房地產(chǎn)投資與風(fēng)險分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)投資與風(fēng)險分析范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資 險 防范

自2001年北京申辦奧運成功以來，房地產(chǎn)業(yè)一躍成為我國國民經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè),各地房地產(chǎn)投資開發(fā)占全社會固定資產(chǎn)投資的比重被迅猛拉升至15%左右，特別是北京市的房地產(chǎn)投資在2004年高達58.27%。雖然在2008年住宅銷售量有明顯下降，但房地產(chǎn)投資依然保持強勁的態(tài)勢，據(jù)統(tǒng)計，今年1月～6月，全國房地產(chǎn)投資為1.5萬億元，同比增長35.1%。但由于房地產(chǎn)投資形態(tài)具有投資金額巨大、回報率高、位置固定性、建設(shè)周期長等特點決定了房地產(chǎn)投資活動的不穩(wěn)定性和高風(fēng)險性，由此，房地產(chǎn)投資者必須認真地分析與研究其投資風(fēng)險，探討和采取有效的防范措施，這樣才能獲得預(yù)期的經(jīng)濟收益。

一、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險類型研究

任何一項房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評審、實施與管理、竣工后的評價與分析。某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形成都會給房地產(chǎn)投資項目帶來多種多樣的風(fēng)險。傳統(tǒng)上，其風(fēng)險主要分為投資系統(tǒng)性風(fēng)險和非投資系統(tǒng)性風(fēng)險。前者會影響整個房地產(chǎn)市場變化，后者只針對單項房地產(chǎn)價格變化。

1.投資系統(tǒng)性風(fēng)險

(1)政策風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國市場經(jīng)濟尚未完善的情況下，國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴格的控制，如政府限外政策、第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設(shè)等等相關(guān)宏觀調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險。

(2)利率風(fēng)險。當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金60%主要來自銀行貸款，所以銀行利息率的少許變化，都會給房地產(chǎn)投資帶來較大風(fēng)險。一般來說，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。2004年以前我國執(zhí)行的是較低的存貸利率，有效的配合了房地產(chǎn)的發(fā)展。但是隨著房地產(chǎn)出售市場價格的飛速上升，我國開始執(zhí)行從緊的貨幣政策，僅在2007年一年內(nèi)就加息六次，一年期存貸款利率分別累計上調(diào)1.62個百分點和1.35個百分點，公積金貸款利率累計上調(diào)0.54個百分點，拉緊了房地產(chǎn)投資的資金鏈，加大了投資成本和風(fēng)險。

(3)通貨膨脹風(fēng)險。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過市場流通的實際所需要量而引起的紙幣貶值、物價飛漲、實際購買力下降。我國從2007年年底開始物價逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。其主要原因之一是房地產(chǎn)投資項目過多，導(dǎo)致相關(guān)的材料如鋼材、煤電等需求量大于供給，使其售價水平上漲，材料等售價水平的上漲又成為生產(chǎn)者要求工資上漲的理由，周而復(fù)始，形成成本推進性通貨膨脹。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產(chǎn)投資項目建設(shè)完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實際收益率降低的風(fēng)險。

(4)供求變化的風(fēng)險。當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時，房地產(chǎn)價格急速上升，產(chǎn)生高額利潤，吸引大量的投資者進入，逐步增大供給量，使之達到平衡。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來極大的風(fēng)險，當(dāng)市場供給量超越需求達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的尷尬局面。

(5)自然風(fēng)險。自然風(fēng)險是指由于自然因素（如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等）的不確定性和不可抗拒性對房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)生的風(fēng)險。如今年5月份的四川汶川大地震，災(zāi)區(qū)房地產(chǎn)市場受到毀滅性破壞,雖然國家對災(zāi)區(qū)執(zhí)行了從松的貨幣政策，提供大量的臨時住所和住房補貼，但由于地震的影響在人們心理上產(chǎn)生的巨大負面影響，導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)投資項目取消，已經(jīng)在地震災(zāi)區(qū)所支付的房地產(chǎn)投資項目將面臨著是否繼續(xù)還貸、房屋如何維護和銷售的難題。

2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險

(1)經(jīng)營競爭風(fēng)險。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場是完全競爭市場，由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營上的不善或失誤，會喪失對房地產(chǎn)市場的占有率，造成期望收入水平與實際結(jié)構(gòu)相背離的風(fēng)險。經(jīng)營競爭風(fēng)險的出現(xiàn)主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點選擇失誤、對法律條文的不了解等等。如南昌市的象湖新城有900萬平米開發(fā)量，大小樓盤過分密集，在2008年該區(qū)某大型樓盤打出打折、送精裝修等促銷手段，房價一度跌至2700元/平米，導(dǎo)致同區(qū)樓盤也紛紛相應(yīng)降價，房價逼近開發(fā)商的投資成本，風(fēng)險頗大。

(2)財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)投資者資金來源分為自有資金和借入資金，在利率保持不變的狀態(tài)下，投資者可以充分利用自有資金和借入資金這支財務(wù)杠桿的效應(yīng)，擴大投資利潤，如果這支財務(wù)杠桿運用得不好，同時也加大了收不抵債的可能性和風(fēng)險。特別是在當(dāng)前由于房價下滑，全國退房呼聲高漲，造成購房者不按期或推遲或取消支付購房款情況下，會給負債經(jīng)營的投資方帶來新風(fēng)險。

(3)質(zhì)量風(fēng)險。在同地區(qū)同價位的房地產(chǎn)面前，項目的施工質(zhì)量就成為投資者首要考慮的要素。房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量不達標(biāo)準(zhǔn)，可能導(dǎo)致返工、加固、更改設(shè)計等技術(shù)處理，而且會拖延工期，加大資金投入。各大城市都有因為消防設(shè)施設(shè)計、施工不達標(biāo)或施工質(zhì)量不過關(guān)的“爛尾樓”出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范

1.投資系統(tǒng)風(fēng)險的防范

(1)時刻關(guān)注政策導(dǎo)向，把握投資時機。我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場不夠完善，因此國家經(jīng)常會出臺一系列政策來引導(dǎo)其健康發(fā)展。房地產(chǎn)投資者在投資決策做出前，應(yīng)主動與當(dāng)?shù)卣?、金融機構(gòu)、各級主管部門取得聯(lián)系，及時了解國家各項財稅政策和城市建設(shè)規(guī)劃變動對房地產(chǎn)業(yè)可能產(chǎn)生的影響，及時調(diào)整投資策略，控制投資風(fēng)險，提高投資效益。

(2)提高預(yù)期和采用固定利率合同形式，規(guī)避利率風(fēng)險。利率風(fēng)險主要來源于國家貨幣政策的變化，具有不可預(yù)見性。但國家的每次調(diào)整都是有跡可循的，如GDP指標(biāo)的高漲都會引起國家金融機構(gòu)的高度緊張，房地產(chǎn)投資者可以時刻關(guān)注這些指標(biāo)系數(shù)，及早做出安排，同時為應(yīng)付我國銀行貸款利率的提高可能及預(yù)期，可以預(yù)先與銀行等金融機構(gòu)簽訂固定利率合同。

(3)有效控制供應(yīng)鏈和銷售渠道，規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險。通貨膨脹的主要表現(xiàn)在上游供應(yīng)鏈中的材料價格的飛漲，如果和材料供應(yīng)商和施工方在簽署合同時，就對供應(yīng)價格做出明確的限制或直接采用固定價格，則可以達到風(fēng)險轉(zhuǎn)移給供應(yīng)商和施工方。同時在銷售渠道中，加大宣傳力度，采用預(yù)售預(yù)租等手段，將資金盡快回籠再投資出去，也可以抵消通貨膨脹帶來的成本增長。

(4)進行充分的市場調(diào)查，對供求變化做出良好的反應(yīng)?？梢晕凶稍児?、房地產(chǎn)公司對房地產(chǎn)市場的供求狀況進行調(diào)查和分析，獲取詳細的信息資料，同時根據(jù)社會需求和城市建設(shè)規(guī)劃來調(diào)整投資項目，避免供給過旺和重復(fù)建設(shè)產(chǎn)生的風(fēng)險。

(5)加強保險意識，規(guī)避自然風(fēng)險。房地產(chǎn)保險不同于其他類型是以房屋及建筑物的安全為標(biāo)的，能有效將地震、火災(zāi)等不可抗拒力帶來的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司，從而成為房地產(chǎn)投資者規(guī)避自然風(fēng)險的主要途徑。

2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險的防范

(1)重視競爭對手，有效防范經(jīng)營競爭風(fēng)險。在市場經(jīng)濟中，競爭無處不在，要防范經(jīng)營競爭風(fēng)險，應(yīng)做到以下兩點：一是清晰的認識到各競爭對手之間優(yōu)缺點，找出投資項目的差別化和亮點；二是努力降低投資成本，加強管理績效，逼退其他經(jīng)營性競爭對手，獲得或保持較好的市場占有率。

(2)優(yōu)化投資組合，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)投資活動雖然是一個周期長、高風(fēng)險高收益的活動，但是各個投資建設(shè)項目的風(fēng)險程度、獲利能力、資金需求量各有不同。投資者可以合理恰當(dāng)?shù)拇钆涓鞣N不同投資類型的項目，計算整體收益與整體風(fēng)險之間的相關(guān)性，盡可能縮短投資回收期，降低借入資金成本，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。同時減少資金成本中借入資金的比例，吸引更多的投資者，分擔(dān)風(fēng)險。

(3)健全監(jiān)管機制，保障房地產(chǎn)質(zhì)量。房地產(chǎn)項目在房地產(chǎn)業(yè)中是待售商品，除了考慮優(yōu)質(zhì)投資地段選擇、施工成本低廉外，還需要選好設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)商的質(zhì)量。投資者在投資過程應(yīng)明確各個環(huán)節(jié)和流程，并有相應(yīng)的監(jiān)管制度，如在材料招標(biāo)過程中，應(yīng)與信譽良好的供應(yīng)商簽定較長期的供應(yīng)合同。在施工過程，利用質(zhì)量和經(jīng)濟相掛鉤的形式，簽訂責(zé)任狀，對工期和施工質(zhì)量及時監(jiān)管，避免扯皮現(xiàn)象，保障投資項目的完成。

總之，房地產(chǎn)投資者應(yīng)理性對待風(fēng)險，對投資系統(tǒng)性風(fēng)險應(yīng)提高警戒和預(yù)測，對非投資系統(tǒng)性風(fēng)險更應(yīng)及時消除和規(guī)避，及時注意使用多種投資方式，分散風(fēng)險，減少損失，達到建設(shè)投資利潤最大化的目標(biāo)。

參考文獻：

[1]韓春民:建設(shè)單位在工程項目中的風(fēng)險管理[J].建筑經(jīng)濟,2006(10)

[2]蔣先玲:房地產(chǎn)投資教程[M].北京:對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社,2005

