房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查范文

關鍵詞 宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 營銷策略

一、引言

隨著我國宏觀調(diào)控政策的落實，樓市的價格得到了一定的控制，市場的觀望氣氛逐漸顯現(xiàn)，對于房地產(chǎn)業(yè)造成了明顯的影響，房地產(chǎn)市場向理性消費的方向轉(zhuǎn)變。在新的形勢下，房地產(chǎn)營銷面臨著各種各樣的問題，需要創(chuàng)新性的營銷策略來應對各項挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機遇，適應社會大環(huán)境，采用有效的營銷手段來吸引更多的消費者，從而使企業(yè)樹立良好的形象，在競爭中取得優(yōu)勢。

二、宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營銷所面臨的問題

（1）銷售壓力增大。在一系列的經(jīng)濟刺激政策之下，我國房地產(chǎn)曾提前結(jié)束調(diào)整而迅速升溫，導致房價不斷升高，以至于超出了多數(shù)社會成員的購買能力，同時也帶來了一系列的社會問題和經(jīng)濟問題。為了保證社會經(jīng)濟的和諧穩(wěn)定發(fā)展，國家對房地產(chǎn)市場進行了新一輪的宏觀調(diào)控，使投資的增速、貸款的規(guī)模等都得到了有效的控制，在宏觀調(diào)控的環(huán)境下，房價過高以及市場需求的銳減使得銷售壓力急劇增大。資本的運作和融資愈發(fā)困難，多數(shù)房地產(chǎn)公司面臨著資金的壓力，不得不降低房價、增大促銷力度，盡快帶動房價的回調(diào)。

（2）對理性消費更為重視。房地產(chǎn)市場的變動使得人們的消費心理更加成熟，對于理性消費更為重視，消費者這種消費觀念的變化使得房地產(chǎn)行業(yè)由競爭時代向服務營銷時代轉(zhuǎn)變。在購房時，消費者首先考慮價格因素、環(huán)境因素、交通因素等，然后對于朝向、物管、輔助設施等進行綜合考慮。消費者所考慮的因素更為全面，不僅包括硬性的條件還包括看不見的軟性條件，對于服務的品質(zhì)更為重視，這就為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向提供了目標。

（3）品牌意識缺乏?，F(xiàn)代社會，商品的品牌已經(jīng)成為影響消費者行為的一種重要因素，對于房地產(chǎn)來講，一個知名品牌可以將價格提升一個層次，如萬科地產(chǎn)就是價值相當高的品牌。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于品牌的提煉還有待提高。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌內(nèi)涵是為公眾提供人性化、綠色舒適的建筑空間，使其具有現(xiàn)代化的精神和價值。某些企業(yè)將一個項目打造成功后，依托所謂的品牌優(yōu)勢不斷開發(fā)新產(chǎn)品并進行強勢推廣，最終導致資金短缺，營銷受限。

三、宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營銷策略創(chuàng)新

（1）注重項目開發(fā)前的調(diào)查工作。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭越來越激烈，很多項目在進行開發(fā)的過程中由于沒有進行充分的市場調(diào)查導致很多項目的后續(xù)銷售方面與預期存在著很大的差距。因此，提升房地產(chǎn)營銷水平的進程中要注重項目開發(fā)前的開發(fā)工作。在進行市場調(diào)查的過程中，要充分認識到房地產(chǎn)行業(yè)的復雜程度，密切關注國家的宏觀調(diào)控政策的變化，同時也要注重金融方面以及相關的立法方面對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，對影響房地產(chǎn)營銷的各個因素進行充分深入的市場調(diào)查研究，進而為項目的開發(fā)提供重要的決策資料。

（2）加強房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設。目前，隨著我國國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)建設的規(guī)模和數(shù)量也進一步擴大，同時房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也在進一步增多，良好的品牌對于提升房地產(chǎn)企業(yè)的營銷水平具有十分重要的促進作用。品牌不僅僅是一個企業(yè)的標識，同時還是企業(yè)的無形資產(chǎn)，良好的品牌形象能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象和信譽得到大眾的廣泛認可。因此，在提升房地產(chǎn)企業(yè)營銷水平的進程中，要進一步加大企業(yè)的品牌建設力度，將品牌建設作為企業(yè)工作的重中之重來對待，通過塑造高品質(zhì)的工程來進一步提升企業(yè)的品牌形象，進而使得企業(yè)能夠獲得更多的公眾的認可，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的營銷環(huán)境能夠得到進一步的改善。

（3）加強企業(yè)營銷文化建設。房地產(chǎn)企業(yè)營銷水平的提升離不開企業(yè)營銷文化的建設，在房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)一直到推向市場的過程中，將豐富的文化內(nèi)涵蘊含在產(chǎn)品中進而推向市場。在進行房地產(chǎn)企業(yè)營銷文化建設的進程中，要本著以人為本的營銷理念來為顧客營造更好的居住環(huán)境，將人文關懷貫徹于整個企業(yè)的營銷工作中，建立起獨具特色的企業(yè)營銷文化，進而通過文化的帶動力來進一步提升企業(yè)的營銷水平。

（4）樹立綠色營銷理念。隨著目前環(huán)境污染和能源危機越來越嚴重，人們對于環(huán)境保護也越來越重視，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場營銷的過程中引進了以環(huán)境保護為主旨的綠色營銷理論，以綠色文化、環(huán)境保護為內(nèi)涵，將綠色營銷作為企業(yè)的核心營銷理念來開展企業(yè)的營銷工作。在開展綠色營銷的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要統(tǒng)籌自身的建設與營銷工作，針對目前人們比較鐘情于小區(qū)綠地覆蓋率要在進行規(guī)劃建設的過程中進行相應的綠地規(guī)劃，針對當前人們節(jié)能意識的提升在進行規(guī)劃建設的過程中要注重綠色節(jié)能住宅的建設，將綠色營銷理念貫穿于整個工程的規(guī)劃建設以及后期的營銷過程中，進而使得綠色營銷成為企業(yè)的一個強有力的競爭點，從而進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷水平。

四、結(jié)語

宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營銷存在很大的不確定性，為了適應激烈的社會競爭，在進行市場營銷時要充分發(fā)揮團隊的智慧，轉(zhuǎn)變營銷理念，用綠色的營銷理念為推動社會的健康發(fā)展，樹立優(yōu)秀的企業(yè)形象。此外，還要結(jié)合市場的實際情況，應抓住消費者的心理，將多種營銷方式進行巧妙結(jié)合，吸引消費者的注意。最后，要不斷探索適合企業(yè)的創(chuàng)新性營銷方式，走在房地產(chǎn)營銷行業(yè)的前沿，為企業(yè)的發(fā)展奠定基石。

（作者單位為蘇州大學商學院MBA2012秋1班）

參考文獻

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第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查范文

關鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)濟波動

對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的本質(zhì)進行分析不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟和宏觀經(jīng)濟的類型的相同的，并非平穩(wěn)發(fā)展，而是具有一定的波動性。從房地產(chǎn)經(jīng)紀的長遠發(fā)展態(tài)勢來看，整體發(fā)展趨勢是積極向上的，而房地產(chǎn)經(jīng)濟也會圍繞發(fā)展趨勢上下波動，屬于微觀經(jīng)濟運行狀態(tài)，下文將對產(chǎn)生波動的原因與對策進行闡述。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素

（一）金融制約因素

從金融學的角度來看，開發(fā)房地產(chǎn)和金融資本支持是有一定聯(lián)系的，而且在對房地產(chǎn)進行開發(fā)時，一些部門通過貸款投資等方式來運行程序。房地產(chǎn)行業(yè)屬于經(jīng)濟密集型行業(yè)，并且要長遠發(fā)展必須要有大量的資金為支撐。企業(yè)可以通過在轉(zhuǎn)賬處理的方式來處理其中的一部分資金，而其余的資金需要通過市場為渠道來解決，這樣才能保證房地產(chǎn)開發(fā)商籌集到足夠的資金。

（二）土地制約因素

對房地產(chǎn)市場的變化規(guī)律進行分析可發(fā)現(xiàn)，在開發(fā)時會受到市場影響因素的影響。主要是一級市場和二級市場，兩種市場代表著不同的概念，房地產(chǎn)一級市場交易以及房地產(chǎn)開發(fā)過程中，國土部門都需要將資源提供到房地產(chǎn)方面進行交易，使房地產(chǎn)開發(fā)商得到土地處理權，而且在這一過程中，土地完全變成可以用來交換的商品，體現(xiàn)出交換價值。在二級市場上，房屋購買人要將需求方的作用發(fā)揮出來，而作為供應方，房地產(chǎn)商需要將交易的商品向房屋所有權以及土地使用權上轉(zhuǎn)化。

