房地產(chǎn)投資管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)投資管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金；融資模式；融資創(chuàng)新

中圖分類號：F23文獻標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.19.053

1REITs概述

房地產(chǎn)投資信托基金是“Real Estate Investment Trusts”的直譯，英文縮寫為REITs。REITs是一種專業(yè)投資于房地產(chǎn)項目的投資基金，獲得并持有房地產(chǎn)，通常是收益性房地產(chǎn)，一般形式為公司或商業(yè)信托；REITs實際來講是一種房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)基金證券化，通過發(fā)行權(quán)益憑證的方式，集合社會上不特定多數(shù)投資者（自然人與法人）的資金，由專業(yè)投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，運用各種不同的房地產(chǎn)項目、業(yè)務(wù)和證券等形成投資組合，并將投資收益以派息的方式按比例分配給投資者，使投資者分享到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的成果。國際范圍內(nèi)的REITs屬于基金的性質(zhì)，從募集方式上來講少數(shù)采取私募，而大部分屬于公募，這一點與我國房地產(chǎn)信托僅為私募的募集方式有極大的不同。

持有年限無無無無2年REITs最早起源于19世紀(jì)初，而真正發(fā)展起來是在20世紀(jì)60年代的美國。1960年，美國總統(tǒng)艾森豪威爾簽署了《房地產(chǎn)投資信托法案》，標(biāo)志著現(xiàn)代的房地產(chǎn)投資信托基金正式創(chuàng)立。后來世界各國受到啟發(fā)，引入這種新型融資方式，并結(jié)合各自國家的特點通過專門的立法，推出與本國國情相適應(yīng)的REITs模式。主要國家（地區(qū)）REITs模式如表1所示。

2REITs的主要特點

REITs具有以下特點：一是能夠有效地聚集社會上的閑散資金，小投資者用少量的錢就可以進行房地產(chǎn)投資。二是可以抵御通貨膨脹。房地產(chǎn)具有很強的保值增值功能，在通貨膨脹造成物價上揚時，房地產(chǎn)會同步上揚，保持價值的穩(wěn)定，甚至穩(wěn)中有升，進而使以房地產(chǎn)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的REITs價值隨之提升，實現(xiàn)抵消通貨膨脹的作用。三是具有高流動性。REITs改變了房地產(chǎn)資產(chǎn)變現(xiàn)困難，流動性差的特點，它是一種證券化的金融產(chǎn)品，是具有高流動性的有價證券，有利于投資者的靈活退出，因此能夠吸引更多的投資者。四是優(yōu)化投資組合，有效分散風(fēng)險。一只房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)模一般比較大，可以廣泛投資于各種房地產(chǎn)項目。運作基金的團隊具有高度的專業(yè)化，經(jīng)驗豐富，通過系統(tǒng)分析，使得基金的投向更加科學(xué)合理，極大地提高安全性，同時獲得較高收益。五是享有稅收優(yōu)惠。多數(shù)國家對于REITs的投資者都有稅收優(yōu)惠，一般在公司層面無需納稅，僅對投資者收到的投資收益征收所得稅。而對于一般公司利潤進行股東分紅來講，則需要在公司層面和股東層面兩次征稅。

3REITs的分類

根據(jù)不同的分類方法，可將REITs作如下分類：

第一，REITs按照資金投向大致分為三類：權(quán)益型（Equity REITs），抵押型（Montgage REITs），混合型（Hybrid REITs）。權(quán)益性REITs主要投資并經(jīng)營收益性房地產(chǎn)，收益主要來自于租金，還有房地產(chǎn)升值；抵押型REITs是向房地產(chǎn)的擁有者或是運營者直接提供抵押貸款，或是通過購買房地產(chǎn)抵押支持證券間接提供資金給房地產(chǎn)項目，收益來自于利息收入；混合型REITs，就是權(quán)益性REITs和抵押型REITs的混合模式，既投資并經(jīng)營房地產(chǎn)，也提供抵押貸款或購買抵押支持證券，既有租金收入，也有利息收入。在各國目前運作的REITs中，權(quán)益性REITs是主導(dǎo)類型，占到REITs整體規(guī)模的九成以上。

第二，REITs按照組織形式不同可分為契約型和公司型。契約型REITs是依據(jù)信托契約而成立的，一般有投資者、基金管理公司和基金托管機構(gòu)三方，基金管理公司作為受托人，接受委托人（投資者）的委托，進行房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資與管理。公司型REITs是依照《公司法》成立的，投資者通過購買公司股份進行投資，公司經(jīng)營管理團隊進行基金的投資管理。

第三，按照募集方式的不同，可分為私募行REITs和公募型REITs。私募型REITs是以非公開的方式向特定的個人或機構(gòu)投資者募集資金，不得公開宣傳，也不能上市交易。公募型REITs是以公開發(fā)行的方式面向社會公眾募集資金，需要經(jīng)過相關(guān)部門嚴(yán)格審批。

第四，根據(jù)運作方式的不同，可分為開放式REITs和封閉式REITs。開放式REITs的基金份額數(shù)量可以變化，在存續(xù)期內(nèi)，投資者可以根據(jù)自身情況進行申購或贖回。封閉式REITs的發(fā)行數(shù)量在基金成立時就已經(jīng)確定，在存續(xù)期內(nèi)不發(fā)生變化，投資者只能在二級市場上進行交易。

4我國發(fā)展REITs的重要意義

REITs最初的創(chuàng)立主要有兩方面的意圖：一方面是為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；另一方面是給小投資者提供一個可以參與房地產(chǎn)行業(yè)投資的機會，使眾多的小投資者不再受到資金限制和地域限制，都能夠有機會參與房地產(chǎn)投資，分享行業(yè)發(fā)展的成果。而這兩點初衷恰恰與國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的融資困難與眾多小投資者參與房地產(chǎn)投資的渠道不暢通的現(xiàn)狀十分貼合，因此把握時機推動房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展是我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的必然方向。

現(xiàn)階段在國內(nèi)發(fā)展REITs具有重要的意義：

第一，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供重要融資工具。REITs既參與直接的房地產(chǎn)開發(fā)活動，也參與物業(yè)管理的市場活動，是房地產(chǎn)行業(yè)重要的融資模式，REITs的發(fā)展水平在很大程度代表了該國房地產(chǎn)金融發(fā)展的水平。REITs通過集合社會大量閑散資金投資于房地產(chǎn)，參與直接開發(fā)或物業(yè)管理經(jīng)營，REITs具有其他融資方式所不具備的優(yōu)勢，不存在現(xiàn)有融資方式對于國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的諸多限制，能夠很大程度上緩解目前房企融資難的問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展提供保障。同時，發(fā)展REITs也是我國房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟、走向?qū)I(yè)化的必由之路。

第二，防范金融風(fēng)險。目前來講我國房地產(chǎn)行業(yè)對銀行信貸融資的依賴還是非常嚴(yán)重。隨著城市化進程的不斷推進，以及人們對于住房需求依舊旺盛，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對于社會穩(wěn)定和經(jīng)濟健康發(fā)展仍然起著關(guān)鍵性的作用。因此發(fā)展REITs對于改善房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源結(jié)構(gòu)，降低銀行業(yè)的資金風(fēng)險，促進房地產(chǎn)金融健康有序發(fā)展，有效防范金融風(fēng)險具有重要的意義。

第三，為社會閑散資金參與房地產(chǎn)投資提供渠道。房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出數(shù)量大、周期長、風(fēng)險性高的特點，社會上眾多的小投資者由于沒有雄厚的資金和專業(yè)的投資能力，而傳統(tǒng)投資渠道也沒有給小投資者提供合適的渠道，造成小投資者無法進行房地產(chǎn)投資的局面，同時也造成了大量社會資金的閑置與浪費。REITs可以廣泛聚集社會閑散資金，通過專業(yè)機構(gòu)進行投資和管理獲得利潤。目前在發(fā)達國家REITs獲得了廣泛小投資者的認(rèn)可，得到迅速的發(fā)展，為投資者獲得豐厚回報的同時為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了高效的資金支持。我國房地產(chǎn)行業(yè)需要這樣的金融模式，為房地產(chǎn)行業(yè)提供充足的資金支持，同時為廣大投資者提供更加豐富的投資渠道。

5發(fā)展REITs的改進措施

在我國發(fā)展REITs需要加強法制建設(shè)、人才培養(yǎng)和市場環(huán)境培育。

第一，加強法制建設(shè)。REITs作為一種投資產(chǎn)品，本身具有系統(tǒng)性強、綜合性高的特點，需要一套嚴(yán)謹(jǐn)、完善的法律法規(guī)體系保證其規(guī)范發(fā)展。因此要建立完善相關(guān)法律法規(guī)體系，提供公平公正、公開透明的市場秩序，推動REITs的健康有序發(fā)展。應(yīng)盡快完善《公司法》、《信托法》、《證券法》、《擔(dān)保法》以及稅收法規(guī)，并針對REITs的運作特性嚴(yán)格制定專項法規(guī)，如《房地產(chǎn)投資基金管理辦法》等，規(guī)范REITs的操作，做到有法可依，避免運作漏洞，避免不規(guī)范操作損害投資者利益，同時避免對于房地產(chǎn)行業(yè)帶來危害。

第二，加強人才培養(yǎng)。要加強投資管理人才的培養(yǎng)，推動REITs健康運行。REITs的投資管理團隊既要懂金融，也要懂房地產(chǎn)，既要了解國家宏觀經(jīng)濟政策、貨幣政策，發(fā)展戰(zhàn)略等，也要掌握房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)知識，還要精通財務(wù)、法律、評估、稅收等各個方面。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要加強自身的人才培養(yǎng)，從營銷、工程、開發(fā)、財務(wù)等各個方面進行團隊建設(shè)，提高公司管理水平，打造企業(yè)核心競爭力。

第三，加強市場環(huán)境培育。良好的市場環(huán)境是REITs健康發(fā)展的前提條件。首先要不斷加強信用制度建設(shè)，不僅要有法律法規(guī)約束，同時要通過社會誠信教育、輿論導(dǎo)向引導(dǎo)，提高社會誠信意識，建立誠信的商業(yè)環(huán)境。其次要加強信息披露制度建設(shè)，加強市場信息披露，加大監(jiān)管力度，避免信息不對稱所帶來的市場無效，培養(yǎng)投資者信心，建設(shè)良好的投資環(huán)境。

參考文獻

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[2]萬榮.構(gòu)建中國房地產(chǎn)業(yè)的新型融資方式――房地產(chǎn)投資信托基金探析[J].經(jīng)濟問題，2010，（3）.

[3]王鑫，劉召貴.淺析房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式[J].銅陵職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2011，（1）.

第2篇：房地產(chǎn)投資管理辦法范文

一、在海南省發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性

（一）房地產(chǎn)投資信托基金的概念

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金， 由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金[1]。 從本質(zhì)上，它是一種投資基金，它通過組合投資和專家理財實現(xiàn)了大眾化投資， 滿足中小投資者將小額投資轉(zhuǎn)化為大額投資的需求。 同時， 它又類似于一個產(chǎn)業(yè)公司，通過對現(xiàn)存房地產(chǎn)的收購持有和經(jīng)營獲利，在不改變產(chǎn)權(quán)前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。

（二）REITs 可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

國務(wù)院出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施， 長期依賴銀行貸款的房地產(chǎn)業(yè)受到很大的融資壓力。 由于缺少其他融資渠道，房地產(chǎn)資金鏈條日益緊張，正常的投資項目無法保證后續(xù)資金需要。 而 REITs 給房地產(chǎn)業(yè)提供了一個全新的融資途徑，增加了可供運作資金的新來源，可以間接地將房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化， 為房地產(chǎn)開辟了一條全新而穩(wěn)定的融資通道， 并且可以降低房地產(chǎn)公司的整體融資成本，節(jié)約財務(wù)費用，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，有利于公司的可持續(xù)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，2010 年 6 月末， 海南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，國內(nèi)貸款占 13%，企業(yè)自籌資金占 16%，其它資金占71%，其中購房者的定金及預(yù)付款占資金來源的61%。 從圖 1 走勢可以看出， 當(dāng)年 1、2 月受國務(wù)院批準(zhǔn)海南國際旅游島建設(shè)的影響， 海南省房地產(chǎn)定金及預(yù)付款所占比例迅速上升；而3 月以后，隨著房價的高漲，房地產(chǎn)資金漸趨理性，定金及預(yù)付款所占比例逐漸回落，同時國內(nèi)貸款和自籌資金所占比例逐漸上升。這種定金及預(yù)付款占比的不穩(wěn)定性，使得房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，市場波動過大，大量的金融風(fēng)險將積聚于商業(yè)銀行。 因此，引入房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），有利于拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，平抑資金和市場的大起大落，促進海南房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（三）REITs 可以擴大投資者的投資渠道，防范和分散投資風(fēng)險

改革開放以來，海南省居民的儲蓄存款增長迅猛,尋找資金出路的意愿強烈。 雖然我國股市已經(jīng)運行二十余年，但其投資的風(fēng)險較大；國債市場近年也有所發(fā)展，但目前市場利率一直處于較低水平； 個人投資者非常需要更低風(fēng)險更高收益的投資渠道[2]。 由于房地產(chǎn)開發(fā)資金需求量大，一般個人投資者根本無力問津，而 REITs 的引入正好可以擴大投資者的投資渠道， 讓眾多的中小投資者有機會投資房地產(chǎn)行業(yè)， 使投資者無須直接擁有房地產(chǎn)就能分享到房地產(chǎn)投資利潤，也促使居民儲蓄有效分流，提高這部分資金的使用效率和預(yù)期回報率。 另外，房地產(chǎn)投資信托基金是委托專業(yè)的房地產(chǎn)機構(gòu)或人員進行集中管理， 根據(jù)各地行情和各個房地產(chǎn)項目收益率的變化情況，制定合理投資組合，做出投資決策，規(guī)避投資風(fēng)險[3]。

（四）REITs 可以滿足商業(yè)房地產(chǎn)需求

海南省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20 年的探索發(fā)展，已經(jīng)逐漸走向成熟，特別是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，建省后國內(nèi)及國際大企業(yè)大集團紛紛進入，拓寬了商業(yè)地產(chǎn)市場，但因商業(yè)地產(chǎn)投入大，資金占用時間長回收變數(shù)大，使銀行對其一直持以謹(jǐn)慎保守態(tài)度。 造成開發(fā)商由于資金壓力， 往往采用類似于住宅開發(fā)的方法， 在項目建筑完工后就開始分割出售， 這就導(dǎo)致了海南的商業(yè)地產(chǎn)只重視新建房的銷售，而忽視存量市場的經(jīng)營，這恰好給 REITs 提供了更多的持成熟物業(yè)入市的機會。 長遠(yuǎn)來說， 海南商業(yè)地產(chǎn)前景極佳，隨著國際旅游島建設(shè)和城市化進程加快，大型購物中心、寫字樓、酒店越來越多，商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力巨大。 RE1TS 可以從股權(quán)的結(jié)構(gòu)、客戶的選擇、物業(yè)運營、品牌的建立、經(jīng)營空間等諸多方面考慮，進行商業(yè)房產(chǎn)的運作經(jīng)營，提高物業(yè)效率，獲取高額利潤[4]。此外，REITs因持有物業(yè)的時間較長， 能夠長期有效地抑制房地產(chǎn)市場的投機行為。