第2篇：房地產(chǎn)投資與風(fēng)險分析范文

[關(guān)鍵詞]小城鎮(zhèn)；房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險；分析

[作者簡介]陳友華，孝感學(xué)院城市建設(shè)學(xué)院講師，武漢大學(xué)土木建筑學(xué)院碩士研究生，湖北孝感432000

[中圖分類號]F293．3

[文獻標(biāo)識碼]A

[文章編號]1672―2728(2006)12―0066―03

我國城鎮(zhèn)化已進入高速發(fā)展階段，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)也隨之不斷擴大，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)可增加地方財政收人，帶動當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、建材業(yè)、運輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、飲食業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進基礎(chǔ)設(shè)施的完善，同時擴大農(nóng)村消費需求，吸收農(nóng)村富余勞動力。房地產(chǎn)投資資金投入量大，建設(shè)周期長，影響收益的不確定的因素很多，因此，房地產(chǎn)業(yè)屬典型的高風(fēng)險產(chǎn)業(yè)。小城鎮(zhèn)在城鎮(zhèn)體系中，具有特殊性，因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資除了具有一般房地產(chǎn)投資風(fēng)險的共性外，還具有其獨特個性。

一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險特征分析

1．居民有效購買力風(fēng)險。盡管全國范圍內(nèi)，小城鎮(zhèn)人口眾多，市場較大，但是單個小城鎮(zhèn)市場規(guī)模并不大，消費群體有限。目前小城鎮(zhèn)居民多數(shù)是從農(nóng)村致富后遷移到城鎮(zhèn)居住的，他們要么沒有住宅，要么當(dāng)前住宅環(huán)境較差，對住宅的需求較強烈，需求量較大，但是這部分人由于家庭收入結(jié)構(gòu)單一，一般沒有持久性收入，收入水平受外界因素影響較大，購買能力極易受到市場變化因素影響，存在一定的有效購買力風(fēng)險。

根據(jù)國外的經(jīng)驗，房價一般為居民家庭收入的3～6倍，發(fā)達國家為5～6倍，中等發(fā)達國家為4～5倍，發(fā)展中國家為3～4倍。2005年1～10月，我國商品房每平方米平均售價為3009元。據(jù)國家統(tǒng)計局公布，2005年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10493元，按2005年全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83．2平方米來計算，售價為25．03萬元，是戶均年可支配收入(戶均按3．4人計算)的7．02倍，超過國際公認的發(fā)展中國家合理的房價收入比。因此，我國城鎮(zhèn)居民的有效購買能力不高。

另外，由于來小城鎮(zhèn)居住的農(nóng)民大多沒有享受住房公積金政策，國家商業(yè)銀行住房消費貸款也極少在縣城以下的小城鎮(zhèn)實施，因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對提高他們有效購買能力的幫助。

2．規(guī)劃風(fēng)險。開發(fā)商擬在某地進行房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門進行溝通，詳細了解區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，因為區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的修訂將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成果的價值。但是，目前我國有的小城鎮(zhèn)還沒有建設(shè)規(guī)劃，或者雖有規(guī)劃但只是“規(guī)劃規(guī)劃，墻上掛掛”而已，沒有嚴格地按規(guī)劃執(zhí)行，主觀隨意性較大。有的小城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)建設(shè)純粹是長官意志，隨著長官的變化，建設(shè)規(guī)劃和思路也可能會變化，城鎮(zhèn)規(guī)劃的主導(dǎo)作用會失去，有的小城鎮(zhèn)雖有規(guī)劃，但是規(guī)劃也不盡科學(xué)合理，隨時都有修訂的可能。

這種無規(guī)劃或不嚴格執(zhí)行規(guī)劃，將可能會導(dǎo)致房產(chǎn)與城鎮(zhèn)規(guī)劃中的功能分區(qū)不符，生活區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)等功能相互混雜，建筑風(fēng)格與周圍自然環(huán)境、人文景觀不協(xié)調(diào)等，從而失去區(qū)位優(yōu)勢，影響房產(chǎn)的價值，帶來投資風(fēng)險。

3．房產(chǎn)投資類型單一風(fēng)險。不宜投資組合降低風(fēng)險。所謂投資組合就是由兩個或兩個以上的投資方案，按照不同的比例額度構(gòu)成的一個復(fù)合體。上世紀50年代初期，美國經(jīng)濟學(xué)家馬利維茨率先提出了現(xiàn)代證券組合理論，并廣泛地在證券業(yè)、保險業(yè)以及金融業(yè)中加以推廣和運用，成為一種幫助投資者做出明智決策的有效方法，投資者常奉行一句格言：“不要把雞蛋放在一個籃子里”，在美國等國方國家中最為流行的“投資三分法”等就充分體現(xiàn)了這一理論思想。

房地產(chǎn)投資組合是利用多樣性來分散風(fēng)險，通過開發(fā)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品和不同的投資方式的組合，以求得單位風(fēng)險水平上收益最高或單位收益水平上風(fēng)險最小。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求，主要集中在居民對住宅房地產(chǎn)的需求，需求愿望強烈且需求量較大，但是對大型商鋪、旅館等房產(chǎn)的需求并不明顯，造成房地產(chǎn)開發(fā)商不宜采用投資組合來降低風(fēng)險。

4．消費習(xí)慣風(fēng)險。在大中城市，由于城市市民文化素質(zhì)相對較高，城市居民來自不同地方，一般不易形成比較統(tǒng)一的消費習(xí)慣。我國地域廣闊，小城鎮(zhèn)眾多，但各小城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)為當(dāng)?shù)鼐用?，他們的、文化背景、歷史淵源、傳統(tǒng)和觀念各不相同，多數(shù)小城鎮(zhèn)的消費者都有特定的消費心理和消費習(xí)慣。如果投資者開發(fā)的房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐南M習(xí)慣不一致，可能會造成滯銷。

5．開發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身能力和素質(zhì)，影響到開發(fā)活動的每個階段，這也是開發(fā)的一個比較大的風(fēng)險。在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，多數(shù)是從原來的建筑企業(yè)或農(nóng)村的建筑隊轉(zhuǎn)型而來，都不同程度地存在著素質(zhì)低、資金實力弱、技術(shù)人員少、開發(fā)經(jīng)驗不足等問題，有的甚至是無資金、無技術(shù)、無隊伍的皮包公司。在投資決策、項目建設(shè)施工以及銷售管理過程中，作出的決策有時不合理，很可能給項目帶來諸多不確定性因素，從而帶來比較大的風(fēng)險隱患。

6．公眾干預(yù)風(fēng)險。這是由于某項房地產(chǎn)的興建，影響到周圍居民的利益而使公眾自覺地進行干預(yù)，阻止該項目的發(fā)展，從而可能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來各種形式的損失。小城鎮(zhèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)復(fù)雜，土地權(quán)有的屬國家所有，有的屬集體所有，屬集體所有的土地，形式也不一樣，因此獲取土地需支付相關(guān)的費用不盡相同。另外，原土地上的附著物產(chǎn)物類型不一，形式多樣。因此，獲取土地時賠付過程復(fù)雜，經(jīng)常出現(xiàn)各種經(jīng)濟糾紛，影響項目正常進展，帶來一定的風(fēng)險。

二、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范

1．廣泛收集信息，做好可行性研究?？茖W(xué)決策。決策是指在若干個方案中選擇最佳方案的過程，這一過程所做工作的質(zhì)量，最終決定投資決策的質(zhì)量。眾所周知，房地產(chǎn)投資決策所涉及的金額較大，一次投入后，要較長時間收回，并對投資者產(chǎn)生長期的持續(xù)影響，而且投資決策一旦被實施，就很難改變，或者要付出很大的代價。因此，房地產(chǎn)項目投資決策必須進行可行性研究，對擬投資項目進行科學(xué)、全面的論證，以減少投資決策的盲目性。

在投資決策階段，一般都要通過做可行性研究報告來進行決定。因此，可行性研究報告對決策意義深遠，它是對擬投資項目進行全面的技術(shù)分析，是房地產(chǎn)及任何其他投資項目前期不可缺少的一個階段。目前，我國很多開發(fā)項目的研究報告，只是投資者申請立項時的例行公文，缺乏科學(xué)分析和市場需求的有力支持，而且虛假和不實成分較多，達不到可行性研究報告應(yīng)有的作用。市場上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項目大都是決策失誤造成的。以海南省三亞市為例，截止2000年10

月，城市人口不足50萬的三亞市共有120多宗“爛尾樓”。這些由于缺乏科學(xué)決策而形成的“爛尾樓”，給國家和企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失。

在可行性研究階段，小城鎮(zhèn)規(guī)劃也是不得不關(guān)注的問題，投資者一定要詳細了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)規(guī)劃的制定和執(zhí)行情況，和當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門和政府機關(guān)加強溝通和聯(lián)系，及時了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)思路，保證房地產(chǎn)的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢。

2．不可盲目追求特色和檔次。開發(fā)規(guī)模不宜過大。小城鎮(zhèn)消費者收入不高，承受的價格隨能力較低，大都屬于一次置業(yè)，注重的是住宅的居住功能，對住宅的特色等輔助功能不是非常關(guān)注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，從而從價格上影響居民的購買欲望。小城鎮(zhèn)居民對開發(fā)項目接受較慢，因此，每次開發(fā)規(guī)劃不宜過大，可以采取分期開發(fā)的方式，逐步投入資金。投資者要充分考慮我國住宅方式、消費觀念對房地產(chǎn)市場的影響，及時掌握國家小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，使投資項目在功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)安排、新材料、新能源的運用上，能不斷滿足消費市場的特殊需求，保證投資開發(fā)項目與消費市場的需求保持一致。

同時，必須考慮市場購買力，找到最佳的價格定位。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格較低，利潤空間相對較小，降低每套住宅價格主要靠減少面積。從中央政策來看，2006年5月17日出臺的《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點意見》(簡稱“國六條”)中提出，“切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，“重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房”。國務(wù)院辦公廳在轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》中提到，“要重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”。這些都充分體現(xiàn)了廣大城鎮(zhèn)居民購買力并不強大，需要的中低價位、中小套型的普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房。

3．提升企業(yè)自身素質(zhì)。加強管理。確保工程質(zhì)量。開發(fā)企業(yè)要理順企業(yè)體制，廣開資金籌措渠道，提升開發(fā)實力，引進管理人才，提高管理水平。開發(fā)企業(yè)要高度關(guān)注工程質(zhì)量，要實行項目監(jiān)理制度，聘請工程監(jiān)理公司對項目施工進行全面監(jiān)督和管理。項目施工是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要較全面的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，而絕大部分投資者或開發(fā)商并沒有能力也沒有足夠的精力來直接從事項目的管理。因此，有必要聘請有資質(zhì)的工程監(jiān)理隊伍對項目施工全過程進行監(jiān)督和管理。一方面督促施工方嚴格履行施工合同，對項目工期、質(zhì)量實行嚴格控制，對材料設(shè)備等資金成本進行嚴格監(jiān)管，并加強施工現(xiàn)場經(jīng)濟簽證，有效控制施工質(zhì)量和工程成本。

推行項目負責(zé)人制度，從房屋的規(guī)劃設(shè)計到竣工驗收，全程都要加強管理，確保質(zhì)量。要向消費者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，切實保障消費者的權(quán)益，獲得消費者的認可，促進潛在消費群體的消費。

第3篇：房地產(chǎn)投資與風(fēng)險分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險分析；風(fēng)險防范

