房產(chǎn)營銷管理精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)營銷管理范文

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)產(chǎn)品策略價(jià)格策略促銷策略渠道策略

改革開放以來，隨著城市住宅制度改革的不斷深化和土地有償使用制度的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)在我國迅速發(fā)展起來。我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)從“賣方市場”向“買方市場”的轉(zhuǎn)變，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)要與市場營銷策略相結(jié)合。

1房地產(chǎn)商品的特點(diǎn)

房地產(chǎn)是房屋和土地財(cái)產(chǎn)的總稱，又稱不動(dòng)產(chǎn)。其特征與土地特征密切相關(guān)。它既屬于生產(chǎn)要素又屬于生活消費(fèi)品，所以對于消費(fèi)者來說購買這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費(fèi)。就房地產(chǎn)這一特殊商品而言，它具有以下特點(diǎn)：

（1）固定性。也稱不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦落成，其位置、結(jié)構(gòu)便固定下來，難作大的改動(dòng)。

（2）組合性。土地和房屋的組合：每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都包括房產(chǎn)與地產(chǎn)、房屋與土地兩個(gè)部分。消費(fèi)品和投資品的組合：房地產(chǎn)既有使用價(jià)值又有投資價(jià)值，隨著發(fā)展，房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值會(huì)減少，但投資價(jià)值卻會(huì)因某些特定因素而升值。

（3）差異性。在房地產(chǎn)市場上沒有完全相同的兩件產(chǎn)品，因?yàn)樗粌H受到開發(fā)商、物業(yè)類型、建筑設(shè)計(jì)的影響，即使建在同一塊土地上，每宗房地產(chǎn)的交通、日照、周邊環(huán)境、景觀等也是不同的，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。

（4）稀缺性。這是由土地的自然屬性決定的，因?yàn)橥恋鼐哂胁豢稍偕浴?/p>

（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地產(chǎn)具有保值增值的特性。

（6）使用周期長。某一項(xiàng)目工程建成通常要2～3年的時(shí)間，甚至更長，而產(chǎn)品建成后，一般可使用50年以上。

（7）耗費(fèi)資金大。房地產(chǎn)售價(jià)昂貴，往往要花費(fèi)人們很多年甚至是一輩子的積蓄。所以購買者在選購住房時(shí)慎之又慎，對物業(yè)的質(zhì)量、價(jià)格、配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等許多方面都要進(jìn)行細(xì)致的比較。

2房地產(chǎn)營銷策略的應(yīng)用

房地產(chǎn)商品有其自己的特征，使得房地產(chǎn)市場營銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產(chǎn)品，同時(shí)也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產(chǎn)品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。

2.1產(chǎn)品策略（product）

隨著人們生活水平的提高，對住房的要求已不再只是能遮風(fēng)避雨的“鋼筋加水泥的叢林”，而是更多的追求其個(gè)性化和獨(dú)特性。這就要求開發(fā)商通過對產(chǎn)品的名稱、物業(yè)、文化、自然環(huán)境等方面進(jìn)行精心設(shè)計(jì)來體現(xiàn)其差異性，做到“人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇”，從而贏得更多的消費(fèi)者。

（1）名稱。給房地產(chǎn)商品取一個(gè)好聽的名字不僅能給人好的第一印象而且還能引發(fā)美好的遐想。比如，金馬公司開發(fā)的“羅馬花園”，其名稱就是追求一種異國的浪漫和古典的高雅。

（2）物業(yè)。提高物業(yè)質(zhì)量，趕超時(shí)代潮流。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品供大于求的狀況下，消費(fèi)者看重的是房屋外觀、內(nèi)部布局、裝飾裝修。為此，開發(fā)商要采用現(xiàn)代化的新材料、新技術(shù)，使物業(yè)具有智能化和現(xiàn)代化的格局。

（3）文化。房地產(chǎn)開發(fā)商要注意通過高品位會(huì)所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園與中小學(xué)來營造小區(qū)的文化氛圍，這些都是在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

（4）借助自然環(huán)境。開發(fā)商一般只注重對小區(qū)環(huán)境進(jìn)行人為的建設(shè)，而忽略了借助自然環(huán)境，比如借助天然的河流、現(xiàn)有的綠地等，既能使小區(qū)環(huán)境更具特色和自然性，而且還能在經(jīng)濟(jì)上節(jié)省人為造勢的費(fèi)用。

另外還要注意產(chǎn)品創(chuàng)新。產(chǎn)品創(chuàng)新主要包括產(chǎn)品開發(fā)、更新速度及產(chǎn)品質(zhì)量和水平，可劃分為高科技型、綠色環(huán)保型、社會(huì)保障型、設(shè)計(jì)綜合型。

2.2價(jià)格策略（price）

房地產(chǎn)價(jià)格營銷策略是房地產(chǎn)營銷策略中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。科學(xué)合理地制定房地產(chǎn)價(jià)格以及靈活地運(yùn)用定價(jià)策略和技巧，對項(xiàng)目成功及開發(fā)商的生存和發(fā)展具有積極意義。

（1）定價(jià)方法。在市場營銷定價(jià)策略中，定價(jià)的方式主要有成本導(dǎo)向的定價(jià)、競爭導(dǎo)向的定價(jià)和需求導(dǎo)向的定價(jià)?？傊谥贫▋r(jià)格的時(shí)候應(yīng)根據(jù)成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價(jià)格、同類樓盤的競爭因素、房屋設(shè)計(jì)、裝修、配套設(shè)施等各個(gè)方面進(jìn)行合理地定價(jià)。

（2）定價(jià)策略。房地產(chǎn)定價(jià)策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價(jià)策略。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調(diào)整定價(jià)的一種方法。這是房地產(chǎn)經(jīng)營者綜合分析同類商品房價(jià)格情況后，先以較低的價(jià)格出售少量的商品房，然后根據(jù)買房的人多或少的情況適當(dāng)?shù)靥醿r(jià)或降價(jià)的一種方法；二是折扣優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司為了加速資金回籠，常常會(huì)給予客戶一定的價(jià)格優(yōu)惠，可以通過不同的付款方式來實(shí)現(xiàn)。例如，如果分期付款房價(jià)要付全額，而一次性付款，房價(jià)可給予5～10%的折扣優(yōu)惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定合同時(shí)付1/3的房款，房屋施工過半時(shí)再付1/3，完工時(shí)付剩下的1/3。有的公司采取預(yù)付定金的辦法，然后余額在一個(gè)規(guī)定的期限內(nèi)分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產(chǎn)業(yè)，一些房地產(chǎn)公司和銀行開展了樓宇按揭業(yè)務(wù)。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價(jià)30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時(shí)才能收回產(chǎn)權(quán)。這是目前國際上房地產(chǎn)交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。

2.3促銷策略（promotion）

房地產(chǎn)促銷的目的是刺激或增加消費(fèi)者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：

（1）人員促銷。它是一種傳統(tǒng)的推銷方法，是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握客戶的信息，向目標(biāo)顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優(yōu)點(diǎn)在于，目標(biāo)顧客明確、促銷力量集中、互動(dòng)性強(qiáng)等。同時(shí)人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而且還要求有較高的個(gè)人素質(zhì)。

（2）廣告。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實(shí)體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產(chǎn)廣告訴求的重點(diǎn)有地段優(yōu)勢、質(zhì)量優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、教育優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、開發(fā)商的聲譽(yù)等。每個(gè)開發(fā)商都應(yīng)根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

（3）公共關(guān)系。房地產(chǎn)公關(guān)是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實(shí)現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區(qū)公眾、社團(tuán)公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等的關(guān)系。這可以通過具體的活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)，如召開新聞會(huì)、進(jìn)行奠基和封頂儀式、參加社會(huì)公益活動(dòng)，或通過危機(jī)公關(guān)化不利為有利，從而達(dá)到公關(guān)的目的。公共關(guān)系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

（4）營業(yè)推廣。這是一種利用短期誘因誘導(dǎo)消費(fèi)者購買、鼓勵(lì)房地產(chǎn)商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費(fèi)者而言，在某個(gè)時(shí)間段可享受買房送空調(diào)、送冰箱、或者送書房、送儲(chǔ)藏室、室內(nèi)設(shè)施、地下室、花園等。這也是價(jià)格策略中的優(yōu)惠折扣。

2.4渠道策略（place）

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道大致可以分為直銷、經(jīng)紀(jì)以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷。

（1）直銷。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過自己的營銷人員直接向潛在顧客推銷自己產(chǎn)品的行為。直銷的優(yōu)勢在于可以節(jié)省一筆委托的費(fèi)用，同時(shí)它對營銷人員的經(jīng)驗(yàn)、素質(zhì)要求很高。

（2）委托推銷。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商委托房地產(chǎn)推銷商來推銷其房產(chǎn)的行為。委托商可以是企業(yè)商，也可以是個(gè)人商。前者是指由多人組成的具備法人資格的機(jī)構(gòu)，后者是指中介的個(gè)人，即經(jīng)紀(jì)人。

（3）網(wǎng)絡(luò)營銷。這是房地產(chǎn)業(yè)借助網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行有效營銷的一種手段。利用互聯(lián)網(wǎng)可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，且圖文并茂，效果比較好。目前，國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)、中房網(wǎng)等。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷應(yīng)用在房地產(chǎn)業(yè)上將具有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

3結(jié)語

綜上所述，結(jié)合房地產(chǎn)商品本身的特點(diǎn)，房地產(chǎn)營銷策略大致可分為以上幾個(gè)方面。目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷是其一個(gè)重要的方面，所以營銷策略對房地產(chǎn)行業(yè)而言有著很重要的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)

1陶婷.略談房地產(chǎn)營銷策略[J].外國經(jīng)濟(jì)與管理，2004（8）

2劉艷.淺談房地產(chǎn)營銷策略[J].沈陽干部學(xué)刊，2008（6）

第2篇：房產(chǎn)營銷管理范文

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 營銷經(jīng)濟(jì)發(fā)展 政府控制 市場

一、房地產(chǎn)市場營銷概念

房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個(gè)重要分支，房地產(chǎn)市場營銷和其他市場營銷一樣，也是由個(gè)人和集體組成的一系列活動(dòng)。房地產(chǎn)市場營銷和其他的市場營銷一樣，也是為了滿足廣大消費(fèi)者的需求。差別是房地產(chǎn)營銷是提供住宅、辦公樓、商場樓宇等，建筑物來滿足消費(fèi)者生活的需求，與其他的交換對象相比，房地產(chǎn)市場營銷的客體是為了房地產(chǎn)實(shí)物為依托，因此房地產(chǎn)市場營銷既有其特點(diǎn)，同時(shí)市場營銷的一般原理在房地產(chǎn)領(lǐng)域也有很好的作用。

