物業(yè)管理的范疇精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)管理的范疇范文

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；管理模式；反饋機(jī)制

前言

高校物業(yè)是一個(gè)集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程。近年來(lái)，我國(guó)高等教育迅速發(fā)展，很多學(xué)校招生規(guī)模不斷擴(kuò)大，專(zhuān)業(yè)不斷調(diào)整和增設(shè)，相對(duì)應(yīng)的是老校區(qū)改、擴(kuò)建和新校區(qū)的籌建，高校物業(yè)已經(jīng)成為高校改革的一個(gè)重要領(lǐng)域。物業(yè)管理模式從無(wú)到有，服務(wù)范圍由簡(jiǎn)到繁。在一些經(jīng)濟(jì)地區(qū)發(fā)達(dá)和基礎(chǔ)較好的高校，物業(yè)管理工作取得了很大的成效，其管理服務(wù)不僅初具規(guī)模，而且具備了一定的專(zhuān)業(yè)化水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。應(yīng)該說(shuō)，目前高校物業(yè)管理的改革的方向是正確的。但同時(shí)也要深刻認(rèn)識(shí)到由于學(xué)校物業(yè)具有重教育、重服務(wù)的特性，因此，在不斷倡導(dǎo)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的進(jìn)程中，不可避免地出現(xiàn)一些復(fù)雜問(wèn)題和困惑，高校的物業(yè)管理必然要走一條創(chuàng)新發(fā)展之路。

一、高校物業(yè)管理工作的概述

1.高校物業(yè)管理范疇廣泛

高校物業(yè)管理是個(gè)廣泛的服務(wù)行業(yè)，包括廣大教工、學(xué)生的所有后勤工作，覆蓋教學(xué)管理、居住、餐飲等部分事務(wù)。這些事務(wù)的具體內(nèi)容如下：首先，涉及教學(xué)管理的服務(wù)范圍有：教學(xué)樓房維護(hù)、教學(xué)設(shè)施的維護(hù)維修等。其次，涉及生活的服務(wù)范圍有：宿舍管理、餐廳餐飲、美容美發(fā)，學(xué)校超市等，體現(xiàn)在安全、衛(wèi)生、實(shí)用、美觀等幾個(gè)方面，例如，食堂主要包括教工學(xué)生伙食的質(zhì)量、衛(wèi)生狀況，餐飲價(jià)格等等；再次，涉及到校內(nèi)交通的服務(wù)范圍有：校內(nèi)班車(chē)的運(yùn)營(yíng)，學(xué)生交通工具的管理等。當(dāng)然還有其他重要事項(xiàng)，校園綠化，校辦工廠的運(yùn)營(yíng)等等。

2.高校物業(yè)管理的基本要求

（1）安全至上的原則。例如，教學(xué)樓、宿舍樓的維護(hù)維修必須堅(jiān)持安全第一的原則。房產(chǎn)設(shè)施包括行政辦公樓、教學(xué)樓、學(xué)生宿舍、教工宿舍、校內(nèi)后勤房產(chǎn)等等。不論是學(xué)生宿舍的涉及還是教工家屬宿舍的管理都要把防火、防盜、防震等安全事項(xiàng)放在首要位置。

（2）堅(jiān)持以人為本的原則。把方便學(xué)生、服務(wù)教師的指導(dǎo)方針貫穿于其生存和發(fā)展的全過(guò)程。物業(yè)管理的規(guī)章應(yīng)方便教職員工和學(xué)生聯(lián)系物業(yè)管理人員，使工作人員能及時(shí)處理相關(guān)事務(wù)。

（3）成本收益相統(tǒng)一的原則。在物業(yè)公司還尚未完全獨(dú)立化的前提下，物業(yè)管理既不是完全免費(fèi)的福利服務(wù)，也不是追求效益至上的市場(chǎng)服務(wù)，必須講求二者的平衡。物業(yè)管理公司管理的資產(chǎn)比較特殊，服務(wù)的對(duì)象是具有人文環(huán)境的高校。因此，物業(yè)管理要遵循教書(shū)育人的宗旨，不僅為學(xué)校師生提供高效、高質(zhì)的服務(wù)，并且還要?jiǎng)?chuàng)造平安、優(yōu)雅的校園環(huán)境。物業(yè)管理始終要把公眾利益放在首位，然后才考慮實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，最終努力實(shí)現(xiàn)和諧雙贏的管理效果。

二、高校物業(yè)管理現(xiàn)存的主要問(wèn)題

高校物業(yè)管理是高校后勤社會(huì)化改革的重點(diǎn)，也是學(xué)校后勤改革所面臨的重要難題，目前主要表現(xiàn)在思想觀念滯后、規(guī)模效應(yīng)差、費(fèi)用偏低、職責(zé)權(quán)限不明確等方面。

1.管理體制沒(méi)有理順

我國(guó)高校物業(yè)管理存在多種模式，由于各高校在引入社會(huì)參與程度有很大的差異，因此，高校物業(yè)管理發(fā)展就體現(xiàn)了不平衡性和多元化特點(diǎn)。目前，有社會(huì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)管理型，有學(xué)校后勤主導(dǎo)性，還有二者共同管理型，但從長(zhǎng)期來(lái)看，高校物業(yè)管理獨(dú)立化是個(gè)大方向。由于制度體制落后，現(xiàn)在仍然有部分高校受傳統(tǒng)計(jì)劃管理體制的束縛，名義上雖然將物業(yè)管理從學(xué)校分離出去，但其仍不具備獨(dú)立法人資格。因相關(guān)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題沒(méi)有得到解決，所以和學(xué)校繼續(xù)存在附屬關(guān)系，在資源分配關(guān)系上具有濃厚的行政管理色彩。有些高校雖已組建了物業(yè)管理企業(yè)，逐步增加保潔保安、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)內(nèi)容，也實(shí)行了象征性的有償服務(wù)，并簽訂了相關(guān)物業(yè)管理協(xié)議，但在服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)等方面往往受到學(xué)校的行政約束。缺錢(qián)先辦事，錢(qián)少辦多事，沒(méi)錢(qián)也辦事，既不執(zhí)行行業(yè)要求和標(biāo)準(zhǔn)，也不考慮成本和效益，其運(yùn)行方式帶有的行政命令的特點(diǎn)。

2.物業(yè)管理方與被管理方責(zé)權(quán)不清晰

首先，物業(yè)管理作為高校后勤改革的內(nèi)容之一，其管理體制尚處于摸索中，管理制度尚不健全，職責(zé)權(quán)限不清，因此管理過(guò)程必然出現(xiàn)隨意性強(qiáng)、盲目性大的現(xiàn)象。長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)員工的思維在“事業(yè)單位”思想慣性的影響下，對(duì)自身工作范疇沒(méi)有搞清，既沒(méi)有明確自己的義務(wù)，也沒(méi)有堅(jiān)持自己的權(quán)利，原有的“等、靠、要”思想比較嚴(yán)重，缺乏服務(wù)意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，仍持有“到時(shí)上班，到點(diǎn)下班”的心態(tài)。由于，物業(yè)部門(mén)負(fù)盈不負(fù)虧，因而市場(chǎng)運(yùn)作化程度低，完全達(dá)不到現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的要求，所以，時(shí)常出現(xiàn)管理不及時(shí)、不到位，服務(wù)效率和質(zhì)量跟不上學(xué)校管理的問(wèn)題。

其次，目前，仍有不少高校職工對(duì)物業(yè)的認(rèn)識(shí)比較片面，認(rèn)為物業(yè)就是環(huán)境維護(hù)、衛(wèi)生清理、簡(jiǎn)單的門(mén)窗桌椅維修等。不少職工還停留在過(guò)去行政型、福利型管理模式的思維上，尤其對(duì)有償服務(wù)等現(xiàn)代市場(chǎng)消費(fèi)觀念難以適應(yīng)，容易產(chǎn)生對(duì)物業(yè)管理的過(guò)分要求，希望物業(yè)管理不收費(fèi)、少收費(fèi)、多做事。這些觀點(diǎn)是不正確的。

3.缺乏高素質(zhì)的物業(yè)管理人才

目前高校物業(yè)管理的職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成，現(xiàn)有員工有的來(lái)自本單位后勤，有的來(lái)自高校附屬企業(yè)的下崗職工，有的是單位職工的家屬，他們雖然長(zhǎng)期從事后勤管理和服務(wù)，有一定實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，但文化素質(zhì)普遍不高，服務(wù)水平和專(zhuān)業(yè)技能較低，大多缺乏專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和系統(tǒng)的培訓(xùn)，故很難保證服務(wù)質(zhì)量。再加上長(zhǎng)期以來(lái)高校后勤職工的平均主義思想影響，其服務(wù)意識(shí)相對(duì)淡薄，市場(chǎng)觀念和企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念都有待提高。

長(zhǎng)期以來(lái)，高校為了解決部分貧困學(xué)生的基本生活保障，普遍采取了學(xué)生勤工儉學(xué)的形式，由學(xué)生來(lái)負(fù)責(zé)學(xué)校的許多后勤服務(wù)工作。這樣就造成了管理松散、服務(wù)質(zhì)量差等問(wèn)題。近年來(lái)，高校職工的境遇大幅提高，因此，他們要求居住工作環(huán)境應(yīng)大幅改善，加之，目前，學(xué)生的生活條件也不斷提高，這一切都對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量提出了新的標(biāo)準(zhǔn)。

4.長(zhǎng)期以來(lái)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短

由于物業(yè)管理體制沒(méi)有理順，高校物業(yè)資金的來(lái)源比較單一，主要是來(lái)自少量的房屋租金及學(xué)校行政撥款。由于資金來(lái)源非常有限，而且學(xué)校住宅的維修工作量很大，因此，常常造成物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)緊張的局面。近年來(lái)，隨著學(xué)校招生規(guī)模的不斷擴(kuò)大，學(xué)校基建項(xiàng)目相應(yīng)增加，投資管理的費(fèi)用也會(huì)不斷增多，成本收益可能?chē)?yán)重失衡，屆時(shí)學(xué)校負(fù)擔(dān)將越來(lái)越重。因此如何緩解經(jīng)費(fèi)短缺問(wèn)題也成為高校物業(yè)管理中的一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題。

三、完善高校物業(yè)管理的對(duì)策與建議

1.建立新的管理模式、完善新的管理體制

逐步完善管理體制是高校物業(yè)發(fā)揮作用的根本保障，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步推進(jìn)，我國(guó)高校物業(yè)由行政事業(yè)型管理模式向企業(yè)管理轉(zhuǎn)制已成為一種發(fā)展趨勢(shì)。因此，在實(shí)踐中探索發(fā)展，努力堅(jiān)持物業(yè)管理面向社會(huì)，逐步推行企業(yè)化管理，提高其法人獨(dú)立地位的大方向。堅(jiān)持“規(guī)范、和諧、創(chuàng)新”的核心價(jià)值觀和樹(shù)立“服務(wù)教學(xué)、以人為本”的管理理念，以公共教學(xué)設(shè)施和學(xué)生公寓設(shè)施及相關(guān)配套服務(wù)為重點(diǎn)，采取科學(xué)的市場(chǎng)運(yùn)作原理，逐步提高物業(yè)管理水平，充分發(fā)揮高校物業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)行與服務(wù)育人的雙重職能，為高校師生創(chuàng)造了一個(gè)安全、舒適的工作、學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。