我國房地產(chǎn)投資市場在經(jīng)過2010年政府新一輪宏觀調(diào)控后，2011年隨即面臨多重考驗，后續(xù)市場還存在諸多不確定因素，在CPI高漲、城市化進程加劇等客觀因素的推動下，房地產(chǎn)投資者必須清醒把握房地產(chǎn)投資的各種風(fēng)險因素，采取有效的防范措施，以獲得預(yù)期的經(jīng)濟收益。

一、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險因素分析

房地產(chǎn)投資需要經(jīng)歷投資機會分析、實施與管理、投資后的評價與分析三個主要過程，其中某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形成都會給房地產(chǎn)投資帶來風(fēng)險。概括起來，影響房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險因素包括以下五種因素。

1.政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府實施政策的變化給房地產(chǎn)投資帶來潛在的經(jīng)濟損失，主要包含土地管理政策、住房結(jié)構(gòu)政策、宏觀投資規(guī)?？刂普?、稅收政策以及環(huán)境保護政策等方面的風(fēng)險。由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生重大的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場有待完善的情況下，政策風(fēng)險對房地產(chǎn)投資的影響尤為重要。

2.市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是指由于供求關(guān)系變化，引起房地產(chǎn)投資市場中投資主體進行的投資行為變化而帶來的投資潛在損失。房地產(chǎn)市場中購買能力下降、勞動力價格上漲或原材料價格上漲等都會對房地產(chǎn)投資帶來較大的風(fēng)險。

3.金融風(fēng)險

金融風(fēng)險是指由于利率、融資規(guī)模等的變化對房地產(chǎn)投資者帶來的損失。房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，對利率、融資規(guī)模的依賴非常大。當(dāng)可融資規(guī)模減少時，房地產(chǎn)投資者自有資金投入增大，會產(chǎn)生資金流動困難的情況，容易產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險；當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)投資者投資成本增大，在房地產(chǎn)市場購買能力下降的情況下，將可能產(chǎn)生投資實際收益率降低的風(fēng)險。

4.技術(shù)風(fēng)險

技術(shù)風(fēng)險是指由于技術(shù)進步對房地產(chǎn)投資者帶來的可能性損失。技術(shù)風(fēng)險主要包括建筑施工工藝和技術(shù)、建筑設(shè)計、建筑材料等方面的更新而帶來的風(fēng)險。

5.自然風(fēng)險

自然風(fēng)險是指自然原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資造成損害的風(fēng)險，如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等。這些風(fēng)險出現(xiàn)的幾率相對較低，可一旦出現(xiàn)，造成的投資損失是相當(dāng)巨大的。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范關(guān)鍵在于能否采取有力的措施規(guī)避和控制風(fēng)險,從而減少投資者的收益損失。根據(jù)可能造成投資損失的主要風(fēng)險因素分析，投資者應(yīng)從以下四方面采取措施。

1.把握政策變動，關(guān)注市場動態(tài)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資正處于高速發(fā)展的時期，國家和地方政府宏觀政策調(diào)控頻繁，這就要求房地產(chǎn)投資者在進行投資決策前，應(yīng)加強對房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)，國家稅收政策、財政政策及貨幣政策等政策的研究，把握國家政策的宏觀動態(tài)；同時對投資項目進行全面的市場調(diào)查和分析，掌握價格、競爭情況及未來市場的變化趨勢等。通過對各項政策的研究和市場調(diào)查分析，既有助于房地產(chǎn)投資者確定正確的投資方案，又利于其根據(jù)政策和市場變動及時調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險。

2.優(yōu)化投資組合，防范市場風(fēng)險

房地產(chǎn)投資是投資周期長、高風(fēng)險的活動，同時各類房地產(chǎn)投資在風(fēng)險程度、預(yù)期收益和資金總量方面各不相同。房地產(chǎn)投資者應(yīng)當(dāng)合理選擇不同投資可靠性的投資組合方案，維持穩(wěn)妥投資與積極投資的比例關(guān)系，盡量在投資整體安全性保障的前提下使整體收益提高；注意房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，合理確定長期投資與短期投資的比例，盡可能縮短投資回收期，降低投資成本，以規(guī)避和防范市場風(fēng)險。

3.合理融通資金，減少金融風(fēng)險

房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風(fēng)險的存在，要求房地產(chǎn)投資者在投資機會分析時要在考慮貸款規(guī)模減少和利率可能升高的基礎(chǔ)上進行，合理安排投資資金，確保自有資本金充足，在出現(xiàn)金融風(fēng)險的情況下，能夠迅速實現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)，從而對金融風(fēng)險進行防范。另外，房地產(chǎn)投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行。

4.加強保險意識，規(guī)避自然風(fēng)險

房地產(chǎn)投資者可以通過對投資實物進行房地產(chǎn)保險，將地震、火災(zāi)等不可抗拒力帶來的自然風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司, 降低自身損失，從而為房地產(chǎn)投資者規(guī)避自然風(fēng)險。

總之，現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資者應(yīng)理性對待風(fēng)險，充分考慮自有資金情況，及時注意使用多種投資方式，提高風(fēng)險預(yù)判能力和風(fēng)險承受能力，分散風(fēng)險，減少損失，達到投資利潤最大化的目標(biāo)。

參考文獻：

［1］劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析［M］.東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2007-09.

第4篇：房地產(chǎn)投資與風(fēng)險分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟有重要的拉動作用，而且它也一直被認為是一種高收益的投資，因此，房地產(chǎn)投資將成為今后幾年內(nèi)社會投資的一個持續(xù)熱點。但是房地產(chǎn)投資過程是風(fēng)險和收益并存的，而且受各個方面的影響很大，尤其在我國當(dāng)前經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期，風(fēng)險更是房地產(chǎn)商必須考慮的方面之一，因此研究房地產(chǎn)投資的風(fēng)險以及風(fēng)險規(guī)避措施有著重大的現(xiàn)實意義。

2 風(fēng)險和房地產(chǎn)投資風(fēng)險概論

風(fēng)險即某一特定危險情況發(fā)生的可能性和后果的組合。風(fēng)險有兩種定義：一種定義強調(diào)了風(fēng)險表現(xiàn)為不確定性；而另一種定義則強調(diào)風(fēng)險表現(xiàn)為損失的不確定性。若風(fēng)險表現(xiàn)為不確定性，說明風(fēng)險產(chǎn)生的結(jié)果可能帶來損失、獲利或是無損失也無獲利，屬于廣義風(fēng)險，金融風(fēng)險屬于此類。而風(fēng)險表現(xiàn)為損失的不確定性，說明風(fēng)險只能表現(xiàn)出損失，沒有從風(fēng)險中獲利的可能性，屬于狹義風(fēng)險。本文是從狹義概念方面進行房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資主體直接或間接地把一定量的資金投入房地產(chǎn)項目，在開發(fā)過程中，由于受到多種不確定因素影響而造成的房地產(chǎn)項目沒有達到預(yù)期的利潤甚至賠本。由于房地產(chǎn)的壽命周期持續(xù)時間比較長，資金需要比較大、受外界因素影響比較多而且比較大，因而在其周期的的各個階段，投資者均要面臨各種各樣的風(fēng)險[1]。

3 房地產(chǎn)投資過程風(fēng)險分析

房地產(chǎn)投資周期，是一個動態(tài)過程，充滿著不確定性。任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進行識別并加以防范。

3.1 投資決策階段的風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)中，這一階段特別重要，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中擁有最大不確定性、風(fēng)險最大的階段， 決策的正確與否關(guān)系到這個開發(fā)項目的成敗， 因為任何一個開發(fā)項目都有其差異性，所做計劃工作的多少，必須與公司的規(guī)模和項目的規(guī)模相適應(yīng)。房地產(chǎn)投資決策階段的風(fēng)險可從政策、經(jīng)濟、區(qū)域社會環(huán)境、開發(fā)時機等四方面進行分析。

3.1.1 政策風(fēng)險

產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險。國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。

金融政策風(fēng)險。由于房地產(chǎn)投資金額大、投資周期長，這就注定外部資金尤其是銀行貸款額相當(dāng)大。因此，國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。其中，金融政策風(fēng)險中的利率風(fēng)險對房地產(chǎn)投資的影響尤為重大。利率風(fēng)險是指資金利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。該風(fēng)險存在于房地產(chǎn)投資的全過程。由于房地產(chǎn)企業(yè)負債規(guī)模較大，當(dāng)利率上升時，企業(yè)支付的利息隨之增高，資本成本增大，樓盤成本加大，如果價格調(diào)高，樓盤賣不動，如果價格不動，則利潤減少甚至為零，更壞的結(jié)果是銷售價格低于成本、虧本。

土地政策風(fēng)險。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標(biāo)和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險。

稅收政策風(fēng)險。房地產(chǎn)投資中，各種稅費名目繁多，占開發(fā)成本的相當(dāng)大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風(fēng)險[2]。

城市規(guī)劃風(fēng)險。城市規(guī)劃導(dǎo)致的布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來重大影響。

3.1.2 經(jīng)濟風(fēng)險

市場供求風(fēng)險。任何一項投資都始于市場，終于市場。房地產(chǎn)項目建設(shè)周期一般較長，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關(guān)注市場行情的變化，預(yù)測未來房地產(chǎn)市場的走勢。投資決策準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)商品的利潤能都實現(xiàn)。

通貨風(fēng)險。房地產(chǎn)投資周期較長，期間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險。

3.1.3 區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險

房地產(chǎn)項目的不可逆性和地理位置固定性，使得開發(fā)區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險對于房地產(chǎn)項目投資決策具有更重要的意義。

3.1.4 開發(fā)時機選擇風(fēng)險

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，易受國民經(jīng)濟的影響，因此經(jīng)濟發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素。在經(jīng)濟發(fā)展的成長期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當(dāng)經(jīng)濟不景氣時，房地產(chǎn)市場供過于求，房價下跌，房產(chǎn)難于租售，導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升，預(yù)期的收益變成了實際的虧損[3]。

3.2 土地獲取階段的風(fēng)險

土地獲取是進行房地產(chǎn)投資前期階段中除投資決策以外最為重要的一個環(huán)節(jié)。在此階段，征地拆遷耗資費神，風(fēng)險較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補償?shù)壬鐣栴}，由于我國法律建設(shè)以及個別民眾的心理因素，使拆遷很難順利進行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。

3.3 項目建設(shè)階段的風(fēng)險

3.3.1 工期拖延風(fēng)險

工期延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預(yù)售，會承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽損失[4]；另一方面，會增加投入資金利息支出，增加管理費。

3.3.2 項目質(zhì)量風(fēng)險

質(zhì)量是企業(yè)的生命。開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問題失去了市場或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。

3.3.3 開發(fā)成本風(fēng)險

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段。建設(shè)前期對項目成本的影響程度達95%～100%，越到后期影響程度越小。

3.4 經(jīng)營管理階段的風(fēng)險

3.4.1 營銷策劃風(fēng)險

在房地產(chǎn)營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。因為消費者對價格最敏感，價格過高遠離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實現(xiàn)利潤；而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)上的利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽風(fēng)險[5]。

3.4.2 物業(yè)管理風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理[6]。不良的售后服務(wù)以及不合理的得物業(yè)管理收費都是導(dǎo)致企業(yè)信譽不佳、難以發(fā)展的重要原因。