現(xiàn)代的市場營銷已經(jīng)由商品交換發(fā)展到以交換為目的的各種商業(yè)活動(dòng)，其中也包括企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)。市場營銷已經(jīng)成為一門獨(dú)立的學(xué)科，并且在經(jīng)濟(jì)發(fā)的國家，在20世紀(jì)50年代就已經(jīng)成熟，只是在我國發(fā)展起步比較晚。

二、房地產(chǎn)市場的特征

由于房地產(chǎn)市場營銷是面向房地產(chǎn)市場的一種商務(wù)活動(dòng)，因此必須充分的認(rèn)識房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，以便更有效的管理和組織市場營銷活動(dòng)。

1.市場交易

房地產(chǎn)在交易過程中的不可轉(zhuǎn)移性，由于房地產(chǎn)是市場交易的依附物，交易的對象可以是房地產(chǎn)相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，也可以是部分產(chǎn)權(quán)，不同的權(quán)益形成市場上的不同性質(zhì)的交易行為。

2.房地產(chǎn)市場的區(qū)域化

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)消費(fèi)和生產(chǎn)同消費(fèi)者的需求有直接關(guān)系，這一特征要求房地產(chǎn)市場營銷中的各項(xiàng)活動(dòng)內(nèi)容均可以以房地產(chǎn)所在地市場需求為主，并對市場進(jìn)行目標(biāo)定位和銷售定位。正是由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使得房地產(chǎn)市場競爭并不是這么明顯，這也是照成房地產(chǎn)房價(jià)高漲的一個(gè)原因，地段的不可代替性。

三、房地產(chǎn)市場營銷的內(nèi)容

現(xiàn)代房地產(chǎn)市場營銷已不是單純的推銷，現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)是為了滿足特定人群的需求，房地產(chǎn)在開發(fā)前就進(jìn)行市場調(diào)查，在了解廣大消費(fèi)者的需求以后在去開發(fā)，為后期的銷售做好了市場調(diào)查。

1.房地產(chǎn)市場分析

市場需求分析，主要是做市場調(diào)查和預(yù)測，并了解房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢和前景，能把握好商機(jī)，綜合考慮房地產(chǎn)受那些條件的影響，房地產(chǎn)是一種固定資產(chǎn)，受外界條件的影響嚴(yán)重，環(huán)境也是房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn)考慮的問題。

2.房地產(chǎn)投資的經(jīng)營管理目標(biāo)

房地產(chǎn)商在投資前，要明確選擇什么樣的顧客群，任何企業(yè)不可能面向所有的人群，在就是要考慮這些群體的需求，對戶型、對價(jià)格、對面積、對配套設(shè)施等，在進(jìn)行上述的決策前，必須明確目標(biāo)，我要為那類型的人群開發(fā)房子，房地產(chǎn)開發(fā)的定位是什么，在這個(gè)范圍內(nèi)。有沒有比較強(qiáng)的競爭對手，如何盡量的選擇競爭力不是很強(qiáng)的對手，如何在競爭中得勝。

3.項(xiàng)目的決策

項(xiàng)目決策是指在項(xiàng)目開發(fā)以前，必須明確目的，選擇地段的原因和面對的需求群體。項(xiàng)目一旦決定就要分一下進(jìn)步進(jìn)行，首先，是確定和開發(fā)滿足市場的需求，適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和適當(dāng)?shù)娜巳合嗯?，?dāng)目標(biāo)市場選擇以后，就必須設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)可以滿足適合顧客群體的相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施。其次，價(jià)格策略根據(jù)不同的人群，去定制產(chǎn)品價(jià)格，同時(shí)也要相應(yīng)國家規(guī)定去控制房地產(chǎn)價(jià)格。最后，房地產(chǎn)銷售途徑的選擇，房地產(chǎn)開發(fā)商，自行的選擇和委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)租售各地特點(diǎn)，更要進(jìn)一步結(jié)合項(xiàng)目情況決定經(jīng)營方式。

4.促銷政策

正確的選擇促銷手段，例如房地產(chǎn)廣告、房地產(chǎn)交易會(huì)等，通過宣傳來提高知名度，吸引客源，促進(jìn)房地產(chǎn)交易的成功。在提供好售前服務(wù)的同時(shí)也要照顧好售后服務(wù)，例如物業(yè)管理，真正的讓現(xiàn)代房屋銷售購買者放心。

三、傳統(tǒng)銷售理論在房地產(chǎn)銷售中的運(yùn)用

房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)支柱，它的發(fā)展直接關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高低水平，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)與國民經(jīng)濟(jì)增長速度保持一直，過度的發(fā)展很容易形成經(jīng)濟(jì)泡沫，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)鏈條中的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇起著積極帶動(dòng)的作用。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長過快，房地產(chǎn)也就成為首先要被節(jié)制，所以在特定情況下，房地產(chǎn)要想順利近入市場就要制定相應(yīng)的營銷策略。

1.合作營銷

每個(gè)地區(qū)的開發(fā)商，他們之間都有相應(yīng)的聯(lián)系，當(dāng)然營銷也不例外。例如廣州南湖地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，但交通不便，于是該地段的幾家開發(fā)商以每年30萬元的代價(jià)，共同引進(jìn)一條公交線路，以帶動(dòng)該地段的商品房銷售。又如合生創(chuàng)展集團(tuán)剛進(jìn)入廣州房地產(chǎn)市場時(shí)，與有名的珠江實(shí)業(yè)公司合作，待時(shí)機(jī)成熟后，才推出自己的品牌，順利地實(shí)施了品牌營銷戰(zhàn)略。

在市場經(jīng)濟(jì)大潮中，開發(fā)商為了追求更大的利潤，有時(shí)會(huì)采取一些非理性的方式，當(dāng)相互之間的競爭無利潤可言時(shí)，他們就又開始相互惡意競爭，開放商之間的合作是建立在利益的基礎(chǔ)上，他們之間是聯(lián)盟也是短暫的，會(huì)隨著合作銷售告一段落。在今后房地產(chǎn)市場競爭中，會(huì)有各種新的合作營銷形式出現(xiàn)。這將有利于市場的穩(wěn)定，有利于維護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者的利益，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，使資源得到合理配置。

2.競爭營銷

開發(fā)商是否能在市場競爭激烈的今天在市場上站穩(wěn)腳跟，除了要正確的把握市場需求以外，還要認(rèn)真的分析對手的需求，吸取別人的優(yōu)點(diǎn)，優(yōu)化自己的缺點(diǎn)，加強(qiáng)企業(yè)自己的競爭力最為重要，如何才能提高自身的競爭力，開發(fā)商除了要正確的把握市場需求，還有分析市場，不斷的提高自身的市場競爭力，避免市場被其他競爭者占領(lǐng)。

競爭包括很多方面，惡意競爭憑借一些不正當(dāng)?shù)氖侄芜M(jìn)行的競爭，所謂核心競爭力是一種能為企業(yè)進(jìn)入各類市場提供潛在機(jī)會(huì)的能力，是能借助最終產(chǎn)品為特定的顧客利益作出重大貢獻(xiàn)的，不易為競爭對手所模仿的能力。在房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商的競爭力是企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵因素。沒有競爭根本不能成就一個(gè)企業(yè)，優(yōu)勢企業(yè)的核心競爭力非常突出，它源自企業(yè)以往成功的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和雄厚實(shí)力，表現(xiàn)在駕駛市場和有效控制項(xiàng)目營銷進(jìn)度的能力上。錦城花園的成功就是開發(fā)商核心競爭力取勝的一個(gè)明證。中國海外集團(tuán)有限公司在北京、上海的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在對廣州的市場需求狀況和同區(qū)域、同質(zhì)素的競爭物業(yè)進(jìn)行分析后，開發(fā)出了具有優(yōu)良綜合素質(zhì)的錦城花園。在銷售的過程中開發(fā)商并沒有用什么特別的手段，但每次開盤全部熱銷，這就是品牌效益。

3.個(gè)性營銷

所謂個(gè)性營銷，就要有自己企業(yè)的特色，這種特色有不可復(fù)制性，現(xiàn)代企業(yè)的營銷理念主要從消費(fèi)者角度考慮，現(xiàn)代營銷觀念不僅強(qiáng)調(diào)顧客導(dǎo)向，同時(shí)還強(qiáng)調(diào)企業(yè)要善于揚(yáng)長避短，生產(chǎn)和提供顧客需求的、比競爭者更優(yōu)的、又是自己擅長的產(chǎn)品。為此，開發(fā)商要從兩個(gè)方面入手，一、細(xì)分市場，對消費(fèi)群體進(jìn)行深入了解，了解市場需求，尤其是市場上還未滿足的需求或未被認(rèn)識到的消費(fèi)群體；二、在對市場進(jìn)行調(diào)查的前提下，做更細(xì)致的了解，正所謂“知已知彼、百戰(zhàn)百勝”，認(rèn)識差別優(yōu)勢，即企業(yè)要善于實(shí)事求是地、客觀地評價(jià)自己和競爭者的各種能力，從而根本的認(rèn)識自己相對優(yōu)勢和相對劣勢，以便更好的了解市場營銷組合，迎合市場生產(chǎn)出具有自己特色的產(chǎn)品，樹立企業(yè)獨(dú)特的市場形象。這種營銷觀念可稱為差異化營銷或特色營銷。

開發(fā)商考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品自身的特點(diǎn)和個(gè)性，從其各種功能出發(fā)，開發(fā)出獨(dú)具一格的產(chǎn)品，從而實(shí)施特色營銷。①經(jīng)濟(jì)功能。人們對房地產(chǎn)的需求分為消費(fèi)和投資兩大類。開發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)功能，經(jīng)常采用各種含有保值、增值方案的營銷策略，例如上海虹葉花苑，首期預(yù)售價(jià)比同地段房價(jià)低1300元／平方米，以巨大的升值空間吸引了大批客源。②社會(huì)功能。建筑物是以人為本的，現(xiàn)代住宅小區(qū)應(yīng)充分提供給居住者交流、溝通的機(jī)會(huì)。保利豐花園針對都市老齡化的趨勢，設(shè)立了老年人的會(huì)所“松鶴會(huì)”，還拿出50萬元設(shè)立助老基金，發(fā)揚(yáng)了中華民族敬老愛老的傳統(tǒng)美德，取得了良好的社會(huì)效益。③健康功能。隨著人們生活水平的提高和財(cái)富的積累，都市人日益渴望擁有健康的身體。全國首個(gè)“陽光健身工程”廣州奧林匹克花園是一個(gè)運(yùn)動(dòng)型、健身型的生活小區(qū)，其提出的口號“運(yùn)動(dòng)就在家門口”得到了市場的熱烈響應(yīng)，以致在認(rèn)購期就人有排隊(duì)購買。④生態(tài)功能。生態(tài)人居空間離不開良好的環(huán)境和防臺(tái)污染的措施。深房深圳公司開發(fā)的怡樂花園定位為“高尚園林式生態(tài)住宅區(qū)”，這種綠色環(huán)保型住宅的出現(xiàn)受到了世人矚目。除了產(chǎn)品特色之外，開發(fā)商還應(yīng)以獨(dú)特而優(yōu)越的品牌、質(zhì)量、技術(shù)、營銷網(wǎng)絡(luò)等有別于競爭對手，從而在競爭中占有優(yōu)勢。轉(zhuǎn)貼于