2.完善高校物業(yè)管理制度

規(guī)范合理的制度是高校物業(yè)健康運(yùn)行的前提和保障。物業(yè)管理的基本原則應(yīng)該是安全、節(jié)能、高效三項(xiàng)，其中應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)安全、例如建筑安全檢查，水電設(shè)施安全，校車(chē)運(yùn)行安全等事項(xiàng)，務(wù)必做到事務(wù)細(xì)化、責(zé)任到人，避免管理工作中的真空。其次，突出成本收益相結(jié)合的方針，講求資金利用效率，從資金的籌集、分配到使用是個(gè)有機(jī)過(guò)程，堅(jiān)決杜絕“跑、冒、滴、漏”等現(xiàn)象。再次，注重管理質(zhì)量和效率，堅(jiān)持物業(yè)管理人人有責(zé)的信念，增強(qiáng)主人翁的責(zé)任感。

3.提高和糾正認(rèn)識(shí)上的偏差

只有廣大教職工對(duì)物業(yè)有了正確認(rèn)識(shí)，并加強(qiáng)自身的自律行為，物業(yè)管理才能事半功倍。高校物業(yè)的作用非常重要，內(nèi)容也比較廣泛。全校職工、學(xué)生的教學(xué)設(shè)施、居住環(huán)境、飲食衛(wèi)生質(zhì)量、校車(chē)的合理調(diào)配、校辦工廠的運(yùn)營(yíng)等等都是物業(yè)的管理范圍。物業(yè)的職能不僅是提供基本的服務(wù)及便利，而且也涉及到個(gè)人息息相關(guān)的日常事項(xiàng)。廣大教師員工學(xué)生既要維護(hù)自身的權(quán)益也要盡到自己的義務(wù)，對(duì)于物業(yè)合理的計(jì)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行。

4.堅(jiān)持低碳物業(yè)管理的原則

物業(yè)管理與節(jié)能降耗以及環(huán)境保護(hù)的關(guān)系十分密切。數(shù)年前，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)就曾提出要推行綠色物業(yè)管理。根據(jù)國(guó)外的資料顯示，建筑物在建成后壽命期間的管理費(fèi)用是建設(shè)成本的7倍左右，而國(guó)內(nèi)則達(dá)到了12倍，其中，能耗費(fèi)用占比最大。由于大學(xué)是廣大師生聚集的場(chǎng)所，因此，物業(yè)管理與節(jié)能降耗高度相關(guān)，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境優(yōu)美型校區(qū)是項(xiàng)重要舉措。通過(guò)統(tǒng)籌兼顧，信息共享，進(jìn)一步抓好管理和服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，就能夠達(dá)到節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電及促進(jìn)資源的循環(huán)利用和環(huán)境的改善，從而為保護(hù)環(huán)境和建設(shè)節(jié)約型社會(huì)將作出積極的貢獻(xiàn)。

5.吸收高學(xué)歷的物業(yè)管理人才

物業(yè)人才應(yīng)專(zhuān)業(yè)化、年輕化，要逐步提高完善物業(yè)管理人員的學(xué)歷層次和知識(shí)結(jié)構(gòu)。隨著部分職業(yè)院校和高等教育院校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的設(shè)置，物業(yè)人才能逐漸滿(mǎn)足高校的需求。高校物業(yè)公司應(yīng)重點(diǎn)吸收建筑設(shè)計(jì)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)等方面的復(fù)合型物業(yè)管理人人才，這些專(zhuān)業(yè)人才適應(yīng)性強(qiáng)，所學(xué)專(zhuān)業(yè)對(duì)高校物業(yè)管理比較對(duì)口，能大幅提升管理的水平。

6.建立一個(gè)有效的監(jiān)管反饋機(jī)制

沒(méi)有良好的反饋機(jī)制就不可能有良好的物業(yè)管理活動(dòng)，物業(yè)管理方式的改善依賴(lài)于大家的積極共同參與。因此，必須建立一個(gè)有效的監(jiān)管反饋機(jī)制，及時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行信息反饋，物業(yè)相關(guān)人要廣泛聽(tīng)取教職員工的意見(jiàn)和建議，對(duì)于好的對(duì)策建議必須主動(dòng)采納。另外，還要和同行兄弟院校積極交流物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，積極吸收其成功之處。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：物業(yè)管理的范疇范文

現(xiàn)階段加快現(xiàn)代職業(yè)教育體系建設(shè)是當(dāng)前教育改革的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容，充分深化產(chǎn)教融合，加強(qiáng)校企合作，使得職業(yè)教育高素質(zhì)勞動(dòng)者和技能型人才的培養(yǎng)目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，校企一體化能夠滿(mǎn)足這一要求。通過(guò)校企一體化的人才培養(yǎng)模式，促使人才培養(yǎng)與市場(chǎng)銜接在一起，為社會(huì)提供更多高素質(zhì)技能人才是高職物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)改革所需要注重的問(wèn)題，改革和創(chuàng)新仍然勢(shì)在必行?！陡母锱c創(chuàng)新：高校物業(yè)管理的開(kāi)展與服務(wù)》立足社會(huì)變革過(guò)程中物業(yè)管理工作的實(shí)際情況，根據(jù)當(dāng)前高校物業(yè)管理的重點(diǎn)內(nèi)容、高校物業(yè)管理的情況，加強(qiáng)物業(yè)管理難題討論和分析及研究，并得出相關(guān)意見(jiàn)和建議，將這一內(nèi)容作為高校后勤管理部門(mén)管理參考用書(shū)，也屬于當(dāng)前高校物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)工作具體開(kāi)展的重要參考書(shū)目及培訓(xùn)教材，同時(shí)作為高職院校相關(guān)專(zhuān)業(yè)的教學(xué)參考書(shū)目。

該書(shū)根據(jù)當(dāng)前物業(yè)管理工作的實(shí)際情況和高職院校實(shí)情提出具體的意見(jiàn)和建議，同時(shí)書(shū)里也選取了幾家在高校開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)中總結(jié)得出的具體服務(wù)理念及相關(guān)做法，為從事高校后勤管理領(lǐng)導(dǎo)者和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提供更加有價(jià)值的參考，推動(dòng)研究成果得到共享。該書(shū)對(duì)高校物業(yè)管理加以劃分的時(shí)候，將其確定為“開(kāi)展”和“服務(wù)”等內(nèi)容，這兩個(gè)方面都屬于高校后勤管理服務(wù)方面內(nèi)容，全書(shū)包含十四章，第一章至第六章主要關(guān)注物業(yè)管理工作的相關(guān)概念和理論及模式、機(jī)制等內(nèi)容，可將這一內(nèi)容作為高校物業(yè)管理的“開(kāi)展”模塊加以討論。第一章內(nèi)容突出全本書(shū)的主題，第二章中主要進(jìn)行內(nèi)涵解答，之后第三章到第六章圍繞高校物業(yè)服務(wù)的理念和模式及運(yùn)行機(jī)制、標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容以理論闡述的形式確立“開(kāi)發(fā)模塊”。第七章至第十三章的內(nèi)容主要是“服務(wù)模塊”，得出相關(guān)服務(wù)對(duì)象，包含著校園文化和公寓管理等內(nèi)容。第十四章“高校物業(yè)管理開(kāi)展體會(huì)感言”的服務(wù)性質(zhì)比較突出，其從不同角度出發(fā)獲取相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，更加關(guān)注以人為本這一原則，客觀上加強(qiáng)我國(guó)高校現(xiàn)代化建設(shè)所具有的新現(xiàn)象及新變量等內(nèi)容，明確這些變化對(duì)高校后勤管理形態(tài)及內(nèi)涵變化產(chǎn)生的影響，該書(shū)具有的核心思想主要是“與時(shí)俱進(jìn)”，在高校后勤各領(lǐng)域方面所得到的具體改革與創(chuàng)新觀點(diǎn)，有效融合高校物業(yè)管理的格局演變情況從而得出更加完善的策略與途徑。作者在第三章第二節(jié)“物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)理念來(lái)源”中闡述與“企業(yè)文化”的關(guān)系，充分介紹了當(dāng)前企業(yè)管理思維的典型特點(diǎn)，在第八章“高校學(xué)生公寓管理的新方法”方面則主要是分析學(xué)生公寓的共同特點(diǎn)得出“管理、服務(wù)、育人”三位一體的管理創(chuàng)新模式，在這一基礎(chǔ)上明確每一個(gè)章節(jié)中的改革和創(chuàng)新主題。

該書(shū)在歸納整理得出的“十大難題”中，包含著兩大研究范圍。其中一個(gè)是在高校物業(yè)管理特點(diǎn)分析后確定的理論范圍基礎(chǔ)上，深入解析高校物業(yè)管理服務(wù)理念確立的具體過(guò)程和高校物業(yè)管理模式的選擇方式以及運(yùn)行機(jī)制完善方式、高校物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制建立方式等。另外在高校物業(yè)管理主要職能與其他活動(dòng)結(jié)合的實(shí)踐范疇中，對(duì)高校物業(yè)管理與校園文化和高校物業(yè)管理與公寓管理及高校物業(yè)管理與節(jié)能環(huán)保低碳生活等內(nèi)容有效分析。該書(shū)將“高校物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)”這一部分作為獨(dú)立部分實(shí)施深入剖析探討，在這一基礎(chǔ)上促使高校物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)內(nèi)容得到更加全面的解析，這也是相對(duì)同類(lèi)型書(shū)籍有所創(chuàng)新的內(nèi)容，作者明確當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的高校后勤管理改革與創(chuàng)新的具體方向，得出建設(shè)性意見(jiàn)和建議。通讀全書(shū)，該書(shū)結(jié)構(gòu)較為嚴(yán)謹(jǐn)且立意明確，存在著比較強(qiáng)的實(shí)用性，兼具高校物業(yè)管理研究的廣泛性和深入性等特點(diǎn)，該書(shū)既可作為我國(guó)高校后勤管理部門(mén)人員培訓(xùn)及學(xué)習(xí)的參考用書(shū)，也可作為高校及高職物業(yè)管理服務(wù)專(zhuān)業(yè)的教學(xué)用書(shū)，從而促使物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)校企一體化的模式充分實(shí)現(xiàn)。

第3篇：物業(yè)管理的范疇范文

一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識(shí)觀念不強(qiáng)

在日常的消防管理工作中，不能認(rèn)真貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)消防法》及《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求，對(duì)法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多?！吨腥A人民共和國(guó)消防法》第十四條，《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé)。然而，一些物業(yè)管理單位對(duì)此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性，直接或間接地縱容了各類(lèi)火災(zāi)隱患的滋生和生長(zhǎng)。