4 房地產(chǎn)風(fēng)險防范建議

4.1 進行充分的市場調(diào)查分析以做出科學(xué)的項目決策

由于房地產(chǎn)投資一旦展開進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風(fēng)險性。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。

4.2 在投資決策時考慮銀行貸款利率提高的可能

銀行貸款利率的提高，是發(fā)生頻率相當(dāng)高的事情。特別是近兩年，銀行幾次加息，且間隔時間非常短。為了降低由此帶來的風(fēng)險，一是在簽訂銀行貸款合同時，盡量選擇固定利率；二是在評價投資方案時，預(yù)先就對銀行貸款利率的提高做出防范。三是在進行投資方案的評價時，對銀行貸款利率并進行靈敏度分析，充分考慮貸款利率可能帶來的風(fēng)險。

4.3 采取有效措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險

首先，投資者通過合同，將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)和賠償。例如，可通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險。在責(zé)任問題中，合同雙方可以充分利用它，巧妙地轉(zhuǎn)移風(fēng)險損失責(zé)任。如一般房地產(chǎn)建設(shè)工程工期較長，施工期間將面臨建材、設(shè)備市場價格波動等風(fēng)險。投資者可在協(xié)議條款中載明，若承建方造成工期延誤及其他損失時，責(zé)任和費用由承建方承擔(dān)。

其次，可以通過保險進行轉(zhuǎn)移，即參加保險，以小數(shù)額的保費為代價，避免所承受的風(fēng)險。不過，不是所有的風(fēng)險都是可通過保險來轉(zhuǎn)移的[7]。保險公司經(jīng)營的范圍只包括純粹保險。所以，房地產(chǎn)投資風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，部分性地受到限定。

4.4 運用投資組合巧妙減小風(fēng)險

不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對策是進行房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場需要，能提高總體抗風(fēng)險能力和獲利能力。

4.5 健全監(jiān)管機制，加強工程建設(shè)管理

工程建設(shè)既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設(shè)完成過程。在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此房地產(chǎn)商要認真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟利益，聘請工程監(jiān)理對項目施工進行全面的監(jiān)督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風(fēng)險[8]。

4.6 風(fēng)險自留

風(fēng)險自留是指當(dāng)房地產(chǎn)項目中的某種風(fēng)險不能避免、控制、轉(zhuǎn)移或因冒該風(fēng)險可能獲得較大利潤時，房地產(chǎn)開發(fā)商采取較現(xiàn)實的態(tài)度，在不影響其大局利益的前提下，自身將這種風(fēng)險承擔(dān)下來，并承擔(dān)風(fēng)險所致的損失。風(fēng)險自留是一種重要的財務(wù)型風(fēng)險處理手段，其實質(zhì)是在風(fēng)險發(fā)生并造成一定損失后，房地產(chǎn)開發(fā)商通過內(nèi)外部資金的融通來彌補受損單位所受損失，即在損失后為其提供財務(wù)保障。風(fēng)險自留還是處理殘余風(fēng)險的一種技術(shù)手段，在某些情況下也是唯一的風(fēng)險對策。

4.7 創(chuàng)新營銷方法來控制風(fēng)險

目前，房地產(chǎn)商通常采用的方式有分期付款、貸款購房、預(yù)租預(yù)售等。分期付款是目前大多數(shù)國家房地產(chǎn)業(yè)銷售主要方式。貸款購房也稱為按揭方式，是指由金融機構(gòu)或其他機構(gòu)提供給消費者用于購買住房的貸款及其擔(dān)保，促進了住宅的商品化，購房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價款的30%或40%的存款，以此作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。為了分散投資風(fēng)險，減輕借貸壓力，投資者可以通過預(yù)租預(yù)售的形式出售房地產(chǎn)[9]。投資者應(yīng)該積極研究和分析當(dāng)前的金融政策，采取有效的銷售方式來規(guī)避和分散投資過程的風(fēng)險。

5 結(jié)語

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境日趨復(fù)雜，經(jīng)營風(fēng)險也大為增加。企業(yè)、行業(yè)之間的競爭日益加劇，如何防范風(fēng)險、加強風(fēng)險管理，已成為企業(yè)經(jīng)營者面臨的重要問題。特別在當(dāng)前后危機時代，房地產(chǎn)企業(yè)進入新一輪洗牌，如何加強風(fēng)險控制，尋求在微利時代下的盈利之道、生存之道，顯得尤為重要。本文在此對房地產(chǎn)投資過程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險以及如何防范風(fēng)險進行粗淺探討，希望能對房地產(chǎn)投資有所借鑒。

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第5篇：房地產(chǎn)投資與風(fēng)險分析范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資風(fēng)險;風(fēng)險調(diào)整系數(shù)法;肯定當(dāng)量法

中圖分類號:F293.3文獻標(biāo)志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型

房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及政策風(fēng)險､社會風(fēng)險､技術(shù)風(fēng)險､自然風(fēng)險和國際風(fēng)險等,而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大,同時又是可以預(yù)測､規(guī)避的主要是經(jīng)濟風(fēng)險｡經(jīng)濟風(fēng)險主要包含市場風(fēng)險､經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險等｡

1.市場風(fēng)險,指由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險｡其中主要有:

(1)流動性和變現(xiàn)力風(fēng)險

由于房地產(chǎn)是低流動性資產(chǎn),這就決定了投資在房地產(chǎn)上的資金流動性差､變現(xiàn)能力弱｡也就是說,當(dāng)房地產(chǎn)投資者在急需資金時,無法將其手中的房地產(chǎn)很快脫手,即使投資者能較快地完成房地產(chǎn)交易,也很難以合理的價格成交,從而大大影響其投資收益,所以,房地產(chǎn)不能流動及其變現(xiàn)上的困難,給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)及收益上的風(fēng)險｡

(2)購買力風(fēng)險

指由于物價水平上升而使投資者出售或出租房地產(chǎn)獲得的現(xiàn)金的購買力下降的風(fēng)險｡這里的風(fēng)險主要出在投資者提價的“時滯”上,特別是在高通貨膨脹時期｡購買力風(fēng)險也會影響消費者,但在貨幣購買力水平普遍下降的情況下,人們會把有限的購買力用到最急需的消費上,從而影響了對房地產(chǎn)的消費購買,這樣即使房地產(chǎn)本身能夠保值,由于人們降低了對它的需求,也會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者遭受一定的損失｡

(3)利率風(fēng)險

指由于利率的變動給投資者帶來損失的可能性｡利率變動對房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響:第一,對房地產(chǎn)實際價值的影響｡一般使用高利率折現(xiàn),會降低投資者的凈現(xiàn)值收益;第二,對房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響｡貸款利率上升,會直接增加投資者的開發(fā)成本,加重其債務(wù)負擔(dān)｡

2.經(jīng)營性風(fēng)險,指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實際經(jīng)營結(jié)果與期望偏離的可能性｡這種風(fēng)險即與企業(yè)內(nèi)在因素有關(guān)(由于投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場信息,而可能導(dǎo)致經(jīng)濟決策的失誤),也與經(jīng)濟環(huán)境因素的影響有關(guān)(如房地產(chǎn)市場､房地產(chǎn)價格､國家政策等)｡

3.財務(wù)風(fēng)險,指由于房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿,即在使用貸款的條件下,既擴大了投資的利潤范圍,同時也增加了不確定性,增加的收入不足以償還債務(wù)的可能性｡另外,違約風(fēng)險也是財務(wù)風(fēng)險的一種,違約風(fēng)險指由于投資者財務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資及其報酬無法全部收回的可能性,或者是房地產(chǎn)購買者不能按約按期支付購買房款,拖欠嚴重,使投資者入不敷出所造成的一種風(fēng)險｡

二､房地產(chǎn)風(fēng)險分析方法

經(jīng)濟的不穩(wěn)定和市場的不完善,使風(fēng)險總是客觀存在的,因此,在進行投資決策時必須給以充分的重視｡房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析常用的方法是風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當(dāng)量法｡

(一)風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法

這種方法的基本思想是對于高風(fēng)險的項目,采用較高的貼現(xiàn)率去計算凈現(xiàn)值,然后根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來選擇方案｡問題的關(guān)鍵是根據(jù)風(fēng)險的大小確定風(fēng)險因素的貼現(xiàn)率即風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率｡

1.計算公式

風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率的計算公式為:K=i+b×Q

式中:K――風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率

i――無風(fēng)險貼現(xiàn)率

b――風(fēng)險報酬斜率

Q――風(fēng)險程度

2.風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法的計算步驟:

(1)風(fēng)險程度的計算

首先,計算方案各年的現(xiàn)金流入的期望值(E);

其次,計算方案各年的現(xiàn)金流入的標(biāo)準(zhǔn)差(d);

再次,計算方案現(xiàn)金流入總的離散程度,即綜合標(biāo)準(zhǔn)差(D);

最后,計算方案各年的綜合風(fēng)險程度,即綜合變化系數(shù)(Q)｡

(2)確定風(fēng)險報酬斜率

首先,計算風(fēng)險報酬斜率(b);

其次,根據(jù)公式:K=i+b×Q確定項目的風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率;

最后,以“風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率”為貼現(xiàn)率計算方案的凈現(xiàn)值,并根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來選擇方案｡

例如,假設(shè)有兩個房地產(chǎn)項目方案A､B,兩方案的風(fēng)險和期望的現(xiàn)金流相同,只考慮一年的現(xiàn)金流情況,兩方案的資本支出即初始現(xiàn)金流相同,無風(fēng)險報酬率為6%,投資方案A､B的現(xiàn)金流量如表1:

計算為:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:計算過程略｡K代表風(fēng)險報酬率,I代表無風(fēng)險報酬率,B代表風(fēng)險報酬斜率,Q代表風(fēng)險程度｡B假定為0.1｡)

(二)肯定當(dāng)量法

這種方法的基本思路是先用一個系數(shù)把有風(fēng)險的現(xiàn)金收支調(diào)整為無風(fēng)險的現(xiàn)金收支,然后用無風(fēng)險的貼現(xiàn)率去計算凈現(xiàn)值,以便用凈現(xiàn)值法的規(guī)則判斷投資機會的可取程度｡

其計算公式為:

式中:at――t年現(xiàn)金流量的肯定當(dāng)量系數(shù),它在0-1之間

i――無風(fēng)險的貼現(xiàn)率

CFAT――稅后現(xiàn)金流量

在運用肯定當(dāng)量法時,關(guān)鍵是確定肯定當(dāng)量系數(shù)｡肯定當(dāng)量系數(shù)是指肯定的現(xiàn)金流對與之相當(dāng)?shù)牟豢隙ǖ钠谕F(xiàn)金流的比值,它代表了投資者對風(fēng)險的態(tài)度｡此系數(shù)的確定有幾種方式,如根據(jù)歷史資料進行推斷､由經(jīng)驗豐富的分析人員進行主觀判斷､根據(jù)變異系數(shù)與其之間的關(guān)系來確定,在此我們不做詳細討論｡

由上面的計算可知變異系數(shù)為0.21,根據(jù)變異系數(shù)和肯定當(dāng)量系數(shù)的關(guān)系,肯定當(dāng)量系數(shù)為0.8(經(jīng)驗數(shù)據(jù))｡

