房地產(chǎn)內(nèi)控管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)內(nèi)控管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 風(fēng)險(xiǎn)管理

一、企業(yè)內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理之間的聯(lián)系

首先，風(fēng)險(xiǎn)管理包括了內(nèi)部控制。風(fēng)險(xiǎn)管理不僅僅只有內(nèi)部控制這個(gè)內(nèi)容，還存在著戰(zhàn)略目標(biāo)。而風(fēng)險(xiǎn)管理中的要素不僅僅是內(nèi)部控制中的所有要素，還包括對(duì)目標(biāo)的設(shè)定、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策以及對(duì)事件的識(shí)別等，如果從內(nèi)容以及時(shí)間先后順序方面來看，風(fēng)險(xiǎn)管理是內(nèi)部控制工作的外在延伸。其次，風(fēng)險(xiǎn)管理中內(nèi)部控制是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。只有企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以認(rèn)識(shí)并進(jìn)行管理才能有效的達(dá)到內(nèi)部控制的目的。針對(duì)企業(yè)中存在的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及業(yè)務(wù)流程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行內(nèi)部控制系統(tǒng)是十分具有必要性的，不僅如此，這種風(fēng)險(xiǎn)管理方法效率較高且十分有效。建立的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系必須要保證其狀態(tài)能夠滿足內(nèi)部控制系統(tǒng)的基本需求。最后，風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制都是在企業(yè)管理中必須引起重視的方式，兩者之間相輔相成，共同致力于企業(yè)科學(xué)管理模式的構(gòu)建，并保證企業(yè)能夠穩(wěn)定快速發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題

（一）企業(yè)內(nèi)部對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)存在著偏差

如果企業(yè)管理者對(duì)內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理認(rèn)識(shí)不夠，將會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展帶來重要影響。企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管控是一種管理制度，其本身并不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)效益帶來直接影響，只有企業(yè)各部門加強(qiáng)內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理才能保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值能充分實(shí)現(xiàn)。部分企業(yè)管理人員認(rèn)為所謂企業(yè)內(nèi)部控制，其實(shí)就是對(duì)多種規(guī)章制度加以匯總，而對(duì)于在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中內(nèi)部控制的應(yīng)用價(jià)值卻并沒有意識(shí)到。

（二）企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制沒有全面的內(nèi)容

目前，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制在內(nèi)容上還不夠全面。部分企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)工作的管理和控制較為重視，但是卻沒有在風(fēng)險(xiǎn)管理體系以及內(nèi)部控制制度中引入經(jīng)過梳理和完善的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中的全部重要業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，因?yàn)槠洳粌H開放周期很長(zhǎng)，而且需要一次性投入大量的成本，另外很容易受到政策的影響。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中存在著風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制在內(nèi)容上不足的情況，一旦存在突發(fā)問題，企業(yè)發(fā)展將會(huì)面臨著重大的打擊。

（三）企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制沒有健全的監(jiān)督機(jī)制

在對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行督查中，內(nèi)部審計(jì)是較為重要且有效的一種方式，然而很多房地產(chǎn)開放商企業(yè)其內(nèi)部審計(jì)工作還不夠?qū)嶋H，沒有充分適應(yīng)市場(chǎng)，采用的方式還是過去的財(cái)務(wù)審計(jì)。部分房地產(chǎn)企業(yè)還停留在向運(yùn)營(yíng)管理審計(jì)的發(fā)展過程中。這種傳統(tǒng)階段下的內(nèi)部審計(jì)無論是設(shè)計(jì)階段還是實(shí)施階段，都不具有系統(tǒng)性。尤其是部分企業(yè)其內(nèi)審人員還沒有專業(yè)的素質(zhì)，針對(duì)內(nèi)審人員還缺乏培訓(xùn)和考核機(jī)制。因?yàn)槠髽I(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制存在著監(jiān)督機(jī)制不健全的情況，沒有有針對(duì)性的對(duì)企業(yè)內(nèi)部發(fā)展實(shí)情進(jìn)行全面管理和監(jiān)督。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理采取的措施

（一）要認(rèn)識(shí)到管控工作的重點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中開發(fā)價(jià)值鏈以及企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)控制重點(diǎn)進(jìn)行明確

要想保證建立的企業(yè)內(nèi)部控制制度健全，就要知道風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制的重點(diǎn)所在。首先是組織管控體系的建設(shè)。按照內(nèi)控規(guī)范，企業(yè)內(nèi)部環(huán)境包括機(jī)構(gòu)設(shè)置權(quán)責(zé)分配、治理結(jié)構(gòu)、人力資源、企業(yè)文化以及內(nèi)部審計(jì)。企業(yè)要想實(shí)施內(nèi)部控制，就要注意到內(nèi)部環(huán)境，這五個(gè)內(nèi)控環(huán)境因素中，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置。權(quán)責(zé)分配以及項(xiàng)目管理模式最容易存在問題，從而影響到企業(yè)全局發(fā)展。目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度不斷擴(kuò)大、開發(fā)規(guī)模區(qū)域不斷激增，保證建立的組織管控體系權(quán)責(zé)明確、定位清晰、激勵(lì)有效、風(fēng)險(xiǎn)受控才是內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)管理體系建立的重點(diǎn)。其次，企業(yè)需要通過人才來運(yùn)轉(zhuǎn)，如果人才存在風(fēng)險(xiǎn)會(huì)影響到企業(yè)，所以在建設(shè)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)體系中要以人力資源體系為根本，企業(yè)只有充分吸引優(yōu)秀員工并激勵(lì)員工發(fā)揮價(jià)值，才能有效的控制風(fēng)險(xiǎn)。最后，按照房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈特征，對(duì)開發(fā)價(jià)值鏈前段項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與定位策劃階段的風(fēng)險(xiǎn)控制和識(shí)別著重關(guān)注、