(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高

在平時(shí)在履行消防檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)：個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)，學(xué)歷層次、專(zhuān)業(yè)技術(shù)偏低，安全意識(shí)差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿(mǎn)足于有人在崗，而值班人員對(duì)消防控制中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對(duì)消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫不關(guān)心，對(duì)消防控制中心自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問(wèn)。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但不會(huì)解決問(wèn)題，更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無(wú)人管理，內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重，應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出，消防設(shè)施器材長(zhǎng)期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責(zé)，缺少協(xié)調(diào)配合，導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改，新的火災(zāi)隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣，大大降低了消防設(shè)施的完整性、可靠性，致使投資上百萬(wàn)的消防設(shè)施形同虛設(shè)，無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的功能。

(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明

物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物，其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項(xiàng)合同約定，也就是說(shuō)，其只對(duì)合同約定的內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過(guò)程中有很多單位和業(yè)主對(duì)消防設(shè)施的管理沒(méi)有明細(xì)的合同約定，致使物業(yè)公司對(duì)消防設(shè)施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運(yùn)行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理，導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能及時(shí)得到恢復(fù)，影響了設(shè)施的工作效能；

(四)物業(yè)對(duì)部分消防安全意識(shí)淡薄的業(yè)主缺乏管理

部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場(chǎng)所的小環(huán)境，而缺少對(duì)建筑、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴(kuò)大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū)，改變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式，封堵排煙口、強(qiáng)占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益，害怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責(zé)任，在本單位無(wú)力解決的情況下未及時(shí)與相關(guān)職能部門(mén)溝通，妥善處理相關(guān)時(shí)宜，而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門(mén)根本管不了這些事情，從而放任發(fā)展，增加建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性和火災(zāi)負(fù)荷，造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患；

(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件

物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門(mén)在核發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)對(duì)物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求，但沒(méi)有規(guī)定消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)，雖具有獨(dú)立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作開(kāi)展；

(六)消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障

由于業(yè)主多且分散，在公共場(chǎng)地的使用、車(chē)輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響，物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢(shì)地位，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用不能及時(shí)收取。同時(shí)現(xiàn)有法律對(duì)建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位，提出年度使用計(jì)劃及分項(xiàng)目維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書(shū)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，房地產(chǎn)行政管理部門(mén)審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位，其操作程序復(fù)雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請(qǐng)和使用這筆經(jīng)費(fèi)，致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障。

(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇

在日常的監(jiān)督執(zhí)法過(guò)程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾，有些物業(yè)管理單位未通過(guò)任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)隨即聘請(qǐng)了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門(mén)進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時(shí)，往往注重對(duì)物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗(yàn)情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資

料移交給業(yè)主委員會(huì)，而業(yè)主委員會(huì)也沒(méi)有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，而消防部門(mén)只能把責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)。但業(yè)主委員會(huì)是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織，不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力，這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度，大大加大了消防部門(mén)的工作量。二、解決當(dāng)前物業(yè)管理中消防安全職責(zé)不落實(shí)問(wèn)題的對(duì)策

(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定

政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，完善組織機(jī)構(gòu)，確保業(yè)主委員會(huì)人員的相對(duì)穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間處置問(wèn)題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請(qǐng)物業(yè)管理公司應(yīng)通過(guò)競(jìng)標(biāo)形式進(jìn)行，嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開(kāi)發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設(shè)施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù)；

(二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門(mén)檻

建設(shè)房管部門(mén)在核發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)，應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，并把通過(guò)消防專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書(shū)作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書(shū)的前置條件。同時(shí)要建章立制，制定消防部門(mén)與建設(shè)房管等部門(mén)之間的信息通報(bào)制度，及時(shí)掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，把物業(yè)公司擁有消防專(zhuān)業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級(jí)評(píng)定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識(shí)和管理水平；

(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)

區(qū)級(jí)政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對(duì)轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查，把加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項(xiàng)經(jīng)常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類(lèi)建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容，同時(shí)，物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為，物業(yè)單(文秘站:)位應(yīng)及時(shí)報(bào)告街道、社區(qū)及公安派出所，切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時(shí)，相關(guān)職能部門(mén)也要加大執(zhí)法力度，對(duì)存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個(gè)人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理，從嚴(yán)處罰；

(四)加大消防教育培訓(xùn)力度

切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計(jì)匯總工作，督促落實(shí)，防止漏報(bào)漏訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn)，使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念，切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國(guó)消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全職責(zé)，樹(shù)立起消防安全責(zé)任主體意識(shí)。管理人員要做到會(huì)報(bào)警、會(huì)組織人員疏散、會(huì)組織撲救初起火災(zāi)。力爭(zhēng)使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。

第4篇：物業(yè)管理的范疇范文

物業(yè)管理收費(fèi)難絕不是一個(gè)孤立的問(wèn)題，產(chǎn)生這個(gè)問(wèn)題的原因很多，有政府的原因，有開(kāi)發(fā)商的原因，有業(yè)主的原因，也有物業(yè)管理企業(yè)自身的原因。筆者認(rèn)為，最根本的原因是各方均以各自利益為出發(fā)點(diǎn)，因而產(chǎn)生片面的認(rèn)識(shí)所致，或者說(shuō)是行業(yè)定位和社會(huì)定位出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏差。

1、我縣的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚毋庸贅述，至今仍徘徊在“政府主導(dǎo)”時(shí)代。物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合的方式，而占市場(chǎng)主體超過(guò)三分之二的住宅類(lèi)物業(yè)基本上實(shí)行的都是政府指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一開(kāi)始就被定性為保本微利企業(yè)。尤其在今天的“民意維穩(wěn)”的大環(huán)境下，政府定價(jià)一般都會(huì)在效益最大化和成本最小化中選取成本最小化的法則，這就使物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)成了一個(gè)實(shí)足的被曬干了油水的標(biāo)準(zhǔn)。使物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直在低標(biāo)準(zhǔn)、低收交率的狀態(tài)艱難運(yùn)營(yíng)。

2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格形成機(jī)制的問(wèn)題。在各類(lèi)服務(wù)業(yè)中，目前很難找到如物業(yè)服務(wù)般全包全攪，散而不精的大一統(tǒng)企業(yè)，既不能建立和推動(dòng)受社會(huì)普遍接受的剛性標(biāo)準(zhǔn)和量化體系，又無(wú)法獲得社會(huì)高度認(rèn)同的專(zhuān)業(yè)信譽(yù)，因而要各種不同背景和不同需求的業(yè)主依靠心理感知去判斷物業(yè)服務(wù)物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是非常難的。

3、社會(huì)輿論夸大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)工作的質(zhì)疑，助長(zhǎng)了業(yè)主拒不繳費(fèi)的氣勢(shì)。物業(yè)管理需要的是理解、支持、鼓勵(lì)，這個(gè)時(shí)期社會(huì)輿論諸如“物業(yè)管理企業(yè)只收錢(qián)不服務(wù)”、“物業(yè)公司賺取昧心錢(qián)”等等一些未加證實(shí)、不客觀而又附加渲染的說(shuō)法都會(huì)摧毀物業(yè)人的職業(yè)榮譽(yù)，顛覆物業(yè)管理在社會(huì)的信譽(yù)，也讓業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)心安理得。

4、物業(yè)管理行業(yè)在社會(huì)的公信度不高。由于種種原因使物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)評(píng)價(jià)不高，社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)值的認(rèn)可程度普遍不高，對(duì)物業(yè)服務(wù)工作尊重度不夠。

5、業(yè)主認(rèn)知錯(cuò)位的原因。一是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)認(rèn)識(shí)不清或錯(cuò)誤，把非物業(yè)服務(wù)責(zé)任范圍的事務(wù)理解成物業(yè)服務(wù)公司份內(nèi)職責(zé)。對(duì)物業(yè)公司無(wú)力解決有誤解，認(rèn)為物業(yè)公司不盡服務(wù)職責(zé)而拒交物業(yè)費(fèi)。例如：業(yè)主發(fā)生車(chē)輛或家庭財(cái)產(chǎn)被盜，因其他業(yè)主相鄰關(guān)系侵權(quán)干擾其生活而物業(yè)公司制止無(wú)效，認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)；二是許多業(yè)主把應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題和房屋質(zhì)量問(wèn)題，包括擅自更改規(guī)劃，不按標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施，銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)的亂承諾等問(wèn)題。把小區(qū)車(chē)位、會(huì)所、物業(yè)用房等共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，以及應(yīng)由政府承擔(dān)的一些社會(huì)職能，社區(qū)承擔(dān)的社會(huì)保障職能，都誤認(rèn)為是物業(yè)管理責(zé)任，認(rèn)為交了管理費(fèi)，凡是找物業(yè)服務(wù)企業(yè)，解決不好就是管理不好，解釋不認(rèn)可就是服務(wù)態(tài)度不好，動(dòng)不動(dòng)就媒體曝光；二是忽視物業(yè)服務(wù)的價(jià)值，盲目認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高而拒絕交費(fèi)；三是無(wú)理由的惡意欠費(fèi)，將責(zé)任推脫給物業(yè)公司，找理由賴(lài)帳；或存在僥幸心理、從眾心理、習(xí)慣拖欠心理；四是業(yè)主行為不當(dāng)，如違章搭建、飼養(yǎng)動(dòng)物破壞環(huán)境等影響到鄰里關(guān)系，受擾者無(wú)力解決而拒交物業(yè)費(fèi)。

6、開(kāi)發(fā)商的原因。一是一些開(kāi)發(fā)商粗制濫造，把大量的工程問(wèn)題留給物業(yè)管理企業(yè)去處理，導(dǎo)致物業(yè)投入使用后，管理問(wèn)題層出不窮，許多問(wèn)題物業(yè)管理企業(yè)根本無(wú)法解決。而業(yè)主認(rèn)為我交物業(yè)費(fèi)物業(yè)公司就必須對(duì)我負(fù)責(zé)，結(jié)果矛盾直接在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生，等于開(kāi)發(fā)商在物業(yè)建設(shè)完成階段就把業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)推到了對(duì)立面。這恐怕是至今為止造成業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)最多和最直接的原因了。二是銷(xiāo)售階段宣傳和夸大物業(yè)服務(wù)、配套設(shè)施，或交房前期要求物業(yè)公司對(duì)業(yè)主提供超值范圍和超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，業(yè)主后入住一段時(shí)間后，特別是項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)全交付后，服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主產(chǎn)生巨大心理落差。三是房屋保修期內(nèi)的維修工作不及時(shí)徹底，業(yè)主不滿(mǎn)意成抗拒心理。

7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的原因：主要是服務(wù)不規(guī)范，表現(xiàn)在以下方面：一是維修不及時(shí)，給業(yè)主的生活帶來(lái)影響；二足服務(wù)不到位，不認(rèn)真履行合同的服務(wù)承諾和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；三是收費(fèi)不規(guī)范，不透明。