因為E(A)=E(B)=3000,所以,兩個方案的肯定當(dāng)量為3000*0.8=2400,由此,我們可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當(dāng)量法的比較分析

從上表可知,運用風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法計算的兩方案凈現(xiàn)值的差額為400,肯定當(dāng)量法差額為249｡可見,在房地產(chǎn)投資方案的評價中,風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法比肯定當(dāng)量法產(chǎn)生的偏差大｡考慮到風(fēng)險因素,風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率有以下兩點不足:

第一,此方法把時間價值和風(fēng)險價值混在一起,并據(jù)此對現(xiàn)金流量進行貼現(xiàn),意味著風(fēng)險隨著時間的推移而加大,這種情況往往與實際情況不符,甚至是相互矛盾的｡因為,在實際中的很多投資在投資初期風(fēng)險比較大,而隨著時間的推移,由于投資者對市場變化的趨勢有了清晰的認識及內(nèi)部管理方式的改進,現(xiàn)金流會逐漸趨向穩(wěn)定,風(fēng)險也隨之減少｡

對資金投放戰(zhàn)略來說,投資項目的現(xiàn)金流入一般發(fā)生的時間比較晚､持續(xù)時期較長｡所以,在運用風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率時偏差更大｡

第二,此方法在計算凈現(xiàn)值時,在方案持續(xù)時期內(nèi)運用統(tǒng)一的貼現(xiàn)率｡而我們知道,在項目持續(xù)期間內(nèi),其風(fēng)險可能會隨著認識的不斷加深和環(huán)境因素的改變而變成肯定因素｡因此,我們在進行貼現(xiàn)求凈現(xiàn)值時,不能每一個期間都采用同一個貼現(xiàn)率｡尤其對于戰(zhàn)略方案來說,在較長的時期內(nèi)風(fēng)險波動會更激烈,相同的貼現(xiàn)率會嚴重失實｡

這樣,與風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法相比,肯定當(dāng)量法主要表現(xiàn)出以下兩個優(yōu)點:

第一,此方法充分考慮了時間因素｡風(fēng)險的不同會體現(xiàn)在不同的變異系數(shù)上,從而表現(xiàn)出不同的肯定當(dāng)量系數(shù),這比較符合現(xiàn)實情況｡當(dāng)然,為每一年準(zhǔn)確確定肯定當(dāng)量系數(shù),在實踐中是很難的｡對此,我們可以將戰(zhàn)略項目分為戰(zhàn)略引進階段､戰(zhàn)略發(fā)展階段､戰(zhàn)略成熟階段和戰(zhàn)略衰退階段｡在每一個階段,風(fēng)險的特征和大小是相似的,具有一定的統(tǒng)一性｡這樣就可以為每個時期確定一個肯定當(dāng)量系數(shù),既保證了效率又保證了效果｡

第二,運用肯定的現(xiàn)金流易被接受｡風(fēng)險管理思想認為,“肯定的一元錢與不肯定的一元錢的價值是不同的”｡肯定當(dāng)量法先將不肯定的一元錢轉(zhuǎn)化為肯定的一元錢,將有風(fēng)險的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為無風(fēng)險的現(xiàn)金流｡在現(xiàn)實中,作為風(fēng)險厭惡型的決策人員從心理上容易接受｡

從以上的分析可以看出,肯定當(dāng)量法克服了風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)率法夸大遠期風(fēng)險的缺點,可以根據(jù)各年不同的風(fēng)險程度,分別采用不同的肯定當(dāng)量系數(shù)｡這樣,在對投資項目的評價就相當(dāng)準(zhǔn)確,因此,在實際中應(yīng)對其進行推廣｡

三､房地產(chǎn)投資風(fēng)險的規(guī)避與控制

高風(fēng)險高收益､低風(fēng)險低收益的關(guān)系決定房地產(chǎn)投資既是一種高收益的投資項目,同時也是一種高風(fēng)險的投資項目｡對于風(fēng)險,很多人傾向于盡量回避,以最少的風(fēng)險獲得更高的收益｡但是在房地產(chǎn)投資過程中,風(fēng)險是客觀存在的,對風(fēng)險的認識在于能及時地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到并能及時地采取有效的措施對其進行化解､減輕和控制,降低投資者預(yù)期收益損失的可能性,并減少風(fēng)險的危害性｡

規(guī)避和控制風(fēng)險的基本思路是對于某種損失出現(xiàn)的可能性大小及其程度高低做出判斷并進行調(diào)整,進而盡可能地降低這種可能性,具體方法有:

1.風(fēng)險規(guī)避｡規(guī)避風(fēng)險方法的原理非常簡單,即在預(yù)期收益相同的情況下,投資于風(fēng)險小的房地產(chǎn)投資項目｡房地產(chǎn)投資項目種類較多,它們的風(fēng)險度大小不一,有的風(fēng)險度較大,可能遭遇的不確定性因素也較高,而有些投資項目的風(fēng)險度較小,選擇風(fēng)險度小的投資項目,可以使投資收益得到有效的保證｡

2.風(fēng)險轉(zhuǎn)移｡指房地產(chǎn)投資者以某種合理､合法的方式將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)｡如:在租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中,租約規(guī)定承租人負擔(dān)所有的經(jīng)營費用､維修､保養(yǎng)費用甚至稅收,就能將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承租人;在長期租約中,規(guī)定租金隨著物價指數(shù)上升而相應(yīng)地變動,就能把購買力風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承租者｡在開發(fā)商與建筑商的施工合同中,規(guī)定建筑材料由建筑商采購,也起到了類似的作用｡

3.風(fēng)險預(yù)控｡風(fēng)險無非是指在投資經(jīng)營中存在各種不確定因素,從而使實際收益偏離預(yù)期收益的可能性｡減少這種不確定性從而減少這種偏離的最好辦法,就是通過市場調(diào)查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險｡

第6篇：房地產(chǎn)投資與風(fēng)險分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；投資風(fēng)險；對策分析

近年來國家不斷推出新的調(diào)控政策，控制房價的的非理性增長。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著的風(fēng)險影響因素也不斷變化，對投資風(fēng)險進行正確評估，減小風(fēng)險對收益的影響程度，提高項目的投資效益，對于指導(dǎo)項目開發(fā)具有非常重要的意義。

一、我國房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險分析

1、政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是指由于政策發(fā)生變化給房地產(chǎn)生產(chǎn)者與經(jīng)營者帶來的經(jīng)濟損失。由于房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)著越來越重要的地位，其發(fā)展對于其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及整個國民經(jīng)濟都具有不可替代的作用。因此，政府會根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展情況對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，共同促進國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。政策風(fēng)險是影響房地產(chǎn)投資的重要風(fēng)險因素之一，包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、經(jīng)濟體制及住房制度改革等，它們都會對房地產(chǎn)投資者的收益目標(biāo)帶來很大的影響。

產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險是政策風(fēng)險中的重要方面，是指因產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化對房地產(chǎn)生產(chǎn)者和經(jīng)營者帶來的經(jīng)濟損失。如“上海國五條細則”：“堅決抑制投資投機性購房，嚴禁發(fā)放第三套及以上購房貸款；同時要增加普通商品住房用地供應(yīng)，按照全年供應(yīng)量不低于前5年年均實際供應(yīng)量的要求?！边@在一定程度上抑制了商品房的需求。當(dāng)前的土地制度使土地供應(yīng)逐年呈現(xiàn)負增長，而貨幣不斷超發(fā)，也使得投資渠道缺乏。土地使用年限的減少、補償費用的收取都可以增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本。經(jīng)濟體制的改革刺激了經(jīng)濟的增長，增加了人們的收入水平，進一步提高了公眾的購買力，刺激了商品住宅房的需求。

2、經(jīng)濟風(fēng)險

經(jīng)濟風(fēng)險是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素的出現(xiàn)對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響的可能性。主要包括市場供求風(fēng)險、融資風(fēng)險、利率風(fēng)險以及國民經(jīng)濟發(fā)展風(fēng)險。市場供求風(fēng)險，由于房地產(chǎn)項目的價值通常比較大，因此受供求關(guān)系的影響較大。市場的供給與需求是不斷變化的，當(dāng)供給短缺或需求不足時，房地產(chǎn)市場的主體就會受到損失。這種供需之間的不平衡，就會給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的損失，因此房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場的供需變化的客觀規(guī)律進行科學(xué)預(yù)測，規(guī)避市場供求變化帶來的投資風(fēng)險。

房地產(chǎn)投資者一般會借助于各種融資工具，有研究表明，在大部分的房地產(chǎn)投資中，貸款額度占到總投資一半以上，甚至更高。比率的大小受投資的成本以及項目的預(yù)期收入及貸款利率等因素的影響，貸款的利率越高，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款成本就越高，而降低了市場購買力，最終導(dǎo)致房產(chǎn)預(yù)期收益的減少。反之利率越低，貸款成本越低，人們的購買力旺盛，房地企業(yè)更容易得到較好的收益。此外國民經(jīng)濟的發(fā)展水平也會影響房地產(chǎn)市場，經(jīng)濟越發(fā)達，房地產(chǎn)市場越繁榮，而經(jīng)濟停滯，房地產(chǎn)市場也會呈現(xiàn)蕭條。

3、技術(shù)風(fēng)險

技術(shù)風(fēng)險是由于技術(shù)部門設(shè)計或施工管理技術(shù)不足而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟損失。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場化程度的不斷深入，人們對住房消費的需求苛刻程度增加，因此，企業(yè)要提高施工技術(shù)，率先將其應(yīng)用于房地產(chǎn)項目中，不斷滿足消費者對住房質(zhì)量的要求，提高市場競爭力。技術(shù)風(fēng)險主要包括建筑材料的更新、施工技術(shù)和革新、計算失誤風(fēng)險等，如果不能處理好這些技術(shù)問題，將會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來直接經(jīng)濟損失。

4、購買力風(fēng)險

購買力風(fēng)險是指由于投資完成后收回的資金與初始投入的資金相比，由于購買力的減低給投資者帶來的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)投資資金大、周期時間長，其投資風(fēng)險的高低與通貨膨脹率存在著很大的關(guān)系，只要存在通貨膨脹因素，投資者就面臨著通貨膨脹的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該十分關(guān)注此風(fēng)險因素的影響，并且通過適當(dāng)?shù)姆椒▉頊p少通貨膨脹風(fēng)險。如，可以通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低該風(fēng)險對實際收益率的影響程度。

5、自然風(fēng)險

自然風(fēng)險是由于不可抗力的因素變化而對房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中或著已經(jīng)開發(fā)完成的商品的危害，從而給房地產(chǎn)企業(yè)造成的經(jīng)濟損失。自然風(fēng)險主要包括地震、洪水、火災(zāi)、泥石流等災(zāi)害。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡乩須夂驐l件來購買相應(yīng)保險規(guī)避風(fēng)險，減少自然災(zāi)害對項目造成的經(jīng)濟損失。

