房地產登記條例精選(九篇)

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第1篇：房地產登記條例范文

關鍵詞：不動產登記；房地產經(jīng)紀；影響研究

引言：就目前的市場環(huán)境而言，不動產登記條例的頒布對于我國房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的作用，并且也是我國不動產登記制度起步的標志。此外從我國當前的體制來講，實施不動產登記條例仍存在著一定的阻礙。在不動產登記條例的實施過程中，房地產作為不動產中最為典型的一項，其受到的影響最為明顯。

一、不動產登記與房地產經(jīng)濟的關系

不動產登記指的是經(jīng)由權利人或者是利害關系人的主動申請，由國家專職部門將相關的不動產物權以及相應的變動事項記錄在不動產登記簿的一種行為。不動產不僅包括房地產，還包括草地、林地、礦產等等，因為這些不動產具有不可以移動的特性，就使得其權利歸屬難以界定。因此為了解決這一問題，我國頒布了不動產登記條例，以此為依據(jù)明確各種各樣的產權關系。

就房地產行業(yè)來說，實施不動產登記條例的最終目的并不是降低房價，因為兩者之間不存在直接聯(lián)系，房價的高低主要取決于房地產商的供求關系以及一些其他的外界因素。不動產登記條例實施的目的也不是方便房產稅的征收，因為它僅僅是房產稅的前期準備以及技術支撐。通過具體的實施情況我們可以知道，開展房地產登記首先可以有效保護房地產權人的合法權益，因為不動產登記可以對產權關系進行明確的界定，從而在法律層面上予以產權人相應的保護，同時還可以維護產權交易的安全與秩序。

二、不動產登記房地產經(jīng)濟的影響

（一）不動產登記對房價的影響

從房價變動的情況來看，人們關注的重點并不是不動產登記條例的具體內容以及實施情況，而是在不動產登記過程中國家對房地產政策的調整情況。決定房價的因素有很多，比如人口數(shù)量、收入水平、市場環(huán)境、貨幣供應等等，因此國家在調節(jié)住房資源的實際過程中，保有環(huán)節(jié)房產稅對其具有十分重要的意義。不動產登記條例實施的主要目的并不是調控房價，而是推動相應房產制度的可持續(xù)發(fā)展，從而形成一個規(guī)范、有序的房地產市場環(huán)境，以此來降低房地產交易過程中的潛在風險，促進我國房地產行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。此外，從短期市場的沖擊上來講，不動產登記可以為個人住房的房產稅征收帶來一定的技術支持，并且還可能影響購房者對于市場預期的判斷。由此可見，不動產登記條例的頒布在一定程度上確實增加了我國整體房價下行的壓力。

（二）不動產登記對二手房的影響

在不動產登記條例的實施過程中，其主要目標并不是對房地產的調控，這是因為在短時間內不動產登記對房地產市場發(fā)展的影響極其微小。實施不動產登記的主要目的是統(tǒng)一管理相關部門的工作，并以此為基礎建立全國性的房地產信息管理平臺，從而簡化申請過程、統(tǒng)一審批流程，以此來提高工作效率。就目前的實施情況而言，不動產登記過程中并沒有涉及到存量房地產，因此在不動產登記信息管理平臺正式運行前，購房者通常都是處于一種觀望的狀態(tài)，并且具有投資意向的購房者也不會對現(xiàn)有房產進行大量的拋售。由此可見，不動產登記條例的頒布對房地產經(jīng)濟的影響會更多的體現(xiàn)在未來房地產市場運行的規(guī)范當中。

從短期的分析結果來看，不動產對于二手房房源的增加的可能具有很大影響，但是對于大中型城市來說，二手房房源并不會影響到一手房的產生。從長期的分析結果來看，不動產登記可以為房產稅的征收帶來一定的技術基礎，因此我們就可以知道二手房房產稅的征收必然會影響到房價的變化。此外，在不動產登記條例中并沒有提及人為條件對其名下房產情況的查詢，但是我們可以通過一系列的分析，突破傳統(tǒng)房產信息查詢的瓶頸，從而激發(fā)投資性購房者的拋售行為，以此來增加高端二手房的供應量，對于穩(wěn)定二手房的市場價格具有十分重要的意義。

（三）不動產登記對整個房地產經(jīng)濟的影響

第2篇：房地產登記條例范文

    答:房地產登記,是指由法律規(guī)定的機構將申請人的房地產權利登記于政府特定的簿冊上,并頒發(fā)房地產權利證書的一種法律制度。它是加強房地產管理、保障房地產當事人合法權益的一項基本制度。

    房地產登記主要記載哪些內容?

    答:房地產登記的內容包括土地使用權及地上建筑物的所有權與他項權利的登記,包括對房地產權利人、房地產權利性質、房地產權利來源、取得時間、變化情況和房地產的面積、結構、用途、價值、登記、坐標、形狀等進行專門的記載。

    房地產登記發(fā)證工作由哪個部門負責,如何受理?

    答:根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產登記條例》的規(guī)定,深圳市房地產主管部門即深圳市規(guī)劃與國土資源局是特區(qū)房地產登記機關。登記發(fā)證工作具體由該局房地產業(yè)管理處及屬下各分局房地產登記科負責,登記申請文件由各分局的產權辦文窗口按規(guī)定進行受理。

    有哪些情形的房地產不予或暫緩登記?

    答:有下列情形之一的,登記機關可作出暫緩登記的決定:(一)產權糾紛尚未解決的;(二)涉及違法用地、違章建筑事項,未經(jīng)處理或正在處理之中的;(三)受理申請后發(fā)現(xiàn)申請文件需要修正或補正的;(四)發(fā)生《房地產登記條例》情形而需暫緩登記的(即房地產權利受到司法機關或市政府沒收、查封等限制的);(五)法律、法規(guī)、市政府規(guī)章規(guī)定應暫緩登記的其它事由。

第3篇：房地產登記條例范文

重慶市商品房買賣合同

重慶市國土資源和房屋管理局印制

重慶市工商行政管理局監(jiān)制

合同填寫說明

1、 本合同文本是根據(jù)《重慶市城鎮(zhèn)房地產交易管理條例》和建設部、國家工商行政管理局印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》制定的合同示范文本。印制的合同條款為提示性條款，供買賣雙方當事人約定時采用。簽約之前，購房人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，由房地產管理部門解釋。

2、 本合同所稱商品房是指由房地產開發(fā)企業(yè)建設并出售的房屋（包括期房和現(xiàn)房）。

3、 房屋買賣是雙方當事人自身的民事法律行為，涉及的標的額較大、專業(yè)性較強、法律規(guī)范較多，當事人可向法律專家咨詢。

4、 根據(jù)《重慶市土地房屋權屬登記條例》的規(guī)定，房地產交易登記部門在辦理交易登記時，實行實名登記制。因此，購房人在簽訂本合同時，應當填寫真實姓名或名稱；購房人為兩個以上的，可以全部填寫。

5、 在簽訂本合同前，房地產開發(fā)企業(yè)應向購房人出示《重慶市商品房預售（租）許可證》或《房地產權證》。預售許可證或《房地產權證》真實性、合法性及該商品房屋是否存在重復預售和被司法機關查封等權利轉移受限制的情況，購房人可在售房現(xiàn)場通過聯(lián)機備案系統(tǒng)或到房屋所在地的區(qū)縣（市）房地產交易管理部門查閱。

6、 為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，雙方當事人可以對合同文本條款的內容進行增補或刪減。本合同文本中相關條款后有空白行的供雙方當事人約定。合同簽訂生效后，未被修改的印刷文字視為雙方同意內容。

7、 本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優(yōu)先。

8、 對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要增補或刪減的內容，雙方應當協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪減。

