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物業(yè)管理成本管理控制分析

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物業(yè)管理成本管理控制分析

摘要:近年來,我國經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展,促進(jìn)城市化進(jìn)程的加快,房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃興起,城市里興建了大量的住宅小區(qū)及辦公等設(shè)施,潛在大量的物業(yè)管理服務(wù)需求,物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)將迎來輝煌時(shí)期。近段時(shí)間內(nèi)部分國內(nèi)外大型物業(yè)管理服務(wù)公司的迅速崛起并占領(lǐng)國內(nèi)的物業(yè)管理市場(chǎng),為客戶提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)以服務(wù)為中心的特殊行業(yè),從表面上看公司管理的是“物”,但是實(shí)質(zhì)工作管理的卻是“人”。物業(yè)管理具有管理項(xiàng)目分布分散、管理內(nèi)容復(fù)雜多樣、成本發(fā)生面廣且形成點(diǎn)多,以及監(jiān)控線長、進(jìn)行24小時(shí)服務(wù)、監(jiān)管困難等特點(diǎn)。與此同時(shí),物業(yè)管理服務(wù)公司在快速發(fā)展的同時(shí)管理服務(wù)成本也逐漸增加,甚至?xí)l(fā)生入不敷出的情況,這已經(jīng)嚴(yán)重的威脅到企業(yè)的生存發(fā)展。如何進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的成本管控過程,掌控物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的成本控制方法,把握收支平衡,實(shí)現(xiàn)盈利,必將對(duì)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。要做好物業(yè)公司的成本管控,需要從全流程進(jìn)行控制,包含事前控制、事中控制和事后控制。

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理公司;成本管理;成本控制

在物業(yè)管理公司在為客戶提供物業(yè)管理服務(wù)的過程中會(huì)發(fā)生人工、設(shè)備維修等各項(xiàng)成本支出,如果不能合理、全面的進(jìn)行控制和管理,必將增加公司的物業(yè)管理成本,降低企業(yè)在行業(yè)中的競(jìng)爭力。物業(yè)公司只有在激烈的競(jìng)爭中選擇合理的方法對(duì)成本加強(qiáng)控制,完成控制目標(biāo),最終實(shí)現(xiàn)微薄的經(jīng)濟(jì)利益。下面本文將針對(duì)物業(yè)公司成本管控的事前控制,事中控制,事后控制等三個(gè)方面進(jìn)行細(xì)致闡述。