（三）市場與政策的制約

房地產(chǎn)需求產(chǎn)生變化會影響價格水平產(chǎn)生影響，情況嚴重時會影響其擴張情況。通過分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)消費需求的不斷變化會改變商品經(jīng)濟房面積，進而對未來發(fā)展走向進行預測。而珍藏個影響因素側(cè)重于和房地產(chǎn)行業(yè)有關的財政政策，對敏感度高的經(jīng)濟體制影響尤為明顯。除此之外，該因素也是政府對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的關鍵方式之一，所以政府的政策會對房地產(chǎn)行業(yè)帶來直觀影響。

二、加強房地產(chǎn)投資政策建設

要全面掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素，并對不良波動進行處理，需要在完善市場控制的基礎上提升政策建設力度。房地產(chǎn)投資政策要和房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展目標相吻合，根據(jù)當前我國發(fā)展現(xiàn)狀來擬定科學化的投資政策，完善房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，使其可以平穩(wěn)高速發(fā)展。在擬定政策時，要先明確投資的主體，明確產(chǎn)權，將各項責任與職能落到實處，減少風險。在處理周期領域變化時，需要對房地產(chǎn)經(jīng)紀進行控制，觀察發(fā)展現(xiàn)狀，保證投資合理化。除此之外，還要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展情況來擬定一些長遠的投資政策，對常見投資政策來講，即便是該政策會在短時間內(nèi)影響經(jīng)濟發(fā)展，但是也必須通過科學化的手段來貫徹政策。如果出現(xiàn)一些不符合政策需求的經(jīng)濟政策，可以通過一些方式來糾正，促使其正常發(fā)展。在擬定投資政策的時候，盡量做到投資主體明確、職責分明、風險規(guī)避以及有效控制周期性變化。密切關注房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)模性變化，提升投資合理性。

完善開發(fā)金融體系是提升房地產(chǎn)經(jīng)濟波動解決對策的一種切實可行的方式。對多元化房地產(chǎn)融資的途徑進行完善，保證房地產(chǎn)和按揭貸款以及政府優(yōu)惠政策相關聯(lián)，將多元化的投資項目進入到房地產(chǎn)發(fā)展中。按照目前我國房地產(chǎn)市場的實際情況對其進行完善，提升多元化融資機制構(gòu)建效率。打造完善的房地產(chǎn)金融監(jiān)管機制，與經(jīng)濟發(fā)展情況相關聯(lián)，努力探索未來發(fā)展方向，完善體制中存在的不足之處，有利于房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展。

全面提升市場調(diào)查力度，讓房地產(chǎn)行業(yè)投資趨于理性化，明確市場定位。從基本情況上看，投資的主體結(jié)構(gòu)會對未來市場周期發(fā)展有較大的作用與價值。因為從目前我國發(fā)展情況來看，部分企業(yè)存在職責不明確、產(chǎn)權不清與風險防范機制不健全等問題。對房地產(chǎn)投資規(guī)模大力關注，讓投資規(guī)模適應經(jīng)濟發(fā)展需求，讓經(jīng)濟與房地產(chǎn)行業(yè)緊密結(jié)合，保證比重的合理性。構(gòu)建理性化的投資結(jié)構(gòu)，注重市場定位與市場調(diào)研的重要性，在未來發(fā)展中以市場需求為基礎點來構(gòu)建發(fā)展戰(zhàn)略。不斷完善政府投資，讓政府掌握房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略，適當調(diào)整住宅建設，控制社會房產(chǎn)投資。

三、結(jié)束語

在我國國民經(jīng)濟發(fā)展進程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟日益占據(jù)著不可或缺的地位與重要作用，有效促進我國經(jīng)濟健康、全面及有效發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也隨之成為我國經(jīng)濟發(fā)展的一項經(jīng)濟支柱。因房地產(chǎn)經(jīng)濟本身所具有的重要性，使得社會各界人士開始思考與分析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動問題，而且相關的專家學者也在不斷的對完善房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的措施進行分析，判斷房地產(chǎn)企業(yè)與我國政府在房地產(chǎn)市場方面的政策導向，引導房地產(chǎn)市場正常發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展具有重要意義。對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動產(chǎn)生的原因以及相關因素進行分析是十分有必要的，全面掌控波動產(chǎn)生的規(guī)律，正確理解經(jīng)濟波動，提升政府政策的有效性，為房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展提供保障。

參考文獻：

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第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查范文

關鍵詞:房地產(chǎn);營銷;問題

中圖分類號:F293 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3198(2010)02-0099-01

1 存在問題

1.1 市場調(diào)查缺乏真實性

一些企業(yè)在市場營銷方案制訂時,往往以見報的信息為依據(jù),其收集的信息偏差較大。需求調(diào)查方面既缺少專業(yè)咨詢,也很少進行實地調(diào)研,從目前可見的營銷報告中,對房地產(chǎn)消費者的調(diào)查分析不足,這在一定程度上制約了房地產(chǎn)營銷水平的提高,直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。

1.2 市場定位不準

由于市場調(diào)查的真實性的缺乏,導致了很多房地產(chǎn)家市場定位缺乏科學性,胡亂羅列賣點,導致樓盤滯銷。許多房地產(chǎn)開發(fā)商并未全面充分地認識到市場需求的差異性,不顧當?shù)亟?jīng)濟及實力和居民的承受能力,甚至毫不顧及企業(yè)自身的資源條件,沒有明確的目標,不進行科學的市場定位,盲目興建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業(yè)住房,最終導致諸多樓盤滯銷,而適應廣大中低收入家庭的經(jīng)濟住房卻十分短缺。

1.3 產(chǎn)品賣點把握不準,癡迷炒作

當前,房地產(chǎn)界炒作之風盛行。開發(fā)商和“策劃大師們”熱衷于概念炒作,以概念制造“賣點”。很遺憾,不少房地產(chǎn)開發(fā)商一味地想制造轟動效應,大肆炒作,做足了表面功夫,但忽視了消費者實際需求。

1.4 過分依賴廣告攻勢

房地產(chǎn)商過度偏愛廣告攻勢,似乎廣告做得越多,聲勢造得越大,樓盤就越好銷售。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常強調(diào)“猛烈的廣告攻勢”、“強大的空中優(yōu)勢”,偏愛采用大發(fā)行量的大眾媒體進行宣傳。事實上,這種“用大炮打蚊子”的做法,有效性差,成本高。

1.5 脫離市場需求的創(chuàng)新

房地產(chǎn)是“創(chuàng)新制勝”的行業(yè),在房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中,房地產(chǎn)創(chuàng)新的確給企業(yè)創(chuàng)造了很大的財富。然而隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不斷成熟,如今的房地產(chǎn)開發(fā)商在創(chuàng)新方面,似乎都有一種遇到“ 瓶頸”的感覺,似乎每前進一步都非常困難,最終導致了只是為了創(chuàng)新而不得不創(chuàng)新,失去了創(chuàng)新本來的意義,更沒有考慮到消費者的實際需求。

2 解決對策

2.1 提高房地產(chǎn)市場調(diào)研的準確性

真實準確的市場信息是房地產(chǎn)營銷策劃基礎和依據(jù)。在市場調(diào)研前,企業(yè)應制定嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)查流程;市場調(diào)研時,要有針對性的對項目規(guī)模、特點等于消費對象的關系從整體上把握;調(diào)查結(jié)束后,應科學全面地進行分析與預測市場前景。通常,一項正式調(diào)查的全過程一般可以分為:調(diào)查準備、調(diào)查實施以及調(diào)查數(shù)據(jù)分析與總結(jié)三個階段。

2.2 明確目標市場,科學市場定位

目標市場分析與市場定位是營銷策劃過程中的關鍵環(huán)節(jié),也是企業(yè)營銷策略的核心。由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入微利時代,消費者需求層次的多樣化,房產(chǎn)開發(fā)商更應明確其目標市場,進行科學的市場定位。因此,房產(chǎn)企業(yè)應當全面與充分的認識市場需求的差異,從消費者實際購買力與需求出發(fā),企業(yè)自身特點出發(fā)。

2.3 實事求是,避免故意炒作

策劃者應根據(jù)顧客的不同而不是產(chǎn)品的不同來細分產(chǎn)品。一個開發(fā)項目,往往賣點很多,規(guī)劃、房型、景觀、配套、物業(yè)等等都可以成為賣點。因而策劃者及房產(chǎn)開發(fā)商應根據(jù)自身產(chǎn)品的特點選取最能打動消費者的賣點。在房地產(chǎn)營銷策劃的運作中,策劃人應做到實事求是。一方面實事求是的進行策劃,不講大話、空話,另一方面要在客觀實際的基礎上謹慎行動,避免引起故意“炒作”之嫌。

