儲(chǔ)藏室物管問題分析

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一、小區(qū)儲(chǔ)藏室的權(quán)屬界定

《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！币簿褪钦f，業(yè)主只有擁有儲(chǔ)藏室的合法產(chǎn)權(quán)，才能依法享有對(duì)儲(chǔ)藏室的完全支配權(quán)和收益權(quán)。因此，要想弄清楚儲(chǔ)藏室的相關(guān)物業(yè)問題，首先必須界定儲(chǔ)藏室的所有權(quán)。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，目前小區(qū)儲(chǔ)藏室在權(quán)屬界定上，大致可分為三類：

（一）產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商即建設(shè)單位所有。該類儲(chǔ)藏室的主要特點(diǎn)：一是應(yīng)有政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的小區(qū)配套建設(shè)規(guī)劃，功能和用途明確；二是能夠證明開發(fā)商（或建設(shè)單位）未將其建設(shè)成本平均分?jǐn)偟劫彿繕I(yè)主的商品住宅銷售成本之中，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)符合設(shè)計(jì)要求；三是建成后開發(fā)商已對(duì)其進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)解釋，該類儲(chǔ)藏室屬于小區(qū)專有部分，產(chǎn)權(quán)人對(duì)其享有完全的支配權(quán)和收益權(quán)。

（二）產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)全體購房業(yè)主共有。該類儲(chǔ)藏室的主要特點(diǎn)：一是未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)；二是已將所有建設(shè)成本分?jǐn)偟搅松唐纷≌匿N售成本之中；三是開發(fā)商無法獲得房產(chǎn)部門的產(chǎn)權(quán)登記；四是利用小區(qū)公共建筑面積里的空地、配套用房、地下室、隔空層、自行車停車位等經(jīng)區(qū)隔改造而建。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)，該類儲(chǔ)藏室的產(chǎn)權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)應(yīng)該歸小區(qū)業(yè)主共有。

（三）產(chǎn)權(quán)屬人防工程歸國家所有?！度嗣穹揽辗ā芬?guī)定，人防工程屬國防資產(chǎn)歸國家所有?！度嗣穹揽展こ唐綍r(shí)開發(fā)利用管理辦法》第3條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)開發(fā)利用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持有償使用、用管結(jié)合的原則，平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”根據(jù)現(xiàn)行政策法規(guī)，居民住宅小區(qū)開發(fā)，建設(shè)單位均必須按一定比例籌資建設(shè)地下人防工程。目前，在一部分新舊小區(qū)中，客觀上存在著在不影響人防通道、功能使用和主體工程架構(gòu)的前提下，開發(fā)商或前期物管企業(yè)或業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）利用人防邊緣場(chǎng)地區(qū)隔建設(shè)地下儲(chǔ)藏室的現(xiàn)狀（暫不討論其建設(shè)的合法性）。

二、目前小區(qū)儲(chǔ)藏室物業(yè)權(quán)屬中存在的主要問題

(一)開發(fā)商將業(yè)主共有物業(yè)“贈(zèng)送”給少數(shù)個(gè)人從中牟利。目前，許多“購房送儲(chǔ)藏室”、“購房送面積”促銷的開發(fā)商，其宣傳中所謂的“贈(zèng)送”面積，建設(shè)成本往往已經(jīng)分?jǐn)偟搅嗽擁?xiàng)目所有住宅商品房的銷售價(jià)格之中，但并沒有計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積。所以，從法律上講，開發(fā)商所“贈(zèng)送”的建筑面積，應(yīng)是該項(xiàng)目購房業(yè)主的共有物業(yè)，但卻被開發(fā)商“送”給了少數(shù)業(yè)主享用，而自己則從抬高的房價(jià)中謀取暴利。

(二)開發(fā)商或前期物管企業(yè)擅自處置業(yè)主共有物業(yè)從中牟利。目前，許多開發(fā)商或前期物管企業(yè)，往往利用一般業(yè)主不了解建設(shè)規(guī)劃的特點(diǎn)，未經(jīng)大多數(shù)業(yè)主同意，就擅自將本屬于全體業(yè)主共有的部分物業(yè)場(chǎng)地、地下隔空層等改造成住宅的配套儲(chǔ)藏室，并擅自進(jìn)行銷售或出租，將其收益納為己有。

(三)開發(fā)商利用二次銷售部分人防工程使用權(quán)之機(jī)非法牟利。由于開發(fā)商作為住宅商品房的生產(chǎn)者，其房屋銷售完畢后，也就沒有再繼續(xù)經(jīng)營管理的必要（仍必須承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任）和能力，因此在商品房開發(fā)成本核算中，一般開發(fā)商均會(huì)將其先期投資建設(shè)的民居地下人防工程資金，納入住宅開發(fā)的成本，也就是說，在一般的住宅商品房銷售價(jià)格中，已包括了人防地下工程建設(shè)資金（參見《南京市商品房作價(jià)辦法》），商品房賣出后，投資人其實(shí)已不再是開發(fā)商而是全體購房業(yè)主。但目前不少先期擁有住宅地下人防工程車位和儲(chǔ)藏室的開發(fā)商，卻往往會(huì)利用二次將住宅地下人防工程部分使用權(quán)銷售給具體業(yè)主的機(jī)會(huì)，將其二次銷售的全部收益據(jù)為己有，嚴(yán)重違反了《防空法》誰投資誰使用誰收益的原則。