（五）國際經(jīng)驗和國內(nèi)案例為海南發(fā)展

REITs 提供了重要參考

1．REITs 在境外和我國香港地區(qū)的發(fā)展情況

REITs 作為投資信托制度在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用 ，自1960 年美國推出第一只 REITs 產(chǎn)品至今，全球房地產(chǎn)投資信托基金得到很大發(fā)展。 全球已有 22 個國家推出REITs 產(chǎn)品， 并有 4 個國家正在進行有關(guān) REITs 方面的立法。1990 年全球 REITs 市值僅為 70 億元，2002 年以后增長尤其迅猛， 截至 2009 年 9 月末，REITs 全球市值巳超過6050 億美元[5]。美國是全球發(fā)展REITs 最早，也是最成熟的市場，至 2005 年底美國已經(jīng)有將近 200 支上市的房地產(chǎn)投資基金，市值總額高達 3216 億美元，約占美國紐約證券市場市值的4% ， 管理的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)超過4000 億美元。 在美國 80%以上的商業(yè)地產(chǎn)投資資金來自于REITs， 是商業(yè)地產(chǎn)投資的主要形式。 其次是澳大利亞， 自 20 世紀(jì) 70 年代澳洲引入第一支房地產(chǎn)投資信托基金以來， 目前澳洲房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)模已經(jīng)占到當(dāng)?shù)刈C券市場總值的10％。亞洲國家（地區(qū)）中最早出臺關(guān)于 REITs 的立法并推出第一只REITs 的是新加坡（1999 年 5 月），日本是繼新加坡之后第二個推出REITs 的亞洲國家 ；2005 年 6 月 ，中國香港地區(qū)證監(jiān)會正式了 《房地產(chǎn)信托投資基金守則》修訂的相關(guān)總結(jié)，撤銷了香港房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)投資海外房地產(chǎn)的限制 ，從而促進了香港 REITs的迅速發(fā)展。而中國內(nèi)地明確的法律法規(guī)都尚未出臺，還處于早期探索的階段。目前， 分歧在于是否允許 REITs 涉及房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)。 從 REITs 的國際發(fā)展經(jīng)驗看， 幾乎所有 REITs 的經(jīng)營模式都是收購成熟的商業(yè)地產(chǎn)并出租， 靠租金回報投資者，極少有進行開發(fā)性投資的 REITs 存在。美國、日本、澳大利亞的REITs 對開發(fā)環(huán)節(jié)完全沒有限制；加拿大、中國臺灣地區(qū)、 中國香港地區(qū)則完全限制 REITs 介入開發(fā)環(huán)節(jié)；新加坡、韓國則限制 REITs 入開發(fā)環(huán)節(jié)的比例，如新加坡規(guī)定用于房地產(chǎn)開發(fā)投資的金額不得超過REITs財產(chǎn)凈值的10%[6]。 這可能也與各國或地區(qū)房地產(chǎn)市場的成熟程度有關(guān)以及REITs 產(chǎn)生的動因有關(guān)。 為了保證REITs 的收入來源主要來自穩(wěn)定的租金收益， 而不是頻繁的房地產(chǎn)投資或投機交易，美國和中國香港地區(qū)對REITs持有房地產(chǎn)物業(yè)的期限都有明確的限制。 中國香港地區(qū)規(guī)定不動產(chǎn)投資后至少要持有二年。 美國也特別規(guī)定不動產(chǎn)投資信托持有的不動產(chǎn)期限，若在四年內(nèi)出售，其出售的收入不得超過不動產(chǎn)投資信托總收入的30％。無論采取何種經(jīng)營模式，或?qū)Σ粍赢a(chǎn)投資做何種限制，上述各國（地區(qū)）REITs 都取得明顯收益（如表 1 所示）。

2.國內(nèi)案例分析：天津濱海新區(qū)領(lǐng)銳基金（準(zhǔn) REITs基金）

國務(wù)院出臺的《國務(wù)院關(guān)于推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見》鼓勵天津濱海新區(qū)進行金融改革和創(chuàng)新；在金融企業(yè)、金融業(yè)務(wù)、金融市場和金融開放等方面的重大改革，原則上可以安排在天津濱海新區(qū)先行先試。 因此，天津濱海新區(qū)在金融創(chuàng)新上有獨特優(yōu)勢，領(lǐng)銳基金正是在這樣的背景下推出，作為 REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的試驗品，受到了各界的追捧 。 2006 年 12月28 日 ，在孟曉蘇牽頭發(fā)起下 ，中房中弘 、天津永泰紅勘、泰達集團、青鳥集團等 10 余家企業(yè)共同成立了天津領(lǐng)銳資產(chǎn)管理公司。 領(lǐng)銳資產(chǎn)管理公司注冊資本 8.5 億元，目前管理資產(chǎn)規(guī)模超過 30 億元。 按照領(lǐng)銳基金管理公司成立之初的設(shè)想，領(lǐng)銳基金管理公司首先發(fā)起了一只工業(yè)地產(chǎn)概念的基金，將目標(biāo)鎖定為天津的工業(yè)廠房資產(chǎn)。 因為工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域政策相對溫和，天津正在開發(fā)濱海新區(qū)，有大批工業(yè)廠房待租等。 而房地產(chǎn)正處于國家宏觀調(diào)控的重點，因此在成立這只基金的時候就力求避開房地產(chǎn)概念。領(lǐng)銳基金現(xiàn)在的重點主要是以工業(yè)為主，投資的區(qū)域是選擇在GDP 在 1000 億到 3000 億之間的層次。 有研究認(rèn)為GDP 在 1000 億到 3000 億之間是工業(yè)高速發(fā)展的城市，是工業(yè)化中期的城市，投資工業(yè)園區(qū)在這樣的城市可以獲得比較好的增長。 所以領(lǐng)銳基金設(shè)立的工業(yè)園區(qū)投資基金，在國內(nèi)選擇了 25 個這樣的城市，首次在6 個城市已經(jīng)有了投資。 領(lǐng)銳基金也有一些少量的投資在商業(yè)地產(chǎn)方面及并購行業(yè)里面， 投資開發(fā)基金占到整個投資的30%左右，同時領(lǐng)銳基金和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有不同的地方，領(lǐng)銳基金做的工業(yè)園區(qū)，辦公樓、以及商業(yè)設(shè)施都是為了開發(fā)完成之后， 為領(lǐng)銳基金 REITs 的基礎(chǔ)資產(chǎn)值，長期持有而不是開發(fā)完后賣掉。此外，領(lǐng)銳基金還和監(jiān)管部門一起，研究在中國推動廉租房的建設(shè)基金，廉租房基金也可以通過金融的手段，通過市場化的手段解決政府投資廉租房的資金困難。領(lǐng)銳基金是一支公司型基金，由領(lǐng)銳資產(chǎn)管理公司管理，主要投資工業(yè)房地產(chǎn)和廉租房，以持有成熟物業(yè)為主，通過物業(yè)管理和房租進行營利，今后還將爭取擇機上市。

二、海南省房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展面臨的制約因素

（一）海南省房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式落后，公司治理不健全

海南省的房地產(chǎn)企業(yè)自有資本極少，公司治理不規(guī)范，管理水平低下，經(jīng)營模式粗放，對海南發(fā)展 REITs 構(gòu)成一定的障礙。 目前海南省房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式過于簡單， 就是利用大量銀行貸款或者定金及預(yù)付款購買土地建房然后賣掉，企業(yè)主要通過開發(fā)賺取利潤。房地產(chǎn)企業(yè)采用了很高的財務(wù)杠桿，資金鏈條非常脆弱，一旦銷售或者施工某個環(huán)節(jié)出了問題， 企業(yè)就會出現(xiàn)資金鏈條斷裂甚至面臨倒閉的命運。

（二）法律和稅收障礙

我國陸續(xù)出臺的 《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理辦法》， 基本解決了信托公司今后發(fā)展的一些根本性問題。 但是，從性質(zhì)上說，真正的REITs 屬于投資于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資基金。 目前我國缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金相關(guān)法律，《證券投資基金法》也只涉及證券投資活動。 2004 年末，中國銀監(jiān)會組編了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法 》（征求意見稿），如果能正式出臺實施，將對我國 REITs 的發(fā)展起到很大的促進作用。 我國現(xiàn)行稅法在財產(chǎn)信托條件下的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移要與真實交易下的產(chǎn)權(quán)交易同等納稅， 依照現(xiàn)行稅收政策及法律條件就不可避免地重復(fù)納稅， 重復(fù)征稅將使得REITs 喪失其大眾投資回報的優(yōu)勢。

（三）管理房地產(chǎn)缺乏投資信托基金的專業(yè)人才

REITs 管理會涉及到房地產(chǎn)和資本兩個市場， 對管理人才提出了較高要求。 在海南省發(fā)展 REITs 就必須具備一批精通房地產(chǎn)、資本市場運作、科學(xué)管理的復(fù)合型人才。他們的專業(yè)素質(zhì)將對REITs 的發(fā)展起著關(guān)鍵作用，而目前海南這樣的人才十分稀少， 我國市場上存在的房地產(chǎn)信托或類REITs， 實際投資管理人員多以信托管理人士居多，不利于REITs 基金的長遠(yuǎn)發(fā)展。

三、在海南省發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的構(gòu)想及相關(guān)政策建議

（一）在海南省發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的構(gòu)想

中國改革開改及經(jīng)濟發(fā)展二十多年的實踐經(jīng)驗告訴我們，只有結(jié)合國際、國內(nèi)REITs 的成功經(jīng)驗和海南省房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展現(xiàn)狀，去設(shè)計海南省 REITs 的發(fā)展思路與模式， 才能促進 REITs 在海南省的成功實踐。 因此，我們通過調(diào)研對比，提出在海南發(fā)展 REITs 的戰(zhàn)略思路是：立足海南現(xiàn)實，加快試點發(fā)展，加強風(fēng)險管理，積極接軌國際。

1.在組織形式上選擇契約型作為 REITs 主要組織形態(tài)，公司型為有益補充契約型的所有權(quán)與收益權(quán)相分離，具有相對獨立性，REITs 通過信托契約明確持有人、 管理人和托管人三者之間關(guān)系，管理人和托管人相互獨立。 我國除《證券投資基金法》外，缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金法，證券投資基金按規(guī)定只能是契約型[7]。 契約型不需重復(fù)納稅，可提高 REITs 的投資收益。 從實踐來看， 我國目前基金主要集中在證券業(yè)，且只存在契約型基金，尚無公司型基金，公司型 RE-ITs 實踐條件不成熟。 且公司型 REITs 是獨立法人，面臨雙重納稅的問題。 而選擇從發(fā)展契約型 REITs 入手，這樣法律障礙會小一些， 推進的步伐會快一些。 因此海南省試點初期可以選擇以契約型REITs 為主，長期看應(yīng)結(jié)合實踐進行專門的REITs 立法，以契約型 REITs 為主要調(diào)整對象，探索性地試水公司型 REITs。

2.在運作方式上以封閉式 REITs 為主，開放式 REITs為輔從實踐看， 封閉式 REITs 是發(fā)展的主流選擇。 封閉式存續(xù)期固定，不可贖回，有利于管理人的管理和風(fēng)險控制， 適宜于房地產(chǎn)行業(yè)的實際狀況， 也便于監(jiān)管人的監(jiān)管。 考慮到海南省試點 REITs 初期市場不成熟， 需要一定的穩(wěn)定探索期，在技術(shù)層面開放式 REITs 頻繁的估值要求很難精確滿足，因此海南省發(fā)展 REITs 宜采用以封閉式REITs 為主，開放式 REITs 為輔的方式。

3.在募集方式上先通過私募推動公募 ，最后達到公募與私募相結(jié)合以公募為主公募REITs 和私募 REITs 各有千秋，私募基金具有發(fā)行對象特定、發(fā)行費用較低、基金的設(shè)計規(guī)模較小、投資范圍窄等特點，所以，如果不需要籌集巨額資金，發(fā)行總額在規(guī)定的范圍內(nèi)由特定的投資者認(rèn)購便可以完成發(fā)行計劃時，就可以采取私募方式，而不用采取公開發(fā)行的方式。 國際上 REITs 募集的主流方式，以公募為主。 但目前房地產(chǎn)市場、股票市場的波動劇烈，使得REITs 直接通過公募面向一般大眾投資者，時機尚不成熟；其次，在現(xiàn)實條件下，從專業(yè)人才、風(fēng)險控制等方面考慮，還不具備采取公募形式的一些基本條件。海南REITs 的募集模式，建議首先通過私募推動公募， 最后達到公募與私募相結(jié)合以公募為主的模式。

4.在資金運用方式上宜選擇抵押型 REITs 為主，權(quán)益型REITs 為輔采用權(quán)益型REITs 直接收購物業(yè)操作簡便、周期短、風(fēng)險相對較低，但是要承擔(dān)較高的稅費；通過收購持有物業(yè)的股權(quán)可以避免房地產(chǎn)過戶問題，降低稅費成本，但可能面對信息不對稱問題，風(fēng)險較大，同時原有股東需要承擔(dān)高額所得稅而加大了操作難度。采用抵押型 REITs 購買房地產(chǎn)抵押貸款可以降低商業(yè)銀行的風(fēng)險， 此外抵押型REITs 還可以通過購買 MBS （Mortgage-Backed Security，即抵押貸款證券化）取得固定收益并增加 MBS 的流動性[8]。 考慮到我國目前證券市場尚不規(guī)范，投資者風(fēng)險意識不強，而且資產(chǎn)評估、法律咨詢等中介服務(wù)機構(gòu)也不盡成熟和完善，如果在海南省大力發(fā)展權(quán)益型 REITs，可能會助長投機嚴(yán)重和盲目投資行為， 所以建議在海南省以發(fā)展低風(fēng)險的抵押型REITs 為主，權(quán)益型 REITs 為輔，然后再逐步引入和發(fā)展混合型REITs。

5.具體經(jīng)營模式可選擇 90%以上投資成熟物業(yè)，10%以內(nèi)投資房地產(chǎn)開發(fā)海南REITs 的投資方向需要緊密結(jié)合海南的經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段， 并且隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要相應(yīng)地調(diào)整投資范圍的側(cè)重點。這樣才能實現(xiàn)以發(fā)展REITs 來促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的。 為加強基金的風(fēng)險控制，REITs 需要以具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的購物中心、辦公樓等成熟的商業(yè)物業(yè)為主[9]，至少 90%以上投資成熟的商業(yè)物業(yè)， 也可以專門投資于某種特定類型的房地產(chǎn)項目，向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展，投資的房地產(chǎn)項目必須具備兩個條件：產(chǎn)權(quán)清晰并且完整；能獲取穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流收入。 另外，可以允許 10%以內(nèi)投資房地產(chǎn)開發(fā)，以穩(wěn)定和增加房地產(chǎn)開發(fā)的資金投入。

（二）相關(guān)政策建議

1.建立健全相關(guān)法律法規(guī)

首先應(yīng)進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。 其次，在現(xiàn)有的證券投資基金以及相關(guān)法律制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合美國和亞洲國家、地區(qū)的經(jīng)驗 ，盡快制訂專門的 《REITs管理條例》，使海南省的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。

2.實施必要的稅收優(yōu)惠

稅收優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)投資信托競爭力的主要源泉。 目前，我國還沒有這方面的優(yōu)惠稅收政策出臺。 國家稅務(wù)機關(guān)可以對合格REIT 減免所得稅； 對 REITs 合格投資所承擔(dān)的營業(yè)稅、土地增值稅予以減免；在物業(yè)交易環(huán)節(jié)僅對相同物業(yè)的交易一次征稅，避免重復(fù)納稅；同時也可以考慮在REITs 發(fā)展初期對投資者減免所得稅以培育REITs 投資群體。

3.建立嚴(yán)格的監(jiān)管準(zhǔn)入制度和信息披露制度

在海南發(fā)展REITs 要有一個系統(tǒng)性 、跨部門的監(jiān)管體系,建議借鑒澳大利亞的經(jīng)驗，設(shè)立專門的證券及投資管理委員會(ASIC)進行嚴(yán)格監(jiān)管，對從事 REITs 的機構(gòu)，包括受托人、投資管理人、物業(yè)管理人、估計師等均需要取得ASIC 的資格許可，REITs 的受托人還需同時取得金融監(jiān)管部門頒發(fā)的金融服務(wù)執(zhí)照。 此外， 政府金融主管部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要建立相關(guān)機構(gòu)，在有關(guān)信息的采集、處理、等方面為市場提供專門、快捷、有效的公共服務(wù)；建立完善高效的房地產(chǎn)行業(yè)中介服務(wù)體系以及統(tǒng)一而權(quán)威的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并通過向投資者披露信息采確保其運營的透明度；建立房地產(chǎn)信托融資信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實現(xiàn)交易、清算、管理和監(jiān)控的電子化。

第3篇：房地產(chǎn)投資管理辦法范文

2007年，保險資金的投資沖動比任何時候都要來得強烈，因為保險資金股票投資比例的上調(diào)、中小保險機構(gòu)委托入市的開閘以及7月《保險資金境外投資管理暫行辦法》的出臺，保險資金的投資欲望得以充分釋放。從投資境內(nèi)股市，到投資公司股權(quán)，再到參股海外金融巨頭，保險機構(gòu)的影子可謂無處不在。

