房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃范文
關鍵詞：房地產(chǎn)；稅務籌劃；風險控制
1引言
我國社會主義市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，經(jīng)濟實力的增強，人們對于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進入了一個新的階段。稅務籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財務管理工作的重要內容，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關重要的作用。但房價出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時間長的增長，稅務籌劃也存在著較大風險。因此，優(yōu)化資源配置進行稅務籌劃，拉低行業(yè)風險，才是穩(wěn)控房價的重要途徑。
2找出房地產(chǎn)面臨的稅務籌劃風險
2.1國家政策風險。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國社會主義市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國國民經(jīng)濟消費水平有著重要作用，推動著經(jīng)濟的發(fā)展。而房價的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個市場體系的風口浪尖。此時雖然政府會根據(jù)國民經(jīng)濟狀況隨時對房地產(chǎn)行業(yè)進行調整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對稅務政策不理解的現(xiàn)象，從而導致違反法律的相關規(guī)定。2.2房地產(chǎn)行業(yè)運營風險。房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個行業(yè)的發(fā)展前景與社會經(jīng)濟生產(chǎn)活動有著密切關聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中未重視稅務籌劃的投入，稅務籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展上陷入困境，甚至導致嚴重經(jīng)濟危機。員工是企業(yè)經(jīng)營的動力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動力。員工情況，包括個人素質差異、員工流動性等情況，都是可能導致企業(yè)運營風險的重要因素。2.3法律風險。我國房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進展，關于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務問題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務籌劃工作人員和政府稅務機關的稅務人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務籌劃體制機制對房地產(chǎn)事業(yè)進行監(jiān)督和管理。再者我國大部分企業(yè)對稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進行實際操作的時候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領域產(chǎn)生違法犯罪的風險。
3分析稅務籌劃風險產(chǎn)生的原因
首先國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動大。我國稅收政策隨著市場經(jīng)濟發(fā)展在不斷調整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動中。我國頒布的關于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務籌劃制度。政府并未頒布完善的相關稅務籌劃制度，致使對房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒有深刻了解稅務籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務籌劃是受多方面因素影響的，市場以及國家宏觀調控政策都對其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴稅務籌劃是不可取的。最后，稅務籌劃工作人員未樹立良好的風險意識。稅務籌劃需要相關工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進度以及政府的稅務政策來做出相應的稅務籌劃，減輕企業(yè)稅務負擔。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復雜、變動大，存在著較大風險。
4加強對房地產(chǎn)稅務籌劃的風險控制的措施
4.1國家對房地產(chǎn)稅務實行科學籌劃，防范風險。在法治社會前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關部門應當準確了解國家和政府關于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務籌劃工作人員也應當根據(jù)法律政策來進行稅務籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應當繳納的稅務及其基本市場發(fā)展要求。國家必須做好科學的籌劃，來防范房地產(chǎn)稅務風險，深入了解國家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與國家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風險。4.2建立健全稅務籌劃制度。國家通過稅務籌劃制度來對房地產(chǎn)行業(yè)進行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務籌劃管理制度。這種制度有利于稅務機關開展政府相關工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃工作人員的工作也能在稅務制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟背景下處于優(yōu)勢地位。4.3正確認識房地產(chǎn)稅務籌劃的作用。稅務籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運營風險的同時，也存在著一定的局限性。稅務籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實際運營狀況相結合，做出切合實際的稅務籌劃舉措。但在市場經(jīng)濟不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實際運營情況也在不斷更新變化，因此需要正確認識稅務籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時掌握相關信息。4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹立風險意識。房地產(chǎn)企業(yè)對稅務籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關人員具備較高的專業(yè)知識能力和素質。房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復雜，要求稅務籌劃工作人員樹立風險意識，要有較強的適應能力，高度的責任意識，同時企業(yè)應當采取措施提高稅務籌劃工作人員的風險意識和素質。
5結語
綜上所述，稅務籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強房地產(chǎn)稅務籌劃的風險控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場經(jīng)濟競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務籌劃風險控制措施，防范風險，推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
作者:余德梅 單位:海口中上財經(jīng)顧問股份有限公司
參考文獻
第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃范文
（一）稅務籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負擔的必然要求
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此，需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔，提高企業(yè)的獲利能力，增強企業(yè)的市場競爭力。
（二）稅務籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對多變政策的有效手段
目前，我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風險。
（三）稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現(xiàn)企業(yè)效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃策略
（一）前期準備階段稅務籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權的轉移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。
（二）開發(fā)建設階段稅務籌劃
開發(fā)建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務風險的情況下，建設方采購設備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權益資本籌資優(yōu)于負債籌資。負債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。
（三）商品房銷售階段稅務籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務，又有裝修業(yè)務，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務中免去土地增值稅。
（四）物業(yè)持有階段稅務籌劃
在物業(yè)持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務轉變?yōu)橥顿Y業(yè)務。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費。
三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃存在的問題
雖然合法合規(guī)的稅務籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務籌劃認識不足