9、 為保護合同雙方當事人的合法權益，雙方可以將預售廣告、售樓書約定為本合同的附件。

（合同編號： ）

合同雙方當事人：

甲方（賣方） ____________________________________________________________

注冊地址_______________________________　郵編 ____________________________

營業(yè)執(zhí)照號碼___________________________ 資質證書號碼 ____________________

法定代表人_____________________________ 聯(lián)系電話 ________________________

委托人_____________________________　聯(lián)系電話 ________________________

委托機構___________________________ 資質證書號碼　___________________

注冊地址_______________________________ 郵編 ____________________________

法定代表人_____________________________ 聯(lián)系電話 ________________________

乙方（買方） ________________　________________　________________　____________

第4篇：房地產登記條例范文

上海市工商行政管理局監(jiān)制

二零零零年印制

特別告知

一、本合同文本是根據(jù)《上海市房地產轉讓辦法》制定的示范文本，印制的和同條款為提示性條款，供雙方當事人約定采用。

二、購房是一種民事法律行為，涉及的標的額較大、專業(yè)性較強、法律規(guī)范較多，為更好地維護雙方當事人的權益，雙方簽訂合同時應當慎重，力求簽訂得具體、全面、嚴密。

三、在簽訂預售合同前，房地產開發(fā)企業(yè)應向購房人出示商品房預售許可證。預售許可證真實性、合法性及該商品房屋是否存在重復預售和被司法機關查封等權利轉移受限制的情況，購房人可向該商品房屋所在地的區(qū)縣房地產交易中心查閱。

四、為保護合同雙方當事人的合法權益，雙方可以將預售廣告、售樓書約定為商品房預售合同的附件。

五、預售的商品房是房地產開發(fā)企業(yè)正在建設中的房屋（或已建成但未經(jīng)初始登記的房屋），該房屋的面積、交房日期質量等方面都存在著不確定因素。房屋買賣雙方在簽訂前，應對下列問題予以充分了解：

1．商品房預售時房屋的建筑面積是暫測的，房屋交付時則以上海市房屋土地資源管理局認定的測繪機構實測建筑面積為準。預售合同中須明確載明房屋的建筑面積、套內建筑面積、公用分攤建筑面積。暫測面積與交付時實測面積不一致，按《上海市房地產轉讓辦法》第四十四條規(guī)定處理。

【第四十四條（預售商品房交付時建筑面積增減的處理）

預售商品房交付時，其建筑面積與預售合同的約定出現(xiàn)增減的，應當按照下列規(guī)定處理：

（一）因按照本辦法第二十七條第二款規(guī)定分攤房屋公用部位的建筑面積或者因具有相應資質的測量機構實際勘測的誤差而造成建筑面積增減的，預售合同約定的轉讓總價格不變。

（附第二十七條 第二款：房屋轉讓時，房屋的公用部位、公用設備與自用部位、自用設備同時轉讓；公用部位的建筑面積按照國家和本市有關規(guī)定由房地產權利人分攤。）

（二）因預售商品房的建筑設計變更而造成建筑面積增減的，按照本辦法第三十九條的規(guī)定處理。

（附第三十九條：已經(jīng)預售的商品房，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其建筑設計；確需變更的，應當在征得預購人同意并報規(guī)劃管理部門審核批準后，與預購人訂立預售合同的變更協(xié)議。

未征得預購人同意，房地產開發(fā)企業(yè)變更預售商品房的建筑設計的，預購人有權解除預售合同，并由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。）

第5篇：房地產登記條例范文

原告：宋華周，男，42歲，漢族，曲江縣人，個體采煤專業(yè)戶。

被告：廣東省韶關市房地產管理局（以下簡稱房管局）法定代表人：蔡戶弼，局長。

1994年1月11日，宋華周書面向房管局報告遺失了其座落在韶關市武江區(qū)沿塘村68號之二房屋的《房屋所有權證》，要求補發(fā)。經(jīng)房管局審查核準，并出具證明，由宋華周于1994年1月14日在《韶關日報》刊登遺失聲明，聲明其粵房字第0670156號《房屋所有權證》作廢。房管局于1994年4月29日依法核準給宋華周補發(fā)了該房屋的《房屋所有權證》，證號為粵房字第1360872號。同年6月2日，宋華周以作廢的粵房字第0670156號《房屋所有權證》作抵押，向韶關市城市信用社中心社貸款12萬元，并由被告辦理了同意抵押的登記審批手續(xù)。1995年6月，宋華周將武江區(qū)沿塘村68號之二房屋賣給他人，同年9月房管局在受理該房屋的買賣過戶時，發(fā)現(xiàn)該房屋有兩本重復的所有權證。于是，房管局以宋華周隱瞞真實情況，違反有關法規(guī)，在社會上使用兩本同一房屋的《房屋所有權證》為由，于1995年9月23日作出撤銷座落在武江區(qū)沿塘村68號之二的粵房字第0670156號和粵房字第1360872號《房屋所有權證》的全部登記事項的處理決定，并在當天的《韶關日報》公告于眾，同年10月4日作出書面通知，但尚未給宋華周送達。宋華周從報上獲悉后不服而向武江區(qū)人民法院提起行政訴訟。

「審判

武江區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，房地產管理部門依法登記核發(fā)的《房屋所有權證》是房屋權利人依法經(jīng)營、使用或處分該房屋的憑證，其房產權受法律保護。被告1995年9月23日的公告和1995年10月4日的通知，內容一致，實質是處理決定，是被告所作的具體行政行為?；浄孔值?670156號《房屋所有權證》是依法登報聲明作廢的產權證，是沒有法律效力的；而粵房字第1360872號《房屋所有權證》是被告依法核準各登記事項后給予補發(fā)的，是有效和受法律保護的。被告將失效的廢證和有效的產權證同時撤銷，事實不清，責任不明，屬行政權力行使不當，不予支持。同時，被告在處理決定尚未發(fā)生法律效力和尚未給原告通知就將處理決定登報公告于眾，違反了《廣東省城鎮(zhèn)房地產權登記條例》的有關規(guī)定，程序不合法，應予糾正。原告認為其合法權益受侵犯，訴請撤銷被告的處理決定，理由充分，應予支持。至于原告持已作廢的粵房字第0670156號《房屋所有權證》，并經(jīng)被告驗證認可同意抵押向韶關市城市信用社中心社貸款12萬元至今本息未還，原、被告應負什么責任，是另一法律關系，不屬行政審判范疇，本案不作斷論。根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項第1、3、5目之規(guī)定，該院于1995年12月11日作出判決如下：

一、撤銷被告1995年9月23日關于撤銷粵房字第0670156號和粵房字第1360872號《房屋所有權證》的公告；

二、撤銷被告1995年10月4日關于撤銷粵房字第0670156號和粵房字第1360872號《房屋所有權證》的處理決定。

宣判后，韶關市房地產管理局不服，向韶關市中級人民法院提出上訴，理由是：宋華周利用遺失契證、新領契證重復進行交易，影響了房地產交易的正常秩序。本局采取登報公告和通知形式撤銷兩份房產證是行使正當?shù)男姓嗬?，不存在任何侵權行為。要求撤銷原判，維持其公告和通知決定，判令宋華周公開悔過并處行政罰款5千至1萬元。宋華周答辯則認為房管局的公告和通知決定撤銷已登報作廢的06710156號房屋所有權證和依法重新核發(fā)的1360872號房屋所有權證的行為是以權代法、濫用職權、推卸責任的行為，原判正確，要求駁回上訴，維持原判。

韶關市中級人民法院經(jīng)審理認為：上訴人依程序重新核發(fā)給宋華周的粵房字第1360872號《房屋所有權證》是有效的房屋所有權證，應受法律保護。宋華周以作廢的房屋所有權證騙取上訴人辦理了抵押貸款手續(xù)，雙方對此應承擔何責任，是另一法律關系。在上訴人發(fā)現(xiàn)宋以有效的房屋所有權證辦理過戶時，又將作廢和有效的所有權證同時撤銷，實屬責任不明，行使行政權不當?shù)谋憩F(xiàn)，它直接影響他方關系人的權利義務；同時上訴人并無充分證據(jù)證明宋華周是隱瞞真實情況，采取非法手段領取粵房字第1360872號《房屋所有權證》，因此，上訴人認為其是正當行使行政管理權，要求維持其公告和通知決定，不予采納。原判認定事實清楚，適用法律、法規(guī)正確應予維持。根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項之規(guī)定，該院于1996年3月15日作出判決：駁回上訴，維持原判。

「評析

為加強對城市房地產變更、轉讓、抵押等的監(jiān)管，保障權利人的合法權益，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。本案處理的關鍵是房管局后來補發(fā)給宋華周的粵房字第0670156號《房屋所有權證》是否應予撤銷?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》對撤銷登記的條件沒有明確的規(guī)定，但本案發(fā)生地廣東省制定的《廣東省城鎮(zhèn)房地產權登記條例》則明確規(guī)定了撤銷登記的兩種情形：

