物業(yè)協(xié)議法律局限性分析

前言：想要寫(xiě)出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了物業(yè)協(xié)議法律局限性分析范文，希望能給你帶來(lái)靈感和參考，敬請(qǐng)閱讀。

一、一起物業(yè)糾紛引出的法律詰難

法律的生命力不在于善良的說(shuō)理,而在于解決實(shí)踐中的出現(xiàn)難題和平息糾紛,維護(hù)社會(huì)的公平正義。本文從一起與前期物業(yè)管理協(xié)議有關(guān)的案例出發(fā),分析其所產(chǎn)生的種種問(wèn)題,以提醒人們認(rèn)識(shí)法律的權(quán)威性和嚴(yán)肅性,告誡立法和司法機(jī)關(guān)應(yīng)正確善待法治。2003年8月5日,某好美家房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱好美家)辦理了《商品房預(yù)售許可證》。2004年4月19日,該公司與李某簽訂一份《商品房買(mǎi)賣合同》將某小區(qū)一期某單元房屋以46萬(wàn)多元的價(jià)格出售給李某,在該合同中約定“專項(xiàng)維修基金根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。合同簽訂后,李某分二次支付了全部的購(gòu)房款。2004年10月16日“好美家公司”選聘的“好每家物業(yè)公司”(以下簡(jiǎn)稱好每家)與李某簽訂了一份“前期物業(yè)管理協(xié)議”,約定:“根據(jù)建住房[1998]213號(hào)文件中《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定,本物業(yè)建立共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金。李某在入伙時(shí)向好美家按購(gòu)房款總額的0•5%交納維修基金。若今后政府有硬性規(guī)定,按所規(guī)定補(bǔ)交”。當(dāng)天,李某向開(kāi)發(fā)商好美家交納了此項(xiàng)維修基金2314元。好美家開(kāi)了收取“維修基金”2314元的收款收據(jù),并在“某小區(qū)一期交房結(jié)算清單”上確認(rèn)該維修基金。而后,李某在向好美家公司要求開(kāi)具“購(gòu)房證明”等辦理房產(chǎn)證時(shí),開(kāi)發(fā)商還要求李某再補(bǔ)交1%的維修基金,雙方引起糾紛。

2006年9月,原告李某訴至法院提出,雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》對(duì)維修基金的具體比例沒(méi)有約定,但是“前期物業(yè)管理協(xié)議”中約定李某在入伙時(shí)應(yīng)向開(kāi)發(fā)商交納0•5%維修基金(即2314元),開(kāi)發(fā)商已收取了此款并在“結(jié)算清單”里進(jìn)行確認(rèn)。根據(jù)某市政府關(guān)于維修基金的規(guī)定,2005年9月之前的2%的維修基金由建設(shè)單位繳納。顯然,原告不足部分6千多元應(yīng)由好美家公司支付。被告好美家認(rèn)為,根據(jù)某市房管局給被告的“批復(fù)”和第(2005)45號(hào)《關(guān)于在商品買(mǎi)賣合同中明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳交約定的通知》,維修基金可由當(dāng)事人協(xié)商繳納。據(jù)此不足部分應(yīng)由原告李某交納。被告好每家認(rèn)為,“前期物業(yè)管理協(xié)議”規(guī)定“0•5%交納維修基金”是真實(shí)的,其它維修基金補(bǔ)交問(wèn)題與其無(wú)關(guān)。如何處理本案?一、二審的判定原由不同,卻殊途同歸,都認(rèn)為開(kāi)發(fā)商不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。2007年一審認(rèn)定,“前期協(xié)議”系原告李某與被告好每家簽訂的合同,而非原告與被告好美家簽訂的合同,該合同對(duì)被告沒(méi)有約束力。原被告雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》第16條約定:專項(xiàng)維修基金根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條第1款規(guī)定:“住宅小區(qū)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修基金”,該規(guī)定不是強(qiáng)制性規(guī)定,對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修基金的負(fù)擔(dān)應(yīng)當(dāng)允許合同當(dāng)事人協(xié)商變更。即開(kāi)發(fā)商和業(yè)主可以就物業(yè)專項(xiàng)維修基金由誰(shuí)負(fù)擔(dān)進(jìn)行協(xié)商,但雙方在《商品房買(mǎi)賣合同》沒(méi)有對(duì)此進(jìn)行約定,所以原告現(xiàn)要求被告繳納6千多元維修基金沒(méi)有合同依據(jù),也缺乏法律根據(jù)。

