小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)精選(九篇)

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第1篇：小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文

一、由于我們的操作不合理和住戶(hù)的違規(guī)使用，導(dǎo)致新年期間富康花園小區(qū)13棟209房被污水入浸，污水延伸到一樓商鋪，給業(yè)主和商家都造成了很大的損失，管理處工作人員忙得不可開(kāi)交，業(yè)主也是抱怨?jié)M腹。在公司的支持和管理處工作人員的共同努力下，經(jīng)一個(gè)多禮拜的努力，此事終于得到了圓滿(mǎn)的解決，業(yè)主還拿出現(xiàn)金給我處工作人員慰勞。

二、市場(chǎng)環(huán)境的變化，導(dǎo)致我們管理處秩序維護(hù)員短缺，給小區(qū)的治安防范帶來(lái)了挑戰(zhàn)，由于人員的不足，致使兩戶(hù)住戶(hù)的門(mén)鎖被撬，雖未損失什么貴重物品，但說(shuō)明了人員穩(wěn)定的重要性。管理處上報(bào)公司，經(jīng)對(duì)工資和人員做了相應(yīng)的調(diào)整后，小區(qū)到目前為止，沒(méi)有再發(fā)生過(guò)上述問(wèn)題，確保了小區(qū)治安的穩(wěn)定性。

三、蝶戀花西餐廳占用小區(qū)的消防通道長(zhǎng)達(dá)三年之久，造成業(yè)主對(duì)管理處的抱怨，也帶來(lái)了消防隱患，經(jīng)管理處多次協(xié)商、調(diào)節(jié)，并借用執(zhí)法部門(mén)的整治時(shí)機(jī)，成功的讓蝶戀花西餐廳歸還了長(zhǎng)期占用的消防通道，還提高了對(duì)消防的認(rèn)識(shí)。此舉得到了業(yè)主的好評(píng)，消除了安全隱患。

四、人員緊缺，招聘時(shí)不能擇優(yōu)錄取，有些員工私心較重，素質(zhì)不過(guò)硬，給公司的聲譽(yù)帶來(lái)了一些負(fù)面的影響，經(jīng)管理處與業(yè)主溝通，雖能得到理解，但是不可否認(rèn)，這種行為應(yīng)該胎死腹中，不能盟發(fā)。否則將會(huì)給公司帶來(lái)毀滅性的打擊。因此我們接下來(lái)的重任是一定要加強(qiáng)員工的素質(zhì)培訓(xùn)，提高個(gè)人的榮辱觀，體現(xiàn)物業(yè)管理人的真正價(jià)值。

五、管理處積極響應(yīng)公司的號(hào)召，制定有償服務(wù)價(jià)格表，并率先在富康花園實(shí)施，雖有少數(shù)業(yè)主持有不同的意思，但經(jīng)過(guò)溝通后，都欣然接受了這一事實(shí)。到目前為止運(yùn)行壯況良好，此舉不是為了增加公司的收入，而是規(guī)范了物業(yè)管理服務(wù)的范圍。確認(rèn)了業(yè)主和物管各自的責(zé)任。

六、小區(qū)已成立8年之久，加上地下管網(wǎng)小很容易堵塞，管理處就按照年前制定的操作流程，歷時(shí)一年的流程操作，現(xiàn)已無(wú)任何問(wèn)題，管網(wǎng)暢通，還給了小區(qū)業(yè)主一個(gè)舒適衛(wèi)生的生活環(huán)境，得到了公司和業(yè)主的好評(píng)。

七、因?yàn)橛辛薠X年成功分亨芒果的經(jīng)驗(yàn)，10年我們?cè)诿⒐墓芾砗头窒淼倪^(guò)程中都做的得心應(yīng)手，讓小區(qū)的業(yè)主再一次享受了自已的節(jié)日—芒果節(jié)?？葱^(qū)業(yè)主們分享著芒果盛宴，讓我們深深的感觸到，只有真心的付出，才會(huì)收獲滿(mǎn)意的微笑。物業(yè)管理藝術(shù)的決巧就是看我們?cè)鯓尤ス蠢铡?/p>

八、樓宇天臺(tái)的年久失修，暴露出了安全隱患，管理處工作人員扛著沉重的焊機(jī)，攀爬于每個(gè)樓道，經(jīng)一個(gè)禮拜的努力，終于劃上了圓滿(mǎn)的句號(hào)。小區(qū)東西門(mén)的破損和當(dāng)初的設(shè)計(jì)不合理，讓小區(qū)業(yè)主飽受了烈日和雨水之苦，管理處決心改善其薄弱環(huán)節(jié)，投入大量的人力物力，進(jìn)行改建，讓以前的過(guò)關(guān)變成了現(xiàn)在的回家，也彰現(xiàn)了我們物業(yè)公司服務(wù)的本質(zhì)。

九、小區(qū)單元樓的門(mén)禁系統(tǒng)，是業(yè)主與管理處之間的畔腳石，多年來(lái)一直得不到有效的解決。管理處與業(yè)主進(jìn)行反復(fù)的溝通，得到了大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)同，并同意由管理處牽頭進(jìn)行聯(lián)系，共商門(mén)禁改造計(jì)劃。此工程到目前為止，已成功的完成兩棟樓宇的改造，投入使用后運(yùn)行良好。管理處對(duì)已安裝好的業(yè)主進(jìn)行了回訪，得到的答復(fù)是：“我家小孩到晚上9點(diǎn)了還到樓下去按自家的對(duì)講機(jī)，讓我們?cè)诩衣?tīng)對(duì)講里面發(fā)出來(lái)的音樂(lè)，笑死人了”。

第2篇：小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文

關(guān)鍵詞：新建、住宅小區(qū)、物業(yè)管理現(xiàn)狀、物業(yè)管理規(guī)范化

中圖分類(lèi)號(hào)： F287 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

前言：優(yōu)質(zhì)的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理在很多發(fā)達(dá)國(guó)家早已成為國(guó)家綜合實(shí)力的一個(gè)重要標(biāo)志。我國(guó)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理在改革開(kāi)放以后得到了迅猛發(fā)展，為世人所矚目，但存在的諸多問(wèn)題不容忽視。因此，切實(shí)加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)該成為全面建設(shè)小康社會(huì)、樹(shù)立民本思想、打造服務(wù)品質(zhì)、提升社會(huì)整體質(zhì)量的一個(gè)重要方面。

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容

現(xiàn)代城市住宅小區(qū)的功能已經(jīng)從傳統(tǒng)的以居住為主的單一功能向著具有居住功能、商業(yè)服務(wù)功能、娛樂(lè)功能、安全功能、教育功能等功能多樣性發(fā)展，對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，其管理對(duì)象是物，服務(wù)對(duì)象是人，以服務(wù)為宗旨。窩管理于服務(wù)之中。與其功能相適應(yīng)。住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容有以下幾個(gè)方面。

1.1環(huán)境的維護(hù)與管理

(l)公用市政設(shè)施的維護(hù)管理。就公共市政設(shè)施的有關(guān)事務(wù)與政府和公共事業(yè)部門(mén)聯(lián)系。

(2)環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)管理。搞好物業(yè)及周?chē)h(huán)境的清潔，向業(yè)主或使用人提供一個(gè)整潔舒適的居住、辦公環(huán)境,干凈整潔的環(huán)境可造成人們視覺(jué)上的美感和心理上的舒適感。

(3)綠化管理。做好綠化草地和花木的養(yǎng)護(hù)工作，努力營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美宜人的環(huán)境。

(4)治安管理，加強(qiáng)保安管理，向業(yè)主和使用人提供生活和辦公的安全保障。

(5)車(chē)輛交通管理，加強(qiáng)車(chē)輛管理，防止車(chē)輛丟失、損失等，要求小區(qū)車(chē)輛停放有序，行車(chē)路線有明顯標(biāo)志，車(chē)輛限速行駛等。

1.2住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)接管理

產(chǎn)權(quán)即財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)管理即是對(duì)物業(yè)所有權(quán)的管理，是房管部門(mén)按法律規(guī)定的原則，對(duì)物業(yè)所有權(quán)及其合法變動(dòng)情況的確認(rèn)，保障產(chǎn)權(quán)人合法行使權(quán)力而進(jìn)行的一系列管理工作。它是房地產(chǎn)行政管理的一項(xiàng)基本工作，也是城市房地產(chǎn)各項(xiàng)管理工作的基礎(chǔ)。主要內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)登記、審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記、產(chǎn)權(quán)檔案。

1.3創(chuàng)建文明小區(qū)

隨著物質(zhì)生活的不斷提高，人們對(duì)精神生活的追求也逐步提高。住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司在嚴(yán)格管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，努力建設(shè)的前提下還應(yīng)積極開(kāi)展精神文明建設(shè)。主要包括：

(l)制定小區(qū)精神文明公約。

(2)開(kāi)展文明單位創(chuàng)建活動(dòng)，主要是開(kāi)展文明小區(qū)、文明樓、文明家庭活動(dòng)。

(3)開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)，運(yùn)用各種傳媒工具和文娛活動(dòng)場(chǎng)所組織各種公益活動(dòng)，包括體育、文藝、文化活動(dòng)，聯(lián)絡(luò)感情，增強(qiáng)友誼，鍛煉身體。

(4)小區(qū)居民能夠遵守各項(xiàng)管理制度，文明居住，并能積極參加各項(xiàng)公益活動(dòng)，鄰里間團(tuán)結(jié)友愛(ài)，互幫互助。

2住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題分析

2.1當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題

近年來(lái)，物業(yè)管理在全國(guó)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)有7000余家物業(yè)管理企業(yè)，從業(yè)人員100多萬(wàn)。從對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理來(lái)看，目前主要存在著以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

(l)服務(wù)質(zhì)量良莠不齊。

(2)物業(yè)管理公司小而多、沒(méi)有形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。

(3)資金缺乏。

2.2問(wèn)題的成因分析

產(chǎn)生以上問(wèn)題的原因很多,但總的來(lái)說(shuō)主要有以下三方面:

(l)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(使用人)物業(yè)消費(fèi)意識(shí)薄弱。隨著房改制度深入開(kāi)展，購(gòu)買(mǎi)住房作為投資和消費(fèi)已被人們普通認(rèn)可。但購(gòu)買(mǎi)住房后的物業(yè)管理作為消費(fèi)則尚未被人們完全認(rèn)識(shí)。

(2)物業(yè)管理立法工作不完善。物業(yè)管理涉及的關(guān)系十分復(fù)雜，客觀上要求物業(yè)管理法制的加強(qiáng)和完善。但由于人們對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)上的滯后性，使物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)未能跟上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

(3)物業(yè)管理收費(fèi)與其發(fā)展不相適應(yīng)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(使用人)的委托，對(duì)其居住小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通和環(huán)境面貌等項(xiàng)目開(kāi)展的日常維護(hù)、修繕、清潔服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。住宅小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題現(xiàn)在是物業(yè)管理工作中比較受關(guān)注的問(wèn)題：一方面，業(yè)主(使用人)認(rèn)為收費(fèi)價(jià)格與服務(wù)質(zhì)量不符，繳納費(fèi)用卻得不到高質(zhì)量的服務(wù)，而且感覺(jué)物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費(fèi)的使用不透明，不知道自己所繳納的物業(yè)管理費(fèi)究竟用到了什么地方，從而對(duì)物業(yè)管理部門(mén)收取物業(yè)管理費(fèi)不信任，不理解，甚至相抵觸，拒絕繳納。另一方面，物業(yè)管理公司認(rèn)為費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)太低，對(duì)需要完成的工作力不從心。