從目前的趨勢來看，今后保險投資收益來源渠道主要包括：產(chǎn)業(yè)投資、股權(quán)投資基礎(chǔ)設(shè)施投資、曲線房地產(chǎn)投資以及海外投資等，這些都將為保險資金提供一個大展拳腳的舞臺。尤其是2008年國有資產(chǎn)重組上市的進程會進一步加快，城市商業(yè)銀行的改革仍然繼續(xù)，都將為保險資金提供股票市場之外的投資渠道。種種跡象表明，2008年保險投資渠道將呈現(xiàn)前所未有的多樣化景象。

保險機構(gòu)對資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的投資開閘

近日，中國保監(jiān)會向各保險公司和保險資產(chǎn)管理公司下發(fā)《關(guān)于保險機構(gòu)投資信貸資產(chǎn)支持證券的通知(征求意見稿)》，允許保險公司投資于信貸資產(chǎn)支持證券，并對這類證券的資質(zhì)、額度和級別等提出了要求。

《意見稿》要求，保險公司投資的信貸資產(chǎn)支持證券，只能是由銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)起的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，且暫限于AA級或相當(dāng)于AA級以上的優(yōu)先級證券，投資額度則限于上年度末總資產(chǎn)的2%。一保險資產(chǎn)管理公司高管表示，投資資產(chǎn)證券化產(chǎn)品可以拓寬保險資金投資渠道，更好地進行保險資產(chǎn)配置，分散投資風(fēng)險。

其實，保險機構(gòu)投資于證券化產(chǎn)品的提議早在2005年就出現(xiàn)了。在2007年初的全國保險工作會議上，保監(jiān)會主席吳定富談及2007年保險資金運用的工作重點時，開展保險資金投資證券化產(chǎn)品和金融衍生品交易試點的內(nèi)容就涵蓋其中。但與保險機構(gòu)的債券投資和境外投資相比，對資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的投資步伐略顯踟躕。保監(jiān)會公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2007年11月底，我國保險業(yè)的資產(chǎn)總額已達到2.89萬億元人民幣。按2%計算，保險業(yè)可投資于信貸資產(chǎn)支持證券的資金將超過500億元。

QDII起航更多保險資金將出海

2007年底，金盛保險作為首家合資保險公司獲得保監(jiān)會批復(fù)獲取境外代客理財（QDII）資格，并有權(quán)投資香港H股、紅籌股。雖然迄今已經(jīng)有21家保險公司獲得了QDII資格，《保險資金境外投資管理暫行辦法》也早于2007年7月31日由中國保監(jiān)會會同中國人民銀行、國家外匯管理局正式，但是由于《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細(xì)則》尚未出臺，迄今為止尚無保險類QDII產(chǎn)品正式推出。

但據(jù)消息靈通人士透露，一直被視為出海指南針的《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細(xì)則》，目前也已在保監(jiān)會內(nèi)部進行會簽，有望不日出臺，而保險QDII產(chǎn)品最快也將在2008年年初推出。一些保險公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人紛紛表示，目前已經(jīng)準(zhǔn)備了相關(guān)投資境外市場的QDII產(chǎn)品報備工作，只要細(xì)則一出來，就上報產(chǎn)品。市場專業(yè)人士表示，海外投資的放行使保險資金可在全球范圍內(nèi)進行配置，國內(nèi)資本市場的周期性對保險資金收益的制約因素作用下降，有利于保險業(yè)的長期發(fā)展，預(yù)計2008年海外投資領(lǐng)域或者種類還將逐步放開。

保險機構(gòu)委托入市隊伍將進一步擴容

放行部分保險機構(gòu)委托入市，是2007年保監(jiān)會關(guān)于扶持中小保險機構(gòu)政策之核心內(nèi)容。此前，監(jiān)管部門一直將直接投資股票市場的公司限制在擁有資產(chǎn)管理公司的9家中資保險公司，以及友邦資產(chǎn)管理中心，而中小保險公司受資產(chǎn)規(guī)模等指標(biāo)所限卡殼于入市門檻。在中小險商分享A股盛宴的呼聲下，監(jiān)管部門最終決定放行中小險商以委托形式入市。

從中小保險機構(gòu)委托入市路徑圖來看，它們一開始基本在一級市場活動，尤其熱衷于“打新股”，這與中小保險機構(gòu)投資謹(jǐn)慎的態(tài)度有很大關(guān)系。保險資金是長期資金，資金性質(zhì)決定了保險機構(gòu)的投資模式更保守、更謹(jǐn)慎。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在監(jiān)管部門力挺中小險企的大背景下，2008年中小保險機構(gòu)委托入市的隊伍將進一步擴容，隨著這些機構(gòu)投資能力的逐步增強，它們的投資范圍也有望從一級市場延伸至二級市場?？紤]到中小險商的加入，保險機構(gòu)的申購能量仍大有潛力可挖，保險機構(gòu)作為一、二級市場“主力軍”已然成型。

投資基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)項目將有所表現(xiàn)

2007年底京滬高鐵公司的創(chuàng)立，讓市場領(lǐng)略到了保險資金在投資基礎(chǔ)設(shè)施上的魄力。由股權(quán)投資先鋒平安保險牽頭的保險團隊，以集體出資約160億元投資了京滬高鐵，占總股份13.93%，成為該項目第二大股東。這是中國保險企業(yè)首次聯(lián)合投資大型基礎(chǔ)設(shè)施項目，實現(xiàn)了保險資金在基礎(chǔ)設(shè)施投資上的重大突破。

這只是保險資金在基礎(chǔ)設(shè)施投資領(lǐng)域的“小試牛刀”。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目的與日增多，2008年有可能出現(xiàn)一輪保險資金投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的。

雖然目前房地產(chǎn)投資尚屬于保險資金禁止投資的范圍，但保險公司仍可通過自建物業(yè)、為子公司提供擔(dān)保等方式間接進行房地產(chǎn)投資。2007年11月6日，中國平安公告稱，公司在最高授信額度內(nèi)為平安置業(yè)提供人民幣10億元的貸款擔(dān)保，平安置業(yè)是中國平安旗下平安信托的子公司，其主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)。相信在2008年保險資金曲線投資房地產(chǎn)更會有所表現(xiàn)。

有望分羹無擔(dān)保公司債、特別國債

2007年開始債市暖風(fēng)頻吹，2008年或掀起一股債市擴容潮，保險公司有望參與對公司債和特別國債等債市新品的分羹。

然而，分羹收益的厚薄仍倚賴于保監(jiān)會對無擔(dān)保債的放行與否。目前，身為債券最大買家的保險機構(gòu)仍不能投資無擔(dān)保債，而公司債主要采用的就是無擔(dān)保形式發(fā)行，這在一定程度上束縛了保險機構(gòu)投身公司債的手腳與熱情。坊間熱傳的“保監(jiān)會將出臺關(guān)于保險機構(gòu)投資無擔(dān)保公司債的相關(guān)文件”，從目前來看，也仍是“只聞樓梯響，不見人下來”。

至于保險機構(gòu)固定收益類投資中的“主角”國債，也或?qū)⒁驗榻衲陮嵤┑母訃?yán)厲的信貸政策，提升空間較為有限。海通證券目前出爐的投資報告顯示，盡管2007年固定收益類投資收益率升幅較大，尤其在連續(xù)加息環(huán)境下，去年國債收益率上升較快，但2008年實施的信貸從緊政策會促使商業(yè)銀行對國債需求有較大提升，需求的增多則使得國債收益率很難上升甚至下降。

【鏈接】

不斷拓寬的保險資金投資渠道

銀行存款、國債、金融債和國務(wù)院規(guī)定的其他資金運用方式――1995年6月《保險法》。

同業(yè)資金拆借市場――1998年10月，中國人民銀行允許保險資金進入全國同業(yè)拆借市場。

中央企業(yè)債券――1999年，中國保監(jiān)委又出臺了保險公司購買中央企業(yè)債券管理辦法，允許保險公司購買鐵路、電力、三峽工程等企業(yè)債券。

證券投資基金――1999年10月，國務(wù)院批準(zhǔn)保險公司可通過購買證券投資基金間接入市，允許保險公司在控制風(fēng)險的基礎(chǔ)上，在二級市場上買賣已經(jīng)上市的證券投資基金和在一級市場上認(rèn)購新發(fā)行的證券投資基金。

銀行大額協(xié)議存款――1999年，保監(jiān)會、人民銀行批準(zhǔn)投資。

中央銀行票據(jù)――2003年7月，保監(jiān)會、人民銀行批準(zhǔn)投資。

銀行次級定期債務(wù)――2004年3月，保監(jiān)會、人民銀行批準(zhǔn)投資。

銀行次級債券――2004年6月，保監(jiān)會、人民銀行批準(zhǔn)投資。

可轉(zhuǎn)換公司債券――2004年7月，保監(jiān)會、人民銀行批準(zhǔn)投資。

外匯資金境外運作――2004年8月，中國人民銀行《保險外匯資金境外運用管理暫行辦法》出臺，首次允許保險公司在接受嚴(yán)格監(jiān)管的前提下在境外運用外匯資金。2005年9月11日，中國保監(jiān)會對外宣布，保監(jiān)會與國家外匯管理局聯(lián)合頒布《保險外匯資金境外運用管理暫行辦法實施細(xì)則》。2006年4月，保監(jiān)會批準(zhǔn)保險機構(gòu)通過購匯進行海外投資，保險公司海外投資比例將不低于其總資產(chǎn)的5%。

股票――2004年10月24日，中國保監(jiān)會和中國證監(jiān)會聯(lián)合《保險機構(gòu)投資者股票投資管理暫行辦法》，為我國保險資金開啟了直接投資股票市場的大門。

多種債券――2003年5月30日，允許保險公司購買信用等級為AA級的所有企業(yè)債券，而且投資于企業(yè)債券的資金占保險公司總資產(chǎn)的比重從10%放寬到20% 。2005年8月21日，中國保監(jiān)會頒布了《保險機構(gòu)投資者債券投資管理暫行辦法》，將保險機構(gòu)的可投資債券分為政府債券、金融債券、企業(yè)（公司）債券及有關(guān)部門批準(zhǔn)發(fā)行的其他債券四大類；保險資金投資企業(yè)債券余額占保險機構(gòu)季末總資產(chǎn)的比例30%；投資同一期單品種限額占發(fā)行額的20%；并為資產(chǎn)支持證券、非銀行金融機構(gòu)發(fā)行的金融債券等新的金融產(chǎn)品、保險機構(gòu)參與債券遠(yuǎn)期衍生產(chǎn)品交易等留下了空間。

第4篇：房地產(chǎn)投資管理辦法范文

關(guān)鍵詞：信托投資 房地產(chǎn) 信托融資 利益均衡

房地產(chǎn)信托融資的基本理論

（一）房地產(chǎn)信托的要素

通常所說的房地產(chǎn)信托包括信托行為、信托當(dāng)事人以及信托標(biāo)的物三個基本要素。具體來說，信托行為一般是指以設(shè)定信托而發(fā)生的法律行為，其主要書面形式是在雙方相互了解、自愿的情況下簽訂房地產(chǎn)信托契約或者合同等；信托當(dāng)事人包括委托人、受托人以及受益人三個方面。其中受益人可以是委托人自己，也可以是委托人指定的其他自然人或者組織等；房地產(chǎn)財產(chǎn)就是房地產(chǎn)信托的標(biāo)的物，即委托人通過信托行為，轉(zhuǎn)移給受托人代為管理或者處理的房地產(chǎn)財產(chǎn)。通常廣義上的信托財產(chǎn)還包括受托人在經(jīng)營管理標(biāo)的物的過程中產(chǎn)生的盈利，也叫信托收益，這些均在房地產(chǎn)信托的范疇之內(nèi)。

（二）房地產(chǎn)信托的分類

根據(jù)中國人民銀行的《信托投資公司管理辦法》中有關(guān)條款，國內(nèi)的房地產(chǎn)信托主要分為兩大類：一類是房地產(chǎn)資金信托，另一類是房地產(chǎn)財產(chǎn)信托。其中房地產(chǎn)資金信托以委托人的貨幣資金作為信托財產(chǎn)，受托人對委托人委托的貨幣資金進行自主經(jīng)營，這種情況下，信托資金的來源必須是個人的資金財產(chǎn)或者是單位空閑的資金財產(chǎn)；而房地產(chǎn)財產(chǎn)信托是指委托人將自己的房產(chǎn)、地產(chǎn)作為信托標(biāo)的物交給信托機構(gòu)，信托機構(gòu)在收到財產(chǎn)后并不給予現(xiàn)金與委托人，而是簽發(fā)一系列的憑證，委托人拿著這些憑證可以在證券市場上進行交易，以期獲得利潤等。委托人從這些憑證上的所得就相當(dāng)于出售房地產(chǎn)的價款。

房地產(chǎn)信托融資運作模式

（一）信托貸款型模式

屬于債權(quán)型融資方式，是目前國內(nèi)公司使用最為廣泛的一種房地產(chǎn)信托融資模式。它的原理是由信托公司開發(fā)出一系列的信托種類以吸引顧客投資，籌集到資金之后，信托公司再將資金放貸給房地產(chǎn)企業(yè)。信托貸款型模式有以下的特點：首先，信托公司與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系，就融資的項目達成共識。然后，信托公司開發(fā)設(shè)計一份房地產(chǎn)信托計劃，依據(jù)信托計劃接受的合同數(shù)選擇是否需要向銀監(jiān)會備案，通常以200份為標(biāo)準(zhǔn)。在通過審核或者備案后，信托公司開始公開向市場發(fā)行信托計劃，有意向投資于該計劃的投資人會將其投資資金劃入信托公司指定賬戶。最后，信托公司將籌集到的信托資金放貸給房地產(chǎn)企業(yè)，同時，信托公司為了確?；I集到的資金的安全，也可能會與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂一系列合同，如財產(chǎn)擔(dān)保等。

上述的房地產(chǎn)信托融資模式給房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來便利，主要表現(xiàn)在：第一，雖然“121”號文件對房地產(chǎn)企業(yè)向銀行申請貸款進行了規(guī)定限制，但只要符合相應(yīng)條件，信托公司就可以向某些證件不齊全的房地產(chǎn)企業(yè)放貸款，這就為房地產(chǎn)企業(yè)的前期融資提供了便利；第二，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，從信托機構(gòu)貸款屬于債券型融資，不會產(chǎn)生額外的手續(xù)費用等成本，而且反映在資產(chǎn)負(fù)債表上是作為負(fù)債項目列示，可以產(chǎn)生抵稅效應(yīng)。相比于其他融資模式來說，經(jīng)濟效益可觀；第三，這種貸款融資管理起來也比較方便，而其在現(xiàn)金流量表上反映的現(xiàn)金流也比較穩(wěn)定，有利于公司對資金的使用進行規(guī)劃，節(jié)約公司管理成本。

對于我國房地產(chǎn)企業(yè)，該模式有以下幾個缺點：第一，《暫行辦法》規(guī)定信托投資公司在給房地產(chǎn)公司發(fā)放貸款時，需要遵守相關(guān)的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)和要求的規(guī)定。在信托貸款方式下，這些規(guī)定和要求要更加嚴(yán)格。

第二，該方式所獲得的款項是信托投資公司根據(jù)工程進度所劃撥的資金，這些資金的用途有明確的規(guī)定。而且信托投資公司規(guī)定房地產(chǎn)采用信托融資的項目所獲得的銷售回款必須劃入由保管人所開設(shè)的資金專戶，這里面的資金不能被挪為他用。由于這些限制的存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司很難實現(xiàn)資金的最優(yōu)化配置，從而造成了很大的限制。

第三，一方面，房地產(chǎn)項目風(fēng)險較大；另一方面，與銀行相比較而言，信托投資公司對房地產(chǎn)項目的評估能力要低一些，綜合來看，信托投資公司所面臨的風(fēng)險要大得多。實際過程中，信托公司往往要求房地產(chǎn)企業(yè)提供相關(guān)土地使用證明或者房產(chǎn)作為抵押，部分信托投資公司甚至需要房地產(chǎn)公司提供擔(dān)保人。

