YJL公司投資測(cè)算問(wèn)題及解決方案

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土地是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ),是反映房地產(chǎn)企業(yè)綜合發(fā)展能力和發(fā)展規(guī)模的最直觀的指標(biāo)之一。隨著國(guó)家調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，受地價(jià)高等因素的影響，土地招拍掛市場(chǎng)已由瘋狂趨向理性，市場(chǎng)投機(jī)行為已經(jīng)被科學(xué)的投資行為所取代。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在投資拿地前，會(huì)對(duì)目標(biāo)地塊的開發(fā)全過(guò)程進(jìn)行模擬測(cè)算，在達(dá)到規(guī)定的投資標(biāo)準(zhǔn)后，才會(huì)通過(guò)招拍掛、勾地、股權(quán)合作等方式獲取土地。本文以yjl公司通過(guò)公開市場(chǎng)招拍掛拿地為例，對(duì)投資拿地測(cè)算中存在的問(wèn)題進(jìn)行研究分析，并提出解決方案。

一、引言

土地是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)健地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)根據(jù)自身的投資標(biāo)準(zhǔn)，選擇適合自己的目標(biāo)地塊，在進(jìn)行充分地市場(chǎng)調(diào)研后，對(duì)目標(biāo)地塊的開發(fā)全過(guò)程進(jìn)行模擬測(cè)算，達(dá)到規(guī)定的凈利率、內(nèi)含報(bào)酬率等指標(biāo)后，才會(huì)參與土拍競(jìng)價(jià)，獲取土地。為了響應(yīng)“房住不炒”的國(guó)家政策，很多城市出臺(tái)了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土拍政策。在此項(xiàng)土拍政策下，YJL公司近年獲取的土地并不多，這主要與投資測(cè)算部分邏輯不合理有關(guān)。本文將針對(duì)投資測(cè)算中與財(cái)務(wù)相關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行分析，指出存在的問(wèn)題，并提出解決方案。

二、投資測(cè)算中存在的財(cái)務(wù)問(wèn)題

按YJL公司的投資標(biāo)準(zhǔn)，只有當(dāng)凈利率達(dá)到10%，股東自有資金內(nèi)含報(bào)酬率達(dá)到20%，股東自有資金回正時(shí)間為18個(gè)月，才能參與競(jìng)拍土地。在未來(lái)銷售價(jià)格、成本、稅金、融資利息、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用等既定的條件下，通過(guò)投資測(cè)算，得出擬參拍價(jià)格，供決策層參考，由決策層確定最終“授權(quán)價(jià)”。在土拍競(jìng)價(jià)當(dāng)天，如競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)高于YJL公司授權(quán)價(jià)，YJL公司就會(huì)放棄這塊土地。因此，近年，YJL公司獲取的土地比較少。投資測(cè)算內(nèi)容較多,涉及房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié),主要包括土地信息、營(yíng)銷售價(jià)、開發(fā)節(jié)點(diǎn)、設(shè)計(jì)方案、目標(biāo)成本、財(cái)務(wù)指標(biāo)等等，其中涉及財(cái)務(wù)的指標(biāo)主要有現(xiàn)金流測(cè)算和凈利潤(rùn)測(cè)算?，F(xiàn)金流測(cè)算主要包括內(nèi)含報(bào)酬率和現(xiàn)金流回正時(shí)間指標(biāo)；凈利潤(rùn)測(cè)算主要是凈利率指標(biāo)。以下以NJ市為例，分析YJL公司投資測(cè)算中存在的問(wèn)題，主要包括：

（一）投資標(biāo)準(zhǔn)未根據(jù)當(dāng)?shù)卣邔?shí)時(shí)調(diào)整YJL公司自2006年進(jìn)入NJ市后，連續(xù)開發(fā)了6個(gè)項(xiàng)目，其品牌已深得客戶認(rèn)可，在市場(chǎng)上有很好的口碑，而NJ市做為全國(guó)二線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直比較火熱，土地招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。2019年之前，NJ市未出臺(tái)“限房?jī)r(jià)”政策。但自2019年開始，NJ市出臺(tái)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土拍政策后，房?jī)r(jià)在拍地的當(dāng)年已經(jīng)固定，未來(lái)沒(méi)有預(yù)期漲幅，如繼續(xù)保持上述投資指標(biāo)，將導(dǎo)致授權(quán)價(jià)沒(méi)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，獲取土地的能力下降。

