營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響

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摘要：本篇文章首先對“營改增”政策下房地產(chǎn)企業(yè)會計核算改變情況進行闡述，從成本核算、效益核算、納稅成本三個方面，對“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響進行解析，并以此為依據(jù)，提出“營改增”政策下房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的優(yōu)化對策。

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算

“營改增”政策作為我國稅務(wù)改革中的重要內(nèi)容，和營業(yè)稅進行比較，在本質(zhì)上存在明顯差異，增值稅主要是根據(jù)對流通環(huán)節(jié)進行征稅，同時數(shù)額從營業(yè)收入更改成增值額。通過實施“營改增”政策，能夠有效防止之前征稅中存在的重復(fù)納稅現(xiàn)象。該征稅方式的改革促進了各個產(chǎn)業(yè)之間稅收抵扣聯(lián)的完善性提高。站在稅收角度來說，其能夠減少企業(yè)稅務(wù)壓力，對企業(yè)今后發(fā)展起到了重要意義。下面，本文將進一步闡述和分析“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響。

一、“營改增”政策下房地產(chǎn)企業(yè)會計核算改變情況

（一）會計科目

在沒有實施“營改增”政策之前，房地產(chǎn)企業(yè)貸方記為“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”，僅僅設(shè)定了一個二級科目，“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”，在會計核算方面較為簡便。隨著“營改增”政策的全面落實，房地產(chǎn)企業(yè)在進行增值稅繳納過程中，需要對采購材料分配、驗收計價等內(nèi)容進行會計核算，并實現(xiàn)稅金核算的具體性。另外，增值稅核算方式更加煩瑣，同時設(shè)定了多個二級科目及三級科目，例如“：進項稅額”“、銷項稅額”“、已交稅金”“、出口退稅”等。

（二）核算原則

在沒有實現(xiàn)稅務(wù)改革之前，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營業(yè)稅包含在價內(nèi)稅范疇內(nèi)，而當前實施的增值稅包含在價外稅范疇內(nèi)。增值稅不可向營業(yè)稅那樣會給房地產(chǎn)企業(yè)損益帶來直接影響，而是在資產(chǎn)負債表中進行展現(xiàn)。增值稅稅金實質(zhì)在于由采購方承擔，實現(xiàn)了價稅分離，這樣可以防止重復(fù)納稅現(xiàn)象出現(xiàn)。

（三）賬務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)在沒有實施“營改增”政策之前，繳納的稅金一般是根據(jù)計稅依據(jù)進行核算，而稅務(wù)改革之后需要根據(jù)“購進扣稅法”進行核算。并且，在稅務(wù)改革之后，企業(yè)會計賬目設(shè)定及財務(wù)處理更加煩瑣。要想減少納稅成本投放，企業(yè)會計工作人員需要對“營改增”政策內(nèi)容有所了解，根據(jù)會計基本標準，保證稅務(wù)會計處理的合理性，提升房地產(chǎn)企業(yè)會計核算質(zhì)量。

二、“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的影響

（一）成本核算

在沒有實施“營改增”政策之前，稅前范疇中涉及了對房地產(chǎn)成本核算內(nèi)容。因此，在支付過程中，其實際成本通常以進項稅額為主。但是，隨著稅務(wù)改革逐漸深入，企業(yè)成本核算需要在銷項稅額及進項稅額抵扣之后實現(xiàn)，因此在支付環(huán)節(jié)中的增值稅額支付數(shù)量增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本核算時，不能對成本加以科學分配，導(dǎo)致票控難度逐漸加大。

（二）效益核算

房地產(chǎn)企業(yè)在開展現(xiàn)金流量及效益核算工作時，因為現(xiàn)金流量自身不具備較強的平穩(wěn)性，再加上房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量和稅務(wù)之間呈現(xiàn)出反比關(guān)系，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要把成本和收益當作企業(yè)整體效益。在沒有執(zhí)行“營改增”政策以前，房地產(chǎn)企業(yè)受到營業(yè)稅的影響，在資金流動性方面比較小。但是隨著“營改增”政策的執(zhí)行，一般企業(yè)基于完工率的情況下，明確經(jīng)濟效益并進行稅務(wù)繳納，因此針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，經(jīng)濟效益影響較深，需要提升現(xiàn)金流量。