（二）股權(quán)投資型信托模式

這種模式是權(quán)益型信托投資方式的一種，是指通過發(fā)行集資信托產(chǎn)品，信托投資公司把所募集的資金以參股的方式直接投入到房地產(chǎn)企業(yè)或者房地產(chǎn)的某個項目，這樣信托投資公司就會按照一定的方式直接或者間接地參與經(jīng)營或者管理。而且還能夠根據(jù)其在房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)或者房地產(chǎn)項目所有權(quán)，分獲經(jīng)營所得，從而作為信托投資公司的信托受益。

這種模式的特征如下：信托投資公司向社會公眾發(fā)起房地產(chǎn)投資信托計劃，以募集資金，社會公眾購買信托計劃并委托信托投資公司進行管理；信托投資公司運用所募集的資金購買物業(yè)用以長期投資，這些投資對象主要包括：具有穩(wěn)定收入的寫字樓、商業(yè)樓以及一些生產(chǎn)廠房等；信托投資公司將所投資的物業(yè)進行出租，穩(wěn)定的租金收入被用來支付委托人的收益。

從實例來看，這種信托投資模式的產(chǎn)品很少見，主要是因為作為權(quán)益性投資者，他們需要承受較大的市場風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。而且該種方式的退出機制也存在一定問題，難以與集合資金產(chǎn)品短期化投資現(xiàn)狀相匹配，對于房地產(chǎn)企業(yè)，這種模式的缺點是：開發(fā)企業(yè)可能失去部分或者全部控制權(quán)，信托投資公司成為被投資企業(yè)的股東，參與企業(yè)管理、決策、最終的利潤分配；這種產(chǎn)品目前在我國流動性不好，甚至連柜臺交易也沒有。

房地產(chǎn)信托融資模式的創(chuàng)新

第5篇：房地產(chǎn)投資管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨立產(chǎn)業(yè)，同時又推動了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進展，己經(jīng)成為現(xiàn)代社會經(jīng)濟大系統(tǒng)中一個重要的有機組成都分。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個，有力地促進整個國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)為國家經(jīng)濟發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，都將影響著各行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、水平和速度。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與價值生產(chǎn)和價值實現(xiàn)的經(jīng)濟過程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營成本的重要內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個特殊的行業(yè)，它既有國民經(jīng)濟一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活動領(lǐng)域十分廣泛，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個獨立且非常重要的部門，房地產(chǎn)業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和活動特點。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達國家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長的積極因素，又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素；每個國家根據(jù)本國國情制定相關(guān)的法律法規(guī)政策和利用經(jīng)濟杠桿來扶持及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時又有很多不確定的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)概述

（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念

房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因為它們的業(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務(wù)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的分類

房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理業(yè)。

房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面。

房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預(yù)售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓，或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓；開發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后轉(zhuǎn)讓，有對舊房屋進行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。

房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報率高、風(fēng)險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。

房地產(chǎn)咨詢業(yè)是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)價格評估是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或者價值進行估算和判定的活動。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、的經(jīng)營活動。

物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理。維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動。

（三）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施；⑤可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；⑦有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；⑧有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費結(jié)構(gòu)；⑨有利于吸引外資，加速經(jīng)濟建設(shè)；⑩可以擴大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康的發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有利途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)(市場)持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。

三、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。90年展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到20平方米，農(nóng)村達到25平方米，住宅成套率達到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達4%，城鄉(xiāng)合計達7.5%，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來住宅建設(shè)對經(jīng)濟增長的貢獻率均在1.5個百分點左右。

（一）房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來越大

第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產(chǎn)投資額平均每年增長1000億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。

第二，開發(fā)規(guī)模快速增長。2004年全國房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25%，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴大。房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標(biāo)增長速度都在10%以上，最高接近30%(詳見表3-2)。

（二）地區(qū)發(fā)展不平衡

第一，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在①無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致。②中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟的發(fā)展，中部的各項指標(biāo)(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。③地區(qū)間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，中、西部經(jīng)濟的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。

第二，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看，東部地區(qū)24.91>西部地區(qū)23.25>中部地區(qū)22.06。這是因為東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟又不很發(fā)達，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區(qū)5.1%>中部地區(qū)4.6%>東部地區(qū)3.6%。

（三）房價居高不下

近來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠(yuǎn)大于19982003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應(yīng)的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。

四、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了巨大成就，縱觀這20年的發(fā)展，其特點主要有以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化。①房地產(chǎn)業(yè)開始注重品牌，這是市場化的一個重要標(biāo)志。2001年“地產(chǎn)品牌”在我國拉開了序幕，到2002年，各大地產(chǎn)商在激烈的市場競爭中，己經(jīng)把品牌戰(zhàn)略作為重頭戲。雖然個別知名地產(chǎn)商與業(yè)主之間出現(xiàn)過不和諧音符，但這并沒有影響國內(nèi)房地產(chǎn)公司實施品牌戰(zhàn)略的決心。更多的地產(chǎn)商開始重視品牌建設(shè)，重視產(chǎn)品品質(zhì)，強化管理服務(wù)，這將有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)經(jīng)營，提升房地產(chǎn)的競爭力，促進房地產(chǎn)市場化程度的提高。②房地產(chǎn)局部投資市場開始形成。根據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)在有大約406的潛在購房者購房的目的為“投資”。這一結(jié)果可以證明兩個最基本的事實：即我國的房地產(chǎn)市場還處于起步階段，大部分人買房為了自?。涣硪环矫?，我們也注意到，盡管目前的房地產(chǎn)投資額較少，但一個投資房地產(chǎn)的階層卻正在形成。③商品房對個人的銷售量增加。近幾年商品房對個人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個人購房占商品房銷售量中已達到93.696，說明我國的消費者對于住房成為一種商品而不是福利品這一觀念己經(jīng)接受，我國的房地產(chǎn)改革政策己經(jīng)初見成效，這對于正在飛速發(fā)展的我國房地產(chǎn)業(yè)和我國的房地產(chǎn)市場起到了支持。④我國正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商。雖然我國房地產(chǎn)還是幼稚產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場也剛有雛形，但我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的迅速崛起及成熟，推動了房地產(chǎn)市場的形成。房地產(chǎn)企業(yè)的成熟，將使一批投機取巧、管理不規(guī)范、借助于政策或管理漏洞來趁機“撈一把”的企業(yè)受到制約和逐步淘汰。這樣有行業(yè)責(zé)任心的企業(yè)自然就能夠適應(yīng)市場變化的要求。

第二，房地產(chǎn)與資本市場的關(guān)系更加緊密。我國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在經(jīng)歷了營銷時代與產(chǎn)品時代后，正在進入資本經(jīng)營時代，特別是2002年的房地產(chǎn)市場己經(jīng)初步體現(xiàn)出這種態(tài)勢。由于房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的資本化程度是衡量房地產(chǎn)行業(yè)成熟的主要標(biāo)準(zhǔn)。過去的十幾年，由于國家在房地產(chǎn)金融政策上的不完備和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常處在缺乏資金的狀況下。而另一方面，眾多的金融機構(gòu)又難以進入房地產(chǎn)業(yè)，造成資本與房地產(chǎn)市場的脫節(jié)，而銀行作為我國房地產(chǎn)單一的融資渠道，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié)。當(dāng)前隨著房地產(chǎn)市場化程度的逐漸提高，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類投資基金進入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策的逐步實施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨的補血作用。當(dāng)前這種資本市場與房地產(chǎn)市場的緊密接觸，將會把房地產(chǎn)市場帶入資本經(jīng)營的時代。

第三，房地產(chǎn)進入高速發(fā)展的時期，增長迅速，熱點擴散。從前面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，我國的房地產(chǎn)業(yè)正在進入高速發(fā)展時期，其特點是增長迅速，熱點擴散。房地產(chǎn)業(yè)保持快速增長的原因有：①國家財力的增加，整體經(jīng)濟發(fā)展的增長，為房地產(chǎn)業(yè)，特別是為住房消費、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎(chǔ)和支撐力：②住房分配貨幣化改革的落實，為房地產(chǎn)的發(fā)展起著重要的推動作用；③隨著人均GDP超過800美元這一社會發(fā)展新階段的到來，汽車消費增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現(xiàn)新的吸引力和亮點；④隨著城市化進程的加快和小城鎮(zhèn)的改造，包括綠化隔離帶的建設(shè)，也為房地產(chǎn)的發(fā)展和擴大需求提供了條件；第五，從發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和鼓勵促進住房消費出發(fā)，二、三級市場的政策、土地政策適當(dāng)進行了調(diào)整。為房地產(chǎn)的增長助力：最后，加入WTO和啟動奧運以及上海申博成功，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會起很大的促進作用，提供了發(fā)展空間。

第四，國家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善。為適應(yīng)我國房地產(chǎn)發(fā)展的需要，促進房地產(chǎn)市場化，規(guī)范房地產(chǎn)在市場化過程中的運作行為，中央政府及各地方政府出臺并完善了一些對房地產(chǎn)市場化起到積極作用的政策，這些政策將促進我國房地產(chǎn)的良性發(fā)展。比如，2001年6月起，建設(shè)部的我國第一部《商品房銷售管理辦法》開始實施，將重點解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國家修訂的城市房屋拆遷管理條例開始實施，保障房屋所有人的權(quán)益；2001年1月1日起，國家調(diào)整了住房租賃市場的稅收，對政府定價出租的住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業(yè)稅(由5%降為3%)、房產(chǎn)稅(由12%降為4%)和個人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的出臺，對房地產(chǎn)市場秩序的調(diào)整和規(guī)范，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)育，以及政府可以合法、有效地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控都起到重要作用。

未來10年隨著我國加入WTO，我國房地產(chǎn)市場將按國際慣例和我國在多邊談判中所做的承諾向WTO其他成員國開放，我國房地產(chǎn)市場在現(xiàn)有階段的基礎(chǔ)上將會得到更進一步的發(fā)展，其趨勢主要有以下幾個方面。

（一）房地產(chǎn)市場整體發(fā)展趨勢

①隨著城市化進程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)育，住房市場還存在較大的發(fā)展空間。

②以城鎮(zhèn)人口人均增長10平方米計，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國的住房建設(shè)有持續(xù)的發(fā)展。

③一些機構(gòu)對多個城市調(diào)查結(jié)果顯示，居民對現(xiàn)住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內(nèi)愿意換購住房；己購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當(dāng)大。

④加入WTO后，我國的房地產(chǎn)市場逐漸由集團或機構(gòu)消費為主，改變?yōu)閭€體消費者為主。個人買房的比例還會提高，住房質(zhì)量會有進一步改善，銷售環(huán)節(jié)會加快規(guī)范，住房消費服務(wù)領(lǐng)域會有更大的拓展，住房個人貸款的總量還會上升，物業(yè)管理的覆蓋面還將擴大，住宅與房地產(chǎn)法制建設(shè)將得到加強。（二）市場供給趨勢

在房地產(chǎn)過熱時期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進入，但一些房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，開發(fā)的樓盤規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。許多綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商將把發(fā)展成熟品牌管理體系、實現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系作為提高自身競爭力的重要手段。房地產(chǎn)供給將向多元化方向發(fā)展。

配合住房制度改革，中國城鎮(zhèn)住房多渠道供應(yīng)體系將逐步形成。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。

（三）多元化的金融渠道

在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以減少對商業(yè)銀行尤其是四大國有商業(yè)銀行的依賴。今年相繼出臺的相關(guān)舉措也為房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展提供了政策依據(jù)。信托和住房抵押貸款證券化相關(guān)制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當(dāng)前開發(fā)商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實現(xiàn)及資本市場的逐漸放開將為房地產(chǎn)業(yè)提供更多的融資渠道。將來，國內(nèi)外各類社?；稹⒈ｋU公司、投資信托公司、投資管理公司、資產(chǎn)管理公司等，都有可能成為房地產(chǎn)市場上主要的機構(gòu)投資者。

（四）房地產(chǎn)服務(wù)加強

作為開發(fā)商來說，一是保證新項目的開發(fā)，二是加強售后服務(wù)。從早期的買地、規(guī)劃設(shè)計、市場定位到工程的建設(shè)過程、推廣過程，一直到賣出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都要求開發(fā)商進行市場化運作，貼近客戶的需求。這是一個完整的、公開的過程。把服務(wù)做好了，通過業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。因為將來的市場競爭的是服務(wù)，如何選擇更好的地段，進行更加人性化的設(shè)計，讓業(yè)主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實現(xiàn)的。

（五）合理利用資源實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標(biāo)包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個國民經(jīng)濟的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代社會的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進行掠奪性開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標(biāo)和要求。從而，推進中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

五、推動我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

（一）土地市場規(guī)范化

土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會經(jīng)濟前提下土地的供應(yīng)狀況將左右房產(chǎn)市場的平衡。我國的土地所有權(quán)是國有制，一級土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。

第一，政府提前一個時間段，制定時間表，詳細(xì)說明未來期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場能充分理解政府的計劃從而實現(xiàn)理性的開發(fā)。過去有過這方面負(fù)面的案例，開發(fā)商不知道未來時間內(nèi)政府有多少供應(yīng)土地，擔(dān)心下一步?jīng)]有土地可開發(fā)，于是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負(fù)承重的壓力進行開發(fā)，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩(wěn)定地通過土地獲利。

第二，堅持土地招、掛、拍形式的公正性，實現(xiàn)交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經(jīng)濟的方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環(huán)境，政府有必要也有能力實現(xiàn)和維持土地市場的公平競爭環(huán)境。

第三，政府應(yīng)具備靈活、及時的土地調(diào)控、應(yīng)對能力，以促進和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說，計劃沒有變化快，先前制定的計劃可以作為行事準(zhǔn)繩，但是當(dāng)環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后，就需要及時調(diào)整應(yīng)對。形成一系列的應(yīng)對機制，強化政府對地產(chǎn)市場的有序控制。

第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。

（二）完善房地產(chǎn)融資渠道

我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對的保守。在中國城市進程化和經(jīng)濟高速增長的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當(dāng)規(guī)模的資金。有序地允許社會資金進入地產(chǎn)開發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個水平更高的階段、一個良性競爭的階段。

第一，實現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)業(yè)需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產(chǎn)開發(fā)，只需把錢交給會做的人去做，余下的就是維持游戲規(guī)則。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也不必因為資金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機會，選擇通過有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進行開發(fā)。

第二，推進商業(yè)性銀行股份改革，政府應(yīng)從銀行運營中抽身出來。國家控股銀行在整個國家經(jīng)濟中占據(jù)金融主導(dǎo)地位不是市場化，這樣的形態(tài)不是公平競爭體制。事實證明目前的國有銀行也不全認(rèn)同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產(chǎn)投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設(shè)法減少央行設(shè)限的影響，極力拓展市場份額。

第三，適當(dāng)引入外資，達到鯰魚效應(yīng)。這也就是防止閉門造車的出現(xiàn)，我們應(yīng)該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當(dāng)利潤可以理解為繳納相應(yīng)的學(xué)費。

第四，避免地方保護主義或過分優(yōu)惠外來資本，也就是確保公平的資本環(huán)境。

（三）引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開展多元化產(chǎn)品服務(wù)

有數(shù)據(jù)顯示90%的人群認(rèn)為目前的樓價過高，而房地產(chǎn)商方面因為開發(fā)的高額投入不得不堅挺高價，這背后的問題在于：樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化問題。購房者所面對的新房不外乎兩類產(chǎn)品——普通商品房和別墅。暫時拋開市場份額小的別墅不說?，F(xiàn)在市場上的所謂普通商品房，都有一個良好的外觀、不錯的綠化、合理的戶型，整體品質(zhì)都差不多，所有的開發(fā)商都想把自己的“普通商品房”做得質(zhì)量更好價格更高。試想一下，如果市場上的轎車從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場，其產(chǎn)品就應(yīng)該存在明顯的分級差異。這個問題，應(yīng)該不全賴開發(fā)商，最應(yīng)該負(fù)責(zé)的是政府。

第一，政府在做土地規(guī)劃時就明確各塊土地未來的建筑形式體現(xiàn)分級概念，出讓土地時要求企業(yè)應(yīng)遵循預(yù)先的規(guī)劃而行，全程監(jiān)督土地的使用性質(zhì)。