（二）現(xiàn)金流測(cè)算中監(jiān)管資金的比例保持不變根據(jù)NJ市當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策，銷售樓款中屬于重點(diǎn)監(jiān)管的部分（以下簡(jiǎn)稱“重點(diǎn)監(jiān)管資金”），必須由銀行、房屋管理部門監(jiān)管，否則，就無(wú)法將銷售合同上傳至房管理部門網(wǎng)站,后續(xù)客戶將無(wú)法辦理銀行貸款及辦理房屋權(quán)證。當(dāng)項(xiàng)目公司的工程建設(shè)達(dá)到一定進(jìn)度時(shí)，可以向政府部門申請(qǐng)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金。為了反映目標(biāo)地塊的現(xiàn)金流情況，現(xiàn)金流測(cè)算中，會(huì)根據(jù)營(yíng)銷部提供的銷售進(jìn)度、成本部提供的付款進(jìn)度、財(cái)務(wù)部提供的融資放款及還款進(jìn)度等，模擬測(cè)算現(xiàn)金流表，其中，可用資金=銷售回款×（1-監(jiān)管資金比例），根據(jù)現(xiàn)金流表計(jì)算現(xiàn)金流回正時(shí)間及內(nèi)含報(bào)酬率。為了達(dá)到內(nèi)含報(bào)酬率及現(xiàn)金流回正的投資標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)金流表中，監(jiān)管資金比例設(shè)定為10%。而在實(shí)際過(guò)程中，根據(jù)地塊所在地區(qū)的不同，可能會(huì)高于或低于10%，內(nèi)含報(bào)酬率、現(xiàn)金流回正時(shí)間與實(shí)際情況存在差異。

（三）利潤(rùn)測(cè)算存在的問(wèn)題1.土地增值稅未根據(jù)清算口徑進(jìn)行測(cè)算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算是個(gè)非常復(fù)雜的稅務(wù)事項(xiàng)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐耐猎龆惽逅阏?，土地增值稅先按照固定稅率預(yù)繳，如普通住宅2%；非普通住宅3%；其他4%。待達(dá)到一定的條件后，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土增稅進(jìn)行清算，如清算的稅金大于已預(yù)繳的稅金，企業(yè)需補(bǔ)繳土增稅；如清算的稅金小于已預(yù)繳的稅金，企業(yè)可申請(qǐng)退稅。為了簡(jiǎn)便計(jì)算，利潤(rùn)表測(cè)算中，土地增值稅全部按預(yù)繳口徑計(jì)算，不考慮土地增值稅補(bǔ)稅及退稅情況。2.自持物業(yè)的收入、成本問(wèn)題如擬參拍的土地中涉及到部分房屋需要由企業(yè)永久持有，不允許出售，如需配套建設(shè)租賃房屋等。在利潤(rùn)表測(cè)算中，此類房屋不計(jì)算未來(lái)收益，發(fā)生的成本全部列入“營(yíng)業(yè)外支出”，因此，大大降低了凈利率指標(biāo)。3.產(chǎn)權(quán)車位的銷售收入比例問(wèn)題產(chǎn)權(quán)車位銷售周期長(zhǎng)，按照前幾年的經(jīng)驗(yàn)，有少量的車位沒(méi)有客戶愿意購(gòu)買。但是，隨著生活水平的提高，客戶對(duì)車位的需求增大，NJ市核心片區(qū)的產(chǎn)權(quán)車位可以全部銷售完畢且均能盈利。但是在測(cè)算時(shí)，仍保留20%車位視為無(wú)人購(gòu)買，即收入為0，對(duì)應(yīng)的成本全部列入“營(yíng)業(yè)外支出”，使得凈利率的指標(biāo)也大幅下降。4.開發(fā)間接費(fèi)問(wèn)題開發(fā)間接費(fèi)主要是指與工程相關(guān)的人員發(fā)生的費(fèi)用，從2013年至今，開發(fā)間接費(fèi)一直按每平方110元進(jìn)行測(cè)算，隨著團(tuán)隊(duì)的成熟、市場(chǎng)的變化、管理的強(qiáng)化，開發(fā)間接費(fèi)應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)下調(diào)。如仍保持原標(biāo)準(zhǔn)，將大大降低凈利潤(rùn)。以上測(cè)算中存在的問(wèn)題，導(dǎo)致授權(quán)價(jià)偏低，在公開競(jìng)爭(zhēng)拍地的市場(chǎng)環(huán)境下，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，獲取土地的機(jī)會(huì)較少。