第3篇：房產(chǎn)營銷管理范文

目前，由于國家政策性調(diào)整，對房地產(chǎn)企業(yè)融資造成困難，尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)更是舉步維艱，標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)由于資金雄厚，企業(yè)信譽(yù)良好，且企業(yè)內(nèi)部管理大多經(jīng)過幾輪調(diào)整已具備部分抗風(fēng)險(xiǎn)能力。而中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金有限，融資渠道窄，尤其內(nèi)部運(yùn)營管理不規(guī)范或者沒有目的性，造成一部分房地產(chǎn)中小企業(yè)處于生死存亡的階段，在此，我僅對中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部計(jì)劃運(yùn)營管理工作淺談一下我的看法。

首先，要明確計(jì)劃運(yùn)營管理的職責(zé)和作用是什么。目前很多中小房地產(chǎn)企業(yè)可謂五花八門，我定義為三類：

一類企業(yè)認(rèn)為是一個(gè)統(tǒng)計(jì)職能，一般小型房地產(chǎn)企業(yè)比較多，通過定期（一般通過年度、季度、月度經(jīng)營會(huì)發(fā)出指令）將所屬下級項(xiàng)目公司/區(qū)域公司的經(jīng)營指標(biāo)發(fā)出，由計(jì)劃運(yùn)營部門牽頭梳理出經(jīng)營計(jì)劃，然后被動(dòng)的跟蹤和統(tǒng)計(jì)，最后進(jìn)行考核和向上級進(jìn)行匯報(bào)，這樣的計(jì)劃運(yùn)營管理我認(rèn)為就是初級的計(jì)劃運(yùn)營管理，因?yàn)檫@只是一個(gè)事后統(tǒng)計(jì)職能，屬于事后控制，并沒有對項(xiàng)目公司/區(qū)域公司的管理起到多大作用，對于集團(tuán)來說，僅僅是了解了事項(xiàng)的發(fā)生；

一類企業(yè)認(rèn)為是一個(gè)綜合協(xié)調(diào)部門，一般中性房地產(chǎn)企業(yè)比較多，除了初級的計(jì)劃運(yùn)營管理所轄內(nèi)容外，進(jìn)一步優(yōu)化了計(jì)劃運(yùn)營管理，如增加了統(tǒng)計(jì)集團(tuán)各個(gè)職能板塊的計(jì)劃統(tǒng)計(jì)工作（部門專項(xiàng)計(jì)劃），因?yàn)轫?xiàng)目公司/區(qū)域公司計(jì)劃完成與否與集團(tuán)各個(gè)職能板塊的配合和支持是分不開的，無論大集團(tuán)小項(xiàng)目的企業(yè)或者小集團(tuán)項(xiàng)目的企業(yè)我認(rèn)為都是如此；會(huì)議系統(tǒng)的管理，通過牽頭組織定期或者不定期的運(yùn)營協(xié)調(diào)會(huì)，針對計(jì)劃管理中出現(xiàn)的問題進(jìn)行解決，并形成會(huì)議決策。初步有了事前控制（這要求計(jì)劃運(yùn)營負(fù)責(zé)人具備相當(dāng)?shù)膶I(yè)背景），通過經(jīng)驗(yàn)對要發(fā)生的計(jì)劃節(jié)點(diǎn)完成風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，使計(jì)劃節(jié)點(diǎn)相關(guān)部門提前警惕和重視，這樣的計(jì)劃運(yùn)營管理我認(rèn)為就是中級的計(jì)劃運(yùn)營管理，對于項(xiàng)目公司/區(qū)域公司的正常運(yùn)營管理起到了主導(dǎo)作用。

最后一類企業(yè)認(rèn)為是投后管理部門，目前中小型房地產(chǎn)企業(yè)不多，多為基金/信托/不動(dòng)產(chǎn)管理公司所使用，部分標(biāo)桿房地產(chǎn)公司也有所采用。即通過事先風(fēng)險(xiǎn)控制引導(dǎo)項(xiàng)目正常化運(yùn)轉(zhuǎn)，具體來說：通過在項(xiàng)目拿地前就介入管理，通過與投資、財(cái)務(wù)部門計(jì)算好的投資收益分析表模型進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，根據(jù)公司財(cái)務(wù)所設(shè)定的一些動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)（如IRR等），監(jiān)控在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)過程中所發(fā)生的問題，并通過財(cái)務(wù)指標(biāo)形式反映出來，當(dāng)然項(xiàng)目的投資收益分析表內(nèi)容并非只有計(jì)劃板塊的內(nèi)容，還有成本、財(cái)務(wù)、銷售、融資等一系列經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)或者已經(jīng)發(fā)生的數(shù)據(jù)。一般計(jì)劃運(yùn)營部門會(huì)針對計(jì)劃進(jìn)行分析，除了中級的計(jì)劃運(yùn)營管理，還需要不斷的收集最新的其他版塊數(shù)據(jù)，一旦財(cái)務(wù)指標(biāo)出現(xiàn)異常，則需要牽頭組織召開運(yùn)營專題會(huì)，分析問題的原因，并提出解決問題的辦法和對策。這樣就使得運(yùn)營提供的數(shù)據(jù)更加理性，即直接與項(xiàng)目的收益相掛鉤，不在是凌亂的數(shù)據(jù)（例如：工期拖后1個(gè)月對項(xiàng)目的收益影響，初、中級管理均未體現(xiàn)出來），這樣的計(jì)劃運(yùn)營管理我認(rèn)為就是高級的計(jì)劃運(yùn)營管理，對于集團(tuán)、區(qū)域公司、項(xiàng)目公司的運(yùn)營管理起到主導(dǎo)作用。當(dāng)然這需要計(jì)劃運(yùn)營負(fù)責(zé)人具備非常高的業(yè)務(wù)水平，同時(shí)也需要這個(gè)部門在企業(yè)中的地位不能太低。

有了這三中分類，我簡單的分析研究了中小型房地產(chǎn)企業(yè)目前在運(yùn)營管理過程中所發(fā)生的常見問題：

1、計(jì)劃編排的不合理

這里暫且不說一些標(biāo)桿房企由于產(chǎn)品已經(jīng)定型，因?yàn)橛?jì)劃模板都已經(jīng)很成熟（例如某巨型商業(yè)集團(tuán)，只要輸入摘牌、開工、開業(yè)等時(shí)間節(jié)點(diǎn)，其余時(shí)間全部自動(dòng)生成），我要說的是一些中小企業(yè)編排的計(jì)劃：除了邏輯、節(jié)點(diǎn)完成標(biāo)準(zhǔn)不明確等一般性錯(cuò)誤外，還要注意需要參考現(xiàn)金流計(jì)劃，盡管有了投資分析模型，但由于很多中小房企僅是用于拿地前階段使用，且投資收益模型往往時(shí)間板塊很粗（一般為半年、或者季度），這就需要我們計(jì)劃運(yùn)營負(fù)責(zé)人對于投資收益模型仔細(xì)分析研究，并詳細(xì)了解該項(xiàng)目的融資及財(cái)務(wù)情況，什么階段計(jì)劃時(shí)間可以充裕，什么階段計(jì)劃時(shí)間堅(jiān)決不允許滯后，進(jìn)而做出一個(gè)合理的計(jì)劃，也就是說，不能在編排計(jì)劃時(shí)只考慮工程、設(shè)計(jì)等所需要的時(shí)間（不是說不考慮而是在此基礎(chǔ)上還要考慮其他因素）。

2、計(jì)劃的隨意性調(diào)整

一些中小房地產(chǎn)企業(yè)盡管引進(jìn)了標(biāo)桿單位的一些模板或者管理模式，但計(jì)劃的重要性依舊沒有得到重視，很多管理人員也考慮不清楚，只是被動(dòng)的依據(jù)項(xiàng)目外界、內(nèi)部情況發(fā)生了變化，計(jì)劃就跟著隨意調(diào)整，絲毫沒有目的，這樣的后果就是，計(jì)劃從項(xiàng)目開始啟動(dòng)到完成調(diào)整的計(jì)劃不知道多少版本，到最后對項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)分析無從下手，究竟調(diào)整是否必要，或者計(jì)劃節(jié)點(diǎn)責(zé)任方是否有沒有方法解決，確保計(jì)劃按時(shí)完成？當(dāng)然由于中小企業(yè)的特殊性，可能決策層由于得到的信息不充分或者出現(xiàn)偏差，隨意調(diào)整計(jì)劃的可能性也是比較大的。

3、計(jì)劃考核的嚴(yán)肅性不夠

很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)的績效考核模式不科學(xué)，造成無法發(fā)揮計(jì)劃運(yùn)營部門的作用，例如：A公司的績效考核模式：計(jì)劃板塊集團(tuán)計(jì)劃總節(jié)點(diǎn)分值只要少于85分，集團(tuán)所有職能部門及項(xiàng)目公司考核系數(shù)就為零，這其中也包括計(jì)劃運(yùn)營部門的績效考核，但計(jì)劃運(yùn)營部門在該公司的地位又是同集團(tuán)其他部門屬于平級關(guān)系，無法對集團(tuán)其他部門的專項(xiàng)計(jì)劃完成進(jìn)行預(yù)警或考核，這就造成了計(jì)劃運(yùn)營部門只是被動(dòng)的統(tǒng)計(jì)分值，命運(yùn)當(dāng)然也就不再由自己掌握了；

當(dāng)然由于 每個(gè)中小房企所遇到的問題或者所處的階段也不一樣，可能 還有其他的問題，在此不一一列舉，那么如何做好中小房企的計(jì)劃運(yùn)營管理呢，我個(gè)人觀點(diǎn)如下，說的有不足之處敬請指正。

中小型房企由于資金普遍不足，這就需要更加在修煉內(nèi)功方面加大力度。如何“修煉內(nèi)功”，不同管理者有不同想法，在這里我僅對計(jì)劃運(yùn)營工作作出描述：

1）根據(jù)不同房企的目標(biāo)導(dǎo)向，計(jì)劃運(yùn)營部門的權(quán)責(zé)力要明確，既要明確部門究竟專職做什么，我建議采用上面所提到的高級計(jì)劃運(yùn)營管理模式，管理起點(diǎn)要高。相應(yīng)的招聘人才就要下大力度，除了計(jì)劃板塊主要懂工程外，招采、前期報(bào)建、財(cái)務(wù)等也要有所涉及，這樣在進(jìn)行計(jì)劃運(yùn)營管理時(shí)，就可以從項(xiàng)目的全方位開發(fā)進(jìn)行思考，編排計(jì)劃也會(huì)更加合理。