二、破解難題，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)賴(lài)以生存的基礎(chǔ)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的問(wèn)題，直接關(guān)系到物業(yè)企業(yè)的生存和發(fā)展，通過(guò)分析探討其發(fā)生的本源，使我們能夠發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的癥結(jié)所在，從而找出解決問(wèn)題的辦法。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的問(wèn)題還將會(huì)在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里存在物業(yè)管理的活動(dòng)中，解決物業(yè)服務(wù)費(fèi)問(wèn)題，不能希望于一朝一夕，而要做好長(zhǎng)期的思想準(zhǔn)備。

（一）呼吁政府部門(mén)要改變目前物業(yè)服務(wù)費(fèi)“一費(fèi)定終身”的政策。要按照當(dāng)?shù)卣飪r(jià)上漲系數(shù)和最低工資調(diào)整比例，及時(shí)調(diào)整物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度，逐步擴(kuò)大市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的范圍，除非住宅物業(yè)外，逐步將高檔住宅物業(yè)納入市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的范疇，縮小政府指導(dǎo)價(jià)的范圍，逐步過(guò)渡到除了售后公房和保障房外，所有物業(yè)都納入市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)范疇。

（二）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為

1、建立健全企業(yè)內(nèi)部管理制度和規(guī)章制度，無(wú)論是常規(guī)的物業(yè)服務(wù)還是延伸的物業(yè)服務(wù)都必須嚴(yán)格執(zhí)行健全的管理制度。一個(gè)成功的企業(yè)一定有完善的企業(yè)管理制度做保障。

2、提高履行合同的能力，在企業(yè)制度的約束下，通過(guò)不斷培訓(xùn)提高員工法律意識(shí)、責(zé)任心和人性化的服務(wù)水平。

3、加強(qiáng)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)意識(shí)，提升行業(yè)社會(huì)公信度。作為服務(wù)型行業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量一直是備受社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)依托于規(guī)范的管理。規(guī)范是基礎(chǔ)，誠(chéng)信優(yōu)質(zhì)是關(guān)鍵。在物業(yè)管理行業(yè)中，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)要做到：一是建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)管理體系，強(qiáng)化誠(chéng)信意識(shí)和自律能力，不斷提升行業(yè)整體形象；二是要以誠(chéng)信為宗旨，以業(yè)主滿(mǎn)意為目標(biāo)開(kāi)展誠(chéng)信物業(yè)服務(wù)企業(yè)活動(dòng)；三是推行公示制度，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督。

4、實(shí)行企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理，借鑒其他先進(jìn)的服務(wù)行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)技能，提高管理效益。

（四）大力宣傳“質(zhì)價(jià)相符”的消費(fèi)觀念，培育業(yè)主“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識(shí)。

業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)該是天經(jīng)地義的事情。物業(yè)管理作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是有償服務(wù)，合理收費(fèi)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則，如果業(yè)主不交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展，豈不成了無(wú)源之水、無(wú)本之木？這個(gè)看起來(lái)非常淺白的道理，在物業(yè)管理行業(yè)就被異化了。市場(chǎng)上菜價(jià)上漲了老百姓愿意多掏錢(qián)，到醫(yī)院看病愿意多掏錢(qián)看知名專(zhuān)家門(mén)診，但涉及到物業(yè)服務(wù)就不行了，這一方面是因?yàn)闃I(yè)主“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)意識(shí)”沒(méi)完成形成，主要的還是因?yàn)槲飿I(yè)管理產(chǎn)生的自身原因，我國(guó)的物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)還沒(méi)有萌發(fā)的情況下產(chǎn)生的，存在著先天不足，雖然它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，但是在市場(chǎng)嫁接過(guò)程被異化，很多好的成功的物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和模式，沒(méi)能有效地引進(jìn)，造成與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)背離。消費(fèi)者從古時(shí)代就知道買(mǎi)菜要掏錢(qián)、看病要掏錢(qián)且優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。但人們對(duì)物業(yè)管理的理解停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，可以不掏錢(qián)、少掏錢(qián)。從而就有了很多業(yè)主一方面要求物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容越多越好，管理服務(wù)越到位越好，另一方面又希望物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)越低越好、越少越好、不收最好。個(gè)別業(yè)主不但自己不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，還串通其他業(yè)主拒交物業(yè)管理服務(wù)，心安理得地享受無(wú)償服務(wù)。

針對(duì)這種情況，全行業(yè)要發(fā)起宣傳攻勢(shì)，向全社會(huì)宣傳物業(yè)管理的法律法規(guī)和相關(guān)知識(shí)，使業(yè)主真正明白什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理的職責(zé)是什么？物業(yè)服務(wù)不是萬(wàn)能的是由服務(wù)邊界的，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么？交費(fèi)后應(yīng)該得到哪些服務(wù)？業(yè)主究竟有哪些權(quán)利和義務(wù)？尤其是要宣傳“質(zhì)價(jià)相符”的觀念，一份價(jià)錢(qián)一份貨，高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)一定要高標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)給予支撐。低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)產(chǎn)生的一定是低標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，不交費(fèi)就不會(huì)有服務(wù)。

（五）企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)建核心競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)展品牌戰(zhàn)略。

企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)包括知識(shí)積累，特殊技能以及各種資源的綜合體系，是企業(yè)獨(dú)具的與他人不同的能力，是企業(yè)中最為核心和最為根本的能力。物業(yè)服務(wù)核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)在長(zhǎng)期的服務(wù)實(shí)踐中的特有的方式積累而成，在常規(guī)和個(gè)中建立起來(lái)，不容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿和超越的能力。這種能力還體現(xiàn)在能以更低的成本和更高品質(zhì)為業(yè)主和使用者帶來(lái)更高的價(jià)值，也為企業(yè)創(chuàng)造超額利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有加快核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建，才能在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1、以顧客價(jià)值為目標(biāo)對(duì)象，形成核心專(zhuān)長(zhǎng)。企業(yè)在培育核心競(jìng)爭(zhēng)力的過(guò)程中，必須充分了解自己的核心專(zhuān)長(zhǎng)是什么，并集中力量對(duì)其進(jìn)行研究、開(kāi)發(fā)、改造、提高，最終形成自有的、獨(dú)特的、別人無(wú)法模仿的競(jìng)爭(zhēng)力。

2、以強(qiáng)化管理為內(nèi)容，打造優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)。并不是完善的企業(yè)管理制度就可以保障企業(yè)培育核心競(jìng)爭(zhēng)力，如果企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中執(zhí)行不力，則會(huì)直接影響和制約企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)。因此強(qiáng)化執(zhí)行功能是物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力培育與提升的重要保障。

3、發(fā)展“品牌”戰(zhàn)略?，F(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)非常注重企業(yè)形象和服務(wù)品牌，品牌是企業(yè)自有的形象，是來(lái)自于社會(huì)的公認(rèn)度。正所謂的有品皆碑，良好的企業(yè)形象有如一種好的產(chǎn)品，對(duì)大眾產(chǎn)生一種優(yōu)質(zhì)吸引。由于物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的無(wú)形性以及服務(wù)產(chǎn)品的產(chǎn)生和消費(fèi)同步進(jìn)行，使得物業(yè)服務(wù)不可能象其他有形產(chǎn)品能讓顧客直觀形象地感受，因此更需要通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間提供高質(zhì)量、高品位的服務(wù)并通過(guò)良好的口碑和傳播，形成品牌優(yōu)勢(shì)和品牌產(chǎn)品，從而贏得社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和產(chǎn)品的信任。誰(shuí)擁有了品牌就會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得主動(dòng)，取得先機(jī)，也就能贏得更多的市場(chǎng)份額，同時(shí)品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)要注重品牌的延伸，管理標(biāo)準(zhǔn)的輸出，才能實(shí)現(xiàn)公眾對(duì)品牌的最大認(rèn)知，發(fā)揮品牌的最大價(jià)值。

第5篇：物業(yè)管理的范疇范文

關(guān)鍵詞：高校；物業(yè)管理；管理體制；規(guī)范化

前言：

最近幾年，高校規(guī)模不斷擴(kuò)大，專(zhuān)業(yè)課程逐漸增多，高校物業(yè)管理也逐步發(fā)展起來(lái)，它對(duì)構(gòu)建和諧、健康的校園文化環(huán)境，提高校園管理水平起到了關(guān)鍵作用。但是，高校物業(yè)管理所處的環(huán)境是學(xué)術(shù)和人文氛圍濃厚的大學(xué)校園中，它不同于社會(huì)物業(yè)有著自己獨(dú)特的功能，這就決定了高校物業(yè)的特殊性，高校物業(yè)應(yīng)為在校師生創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和安全的管理為宗旨，以高校為依托，和高校共同發(fā)展，更好地為培養(yǎng)人才服務(wù)。自改革開(kāi)放以來(lái)，物業(yè)管理模式從零到逐步興起，在高校內(nèi)的服務(wù)范圍由單一到范圍廣泛，在一些發(fā)展程度較高地區(qū)的高校，物業(yè)管理的管理制度比較先進(jìn)，管理方式比較超前，其管理服務(wù)有了自己的規(guī)模，并且有一定的專(zhuān)業(yè)化水平[1]?？傮w來(lái)說(shuō)高校物業(yè)管理的改革方向是有利于高校發(fā)展的，能夠保持與時(shí)俱進(jìn)，但同時(shí)也要深刻認(rèn)識(shí)到高校物業(yè)重教育、重服務(wù)的特殊性，與社會(huì)物業(yè)劃清界限。因此，高校的物業(yè)管理要有自己的奮斗目標(biāo)，走創(chuàng)新發(fā)展與時(shí)俱進(jìn)之路，并在這條道路上倡導(dǎo)專(zhuān)業(yè)化管理，保證管理的服務(wù)質(zhì)量。

一、高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀

就目前形勢(shì)看，高校物業(yè)管理受社會(huì)影響非常大，其落后于其他社會(huì)物業(yè)管理，并且很少有人對(duì)物業(yè)管理的研究與發(fā)展做出相應(yīng)的實(shí)踐證明。在大的方面講，很多高校的樓宇管理比較落后還不能真正達(dá)到物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)，因此分析高校的現(xiàn)狀，找出其存在的問(wèn)題是推進(jìn)高校物業(yè)的前提條件。

（一）管理觀念保守，水平不足，管理體制沒(méi)有理順

目前，高校物業(yè)管理大多是采取以行政管理的方式，由于已經(jīng)習(xí)慣了傳統(tǒng)的管理模式，盡管近幾年許多學(xué)校進(jìn)行了一些改革，但在管理層次上沒(méi)有大的突破。高校中的很多人已經(jīng)形成了固有的生活方式，物業(yè)管理無(wú)法將無(wú)償?shù)姆?wù)變成有償，直接影響決策者處理問(wèn)題的信心和保障服務(wù)質(zhì)量的力度。另外，各高校在引入社會(huì)參與程度上有很大差異，導(dǎo)致高校物業(yè)管理出現(xiàn)了不平衡性。涉及部門(mén)多管理比較分散，遇事互相推諉，責(zé)任分不清，沒(méi)有健全的管理體制和統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)管理工作很難做到位，從而導(dǎo)致整個(gè)社區(qū)的服務(wù)較差[2]。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，高校物業(yè)管理獨(dú)立化是個(gè)大方向，但由于制度體制落后，大部分高校仍然不能將物業(yè)管理從高校中分離出去。