故駁回原告訴請(qǐng)。原告不服,提起上訴。2008年二審認(rèn)為,據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定,“前期物業(yè)管理協(xié)議”是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》的組成部分,其民事行為的法律后果應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。故一審認(rèn)定前期物業(yè)管理協(xié)議對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有約束力是錯(cuò)誤的,應(yīng)予更正。但前期物業(yè)管理協(xié)議“對(duì)交納費(fèi)用明確在入伙時(shí)先行交納0•5%,并非確定只交納0•5%,不足部分由開(kāi)發(fā)商交納沒(méi)有事實(shí)依據(jù),也沒(méi)有合同和法律依據(jù)。故維持原判”。比較一審二審,判決結(jié)果相同,認(rèn)定理由卻截然相反,二審判決甚至出現(xiàn)了“判非所認(rèn)”的問(wèn)題。我們認(rèn)為,既然認(rèn)定“前期物業(yè)管理協(xié)議”是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》的組成部分,前期協(xié)議對(duì)開(kāi)發(fā)商具有約束力,就應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟請(qǐng)求,由被告繳納6千多元維修基金。這完全符合某市政府關(guān)于“維修基金2005年9月之前的2%的維修基金由建設(shè)單位繳納”的規(guī)定。同時(shí),根據(jù)某市政府“硬性”規(guī)定,“1997年1月1日至2003年8月31日前辦理的《商品房預(yù)售許可證》的住宅物業(yè)維修基金,由開(kāi)發(fā)商按建設(shè)總投資額2%交納給付,但買(mǎi)賣合同中已約定由業(yè)主交納后不足部分開(kāi)發(fā)商按規(guī)定金額補(bǔ)足”。同時(shí),根據(jù)某市房管局給被告的“批復(fù)”和某市政府2004年10月13日第(2005)45號(hào)《關(guān)于在商品買(mǎi)賣合同中明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳交約定的通知》,本案的全部維修基金應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納。由于開(kāi)發(fā)商在買(mǎi)賣合同中提供了第16條的格式條款加上霸王條款,業(yè)主被迫交了0•5%,不足部分的1•5%理應(yīng)當(dāng)按政府的硬性規(guī)定由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)足,這是具有政策事實(shí)依據(jù)的,而非二審方案認(rèn)為的“沒(méi)有事實(shí)依據(jù)”。二審方案創(chuàng)造了“判非所認(rèn)”結(jié)果的原因,就是本案涉及到的如何認(rèn)識(shí)“前期物業(yè)管理協(xié)議”的法律約束力,及相關(guān)的立法和司法的局限性,以及到底應(yīng)該如何糾正立法和司法所存在的問(wèn)題。

二、前期物業(yè)管理協(xié)議的特點(diǎn)

說(shuō)到前期物業(yè)管理協(xié)議,就不得不說(shuō)前期物業(yè)管理。通說(shuō)認(rèn)為,所謂前期物業(yè)管理,是指自房屋出售之日起,至業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的新的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)終止的物業(yè)管理活動(dòng)。相應(yīng)地,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(開(kāi)發(fā)商,建設(shè)單位)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間就前期物業(yè)管理簽訂的合同稱之“前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議”(簡(jiǎn)稱“前期協(xié)議”)。主要有三類前期物業(yè)管理協(xié)議,由業(yè)主直接管理權(quán)派生出來(lái)的“受托管理權(quán)”的前期協(xié)議,是一類新型的無(wú)名合同。“后期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議”(簡(jiǎn)稱“后期協(xié)議”),是指自房屋出售基本或者全部完畢起,由業(yè)主或者業(yè)委會(huì)自己選擇與物業(yè)管理人簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》,也稱“一般物業(yè)服務(wù)合同”。兩種協(xié)議差異明顯:

