談建設(shè)項(xiàng)目投資估算模擬設(shè)計(jì)生成

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摘要：投資估算是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)，需要具有較高的精確度。目前從事工程經(jīng)濟(jì)與管理的學(xué)者對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資估算的研究越來越多，建設(shè)項(xiàng)目模擬設(shè)計(jì)的研究成果對(duì)建筑行業(yè)的發(fā)展具有直接的推動(dòng)作用。本文主要介紹建設(shè)項(xiàng)目投資估算的模擬設(shè)計(jì)生成過程，希望可以為相關(guān)工作提供借鑒和參考。

關(guān)鍵詞：建設(shè)項(xiàng)目；投資估算；模擬設(shè)計(jì)；探究

全過程造價(jià)管理被廣泛應(yīng)用于各類建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目影響最大的是決策階段的投資估算，精確的投資估算是建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施的重要基礎(chǔ)。為了提高投資估算的精確度，本文在案例實(shí)證研究中使用明確需求、構(gòu)建模型、評(píng)估模型、生成設(shè)計(jì)的模擬設(shè)計(jì)生成方法，對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行估算。

1投資估算的模擬設(shè)計(jì)生成

1.1明確需求

建筑項(xiàng)目的影響因素較多，各因素都會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成不同程度的影響，所以項(xiàng)目投資應(yīng)根據(jù)實(shí)際要求制定，明確建筑項(xiàng)目的具體需求，如：項(xiàng)目定位、工程質(zhì)量、市場(chǎng)需求、交付后的運(yùn)營(yíng)管理，等等。在明確需求的基礎(chǔ)上，從建設(shè)環(huán)境、目標(biāo)現(xiàn)狀、功能分區(qū)、項(xiàng)目管理、施工技術(shù)等方面對(duì)需求進(jìn)行分析、提煉，進(jìn)行項(xiàng)目決策的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，形成初步的投資估算，確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)工期、產(chǎn)品質(zhì)量等指標(biāo)。此階段的項(xiàng)目投資較粗略，因?yàn)轫?xiàng)目的建設(shè)方案還未最終確定，所以投資估算的精度在±50%左右。

1.2構(gòu)建模型

以項(xiàng)目的具體需求和整體估算指標(biāo)為基礎(chǔ)，編制需求方案和實(shí)施計(jì)劃，利用軟件構(gòu)建模型，并具體設(shè)計(jì)項(xiàng)目的投資估算實(shí)施細(xì)則。技術(shù)人員通過模型能夠明確項(xiàng)目的總平面布置、建筑高度、建筑層數(shù)、外形輪廓等具體要求，依據(jù)投資定額對(duì)項(xiàng)目建筑面積、道路面積、綠化面積等進(jìn)行投資估算，此階段的投資估算精度有所提升，可達(dá)到±30%左右。目前建筑信息模型（BIM）被廣泛應(yīng)用于建筑工程的勘察、設(shè)計(jì)和施工，對(duì)項(xiàng)目的施工方案制定、施工組織設(shè)計(jì)和造價(jià)控制起到重要的促進(jìn)作用。在項(xiàng)目決策階段使用BIM技術(shù)，建立BIM模型，技術(shù)人員能夠通過軟件精確提取工程量，用于項(xiàng)目投資估算的計(jì)算，為項(xiàng)目決策提供科學(xué)依據(jù)。使用BIM模型不僅能提高項(xiàng)目投資估算的精度、有效控制項(xiàng)目投資造價(jià)，還能提升項(xiàng)目建設(shè)的作業(yè)效率。

1.3評(píng)估模型

評(píng)估模型對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資估算的模擬設(shè)計(jì)生成具有重要作用，需要評(píng)估者具備較高的專業(yè)技能水平和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目實(shí)施過程中需要解決的問題較多，僅通過模型得到的投資估算具有一定的技術(shù)局限性，需要專業(yè)技術(shù)人員綜合考慮項(xiàng)目的建設(shè)影響因素，同時(shí)還要對(duì)項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、自然規(guī)律，社會(huì)道德、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗等進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案、施工方案、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案等進(jìn)行評(píng)估，盡可能地完善項(xiàng)目模型設(shè)計(jì)。工程技術(shù)人員不僅要對(duì)建設(shè)方案和技術(shù)方案進(jìn)行評(píng)估，還要對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、資源、風(fēng)險(xiǎn)等影響項(xiàng)目投資的因素進(jìn)行分析。根據(jù)實(shí)際情況可選擇市場(chǎng)比較法、成本估價(jià)法、收益還原法等完成模型評(píng)估，得出建設(shè)模型的最優(yōu)設(shè)計(jì)方案，為建筑工程的實(shí)施創(chuàng)造有利條件。

1.4生成設(shè)計(jì)