（二）缺乏高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理人才

目前高校物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)大部分來(lái)自學(xué)校后勤，他們常年在學(xué)校后勤工作，參與后勤事務(wù)與服務(wù)，積累了一定的工作經(jīng)驗(yàn)，能夠應(yīng)對(duì)平時(shí)的事務(wù)。但是文化素質(zhì)和自身修養(yǎng)普遍不高，無(wú)法跟上時(shí)展的腳步，缺乏與物業(yè)管理相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)也沒(méi)有參加過(guò)系統(tǒng)培訓(xùn)，當(dāng)遇到棘手的問(wèn)題時(shí)難以保證服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。他們的服務(wù)意識(shí)相對(duì)淡薄，不能對(duì)新型專(zhuān)業(yè)所需做出及時(shí)反饋。高校物業(yè)要懂得查漏補(bǔ)缺，發(fā)揚(yáng)自己先進(jìn)的文化傳統(tǒng)并吸收超前的管理體制，自身素質(zhì)太弱，空有服務(wù)熱情沒(méi)有實(shí)際解決問(wèn)題的能力和專(zhuān)業(yè)技術(shù)，無(wú)法達(dá)到讓師生滿(mǎn)意的優(yōu)質(zhì)化服務(wù)。因此，員工能力不足是高校物業(yè)管理普遍存在的問(wèn)題，有了過(guò)硬的專(zhuān)業(yè)知識(shí)才能應(yīng)付突如其來(lái)的問(wèn)題，就不會(huì)出現(xiàn)太大的紕漏進(jìn)而實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。

（三）物業(yè)管理雙方責(zé)權(quán)不清晰

高校物業(yè)管理存在職責(zé)權(quán)限不清，管理過(guò)程有隨意性強(qiáng)、盲目性大的現(xiàn)象。物業(yè)員工沒(méi)有搞清自身的工作范疇，沒(méi)有堅(jiān)持自己的權(quán)利，也沒(méi)有明確自己的義務(wù)，導(dǎo)致市場(chǎng)運(yùn)作化程度低，達(dá)不到現(xiàn)代企業(yè)的需求。另外，在校師生對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)有些片面，還沒(méi)有真正認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的內(nèi)涵，容易對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生過(guò)分要求?？傊?，兩者不能形成統(tǒng)一，權(quán)利與義務(wù)不能完全分清。

二、高校物業(yè)管理的發(fā)展分析

高校物業(yè)管理是城市物業(yè)管理的組成部分，它應(yīng)該跟上城市的發(fā)展與時(shí)俱進(jìn)變得更完善，發(fā)展趨勢(shì)要跟上社會(huì)頂尖物業(yè)管理的腳步。

（一）完善高校物業(yè)管理制度，建立新的管理模式

合理的規(guī)章制度是高校物業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行的前提和保障。物業(yè)管理要履行安全、高效、節(jié)能的原則，其中安全是首要任務(wù)，比如水電設(shè)施安全，電梯、校車(chē)的運(yùn)行安全，建筑內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施安全檢查等，一定要避免出現(xiàn)管理漏洞，做到事務(wù)細(xì)化、責(zé)任到人。完善的體質(zhì)是高校物業(yè)發(fā)揮作用的根本保障，要逐步采用科學(xué)的市場(chǎng)運(yùn)作原理，讓更多的人明白物業(yè)管理的內(nèi)涵，努力把物業(yè)管理面向社會(huì)，推行企業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)管理，整體提高物業(yè)管理水平，做到以人文本，緊跟新時(shí)展潮流，為在校師生營(yíng)造一個(gè)環(huán)境舒適，安全有保障的空間。

（二）高校物業(yè)管理要走專(zhuān)業(yè)化和規(guī)范化

目前，高校的發(fā)展突飛猛進(jìn)，各種學(xué)科專(zhuān)業(yè)隨之增設(shè)，進(jìn)而高校物業(yè)管理也要增加相應(yīng)的服務(wù)項(xiàng)目，高校內(nèi)辦公教學(xué)用的設(shè)備、設(shè)施變得先進(jìn)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)化培養(yǎng)的人員很難對(duì)其進(jìn)行維護(hù)，維護(hù)效果也不盡如人意。所以，要提高高校物業(yè)管理服務(wù)水平就要引進(jìn)一批高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)化人員。物業(yè)管理規(guī)范化的前提是遵守國(guó)家各項(xiàng)規(guī)章制度，要依法經(jīng)營(yíng)，同國(guó)家頒布的條例相吻合，使高校物業(yè)管理有法可依，在出現(xiàn)糾紛時(shí)能夠和平協(xié)商。高校物業(yè)管理要有一套完整規(guī)范的管理制度，吸收采納先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)保障物業(yè)管理高質(zhì)量且平穩(wěn)運(yùn)作[3]。

（三）建立一個(gè)成熟的監(jiān)管反饋機(jī)制

一個(gè)有效的監(jiān)管反饋機(jī)制能夠?qū)ξ飿I(yè)進(jìn)行及時(shí)的反饋，設(shè)立一個(gè)反饋體系供師生提出意見(jiàn)和建議，物業(yè)管理人員也要對(duì)好的對(duì)策和建議積極吸收采納。除此之外還要積極吸收經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)高校成功的管理經(jīng)驗(yàn)，與同水平高校物業(yè)共同發(fā)展。

三、結(jié)語(yǔ)

總之，高校物業(yè)管理必須要有完善的管理制度，有新型的物業(yè)管理方法，管理要產(chǎn)權(quán)私有化，能夠維持和發(fā)展社會(huì)結(jié)構(gòu)并適應(yīng)社會(huì)生活過(guò)程。要走專(zhuān)業(yè)化和規(guī)范化，保障高校物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，還要有一個(gè)成熟的監(jiān)管反饋機(jī)制，把物業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離。這些將是高校物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡正明.關(guān)于高校物業(yè)管理工作的思考[J].學(xué)子（理論版）,2014（1）:126-127.

第6篇：物業(yè)管理的范疇范文

關(guān)鍵詞：高校 物業(yè)管理 建議

高校物業(yè)管理是在社會(huì)住房制度改革、物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和高校后勤社化改革的推進(jìn)過(guò)程中逐步發(fā)展起來(lái)的，高校物業(yè)管理是高校后勤社會(huì)化改革的一個(gè)主要內(nèi)容。因此，在目前的新形勢(shì)和新環(huán)境下，開(kāi)展高校后勤物業(yè)管理工作的創(chuàng)新具有十分重大的意義。

1、高校物業(yè)管理的內(nèi)涵

1.1、高校物業(yè)管理的含義

高校物業(yè)管理是指專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)、機(jī)構(gòu)受學(xué)校和師生的委托，在后勤集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)下，依照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及合同、契約，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)就學(xué)校已經(jīng)建成并投入使用的校園、各類(lèi)建筑物、設(shè)施設(shè)備等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有者和使用人提供綜合性、有償性的服務(wù)。以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)化管理，并向?qū)W?；驇熒峁┤轿?、多層次的綜合服務(wù)，同時(shí)促進(jìn)相互間的溝通與交流，從而構(gòu)筑一種和諧、健康、向上的人文環(huán)境，推動(dòng)學(xué)校整體進(jìn)步。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理是一個(gè)集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程。

1.2、高校物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容

1.2.1、維護(hù)校園環(huán)境

校園環(huán)境的維護(hù)分為對(duì)自然環(huán)境的維護(hù)和對(duì)社會(huì)環(huán)境的維護(hù)。自然環(huán)境的維護(hù)主要包括：校園環(huán)境衛(wèi)生的管理與服務(wù)，主要是為了凈化校園及其環(huán)境，定時(shí)對(duì)各樓宇內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行清掃保潔，保持校區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的清潔而開(kāi)展的管理與服務(wù)；綠化管理服務(wù)，主要是為了維護(hù)校區(qū)內(nèi)園林綠化，定期地進(jìn)行保養(yǎng)和營(yíng)造，使校區(qū)內(nèi)學(xué)習(xí)和生活更加舒適、健康。社會(huì)環(huán)境的維護(hù)主要包括：校園內(nèi)安全護(hù)衛(wèi)管理，主要是保護(hù)校園的安全，同時(shí)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好預(yù)防和處理各類(lèi)突發(fā)事件的準(zhǔn)備，給師生營(yíng)造一個(gè)安全的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境；消防協(xié)助管理服務(wù)，主要是定期檢查消防設(shè)施設(shè)備，定期地進(jìn)行消防安全教育和消防演習(xí)操練，保證在關(guān)鍵時(shí)刻義務(wù)消防隊(duì)伍能派上用場(chǎng)；校區(qū)交通協(xié)助管理，主要是對(duì)校區(qū)各種車(chē)輛、道路的管理，保證交通暢通、快捷，為師生創(chuàng)造安全、便利、舒適的環(huán)境。

1.2.2、校園物業(yè)修繕

物業(yè)的修繕主要包括建筑主體的管理與修繕和設(shè)施設(shè)備的管理與修繕。建筑主體的管理與修繕，主要是定期地對(duì)房屋（各類(lèi)宿舍、教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)室等）進(jìn)行檢查、維修，保持房屋完好率，確保房屋的使用功能，努力使房屋保值、增值，它包括房屋日常維修、保養(yǎng)，房屋各類(lèi)的小中大維修等；設(shè)施設(shè)備的管理，主要是為了保證房屋的配套設(shè)施設(shè)備及各種教學(xué)設(shè)施設(shè)備的完好及其正常使用而進(jìn)行的管理和服務(wù)。除此之外，校園內(nèi)的市政道路、管網(wǎng)管理與維護(hù)和修繕，保證暢通和使用。

1.2.3、營(yíng)造育人氛圍

高校物業(yè)管理既有社會(huì)化、企業(yè)化管理的特點(diǎn)，又與普通物業(yè)管理不同，它有著為教學(xué)、科研、師生提供服務(wù)的職能，更富有管理育人、服務(wù)育人積極開(kāi)展校園文化的職能。物業(yè)管理人員熱情周到和文明規(guī)范管理對(duì)培養(yǎng)學(xué)生良好的道德品質(zhì)能夠起到一定的示范作用；優(yōu)美的校園環(huán)境、清新的空氣可以是學(xué)生們的身體健康、精神振奮，良好的校園文化熏陶，使學(xué)生形成良好的心理素質(zhì)，陶冶情操和培養(yǎng)高尚的審美情趣。正是由于物業(yè)管理這種對(duì)校園環(huán)境的優(yōu)化作用在不斷促進(jìn)學(xué)校育人工作的全面實(shí)施。