第6篇：房地產登記條例范文

    房地產登記機構依據(jù)人民法院已生效法律文書所進行的登記在學理上被稱為囑托登記。依據(jù)物權法以及《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》的規(guī)定,房地產登記機構應當嚴格按照法律文書的要求履行登記義務,并相應地取得司法審查豁免的待遇。但實踐中,地方性法規(guī)卻又往往對囑托登記設定了條件,賦予了房地產登記機構對“登記與法律文書內容是否一致”的裁量權,從而使囑托登記的最終實現(xiàn)在一定程度上還必須依賴于房地產登記機構的主觀判斷。以上海市為例。《上海市房地產登記條例實施若干規(guī)定》第四條規(guī)定:“司法機關、行政機關在作出實施財產保全等限制措施決定后向房地產登記機構辦理登記的,登記機構應當在收到有關財產保全等限制措施決定后5個工作日內,與房地產登記冊進行核對?！薄渡虾Ｊ蟹康禺a登記技術規(guī)定(試行)》第7.1.1.1條規(guī)定:“人民法院、人民檢察院、紀檢監(jiān)察機關、公安機關、稅務機關等對建設用地使用權、房屋所有權依法實施財產保全等限制措施的發(fā)生法律效力的文件登記的,有關國家機關應當向登記機構提交下列文件:(一)有關國家機關工作人員的執(zhí)行公務的身份證明(復印件);(二)已發(fā)生法律效力的對建設用地使用權、房屋所有權依法實施財產保全等限制措施的文件(原件)?！钡?.2.14.3條規(guī)定:“申請人不能提交房地產權證書的,登記機構應當核查房地產登記簿記載的原房地產權利人是否與人民法院(仲裁機構)已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定、調解或者裁決書等法律文件認定的原房地產權利人一致?！?/p>

    無論是最高人民法院的司法解釋還是上述上海市的地方性規(guī)定,均對登記機構的審查義務提出了要求,即登記機構在依據(jù)人民法院的法律文書作出登記之前,必須進行合理的審查。但容易引發(fā)爭議的是,登記機構判斷“登記與法律文書是否一致”的標準應當如何合理確定呢?如果登記機構的判斷標準隨意性過大,則可能有礙囑托登記的最終實現(xiàn)。

    為了更好地說明這一問題,筆者以自己審理過的一起登記案件予以說明。法院執(zhí)行裁定書上表述的內容為:“將胡某某所有的坐落于大東方路150號401室的房屋轉移登記至郭某某名下”,但登記機構核對后發(fā)現(xiàn),大東方路150號401室登記的權利人并非胡某某,而是胡某某作為控股股東成立的大華有限責任公司。盡管如此,登記機構還是按照裁定書的要求將房屋登記在郭某某名下。大華有限責任公司隨后向法院提起訴訟。登記機構的囑托登記是否符合法律規(guī)定呢?審理中即出現(xiàn)了兩種意見:第一種意見認為,登記簿上大東方路150號401室房屋的權利人是大華有限責任公司,而法院裁定書上寫的是將“胡某某所有的”大東方路150號401室房屋進行轉移登記,明顯屬于“登記與法律文書內容不一致”。第二種意見認為,在登記簿與生效法律文書就權利人的認定不一致時,房屋的真正權利人應當以生效的法律文書為準。房屋門牌號明確,則唯一性可以確定,登記機構對于房屋的權屬并沒有審查的義務。因此,登記行為符合司法審查豁免的條件,法院不應當受理。筆者贊同第二種意見,法院最終也按照第二種意見作出了處理。

    通過此案,筆者希望強調的是,登記機構對法律文書應當僅作形式審查。審查的關鍵在于法律文書的可執(zhí)行性,即法律文書所載明的內容按照現(xiàn)有的登記條件是否可以實現(xiàn)。只要客觀上具備可執(zhí)行性,登記機構即應當予以登記。筆者認為,囑托登記的可執(zhí)行性取決于以下三項內容:不動產四至、登記類型以及法律文書確定的登記權利人。只要不動產四至、登記類型以及法律文書確定的登記權利人明確,則囑托登記即具有可執(zhí)行性,登記機構即應無條件執(zhí)行生效法律文書的內容。至于房地產所有權認定等問題,則不應納入登記機構的審查范圍,登記機構不必也不應進行審查。

    (作者單位:上海市金山區(qū)人民法院)

第7篇：房地產登記條例范文

經(jīng)過來回磨合，呼和浩特房地產開發(fā)監(jiān)督管理處正式文件，全文回避了“取消限購”幾個字，但不再對購房人的房屋套數(shù)進行查詢，意味著徹底放開限購。至此，呼和浩特放開限購，成全國首個正式發(fā)文確定放開限購的城市。

限購行政色彩過濃，扭曲了市場信號，不論是房地產市場還是其他市場，限購起的作用都適得其反。市場化之前中國之所以用貨幣加票據(jù)的方式統(tǒng)治市場，是因為商品極其短缺，想買也買不到，不得不用戶籍、行政級別等方式把人劃分為三六九等，限制國民的消費量。這種計劃經(jīng)濟的思路的結果已經(jīng)明確，不僅不能消除短缺，還讓短缺經(jīng)濟進一步加劇，最終走向經(jīng)濟崩潰的邊緣。

房地產限購是因為市場對房地產需求量一度過大，房地產市場有泡沫化傾向，房地產資產增值導致貧富差距擴大，民怨?jié)u起，大中城市的房地產市場限購可謂不得已而為之?，F(xiàn)在房地產市場趨冷，繼續(xù)維持限購政策，除了顯示權力的威力、繼續(xù)把國民分成三六九等之外，意義不大。

房地產限購究竟起到什么作用，沒有定量分析。

2010年4月，房地產過熱時推出限購，到2012年8月銷量大幅反彈。房地產經(jīng)歷了低谷之后的高峰，此時往往伴隨著其他政策的出臺，如貨幣發(fā)行量下降限貸，擬定推出不動產登記條例等；或者伴隨著經(jīng)濟趨勢的變化，如2008年金融危機之后實體經(jīng)濟一度大幅下行，此時成交量的下降到底反映貨幣下降的變化，還是反映未來稅收改變的預期，難以分清。就像一鍋中藥湯，哪味藥真正治好了病，不清楚。2011年樓市價格、成交量下降，2012年樓市反彈，同樣實行房地產限購，市場反映大不相同，與貨幣政策、財政刺激政策有密切聯(lián)系。

國際成熟市場同樣也是如此，如倫敦隨著外地富裕移民購房的增加，貨幣與人口同步流入，倫敦房價竄升，今年二季度均價686，700美元，同比上漲26%，創(chuàng)1987年來最大漲幅，比2007年創(chuàng)下的高點高出30%。此時能夠做的就是讓英國央行減少房貸，降低杠桿率，絕不是對來自俄羅斯、中東、香港的富豪們的購買力大加限制。

一腳踩貨幣油門、一腳踩限購煞車，頭頂熱腳底冷，市場不知所以準得病。正確的做法是順應市場走向進行微調，如對房貸、稅收等進行調整，實際上我們也是走的這條路，現(xiàn)在對房貸已經(jīng)有些微的放松，未來房產稅預期一直籠罩在購房者頭頂。與其放松房貸防止房地產崩盤，不如直接取消限購，通過資產轉移與升值貶值實現(xiàn)隱性稅收，購房者愿意承擔未來貨幣與稅收風險，何樂而不為？