房地產(chǎn)業(yè)內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業(yè)對稅務籌劃認識不足，不能清楚地區(qū)分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認為稅務籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制下，企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟利益和生產(chǎn)經(jīng)營自，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的專業(yè)人才缺乏
稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務等方面的專業(yè)基礎，而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程，同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務籌劃方案。因此，人員的素質要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺，稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現(xiàn)實需求仍有差距。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃對風險管理重視不夠
稅務籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業(yè)在進行稅務籌劃的過程中，由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業(yè)未來經(jīng)濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對稅務籌劃風險的管理，規(guī)避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃問題的對策建議
（一）增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃意識
要想增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃意識，首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要認識到稅務籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經(jīng)濟利益，正確理解稅務籌劃的含義，提高稅務籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規(guī)的學習，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對企業(yè)稅務籌劃活動予以支持，設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業(yè)服務和設置專職的稅務管理人員，以便于稅務籌劃貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營過程。
（二）重視培養(yǎng)稅務籌劃的專業(yè)人才
一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應加大對稅務籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業(yè)務。另一方面，還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當中，稅務籌劃人員應當堅守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國家利益，應立場鮮明地維護稅法的權威性。
（三）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的風險管理
第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃范文
【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃
一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀以及存在的誤區(qū)
（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀
目前，國對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的研究并不是非常樂觀，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
第一，很多房地產(chǎn)企業(yè)對納稅籌劃的認識不夠明確。我國的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展相對西方發(fā)達國家起步較晚，國外的納稅籌劃已經(jīng)有了一個比較長的發(fā)展過程，因次，我國房地產(chǎn)企業(yè)所采用的納稅籌劃手段遠遠不如一些外資房地產(chǎn)企業(yè)。很多民營房地產(chǎn)企業(yè)能夠在納稅籌劃上大膽摸索，可以通過納稅籌劃增加收益，而國有房地產(chǎn)企業(yè)的稅負都是由國家承擔的，所以不太重視納稅籌劃。
第二，目前在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務業(yè)務還處于初級階段，有待進一步提高。由于稅務人員的專業(yè)素質不高或者業(yè)務能力不強等諸多因素，稅務業(yè)發(fā)展滯后，加上房地產(chǎn)行業(yè)的稅務處理十分復雜，稅務機構根本不能做好房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作。據(jù)有關資料顯示，我國有很多地區(qū)沒有稅務機構，只有將近4%的企業(yè)法人委托稅務機構辦理納稅業(yè)務，非常少的稅務處理機構能夠勝任房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃業(yè)務的工作。
第三，我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革和稅法宣傳有待進一步完善。因為我國的現(xiàn)行稅法在立法層次上面存在一定的局限性，所以每年國家的稅收征管部門都必須對相應的稅法進行調整和補充。近幾年來國家加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控力度，頻繁的對稅收政策進行調整和補充，如果企業(yè)不能及時、全面的了解有關稅法的調整情況，那么就有可能導致房地產(chǎn)企業(yè)無法有效的開展納稅籌劃工作，甚至還可能走進納稅籌劃的誤區(qū)。目前我國的稅收體系比較簡單，稅制也不夠完善，國際上很多國家都開征了遺產(chǎn)稅、贈與稅等稅種，但是我國沒有開征這些稅種，這些客觀的現(xiàn)實條件都制約了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的探索和研究。
第四，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管水平不高。我國稅收征管等方面的法律相對歐美發(fā)達國家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃意識不強，并且認為就算是偷稅漏稅后被查出了也不會有太大的損失。我國稅收征管人員的專業(yè)素質和業(yè)務能力不高，為納稅人與稅收征管人員進行協(xié)調創(chuàng)造了空間，因此，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一些違法違規(guī)的行為，而且不會受到處罰，他們也不會再花費成本進行納稅籌劃。這些因素在某些程度上阻礙了我國房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的發(fā)展和運用。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃存在的誤區(qū)
近幾年來，在房地產(chǎn)企業(yè)利用各項稅收法規(guī)進行稅收籌劃的同時，國家出臺了一系列新的稅收法規(guī)來完善稅法體系，進行反避稅，這使得之前合法的納稅籌劃方法不再合法，房地產(chǎn)企業(yè)應該避免走進這些誤區(qū)。主要有以下三個誤區(qū)：
誤區(qū)一：房地產(chǎn)企業(yè)將借款費用資本化，并加計扣除，減輕土地增值額稅負。
根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號的相關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可按照企業(yè)會計準則的規(guī)定對那些在開發(fā)房地產(chǎn)借入資金時發(fā)生的借款費用進行重新歸集和分配，而根據(jù)最新的企業(yè)會計準則，企業(yè)的借款費用若符合資本化的條件，應當將其資本化，并計入相關資產(chǎn)成本。
然而，在現(xiàn)實操作中，有很多房地產(chǎn)企業(yè)將這些可以資本化的借款費用予以資本化，計入開發(fā)成本，同時還將此項借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數(shù)，大大降低了土地增值額，同時減輕了土地增值稅稅負，但是這種做法存在一定的稅收風險。在國稅發(fā)[2009]91號的規(guī)定中，房地產(chǎn)企業(yè)應將利息支出從開發(fā)成本中調整作為開發(fā)費用扣除，因此我們應該計算可扣除的借款費用是否超過了可扣除的開發(fā)成本的5%；若沒有超過5%，則不提供金融機構的貸款證明有利于企業(yè)節(jié)稅，否則企業(yè)就應該提供相關證明。
房地產(chǎn)企業(yè)在辦理土地增值稅清算業(yè)務時，所有相關的核算和扣除金額必須根據(jù)事實提供合法有效的憑證，如果有關費用不能提供合法有效的憑證，那么則不予扣除。因此，企業(yè)應該據(jù)實提供合法有效的憑證，這樣才能達到節(jié)稅的目的。
誤區(qū)二：以房地產(chǎn)進行聯(lián)營或投資，免征土地增值稅。
根據(jù)1995年的稅法有關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，暫免征土地增值稅。
于是，許多企業(yè)經(jīng)常利用這項政策來進行納稅籌劃。然而，2006年國家出臺了新文件，明確指出房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營必須繳納土地增值稅。但是關于合作建房以及兼并轉讓房地產(chǎn)的稅收制度依舊不變，故此，企業(yè)可以充分利用這一點來進行納稅籌劃，以免走入誤區(qū)。
誤區(qū)三：房地產(chǎn)開發(fā)商將部分房產(chǎn)轉為自用或出租，規(guī)避土地增值稅。
根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號的有關規(guī)定，當房地產(chǎn)企業(yè)將自己開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為自用或出租時，若產(chǎn)權沒有轉移，可免交土地增值稅；而根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號的相關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)作自己的固定資產(chǎn)或者對外投資等，應視同銷售，必須繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。