2.4 提高廣告品質(zhì),重視廣告創(chuàng)意

廣告最重要是要有針對性,廣告媒介的選擇不能陷入套路,更不能誤以為廣告是萬能的。廣告做得很好,消費者會有很高的預期,而一旦產(chǎn)品出了一點問題,也很容易遭到集體抗議,產(chǎn)生許多負面后果。事實上,有許多傳播渠道可以代替廣告。對于面向低收入人群的中低端項目,價格是更好的傳播方式,如果房地產(chǎn)商肯把樓盤的價格降低一點,客戶便會蜂擁而來,口碑的傳播效果決不輸給廣告,而成本可能會比廣告低。

2.5 加強策劃人員的專業(yè)知識培訓

加強對策劃人員專業(yè)知識的培訓,可以定期組織學習的機會,為策劃人員提供能夠互相交流的機會,吸收優(yōu)秀的經(jīng)驗。房地產(chǎn)營銷策劃需要不斷的吸收新的思想和概念,但是吸收后還要深刻的理解,才能正確運用到營銷策劃的過程中,才不至于在概念包裝的時候連自己都不能解釋清楚到底概念的內(nèi)涵是什么,這就要求策劃者在策劃的過程中一定要具有高度的責任感,認真負責的做好策劃項目。

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查范文

一、加強房地產(chǎn)風險控制的重要意義

房地產(chǎn)開發(fā)資金投入大，運作周期長，涉及環(huán)節(jié)多，市場風險大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應充分認識到房地產(chǎn)風險控制的重要意義，努力控制和規(guī)避各種市場風險，謀求企業(yè)合理的經(jīng)濟效益。

房地產(chǎn)是一個涉及面廣、關聯(lián)度高、綜合性很強的行業(yè)，對國民經(jīng)濟具有較強的拉動作用，一個時期以來，為國民經(jīng)濟的高速發(fā)展和國內(nèi)生產(chǎn)總值的持續(xù)增長做出了積極的貢獻，已發(fā)展成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。同時，房地產(chǎn)業(yè)也作為一個朝陽產(chǎn)業(yè)受到了地方政府的重視，在各地GDP中占有重要的地位，房地產(chǎn)業(yè)一旦出現(xiàn)風險或波動，將會很快影響到其他行業(yè)，給金融、建材、建筑施工等其他行業(yè)的發(fā)展帶來沖擊和影響，最終會影響整個國民經(jīng)濟運行體系的穩(wěn)定發(fā)展，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的風險控制從宏觀上看，它是促進國民經(jīng)濟健康發(fā)展、維護經(jīng)濟高速增長的首要前提。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)風險的變化趨勢

近年來，伴隨著我國經(jīng)濟體制的逐步完善和國家一系列宏觀經(jīng)濟政策的出臺，房地產(chǎn)投資風險總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢。

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟風險是指一系列與經(jīng)濟發(fā)展有關的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風險。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展以及整體經(jīng)濟環(huán)境的不斷改善，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟風險將有所降低。首先，經(jīng)濟的發(fā)展使人們收入增加，實際購買能力提高，特點是隨著城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構(gòu)的大量涌入，都使我國房地產(chǎn)業(yè)擁有一個更加優(yōu)越的經(jīng)濟環(huán)境。房地產(chǎn)投資技術風險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業(yè)科技，同時又能準確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技進步的要求，及時滿足更加苛刻的消費者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風險主要指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不斷加大，實際上是增加了那些企業(yè)規(guī)模小、管理水平低、融資效率差的中小房地產(chǎn)投資商的政策風險，進一步促進了房地產(chǎn)業(yè)的整合和洗牌。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強風險控制的策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應著力加強對市場的研究，采取靈活的經(jīng)營策略，努力控制各種風險。

1.提高風險控制的能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應首先提高自身的能力建設，只有自身能力提高了，才能從根本上規(guī)避可能發(fā)生的風險。一是要加強對國家宏觀政策的把握，提高政策運用能力。做為一個涉及市場主體多、與國家宏觀政策密切相關的行來，房地產(chǎn)企業(yè)應加強對國家宏觀政策及地方法規(guī)的研究，提高政策的運用能力，把握主動性、減少盲目性，增強對市場的靈敏度和快速反應能力。二是要提高從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水平，提高快速決策能力。要采取多種措施不斷加強從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)水平，打造一支團結(jié)高效、充滿活力與競爭力的管理團隊。尤其是房地產(chǎn)作為一個特殊的行業(yè)，要求企業(yè)的決策層要有較高的綜合素質(zhì)，能在較短的時間內(nèi)完成決策的全過程。

2.進行充分的市場調(diào)查分析以作出科學的項目決策

風險是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調(diào)查，獲得盡可能詳盡的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這部分工作可以由投資者自己對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，也可委托咨詢公司等中介機構(gòu)進行。

3.在預期收益相同的情況下投資風險較小的房地產(chǎn)項目

房地產(chǎn)投資項目種類較多，它們的風險度大小不一。有的風險度較大，可能遭遇的不確定性也較高，而有些投資項目的風險度較小，選擇風險小的投資項目可以使投資收益能得到有效的保證。

4.以合理組織融資形式進行滾動開發(fā)

房地產(chǎn)投資需要量大，必須以一定的形式籌措資金，以滿足需要。房地產(chǎn)融資的形式主要有以下幾種:通過發(fā)行金融債券，籌集開發(fā)資金。通過預售開發(fā)的商品房和賣樓花，從客戶那里籌集房地產(chǎn)開發(fā)所需資金。利用已取得的土地使用權到銀行獲得抵押貸款。組建股份公司，申請成為上市公司。從股票市場上融資。各房地產(chǎn)開發(fā)公司應根據(jù)自身的實際情況，選用最適合的融資形式，以便迅速、大量、低成本地融入資金，投入房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要掌握融資技巧;而且還要采取切實可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項目管理中，引入競爭機制，運用多種手段，促使施工單位降低工程造價，提高工程質(zhì)量，縮短建設周期。房地產(chǎn)企業(yè)還要增收節(jié)支、提高勞動效率，減少經(jīng)營管理費用，以保證所投入的資金獲得最大的經(jīng)濟效益。

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)市場營銷一體化教學

【中圖分類號】G642【文獻標識碼】A【文章編號】1006-9682(2010)3-0077-02

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,《房地產(chǎn)市場營銷》課程已經(jīng)作為行業(yè)營銷課程被越來越多的高職院校列入教學計劃?！斗康禺a(chǎn)市場營銷》課程具有較強的應用性,如果在教學中只注重理論知識的系統(tǒng)傳授,不注重理論聯(lián)系實際,不注意培養(yǎng)學生運用營銷理論分析解決實際問題的能力,培養(yǎng)出來的學生就很難適應市場經(jīng)濟發(fā)展的需要。而當前高校教學存在的最大問題就是理論脫離實際,尤其是房地產(chǎn)專業(yè)的學生,實踐鍛煉的機會明顯不足。

“一體化教學”是集“教、學、做”于一體的一種教學模式,強調(diào)把理論教學和實踐教學有機結(jié)合,重視學生的全程參與,實施“做中學、做中教”,進行專業(yè)知識、專業(yè)技能和職業(yè)素養(yǎng)三位一體的學習與訓練,突出了學以致用、理論聯(lián)系實際的教學原則,是提高學生綜合職業(yè)能力有效的教學方法。高職院?！斗康禺a(chǎn)市場營銷》課程亟需進行“教、學、做”一體化的教學改革。

一、《房地產(chǎn)市場營銷》一體化教學的“教”

1.突出實用性和操作性的教材

教材是教學中一個非常重要的環(huán)節(jié)。教師要根據(jù)教材進行備課和教學,學生要依靠教材進行學習和復習。因此教材的質(zhì)量直接關系到教學的質(zhì)量。高職高專的教材要理論知識深淺適度,實踐環(huán)節(jié)特色鮮明,強調(diào)業(yè)務的操作實踐。目前大多數(shù)高職院校使用的《房地產(chǎn)市場營銷》教材理論性較強,案例比較陳舊,這種教材的使用對學生而言,實踐應用性不強,達不到理論與實踐的有機結(jié)合。要做到“教、學、做”一體化教學模式教學必須要在教材的選擇或編寫上有所突破,可以選擇面向目標、以任務驅(qū)動為內(nèi)容的教材。這種教材在模式上與傳統(tǒng)教材有較大變化,采取先提出問題的方式,然后指出解決問題的方法和所需要的知識。用什么學什么,增強目的性、實踐性和應用性。實際上就是以完成一個個具體的任務為線索,把知識內(nèi)容巧妙地融合到任務中。教材依據(jù)項目,使學生學完一本教材,基本上就會做一個具體的項目,并且可以舉一反三。例如房地產(chǎn)購買行為分析這一章應先提出問題:萬科新開發(fā)了一樓盤,請為其做一份營銷策劃方案。然后指出一份營銷策劃方案應包括哪些內(nèi)容,需要掌握哪些方面的知識。學生會在這個問題的驅(qū)動下,通過對學習資源的積極主動應用,進行自主探索和互動協(xié)作的學習。實踐性較強的教材除了教材本身,還應包括實踐實驗教材和配套教學光盤。這樣的教材打破了原來的知識體系,圍繞任務重新構(gòu)建知識體系,通過任務模塊形式講解目標系統(tǒng)的功能結(jié)構(gòu),通過流程描述講授解決問題的思路,以此提升學生的系統(tǒng)分析能力、邏輯思維能力和設計技能,并在此基礎上做理論知識點的展開和延伸,既可以起到急用先學、學以致用和立竿見影的效果,又可以收到誘導學生逐步展開、深入探討、由會到精的目的。