第8篇：房地產登記條例范文

一、不動產登記是強制登記還是自愿登記

一般而言，不動產登記具有被動性，應依當事人申請而為之，如果國家要求不動產必須登記，將會產生公權對私生活的干預，但事實上，普通老百姓對不動產登記的愿望是非常強烈的，經(jīng)登記的不動產權利能得到充分保護的觀念已深入人心。在市場體制充分發(fā)達，資源能夠自由流通的社會，基于交易安全的需要，當事人對不動產登記的愿意是非常強烈的。在過去計劃經(jīng)濟條件下，房地產市場并不發(fā)達，房屋交易非常稀少，政府曾經(jīng)實行過一段時間的總登記，這種總登記具有強制性，它主要是為了滿足國家房屋普查之需。由于我國城鄉(xiāng)二元結構的存在，集體土地上的房屋土地等不動產資源的交易卻受到限制，當事人申請農村不動產資源登記的欲望并不強烈，不動產登記比例較低。因此，最近，國家自上而下，大力推進農村房屋土地等不動產的確權登記，這種登記也具有一定的強制性。但是，隨著城鄉(xiāng)一體化的推進，城鄉(xiāng)資源互動的深入，農村房地產市場的建立，特別是在自由流通的城市房地產市場，毋需再行強調不動產登記的強制性，應當回歸不動產登記應有的法律屬性，即依據(jù)當事人的申請而啟動。

《征求意見稿》第2條規(guī)定：“本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為”。建議修改為“本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構根據(jù)當事人的申請依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外”。

二、不動產登記機構的設立

不動產登記機構如何設立，是實務部門最為關心的問題，《征求意見稿》第5條規(guī)定“縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產登記機構，負責不動產登記工作”，至于該部門究竟何為，并未明了，是其他不動產登記機構并入國土部門，還是單設不動產登記局，都未明確。由于涉及各自的部門利益，無論如何設置，都需要當?shù)卣块T的強力推進。《征求意見稿》第6條規(guī)定“跨縣級行政區(qū)域的不動產的登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產登記機構分別辦理”，舉例示明，比如一個地級市，下轄三個中心城區(qū)（不包括下轄設區(qū)的縣），那么根據(jù)該條規(guī)定，該地級市可由三個不動產登記機構分別辦理。依筆者之見，地級市應設一個統(tǒng)一的市級不動產登記機構，下轄的中心城區(qū)可分設派出機構，統(tǒng)一接受市級不動產登記機構的領導。這樣設置，可以保證在一個城市里，不動產登記運行體制的順暢，減少分設不動產登記機構的制度運行成本，因為在中國現(xiàn)行體制下，分設部門就會產生部門利益，產生部門摩擦，帶來部門協(xié)調問題，影響效率。

三、不動產基本單元理解

不動產基本單元是不動產登記中的核心問題，一個不動產能否納入登記，能否登記發(fā)證，就看它是否滿足基本單元的要求。何為不動產基本單元，我國《物權法》并未涉及，按照物權客體特定性原則，納入物權登記的不動產應當具備構造上和利用上的獨立性，一個是物理標準，另一個是使用價值標準，即不動產基本單元是指在構造上及使用上可以獨立，且可單獨作為所有權等物權之標的物的不動產部分。但如何判定構造上及利用上的獨立性，爭議很大。一般認為構造上的獨立性指物理上的獨立性，一般要求物與物之間有固定的墻壁相分割開，能與其他物完全相區(qū)別，利用上之獨立性指可以排他使用，且能發(fā)揮該物之效用。然而，隨著經(jīng)濟與社會的發(fā)展，土地資源的日益稀缺，為了資源效用的最大化，在構造上獨立性的判斷標準上，各國大多以范圍明確論代替物理上之獨立性，同時也放寬了對利用上的獨立性的標準。只要具備在圖紙上有明顯界線且實務中也有明顯的界址，即便沒有固定墻壁相區(qū)分，也可以成為專有部分。至于利用上的獨立性，只要利用時不對其他共有人產生不利影響，一般也都認為其具有獨立的使用價值。《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有糾紛案件具體應用若干問題的解釋》第2條規(guī)定，“專用部分是指具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體”。

《征求意見稿》第7條規(guī)定：“不動產以不動產單元為基本單元進行登記。不動產單元具有惟一編碼?！痹摋l規(guī)定中的“惟一”系用詞不當。建議修改為：“不動產應當按照基本單元進行登記，不動產基本單元應當具備構造上和利用上的獨立性，不動產基本單元應當具有明確、唯一的編碼”。

四、關于空間的登記

當前，土地的空間利用日益重要，在城市中，機械式車位、地下商場、空中走廊、高架橋等立體利用土地的情形大量出現(xiàn)，但是，在當前實務中，這些對空間立體利用的不動產卻大多未納入登記。《征求意見稿》第7條規(guī)定“不動產登記簿應當記載空間界限”，但對空間究竟如何描述，卻是深值研究的問題?！斗课莸怯涋k法》和《土地登記辦法》對此作了原則性規(guī)定，但在操作層面，空間及空間權的登記仍是一個難題，我國相關部委及地方也出臺過土地空間利用的相關文件，但比較零星，不夠全面和系統(tǒng)，效力也較低，難以滿足當前實務的需要。土地空間登記的難點主要表現(xiàn)在兩個方面，一是土地空間的界定以及土地空間的虛擬劃分，二是土地空間權利的描述。土利空間利用具有三維性，現(xiàn)有土地使用權的二維記載不能準確反映出土地的立體利用，不能清晰有效管理土地的空間布局，必須選擇參照物，對土地的立體利用進行三維信息記載，實現(xiàn)對土地空間的三維管理。作為效力較高的《不動產登記條例》必須在這方面有所作為，特別在土地空間利用中不動產權利的取得與公示以及土地空間利用中的不動產權利沖突及其規(guī)制等方面加強規(guī)范，制定效力高、統(tǒng)一規(guī)范的土地空間利用不動產登記制度，指導當前不動產登記機構面臨的空間實務登記難題，保障土地空間利用中投資人和購買人的合法權益，促進土地空間的有效利用。

五、登記簿的編制標準及記載內容

登記簿的編成標準應采取“物的編成”標準，以該特定的不動產為基礎，一個特定的不動產占據(jù)一張簿頁，然后依次填充應記載的內容。登記簿記載的內容包括：第一，不動產自然狀況；第二，不動產權屬狀況；第三，不動產物權變動記錄，記載不動產前后物權變動記錄；第四，其他部分，記載異議、查封、解封等信息。

根據(jù)物權法定原則，物權的種類和內容由法律明確規(guī)定，當事人不能任意創(chuàng)設，故不動產登記機構不能隨意按照當事人的申請在登記簿上作記載，從而使之產生物權的效力，登記簿上應記載的內容，由法律明確規(guī)定。比如，甲把房子出賣給乙，但約定一個條件，此房只能由乙居住，乙不得轉賣，那么這種約定應該是無效的，違背了物權法定，所有權即包括占有、使用、收益、處分權能，乙取得所有權后當然可以轉賣，甲無權干預，這種約定不得在登記簿附記欄中體現(xiàn)。

《征求意見稿》第7條規(guī)定“不動產登記簿應當記載不動產的自然狀況、不動產的權屬狀況及不動產權利限制提示事項等”，缺少了不動產物權變動記錄的記載，應當增加。同時，不動產權利的限制應當有明確的依據(jù)，如法院的查封文書等，至于“提示的事項”，規(guī)定較為隨意，在實務中徒增歧義，引起混亂，建議去掉。

六、不動產登記種類及其理解

不動產統(tǒng)一登記后，不動產登記種類包括哪些必須明確，對不同種類的登記類型的理解也應當一致，以避免爭議。按照物權法定原則，不動產登記種類應當統(tǒng)一到《物權法》的規(guī)定上來，不得自行創(chuàng)設。按照《物權法》的規(guī)定，不動產的登記類型主要包括：初始登記、轉移登記、變更登記、注銷登記、他項權利登記、預告登記、更正登記、異議登記等。