二、房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險規(guī)避策略

1、順應(yīng)政策導(dǎo)向，把握投資時機

要順應(yīng)政策導(dǎo)向，對房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進行全面的調(diào)查分析，房地產(chǎn)市場需求基本上是一種引致需求，相對投資項目的銷售來說這種需求是一種有支付能力的需求，包括現(xiàn)實需求和潛在需求兩部分。要從宏觀經(jīng)濟上分析經(jīng)濟發(fā)展水平，從微觀上分析影響房地市場的相關(guān)因素，合理預(yù)測房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量。把握房地產(chǎn)周期波動，合理選擇投資時期。根據(jù)馬斯洛“需求層次理論”，對住房需求，了解消費者需求，不斷開拓市場，對項目開發(fā)方案進行評價和風(fēng)險分析，選擇可靠性強、風(fēng)險小的開發(fā)方案，保證項目收益。

2、合理分配資金，提高保險意識

在房地產(chǎn)企業(yè)投資時，在收益相同的前提下總是追求風(fēng)險最小，或著在風(fēng)險相同時追求利益最大化。在投資時，要注意合理分配資金，靈活應(yīng)用投資組合理論，選擇不同區(qū)域的投資組合或不同房產(chǎn)類型的投資合等來達到分散風(fēng)險的目的。投資者要依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和獲利能力，遵照一定的原則搭配各種不同的房產(chǎn)類型以降低投資風(fēng)險。要提高保險意識，通過保險手段來轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，通過向保險公司投保，繳納保險為代價，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險來承擔(dān)，降低自身的損失程度。也可以通過擬定正當(dāng)、合法的合同條款將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位，如可將施工過程中危險性較高的工作轉(zhuǎn)色給其他專業(yè)施工單位，減少自身承擔(dān)的風(fēng)險責(zé)任。

3、完善監(jiān)管機制，加強施工管理

房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險行業(yè)，這就需要強化業(yè)務(wù)宏觀指導(dǎo)，建立地區(qū)房地產(chǎn)市場監(jiān)測機制，建立房地產(chǎn)市場定期分析報告制度，探索住房金融改革以及發(fā)展的深層問題。加強工程施工過程的管理，創(chuàng)新施工工藝，將其率先應(yīng)用在施工過程中，提高工程質(zhì)量，樹立品牌意識。對于難度較大的工程項目，可以轉(zhuǎn)包給專業(yè)施工團隊，提高施工質(zhì)量，降低自身風(fēng)險。

4、提高管理水平，降低決策風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)必須建立一支高水平、專業(yè)的開發(fā)團隊，提高管理水平，要加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)研，對方案進行可行性研究。要對影響項目開發(fā)的政治、經(jīng)濟、社會及環(huán)境因素進行的搜集與分析，建立信息系統(tǒng)，通過科學(xué)預(yù)測、對項目的定位，選擇合適的投資時機以及投資項目的類型，降低投資開發(fā)的盲目性帶來的風(fēng)險。通過對政策走勢的研究、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢以及消費需求等問題進行分析，將不確定的因素控制到最低，為投資決策提供前瞻性和科學(xué)性依據(jù)，確保投資決策的正確性，降低決策風(fēng)險，從而更好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。

房地產(chǎn)業(yè)作為我國市場經(jīng)濟的重要組成部分，具有高風(fēng)險、高效益的特性，市場存在著諸多的不確定性。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在投資決定前進行科學(xué)分析來預(yù)測風(fēng)險，預(yù)先采取規(guī)避措施，將風(fēng)險控制到最低限度，從而減少不必要的損失，提高房地產(chǎn)企業(yè)的收益。

參考文獻：

第7篇：房地產(chǎn)投資與風(fēng)險分析范文

論文關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險　防范風(fēng)險　防范

論文摘要：商業(yè)房地產(chǎn)的投資在我國乃至于全球都是備受矚目的，因為房產(chǎn)投資本身的獲利有著不可估量的前景，不過跟一般的投資項目一樣，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險也是存在的，怎樣正確認識商業(yè)房產(chǎn)的風(fēng)險并通過有效的措施進行防范，是本文講述的重點。

由于前期國家出臺了很多關(guān)于商業(yè)房產(chǎn)方面的有利措施，所以現(xiàn)在很多人愿意投資商業(yè)房產(chǎn)，以獲取既得利益。不過商業(yè)房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和特點，它的投資風(fēng)險也很大。尤其隨著國家近期房產(chǎn)政策的調(diào)控，部分城市的房產(chǎn)價格肯定會降下來。作為商業(yè)房產(chǎn)，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產(chǎn)投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應(yīng)該正視商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險，并采取策略應(yīng)對其帶來的風(fēng)險。

一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念及特點

所謂“商業(yè)房地產(chǎn)”，顧名思義，就是指用作商業(yè)用途的房產(chǎn)。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業(yè)廣場，批發(fā)市場或者是購物中心等所用的房產(chǎn)都屬于商業(yè)房地產(chǎn)。表現(xiàn)最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)。當(dāng)然，之所以叫做商業(yè)房地產(chǎn)，肯定跟住宅地產(chǎn)有明顯的差異。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益高。不同于住宅直接販賣，商業(yè)房產(chǎn)主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發(fā)商的商業(yè)品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產(chǎn)生作用，而且影響深遠。商業(yè)房地產(chǎn)的收益還跟當(dāng)時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營方式相似，但內(nèi)容多種多樣。雖然商業(yè)房地產(chǎn)一般都是將各個店鋪租給相應(yīng)的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經(jīng)營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業(yè)房地產(chǎn)一般投資規(guī)模大而且建設(shè)周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業(yè)區(qū)，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業(yè)房地產(chǎn)都要經(jīng)歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產(chǎn)開發(fā)商有雄厚的資金來周轉(zhuǎn)才行。最后，對于商業(yè)房地產(chǎn)來講，經(jīng)營管理要求也會偏高一些。由于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現(xiàn)在商業(yè)房產(chǎn)的市場競爭特別激烈，所以對于經(jīng)營管理者的要求也變得比較苛刻。

二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險

由于商業(yè)房地產(chǎn)本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風(fēng)險，加之商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風(fēng)險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資主要風(fēng)險如下：

(一)經(jīng)營風(fēng)險

經(jīng)營風(fēng)險是針對于商業(yè)房產(chǎn)投資者而言的，是指由于自身的經(jīng)營問題而導(dǎo)致收益水平實現(xiàn)率不夠或是沒有實現(xiàn)收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風(fēng)險。這種風(fēng)險主要來自于投資企業(yè)或者投資者自身的內(nèi)在因素，如果經(jīng)營管理不善，決策出現(xiàn)嚴重失誤就很有可能導(dǎo)致運營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經(jīng)營風(fēng)險也是目前商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最主要的風(fēng)險。

(二)財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險是指商業(yè)房地產(chǎn)投資者或者其它主題財務(wù)因受到影響而使得商業(yè)房地產(chǎn)不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運用財務(wù)杠桿時可能帶來風(fēng)險。所謂財務(wù)杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產(chǎn)出，這樣就會導(dǎo)致投資的不確定性增大，從而不能達到預(yù)期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風(fēng)險也是應(yīng)該考慮的問題。當(dāng)房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風(fēng)險就壓到了商業(yè)房地產(chǎn)投資者的身上。

(三)市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場價格得變動而給房產(chǎn)投資者帶來損失的風(fēng)險。這一點是很值得重視的，因為市場風(fēng)險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。

(四)利率風(fēng)險

利率風(fēng)險顧名思義就是指商業(yè)房地產(chǎn)投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風(fēng)險。眾多周知，商業(yè)房地產(chǎn)在開發(fā)初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發(fā)商都會選擇跟銀行合作，進行貸款等動作，這樣一來，銀行利率的增減就跟商業(yè)房產(chǎn)的投資風(fēng)險直接掛鉤了。 轉(zhuǎn)貼于

(五)無流動性變化風(fēng)險

由于商業(yè)房地產(chǎn)從建房開始都是不能流動的，所以投資進去的資金就不能夠隨時轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產(chǎn)價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導(dǎo)致投資收益水平，而造成無流動性變化風(fēng)險。

(六)自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險

自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險估計一般人都可以理解，像是地震，水災(zāi)等風(fēng)險對于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是不可抵擋的，不過這項災(zāi)害可以轉(zhuǎn)嫁到保險公司那里，相對風(fēng)險比較低。

三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險的防范策略

商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎(chǔ)上的，只要判斷的準(zhǔn)確就一定能夠得到好的結(jié)果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產(chǎn)的實際收益與預(yù)期收益偏差太多，所以防范這種預(yù)期收益的偏差成了商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細認真的市場調(diào)查，考慮各種因素，最終進行歸納統(tǒng)籌，得出最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)最為投資依據(jù)。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經(jīng)濟市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業(yè)房產(chǎn)的未來發(fā)展有非?？陀^的認識，要能統(tǒng)籌全局，掌控趨勢。其實防范商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險，大體上有這幾種途徑：一，風(fēng)險規(guī)避、損失控制與風(fēng)險轉(zhuǎn)移。簡單地講就是回避一些風(fēng)險比較大的項目，而選擇風(fēng)險較小的項目進行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產(chǎn)投資風(fēng)險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產(chǎn)損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風(fēng)險投資。三，風(fēng)險轉(zhuǎn)移。這點的意思就是把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到其它項目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。

總結(jié)

總之，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項目的同時一定要根據(jù)自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風(fēng)險，必要時采取一定的措施，防范于未然。

參考文獻

[1]楊洋，房地產(chǎn)估價風(fēng)險分析與防范[J]價值工程，2010，26

第8篇：房地產(chǎn)投資與風(fēng)險分析范文

【關(guān)鍵詞】次貸危機；投資基金

Draws out the investment in real estates trust fund by the loan crisis the ponder

Yu Shuang

【Abstract】For the past year the country has enlarged to the investment in real estates management dynamics, to suppress the house price which stays at a high level, the country has released many regulative measures, causes the human to remember US’s loan crisis. The loan crisis is refers to, because the American overlying mortgage loans the borrower to break a contract increases, then affects the whole world money market turbulence which and the fluid crisis falls largely with the loan related monetary assets price causes. US’s loan crisis to American and the global influence is very huge, including to our country real estate market influence. Because our country real estate sources of fund channel is narrow, depends upon the bank loan most, our country credit system is not in addition perfect, therefore, has the loan crisis’s risk similarly. In this kind of situation, increases the real estate financing channel――to develop our country investment in real estates trust fund, absorbs the US investment in real estates trust development the lesson, is very essential. This article main mentality is: Enlarges from the country to the house price regulative dynamics and the American loan crisis associates increases the real estate financing channel, the development investment in real estates trust fund necessity, through to the investment in real estates trust fund’s superiority analysis, the risk analysis, proposed that our country develops real estate trust investment fund several suggestions.

