淺析公允價(jià)值計(jì)量在房地產(chǎn)的應(yīng)用

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摘要:隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，全球范圍內(nèi)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則日益趨同。2006年2月15日，我國(guó)財(cái)政部的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投資性房地產(chǎn)》，在內(nèi)容上和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(IAS40)保持了一致，都允許企業(yè)可以選擇使用成本模式或者公允價(jià)值模式計(jì)量。雖然公允價(jià)值模式能使企業(yè)資產(chǎn)增值，助力企業(yè)的發(fā)展，但公允價(jià)值在實(shí)際應(yīng)用中也存在一些弊端。本文在分析公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的重要性基礎(chǔ)上，深入探討了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的主要處理邏輯，以及這種計(jì)量模式的好處和潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策，以期促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；計(jì)量模式

一、引言

2006年2月15日，財(cái)政部了關(guān)于投資性房地產(chǎn)的第3號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投資性房地產(chǎn)》，在內(nèi)容上和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(IAS40)保持了一致，允許企業(yè)可以選擇使用成本模式或者公允價(jià)值模式計(jì)量。迄今為止，已經(jīng)十多年過去了，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)的主要投資對(duì)象，越來(lái)越受到青睞，市場(chǎng)交易十分活躍，原有的成本模式已無(wú)法反映投資性房地產(chǎn)真正的價(jià)值，在此基礎(chǔ)上編制的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表亦缺乏市場(chǎng)相關(guān)性和價(jià)值可靠性。但根據(jù)目前會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，在公允價(jià)值模式下，既存在對(duì)企業(yè)有利的一面，也存在一些的弊端。應(yīng)該充分利用好這一準(zhǔn)則，取其利避其害，促使企業(yè)更健康的發(fā)展。因此，探討公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的主要處理邏輯

根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)文件，公允價(jià)值計(jì)量模式和成本模式之間的主要異同點(diǎn)為：

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的好處和潛在的風(fēng)險(xiǎn)

投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式從成本模式變更為公允價(jià)值模式，將會(huì)對(duì)企業(yè)包括資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)總額、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、盈利能力等多方面產(chǎn)生重大影響：(一)有利方面。1.改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。在公開市場(chǎng)環(huán)境總體向好，投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估增長(zhǎng)的前提下，采用公允價(jià)值模式計(jì)量，企業(yè)資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)總額等資產(chǎn)指標(biāo)會(huì)增加，使報(bào)表反映的房地產(chǎn)價(jià)值更加真實(shí)，更加符合實(shí)際市場(chǎng)情況。同時(shí)根據(jù)凈資產(chǎn)增加幅度大小，資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)有不同程度的下降，能夠一定程度上改善了銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的債務(wù)評(píng)級(jí)水平，增強(qiáng)了企業(yè)負(fù)債能力。使得企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)利用公允價(jià)值模式計(jì)量后，可以進(jìn)一步提高債務(wù)規(guī)模、延長(zhǎng)債務(wù)年限，為企業(yè)后續(xù)融資提供更大的空間。2.提升盈利能力。由于公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊，在不考慮投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益的前提下，能直接的減少企業(yè)費(fèi)用，降低出租成本，企業(yè)利潤(rùn)總額相比成本模式增加，如果評(píng)估價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)，則可以進(jìn)一步增加利潤(rùn)總額，提升企業(yè)盈利能力。(二)潛在風(fēng)險(xiǎn)。1.現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)——稅負(fù)增加。在原先的成本模式計(jì)量下，定期應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，稅法也允許將這部分折舊在所得稅前列支，但公允價(jià)值模式計(jì)量后，企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理中不再計(jì)提折舊。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào))第八條的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于企業(yè)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，并且已經(jīng)在日常財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理中已經(jīng)實(shí)際確認(rèn)的成本費(fèi)用，凡是沒有超過稅法和稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)的，可以根據(jù)企業(yè)在日常財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理中實(shí)際確認(rèn)的成本費(fèi)用，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)進(jìn)行扣除。所以，如果沒有在企業(yè)會(huì)計(jì)處理中實(shí)際確認(rèn)的資產(chǎn)折舊，根據(jù)所得稅法以及相關(guān)規(guī)定將無(wú)法在所得稅前扣除，因此會(huì)增加企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)和現(xiàn)金支出。2.現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)——股東分紅增加。在公開市場(chǎng)環(huán)境總體向好，評(píng)估增值的大前提下，采用公允價(jià)值模式計(jì)量，雖然會(huì)使得企業(yè)資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)總額增加，反映了資產(chǎn)真正的市場(chǎng)價(jià)值，但是該項(xiàng)收益實(shí)際為賬面收益，并無(wú)實(shí)際現(xiàn)金收入。而企業(yè)在進(jìn)行股利分配時(shí)，常用的分配方案包括剩余股利、固定股利、固定股利支付率、低正常股利加額外股利，但這些方式都未考慮公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)的利潤(rùn)影響。所以，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量時(shí)，需要充分考慮企業(yè)實(shí)際盈利情況，在此基礎(chǔ)上結(jié)合股利分配方案，保持企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的形象和信譽(yù)，避免因分紅給企業(yè)帶來(lái)資金問題，進(jìn)而影響企業(yè)發(fā)展。3.經(jīng)營(yíng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。由于公允價(jià)值變動(dòng)主要根據(jù)房地產(chǎn)公開市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行評(píng)估，容易受到諸如國(guó)家宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化、投資者心理、評(píng)估事務(wù)所專業(yè)程度、評(píng)估選用方法等多種因素的影響，雖然這些因素和企業(yè)本身的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力沒有直接關(guān)系，但評(píng)估結(jié)果卻又直接的反映在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果之中。如果評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生上下波動(dòng)，就會(huì)造成包括利潤(rùn)、凈資產(chǎn)、盈利性指標(biāo)和資產(chǎn)運(yùn)行效率指標(biāo)的起伏，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)預(yù)算偏差過大，影響企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)，所以對(duì)企業(yè)管理層的考核辦法也需相應(yīng)調(diào)整。4.操縱利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》相關(guān)規(guī)定，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式可以選擇成本模式，或者選擇公允價(jià)值模式，但一經(jīng)確定后，除非特殊情況否則不得隨意變更。如果是已經(jīng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不可以再轉(zhuǎn)為成本模式。但又有另一條規(guī)定，如有確實(shí)依據(jù)表明投資性房地產(chǎn)持有目的或者實(shí)際用途發(fā)生改變，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或者存貨，那么在轉(zhuǎn)換時(shí)，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，這樣就變相的將企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值變成了轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值。所以，從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定來(lái)看，雖然投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值后，不可能采用成本模式，但如果改變用途后則就可以將以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橐猿杀居?jì)量的固定資產(chǎn)，如果市場(chǎng)房?jī)r(jià)存在波動(dòng)，那么對(duì)利潤(rùn)也會(huì)產(chǎn)生的影響，企業(yè)就可能通過投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換操作而調(diào)節(jié)利潤(rùn)。