《房屋登記辦法》第81條規(guī)定：“司法機關、行政機關、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外?！卑创艘?guī)定，在具備上述情形下，登記機構可以撤銷原房屋登記，但有問題的是，撤銷登記是一種獨立的登記類型嗎？顯然不是，因此，該條規(guī)定造成了實務部門的困惑，容易引起混亂。另外，在目前的登記實務中，如何進行異議登記是一個難點。按照《物權法》第19條及《房屋登記辦法》第76條的規(guī)定，利害關系人申請異議登記的前提是不動產登記簿記載的權利人不同意更正?？梢哉f，這種規(guī)定在實務中根本不具操作性，因為利害關系人之所以要提出異議登記，必定是與登記簿記載的權利人有所爭執(zhí)，而且一旦異議登記生效，登記簿上記載的權利人再行處分已無可能。因此，異議登記須以權利人不同意更正為前提的要求使得法律有關異議登記的規(guī)定成為一紙具文。在實務操作中，登記機構大多僅憑利害關系人書面承諾登記簿記載的權利人不同意更正推定登記簿記載的權利人事實上不同意更正，至于登記簿記載的權利人是否不同意更正登記并未審查，再者何為利害關系人，也極不易判斷。登記機構無論辦與不辦異議登記，都會處在一個兩難的場面。一方面，由于對利害關系人的判斷無統(tǒng)一的標準，登記機構認為其不屬于利害關系人而不進行異議登記，會引起申請人的不滿，另一方面，登記機構若進行了異議登記，由于在操作層面事實上并未嚴格執(zhí)行異議登記須以登記權利人不同意更正為前提，這又會造成登記權利人的抱怨。

《不動產登記條例》在制定過程中，應當充分吸引實務部門在登記過程中遇到的諸如此類的問題，必須在條例中清晰界定不動產登記種類，廓清每種登記的涵義。

七、關于登記程序

《征求意見稿》第三章是登記程序的規(guī)定，此章問題較多。

第一，應當增加登記程序的一般規(guī)定，增加條文“不動產登記一般依照以下程序進行：（一）申請；（二）受理；（三）審核；（四）記載于登記簿；（五）發(fā)證”。

第二，關于不動產登記雙方申請與單方申請的規(guī)定不甚嚴謹，哪些情形需要雙方申請，哪些情形可以單方申請，這是不動產登記機構每天都會遇到的問題，很多同志對此較為模糊。要把這個問題搞明白，關鍵是要清楚不動產物權變動的類型及其特點，根據(jù)不動產物權變動原因的不同，不動產物權變動分為兩種類型：一類是基于合同、協(xié)議等法律行為發(fā)生的物權變動；另一類是基于判決、調解、裁定、繼承等非基于法律行為發(fā)生的物權變動。就第一類而言，必須由雙方當事人對合同、協(xié)議履行完畢，完成登記才能發(fā)生物權變動，因此，需要雙方申請。就第二類而言，在判決、調解、裁定等生效時，或被繼承人死亡時物權即發(fā)生變動，這時，登記不是物權變動的要件，不需要前來登記機關完成登記，物權已經(jīng)發(fā)生變動，但是權利人要處分該不動產時，必須以完成登記為前提條件。由于申請人在登記之前即已取得標的物的物權，因此，由取得人單方前來申請辦理即可。須注意的是，并非所有的法院判決，申請人都可單方前來申請登記，判決文書有三種類型：第一種是確權判決，當事人憑確權判決文書可單方前來申請辦理；第二種是給付判決，這種判決仍須雙方前來共同申請辦理，一方不愿意配合的，須要法院的協(xié)助執(zhí)行；第三種是變更判決，此種判決需要涉及到的當事人到場。《征求意見稿》第12條規(guī)定：“因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。”建議以列舉加抽象的方式進行規(guī)定，修改為：“根據(jù)買賣、抵押等合同協(xié)議發(fā)生的不動產物權變動申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。”《征求意見稿》第12條規(guī)定“人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的，可以由當事人單方申請”，建議修改為“人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等取得不動產權利的，可以由當事人單方申請”。

第三，關于電子申請。在電子信息日益發(fā)達的當今，對于一些登記，可否采行電子申請方式，即當事人或者其人不用到登記機構現(xiàn)場申請，而是通過信息化的手段，實現(xiàn)遠程申請，通過技術手段，核實申請人身份信息，申請資料通過電子掃描等方式予以送達。因此，《征求意見稿》第13條“當事人或者其人應當?shù)讲粍赢a登記機構現(xiàn)場申請不動產登記”還有探討的必要。

第四，關于登記過程中的時限，由于不動產種類眾多，各種不動產登記的簡繁程度不一，因此不宜針對所有的不動產登記，統(tǒng)一規(guī)定受理審核時限。建議刪除《征求意見稿》第15條以及第18條有關5個工作日的初審以及30日內辦結的規(guī)定。另外，《征求意見稿》第18條第2款的規(guī)定：“同一不動產權利有兩個以上主體申請登記的，不動產登記機構應當依據(jù)受理時間的先后順序辦理登記，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。”該條規(guī)定于此，甚感突兀，不知用意何為，建議去掉。

第五，關于不動產登記機構的審核職責與賠償責任?！墩髑笠庖姼濉返?6條規(guī)定“不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗”，從該條規(guī)定來看，并未明示不動產登記機構承擔的審查職責，該條規(guī)定參考了《物權法》第12條的規(guī)定。關于不動產登記機構的審查職責一直有形式審查與實質審查之爭，多數(shù)觀點認為根據(jù)《物權法》第12條的規(guī)定，實際是賦予登記機構以實質審查之責，筆者不贊同要求登記機構承擔實質審查之責。目前，學術界有這樣一種代表性觀點，認為實行實質審查是登記具有公信力的必要前提，這個觀點值得商榷，公信力純粹是一種立法的政策選擇，與物權變動模式或審查模式并無關系，無論在哪個國家，如果經(jīng)登記的不動產物權沒有公信力，則交易秩序定會受到破壞。采取比較法的視角，歐美大多數(shù)發(fā)達資本主義國家采用的是替代審查，比如公證的介入，《征求意見稿》可以增加前期替代審查規(guī)定，比如引入公證，以減輕不動產登記機構的審查職責。不動產登記機構審查職責的定位直接與其賠償責任相關，按照《物權法》第21條的規(guī)定“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任”，如果《物權法》第12條界定登記機構為實質審查，顯然，可對《物權法》第21條作如下理解，造成登記錯誤的原因既包括登記申請人提供虛假材料欺騙登記機構，也包括登記機構工作人員自身故意及疏忽大意等過錯，無論哪種情形，登記機構都應承擔責任，登記機構承擔責任后，可向造成登記錯誤的人追償。即登記機構應當承擔無過錯責任或者結果責任，只要登記結果錯誤，房屋登記機構就應全部賠償，然后再追償。但如此理解，顯然對不動產登記機構有失公允。隨著《物權法》的實施，過錯推定責任漸漸成為實務當中起支配作用的標準。如果第三人提供虛假材料申請登記，登記機構已盡審核職責仍無法發(fā)現(xiàn)的，則應由第三人承擔民事賠償責任，而不能要求不動產登記機構承擔賠償責任。《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第12條規(guī)定：“申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據(jù)其過錯程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔相應的賠償責任?！痹摋l規(guī)定明確了登記賠償?shù)倪^錯責任原則，將房屋登記機構的賠償份額與過錯掛鉤。建議《征求意見稿》參照該司法解釋的規(guī)定，明確不動產登記機構合理審慎的審查職責及相應的賠償責任。

八、登記信息利用與隱私保護

物權法的基本原則之一是公示公信原則，公示原則是指物權變動必須以一定的方式向外界公示，使第三人能夠及時了解物權的變動情況，這樣才有物權變動的效力，公信原則是指任何因為基于對公示行為的深信，而從事相關交易行為，即使公示錯誤，其交易行為仍受法律保護，也為有效。公示公信原則的目的是出于對交易安全的保護，特別是保護當事人對公示的信賴利益。物權變動要求公示，但是不是物權變動的所有信息都須要公示出來呢？這涉及到公示的目的究竟是什么，依筆者之見，公示的目的是為了交易，如果不存在交易，公示也無多大意義。當然，國家公職人員的財產公示另當別論。

《征求意見稿》第23條規(guī)定：“權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供?！痹撘?guī)定照搬了《物權法》第18條的規(guī)定，《物權法》第18條規(guī)定：“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供?！苯ㄔO部《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》第7條規(guī)定：“房屋權屬登記機關對房屋權利的記載信息，單位和個人可以公開查詢?！边@兩條規(guī)定似乎有沖突，因為《物權法》規(guī)定的查詢、復制主體限定為權利人和利害關系人，而建設部《暫行辦法》對查詢主體無限制性要求。在筆者看來，這種沖突并不存在，關鍵在于對《物權法》第18條如何理解。首先，對利害關系人如何理解，一是指交易當事人，二是指潛在交易當事人，指一切可能從事交易的人或者有交易意向的人，如果把利害關系人擴大到潛在的交易當事人，那么《物權法》與《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》的規(guī)定就是一致的了。因為任何人都可理解為潛在交易當事人。其次，對登記資料如何理解，一是僅指登記簿，二是不僅包括登記簿，還包括登記申請表、提交的相關文件等。從《物權法》用語“查詢、復制”的表述來看，應包括申請表、相關文件等，因為登記簿不存在復制的說法，登記簿可以查詢，只有登記申請表，當事人提交的相關文件等才存在復制的提法。

