淺析房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響因素

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我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員普遍素質(zhì)較低，有的是關(guān)系戶(hù)，有的是沒(méi)有接受過(guò)正規(guī)會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)訓(xùn)練的人員，這些人即使是能遵守會(huì)計(jì)法規(guī)，也難免出現(xiàn)原理性和操作性的失誤；還有很多會(huì)計(jì)人員為了迎合上級(jí)，使會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不相符，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真。一方面，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系仍然不規(guī)范，主要表現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問(wèn)題上，許多房地產(chǎn)企業(yè)自身判斷的結(jié)果與正規(guī)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的判斷不符；另一方面，我國(guó)的會(huì)計(jì)法規(guī)制度尚不完善，尤其是針對(duì)新興行業(yè)的會(huì)計(jì)核算規(guī)定不明確，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，也加大了會(huì)計(jì)核算工作的難度。

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制分為內(nèi)部和外部?jī)煞N，內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，決定會(huì)計(jì)人員的薪酬，也會(huì)直接影響企業(yè)的決策。加之，外部監(jiān)督是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門(mén)實(shí)現(xiàn)，這些都或多或少地導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真；房地產(chǎn)企業(yè)從開(kāi)發(fā)到收益往往需要很長(zhǎng)的過(guò)程，在項(xiàng)目的不同階段利潤(rùn)波動(dòng)很大，其特殊性決定了一般企業(yè)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)；在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是不同于一般企業(yè)的。

房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響因素：

1收入確認(rèn)：一般的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)是風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移，但會(huì)計(jì)人員需要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有基本的職業(yè)判斷能力，何時(shí)確認(rèn)收入對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性有很大影響。

2成本、費(fèi)用的歸集與分配：一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算都可以使用平均成本，但是仍然要考慮到特殊情況，比如高層建筑的不同戶(hù)型的成本與售價(jià)存在著差異，這種情況就不能使用平均成本，要選擇更有利的歸集與分配方法。

3往來(lái)款項(xiàng)：房地產(chǎn)企業(yè)一般都是通過(guò)往來(lái)款項(xiàng)來(lái)協(xié)助調(diào)節(jié)收入和成本，這種條件下就會(huì)出現(xiàn)兩種請(qǐng)康影響到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，一是利用售樓中心隱匿收入；二是委托其他單位售房，將收入掛在委托賬戶(hù)。

4稅費(fèi)：房地產(chǎn)企業(yè)有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅三種稅種，其中增值稅可籌劃的空間較大。開(kāi)發(fā)商可以利用權(quán)責(zé)確認(rèn)成本及預(yù)付應(yīng)付款項(xiàng)，從而減少企業(yè)所得稅和土地增值稅。

5資產(chǎn)確認(rèn)：一般企業(yè)都是在年末進(jìn)行資產(chǎn)減值準(zhǔn)備測(cè)試，而房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)間跨度較大，如果不提供準(zhǔn)確信息，相關(guān)部門(mén)是很難進(jìn)行資產(chǎn)認(rèn)定的。

提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策

1要提高會(huì)計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多樣的交易和事項(xiàng)，會(huì)計(jì)人員就必須具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。作為房地產(chǎn)企業(yè)，可以定期組織會(huì)計(jì)人員參加會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)培訓(xùn)和職稱(chēng)資格考試，以提高他們的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。同時(shí)，還要加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員道德思想的教育，只有這樣才能保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)公允。

2建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一些特殊事項(xiàng)，比如說(shuō)預(yù)提賬款、開(kāi)發(fā)費(fèi)用攤銷(xiāo)、會(huì)計(jì)期間選擇等等，還沒(méi)有相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的實(shí)效性。為此，就需要建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，才能避免會(huì)計(jì)人員依據(jù)企業(yè)需求作出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理。

3要加強(qiáng)完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)制度。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真的一大主因就是缺乏新興行業(yè)的會(huì)計(jì)核算規(guī)定。既要適應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，又要考慮到我國(guó)的特殊國(guó)情，按照國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架和內(nèi)容去制定我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則框架和內(nèi)容，尤其是新興行業(yè)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，只有這樣才能時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)告適應(yīng)全球化競(jìng)爭(zhēng)的要求。

4完善項(xiàng)目工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引。由于不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。因此，我國(guó)相關(guān)的行政管理部門(mén)和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則做指引，以此來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息管理。近幾年來(lái)，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一些條例也得到了改進(jìn)，旨在提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性和加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的透明度。

綜上所述，只有建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系，制定出科學(xué)的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的規(guī)范化和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。（本文作者：丁曉琳 單位：吉林省嘉元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）