2）計(jì)劃運(yùn)營部門制度要完善，制度的落實(shí)要加大力度。中小房企普遍制度不完善，這就要求該部門要多研究公司的內(nèi)部管理情況，結(jié)合項(xiàng)目目前的問題，編排出適合自己公司的制度，一般制度編排有：計(jì)劃編制管理，計(jì)劃考核處罰管理，運(yùn)營會(huì)議管理等等制度。有了制度就要嚴(yán)格執(zhí)行，對于不按照制度執(zhí)行的單位及個(gè)人，計(jì)劃運(yùn)營部門有權(quán)利做出處罰，同時(shí)編排計(jì)劃要嚴(yán)謹(jǐn)，責(zé)任單位及責(zé)任人要說明，并明確節(jié)點(diǎn)完成標(biāo)準(zhǔn)，有計(jì)劃運(yùn)營部門收集和確認(rèn)。

3）過程管理要及時(shí)，主動(dòng)。結(jié)合房企本身的情況，進(jìn)行日常計(jì)劃收集、預(yù)警、報(bào)警及考核管理，有必要?jiǎng)t可上計(jì)劃管理系統(tǒng)，計(jì)劃運(yùn)營管理部門要主要同總部或區(qū)域公司/項(xiàng)目公司專職計(jì)劃管理人員溝通，及時(shí)準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目計(jì)劃完成動(dòng)態(tài)，及時(shí)提供預(yù)警和風(fēng)險(xiǎn)提示，有必要的要召集相關(guān)部門召開運(yùn)營協(xié)調(diào)會(huì)。同時(shí)為確保計(jì)劃運(yùn)營工作的有效性，要結(jié)合信息流程部門優(yōu)化相關(guān)流程，確保時(shí)間不因?yàn)榱鞒滩缓侠碓斐蓵r(shí)間損失。

4）計(jì)劃運(yùn)營管理離不開考核管理，這就需要計(jì)劃運(yùn)營負(fù)責(zé)人會(huì)同人力行政等部門，針對企業(yè)現(xiàn)狀，做出科學(xué)的、規(guī)范的運(yùn)營考核辦法，既能獎(jiǎng)罰分明。

第4篇：房產(chǎn)營銷管理范文

關(guān)鍵詞：產(chǎn)科護(hù)理；母嬰床旁護(hù)理；效果

母嬰床旁護(hù)理，即母嬰的一切護(hù)理均由護(hù)理人員在產(chǎn)婦床旁進(jìn)行，產(chǎn)婦及家屬共同觀摩、參與，有助于產(chǎn)婦出院后對孩子和自身進(jìn)行更好的照顧[1]，是推動(dòng)產(chǎn)科護(hù)理新模式實(shí)施重要方法。產(chǎn)后護(hù)理期間母嬰床旁護(hù)理可最大限度實(shí)現(xiàn)以家庭為中心式護(hù)理，滿足產(chǎn)婦、嬰兒和家庭需要，是促進(jìn)產(chǎn)后母嬰親情交流保障[1]。本文分析了母嬰床旁護(hù)理在產(chǎn)科特需病房應(yīng)用的效果，現(xiàn)報(bào)道如下。

1資料與方法

1.1一般資料 選擇2014年6月～2015年6月在我院產(chǎn)科分娩的產(chǎn)婦400例，隨機(jī)分為對照組和觀察組，每組200例。實(shí)行母嬰床旁護(hù)理模式的為觀察組，年齡為23～34歲，平均年齡為（28.78±6.75）歲；孕周為37～40 w，平均孕周為（38.13±1.20）w。200例產(chǎn)婦作為對照組。年齡為24～33歲，平均年齡為（27.68±5.98）歲；孕周38～41 w，平均孕周為（38.12±1.38）w。梁旭產(chǎn)婦一般資料差異無統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。

1.2方法 對照組采用傳統(tǒng)的護(hù)理模式，觀察組采用母嬰床旁護(hù)理模式，環(huán)境與母嬰同室的管理要求相符。選擇技術(shù)較硬，理論知識扎實(shí)，素質(zhì)較高，溝通能力強(qiáng)的護(hù)理人員，在母親床旁進(jìn)行孕產(chǎn)婦和新生兒的護(hù)理工作，對產(chǎn)婦和家屬進(jìn)行健康指導(dǎo)和操作引導(dǎo)。

1.2.1母嬰床旁健康教育

1.2.1.2入室床旁健康教育 住院患者健康教育的基礎(chǔ)內(nèi)容包括：①介紹主管護(hù)士、主管醫(yī)生、護(hù)士長姓名。②介紹病區(qū)環(huán)境、病床、呼叫器、門卡、電水壺等的使用方法。③介紹作息時(shí)間、飲食、陪客探視、安全、衛(wèi)生等制度。

1.2.1.2產(chǎn)前床旁健康教育母胎的自我監(jiān)護(hù)、飲食與活動(dòng)、母乳喂養(yǎng)準(zhǔn)備、產(chǎn)時(shí)的過程與配合、產(chǎn)后健康教育等指導(dǎo)。

1.2.1.3產(chǎn)時(shí)床旁健康教育 以“一對一”的形式，指導(dǎo)產(chǎn)婦如何減輕宮縮帶來的痛苦，給予心理護(hù)理，消除產(chǎn)婦緊張情緒。開設(shè)導(dǎo)樂分娩，胎兒娩出后做好接觸，早吸吮，建立母子感情。

1.2.1.4產(chǎn)后床旁健康教育 ①合理的飲食營養(yǎng)，合理的活動(dòng)與休息。②母乳喂養(yǎng)知識教育。③新生兒的健康護(hù)理，常見生理現(xiàn)象知識教育。

1.2.1.5出院床旁健康教育 產(chǎn)褥期自我保健知識，出院后1 w內(nèi)電話回訪，將健康指導(dǎo)延伸到家庭乃至社會(huì)。

1.2.2孕產(chǎn)婦床旁護(hù)理主要內(nèi)容包括 測胎心及吸氧、床邊胎心監(jiān)護(hù)、會(huì)陰護(hù)理及護(hù)理、產(chǎn)后擠奶方法及喂奶姿勢、產(chǎn)后操等，并將其注意事項(xiàng)告知產(chǎn)婦及家屬，使其離院后也能充分利用所掌握的知識，為母嬰提供高質(zhì)量、持續(xù)、安全、有效地服務(wù)。

1.3統(tǒng)計(jì)學(xué)方法 所得數(shù)據(jù)使用SPSS 13.0統(tǒng)計(jì)軟件處理和分析，行t檢驗(yàn)，P

2結(jié)果

實(shí)施母嬰床旁護(hù)理前后在護(hù)理工作滿意度方面，產(chǎn)婦對新生兒護(hù)理技能與健康知識掌握的比較，見表1。

3 討論

3.1母嬰床旁護(hù)理提高產(chǎn)婦及家屬的滿意度 多年來傳統(tǒng)產(chǎn)科護(hù)理采取產(chǎn)前、產(chǎn)時(shí)、產(chǎn)后分段服務(wù)，這種分段分離傳統(tǒng)服務(wù)模式易導(dǎo)致護(hù)患溝通隔閡，護(hù)理連續(xù)性中斷，不能充分體現(xiàn)整體護(hù)理，淡化了人性化服務(wù)[2]。母嬰床旁護(hù)理服務(wù)工作的開展，深化了“優(yōu)質(zhì)護(hù)理服務(wù)”工程活動(dòng)、體現(xiàn)了專科特色的有效舉措，大大提高護(hù)理工作的滿意度。

3.2母嬰床旁護(hù)理有利于產(chǎn)婦和家屬掌握健康教育知識和育兒技能。母嬰床旁護(hù)理通過多種方式和方法，把產(chǎn)褥期衛(wèi)生保健及新生兒護(hù)理知識傳授給產(chǎn)婦及其家屬[3]。產(chǎn)婦或家屬有任何疑問均可直接提出，且有多次演練和討論交流的機(jī)會(huì)，使產(chǎn)婦和家屬更快學(xué)會(huì)相關(guān)知識及護(hù)理技能[4]。

3.3母嬰床旁護(hù)理有利于孕婦的角色轉(zhuǎn)換 初產(chǎn)婦及家屬大多數(shù)缺乏照顧新生兒的知識和技能，如果沒有有效地指導(dǎo)，往往會(huì)產(chǎn)生焦慮和抑郁情緒[3]。因此母嬰床旁護(hù)理更容易使產(chǎn)婦及家屬受益，改善產(chǎn)婦的心理狀況，協(xié)助他們盡快接納新生兒。

3.4母嬰床旁護(hù)理提高了新生兒的護(hù)理質(zhì)量 護(hù)理人員看到產(chǎn)婦對自己工作滿意時(shí)，自己也得到很大的滿足感，工作熱情及自律性不斷提高，基礎(chǔ)護(hù)理得到落實(shí)，降低了因“母-嬰”分離，“嬰-嬰”同室護(hù)理引發(fā)的交叉感染和產(chǎn)科的出錯(cuò)風(fēng)險(xiǎn)，從而使新生兒護(hù)理質(zhì)量不斷提高。

3.5母嬰床旁護(hù)理降低了醫(yī)療糾紛 床旁護(hù)理操作模式使產(chǎn)婦對護(hù)理人員的信任度提高，醫(yī)療糾紛減少，滿意度提高。新生兒護(hù)理操作在母親床旁邊進(jìn)行，產(chǎn)婦直接觀看，解除了產(chǎn)婦的擔(dān)心、猜疑和誤會(huì)，大大提高了產(chǎn)婦對護(hù)理人員的信任度，減少因誤會(huì)引起的各種醫(yī)療糾紛。

4 體會(huì)

綜上所述，作為一種新型的產(chǎn)科護(hù)理模式，母嬰床旁護(hù)理其核心內(nèi)容是強(qiáng)調(diào)以家庭為中心，以“母嬰為本”的服務(wù)理念，精細(xì)的治療及護(hù)理對母嬰有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：房產(chǎn)營銷管理范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)的部門預(yù)算績效管理概述

預(yù)算績效是指預(yù)算資金所達(dá)到的產(chǎn)出和結(jié)果。預(yù)算績效管理是政府績效管理的重要組成部分，是一種以支出結(jié)果為導(dǎo)向的預(yù)算管理模式。它強(qiáng)化政府預(yù)算為民服務(wù)的理念，強(qiáng)調(diào)預(yù)算支出的責(zé)任和效率，要求在預(yù)算編制、執(zhí)行、監(jiān)督的全過程中更加關(guān)注預(yù)算資金的產(chǎn)出和結(jié)果，要求政府部門不斷改進(jìn)服務(wù)水平和質(zhì)量，花盡量少的資金、辦盡量多的實(shí)事，向社會(huì)公眾提供更多、更好的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，使政府行為更加務(wù)實(shí)、高效。推進(jìn)預(yù)算績效管理，有利于提升預(yù)算管理水平、增強(qiáng)單位支出責(zé)任、提高公共服務(wù)質(zhì)量、優(yōu)化公共資源配置、節(jié)約公共支出成本。