3、新建住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化建議

針對(duì)我國(guó)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題,筆者認(rèn)為根本原因就是物業(yè)管理缺乏規(guī)范化,因此必須加強(qiáng)物業(yè)管理的規(guī)范化研究,為以后的物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。

3.1引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，將物業(yè)管理市場(chǎng)化

筆者認(rèn)為物業(yè)管理公司也應(yīng)該積極參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中來(lái)，有競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)才有積極進(jìn)取的動(dòng)力，針對(duì)新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理，筆者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)招標(biāo)的方式選擇物業(yè)管理公司，這樣選擇的物業(yè)公司才能更符合小區(qū)管理的要求。物業(yè)公司應(yīng)該徹底轉(zhuǎn)變?cè)械挠^念，不能固守地盤(pán)不思進(jìn)取，應(yīng)成立獨(dú)立的物業(yè)公司，進(jìn)行現(xiàn)代化管理，招聘優(yōu)秀的物業(yè)管理人才，進(jìn)行針對(duì)性的培訓(xùn)，讓員工養(yǎng)成吃苦耐勞、高度負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，并按照市場(chǎng)要求建立工作規(guī)范，使物業(yè)管理真正走向市場(chǎng)化。只有這樣，物業(yè)公司才能從根本上認(rèn)識(shí)到管理的重要性，才能進(jìn)一步重視公司的發(fā)展，重視管理質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提高更好的服務(wù)。

3.2目前我國(guó)物業(yè)管理立法遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，缺乏系統(tǒng)性和綜合性，層次也較低，物業(yè)管理法制的完善需要政府各級(jí)部門(mén)的大力支持，首先立法部門(mén)要確保物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的立法工作，明確政府物業(yè)管理部門(mén)職責(zé)分工，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督和管理，同時(shí)明確業(yè)主、物業(yè)公司、政府職能部門(mén)之間的權(quán)利和義務(wù)，使物業(yè)管理在發(fā)展的過(guò)程中做到有法可依。同時(shí)，各級(jí)地方政府也應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展情況，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的工作范圍和職權(quán)范圍，并盡快建立健全物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)體系，這樣才有針對(duì)性。物業(yè)公司也應(yīng)該制定完善的規(guī)章制度，建立崗位責(zé)任制，明確員工的工作職責(zé)，使公司管理規(guī)范化。

3.3新建住宅小區(qū)較多，位置和檔次不同，如果政府不加以管理，難免會(huì)出現(xiàn)亂收費(fèi)現(xiàn)象，因此政府應(yīng)該針對(duì)不同的住宅小區(qū)設(shè)置不同的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理收費(fèi)做到有法可依，有章可循。此外，物業(yè)公司也可以根據(jù)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力提供不同的物業(yè)服務(wù)，按質(zhì)論價(jià)，業(yè)主也可以按照自身的實(shí)際情況選擇需要的服務(wù)項(xiàng)目，各取所需，這種按質(zhì)論價(jià)的物業(yè)管理收費(fèi)方式有利于弱化物業(yè)與業(yè)主之間因?yàn)槭杖〉馁M(fèi)用與提供的服務(wù)不一致的矛盾，也有利于物業(yè)管理收費(fèi)難現(xiàn)象的有效解決。

結(jié)語(yǔ)：

物業(yè)管理公司需要重新以戰(zhàn)略的眼光設(shè)計(jì)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展，建造富有創(chuàng)新意識(shí)的團(tuán)隊(duì)，以滿(mǎn)足顧客需求的超凡價(jià)值，去迎接市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的挑戰(zhàn)。優(yōu)質(zhì)的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理在很多發(fā)達(dá)國(guó)家早已成為國(guó)家綜合實(shí)力的一個(gè)重要標(biāo)志。我國(guó)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理在改革開(kāi)放以后得到了迅猛發(fā)展，為世人所矚目，但存在的諸多問(wèn)題不容忽視。在實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化物業(yè)管理發(fā)展模式過(guò)程中,隨競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入,物業(yè)管理企業(yè)將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),同時(shí)也帶來(lái)新的機(jī)遇。

參考文獻(xiàn)

1張麗英.拒交物業(yè)管理費(fèi)的法律問(wèn)題.中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào).1999(2):43一45

2陳偉.居住小區(qū)物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題探討.北京房地產(chǎn).1999(4):22一25

3趙小軍.物業(yè)管理的功能、問(wèn)題及對(duì)策.中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào).1999()l:35一37

第3篇：小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文

關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè)管理；VB6.0；數(shù)據(jù)庫(kù)；信息；用戶(hù)

中圖分類(lèi)號(hào)：TP311.52 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-7712 (2012) 14-0075-01

迄今為止，中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過(guò)了二十幾年的時(shí)間，已經(jīng)具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對(duì)居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，伴隨房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物——物業(yè)管理要得到迫切的改變，已成為一種必然的趨勢(shì)。本文通過(guò)用VB 6.0編寫(xiě)小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，利用軟件工程原理，采用生命周期方法學(xué)，其開(kāi)發(fā)主要包含建立和維護(hù)后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)以及前端應(yīng)用程序的開(kāi)發(fā)兩個(gè)方面，用來(lái)實(shí)現(xiàn)小區(qū)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的創(chuàng)建和各種費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、收取和匯總。

一、系統(tǒng)需求分析

（一）系統(tǒng)要解決的問(wèn)題

作為更適用于現(xiàn)代化小區(qū)的物業(yè)管理系統(tǒng)，本系統(tǒng)應(yīng)實(shí)現(xiàn)的功能：信息化，方便業(yè)務(wù)處理，方便靈活的查詢(xún)功能，清晰明確的權(quán)限管理。

（二）系統(tǒng)需求問(wèn)題描述

小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)由資料管理、基本管理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、系統(tǒng)管理、幫助、退出功能模塊六大子系統(tǒng)組成。本系統(tǒng)的主要參與者有：普通工作人員、公司財(cái)務(wù)人員、公司系統(tǒng)管理員、公司領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主。他們參與以上模塊中其中一種或幾種工作活動(dòng)。

（三）系統(tǒng)的非功能性需求

系統(tǒng)結(jié)構(gòu)合理，人機(jī)界面友好，系統(tǒng)反應(yīng)速度快，系統(tǒng)的開(kāi)放性和可維護(hù)性。

二、數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

系統(tǒng)的E-R圖設(shè)計(jì)

數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)就是將現(xiàn)實(shí)世界的數(shù)據(jù)組織成數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)所采用的數(shù)據(jù)模型。實(shí)體聯(lián)系方法簡(jiǎn)單、實(shí)用，通常使用它的工具—E-R圖。下面給出系統(tǒng)部分E-R圖（因?yàn)楦鱾€(gè)實(shí)體屬性較多，簡(jiǎn)潔起見(jiàn)，在每個(gè) 圖中只給出了相關(guān)的屬性）

三、系統(tǒng)設(shè)計(jì)

基本資料管理模塊

四、總結(jié)

在本系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于本人是初次開(kāi)發(fā)軟件，在知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)方面都存在著不足。另外，在整個(gè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，時(shí)間也比較倉(cāng)促。因此，該系統(tǒng)也會(huì)存在一些缺陷和不足。由于對(duì)物業(yè)管理的整個(gè)流程不夠熟悉，在需求分析時(shí)未能做到完全滿(mǎn)足用戶(hù)的需求。因?yàn)楸鞠到y(tǒng)是一個(gè)通用的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，所以在需求分析階段做得不是很深入，以后應(yīng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及物業(yè)管理進(jìn)行詳細(xì)的需求分析和業(yè)務(wù)流程分析從而更合理更科學(xué)地設(shè)計(jì)系統(tǒng)功能模塊和數(shù)據(jù)庫(kù)。

參考文獻(xiàn)

[1]林陳雷,郭安源,葛曉東.教育信息化系統(tǒng)開(kāi)發(fā)實(shí)例導(dǎo)航.人民郵電出版社,2003

第4篇：小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文

改造后，對(duì)于藥材居委會(huì)來(lái)說(shuō)，將是全新的挑戰(zhàn)，圍繞現(xiàn)階段"五新大調(diào)研大討論",結(jié)合社區(qū)實(shí)際，現(xiàn)將今后藥材"五新"新思路總結(jié)為"如何認(rèn)識(shí)社區(qū)新優(yōu)勢(shì)，如何挖潛創(chuàng)收新途徑，如何運(yùn)用管理新路徑，如何打造服務(wù)新品牌，如何破解發(fā)展新瓶頸".

認(rèn)識(shí)社區(qū)新優(yōu)勢(shì)：

藥材社區(qū)位于中城區(qū)北側(cè)，東鄰發(fā)展大道，南鄰古黃河水景公園風(fēng)光帶，西至運(yùn)河文化大橋，北至二線防洪大堤，轄區(qū)面積2.5平方公里，管轄范圍內(nèi)有一處共25棟居民住宅小區(qū)、一個(gè)單位宿舍，另有市馬陵高中部、市第一人民醫(yī)院、市民政局、市殘聯(lián)、陽(yáng)光大酒店、老年公寓等單位坐擁其中，交通便利，風(fēng)景秀麗，社區(qū)資源豐富。

挖潛創(chuàng)收新途徑。

依托市馬陵高中部和市第一人民醫(yī)院地利優(yōu)勢(shì)，努力協(xié)調(diào)爭(zhēng)取在附近建立一個(gè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、秩序井然的疏導(dǎo)點(diǎn)，不僅能滿(mǎn)足周邊居民和學(xué)生需求，而且便于環(huán)境衛(wèi)生的長(zhǎng)效管理，也為居委會(huì)創(chuàng)造了收益。

居委會(huì)開(kāi)辦物業(yè)公司為隆城頤和安置小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，小區(qū)內(nèi)成立樓棟長(zhǎng)、黨支部、業(yè)主委員會(huì)參與小區(qū)物業(yè)監(jiān)督，始終堅(jiān)持讓小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行在陽(yáng)光下。

與市城司協(xié)調(diào)爭(zhēng)取租賃隆城頤和安置小區(qū)門(mén)面房，對(duì)門(mén)面房進(jìn)行統(tǒng)一管理與對(duì)外出租，居委會(huì)從中賺取中介費(fèi)。

運(yùn)用管理新路徑：

探索以黨建創(chuàng)新引領(lǐng)社區(qū)管理創(chuàng)新新思路，凝聚各方力量，整合各類(lèi)資源，開(kāi)展"單位聯(lián)社區(qū)、黨員聯(lián)居民"的"雙聯(lián)"活動(dòng)，為社區(qū)發(fā)展提金點(diǎn)子、想好辦法。

一是建立功能型黨支部。根據(jù)黨員愛(ài)好特長(zhǎng)、志愿服務(wù)內(nèi)容等，深化轄區(qū)單位在職黨員進(jìn)社區(qū)參與社區(qū)管理。將各單位在職黨員活動(dòng)情況，統(tǒng)一納入社區(qū)黨務(wù)公開(kāi)，在社區(qū)網(wǎng)站、公開(kāi)欄公示，同時(shí)社區(qū)黨委還充分利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，不定期發(fā)送短信，加強(qiáng)轄區(qū)單位與社區(qū)黨委之間的溝通。