1、簽訂合同的發(fā)生時(shí)間不同。前期協(xié)議一般發(fā)生在房屋尚未全部銷售完畢的小區(qū),小區(qū)還處于“不穩(wěn)定狀態(tài)”之時(shí),小區(qū)的環(huán)境不穩(wěn)定,管理不穩(wěn)定,治安不穩(wěn)定,這些都給小區(qū)管理和服務(wù)帶來(lái)許多不方便。而后期協(xié)議是小區(qū)商品房基本銷售完畢,小區(qū)處于“穩(wěn)定狀態(tài)”之后,基本是環(huán)境穩(wěn)定,管理穩(wěn)定,治安穩(wěn)定,這些都給小區(qū)管理和服務(wù)帶來(lái)許多方便之處。

2、聘請(qǐng)物業(yè)公司的方式不同。前期協(xié)議是由開(kāi)發(fā)商“自行指定”的前期物業(yè)管理人直接進(jìn)入小區(qū),對(duì)業(yè)主實(shí)施服務(wù)和管理。對(duì)此,人們形象地比喻“開(kāi)發(fā)商自行指定的前期物業(yè)管理人”與業(yè)主的關(guān)系是“父與子關(guān)系”。而后期協(xié)議是小區(qū)成立業(yè)委會(huì)之后由業(yè)主們以自已招投標(biāo)或其他方式聘請(qǐng)的物業(yè)公司進(jìn)行正常的“物業(yè)服務(wù)”。人們形象地將“業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理人”間的關(guān)系比喻成“主人與客人關(guān)系”。

3、合同約束的利益主體不同。前期協(xié)議表現(xiàn)出特殊的秉性,在業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理人三種利益主體關(guān)系中,開(kāi)發(fā)商操縱著利益的“方向盤(pán)”,利用合同中格式條款或霸王條款,逼使作為弱勢(shì)方的業(yè)主“就范”,并由它“自行指定”的物業(yè)管理人為其謀取利益最大化,物業(yè)管理人從中獲取相應(yīng)的利益,業(yè)主只享有某些有限的自主權(quán)。合同規(guī)范的三者間的利益關(guān)系是不平等的。[2]而后期協(xié)議中,業(yè)主享有比較高度的自主權(quán),合同在業(yè)主或業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理人在平等協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂,一般規(guī)范了業(yè)主與物業(yè)管理人在“服務(wù)”與“收費(fèi)”問(wèn)題的利益關(guān)系,通常與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。通過(guò)對(duì)“前期協(xié)議”與“后期協(xié)議”的比較,可以發(fā)現(xiàn),與“物業(yè)管理協(xié)議”息息相關(guān)的業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)(物業(yè)公司)三方之間的利益沖突和地位不平等是造成前期物業(yè)糾紛的深層原因。相對(duì)“強(qiáng)者”開(kāi)發(fā)商和前期物業(yè)公司而言,作為消費(fèi)者的業(yè)主在物權(quán)把握和專業(yè)知識(shí)上都處于絕對(duì)的弱勢(shì),駕馭商品房市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商及其“自行指定”的物業(yè)管理人占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì),尤其在“前期協(xié)議”約定的內(nèi)容上無(wú)法做到公平公正。況且這類前期協(xié)議由開(kāi)發(fā)商及其“自行指定”的物業(yè)管理人以格式、霸王條款約束業(yè)主,而少有的可能對(duì)業(yè)主有利的爭(zhēng)議條款又不能保護(hù)業(yè)主的利益。