2、當(dāng)前高校物業(yè)管理現(xiàn)狀

2.1、管理服務(wù)觀念落后

高校物業(yè)管理仍然處于一種家庭式作坊制，存在小打小鬧的經(jīng)營(yíng)意識(shí)，管理技術(shù)，服務(wù)手段相當(dāng)落后。保潔工作，掃地只用掃帚、拖地板是用一把拖把，擦玻璃用一塊抹布。這一種服務(wù)方法，可謂：一把掃帚、一把拖把、一塊抹布“打遍天下無(wú)敵手”。由于經(jīng)營(yíng)意識(shí)落后導(dǎo)致服務(wù)技術(shù)踏步不前，而社會(huì)上物業(yè)管理己采用了機(jī)械化服務(wù)、無(wú)紙化管理、電腦化報(bào)修等服務(wù)平臺(tái)的先進(jìn)管理技術(shù)和服務(wù)手段。而作為高校物業(yè)管理必須更新服務(wù)理念經(jīng)營(yíng)意識(shí)，不斷提高物業(yè)管理水平和服務(wù)技術(shù)，與現(xiàn)代物業(yè)管理相匹配。

2.2、物業(yè)管理隊(duì)伍知識(shí)老化、年齡老化

高校人事部門(mén)往往注重引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才和學(xué)科帶頭人等高層次技術(shù)人才，很少考慮高級(jí)管理人才和物業(yè)管理技術(shù)人員。目前高校物業(yè)管理隊(duì)伍年齡結(jié)構(gòu)老化，在職員工的年齡已極大數(shù)接近50歲或50歲以上年齡，身體狀況欠佳，在40歲以下僅占在職人數(shù)20%左右，而物業(yè)管理是一項(xiàng)繁瑣而復(fù)雜的服務(wù)工作，更需要一些年富力強(qiáng)的青壯年，物業(yè)管理才能朝氣蓬勃。為了降低物業(yè)管理成本，在操作層面上的工作人員極大多數(shù)聘用了中年下崗、待崗人員和退休工人，以及外來(lái)勞務(wù)工。這一群體人數(shù)占物業(yè)管理隊(duì)伍75%左右，這一群體人員的文化水平低，接受新技術(shù)、新知識(shí)的能力受到限制。

2.3、制度不夠健全

規(guī)范的物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)管理單位的管理制度和物業(yè)轄區(qū)的管理制度。物業(yè)管理單位的管理制度可分為：綜合、行政、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度等，常見(jiàn)的主要有管理機(jī)構(gòu)職責(zé)范圍、各類(lèi)人員崗位責(zé)任制，操作程序和服務(wù)規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶(hù)手冊(cè)等。目前各高校物業(yè)管理部門(mén)盡管也制定了諸如崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴(yán)格。

2.4、物業(yè)員工亟待技術(shù)培訓(xùn)

物業(yè)管理中保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強(qiáng)的技術(shù)性，部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)，還要具備計(jì)算機(jī)應(yīng)用、經(jīng)營(yíng)學(xué)、心理學(xué)等多方面素質(zhì)。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能相對(duì)缺乏，員工的培訓(xùn)極為必要。

2.5、經(jīng)費(fèi)投入嚴(yán)重不足

當(dāng)今時(shí)代，我國(guó)高校正處于高速發(fā)展階段，建設(shè)施工、設(shè)備購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目較多，資金使用缺口大。而當(dāng)前我國(guó)高校物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)仍主要依靠學(xué)校財(cái)政撥款，經(jīng)費(fèi)自然也就十分緊張。這就使得高校物業(yè)管理大部分時(shí)間都處于 “貧血”運(yùn)行狀態(tài)，也就很難實(shí)現(xiàn)更大的突破，嚴(yán)重制約了高校物業(yè)管理的現(xiàn)代化發(fā)展。

3、加強(qiáng)和完善高校物業(yè)管理的建議

目前，從高校物業(yè)管理運(yùn)行情況來(lái)看，還有一些問(wèn)題。為此，應(yīng)在后勤改革和發(fā)展的大背景下，確定高校物業(yè)管理發(fā)展的思路與對(duì)策。

3.1、樹(shù)立物業(yè)管理現(xiàn)代化發(fā)展理念

將物業(yè)管理理念引入到高校后勤管理中，本身就是要是引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使高校后勤管理步入專(zhuān)業(yè)化、一體化和企業(yè)化發(fā)展道路。因此，要樹(shù)立物業(yè)管理現(xiàn)代化發(fā)展理念，改變過(guò)去那種傳統(tǒng)的行政化物業(yè)管理習(xí)慣。要建立健全高校物業(yè)管理制度，以制度來(lái)規(guī)范物業(yè)管理的各項(xiàng)工作。另外，高校物業(yè)管理的企業(yè)化發(fā)展仍然需要政府和學(xué)校的大力支持，如爭(zhēng)取政府在金融信貸、稅收減免等方面給予優(yōu)惠政策，爭(zhēng)取學(xué)校在行政方面給予便利條件，等等，但僅僅靠外部支持是不夠的，物業(yè)管理企業(yè)要按照現(xiàn)代化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格約束自己，努力克服各種困難，增強(qiáng)自身實(shí)力，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的自我發(fā)展。

3.2、提高物業(yè)管理水平，走集約化道路

高校后勤不僅有一批物業(yè)管理隊(duì)伍，還有一批集物業(yè)維修、綠化、保潔、保安為一體的物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，他們長(zhǎng)期為教職工和學(xué)生服務(wù)，熟悉服務(wù)對(duì)象的特點(diǎn)和要求。但也有服務(wù)意識(shí)差、“朝南坐”的習(xí)性。為此，迫切需要以素質(zhì)教育、崗位培訓(xùn)、技術(shù)考核等形式，提高人員的專(zhuān)業(yè)水平和服務(wù)意識(shí)，并通過(guò)機(jī)制的轉(zhuǎn)換和專(zhuān)業(yè)部門(mén)利益的調(diào)整，做到優(yōu)勝劣汰，造就優(yōu)秀的物業(yè)管理隊(duì)伍，以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。高校轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理還應(yīng)脫離“小而全”的格局，立足高校物業(yè)管理集中與分散并存的市場(chǎng)定位，形成向集團(tuán)體發(fā)展的揚(yáng)己之長(zhǎng)，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化、區(qū)域化有機(jī)統(tǒng)一的局面。日后，學(xué)校對(duì)公用房屋采納用大包大攬的行政管理方式也將退出，物業(yè)管理的觸角將會(huì)延伸至學(xué)校的各類(lèi)用房。目前，從市場(chǎng)需求量和市場(chǎng)規(guī)則保障都為物業(yè)管理創(chuàng)造了良好的條件，高校物業(yè)管理應(yīng)及早介入。

3.3、加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)提升專(zhuān)業(yè)化管理和服務(wù)的水平

重點(diǎn)是對(duì)高校物業(yè)管理隊(duì)伍按照國(guó)家規(guī)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化建設(shè)。一是要高校物管部門(mén)制訂物管隊(duì)伍建設(shè)規(guī)劃在引進(jìn)物管隊(duì)伍上有優(yōu)惠措施及政策以吸引優(yōu)秀的物業(yè)管人員。二是加強(qiáng)對(duì)員工的技術(shù)培訓(xùn)提高人員素質(zhì)。要依據(jù)職責(zé)分別進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能、禮儀禮貌、文明執(zhí)勤、行為作風(fēng)等方面的培訓(xùn)。制定計(jì)劃、制定培訓(xùn)大綱、組織編寫(xiě)教材、進(jìn)行專(zhuān)業(yè)講授、示范訓(xùn)練、進(jìn)行實(shí)踐考試。三是提升高校物業(yè)管理人文品位葛造良好的文化氛圍。高校物業(yè)管理處于高校這個(gè)特定的環(huán)境，受其濃厚的文化底蘊(yùn)影響決定了其價(jià)值取向應(yīng)服從于高?！敖逃耍拇竽繕?biāo)。

3.4、以服務(wù)為本，樹(shù)立高校物業(yè)品牌形象

結(jié)合新時(shí)期學(xué)生出現(xiàn)的新特點(diǎn)和社會(huì)發(fā)展的要求，增加工作內(nèi)容和服務(wù)范圍，加強(qiáng)與學(xué)生的溝通和交流，向他們提供優(yōu)質(zhì)、廉價(jià)、高效、多方位、高品質(zhì)的服務(wù)。

3.5、理順物業(yè)管理體制和運(yùn)行機(jī)制

高校后勤社會(huì)化改革引入物業(yè)管理模式，旨在對(duì)物業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的管理和經(jīng)營(yíng)，通過(guò)對(duì)高校內(nèi)部特定的市場(chǎng)、特定的消費(fèi)對(duì)象的全方位、多層次的有償服務(wù)，形成具有高校特色的物業(yè)管理模式。首先，需從改革原有的管理體制和運(yùn)行機(jī)制入手，將原隸屬于物業(yè)管理范疇的資產(chǎn)、人員等成建制地從行政管理系統(tǒng)中規(guī)范分離出來(lái)，組建自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算，并到工商管理部門(mén)正式登記注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)，不再按高校下屬行政組織管理。其次，需將原有服務(wù)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)點(diǎn)、商業(yè)點(diǎn)等以租賃等方式同步劃入物業(yè)管理公司，以增加其造血和發(fā)展能力。再次，學(xué)校住宅區(qū)的教職工作為業(yè)主，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的賬戶(hù)，專(zhuān)款專(zhuān)用。同時(shí)，成立住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：物業(yè)管理的范疇范文

摘要：公共關(guān)系作為一種企業(yè)管理的有效手段，在提高企業(yè)的知名度、美譽(yù)度和社會(huì)形象中發(fā)揮著重要的作用。但目前物業(yè)管理企業(yè)自覺(jué)主動(dòng)地運(yùn)用公共關(guān)系進(jìn)行企業(yè)管理尚處在一個(gè)初步階段。本文從公共關(guān)系和物業(yè)管理企業(yè)相結(jié)合的角度，探討如何更好地在物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展公共關(guān)系活動(dòng)。

關(guān)鍵詞：公共關(guān)系；應(yīng)用；物業(yè)管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F867 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4117（2012）03-0159-01