一、事前成本的控制

事前成本控制在物業(yè)管理公司成本管控的整體工作中具有舉足輕重的作用,是物業(yè)管理公司成本管理的重要部分。首先,物業(yè)管理公司在進(jìn)行經(jīng)營決策和成本決策中,需要參考事前項(xiàng)目費(fèi)用指標(biāo),為成本管理工作提供明確的奮斗目標(biāo)。具有事前成本控制標(biāo)準(zhǔn)后,后面的工作才會(huì)具有很強(qiáng)的針對(duì)性,從而減少盲目性,增強(qiáng)預(yù)見性。這樣物業(yè)管理公司在建立成本責(zé)任制后,可使成本控制的工作達(dá)到事半功倍的效果,從而有效做好物業(yè)公司的增收降耗工作。通常情況下物業(yè)管理公司在開展業(yè)務(wù)之前,為使成本費(fèi)用開支與企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)相適應(yīng),相關(guān)管理人員需要先分析影響物業(yè)管理成本的各種因素,并在成本控制方面建立有效的年度財(cái)務(wù)預(yù)算、水電費(fèi)的定額管理以及職工薪酬預(yù)算與績效考核管理相結(jié)合的管理控制等一系列內(nèi)部管理制度,保證在成本控制上取得較為卓越的成效。物業(yè)管理公司在完善管理制度的基礎(chǔ)上,為縮減不必要的成本支出,還要結(jié)合各部門功能的不同,對(duì)相關(guān)的成本支出項(xiàng)目進(jìn)行摸底調(diào)查,掌握各種材料的實(shí)際消耗情況。物業(yè)公司先編制一個(gè)費(fèi)用指南,再制定各個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用指標(biāo),從整體上控制所有費(fèi)用的支出,最后將先制定的各個(gè)大項(xiàng)目成本支出控制目標(biāo)分解到各個(gè)責(zé)任部門。在月初,各站點(diǎn)上級(jí)管理部門負(fù)責(zé)人要根據(jù)本月的經(jīng)營情況會(huì)同費(fèi)用的歸口管理部門,依據(jù)季度費(fèi)用預(yù)算以及各月具體情況,對(duì)下屬站點(diǎn)確定不同的費(fèi)用控制指標(biāo)。同時(shí)將所有的成本和期間費(fèi)用支出納入相關(guān)職能部門的職權(quán)范圍,并制定出一套適應(yīng)公司管理實(shí)際情況的分級(jí)管理責(zé)任制度。物業(yè)公司在以利、權(quán)、責(zé)相互結(jié)合的原則建立分級(jí)責(zé)任制的時(shí)候,要給予下屬相關(guān)部門、單位一些經(jīng)濟(jì)權(quán)限和利益,這樣能夠促使其有能力做好本單位的責(zé)任成本工作,還能使其擁有一定的自主權(quán),不會(huì)受到其他部門的控制和干涉,讓工作的開展更加符合實(shí)際,操作方法更具靈活性。物業(yè)公司還可以給予下屬項(xiàng)目單位壓縮流動(dòng)資金定額的權(quán)限,使其有效減少利息的支出;給予下屬項(xiàng)目單位上交多余勞動(dòng)力的權(quán)限,以有效減少本單位的薪資支出;給予下屬項(xiàng)目單位制定獎(jiǎng)金分配標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利,以有效提高員工工作的積極性,也利于費(fèi)用指標(biāo)的完成,為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值。最后,物業(yè)管理公司通過制定出相關(guān)的管理辦法,以激勵(lì)制度和獎(jiǎng)罰制度作為輔助管理,把硬指標(biāo)和硬任務(wù)都公開化,可以讓廣大的一線員工都參加到物業(yè)的成本管理中。通常情況下物業(yè)公司的下屬項(xiàng)目機(jī)構(gòu)都是綜合管理部門,公司的財(cái)務(wù)部門要對(duì)這些下屬項(xiàng)目機(jī)構(gòu)進(jìn)行費(fèi)用的監(jiān)督和審核,把綜合平衡工作做好。

二、事中的成本控制

事中成本控制是現(xiàn)代企業(yè)成本的核心,在企業(yè)成本控制系統(tǒng)中起著保證、促進(jìn)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)等重要作用。事中成本控制是管理者在基礎(chǔ)管理制度之下對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行過程進(jìn)行監(jiān)督、檢查,發(fā)現(xiàn)偏差時(shí)及時(shí)采取糾偏措施的活動(dòng)。事中成本控制是完成計(jì)劃任務(wù)和實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的有力保證,合理的控制方法是及時(shí)解決問題、提高組織效率的重要手段。事中成本控制是落實(shí)成本控制的具體關(guān)鍵環(huán)節(jié),也是物業(yè)管理企業(yè)成本控制的重點(diǎn)內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在成本控制過程中,要履行有效的內(nèi)部管理制度,加強(qiáng)規(guī)范管理,通過企業(yè)內(nèi)部管理制度和規(guī)范的約束,提升企業(yè)工作效率,掌控物業(yè)管理企業(yè)的成本控制方法,執(zhí)行有效的控制措施,保障企業(yè)事中成本控制效果。