二是居住在社區(qū)內(nèi)的黨員亮明身份。為了便于后期管理，與物業(yè)公司做好對(duì)接，做好常住人口名冊(cè)登記。將在每個(gè)樓棟入口處懸掛"黨旗在樓棟飄揚(yáng)"展示牌，主動(dòng)參與到物業(yè)小區(qū)管理中，以實(shí)際行動(dòng)塑造新形象，展示新風(fēng)采。

三是建立信息化管理平臺(tái)。以網(wǎng)格化管理為抓手，建立網(wǎng)格QQ群，設(shè)置社區(qū)網(wǎng)站、居民回音壁等方式，多渠道搭建居民反映訴求平臺(tái)。

四是善于活用"從群眾中來(lái)，到群眾中去"工作方法。要始終相信高手在民間，學(xué)會(huì)向群眾尋計(jì)問(wèn)策，利用好、選好社區(qū)評(píng)議團(tuán)成員，為藥材新常態(tài)下的新發(fā)展排憂(yōu)解難，出謀劃策。

打造服務(wù)新品牌

藥材轄區(qū)內(nèi)以老年公寓、市民政局、市殘聯(lián)等這些幫扶弱勢(shì)群體的單位居多，且隆城頤和安置小區(qū)入住戶(hù)多是周邊拆遷家庭。根據(jù)社區(qū)特點(diǎn)，打造"為樂(lè)助老"特色社區(qū)，自建一批服務(wù)弱勢(shì)群體的志愿者隊(duì)伍，與社會(huì)志愿者組織搞好對(duì)接，提供配套服務(wù)，不定期開(kāi)展特色活動(dòng)。利用好市第一人民醫(yī)院得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)，不定時(shí)為居民開(kāi)展義診咨詢(xún)。

破解發(fā)展新甁頸

第5篇：小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文

關(guān)鍵詞 信息管理 數(shù)據(jù)庫(kù) 收費(fèi)系統(tǒng)

中圖分類(lèi)號(hào)：TP311 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

0 引言

作為城市發(fā)展建設(shè)的一個(gè)主要發(fā)展力量，物業(yè)收費(fèi)管理事業(yè)正在伴隨著城市房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展蓬勃興起，廣大百姓在成為購(gòu)房客戶(hù)的同時(shí)也成為了物業(yè)的業(yè)主，他們?cè)谙硎軗碛挟a(chǎn)權(quán)興奮的同時(shí)，也更加關(guān)注在居住區(qū)內(nèi)是否能享受良好的服務(wù)、物業(yè)是否能夠保值增值。因此，如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，創(chuàng)造合理的規(guī)模效益，已經(jīng)成為現(xiàn)今物業(yè)收費(fèi)管理的關(guān)鍵問(wèn)題。提高物業(yè)收費(fèi)管理水平必須使用先進(jìn)的管理理念、現(xiàn)代化的管理手段。小區(qū)管理內(nèi)容繁雜，日常各項(xiàng)收費(fèi)是小區(qū)的主要收費(fèi)項(xiàng)目，如果使用傳統(tǒng)的手工管理方式，將耗費(fèi)大量人力物力。要想用較少的人力完成復(fù)雜的管理，就必須要有一套科學(xué)、高效、嚴(yán)密、實(shí)用的物業(yè)收費(fèi)管理系統(tǒng)。

1 業(yè)務(wù)流分析

小區(qū)物業(yè)收費(fèi)（管理）系統(tǒng)工作流程為：系統(tǒng)啟動(dòng)并進(jìn)入登錄界面，根據(jù)不同的用戶(hù)進(jìn)行登錄，所有用戶(hù)都可以瀏覽系統(tǒng)主頁(yè)面。通過(guò)權(quán)限判斷，注冊(cè)用戶(hù)除了可以瀏覽信息操作外，還可以進(jìn)行對(duì)自己注冊(cè)資料的操作（包括對(duì)自己的資料的錄入、修改和刪除的操作），以及圖書(shū)借閱、查詢(xún)等功能。管理員可以對(duì)系統(tǒng)信息進(jìn)行添加、修改和刪除的權(quán)限，及對(duì)系統(tǒng)管理的所有功能進(jìn)行操作。

本系統(tǒng)的業(yè)務(wù)流程圖如圖1所示：

2 系統(tǒng)開(kāi)發(fā)目標(biāo)

（1）操作簡(jiǎn)單、界面友好：完全控件式的頁(yè)面布局，使得信息的錄入工作更簡(jiǎn)便；許多選項(xiàng)包括房屋信息、業(yè)主信息、銷(xiāo)售信息等只需要點(diǎn)擊鼠標(biāo)就可以完成。（2）即時(shí)可見(jiàn)：對(duì)信息的處理（包括添加、修改、刪除）將立即在對(duì)應(yīng)的頁(yè)面顯示出來(lái)，達(dá)到“即時(shí)、即時(shí)見(jiàn)效”的功能。（3）功能完善：不僅包括常見(jiàn)系統(tǒng)的信息管理的各個(gè)方面：信息錄入、瀏覽、刪除、修改、查詢(xún)等各個(gè)方面，完整地實(shí)現(xiàn)了系統(tǒng)對(duì)即時(shí)信息的管理要求。而且，還能進(jìn)行對(duì)會(huì)員的管理，對(duì)會(huì)員的資料進(jìn)行審核，以及上傳文件的管理。（4）方便移植：系統(tǒng)應(yīng)具有實(shí)用性、可靠性和適用性，同時(shí)注意到先進(jìn)性。針對(duì)不同的用戶(hù)，只需要稍作修改就可以開(kāi)發(fā)出適合自己特點(diǎn)的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。系統(tǒng)界面中所需的數(shù)據(jù)都存放于數(shù)據(jù)文件中，只要對(duì)該文件做部分修改，就能在系統(tǒng)界面上實(shí)現(xiàn)及時(shí)更新的效果，減少了更改系統(tǒng)源代碼的復(fù)雜性。（5）動(dòng)態(tài)管理：對(duì)系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)行動(dòng)態(tài)操作，能實(shí)現(xiàn)對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)信息的動(dòng)態(tài)查詢(xún)、動(dòng)態(tài)更新修改和動(dòng)態(tài)錄入數(shù)據(jù)。

3 數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

通過(guò)系統(tǒng)功能分析，針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，總結(jié)出如下的需求信息：（1）用戶(hù)分業(yè)主用戶(hù)和管理員用戶(hù)；（2）注冊(cè)用戶(hù)無(wú)需要登錄就可以進(jìn)行論壇操作；（3）管理員用戶(hù)登陸后可進(jìn)行管理員信息、房屋信息及銷(xiāo)售記錄信息的維護(hù)。

經(jīng)過(guò)系統(tǒng)功能分析和需求總結(jié)，考慮到將來(lái)功能上的擴(kuò)展，設(shè)計(jì)如下的數(shù)據(jù)項(xiàng)和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)：（1）管理員信息，包括數(shù)據(jù)項(xiàng)：帳號(hào)，密碼，權(quán)限等。（2）房屋信息，包括數(shù)據(jù)項(xiàng)：ID，房屋名稱(chēng)，地址等。（3）業(yè)主信息，包括數(shù)據(jù)項(xiàng)：編號(hào)，業(yè)主姓名，價(jià)格等。

得到上面數(shù)據(jù)項(xiàng)和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)以后，就可以設(shè)計(jì)出能夠滿(mǎn)足用戶(hù)需求的各種實(shí)體，以及它們之間的關(guān)系，為后面的邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)打下基礎(chǔ)。這些實(shí)體包含各種具體信息，通過(guò)相互之間的作用形成數(shù)據(jù)的流動(dòng)。

4 管理模塊界面設(shè)計(jì)

用戶(hù)界面的大部分功能都是以管理模塊為前提的，因?yàn)橛脩?hù)模塊所顯示的數(shù)據(jù)大部分需要通過(guò)管理模塊來(lái)添加。因此，我們首先要來(lái)介紹管理模塊的設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)。管理模塊相對(duì)業(yè)主模塊要復(fù)雜一些，因?yàn)樵谶@里需要對(duì)所有信息進(jìn)行維護(hù)，包括瀏覽、增加、修改和刪除等操作。為了便于系統(tǒng)維護(hù)，頁(yè)面的命名才用“模塊名+功能名”的方式。概括起來(lái)，管理模塊具有以下功能：（1） 管理員管理；（2）房屋信息管理；（3）設(shè)備信息管理；（4）投訴信息管理；（5）收費(fèi)信息管理；（6）系統(tǒng)參數(shù)管理。

本系統(tǒng)包括五個(gè)模塊：（1）人員與安全管理模塊；（2）房屋模塊；（3）設(shè)備管理模塊；（4）收費(fèi)理模塊；（5）投訴管理模塊。

人員與安全管理模塊主要包括對(duì)物業(yè)管理人員和業(yè)主的信息管理。包括錄入人員的基本信息；用戶(hù)權(quán)限分配，對(duì)物業(yè)管理人員和業(yè)主進(jìn)行權(quán)限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情況統(tǒng)計(jì)。其中房屋信息管理包括對(duì)房屋的基本資料的錄入，變更和查詢(xún)等。房屋使用情況統(tǒng)計(jì)實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋現(xiàn)有狀況的統(tǒng)計(jì)和查詢(xún)。能夠以列表顯示空房、出租房屋和個(gè)人住宅。能夠顯示哪些房屋在裝修時(shí)經(jīng)過(guò)改動(dòng)，哪些沒(méi)有經(jīng)過(guò)改動(dòng)。

設(shè)備管理模塊主要包括設(shè)備信息管理和報(bào)修管理。設(shè)備信息管理包括對(duì)小區(qū)設(shè)備的基本信息的錄入，修改，查詢(xún)等。報(bào)修管理負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備故障報(bào)修的添加，查詢(xún)，對(duì)設(shè)備維修情況進(jìn)行記錄，并能統(tǒng)計(jì)出老舊或多次報(bào)修的設(shè)備。能夠打印報(bào)修單。

收費(fèi)管理模塊主要包含收費(fèi)管理和收費(fèi)統(tǒng)計(jì)。收費(fèi)管理負(fù)責(zé)對(duì)收費(fèi)的金額，人員日期等基本信息進(jìn)行添加和查詢(xún)。收費(fèi)統(tǒng)計(jì)能夠統(tǒng)計(jì)顯示出已繳費(fèi)的業(yè)主名單，和欠費(fèi)的業(yè)主名單等。能夠打印收費(fèi)、欠費(fèi)單。