從以上我們可以初步看出稅收制度的改革的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)若想將自建的房地產(chǎn)轉為自用或者出租，應當盡量在2008年后辦理房產(chǎn)證，將其轉為固定資產(chǎn)，合理規(guī)避土地增值稅和企業(yè)所得稅。因此，稅收籌劃應當具有前瞻性，并選擇適當?shù)臅r機進行納稅籌劃。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法
（一）采用不同稅種進行納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中往往會涉及到建筑工程、裝飾裝修工程、設備購置等較多的工程。那么，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽合同的時候，是以所有的開發(fā)工程作為依據(jù)，則所有的開發(fā)工程中的費用都屬于總投資的范圍，我們在計算繳納增值稅的時候應該根據(jù)整個過程來計算。但是在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)的開發(fā)是一個循序漸進的過程，一般都是先建后裝修，是分期進行的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人應當根據(jù)工程的不同性質，恰當選擇不同的稅種進行納稅籌劃。
（二）采用合作建房模式進行納稅籌劃
代建房、合作建房方式：我國的稅法規(guī)定，若是一方出資金、一方出地，雙方進行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，國家暫時免于征收土地增值稅。作為納稅人，可以充分利用此政策，在購買了土地的使用權開始準備開發(fā)房地產(chǎn)時，可提前尋找購買者，收取購房者的購房款，并將該款項作為合作建房資金，同時簽訂合作建房的合同。當然，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人也可以采用代建房的方式進行納稅籌劃。
（三）利用控制房地產(chǎn)的銷售收入進行納稅籌劃
土地增值額是指房地產(chǎn)企業(yè)納稅人在轉讓房地產(chǎn)的過程中所獲得收入減去扣除項目金額后所得的余額，在扣除金額不變的情況下，若我們能想辦法將收入變少的話，增值率就會降低。按照我國土地增值稅稅法的有關規(guī)定，如果納稅人建造普通住宅并銷售的，當增值額尚未超過扣除項目的20%時，即不用繳納土地增值稅。當增值額超過扣除項目金額的20%時，納稅人則應當就其全部增值額依照相關稅法所規(guī)定繳納土地增值稅。主要有以下兩種方式：
（四）建立專門的裝修子公司進行納稅籌劃
實際上，許多房地產(chǎn)公司在出售房地產(chǎn)之前就對其進行了簡單裝修，同時安裝部分設施。若將裝修和設備的安裝進行獨立會計核算，則那些原本應計入房地產(chǎn)價格的裝修和設備的安裝等業(yè)務收入按3%計算繳納營業(yè)稅。而未分開核算時，那些業(yè)務收入適用5%的營業(yè)稅稅率，稅款比分開核算時高出很多。同時，銷售與裝修等分開核算可以降低房地產(chǎn)的售價，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)企業(yè)可以承擔相對較輕的土地增值稅負擔?？梢?，這是一種一舉兩得的納稅籌劃方法。
房地產(chǎn)企業(yè)在出售房地產(chǎn)時可以與客戶簽訂一份裝修合同和一份售房合同，如此企業(yè)就能免掉裝修安裝費那部分的土地增值稅，并且裝修安裝費的營業(yè)稅稅率由原來的5%降低為3%，從而可以為企業(yè)節(jié)約巨額稅款。
三、結論
目前，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，我國關于土地增值稅的法律政策也日漸完善，減免稅的程序也逐漸規(guī)范，各項稅收優(yōu)惠政策不斷落到實處，我國逐漸走向依法納稅的稅收新環(huán)境，這就為房地產(chǎn)企業(yè)科學合理地進行納稅籌劃提供了空間和可能。納稅籌劃已經(jīng)是現(xiàn)代企業(yè)的新管理目標，在進行納稅籌劃的過程中，企業(yè)要嚴格遵循合理性、合法性原則。
參考文獻
第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃范文
1．1國內房地產(chǎn)稅務籌劃研究現(xiàn)狀曾程(2010)指出與世界發(fā)達國家相比，我國的稅務籌劃研究起步較晚，尤其是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃研究僅僅只有十幾年。賀志東編寫的《房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃》(2002年出版)第一次比較系統(tǒng)地討論了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的基礎理論和基本方法。隨后也有學者及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃進行了實際案例實施。但總體來說，我國在該領域與發(fā)達國家相比，仍處于初級階段。1．2稅務籌劃的基本原則稅收籌劃是納稅人在充分了解掌握稅收政策法規(guī)基礎上，當存在多種的納稅方案的選擇時，納稅人以稅收負擔最低的方式來處理財務、經(jīng)營，組織及交易事項的復雜籌劃活動，因此，要做好稅收籌劃活動，必須遵循以下基本原則:1)合法性原則;2)合理性原則;3)事先籌劃原則;4)成本效益原則;5)風險防范原則。1．3房地產(chǎn)行業(yè)稅收存在的問題從20世紀50年代開始，隨著，我國將土地、房屋收為國有，房地產(chǎn)市場從此消失。直到20世紀70年代后期，我國實行改革開發(fā)政策，中國房地產(chǎn)業(yè)才重新開始發(fā)展。進入21世紀，我國房地產(chǎn)逐步進入了發(fā)展高漲期，大量的房地產(chǎn)開發(fā)公司如雨后春筍在全國各地茁壯的成長起來，成片的土地被開發(fā)，住宅、寫字樓、商業(yè)大廈等紛紛拔地而起。我國的房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動我國經(jīng)濟的火車頭，為改善人民生活、促進經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了巨大的作用。但是與此同時我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收還存在著以下問題:1)房地產(chǎn)相稅費多，“費擠稅”問題較突出;2)稅收政策在房地產(chǎn)的分布不合理;3)稅收政策在房地產(chǎn)的分布不合理;4)現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅存在缺陷;5)內資和外資房地產(chǎn)企業(yè)存在著不同的稅收制度;6)土地增值稅的設計不合理，無法充分發(fā)揮調節(jié)的作用;7)房地產(chǎn)稅收實體法與程序法結合不緊密;8)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策深層次輻射力不強。
2土地增值稅稅務籌劃的概念與策略
2．1土地增值稅概念土地增值稅是一種依照規(guī)定稅率征收的，以納稅人轉讓國有土地使用權、土地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象的資源稅。土地增值稅的征收方法可分為兩種:一種是以土地所有權為轉移條件下，按一定時期內土地價格增加部分征稅;另一種則是在土地所有權轉移時，按土地所有者出賣土地的價格高于其購入價格部分征稅。2．2土地增值稅的計算2．2．1土地增值稅的計算方法出讓國有土地使用權及地上建筑所獲得的增值額是土地增值稅的征稅對象。但納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入不是增值額，還須扣除《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(下稱《條例》)規(guī)定的扣除項目金額，所以轉讓房地產(chǎn)的收入和扣除項目金額是計算增值額時須把握的兩個關鍵問題。2．2．2土地增值稅的稅率問題目前我國采用的土地增值稅稅率是4級超率累進稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率劃分為4個級次，分別規(guī)定每一級次對應的差別稅率，相對率每超過一個級次的，對超過部分就按高一級的稅率計算征稅。土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。如增值額未超過扣除項目金額50%的部分，包括50%在內，均適用30%的稅率。為了計算簡便，《實施細則》還給出了不同稅率相對應的速算系數(shù)，具體見表1。2．3土地增值稅籌劃的基本策略2．3．1優(yōu)先安排策略進行房地產(chǎn)投資決策時，同等條件下，普通標準住宅項目應優(yōu)先安排。按照《條例》第八條規(guī)定:納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行相關房地產(chǎn)項目的投資決策時，要考慮投資普通標準住宅項目以享受這一稅收優(yōu)惠政策。2．3．2整體轉讓策略整體轉讓行為的籌劃，以房地產(chǎn)進行聯(lián)營投資的，一方以土地、房屋作為聯(lián)營入股資產(chǎn)進行投資的、可以暫免征收土地增值稅，企業(yè)可將整體轉讓行為或轉讓土地行為轉變?yōu)楣蓹嗤顿Y、股權轉讓，從而免征土地增值稅。2．3．3資金結構策略根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金結構選擇合適的扣除方法。按照《稅法》規(guī)定，凡能夠提供由銀行出具的證明、貸款利息支出可以按轉讓房地產(chǎn)項目分攤的，允許根據(jù)具體情況分別扣除。凡是不可以按照轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，則應按相應的規(guī)定計算扣除。據(jù)此房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的資金結構情況進行合理的選擇。
3房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃的展望
第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃范文
關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；增值稅；稅收籌劃
一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的重要意義
長時間以來，房地產(chǎn)企業(yè)在我國社會經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要力量，特別是進入新常態(tài)環(huán)境下，逐漸朝著分化改革方向轉變，房地產(chǎn)企業(yè)不但面臨較大去庫存壓力，同時也會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。在這種環(huán)境下，我國相關部門進行了多次改革，希望可以引導房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在這種情況下，我國各級部門加強對房地產(chǎn)企業(yè)內涵建設，并從增值稅稅收籌劃方向入手，促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)通過加強稅收籌劃，可以提高整體效益，并以此為依據(jù)，增強企業(yè)發(fā)展?jié)摿?，促進自身長遠發(fā)展。增值稅稅收籌劃針對房地產(chǎn)而言，并非偷稅漏稅，而是結合法律標準合理避稅，以此促進自身效益提升。
二、“營改增”后對房地產(chǎn)企業(yè)稅收帶來的影響
（一）稅負影響