1.執(zhí)行部門管理責(zé)任措施。物業(yè)管理公司分級(jí)的責(zé)任制度就是要明確各歸口職能管理部門成本控制方面的權(quán)限與責(zé)任,充分調(diào)動(dòng)員工積極性,把成本計(jì)劃中所規(guī)定的各個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),都按照內(nèi)容和性質(zhì)進(jìn)行分解,利用分級(jí)歸口的方式予以控制。此外,物業(yè)管理公司還要明確相關(guān)單位的責(zé)任,出現(xiàn)問題時(shí)能夠找到相應(yīng)的責(zé)任人。做到上述這些方面,物業(yè)公司就能建立上下統(tǒng)一,眾橫交錯(cuò)的成本控制體系,也就有利于企業(yè)的長久發(fā)展。物業(yè)管理公司在經(jīng)營過程中,每一步都需要進(jìn)行成本控制,而且成本控制目標(biāo)還需要層層落實(shí),下面就以某物業(yè)公司某小區(qū)雙層機(jī)械車位成本控制為例進(jìn)行分析(具體詳見表1),希望有一定的參考價(jià)值。從上面的列表中可以看出,物業(yè)管理部門進(jìn)行設(shè)備購置、使用之前,提前做好購置、維護(hù)管理計(jì)劃,例如列明設(shè)備購置、使用時(shí)點(diǎn),具體的控制措施,同時(shí)把責(zé)任和任務(wù)都配給具體負(fù)責(zé)人,實(shí)行責(zé)任具體化,從而降低設(shè)備的購入、維保成本。

2.制定成本支出控制方法。

2.1加強(qiáng)材料費(fèi)用控制。在材料費(fèi)用的控制方面,物業(yè)公司主要需從以下兩方面進(jìn)行控制:材料消耗量控制和材料價(jià)格控制。在材料消耗量的控制方面,要求物業(yè)公司在日常中必須嚴(yán)格控制材料的消耗量,避免濫用材料,材料的供應(yīng)部門必須按照工作項(xiàng)目,專人負(fù)責(zé)材料的使用和領(lǐng)取。為此,物業(yè)公司內(nèi)部首先要制定出內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)材料消耗限額,然后建立限額發(fā)放、使用制度,各站點(diǎn)按照不同限額,在規(guī)定期間內(nèi)領(lǐng)用材料,以此來降低限額消耗量,這樣能有效控制總支出。其次,物業(yè)公司要控制物業(yè)各個(gè)站點(diǎn)使用材料的總量,測(cè)定各種材料的使用定額,有效降低材料的總使用定額。為達(dá)到控制目標(biāo),相關(guān)定額制定人一定要到一線收集歷史資料,分析各站點(diǎn)材料使用情況的真實(shí)性,由此能夠更好的做出材料總量判斷,避免不必要的浪費(fèi),縮減材料使用總量定額。

2.2加強(qiáng)人工成本支出控制。物業(yè)企業(yè)在日常運(yùn)營中會(huì)有很大的資金用在人工成本方面,如果在管理過程中很好的控制住人工成本,在一定程度上就能降低物業(yè)管理費(fèi)的支出情況。物業(yè)公司想要控制人力資源成本,必須先了解各類工作人員的構(gòu)成明細(xì),為較好控制公司的成本支出,必須保持服務(wù)品質(zhì)不變的前提下,根據(jù)小區(qū)面積、新舊程度以及入住率合理控制人員編制。通常情況下,物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的職能部門設(shè)置都較為精干,同時(shí)輔以信息化的管理方式來精簡公司部門。物業(yè)管理公司會(huì)依據(jù)所管理小區(qū)的實(shí)際情況、企業(yè)發(fā)展階段、部門性質(zhì)、業(yè)務(wù)特征、崗位分類、任職能力、工作繁簡度等方面進(jìn)行綜合考量,用以下幾種方法減少人工成本。

(1)對(duì)于一些專業(yè)技術(shù)不強(qiáng)的崗位,將管理人員盡量壓縮,比如采取一人多崗的模式,有效減少人員的定編。

(2)通過加強(qiáng)技防改造和配備先進(jìn)設(shè)備等措施來減少人工成本的投入。比如在沒有封閉的小區(qū)新建圍欄、在人流較大的出入口安裝攝像頭等科學(xué)技術(shù)管理替代人工管理,以有效降低秩序維護(hù)人員的數(shù)量。

(3)對(duì)專業(yè)性強(qiáng)的技術(shù)工作,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡可能的通過委托外包服務(wù)來完成,比如如電梯年檢、空調(diào)的維護(hù)、鍋爐維修、外墻清洗等項(xiàng)目。為合理配備相應(yīng)人員工作范圍、工作量和定編數(shù)量,完善組織形式,不同部門的管理者在年初一定要編制好人工成本的全年預(yù)算,合理降低人力成本,提高人均管理面積及效能。