投訴管理模塊主要含有投訴管理和投訴統(tǒng)計(jì)。投訴管理主要對(duì)投訴的詳細(xì)內(nèi)容進(jìn)行添加記錄，對(duì)投訴案件的級(jí)別分出輕重緩急。投訴統(tǒng)計(jì)是指統(tǒng)計(jì)查看投訴的類(lèi)型（安全類(lèi)、民事糾紛、物業(yè)服務(wù)類(lèi)、環(huán)境類(lèi)、設(shè)備類(lèi)等），顯示類(lèi)型的具體列表，并能打印列表。并能查詢(xún)已解決和未解決的投訴。本系統(tǒng)是一個(gè)在線小區(qū)物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)，采用+SQL2008的模式來(lái)訂制的一個(gè)小型電子服務(wù)平臺(tái)。本系統(tǒng)從功能上來(lái)說(shuō)，比較完備。系統(tǒng)以Web界面與用戶(hù)交互，為用戶(hù)提供信息并接受其操作，同時(shí)通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)來(lái)存儲(chǔ)信息數(shù)據(jù)。系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了對(duì)信息數(shù)據(jù)的瀏覽、查詢(xún)、編輯和管理等基本數(shù)據(jù)庫(kù)操作，系統(tǒng)采用了模塊化設(shè)計(jì)方法，根據(jù)用戶(hù)的需求及程序的應(yīng)用與維護(hù)的易用性，將各個(gè)部分置于不同的模塊當(dāng)中，方便了程序的擴(kuò)展與維護(hù)，同時(shí)建立了程序功能復(fù)用的基礎(chǔ)。

5 總結(jié)

本系統(tǒng)還存在一些不足之處，對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)操作的性能有待進(jìn)一步優(yōu)化，雖然本系統(tǒng)優(yōu)化了不少，但要達(dá)到理想狀態(tài)還有一段距離。根據(jù)系統(tǒng)的不足，繼續(xù)改進(jìn)和完善本系統(tǒng)。

參考文獻(xiàn)

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第6篇：小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文

聽(tīng)景園物業(yè)管理問(wèn)題及原因分析

經(jīng)過(guò)我們的調(diào)查走訪，聽(tīng)景園小區(qū)的物業(yè)管理的現(xiàn)狀為，?小區(qū)安全保衛(wèi)情況較為良好，小區(qū)的各個(gè)出入口都有保安，并有監(jiān)控錄像，但是監(jiān)控錄像起不到實(shí)時(shí)防護(hù)的作用，只有在出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候才會(huì)用到監(jiān)控錄像；小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生情況較為整潔，路面沒(méi)有明顯的垃圾，垃圾處理的較為及時(shí)；小區(qū)內(nèi)交通及車(chē)輛管理情況一般，小區(qū)停車(chē)比較混亂，一是有許多停車(chē)位沒(méi)有充分利用，不在此居住還占有車(chē)位，好多車(chē)位長(zhǎng)期空著，而有需求的業(yè)主無(wú)車(chē)位可申請(qǐng)；二是車(chē)位標(biāo)示不清楚，也沒(méi)有車(chē)位鎖，導(dǎo)致沒(méi)有車(chē)位的車(chē)主隨意亂停引發(fā)鄰里糾紛；三是地下停車(chē)庫(kù)長(zhǎng)期閑置。小區(qū)公共設(shè)施的管理維護(hù)情況較為良好，路燈、健身器材等都得到及時(shí)的維護(hù)。之所以出現(xiàn)以上問(wèn)題，主要是由以下四個(gè)方面造成的。第一，物業(yè)管理企業(yè)自身定位不準(zhǔn)確。物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有完成從“管理者”到“服務(wù)者”這個(gè)角色的轉(zhuǎn)變，仍然以“管理者”的角色來(lái)進(jìn)行管理規(guī)范，出現(xiàn)了服務(wù)態(tài)度冷淡，溝通方式強(qiáng)硬等現(xiàn)象，從而加劇業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾。物業(yè)管理服務(wù)缺乏主動(dòng)性，只有當(dāng)業(yè)主上門(mén)反映問(wèn)題時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)才會(huì)做出相應(yīng)的解決措施，而不能做到防患于未然。第二，物業(yè)管理人員素質(zhì)有待提高。物業(yè)管理人員的素質(zhì)是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)水平高低的一個(gè)指標(biāo)。像物業(yè)管理這種服務(wù)行業(yè)應(yīng)該需要一些具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)比較豐富的高素質(zhì)物業(yè)管理人才。但是，目前該物業(yè)管理企業(yè)的管理人員都不是這方面的專(zhuān)員。聽(tīng)景園小區(qū)的物業(yè)管理人員，有一些是剛剛成年的沒(méi)有任何經(jīng)驗(yàn)的年輕人，有一些是退休再返聘的老年人，還有一些退伍的軍人，這些都體現(xiàn)了物業(yè)管理的服務(wù)人員不專(zhuān)業(yè)，缺少管理經(jīng)驗(yàn)，他們?cè)谂c業(yè)主處理問(wèn)題的時(shí)候難免會(huì)出現(xiàn)溝通不暢，解決問(wèn)題的辦法不夠?qū)I(yè)而引起業(yè)主不滿(mǎn)。

業(yè)主作為物業(yè)管理過(guò)程中的一大主體，其行為也會(huì)對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生一定的影響。個(gè)別業(yè)主常有一些不文明的行為，例如聽(tīng)景園小區(qū)就存在私搭亂建、開(kāi)辟土地種菜等現(xiàn)象，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)派相關(guān)人員進(jìn)行溝通時(shí)，會(huì)遇到一些業(yè)主蠻不講理的現(xiàn)象，導(dǎo)致問(wèn)題得不到解決。一些業(yè)主會(huì)出現(xiàn)少繳或者不繳物業(yè)費(fèi)的行為，而物業(yè)管理公司也只能以停水停電這種不得已的辦法來(lái)催繳費(fèi)用，妨礙了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行正常的物業(yè)管理活動(dòng)。還有一些業(yè)主在維護(hù)自身利益的同時(shí)不顧他人的合法權(quán)益，導(dǎo)致其他業(yè)主的利益受損，從而使問(wèn)題變得復(fù)雜化，矛盾逐漸升級(jí)。與此同時(shí)，因?yàn)橥恍^(qū)業(yè)主的素質(zhì)參差不齊，業(yè)主之間無(wú)法達(dá)到共識(shí)，沒(méi)有辦法綜合出一致的意見(jiàn)和想法與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行交涉，所以在同物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行討論的時(shí)候無(wú)法達(dá)成統(tǒng)一的意見(jiàn)，使得問(wèn)題擱置得不到解決。

開(kāi)發(fā)商作為企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，本身需要有足夠的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，而這些都體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商所建造的建筑質(zhì)量是否合格、配套設(shè)施是否完善，整體規(guī)劃是否合理。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，出現(xiàn)了不少的開(kāi)發(fā)商為了追求短期經(jīng)濟(jì)利益，建筑用料以次充好，濫竽充數(shù)，這就給物業(yè)管理企業(yè)在后期工作中埋下了隱患。從開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的來(lái)說(shuō)，具體可以分為以下兩類(lèi)：一是房屋建筑的整體規(guī)劃常常出現(xiàn)隨意變更的現(xiàn)象，導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益遭受損失。照理說(shuō)，業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)房屋的布局，樣式，位置都是在購(gòu)房合同中明確標(biāo)明的，但業(yè)主卻經(jīng)常在開(kāi)發(fā)商交房時(shí)發(fā)現(xiàn)自己的房屋與合同中的內(nèi)容有明顯出入，這其中，有合法的調(diào)整，但更多的是開(kāi)發(fā)單位自行隨意更改房屋布局。在走訪聽(tīng)景園小區(qū)的過(guò)程中，我們就發(fā)現(xiàn)有業(yè)主抱怨房屋規(guī)劃與購(gòu)房合同中有不一致的內(nèi)容，這種不遵守合同，隨意變更房屋規(guī)劃的行為，使業(yè)主的合法權(quán)益遭受損失，也給物業(yè)管理帶來(lái)極大地麻煩。二是房屋建筑質(zhì)量差，配套設(shè)施不齊全。例如，在業(yè)主入住時(shí)，往往發(fā)現(xiàn)小區(qū)的配套設(shè)施并沒(méi)有按照合同配備齊全，去找開(kāi)發(fā)商尋求解決時(shí)，開(kāi)發(fā)商又會(huì)一拖再拖，直到物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)，這些問(wèn)題就推脫給了物業(yè)管理企業(yè)，而面對(duì)開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，物業(yè)企業(yè)又推脫說(shuō)自己沒(méi)有責(zé)任，這些是開(kāi)發(fā)商該負(fù)的責(zé)任，甚至搬出與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同，明確指出合同中并未規(guī)定這些問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)該由誰(shuí)負(fù)責(zé)，這便使得問(wèn)題一拖再拖，始終得不到解決。在調(diào)查走訪過(guò)程中也有業(yè)主反映，物業(yè)企業(yè)和開(kāi)發(fā)商應(yīng)該明確向業(yè)主說(shuō)明房屋質(zhì)量的責(zé)任是如何劃分的,在保修期內(nèi)的問(wèn)題應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)等一系列的問(wèn)題。

街道辦事處作為政府的派出機(jī)構(gòu)，其主要職責(zé)有三方面：一是對(duì)新建居住區(qū)入住進(jìn)行驗(yàn)收管理，保證新建居住區(qū)具備居住生活的基本條件；二是指導(dǎo)監(jiān)督居住區(qū)物業(yè)管理相關(guān)單位和居民，依法選舉業(yè)主委員會(huì)；三是協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)成立居住物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題和糾紛。但在實(shí)際生活中，街道辦往往不能夠很好的履行自身職責(zé)，甚至不履行職責(zé)，這對(duì)于本就需要政府支持的業(yè)主委員會(huì)變得無(wú)足輕重，而我們所調(diào)查的聽(tīng)景園小區(qū)至今也未能成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系本身也需要政府出面進(jìn)行協(xié)調(diào)，街道辦不作為使得二者之間的一些矛盾糾紛無(wú)法妥善解決，長(zhǎng)此以往便成了二者關(guān)系改善的絆腳石，不利于和諧小區(qū)的建設(shè)。