（二）對(duì)管控方法進(jìn)行優(yōu)化，做好房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估識(shí)別工作

房地產(chǎn)企業(yè)屬于一個(gè)對(duì)資源進(jìn)行整合利用的企業(yè)，企業(yè)的很多業(yè)務(wù)和管理活動(dòng)都會(huì)存在一定的邏輯，從而建立起一套流程，對(duì)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)重點(diǎn)研究、調(diào)查和分析，可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別和標(biāo)注，從而采取風(fēng)險(xiǎn)管理體系以及內(nèi)控制度的措施來對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)投資降低，銷售面積及銷售額開始大幅度下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在大力調(diào)整，從而合理的控制房?jī)r(jià)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要按照市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，對(duì)每項(xiàng)投資和工作的風(fēng)險(xiǎn)要采取全面評(píng)估。在對(duì)房地產(chǎn)投資前，要通過風(fēng)險(xiǎn)管控部門和審計(jì)委員會(huì)的有效審核，有效評(píng)估房地產(chǎn)工作中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，深入研究重點(diǎn)環(huán)節(jié)。另外，在參與過程中，要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制進(jìn)行建立，監(jiān)督和跟蹤運(yùn)作資本，如果存在異常情況，要及時(shí)撤回投資金額，如果無法撤資，要采取措施將風(fēng)險(xiǎn)最低化。

（三）對(duì)管控機(jī)制進(jìn)行構(gòu)建

按照房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展階段的不同，內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)管理體系可以分為合規(guī)型、管理型以及戰(zhàn)略型。企業(yè)可以按照自身發(fā)展實(shí)際，從合規(guī)型到風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略型逐步實(shí)現(xiàn)。目前很多著名的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)就是從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)審計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理審計(jì)一直到內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)審計(jì)。企業(yè)審計(jì)人員的素質(zhì)決定了企業(yè)內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理的質(zhì)量，必須要重視對(duì)審計(jì)人員綜合技能和素質(zhì)的培養(yǎng)，不僅要有掌握財(cái)務(wù)審計(jì)的相關(guān)知識(shí)，還要精通企業(yè)管理知識(shí)己相關(guān)流程。

第2篇：房地產(chǎn)內(nèi)控管理范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) ； 財(cái)務(wù)管理 ； 內(nèi)部控制 ； 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

[中圖分類號(hào)]F275[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]2095-3283（2013）10-0133-03

[作者簡(jiǎn)介]張艷茹（1970-），女，財(cái)務(wù)經(jīng)理，會(huì)計(jì)師，學(xué)士，研究方向：財(cái)務(wù)管理，稅務(wù)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求也呈現(xiàn)日益擴(kuò)大的趨勢(shì)，致使房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)迅速擴(kuò)張，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性也隨之逐漸加大，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度也在不斷加大，特別近三年，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)企業(yè)依靠高樓價(jià)和土地資源增值獲取高額利潤(rùn)的時(shí)代已宣告終結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè) “微利時(shí)代”即將到來。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)視角下，要加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，特別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理，建立有效的企業(yè)內(nèi)部控制制度，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，向效率和創(chuàng)新要利潤(rùn)是未來房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的必由之路。

一、房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需資金巨大，且占用時(shí)間長(zhǎng)，潛在風(fēng)險(xiǎn)也巨大。近年來，國(guó)家為改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，以緩解住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，鼓勵(lì)并扶持建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房等。而房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)受控于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，在當(dāng)前復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，如果由于前期市場(chǎng)調(diào)研不充分或信息獲取不完全等原因而導(dǎo)致項(xiàng)目投資決策失誤，極易給企業(yè)帶來重大的經(jīng)濟(jì)損失。

2.籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，前期投入成本高，風(fēng)險(xiǎn)大，并受銀行信貸政策的影響較大。所以，房地產(chǎn)企業(yè)如何合理使用財(cái)務(wù)杠桿選擇最優(yōu)的籌資方案，規(guī)避和降低籌資所產(chǎn)生的償債風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制建設(shè)的重要內(nèi)容之一。

3.資金回籠風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊的情況下，預(yù)售樓盤的銷售資金能否盡早回籠，是影響房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的重要因素。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金回籠好壞不僅反映了市場(chǎng)對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目的認(rèn)同度，也是企業(yè)降低資金成本的有效途徑。通常，房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售時(shí)，可能會(huì)受到結(jié)算方式、信用政策等因素的影響而無法回籠全部或部分資金，從而對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況造成不利影響。因此，如何提高不動(dòng)產(chǎn)的可變現(xiàn)能力，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，避免造成產(chǎn)品積壓，是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)中的關(guān)鍵。