登記簿的查詢應分為兩類，一類信息向全社會公開（即把交易當事人擴大為潛在的交易當事人），這些信息主要包括權利負擔，有無抵押、查封等。另一類信息是有限公開，這涉及隱私權的保護，具體查詢按建設部《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》的相關規(guī)定操作?！恫粍赢a登記條例》在制定細則過程中可以參考《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》的相關規(guī)定。

參考文獻：

1.孫憲忠.論物權法.法律出版社.2008

2.刁其懷.不動產登記中的審查標準及賠償責任──評《物權法》第十二條、第二十一條.中國房地產.2007.7

3.刁其懷. 《物權法》及《房屋登記辦法》中的登記難點（一）.中國房地產.2009.7

第9篇：房地產登記條例范文

商品房住宅小區(qū)停車位的產權歸屬是各種紛爭和矛盾的核心所在。商品房住宅小區(qū)停車位產權歸屬不明，將令房地產開發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴重地損害了當事人的合法權益，妨礙著房地產市場的健康地發(fā)展，給社會經(jīng)濟生活和公共管理帶來諸多的難題。

商品房住宅小區(qū)停車位的產權，是指其房地產權。房地產權包含土地使用權和建筑物、附著物所有權兩方面的財產權利。

長期以來，由于我國物權立法的缺位，社會忽視對公民私有財產的保護，公民的私有財產、共有財產的確定和權利邊界經(jīng)常處于含糊不清的尷尬狀態(tài)。商品房住宅小區(qū)停車位的產權歸到底屬于誰？在現(xiàn)有的法律條文中，人們似乎無法直接找到答案，其產權歸屬似乎仍處于混沌狀態(tài)。

對于商品房住宅小區(qū)停車位產權歸屬的認識，現(xiàn)行有以下幾種通說：一是合同確定論。住宅小區(qū)停車位的產權由房地產開發(fā)商與買方置業(yè)者在房地產買賣合同中約定，依合同約定確定其產權歸屬。二是推定歸屬論。當房地產開發(fā)商與買方置業(yè)者在房地產買賣合同中對小區(qū)停車位產權沒有約定或約定不明時，推定小區(qū)停車位的產權屬于買方置業(yè)者共有，或由房地產開發(fā)商所有。三是銷售成本收益歸屬論。當房地產開發(fā)商未將小區(qū)停車位建設成本及利潤計入其計劃的房屋銷售收益時，小區(qū)停車位的產權屬于房地產開發(fā)商，反之，其產權屬于買方置業(yè)者共有。四是登記憑證確權論。商品房住宅小區(qū)停車位的產權依買賣合同約定，經(jīng)房地產登記機關登記確權，由房地產權證持有者所有；否則，其產權處于不明狀態(tài)。本人認為，上述的登記憑證確權論相對恰當，登記憑證確權論中的“商品房住宅小區(qū)停車位的產權，依買賣合同約定，經(jīng)房地產權登記機關登記確權，由房地產權證持者所有”的認識是正確的。但是，登記憑證確權論中“否則，其產權處于不明狀態(tài)”的認識有失偏頗，其忽視了我國現(xiàn)行房地產登記制度的現(xiàn)實和缺陷，以致認識上出現(xiàn)以偏概全的狀況。

以上所述的四種不同認識均不能全面、恰當、準確地解答有關商品房住宅小區(qū)停車位產權歸屬的問題。

本人試圖在現(xiàn)行法律制度框架之下，分析和研究有關房地產權法律制度的特征、商品房住宅小區(qū)停車位的存在形式、商品房住宅小區(qū)土地使用權的取得與房地產權的產權登記等過程，從所有權（物權）法和債權法兩個角度，分析土地使用權與上蓋建筑物、附屬物之間的法律關系，計入建筑容積率的建筑面積和不計入建筑容積率的建筑面積與土地使用權之間的法律關系，運用邏輯推理的方法，探討和研究商品房住宅小區(qū)停車位房地產權的歸屬。

一、現(xiàn)行法律制度框架下，房地產法律制度的形式、房地產權的內涵和特征。

1、房地產法律制度的形式。

在目前的法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中，有關房地產行業(yè)的法律規(guī)范構成了現(xiàn)行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發(fā)和轉讓、房地產行業(yè)行政管理五大方面的內容，其各方面的內容都有可能涉及到房地產權這個重要問題。

2、房地產權法律制度的具體內涵與規(guī)范。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規(guī)定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條規(guī)定：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。第四十八條規(guī)定：房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。第五十九條規(guī)定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。第六十條規(guī)定：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。在依法取得的房地產開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房地產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。第六十二條規(guī)定：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規(guī)定：土地使用權轉讓時，土地上蓋的建筑物、附屬物同時轉讓。第二十四條規(guī)定：地上建筑物、其他附著物的所有權或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。第二十五條規(guī)定：土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依規(guī)定辦理過戶登記。

2003年9月1日實施的《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定：業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設施的所有權與使用權，建設單位不得擅自處分。

建設部的《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規(guī)定：房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。第六條規(guī)定：房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。第三十一條規(guī)定：房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。

《廣東省城鎮(zhèn)房地產權登記條例》第四條規(guī)定：依法核準登記的房地產受法律保護。房地產證是房地產權利人依法經(jīng)營、使用或者處分該房地產的憑證。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產轉讓條例》第五條規(guī)定：房地產建筑物、附屬物轉讓時，該建筑物、附屬物的土地使用權同時轉移，不得分割。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產登記條例》第二條規(guī)定：本條例所稱房地產，是指土地及土地上的建筑物和附著物。本條例所稱的權利人，是指權利人對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有人，以及由上述權利產生的他項權利。第三條第二款規(guī)定：依法登記的房地產權受法律保護。第五條規(guī)定：房地產權利證書是權利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產的憑證。

1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則

》第一條第（二）款第2項規(guī)定：公用面積分為應分攤公用面積和不能分攤公用面積兩部份。應分攤的公用面積包括室外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外平臺、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結構的樓梯間等。不能分攤的公用面積除前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和在關文件規(guī)定不進行分割的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高于2米的架空結構轉換層和架空作為公眾休憩或交通的場所等。第一條第（五）款規(guī)定：“公共面積（包括應分攤公用的和不應分攤的）應由物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，其產權屬應屬于建筑物內參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，物業(yè)管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）”。

1999年7月1日實施的《深圳市建筑設計技術經(jīng)濟指標計算規(guī)定》第2.1.8條規(guī)定：建筑物內可供公用使用的面積，包括應分攤公用建筑面積和和不分攤公用建筑面積。第3.5條規(guī)定：公用建筑面積分為應分攤的公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。第3.5.2條、第3.5.2.1條規(guī)定：不分攤公用建筑面積包括地下室用于人防、設備用房、車庫的建筑面積。

3、房地產權法律制度的特征。

從上述的相關規(guī)定中，人們可以清楚地知道我國現(xiàn)行的房地產法律制度具有以下的特征：（1）在規(guī)范土地使用權與土地上蓋建筑物之間的關系時，采用土地使用權和土地上蓋建筑物所有權的法律概念和法律規(guī)范。

（2）只有具備土地使用權的當事人才有可能取得房屋的所有權，土地使用權與房屋所有權的權利主體一致，權利歸屬合一①。

（3）土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強制性的。

（4）房地產權是土地使用權與土地上蓋建筑物所有權合二為一的法律權利。

（5）在二級房地產市場中，不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割。

這意味著，只有土地使用權份額的建筑物才可能取得有房屋所有權，沒有土地使用權份額的建筑物的法律權利只能依附于具有土地使用權份額的建筑物，而且是一種從權利。

（6）在二級房地產市場中，房地產的共用部位的所有權與使用權由買方依法所有，房地產開發(fā)商不得擅自處分。

（7）土地使用權和房屋所有權，或房地產權經(jīng)國家機關法定登記后，其財產所有權（物權）的法律權利才得于確認和保護。

土地使用權和房屋所有權，或房地產權并非由合同約定而確權，其須經(jīng)法定登記才得于確權和保護。

（8）土地使用權與房屋所有權可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產權利人分別取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》《房屋共有權證》、《房屋他項權證》；合二為一登記時，財產權利人取得《房地產證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。