第二，嚴(yán)把各級產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品分級不等同于優(yōu)劣區(qū)分，區(qū)分等級的標(biāo)準(zhǔn)是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導(dǎo)致我們產(chǎn)品的多元。也許我們有顧慮，認(rèn)為低端產(chǎn)品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業(yè)都賣20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業(yè)都在虧損？市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產(chǎn)品的一致化。在這里特別提一點的是，現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房辦法本質(zhì)上沒有體現(xiàn)產(chǎn)品多元化，因為市場產(chǎn)品多元化的前提是市場化，現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房不是一個市場化運作的結(jié)果，存在太多的政府干預(yù)和不透明，事實證明多數(shù)人群并不能從經(jīng)濟適用房推行中得到實惠。

（四）建立多元化的房地產(chǎn)市場體系

目前，中國的房地產(chǎn)市場熱點主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調(diào)控上也主要是針對一級開發(fā)市場，對二、三級市場缺乏有效地調(diào)控，因而導(dǎo)致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經(jīng)營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的殘余產(chǎn)品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實現(xiàn)滿足各個層面消費需求。因此其轉(zhuǎn)化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產(chǎn)品價值體系的功能并未實現(xiàn)。因而，政府應(yīng)當(dāng)有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展。

（五）加強政府宏觀調(diào)控

第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產(chǎn)的空置量，促使空置房地產(chǎn)的消化。政府對長期空置的房地產(chǎn)要進行強有力的干預(yù)，如規(guī)定最高限價，強制拍賣。在項目審批上限制對房地產(chǎn)的開發(fā)速度，以免產(chǎn)生新的積壓。對于通過市場途徑不能消化的空置房地產(chǎn)，政府可以收購用作廉租屋。

第6篇：房地產(chǎn)投資管理辦法范文

一、前言

房地產(chǎn)的開發(fā)項目具有規(guī)模大、周期長及價值高等特點，因此，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)需注入大量的資金，故融資成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點。我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道盡管呈現(xiàn)出多元化特點，但是房地產(chǎn)開發(fā)融資方式以間接融資為主，其他的融資方式所占比例極低。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的融資模式單一化和融資結(jié)構(gòu)不合理等問題，會大大增加房地產(chǎn)業(yè)融資的風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀及問題

1.房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)是一種固定資產(chǎn)，其所選擇的金融市場及融資方式必然會成為房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、交易的關(guān)鍵。我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段處于發(fā)展時期，加上政府對其資金運作上的嚴(yán)格管控，致使房地產(chǎn)的開發(fā)融資更加困難。研究發(fā)現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)業(yè)融資正在消耗往年的資金儲備，表明我國的房地產(chǎn)業(yè)融資具備一定的困難。另外，在我國的房地產(chǎn)業(yè)資金來源比重中，其他的資金來源所占比例呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，而傳統(tǒng)的資金來源的比例卻逐年下降，表明我國的房地產(chǎn)業(yè)的融資重心有所轉(zhuǎn)移，因此，需積極尋求其他的融資渠道[1]。

2.房地產(chǎn)業(yè)融資的問題

（1）融資模式單一

現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)業(yè)的融資模式主要采取傳統(tǒng)的貸款模式，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房公積金貸款和個人住房貸款等，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源中，有三成來自銀行直接貸款，加上個人按揭貸款，銀行貸款幾乎占了七成。盡管銀行貸款具備成熟度高、風(fēng)險小、操作簡單方便和成本較低等優(yōu)勢，但是其存在債務(wù)的剛性強和還款嚴(yán)厲度大，加上還會受到國家政策的影響，如果房地產(chǎn)開發(fā)商過度依賴銀行貸款，必定會增加融資風(fēng)險。

（2）融資結(jié)構(gòu)不合理

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的直接融資比重低，而間接融資的比重太大的現(xiàn)象。房地產(chǎn)金融的工具創(chuàng)新力不強，盡管房地產(chǎn)的信托得到迅速發(fā)展，但是現(xiàn)階段的信托產(chǎn)品無法滿足房地產(chǎn)業(yè)所需的融資要求，房地產(chǎn)業(yè)還會受到國家和地方政策的限制，其上市困難重重。中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融市場還在發(fā)展時期，因受到融資體系的結(jié)構(gòu)不合理的影響，市場主體呈現(xiàn)出不健全和行為不規(guī)范等現(xiàn)象，從而制約房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。

（3）融資法律和法規(guī)不完善

房地產(chǎn)業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)還有待完善，與房地產(chǎn)金融相關(guān)的政策法規(guī)還不健全，并缺乏一致性和協(xié)調(diào)性，故而操作比較困難，對房地產(chǎn)的融資渠道發(fā)展產(chǎn)生不良影響[2]。

三、完善房地產(chǎn)業(yè)融資的對策

1.采取多元化的融資模式

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金高度集中的行業(yè)，開發(fā)一個地產(chǎn)項目就需投入大量資金，假設(shè)不借助多種融資手段，那么企業(yè)就會面臨止步不前，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂等更為嚴(yán)重的問題。所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要加強對融資渠道的創(chuàng)新，采取多元化的融資模式，形成以銀行信貸和房地產(chǎn)信托等融資為主，其他融資模式為輔的融資體系。達到降低房地產(chǎn)業(yè)融資中的風(fēng)險的目的。具體的融資方式有：

（1）內(nèi)源融資

就是房地產(chǎn)業(yè)依靠自身資金進行融資的方式，它不僅包括自有資金，而且還包括應(yīng)收的賬款和票據(jù)等，房地產(chǎn)企業(yè)可將這些企業(yè)資金經(jīng)過金融機構(gòu)直接變現(xiàn)，將其投入新的房地產(chǎn)開發(fā)中。內(nèi)源融資方式具備風(fēng)險小、成本少的優(yōu)勢。而對于一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金較少的情況，可依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目時間及工期的不同，采取多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的方式。聯(lián)合開發(fā)也可以是房地產(chǎn)的開發(fā)商與經(jīng)營商通過合作方式開發(fā)房地產(chǎn)項目的一種融資方式。房地產(chǎn)的開發(fā)商與經(jīng)營商采取聯(lián)盟合作和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的方式，加大期房營銷及宣傳力度以增加銷售，從而雙方能獲取穩(wěn)定現(xiàn)金，將經(jīng)營風(fēng)險降到最低[3]。

（2）直接融資

直接融資包括股票融資及債券融資兩種方式，其中債券融資的比例較小，主要以股票融資為主。股票融資就是企業(yè)經(jīng)上市發(fā)行股票后獲取融資，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)上市后，能迅速籌得資金，并將籌集的資金用于注冊資本，達到永久使用的目的。股票融資無固定還款期限和利息負(fù)擔(dān)，均以企業(yè)經(jīng)營狀況為擔(dān)保，但是股票融資存在一定的難度，即上市要求較高，并且連續(xù)2年虧損就會被迫退市。

（3）間接融資

間接融資就是向金融機構(gòu)（主要為銀行）取得貸款，現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金大部分源于銀行貸款，此種融資方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)融資的主要方式。

（4）新融資方式

①夾層融資：其處于債權(quán)和股權(quán)之間的一種信托產(chǎn)品，夾層投資屬于長期融資，可根據(jù)特殊的需求對其進行調(diào)整，夾層融資中的付款事宜也需根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流的狀況來確定。夾層投資主要適用于融資企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金缺乏時，經(jīng)擴張、收購等方式后，其銀行的信用額度還是無法支持企業(yè)發(fā)展的情況；②房地產(chǎn)信托融資（REITs），REITs主要是通過發(fā)行收益憑證，匯集多數(shù)投資者手里的資金，并交付給專門的投資機構(gòu)用于房地產(chǎn)的投資經(jīng)營和管理，同時將投資的綜合收益按照一定的比例向投資者分配的一種信托基金，REITs在國際意義中，與基金等同，REITs就是資產(chǎn)證券化的表現(xiàn)[4]。

2.合理組建融資結(jié)構(gòu)

在發(fā)達國家的房地產(chǎn)融資和金融機構(gòu)中，已經(jīng)發(fā)展出一套比較成熟的融資和投資管理方法，我國的房地產(chǎn)業(yè)可引進這套管理辦法，以緩解目前房地產(chǎn)業(yè)的資金壓力，也能為我國的金融機構(gòu)提供好的借鑒，以推動我國房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新，達到投融資的快速發(fā)展。如果社會福利基金融資，是房地產(chǎn)金融將公積金與住房抵押兩者結(jié)合的一種融資方式，其主要源于新加坡，這一公積金制度有利于經(jīng)濟發(fā)展落后和資金不足的發(fā)展中國家的融資。

3.完善融資法律和法規(guī)

房地產(chǎn)開發(fā)必須做到有法可依，但是目前關(guān)于我國的房地產(chǎn)投資開發(fā)類的法律法規(guī)極不健全和完善，造成房地產(chǎn)業(yè)融資出現(xiàn)無法可依和有法難依的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)業(yè)融資中出臺的法律法規(guī)大部分內(nèi)容比較廣，也比較泛，缺乏相關(guān)的具體細(xì)則，故在實際的執(zhí)法中，會出現(xiàn)把握尺度大和增大交易成本的現(xiàn)象。因此，需完善融資法律和法規(guī)，主要方法有：⑴制定出低壓貸款法，規(guī)范現(xiàn)有的抵押市場。出臺相關(guān)的法律法規(guī)，以解決司法、行政處罰和住宅抵押處分三權(quán)之間的糾紛，并確保抵押登記和評估等問題能得到法律保護；⑵制定住房金融機構(gòu)的組織法和住房金融法及抵押貸款證券化的業(yè)務(wù)會計制度；⑶管理好住房儲蓄、公積金、低收入住房補貼等相關(guān)的住房金融經(jīng)濟活動，并制定相關(guān)管理制度，為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一種有法可依、有法必依、違法必究的發(fā)展環(huán)境，以確保房地產(chǎn)金融能穩(wěn)定、健康發(fā)展[5]。

第7篇：房地產(chǎn)投資管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)價格 宏觀調(diào)控

一、引 言

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨立產(chǎn)業(yè)，同時又推動了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進展，己經(jīng)成為現(xiàn)代社會經(jīng)濟大系統(tǒng)中一個重要的有機組成都分。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個，有力地促進整個國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)為國家經(jīng)濟發(fā)展提供基本的物質(zhì)保證，是社會一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件，并具體構(gòu)成各個產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、布局是否合理、水平的高低和發(fā)展速度的快慢，都將影響著各行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、水平和速度。房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分，也直接參與價值生產(chǎn)和價值實現(xiàn)的經(jīng)濟過程，并形成商品生產(chǎn)和經(jīng)營成本的重要內(nèi)容。因此，房地產(chǎn)是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個特殊的行業(yè)，它既有國民經(jīng)濟一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活動領(lǐng)域十分廣泛，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中一個獨立且非常重要的部門，房地產(chǎn)業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和活動特點。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達國家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長的積極因素，又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素；每個國家根據(jù)本國國情制定相關(guān)的法律法規(guī)政策和利用經(jīng)濟杠桿來扶持及引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同時又有很多不確定的因素影響著房地產(chǎn)業(yè)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)概述

（一）房地產(chǎn)業(yè)的概念

房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因為它們的業(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù)；建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務(wù)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的分類

房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理業(yè)。

房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面。

房地產(chǎn)投資開發(fā)除了取得土地、建造房屋、然后預(yù)售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時間再轉(zhuǎn)讓，或者購買房地產(chǎn)后等待一段時間再轉(zhuǎn)讓；開發(fā)也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后轉(zhuǎn)讓，有對舊房屋進行裝修改造，有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。

房地產(chǎn)業(yè)具有資金量大、回報率高、風(fēng)險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。

房地產(chǎn)咨詢業(yè)是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)價格評估是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或者價值進行估算和判定的活動。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、的經(jīng)營活動。

物業(yè)管理業(yè)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理。維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動。

（三）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的參與者。因此說，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實施；⑤可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展；⑦有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整；⑧有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費結(jié)構(gòu)；⑨有利于吸引外資，加速經(jīng)濟建設(shè)；⑩可以擴大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。

促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康的發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有利途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)(市場)持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。

三、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。90年展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到20平方米，農(nóng)村達到25平方米，住宅成套率達到70%。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達4%，城鄉(xiāng)合計達7.5%，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來住宅建設(shè)對經(jīng)濟增長的貢獻率均在1.5個百分點左右。

（一）房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來越大

第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產(chǎn)投資額平均每年增長1000億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加。

第二，開發(fā)規(guī)模快速增長。2004年全國房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25 %，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴大。房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標(biāo)增長速度都在10%以上，最高接近30%(詳見表3-2 )。

（二）地區(qū)發(fā)展不平衡

第一，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在①無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致。②中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟的發(fā)展，中部的各項指標(biāo)(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。③地區(qū)間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例?？梢钥闯?，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，中、西部經(jīng)濟的發(fā)展，地區(qū)間正逐步縮小差距。

第二，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對數(shù)量上來看，東部地區(qū)24.91 >西部地區(qū)23.25>中部地區(qū)22.06。這是因為東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟又不很發(fā)達，所以人均住宅建筑面積最??；從其增長速度來看，西部地區(qū)5.1%>中部地區(qū)4.6%>東部地區(qū)3.6%。

（三）房價居高不下

近來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠(yuǎn)大于19982003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應(yīng)的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。

四、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展取得了巨大成就，縱觀這20年的發(fā)展，其特點主要有以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步走向市場化。①房地產(chǎn)業(yè)開始注重品牌，這是市場化的一個重要標(biāo)志。2001年“地產(chǎn)品牌”在我國拉開了序幕，到2002年，各大地產(chǎn)商在激烈的市場競爭中，己經(jīng)把品牌戰(zhàn)略作為重頭戲。雖然個別知名地產(chǎn)商與業(yè)主之間出現(xiàn)過不和諧音符，但這并沒有影響國內(nèi)房地產(chǎn)公司實施品牌戰(zhàn)略的決心。更多的地產(chǎn)商開始重視品牌建設(shè)，重視產(chǎn)品品質(zhì)，強化管理服務(wù)，這將有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)經(jīng)營，提升房地產(chǎn)的競爭力，促進房地產(chǎn)市場化程度的提高。②房地產(chǎn)局部投資市場開始形成。根據(jù)調(diào)查顯示，現(xiàn)在有大約406的潛在購房者購房的目的為“投資”。這一結(jié)果可以證明兩個最基本的事實：即我國的房地產(chǎn)市場還處于起步階段，大部分人買房為了自??；另一方面，我們也注意到，盡管目前的房地產(chǎn)投資額較少，但一個投資房地產(chǎn)的階層卻正在形成。 ③商品房對個人的銷售量增加。近幾年商品房對個人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個人購房占商品房銷售量中已達到93. 696，說明我國的消費者對于住房成為一種商品而不是福利品這一觀念己經(jīng)接受，我國的房地產(chǎn)改革政策己經(jīng)初見成效，這對于正在飛速發(fā)展的我國房地產(chǎn)業(yè)和我國的房地產(chǎn)市場起到了支持。④我國正在形成一些有規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商。雖然我國房地產(chǎn)還是幼稚產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場也剛有雛形，但我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的迅速崛起及成熟，推動了房地產(chǎn)市場的形成。房地產(chǎn)企業(yè)的成熟，將使一批投機取巧、管理不規(guī)范、借助于政策或管理漏洞來趁機“撈一把”的企業(yè)受到制約和逐步淘汰。這樣有行業(yè)責(zé)任心的企業(yè)自然就能夠適應(yīng)市場變化的要求。

第二，房地產(chǎn)與資本市場的關(guān)系更加緊密。我國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在經(jīng)歷了營銷時代與產(chǎn)品時代后，正在進入資本經(jīng)營時代，特別是2002年的房地產(chǎn)市場己經(jīng)初步體現(xiàn)出這種態(tài)勢。由于房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的資本化程度是衡量房地產(chǎn)行業(yè)成熟的主要標(biāo)準(zhǔn)。過去的十幾年，由于國家在房地產(chǎn)金融政策上的不完備和房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使得大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常處在缺乏資金的狀況下。而另一方面，眾多的金融機構(gòu)又難以進入房地產(chǎn)業(yè)，造成資本與房地產(chǎn)市場的脫節(jié)，而銀行作為我國房地產(chǎn)單一的融資渠道，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié)。當(dāng)前隨著房地產(chǎn)市場化程度的逐漸提高，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類投資基金進入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策的逐步實施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨的補血作用。當(dāng)前這種資本市場與房地產(chǎn)市場的緊密接觸，將會把房地產(chǎn)市場帶入資本經(jīng)營的時代。