房地產(chǎn)企業(yè)的部門預(yù)算績效管理主要包括針對房地產(chǎn)企業(yè)各部門的預(yù)算編制與績效考核這兩項(xiàng)內(nèi)容，這兩者雖然是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作中的兩個(gè)不同的環(huán)節(jié)，但存在著緊密的聯(lián)系[2]。其中，預(yù)算編制的對象主要包括費(fèi)用預(yù)算、投資預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算等。編制完成后，績效考核需要以預(yù)算編制作為主要參考依據(jù)，結(jié)合各部門以及企業(yè)的實(shí)際情況、責(zé)權(quán)比重，分配績效考核目標(biāo)，并以此開展考核工作，從而明確考核目標(biāo)以及預(yù)算編制的完成情況。最后，企業(yè)根據(jù)考核結(jié)果制定相應(yīng)的管控措施與激勵(lì)制度，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效地實(shí)現(xiàn)其發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。以下本文就分別從預(yù)算編制與績效管理這兩個(gè)方面，對部門預(yù)算績效管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用展開相關(guān)探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制

（一）費(fèi)用預(yù)算

費(fèi)用預(yù)算還可細(xì)分為銷售費(fèi)用支出預(yù)算以及管理費(fèi)用支出預(yù)算等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)需要首先根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行費(fèi)用預(yù)算的編制，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期以及不同部門的費(fèi)用支出進(jìn)行費(fèi)用預(yù)算編制，如項(xiàng)目周期中需要支出的廣告宣傳費(fèi)用、媒體宣傳、傳單印刷、參展推廣、樣板間裝修等費(fèi)用支出等，以及人員薪資、水電費(fèi)支出等，具體的編制還需要參考項(xiàng)目的營銷方案，包括項(xiàng)目定位、地理位置、周圍消費(fèi)人群等多方面因素。此外，在這一過程中開展的管理活動(dòng)費(fèi)用也需要在這一階段進(jìn)行預(yù)算編制。

（二）投資預(yù)算

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資預(yù)算貫穿整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期，包括土地征收費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、工程施工費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施以及配套設(shè)施的相關(guān)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)等。根據(jù)費(fèi)用的具體類型，需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)不同部門的實(shí)際情況進(jìn)行編制[3]。例如土地拆遷費(fèi)、前期施工費(fèi)、安裝成本費(fèi)這些預(yù)算主要針對企業(yè)開發(fā)部門進(jìn)行預(yù)算編制。

（三）財(cái)務(wù)預(yù)算

財(cái)務(wù)預(yù)算包括預(yù)計(jì)利潤表、現(xiàn)金流量表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表等，通過財(cái)務(wù)預(yù)算編制，預(yù)估房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤收益、銷售成本以及整個(gè)資本結(jié)構(gòu)等。房地產(chǎn)企業(yè)的資金收益與安全周轉(zhuǎn)對于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有至關(guān)重要的影響，因此企業(yè)需要在預(yù)算編制階段科學(xué)、完善地編制預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表，此表主要包括一系列資金報(bào)表，在投資預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算編制完成后，房地產(chǎn)企業(yè)需要開展進(jìn)行現(xiàn)金流量以及利潤的測算工作，并以此編制成預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量與預(yù)計(jì)利潤表，以此反映出在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期中，各環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流量以及利潤情況，從而幫助企業(yè)分析現(xiàn)金流量能否維持平衡，以及利潤能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)和資產(chǎn)負(fù)債及凈資產(chǎn)狀況等[4]。

（四）預(yù)算的編制方法

預(yù)算的編制方法并不唯一。傳統(tǒng)的預(yù)算方法主要是根據(jù)預(yù)算期間的企業(yè)業(yè)務(wù)水平進(jìn)行預(yù)算的基礎(chǔ)編制，每年年末再進(jìn)行下一年的預(yù)算編制工作。預(yù)算編制主要以上一年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合下一年期間內(nèi)出現(xiàn)的增減變化為依據(jù)進(jìn)行預(yù)算編制[5]，此種模式又稱為固定預(yù)算模式。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)周期長，影響因素較多，因此不適合采用這種固定預(yù)算編制模式。從房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際特征出發(fā)，企業(yè)通常采用彈性預(yù)算編制模式，如彈性預(yù)算、零基預(yù)算、滾動(dòng)預(yù)算，具體的編制方法選擇還應(yīng)結(jié)合企業(yè)的自身財(cái)務(wù)水平、項(xiàng)目的經(jīng)營特點(diǎn)、外部環(huán)境、預(yù)算編制水平、編制的適應(yīng)情況等，選取最佳編制方案進(jìn)行預(yù)算編制。

1.彈性預(yù)算編制

此種預(yù)算編制是根據(jù)項(xiàng)目周期內(nèi)各部門的業(yè)務(wù)量進(jìn)行預(yù)算編制，根據(jù)各部門業(yè)務(wù)量的變化，進(jìn)行預(yù)算的相應(yīng)調(diào)整[6]。具體編制時(shí)將預(yù)算分成固定以及變動(dòng)兩個(gè)部分，在業(yè)務(wù)量波動(dòng)的一定范圍中，固定預(yù)算部分保持不變，而變動(dòng)預(yù)算部分則隨著業(yè)務(wù)量的變化進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，將變動(dòng)預(yù)算根據(jù)作為基于業(yè)務(wù)量的彈性編制的部分。

2.零基預(yù)算編制

零基預(yù)算編制即以零作為編制起點(diǎn)，確定項(xiàng)目相關(guān)預(yù)算數(shù)的編制方案。與傳統(tǒng)預(yù)算編制模式不同的是，零基預(yù)算受到前一階段基礎(chǔ)預(yù)算編制的影響較小，沒有來自基礎(chǔ)預(yù)算編制方面的約束，能夠根據(jù)不同階段進(jìn)行重新評價(jià)。

3.滾動(dòng)預(yù)算編制

首先以一個(gè)固定期間（一般為12個(gè)月）的一種預(yù)算編制方法，并按季或月向下滾動(dòng)。當(dāng)執(zhí)行完一個(gè)月時(shí)，根據(jù)執(zhí)行情況以及最新變化情況，分析接下來將會(huì)出現(xiàn)的各類影響，以此在已編制的預(yù)算編制基礎(chǔ)上，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。雖然此種編制模式能夠根據(jù)不同階段的實(shí)際進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，但此種編制模式的工作任務(wù)量大、難度較高，編制工作較為繁重，企業(yè)還需結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行選擇。

（五）預(yù)算的執(zhí)行與控制

預(yù)算在編制完成后，需要根據(jù)預(yù)算結(jié)果來執(zhí)行，為確保預(yù)算的有效落實(shí)，企業(yè)需要對預(yù)算進(jìn)行嚴(yán)格控制。例如，某一部門需要申請資金時(shí)，如果在預(yù)算范圍內(nèi)，需要經(jīng)由財(cái)務(wù)部門報(bào)批，報(bào)批后撥付。如果是在預(yù)算編制以外的資金，必須經(jīng)由總經(jīng)理以及預(yù)算管理委員會(huì)共同審批，分析超編的原因，經(jīng)商討后可決定是否審批或駁回，如果同意審批，則需要上報(bào)給總公司，待總公司回復(fù)，確定是否同意撥款。

需要注意的是，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)受到開發(fā)進(jìn)度、相關(guān)政策的影響，所以財(cái)務(wù)編制并不是無法更改的。如果在項(xiàng)目周期中出現(xiàn)不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，影響開發(fā)進(jìn)度，或出現(xiàn)重大的政策調(diào)整，那么財(cái)務(wù)預(yù)算編制也需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。如果在預(yù)算編制的過程中，出現(xiàn)嚴(yán)重的超預(yù)算情況，需要分析超預(yù)算的成因；如果是預(yù)算編制不合理，則應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整；如果是人為因素，需要追究相關(guān)部門及責(zé)任人的責(zé)任，并及時(shí)制定調(diào)整方案，從而將負(fù)面影響降至最低。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的績效考核

（一）績效考核目標(biāo)的確定原則

各部門的績效考核目標(biāo)需要以預(yù)算編制為依據(jù)，在分配各部門的績效考核目標(biāo)時(shí)，需要考慮各部門對于某一目標(biāo)的影響：如果某個(gè)部門出現(xiàn)過失，將導(dǎo)致這個(gè)目標(biāo)無法完成，那么將這一目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化分解時(shí)，將把該部門作為這一目標(biāo)的主要責(zé)任部門。如果刨除某一部門，也不會(huì)影響這一目標(biāo)的完成情況，那么在細(xì)化分解該目標(biāo)時(shí)，就不將這一部門作為該目標(biāo)的考核對象，而是將其他會(huì)影響這一目標(biāo)完成情況的部門根據(jù)影響程度進(jìn)行目標(biāo)的細(xì)化分配。

（二）績效考核的實(shí)施與監(jiān)管

績效考核目標(biāo)分配完之后，根據(jù)考核目標(biāo)進(jìn)行績效考核，考核內(nèi)容主要有兩項(xiàng)，一是該部門績效考核目標(biāo)是否完成，把完成的具體情況作為主要考核對象。二是把目標(biāo)執(zhí)行過程中各部門的行為表現(xiàn)、工作態(tài)度、是否認(rèn)真執(zhí)行績效考核目標(biāo)等相關(guān)情況作為輔助考核對象。在這兩種主要考核對象的基礎(chǔ)上，還可加入彈性修正指標(biāo)，考慮差異性、風(fēng)險(xiǎn)因素等。

房地產(chǎn)企業(yè)首先根據(jù)以上的考核目標(biāo)確定原則，根據(jù)各個(gè)部門在某一指標(biāo)中的權(quán)責(zé)比重分配考核指標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目以及企業(yè)的實(shí)際情況，構(gòu)建一套完整的績效考核體系，包括預(yù)算指標(biāo)計(jì)算公式、分?jǐn)?shù)基準(zhǔn)等，將各考核目標(biāo)換算為量化的指標(biāo)值，以此進(jìn)行績效考核。

房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門需要完成為其分配的績效目標(biāo)，而績效目標(biāo)是根據(jù)預(yù)算編制進(jìn)行細(xì)化分配的，因此各部門績效目標(biāo)的總體完成情況，也就相當(dāng)于預(yù)算的執(zhí)行情況，因此在完成績效考核的同時(shí)，也就實(shí)現(xiàn)了預(yù)算編制的執(zhí)行。為確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)，各部門可定期舉行績效考核目標(biāo)的分析會(huì)，并根據(jù)分析結(jié)果，由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行預(yù)算編制完成情況的定期分析，這一過程也可以看作是績效考核的定期監(jiān)管。各部門將考核目標(biāo)細(xì)化到個(gè)人，定期總結(jié)個(gè)人的目標(biāo)完成情況，也可采用激勵(lì)及約束手段，如獎(jiǎng)懲機(jī)制，確?？冃繕?biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（三）績效考核的激勵(lì)與約束機(jī)制