2.具備“雙師型”素質(zhì)的教師

在“教學做”一體化教學模式下,教師不再僅僅是書本知識的傳播者,而且還應該是實踐操作的示范者和指導者。但是由于很多高職院校的教師是直接引進的應屆畢業(yè)生,因而很多老師都缺乏很實際的房地產(chǎn)市場營銷實踐經(jīng)驗。另外,近年來由于高職院校大量擴招,教師教學工作量增加,教師尤其是年輕教師進修、培訓和參加社會實踐的機會相對減少,教師往往采用傳統(tǒng)的教學方法完成學校交給的教學任務,沒有用大量精力去探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場營銷課程的教學模式和方法。再加上有時候部分房地產(chǎn)市場營銷任課教師本身知識儲備不足,缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)的深刻理解和對企業(yè)具體運作,尤其是崗位要求比較陌生,有時候難免現(xiàn)學現(xiàn)賣,降低教學水平,嚴重地影響教學效果。

《房地產(chǎn)市場營銷》課程要做到“教、學、做”一體化教學,必須要有高素質(zhì)的“雙師型”教師隊伍,了解、掌握、熟悉行業(yè)企業(yè)工作一線的新知識、新技術,適應一體化教學工作需要,真正做到“穿上工作服,就能從事房產(chǎn)營銷,脫下工作服,就能上講臺執(zhí)教”。高職院校新入職的教師上崗前要首先參加技能培訓;學校有計劃安排在崗教師到企業(yè)掛職鍛煉或直接選派教師參與相關實訓基地房地產(chǎn)項目的組織和策劃,提高教師的實踐能力;聘請具有豐富房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗和市場營銷經(jīng)驗的校外人員擔任兼職教師,比如房地產(chǎn)公司的主管營銷的副總或者部門經(jīng)理、營銷策劃人員或者房地產(chǎn)經(jīng)紀人等定期到學校來做教學工作,把企業(yè)實際遇到的問題及解決方法傳授給我們的專業(yè)任課教師和學生。建設一支能適應高職教育的以就業(yè)為導向、強化技能性和實踐性教學要求的“雙師型”教師隊伍,是培養(yǎng)社會需要的高素質(zhì)應用型人才的關鍵。

3.理論與實踐相結(jié)合的教學過程

在傳統(tǒng)教學過程中,教師主要采用傳統(tǒng)的“講授型”。雖然也有案例分析和講練,但整個教學過程基本上在教室進行,缺少仿真的職業(yè)環(huán)境和角色扮演,教師、學生沒有把自己當成真正的房地產(chǎn)市場營銷工作人員,沒有進入真實的職場環(huán)境中。這樣就造成了學生理論水平高、實踐能力差的后果,與房地產(chǎn)企業(yè)和具體工作要求相脫節(jié)的矛盾比較突出。

一體化教學要以能力為本位,在技術上、方法上和過程上貼近企業(yè)的崗位需求。首先,多渠道強化房地產(chǎn)市場營銷技能培養(yǎng),適當加大實訓課程比例。結(jié)合房地產(chǎn)市場營銷課程教學內(nèi)容,任課教師應有目的、有步驟地讓學生參與到實踐活動中去。其次,在理論教學中采用多種模式,特別是“情景型”模式,即學生在模擬的情景中扮演某一社會角色,從而掌握相關知識技能的一種實踐性教學活動。如教師設計讓學生作為售樓人員或者是房地產(chǎn)經(jīng)紀人練習與客戶的交往,或者作為房地產(chǎn)市場營銷部門的工作人員商討某個項目的策劃方案等。在這樣的模擬教學環(huán)境中,從理論到實訓、再到實際,提高學生具體運用理論知識,提高實際工作技能,培養(yǎng)學生的職業(yè)能力,為他們以后就業(yè)走向工作崗位奠定好基礎。

二、《房地產(chǎn)市場營銷》一體化教學的“學”

1.不排斥接受性學習

教育學家呂型偉曾說:“不能什么都讓學生自己去研究,因為學生的間接經(jīng)驗是很重要的,在學習期間,接受性學習是重要途徑,學生主要是學習和掌握別人的經(jīng)驗?！辈煌卣鞯闹R,對學習方式的要求也就不同。學生應根據(jù)其各自的特點靈活運用。接受性學習的特點:以聽教師講授為主要方式;以掌握系統(tǒng)知識為基本任務;信息傳輸呈線性;學生認知活動具有可指導性、可控性?！斗康禺a(chǎn)市場營銷》中涉及到的基本概念、基本原理、基本方法,需要學生進行接受性的學習。例如,房地產(chǎn)市場營銷理念及其演變過程這部分內(nèi)容。接受性學習的最大價值在于學習者不必從零開始學習活動,可以通過繼承接受前人或他人的認識成果而加速個體的認識發(fā)展過程,從而能夠從容地面對無限的知識海洋。

2.促進探究性學習

探究性學習,是一種在好奇心驅(qū)使下,以問題為導向、學生有高度智力投入且內(nèi)容和形式都十分豐富的學習活動。探究性學習的前提是學生“自主活動”,教師在學生的探究性學習中是一個幫助者的角色,教師將為學生提供學習材料,解釋閱讀材料中的問題,提出問題,教師不直接告訴學生答案,而是要挑戰(zhàn)學生,鼓勵學生自己找到問題的答案。例如《房地產(chǎn)市場營銷》課程中房地產(chǎn)市場調(diào)查章節(jié):市場營銷活動必須始于市場、終于市場,開發(fā)前必須調(diào)查市場以確定適銷對路的產(chǎn)品,開發(fā)后必須以適應市場的價格、行銷、促銷等策略將產(chǎn)品推向市場,這就要求進行市場調(diào)查,掌握市場信息。教師先把市場調(diào)查的一般程序、原則等內(nèi)容向?qū)W生介紹,然后動員學生到房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)交易所去調(diào)查,最后由教師對學生遇到的疑惑問題進行解答。這種形式的教學能真正使學生把知識學活。

三、《房地產(chǎn)市場營銷》一體化教學的“做”

1.在實踐中完成作業(yè)

“教、學、做”一體化中“做”是核心,教師在做中教,學生在做中學。從教師對學生的關系上說,做便是教,從學生對教師的關系上說,做便是學?！斗康禺a(chǎn)市場營銷》是一門實踐性很強的課程,在教學中應以學生的“做”為重點。例如房地產(chǎn)專題策劃,這是對所學房地產(chǎn)市場營銷理論綜合而具體的應用,是一次實實在在的系統(tǒng)學習和理論聯(lián)系實際的大作業(yè),要真題真做。房地產(chǎn)市場營銷理論學完后,教師應將專題策劃的任務安排給學生。通過專題策劃使學生熟悉房地產(chǎn)市場營銷策劃的全過程,使學生在資料的收集、處理及應用,策略的分析,方案的制定、評價與優(yōu)化等方面能與具體對象結(jié)合起來,提高房地產(chǎn)市場營銷策劃能力。

2.實現(xiàn)工學結(jié)合

加強校企合作,實現(xiàn)工學結(jié)合。學校充分利用校外實訓基地資源,安排學生參加頂崗實習,學生在做中學、在學中做,在完成具體任務的過程中學習新的知識和新的技能,在學習中體驗工作的責任和經(jīng)驗,加快實現(xiàn)從學生到勞動者的角色轉(zhuǎn)換。比如讓學生參加一些市場調(diào)查活動,安排學生對附近區(qū)域的房地產(chǎn)項目進行關于樓盤戶型、價格、展銷活動、樓盤開盤典禮、新聞會等的調(diào)查分析,使學生在實踐中學習和了解房地產(chǎn)市場營銷工作過程、項目運作的要求,提高房地產(chǎn)市場營銷的技巧;讓學生接受校企合作單位的培訓,然后挑選合適的、優(yōu)秀的學生參與到企業(yè)項目的銷售推廣活動現(xiàn)場,給學生一個實戰(zhàn)的機會,親自感受房地產(chǎn)營銷過程。通過銷售準備、發(fā)現(xiàn)客戶、銷售講習、談判與成交、事后跟蹤等環(huán)節(jié)的實踐,提高學生售樓技巧。