第三，房地產(chǎn)進入高速發(fā)展的時期，增長迅速，熱點擴散。從前面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，我國的房地產(chǎn)業(yè)正在進入高速發(fā)展時期，其特點是增長迅速，熱點擴散。房地產(chǎn)業(yè)保持快速增長的原因有：①國家財力的增加，整體經(jīng)濟發(fā)展的增長，為房地產(chǎn)業(yè)，特別是為住房消費、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎(chǔ)和支撐力：②住房分配貨幣化改革的落實，為房地產(chǎn)的發(fā)展起著重要的推動作用；③隨著人均GDP超過800美元這一社會發(fā)展新階段的到來，汽車消費增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現(xiàn)新的吸引力和亮點；④隨著城市化進程的加快和小城鎮(zhèn)的改造，包括綠化隔離帶的建設(shè)，也為房地產(chǎn)的發(fā)展和擴大需求提供了條件；第五，從發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和鼓勵促進住房消費出發(fā)，二、三級市場的政策、土地政策適當(dāng)進行了調(diào)整。為房地產(chǎn)的增長助力：最后，加入WTO和啟動奧運以及上海申博成功，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也會起很大的促進作用，提供了發(fā)展空間。

第四，國家房地產(chǎn)的政策正在逐漸完善。為適應(yīng)我國房地產(chǎn)發(fā)展的需要，促進房地產(chǎn)市場化，規(guī)范房地產(chǎn)在市場化過程中的運作行為，中央政府及各地方政府出臺并完善了一些對房地產(chǎn)市場化起到積極作用的政策，這些政策將促進我國房地產(chǎn)的良性發(fā)展。比如，2001年6月起，建設(shè)部的我國第一部《商品房銷售管理辦法》開始實施，將重點解決商品房銷售環(huán)節(jié)中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國家修訂的城市房屋拆遷管理條例開始實施，保障房屋所有人的權(quán)益；2001年1月1日起，國家調(diào)整了住房租賃市場的稅收，對政府定價出租的住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業(yè)稅(由5%降為3%)、房產(chǎn)稅(由12%降為4%)和個人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的出臺，對房地產(chǎn)市場秩序的調(diào)整和規(guī)范，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)育，以及政府可以合法、有效地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控都起到重要作用。

未來10年隨著我國加入WTO，我國房地產(chǎn)市場將按國際慣例和我國在多邊談判中所做的承諾向WTO其他成員國開放，我國房地產(chǎn)市場在現(xiàn)有階段的基礎(chǔ)上將會得到更進一步的發(fā)展，其趨勢主要有以下幾個方面。

（一）房地產(chǎn)市場整體發(fā)展趨勢

①隨著城市化進程的加快，城市人口數(shù)量的增加，大量危舊房改造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快發(fā)育，住房市場還存在較大的發(fā)展空間。

②以城鎮(zhèn)人口人均增長10平方米計，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國的住房建設(shè)有持續(xù)的發(fā)展。

③一些機構(gòu)對多個城市調(diào)查結(jié)果顯示，居民對現(xiàn)住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內(nèi)愿意換購住房；己購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當(dāng)大。

④加入WTO后，我國的房地產(chǎn)市場逐漸由集團或機構(gòu)消費為主，改變?yōu)閭€體消費者為主。個人買房的比例還會提高，住房質(zhì)量會有進一步改善，銷售環(huán)節(jié)會加快規(guī)范，住房消費服務(wù)領(lǐng)域會有更大的拓展，住房個人貸款的總量還會上升，物業(yè)管理的覆蓋面還將擴大，住宅與房地產(chǎn)法制建設(shè)將得到加強。

轉(zhuǎn)貼于 （二）市場供給趨勢 在房地產(chǎn)過熱時期，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進入，但一些房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，開發(fā)的樓盤規(guī)模偏小，配套設(shè)施不齊全。經(jīng)過幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。許多綜合實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商將把發(fā)展成熟品牌管理體系、實現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體系作為提高自身競爭力的重要手段。房地產(chǎn)供給將向多元化方向發(fā)展。

配合住房制度改革，中國城鎮(zhèn)住房多渠道供應(yīng)體系將逐步形成。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。

（三）多元化的金融渠道

在銀行緊縮信貸規(guī)模的背景下，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以減少對商業(yè)銀行尤其是四大國有商業(yè)銀行的依賴。今年相繼出臺的相關(guān)舉措也為房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展提供了政策依據(jù)。信托和住房抵押貸款證券化相關(guān)制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當(dāng)前開發(fā)商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實現(xiàn)及資本市場的逐漸放開將為房地產(chǎn)業(yè)提供更多的融資渠道。將來，國內(nèi)外各類社?；稹⒈ｋU公司、投資信托公司、投資管理公司、資產(chǎn)管理公司等，都有可能成為房地產(chǎn)市場上主要的機構(gòu)投資者。

（四）房地產(chǎn)服務(wù)加強

作為開發(fā)商來說，一是保證新項目的開發(fā)，二是加強售后服務(wù)。從早期的買地、規(guī)劃設(shè)計、市場定位到工程的建設(shè)過程、推廣過程，一直到賣出房子、業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都要求開發(fā)商進行市場化運作，貼近客戶的需求。這是一個完整的、公開的過程。把服務(wù)做好了，通過業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。因為將來的市場競爭的是服務(wù)，如何選擇更好的地段，進行更加人性化的設(shè)計，讓業(yè)主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實現(xiàn)的。

（五）合理利用資源實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當(dāng)代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展應(yīng)把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。 其目標(biāo)包括：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要與整個國民經(jīng)濟的整體發(fā)展相協(xié)調(diào)，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代社會的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進行掠奪性開發(fā)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調(diào)。從而實現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標(biāo)和要求。從而，推進中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

五、推動我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

（一）土地市場規(guī)范化

土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會經(jīng)濟前提下土地的供應(yīng)狀況將左右房產(chǎn)市場的平衡。我國的土地所有權(quán)是國有制，一級土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。

第一，政府提前一個時間段，制定時間表，詳細(xì)說明未來期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場能充分理解政府的計劃從而實現(xiàn)理性的開發(fā)。過去有過這方面負(fù)面的案例，開發(fā)商不知道未來時間內(nèi)政府有多少供應(yīng)土地，擔(dān)心下一步?jīng)]有土地可開發(fā)，于是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負(fù)承重的壓力進行開發(fā)，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩(wěn)定地通過土地獲利。

第二，堅持土地招、掛、拍形式的公正性，實現(xiàn)交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經(jīng)濟的方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環(huán)境，政府有必要也有能力實現(xiàn)和維持土地市場的公平競爭環(huán)境。

第三，政府應(yīng)具備靈活、及時的土地調(diào)控、應(yīng)對能力，以促進和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說，計劃沒有變化快，先前制定的計劃可以作為行事準(zhǔn)繩，但是當(dāng)環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后，就需要及時調(diào)整應(yīng)對。形成一系列的應(yīng)對機制，強化政府對地產(chǎn)市場的有序控制。

第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。

（二）完善房地產(chǎn)融資渠道

我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對的保守。在中國城市進程化和經(jīng)濟高速增長的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當(dāng)規(guī)模的資金。有序地允許社會資金進入地產(chǎn)開發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個水平更高的階段、一個良性競爭的階段。

第一，實現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)業(yè)需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產(chǎn)開發(fā)，只需把錢交給會做的人去做，余下的就是維持游戲規(guī)則。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也不必因為資金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機會，選擇通過有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進行開發(fā)。

第二，推進商業(yè)性銀行股份改革，政府應(yīng)從銀行運營中抽身出來。國家控股銀行在整個國家經(jīng)濟中占據(jù)金融主導(dǎo)地位不是市場化，這樣的形態(tài)不是公平競爭體制。事實證明目前的國有銀行也不全認(rèn)同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產(chǎn)投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設(shè)法減少央行設(shè)限的影響，極力拓展市場份額。

第三，適當(dāng)引入外資，達到鯰魚效應(yīng)。這也就是防止閉門造車的出現(xiàn)，我們應(yīng)該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當(dāng)利潤可以理解為繳納相應(yīng)的學(xué)費。

第四，避免地方保護主義或過分優(yōu)惠外來資本，也就是確保公平的資本環(huán)境。

（三）引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開展多元化產(chǎn)品服務(wù)

有數(shù)據(jù)顯示90%的人群認(rèn)為目前的樓價過高，而房地產(chǎn)商方面因為開發(fā)的高額投入不得不堅挺高價，這背后的問題在于：樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化問題。購房者所面對的新房不外乎兩類產(chǎn)品——普通商品房和別墅。暫時拋開市場份額小的別墅不說?，F(xiàn)在市場上的所謂普通商品房，都有一個良好的外觀、不錯的綠化、合理的戶型，整體品質(zhì)都差不多，所有的開發(fā)商都想把自己的“普通商品房”做得質(zhì)量更好價格更高。試想一下，如果市場上的轎車從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場，其產(chǎn)品就應(yīng)該存在明顯的分級差異。這個問題，應(yīng)該不全賴開發(fā)商，最應(yīng)該負(fù)責(zé)的是政府。

第一，政府在做土地規(guī)劃時就明確各塊土地未來的建筑形式體現(xiàn)分級概念，出讓土地時要求企業(yè)應(yīng)遵循預(yù)先的規(guī)劃而行，全程監(jiān)督土地的使用性質(zhì)。

第二，嚴(yán)把各級產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品分級不等同于優(yōu)劣區(qū)分，區(qū)分等級的標(biāo)準(zhǔn)是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導(dǎo)致我們產(chǎn)品的多元。也許我們有顧慮，認(rèn)為低端產(chǎn)品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業(yè)都賣 20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業(yè)都在虧損？市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產(chǎn)品的一致化。在這里特別提一點的是，現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房辦法本質(zhì)上沒有體現(xiàn)產(chǎn)品多元化，因為市場產(chǎn)品多元化的前提是市場化，現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房不是一個市場化運作的結(jié)果，存在太多的政府干預(yù)和不透明，事實證明多數(shù)人群并不能從經(jīng)濟適用房推行中得到實惠。

（四）建立多元化的房地產(chǎn)市場體系

目前，中國的房地產(chǎn)市場熱點主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調(diào)控上也主要是針對一級開發(fā)市場，對二、三級市場缺乏有效地調(diào)控，因而導(dǎo)致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經(jīng)營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的殘余產(chǎn)品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實現(xiàn)滿足各個層面消費需求。因此其轉(zhuǎn)化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產(chǎn)品價值體系的功能并未實現(xiàn)。因而，政府應(yīng)當(dāng)有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展。

（五）加強政府宏觀調(diào)控

第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產(chǎn)的空置量，促使空置房地產(chǎn)的消化。政府對長期空置的房地產(chǎn)要進行強有力的干預(yù)，如規(guī)定最高限價，強制拍賣。在項目審批上限制對房地產(chǎn)的開發(fā)速度，以免產(chǎn)生新的積壓。對于通過市場途徑不能消化的空置房地產(chǎn)，政府可以收購用作廉租屋。

第二，降低房地產(chǎn)稅費。政府要采取有效措施，切實減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的各項受費，取消不合理不合法的收費項目，合并重復(fù)多收的收費項目，降低偏高的收費標(biāo)準(zhǔn)，限制水、電行業(yè)的過分壟斷，防止權(quán)力尋租和腐敗行為，促進房價的下調(diào)，促進房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。

第三，完善房地產(chǎn)市場法規(guī)。完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、交易、中介、稅費、價格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，使房地產(chǎn)市場能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場有一個公平競爭的機制，給投資者一個良好的市場環(huán)境，對土地的供應(yīng)、閑置上地的回收、商品房的預(yù)售、房改房上市等作明確的規(guī)定。通過完善房地產(chǎn)市場法規(guī)，建立和完善房地產(chǎn)市場體制，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，促使我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

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第8篇：房地產(chǎn)投資管理辦法范文

2002年，中國人民銀行繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，靈活運用多種貨幣政策工具，努力改進金融服務(wù)，保持了貨幣供應(yīng)和銀行貸款的較快增長。

（一）繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，取得明顯成效

為支持經(jīng)濟增長和促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，中國人民銀行繼續(xù)靈活運用多種貨幣政策工具。2002年2月21日實行第八次降息，1年期存款利率從2.25%降為1.98%，1年期貸款利率從5.85%下降為5.31%，準(zhǔn)備金存款利率從2.07%下調(diào)到1.89%，1年期再貸款利率從3.78%下調(diào)到3.24%。在匯率方面，我國實行了有管理的浮動匯率制度，2002年匯率水平穩(wěn)定在1美元兌換8.2765~8.2774區(qū)間。

中央銀行也先后出臺了一些列信貸政策，積極引導(dǎo)資金流向，以實現(xiàn)金融對經(jīng)濟增長的有力支持。為了緩解農(nóng)村地區(qū)貸款難問題，人民銀行《關(guān)于增加對農(nóng)村信用社再貸款的通知》，決定在2002年春耕期間增加農(nóng)村信用社再貸款260億元。同時，為確保農(nóng)村信用社春耕信貸資金供應(yīng)，加大支農(nóng)貸款力度，人民銀行對農(nóng)村信用社開展農(nóng)戶小額信用貸款情況進行了督促檢查。針對社會上普遍反映的中小企業(yè)貸款難問題，人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，中央銀行將繼續(xù)采取有效措施，引導(dǎo)和督促商業(yè)銀行加強貸款營銷，在防范和化解金融風(fēng)險的同時，加大信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，改變貸款向大城市、大企業(yè)、上市公司過分集中的狀況。此后，人民銀行了指導(dǎo)性意見，進一步加強對有市場、有效益、有信用的中小企業(yè)的信貸支持。此外，針對房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的泡沫，人民銀行強調(diào)各商業(yè)銀行要切實貫徹和落實已出臺的房地產(chǎn)信貸管理政策，嚴(yán)格查封住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)貸款投向，加大對經(jīng)濟適用房建設(shè)貸款投入，防止重復(fù)建設(shè)，防范貸款風(fēng)險，促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

基于以上政策，2002年我國金融機構(gòu)存貸款增加較多，全部金融機構(gòu)本外幣各項存款余額183388億元，比上年增長18.1%。其中企業(yè)存款64299億元，同比增長15.3%；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款94307億元，同比增長17.1%(城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款86911億元，同比增長17.8%)。全部金融機構(gòu)本外幣各項貸款余額為139803億元，比上年增長15.4%。貸款結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到改善。全國農(nóng)村信用社貸款余額13940億元，增加1953億元。消費信貸余額10669億元，增加3694億元，其中個人住房貸款余額8258億元，增加2671億元。與此同時，中國人民銀行還積極發(fā)展貨幣市場，加大公開市場操作力度，保持貨幣供應(yīng)量的較快增長。2002年廣義貨幣（M2）增長16.78%，狹義貨幣（M1）增長16.82%，現(xiàn)金凈投放1589億元。全年同業(yè)拆借量1.2萬億元，增長49.8%，債券回購10.2萬億元，增長1.54倍。外匯儲備繼續(xù)增加，年末外匯儲備達到2864億美元，比上年增加742億元。具體來說，2002年中國金融運行基本狀況可以通過以下金融數(shù)據(jù)表示（見表1）：

表1

2002年中國金融運行狀況主要數(shù)據(jù)  