【Key words】Loan crisis; Investment fund

引言

次貸危機是一次全球性金融危機，主要是因次級按揭貸款通過證券化這個變壓器把風(fēng)險高倍放大。

目前，國家加大了對房地產(chǎn)投資的管理力度，為了抑制居高不下的房價，國家出臺了很多調(diào)控措施，特別是對金融機構(gòu)貸款政策的調(diào)整。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，這一特點決定了房地產(chǎn)行業(yè)實質(zhì)上是一個準(zhǔn)金融行業(yè)。相對于發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)融資渠道來說，我國的房地產(chǎn)金融市場不完備，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑主要是通過銀行貸款，而資本市場和其他融資渠道相對落后，在這樣的情況下我國房地產(chǎn)市場存在著相當(dāng)大的金融風(fēng)險。

因此，思考我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，化解銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高人民生活水平的關(guān)鍵所在。

1. 次貸危機概述

要想了解次貸危機，必須了解它的含義、產(chǎn)生的背景及對影響。

1.1 次貸危機的含義：所謂的次貸危機就是指次級住房抵押貸款借款人大量違約而引起的信貸市場上的信用危機以及以次級貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的證券大面積縮水而導(dǎo)致的資本市場上的次級債危機。。

1.2 次貸危機的根源――資產(chǎn)泡沫：理論上來看，資產(chǎn)泡沫的源頭是流動性過剩，當(dāng)過剩的流動性紛紛涌向證券市場和房地產(chǎn)市場，就意味著過多的流動性資產(chǎn)追逐有限的投資機會，資產(chǎn)價格自然會上漲，如果這種投機逐利進一步發(fā)展，資產(chǎn)價格必然慢慢超過其真實價值而虛擬膨脹，最終產(chǎn)生泡沫資產(chǎn)泡沫一下子破滅，危機也緊隨其后。

美國房市在次貸危機爆發(fā)前正存在著這樣的資產(chǎn)泡沫，從2001年到2006年美國房價大幅上漲，而一路攀升的房價既沒有建立在住房市場的真實需求上，也沒有以居民可支配收入為支撐。資產(chǎn)泡沫化成為一個不爭的事實，泡沫破裂只是早晚的災(zāi)難。

泡沫一旦被引爆，便會帶來一系列的災(zāi)難性連鎖反應(yīng)，直至危機發(fā)生，次級住房抵押貸款危機（即所謂的次貸危機）便全面爆發(fā)了。

由于受到次貸危機的影響，使得美國人尤其是持有與次級貸款相關(guān)產(chǎn)品的人們的資產(chǎn)大幅度縮水，勢必會影響到投資、消費、就業(yè)等多個方面，從而對美國的實體經(jīng)濟造成影響。全球經(jīng)濟的增長速度減緩。而次貸危機給全球金融市場帶來的沖擊，使得各國的與次級貸款相聯(lián)系的銀行、對沖基金、私人基金以及國家基金等都蒙受了巨大的虧損。同時，給各個國家的股市、債市、匯市都帶來了巨大的波動，及時是對于像中國這樣資本市場并不完全開放的國家來說，仍舊通過影響人們投資的信心而使證券市場持續(xù)下行。

2. 次貸危機與房地產(chǎn)融資

由次貸引發(fā)的資本市場的猛烈反應(yīng)，使得對我國房地產(chǎn)發(fā)展的融資也有了再次探討。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展需要資金來源多元化，僅依靠企業(yè)自身積累不能滿足快速發(fā)展的要求。外資、私募股權(quán)投資基金、上市以及上市房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)等渠道融通資金，加大權(quán)益型資本投入，是房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。而外資、上市和增發(fā)由于政策限制，股權(quán)投資基金成為首選，但我國私募股權(quán)投資基金發(fā)展剛剛起步，相應(yīng)法律法規(guī)不健全，規(guī)模難以滿足市場需求，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需一個了解認識的過程。而房地產(chǎn)投資信托基金作為新的金融產(chǎn)品，旨在解決成熟商業(yè)物業(yè)的變現(xiàn)能力，并非是針對房地產(chǎn)開發(fā)階段的金融產(chǎn)品。

由于受美國次貸危機的影響，市場上對結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品都有一定顧忌，所以房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品設(shè)計和制度安排上要注重風(fēng)險防范。此外產(chǎn)品模式上要盡量簡單化。國外的產(chǎn)品模式比較多，中國擬在吸取美國次貸危機的經(jīng)驗基礎(chǔ)上，力求簡化產(chǎn)品鏈條提高產(chǎn)品透明度，設(shè)計符合國家法律要求以及適合我國投資者購買的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

房地產(chǎn)信托投資基金作為一種創(chuàng)新融資方式，將有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。

3. 發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的優(yōu)勢及風(fēng)險

2010年注定是資本市場的突破年，繼融資融券、股指期貨獲批后，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）也呼之欲出，有望成為今年資本市場又一項重大制度創(chuàng)新成果。投資信托基金是通過集合社會散資金，使用專業(yè)人士投資、經(jīng)營管理，不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。

3.1 房地產(chǎn)投資信托基金的定義：房地產(chǎn)投資信托基金最早的定義是：有多個受托人作為管理者、并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的飛公司組織。由此界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。

3.2 房地產(chǎn)投資信托基金的優(yōu)點

3.2.1 具有房地產(chǎn)融資的靈活性：房地產(chǎn)投資信托基金通常在房地產(chǎn)項目已經(jīng)開發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資信托基金所扮演的是一個“接盤者”的角色，可為房地產(chǎn)開發(fā)前期投入的各種資金提供一個有效的退出通道。

3.2.2 房地產(chǎn)投資信托基金，因投資組合多元化，而使其風(fēng)險較?。核梢酝ㄟ^多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項目，同時房地產(chǎn)投資信托基金有義務(wù)定期向外界公布各期財務(wù)報表、財務(wù)運作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風(fēng)險，投資回報相對較高，并有定期的股息收益。而那些房地產(chǎn)直接投資，受市場各種因素變化的影響非常大，投資風(fēng)險也較高。

3.2.3 建立房地產(chǎn)投資信托基金有利于資源配置：建立房地產(chǎn)投資信托基金，不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道，客觀上也可以促進房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時，深化資本市場，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負擔(dān)，化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險。目前我國的社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用。房地產(chǎn)投資信托基金的出現(xiàn)將房地產(chǎn)投資由實物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，可以提高長期收益性地產(chǎn)的流動性，同時房地產(chǎn)信托具有專家理財特征，為社會大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供有利條件。

3.3 房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險分析

3.3.1 經(jīng)營風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資信托基金運行過程中，在規(guī)范運作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。經(jīng)營風(fēng)險主要是由項目選擇風(fēng)險、規(guī)模風(fēng)險構(gòu)成。項目選擇風(fēng)險是指由于對投資項目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)模較小，項目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時，房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)模小，就會給組合投資帶來較大的難度，經(jīng)營風(fēng)險很難分散，一旦項目選擇失誤，就有可能造成對房地產(chǎn)投資信托基金的致命打擊；有些房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)?？赡鼙容^大，投資的回旋余地就大，有利于進行組合投資，從而分散風(fēng)險。但不利的一面是，資金量大給經(jīng)營管理又帶來了難度，眾多項目要一一篩選。這些由于風(fēng)險投資基金本身規(guī)模所帶來的風(fēng)險，我們稱之為“規(guī)模風(fēng)險”。

3.3.2 財務(wù)風(fēng)險。各種風(fēng)險因素綜合作用的結(jié)果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤；是否會出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險、流通風(fēng)險和期限風(fēng)險。為此，被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)制度，加強財務(wù)管理，房地產(chǎn)投資信托基金公司本身也應(yīng)健全財務(wù)制度。

3.3.3 環(huán)境風(fēng)險。環(huán)境風(fēng)險是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險，主要有以下兩個方面的內(nèi)容：一是政策風(fēng)險，由于地方政府或中央政府對待房地產(chǎn)投資信托基金的政策引起的對收益的影響。二是法律風(fēng)險，由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等造成對房地產(chǎn)投資信托基金損害的可能性。

4. 發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的幾點建議

4.1 我國的房地產(chǎn)投資信托起步較晚，應(yīng)該加強對房地產(chǎn)投資理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現(xiàn)狀是銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，并且很多已經(jīng)成為銀行的不良資產(chǎn)，給銀行的經(jīng)營造成了很大風(fēng)險。我們應(yīng)該盡快建立一套房地產(chǎn)投資信托基金體系，完善房地產(chǎn)投資信托基金的具體操作，減輕銀行的壓力。

4.2 加強法律調(diào)控手段，制訂相關(guān)的法律文件。一種新行房地產(chǎn)信托投資基金的出現(xiàn)必須有相關(guān)的法律條文，使有法可依，做到有法必依，要建立完善的法律體系，僅僅頒布單一的《信托法》、《證券投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。還可制定針對房地產(chǎn)投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資方式的限制等等。使我國的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。

4.3 加大人才的培養(yǎng)。加快房地產(chǎn)投資信托基金的人才培養(yǎng)，必須建立一支既精通業(yè)務(wù)，又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運作的專業(yè)管理人才隊伍。我國目前還沒有真正意義上的機構(gòu)投資者，這對于房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展非常不利，所以加快培育機構(gòu)投資者勢在必行。

4.4 借鑒別國經(jīng)驗，創(chuàng)造自己的基金特色。我們應(yīng)在吸取美國次貸危機的經(jīng)驗基礎(chǔ)上，力求簡化產(chǎn)品鏈條提高產(chǎn)品透明度，設(shè)計符合國家法律要求以及適合我國投資者購買的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

引進房地產(chǎn)投資信托基金是對銀行為手段的間接金融的補充，但因為國情不同，我們不能照搬美國等一些發(fā)達國家的證券模式，應(yīng)該制訂符合中國國情的信托投資發(fā)展道路。

參考文獻

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[2] 杜厚文、初春莉.美國次級貸款危機:根源、走勢、影響.中國人民大學(xué)學(xué)報,2008.1

[3] 劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析.東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2009.1

第9篇：房地產(chǎn)投資與風(fēng)險分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資項目；可行性研究

房地產(chǎn)投資項目的可行性研究是在房地產(chǎn)投資項目決策階段，對項目的投資環(huán)境和條件等內(nèi)容進行較為深入的調(diào)查研究，制定、分析和評價各種投資方案的可能性、技術(shù)性和經(jīng)濟合理性。房地產(chǎn)投資項目可行性研究是投資決策、資金籌措、實施操作、立項審批的重要依據(jù)之一。房地產(chǎn)投資項目一般具有投入多、風(fēng)險大等特點，對房地產(chǎn)投資項目進行科學(xué)合理的可行性研究，是控制投資風(fēng)險、確保合理開發(fā)的基礎(chǔ)性條件，甚至關(guān)系到房地產(chǎn)投資項目的盈虧成敗。

一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的作用

（1）作為項目投資方的決策依據(jù)?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)投資項目開發(fā)的第一個環(huán)節(jié)，根據(jù)可行性研究的研究分析結(jié)論，項目投資方會進行研讀并最終決定是否投資該項目和投資規(guī)模等事項。（2）作為項目主管方的審批依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)就擬投資的房地產(chǎn)項目編制申請報告，報送項目審批核準(zhǔn)機關(guān)申請審核批準(zhǔn)。項目申請報告中所含最重要的文件之一就是項目可行性研究報告。項目審批核準(zhǔn)機關(guān)是否批準(zhǔn)該項目，很大程度在于項目可行性研究是否科學(xué)、合法、合理，是否具有理想的經(jīng)濟和社會效益。（3）作為項目籌資的重要參考資料。房地產(chǎn)投資項目一般是高投入高風(fēng)險，不進行深入的可行性分析研究，一般很難對外籌資。銀行等金融企業(yè)、投資公司等財務(wù)戰(zhàn)略投資者是在承擔(dān)的風(fēng)險較小、項目具有足夠的還款能力的情況下，才可能給予項目貸款。（4）作為項目進行前期工作的依據(jù)。項目的前期工作包括規(guī)劃設(shè)計、人員招聘、施工準(zhǔn)備等，在房地產(chǎn)投資項目的可行性研究中，都會提及各項工作安排的時間表。如無其他情況的改變，一般應(yīng)根據(jù)該計劃行事。