三、現(xiàn)行立法對(duì)不同前期物業(yè)管理協(xié)議法律規(guī)制上的缺失分析

前期物業(yè)管理協(xié)議的特殊性需要立法與司法的特別規(guī)范與調(diào)整,方能在利益沖突的業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)三方主體間找到實(shí)質(zhì)上的正義和平衡。前期物業(yè)管理中三方當(dāng)事人的地位及其相互關(guān)系如何,學(xué)理、立法、司法實(shí)踐中莫衷一是,尚無(wú)定論?！斑@些學(xué)術(shù)界意見(jiàn)不統(tǒng)一和立法及實(shí)踐中做法缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),已成為我國(guó)前期物業(yè)規(guī)范管理的一大障礙?！盵3]因此,我們要從立法和司法上糾正不同前期物業(yè)管理協(xié)議的缺陷。

(一)前期物業(yè)管理協(xié)議及其缺陷

通過(guò)對(duì)立法與實(shí)踐的綜合考察,可對(duì)我國(guó)前期物業(yè)規(guī)范管理作出一些簡(jiǎn)單的分類,每種前期協(xié)議都存在局限性,在立法與司法實(shí)踐存在著各種固有的漏洞與缺失。概括起來(lái),大致可以分為以下三類前期協(xié)議。第一類前期協(xié)議是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條規(guī)定的“建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂的前期協(xié)議,”我們簡(jiǎn)稱之“第一類前期合同”。這是最重要的法定合同,該合同只是規(guī)定建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù),并未關(guān)注如何保護(hù)業(yè)主利益的規(guī)定問(wèn)題。最主要的不足是,立法規(guī)定建設(shè)單位授權(quán)其選聘的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主實(shí)行管理,而沒(méi)有規(guī)定向業(yè)主公示這些內(nèi)容是否合法合理。無(wú)形中允許開(kāi)發(fā)商與其“自行指定”的物業(yè)管理人“私下操作”,不但侵犯了業(yè)主的知情權(quán),而且漠視業(yè)主的監(jiān)督權(quán)和其他合法權(quán)益。這是物業(yè)立法的缺憾。第二類是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的“前期協(xié)議”,簡(jiǎn)稱“第二類前期合同”。這類協(xié)議應(yīng)作為物業(yè)銷售(預(yù)售)合同的必備條件,卻未將其列入《物業(yè)管理?xiàng)l例》。這種合同規(guī)范了開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間在前期物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,往往會(huì)約束開(kāi)發(fā)商,然而在實(shí)踐中并不多見(jiàn)。業(yè)主應(yīng)有的與開(kāi)發(fā)商談判的權(quán)利,以及知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和其他合法權(quán)益都得不到立法方面的足夠重視。第三類是開(kāi)發(fā)商“自行指定”的物業(yè)管理人與業(yè)主簽訂“前期協(xié)議”,簡(jiǎn)稱“第三類前期合同”。這類前期協(xié)議在實(shí)際中最為常見(jiàn)。法律依據(jù)是《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號(hào)),其中關(guān)于商品房的銷售條件規(guī)定了“物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)”,并在第13條規(guī)定:“商品房銷售時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的,買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣合同同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議?！痹撉捌趨f(xié)議只是規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,而未涉及與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的?！掇k法》沒(méi)有規(guī)定商品房買(mǎi)賣合同與前期協(xié)議之間的關(guān)系,與第一類前期合同未發(fā)生任何聯(lián)系,一旦發(fā)生業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有關(guān)的糾紛,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)以第三類前期合同與其無(wú)關(guān)而拒絕承擔(dān)自己應(yīng)當(dāng)?shù)呢?zé)任和義務(wù)。這三類不同的前期協(xié)議中,業(yè)主、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)各不相同,地位也互有消長(zhǎng),相對(duì)應(yīng)的,合同效力對(duì)三方的約束力也有所區(qū)別。然而,不同的前期協(xié)議雖然針對(duì)消費(fèi)者業(yè)主而言的,受害人卻基本上是業(yè)主。此時(shí),如果片面地理解立法的內(nèi)容,將有可能出現(xiàn)前文爭(zhēng)議重重的“判非所認(rèn)”的審理結(jié)果。