（二）加強金融和外匯監(jiān)管，化解金融風(fēng)險，促進公平競爭

加強銀行監(jiān)管始終是中央銀行工作的重中之重。2002年，中央銀行出臺了《股份制商業(yè)銀行公司治理指引》和《股份制商業(yè)銀行獨立董事和外部監(jiān)事制度指引》，規(guī)范股東行為，有效發(fā)揮商業(yè)銀行獨立董事和監(jiān)事的監(jiān)督作用，促進商業(yè)銀行穩(wěn)健經(jīng)營。為了提高銀行業(yè)信息披露程度，強化對銀行的市場約束，提高金融透明度，人民銀行宣布實施《商業(yè)銀行信息披露暫行辦法》，要求國有獨資商業(yè)銀行和股份制商業(yè)銀行向社會披露經(jīng)營信息，這實際也是我國銀行業(yè)參與國際競爭的重要條件。針對一些銀行機構(gòu)盲目追求擴張業(yè)務(wù)規(guī)模和增加市場份額問題，中央銀行又了《關(guān)于規(guī)范銀行業(yè)市場競爭行為的通知》，目的在于杜絕競爭中的違法違規(guī)和其他不正當(dāng)競爭行為，維護正常的金融市場秩序。

與此同時，中國人民銀行嚴(yán)格監(jiān)督貸款質(zhì)量五級分類管理制度的全面實施，促進不良貸款余額和比例的繼續(xù)下降；加強資本充足率監(jiān)管，強化資本約束，對少數(shù)資本充足率達不到監(jiān)管要求的股份制和城市商業(yè)銀行，要求限期達到規(guī)定的資本充足率標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵國際金融資本入股股份制和城市商業(yè)銀行，繼續(xù)推動符合條件的商業(yè)銀行上市。對于不同種類的銀行機構(gòu)，中央銀行監(jiān)管側(cè)重點也各不相同。對國有獨資商業(yè)銀行單筆大額不良貸款等進行了16項系統(tǒng)檢查，并對其一些分支機構(gòu)的違規(guī)貸款問題進行了30多項專項檢查。而針對股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行，則是重點加強了法人治理狀況、內(nèi)控制度建設(shè)、資產(chǎn)質(zhì)量和資本管理方面的檢查。對于農(nóng)村信用合作社，中央銀行則重點進行了支農(nóng)貸款發(fā)放、債券投資、單戶大額存款和聯(lián)社高級管理人員任職情況的檢查。

此外，在外匯管理方面，人民銀行進一步落實了經(jīng)常項目可兌換原則，適時調(diào)整經(jīng)常項目管理的具體辦法，打擊“地下錢莊”和洗錢等違法活動；完善資本項目管理，繼續(xù)提高外匯儲備經(jīng)營的系統(tǒng)化和專業(yè)化水平，完善投資決策程序、風(fēng)險管理框架和業(yè)績考評體系。

（三）不斷完善金融服務(wù)質(zhì)量，積極擴大金融對外開放

發(fā)達的支付體系的建立是金融服務(wù)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志，2002年初人民銀行確立的銀行卡聯(lián)網(wǎng)通用“314工程”工作目標(biāo)已基本實現(xiàn)，現(xiàn)代化支付系統(tǒng)建設(shè)取得突破性進展。在北京和武漢，大額實時支付系統(tǒng)按時開通、運行，其他11個城市的建設(shè)推廣工作也進展順利。

在金融統(tǒng)計監(jiān)測和金融立法方面，人民銀行也取得重大進展。2002年1月1日，中國人民銀行行長以國際貨幣基金組織中國理事的身份致函國際貨幣基金組織總裁，通報中國參加國際貨幣基金組織“數(shù)據(jù)公布通用系統(tǒng)”的決定。這是我國政府增加宏觀經(jīng)濟透明度的一個重大舉措，標(biāo)志著我國統(tǒng)計制度在朝著國際標(biāo)準(zhǔn)靠攏的方向又邁進了一大步。同時，人民銀行制定了《金融統(tǒng)計管理規(guī)定》，強化金融統(tǒng)計管理，規(guī)范金融統(tǒng)計行為，提高金融統(tǒng)計質(zhì)量。此外，2002年人民銀行還起草、修訂了《人民幣銀行結(jié)算帳戶管理辦法》、《現(xiàn)金管理條例》等4件行政法規(guī)，實施了《金融機構(gòu)反洗錢規(guī)定》等7件部門規(guī)章。按照審慎監(jiān)管要求和國際監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，制定下發(fā)了商業(yè)銀行貸款風(fēng)險分類、準(zhǔn)備金計提、信息披露、內(nèi)部控制、公司治理等監(jiān)管規(guī)章指引和規(guī)范性文件，金融法規(guī)制度進一步完善。

在金融對外開放方面，我國嚴(yán)格履行加入世貿(mào)組織的承諾。2001年12月11日加入世界貿(mào)易組織時，中央銀行對外資銀行開放了上海、深圳、天津和大連4個城市的人民幣業(yè)務(wù)，2002年12月1日，中央銀行又進一步對外資銀行開放了廣州、珠海、青島、南京和武漢5個城市的人民幣業(yè)務(wù)。目前，已有60家外資銀行可以不受地域和客戶限制辦理外匯業(yè)務(wù)，同時，53家外資銀行獲準(zhǔn)在上海、深圳等9個城市辦理人民幣業(yè)務(wù)。

作為我國向外資開放國內(nèi)資本市場的重要舉措，中央銀行積極協(xié)助有關(guān)部門推進QFII(合格的境外機構(gòu)投資者)業(yè)務(wù)在國內(nèi)的展開。自2002年12月1日《合格境外機構(gòu)投資者境內(nèi)證券投資管理暫行辦法》實施以來，境內(nèi)中、外資銀行先后向中央銀行遞交了開辦QFII境內(nèi)證券投資托管業(yè)務(wù)的申請。目前已有包括中國工商銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中國建設(shè)銀行、招商銀行、渣打銀行、匯豐銀行和花旗銀行在內(nèi)的九家中外資銀行獲準(zhǔn)開展該項業(yè)務(wù)。除此之外，中央銀行也積極開拓與其他國家和地區(qū)之間的合作關(guān)系。作為對國際金融機構(gòu)援助資金的補充，人民銀行同韓國銀行和馬來西亞國家銀行簽署了雙邊貨幣互換協(xié)議，支持對方解決國際收支問題和維護金融穩(wěn)定。

二、2002年金融運行中存在的問題

（一）物價水平繼續(xù)走低，通貨緊縮問題重新出現(xiàn)

從2001年9月開始，我國的通貨緊縮趨勢又再次出現(xiàn)。2002年除2月份通貨膨脹水平為0以外，其余各月通貨膨脹水平均為負(fù)值，全年通貨膨脹率為-0.8%。在居民消費價格指數(shù)的變動中，食品價格下降0.6%，是造成價格下降的主要因素。主要工業(yè)消費品價格繼續(xù)走低，服裝、家庭設(shè)備及個人用品、交通和通信價格都有不同程度下降。與此相對應(yīng)，由于政策性調(diào)價因素，服務(wù)項目價格仍舊呈現(xiàn)上漲趨勢，娛樂教育文化用品及服務(wù)價格上漲0.6%。盡管2002年中國GDP增長率達到8%，但是，物價水平的下降對企業(yè)投資預(yù)期和公眾消費預(yù)期的影響仍不容忽視。

（二）貨幣流動性下降，使用效率降低

從2002年中央銀行的貨幣供給情況來看，廣義貨幣M2增幅比同期GDP增速和消費物價漲幅之和高9.6個百分點，基本適應(yīng)了經(jīng)濟增長的需要。但是，M2/GDP比例的持續(xù)快速上升則令人擔(dān)憂。改革開放之初，M2/GDP大約不到40%。此后M2/GDP比例不斷上升，從1994年開始，這一比例已經(jīng)超過100%；到2002年，這一比例更升至181%，名列全球前茅。

這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，大致可以歸納為三種原因：首先，盡管貨幣發(fā)行量增加和居民儲蓄率較高一起為經(jīng)濟發(fā)展提供了豐富的資金供應(yīng)，由此推動了中國的高速貨幣化進程，但是，貨幣流通速度越來越變得緩慢，貨幣使用效率不斷下降。其次，主要由信貸市場和資本市場所組成的金

圖1

我國M0/GDP、M1/GDP和M2/GDP比例的發(fā)展態(tài)勢

融市場存在著許多梗阻的地方，社會上仍然存在著大量閑散資金。另外，由于銀行部門存在著大量的不良資產(chǎn)，雖然那些貸款已經(jīng)耗散或流失了，但在銀行的帳面上卻仍然被視為有效資產(chǎn)。

（三）資金供需結(jié)構(gòu)性失衡依然存在

盡管中央銀行貨幣供給總量充足，而且居民儲蓄存款余額增長迅猛，但是并沒有緩解我國資金供求的結(jié)構(gòu)性矛盾。一方面，商業(yè)銀行大量購買國債，在中央銀行準(zhǔn)備金帳戶上擁有大量超額準(zhǔn)備金，資金相對寬松；另外一個方面，中小企業(yè)和農(nóng)村地區(qū)的正常貸款需求卻得不到滿足，資金相對匱乏。

中小企業(yè)貸款問題是世界性難題，只是在我國表現(xiàn)尤為突出。造成我國中小企業(yè)貸款難的原因除了與制度環(huán)境有關(guān)之外，最關(guān)鍵的因素還在于中小銀行數(shù)量不足。出于風(fēng)險和利潤考慮，大型企業(yè)始終是商業(yè)銀行關(guān)注的對象。一旦發(fā)現(xiàn)客戶，大銀行的基層分支機構(gòu)就上報給上級行，能夠充分發(fā)揮大銀行資金充裕的優(yōu)勢。而中小銀行即使發(fā)現(xiàn)了這樣的優(yōu)質(zhì)客戶，也無法拆借到遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其自身償還能力的資金。因此，中小銀行的商業(yè)定位主要是中小企業(yè)。

目前，農(nóng)村信用合作社是農(nóng)村地區(qū)獲得貸款的最主要場所。但是，制度因素加上經(jīng)營不善使得農(nóng)信社積累了大量呆壞帳，歷史包袱嚴(yán)重，極大削弱了它們向農(nóng)村提供貸款的能力。另一方面，中國郵政儲蓄的存在加劇了農(nóng)村地區(qū)資金供需緊張，農(nóng)民手中本來不多的一點剩余資金就是通過郵政儲蓄、中央銀行、商業(yè)銀行、城市地區(qū)的工商貸款這樣一條傳導(dǎo)鏈條，從農(nóng)村流入城市。

（四）房地產(chǎn)貸款存在潛在風(fēng)險

從2001年開始，房地產(chǎn)在我國某些地區(qū)出現(xiàn)非理性發(fā)展勢頭：一方面是房地產(chǎn)投資的大幅增加，一方面是房屋空置率的不斷上升。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看，其資金的20~30%直接來自銀行貸款。從房地產(chǎn)施工企業(yè)來看，建筑公司大多采用墊付資金的方式進行施工，這部分資金大約占房地產(chǎn)項目總投入的30~40%，而建筑施工企業(yè)也向銀行借款。從房地產(chǎn)消費者來看，一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。如果將這幾項加總起來，至少60%以上的房地產(chǎn)投資資金直接或間接來源于商業(yè)銀行，因而隱藏著較大的金融風(fēng)險。2002年11月，中國人民銀行對部分城市商業(yè)銀行2001年7月至2002年9月30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款情況進行了檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%。從貸款種類來看，違規(guī)貸款主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人商業(yè)用房貸款。從行別來看，股份制商業(yè)銀行和城市商業(yè)銀行違規(guī)現(xiàn)象比國有獨資商業(yè)銀行相對嚴(yán)重。

（五）中央銀行債券回購與財政部的國債發(fā)行出現(xiàn)目標(biāo)矛盾

2002年上半年，由于我國出口大幅增加，外匯儲備增長了300多億美元，人民銀行采取正回購手段來回收貨幣，以減少外匯儲備快速增加帶來的基礎(chǔ)貨幣投放過多問題。從2002年6月25日到12月10日，人民銀行共進行24次正回購操作，累計回籠基礎(chǔ)貨幣26475億元。按照中央銀行的解釋，進行國債正回購的目的主要有兩條，其一在于防范商業(yè)銀行的長期利率風(fēng)險，其二在于平衡外匯占款。但是，由于中央銀行連續(xù)進行正回購，市場利率被大幅抬高，造成財政部國債發(fā)行出現(xiàn)困難。具體來說，財政部在銀行間債券市場發(fā)行2002年第九期10年期國債的時候，是在人民銀行完成了4次正回購操作、購回資金規(guī)模高達500億元人民幣的背景下進行的。在中央銀行對國債市場收益率的直接影響之下，第九期記帳式國債中標(biāo)利率達到了該次發(fā)行的利率最高線2.7%。但在市場一片“利率太低”的呼聲中，260億元的計劃發(fā)行量僅完成了73.3%，這是自國債發(fā)行市場化改革以來極為少見的事情。因此，作為實施宏觀經(jīng)濟政策的兩大部門——人民銀行和財政部應(yīng)當(dāng)注意建立密切的協(xié)調(diào)合作機制，使得宏觀經(jīng)濟政策能夠順利執(zhí)行。

三、我國2003年金融體制改革與政策走向

（一）貨幣政策取向宜帶有積極含義

延續(xù)2002年中國經(jīng)濟增長8%態(tài)勢，2003年1~2月不包括城鄉(xiāng)和個人的固定資產(chǎn)投資同比增長32.8%，增幅比上年提高14.6個百分點，同期規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長17.5%，增幅比上年四季度提高3個百分點，是1995年以來增速最高的。此外，根據(jù)國家統(tǒng)計局的調(diào)查，2003年一季度全國企業(yè)景氣指數(shù)為131.2，比上季度和上年同期分別提高0.2和11.6點，企業(yè)景氣指數(shù)連續(xù)5個季度保持平穩(wěn)上升勢頭，并創(chuàng)下近年新高，表明企業(yè)內(nèi)在活力進一步增強，經(jīng)濟增長的微觀基礎(chǔ)繼續(xù)改善。這些統(tǒng)計數(shù)字說明，依靠國債投資拉動內(nèi)需到了需要轉(zhuǎn)型的時候了。

配合財政政策的逐步轉(zhuǎn)型，2003年我國貨幣政策宜在保持穩(wěn)健的同時，帶有積極的含義。根據(jù)以往經(jīng)驗，我國廣義貨幣(M2)供應(yīng)量應(yīng)維持在16~18%的增長區(qū)間，并維持0~1%的通貨膨脹水平。由于我國資金供需存在結(jié)構(gòu)性過剩的矛盾，高于這一貨幣增長速度，很可能造成原本頭寸較松的企業(yè)手中資金更多，投資盲目擴大，釀成金融風(fēng)險；而低于這一增長速度，很可能使經(jīng)濟重新回到通貨緊縮。貨幣供應(yīng)保持這種增長速度，可以體現(xiàn)穩(wěn)健前提下的積極取向。

（二）保持人民幣存貸款利率水平穩(wěn)定，適當(dāng)調(diào)低超額準(zhǔn)備金利率和再貼現(xiàn)利率

從2002年以來全球的貨幣政策態(tài)勢來看，寬松似乎已經(jīng)成為世界各國的基調(diào)。目前美國聯(lián)邦基金利率已經(jīng)下調(diào)到1.25%，成為1961年以來的最低水平，并且由于伊拉克戰(zhàn)爭的持續(xù)，美聯(lián)儲很可能考慮再次下調(diào)利率；英國則在2003年2月將基本利率下調(diào)到3.75%，成為1955年以來的最低水平；此外，歐洲中央銀行也不甘示弱，兩年半以來連續(xù)6次降息，將其主導(dǎo)利率下調(diào)到2.50%?？磥?，世界主要發(fā)達國家都在借助降低利率的手段，刺激消費和投資，并增強其產(chǎn)品在國際市場上的競爭力。當(dāng)前，我國仍然面臨內(nèi)需不足的矛盾，所以，維持一個較低的利率水平既是合理的，也是必須的。較低的利率水平不但有助于刺激消費和投資，也變相起到使人民幣貶值、提升我國產(chǎn)品國際競爭力的作用。

2003年1、2月，我國居民消費價格總水平分別比去年同月上漲0.4%和0.2%，這固然包含春節(jié)和燃油價格、居民用水、用電價格上漲以及中央銀行貨幣供給加快增長的因素(19.3%、18.1%)，但是我國2003年全年走出通縮已經(jīng)具有很大可能性。目前，經(jīng)濟中的自主增長能力逐漸增強，宏觀經(jīng)濟逐漸回暖，物價水平微弱上升，正是早已不堪重負(fù)的積極財政政策退出之機，而不宜率先抬高利率打壓物價。

