房屋建筑造價動態(tài)管理影響分析及對策
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摘要:我國城市化建設(shè)不斷進(jìn)行，推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，促進(jìn)了大量建筑公司的產(chǎn)生，而在建筑行業(yè)中，建筑的成本直接關(guān)系著建筑企業(yè)的最終利益，但建筑工程的建筑成本受多方面的影響一直處于不斷地波動當(dāng)中，造價地動態(tài)管理成為企業(yè)維護(hù)自身利益保證盈利的基礎(chǔ)，尤其是建筑行業(yè)中的甲方單位，其并不直接接觸工程建設(shè)，因此對房屋建筑施工造價的動態(tài)管理分析與投標(biāo)單位報價相符成為其確定中標(biāo)單位的重要基礎(chǔ)，對保證建筑工程的工程質(zhì)量以及自身資金節(jié)省等方面有著十分重要的作用?；诖?，本文首先簡要分析了工程造價的動態(tài)管理及其影響因素，隨后從四個方面講述了有效應(yīng)對工程成本浮動的動態(tài)管理策略。以此來供相關(guān)人士交流參考。
隨著我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升，我國人們對物質(zhì)生活的需求不斷提高，已經(jīng)不滿足于原本的生存環(huán)境，加上我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)巨大的紅利以及房價的不斷提升，建筑企業(yè)的數(shù)量急劇增加，各企業(yè)之間的競爭更為激烈，為保證企業(yè)自身利益以及建筑的質(zhì)量和建筑進(jìn)程，對浮動的房屋造價進(jìn)行動態(tài)管理十分重要。但我國國情較為復(fù)雜，造價的動態(tài)管理中的影響因素較多，需要企業(yè)及時改革自身的運(yùn)轉(zhuǎn)模式，及時適應(yīng)社會發(fā)展的需求，提高企業(yè)自身的市場競爭力。
一、工程造價的動態(tài)管理及其影響因素
(一)動態(tài)管理簡介房屋建筑的建設(shè)中的成本是根據(jù)施工成本、地皮報價、意外因素等條件隨時改變的，因此企業(yè)要對隨時變動的成本進(jìn)行合理的預(yù)測與分析，及時通過調(diào)整自身的施工方法與技術(shù)，從而達(dá)到自身盈利的目的。簡單地說，就是在施工前和施工過程中對整體造價進(jìn)行預(yù)測與分析，合理安排人力、物力、財力資源，以節(jié)省更多的資金，保證企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)制造活動中能夠獲得足夠的利益。
(二)地價成本的影響相同房屋的建設(shè)因地段不同，其自身造價也有較大差異，而影響當(dāng)前房屋購買的重點(diǎn)并不在于房屋建筑自身，而是在于其能夠帶來的入學(xué)、醫(yī)療、出行、政治、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境價值等的不通，其根本在于地理位置的差異，因此地價成為成本的重要組成部分之一，能夠在一定程度上決定建筑成本，因此房屋建筑造價的動態(tài)分析首先要考慮地價，正確分析該處地理位置的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價值與報價是否相符，從而保證房屋建設(shè)完成后的售價穩(wěn)定，使企業(yè)能夠保證自身利益不會受損，同時使日后的經(jīng)營銷售工作能夠較為順利的完成。
(三)施工和監(jiān)理的影響施工方和監(jiān)理分別作為乙方和第三方，同時為甲方負(fù)責(zé)，因此兩者與甲方工程造價的動態(tài)管理也有密切關(guān)系，雖然監(jiān)理是甲方指派的監(jiān)督管理乙方施工過程的單位，但乙方對監(jiān)理并沒有直接合同關(guān)系，且工程質(zhì)量的好壞通常與監(jiān)理自身的利益掛鉤并不深切，因此監(jiān)理在監(jiān)督過程中難以充分發(fā)揮其自身作用。更有甚者，監(jiān)理單位與乙方單位相互勾結(jié)，兩者共同蒙蔽甲方，導(dǎo)致甲方在驗(yàn)收時無法發(fā)現(xiàn)部分隱蔽的施工問題，使甲方的后續(xù)利益受損，而對應(yīng)此類問題的補(bǔ)修資金也需歸于造價成本當(dāng)中，因此監(jiān)理和施工雙方對于施工造價的管理也有著較大影響［1］。