四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

通過前文所述，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式中存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)，因此建議從以下幾個(gè)方面采取措施，以有效控制其風(fēng)險(xiǎn)：(一)現(xiàn)金預(yù)算管理。由于采用公允價(jià)值模式計(jì)量后，一方面因?yàn)椴辉儆?jì)提折舊帶來(lái)利潤(rùn)以及所得稅稅負(fù)增加，另一方面評(píng)估增值也會(huì)影響凈利潤(rùn)，但這兩個(gè)利潤(rùn)變動(dòng)的因素和企業(yè)現(xiàn)金增長(zhǎng)完全無(wú)關(guān)。假如分紅政策不進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，那么對(duì)于企業(yè)現(xiàn)金支出而言就會(huì)因?yàn)橛?jì)量模式的變化而有所上升。為避免現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，需要企業(yè)將全面預(yù)算管理和日常資金管理有效的進(jìn)行結(jié)合，建立協(xié)調(diào)發(fā)展理念，統(tǒng)籌資金管理工作，注重資金管理的平衡，降低和規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展。(二)評(píng)估方法鎖定。為避免因評(píng)估方法變化造成評(píng)估價(jià)值異常波動(dòng)形成經(jīng)營(yíng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，參考國(guó)務(wù)院國(guó)資委對(duì)于國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)規(guī)定，目前國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估方法主要有四種，分別是收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法、清算價(jià)格法。對(duì)于投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值評(píng)估而言，基于會(huì)計(jì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)，所以本質(zhì)上也是持續(xù)性評(píng)估，必須保證不同期間資產(chǎn)評(píng)估方法的一致性，如無(wú)重大政策、重大環(huán)境的變化，評(píng)估事務(wù)所不能任意改變資產(chǎn)評(píng)估方法，而造成評(píng)估價(jià)值的異常波動(dòng)。(三)避免人為干預(yù)。為避免企業(yè)管理層在公允價(jià)值變動(dòng)過程中的干預(yù)形成經(jīng)營(yíng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，參考《公司法》中涉及會(huì)計(jì)師事務(wù)所的相關(guān)規(guī)定，聘用、解聘審計(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照公司章程，經(jīng)由董事會(huì)、股東會(huì)、股東大會(huì)審議并形成決議。所以負(fù)責(zé)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估工作的評(píng)估事務(wù)所，也應(yīng)當(dāng)依照公司章程，經(jīng)由董事會(huì)、股東會(huì)、股東大會(huì)審議并形成決議。同時(shí)，為避免企業(yè)管理層利用公允價(jià)值變動(dòng)操控企業(yè)凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)以及留存收益，對(duì)企業(yè)管理層的考核中，應(yīng)著重于企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)的效益效率、勞動(dòng)產(chǎn)出效率和價(jià)值創(chuàng)造能力，剔除主要因外部環(huán)境影響而帶來(lái)的公允價(jià)值波動(dòng)。(四)加強(qiáng)監(jiān)督懲戒。為避免企業(yè)甚至股東利用投資性房地產(chǎn)不同計(jì)價(jià)模式操縱利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)，必須加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的約束，政府監(jiān)管部門應(yīng)制定嚴(yán)格的檢查制度，充分發(fā)揮證監(jiān)會(huì)、中央審計(jì)署以及注冊(cè)會(huì)計(jì)師的監(jiān)督、檢查功能。對(duì)濫用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)和相關(guān)人員，根據(jù)造成影響的嚴(yán)重性，給予行政、民事甚至刑事處罰，為公允價(jià)值的實(shí)施建立良好的應(yīng)用環(huán)境。

五、結(jié)語(yǔ)

和其他的會(huì)計(jì)政策相比，投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇對(duì)企業(yè)的影響巨大，雖然有十分突出的好處，但也同樣存在相對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是對(duì)股東還是經(jīng)營(yíng)者，都應(yīng)結(jié)合企業(yè)未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略確定，讓會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的應(yīng)用為企業(yè)發(fā)展服務(wù)。從政府層面而言，也需要持續(xù)加強(qiáng)對(duì)使用公允價(jià)值計(jì)量企業(yè)的監(jiān)管，為公允價(jià)值的應(yīng)用創(chuàng)造完善的政策環(huán)境。

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作者:劉功一 單位:上海浦東軟件園股份有限公