參考文獻

1 卓堅紅.從虛擬到實戰(zhàn)的高職房地產(chǎn)營銷實踐教學探索[J].中國成人教育,2008.11

2 王慶紅.“教、學、做”一體化教學模式的探索與實踐[J].職業(yè)教育研究,2008.4

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查范文

【關鍵詞】房地產(chǎn) 財務風險 風險管理

一　前言

房地產(chǎn)作為人們進行社會活動的物質(zhì)基礎，與人們的生活息息相關，在社會發(fā)展中起著重要的作用。特別是最近十幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了突飛猛進的發(fā)展，在我國國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重也是逐年遞增，儼然牢牢把握住了我國國民經(jīng)濟的命脈。但是我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，遠遠達不到西方發(fā)達國家的規(guī)范化程度，因此房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中存在著許多的問題，潛藏了許許多多的風險，而財務風險便是其中較為重要的一個。如何加強企業(yè)的財務風險管理以使得企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展成為擺在諸多房地產(chǎn)企業(yè)面前的難題。

二　房地產(chǎn)企業(yè)財務風險理論綜述

1．財務風險的含義

所謂風險是指對未來預期的不確定性。在現(xiàn)代企業(yè)管理中，財務風險是指在企業(yè)的種種財務活動中，由于內(nèi)部因素、外部因素以及其他不確定性因素的影響，使得企業(yè)在一定經(jīng)營時期內(nèi)的實際財務收益與預期值產(chǎn)生差異，從而使企業(yè)遭受損失的不確定性。財務風險的存在是必然的，是經(jīng)濟發(fā)展的客觀產(chǎn)物。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險是指在各種不可控因素的影響下企業(yè)的財務狀況產(chǎn)生不良現(xiàn)象甚至出現(xiàn)惡化，從而使得企業(yè)出現(xiàn)虧損的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險一般具有不確定性、風險規(guī)避性以及預測決策性等特點。

2．房地產(chǎn)企業(yè)財務風險形成的原因

我國的房地產(chǎn)行業(yè)只有十幾年的發(fā)展歷史，還遠遠沒有達到成熟化和規(guī)范化，因此，企業(yè)在發(fā)展中必然會面臨著較大的財務風險。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險形成的原因通常有以下幾點：一是預期收益的不確定性的影響。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中債務資金所占比例較高，而房地產(chǎn)開發(fā)由于各種內(nèi)、外部因素的影響會使得預期收益有很大的不確定性，因此，一旦實際收益嚴重偏離預期值，企業(yè)將會面臨巨大的償債風險。二是市場利率的影響。市場利率是會經(jīng)常波動的，而對于房地產(chǎn)這個特殊行業(yè)來說，企業(yè)負債比例高，一旦市場利率上升，企業(yè)將會面臨更多的負債利息，除此之外，市場利率上升還會降低消費者的購房欲望，嚴重者甚至會導致市場低迷，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨雙重困境。三是房地產(chǎn)企業(yè)自身管理不善的影響。首先，房地產(chǎn)開發(fā)是一項相當復雜的工程，房地產(chǎn)行業(yè)缺乏規(guī)范性標準，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)項目沒有嚴格的質(zhì)量管理。其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效發(fā)揮預算管理的職能，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)中負債的比例過高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏嚴格的成本管理，并且在籌資過程中不夠嚴謹，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本負擔較重。

三　房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理存在的問題

針對房地產(chǎn)企業(yè)的成因及特點，以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理中主要存在以下問題：一是負債比重高，不能形成合理的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)項目一般規(guī)模較大，需要強大的資金支持，而大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行新項目開發(fā)時往往不是從企業(yè)內(nèi)部籌集資金，更忽視了應收賬款的重要性，而是一味地從銀行等金融機構(gòu)尋求大量貸款，使得企業(yè)負債加重，進而加大了企業(yè)的財務風險。在財務管理中，負債的提高會提高企業(yè)的財務杠桿，從而使得企業(yè)財務風險變大。據(jù)相關調(diào)查顯示，當前我國房地產(chǎn)上市公司的負債比率已經(jīng)遠遠超過了歷史的最高點。特別是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷，企業(yè)負債不斷加重，資金鏈也變得愈發(fā)緊張，一旦企業(yè)的資金鏈條斷裂，企業(yè)便會面臨破產(chǎn)的危險。二是對日常資金的管理缺乏重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點，存貨和應收賬款在資產(chǎn)中所占比重較高，而現(xiàn)金的比重則相對較低。當前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在只注重銷售而忽略資金管理的現(xiàn)象，而企業(yè)的財務管理也僅僅是進行一些簡單的會計核算，缺乏有效的成本預算和資金管理，不能對應收賬款及時回收，從而導致企業(yè)缺乏強有力的資金保障，使得財務風險加大。三是對項目開發(fā)的事前調(diào)查準備工作缺乏重視。在房地產(chǎn)投資中，企業(yè)往往存在一定的盲目性，認為只要有項目可做就可以進行投資，缺乏對項目的事前調(diào)查以及有效的財務分析工作，導致決策失誤或者投資失敗，增大了企業(yè)的財務風險。四是缺乏完善的內(nèi)部管理制度。當前國內(nèi)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)發(fā)展中對于內(nèi)部控制和內(nèi)部管理不夠重視，沒有有效的管理制度，財務人員整體素質(zhì)較其他行業(yè)偏低，不能充分發(fā)揮內(nèi)部控制對風險的防范作用，企業(yè)內(nèi)部不能形成對財務風險的危機意識，從而導致企業(yè)管理不正規(guī)，最終導致財務風險加大。

四　房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理應采取的措施

房地產(chǎn)企業(yè)要想立足于競爭日益激烈的市場，必須加強對財務風險的管理，采取積極有效的措施，從而確立穩(wěn)定的資金保障，實現(xiàn)企業(yè)持久穩(wěn)定地發(fā)展。針對房地產(chǎn)的行業(yè)特性以及財務風險管理存在的問題，財務風險管理措施具體有以下幾個方面：一是完善籌資渠道，形成合理的企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應開辟多種融資方式，降低企業(yè)對銀行貸款融資的依賴性，應從企業(yè)自身出發(fā)，挖掘內(nèi)部潛力，充分利用企業(yè)的留存收益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過適當擴大股權融資規(guī)模進行融資，合理控制股權和債務的比例，充分利用杠桿的作用，減少企業(yè)的財務費用，降低財務風險。二是加強資金管理，提高利用效率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)項目的進度分批注入資金，而不是一次性注入從而導致資金閑置，分批注入能夠是企業(yè)有多余的資金進行短期的投資，從而提高資金的利用效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應加強應收賬款的管理。應收賬款在資產(chǎn)中所占比例較大并且回收期限較長，如果款項不能夠及時收回容易導致出現(xiàn)壞賬，從而影響企業(yè)的資金供應，造成企業(yè)資金鏈條緊張。企業(yè)應當采取適當?shù)男庞闷谙藜涌鞈召~款的回收，對于逾期尚未支付的款項應多及利息，進而督促款項的收回，保持資金的流動性。做好投資的事前準備工作。房地產(chǎn)企業(yè)新項目的開發(fā)所需資金數(shù)額巨大且周轉(zhuǎn)速度較慢，因此更容易受到諸多因素的影響。為了有效降低財務風險，企業(yè)應當做好項目開發(fā)前的市場調(diào)查工作，對項目的可行性進行充分的分析并且做出預期的評價，同時對于不確定因素的影響做好充分的應對準備。完善內(nèi)部管理，加強企業(yè)合作。對于企業(yè)內(nèi)部：首先，在企業(yè)內(nèi)部要形成完善的管理制度和預算體系，保證財務管理的有效性，加強內(nèi)部控制，充分發(fā)揮其對風險的防范作用。其次，企業(yè)領導應加強財務知識的學習，提高財務風險意識，加強財務風險的宣傳，使財務風險意識深入人心。同時，財務人員應加強學習，提高自身素質(zhì)，做好項目的評估和成本預算，從而實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。對于企業(yè)之間要加強交流和學習，鞏固企業(yè)間的合作，從而達到雙贏的目的。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景備受看好，我國的房地產(chǎn)企業(yè)還有很大的上升空間，為了能夠持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好財務風險的管理工作，這既是經(jīng)濟發(fā)展的要求，也是企業(yè)生存的有力保障。

參考文獻

［1］繆英.略論房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查范文

關鍵詞：房地產(chǎn)估價操作實務 教學方法 教學內(nèi)容

中圖分類號：G712 文獻標識碼：A DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2013.14.068