在“營改增”背景下，預示著營業(yè)稅正式在稅收舞臺中消失。房地產(chǎn)作為原營業(yè)稅主要的征收企業(yè)，在稅務改革后，正式步入到增值稅階段。在稅額繳納上，房地產(chǎn)企業(yè)由之前稅率17%更改成9%，針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅率改變對提升企業(yè)經(jīng)濟效益有著直接影響。與此同時，在稅務改革后，土地成本將會納入到可抵扣范疇中，便于房地產(chǎn)企業(yè)稅負的減少，減少各種稅務風險出現(xiàn)。所以，在增值稅稅收籌劃時，房地產(chǎn)企業(yè)應該對現(xiàn)有稅收政策有全面了解，以此實現(xiàn)節(jié)稅。當前，房地產(chǎn)企業(yè)采用各種拿地方式，如拆遷、投資等，不同拿地方式，征收稅額也會存在不同。所以，這樣采取合理方式拿地，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負，需要結合實際情況進行分析。
（二）土地增值稅影響
在“營改增”背景下，針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅將會受到一定影響，這是由于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅作為價外稅，所以，在核算中，不可將其當作抵扣項目進行核算，使得房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅中增值率不斷提高。從該角度來說，“營改增”政策的頒布，將會加劇企業(yè)稅負。所以，要求房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃過程中，應該給予該內容高度重視，采取合理方式，降低增值稅稅率增加給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不良影響。
（三）所得稅影響
鑒于上述內容得知，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅作為價外稅，所以，需要將其融合到所得稅中，不能實現(xiàn)抵扣處理，使得企業(yè)所得稅稅額不斷提高，加劇企業(yè)稅負。但是從另一方面來說，在原有繳納營業(yè)稅過程中，房地產(chǎn)銷售收入需要全面納入到企業(yè)銷售額中，而在稅務改革下，在銷售收入明確之前，已經(jīng)把增值稅從中扣除，所以，在明確所得稅額過程中，無須再進行稅額扣除，所以，站在本質角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅沒有發(fā)生明顯變化，所以，在對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析時，應該具體分析，將影響房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的各項因素抽離處理，全面處理。
三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃對策
（一）加強企業(yè)稅收籌劃
隨著“營改增”政策頒布后，作為房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人，企業(yè)增值稅稅率由之前17%更改為9%，基于該現(xiàn)象，在開展稅收籌劃工作時，可以從房地產(chǎn)企業(yè)日常活動中進行，減少運營活動成本投放，結合實際情況，在經(jīng)營活動中獲取增值稅發(fā)票，緩解房地產(chǎn)企業(yè)稅負壓力。并且，房地產(chǎn)企業(yè)還要給予增值稅專用發(fā)票管理高度重視，加大管理力度，通過采取各種宣傳方式，提高財務人員對增值稅專用發(fā)票管理意識，充分利用“營改增”政策，給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多優(yōu)惠，減少企業(yè)稅負。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要和合作企業(yè)合同約定，在選擇供應商的過程中，秉持“貨比三家”的原則，在確保供應材料質量的情況下，選擇最低的材料價格。假設在一般納稅人身份的供應商中采購材料，應該要求其提供增值稅專用發(fā)票，從而讓企業(yè)在納稅上，可以獲取更大的優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃時，需要利用存在的稅率差異。一般來說，供應商稅率一般為17%，但是房地產(chǎn)企業(yè)稅率為9%，所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要迎合國家法律標準，通過應用稅率差異實現(xiàn)節(jié)稅。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃中，通過采用納稅時間延遲、優(yōu)惠政策應用等方式，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負。
（二）及時和稅務部門交流
針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想全面提高經(jīng)濟效益，在納稅過程中，需要結合實際情況，采用一系列合理避稅方式，減少企業(yè)稅負壓力，但是這種避稅方式將會受到各種因素影響，如果操作不合理，將會觸及法律底線，給企業(yè)造成嚴重的損失。所以，在具體房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃中，需要科學設定避稅方案，并對其進行具體分析，保證避稅方案的合理性和合法性，從而起到合理避稅的效果。在此過程中，稅收籌劃工作人員還要對國家稅法變化情況有所了解，及時掌握行業(yè)最新動態(tài)，保證房地產(chǎn)企業(yè)可以科學規(guī)劃各種稅務活動，從而實現(xiàn)緩解企業(yè)稅負的效果。在確保房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃合法的基礎上，還要注重加強和稅負部門的交流，把來自執(zhí)法部門的法律風險降至最小，通過制定一系列規(guī)范的稅務風險管理體系，實現(xiàn)對稅務風險把控，引導房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。
（三）改變傳統(tǒng)營銷策略
隨著“營改增”政策的順利實施，給房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃提供機遇的同時，也提出了一定的考驗，房地產(chǎn)企業(yè)應該緊抓發(fā)展機會，迎接各種挑戰(zhàn)，盡可能降低稅務改革給房地產(chǎn)企業(yè)稅收造成的影響，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以穩(wěn)定運行。因此，財務工作人員應該結合房地產(chǎn)企業(yè)運營狀況，自足當下，放眼未來，站在稅收籌劃角度入手，對企業(yè)現(xiàn)有的營銷模式進行優(yōu)化改革。例如，在原有營銷定價模式下，房地產(chǎn)企業(yè)通過設定目標成本方式，對企業(yè)營銷環(huán)節(jié)中形成的各項成本進行科學控制，降低對應成本支出，提升房地產(chǎn)企業(yè)整體效益。特別是在房地產(chǎn)項目材料成本只升不降的情況下，更好結合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，適當調整營銷戰(zhàn)略，從而提升企業(yè)整體效益。房地產(chǎn)企業(yè)應該對當前市場發(fā)展趨勢有深入的認識，根據(jù)形勢發(fā)展，調整戰(zhàn)略目標，讓稅務改革政策在房地產(chǎn)企業(yè)中的積極作用充分發(fā)揮，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負壓力，增強企業(yè)綜合實力，從而讓房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)更好發(fā)展。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要充分應用各種優(yōu)惠政策，加強增值稅專用發(fā)票，讓企業(yè)稅收可以享有更多的抵扣優(yōu)惠，緩解企業(yè)稅收壓力。在增值稅發(fā)票管理過程中，要求財務人員對房地產(chǎn)銷售收入確認時間、開具發(fā)票時間高度重視，在獲取發(fā)票以后，結合實際情況及時抵扣，防止發(fā)生抵扣時限超期現(xiàn)象。
第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃范文
關鍵詞：房地產(chǎn)；稅務會計師；作用
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-02
隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國當前的稅收體制也逐步的健全與完善，同時在各行各業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，稅務管理工作也越來越重要，公司中的稅務會計也成為其科學的管理手段之一。稅務會計師就是在這樣的背景下孕育而生，它是以國家當前的稅收政策與法律法規(guī)作為前提，基本形式是貨幣計量，他們針對各項稅務活動引發(fā)的資金行為給予監(jiān)督與核算，而對于稅務會計師的認識需要全方位的分析，要想使其在公司內的作用發(fā)揮到最大化，務必要準確把握稅務會計師的作用與工作職能。
一、稅務會計師的概述
（一）稅務會計師概念
稅務會計師即以國家最新的稅收政策與法律法規(guī)為基礎，從事企業(yè)內部的稅務相關活動，對于稅務資金展開監(jiān)督與核算活動，專業(yè)從事納稅籌劃、稅務檢查、統(tǒng)籌管理等稅務工作，從而有效對納稅人權益與國家利益進行保障的專業(yè)性稅務會計崗位上的人才。稅務會計師作為公司內部專業(yè)管理稅務責任人及直接代表人，是公司內部具備稅務管理能力、經(jīng)驗與知識的專業(yè)性人員，也是包括房地產(chǎn)行業(yè)在內的各行各業(yè)單位財稅管理工作往職業(yè)化、專業(yè)化方向發(fā)展的體現(xiàn)。
（二）稅務會計師在企業(yè)中職務
依照國家稅法及相關法律程序的規(guī)定，企業(yè)內部的全部稅務申報與計算工作均由稅務會計師負責辦理，督促在規(guī)定時間內進行足額納稅，以保證國家及公司的利益不受侵害，稅務會計師的日常綜合工作包括以下方面：其一，往上級相關部門錄入、填寫并報送相關賬務報表，同時往地方財政局或稅務局報送當月、季度的利潤表、資產(chǎn)負債表等相關報表，再收集、整理并填寫企業(yè)外部使用的統(tǒng)計臺賬等月底報表，還要往上級主管單位報送即時的財務報表與統(tǒng)計報表等；其二，協(xié)助人力資源部門核算勞動工資，即配合進行員工保險基金、加班費、獎金及工資的校核，以便能夠按時發(fā)放工資；其三，負責向上申報公司稅務，主要包括計算印花稅、繳納防洪費、申報車船稅、企業(yè)房產(chǎn)稅、代扣代繳員工個人所得稅及企業(yè)所得稅、外銷增值稅的退稅等；其四，負責核銷企業(yè)的進出口相關業(yè)務，按照企業(yè)進出口的實際情況來審核進出口相關業(yè)務，同時要領取企業(yè)進出口需要的專用業(yè)務單據(jù)。
（三）稅務會計特點
稅務會計是會計學里面相對獨立的一個分支，它不僅具備了其他相關會計專業(yè)的共有特征，而且還帶有一定的特殊性，表現(xiàn)為以下方面：
1.統(tǒng)一性。國家稅法具備適用性、普遍性和統(tǒng)一性的特點，即同一種稅針對不同的納稅人會表現(xiàn)出規(guī)范性與統(tǒng)一性，這種一致性也使得稅務會計在監(jiān)督與核算各類納稅行為時表現(xiàn)出統(tǒng)一性。
