàn)形式。以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要包含資金的籌集、資金的投入、以及生產(chǎn)和分配四個(gè)階段，在每個(gè)階段都有著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。第一是融資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量巨大，因而融資成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要活動(dòng)。政府調(diào)控政策的實(shí)施，使得人們對(duì)于房地產(chǎn)的投資趨于理性以及房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的單一化，主要依靠銀行等金融行業(yè)的信貸，政策的調(diào)控使得資金向房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)減少；第二是投資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資是否合理與企業(yè)的盈利息息相關(guān)，甚至直接關(guān)系到企業(yè)的生存。以最小的資金規(guī)模取得最大的投資回報(bào)效益，才能獲得比較好的投資效果。然而目前的房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為存在有很多的不合理因素，如市場(chǎng)調(diào)研的失實(shí)，引起產(chǎn)品滯銷(xiāo)，企業(yè)的工藝技術(shù)落后，企業(yè)投資規(guī)模盲目過(guò)大或過(guò)??；第三是資金回籠時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)國(guó)家實(shí)施較為寬松的財(cái)政和貨幣政策時(shí)，消費(fèi)者可以通過(guò)銀行貸款的方法來(lái)購(gòu)買(mǎi)商品，但當(dāng)國(guó)家實(shí)施緊縮的宏觀調(diào)控措施時(shí)，產(chǎn)品的銷(xiāo)售就會(huì)存在困難；第四是收益風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的利潤(rùn)一方面要分配給股東，另一方面要留存資金以作為企業(yè)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)資金，利潤(rùn)分配不合理會(huì)帶來(lái)收益風(fēng)險(xiǎn)。

(二)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制不適應(yīng)調(diào)控政策近幾年大量企業(yè)開(kāi)始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，銀行貸款的需求大增。而國(guó)家一直在緊縮銀根，并不斷的降低銀行存款準(zhǔn)備金率，這就導(dǎo)致銀行貸款的相對(duì)緊張，因此，一些企業(yè)只能從銀行融得短期貸款進(jìn)行投資，大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。因此，過(guò)去從總的資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)考慮房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不能夠得到有效的反映，而應(yīng)從短期負(fù)債在總負(fù)債中所占的比重來(lái)反映一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度。而且主要采取定量分析法來(lái)進(jìn)行預(yù)警分析，如對(duì)凈利潤(rùn)率、股利增長(zhǎng)率、資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析來(lái)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)變量的選擇及相關(guān)關(guān)系的確立依據(jù)不充分，預(yù)測(cè)變量的數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確性，我國(guó)的財(cái)務(wù)預(yù)警是在國(guó)外的實(shí)證性研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。但是這種照抄照搬的經(jīng)驗(yàn)不適合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。職業(yè)經(jīng)理人的出現(xiàn)使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)分離，投資人與經(jīng)營(yíng)者信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)，經(jīng)營(yíng)者在信息編報(bào)方面享有相當(dāng)大的權(quán)力，獨(dú)立審計(jì)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制的缺失使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量缺乏保障。

(三)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取宏觀調(diào)控政策一方面提高了人民的生活水平，保證了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的正常有序發(fā)展，同時(shí)也會(huì)造成其他經(jīng)濟(jì)方面問(wèn)題的出現(xiàn)，如國(guó)家的加息政策，導(dǎo)致房屋購(gòu)買(mǎi)者的觀念發(fā)生改變，房地產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)滯銷(xiāo)，加息也會(huì)引起人們把更多的錢(qián)存入銀行從而減少房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)和投資，加息會(huì)增加房地產(chǎn)建設(shè)的成本投入，另外國(guó)家還會(huì)增收房產(chǎn)稅，即向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，并且在必要的時(shí)候政府還會(huì)出臺(tái)限購(gòu)令，限制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。這些政策都在有形無(wú)形中影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和行為。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)調(diào)控政策的措施