(二)前期物業(yè)管理協(xié)議缺陷的理性認(rèn)識(shí)

前期物業(yè)管理協(xié)議的特殊性需要立法與司法的特別規(guī)范與調(diào)整,方能在利益沖突的三方主體之間找到實(shí)質(zhì)上的正義和平衡。應(yīng)該理性地認(rèn)識(shí)前期物業(yè)管理協(xié)議在立法與司法實(shí)踐存在著各種固有的漏洞與缺失:

1、現(xiàn)行立法的缺陷和偏差在于,作為社會(huì)關(guān)系調(diào)整器的法律法規(guī)無(wú)法深入社會(huì)關(guān)系的內(nèi)部,去發(fā)掘社會(huì)關(guān)系的不同性質(zhì),進(jìn)行此類法律關(guān)系的調(diào)整,相關(guān)立法權(quán)限分配模糊。在前期物業(yè)管理協(xié)議中,現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》未從立法指導(dǎo)思想上做到向弱勢(shì)群體———作為消費(fèi)者的業(yè)主進(jìn)行傾斜保護(hù)的公平公正,加上現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》的可操作性不強(qiáng),帶有強(qiáng)烈的行政色彩,基本上是為開(kāi)發(fā)商“說(shuō)話”;而負(fù)責(zé)指導(dǎo)和協(xié)助的房地產(chǎn)行政部門(mén)和當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)則采用“潛規(guī)則”(且不說(shuō)“設(shè)關(guān)布卡”)阻礙“小區(qū)獨(dú)立自治”,行政利益和部門(mén)利益大大超過(guò)“小區(qū)業(yè)主利益”和“民眾利益”,從而難以實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司之間的真正的利益平衡。上述三類前期協(xié)議所存在的“各自為政”的現(xiàn)象的立法缺陷足以說(shuō)明,立法未協(xié)調(diào)好“開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司”三者之間的利益關(guān)系,就無(wú)法從立法上做到對(duì)弱勢(shì)群體———業(yè)主傾斜的保護(hù)。據(jù)報(bào)道,2009年,北京市所有已成立的小區(qū)中,有三分之二小區(qū)無(wú)法產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),主要原因是小區(qū)業(yè)主民主投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后,上報(bào)時(shí)大多無(wú)法得到當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)及其上級(jí)街道委員會(huì)的備案,這樣小區(qū)獨(dú)立自治無(wú)法實(shí)現(xiàn)。全國(guó)各地基本上存在類似情況,很多當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)及其上級(jí)街道委員會(huì)對(duì)業(yè)主反映前期物業(yè)管理協(xié)議所存在的問(wèn)題置之不理。這些都是由我國(guó)立法指導(dǎo)思想的局限性所導(dǎo)致的。