2.法定性。稅務會計實施的基礎是目前國家稅收法律法規(guī)，因而其受到稅收相關法律的制約與規(guī)范，這也成為了稅務會計能夠與其他專業(yè)會計相區(qū)別的最大特點。
3.廣泛性。任何企業(yè)無論是行業(yè)不同、部門不同、組織形式不同還是所有制結構不同，只要其被明確是納稅人，那么在進行稅務行為時則需要遵守稅法規(guī)定，同時要結合專業(yè)會計核算方案監(jiān)督與核算相關生產(chǎn)經(jīng)營活動，因而法定納稅人的廣泛性也決定了整個稅務會計的廣泛性。
（四）財務會計和稅務會計的差異
1.計算損益的內容不同。財務會計計算損益內容為會計所得，而稅務會計則為納稅所得。
2.核算原則不一樣。財務會計和稅務會計在收益確認以及費用 扣減事項方面有所不同。
3.目標不一樣。財務會計的目標即使用人所提供的有效會計信息，而稅務會計的目標即納稅、計稅以及提供稅務活動資料信息。
4.法律依據(jù)不一樣。財務會計是以國家財政部頒布的會計準則作為法律依據(jù)，而稅務會計是以按時足額納稅和相關稅務法規(guī)作為法律依據(jù)。
二、稅務會計師的作用
（一）實現(xiàn)最大限度經(jīng)濟價值
企業(yè)開展相關經(jīng)濟活動的出發(fā)點即實現(xiàn)最大限度的經(jīng)濟效益，并不是盡量少繳納稅款，而經(jīng)濟效益的最大化作為經(jīng)濟活動的目標，因而也就成為了稅務會計師工作過程中的核心內容，那么他們在處理稅務籌劃與管理的時候，需要不斷提高管理水平，并且強化生產(chǎn)經(jīng)營管理，而在優(yōu)化生產(chǎn)技術與增加科技投入的同時，還要努力探求規(guī)模經(jīng)濟，企業(yè)的制度得到了創(chuàng)新，則能夠獲得超額利潤，以便實現(xiàn)最大限度的經(jīng)濟價值。
（二）降低稅負成本
稅收活動中的籌劃過程是為了企業(yè)在繳納稅費之后還可以實現(xiàn)最大化，而籌劃工作的規(guī)劃人員即是稅務會計師，，他們運用納稅籌劃可以在遵守稅法的前提下，科學進行節(jié)稅與避稅工作，這樣就可以在利潤增長的同時使得稅收成本下降。
（三）降低涉稅風險
稅務會計師需要確保申報納稅的準確，公司賬目全部清晰明了，這樣就規(guī)避了相關稅收活動方面的處罰，使得稅務活動的為零風險，我國稅務主管部門針對合法納稅人相關活動制定了納稅信用評級體系，即對高信用等級的納稅者進行各項獎勵舉措，包含對于納稅人可以減少或免除納稅檢查環(huán)節(jié)。那么，企業(yè)中的稅務會計師就務必要參考該企業(yè)的信用評級，可以在對自身企業(yè)信用級別不做影響的基礎上，不會對公司的各項利益造成損害。
三、房地產(chǎn)企業(yè)中稅務會計師的核心作用
（一）房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅現(xiàn)狀分析
房地產(chǎn)公司即為進行房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)的經(jīng)濟型組織，其是在國家、城市建筑商品化、城鄉(xiāng)房建事業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下正在快速發(fā)展的行業(yè)，我國目前在房地產(chǎn)市場內總共增收契稅、印花稅、城市房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、教育費附加、城市建設稅、土地使用稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅與營業(yè)稅等十二種稅收。
江蘇南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1997年成立，是具備二級開發(fā)資質的國家級房地產(chǎn)企業(yè)，其代表工程是高190米的銀河國際廣場工程項目，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中也聘請了專業(yè)的稅務會計師處理稅務相關問題，其在前期投資環(huán)節(jié)中，主要開展了與耕地占用稅、印花稅、土地增值稅和建筑行業(yè)的營業(yè)稅相關的稅收活動，這些稅收均是針對房地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設所需要投入的稅費。在其中期交易過程中，則由稅務會計師處理與契稅、城市維護建設稅和營業(yè)稅相關的活動，這樣均以土地增值額或者是流轉額當成是征收的對象。在其中期占用過程里面，稅務會計師會負責土地資源占用課稅與房產(chǎn)占有課稅相關事宜，其中包括了城市房地產(chǎn)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等內容。在其后期的所得環(huán)節(jié)里面，稅務會計師則主要處理個人所得稅以及企業(yè)所得稅相關問題，其均以個人或者房地產(chǎn)經(jīng)營者能夠獲取的利潤作為征收對象，并不會進行轉嫁的。
（二）稅務會計師在房地產(chǎn)公司工作實例
南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)了一個工業(yè)廠房項目，與總承包施工單位簽訂了總包合同為一億元人民幣，主材也都由總承包單位購買，總價占到了七千萬元，在沒有開展稅務籌劃工作時，該公司需要繳納的營業(yè)稅費是（10000+7000）*3%=510萬元，而在南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務會計師對當?shù)亟ú氖袌鲞M行詢價與摸底后，只需要六千萬元即可以配備原材料，其就購買建材同對方進行協(xié)調，結果就是相關材料有甲供，即業(yè)主方購買，這樣得到稅務籌劃后的需要繳納的營業(yè)額為（10000+6000）*3%=480萬元，與此前相比，足足節(jié)約下了30萬元人民幣。所以說，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務會計師在其工程項目開發(fā)直到結束的整個過程中都扮演了重要角色，即通過分析從中選取最為有利能夠降低總成本的方案，以此來節(jié)稅，這樣也使得該公司在稅務籌劃時可以全盤考慮，并且在整體水平上使國家針對房地產(chǎn)公司的總稅額減少，以此實現(xiàn)了該公司在經(jīng)濟利潤上的最大化。
（三）稅務會計師的職責分析
1.強化房地產(chǎn)公司稅務管理
南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務會計師需要結合當前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與稅收形勢的發(fā)展變化，有針對性的強化對于本公司相關稅收政策、征管技巧、財務管理、生產(chǎn)經(jīng)營、他國政策等一系列方面的管理知識培訓，以便使自身的管理技能與理論水平不斷提高。另外，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的財務會計與稅務會計有機的聯(lián)系在一起，而財務會計是作為稅務會計的根本基礎，那么就務必要加強收集與管理會計相關的基礎文件資料，在該公司的工程項目中對于費用預算、成本收入等進行準確的核算。在房地產(chǎn)企業(yè)中的財務會計可以準確體現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)實運營成果，那么房地產(chǎn)企業(yè)的稅務會計則需要根據(jù)實際成本與收入針對房地產(chǎn)工程的應繳稅費進行結算，根據(jù)由此得出的項目利潤和企業(yè)全年的應納稅所得額核算其房地產(chǎn)工程的應納稅額。
2.開展房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃
南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項目從前期開發(fā)到最后出售交房會歷經(jīng)許多不同環(huán)節(jié)，包括了物業(yè)管理、營銷、資金、裝修、采購、土建、設計、拆遷、拿地等一系列行為活動，而其中的任何一項經(jīng)濟活動均會產(chǎn)生稅金，并且生成稅收籌劃的過程，由此可知，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中的稅務會計師所開展的稅收籌劃工作需要貫穿于整個工程項目的經(jīng)營與開發(fā)全過程。首先，是工程項目的報建階段。會計稅務師的籌劃工作要體現(xiàn)出超前性，并且發(fā)生在應稅行為之前，而房地產(chǎn)公司的稅務籌劃工作就是從公司籌建階段開始實施，稅務會計師即要通過選擇出資方式、人員結構、組織形式、企業(yè)性質、注冊地點等等，科學合理、并且有針對性的選擇房地產(chǎn)公司在經(jīng)營階段中需要承擔的各項稅負。其次，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的籌資環(huán)節(jié)。由于建設工程項目的占用資金較多，開發(fā)周期較長，那么當一個房地產(chǎn)工程項目全部建完以后，若是長期的閑置那么就會產(chǎn)生許多新的成本，根據(jù)國家法律法規(guī)，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅人要在經(jīng)營與生產(chǎn)的過程中形成一定量的負債利息支出，這是方便能夠在稅前就扣除并且獲取所得稅相關利益，可是現(xiàn)金紅利往往只是在南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅后利潤里面再進行分配。因此，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行財務相關決策的過程中，務必要準確分析公司內部股權資本與債務資本之間的分攤比例，這樣才能從宏觀上對整體利益與房地產(chǎn)公司稅收的關系進行權衡，然后再對房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到稅收的決策與選擇進行判定與優(yōu)化，以實現(xiàn)公司價值最大化。再次，房地產(chǎn)建設工程項目的開發(fā)環(huán)節(jié)。由于建設工程項目中會涉及到各種各樣的稅費，那么房地產(chǎn)公司的稅務會計師就需要首先明確國家頒布的有關于稅法的法律法規(guī)，這樣能夠保證在法律控制的范圍中從事稅務工作，處理好公司的稅收籌劃工作，在房地產(chǎn)公司收益增大的同時使其稅收成本降低。最后，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的賣房銷售階段。房地產(chǎn)公司的稅務會計師能夠提出在公司內部設置具備獨立核算能力的二級法人機構，這樣他們就可以處理和房地產(chǎn)公司日常經(jīng)營活動不相關的各項業(yè)務活動，這也能夠讓代墊以及代收的資金由公司的應納稅營業(yè)額里面分離出來，讓這一部分的房地產(chǎn)公司業(yè)務與相適應的稅率進行匹配，以便有效的使稅負下降。
（四）科學開展稅務稽查工作
南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務會計師需要對于自己所在公司的各項財務指標、財務發(fā)展情況進行深入并充分的了解，尤其是需要該公司稅務會計師能夠理解涉稅工程項目的相關信息，這樣才可以保證公司里面的財務情況真實的反映，同時也可以及時準確的進行稅收繳納。在南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中對于相關稅收風險需要開展評估工作，同時要設置與之對應的防范舉措。與此同時，還要掌握稅務機關稽查內容和程序，并且隨時都可以接受上級領導的稅務稽查準備，保證資料及其中的數(shù)據(jù)的完好性，積極配合所有的稽查工作，以便該公司各房地產(chǎn)項目的順利開展。
參考文獻：
[1]孟慶麗.淺談對房地產(chǎn)企業(yè)稅務會計師的認識[J].財會審計，2010，7.