（9）《土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產證》是當事人房地產財產權利的法律憑證。

上述我國房地產法律制度特征，表明作為財產法律權利的房地產權，其形式和內容都較為特別，房依地存，地為房載，地轉房隨，房轉地隨②，法定登記，確權保護。房地產權是土地使用權與上蓋建筑物、附著物的所有權合二為一的財產權利，房地產權經(jīng)法定登記而確權，只有國家確認和保護的房地產權才能取得《房地產證》等房地產權證。

4、商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產權表現(xiàn)形式與特點。

上述房地產權的法律制度和特征，表明住宅小區(qū)建筑物的房地產權具有以下特點：（1）在形式要件上，只有取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》、或《房地產證》的建筑物才具有房地產權。

（2）在實質要件上，只有取得有相應土地使用權面積份額的建筑物才具有房地產權。

（3）在現(xiàn)行的房地產行政管理制度下，只有計算建筑容積率（建筑面積容積率=建筑總面積/土地使用權面積）的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。

計算建筑容積率的建筑物權利人要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權證》或《房地產證》。

（4）對于不計算建筑容積率的建筑物（面積），由于其沒有相應宗地號的土地使用權面積份額，因此，其權利人無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權利依附于具有房地產權的建筑物（面積），不能單獨取得《房地產證》。

（5）不計算建筑容積率的建筑物的房地產權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產法律的強制性規(guī)定。

（6）依據(jù)經(jīng)典的“物權法”理論，計算建筑容積率的建筑物（面積）是主物，不計算建筑容積率的建筑物（面積）是從物。從物的法律權利依附于主物。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分割。

從物的法律權利依附于主物，但從物依然享有與主物相互聯(lián)系的、可分離的使用、占有、收益的三項法律權利。

（7）在二級市場的房地產首次轉讓時，如果房地產開發(fā)商不違反與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》約定和相關法律規(guī)定，房地產開發(fā)商與買方雙方當然可以在《房地產買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權轉移給業(yè)主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權利由房地產發(fā)展商享有。

但是，必須指出，上述的約定只是一項債權約定，而非是一項財產所有權轉移的確認，從物的所有權仍然依附于主物而屬于買方（8）房地產共用部位建筑物的所有權及使用權由業(yè)主依法享有，房地產開發(fā)商不得擅自處分。

二、土地使用權出讓和《土地使用權出讓合同書》中有關建筑物轉讓的約定。

政府通過拍賣、協(xié)議買賣方式將國有土地使用權出讓給房地產開發(fā)商，土地的用途是建設商品房住宅，在付清地價，依法辦理土地使用權轉移登記后，房地產開發(fā)商取得宗地號土地使用權證書，宗地號的土地使用權屬房地產開發(fā)商。

政府與房地產發(fā)展商訂立《土地使用權出讓合同書》約定了出讓宗地號的土地面積、用途、地價、建筑容積率、開發(fā)建設完工期限等規(guī)定。同時，《土地使用權出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產開發(fā)商除向政府給付土地使用權出讓金……外，每年還必須按規(guī)定繳付土地使用權費。（2）房地產開發(fā)商在土地使用年限內依照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定以及合同的約定轉讓、出租、抵押土地使用權，其合法權益受法律保護。（3）土地使用權的轉讓包括土地使用權連同地上建筑物的轉讓。（4）建筑物必須連同土地使用權一起轉讓，轉讓雙方簽訂轉讓合同并到產權登記部門辦理變更登記手續(xù)，按政府有關規(guī)定繳納稅費。（5）建筑物連同土地使用權轉讓后，新的土地使用者仍應遵守《土地使用規(guī)則》。

由此可見，依《土地使用權出讓合同》規(guī)定，房地產開發(fā)商在二級市場首次轉讓建筑物時，必須連同土地使用權一起轉讓。

在商品房住宅小區(qū)建筑物時首次轉讓時，

當房地產開發(fā)商將不計算容積率的建筑物（面積）以買賣合同方式來約定不轉移，為房地產開發(fā)商所有時，房地產開發(fā)商將違反《土地使用權出讓合同書》規(guī)定，買賣合同將違反房地產法律的強制性規(guī)定。

三、商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產初始登記和轉移登記。

1、初始登記。商品房住宅小區(qū)的建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產開發(fā)商將向房地產權登記機關申請辦理商品房住宅小區(qū)建筑物的房地產初始登記。理論上，房地產權登記機關應按如下原則辦理房地產權的初始登記：（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權面積的除商關系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權面積份額，以確定每一房屋單元的房地產權。（3）將不計算容積率的建筑物（面積）的法律權利確立并歸屬于計算容積率建筑物（面積）。

由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權面積份額，不能取得完整、獨立的房地產權利，不能取得《房地產證》，其法律權利只能依附并歸于計算容積率建筑物（面積）。

目前，在房地產初始登記的實務中，房地產權登記機關除辦理《土地使用權證》、《房屋所有權證》，或《房地產證》外，對于共有、他項的房地產權證，房地產登記機關并不辦理，停車位的法律權利歸屬亦不記載于房地產權證。

2、轉移登記。在房地產二級市場，房地產開發(fā)商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購房款后，雙方共同向房地產權登記機關申請辦理首次房地產轉移登記。

在二級市場首次房地產轉移登記中，房地產登記機關將按《房地產買賣合同》的約定辦理轉移登記，將房屋單元的房地產權轉移登記給買方，確認買方的房地產權。

在首次轉移登記實務中，停車位的法律權利歸屬的轉移亦不記載于房地產證權。

由于不計算容積率建筑物（面積）的法律權利只能依附在計算容積率建筑物（面積），當房地產開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物（面積）的法律權利將全部轉移并歸屬于小區(qū)房屋的所有權人，由小區(qū)全部房屋的所有權人共同共有。

四、商品房住宅小區(qū)停車位的形式和房地產權歸屬。

1、商品房住宅小區(qū)停車位的形式。

目前商品房住宅小區(qū)停車位存在可以分成二類四種形式：第一類是城市區(qū)域或商品房住宅小區(qū)里，獨立建設的多層經(jīng)營性停車位（場）；第二類是商品房住宅小區(qū)內的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）。

2、多層經(jīng)營性停車位（場）的房地產權歸屬。

在政府與房地產開發(fā)商訂立的《土地使用權出讓合同》和政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營性停車位的土地使用權面積，該類停車位建筑物（面積）是計算建筑容積率的。因此，多層經(jīng)營性停車位可以依法獨立辦理房地產權的初始登記和轉移登記，該類停車場的房地產權利人為持有《房地產證》的當事人。

3、住宅小區(qū)地面停車位的房地產權歸屬。

地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許證》批準同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設置的停車設施。

房地產開發(fā)商預售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號的全部土地使用權。

由于地面停車位是直接設置在土地表面的停車設施，即是直接設置在房屋單元所有人按份共同擁有使用權的土地表面上，地面停車位的房地產權，實際上是土地使用權。鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號的土地使用權，因此，地面停車位的房地產權由住宅小區(qū)房屋單元的所有人共同擁有。

4、住宅小區(qū)樓房首層架空層停車位的房地產權歸屬。

在現(xiàn)行的房地產行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計算建筑容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物（面積），是住宅房屋單元的從物。

首層樓房架空層停車位的房地產權，實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權。初始登記時，樓房架空層停車位依法不能取得獨立的房地產權，其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑物。在轉移登記時，其不能取得房地產權證，其房地產權依附于取得《房地產證》的房屋單元。

根據(jù)本文以上闡述的房地產法律制度，房地產開發(fā)商在轉移房地產時，首層樓房架空層停車位不能從計算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將首當其首層樓房架空層停車位的產權約定為房地產開發(fā)商所有。否則，將違反相關房地產法律的強制性規(guī)定。