2、司法界對(duì)前期協(xié)議的法律約束力大小的理解、認(rèn)識(shí)和判斷大有偏頗,尤其是處理物業(yè)糾紛的一些法官不能正確行使自由裁量權(quán),錯(cuò)誤地應(yīng)用傳統(tǒng)合同法理論,不是從人權(quán)法治觀點(diǎn)和對(duì)弱者實(shí)施傾斜保護(hù)的角度去維護(hù)法律的權(quán)威和合同效力,而是站在強(qiáng)者(富人開(kāi)發(fā)商)及其“自行指定”的物業(yè)管理人一邊,為他們的利益“說(shuō)話”,否定前期協(xié)議中對(duì)業(yè)主有利的內(nèi)容;故意未對(duì)提供格式合同的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司做出不利的解釋,甚至現(xiàn)行合同法對(duì)合同效力都予以否定,另行“創(chuàng)造”判決理由,進(jìn)行錯(cuò)誤認(rèn)定,從而形成了“判非所認(rèn)”的結(jié)果。這是導(dǎo)致業(yè)主敗訴的基本原因。立法與司法的漏洞與偏差無(wú)法使原本傾斜的利益天平回歸于正義與公平,這使得在前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛處理過(guò)程中,形成了開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司“強(qiáng)者愈強(qiáng)”、業(yè)主“弱者愈弱”的局面。正確認(rèn)識(shí)前期物業(yè)管理中三方當(dāng)事人的地位和相互關(guān)系,完善措施和對(duì)策,用立法和司法的形式重新厘清和解決前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛的諸問(wèn)題,是解決問(wèn)題的正確途徑和當(dāng)務(wù)之急。

四、完善前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛的對(duì)策

立法應(yīng)與時(shí)俱進(jìn),要從現(xiàn)實(shí)問(wèn)題出發(fā),糾正立法缺陷,為優(yōu)良法治服務(wù)。針對(duì)前期物業(yè)管理協(xié)議在立法和司法所存在的局限性,以及存在的實(shí)際問(wèn)題,提出完善立法和司法的相應(yīng)對(duì)策。

(一)立法對(duì)策

首先,樹(shù)立正確的立法理念。三類前期物業(yè)管理協(xié)議中,開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司”三者之間的關(guān)系難以協(xié)調(diào),根本原因在于立法指導(dǎo)思想存在偏差。立法者立足于“管理”角度看待前期物業(yè)管理協(xié)議,認(rèn)為強(qiáng)者(富人開(kāi)發(fā)商)及其“自行指定”的物業(yè)管理人是管理者,業(yè)主是被管理者。這是錯(cuò)誤的立法理念。必須從立法上糾正立法指導(dǎo)思想的偏差,由“管理”向“服務(wù)”轉(zhuǎn)變,注重對(duì)弱勢(shì)群體合法利益的保護(hù),并向弱勢(shì)群體實(shí)施一定程度的傾斜保護(hù),這才是正確的立法理念。其次,在正確的立法理念指導(dǎo)下,對(duì)不同的前期物業(yè)管理協(xié)議進(jìn)行立法修正。具體說(shuō)來(lái),三類前期物業(yè)管理協(xié)議存在的共同問(wèn)題是,只有兩方合同關(guān)系,而未涉及第三方,即開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司三者之間缺乏有效溝通和協(xié)調(diào)。對(duì)此,應(yīng)規(guī)定,在兩方合同關(guān)系中必須涉及第三方。為保證實(shí)踐的操作性,規(guī)定該兩方合同關(guān)系的前期物業(yè)管理協(xié)議,必須送到第三方征求意見(jiàn),在一定期限(如一周時(shí)間)內(nèi)不回復(fù)視為知情并已經(jīng)備案。這樣,一旦發(fā)生前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛時(shí),第三方就不能逃避應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任;特別要加重強(qiáng)者開(kāi)發(fā)商的責(zé)任和注意義務(wù)。再次,修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定中不明確、不確定的內(nèi)容?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定中,應(yīng)將“前期物業(yè)管理協(xié)議作為業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》的組成部分”修改為“前期物業(yè)管理協(xié)議作為業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》的組成部分,對(duì)第三方開(kāi)發(fā)商具有法律約束力。其他前期物業(yè)管理協(xié)議,開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司負(fù)有告知業(yè)主的義務(wù),并且賦予業(yè)主參與和監(jiān)督的權(quán)利。否則必須承擔(dān)不告知的法律后果?！比绱艘粊?lái),可實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司三者間的利益協(xié)調(diào),同時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)等權(quán)利的全面保護(hù)。