4.成本失控風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng)，隨著土地價(jià)格及資金使用成本的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本正面臨逐步攀升的壓力。在宏觀調(diào)控壓力下，房地產(chǎn)的市場(chǎng)銷售前景不明朗，房地產(chǎn)企業(yè)若無法通過提高售價(jià)來平衡盈虧，將導(dǎo)致企業(yè)盈利能力出現(xiàn)波動(dòng)，削弱其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。所以，有效控制房地產(chǎn)企業(yè)成本，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展、獲得核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素，也是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的主要抓手。

二、基于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的企業(yè)內(nèi)控原則

1.合法合規(guī)原則

企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須遵循國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，接受制度監(jiān)督并符合企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)部控制體系流程，要在法律法規(guī)框架下開展經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)，若企業(yè)背離法律法規(guī)的內(nèi)部控制規(guī)則，非但不能確保企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展，反而使企業(yè)的運(yùn)營(yíng)面臨嚴(yán)重的法律風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理要以國(guó)家相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度為準(zhǔn)繩，堅(jiān)持合法、合規(guī)導(dǎo)向原則，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)法律法規(guī)。

2.整體性原則

所謂整體性是指在進(jìn)行內(nèi)部控制流程設(shè)計(jì)和制度建設(shè)時(shí)，應(yīng)充分考慮內(nèi)部控制體系的全面性和系統(tǒng)性。內(nèi)部控制貫穿企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面。財(cái)務(wù)活動(dòng)貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的全過程，內(nèi)部控制制度也必須對(duì)其全過程進(jìn)行監(jiān)控。包括投資、融資、采購(gòu)、生產(chǎn)、銷售等諸多環(huán)節(jié)；從業(yè)務(wù)流程來看，應(yīng)包括房地產(chǎn)行業(yè)特有的可行性研究、拿地、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工等環(huán)節(jié)。內(nèi)部控制制度只有體現(xiàn)了整體性，才能使財(cái)務(wù)活動(dòng)的各個(gè)方面、各個(gè)環(huán)節(jié)都有章可循，從而形成一個(gè)互相補(bǔ)充、互相制約的控制體系。

3.成本收益原則

企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制管理需要支付相應(yīng)的費(fèi)用開支，通常情況下，內(nèi)部控制工作越周密，內(nèi)部控制實(shí)施效果越好，內(nèi)部控制成本也相應(yīng)增加。正如哈里科斯所指出：企業(yè)誕生和存在的根本目的是為了降低交易費(fèi)用。因此，內(nèi)部控制流程的設(shè)計(jì)存在著一個(gè)內(nèi)部控制成本與內(nèi)部控制收益間的均衡關(guān)系。在考慮成本收益原則時(shí)，要注意收益，不僅簡(jiǎn)單指那些可以看得見、摸得著的物質(zhì)收益和貨幣收益，應(yīng)通盤評(píng)估內(nèi)部控制流程體系為提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和管理水平所起的重要作用。

4.適應(yīng)性原則

企業(yè)內(nèi)部控制具有針對(duì)性和可操作性，企業(yè)要充分考慮自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求，主動(dòng)適應(yīng)企業(yè)發(fā)展需要。內(nèi)部控制制度要與財(cái)務(wù)運(yùn)作規(guī)律相結(jié)合，使財(cái)務(wù)管理具有系統(tǒng)性和規(guī)律性，使企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員能充分認(rèn)識(shí)、掌握和駕馭財(cái)務(wù)規(guī)律。內(nèi)部控制制度要與企業(yè)內(nèi)各崗位責(zé)任相結(jié)合，與房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)、開發(fā)、工程、營(yíng)銷等各業(yè)務(wù)部門的崗位相結(jié)合，建立崗位責(zé)任制度，清晰劃分職責(zé)邊界，杜絕職務(wù)重疊和工作扯皮現(xiàn)象，激勵(lì)員工提升團(tuán)隊(duì)整體競(jìng)爭(zhēng)力。

5.牽制與配合原則

牽制與配合二者是辯證統(tǒng)一的關(guān)系，在開展內(nèi)部控制制度建設(shè)時(shí)，應(yīng)從縱向和橫向兩個(gè)層面交叉用好、用活這種依托和制約關(guān)系。在充分發(fā)揮牽制與配合原則的積極作用時(shí)，要避免過度的牽制導(dǎo)致內(nèi)部控制實(shí)施效率低下的情況發(fā)生。對(duì)于企業(yè)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程和控制點(diǎn)，要引入牽制措施控制風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于那些重要性水平較低的環(huán)節(jié)，則可適度減少牽制措施，保證內(nèi)部控制實(shí)施效率。

6.動(dòng)態(tài)性原則

內(nèi)部控制制度的效果必須通過實(shí)踐來檢驗(yàn)。由于企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境始終處在不斷變化之中。因此，企業(yè)內(nèi)部控制也應(yīng)根據(jù)客觀情況的變化，及時(shí)修訂完善失效或邊際效益減少的內(nèi)部控制制度，切實(shí)提高制度的有效性和約束力。