三、關(guān)于小區(qū)儲(chǔ)藏室物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和收益分配的認(rèn)定

依據(jù)相關(guān)政策法規(guī)，小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)前期一般執(zhí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)，按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)收?。粯I(yè)主大會(huì)成立后一般是在參照政府指導(dǎo)價(jià)基礎(chǔ)上由業(yè)主大會(huì)（或業(yè)主委員會(huì)）與所聘物管企業(yè)以合同形式商定；小區(qū)的代收代辦服務(wù)費(fèi)執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)，一般由物管企業(yè)向委托方收取，不得向業(yè)主收??；小區(qū)的特約服務(wù)費(fèi)執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)，由物管企業(yè)與業(yè)主單獨(dú)簽訂協(xié)議收取。小區(qū)儲(chǔ)藏室從物業(yè)服務(wù)性質(zhì)看，應(yīng)該屬于公共服務(wù)類。由于目前的相關(guān)法律法規(guī)對(duì)儲(chǔ)藏室的物業(yè)服務(wù)費(fèi)以何種形式、何種標(biāo)準(zhǔn)收取以及收益權(quán)歸屬?zèng)]有進(jìn)行細(xì)化和明確，這就引出了儲(chǔ)藏室物業(yè)服務(wù)收費(fèi)上的許多爭(zhēng)議和矛盾。但根據(jù)現(xiàn)有相關(guān)政策法規(guī)，筆者以為有幾個(gè)原則還是可以堅(jiān)持和把握的。

（一）對(duì)產(chǎn)權(quán)儲(chǔ)藏室應(yīng)該執(zhí)行物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條規(guī)定：“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。”既然不計(jì)入公攤面積，那么物管企業(yè)對(duì)此類區(qū)域提供的公共服務(wù)理所當(dāng)然應(yīng)該收取服務(wù)費(fèi)。

（二）產(chǎn)權(quán)儲(chǔ)藏室的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不應(yīng)該高于住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)儲(chǔ)藏室作為普通住宅可有可無的附屬設(shè)施，無論從其所處區(qū)域、用途、功能，還是從其建設(shè)成本、規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)上講，與普通住宅都存在著很大的品質(zhì)上的差距，在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)要求上也不可能高于住宅。因此，其物業(yè)管理公共服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自然無任何理由高于住宅公共服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）未獲得產(chǎn)權(quán)證的非人防儲(chǔ)藏室業(yè)主不應(yīng)交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)。根據(jù)《南京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第十四條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)以法定產(chǎn)權(quán)面積（房屋所有權(quán)證登記的建筑面積）計(jì)算；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測(cè)繪部門實(shí)測(cè)的房屋建筑面積計(jì)算。未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取公共服務(wù)費(fèi)?！币虼?，凡是使用業(yè)主未獲得產(chǎn)權(quán)證的儲(chǔ)藏室是有理由不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，即使該儲(chǔ)藏室有產(chǎn)權(quán)證，也應(yīng)該由產(chǎn)權(quán)證的持有人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

（四）業(yè)主共有物業(yè)儲(chǔ)藏室不應(yīng)再收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。根據(jù)現(xiàn)有法規(guī)規(guī)定，業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)已經(jīng)包括了業(yè)主共有物業(yè)的所有區(qū)域，而業(yè)主共有物業(yè)儲(chǔ)藏室一般均是利用業(yè)主共有區(qū)域建設(shè)的，因此在業(yè)主已經(jīng)交納的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中，應(yīng)該已經(jīng)包含了此區(qū)域的服務(wù)費(fèi)用，不應(yīng)該再重復(fù)收費(fèi)。至于業(yè)主共有物業(yè)儲(chǔ)藏室向具體使用人收取的購買使用權(quán)收入和其后按使用階段（月、季或年）收取的租金收入，則應(yīng)按相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定納入業(yè)主共有物業(yè)的共有收益進(jìn)行分配。

（五）人防工程儲(chǔ)藏室物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收益應(yīng)歸全體購房業(yè)主。人防工程儲(chǔ)藏室（含停車位）計(jì)入的產(chǎn)權(quán)面積依照法律規(guī)定歸國家所有，并且按規(guī)定不得納入購房業(yè)主的公攤公用建筑面積計(jì)算（參見《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》），因此物業(yè)企業(yè)向擁有人防工程儲(chǔ)藏室真正實(shí)際使用權(quán)的少數(shù)業(yè)主收取物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)是完全合情、合理、合法的。但由于一般住宅地下人防工程的真正投資人和收益人是全體購房業(yè)主，因此該類儲(chǔ)藏室（包括停車位）的物業(yè)管理服務(wù)收益，不應(yīng)該歸物業(yè)管理企業(yè)所有而應(yīng)歸小區(qū)全體購房業(yè)主。