《房地產(chǎn)估價操作實務》是中職“房地產(chǎn)營銷與管理”專業(yè)的核心課程之一，是房地產(chǎn)基礎理論知識和實踐能力密切結(jié)合的課程，一般在中職二年級開設。本課程主要內(nèi)容為房地產(chǎn)估價概述、房地產(chǎn)價格和價值、影響房地產(chǎn)價格的因素、介紹市場比較法為主的估價方法以及估價程序等，目的在于使學生在原有的房地產(chǎn)基礎知識上較系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)估價的程序、基本方法，通過市場比較法熟悉本地房地產(chǎn)市場，使學生加深對房地產(chǎn)市場和行業(yè)的了解，為職三年級出去頂崗實習積累基礎，同時，培養(yǎng)學生勤于思考的能力，鍛煉他們的估價技能，最終目的是讓他們具有能力去獨立完成以市場比較法為主的、較簡單的房地產(chǎn)估價結(jié)果報告和技術報告。本課程涉及房地產(chǎn)基礎知識較多，對學生計算能力要求較高，房地產(chǎn)行業(yè)實踐應用性較強，是中職生學習難度較大的課程之一，所以教學實施過程存在較多問題亟待解決。

1 教學過程存在的問題

1.1 學生普遍計算能力較弱

《房地產(chǎn)估價操作實務》課程教學中，教師講授重點為房地產(chǎn)估價方法之一的“市場比較法”，而對成本法、收益法等只作簡單的介紹，不作為考試和考核要求。市場比較法涉及房地產(chǎn)諸多因素的比較和數(shù)學計算，如可通過市場法比較房屋價格、土地價格、商業(yè)租金和物業(yè)管理費等。經(jīng)過三年教學實踐，筆者發(fā)現(xiàn)中職生對房地產(chǎn)估價程序和步驟掌握較好，一旦涉及計算和因素對比，學生普遍存在畏懼心理。由于很多時候估價作業(yè)是通過Excel軟件計算，估價結(jié)果和撰寫估價報告雷同抄襲現(xiàn)象較多，大多為了應付老師布置的作業(yè)。

1.2 課程涉及的房地產(chǎn)行業(yè)知識綜合性強

《房地產(chǎn)估價操作實務》課程講授房地產(chǎn)估價概述、房地產(chǎn)價格和價值、影響房地產(chǎn)價格的因素、介紹市場比較法為主的估價方法以及估價程序等，以上內(nèi)容均為房地產(chǎn)估價基礎，大多涉及到基礎數(shù)學、土地管理、房地產(chǎn)開發(fā)知識、房地產(chǎn)經(jīng)濟學、房地產(chǎn)經(jīng)紀實務、門店店鋪管理和房地產(chǎn)法規(guī)應用等課程的知識。這些課程均開設在中職一年級和中職二年級上學期，如果學生對以上課程學得不扎實或一知半解，學習房地產(chǎn)估價的時候會很吃力。若要求在一個學期內(nèi)讓學生掌握如此觸類旁通的專業(yè)知識，較好了解房地產(chǎn)估價的程序，能運用通用軟件去計算估價結(jié)果，獨立完成估價報告，以我校為例，“房地產(chǎn)營銷與管理”專業(yè)課時64學時，課時略顯不足。尤其對于基礎一般的中職生，要達到預定的教學效果，教師和學生須投入更多的精力。

1.3 要求房地產(chǎn)專業(yè)性強

中職《房地產(chǎn)估價操作實務》課程核心部分為房地產(chǎn)估價方法的介紹和運用，尤以市場比較法為主。市場比較法貼近房地產(chǎn)市場行業(yè)運作，學生須對整個房地產(chǎn)市場一手和二手房屋交易情況較為熟悉，對房價和資金的數(shù)據(jù)具有一定的分析能力，要求學生具有較強邏輯分析能力，本身的房地產(chǎn)專業(yè)技術性也很強。市場比較法過程更涉及眾多因素的比較，如建立比較基準、交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。在教學過程中，發(fā)現(xiàn)部分中職生學習涉及邏輯性、技術性較強環(huán)節(jié)時出現(xiàn)的問題較多，學習因素比較時較為明顯。

2 應對措施探討

鑒于《房地產(chǎn)估價操作實務》課程涉及面廣、知識運用性強、技術要求較高的特點，而中職生普遍存在經(jīng)濟數(shù)學基礎薄弱、數(shù)字運算能力差的特點，為了完成既定的教學目標并達預期的教學效果，有必要對教學方法進行較大的改進，對教學內(nèi)容進行優(yōu)化。

2.1 以職業(yè)為導向增強學生的行業(yè)認識，提高學習興趣

《房地產(chǎn)估價操作實務》是核心課程之一，但大多數(shù)學生學習起來困難較大，怎樣提高他們的行業(yè)認識，增強行業(yè)歸屬感，以此作為提高學習興趣的原動力，十分關鍵。任課老師不妨從自身從業(yè)的經(jīng)歷作為分享。以筆者為例，具備多年在房地產(chǎn)估價事務所從業(yè)經(jīng)驗，與學生分享房地產(chǎn)估價工作是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎性工作，前景較好。學好房地產(chǎn)估價基礎知識，掌握相關的技能，在學習過程更能密切留意房地產(chǎn)市場，為頂崗實習和日后的職場就業(yè)增加籌碼和資歷。有了房地產(chǎn)估價的基礎，通過市場比較法的實踐，掌握了房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法，日后除了能勝任房地產(chǎn)估價工作，還能從事房地產(chǎn)可行性研究、房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)市場研究和數(shù)據(jù)分析，更能勝任如麥當勞、肯德基和7-11便利店等商業(yè)店鋪的選址工作。同時，隨著房地產(chǎn)二手市場的蓬勃發(fā)展，按揭評估量越來越大，舊城改造過程房屋征收補償評估的加大，業(yè)界對房地產(chǎn)估價需求將日益加大。中職生畢業(yè)后通過進一步提高學歷層次或積累足夠的工齡，有機會考取房地產(chǎn)估價師、土地估價師和資產(chǎn)評估師等執(zhí)業(yè)資格，甚至能爭取香港產(chǎn)業(yè)測量師資格的互認，其職業(yè)形象專業(yè)，薪酬較有吸引力，社會地位較高。經(jīng)過以上各方面的分析和鼓勵，讓學生知道學習房地產(chǎn)估價的好處，激起學生的學習積極性。

2.2 科學合理選擇教學內(nèi)容

《房地產(chǎn)估價操作實務》內(nèi)容涉及面廣，如果將三大估價方法全部一一講解，在學生現(xiàn)有的知識掌握能力下幾乎是很難做到的，在僅有的學時內(nèi)做到面面俱到不切合實際，所以課程內(nèi)容必須做到詳略得當，將難點和重點區(qū)別對待，使課程內(nèi)容主次分明，即精簡至最主要的內(nèi)容，講解最主要的“市場比較法”，科學指導學生學習。例如將市場比較法應用到整個房地產(chǎn)領域，對比房屋價格、房屋商鋪租金、車位價格等，以廣州本地的主要住宅小區(qū)、商業(yè)街道和商業(yè)中心作為市場調(diào)研的對象，讓學生通過網(wǎng)絡、報紙和實地調(diào)查了解房地產(chǎn)市場，并通過與房地產(chǎn)中介、人員的溝通，密切留意房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)。建議以一個大的住宅小區(qū)和一個大型的商業(yè)大廈作為估價作業(yè)對象，分組來完成估價作業(yè)。而對于其他方法，教師可以簡單介紹，讓學有余力的學生自學。對于估價程序可以通過出外看樓盤、做調(diào)研的機會來掌握。

2.3 注重教學過程的實踐性

《房地產(chǎn)估價操作實務》課程既具有系統(tǒng)的專業(yè)理論，又是實踐性強的應用類課程，應特別注意內(nèi)容的實踐性。首先，可以請一些畢業(yè)的目前在房地產(chǎn)估價公司工作的往屆師兄師姐回來分享房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，讓他們對在校學生提出學習建議和學習的方向性。其次，有計劃地在適當?shù)那闆r下帶領學生去本地房地產(chǎn)估價公司參觀學習，讓學生實地切身體會房地產(chǎn)估價工作的場所和工作的內(nèi)容，請公司的人員介紹估價公司的背景、專業(yè)崗位。通過實地體驗工作，讓學生掌握書本之外的知識和體驗，增強直觀認識，在增加學習動力之余又能進一步了解房地產(chǎn)估價行業(yè)的動態(tài)。第三，由于估價是一項動手能力很強的工作，教師在教授過程要強調(diào)操作性，即以市場比較法為主導，將“教、學、做”融為一體，加強學生動手計算能力和上機操作訓練，在不斷“做”的過程中發(fā)現(xiàn)存在的問題，“學”會各種估價方法。又如在教授房地產(chǎn)估價報告時，突出“房地產(chǎn)估價答復書”（估價初評報告）的價值和作用，以Excel軟件作為運算的載體，多運用表格格式作為計算比較依據(jù)，讓學生多動手去完成估價報告尤其是估價技術報告，學以致用。另一方面，培養(yǎng)學生積累房地產(chǎn)直接資料作為房地產(chǎn)估價的依據(jù)，如樓書、樓盤推介單張、價目表等，為日后做房地產(chǎn)調(diào)研和選址等工作積累數(shù)據(jù)。