三、建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的措施

1.完善投資決策機(jī)制

當(dāng)前，國(guó)家實(shí)行緊縮銀根、收緊信貸的貨幣政策，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求大，周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，資金成本高。而許多房地產(chǎn)企業(yè)在管理實(shí)踐中存在的普遍問題是：重資產(chǎn)增長(zhǎng)，輕資金回籠；重高額投資回報(bào)，輕過度負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)；重短期利益，輕可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要提高投資決策的科學(xué)性和合理性，盡量避免投資失誤，對(duì)保障企業(yè)資金、資產(chǎn)安全，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就尤顯重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立投資決策機(jī)構(gòu)，制訂正確的投資戰(zhàn)略。在項(xiàng)目可行性研究過程中，應(yīng)運(yùn)用科學(xué)的理論、方法和手段選擇最優(yōu)的投資方案，并制訂切實(shí)可行的投資計(jì)劃，明確投資各環(huán)節(jié)的責(zé)任人及職責(zé)權(quán)限，建立授權(quán)及審批程序，明確各級(jí)審批人員的權(quán)限、程序和責(zé)任，對(duì)重大的投資必須實(shí)行集體決策

2.加強(qiáng)子公司的財(cái)務(wù)管控

基于稅務(wù)、注冊(cè)等多方面的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)多以設(shè)置屬地項(xiàng)目公司的形式開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并普遍采取下屬多家子公司的集團(tuán)控股型管理模式，企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)實(shí)體為分布在各地的子公司。因此，相對(duì)其他行業(yè)來說，強(qiáng)化房地產(chǎn)下屬子公司的財(cái)務(wù)管理尤顯重要。由于子公司多為項(xiàng)目公司制，實(shí)際經(jīng)營(yíng)期限較短，導(dǎo)致子公司管理架構(gòu)、組織形式、治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部流程制度難免出現(xiàn)短時(shí)期服務(wù)等缺點(diǎn)，財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)部控制制度與企業(yè)本部的財(cái)務(wù)預(yù)算往往存在協(xié)調(diào)上或匹配上的問題。房地產(chǎn)企業(yè)有必要建立財(cái)務(wù)總監(jiān)委派制度，企業(yè)總部享有對(duì)子公司財(cái)務(wù)總監(jiān)的聘用、獎(jiǎng)懲、辭退等人事任免權(quán)，以及財(cái)務(wù)人員的垂直管理，使子公司的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)充分體現(xiàn)企業(yè)集團(tuán)的整體戰(zhàn)略目標(biāo)。

3.強(qiáng)化預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)要建立預(yù)算管理委員會(huì)，履行全面預(yù)算管理職責(zé)，建立和完善預(yù)算編制工作制度及流程，建立預(yù)算執(zhí)行情況的考核辦法，對(duì)部門和個(gè)人進(jìn)行預(yù)算考核，做到獎(jiǎng)懲分明。通過建立完善動(dòng)態(tài)調(diào)整型的財(cái)務(wù)預(yù)算，科學(xué)、合理地掌控各開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等階段的推進(jìn)程度，加快經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)與回籠，增強(qiáng)公司對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的可預(yù)見性和承受能力，實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)承受與資源價(jià)值創(chuàng)造的最佳結(jié)合來有效規(guī)避資金管理風(fēng)險(xiǎn)。

4.靈活運(yùn)用籌資策略

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道通常有施工單位墊資、證券市場(chǎng)融資、銀行信貸融資、銷售款回籠等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化以及投資需求，堅(jiān)持低成本、可得性、穩(wěn)定性的原則，設(shè)立籌資決策委員會(huì)，明確資金管理的職責(zé)權(quán)限，系統(tǒng)分析各種籌資方案對(duì)企業(yè)未來財(cái)務(wù)能力的影響，選擇適度的財(cái)務(wù)杠桿，避免過度借貸造成的資金壓力，并通過集體決策來避免個(gè)人偏好所帶來的決策失誤。同時(shí)，還可以充分利用金融工具創(chuàng)新開創(chuàng)新的融資來源。

5.有效開展內(nèi)部審計(jì)

內(nèi)部審計(jì)是企業(yè)自我評(píng)價(jià)的一種活動(dòng)，是強(qiáng)化內(nèi)部控制制度的一項(xiàng)基本措施，也是及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)的工具。內(nèi)部審計(jì)工作的職責(zé)包括審核會(huì)計(jì)帳目、稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)部控制制度和企業(yè)內(nèi)各組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率，并向企業(yè)最高管理部門提出報(bào)告，從而保證企業(yè)的內(nèi)部控制制度更加完善。

6.培育成本優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本受土地成本、開發(fā)規(guī)模、客戶群定位以及市場(chǎng)景氣度等因素的綜合影響。開發(fā)項(xiàng)目的土地成本及建筑安裝工程費(fèi)通常占總成本的70%左右，對(duì)該成本的控制能力將直接影響開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其中，開發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用的最佳控制時(shí)點(diǎn)是在項(xiàng)目投資決策時(shí)。因?yàn)橥顿Y決策形成以后，土地出讓金、置換成本、養(yǎng)老安置費(fèi)、動(dòng)遷費(fèi)、契稅等基本上已是剛性支出，不存在較大的彈性空間。對(duì)于建筑安裝工程來說，設(shè)計(jì)階段就決定了其成本的75% ～ 85%，另一個(gè)影響因素是施工合同的訂立及施工合同的變更成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要重視開發(fā)過程的成本支出，建立健全設(shè)計(jì)階段的評(píng)估分析制度，對(duì)設(shè)計(jì)結(jié)果產(chǎn)生的項(xiàng)目建設(shè)成本進(jìn)行系統(tǒng)分析；嚴(yán)格合同變更簽證制度，明確授權(quán)及審批程序，通過先確認(rèn)再實(shí)施，有效控制合同變更。