（三）納稅成本

在“營改增”政策改革之后，房地產(chǎn)企業(yè)成本中將會存在諸多大規(guī)模材料，零散材料不具備獲取增值稅專用發(fā)票的資格，因此，企業(yè)稅負逐漸提升。并且，在開展施工工作時，施工過程中的部分材料需要根據(jù)6%的稅率實現(xiàn)抵扣。如果企業(yè)銷項稅額高于進項稅額，可以有效提升企業(yè)納稅成本。此外，在沒有實現(xiàn)稅務(wù)改革以前，企業(yè)營業(yè)稅稅率是5%，而實施“營改增”政策以后，企業(yè)稅額發(fā)生了改變，結(jié)合當前銷項稅額和進項稅額之間差額當作基本實現(xiàn)稅額抵扣，也就是房地產(chǎn)企業(yè)銷售過程中定格增值部分需要納稅，并根據(jù)11%稅率繳納。

三、“營改增”政策下房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的優(yōu)化對策

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算政策

從目前情況來說，房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算過程中存在諸多問題，這些問題的出現(xiàn)主要是由于相關(guān)政策不全面導(dǎo)致，這給實際工作開展增添了難度。部分不同處理方式，將會給房地產(chǎn)企業(yè)效益及稅負方面帶來直接影響，同時加劇財務(wù)工作人員工作強度。因此，希望政府部門可以從頂層入手建設(shè)對應(yīng)的會計核算政策，明確相關(guān)定義和會計核算方式，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算政策。例如，進一步明確土地增值稅納稅收入不含稅含義；增值稅銷項稅額抵扣是以沖減成本為主，還是以計入“營業(yè)外收入”或“其他收益”為主。

（二）加強全面“營改增”會計核算政策宣傳

在“營改增”背景下，給房地產(chǎn)企業(yè)會計核算方式方面帶來了一定影響，不但需要給房地產(chǎn)企業(yè)會計工作人員提出了一定考驗，同時也給稅務(wù)部門增添了挑戰(zhàn)。納稅人和對稅務(wù)政策認識過于片面，將會導(dǎo)致一系列征稅問題出現(xiàn)，給社會穩(wěn)定發(fā)展帶來直接影響。所以，稅務(wù)部門需要加大對稅務(wù)人員及房地產(chǎn)企業(yè)會計人員專業(yè)培訓力度，定期對現(xiàn)有的稅務(wù)政策進行宣傳，便于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)更好的應(yīng)對稅務(wù)改革造成的影響，促進房地產(chǎn)企業(yè)正確開展納稅籌劃工作，不可出現(xiàn)偷稅漏稅等違法現(xiàn)象。

（三）優(yōu)化企業(yè)自身的會計核算體系

會計核算作為財務(wù)工作中不可或缺的一部分，針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，為了實現(xiàn)自身的穩(wěn)定發(fā)展，就要做好財務(wù)工作，加強稅收籌劃，建設(shè)完善的會計核算體系。首先，應(yīng)該加強職工對“營改增”政策相關(guān)內(nèi)容及法律政策的學習，設(shè)定規(guī)范的“營改增”會計科目，結(jié)合企業(yè)實際情況及需求，建設(shè)規(guī)范的會計核算體系。其次，在此情況下，優(yōu)化企業(yè)業(yè)務(wù)流程，及時找出和明確管理要點，重點實現(xiàn)對抵扣進項稅額成本的梳理，之后加強對會計核算流程的控制，根據(jù)房地產(chǎn)項目運營流程進行核算，保證會計核算結(jié)果的合理性和真實性。最后，針對出現(xiàn)爭議的現(xiàn)象，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)實際情況，選擇對應(yīng)的會計核算方式，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作順利進行。

（四）提高企業(yè)的資金管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)在開展開發(fā)項目時，將會投放大量資金，保證充足資金流對其今后發(fā)展起到了重要作用。隨著“營改增”政策的全面落實，房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨進項稅額和銷項稅額發(fā)生時間不統(tǒng)一的狀況，造成現(xiàn)金流的斷裂。因此，提升企業(yè)資金管理水平是非常必要的。首先，要想確保企業(yè)具備充足的資金流應(yīng)對各種問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要采用多種融資方式進行融資，例如銀行貸款、信托融資等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要適當?shù)慕ㄔO(shè)合理的付款審批體系，對項目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中各項大規(guī)模支出環(huán)節(jié)高度注重，明確付款需求和時間點。最后，合理規(guī)范房地產(chǎn)項目建設(shè)時間及產(chǎn)品采購時間等，降低進項稅額和銷項稅額發(fā)生時間不統(tǒng)一現(xiàn)象出現(xiàn)。

四、結(jié)語

綜上所述，在“營改增”背景下，將會給房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作帶來一定影響。所以，結(jié)合“營改增”政策給企業(yè)會計核算造成影響因素的分析，提出對應(yīng)的優(yōu)化對策，在提升房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的同時，實現(xiàn)科學稅收籌劃，減少稅務(wù)成本投放，實現(xiàn)稅后企業(yè)效益最大化，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻

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作者：韓少軍 單位：朔州美運家園房地產(chǎn)有限公司