聽(tīng)景園小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展對(duì)策

本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的調(diào)查研究，通過(guò)查閱相關(guān)資料，走訪各個(gè)不同層次的小區(qū)等途徑，學(xué)習(xí)借鑒成功的物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和做法。總結(jié)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題，對(duì)其進(jìn)行深入分析與研究，根據(jù)實(shí)際調(diào)查研究，并借鑒國(guó)內(nèi)外成功的物業(yè)管理對(duì)策，提出符合聽(tīng)景園小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展對(duì)策。根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，聽(tīng)景園小區(qū)半數(shù)以上的業(yè)主認(rèn)為其物業(yè)從業(yè)人員在職業(yè)技能和服務(wù)態(tài)度方面還有待增強(qiáng)。這就說(shuō)明物業(yè)企業(yè)不僅要加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)技能和職業(yè)道德的培養(yǎng)，更要明確企業(yè)定位，端正服務(wù)態(tài)度，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)方，遇到問(wèn)題理應(yīng)聽(tīng)取各方意見(jiàn)，協(xié)調(diào)解決，為業(yè)主提供更多、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。另外，物管企業(yè)自身的行為規(guī)范尤為重要，員工們統(tǒng)一服裝、文明舉止，保持良好的服務(wù)態(tài)度，首先給業(yè)主們一個(gè)很好的印象，解決起問(wèn)題來(lái)也游刃有余。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體制下，物業(yè)管理企業(yè)有了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，同時(shí)也面臨著更大的挑戰(zhàn)。提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品是企業(yè)賴(lài)以生存的基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)為市場(chǎng)提供的產(chǎn)品是服務(wù)。因此，如何提升服務(wù)質(zhì)量、樹(shù)立良好品牌觀念是物業(yè)管理企業(yè)的一大要?jiǎng)?wù)。然而怎樣才能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)呢？人才是企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)引進(jìn)高端管理人才，加快人才培訓(xùn)，確保從業(yè)人員整體素質(zhì)的提升。一方面要廣招專(zhuān)業(yè)性人才，創(chuàng)新管理機(jī)制；另一方面要加大培訓(xùn)力度，量化考核標(biāo)準(zhǔn)，培養(yǎng)出一支精英隊(duì)伍。隨著員工素質(zhì)的提高、管理手段的加強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量隨之才能提高。品牌是企業(yè)的生命，物業(yè)管理企業(yè)想要在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中做大做好，必須要有“金字招牌”。只有在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上多下功夫，造就一支高品質(zhì)的職業(yè)化隊(duì)伍，才能滿(mǎn)足未來(lái)物業(yè)發(fā)展的需要。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷和訪談?dòng)涗涳@示，聽(tīng)景園小區(qū)如今出現(xiàn)的物業(yè)糾紛不全是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)沒(méi)有做好，也有不少業(yè)主在維護(hù)自身利益的同時(shí)損壞其他業(yè)主的利益，令矛盾升級(jí)。維權(quán)固然不錯(cuò)，但該如何正確維權(quán)也是業(yè)主們?cè)撍伎嫉?。因此，業(yè)主們需要提高自身素質(zhì)，遇到問(wèn)題以恰當(dāng)?shù)姆绞椒从?，積極與物業(yè)進(jìn)行溝通談判，妥善處理問(wèn)題。一方面要提高業(yè)主們的契約意識(shí)，在與物業(yè)管理企業(yè)訂立各項(xiàng)合同時(shí)就該深思細(xì)酌，不能貿(mào)然簽字，一旦合同生效，出現(xiàn)問(wèn)題尋求解決時(shí)也得有根有據(jù)；另一方面，業(yè)主也應(yīng)自覺(jué)遵守一些規(guī)定，如不亂停車(chē)、不私搭亂建、保持公共場(chǎng)所衛(wèi)生等。大家不要為了私利而破壞物業(yè)管理的整體秩序，更不要凡事都把責(zé)任推給物業(yè)。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自治組織，不僅可以有效監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)，還可以在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)據(jù)理力爭(zhēng)，保障業(yè)主們的合法權(quán)益。據(jù)我們走訪調(diào)查，聽(tīng)景園小區(qū)現(xiàn)在仍然沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)。沒(méi)有業(yè)委會(huì)，也就缺少一個(gè)正規(guī)的組織去承擔(dān)起維護(hù)業(yè)益的重?fù)?dān)。因此，業(yè)主們需要提高主人翁意識(shí)，要有集體觀念，不能總為一己之私置集體利益于不顧。希望聽(tīng)景園小區(qū)能早日成立業(yè)主委員會(huì)，為業(yè)主服務(wù)，有效保障業(yè)主們的權(quán)益。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，住宅消費(fèi)投訴最多的是工期和質(zhì)量。以天津市為例，工期的延誤是屢見(jiàn)不鮮的事，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題聽(tīng)景園不存在，本文不做討論。有些開(kāi)發(fā)商為了降低成本，會(huì)在建筑材料上做文章，例如，在施工過(guò)程中偷工減料、選取不達(dá)標(biāo)的水泥和鋼筋。而這些建筑材料是否合格，消費(fèi)者在買(mǎi)房時(shí)是看不到的，物業(yè)管理企業(yè)在接手小區(qū)時(shí)也是不知道的。但在后期管理中，不時(shí)會(huì)遇到屋頂漏水、下水管道破裂等問(wèn)題，給物業(yè)管理企業(yè)的管理帶來(lái)極大的不便。為了減少房地產(chǎn)開(kāi)放建設(shè)中的質(zhì)量問(wèn)題影響以后的物業(yè)管理，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。可是，就算這樣規(guī)定，并不能杜絕潛在的樓盤(pán)質(zhì)量問(wèn)題，這就對(duì)開(kāi)放商的社會(huì)良知和責(zé)任感提出了很大的考驗(yàn)，我們呼吁開(kāi)放商能承擔(dān)起社會(huì)責(zé)任，保證建筑質(zhì)量，杜絕出現(xiàn)豆腐渣工程。同時(shí)，為了增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的責(zé)任意識(shí)和職業(yè)道德，物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)人員要及時(shí)的檢查設(shè)施設(shè)備，根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)，在容易出問(wèn)題的地方加大檢查力度，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決，避免日后物業(yè)管理的糾紛。在檢查房屋沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題的同時(shí)，要同開(kāi)發(fā)商簽訂合同，開(kāi)發(fā)商須注明建設(shè)用材、施工單位等有關(guān)房屋的信息、承諾沒(méi)有欺瞞、署名房屋質(zhì)量問(wèn)題由誰(shuí)負(fù)責(zé)、明確各方的權(quán)利義務(wù)等。購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要注意前期物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同內(nèi)容，知道自己在購(gòu)房后需要遵守哪些規(guī)定，自己享有哪些權(quán)利與義務(wù)，為日后維權(quán)提供法律根據(jù)。

街道辦事處作為小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的上級(jí)單位，理應(yīng)要做好相關(guān)工作，共同支持物業(yè)管理積極向良好的方向發(fā)展。一方面街道辦事處要在其職能涵蓋下分擔(dān)小區(qū)的公共職責(zé)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督；另一方面，街道辦也應(yīng)協(xié)調(diào)處理物業(yè)糾紛，為業(yè)主提供法律咨詢(xún)，保障各方權(quán)益。為了盡快填補(bǔ)政府的監(jiān)管盲區(qū)、及時(shí)扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作偏頗，只有街道辦和業(yè)委會(huì)雙管齊下，規(guī)范物業(yè)管理，才能使物業(yè)管理行業(yè)緣木成林，健康穩(wěn)步的發(fā)展。

第7篇：小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文

關(guān)鍵詞：武警部隊(duì) 物業(yè)管理 問(wèn)題對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：C93 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-925X(2012)O9-0074-02

本文主要圍繞武警部隊(duì)自有住房物業(yè)管理現(xiàn)狀，針對(duì)存在的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行研究，并給出一些對(duì)策建議，對(duì)于完善武警部隊(duì)的物業(yè)管理以及提升物業(yè)管理水平具有一定的借鑒意義和現(xiàn)實(shí)意義。

一、武警部隊(duì)自有住房物業(yè)管理的概念特點(diǎn)

武警部隊(duì)自有住房主要是指部隊(duì)人員已購(gòu)買(mǎi)的現(xiàn)有住房、集資房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房等。部隊(duì)人員自有住房物業(yè)管理，就是由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，依照法律、合同或契約，以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，以有償服務(wù)為手段，以綜合效益為目的，運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)及先進(jìn)的修繕技術(shù)，對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用并已社會(huì)化了的各類(lèi)非軍事住用建筑和附屬設(shè)施及場(chǎng)地所實(shí)施的各種管理活動(dòng)。從廣義上應(yīng)包括住房的保養(yǎng)、維修，小區(qū)配套設(shè)施、環(huán)保綠化的維護(hù)、管理以及道路、消防、衛(wèi)生、治安保衛(wèi)等社區(qū)治理及其公益性經(jīng)營(yíng)服務(wù)等等。

武警部隊(duì)作為一個(gè)執(zhí)行革命任務(wù)的武裝集團(tuán)，肩負(fù)著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的神圣職責(zé)，各級(jí)官兵隨時(shí)準(zhǔn)備著離開(kāi)營(yíng)房開(kāi)赴前線執(zhí)行任務(wù)，這就要求部隊(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理既要適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，又要針對(duì)軍隊(duì)高度集中統(tǒng)一、住房自成體系、人員流動(dòng)頻繁、收人較低、負(fù)擔(dān)較重、職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性高的特點(diǎn)，注重把握部隊(duì)住宅小區(qū)的特色，只有這樣才能更有好的服務(wù)官兵，營(yíng)造良好的生活環(huán)境。

二、武警部隊(duì)自有住房物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析

在部隊(duì)各部門(mén)的整體推動(dòng)下，武警部隊(duì)自有住房物業(yè)管理已經(jīng)有了一定程度的發(fā)展和進(jìn)步，取得了一些成效，但相對(duì)與地方的住宅小區(qū)，武警部隊(duì)的物業(yè)管理還是比較滯后的，整體保障水平還比較低下，這在一定程度上制約和影響著武警部隊(duì)住房制度改革向深層次發(fā)展。筆者通過(guò)向部分業(yè)主了解，武警部隊(duì)自有住房物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)狀況并不是很樂(lè)觀，主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

（一）物業(yè)管理觀念滯后,業(yè)主思想難以轉(zhuǎn)變。“物業(yè)管理”是隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的發(fā)展、社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步建立和我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革不斷演化而產(chǎn)生的新生事物，它是與當(dāng)前“住房分配貨幣化”相適應(yīng)的一種經(jīng)營(yíng)性、有償服務(wù)性的社會(huì)化住房管理模式，可以說(shuō)已眾所周知且被人們所接受。然而，由于武警部隊(duì)的特殊性，住宅小區(qū)的業(yè)主多以軍人為主，大多有過(guò)甚至剛剛告別多年福利住房的經(jīng)歷，普遍缺乏物業(yè)知識(shí)且維權(quán)意識(shí)薄弱，參與物業(yè)管理的主動(dòng)性不強(qiáng)，甚至存在抵觸心理。主要體現(xiàn)在以下幾方面:一是當(dāng)共同利益受損時(shí)，更希望軍隊(duì)營(yíng)房管理部門(mén)或其他業(yè)主能夠出面，自己“搭便車(chē)”的思想較為嚴(yán)重。二是對(duì)參與物業(yè)管理缺乏明確的目標(biāo)，對(duì)自己的努力也不抱有信心。三是一部分業(yè)主并不能將物業(yè)服務(wù)看作是使自己房產(chǎn)保值、增值的消費(fèi)行為，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識(shí)不強(qiáng)。四是有些業(yè)主認(rèn)為“凡是對(duì)物業(yè)管理有利的做法，都是業(yè)主在吃虧”，不愿與物業(yè)管理公司打交道，甚至站到物業(yè)服務(wù)公司的對(duì)立面。

（二）法規(guī)體系有待完善，物業(yè)監(jiān)管力度不大。當(dāng)前，我軍現(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)只是對(duì)軍隊(duì)住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的組織實(shí)施、監(jiān)督監(jiān)管、資金使用等問(wèn)題做了原則性的規(guī)定，仍然缺乏可操作的配套措施，無(wú)法可依的情況仍然存在。在物業(yè)監(jiān)管上，缺乏必要的機(jī)構(gòu)和措施。具體體現(xiàn)在:一是物業(yè)服務(wù)公司在管理事務(wù)上對(duì)業(yè)主不公開(kāi)、不透明。一些措施，業(yè)主只是被動(dòng)執(zhí)行，很容易產(chǎn)生抵觸心理。二是服務(wù)及收費(fèi)存在一定的隨意性和自主性，缺乏服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主只能接受。三是在業(yè)主委員會(huì)的設(shè)置上，一些小區(qū)雖然成立了業(yè)委會(huì)，但大多組織構(gòu)成松散，制度不夠健全，履行職責(zé)尚存在困難，更談不上發(fā)揮維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)等作用。