（四）財(cái)務(wù)人員綜合管理水平不高投資拿地是個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，財(cái)務(wù)人員不僅要具備豐富的財(cái)務(wù)知識(shí)，還要具備財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)與其他合作方共同合作拿地的項(xiàng)目，財(cái)務(wù)人員還必須具備豐富的談判經(jīng)驗(yàn)和靈活應(yīng)變能力。目前，YJL公司參與投資拿地的財(cái)務(wù)人員，一般只具備測(cè)算能力，其他方面的經(jīng)驗(yàn)不足，人才梯隊(duì)培養(yǎng)不及時(shí)，為投資拿地的財(cái)務(wù)管理工作帶來(lái)了一定的難度。

三、投資測(cè)算中財(cái)務(wù)問(wèn)題的解決方案

（一）投資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)當(dāng)?shù)卣邔?shí)時(shí)調(diào)整投資標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼邔?shí)時(shí)調(diào)整。在NJ“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”政策后，原定的投資標(biāo)準(zhǔn)較高，授權(quán)價(jià)沒(méi)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，因此，YJL公司在NJ市錯(cuò)失了多塊優(yōu)質(zhì)地塊。YJL公司應(yīng)根據(jù)土拍市場(chǎng)政策，及時(shí)調(diào)整投資標(biāo)準(zhǔn)。首先，對(duì)擬參拍地塊進(jìn)行性質(zhì)劃分，根據(jù)地點(diǎn)、產(chǎn)品定位、客戶群體，將開發(fā)的產(chǎn)品定性為“利潤(rùn)型”或“現(xiàn)金流型”。對(duì)于“利潤(rùn)型”產(chǎn)品，可保持或提高凈利率指標(biāo)，降低內(nèi)含報(bào)酬率及現(xiàn)金流回正指標(biāo)；對(duì)“現(xiàn)金流型”產(chǎn)品，可適當(dāng)降低凈利率指標(biāo)，提高內(nèi)含報(bào)酬率及現(xiàn)金流回正指標(biāo)。總之，投資拿地指標(biāo)不能一成不變，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況適度進(jìn)行調(diào)整。

（二）現(xiàn)金流測(cè)算中監(jiān)管資金的比例適當(dāng)調(diào)整現(xiàn)金流測(cè)算中的監(jiān)管資金比例也應(yīng)根據(jù)地塊所屬片區(qū)，適時(shí)調(diào)整。對(duì)于熱門地區(qū)，如部分核心地區(qū)因地理位置具有優(yōu)勢(shì)，客戶認(rèn)可度高，購(gòu)房時(shí)要求首付五成或八成，銷售、回款節(jié)奏非常快。另外，工程等部門加快施工進(jìn)度，開發(fā)、財(cái)務(wù)等部門配合，快速盤活監(jiān)管資金，這樣資金回籠迅速，監(jiān)管資金比例可調(diào)整至10%以下。對(duì)于非核心區(qū)，監(jiān)管資金比例可調(diào)整至15%-20%，內(nèi)含報(bào)酬率、現(xiàn)金流回正時(shí)間指標(biāo)也要隨之下調(diào)。