績效考核不單單是要明確各部門的考核情況，還需要根據(jù)考核結(jié)果，制定相應(yīng)的激勵(lì)與約束機(jī)制，這也是績效考核的重要部分。具體做法是將績效考核結(jié)果與獎(jiǎng)金、薪資掛鉤。對于績效考核表現(xiàn)突出的個(gè)人及部門，還可在規(guī)定的薪資獎(jiǎng)勵(lì)基礎(chǔ)上，額外增加獎(jiǎng)金，并作為先進(jìn)典型進(jìn)行表彰，發(fā)揮榜樣的力量，進(jìn)而激勵(lì)全體員工的工作積極性，促進(jìn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)。此外，如果某一部門沒有完成考核目標(biāo)，需要分析具體成因。如果是考核指標(biāo)不合理，則應(yīng)對考核指標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)的修改；如果是部門自身的原因，需要由該部門提交具體原因的分析報(bào)告，并扣除該部門獎(jiǎng)金。如果涉及觸犯法律，如挪用資金等，則必須找到相關(guān)責(zé)任人，依法追究損失。即通過科學(xué)、合理的獎(jiǎng)懲機(jī)制，約束人員的行為，激勵(lì)全員，共同為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)而努力。

第6篇：房產(chǎn)營銷管理范文

關(guān)鍵詞 應(yīng)用型本科 生產(chǎn)運(yùn)作管理 教學(xué)方法

中圖分類號：G424 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.16400/ki.kjdkx.2015.04.054

On Applied Undergraduate College "Production and Operations

Management" Course Teaching Methods

GUAN Yongjuan， ZHANG Xinlei， BI Fuli

（Yanching Institute of Technology， Sanhe， Hebei 065201）

Abstract Production and Operations Management is a practical course are strong， but also the management of engineering， business management major professional compulsory core curriculum. This paper will be analyzed for the current production operations management course the problems in the teaching process， aimed at finding appropriate teaching methods applied to production operations management courses colleges， improving the ability to utilize the knowledge of the students.

Key words applied undergraduate; production and operation management; teaching method

0 引言

國內(nèi)各高校的管理工程專業(yè)、工商管理專業(yè)、物流專業(yè)都將生產(chǎn)運(yùn)作管理作為核心課程對待，不管是高職技術(shù)類層次、本科生層次、研究生層次以及MBA都被列為專業(yè)核心課程。由于該課程的實(shí)踐性特點(diǎn)比較突出，學(xué)生普遍反映該課程比較難、內(nèi)容抽象而枯燥，各高校教師普遍認(rèn)為這門課的教學(xué)工作不容易展開，想要讓學(xué)生能力水平與現(xiàn)有人才市場的需求接軌，比較困難。在教學(xué)過程中，對教師的能力水平要求較高，而授課對象――學(xué)生在擇業(yè)過程中，傾向于“白領(lǐng)”工作，對于“藍(lán)領(lǐng)”――跟生產(chǎn)運(yùn)作有關(guān)的行業(yè)工作沒有興趣，進(jìn)而導(dǎo)致學(xué)生對學(xué)習(xí)這門課程的熱情不高、動(dòng)力不足，對生產(chǎn)課程不受重視，而且學(xué)生沒有任何實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而對生產(chǎn)運(yùn)作缺乏感性認(rèn)識，要改善這種教學(xué)現(xiàn)狀，提高這門課的教學(xué)質(zhì)量，具有重要而迫切的現(xiàn)實(shí)意義。作者想要找到生產(chǎn)運(yùn)作管理課程教學(xué)中所存在的主要問題，進(jìn)而優(yōu)化現(xiàn)有的教學(xué)方法，力求發(fā)掘出適合于應(yīng)用型本科院校的生產(chǎn)運(yùn)作管理課程的教學(xué)方法。

1 生產(chǎn)運(yùn)作管理課程教學(xué)過程中的主要問題

在企業(yè)運(yùn)作過程中，生產(chǎn)運(yùn)作管理是最復(fù)雜的過程，它涉及的面最廣，牽涉的過程最多。①在本門課實(shí)際的教學(xué)活動(dòng)中卻存在較多的問題，其中有幾個(gè)問題比較普遍，下面將授課過程中存在的問題總結(jié)如下：

（1）目前缺少適合應(yīng)用型本科院校教學(xué)的教材?，F(xiàn)在高校所使用的教材大多以陳榮秋先生所編寫的為主，現(xiàn)在的大部分教材的內(nèi)容都是以制造業(yè)的生產(chǎn)管理為主，針對服務(wù)業(yè)運(yùn)作管理的較少，國內(nèi)高校學(xué)生由于入學(xué)前沒有實(shí)習(xí)經(jīng)歷，沒有企業(yè)實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，所以導(dǎo)致進(jìn)入象牙塔的學(xué)生對組織的生產(chǎn)運(yùn)作過程沒有足夠的認(rèn)識，所以在學(xué)習(xí)過程中對教材內(nèi)容理解不準(zhǔn)確，所學(xué)知識與學(xué)生畢業(yè)后從事服務(wù)業(yè)工作不相適應(yīng)，使所學(xué)知識與實(shí)際嚴(yán)重偏離，缺乏應(yīng)用生產(chǎn)運(yùn)作管理的基本理論和方法去解決實(shí)際問題的能力。

（2）教師欠缺企業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。目前高校的教師多是畢業(yè)后即從事教學(xué)工作，尤其是民辦高校的教師，更是畢業(yè)后就直接走上講臺(tái)，沒有企業(yè)的實(shí)際工作經(jīng)歷，普遍缺少企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)作管理經(jīng)驗(yàn)，或者即使有一定的生產(chǎn)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn) ，也由于長期在高校從事教學(xué)和學(xué)術(shù)研究，對企業(yè)目前生產(chǎn)運(yùn)營中的某些實(shí)際問題的了解不夠深入，教師在教學(xué)過程中容易造成理論和實(shí)踐脫節(jié)、枯燥不生動(dòng)等問題，②而生產(chǎn)運(yùn)作管理課程實(shí)踐性又很強(qiáng)，恰恰對授課教師的這方面要求較高，這也是目前各高校生產(chǎn)運(yùn)作管理課程的普遍問題之一。

（3）教學(xué)方法過于單一。目前生產(chǎn)運(yùn)作管理課程的主要教學(xué)方式還是“填鴨式”教學(xué)，老師臺(tái)上講，學(xué)生臺(tái)下記，這種教學(xué)方法顯然不適應(yīng)實(shí)踐性很強(qiáng)的生產(chǎn)運(yùn)作管理課程的教學(xué)，尤其是對于應(yīng)用型本科院校來說更是達(dá)不到鍛煉培養(yǎng)應(yīng)用型人才的要求。但“填鴨式”教學(xué)也有其優(yōu)點(diǎn)，優(yōu)點(diǎn)在于教師的主導(dǎo)作用發(fā)揮得很好，教師授課過程中對課堂的把控較好。同時(shí)也存在弊端，這種教學(xué)方式未能充分發(fā)揮認(rèn)知主體――學(xué)生的能動(dòng)性，完全忽視對學(xué)生的潛能的開發(fā)，使得學(xué)生始終是被動(dòng)地接受老師所傳授的知識。結(jié)果導(dǎo)致學(xué)生難以將所學(xué)知識應(yīng)用到實(shí)踐中，去解決實(shí)際問題，課堂上所學(xué)和工作中所用完全脫離，教學(xué)效果較差。高校教學(xué)過程中基本都使用多媒體教學(xué)，這種模式較之前的板書卻有很多優(yōu)點(diǎn)，但是同時(shí)也造成教師在講解過程中過度依賴多媒體這種形式，教師往往偷懶，使得教學(xué)效果較差，這時(shí)就需要教師采取靈活多樣的教學(xué)方法來提高該課程的教學(xué)效果。

（4）實(shí)訓(xùn)基地欠缺或是實(shí)訓(xùn)基地的應(yīng)用未落到實(shí)處。由于生產(chǎn)運(yùn)作管理課程的實(shí)踐性很強(qiáng)，所以學(xué)生在學(xué)習(xí)本課程之前應(yīng)該到企業(yè)進(jìn)行參觀，增強(qiáng)對企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)作管理的感性認(rèn)識，參觀過程中把遇到的問題記錄下來，回到學(xué)校學(xué)習(xí)本門課程，做到問題驅(qū)動(dòng)，增強(qiáng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，學(xué)習(xí)完本課程之后要再次進(jìn)入到企業(yè)生產(chǎn)實(shí)習(xí)，再對之前的問題進(jìn)行驗(yàn)證，體會(huì)課堂上所學(xué)的生產(chǎn)管理的一些比較難理解的理論。這些任務(wù)的完成都需要建立實(shí)訓(xùn)基地。在之前的教學(xué)過程中，學(xué)生缺少實(shí)踐鍛煉的機(jī)會(huì)，所有的知識的學(xué)習(xí)還主要是以聽為主，往往造成學(xué)生難以理解這些空洞的理論，大大降低學(xué)生對本課程學(xué)習(xí)的興趣。現(xiàn)在很多高校的問題是實(shí)訓(xùn)基地太少，或者有些高校雖有實(shí)訓(xùn)基地，但是卻未真正將實(shí)訓(xùn)基地的作用發(fā)揮至實(shí)處，徒有其名。

2 生產(chǎn)運(yùn)作管理教學(xué)方法創(chuàng)新

2.1 選用適合應(yīng)用型本科院校學(xué)生的教材，同時(shí)精心設(shè)計(jì)教學(xué)內(nèi)容

目前，國內(nèi)各高校使用的生產(chǎn)運(yùn)作管理教材編寫的質(zhì)量很高，這些教材的內(nèi)容理論性學(xué)術(shù)性較強(qiáng)，因此比較適合于學(xué)術(shù)型本科的教學(xué)，但對于應(yīng)用型本科的教學(xué)來講，這些內(nèi)容卻顯得偏理論輕實(shí)踐，教學(xué)過程中普遍感到難度偏大，內(nèi)容體系很完整，有些章節(jié)內(nèi)容和教學(xué)計(jì)劃中其他課程有沖突，所以運(yùn)用這些教材來給應(yīng)用型本科的學(xué)生授課，難免出現(xiàn)講授的內(nèi)容與這一層次學(xué)生的就業(yè)需求不相適合。