公共關(guān)系（publicrelations）簡(jiǎn)稱(chēng)公關(guān)，是社會(huì)組織有目的地運(yùn)用傳播手段、實(shí)現(xiàn)與公眾的雙向溝通，建立良好信譽(yù)與形象的一種管理活動(dòng)。其主要目標(biāo)是建立社會(huì)組織與公眾相互了解和相互合作的良好關(guān)系，確立組織的整體形象，建立廣泛的公眾市場(chǎng)，促進(jìn)組織不斷向前發(fā)展，并與公眾獲得共同的利益。物業(yè)管理行業(yè)作為一個(gè)新興的服務(wù)領(lǐng)域，在我國(guó)還處于方興未艾的階段，物業(yè)管理企業(yè)本身正處在一個(gè)逐步發(fā)展壯大的過(guò)程中。通過(guò)把公共關(guān)系引入到物業(yè)管理企業(yè)，不僅可以豐富公共關(guān)系學(xué)說(shuō)的內(nèi)涵，而且可以為物業(yè)管理企業(yè)獲得有利的公共宣傳，提高自身在社會(huì)公眾中的形象和地位。因此，在物業(yè)管理企業(yè)中如何運(yùn)用公共關(guān)系，應(yīng)當(dāng)引起物業(yè)管理企業(yè)管理者的高度重視，并把它作為一種內(nèi)求團(tuán)結(jié)、外求發(fā)展的管理手段納入日常工作范疇，從當(dāng)前自發(fā)性的不自覺(jué)的活動(dòng)中轉(zhuǎn)入到有明確工作目標(biāo)和指導(dǎo)思想的狀態(tài)中來(lái)。

公共關(guān)系在物業(yè)管理企業(yè)中的運(yùn)用，具體來(lái)講，有以下幾個(gè)方面：

一、確立物業(yè)管理企業(yè)公共關(guān)系工作的明確目標(biāo)

任何一次公共關(guān)系活動(dòng)，都是組織為了實(shí)現(xiàn)自己的長(zhǎng)遠(yuǎn)或近期目標(biāo)精心策劃而開(kāi)展的，它有很強(qiáng)的目的性。這種目的性表現(xiàn)為，組織通過(guò)公共關(guān)系活動(dòng)充分地向社會(huì)公眾真實(shí)的消息，培養(yǎng)公眾的良好意向和愿望，執(zhí)行符合公眾利益的決策，爭(zhēng)取公眾的理解和支持，建立對(duì)組織有利的公眾輿論環(huán)境，最終是改善組織形象，提高信譽(yù)。

因此，物業(yè)管理企業(yè)在策劃公共關(guān)系活動(dòng)時(shí)，要結(jié)合自身周邊的實(shí)際情況，在實(shí)際操作中要充分體現(xiàn)出目的性的特征。比如在多長(zhǎng)時(shí)間和范圍內(nèi)企業(yè)知名度將要達(dá)到什么樣的效果，要使業(yè)主的滿(mǎn)意度提升到一個(gè)什么樣的水平等等。在制訂計(jì)劃時(shí)，要把物業(yè)管理企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)的公共關(guān)系目標(biāo)相結(jié)合，做到遠(yuǎn)近結(jié)合，既考慮到物業(yè)管理企業(yè)的需要，也要考慮到物業(yè)管理企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)；實(shí)施計(jì)劃時(shí)，不僅具有明確的公共關(guān)系目標(biāo)，而且還要有具體的操作目標(biāo)，使公共關(guān)系目標(biāo)不至于表面化；評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)的公共關(guān)系活動(dòng)效果時(shí)，要以目標(biāo)為準(zhǔn)繩，通過(guò)多種方法來(lái)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)比公共關(guān)系活動(dòng)開(kāi)展前后企業(yè)、社會(huì)公眾和業(yè)主的不同態(tài)度和變化，得出符合實(shí)際的綜合評(píng)定。

二、加強(qiáng)對(duì)員工公共關(guān)系意識(shí)的教育與培訓(xùn)，提高員工對(duì)公共關(guān)系的認(rèn)識(shí)

員工作為物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部公眾，在公共關(guān)系活動(dòng)的開(kāi)展中處于重要的位置，員工公共關(guān)系是一切公共關(guān)系的起點(diǎn)。員工處在物業(yè)管理的第一線，是物業(yè)管理服務(wù)的直接提供者。公共關(guān)系開(kāi)展的計(jì)劃、措施、發(fā)展目標(biāo)等，必須得到全體員工的理解與支持，才能貫徹執(zhí)行付諸實(shí)施。員工是企業(yè)實(shí)行內(nèi)求發(fā)展的首要對(duì)象。同時(shí)，員工處在物業(yè)管理企業(yè)對(duì)外公共關(guān)系的第一線，是企業(yè)與外部公眾接觸的觸角。企業(yè)許多具體的公共關(guān)系工作是從他們一言一行中開(kāi)始的，他們的言行舉止、誠(chéng)意和風(fēng)格都不同程度地代表著企業(yè)的形象。因此，首先要做好內(nèi)部員工的公共關(guān)系工作，建立良好的職工關(guān)系，團(tuán)結(jié)和依靠本企業(yè)員工，充分發(fā)揮他們?cè)诠碴P(guān)系前沿的良好作用，使每一位員工都自覺(jué)成為本企業(yè)有形或無(wú)形的公共關(guān)系人員。不能單純地認(rèn)為企業(yè)的公共關(guān)系工作是專(zhuān)職公關(guān)人員的事，否則會(huì)使公關(guān)人員陷入孤軍作戰(zhàn)的境地，嚴(yán)重妨礙企業(yè)公關(guān)工作的開(kāi)展。

三、要把物業(yè)管理企業(yè)建設(shè)成開(kāi)放型、透明型的企業(yè)

一定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)來(lái)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的這種聘用關(guān)系，決定了物業(yè)管理企業(yè)的日常工作必須接受來(lái)自業(yè)主及其業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第六條第七、八、九款及第十一條第四款明確規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)的日常工作要接受來(lái)自業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。但從目前物業(yè)管理企業(yè)的一些實(shí)際運(yùn)作狀況來(lái)看，有些物業(yè)管理企業(yè)缺乏與業(yè)主進(jìn)行溝通的必要技巧與方法，一昧采用被動(dòng)的消極的態(tài)度，以致在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主中產(chǎn)生了一些不必要的誤會(huì)和誤解。因此，物業(yè)管理企業(yè)宜通過(guò)多種方式和途徑，采用主動(dòng)的態(tài)度向業(yè)主及業(yè)主大會(huì)公布包括財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)在內(nèi)的一些“敏感”內(nèi)容，就物業(yè)管理下一階段的工作計(jì)劃與安排聽(tīng)取業(yè)主、行業(yè)主管部門(mén)及社區(qū)等公眾的意見(jiàn)，加強(qiáng)與包括業(yè)主在內(nèi)的公眾的溝通，以滿(mǎn)足公眾受尊重的需要，促使他們產(chǎn)生肯定的內(nèi)心體驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)傳遞的信息持樂(lè)于接受的態(tài)度。物業(yè)管理單位可以通過(guò)有計(jì)劃組織業(yè)主參觀物業(yè)管理工作場(chǎng)地，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一些文化娛樂(lè)設(shè)施適當(dāng)安排公共開(kāi)放日，組織物業(yè)管理單位與業(yè)主、社區(qū)及行業(yè)主管部門(mén)之間的各種聯(lián)誼活動(dòng)等多種手段，拉近公眾與物業(yè)管理企業(yè)之間的距離，增近公眾與物業(yè)管理企業(yè)的親和力，增加業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)了解與支持。

四、要努力開(kāi)展公共關(guān)系活動(dòng)的渠道和途徑

物業(yè)管理企業(yè)與外界的聯(lián)系，與其它形態(tài)的企業(yè)相比，處于相對(duì)封閉的狀態(tài)。從目前的運(yùn)作狀況來(lái)看，除了迎合一些開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的需要外，物業(yè)管理企業(yè)很少進(jìn)行旨在提高品牌意識(shí)與自身社會(huì)形象的公共關(guān)系活動(dòng)，這種狀況在物業(yè)管理處于初步發(fā)展的內(nèi)陸城市尤為明顯。這一方面與物業(yè)管理企業(yè)本身從事的行業(yè)是一個(gè)微利行業(yè)，自身的資金運(yùn)作狀況相對(duì)緊張有一定的關(guān)系，但另一方面也與物業(yè)管理企業(yè)管理者對(duì)公共關(guān)系的重視程度不夠、與管理者的自身意識(shí)與觀念也有一定程度的聯(lián)系。很少有物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者站在企業(yè)今后如何發(fā)展，為企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)良好的社會(huì)氛圍這樣一個(gè)角度來(lái)思考問(wèn)題。因此，物業(yè)管理企業(yè)要通過(guò)多種渠道和途徑，采取一切可能的方法來(lái)增強(qiáng)自身在公眾面前的“出鏡率”。

企業(yè)公共關(guān)系不等于企業(yè)的對(duì)外宣傳，也不等于廣告活動(dòng)，更不是一種虛有的外在形式，單憑一兩次公關(guān)活動(dòng)是很難達(dá)到理想的效果。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者必須拋棄那種急功近利的思想，把公共關(guān)系作為一種企業(yè)管理的有效手段堅(jiān)持下去，為物業(yè)管理企業(yè)注入新的管理活力，最終促進(jìn)自身效益的提高。

第8篇：物業(yè)管理的范疇范文

近年來(lái)物價(jià)水平不斷上漲，物業(yè)費(fèi)對(duì)低收入群體來(lái)說(shuō)是一筆不算小的支出。如果低收入群體居住的住宅小區(qū)的物業(yè)費(fèi)在物價(jià)成本持續(xù)上漲的條件下長(zhǎng)期維持不變，則必然會(huì)造成管理這些小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)虧損局面，這不利于這些住宅小區(qū)物業(yè)管理的正常運(yùn)行，也不利于管理這些住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。筆者認(rèn)為，從根本上來(lái)說(shuō)，應(yīng)該把特別困難的群體支付物業(yè)費(fèi)納入社會(huì)保障的范疇，除了居民的住房公積金之外，政府財(cái)政對(duì)特困群體應(yīng)該給予幫扶，政府對(duì)應(yīng)該接受財(cái)政補(bǔ)貼幫扶的低收入群體要設(shè)定明確的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，按照準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施補(bǔ)貼。應(yīng)堅(jiān)持市場(chǎng)化原則低收入群體居住的住宅小區(qū)應(yīng)該避免陷入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的房管所體制。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的房管所體制，房管所之所以會(huì)敢于對(duì)居民持有“門(mén)難進(jìn)、臉難看、事難辦”的態(tài)度，其根源就在于事情難辦不難辦與房管所工作人員的切身利益無(wú)關(guān)，僵化的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度決定了房管所是無(wú)法被其他服務(wù)主體替代的，對(duì)于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的房管所工作人員來(lái)說(shuō)，既然“干好干壞一個(gè)樣、干與不干一個(gè)樣”，“不干”比“干”需要付出勞動(dòng)，那么最理性的決策就是“不干”或者“少干”。