2.3加強(qiáng)水電費(fèi)支出控制。在水電費(fèi)支出控制方面,各個(gè)部門要配合上級(jí)部門做好材料、能源計(jì)量表,對(duì)重點(diǎn)部位沒有安裝計(jì)量設(shè)備的必須及時(shí)安裝計(jì)量器,這樣對(duì)水電消耗才有客觀的評(píng)判。在用電量控制方面,物業(yè)公司如想讓所在轄區(qū)在保障照明不變的前提下調(diào)低用電定額,對(duì)于需要24小時(shí)開啟的燈具,可安裝具有節(jié)電器的日光燈,對(duì)于其他公共照明,則建議大量采用LED照明燈,節(jié)能效果非常明顯;另外,也可以通過升級(jí)技術(shù),比如傳統(tǒng)的供水系統(tǒng)一般是先由市政自來水進(jìn)入地下水箱間,然后變頻輸送到各家各戶,耗能較高。如果利用無負(fù)壓加壓泵技術(shù)對(duì)這些供水系統(tǒng)改造,能降低40~70%能耗。

2.4在控制其他直接成本費(fèi)用方面,由于各項(xiàng)其他費(fèi)用項(xiàng)目的性質(zhì)不同,處理的方法須也不同,物業(yè)公司需選定合理的控制方法,比如對(duì)已有定額的項(xiàng)目可按照定額進(jìn)行監(jiān)督控制,對(duì)沒有定額的項(xiàng)目可按照預(yù)算進(jìn)行控制。當(dāng)物業(yè)公司在執(zhí)行節(jié)約各項(xiàng)成本的具體方法過程中,物業(yè)公司還必須要求所有員工嚴(yán)格履行崗位職責(zé),如在工作中發(fā)現(xiàn)問題或想到有利于降低成本的舉措,要及時(shí)提出并告知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo),把企業(yè)當(dāng)做自己的家一樣去經(jīng)營,最終實(shí)現(xiàn)合理控制成本的目的。

3.對(duì)事中成本支出進(jìn)行全過程監(jiān)督管理。當(dāng)物業(yè)管理公司確定節(jié)約成本的具體方法后,需要對(duì)成本支出的全過程進(jìn)行監(jiān)督,避免出現(xiàn)違規(guī)違紀(jì)問題,確??刂品椒鋵?shí)的有效性。第一,要挑選業(yè)務(wù)骨干成立監(jiān)督管理部門,管理成員必須了解各個(gè)部門和各個(gè)崗位的實(shí)際情況,以及目前所存在的問題,清楚在以后的監(jiān)督管理中,掌握監(jiān)督管理的重點(diǎn)。第二,要建立完善的監(jiān)督管理機(jī)制,讓監(jiān)督機(jī)制具體化,責(zé)任個(gè)人化,對(duì)每名成員當(dāng)月或本年度的具體工作都分配清楚,設(shè)定的崗位目標(biāo)也要明確,同時(shí)事先明確沒有完成任務(wù)的懲罰方式,然后由部門負(fù)責(zé)人監(jiān)督執(zhí)行,提高大家工作的積極性。監(jiān)督管理部門要成為物業(yè)公司降低成本的先鋒,在保證本部門各項(xiàng)成本最低的情況下,對(duì)成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)問題立即上報(bào)直屬領(lǐng)導(dǎo),必要時(shí)可將問題和責(zé)任人在公司公開,引以為戒,提高每名物業(yè)工作人員對(duì)成本管理的重視度。全過程監(jiān)督管理就是把各個(gè)環(huán)節(jié)的節(jié)約成本措施具體化,跟蹤落實(shí)化,避免出現(xiàn)上有政策下有對(duì)策的不利情況。

三、對(duì)事后成本的控制

在事后控制中,分析注意力通常集中于結(jié)果上。對(duì)執(zhí)行的結(jié)果進(jìn)行成本考核和成本分析,找到實(shí)際業(yè)績與控制目標(biāo)的差異,采取相應(yīng)的措施防錯(cuò)糾偏,是矯正后續(xù)活動(dòng)的起點(diǎn)。