（三）管理經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，業(yè)主費(fèi)用收繳困難。武警部隊(duì)現(xiàn)行的營(yíng)房管理經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已執(zhí)行多年，隨著人們生活水平和精神追求層次的不斷提高，偏低的營(yíng)房管理經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重制約了軍隊(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量水平的提高，物業(yè)管理公司入不敷出，慘淡經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象比較普遍。在物業(yè)費(fèi)的收繳上，受固有觀念的影響，一部分人不大愿意支付住宅的日常費(fèi)用。一些業(yè)主對(duì)房屋維修基金的概念和用途都不太清楚，甚至把房屋維修基金等同于物業(yè)管理費(fèi)用當(dāng)中的一部分，認(rèn)為交納物業(yè)管理費(fèi)中已經(jīng)包括房屋維修基金，不愿意交納這部分“多余”的資金。

（四）物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化程度不高，缺乏專(zhuān)業(yè)型人才。物業(yè)管理這一新生事物需要適量的專(zhuān)業(yè)人才，物業(yè)管理人才對(duì)物管企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，管理人員素質(zhì)的高低，不僅影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。但目前，我國(guó)物業(yè)管理的從業(yè)人員多數(shù)來(lái)自下崗、轉(zhuǎn)崗職工，知識(shí)結(jié)構(gòu)不健全、層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)偏低。同時(shí)，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，造成企業(yè)的服務(wù)水平低下、服務(wù)質(zhì)量不到位、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化程度不高。因此，武警部隊(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)性人才就更是“供不應(yīng)求”。

三、武警部隊(duì)自有住房物業(yè)管理的對(duì)策建議

第8篇：小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文

一、目標(biāo)任務(wù)

著重通過(guò)“一個(gè)完善、兩個(gè)落實(shí)、三個(gè)提高、四個(gè)加強(qiáng)”，即完善物業(yè)管理工作機(jī)制，落實(shí)職能部門(mén)職責(zé)、落實(shí)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，提高物業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力、提高物業(yè)小區(qū)服務(wù)水平、提高物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)，加強(qiáng)物業(yè)承接查驗(yàn)、加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)環(huán)境巡查整治、加強(qiáng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理、加強(qiáng)前期物業(yè)招投標(biāo)管理，提升城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

二、工作內(nèi)容

（一）“一個(gè)完善”：即完善物業(yè)管理工作機(jī)制

一是加強(qiáng)物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)建設(shè)。市級(jí)、各縣（市、區(qū)）、開(kāi)發(fā)區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)，以及各街道和有物業(yè)管理小區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)均要明確具體的機(jī)構(gòu)承擔(dān)物業(yè)管理工作，并根據(jù)工作實(shí)際，配備一定數(shù)量的專(zhuān)兼職工作人員。社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）有干部專(zhuān)職或兼職從事物業(yè)管理工作。已經(jīng)配備人員的要確保在崗從事物業(yè)管理工作，確保物業(yè)管理工作有機(jī)構(gòu)、有人員負(fù)責(zé)。

二是安排物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)資金。各地要建立物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)保障的長(zhǎng)效機(jī)制，把規(guī)范提升物業(yè)管理工作列入財(cái)政年度資金安排。2012年，鯉城區(qū)、豐澤區(qū)財(cái)政各安排不少于100萬(wàn)元，市、晉江市、南安市、惠安縣財(cái)政各安排不少于80萬(wàn)元，其他縣（區(qū)）、開(kāi)發(fā)區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)財(cái)政各安排不少于50萬(wàn)元，作為整治、提升物業(yè)管理和獎(jiǎng)勵(lì)工作到位、成績(jī)突出的物業(yè)管理單位及個(gè)人的專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，以后應(yīng)逐年提高財(cái)政預(yù)算金額。

三是加強(qiáng)制度建設(shè)。各縣（市、區(qū)）人民政府和開(kāi)發(fā)區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)管委會(huì)要加強(qiáng)物業(yè)管理制度建設(shè)和政策支持，出臺(tái)規(guī)范物業(yè)管理和扶持行業(yè)發(fā)展的規(guī)定；要將物業(yè)管理工作作為民生工作和社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容納入年度工作計(jì)劃，擺上重要議事日程；每年至少召開(kāi)2次專(zhuān)題會(huì)議，聽(tīng)取屬地內(nèi)物業(yè)管理工作匯報(bào)，協(xié)調(diào)解決屬地內(nèi)物業(yè)管理重大問(wèn)題。各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要對(duì)屬地內(nèi)物業(yè)管理情況進(jìn)行全面調(diào)查研究，摸清底數(shù)，分析存在問(wèn)題，出臺(tái)規(guī)范性文件，強(qiáng)化行業(yè)規(guī)范管理。各相關(guān)單位要結(jié)合本單位在物業(yè)管理工作中的職責(zé)，認(rèn)真調(diào)查研究，制訂規(guī)范性文件，加強(qiáng)監(jiān)管。各街道辦事處和有物業(yè)管理小區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)建立并落實(shí)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，每季度至少牽頭組織召開(kāi)1次聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)有效解決物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的矛盾、糾紛。要建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處機(jī)制，物業(yè)管理普通糾紛由社區(qū)、街道一線及時(shí)調(diào)處化解，并上報(bào)區(qū)級(jí)主管部門(mén)；嚴(yán)重的矛盾由區(qū)相關(guān)部門(mén)牽頭協(xié)調(diào)解決，并上報(bào)市級(jí)主管部門(mén)，市級(jí)各職能部門(mén)及時(shí)靠前處置。

四是推進(jìn)老舊小區(qū)整治工作。各縣（市、區(qū)）和開(kāi)發(fā)區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)要在年老舊小區(qū)整治試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，安排一定的整治資金，選擇若干個(gè)具有一定規(guī)模、居民整治意愿較強(qiáng)的老舊小區(qū)，繼續(xù)推進(jìn)老舊小區(qū)整治工作。要通過(guò)設(shè)置圍墻、安防門(mén)崗，平整道路，整治綠化，完善改造雨、污管道等，使老舊小區(qū)面貌初步改善、基本具備物業(yè)管理?xiàng)l件，并根據(jù)小區(qū)實(shí)際和居民意愿，采取引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理、社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理、業(yè)主自行管理等方式建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。

（二）“兩個(gè)落實(shí)”：即落實(shí)職能部門(mén)職責(zé)，落實(shí)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)

1、落實(shí)職能部門(mén)職責(zé)。住建、行政執(zhí)法、公安、交警、消防、工商、環(huán)保、物價(jià)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等職能部門(mén)應(yīng)明確本部門(mén)在物業(yè)管理工作中的職責(zé)，進(jìn)行責(zé)任分解，明確分管領(lǐng)導(dǎo)、責(zé)任科室、負(fù)責(zé)人、經(jīng)辦人。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)小區(qū)的監(jiān)督檢查，加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作配合，不推諉，不扯皮，及時(shí)處理檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。建立糾紛投訴調(diào)處機(jī)制，對(duì)執(zhí)法工作中發(fā)現(xiàn)的或物業(yè)企業(yè)報(bào)告、業(yè)主投訴、媒體曝光的違法違規(guī)行為查處及時(shí)，處理到位。建立職能部門(mén)聯(lián)動(dòng)處理機(jī)制，對(duì)未履行職責(zé)而造成嚴(yán)重后果的，按效能管理進(jìn)行查處。

2、落實(shí)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要加大組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的力度，符合成立業(yè)委會(huì)條件的物業(yè)管理小區(qū)成立業(yè)委會(huì)應(yīng)達(dá)到60%以上。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)制度建設(shè)，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)規(guī)范管理，推進(jìn)業(yè)主大會(huì)成立和規(guī)范運(yùn)作。促進(jìn)物業(yè)管理和社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合，逐步形成社區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。

（三）“三個(gè)提高”：即提高物業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高物業(yè)小區(qū)服務(wù)水平，提高物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)

1、提高物業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。一是要轉(zhuǎn)變提升行業(yè)的發(fā)展方式。物業(yè)管理今后不應(yīng)該簡(jiǎn)單追求量的擴(kuò)張，而應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)向重視質(zhì)的提高。要通過(guò)現(xiàn)代科技的運(yùn)用和商業(yè)模式的創(chuàng)新，不斷拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，切實(shí)增強(qiáng)行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)能力。二是要樹(shù)立品牌意識(shí)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。鼓勵(lì)、扶持規(guī)范化的專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)企業(yè)整合、品牌重組等方式，做強(qiáng)做大；鼓勵(lì)、扶持符合二級(jí)以上資質(zhì)條件的物業(yè)企業(yè)晉升資質(zhì)，逐年提高二級(jí)以上物業(yè)企業(yè)管理的覆蓋面，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)主管部門(mén)、市物業(yè)管理協(xié)會(huì)要給予指導(dǎo)、幫助；引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過(guò)有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷提高工作效率，降低管理成本，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

2、提高物業(yè)小區(qū)服務(wù)水平。一是要認(rèn)真落實(shí)《省城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》，切實(shí)履行物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)現(xiàn)秩序維護(hù)、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，努力提高業(yè)主的滿(mǎn)意率。二是要?jiǎng)?chuàng)建“物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，以點(diǎn)帶面，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展。鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、市、晉江市、南安市、惠安縣各創(chuàng)建2個(gè)市級(jí)以上物業(yè)管理示范住宅小區(qū)，其他縣（區(qū)）、開(kāi)發(fā)區(qū)各創(chuàng)建1個(gè)市級(jí)以上物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。重點(diǎn)創(chuàng)建“十大物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”（西湖豪庭、西湖1號(hào)、濠江國(guó)際、明光花園、輝映江山、見(jiàn)龍亭小區(qū)祺龍?jiān)?、大江盛世A區(qū)、蘭峰城市花園一期、錦洲瑞苑A區(qū)、佳豪城市花園二期），物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要大力指導(dǎo)、幫助物業(yè)企業(yè)做好創(chuàng)建工作。市物業(yè)管理協(xié)會(huì)要提出計(jì)劃，用幾年時(shí)間，每年確定一批物業(yè)企業(yè)，組織物業(yè)管理專(zhuān)家，從內(nèi)業(yè)資料、外業(yè)環(huán)境、設(shè)施設(shè)備等方面，幫助企業(yè)規(guī)范管理物業(yè)項(xiàng)目；要組織物業(yè)管理專(zhuān)家，對(duì)物業(yè)企業(yè)擬申報(bào)示范住宅小區(qū)的項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo)，確保擬申報(bào)項(xiàng)目順利通過(guò)評(píng)審。

3、提高物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)。一是要加強(qiáng)企業(yè)間的交流、學(xué)習(xí)。可借助物業(yè)協(xié)會(huì)平臺(tái)積極開(kāi)展物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)交流活動(dòng)，組織物業(yè)管理工作者、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人學(xué)習(xí)借鑒省內(nèi)外兄弟城市和我市優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)的先進(jìn)物業(yè)管理模式，推廣運(yùn)用。二是加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)。定期組織物業(yè)經(jīng)理崗位繼續(xù)教育培訓(xùn)，不斷提高管理水平，要加強(qiáng)保安、保潔、綠化、給排水、機(jī)電設(shè)施維護(hù)等崗位人員培訓(xùn)。三是要組織物業(yè)從業(yè)人員參加物業(yè)管理師資格考試，逐步推行項(xiàng)目經(jīng)理持有物業(yè)管理師資格證上崗制度。四是物業(yè)企業(yè)要建立健全員工培訓(xùn)制度，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)。

