小區(qū)物業(yè)管理職責與工作模式探討
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摘要:針對小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及小區(qū)物業(yè)管理部門的職責，研究提出了小區(qū)物業(yè)管理部門的工作模式，為小區(qū)物業(yè)消防安全管理提供了參考。
關鍵詞:小區(qū)物業(yè);消防安全管理;工作模式
小區(qū)消防管理是物業(yè)部門的重要職責，是預防小區(qū)火災發(fā)生，最大限度地減少火災損失的基礎性工作。筆者結合對小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責，對小區(qū)消防工作模式進行了探討。
1住宅小區(qū)物業(yè)消防管理現(xiàn)狀
根據(jù)筆者工作經驗，消防隊員向居民小區(qū)出警的種類主要有火災、電梯困人、開住戶門等。這幾類情況不僅發(fā)生率高，而且在消防人員到場處置前及處置中都需要小區(qū)物業(yè)管理部門的參與。小區(qū)物業(yè)消防工作存在以下問題:①物業(yè)管理單位存在晚上無值班人員或值班人員由保安人員兼任的情況，這對于小區(qū)的消防工作來說是非常不利的;②物業(yè)管理單位只是限于做好保潔、綠化等基礎性工作，對消防工作則不夠重視;③小區(qū)物業(yè)管理部門進行消防安全工作時，部分業(yè)主不配合，如業(yè)主停車占用消防車通道等問題。
2小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責
小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責是非常重要和明確的，事關住戶生命與財產安全，也是法律規(guī)定的義務?！吨腥A人民共和國消防法》(以下簡稱《消防法》)第十八條規(guī)定:住宅區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)應當對管理區(qū)域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。
2.1組織員工、業(yè)主學習消防知識
小區(qū)物業(yè)管理部門要利用講座、板報、視頻等各種形式，組織員工、業(yè)主經常性地學習與住宅小區(qū)相關的消防法規(guī)和消防知識，對業(yè)主進行宣傳教育，使業(yè)主提高防火安全意識、具備撲滅初起火災及自救甚至是救人的能力，使其在學習消防知識的同時，認識到火災的危害性和做好消防工作的重要性，才會自覺遵守小區(qū)的消防安全制度，配合小區(qū)物業(yè)部門的服務與管理，推動小區(qū)消防工作穩(wěn)步推進和持續(xù)發(fā)展。
2.2制定防火安全制度和滅火救援預案
(1)小區(qū)物業(yè)管理部門要制定符合本小區(qū)實際情況的防火安全制度，建立健全防火巡邏檢查流程，制度要全，責任也要明確和細化，并且切實可行。所訂立的制度應經過在本小區(qū)內公示后，業(yè)主委員會同意或者無異議方可實行。(2)小區(qū)物業(yè)管理部門可以制定消防管理與滅火救援預案，將平時日常消防管理以及真正火災等事故發(fā)生時的處置程序都預案化，制定程序步驟，分清責任人、組織人、實施人，可印制展板放于小區(qū)醒目位置，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)管理人員要經常性地按照預案進行訓練，經常性地組織演習，必要的時候可以聯(lián)合業(yè)主進行實地火情演練，切實提高實戰(zhàn)能力，為消防人員到場實施滅火救援贏得時間。
2.3負責檢查維護消防設施器材
《山東省消防條例》(以下簡稱《條例》)第三十五條第一款規(guī)定住宅區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)應當對管理區(qū)域內的共用消防設施進行維護管理，提供防火巡查、消除火災隱患等消防安全防范服務。小區(qū)物業(yè)管理人員應會使用小區(qū)內全部的消防設施器材，特別是要熟練操作消防泵的啟用與關閉，會連接消火栓水帶，會使用滅火器撲滅初起火災，會使用電梯鑰匙開電梯門救人。小區(qū)物業(yè)管理部門要定期對小區(qū)內各部位消防設施、滅火器材進行檢查、檢測、保養(yǎng)，及時排除消防設備故障，確保能夠正常使用。對檢查出的問題設備，能夠當場維修的要立即當場維修，不能當場維修的要立即聯(lián)系送修或者請專業(yè)人員到場維修，相關費用可從維修基金支出。
2.4確保消防車通道暢通
2016年11月7日，山東省濟南市某小區(qū)1戶居民家中突發(fā)大火，因為消防通道被堵，造成消防車不能及時到場，最后1名男子為求生而不得不跳樓，摔傷住院。在之后進行火災事故調查中發(fā)現(xiàn)，由于物業(yè)公司將消防通道做為出租車位盈利，導致消防通道被阻塞。隨著經濟的發(fā)展，家庭轎車越來越多，小區(qū)停車難、停車亂現(xiàn)象愈發(fā)突出，占用消防車通道現(xiàn)象比比皆是、屢禁不止。消防車通道，雖然平時的作用不明顯，但是在火災發(fā)生時就是住戶的生命通道，就像高速公路的應急車道一樣。消防通道被占用，會造成救援困難。小區(qū)物業(yè)和業(yè)主都應該高度重視消防通道暢通問題，雙方應密切配合，物業(yè)從嚴管理，業(yè)主自覺服從，形成長效機制，共同維護小區(qū)的安全環(huán)境?！稐l例》第三十六條規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)或者實行自治管理的業(yè)主委員會規(guī)劃、設置停車位時，不得占用消防車通道，并應當在住宅區(qū)的消防車通道設置禁止占用的明顯標識。對占用消防車通道的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當通知占用人糾正;拒不糾正的，立即報告當?shù)毓才沙鏊?/p>