授課教師在授課過程中，除了保證課程體系的完整性以外，更要時(shí)時(shí)關(guān)注市場需求，所以要求任課教師走進(jìn)企業(yè)，與企業(yè)COO交流，了解掌握目前各企業(yè)在運(yùn)營過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，以完善授課內(nèi)容，而且可增加教師的案例素材，據(jù)此去調(diào)整授課的側(cè)重點(diǎn)?，F(xiàn)在的生產(chǎn)運(yùn)作管理教材普遍偏重制造業(yè)輕服務(wù)業(yè)，所以教師在授課過程中不要拘泥于教材的限制，要適時(shí)調(diào)整教材內(nèi)容，滿足市場需求，另外還要注意與學(xué)生多溝通多交流，了解現(xiàn)在學(xué)生的真正需求，作為教學(xué)內(nèi)容的參考。

2.2 通過各種方式方法豐富教師的企業(yè)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)

教師的授課內(nèi)容與市場需求及學(xué)生需求不一致，其根本原因在于教師本身缺乏企業(yè)的實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)。為從根本上解決這個(gè)問題，筆者以為，可以從以下途徑幫助我們的教師獲得企業(yè)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：一是教師深入到企業(yè)掛職鍛煉，各高校應(yīng)該對教師進(jìn)企業(yè)掛職鍛煉給予充分的保證，采用各項(xiàng)政策鼓勵(lì)教師積極到企業(yè)工作;二是教師應(yīng)主動(dòng)聯(lián)系本地企業(yè)，通過與本地企業(yè)建立長期穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系，這樣既可以為學(xué)生爭取到更多的實(shí)習(xí)機(jī)會(huì)，也為教學(xué)過程搜集更多的素材，為授課內(nèi)容的完善做更多調(diào)研;三是通過網(wǎng)絡(luò)搜集企業(yè)實(shí)戰(zhàn)性案例，使授課內(nèi)容更貼合實(shí)際。

2.3 改進(jìn)教學(xué)方法和手段

改善多媒體教學(xué)的單一模式，增強(qiáng)與學(xué)生的互動(dòng)，筆者在生產(chǎn)運(yùn)作管理課程的教學(xué)過程中，采用案例討論法、角色扮演、模擬診斷等教學(xué)方法，強(qiáng)化師生的交流與互動(dòng)，這些教學(xué)方法的運(yùn)用要較傳統(tǒng)的課堂提問、課堂講解等方式效果要好。案例討論法要注意選取好的案例素材，優(yōu)先選用本土企業(yè)案例，應(yīng)用型本科教學(xué)應(yīng)注重案例討論法的實(shí)施效果，要控制小組人數(shù)，掌握案例討論的節(jié)奏，恰當(dāng)安排好案例閱讀、討論、發(fā)言、總結(jié)各環(huán)節(jié)的時(shí)間，可采取點(diǎn)名發(fā)言，經(jīng)過筆者的試驗(yàn)，認(rèn)為點(diǎn)名發(fā)言的效果要好于自愿發(fā)言，這樣可以避免以下情況發(fā)生：有些學(xué)生較主動(dòng)，造成發(fā)言次數(shù)較多，而對于一些比較內(nèi)向的學(xué)生則缺少鍛煉機(jī)會(huì)，任課教師在整個(gè)案例討論過程中要充當(dāng)主裁判的角色，做好過程記錄及最后的點(diǎn)評總結(jié)，力求做到公正公平，賞罰分明;模擬診斷法是在上課之初由學(xué)習(xí)小組模擬企業(yè)，完成企業(yè)生產(chǎn)戰(zhàn)略制定、選址、設(shè)施布置、計(jì)劃制定、模擬生產(chǎn)過程中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行分組診斷，然后讓各組學(xué)生對診斷結(jié)果質(zhì)疑和討論。這樣的教學(xué)方法不但能增強(qiáng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，提高學(xué)習(xí)的主動(dòng)性和積極性，提高學(xué)習(xí)效果。在生產(chǎn)決策、質(zhì)量控制等內(nèi)容的教學(xué)過程中，采用角色扮演教學(xué)方法，根據(jù)模擬的情景，讓學(xué)生扮演成公司經(jīng)理、財(cái)務(wù)主管、采購主管、生產(chǎn)主管等現(xiàn)實(shí)世界中的不同角色，然后對生產(chǎn)過程中的一些問題作出判斷，找到應(yīng)對措施，做到在游戲中學(xué)習(xí)，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣的同時(shí)，加深對生產(chǎn)運(yùn)作管理相關(guān)概念的理解。

筆者在授課過程中增加生產(chǎn)現(xiàn)場的視頻播放，現(xiàn)在生產(chǎn)現(xiàn)場的視頻播放以全英文講解居多，這個(gè)應(yīng)用型本科院校的學(xué)生來說難度較大，所以筆者認(rèn)為應(yīng)跟更多的和本土企業(yè)合作，獲取本地企業(yè)的視頻資料，通過分析視頻資料中的生產(chǎn)運(yùn)作管理問題，來提高學(xué)習(xí)效果。

2.4 多角度全方位利用各種資源增強(qiáng)學(xué)生的實(shí)踐鍛煉機(jī)會(huì)

條件允許的學(xué)校可以考慮在校內(nèi)建立一個(gè)模擬實(shí)驗(yàn)室，實(shí)驗(yàn)室內(nèi)可考慮設(shè)置一套簡單完整的車間工作流程平臺(tái)，可以將生產(chǎn)出來的產(chǎn)品自產(chǎn)自銷，在學(xué)校范圍內(nèi)向?qū)W生銷售產(chǎn)品，用學(xué)生學(xué)習(xí)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品以低價(jià)投入到學(xué)校市場，比如說可以在校內(nèi)建立一個(gè)超市、一個(gè)面包房、或者建立復(fù)印店、快遞公司、洗衣房等等，這樣不僅可以讓學(xué)生將所學(xué)和實(shí)際聯(lián)系起來，同時(shí)還能給學(xué)校師生創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。

在理論教學(xué)過程中，為了強(qiáng)化學(xué)生實(shí)踐能力，可根據(jù)各學(xué)校情況安排一定學(xué)時(shí)的生產(chǎn)管理模塊上機(jī)操作。在課外學(xué)生可自行在計(jì)算機(jī)上利用EXCEL中的“規(guī)劃求解”軟件求解選址問題;用“反復(fù)試驗(yàn)法”制訂綜合生產(chǎn)計(jì)劃;用EXCEL 進(jìn)行 MRP 的制訂等內(nèi)容。通過上機(jī)實(shí)驗(yàn)，學(xué)生不僅強(qiáng)化了相關(guān)知識的學(xué)習(xí)，而且對軟件有所熟悉，掌握了利用計(jì)算機(jī)解決生產(chǎn)運(yùn)作管理問題的方法。③

3 結(jié)語

本文根據(jù)作者近幾年從事生產(chǎn)運(yùn)作管理課程的教學(xué)實(shí)踐，分析了目前該課程教學(xué)過程中存在的主要問題，并通過改編教材、增強(qiáng)教師實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、改進(jìn)教學(xué)方法以及通過各種手段增強(qiáng)學(xué)生的實(shí)踐能力等措施，主要是培養(yǎng)學(xué)生解決實(shí)際問題的能力，進(jìn)一步提高生產(chǎn)運(yùn)作管理的課程教學(xué)效果。

注釋

① 陳志祥.本科層次生產(chǎn)管理課程建設(shè)與教學(xué)改革[J].高等工程教育研究，2005（5）：62-66.

第7篇：房產(chǎn)營銷管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；營銷策劃

房地產(chǎn)市場營銷策劃以整合營銷概念為指導(dǎo)，以市場調(diào)研預(yù)測為載體，整合整個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)的市場還沒有成熟的發(fā)展起來，對實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)的營銷策劃還沒有一個(gè)成熟的體系，需要進(jìn)行深入的探究。

一、房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃存在的問題分析

（一）目標(biāo)市場不明

就目前來看，在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中，諸多房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的主要問題是目標(biāo)市場不明。原因在于，在建設(shè)房地產(chǎn)時(shí)，開發(fā)商和策劃者沒有考慮到當(dāng)?shù)貙?shí)際的消費(fèi)水平，把消費(fèi)的人群盲目地定位為高檔的消費(fèi)者，然后大肆興建一些高檔的商品，無法滿足當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)水平的需求，使很多人支付不起高昂的費(fèi)用，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)賣不出去，市場地位不明。

（二）營銷主線不清

使得房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃陷人困境之一的原因就是營銷主線不清。整個(gè)營銷活動(dòng)的主線就是主題定位。在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中，出現(xiàn)定位偏差的原因就是沒有清楚的判斷房地產(chǎn)形勢，使得在推廣時(shí)也不能很好的給消費(fèi)者一個(gè)清晰的介紹，滿足不了實(shí)際消費(fèi)居民的需要，營銷主線不清會(huì)使消費(fèi)者對整個(gè)房地產(chǎn)的定位不清楚，無法看到整個(gè)樓盤的亮點(diǎn)，無法吸引到消費(fèi)者購買，這樣的話就降低了樓盤在整個(gè)房地產(chǎn)市場的競爭力。

（三）網(wǎng)絡(luò)營銷不佳

互聯(lián)網(wǎng)的開發(fā)應(yīng)用為房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃提供了新的平臺(tái)，為了順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷活動(dòng)時(shí)，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)必不可少。為了擴(kuò)大營銷效果，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在網(wǎng)絡(luò)上建立網(wǎng)站。然而，這種方式暫時(shí)沒有取得預(yù)期的效果。原因在于利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行市場營銷的體制還不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效的評估網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)的手段，所以在達(dá)到的效果上面并不盡如人意。

二、解決房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃問題的措施

（一）認(rèn)清消費(fèi)需求，強(qiáng)調(diào)市場調(diào)研

獲得真實(shí)信息的基礎(chǔ)和依據(jù)是市場調(diào)研，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的準(zhǔn)備就是要認(rèn)清消費(fèi)需求，強(qiáng)調(diào)市場調(diào)研，要在調(diào)研前就要準(zhǔn)備好問題，確定好調(diào)研人群。這樣的話才能正確的做出營銷策劃方案，然后進(jìn)行結(jié)果的論證。認(rèn)清消費(fèi)者的消費(fèi)需求，找到市場方向是制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的前提。

（二）明確目標(biāo)市場，做好市場細(xì)分

要在房地產(chǎn)市場中提高自己的競爭力的前提是要做好市場細(xì)分工作。房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的重要環(huán)節(jié)就是要明確目標(biāo)市場，做好市場細(xì)分。消費(fèi)者的構(gòu)成涉及到各階層，各領(lǐng)域，市場對其不是很好把控，所以應(yīng)以消費(fèi)者購買行為的不同為依據(jù)做好市場細(xì)分，把需求類似的消費(fèi)者整合到一起，對需求不同的消費(fèi)者進(jìn)行劃分，盡力的了解消費(fèi)者的需求，好提高市場的占有率，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