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第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃范文
我國房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的基礎性，從1978年改革開放至今，歷經(jīng)三十多于年的發(fā)展，與其他產(chǎn)業(yè)間聯(lián)系密切，已然成為拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，所以房地產(chǎn)企業(yè)能否健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展在一定程度上影響著我國經(jīng)濟的走勢。根據(jù)這幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展走勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相較于其他行業(yè)而言則要更加緊張。因為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品具有單位價值高、建設周期長、負債比例大、資金回籠速度慢、融資難等等特點。目前房地產(chǎn)企業(yè)稅制設計不是很合理，很多部分的稅種都集中在流轉環(huán)節(jié)，而且多是以預繳的形式提前征收，再加上高額的土地出讓金和各種名目的費用，使的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著巨大的經(jīng)營壓力。因此，科學有效的稅務籌劃，能夠縮減企業(yè)稅收成本，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，提高其競爭實力。
在利潤率普遍趨同的當今社會，降低成本很顯然是企業(yè)保持競爭優(yōu)勢的一大法寶。而稅務籌劃工作的實質是指納稅企業(yè)在依照我國稅法的相關規(guī)定（含稅收法律、法規(guī)以及國家相關稅收規(guī)定）基礎上，以不觸及稅收法律法規(guī)界限的基礎上，通過對企業(yè)的投融資、經(jīng)營管理等活動進行合理的分析和決策，充分利用國家有關稅收優(yōu)惠政策，從不同納稅方案中選擇最優(yōu)方案，規(guī)避納稅風險，實現(xiàn)稅負最小化，從而使企業(yè)達到利潤最大化這一經(jīng)營目的。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃現(xiàn)狀
2015年隨著全國兩會閉幕，房地產(chǎn)行業(yè)再次成為重要話題之一，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟密切相關。國家在政策上加大了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調控力度，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境日趨復雜，在短期內限制了其經(jīng)濟效益的增長。隨著我國稅收制度的逐漸完善，國內學者和專家近幾年開始了稅務籌劃方面的研究，截止到目前，已經(jīng)出版許多涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃方面的的著作及專論，取得了一定成績。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的可行性
第一，政府鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務籌劃。一方面房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務籌劃的方式在一定程度上可以提高納稅企業(yè)納稅的積極性；同時合法的稅務籌劃也規(guī)避了偷稅漏稅等違法行為；另一方面對企業(yè)而言，有效的稅務籌劃要求企業(yè)涉稅人員具備較高的財務管理水平，能夠提高企業(yè)資源的有效配置，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構。
第二，我國的稅收環(huán)境逐漸國際化。我國自加入WTO以來，市場經(jīng)濟逐漸與國際接軌，納稅企業(yè)在依法納稅的基礎上，不斷學習與借鑒國外稅收法律法規(guī)。在國際化的稅收背景下，為房地產(chǎn)企業(yè)充分有效利用各國各項稅收優(yōu)惠政策，實施稅務籌劃提供了自由發(fā)揮的平臺。
第三，隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟的日趨復雜，相關稅收法律法規(guī)具有一定的滯后性和缺陷性，這為房地產(chǎn)企業(yè)合法的稅務籌劃提供自由發(fā)揮的土壤。
四、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種籌劃方法
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，前期投資金額很高，而且經(jīng)營周期長，負債比例較大，資金回籠速度慢；除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務日趨復雜，企業(yè)除了土地、房屋的開發(fā)以外，還要建設相應的基礎和公共配套設施，經(jīng)營業(yè)務涵蓋了征地、拆遷、勘測、設計、建設、銷售到售后服務等一系列環(huán)節(jié)，當然各個環(huán)節(jié)都會牽扯到涉稅事宜。其中在建設環(huán)節(jié)會涉及繳納耕地占用稅、營業(yè)稅及其附稅；銷售環(huán)節(jié)，需要繳納營業(yè)稅、附稅以及可能還會涉及印花稅等等。
我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中涉及的稅種比較多，進行稅務籌劃的稅種主要有4種：營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。稅率一般為營業(yè)稅一般為5%（其中建筑業(yè)為3%）；土地增值稅是四級超率累進稅率從30%至60%；房產(chǎn)稅稅率為1.2%和12%兩種比例稅率；企業(yè)所得稅為25%等等。
（一）營業(yè)稅
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程的不同環(huán)節(jié)所涉及營業(yè)稅稅率和計稅依據(jù)會有差異，這塊主要是利用兩種方法：一是利用營業(yè)稅的不同稅率進行稅務籌劃，二是利用營業(yè)稅的計稅依據(jù)進行稅務籌劃：
1.營業(yè)稅稅率差異――不動產(chǎn)銷售和裝修分離。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)為房屋及構筑物裝修從而獲取的價款，需依照“營業(yè)稅-建筑業(yè)”繳納3%的營業(yè)稅。
例1：當前大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時，收到的全部價款中包括因提供裝修服務的費用，在計算營業(yè)稅應納稅額時，這部分裝修價款會作為價外費用計入到營業(yè)額中，按照“營業(yè)稅――銷售不動產(chǎn)”5%的稅率依此納稅，因而無法適用“營業(yè)稅―建筑業(yè)”3%的營業(yè)稅稅率納稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時建議采取商品房銷售與提供裝修服務相互分離的方式，也就是說企業(yè)在銷售毛坯房時，與客戶獨自核算裝修服務費用，即同客戶一方面簽訂不動產(chǎn)裝修和不動產(chǎn)銷售兩份合同。換言之房屋的銷售價款按照“營業(yè)稅―銷售不動產(chǎn)”稅目稅率5%計征營業(yè)稅，而房地產(chǎn)企業(yè)提供的裝修價款將按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”稅目3%計征營業(yè)稅，最終房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約2%的應納稅額。
例2：房地產(chǎn)企業(yè)大多與與其他建筑單位一同開發(fā)，也就是“分包”給其他建筑公司，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包人將以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他承包單位的分包款后的余額為營業(yè)額。如果承包建筑單位僅僅是負責建筑工程的組織和協(xié)調事宜，對于承包方將按照“營業(yè)稅―服務業(yè)”這一稅目5%稅率納稅；但是如果建筑單位承包建筑安裝作業(yè)，不管其是否有參與施工，都應按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”這一稅目3%稅率納稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包方與建筑單位在合作開發(fā)過程中，需簽訂建筑安裝工作合同，按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”3%稅率計稅，節(jié)約2%的應納稅額。
2.營業(yè)稅計稅依據(jù)差異――降低價外費用。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額等于全部價款加上價外費用。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取合法手段降低企業(yè)自身價外費用方面已達到減輕稅負的效果。
例如：大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時，在收取全部價款時大多連帶收取一部分其他費用，譬如：采暖費、物業(yè)費、水和電的初裝費、基礎設置的配套費用等等，按照規(guī)定這部分費用全部作為價外費用一并收取營業(yè)稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以在房屋銷售之前，自行開立一家物業(yè)公司，以該物業(yè)公司來處理和收取這一部分價外費用，因此代收的這部分費用不再劃歸到該房地產(chǎn)企業(yè)的相關價外費用，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負。
（二）土地增值稅
1.分散有關經(jīng)營收入，降低土地增值率。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)出售一棟房屋，總售價為1000萬元，進行了簡單裝修和必備的基礎實施安裝。根據(jù)規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)允許扣除400萬元的費用，也就是說該筆交易中實現(xiàn)的房屋增值額為600萬元。在此環(huán)節(jié)中該房地產(chǎn)企業(yè)應該繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定土地增稅應納稅額是實現(xiàn)的增值額除以允許扣除項目的金額的比率，按照超率累進稅率，找到相適用的稅率累進計算征收。換句話說，增值率越高，按照超率累進稅率方式所使用的稅率檔次越高，自然繳納的稅款也是逐級累加的。通過計算該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值率為：400/600*100%=150%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，適用的稅率檔為50%，速算扣除數(shù)為15%。因此在此環(huán)節(jié)應當繳納增值稅稅額為：600*50%-400*15%=240（萬元）。
如果該房地產(chǎn)企業(yè)將該房屋的出售與客戶分別簽訂兩個合同，也就是一個是房屋買賣合同，另一個是房屋裝修合同。前者不包括裝修費用，合同總金額為700萬元，可允許扣除項目費用為300萬元；后者合同金額為300萬元，允許項目扣除費用100萬元。前者的土地增值率為：400/300*100%=133%。應繳納的土地增值稅應納稅額為：400*50%-300*15%=155（萬元）。
因此，通過上例分析，通過將經(jīng)營收入分開計算，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)少納稅的關鍵。分散經(jīng)營收入減少土地增值額，使得房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔減少85萬元（240-155=85萬元）的稅額。
2.巧用扣除費用扣除項目，降低土地增值率。房地產(chǎn)企業(yè)可通過增加可允許扣除項目金額這種途徑以達到降低土地增值率或者增值額，也是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)少納稅的又一關鍵方法。
例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處房屋，支付800萬元取得土地使用權，花費1400萬元用于土地開發(fā)和配套必備設施的安裝，在公司的財務賬上財務費用中針對該房地產(chǎn)項目分攤的利息支出為200萬元，不超過當期商業(yè)銀行同期同類貸款利率。對于是否提供金融機構證明，公司財務人員發(fā)現(xiàn)，不提供可供扣除項目費用為：（800+1400）*10%=220萬元；如果提供證明，可供扣除項目費用的最高額為200+（800+1400）*5%=310萬元。
因此，通過上例分析，房地產(chǎn)企業(yè)提供金融機構證明是明智選擇，增加可允許扣除項目金額，以減輕稅負。
3.利用稅收優(yōu)惠政策中20%這一臨界點進行稅務籌劃。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條扣除項目金額之和的20%是可以免征土地增值稅；但是如果增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這20%的臨界點進行稅務籌劃，關鍵點就是房地產(chǎn)企業(yè)在建造普通標準住宅出售時，將土地增值率控制在20%以內，獲得免稅待遇。
（三）企業(yè)所得稅