7.做好稅務(wù)籌劃

稅收成本已成為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)要健康發(fā)展，必須高度重視稅收政策的變化，完善企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)管理制度，加強(qiáng)稅收政策研究，明確稅務(wù)籌劃的部門及職責(zé)權(quán)限。依法制定稅收籌劃方案，提高納稅籌劃水平，合理控制企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)（價(jià)值）最大化的目標(biāo)。

綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，建立科學(xué)有效的內(nèi)部控制制度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化和成本最小化的目標(biāo)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

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第3篇：房地產(chǎn)內(nèi)控管理范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù) 內(nèi)控體系構(gòu)建 意義和方法

內(nèi)部控制是一個(gè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的一種手段，在企業(yè)內(nèi)部管理監(jiān)控體系中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。對(duì)于很多企業(yè)來說，企業(yè)內(nèi)部控制已經(jīng)很熟悉，它已經(jīng)充當(dāng)著企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)舞弊的一面“防火墻”。但是在企業(yè)內(nèi)部控制制度起著一個(gè)重要成分的稅務(wù)內(nèi)控，卻還沒有得到相應(yīng)的重視。伴隨著我國(guó)稅收環(huán)境的不斷改善，國(guó)內(nèi)很多企業(yè)整體的稅負(fù)在逐年的下降，稅負(fù)的下降給企業(yè)帶來諸多實(shí)惠的同時(shí)也導(dǎo)致了企業(yè)的稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)也越來越高。這種外部稅務(wù)環(huán)境的變化對(duì)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控水平提出了相應(yīng)的要求。要求企業(yè)在加強(qiáng)內(nèi)部控制的同時(shí)，更要防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，應(yīng)將稅務(wù)內(nèi)部體系融入到企業(yè)整體內(nèi)控體系中。

一、稅務(wù)內(nèi)控的背景、定義和目標(biāo)

稅務(wù)內(nèi)控已經(jīng)逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關(guān)心和注意。作為企業(yè)內(nèi)部控制的一個(gè)重要組成部分的―稅務(wù)內(nèi)控，業(yè)界對(duì)此還沒有明確的定義，我國(guó)學(xué)者普遍認(rèn)為稅務(wù)內(nèi)控是由企業(yè)的董事會(huì)、管理當(dāng)局和企業(yè)的全體員工共同實(shí)施的，旨在保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)“在防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值”這一最終目標(biāo)的一整套流程、規(guī)范等控制活動(dòng)。從稅務(wù)內(nèi)控的定義中可以得出：企業(yè)實(shí)施稅務(wù)內(nèi)控的最終目標(biāo)有兩大類：一是防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；二是創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。

二、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的意義

近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅收收入也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展逐年增長(zhǎng)，成為國(guó)家稅收收入的重要組成部分。在當(dāng)今政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響下，政府部門（尤其是稅務(wù)管理的部分）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理日漸嚴(yán)格。自2002年起，房地產(chǎn)企業(yè)一直被國(guó)家稅務(wù)局列為當(dāng)年度稅收專項(xiàng)必檢的對(duì)象。并且公眾目前普遍認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅現(xiàn)象特別的嚴(yán)重，這也說明了目前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)很高。

首先對(duì)于國(guó)家來說，從2006年開始，國(guó)家逐步加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，比如限購(gòu)令、銀行加息等政策的出臺(tái)，2011年密集出臺(tái)的調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響，限購(gòu)城市成交量普遍同比下降，房?jī)r(jià)下調(diào)的趨勢(shì)已從一線城市向二三線城市全面蔓延。但是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入在國(guó)家財(cái)政收入中還是占有很大的比重，因此建立有效的稅務(wù)內(nèi)控體系有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康和諧的發(fā)展，對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展意義重大。

其次對(duì)于企業(yè)自身來說，企業(yè)內(nèi)部控制制度是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分，能夠保證企業(yè)高效率地實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。一方面成立稅務(wù)管理部門進(jìn)行稅務(wù)內(nèi)控管理可以使企業(yè)進(jìn)行整體涉稅事項(xiàng)布局，合理安排稅務(wù)事項(xiàng)處置，并利用相關(guān)稅收法律法規(guī)進(jìn)行有效的納稅籌劃，節(jié)約稅收成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后收益最大化，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。另一方面可以經(jīng)得起稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅檢查、避免稅收處罰、形成良好的企業(yè)形象和信用評(píng)價(jià)。另外企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控機(jī)制紊亂會(huì)導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。稅務(wù)內(nèi)控制度不健全或者涉稅事項(xiàng)處理的不正確都可能產(chǎn)生重大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)能否進(jìn)行有效的稅務(wù)內(nèi)控管理會(huì)直接影響稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、檢查，進(jìn)而影響企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