2.4 改進教學方法

房地產(chǎn)估價教學過程是教師和學生互動的結(jié)合體。在教學方法的改進方面，筆者建議案例教學和分組完成作業(yè)相結(jié)合。案例教學以若干份房地產(chǎn)估價公司的估價報告作為模板，介紹該估價標的物的情況。整個學習過程也是學生學習新事物、新概念的過程。同時，通過收集相關的房地產(chǎn)行業(yè)資料，提高學生對行業(yè)的認識和綜合運用知識的能力，加深對行業(yè)基礎知識的積累。分組完成作業(yè)的方法也可以提高學生效率，例如每組由兩到三名學生組成，每人分配好任務（市場調(diào)研、數(shù)據(jù)整理錄入、報告整理等工作），完成作業(yè)的過程也是組員們討論估價程序正確與否和結(jié)果合理與否的過程。

土地房產(chǎn)學?！胺康禺a(chǎn)營銷與管理”專業(yè)的課程中，《房地產(chǎn)估價操作實務》是核心課程之一，也是融合了眾多房地產(chǎn)基礎知識和專業(yè)知識的課程。為了達到教學相長的目的，任課教師須全面考慮學生的基礎和學習特點，制定恰當?shù)慕虒W計劃，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)市場新趨勢和房地產(chǎn)估價行業(yè)的最新動態(tài)，科學有序地安排教學內(nèi)容，運用靈活合理的教學方法，提高中職生的實踐能力，更好地培養(yǎng)適合房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的人才。

參考文獻：

[1]劉鵬.房地產(chǎn)估價課程教學中的思考[J].重慶科技學院學報，2010，（11）.

[2]汪敏.實用型房地產(chǎn)估價人才培養(yǎng)研究[J].湖北第二師范學院學報，2009，（4）：109-111.

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查范文

第一部分：項目總論

項目背景

項目概況

項目名稱

項目建設單位概況

項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀

項目規(guī)劃控制要點

項目發(fā)展概況

可行性研究報告編制依據(jù)

可行性研究結(jié)論及建議

第二部分：市場研究

宏觀環(huán)境分析

全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

本市房地產(chǎn)市場分析

本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

板塊市場分析

區(qū)域住宅市場成長狀況

區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征

區(qū)域市場目標客層研究

項目擬定位方案

可類比項目市場調(diào)查

項目SWOT分析

項目定位方案

第三部分：項目開發(fā)方案

項目地塊特性與價值分析

規(guī)劃設計分析

產(chǎn)品設計建議

項目實施進度

營銷方案

機構(gòu)設置

合作方式及條件

第四部分：投資估算與融資方案

投資估算

投資估算相關說明

分項成本估算

總成本估算

單位成本

銷售收入估算

稅務分析

項目資金預測

現(xiàn)金流量表

自有資金的核算

融資方案

項目融資主體

項目資金來源

融資方案分析

投資使用計劃

借款償還計劃

第五部分：財務評價

財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

財務評價(方案1)

財務盈利能力分析

靜態(tài)獲利分析

動態(tài)獲利分析

償債能力分析

綜合指標表

財務評價(方案2)

財務評價結(jié)論

第六部分：不確定性分析

盈虧平衡分析

敏感性分析

變動因素一成本變動

變動因素二售價變動

變動因素一容積率變動

風險分析

風險因素的識別和評估

風險防范對策

第七部分：綜合評價

社會評價(定性)

環(huán)境評價(影響及對策)

公司資源匹配分析

第八部分：研究結(jié)論與建議

結(jié)論

建議

第九部分：附錄

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查范文

對*的631家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放問卷，全部收回有效問卷631份?，F(xiàn)將情況分述如下：

一、調(diào)查情況

第一部分政策調(diào)查

針對國家九部委《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，被調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)普遍認為，《意見》具有一定的針對性和力度，對于規(guī)范市場，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展將會起到積極的作用，但也有部分企業(yè)認為該《意見》對于區(qū)域市場是否都適用，有待商榷。各地經(jīng)濟發(fā)展水平不同，購買力等因素也不一樣，對于房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展不均衡的現(xiàn)狀，是制定政策和執(zhí)行政策中必須要慎重考慮的。*房地產(chǎn)市場近幾年發(fā)展較快，不管是從房地產(chǎn)投資規(guī)模、增長速度、資金來源、房價及增長幅度等來看，*房地產(chǎn)市場從總體上看是健康的，發(fā)展是平穩(wěn)的，作為省會市，在全國比較而言，*房地產(chǎn)價格比較合理，甚至偏低。因此，《意見》的執(zhí)行應當因地制宜，不能一刀切。應該根據(jù)各地具體情況，進行有效的調(diào)控，否則，就是“空調(diào)”。

（一）《意見》中明確指出“要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房”得到了大多數(shù)企業(yè)的贊同。92.2%的被調(diào)查企業(yè)認為該項措施切合市場需求，有必要，《意見》的六項措施明確指出了“調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)”及“重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房”問題，表明了國家在調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導合理消費、解決普通百姓買房難問題方面的決心。認為不符合市場需求，沒必要的僅占4.3%，說不清的占3.5%。

（二）《意見》中指出“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上”。對這項限制戶型的措施對我市應如何落實被調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)中有68.3%在認為應該按照項目和區(qū)域結(jié)合調(diào)整；16.8%的企業(yè)認為應該按照區(qū)域?qū)嵤┱{(diào)整；12%的企業(yè)認為應該按照項目實施調(diào)整，2.7%的企業(yè)認為無所謂。這也是國六條爭議最多的地方，許多企業(yè)表示，房地產(chǎn)行業(yè)有很強的地域性，由于經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，每個城市的房地產(chǎn)市場都有自己的特點，用同一標準對全國各地的房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，肯定會在一些地方造成政策與市場的矛盾。因此，希望《意見》能因地制宜，滿足不同地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求。

（三）《意見》中指出“為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物”。對此項嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，對引導和規(guī)范房地產(chǎn)市場方面，有53.3%的被調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)認為有一定作用，認為能起到積極作用的占33.4%，認為很難評價到的占10.1%，認為沒有影響的占3.2%。

（四）《意見》中指出“對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置”。對此項加大閑置土地處罰力度的措施，73.7%的被調(diào)查企業(yè)認為可以在房地產(chǎn)開發(fā)中起到調(diào)節(jié)作用，認為作用不大的占18.2%，認為不起作用的占2.2%，說不清楚的占5.9%。被調(diào)查企業(yè)普遍認為此項措施的實施能切合市場需求，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)一些不規(guī)范的行為，可以調(diào)節(jié)對閑置土地處罰力度的實施，加強和引導促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，對穩(wěn)定住房價格能起到很大的作用。

（五）《意見》中指出“加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程監(jiān)管”；“切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為”。這兩項措施，對于引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，25.7%的被調(diào)查企業(yè)認為能夠起到很大作用，67.2%的認為能夠起到一定的作用，認為作用不大的占6.2%。

（六）《意見》中指出：“完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度”；“統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地市場供求信息”。對于這項措施，82.57%的被調(diào)查企業(yè)認為十分必要，認為可有可無的占11.25%，認為沒有必要的占2.38%，認為不清楚的占3.49%。

第二部分房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況調(diào)查

（七）認為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模對本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的影響程度較大的房地產(chǎn)企業(yè)占71.95%，認為一般的占25.52%，認為作用不大的占2.38%。

（八）認為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模適中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占76.23%，認為開發(fā)投資規(guī)模偏大的企業(yè)占13.47%，認為開發(fā)投資規(guī)模偏小的企業(yè)占9.98%。

（九）對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資前景的判斷結(jié)果是樂觀的企業(yè)占59.59%，判斷結(jié)果是一般的企業(yè)占35.18%，判斷結(jié)果是不樂觀的企業(yè)占4.75%。

（十）認為影響本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素在被調(diào)查企業(yè)的認識上有較大的差異。有22.55%的企業(yè)認為首要影響因素是房地產(chǎn)市場需求情況，第二是有17.48%的企業(yè)認為是本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展形勢的影響，第三是有17.43%的企業(yè)認為是土地政策的影響，第四是有16.94%的企業(yè)認為是房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的影響，第五是有14.49%的企業(yè)認為是國家宏觀經(jīng)濟政策的影響，第六是有8.55%的企業(yè)認為是企業(yè)資金狀況的影響。

（十一）認為本公司未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將加大的企業(yè)占58.32%，認為本公司未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將不變的企業(yè)占33.28%，認為本公司未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將縮小的企業(yè)占7.77%。