1.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲房屋產(chǎn)權轉移時間。根據(jù)稅法相關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時，只有當房屋的所有權權屬關系發(fā)生變更時，企業(yè)才確認銷售收入的實現(xiàn)，此時間為納稅義務發(fā)生時間點。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理合法適當推遲房房屋所有權等權屬關系轉移時間，延遲房產(chǎn)證的辦理，以此推遲確認銷售收入實現(xiàn)時間點，延遲繳納企業(yè)所得稅的時間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負擔。
2.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲銷售成本最終確認時間。根據(jù)稅法相關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，通常會發(fā)生房屋所有權等權屬關系變更已辦理，企業(yè)的銷售收入已實現(xiàn)，但實際上卻還有一些基礎等配套工程還未最終完全辦理竣工結算等手續(xù)的情況，由此造成房地產(chǎn)企業(yè)無法準確地確認和核算房地產(chǎn)項目的最終成本、費用或損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員可以通過合理延遲房屋銷售成本的最終確認時間，延緩繳納企業(yè)所得稅的時間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負擔，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。
（四）房產(chǎn)稅
1.房地產(chǎn)企業(yè)的自用房屋的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值計稅，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值，扣除比例由當?shù)厥 ⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府決定。房產(chǎn)原值指在會計核算賬簿上“固定資產(chǎn)”賬戶上記載的房屋原價，該原值包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計價的配套設施。也就是說，自用房屋的房產(chǎn)原值與企業(yè)應納房產(chǎn)稅稅額成正比例關系，房產(chǎn)原值越大，扣除比例一定的情況下，房產(chǎn)稅稅額越高。所以，房產(chǎn)稅稅務籌劃的關鍵就是合理適度地降低房產(chǎn)原值，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員可以將能與房屋主體分隔開的建筑部分分離出去，單獨確認其價值，不作為房產(chǎn)原值的核算范圍，以達到房產(chǎn)稅的納稅籌劃。
例如：某房地產(chǎn)企業(yè)采用從價計征以房產(chǎn)余值作為其計稅方式。按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關規(guī)定，房產(chǎn)稅按征稅對象劃分屬于財產(chǎn)稅類，房產(chǎn)是以房屋形態(tài)存在和表現(xiàn)的一項財產(chǎn)，獨立于房屋之外的有關建筑物不包括在內。準確掌握稅法規(guī)定中對房屋的定義，對獨立于房屋之外的建筑物是不征收房產(chǎn)稅的，所以企業(yè)財務人員在核算房屋原值的時候，要將房屋與可分隔開的建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分，分開確認和核算。
第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃范文
關鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃策略
一、“營改增”稅制改革簡介
稅收是我國財政收入的主要來源之一。我國稅收是以流轉稅和所得稅并行的雙主體稅制，而增值稅和營業(yè)稅又構成了我國稅制體系中最重要的兩大流轉稅。2011年，國家稅務總局與財政部經(jīng)國務院批準，聯(lián)合下發(fā)了關于我國營業(yè)稅改增值稅試點方案，此后幾年，從我國部分交通運輸業(yè)以及現(xiàn)代服務業(yè)為試點，逐漸擴大到涵蓋我國整個交通運輸業(yè)、郵電通信業(yè)、以及部分現(xiàn)代服務業(yè)的增值稅改革，2016年，我國房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)也將被納入“營改增”的浪潮中，改革力度之大、影響之深也是前所未有。
二、“營改增”稅制改革前我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況分析
營業(yè)稅改增值稅之前，我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅等，其中營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅構成了稅制改革前房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種?！盃I改增”稅制改革實施前，房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售時按照售價的5%繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅主要是由增值額即售房收入與扣除項目之間的差額決定的，其中扣除項目包括因取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)成本、開發(fā)費用、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金及財政部確定的其他扣除項目。根據(jù)增值額占扣除項目的比例確定增值率，并以此計算應繳納的土地增值稅。增值率是確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的關鍵。企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅負之一。除小微型房地產(chǎn)企業(yè)適用20%的企業(yè)所得稅外，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅率一般為25%。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅負輕重取決于開發(fā)利潤的大小，因此和土地增值稅在稅負上具有一定的趨同性。
三、“營改增”稅制改革對我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況的影響
1.對營業(yè)稅及增值稅的影響。
我國對房地產(chǎn)行業(yè)實施“營改增”稅制改革后，房地產(chǎn)行業(yè)將邁入繳納增值稅時期。目前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅率的基本傾向性意見已形成，針對一般納稅人，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率預計為11%，并可按照增值稅相關條例進行進項稅額的抵扣，因此很大程度上降低了在繳納營業(yè)稅時期工程材料成本中負擔增值稅后又重復征稅的問題。但存在兩大問題，一是根據(jù)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本一半左右是由地價款構成的，且很難取得可抵扣的增值稅進項稅專用發(fā)票；二是其他房地產(chǎn)開發(fā)成本如拆遷補償費、市政大配套費及其他行政事業(yè)性收費也無法取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，使得增值稅稅負過重。
2.對土地增值稅的影響。
“營改增”稅制改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的主要影響體現(xiàn)在已繳納的增值稅上。由于繳納營業(yè)稅時期銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅為5%，且為價內稅，對價格影響相對較小，并且在計算增值額時可以抵扣；而改征增值稅后，稅率預計變?yōu)?1%，且增值稅為價外稅，在計算增值額時，已繳納的增值稅不可作為抵扣項目，則會很大程度的增加了土地增值稅的增值率，增大土地增值稅稅負。另外，“營改增”后土地增值稅是否屬于重復征稅的稅種值得探討。
3.對企業(yè)所得稅的影響。
在房地產(chǎn)企業(yè)實施“營改增”后，由于增值稅屬于價外稅，不能在企業(yè)所得稅前扣除，使企業(yè)實際稅負變重，因此，“營改增”稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)的稅后所得影響較大。
四、“營改增”稅制改革背景下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略分析
1.積極反映，爭取稅收政策支持。
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關成本中相當大的比例不能取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，導致成本中已負擔且本不應該影響損益的進項稅不能抵扣，增大了企業(yè)稅負，因此，對于房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”具體事項的相關稅務建議、訴求應盡快通過各種渠道向政策制定部門及時反映，爭取稅收政策支持。例如，房地產(chǎn)企業(yè)中占比例很大的土地出讓金、市政大配套費、拆遷補償費及其他行政性收費，一般只能取得相關政府部門的行政專用收據(jù)或其他收據(jù)，從而無法形成完整的抵扣鏈條。為此建議政策制定部門可以對此類成本規(guī)定一個合理的進項稅抵扣率，即政府可以允許房地產(chǎn)企業(yè)憑財政部門開具的土地出讓金專用收據(jù)等作為抵扣憑證，類似企業(yè)購進農(nóng)產(chǎn)品可以抵扣13%的進項稅額，如果這部分進項稅無法抵扣，企業(yè)稅收負擔將會大幅上升；還應考慮房地產(chǎn)業(yè)的上下游稅率，最好規(guī)定一致或相近，以減輕企業(yè)納稅負擔，實現(xiàn)稅制改革的初衷即結構性減稅的目標。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長的特性，增值稅進項稅的認證期是否在現(xiàn)行政策的基礎上適當延長。
2.政策籌劃，爭取財政資金支持。
由于“營改增”政策實施后將對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來較大的影響，由于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)狀況及增值稅的征納方式，在實施初期會對相當一部分企業(yè)帶來較沉重的稅收負擔。為了實現(xiàn)改革的平穩(wěn)過渡，據(jù)統(tǒng)計，相當一部分省市財稅部門均提供了改革扶持資金政策，對稅制改革中有實際困難的企業(yè)予以政府資金扶持。因此，處于“營改增”大背景下的房地產(chǎn)企業(yè)，應積極利用相關資金扶持政策，并根據(jù)自身情況進行政策籌劃，以享受相關的政策資金支持，減輕企業(yè)的稅收壓力。
3.找準企業(yè)稅收風險點，合理規(guī)避稅務風險。
房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務的企業(yè)不同，其建造周期長且開發(fā)至一定節(jié)點才能進行預售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業(yè)稅務風險加大。主要風險一是：如不能按期預售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅不能抵扣；二是：如果商品房脫銷，導致進項稅抵扣不足使得企業(yè)稅負增加；三是：如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴重出現(xiàn)商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現(xiàn)進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此類事情發(fā)生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業(yè)稅務籌劃和規(guī)避稅務風險的重點。
4.合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負擔。
由于增值稅抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進項稅額并在合理的時間內得到全額抵扣是降低企業(yè)稅負的重點，比如企業(yè)的供應商、施工方等上游企業(yè)的開票時間、增值稅稅率、結算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各行業(yè)納稅義務發(fā)生的時點科學、合法制定正確的籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的有效籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負。
五、結語
“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)在合理利用政策的同時，在實際操作中應根據(jù)具體業(yè)務綜合考慮各種因素的影響，找準切入點合理制定稅務籌劃策略。
參考文獻：
[1]張怡然.我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅問題分析.東北財經(jīng)大學學報[J].2015.01.