三、構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的方法

為了盡可能的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在深入學(xué)習(xí)和研究《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》等文件的基礎(chǔ)上，積極探索適合本企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控管理實(shí)踐，現(xiàn)結(jié)合所學(xué)知識(shí)，提出幾點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)內(nèi)控體系的方法。

(一)為了提高企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控管理水平

應(yīng)在財(cái)務(wù)管理部門下設(shè)立專門的稅務(wù)管理部門，即使沒有能力設(shè)立專門的部門，也應(yīng)設(shè)立專人專崗來負(fù)責(zé)企業(yè)具體的稅務(wù)管理工作，并明確稅務(wù)管理人員的崗位職責(zé)。涉稅崗位不單單指稅務(wù)申報(bào)的人員或者財(cái)務(wù)人員，還包括與公司稅收緊密聯(lián)系的其他部分人員（如業(yè)務(wù)、采購(gòu)部門）還應(yīng)當(dāng)有房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層的支持。稅務(wù)管理的職責(zé)包括：稅務(wù)申報(bào)數(shù)據(jù)核算、填制申報(bào)，發(fā)票使用管理情況，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)分析、評(píng)估、處置和監(jiān)督；收集并整理分析財(cái)政稅收政策的最新變化，確定與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有效涉稅業(yè)務(wù)信息；對(duì)各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行一定的稅務(wù)指導(dǎo)，杜絕經(jīng)營(yíng)過程中潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；積極參與公司投資、籌資等方面稅務(wù)管理討論，并能提出有效的稅務(wù)評(píng)價(jià)意見。

(二)對(duì)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行控制

企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制是一種防范性的控制機(jī)制，是企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)，也是企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的前提。內(nèi)部控制制度包括為企業(yè)保證企業(yè)正常運(yùn)作、規(guī)避和化解風(fēng)險(xiǎn)等一系列的相應(yīng)的管理制度和措施。作為內(nèi)部控制制度的一個(gè)重要組成部分，企業(yè)要進(jìn)行稅務(wù)內(nèi)控管理，就必須要建立科學(xué)的內(nèi)部涉稅事物管理組織。還要加大稅務(wù)工作事前籌劃過程的控制力度。實(shí)現(xiàn)每個(gè)企業(yè)流程稅務(wù)價(jià)值的最優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)際情況，對(duì)各個(gè)涉稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估、控制，建立一套完整的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，通過這些體系的有效運(yùn)行，對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制，最終達(dá)到控制涉稅風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及以下幾個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)主要涉及土地增值稅；交易環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)，涉及營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅等多個(gè)稅種，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié)；保有環(huán)節(jié)，即出租取得租金收入或以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)，這個(gè)環(huán)節(jié)所涉及的主要有房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、企業(yè)所得稅等。

(三)建立健全企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度

風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)，是包括匯報(bào)制度和匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)這兩個(gè)方面。它的主要作用是在于能明確各級(jí)涉稅人員的責(zé)任，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)速度。匯報(bào)制度，涉稅內(nèi)控人員要以公司管理者的角度，分析公司稅務(wù)情況。一些重大的涉稅事項(xiàng)的確定，是很難一概而論的。必須要根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行有針對(duì)性的分析。一般而言稅務(wù)的檢查、籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優(yōu)惠政策的應(yīng)用，稅額超過萬元以上的涉稅風(fēng)險(xiǎn)等都屬于必須的匯報(bào)事項(xiàng)。匯報(bào)的標(biāo)準(zhǔn)決定了各部門涉稅人員如何進(jìn)行匯報(bào)，是一個(gè)流程標(biāo)準(zhǔn)的問題。方便于匯報(bào)文本在不同的部門、不同的人員簽字流轉(zhuǎn)中能得到統(tǒng)一理解。譬如，稅管人員在工作中發(fā)現(xiàn)問題一定要及時(shí)匯報(bào)，并且已標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)部文本進(jìn)行簽字流轉(zhuǎn)。稅務(wù)主管再與其他部門人員協(xié)商糾正那些不合理的處理方式。如果存在較大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么他應(yīng)該向他的主管部門領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通交涉，并向公司高層領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報(bào)。

(四)建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度

所謂建立風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度，就是從房地產(chǎn)管理的角度對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)進(jìn)行明確的制度。并將其作為房地產(chǎn)企業(yè)日常管理的一部分。

一是要提高每個(gè)員工的風(fēng)險(xiǎn)控制責(zé)任感和敏感度。這一點(diǎn)可以通過加強(qiáng)培訓(xùn)來實(shí)現(xiàn)，尤其對(duì)涉稅業(yè)務(wù)崗位、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人員進(jìn)行基本稅務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，使其對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)有全面認(rèn)識(shí)和深刻理解，同時(shí)培養(yǎng)端正的風(fēng)險(xiǎn)效益觀。

二是各涉稅部門應(yīng)當(dāng)定期(每月或每季度)對(duì)本部門的業(yè)務(wù)進(jìn)行涉稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)于存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改，消除風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于可預(yù)見的將要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)可以合理規(guī)避，防患于未然。