（十二）認為本地區(qū)個人購房能力一般的開發(fā)企業(yè)占61.97%，認為本地區(qū)個人購房能力較強的開發(fā)企業(yè)占29.32%，認為本地區(qū)個人購房能力不強的開發(fā)企業(yè)占8.24%。

（十三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為影響個人購房的主要因素居第一位的是價格因素，占25.25%，居第二位的是區(qū)位因素，占21.56%，居第三位的是家庭收入因素，占17.55%，居第四位的是設施配套因素，占9.95%。居第五、六、七位影響因素分別是戶型設計因素、物業(yè)管理因素和工程質(zhì)量因素，分別占7.6%、4.98%和4.76%。

（十四）商品房空置對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的影響，認為空置房會造成企業(yè)經(jīng)營困難的居第一位，占45.48%，認為空置房對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有些影響的居第二位，占44.53%，認為影響不大的占5.23%。

（十五）房地產(chǎn)公司認為未來兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源首先是自有資金，占25.88%；其次是自籌資金，占24.61%；第三位才是銀行貸款，占22.29%；第四位是個人按揭貸款，占10.12%。

（十六）房地產(chǎn)公司未來兩年房地產(chǎn)開發(fā)的投資意向首先是建普通住房，占31.64%；其次是建商業(yè)用房，占23.91%；第三是建經(jīng)濟適用房，占17.45%；第四是建寫字樓，占13.25%；第五是向其他行業(yè)投資，占6.29%，第六是建別墅與高檔公寓，占4.97%。

（十七）房地產(chǎn)公司認為造成商品住宅空置的主要原因：第一是房價原因，占12.93%；第二是戶型面積過大原因，占12.22%；第三是戶型設計不合理，占11.51%；第四是小區(qū)周邊環(huán)境原因，占11.15%。

（十八）房地產(chǎn)公司認為目前本地區(qū)商品房銷售價格是適中的占43.58%，認為商品房銷售價格偏高的占38.67%；認為商品房銷售價格過高的占10.14%；認為商品房銷售價格偏低的占6.81%。

（十九）在不到一年的時間，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)兩次出臺調(diào)控措施，對市場產(chǎn)生較大影響，企業(yè)對房地產(chǎn)市場發(fā)展的判斷趨于理性。對今后一段時期房價走勢，認為漲幅回落趨穩(wěn)的占68.94%，19.02%被調(diào)查企業(yè)認為繼續(xù)快速上漲，認為價格下跌的占2.*%，不清楚的占9.51%。被調(diào)查企業(yè)普遍認為，盡管從總體上看*房地產(chǎn)市場發(fā)展是健康的，房價相對比較合理，但在目前這種大的政策背景下，受影響在所難免。

第三部分房地產(chǎn)開發(fā)土地市場調(diào)查

（二十）房地產(chǎn)公司認為我市土地供應不足的占50.4%，認為土地供應量不好說的占22.98%；認為土地供應適量的占21.*%；認為土地供應過量的占3.49%。

（二十一）房地產(chǎn)公司認為我市目前的土地供應區(qū)域結(jié)構(gòu)是“結(jié)構(gòu)不盡合理，發(fā)展失衡”，占45.8%，認為土地供應區(qū)域結(jié)構(gòu)“結(jié)構(gòu)合理，發(fā)展平衡”的占37.56%。

（二十二）今后我市應在中心城區(qū)的哪個區(qū)域或哪個行政區(qū)域增加土地供應量，房地產(chǎn)公司首選是西區(qū)，占19.97%，其次是東區(qū)，占14.1%；第三是鄭東新區(qū)，占10.46%；第四是南區(qū)，占8.72%；第五是北區(qū)等。有65.93%的房地產(chǎn)公司認為我市應該保持適度寬松的土地政策，15.53%的房地產(chǎn)公司認為我市應該保持適度從緊的土地政策，13.15%的房地產(chǎn)公司認為我市應該保持現(xiàn)狀。調(diào)查的大部分房地產(chǎn)公司需要土地大約在20畝——500畝之間，所能承受的價格大多在每畝50萬——100萬之間。

（二十三）房地產(chǎn)公司準備進行房地產(chǎn)開發(fā)的首選區(qū)域是東區(qū)，占14.58%，其次是在西區(qū)開發(fā)，占11.41%，第三是在北區(qū)開發(fā)，占11.09%。

第四部分住宅套型調(diào)查

結(jié)合“[20*]37號”套型面積控制規(guī)定，房地產(chǎn)公司認為符合我市實際的、適合三口之家現(xiàn)在及未來需要的緊湊、實用的套型面積是：

*

二、房地產(chǎn)市場需要關注的幾個問題

*市房地產(chǎn)業(yè)整體上保持著快速、協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展態(tài)勢，但在初級發(fā)展階段中仍存在以下幾個方面的問題：

1、普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應仍顯不足。普通住宅需求占80%，且價格上漲相對較快，表明普通商品住房和經(jīng)濟適用住房市場供應量相對不足。同時，受市場供求關系的影響，控制普通商品住房價格過快上漲的壓力較大。

2、商業(yè)營業(yè)用房空置面積繼續(xù)擴大。上半年，*市商業(yè)營業(yè)用房竣工面積10.2萬平方米，銷售面積為6.4萬平方米，累計空置面積45.2萬平方米。商業(yè)營業(yè)用房空置的繼續(xù)增加，應引起有關方面的密切關注，一方面造成積壓和占用資金，影響資金的回籠,另一方面不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和*市商品房市場供需結(jié)構(gòu)的合理。

3、房地產(chǎn)市場信息公開工作仍需加強，引導企業(yè)合理投資、消費者理性購房的作用尚未充分發(fā)揮。上半年*市房地產(chǎn)市場存在著企業(yè)投資不盡合理，消費者觀望等待，甚至出現(xiàn)不切實際的過度消費、超前消費等現(xiàn)象，急需加強引導。

4、房地產(chǎn)企業(yè)競爭實力不強。在目前*市有開發(fā)量的有200余家房地產(chǎn)企業(yè)，其余企業(yè)沒有開發(fā)量。在700多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，其中一級開發(fā)資質(zhì)的有4家，二級以上資質(zhì)的有47家；二級以上資質(zhì)企業(yè)僅占8%左右。因此，本地開發(fā)企業(yè)整體上規(guī)模小，品牌意識不強，融資渠道單一，在全國市場上的競爭力，抵御市場風險的能力均較弱，影響力大、知名度高、綜合實力強的企業(yè)和企業(yè)集團尚未形成。

5、房地產(chǎn)經(jīng)營不規(guī)范行為現(xiàn)象存在。在房地產(chǎn)開發(fā)、市場交易、物業(yè)管理、中介服務、租賃管理等環(huán)節(jié)還存在著一些不規(guī)范行為，一定程度阻礙了市場的健康發(fā)展，還需要進一步加大監(jiān)管力度。

6、住房保障工作壓力加大。隨著*市城市框架的拉大，城市化進程的加快、城鎮(zhèn)人口的大量增加，中、低收入家庭的住房保障問題將日益突出，住房保障工作壓力將愈來愈大。

三、今后房地產(chǎn)發(fā)展的幾點建議

1、建議對土地資源應進行高效整合后，不斷投放到市場上，從而抑制土地價格的上漲趨勢。針對老城區(qū)土地供應緊張且價格高，建議政府應加快環(huán)線以外市政配套建設，拉大城市框架，應控制未來土地價格的上漲。

針對土地供應區(qū)域位置不均衡，建議側(cè)重加大東區(qū)和西區(qū)土地供應量，在西區(qū)和南區(qū)多開發(fā)適合中低階層人員的住房。

2、積極引導商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)，控制商業(yè)用房開發(fā)規(guī)模。調(diào)查顯示：單套戶型在80平方米——120平方米的兩室、三室是銷售較好的戶型，建議多建此類戶型房子。加大普通商品住房和經(jīng)濟適用房建設，控制商業(yè)用房開發(fā)規(guī)模。要按照國家的宏觀調(diào)控政策的要求，在土地供應、稅收政策、信貸支持等方面向中、低檔商品房開發(fā)傾斜，滿足廣大中低收入者的購房需求。

3、采取有效舉措，抑制房價快速上漲勢頭。針對廣大居民不同層次的需求，開發(fā)出不同檔次、價位的商品房；多建中、低價位,滿足中、低收入家庭的住宅。盡快從供給上下功夫，讓中低收入水平的人群能買得起房子，能買到合適房子；切實穩(wěn)定好住房價格，應制定具體措施限制“炒房”現(xiàn)象，加大對開發(fā)商和中介機構(gòu)的管理，對有哄抬房價、亂漲價行為堅決制止。

4、合理引導住房消費。要建立健全完善的房地產(chǎn)市場信息體系，增大商品房開發(fā)硬成本的透明度；要制定并公布商品房開發(fā)的近期與遠期規(guī)劃，便于居民合理規(guī)劃住房消費。