(一)加強(qiáng)對(duì)投資各個(gè)環(huán)節(jié)的掌控，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理要增加融資的渠道，不能僅僅通過(guò)向銀行借貸以及所有者的投資者兩個(gè)渠道融資，可以增加私募資金的比重，通過(guò)融資組合，實(shí)現(xiàn)低成本，高安全性的項(xiàng)目資金融資。

(二)建立健全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制要根據(jù)全面性和數(shù)據(jù)的可獲得性，以償債能力（包括長(zhǎng)期償債能了和短期償債能力），發(fā)展能力，營(yíng)運(yùn)和盈利的能力，現(xiàn)金的流量能力等指標(biāo)建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，以及較容易受政府調(diào)控政策的影響。由于目前政府的調(diào)控多屬于短期和突發(fā)的政策，因此企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制更應(yīng)著眼于短期的償債能力，長(zhǎng)期的償債能力不能夠及時(shí)預(yù)測(cè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。包括企業(yè)自身的發(fā)展能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量能力等因素的多方面原因造成中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)影響到企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在進(jìn)行財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警分析時(shí)都必須將它們考慮在內(nèi)。財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制建立可以將是否有財(cái)務(wù)危機(jī)的萌芽等信息及時(shí)反映，管理層將信息加以分析，并適時(shí)作出經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整。

(三)多做市場(chǎng)調(diào)研，了解政策的動(dòng)態(tài)影響企業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下，企業(yè)應(yīng)多做市場(chǎng)調(diào)研，了解調(diào)控政策的動(dòng)態(tài)影響，同時(shí)也要了解市場(chǎng)的需求，從而調(diào)整發(fā)展的方向和戰(zhàn)略。要實(shí)行差異化的發(fā)展戰(zhàn)略，也就是房地產(chǎn)類(lèi)型的差異化投資，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策的調(diào)控主要是針對(duì)住房市場(chǎng)，因此企業(yè)可以加強(qiáng)對(duì)于商業(yè)和工業(yè)用途的房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)可以涉及的行業(yè)相當(dāng)?shù)膹V泛，大多房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)涉足多個(gè)行業(yè)，如此以來(lái)，政策的影響面可以不那么廣泛。企業(yè)要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展模式，將市場(chǎng)細(xì)化，在充分分析自身優(yōu)勢(shì)和不足的基礎(chǔ)上適當(dāng)縮小業(yè)務(wù)范圍，增強(qiáng)對(duì)具有競(jìng)爭(zhēng)力的核心產(chǎn)品的投資。其次，資金并不豐厚的中小企業(yè)，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)更應(yīng)慎重，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目攤子大，程序多，耗時(shí)長(zhǎng)，因此中小企業(yè)應(yīng)注重合作化的發(fā)展戰(zhàn)略，積極與其他房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，并且要做到資源共享。調(diào)控政策實(shí)施，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的資金來(lái)源，投入和銷(xiāo)售價(jià)格等方面的影響相當(dāng)巨大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)要關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策方面的信息，并注意投資策略的改進(jìn)和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性決定了其投資的風(fēng)險(xiǎn)很大程度上來(lái)源于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)應(yīng)加大市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的力度，加強(qiáng)對(duì)于成本的控制，加快資金流的運(yùn)轉(zhuǎn)。暫緩對(duì)于土地和資金成本較高的項(xiàng)目進(jìn)行投資，積極向銀行申請(qǐng)貸款，必要時(shí)對(duì)產(chǎn)品實(shí)行降價(jià)促銷(xiāo)的方法，對(duì)具有剛性需求的產(chǎn)品多予投資，按照市場(chǎng)的需求等措施來(lái)應(yīng)對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還必須進(jìn)行多元化的開(kāi)發(fā)投資模式，使自己應(yīng)對(duì)行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力加強(qiáng)。業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)金融三者相結(jié)合，形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為主，多業(yè)務(wù)并舉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在自有開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資本運(yùn)作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有。

三、結(jié)束語(yǔ)