在目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理市場(chǎng)中，如果存在一塊“干好干壞一個(gè)樣、干與不干一個(gè)樣”的細(xì)分市場(chǎng)，則必然會(huì)損害市場(chǎng)效率和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的秩序，違背市場(chǎng)效率原則的細(xì)分市場(chǎng)會(huì)成為劣質(zhì)低效的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的溫床，再加上財(cái)政補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)政策的實(shí)施，很可能會(huì)滋生尋租腐敗，這會(huì)進(jìn)一步加劇對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的損害。低收入群體居住的住宅小區(qū)實(shí)行市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，不僅有利于保障這類(lèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量，而且有利于物業(yè)管理市場(chǎng)整體的利益。在低收入群體物業(yè)費(fèi)支付能力獲得保障的基礎(chǔ)上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制能夠篩選出具有一定成本優(yōu)勢(shì)且能提供一定服務(wù)質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這些企業(yè)可以為低收入群體居住的住宅小區(qū)提供合格的物業(yè)服務(wù)。筆者認(rèn)為，在財(cái)政補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)的條件下，低收入群體居住的住宅小區(qū)在實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中，有必要實(shí)行信用管理機(jī)制，一是有利于確保中標(biāo)企業(yè)的質(zhì)量，二是有利于確保財(cái)政補(bǔ)貼的效率。

值得指出的是，政府財(cái)政針對(duì)低收入群體的物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼政策，應(yīng)該采用直接面向低收入群體給予補(bǔ)貼的方式。從財(cái)政補(bǔ)貼的效率來(lái)看，政府財(cái)政資金像發(fā)放生活費(fèi)補(bǔ)貼一樣給低收入群體發(fā)放物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼，可以實(shí)現(xiàn)兩方面的效率：一方面，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)真正需要政府幫助的低收入群眾提供高效幫扶，避免其他居民擠占財(cái)政補(bǔ)貼，從而提高財(cái)政補(bǔ)貼資金的運(yùn)作效率；另一方面，可以實(shí)現(xiàn)低收入群眾對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自由選擇權(quán)，這有利于售后公房等低收入群體較多居住的住宅小區(qū)的物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和保障管理服務(wù)質(zhì)量，這可以保證通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼推動(dòng)形成合格的物業(yè)管理質(zhì)量，而不是使低收入群眾較多居住的住宅小區(qū)成為劣質(zhì)低效的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“避風(fēng)港”，這既讓低收入群眾享受合格的物業(yè)管理，也讓物業(yè)管理市場(chǎng)保持良好的發(fā)展秩序，這是服務(wù)質(zhì)量的效率和市場(chǎng)的效率。探索片區(qū)集中式管理、自治管理新模式低收入群體居住的住宅小區(qū)物業(yè)管理供求矛盾的解決，除了需要通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼等保障措施增強(qiáng)低收入群眾的物業(yè)費(fèi)支付能力之外，還可以積極探索降低運(yùn)作成本的物業(yè)管理模式。

筆者認(rèn)為，鄰近的低收入群體住宅小區(qū)可以嘗試片區(qū)集中式管理，由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)管理地理位置接近的若干個(gè)住宅小區(qū)，這有利于通過(guò)形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)、范圍經(jīng)濟(jì)來(lái)降低管理運(yùn)作成本。此外，低收入群體居住的住宅小區(qū)還可以探索居民自治管理，聘請(qǐng)物業(yè)經(jīng)理，通過(guò)基礎(chǔ)服務(wù)的對(duì)外發(fā)包來(lái)降低運(yùn)作成本?！段膮R報(bào)》2012年12月17日?qǐng)?bào)道了上海楊浦區(qū)眾和新苑小區(qū)實(shí)行自治管理，該小區(qū)實(shí)行自治管理2年來(lái)，不僅管得比過(guò)去好，公共財(cái)務(wù)也有了超過(guò)30萬(wàn)元的節(jié)余，該小區(qū)的一位業(yè)主代表表示：“自治管理的好處，不只是讓物業(yè)服務(wù)更完善，還讓業(yè)主之間產(chǎn)生了自家人的感覺(jué)，小區(qū)的人文環(huán)境也變好了?！惫P者認(rèn)為，小區(qū)自治管理需要相關(guān)的配套機(jī)制，包括業(yè)主大會(huì)信息公開(kāi)制度、物業(yè)經(jīng)理信用管理機(jī)制等。所以，政府主管部門(mén)始終不能忽視低收入群體的生活保障，同時(shí)也需要保證市場(chǎng)發(fā)展的正常秩序，低收入群體的物業(yè)管理涉及政府保障民生的責(zé)任，低收入群體的物業(yè)管理保障機(jī)制必然會(huì)實(shí)踐中不斷完善。

作者：金康

第9篇：物業(yè)管理的范疇范文

時(shí)代變化了，行業(yè)發(fā)展了，現(xiàn)代公共圖書(shū)館的各項(xiàng)需求升級(jí)，對(duì)后勤管理服務(wù)的內(nèi)涵和外延都提出了新要求，向社會(huì)引入物業(yè)管理服務(wù)，是時(shí)展的趨勢(shì)，其在圖書(shū)館后勤管理服務(wù)中所發(fā)揮的作用是不可替代的。其次為確保公共圖書(shū)館功能的正常運(yùn)作，降低運(yùn)行成本，提供各種高效率的服務(wù)，使日常工作流程更合理化，確保建筑物及設(shè)備設(shè)施保值。傳統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理側(cè)重于現(xiàn)場(chǎng)管理，對(duì)其日常運(yùn)行做好維護(hù)管理，以各種設(shè)備能夠正常運(yùn)行作為工作目標(biāo)，比如電梯故障、停電漏水、廁所疏漏、桌椅維修、電話線路等，但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、管理智能化建設(shè)的推進(jìn)，現(xiàn)代技術(shù)充分融入到各種設(shè)備管理維護(hù)中去，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)監(jiān)控，自動(dòng)化運(yùn)行管理，傳統(tǒng)的圖書(shū)館后勤管理服務(wù)模式已經(jīng)跟不上時(shí)代的步伐。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，讀者對(duì)信息服務(wù)質(zhì)量的要求也越來(lái)越高，公共圖書(shū)館的服務(wù)內(nèi)容也必須不斷拓展才能滿(mǎn)足讀者的信息需求，相應(yīng)的所需設(shè)備、物品也越來(lái)越多樣化。圖書(shū)館后勤管理也要適應(yīng)這一變化，為圖書(shū)館日常服務(wù)運(yùn)營(yíng)提供有力的后勤保障，由此可見(jiàn)，公共圖書(shū)館中物業(yè)管理的地位十分重要。

二、公共圖書(shū)館傳統(tǒng)后勤管理的主要問(wèn)題

首先，專(zhuān)業(yè)后勤管理人才匱乏，受圖書(shū)館人員編制所制約，不可能同時(shí)招進(jìn)各專(zhuān)業(yè)的管理人員，人才是保證圖書(shū)館后勤管理高效性的決定因素。公共圖書(shū)館物業(yè)管理工作涉及專(zhuān)業(yè)廣，事務(wù)瑣碎，不僅要管物，還要維護(hù)紀(jì)律的政策性與原則性，而且從某種意義上講也屬于一種技術(shù)性工作。因此要求物業(yè)管理工作人員不僅要具備專(zhuān)業(yè)的管理知識(shí)，并且物業(yè)管理需要接觸的人員特別廣泛，要求要有較強(qiáng)的與人溝通能力，要以禮貌與殷勤的態(tài)度對(duì)待每一位讀者，要求一線崗位的安管人員具有良好的形象，接受過(guò)一定的禮儀課程培訓(xùn)。圖書(shū)館屬一級(jí)消防防火單位，建立一支技術(shù)過(guò)硬的安防隊(duì)伍，對(duì)圖書(shū)館尤為重要，但目前大部分傳統(tǒng)圖書(shū)館管理模式，都不具備這些條件。其次，圖書(shū)館傳統(tǒng)管理涵蓋范圍不夠廣泛。新形勢(shì)新環(huán)境下，圖書(shū)館的服務(wù)范圍也進(jìn)一步擴(kuò)大，其中一些對(duì)外服務(wù)內(nèi)容經(jīng)過(guò)約定可以納入物業(yè)管理的范圍，如一線服務(wù)口讀者接待、圖書(shū)上架、整架、存包、復(fù)印裝訂、圖書(shū)打號(hào)蓋章、貼書(shū)標(biāo)、書(shū)刊交換、各類(lèi)讀者活動(dòng)、固定資產(chǎn)實(shí)物管理等等，而現(xiàn)在很多圖書(shū)館的后勤管理還僅停留在保安、綠化、衛(wèi)生、機(jī)電設(shè)備維護(hù)等階段，涵蓋面不夠廣泛。其實(shí)圖書(shū)館內(nèi)部物品搬運(yùn)、讀者活動(dòng)及展覽的場(chǎng)地布置、會(huì)議接待，圖書(shū)館臨時(shí)勞務(wù)用工等均屬于現(xiàn)代圖書(shū)館物業(yè)管理的范疇。最后，圖書(shū)館后勤管理任務(wù)重，困難大。如果按上述擴(kuò)大圖書(shū)館后勤管理的涵蓋范圍，那么后勤管理任務(wù)將會(huì)十分繁重，同時(shí)還要增加大量人員編制才可能完成，比如公共圖書(shū)館存放大量的書(shū)刊、雜志、光盤(pán)等各類(lèi)載體的文獻(xiàn)資料，其中不乏珍貴的古本，需要做好清潔、防蟲(chóng)、防霉等工作；隨著多媒體技術(shù)的普及，很多圖書(shū)館均設(shè)置了報(bào)告廳，涉及到大量音響視聽(tīng)設(shè)備，因此圖書(shū)館的工作內(nèi)容跟多個(gè)專(zhuān)業(yè)密切相關(guān)。相應(yīng)的，物業(yè)公司要保證管理的有效性，就必須配置各個(gè)對(duì)口的專(zhuān)業(yè)人才加以維護(hù)管理，包括音響維修、調(diào)試、消防、電力等；此外，很多圖書(shū)館均是全天候、全年候地處于開(kāi)放狀態(tài)，那么物業(yè)管理就要提供必須的保障，保證圖書(shū)館水電供應(yīng)充足、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)正常、中央空調(diào)運(yùn)行平穩(wěn)等，再加之公共安全、消防安全等一系列工作，均加重了圖書(shū)館后勤管理任務(wù)。此外對(duì)于公共圖書(shū)館而言，讀者是其最重要的管理對(duì)象，因?yàn)楣矆D書(shū)館通常實(shí)行全開(kāi)放，讀者量比較大，相應(yīng)的就會(huì)存在諸多問(wèn)題，包括物品存放、個(gè)人穿著、偷盜行為等，看似簡(jiǎn)單卻存在較大難度，如果未經(jīng)專(zhuān)業(yè)職業(yè)道德培訓(xùn)的物業(yè)管理人員，處理不當(dāng)，可能會(huì)產(chǎn)生一些不良的社會(huì)影響，圖書(shū)館很容易成為這些不良影響的受害者。因此，傳統(tǒng)圖書(shū)館后勤管理存在較大困難，必須對(duì)管理人員做好職業(yè)道德及圖書(shū)館規(guī)章制度的培訓(xùn)管理，全面樹(shù)立“以人為本”、“服務(wù)重于管理”的理念。

三、圖書(shū)館物業(yè)管理的運(yùn)作方式