總之，2003年中央銀行不宜輕易考慮變動現(xiàn)有存貸款利率水平。需要附帶說明的是，鑒于商業(yè)銀行惜貸嚴(yán)重、超額準(zhǔn)備金數(shù)額龐大，降低儲備金利率很可能會成為中央銀行進一步降低存貸款利率之前的必要先行步驟。

（三）積極推進金融改革，緩解資金供需矛盾，引導(dǎo)資金合理流向

隨著我國民營經(jīng)濟的發(fā)展，支持中小企業(yè)融資的呼聲和壓力也越來越大，給貨幣政策和金融監(jiān)管都提出了新的課題。過去，為中小銀行增資擴股以增強其貸款能力始終被認(rèn)為是解決中小企業(yè)貸款難的一條重要途徑。2003年，中國銀行業(yè)監(jiān)管委員會宣告成立，完全有理由相信，隨著金融監(jiān)管職能的有力加強，監(jiān)管當(dāng)局和貨幣政策制定部門將協(xié)調(diào)一致，加快我國金融改革的步伐，開辟解決中小企業(yè)貸款難的新途徑：加快設(shè)計開放民間金融的方案乃至相關(guān)法律、法規(guī)體系，加快考慮將無效率的大型國有商業(yè)銀行進行拆分上市，既解決我國中小銀行數(shù)量不足問題，也徹底解決商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)問題，使其真正走上可持續(xù)發(fā)展之路。

十六大報告中對農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展給予了特別的關(guān)注，按照這一精神，2003年我國將加快農(nóng)村金融體制改革，努力解決農(nóng)村金融“空洞化”問題，真正實現(xiàn)郵政儲蓄資金不但來源于市場，也直接運用于市場；力求盤活現(xiàn)有農(nóng)村信用社，切實增強農(nóng)信社為農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)的能力；疏通農(nóng)村民間金融的正規(guī)渠道，允許民間資本以合法渠道進入農(nóng)村金融領(lǐng)域。

與此同時，針對房地產(chǎn)投資的過快增長，中央銀行宜切實加強監(jiān)管，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款，強化開發(fā)商自有資金占開發(fā)項目總投資比例限制。但無論如何，中央銀行科學(xué)的新房貸政策應(yīng)該是使房地產(chǎn)投資實現(xiàn)軟著陸，而不是使其急剎車，否則將會誘發(fā)商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的新一輪上升，并影響宏觀經(jīng)濟的回暖勢頭。

（四）完善貨幣市場，加速推進利率市場化進程

作為資金的價格，利率只有準(zhǔn)確反映市場供求狀況，才能實現(xiàn)對資源的有效配置，并為匯率市場化做準(zhǔn)備。目前，中央銀行在確定利率市場化總體思路的基礎(chǔ)上，又提出利率市場化改革目標(biāo)，即建立由市場供求決定金融機構(gòu)存、貸款利率水平的利率形成機制，中央銀行通過運用貨幣政策工具調(diào)控和引導(dǎo)市場利率，使市場機制在金融資源配置中發(fā)揮主導(dǎo)作用。當(dāng)前，中央銀行在逐步擴大利率浮動范圍的同時，宜更加積極推動貨幣市場特別是商業(yè)票據(jù)市場的發(fā)展。由于票據(jù)融資與中小企業(yè)資金流動性強、金額小、周期短等特點相適應(yīng)，因此可以大大降低中小企業(yè)融資成本。事實上，票據(jù)市場的快速發(fā)展對加速利率市場化進程也頗具實際意義。

（五）積極有效發(fā)展資本市場，擴大公眾投資渠道

從2002年到現(xiàn)在，我國人民幣儲蓄存款增長始終維持在兩位數(shù)以上的同比增長率，占GDP份額不斷呈現(xiàn)上升趨勢。2002年1月，本幣城鄉(xiāng)居民儲蓄存款只占當(dāng)年GDP的73.2%，而到2003年2月這個數(shù)字已經(jīng)達到90.65%，逐漸與GDP接近。

從我國資本市場的發(fā)展來看，2002年股票市場繼續(xù)延續(xù)了2001年的下跌態(tài)勢，全年在上海、深圳證券交易

圖2

2002年以來我國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款(本幣)的變化

第9篇：房地產(chǎn)投資管理辦法范文

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)投資基金；理論；實踐

中圖分類號：F83059文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1006－1428（2006）06－0049-03

一、引言

概括而言，產(chǎn)業(yè)投資基金是指一種主要對未上市企業(yè)和公司直接提供資本支持，并從事資本經(jīng)營與監(jiān)督的集合投資制度，是通過發(fā)行基金受益券募集資金，交由專業(yè)人士組成的投資管理機構(gòu)操作，基金資產(chǎn)分散投資于不同的實業(yè)項目，投資收益按資本分成的投融資方式。通常，基金發(fā)起人會聯(lián)合主要投資者出資設(shè)立基金管理公司，由其擔(dān)任基金管理人并管理和運用基金資產(chǎn)，同時選定一家商業(yè)銀行作為基金托管人托管基金資產(chǎn)，投資收益按投資者的出資份額共享，投資風(fēng)險由投資者共擔(dān)。產(chǎn)業(yè)投資基金一般定位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，有效率的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，如收費路橋建設(shè)、電力建設(shè)、城市公共設(shè)施建設(shè)等，以促進產(chǎn)業(yè)升級與結(jié)構(gòu)高度化。產(chǎn)業(yè)投資基金在我國可以發(fā)揮作用的范圍很廣，凡是符合國家鼓勵發(fā)展并具有較好回報的產(chǎn)業(yè)，均可以運用這種投融資方式。

根據(jù)有關(guān)研究，中國產(chǎn)業(yè)投資基金業(yè)的總體目標(biāo)是成為一個具備一定規(guī)模的金融產(chǎn)業(yè)，其舉足輕重的作用僅次于商業(yè)銀行和保險公司。參照美國等發(fā)達國家金融業(yè)結(jié)構(gòu)比重，中國產(chǎn)業(yè)投資基金的資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)占金融業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的1％―3％。按中國現(xiàn)有金融資產(chǎn)規(guī)模約40萬億元匡算，產(chǎn)業(yè)投資基金規(guī)模應(yīng)在4000億元到8000億元，最終達到占金融資產(chǎn)3％的目標(biāo)。在影響上，產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展將改善我國企業(yè)的融資格局，加快金融市場的改革進程，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，提高資源配置的效率。

二、產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展環(huán)境

當(dāng)前，中國正在經(jīng)歷一段高新技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施投資活躍的時期，投資主體既有政府，也有私營部門。一方面，是國內(nèi)高新技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施投資需求顯著增長，而政府面臨財政壓力和職能轉(zhuǎn)變，需要減少債務(wù)，并將投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移到私營部門；同時相對較高的估值推動更多的資產(chǎn)轉(zhuǎn)手，進而促進了較快的資本投入。另一方面，在需求作用下，資金被吸引到國內(nèi)高新技術(shù)，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)已成為具有長期投資等級，富有吸引力的固定收益產(chǎn)品；而且在宏觀經(jīng)濟向好的情況下，股本投資將產(chǎn)生較高的股息收益，能充分利用杠桿實現(xiàn)增長，并與通貨膨脹掛鉤。這些都為中國私募股本投資創(chuàng)造了極好的機會，也為中國產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展提供了良好的環(huán)境。

從法律環(huán)境來看，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，1995年9月中國人民銀行公布了《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，該辦法是至今中資機構(gòu)在境外設(shè)立中國產(chǎn)業(yè)投資基金的主要依據(jù)。對在境內(nèi)設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金，國家發(fā)改委于2004年11月起草了《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》，雖然至今沒有出臺，但是有關(guān)內(nèi)容已經(jīng)在相關(guān)政府部門達成共識。而國內(nèi)已成功設(shè)立的中瑞、中比等中外合資產(chǎn)業(yè)投資基金，均由國家發(fā)改委以特批的方式報國務(wù)院批準(zhǔn)成立。

從市場環(huán)境來看，當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟繼續(xù)保持強勁增長，社會資金較為充裕，但投資渠道不暢，包括保險資金、社保資金在內(nèi)的大資金集團，正積極尋找有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報而又能與其負(fù)債結(jié)構(gòu)相匹配的項目投資。只要產(chǎn)業(yè)投資基金的回報和結(jié)構(gòu)設(shè)計有足夠的吸引力，就可以完成基金的募集。

三、產(chǎn)業(yè)投資基金的投融資特點

從國外發(fā)展經(jīng)驗來看，產(chǎn)業(yè)投資基金主要投資于基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，包括運輸行業(yè)(如收費道路、機場、港口和部分鐵路)、受監(jiān)管的公用事業(yè)(如供電和天然氣網(wǎng)絡(luò)、供水和廢水處理網(wǎng)絡(luò))、政府服務(wù)業(yè)(如學(xué)校和醫(yī)院、衛(wèi)星等部分國防項目)和其他(如輸油管、液化石油氣接收站和運輸船、合同發(fā)電)等。該行業(yè)資產(chǎn)均屬于社會基礎(chǔ)設(shè)施，具有穩(wěn)定、可預(yù)測和低風(fēng)險的現(xiàn)金流，且獨立于商業(yè)圈之外，通常與本地通貨膨脹相關(guān)，有能力支撐高負(fù)債。

產(chǎn)業(yè)投資基金是一個值得中國企業(yè)探索的、比較適合大型建設(shè)項目的股本融資方式。對于項目主體而言，其通過產(chǎn)業(yè)投資基金融資，主要有五大特點：一是投資期限較長，一般為1015年；二是投資者一般不要求占控制地位，只要求參股；三是投資者到期后退出，發(fā)起人可擁有優(yōu)先回購權(quán)；四是以財務(wù)投資者為主，很少參加經(jīng)營管理(但會要求改善和強化公司治理)；五是投資者對投資回報要求不高。當(dāng)然，由于股本投資者比債務(wù)融資者承擔(dān)更多的風(fēng)險，在收益獲得次序上排在貸款之后，因此，產(chǎn)業(yè)投資基金的融資成本要高于銀行貸款。

與傳統(tǒng)的融資方式相比，產(chǎn)業(yè)投資基金融資特點如下：

四、產(chǎn)業(yè)投資基金的設(shè)立方案要點

目前，我國產(chǎn)業(yè)投資基金立法基本處于停滯狀態(tài)，已設(shè)立的中瑞合作基金、中比直接股權(quán)投資基金、以及其他創(chuàng)業(yè)投資基金和房地產(chǎn)投資基金，均采取了迂回的方式，對不同的設(shè)立模式進行了探索。因此，如何在現(xiàn)有的法律框架下，對產(chǎn)業(yè)投資基金設(shè)立方案進行研究、設(shè)計，不僅直接關(guān)系基金本身能否成功募集和運作，而且對于中國整個產(chǎn)業(yè)投資基金業(yè)的發(fā)展具有積極意義。結(jié)合國內(nèi)外實踐，在中國設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金需著重考慮以下幾個方面：

1.基金組織形式：公司型還是契約型。公司型基金具有獨立法人資格，治理規(guī)范，管理直接，透明度高等優(yōu)點；但需承受雙重稅賦，不可在銀行間債券市場發(fā)行基金單位，無法實現(xiàn)利潤100％分紅。契約型基金設(shè)立簡單，便于運作，經(jīng)批準(zhǔn)可以在銀行間債券市場發(fā)行基金單位，基金收入可以全部分配給基金份額持有人，基金本身無須繳納所得稅；但治理相對困難，對投資者的保護不如公司型基金。

2.基金注冊地：境內(nèi)還是境外。在境內(nèi)注冊基金，目前尚無有關(guān)的專項法規(guī)，無稅收優(yōu)惠政策，審批程序相對簡單，投資者以境內(nèi)保險公司和社保機構(gòu)為主，期望回報率比債務(wù)融資略高；在境外注冊基金，法律環(huán)境較完善成熟，可選擇具有稅收優(yōu)惠的境外地點注冊，但審批程序較復(fù)雜，投資者群體廣，期望的回報率較高(一般在12％一16％)。

3.基金投資方向。首先需確定基金定位是穩(wěn)定收益的基礎(chǔ)設(shè)施投資基金，還是要求高回報的創(chuàng)業(yè)投資基金，并考查擬投資行業(yè)的監(jiān)管要求；然后分析投資者對基金收益率及其分布特點的要求，選擇投資成熟項目，還是在建項目；最后檢查不同項目的現(xiàn)金流配合情況，確定具體的投資方向或項目。

4.基金規(guī)模與存續(xù)期?；鹨?guī)模主要受擬投資項目預(yù)計的資金需求，監(jiān)管機構(gòu)對基金規(guī)模的要求和審批的難易程度，潛在投資者的資金供給規(guī)模影響?；鸫胬m(xù)期主要受擬投資項目預(yù)計的資金需求期間，潛在投資者的資金供給要求，滿足投資者一定的預(yù)期收益率影響。

5、基金到期后處理方式?；鸬狡诤蟮闹饕幚矸绞桨ɡm(xù)期，基金將所持有投資項目股權(quán)在市場上出售等。項目出售可由約定的投資者擁有優(yōu)先購買權(quán)，出售價格可按項目賬面凈值、基金成立時的收購價格，或市場價格進行。

6.發(fā)起人認(rèn)購比例。發(fā)起人需確定對基金希望保持的控制力，將基金預(yù)期收益率與其現(xiàn)有投資項目回報率進行比較，以及衡量自身的資金來源是否充分。在契約型基金中，由于發(fā)起人可通過控股基金管理公司來實現(xiàn)對基金運作的實際控制，因此其對基金的認(rèn)購比例可以盡可能的低。

五、產(chǎn)業(yè)投資基金的治理

產(chǎn)業(yè)投資基金的治理包括以下幾個層次：

1.基金公司或基金本身的治理。由于公司型基金和契約型基金的組織形式完全不同，二者本身的治理也大相徑庭。公司型基金參照《公司法》、《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》設(shè)立，以基金章程為治理法則，其最高權(quán)利機構(gòu)為股東會，常設(shè)機構(gòu)為董事會，并由董事會負(fù)責(zé)制定基金投資原則與投資戰(zhàn)略、審定基金管理公司提交的投資方案；同時設(shè)立投資委員會，由各股東按投資比例列席，審查基金管理公司提出的投資方案。契約型基金參照《信托法》、《證券投資基金法》設(shè)立，投資者通過基金份額持有人大會行使基金資產(chǎn)的所有權(quán)、收益權(quán)、委托權(quán)、監(jiān)督權(quán)和處置權(quán)等，對大會審議的事項進行表決。

2.基金管理公司的治理?；鸸芾砉靖鶕?jù)決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)相互分離、相互制衡的原則建立現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)，以確保公司管理的科學(xué)性與規(guī)范化；公司董事會下設(shè)風(fēng)險控制委員會，專職負(fù)責(zé)公司的風(fēng)險控制，以保證基金資產(chǎn)的安全性；在控制風(fēng)險的前提下，通過對投資項目的篩選、價值評估、投資決策和投資管理，在促進所投資產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，謀求基金收益的最大化?；鸸芾砉镜呢?zé)、權(quán)和利應(yīng)在基金公司或基金與其簽訂的委托管理協(xié)議中明確。

3.基金托管人的治理?；鹜泄苋耸且罁?jù)基金運行中“管理與保管分開”的原則，對基金管理人進行監(jiān)督和保管基金資產(chǎn)的架構(gòu)，是基金持有人權(quán)益的代表?；鹜泄苋说闹饕氊?zé)是保管基金資產(chǎn)，執(zhí)行投資指令并辦理資金往來，監(jiān)督基金管理人的投資運作，復(fù)核、審查基金資產(chǎn)凈值及基金財務(wù)報告。基金托管人的責(zé)、權(quán)和利應(yīng)在基金公司或基金與其簽訂的托管協(xié)議中明確。

產(chǎn)業(yè)投資基金的治理結(jié)構(gòu)具體如下：

參考文獻：

［1］國家發(fā)展計劃委員會.產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法，2004