房地產開發(fā)商預售或現(xiàn)售小區(qū)房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉移登記，首層樓房架空層停車位的房地產權應依法隨房屋單元的轉移而轉移。

可見，首層樓房架空層停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

5、小區(qū)樓房地下停車位（場）的房地產權歸屬。

在現(xiàn)行的房地產行政管理法律制度下，樓房地下停車位的建筑面積亦是不計算建筑容積率的，因此，樓房地下停車位的產權狀況與首層樓房架空層停車位的產權狀況如出一轍，樓房地下停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

五、商品房住宅小區(qū)的停車位不計算建筑容積率的建筑物（面積）時，房地產開發(fā)商與買方在《買賣合同》中約定“停車位的產權屬于房地產開發(fā)商”的條款違反法律的強制性規(guī)定，該類條款無效。

在二級市場的房地產買賣實務中，許多房地產開發(fā)商在《房地產買賣合同》約定小區(qū)不計算建筑容積率停車位的產權歸所有。政府房地產行政管理部門，或房地產開發(fā)商往往在格式合同文本約定：“小區(qū)停車位的產權屬于賣方”、“停車位的法律權利屬于賣方”。

從本文上述的闡述中，人們可以清楚地知道，該約定違反了政府與房地產開發(fā)商所簽訂的《土地使用權出讓合同》中的有關約定，違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條有關不允許二級市場將土地使用權與房屋所有權分離、分割的強制性規(guī)定，違反《物業(yè)管理條例》第二十七條的強制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，該類約定條款無效。

此外，政府房地產行政管理機關應按《土地使用權出讓合同》的約定和法律規(guī)定，追究房地產開發(fā)商的違約責任；買方可提起民事訴訟或申請仲裁，請求人民法院判決或仲裁機構裁決確認該類條款無效。

當然，對上述房地權利發(fā)生分離時、交易無效的法律觀點，有學者認為值得商榷，認為“對房屋所有權和土地使用權在交易過程中是否只能作為一項交易的財產對待，應當根據(jù)各類交易的具體情況具體分析”③。

六、買賣不計算建筑容積率停車位的行為違反法律強制性規(guī)定，買賣該類停車位的合同無效。

在目前的房地產法律制度之下，不計算建筑容積率停車位依法不能取得《預售許可證》或《房地產證》。

在房地產買賣實務中，房地產開發(fā)商往往在《房地產買賣合同》中約定，不計算建筑容積率停車位產權為其所有，然后再出售停車位，或以出租為名，行買賣之實。房地產開發(fā)商在沒有取得政府房地產管理機關發(fā)出的《預售許可證》或《房地產證》的情況下，售賣小區(qū)不計算建筑容積率停車位，或將停車位與住宅房屋單元捆綁售賣的現(xiàn)象司空見慣。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第一款第（四）項和第六十七條、《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條（四）項和第三十九條、《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產轉讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規(guī)定，房地產開發(fā)商預售或現(xiàn)售房地產的，法律強制規(guī)定房地產開發(fā)商應取得《預售許可證》或《房地產證》后，才能進行房地產買賣活動，否則，房地產管理機關將依法給予查處。

由此可見，房地產開發(fā)商在未取得小區(qū)停車位的《預售許可證》或《房地產證》的情況下，售賣不計算容積率停車位的行為，違反法律強制性規(guī)定。

此外，售賣不計算建筑容積率的停車位，還違反《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條有關不允許二級市場將土地使用權與房屋所有權分離、分割的強制性規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規(guī)定，房地產開發(fā)商與買方簽訂的買賣停車位合同應依法定程序確認為無效合同。

七、應進一步完善房地產的法律度，明確商品房住宅小區(qū)中不計算建筑容積率停車位的法律權利歸屬。

目前，對商品房住宅小區(qū)不計算容積率停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產開發(fā)商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產開發(fā)商大多主張不計算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調動房地產開發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業(yè)者則大多主張不計算容積率的停車位作為住宅小區(qū)的公用設施，不宜由少數(shù)人或強勢集團獨占，以避免有限的不計算容積率停車位的共用資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)的普通市民的整體利益，而且住宅小區(qū)的不計算容積率的停車位已計入房地產開發(fā)的建設成本之中，房地產開發(fā)商不應利用不計算容積率的停車位謀取非法的商業(yè)利益。

據(jù)媒體報道，深圳市目前平均每3.3部車輛才有一個停車位④，全國各地均存在停車位的資源遠遠不能滿足社會的需要的狀況。如何有效地調動房地產開發(fā)商投入更多的資源建設停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保護當事人合法權益？這值得人們的關注與思索。

1、加強對房地產財產權利的法律保護?，F(xiàn)行的房地產法律制度存在諸多的缺陷，如：對土地使用權與上蓋建筑物所權之間的關系，不計算建筑容積率的建筑物所有權或他項權利的歸屬關系，主物與從物之間的關系，建筑物共用部位的范圍界定等等，缺乏明確全面而又清晰的規(guī)定，對房地產財產權利的來源、確權、保護產生不同的認知與解讀，給社會經(jīng)濟秩序帶來諸多的問題。小區(qū)停車位產權歸屬的爭議，源于現(xiàn)行房地產法律制度的缺陷，源于政府房地產行政管理機關對房地產市場行政管理的缺位和錯位。應盡快完善我國的房地產法律制度，強化法律對房地產財產權利的保護。

2、提高有關房地產制度的法律位階?，F(xiàn)行房地產制度的法律位階大多處于較低的層次，許多事關房地產財產權利起源產生于地方性法規(guī)、規(guī)章、或規(guī)范性文件，對房地產財產權利的保護缺乏力度。應進行一步提升房地產財產權利制度的法律位階，將具有前瞻性、公平性、合理性的具體規(guī)定上升為法律或行政法規(guī)。

3、完善房地產財產權利的登記確權保護措施。房地產作為要式登記、確權保護的不動產，登記確權保護的具體措施是否完善，直接關系到房地產財產權利的保護能否真正落實這一重大問題。登記機關現(xiàn)行發(fā)放的《房地產證》，對建筑物共用部位、他項權利不予記載的登記方式，無意中給政府房地產行政管理部門、房地產開發(fā)商擬定的，有違法律規(guī)定的格式合同條款大開方便之門。房地產財產權利人無法借助所持有的《房地產證》，以完全物權的絕對權直接對抗該類違法的合同條款，保護自身的合法權益。盡快完善房地產財產權利的登記確權保護措施，提升登記確權制度的法律位階，對保護當事人合法權益，遏制違法行為，將會起到立竿見影的良好效果。

我國房地產法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價值目標，在土地資源緊缺的國情下，科學利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機關和房地產行政管理機關對城市房地產公共資源的開發(fā)和利用應有一個長遠的戰(zhàn)略目標，住宅小區(qū)內共用的停車位資源有限，不應買賣。住宅小區(qū)內不計算容積率停車位的法律權利應進一步明確定位歸屬于小區(qū)的全體房屋所有人，由全體房屋所有人共同擁有。同時，要采取優(yōu)惠和鼓勵的政策措施，調動和刺激房地產開發(fā)商建設各類經(jīng)營性的停車位（場），以滿足不同層次、不同要求的社會需要。

綜上所述，在目前的房地產法律制度下，商品房住宅小區(qū)計算容積率停車位的產權由取得停車位《房地產證》的權利人擁有，不計算容積率停車位的建筑物或其法律權利歸屬于住宅小區(qū)的全體房地產權人。房屋買賣合同約定不計算容積率停車位產權歸屬于某一當事人的條款違反法律強制性規(guī)定，該類條款無效。買賣不計算容積率停車位的行為違反法律強制性規(guī)定，其買賣停車位的合同無效。只有進一步完善我國的房地產法律制度，房地產權利人的合法權益才能得到有效的保護。

注釋：

①王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第319頁

②王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第317頁

③王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版第319頁

④羅艾文：《深圳停車到底有多難》、《深圳法制報》2002年8月19日第13版

參考文獻：

①王利明著：《物權法研究》、中國人民大學出版社2002年5月第一版。

②深圳市規(guī)劃國土局編：《深圳市規(guī)劃國土房地產規(guī)范性文件匯會編》、中國建筑工業(yè)出版社2001年3月出版。