（三）把握產(chǎn)品賣點(diǎn)，合理定位營銷

主體定位是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷中的重要環(huán)節(jié)。能否掌握產(chǎn)品的優(yōu)勢，然后做出合理的定位進(jìn)行營銷是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃能否成功的決定性因素。另外，在制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷時(shí)，要有一個(gè)明確的主題，這個(gè)主題應(yīng)該一直貫穿整個(gè)策劃方案，這樣的話才可以明確的實(shí)行這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃。

三、營銷策劃對于房地產(chǎn)銷售的重要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)營銷策劃，可以提高市場占有率，為整個(gè)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展起到重要作用

由于中央和政府對房地產(chǎn)一直實(shí)行調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直處于低迷狀態(tài)，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少資金而面臨破產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展可能會(huì)有一些變化。另外，總是時(shí)不時(shí)的推出一些新奇的營銷手段，抓住消費(fèi)者好奇的心里，再提出符合產(chǎn)品定位的營銷，這樣的話會(huì)吸引消費(fèi)者，銷售成功的可能性大大提高，市場受到歡迎，企業(yè)也會(huì)獲得高回報(bào)。所以說營銷策劃能促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售水平，尤其是有創(chuàng)意的市場營銷，是企業(yè)在房地產(chǎn)市場上提高競爭力的有效手段。

（二）房地產(chǎn)營銷策劃能增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力

房地產(chǎn)策劃與企業(yè)管理在某些方面也是類似的，進(jìn)行房地產(chǎn)策劃也是提高企業(yè)管理創(chuàng)新能力的方法之一。策劃人以策劃程序?yàn)橐罁?jù)，創(chuàng)新管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問題，對解決管理問題進(jìn)行探索。才會(huì)更長遠(yuǎn)的發(fā)展，在這種嚴(yán)峻的大背景下生存下來。

四、結(jié)語

第8篇：房產(chǎn)營銷管理范文

1 資料與方法

1.1 一般資料 選自2007年1月至2009年3月河南省新鄉(xiāng)市第二人民醫(yī)院急診及內(nèi)科住院病例28例,年齡66~78歲,平均72歲;男20例,女8例,發(fā)病24 h以內(nèi),心室率>100 次/min,收縮壓>100 mm Hg,合并高血壓18例,冠心病21例,慢性心功能不全4例,基礎(chǔ)心臟病因未明3例。除外瓣膜病、急性心肌梗死所致的房顫、及有病態(tài)竇房結(jié)綜合征病史合并房顫、II度以上房室傳導(dǎo)阻滯、-T間期延長、嚴(yán)重的肝、腎功能不全及嚴(yán)重肺病、甲狀腺功能異常合并房顫。

1.2 治療方法 首先給予胺碘酮(可達(dá)龍)150 mg加0.9%氯化鈉注射液20 ml靜脈注射10 min,繼之給予0.9%氯化鈉注射液100 ml加胺碘酮300~600 mg,以1 mg/min的速度靜脈點(diǎn)滴,1 h房顫未轉(zhuǎn)復(fù),或心室率仍>100次/min,重復(fù)靜注胺碘酮150 mg(10 min),繼之仍以1 mg/min的速度靜脈點(diǎn)滴,6 h仍未轉(zhuǎn)復(fù)但心室率

1.3 觀察指標(biāo) 治療期間,所有患者均進(jìn)行持續(xù)心電監(jiān)護(hù)和血壓監(jiān)測,每日描記心電圖,觀察P-R間期、RS波群、-T間期變化,若-T間期>0.46 s、轉(zhuǎn)復(fù)為竇性心律,或出現(xiàn)心室率

2 結(jié)果

24 h內(nèi)有22例患者(78.6%)成功轉(zhuǎn)復(fù)為竇性心律,復(fù)律時(shí)間在1 h內(nèi)4例(18.2%),1~6 h內(nèi)7例(31.8%),6~24 h內(nèi)11例(50%)。22例復(fù)律者治療期間隨著用藥時(shí)間的延長和劑量的增加,心室率及血壓均有明顯下降(P

3 討論

房顫根據(jù)發(fā)作情況分為初發(fā)性、陣發(fā)性、持續(xù)性及永久性房顫[1]。對于房顫的治療,報(bào)道有介入治療等較多的治療方法,但目前仍以藥物治療為主,特別是老年人陣發(fā)性房顫,是臨床最常見的心率失常之一,發(fā)生在有基礎(chǔ)性心臟病患者,發(fā)作時(shí)可能導(dǎo)致心功能惡化。陣發(fā)性房顫藥物復(fù)律成功率較高,特別是初發(fā)性房顫,若不盡快復(fù)律可能轉(zhuǎn)變?yōu)槌掷m(xù)性或永久性房顫,而導(dǎo)致心房內(nèi)附壁血栓形成、脫落,發(fā)生重要臟器栓塞,而導(dǎo)致嚴(yán)重后果。因此,應(yīng)予以積極治療,盡快恢復(fù)竇性心率,若復(fù)律效果不佳亦應(yīng)該盡快降低心室率,以免導(dǎo)致新功能惡化。

胺碘酮的電生理作用主要表現(xiàn)在抑制竇房結(jié)和房室交界區(qū)的自律性,減慢心房、房室結(jié)和房室旁路傳導(dǎo),延長心房肌、心室肌的動(dòng)作電位時(shí)程和有效不應(yīng)期,延長旁路前向和逆向有效不應(yīng)期。因此它有廣泛的抗心律失常作用,可抗心房顫動(dòng)(房顫)和心室顫動(dòng)(室顫)。胺碘酮是以Ⅲ類藥作用為主的心臟離子多通道阻滯劑,兼具Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ類抗心律失常藥物的電生理作用。包括:①輕度阻斷鈉通道(Ⅰ類作用);②阻斷鉀通道(Ⅲ類作用);③阻滯L型鈣通道(Ⅳ類作用),抑制早期后除極和延遲后除極;④非競爭性阻斷α和β受體,擴(kuò)張冠狀動(dòng)脈,增加其血流量,減少心肌耗氧,擴(kuò)張外周動(dòng)脈,降低外周阻力,有類似β受體阻滯劑的抗心律失常作用(Ⅱ類作用)[2];也是目前所證實(shí)的負(fù)性肌力作用最小的廣譜抗心律失常藥,對于自律性增加、觸發(fā)活動(dòng)或折返激動(dòng)所致的心律失常均有效。

因此更適用于老年人陣發(fā)性房顫,特別是合并心肌供血不足和心功能不全患者。

本組觀察對象均為老年人,且大多存在輕重不同的基礎(chǔ)心臟病,觀察結(jié)果表明大多患者對于胺碘酮的耐受性較好 ,僅有1例患者出現(xiàn)一過性血壓下降,停藥后逐漸恢復(fù),1例心動(dòng)過緩,但無癥狀,停藥后自行恢復(fù)。提示胺碘酮短期靜脈應(yīng)用對老年陣發(fā)性房顫患者有較好的有效性與安全性。因?yàn)榘返馔孝蝾惪剐穆墒СＫ幍淖饔?抑制竇房結(jié),雖然較輕微,但老年人常常存在明顯或較隱匿的竇房結(jié)功能低下或同時(shí)服用β受體阻滯劑等藥物,應(yīng)用胺碘酮時(shí)易出現(xiàn)嚴(yán)重的緩慢性心律失常,因此在治療前應(yīng)詳細(xì)了解平時(shí)患者的竇房結(jié)功能及所服藥物,并在用藥過程中密切觀察患者的血壓和心率變化,以免引起嚴(yán)重后果。

參 考 文 獻(xiàn)

第9篇：房產(chǎn)營銷管理范文

關(guān)鍵詞 早產(chǎn)兒 硬腫癥 復(fù)方丹參注射液

1 資料和方法

1．1 臨床資料：全部病例均按全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)診斷[1]。其中男50例，女10例；日齡～3天40例，～7天15例，～14天5例；體重：～1500g20例，～2000g25例，～2500g10例，＞2500g5例；入院時(shí)腋溫均低于35℃；主要合并癥：肺炎55例，肺出血8例，敗血癥15例，多器官功能衰竭10例。每組性別、日齡、體重、體溫及合并癥的分布相似(P＞0．05)，具有可比性。

1．2方法：(1)治療組28例，除一般治療(保暖、復(fù)溫、維生素E、補(bǔ)液糾酸、吸氧及營養(yǎng)維持等)外，給予復(fù)方丹參注射液2ml加10％Glucose20ml靜脈滴注，1日1次，療程平均4．5±2．25天。(2)對照組：32例除給予一般治療外，給予多巴胺2―5μg／(kg?min)，療程5．25±2．30天。

1．3 觀察項(xiàng)目：(1)癥狀好轉(zhuǎn)時(shí)間及恢復(fù)正常時(shí)間。觀察內(nèi)容包括：①精神，②食欲，③哭聲，④反應(yīng)性。判定標(biāo)準(zhǔn)：好轉(zhuǎn)：4項(xiàng)中3項(xiàng)以上有好轉(zhuǎn)或1―2項(xiàng)明顯好轉(zhuǎn)；恢復(fù)：4項(xiàng)均正常。(2)體溫恢復(fù)達(dá)36℃以上的時(shí)間。(3)硬腫消退的時(shí)間。

2 結(jié)果

2．1 治療組：治愈21例(75％)，癥狀好轉(zhuǎn)時(shí)間5．10±1．85天，恢復(fù)正常6．10±2．05天，體溫正常1．05±0．85天，硬腫基本消失4．95±2．55天。自動(dòng)出院5例，死亡1例(為合并肺出血病例)，占3．55％。

2．2 對照組：治療15例(46．9％)，癥狀好轉(zhuǎn)4．15±1．75天，恢復(fù)正常5．45±2．25天，體溫正常1．25±0．95天，硬腫基本消失6．25±2．20天。自動(dòng)出院8例，死亡6例(為合并肺出血病例18．7％)。

2．3 結(jié)果：顯示治療組療效明顯優(yōu)于對照組(X2=4．925，P＜0．05)，有顯著性差異。

3 討論

新生兒硬腫癥病例均存在血液流變學(xué)改變，毛細(xì)血管內(nèi)微小血栓形成及微循環(huán)障礙。丹參能降低全血粘度和血漿粘度，能改變紅細(xì)胞膜的電荷，增加紅細(xì)胞的變形能力。故有改善微循環(huán)、加速微循環(huán)血流速度、減少滲出、緩解組織水腫和硬腫的作用。丹參活血化瘀，疏通微循環(huán)，抗血小板凝集，防止微血栓形成，降低新生兒硬腫癥的血液粘度，改善微循環(huán)作用肯定，并有效地阻斷了多器官功能衰竭的發(fā)展。復(fù)方丹參有抗炎、擴(kuò)張血管、清除自由基及促進(jìn)組織修復(fù)的作用。結(jié)果表明：復(fù)方丹參注射液為一療效顯著、價(jià)廉、藥源廣、無明顯毒副作用，并具有明顯的抗氧化作用，在臨床工作中應(yīng)積極采用。

參考文獻(xiàn)