2.5確保24h值班制度落實
目前很多小區(qū)物業(yè)辦公室晚上是無人值班的，無法落實各項管理責任。如某小區(qū)建成后居民入住已經多年，但該小區(qū)經常出現(xiàn)大面積停電現(xiàn)象，造成電梯停用，晚上小區(qū)物業(yè)無人值班，導致業(yè)主與物業(yè)關系異常緊張，甚至出現(xiàn)矛盾激化的情況。某日停電后，消防人員從物業(yè)那里要來了電梯鑰匙，打開7部電梯，而物業(yè)除了門口保安外找不到其他工作人員。目前很多小區(qū)住戶家里安裝有火災自動報警系統(tǒng)，地下車庫安裝自動噴水滅火系統(tǒng)等自動消防系統(tǒng)，小區(qū)建有消防控制室?！稐l例》第二十八條第二款規(guī)定自動消防系統(tǒng)應當二十四小時有操作人員值守，值守人員不得少于二人。
2.6健全小區(qū)消防工作檔案
小區(qū)物業(yè)管理部門應將日常消防管理工作及滅火救援過程中形成的文字材料、照片、視頻、消防部門檢查下發(fā)的法律文書等所有與消防有關的資料文件及時整理歸檔，建立完整的消防工作檔案，確定專人負責，做到消防部門檢查時有據(jù)可查。
3小區(qū)物業(yè)管理部門的消防工作模式
小區(qū)物業(yè)管理部門可采取“物業(yè)經理(消防安全負責人)—物業(yè)員工—小區(qū)居民”三級工作模式。這三級人員既有自己的工作職責，在履行自己職責任務的同時，也要相互監(jiān)督各方的工作，起到互相補充的作用。
3.1落實物業(yè)經理職責
小區(qū)物業(yè)經理在享有管理物業(yè)的權利的同時，也要承擔相應的責任。物業(yè)經理作為消防安全的第一責任人，統(tǒng)管本小區(qū)的消防安全工作，要維護本小區(qū)居民的利益。物業(yè)經理要帶領員工學習消防法律法規(guī)及條例辦法，制定本小區(qū)的防火安全制度，制定消防管理與滅火救援預案，確保其他各項消防職責的落實。
3.2物業(yè)員工認真履行職責
物業(yè)員工可以采取2種工作模式:(1)兼職落實消防安全工作模式。這種工作模式的優(yōu)點是參與工作的人員較多，可以全體員工都參與，或者大部分員工參與，具有點多面廣的特點，還可以節(jié)省員工工資支出。缺點是因為點多面廣，所以不夠專一，消防工作可能抓得不夠細致。(2)專職落實消防安全工作模式。這種工作模式的優(yōu)點是專職負責人比較精通消防業(yè)務，具有少量精干的特點。缺點是一旦離開工作崗位，就會造成工作缺口，危害小區(qū)消防安全。如果小區(qū)體量大、住戶多，則物業(yè)公司員工人數(shù)也多，應當采取員工專職落實消防安全工作;反之，如果小區(qū)樓數(shù)小、住戶少，則物業(yè)公司員工數(shù)量也少，應當采取員工兼職落實消防安全工作。
3.3小區(qū)居民積極配合
物業(yè)管理單位的各項工作要落實，離不開小區(qū)居民的配合。隨著近年來消防宣傳工作的不斷推進，人民群眾的消防意識也越來越強，越來越重視消防安全。《條例》第三十五條第二款規(guī)定:住宅區(qū)共用消防設施保修期內的維修等費用，由建設單位承擔;保修期滿后的維修、更新和改造費用，納入共用設施設備專項維修資金開支范圍;沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，消防設施維修、更新和改造費用由業(yè)主按照約定承擔，沒有約定或者約定不明確的，按照各自專有部分建筑面積所占比例承擔。小區(qū)居民應該及時足額交納物業(yè)費、維修基金和有關設施器材的購置保養(yǎng)費。平時自覺做到私家車不亂停占用消防車通道，公共區(qū)域不亂放危險可燃物品，積極配合物業(yè)管理部門的宣傳教育和小區(qū)消防安全管理工作，共同創(chuàng)造安全和諧的消防安全環(huán)境。
3.4使用法律程序
對于發(fā)現(xiàn)的消防安全隱患拒不整改的，可以向有關部門反映投訴。比如，《條例》第三十六條規(guī)定對占用消防車通道的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當通知占用人糾正;拒不糾正的，立即報告當?shù)毓才沙鏊！断婪ā返诙藯l規(guī)定任何單位、個人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;第六十條第二款規(guī)定個人占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的，處警告或者五百元以下罰款;第六十條第三款規(guī)定對占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行，經責令改正拒不改正的，強制執(zhí)行，所需費用由違法行為人承擔。
4結束語
小區(qū)三級消防工作模式的運轉，需要各組成部分的協(xié)同工作。物業(yè)經理統(tǒng)籌安排、總攬全局，物業(yè)員工可以分片分樓宇負責，對口管理本區(qū)域內的消防安全工作，發(fā)現(xiàn)問題時既要報告物業(yè)經理，也要通知責任業(yè)主，起到兩者的聯(lián)結作用。在實際生活和工作中，不管是誰發(fā)現(xiàn)消防安全隱患都應該及時通知另外兩方，落實責任人，商討解決問題的方法。三方取長補短，共同解決問題。
作者:張永亭 單位:濟南市消防支隊