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究階段的劃分

（1）投資機會研究。投資機會研究是指對項目投資者選擇投資機會和方向提出輪廓性建議，目的是在特定的地區(qū)內(nèi)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，同時結(jié)合資源條件和市場供求等條件尋找并選擇合適有利的房地產(chǎn)投資項目。投資機會研究一般依靠粗略的估計而不是依靠詳細的分析，主要是從投資收益等角度研究投資的可能性，進行投資機會的選擇和鑒別，引起高層決策者的投資意向。投資機會研究的結(jié)果允許誤差在30%之內(nèi)，研究費用占投資總額的0.1%～0.2%。如果初步證明項目投資的設(shè)想是盈利并且可行的，則可以再進行更深入細致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指對房地產(chǎn)項目投資中一些重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵問題進行專題研究，進一步說明投資項目的價值所在。研究分析的關(guān)鍵問題主要包括：分析投資機會研究的結(jié)論；有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究；在擁有詳盡資料的基礎(chǔ)上進行測算并作出是否進一步研究的決定等等。初步可行性研究階段的結(jié)果允許誤差在20%之內(nèi)，研究費用占投資總額的0.25%～1.25%。通過初步可行性研究，可以對項目的盈利和前景做進一步的分析和判斷。（3）詳細可行性研究。詳細可行性研究是項目投資決策的基礎(chǔ)和關(guān)鍵步驟。其主要是對項目從技術(shù)和財務(wù)等方面進一步探討可能性和合理性，對項目提出結(jié)論性意見并最終形成正式的可行性研究報告。詳細可行性研究的結(jié)果允許誤差在10%之內(nèi)，研究費用占投資總額的比例根據(jù)項目大小不同而有所不同，一般在投資總額的0.2%～3%之內(nèi)。另外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對于限額以上的大、中型項目及重要的小型項目，須經(jīng)有權(quán)審批的單位委托有資質(zhì)的咨詢評估公司就項目可行性研究報告進行充分的分析論證和評價。未經(jīng)該程序的項目，任何單位不準(zhǔn)審批和組織建設(shè)。其主要內(nèi)容包括：全面審核報告中反映的各項情況是否真實存在；全面審核各項指標(biāo)計算、參數(shù)選擇是否正確；從企業(yè)、社會和國家等方面綜合分析和判斷項目的經(jīng)濟和社會效益；分析并最終判斷項目可行性研究的可靠性和客觀性，對項目作出最終的投資決策提供專業(yè)的評價意見。

三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的基本內(nèi)容

根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度的不同，可行性研究的內(nèi)容各有側(cè)重，不盡相同。本文以廣東省DQ房地產(chǎn)投資項目為例，具體探討可行性研究基本內(nèi)容的以下幾個方面：第一部分是介紹DQ當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。具體可從當(dāng)?shù)氐牡乩砦恢?、交通情況、人口數(shù)量、生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資額、社會消費品零售總額等方面進行資料和數(shù)據(jù)的收集，以作為項目開發(fā)的基礎(chǔ)背景資料。第二部分是DQ當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場分析。具體可從房地產(chǎn)市場宏觀的政策法規(guī)和市場行情，結(jié)合DQ當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供給和需求進行理論和數(shù)據(jù)分析，以作為項目研究的重要決策資料。第三部分是項目概述。具體包括項目名稱、項目地塊的權(quán)屬人及相關(guān)方、項目的地理位置和現(xiàn)狀、土地面積、土地成本、主要建設(shè)條件和規(guī)劃要點（包括容積率、建筑密度、綠化率等）。第四部分是規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的選擇。根據(jù)上述當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場分析、項目概述和規(guī)劃要點，進行市場供求現(xiàn)狀分析及預(yù)測，服務(wù)對象分析，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格預(yù)測并最終制定規(guī)劃設(shè)計方案，選擇并確定商住、商業(yè)或其他建設(shè)方案，制定租售計劃，確定擬建項目建設(shè)規(guī)模、項目構(gòu)成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經(jīng)濟及社會效益評價。一是根據(jù)規(guī)劃要點，預(yù)算項目的投資總額，并計算出項目的稅后利潤、總投資回報率、自有資金投資回報率等多項指標(biāo)；如規(guī)劃要點尚不確定，可選擇幾個最接近的規(guī)劃要點，計算出多個方案。二是投資效益評價，財務(wù)評價指標(biāo)主要有投資回報率（ROI），內(nèi)含報酬率（IRR），凈現(xiàn)值（NPV），投資回收期（PP）等等，可根據(jù)項目的不同，選取其中的幾項指標(biāo)作為評價項目經(jīng)濟效益的依據(jù)?？蓮膰窠?jīng)濟評價、項目環(huán)境效益等進行社會及綜合效益評價。第六部分是項目風(fēng)險評估，采取定量和定性兩種分析方法。定量分析主要采取臨界點分析，一般以內(nèi)部收益率10%為限來確定最低銷售價格和最高建安費用。定性分析則需要對經(jīng)營風(fēng)險、政策風(fēng)險和市場風(fēng)險等進行分析，并得出相應(yīng)的具體對策及預(yù)案。第七部分是現(xiàn)金流量以及資金籌措。主要包括：現(xiàn)金流量年度流入和流出的具體安排計劃、資金的籌集方案和籌集成本、項目的還貸能力分析等。第八部分是開發(fā)思路和項目實施進度。主要包括開發(fā)項目的管理模式、機構(gòu)設(shè)置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓(xùn)計劃、項目管理費用預(yù)算等等。項目實施進度主要前期開發(fā)進度和工程建設(shè)進度計劃，具體包括各個單項工程的開工和竣工時間，施工進度安排，建設(shè)場地布置，施工隊伍選擇等等。第九部分是研究結(jié)論及建議。根據(jù)上述研究分析結(jié)果，對投資項目是否具有可行性作出明確的結(jié)論性意見，同時針對投資項目存在的一些關(guān)鍵問題提出具體的建議供高層決策。一份優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告應(yīng)是編制依據(jù)真實可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容豐富完整；報告文本格式要規(guī)范嚴謹，附圖、附表、附件齊全；報告表述形式盡量圖文并茂，具有數(shù)字化、圖表化和直觀化的特點；報告的深度和廣度能夠滿足投資決策的需要。

四、房地產(chǎn)投資項目可行性研究中的關(guān)鍵問題

1.市場定位。房地產(chǎn)投資項目最重要的關(guān)鍵問題之一就是市場定位，應(yīng)以適量的超前意識，對項目進行合理的規(guī)劃和定位。一個房地產(chǎn)投資項目一般需要兩年以上，這段時間內(nèi)的法律政策、市場環(huán)境和消費行為觀念可能會有變化，有時甚至變化甚大。如何適應(yīng)變化，這就需要掌握變化的走勢，找準(zhǔn)項目準(zhǔn)確的市場定位。房地產(chǎn)投資項目的市場定位就是需要在深入細致的房地產(chǎn)市場調(diào)查、研究、分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場，確定項目檔次，圈定消費群體。市場定位要與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向保持一致，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略和經(jīng)營戰(zhàn)略等。房地產(chǎn)投資項目必須以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，進行準(zhǔn)確的市場定位，發(fā)揮企業(yè)核心競爭力，體現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢，構(gòu)建并發(fā)揚壯大所屬企業(yè)和產(chǎn)品的品牌，以實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。市場定位要具有實實在在的可行性，其中項目實施的可行性是指由于房地產(chǎn)市場處在不斷地變化之中，房地產(chǎn)投資項目的市場定位必須充分考慮項目實施的可行性，以免開發(fā)后賣不出去、租不出去形成資金回籠壓力；同時要根據(jù)所在區(qū)域、地塊特性、項目規(guī)模和優(yōu)勢來分析開發(fā)和入市的好時機，設(shè)計好項目的實施進度。而所謂的經(jīng)濟評價的可行性則是要運用定量與定性分析、動態(tài)與靜態(tài)分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結(jié)合的方法，準(zhǔn)確分析項目各種經(jīng)濟評價指標(biāo)并確定項目的可行性。

2.風(fēng)險管理。房地產(chǎn)投資項目開發(fā)是一個動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，難以在項目研究階段即對開發(fā)過程中的有關(guān)費用和收益情況作出精確的測定。在經(jīng)濟評價中的數(shù)據(jù)有很大一部分來自對未來的估算，使得依據(jù)這些數(shù)據(jù)計算出的經(jīng)濟評價指標(biāo)存在某種不確定性，這可能給房地產(chǎn)投資項目帶來一些風(fēng)險。因此，有必要對各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對投資者的收益的影響進行詳細分析。風(fēng)險管理是一個完整的過程。項目全面風(fēng)險管理是指用系統(tǒng)的、動態(tài)的方法進行風(fēng)險控制，以減少項目開發(fā)過程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險回避與轉(zhuǎn)移、風(fēng)險控制和風(fēng)險損失的處理等五個步驟。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。敏感性分析是指從眾多的不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析和測算其對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的敏感性程度，進而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點分析項目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種各樣的不確定因素（投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價格、項目期間等）的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當(dāng)這些因素的變化達到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。售價和租金是房地產(chǎn)項目最主要的不確定性因素，能否實現(xiàn)預(yù)定的租售價格，是房地產(chǎn)投資項目的關(guān)鍵。

3.財務(wù)效益評價。財務(wù)效益評價是指根據(jù)國家的財務(wù)、稅收等制度，對房地產(chǎn)投資項目的盈利、償債能力等項目財務(wù)狀況進行分析和評價。財務(wù)評價是定性和定量分析相結(jié)合，以定量計算為主。房地產(chǎn)投資項目財務(wù)狀況具體通過財務(wù)評價指標(biāo)反映，如以是否考慮時間因素分類，可以將其分為靜態(tài)評價指標(biāo)和動態(tài)評價指標(biāo)兩種。靜態(tài)評價指標(biāo)是指在不考慮資金的時間價值的情況下，考察項目盈利能力的一種財務(wù)效益評價指標(biāo)，在分析工期短的小型項目投資時有一定程度的使用價值，而對于大中型的房地產(chǎn)投資項目，則只在投資機會研究和初步可行性分析階段有所應(yīng)用?，F(xiàn)在比較常見的靜態(tài)分析指標(biāo)主要有：投資利潤率、靜態(tài)投資回收期等。動態(tài)評價指標(biāo)則是考慮到了資金的時間價值，它能夠更加科學(xué)全面地反映房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)效益指標(biāo)，因而在房地產(chǎn)投資項目分析的應(yīng)用較為普遍?，F(xiàn)在比較常用的動態(tài)評價指標(biāo)主要有：凈現(xiàn)值、內(nèi)部回報率、動態(tài)投資回收期和盈利指數(shù)等。

參 考 文 獻

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