第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務籌劃范文
關鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務風險；防范
營改增指的是營業(yè)稅改增值稅，將過去繳納營業(yè)稅的應稅項目，改成繳納增值稅，使得重復納稅h節(jié)得以減少，對于加快財稅體制改革具有重要意義。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營改增也會對其產(chǎn)生巨大的影響。營改增會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生積極的影響，但同時也會帶來新的稅務風險。因此，在營改增的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到更好的發(fā)展，就必須識別營改增帶來的稅務風險，并采取有效的措施加以應對，才能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。
一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的積極影響
（一）降低行業(yè)整體稅負
營改增實施之后，單從表面稅率看房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負大幅提升。實際上“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)只對增值額部分納稅，房地產(chǎn)行業(yè)擁有建筑業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等上游企業(yè)，如果能夠充分取得可以抵扣的進項稅額，要繳稅就會很少；如果企業(yè)做好了項目開發(fā)成本籌劃，在建設過程中將某些細節(jié)成本平攤，確保實現(xiàn)平均抵消，在某些時點甚至無須繳納增值稅，可以降低整體稅負壓力。企業(yè)稅負得到降低之后，價格優(yōu)勢就能夠進一步凸顯。
營改增之后，進一步的完善了我國的增值稅納稅體系，納稅人在購買服務類業(yè)務的時候，能夠進行相應的抵扣。稅收在最終消費之前，各個環(huán)節(jié)中都是環(huán)環(huán)相扣的。納稅人只需要對增值部分進行繳納，避免了重復征稅的情況，因而使行業(yè)消費者的負擔得以減輕。在這樣的情況下，需求得到更大的刺激，從而能夠形成一種良性的循環(huán)。在房地產(chǎn)企業(yè)當中，可將施工合同轉變?yōu)樘峁﹦趧?、購買原材料等業(yè)務，進行合理的稅收籌劃，降低建筑成本增加房地產(chǎn)企業(yè)的合理收入。
（二）規(guī)范財務管理
“營改增”后只有規(guī)范的賬務處理才能正確進行納稅申報，因而對于企業(yè)財務稅收管理具有規(guī)范作用。在營業(yè)稅時代是對營業(yè)額全額征收營業(yè)稅，會計核算模式較為簡單，但是增值稅采用的是抵扣模式，會計核算體系涉及科目多比較復雜，稍有不慎就會產(chǎn)生稅務風險。這就要求企業(yè)對財務人員進行相關的培訓，有助于納稅申報的規(guī)范性和合法性。如果房地產(chǎn)企業(yè)做好這些方面的核算工作，能夠幫助企業(yè)做出更為合理的納稅規(guī)劃。財務管理水平更高、管理更加規(guī)范、稅收負擔水平將更低。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”過渡期內一個納稅主體有老項目和新項目的不同計稅方式并存，這也對企業(yè)內部管控水平和財務管理水平提出了更進一步的要求。
二、營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的稅務風險
（一）稅務風險職能部門不完善
很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然設置了稅收管理人員，但是沒有建立專門的稅收管理崗位、稅務管理職能部門。稅收管理人員的主要工作也僅僅是報稅，不具有稅務風險管理職能。很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理人員是由財務人員兼職，在稅收方面的專業(yè)知識與技能有所欠缺，因而不能很好的防范稅務風險。
（二）缺乏稅務風險管理意識
一些房地產(chǎn)企業(yè)營改增的進程較慢，企業(yè)缺乏風險危機意識。很多企業(yè)仍然采用過去的粗放式經(jīng)營管理模式進行經(jīng)營管理。企業(yè)管理層和執(zhí)行人員缺乏應有的納稅觀念，稅收遵從意識也比較低，通常只對企業(yè)的財務風險給予關注，但對稅務風險缺乏應有的認識，因而使得企業(yè)容易面臨稅務風險。
（三）稅務風險內部防控制度不建全
當前很多房地產(chǎn)企業(yè)中缺乏有效的信息溝通和協(xié)調機制，各部門之間不能及時傳遞交流稅務信息，缺乏良好的溝通渠道，對稅收政策的變化難以及時掌握。同時，房地產(chǎn)企業(yè)大都缺乏專業(yè)的稅務風險管理體系，在稅務風險的評價、控制、應對、評估、識別等方面，缺乏有效的監(jiān)控和管理。所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后仍然面臨較大的稅務風險。
三、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的防范
（一）規(guī)范業(yè)務流程與合同簽訂
在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務流程當中，如系統(tǒng)數(shù)據(jù)傳遞、會計核算、發(fā)票、銷售、采購等流程當中，對潛在財稅風險控制要素、控制點進行識別和發(fā)現(xiàn)，同時采取有效的風險控制工具進行管理，基于對財稅風險的降低和對工作效率的提高，全面改造業(yè)務流程。對于過渡期合同，應當進行有效樹立，對各種不同完工狀態(tài)進行區(qū)分，并對相應的增值稅政策進行選擇。對于過渡期合同中的納稅義務時點、發(fā)票開具和取得要求、增值稅稅負承擔主體、交易價格等內容，應當與合同簽訂方進行詳細的探討，對相應補充協(xié)議進行簽署和確認。此外，對于現(xiàn)有的合同模版，應當根據(jù)營改增后的稅收政策，進行相應的修改，并且在合同當中對服務內容、不含稅價、對應增值稅額等進行詳細標注，從而降低企業(yè)的稅務風險。
（二）完善稅務風險內控管理制度
房地產(chǎn)企業(yè)應當站在稅務風險內部控制的角度，詳細的分析稅務風險內部控制中存在的問題，提出相應的解決方法，對稅務風險進行更好的規(guī)避。在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務風險管理主要包括了事前管理、事中管理和事后管理，三者共同作用，形成了完善的稅務風險管理體系。在事前管理中，應當對企業(yè)內部控制制度進行建設，對風險管理企業(yè)文化進行建立，對企業(yè)組織結構進行完善[3]。在事中管理中，要通過財務指標分析，對風險進行識別，綜合應用定量分析和定性分析，準確評估風險，針對不同風險，提出相應的防范措施。在事后管理中，應對信息系統(tǒng)進行建立，確保溝通順暢，全面評估和監(jiān)督風險管理體系，確保持續(xù)有效的進行稅務風險管理。
（三）建立稅務風險管理機構體系
房地產(chǎn)企業(yè)應當確定稅務風險管理內部控制目標，遵循監(jiān)督與配合、全面性、合法性的原則，明確稅收政策、行業(yè)特點，基于業(yè)務角度與戰(zhàn)略角度，對稅務風險進行評估、分析、識別，同時建立稅務風險內部控制體系。對員工進行專門的涉稅培訓，并對稅務風險進行動態(tài)的評估和管理，更加有效的對稅務風險進行規(guī)避、降低和防范，確保企業(yè)健康良好的發(fā)展。
（四）提高稅務風險控制管理意識
在房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險管理中，企業(yè)的稅務風險管理文化至關重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層、治理層應當樹立稅務風險管理理念和防范意識，營造稅務風險管理文化氛圍，確保財務人員能夠誠信納稅、遵紀守法，使稅務風險管理的工作成效與個人直接利益產(chǎn)生相關聯(lián)，從而提高財務人員稅務風險管理意識。在實際工作中，財務人員應當對可以抵扣和部分可抵扣的進項稅業(yè)務進行明確，優(yōu)化完善稅收籌劃工作，對虛開發(fā)票風險進行防范，對財務核算工作進行規(guī)范，加強抵扣憑證和發(fā)票管理，從而更好的防范稅務風險。
四、結論
在過去我國的稅收體系中，營業(yè)稅是一種主要的稅負形式，但是由于會產(chǎn)生重復征稅等問題，不利于整體稅收的優(yōu)化和完善，因此，國家通過營改增的方式，對收稅體系進行進一步的完善。在營改增的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國市場經(jīng)濟的重要主體，也面臨著新的稅務風險。對此，企業(yè)應對這些稅務風險及原因進行分析和識別，從而采取有效的措施進行防范，以確保企業(yè)自身的良好發(fā)展。
參考文獻：
[1]于春燕， 杜麗婭， 劉琴. “營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響及風險管控的研究[J]. 山西農(nóng)經(jīng)， 2016（11）：85-85.