（四）“四個(gè)加強(qiáng)”：即加強(qiáng)物業(yè)承接查驗(yàn)，加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)環(huán)境巡查整治，加強(qiáng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理，加強(qiáng)前期物業(yè)招投標(biāo)管理

1、加強(qiáng)物業(yè)承接查驗(yàn)。根據(jù)住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，結(jié)合我市實(shí)際，制定物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)規(guī)定，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行各自義務(wù)，規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作，并在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持相關(guān)材料向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)，屬地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)承接查驗(yàn)進(jìn)行檢查，確保項(xiàng)目按規(guī)劃審批內(nèi)容建設(shè)完整。房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在開(kāi)發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)辦理新建房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)審核物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況。

2、加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)環(huán)境巡查整治。市住建局加強(qiáng)檢查，督促各縣（市、區(qū)）住建局開(kāi)展物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境整治活動(dòng)。各縣（市、區(qū)）住建局、街道辦事處組織物業(yè)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境整治活動(dòng)，抓好日常巡查，每?jī)蓚€(gè)月至少對(duì)轄區(qū)所有物業(yè)小區(qū)巡查一次，并做好記錄。巡查以保潔綠化、服務(wù)收費(fèi)、停車(chē)秩序、消防安全、電梯安全、裝飾裝修等方面為主要檢查內(nèi)容，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)切實(shí)履行物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)服務(wù)等級(jí)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，做到秩序維護(hù)、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)等服務(wù)達(dá)標(biāo)。加大對(duì)違法違紀(jì)企業(yè)的處罰力度，堅(jiān)決將侵犯業(yè)主合法權(quán)益的企業(yè)清除出物業(yè)管理市場(chǎng)。通過(guò)整治，物業(yè)管理小區(qū)要達(dá)到《省城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》要求，做到房屋無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛；小區(qū)夜景燈整齊、美觀，小區(qū)內(nèi)路燈亮燈率達(dá)到100%；道路通暢、路面平整，路面井蓋無(wú)缺損，排水排污管道通暢；車(chē)輛停放有序；保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境干凈整潔；綠化植物長(zhǎng)勢(shì)良好。

3、加強(qiáng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理。成立市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦公室，依托在市住建局，負(fù)責(zé)全市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，并負(fù)責(zé)市區(qū)（鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集、使用和代管工作；各縣（市）、區(qū)、港區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)也要明確住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)。完善專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金實(shí)行四級(jí)分帳（總帳、物業(yè)小區(qū)、幢、戶(hù)），對(duì)已歸集的專(zhuān)項(xiàng)維修資金要陸續(xù)分帳到戶(hù)。

4、加強(qiáng)前期物業(yè)招投標(biāo)管理。市住建局制定完善前期物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定，規(guī)范物業(yè)招投標(biāo)程序；制定物業(yè)管理專(zhuān)家?guī)旃芾碛嘘P(guān)規(guī)定，充實(shí)物業(yè)管理專(zhuān)家?guī)?，加?qiáng)物業(yè)管理專(zhuān)家培訓(xùn)、管理。各縣（市、區(qū)）、開(kāi)發(fā)區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)做好物業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，當(dāng)年預(yù)售的項(xiàng)目應(yīng)100%實(shí)行前期物業(yè)招投標(biāo)，并做到公平、公開(kāi)、公正。

三、工作步驟

（一）動(dòng)員部署階段（2012年月日至月20日）

各縣（市、區(qū)）、開(kāi)發(fā)區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)要結(jié)合實(shí)際，組織召開(kāi)有關(guān)部門(mén)、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主代表參加的會(huì)議，分析屬地內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題，研討行業(yè)發(fā)展方向，規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理措施。對(duì)屬地內(nèi)物業(yè)管理情況，要組織開(kāi)展全面調(diào)查摸底工作，落實(shí)項(xiàng)目，制訂實(shí)施方案，做好部署安排。各縣（市、區(qū)）要結(jié)合本地實(shí)際制定具體工作方案并督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在自查的基礎(chǔ)上制訂整改提升方案，方案要落實(shí)到每一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，明確具體目標(biāo)、內(nèi)容和措施。各縣（市、區(qū)）工作方案于3月20日前報(bào)送市住建局備案。

（二）組織實(shí)施階段（2012年月21日至11月30日）

各縣（市、區(qū)）、開(kāi)發(fā)區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)及各相關(guān)部門(mén)對(duì)照“一個(gè)完善，兩個(gè)落實(shí)，三個(gè)提高，四個(gè)加強(qiáng)”工作內(nèi)容組織實(shí)施，抓好落實(shí)。

（三）考核驗(yàn)收階段（2012年12月1日至12月31日）

各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照《市物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核暫行規(guī)定》對(duì)屬地物業(yè)企業(yè)進(jìn)行考核；市住建局按照《市物業(yè)管理工作考核規(guī)定》對(duì)各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理工作情況進(jìn)行考核。

四、工作要求

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)管理是改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要內(nèi)容，各縣（市、區(qū)）、開(kāi)發(fā)區(qū)、臺(tái)商投資區(qū)要增強(qiáng)做好這項(xiàng)工作的緊迫感和責(zé)任感，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立或及時(shí)調(diào)整物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)構(gòu)，制定方案，切實(shí)做好屬地內(nèi)規(guī)范提升物業(yè)管理工作的組織、領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促。

（二）強(qiáng)化監(jiān)督檢查。各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)及有關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)動(dòng)態(tài)監(jiān)管，對(duì)物業(yè)小區(qū)存在的問(wèn)題要及時(shí)督促整改，對(duì)違法違規(guī)行為要提請(qǐng)相關(guān)職能部門(mén)按法規(guī)進(jìn)行查處。

（三）扶持行業(yè)發(fā)展。要加大力度指導(dǎo)、幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)晉升資質(zhì)等級(jí)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，拓展服務(wù)內(nèi)容，重點(diǎn)培育一批信譽(yù)好、市場(chǎng)竟?fàn)幜?qiáng)、業(yè)主滿(mǎn)意度高、誠(chéng)信服務(wù)的品牌物業(yè)企業(yè)，引領(lǐng)我市物業(yè)管理水平和服務(wù)品質(zhì)的提升。

第9篇：小區(qū)物業(yè)管理總結(jié)范文

一、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，總體形勢(shì)良好。但是，由于受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，市區(qū)57家物管企業(yè)，收費(fèi)率大都在60%—70%之間，能夠達(dá)到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況令人擔(dān)憂(yōu)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費(fèi)，形成惡性循環(huán)。更為甚者，有些小區(qū)不斷出現(xiàn)更換業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)不斷更換物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)自管自治等形形現(xiàn)象。

二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因

1、業(yè)主缺乏自覺(jué)繳費(fèi)意識(shí)，存在觀望攀比心態(tài)。

據(jù)調(diào)查，我市一些業(yè)主沒(méi)有確立對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)的意識(shí)，思想認(rèn)識(shí)仍然停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代“國(guó)家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)其他業(yè)主交了費(fèi)，我不交費(fèi)照樣能享受物業(yè)服務(wù)。一些原先積極繳費(fèi)的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費(fèi)后，覺(jué)得自己先交費(fèi)“吃了虧”，再交費(fèi)就會(huì)左顧右盼，甚至不自覺(jué)的加入拒繳行列。

2、服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費(fèi)的收繳。

從總體上看，我市物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護(hù)等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進(jìn)。如：有的小區(qū)車(chē)輛亂停亂放嚴(yán)重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門(mén)衛(wèi)把關(guān)不嚴(yán)，給拾荒、推銷(xiāo)產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進(jìn)出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致小區(qū)丟失車(chē)輛、盜劫等事件時(shí)有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運(yùn)不及時(shí)、不到位，路面破損不維護(hù)，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時(shí)更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時(shí)清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見(jiàn)大，影響了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳。

3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識(shí)和能力弱，影響物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取。

《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我市的實(shí)際情況看，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的自治能力還很弱。一些業(yè)利意識(shí)、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會(huì)，使沒(méi)有過(guò)半數(shù)人參加的業(yè)主大會(huì)在法律上不生效。一些業(yè)主沒(méi)有把物業(yè)服務(wù)當(dāng)做一種商品，像供水、供電、供熱一樣對(duì)待，業(yè)主不愿花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)。如，項(xiàng)里花園、通成山莊等小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主都比較滿(mǎn)意，但這些公司收取的物業(yè)管理費(fèi)，連成本價(jià)都沒(méi)達(dá)到，在虧損運(yùn)行，當(dāng)他們向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)企業(yè)虧損運(yùn)行狀況、商談提高一些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)人員表示理解，但又都不同意。物業(yè)公司在小區(qū)開(kāi)展各項(xiàng)有益活動(dòng)時(shí)，無(wú)償投資，業(yè)主都很高興，如象征性收取一點(diǎn)費(fèi)用時(shí)，業(yè)主們又不積極了，從而影響了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取。

4、物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴(yán)重，低價(jià)位收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。

據(jù)對(duì)我市44家2007年物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查。企業(yè)年物業(yè)管理費(fèi)和其他經(jīng)營(yíng)收入總額為0.43億元，年支出總額為0.55億元，年虧損總額為1200萬(wàn)元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司陷入了舉步維艱的窘境。但支撐物業(yè)公司勉強(qiáng)生存的主要因素是，開(kāi)發(fā)商年對(duì)物業(yè)管理補(bǔ)貼為1068.75萬(wàn)元，算上上述補(bǔ)貼，物業(yè)公司年實(shí)際虧損總額為131.25萬(wàn)元。但是這項(xiàng)補(bǔ)貼不會(huì)維持太久，因?yàn)椋洪_(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)房屋，依靠給物業(yè)公司補(bǔ)貼為業(yè)主提供超值服務(wù)，一旦房子賣(mài)完了，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)與物業(yè)公司脫鉤，物業(yè)企業(yè)就會(huì)失去依靠，斷了資金來(lái)源了。目前我市亞方花園小區(qū)就面臨這種狀況，業(yè)主不愿增加物業(yè)管理費(fèi)。我們覺(jué)得導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)虧損主要有三個(gè)原因：

一是物業(yè)管理收費(fèi)低。一些服務(wù)質(zhì)量好的小區(qū)，如中通名仕嘉園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.7元，現(xiàn)實(shí)際收取每平方米0.4元；江山國(guó)際花園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.55元，現(xiàn)實(shí)際收取每平方米0.35元，小區(qū)運(yùn)行的3年中，收費(fèi)率達(dá)到90%以上，但去年6月全體業(yè)主提出再降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降至每月每平方米0.30元，雙方交涉多次，全體業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)達(dá)半年多，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，在半年的真情服務(wù)還沒(méi)有打動(dòng)業(yè)主的情況下，雙方達(dá)成協(xié)議，還是按原來(lái)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。這種低價(jià)位的收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達(dá)不到成本價(jià)格。