四、關(guān)于小區(qū)儲(chǔ)藏室物業(yè)管理收益監(jiān)管的幾點(diǎn)建議

（一）政府價(jià)格主管部門應(yīng)對(duì)小區(qū)銷售樓盤的物業(yè)成本進(jìn)行成本價(jià)備案監(jiān)管。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前普通住宅商品房銷售執(zhí)行的是市場(chǎng)價(jià)，即房屋銷售的定價(jià)權(quán)由開發(fā)商自主決定。國家和地方政府價(jià)格主管部門目前僅是對(duì)普通商品房銷售過程中的明碼實(shí)價(jià)實(shí)行了備案監(jiān)管。由于住宅商品銷售，直接涉及到開發(fā)商是否有對(duì)購房業(yè)主后期的共有物業(yè)利益進(jìn)行侵害，如果不了解開發(fā)商住宅定價(jià)過程中的價(jià)格構(gòu)成，根本就無法判斷開發(fā)商是否對(duì)業(yè)主共有物業(yè)進(jìn)行了怎樣的成本分?jǐn)偅鼰o法判斷是否存在牟取暴利可能。為此，筆者建議，作為政府部門，對(duì)像商品房之類價(jià)格昂貴又是涉及到百姓安居樂業(yè)必然追求的重大民生利益的商品，必須責(zé)成政府價(jià)格主管部門對(duì)開發(fā)商的商品房銷售價(jià)格成本構(gòu)成實(shí)行備案監(jiān)管，因?yàn)槲ㄓ腥绱?，才能真正維護(hù)和保護(hù)廣大購房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

（二）在現(xiàn)有的房屋銷售明碼標(biāo)價(jià)備案監(jiān)管過程中，政府價(jià)格主管部門應(yīng)進(jìn)一步要求開發(fā)商公開更多的商品價(jià)格交易信息，特別是像儲(chǔ)藏室、停車位等交易中產(chǎn)權(quán)易于混淆又最容易侵害到購房業(yè)主共有物業(yè)利益的附屬商品信息。筆者認(rèn)為，開發(fā)商在銷售樓盤和交易儲(chǔ)藏室、停車位的過程中應(yīng)主動(dòng)向業(yè)主公示房屋建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)資質(zhì)、規(guī)劃審批、預(yù)售許可證、銷售許可證、備案證明等相關(guān)定性資料，及時(shí)公開儲(chǔ)藏室、停車位的位置、用途、銷售價(jià)、承租價(jià)和必須事先聲明或告知的相關(guān)購買（租賃）協(xié)議的主要內(nèi)容等信息，以徹底解決購房業(yè)主在與開發(fā)商進(jìn)行的附屬商品交易中信息不對(duì)稱的局面，更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。

（三）各級(jí)政府價(jià)格主管部門應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)政策法規(guī)。建議將儲(chǔ)藏室的物業(yè)收費(fèi)等問題，象小區(qū)停車收費(fèi)一樣，在政府價(jià)格主管部門的相關(guān)規(guī)范性收費(fèi)文件中做出進(jìn)一步的細(xì)化和明確，這樣既利于開發(fā)商或物管企業(yè)加強(qiáng)自律，也便于業(yè)主維權(quán)。

（四）政府相關(guān)部門應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)物業(yè)管理中的維權(quán)主導(dǎo)作用。業(yè)主委員會(huì)擔(dān)負(fù)著監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)收益、服務(wù)質(zhì)量，依法維護(hù)全體業(yè)主共有物業(yè)利益的重要職責(zé)。但由于政府相關(guān)部門目前一方面對(duì)小區(qū)業(yè)主政策法規(guī)宣傳不夠，業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的重要性認(rèn)識(shí)不足，不夠理解和支持，業(yè)委會(huì)成員的積極性得不到保護(hù)，造成許多小區(qū)實(shí)際上長期停留在前期物業(yè)階段，業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和應(yīng)有的共有物業(yè)利益受到損害；另一方面對(duì)已經(jīng)產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的法律法規(guī)培訓(xùn)指導(dǎo)不夠，業(yè)主委員會(huì)自身對(duì)相關(guān)法律法規(guī)和政府規(guī)范性文件不熟悉，從而也造成了一些小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不能很好的代表和維護(hù)業(yè)主的共同利益。因此，如何進(jìn)一步發(fā)揮好業(yè)委會(huì)在小區(qū)物業(yè)管理中的主導(dǎo)作用，也是解決小區(qū)儲(chǔ)藏室等問題的重要關(guān)鍵。