三是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度要根據(jù)稅收政策的變化，房地產(chǎn)內(nèi)部管理體系的變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，另外即使設(shè)計(jì)了清晰的目標(biāo)和措施，但是由于相關(guān)部門和人員的不理解，可能會(huì)導(dǎo)致責(zé)任人不能有效的執(zhí)行，實(shí)施的效果將會(huì)大打折扣，所以，信息的交流和溝通對(duì)整個(gè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理工作來說是必不可少的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)各部門、房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)以及公司和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間都要加強(qiáng)信息交流和溝通，特別是要加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的友好聯(lián)系，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)果進(jìn)行分析，并做好下一步的納稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。

四、結(jié)束語

以上是本人結(jié)合房地產(chǎn)公司的行業(yè)特點(diǎn)和涉稅事項(xiàng)以及內(nèi)控體系的流程提出的幾點(diǎn)適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的方法，希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建完整、系統(tǒng)高效的稅務(wù)內(nèi)控體系和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)能起到一定的積極作用。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：房地產(chǎn)內(nèi)控管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 區(qū)域化管理 戰(zhàn)略研究

隨著企業(yè)外部競(jìng)爭(zhēng)的加劇和內(nèi)部管理的強(qiáng)化，在公司治理的推動(dòng)下，內(nèi)部控制系統(tǒng)越來越需要企業(yè)各部門的共同參與、設(shè)立與執(zhí)行。隨著企業(yè)大規(guī)模化、資本大眾化、全球經(jīng)濟(jì)一體化、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)深入化和管理經(jīng)營(yíng)現(xiàn)代化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)區(qū)域化管理戰(zhàn)略越來越受到重視。

一、房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境發(fā)生巨大變化，給企業(yè)發(fā)展帶來壓力和挑戰(zhàn)

生存環(huán)境可以分為外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。外部環(huán)境方面，其一，融資環(huán)境惡化，包括土地價(jià)格不斷上升，銀行銀根緊縮；其二，政策環(huán)境嚴(yán)厲，政策監(jiān)管力度不斷加大；其三，開發(fā)品質(zhì)要求越來越高；其四，競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，項(xiàng)目成本不斷上升。而內(nèi)部環(huán)境方面，其一，隨著地價(jià)大幅攀升和原材料價(jià)格節(jié)節(jié)上漲，開發(fā)成本不斷上升；其二，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大；其三，品牌形象不佳；其四，人才瓶頸制約了企業(yè)的快速擴(kuò)張。

外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境是無法選擇和改變的，但企業(yè)可以針對(duì)外部環(huán)境的變化進(jìn)行發(fā)展戰(zhàn)略和策略的調(diào)整，以降低負(fù)面影響，創(chuàng)造或轉(zhuǎn)化為發(fā)展機(jī)遇。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控管理模式的發(fā)展趨勢(shì)

一是隨著產(chǎn)業(yè)集中度提高和開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)呈現(xiàn)出集團(tuán)化的發(fā)展趨勢(shì)。二是部分企業(yè)由集團(tuán)單一化管理向區(qū)域多元化管理方向轉(zhuǎn)變。隨著集團(tuán)化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大規(guī)?？鐓^(qū)域擴(kuò)張，公司總部對(duì)各地區(qū)公司的管理面臨著寬度和深度的雙重挑戰(zhàn)，原有的內(nèi)控模式已經(jīng)難以適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，部分企業(yè)轉(zhuǎn)而進(jìn)行區(qū)域多元化管理。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三大內(nèi)控管理模式

1、操作內(nèi)控型

這種模式可以形象地表述為“上是頭腦，下是手腳”。為了保證戰(zhàn)略的實(shí)施和目標(biāo)的達(dá)成，總部從戰(zhàn)略規(guī)劃的制定到實(shí)施幾乎都進(jìn)行管理，集團(tuán)的各種職能管理非常深入。如財(cái)務(wù)管理，詳細(xì)到每筆經(jīng)費(fèi)的審核、會(huì)計(jì)分錄的錄入。實(shí)行這種內(nèi)控模式，各下屬企業(yè)業(yè)務(wù)必須有很強(qiáng)的相關(guān)性。為了保證總部能夠正確決策并能解決各種問題，總部職能人員的人數(shù)會(huì)很多，規(guī)模會(huì)很龐大。目前國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都采用這種內(nèi)控模式。比如房地產(chǎn)公司和下屬項(xiàng)目子公司的內(nèi)控就是這樣，大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司如萬科的區(qū)域中心和下屬項(xiàng)目公司之間也屬于這種情況。

2、戰(zhàn)略內(nèi)控型

這種模式可以形象地表述為“上有頭腦，下也有頭腦”。集團(tuán)總部負(fù)責(zé)集團(tuán)的財(cái)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和集團(tuán)整體的戰(zhàn)略規(guī)劃，各下屬企業(yè)（或事業(yè)部）也要制定自己的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃和相應(yīng)資源預(yù)算?？偛控?fù)責(zé)審批下屬企業(yè)的計(jì)劃并提出有價(jià)值的建議，再交由下屬企業(yè)執(zhí)行。集團(tuán)的核心功能為資產(chǎn)管理和戰(zhàn)略協(xié)調(diào)。集團(tuán)與下屬子公司的關(guān)系主要通過戰(zhàn)略協(xié)調(diào)、控制和服務(wù)而建立，但是集團(tuán)總部很少干預(yù)子公司的具體日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。集團(tuán)根據(jù)外部環(huán)境和現(xiàn)有資源制定集團(tuán)整體發(fā)展戰(zhàn)略，通過控制子公司的核心經(jīng)營(yíng)層，把子公司的業(yè)務(wù)活動(dòng)納入集團(tuán)整體戰(zhàn)略活動(dòng)，一般這種模式比較適合相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展。萬科總部和萬科上海區(qū)域本部，北京萬通股份和萬通鼎安物業(yè)管理公司就是典型的戰(zhàn)略管理型關(guān)系。