(四)回收周期的影響對于建筑開發(fā)商而言，房屋開發(fā)建設(shè)是投資高、風(fēng)險高、效益高的“三高行業(yè)”，資金回收周期是其正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，而資金回收期越長，開發(fā)商賦予工程的隱形投資額以及機(jī)會成本便越高。資金得不到及時的回收會造成企業(yè)資金鏈條薄弱，極其容易受到外界因素的影響，風(fēng)險便急劇上升，甚至使工程爛尾，導(dǎo)致企業(yè)無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，乃至破產(chǎn)，因此資金的回收周期也是工程造價的影響因素之一。
(五)稅務(wù)管理的影響稅務(wù)乃國之根本，是國家回收社會資金并對社會進(jìn)行相應(yīng)建設(shè)的基本途徑，無論企業(yè)還是個人都具有相應(yīng)的納稅義務(wù)，尤其在營業(yè)稅改為增值稅以來，由于前期各行業(yè)自身的稅務(wù)制度存在缺陷，從而導(dǎo)致各行業(yè)的稅務(wù)支出均有所增加，而在建筑行業(yè)中，稅務(wù)支出也是成本的一大組成部分，繳納稅金的高低也極大地影響了成本的支出，因此稅務(wù)征收政策以及企業(yè)納稅方法都對相應(yīng)稅務(wù)支出有著一定程度的影響［2］。
二、有效應(yīng)對工程成本浮動的動態(tài)管理策略
(一)精確分析地塊自身價值采用專業(yè)的價值分析人員對將要開發(fā)的土地進(jìn)行合理的價值估算，分析周圍的環(huán)境、地理位置、周圍居民的消費(fèi)能力，并對房屋建筑建成之后的售價進(jìn)行合理預(yù)估，使地價支出趨于合理，避免地價成本占比較大而導(dǎo)致后續(xù)房屋建設(shè)完成后出售價格過高，進(jìn)而被消費(fèi)者抵制，使支出資金難以快速回攏。因此動態(tài)管理分析的首要任務(wù)便是對地價進(jìn)行準(zhǔn)確的評估，是后續(xù)經(jīng)營銷售的重要保證。
(二)完善責(zé)任劃分制度建立完善的責(zé)任劃分制度，對施工完成以后的成本進(jìn)行嚴(yán)格把控，與乙方在所簽訂的合同內(nèi)明確相應(yīng)的責(zé)任，避免在施工完成后出現(xiàn)質(zhì)量問題而甲方難以追究的情況發(fā)生，同時在工程款中扣除乙方部分質(zhì)量保證金，作為質(zhì)量缺陷責(zé)任期內(nèi)對工程建設(shè)缺陷進(jìn)行維修的資金，以合同與條約的方式確定乙方在保修期間內(nèi)的保修義務(wù)，促使乙方在一定時間范圍內(nèi)交付高質(zhì)量的房屋建筑，質(zhì)量保證金待工程保修期結(jié)束后再予以返還。
(三)縮短投資回收周期一般而言，開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)時需要經(jīng)過規(guī)劃、投資、回收三個環(huán)節(jié)。在面對資金回收期過長的問題，開發(fā)商可以針對投資和回收兩個環(huán)節(jié)采取相應(yīng)措施縮短回收周期，在“投資”環(huán)節(jié)當(dāng)中，開發(fā)商在招標(biāo)時可以明確規(guī)定相應(yīng)的建設(shè)周期，將“投資”環(huán)節(jié)的周期縮短任務(wù)交予乙方施工單位;在“回收”環(huán)節(jié)中，開發(fā)商可以采取預(yù)售的模式使回收期提前，而更為重要的是分析當(dāng)下購買剛需者的收入情況，在一定盈利的基礎(chǔ)上合理設(shè)置房屋價格，降低銷售部門的任務(wù)難度。
(四)納稅與合理避稅合理避稅并不等于逃稅，我國不論個人和企業(yè)都有相應(yīng)的納稅義務(wù)，但因納稅方式的多樣性，其擁有根據(jù)相應(yīng)政策選擇納稅方式的權(quán)力，因此企業(yè)必須及時與政府部門進(jìn)行溝通交流，以更好地為企業(yè)制造更多的利益，同時尋找與自身相適應(yīng)納稅方式，在合理合法范圍內(nèi)降低納稅產(chǎn)生的成本支出。
三、結(jié)語
建筑企業(yè)的生存與發(fā)展需要準(zhǔn)確的對生產(chǎn)制造成本進(jìn)行評估，成本的不確定性需要企業(yè)及時對工程造價進(jìn)行動態(tài)管理，及時改革自身管理模式，保證企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營在自身可控范圍之內(nèi)，使企業(yè)能夠在有方案有目標(biāo)的情況下從容的面對惡劣的市場競爭。
參考文獻(xiàn):
［1］劉偉維．房屋建筑造價動態(tài)管理的影響因素分析及對策［J］．價值工程，2018(12):10-11．
［2］谷玖青．房屋建筑造價動態(tài)管理的影響因素分析及對策［J］．建材與裝飾，2018，538(29):188．
作者：亓涵宇 單位：南京潤濟(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司