生成設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目投資估算模擬設(shè)計(jì)生成的最后工作環(huán)節(jié)。工程技術(shù)人員構(gòu)建項(xiàng)目建筑模型并完成相應(yīng)的評(píng)估工作，在確定建筑工程、結(jié)構(gòu)工程、水電暖通工程、室外工程等設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，使用科學(xué)的投資估算方法，對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行分項(xiàng)估算，評(píng)估建設(shè)工程的其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)。此時(shí)的投資估算精度將會(huì)進(jìn)一步提升，可達(dá)到±10%，能夠滿足建筑工程項(xiàng)目的建設(shè)要求。須注意此階段的投資估算與項(xiàng)目最終投資存在一定偏差，除政策、經(jīng)濟(jì)因素的影響，偏差的產(chǎn)生在較大程度上取決于項(xiàng)目實(shí)際施工與方案設(shè)計(jì)之間的差異。

2模擬設(shè)計(jì)生成與傳統(tǒng)投資估算的對(duì)比

（1）傳統(tǒng)投資估算方法，如生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、系數(shù)估算法等，對(duì)工程資料的依賴性較大，并且需要類似工程的經(jīng)濟(jì)參考指標(biāo)，否則很難進(jìn)行建筑項(xiàng)目的投資估算；使用模擬設(shè)計(jì)生成法進(jìn)行投資估算，可直接通過建筑模型對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)方案進(jìn)行研究，得到的投資估算是工程各分項(xiàng)項(xiàng)目投資估算的匯總結(jié)果，對(duì)建成工程的依賴性較低，得到的投資估算結(jié)果具有較高的合理性和客觀性。（2）模擬設(shè)計(jì)生成的投資估算時(shí)間比傳統(tǒng)估算法長(zhǎng)，但能對(duì)項(xiàng)目的模型構(gòu)建、設(shè)計(jì)方案分析、、施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施等工作能夠起到重要的指導(dǎo)作用，對(duì)建筑工程項(xiàng)目的整體實(shí)施也能起到積極的促進(jìn)作用。（3）使用傳統(tǒng)方法或使用模擬設(shè)計(jì)生成法進(jìn)行估算投資，都要求造價(jià)工作人員具備較高的專業(yè)技能水平、良好的職業(yè)素質(zhì)和認(rèn)真工作的態(tài)度，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需求使用科學(xué)的方法開展建筑工程的投資估算工作。

3案例分析

省會(huì)城市為提高城市建設(shè)水平，吸引更多的投資者，計(jì)劃建設(shè)國(guó)賓館。簡(jiǎn)述國(guó)賓館建設(shè)項(xiàng)目的投資估算模擬設(shè)計(jì)生成如下。根據(jù)項(xiàng)目的計(jì)劃要求，綜合考慮項(xiàng)目周邊環(huán)境和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等因素，預(yù)計(jì)該國(guó)賓館建筑面積為88000m2，其中地上建筑面積為67000m2，地下建筑面積為21000m2。根據(jù)國(guó)內(nèi)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和工程實(shí)際情況，構(gòu)建建筑模型，確定項(xiàng)目的層數(shù)和外形設(shè)計(jì)，使用市場(chǎng)比較法對(duì)該國(guó)賓館建筑模型進(jìn)行評(píng)估。最后確定項(xiàng)目的建設(shè)方案：項(xiàng)目一、二層為框架結(jié)構(gòu)，石材和玻璃幕墻結(jié)合建造，以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)配置電氣、智能化系統(tǒng)、冷熱水系統(tǒng)、變頻多聯(lián)空調(diào)系統(tǒng)等。最后參考同類建成工程，使用概算指標(biāo)法對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行估算，得到該國(guó)賓館項(xiàng)目的投資估算為8.9億元（不含室內(nèi)精裝修），估算精度控制在±10%以內(nèi)，國(guó)賓館項(xiàng)目的投資估算詳見表1。由此可見，使用模擬設(shè)計(jì)生成法進(jìn)行工程項(xiàng)目的投資估算，有助于提高項(xiàng)目投資估算的精度，并可把計(jì)算精度控制在合理范圍內(nèi)。

4結(jié)語

建設(shè)項(xiàng)目投資估算的模擬設(shè)計(jì)生成對(duì)建筑工程的實(shí)施具有重要作用。在使用過程中，技術(shù)人員應(yīng)充分考慮項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)和建設(shè)需求，科學(xué)地構(gòu)建建筑模型，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資估算的精確計(jì)算。本文以實(shí)際工程為例，對(duì)模擬設(shè)計(jì)生成進(jìn)行詳細(xì)介紹，研究提升建設(shè)項(xiàng)目投資估算精度的有效措施，確保建設(shè)項(xiàng)目成本控制的實(shí)施效果。影響建設(shè)項(xiàng)目投資估算的因素較多，各類投資估算的實(shí)施方法具有不同特性和適用性，在實(shí)際工作中造價(jià)人員應(yīng)根據(jù)需求選擇合理的估算方法，避免因投資估算不準(zhǔn)確影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，為建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

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作者：陳崎屹 單位：上海思納建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)股份有限公司