信托投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的篩選

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摘要：近年來，金融機(jī)構(gòu)緊隨國家政策調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重大影響。當(dāng)前，“房住不炒”，對(duì)金融機(jī)構(gòu)投資項(xiàng)目選擇提出了新的要求。本文對(duì)信托業(yè)作為金融體系的重要組成部分，如何進(jìn)一步降低投資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行了初步的分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；信托

一、金融機(jī)構(gòu)緊隨國家政策調(diào)整，在投資房地產(chǎn)市場(chǎng)方面日趨理性

近年來，在國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展由迅猛到穩(wěn)健。2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了政策基礎(chǔ)，土地價(jià)格、房?jī)r(jià)不斷飆升，房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了黃金十年。2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上以“房子是用來住的，不是用來炒的”給樓市定下基調(diào)，強(qiáng)調(diào)要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，重申“房住不炒”，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。在此過程中，金融系統(tǒng)圍繞國家調(diào)控政策，不斷細(xì)化完善調(diào)控措施，適時(shí)出臺(tái)調(diào)整貸款基準(zhǔn)利率、利息、首付及松綁住房公積金、減稅等政策，充分發(fā)揮金融調(diào)控的作用。信托業(yè)作為金融體系的重要組成部分，緊隨國家金融政策，積極作為，在服務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面更趨理性和明朗化，有效地規(guī)避了金融風(fēng)險(xiǎn)，為促進(jìn)國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策落地發(fā)揮了積極作用。

二、信托機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)與前景分析

信托業(yè)在金融體系的安全風(fēng)險(xiǎn)防范方面肩負(fù)著重要責(zé)任。近年來，國家出臺(tái)了一系列監(jiān)管措施，有力地促進(jìn)金融信托業(yè)合規(guī)穩(wěn)健發(fā)展。一是國家對(duì)銀行信托類業(yè)務(wù)出臺(tái)了更加嚴(yán)格的監(jiān)管政策。2017年《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的指導(dǎo)意見》，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)“嚴(yán)守不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線”。二是對(duì)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)融資出臺(tái)了更嚴(yán)格的限制措施。2019年5月銀保監(jiān)會(huì)了《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，明確指出商業(yè)銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資，收緊了房企“前端”融資。受政策調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也逐漸出現(xiàn)分化，形成了強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱的發(fā)展趨勢(shì)。各大房企的發(fā)展理念由以前的“融資驅(qū)動(dòng)”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖?jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)”。三是信托業(yè)緊緊圍繞著“脫虛向?qū)崱钡闹黝}認(rèn)真進(jìn)行整治嚴(yán)防風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中面對(duì)的法律與合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等，從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、風(fēng)險(xiǎn)處置四大層面，設(shè)計(jì)信托公司的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，大力協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)與收益，提升主動(dòng)管理能力，為進(jìn)步健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。四是“兩個(gè)文件”的頒布，為金融國資改革指明了方向。2019年9月，中央深改委通過的《統(tǒng)籌監(jiān)管金融基礎(chǔ)設(shè)施工作方案》和《國有金融資本出資人職責(zé)暫行規(guī)定》，提出推動(dòng)形成“布局合理、治理有效、先進(jìn)可靠、富有彈性”的金融基礎(chǔ)設(shè)施體系，對(duì)加強(qiáng)國有金融資本管理，推動(dòng)金融企業(yè)改革指明了方向。監(jiān)管邏輯的變化，意味著既要管控風(fēng)險(xiǎn)，也要給金融機(jī)構(gòu)留有余地，避免重蹈過去“一管就死、一放就亂”的死局，為各類市場(chǎng)主體共商、共建、共享，保證金融體系穩(wěn)健運(yùn)行，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線提供了有力保證。

三、把握幾個(gè)關(guān)鍵因素，做好投資項(xiàng)目選擇

從目前的市場(chǎng)情況可以看出，現(xiàn)在政策調(diào)控升級(jí)，信托企業(yè)要更新觀念，在投資項(xiàng)目選擇上要多角度進(jìn)行分析。一是在房企合作方面要優(yōu)先選擇排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)。銷售能力和回款能力是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要條件，因此，優(yōu)先選擇銷售情況較好，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流較好的房企。在業(yè)務(wù)布局方面，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)整體的城市布局，產(chǎn)品定位也是預(yù)測(cè)其未來發(fā)展的關(guān)鍵因素。從中長(zhǎng)期來看，一、二線城市或都市圈的核心城市及其重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有相對(duì)較好的基礎(chǔ)，需求在中長(zhǎng)期內(nèi)有一定的保障，房企在合理的價(jià)格范圍內(nèi)在上述區(qū)域的土地儲(chǔ)備，資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)較高。二是要關(guān)注項(xiàng)目所在城市量級(jí)。中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第五次會(huì)議指出，要增強(qiáng)中心城市和城市群等經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和人口承載能力，增強(qiáng)其他地區(qū)在保障糧食安全、生態(tài)安全、邊疆安全等方面的功能，這意味著核心城市的概念愈加突出。因此，在選擇投資城市上，除傳統(tǒng)的一線城市北、上、廣、深之外，可重點(diǎn)關(guān)注如成都、杭州、重慶、南京、鄭州等新一線城市，以及部分房地產(chǎn)市場(chǎng)較好的如廈門、佛山等二線城市主城區(qū)或城市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。三是銷售價(jià)格及去化速度要作為確保投資回收的重要因素。投資項(xiàng)目所在城市的供需關(guān)系，對(duì)項(xiàng)目去化速度及銷售價(jià)格均有著重大的影響。需求方面主要參考商品房成交情況。供給方面，可以參考該城市的商品房庫存情況。同時(shí)要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)模式，首先通過招、拍、掛獲得土地，再進(jìn)行開工建設(shè)，取得預(yù)售證后通過房產(chǎn)預(yù)售或現(xiàn)房銷售供應(yīng)市場(chǎng)，土地供應(yīng)量可作為預(yù)測(cè)商品房供應(yīng)量的重要依據(jù)。四是把項(xiàng)目所在城市限購政策作為投資的關(guān)鍵參考指標(biāo)。根據(jù)2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，各個(gè)城市房地產(chǎn)政策的調(diào)控采取因城施策，采取因城施策則意味著各地地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控自主權(quán)更大。因此項(xiàng)目所在城市政策嚴(yán)厲程度，也將是關(guān)鍵參考指標(biāo)。一般來講，各大城市房地產(chǎn)相關(guān)條款政策包括“限購”、“限貸”、“限價(jià)”、“限售”、“限簽”、“預(yù)售條件限制”等。

作者:董尚文 單位:河南省鄭州市百瑞信托有限責(zé)任公司