二是物業(yè)企業(yè)不合理的負(fù)擔(dān)過(guò)重。主要集中反映在二次供水、小區(qū)供電上。供水、供電部門(mén)對(duì)物業(yè)小區(qū)二次供水、供電一直延用抄大表方式計(jì)費(fèi)，而大小表之間差額所產(chǎn)生的損耗費(fèi)用全部由物業(yè)公司承擔(dān)。據(jù)調(diào)查，10家物業(yè)公司2007年二次供水一項(xiàng)年虧損額高達(dá)10.25萬(wàn)元；小區(qū)里民用公共用電，供電部門(mén)都按商業(yè)用電收費(fèi)，而這一項(xiàng)物業(yè)公司年虧損額達(dá)9.75萬(wàn)元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司負(fù)債累累，直至無(wú)力給業(yè)主提供服務(wù)。一方面業(yè)主的錢(qián)收不上來(lái)，另一方面還要替供水部門(mén)背大小表之間跑、冒、滴、漏的差額。

三是高層住宅電梯虧損嚴(yán)重。目前我市10層以上高層住宅電梯181部，部分高層住宅電梯使用期限已面臨更換狀況。據(jù)調(diào)查，每臺(tái)電梯年檢費(fèi)、用電費(fèi)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)這三項(xiàng)費(fèi)用（不含電梯零件損壞、更新）每年運(yùn)行虧損8495元，181臺(tái)住宅電梯年運(yùn)行虧損153.76萬(wàn)元，我市高層住宅電梯運(yùn)營(yíng)虧損和年久失修是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問(wèn)題。

5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理投訴率居高不下。

目前，我市有95%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開(kāi)發(fā)商委派或內(nèi)部招投標(biāo)對(duì)小區(qū)行使物業(yè)管理。實(shí)際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開(kāi)發(fā)商“輸血式”的補(bǔ)貼來(lái)維持，在這種管理體制下，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商解決的矛盾和問(wèn)題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實(shí)際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無(wú)力解決也無(wú)法解決。出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。據(jù)統(tǒng)計(jì)：開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題占上訪投訴量的45%；物業(yè)管理服務(wù)不到位，占上訪投訴量的31%；二次供水、供暖及供電、燃?xì)獾认嚓P(guān)問(wèn)題占上訪投訴量的19%；其他情況占上訪投訴量的5%。

6、物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低、人才短缺。

我市有經(jīng)驗(yàn)、有創(chuàng)新能力的高級(jí)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

7、舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費(fèi)率低。

我市現(xiàn)有2萬(wàn)平方米以上的住宅區(qū)50個(gè)；建筑面積521.52萬(wàn)平方米；05年以前施工的住宅區(qū)10個(gè)；05年以后施工的住宅區(qū)40個(gè)。

05年以前施工的小區(qū)，基本存在的主要問(wèn)題：一是建筑年代早的小區(qū)住宅使用功能及公用部位、公用設(shè)備，陳舊老化；二是住宅公共設(shè)施、周邊道路、給排水、綠化等配套不完善；三是很多住宅是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)建設(shè)的房改房，居住者多數(shù)屬于工薪階層或低收入群體，既沒(méi)有房屋維修基金，又承擔(dān)不起投資改造費(fèi)用；四是老工業(yè)住宅區(qū)占的比重較大，房改后房屋產(chǎn)權(quán)歸職工所有，房屋十分破舊。這些舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低。

8、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費(fèi)缺乏有效的制約手段。

對(duì)于物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主欠繳拒繳物管費(fèi)的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《××市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對(duì)于業(yè)主實(shí)際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時(shí)，由于物業(yè)主管部門(mén)目前沒(méi)有執(zhí)法隊(duì)伍和執(zhí)法權(quán)，面對(duì)業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費(fèi)時(shí)只能采取說(shuō)服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對(duì)于蠻橫無(wú)理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國(guó)司法程序復(fù)雜冗長(zhǎng)的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。

9、政府相關(guān)部門(mén)在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)帶來(lái)影響。

表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問(wèn)題，比如違章搭建問(wèn)題，破墻開(kāi)店、占道經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問(wèn)題，噪聲、煙氣污染問(wèn)題以及鄰里之間矛盾糾紛等問(wèn)題，這些本應(yīng)該是屬于城管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會(huì)等部門(mén)負(fù)責(zé)的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個(gè)“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場(chǎng)化運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方政府的《實(shí)施細(xì)則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒(méi)有處理解決上述問(wèn)題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)的困難。

10、部分新建小區(qū)入住率低，導(dǎo)致物管收費(fèi)率難以提高。

近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，老百姓購(gòu)房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個(gè)別新小區(qū)入住率甚至不足20%（如運(yùn)河城市廣場(chǎng)）。空關(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個(gè)月無(wú)人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過(guò)發(fā)文書(shū)通知、打電話(huà)通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。

三、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的對(duì)策

物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新生事物，引入我市也不過(guò)十多年時(shí)間，必然要經(jīng)歷一個(gè)逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過(guò)程。如何應(yīng)對(duì)和解決我市物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題，推動(dòng)物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：

1、繼續(xù)加強(qiáng)輿論宣傳工作。建議物業(yè)行業(yè)與新聞媒體建立物業(yè)管理專(zhuān)欄，用百姓身邊的事宣傳物業(yè)服務(wù)是商品的理念，引導(dǎo)物管企業(yè)遵循市場(chǎng)規(guī)律，依法履行權(quán)利和義務(wù)。

2、開(kāi)展市區(qū)物業(yè)管理的專(zhuān)項(xiàng)整治。一是整治小區(qū)歷史遺留問(wèn)題。對(duì)有些開(kāi)發(fā)不配套，遺留問(wèn)題多的新建小區(qū)，會(huì)同有關(guān)部門(mén)依法督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司配套完善，對(duì)拒不配套的，要依法嚴(yán)格查處。二是整治形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)有些物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，管理水平低下，只收費(fèi)不服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)，收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)整治。對(duì)于服務(wù)管理水平極差，群眾意見(jiàn)較大的物業(yè)企業(yè)要限期整改，對(duì)屢教不改的，要堅(jiān)決取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

3、借助社區(qū)力量，培育和監(jiān)管業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的自律和監(jiān)管問(wèn)題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的實(shí)質(zhì)矛盾之一，監(jiān)管好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的重中之重。要積極探討將“業(yè)主委員會(huì)”納入社區(qū)組織的監(jiān)管范疇，這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè)，確保業(yè)主委員會(huì)成員素質(zhì)的有效提高。

4、積極開(kāi)展前期物業(yè)管理招投標(biāo)，為后期物業(yè)管理提供必要條件。建議對(duì)住宅小區(qū)一律進(jìn)入物業(yè)管理招投標(biāo)程序，以此來(lái)剝離開(kāi)發(fā)帶物業(yè)的“父子”之間關(guān)系，抑制開(kāi)發(fā)商前期銷(xiāo)售房屋時(shí)出現(xiàn)的虛假?gòu)V告和對(duì)物業(yè)收費(fèi)等不切實(shí)際的承諾，給物業(yè)管理創(chuàng)造質(zhì)價(jià)相等的商品平臺(tái)，使業(yè)主買(mǎi)房、買(mǎi)物業(yè)管理時(shí)心里有透明度，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。其中前期物業(yè)管理招投標(biāo)與物業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)掛鉤，對(duì)表現(xiàn)不好、投訴較多的，受到不良記錄或被通報(bào)批評(píng)的企業(yè)，限制其招投標(biāo)，并逐步清出市場(chǎng)。

5、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的指導(dǎo)，強(qiáng)化行業(yè)自律

一是認(rèn)真開(kāi)展調(diào)查研究。針對(duì)行業(yè)存在的比較突出問(wèn)題，如高層電梯、二次供水、住宅區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)明析等問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研。提出可行性解決問(wèn)題的方法，盡快為行業(yè)解決一些實(shí)際困難。

二是依法制定物業(yè)管理道德規(guī)范、自律準(zhǔn)則和管理標(biāo)準(zhǔn)，使企業(yè)依照行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范企業(yè)的行為。

三是推行規(guī)?；芾怼＝ㄗh逐步推行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，對(duì)于管理規(guī)模不夠的公司，引導(dǎo)自愿合并，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的管理規(guī)模。通過(guò)規(guī)模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有實(shí)力的企業(yè)，維護(hù)企業(yè)、業(yè)主雙重利益。

四是大力開(kāi)展培訓(xùn)工作。組織全行業(yè)不同級(jí)別、不同類(lèi)型的從業(yè)人員的基礎(chǔ)培訓(xùn)，使從業(yè)人員把過(guò)去的管理思想更新為服務(wù)理念，以熱情的服務(wù)思想和熟練的專(zhuān)業(yè)技術(shù)為業(yè)主提供良好的服務(wù)，提高全行業(yè)服務(wù)水平。

6、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)工作的指導(dǎo)，使其發(fā)揮獨(dú)特的作用。一是記者工作站。與各大新聞媒體加強(qiáng)協(xié)調(diào)，準(zhǔn)確地宣傳《條例》，正確引導(dǎo)人們?cè)谖飿I(yè)管理上的模糊認(rèn)識(shí)。二是法律工作站。在物業(yè)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)設(shè)立工作站，組織一批具有一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和法律方面的人才，來(lái)接受物業(yè)公司和業(yè)主的投訴，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾依法得到解決。三是專(zhuān)家咨詢(xún)工作站。就是把從事社會(huì)學(xué)、建筑學(xué)、規(guī)劃學(xué)、園林綠化以及民政方面的專(zhuān)家邀請(qǐng)過(guò)來(lái)，參與城市的物業(yè)管理工作的研究，編制行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)論證，使我市物業(yè)管理工作向著規(guī)范化、科學(xué)化、法制化、系統(tǒng)化的方向健康發(fā)展。

7、創(chuàng)新物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，強(qiáng)化收費(fèi)手段和效果

一是要通過(guò)制訂科學(xué)合理的制度獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，鼓勵(lì)員工開(kāi)動(dòng)腦筋、愛(ài)崗敬業(yè)，不斷提高收費(fèi)率；二是要善于總結(jié)改進(jìn)收費(fèi)的方式和手段，改坐等業(yè)主前來(lái)繳費(fèi)為主動(dòng)上門(mén)收費(fèi)，變單純直接的收費(fèi)為先聽(tīng)取意見(jiàn)改善服務(wù)再收費(fèi)。三是在收費(fèi)過(guò)程中多注意運(yùn)用說(shuō)話(huà)語(yǔ)氣、個(gè)人情感、換位思考等技巧，使工作由被動(dòng)變主動(dòng)，化困難為簡(jiǎn)單。

8、完善物管收費(fèi)法制環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理向前發(fā)展

一是行業(yè)主管部門(mén)利用政府機(jī)關(guān)的權(quán)力，制訂切實(shí)可行、操作性較強(qiáng)的規(guī)定條文，健全和完善物業(yè)管理收費(fèi)制度，處罰業(yè)主欠繳拒繳行為，為提高收費(fèi)率提供法規(guī)依據(jù)。二是開(kāi)拓思路、充分研究，創(chuàng)新物業(yè)管理收費(fèi)的行政制約手段，建立收費(fèi)的保障機(jī)制。三是簡(jiǎn)化司法程序，引導(dǎo)和鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)運(yùn)用司法手段解決物管收費(fèi)矛盾，懲戒欠費(fèi)業(yè)主。