（三）利潤(rùn)測(cè)算中存在問(wèn)題的解決方案1.土地增值稅根據(jù)清算口徑適當(dāng)調(diào)整為了簡(jiǎn)便計(jì)算，利潤(rùn)表測(cè)算中，土地增值稅全部按預(yù)繳口徑計(jì)算，不考慮未來(lái)土地增值稅退稅，這將大大降低凈利率。在限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境下，土地成本較高，土地增值稅清算時(shí)，退稅的可能性比較大。因此，建議在測(cè)算時(shí)，先按預(yù)繳口徑計(jì)算土地增值稅，然后再按清算口徑計(jì)算一遍。如涉及土地增值稅退稅，為穩(wěn)健起見，建議按預(yù)繳口徑的30%-50%，計(jì)算土地增值稅退稅額，降低土地增值稅稅負(fù)，提升凈利率，從而提高授權(quán)價(jià)。2.自持物業(yè)的收入提前預(yù)估對(duì)于自持物業(yè)，應(yīng)根據(jù)招拍掛文件的要求，測(cè)算未來(lái)的收益和成本，計(jì)算利潤(rùn)狀況。而不應(yīng)不計(jì)收入，只計(jì)成本。例如，規(guī)定未來(lái)用途是出租用房，則預(yù)測(cè)未來(lái)的租賃收入、成本等，預(yù)測(cè)其盈利狀況。3.適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)權(quán)車位的銷售收入對(duì)于NJ市熱門地區(qū)、核心地區(qū)的車位，產(chǎn)權(quán)車位應(yīng)視為100%銷售完畢，計(jì)算產(chǎn)權(quán)車位的利潤(rùn)。對(duì)于NJ市偏遠(yuǎn)地區(qū)，由于銷售周期長(zhǎng)，80%的車位按正常售價(jià)計(jì)算其盈利情況；20%的車位按正常售價(jià)的50%-70%參與計(jì)算盈利情況。4.適當(dāng)降低開發(fā)間接費(fèi)NJ作為YJL公司深耕城市，目前已開發(fā)的項(xiàng)目有6個(gè)，隨著團(tuán)隊(duì)的成熟、管理的強(qiáng)化，一個(gè)團(tuán)隊(duì)可以同時(shí)管理多個(gè)項(xiàng)目，人均效能大大提升；另外，隨著開發(fā)節(jié)奏加快以及預(yù)算的強(qiáng)化管理，開發(fā)間接費(fèi)應(yīng)進(jìn)行合理下調(diào)，從而提升凈利率。

（四）財(cái)務(wù)人員綜合管理水平的解決對(duì)策首先，對(duì)擬招聘的人員進(jìn)行嚴(yán)格地審查和篩選，優(yōu)選知名房地產(chǎn)企業(yè)且有參與投資測(cè)算經(jīng)驗(yàn)的人員。其次，要與其他部門經(jīng)常溝通，對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力及綜合素質(zhì)。第三，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不定期的組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行內(nèi)部外部學(xué)習(xí)，全程跟蹤了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程，業(yè)財(cái)融合，提高職業(yè)敏感性。第四，參加合作項(xiàng)目對(duì)內(nèi)對(duì)外談判，學(xué)習(xí)談判經(jīng)驗(yàn)，提高談判技巧。第五，鼓勵(lì)員工參加外部培訓(xùn)和專業(yè)資格考試，對(duì)獲得國(guó)家認(rèn)可職稱證書的員工給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。

四、結(jié)語(yǔ)

投資拿地是個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，市場(chǎng)、政策瞬息萬(wàn)變。需要不斷地去摸索總結(jié)提煉，才能獲得更多地拿地機(jī)會(huì)。在投資測(cè)算初期，由于對(duì)市場(chǎng)的了解程度及政策解讀不夠深入，財(cái)務(wù)方面的測(cè)算邏輯或多或少會(huì)存在一些問(wèn)題。但隨著對(duì)市場(chǎng)的深入了解，與同行的對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)，及企業(yè)自身不斷總結(jié)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，并根據(jù)市場(chǎng)及政策的變化，及時(shí)優(yōu)化投資測(cè)算邏輯，計(jì)算出合理的具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的土拍授權(quán)價(jià)，供管理層決策，以獲得更多的拿地機(jī)會(huì)，同時(shí)還可以提高企業(yè)的管理水平，向經(jīng)營(yíng)管理要效益，推動(dòng)企業(yè)更好地發(fā)展。

作者：陳廣彥 單位：南京濱江雅居樂(lè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司