(二)司法對(duì)策

依法辦案的中國(guó)法官,如果前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛的立法對(duì)策已經(jīng)完善,司法對(duì)策顯然比較容易。然而,由于中國(guó)立法機(jī)關(guān)先天不足,完善立法往往極其緩慢,法官只能根據(jù)存在立法不明確或漏洞與偏差的現(xiàn)行法律做出司法決策。因此,在前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛的立法對(duì)策未完成前,應(yīng)當(dāng)完善前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛的司法對(duì)策。其一,法官須樹(shù)立向業(yè)主傾斜保護(hù)的正確司法理念。司法機(jī)關(guān)要糾正立法指導(dǎo)思想存在偏差,就必須樹(shù)立向業(yè)主傾斜保護(hù)的司法理念。在發(fā)生前期物業(yè)管理協(xié)議糾紛時(shí),應(yīng)以向業(yè)主傾斜保護(hù)正確的司法理念為指導(dǎo),進(jìn)行司法思維和判斷。其二,三類前期物業(yè)管理協(xié)議都是格式合同,該合同都是占據(jù)優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商及其“自行指定”的物業(yè)管理人提供的。那么,據(jù)《合同法》有關(guān)格式合同的規(guī)定,司法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)做出對(duì)提供格式合同的開(kāi)發(fā)商及其“自行指定”的物業(yè)管理人的不利思維和判斷,傾斜保護(hù)業(yè)主的合法利益。特別是,如協(xié)議中存在的對(duì)業(yè)主有利的條款,司法機(jī)關(guān)更應(yīng)做出對(duì)業(yè)主有利的判決。分析前文案例,二審方案錯(cuò)誤主要在于,辦案法官?zèng)]有樹(shù)立向業(yè)主傾斜保護(hù)的正確司法理念。既然承認(rèn)了“前期協(xié)議”是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》的組成部分,則其民事行為的法律后果應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。即承認(rèn)業(yè)主先行交納0•5%的費(fèi)用符合合同約定,無(wú)需節(jié)外生枝地做出另一個(gè)矛盾的思維:“并非確定只交納0•5%,不足部分由開(kāi)發(fā)商交納沒(méi)有事實(shí)依據(jù),也沒(méi)有合同和法律依據(jù)?！彼痉C(jī)關(guān)只需做出確認(rèn)之訴,確認(rèn)原告“入伙時(shí)先行交納0•5%”是有效的,對(duì)合同和法律沒(méi)有規(guī)定不足部分由誰(shuí)交納的問(wèn)題無(wú)須做出認(rèn)定,如果要認(rèn)定,就應(yīng)當(dāng)做出對(duì)提供格式合同的開(kāi)發(fā)商及其“自行指定”的物業(yè)管理人的不利思維和判斷,傾斜保護(hù)業(yè)主的利益。顯然,不足部分由開(kāi)發(fā)商交納合理合法?；蛘哒f(shuō),本案符合某市房管局給被告的“批復(fù)”和某市政府2004年10月13日第(2005)45號(hào)《關(guān)于在商品買(mǎi)賣合同中明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳交約定的通知》。即根據(jù)某市政府“硬性”規(guī)定,“1997年1月1日至2003年8月31日前辦理的《商品房預(yù)售許可證》的住宅物業(yè)維修基金,由開(kāi)發(fā)商按建設(shè)總投資額2%交納給付,但買(mǎi)賣合同中已約定由業(yè)主交納后不足部分開(kāi)發(fā)商按規(guī)定金額補(bǔ)足”。2004年4月19日,好美家公司同李某簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》應(yīng)適用當(dāng)?shù)厥姓?004年10月13日的如上規(guī)定,本案的全部維修基金應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納。由于開(kāi)發(fā)商在買(mǎi)賣合同中提供了第16條的格式條款加上霸王條款,業(yè)主被迫交了0•5%,不足部分的1•5%理應(yīng)當(dāng)按政府的硬性規(guī)定由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)足。