1.建立正式的成本報(bào)告控制系統(tǒng)。編制成本報(bào)告對(duì)物業(yè)公司的成本控制非常重要,在編制報(bào)告的內(nèi)容時(shí),一定要和崗位責(zé)任制以及成本責(zé)任制進(jìn)行掛鉤,管理人員可以對(duì)比控制標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際消耗量,對(duì)責(zé)任人以及責(zé)任單位的工作質(zhì)量進(jìn)行檢查,從根源上分析問題的原因,這樣才能得到真實(shí)的數(shù)據(jù),有利于以后的工作開展。

2.對(duì)成本差異情況進(jìn)行調(diào)查分析處理。當(dāng)設(shè)定成本控制目標(biāo)后,相關(guān)的責(zé)任人看到其現(xiàn)狀和目標(biāo)的差距,卻未能發(fā)現(xiàn)問題的根源,也沒有想到具體的解決辦法,責(zé)任人則應(yīng)及時(shí)向上級(jí)管理部門匯報(bào)。上級(jí)管理部門要和下屬具體部門一同進(jìn)行分析和探討,研究、確定解決問題的措施,以便在后續(xù)工作中實(shí)施、落實(shí),在措施實(shí)施期間公司還需要安排專人予以監(jiān)督,保證解決措施的落實(shí)效果。除此之外,在解決措施實(shí)施后,物業(yè)公司最后還要分析公司所得到的經(jīng)濟(jì)效益,探討其是否達(dá)到有關(guān)的目標(biāo),并從中吸取教訓(xùn),為以后解決和控制該問題打下基礎(chǔ)。

3.考核獎(jiǎng)懲機(jī)制.沒有規(guī)矩不成方圓,獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰機(jī)制是激勵(lì)員工工作的最好辦法。企業(yè)要把責(zé)任成本指標(biāo)歸入到考核當(dāng)中,不同部門有不同的需求,可結(jié)合需求的不同制定不同的激勵(lì)措施。在對(duì)一線普通員工進(jìn)行激勵(lì)時(shí),可以使用提高或降低工資待遇的辦法;對(duì)于中層領(lǐng)導(dǎo)而言,主要進(jìn)行整體的業(yè)績考核,或者予以口頭批評(píng),精神獎(jiǎng)勵(lì)等,必要情況也要進(jìn)行物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì);對(duì)于高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)而言,主要的還是進(jìn)行精神層面的鼓勵(lì)和批評(píng)。當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)懲罰機(jī)制和每一個(gè)員工的工作職責(zé)和工作任務(wù)相互掛鉤后,員工負(fù)責(zé)的工作若出現(xiàn)問題,會(huì)在第一時(shí)間反饋到本人及時(shí)處理。管理人員則需要做好績效記錄,在每個(gè)月結(jié)束后,各個(gè)部門領(lǐng)導(dǎo)要對(duì)所有員工進(jìn)行考核,對(duì)出現(xiàn)問題的員工要進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐u(píng)和懲罰,而工作表現(xiàn)優(yōu)異的員工要及時(shí)進(jìn)行精神、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì),從而提高員工的積極性,讓每個(gè)員工都有明確的工作目標(biāo)和良好的工作狀態(tài),為公司打造一個(gè)積極向上的團(tuán)隊(duì)奠定基礎(chǔ)。

四、結(jié)語

物業(yè)管理公司的全面成本管理十分重要,在物業(yè)管理企業(yè)中,通過加強(qiáng)內(nèi)部管理制度與規(guī)范的建設(shè),提升全面成本管理控制效果,從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn),物業(yè)公司成本控制主要分為事前成本管理、事中成本管理及事后管理管理,這三部分成本管理在企業(yè)成本控制中十分重要。物業(yè)公司通過全面成本管理,讓責(zé)任核算細(xì)致化,準(zhǔn)確化和有效化,完善費(fèi)用控制核算制度,可以確保各項(xiàng)費(fèi)用支出的合理性、真實(shí)性,降低企業(yè)運(yùn)營中的成本支出,從而提高物業(yè)管理企業(yè)的成本控制效率,為企業(yè)發(fā)展做出保障。

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作者:朱麗彬 單位:中鐵六局集團(tuán)北京鐵路建設(shè)有限公司