3、財(cái)務(wù)內(nèi)控型

在這種模式下，集團(tuán)總部只負(fù)責(zé)集團(tuán)的財(cái)務(wù)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和對(duì)外部企業(yè)的收購(gòu)、兼并工作；而下屬企業(yè)只需達(dá)成每年給定的財(cái)務(wù)目標(biāo)就可以了。在實(shí)行這種內(nèi)控模式的集團(tuán)中，各下屬企業(yè)業(yè)務(wù)的相關(guān)性可以很小。典型的財(cái)務(wù)管理型集團(tuán)公司有和記黃浦。和記黃浦集團(tuán)在全球45個(gè)國(guó)家經(jīng)營(yíng)多項(xiàng)業(yè)務(wù)，總部主要負(fù)責(zé)資產(chǎn)運(yùn)作，因此職能人員并不多，主要是財(cái)務(wù)管理人員。對(duì)于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)而言，在非主業(yè)領(lǐng)域采用這種內(nèi)控模式的比較多，比如萬通集團(tuán)和萬通東方策略公司，華潤(rùn)集團(tuán)和華潤(rùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，綠地集團(tuán)和綠地建材有限公司。

操作內(nèi)控型和財(cái)務(wù)內(nèi)控型是集權(quán)和分權(quán)的兩個(gè)極端，戰(zhàn)略內(nèi)控型則處于中間狀態(tài)。有的公司根據(jù)自己的實(shí)際情況，將戰(zhàn)略內(nèi)控型進(jìn)一步細(xì)劃為“戰(zhàn)略實(shí)施型”和“戰(zhàn)略指導(dǎo)型”，前者偏重于集權(quán)而后者偏重于分權(quán)。內(nèi)控管理不存在一個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)”或“萬能”的模式，企業(yè)必須根據(jù)自身的實(shí)際情況來設(shè)計(jì)，并隨外界因素的變化而不斷調(diào)整。

四、實(shí)例分析

1、萬科公司之變

萬科總部進(jìn)行了定位調(diào)整，調(diào)整后總部要做“戰(zhàn)略總部”，比如創(chuàng)新研發(fā)、品類分析等前瞻性研究以及融資等重大財(cái)務(wù)安排。在區(qū)域管理方面，新增深圳、上海和北京三大區(qū)域中心公司，區(qū)域中心將通過承擔(dān)總部的部分人事、財(cái)務(wù)和決策等權(quán)力，更靈活地應(yīng)對(duì)珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海的具體業(yè)務(wù)市場(chǎng)。未來幾年內(nèi)，每個(gè)區(qū)域中心公司的規(guī)模都將達(dá)到如今總部的規(guī)模。萬科通過這次管理架構(gòu)的調(diào)整，初步形成了以長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域?yàn)橹?，以其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市如武漢、成都為輔的“3+X”跨地域布局。

2、復(fù)地公司的變革

復(fù)地公司主要的改變就是成立了四大區(qū)域管理機(jī)構(gòu)，分別為上海南、北兩個(gè)區(qū)域管理機(jī)構(gòu)、江蘇區(qū)域總部和華北區(qū)域總部。各區(qū)域總部下轄若干城市公司，個(gè)別城市相對(duì)獨(dú)立的，如重慶公司仍然由總部直接管理。在總部與區(qū)域管理機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)劃分上，復(fù)地采取了“二八原則”，即80％的日常業(yè)務(wù)操作在區(qū)域，但這些業(yè)務(wù)只涉及20％的資金需求，另外重大的20％業(yè)務(wù)涉及了80％的資金需求，需要由總部操作或者審批。區(qū)域總部設(shè)立業(yè)務(wù)操作部門，負(fù)責(zé)原來總部的絕大部分職能。除行政事務(wù)由區(qū)域管理外，財(cái)務(wù)、人事屬于總部派出機(jī)構(gòu)，由總部管理。

3、二者的比較與借鑒

（1）實(shí)行區(qū)域管理模式。在區(qū)域管理模式推動(dòng)方面，兩公司思想統(tǒng)一并且態(tài)度堅(jiān)決。

（2）財(cái)務(wù)、人事權(quán)高度統(tǒng)一。在權(quán)責(zé)劃分的過程中，總部需要清楚放權(quán)的目的是為了整個(gè)企業(yè)更好地運(yùn)作，而不能為了讓區(qū)域公司靈活開展業(yè)務(wù)而一味放權(quán)。兩公司都在財(cái)務(wù)、人事上實(shí)行垂直管理。復(fù)地的區(qū)域機(jī)構(gòu)所有財(cái)務(wù)人員都由總部財(cái)務(wù)管理部門聘任，區(qū)域公司的資金審批權(quán)并沒有擴(kuò)大。這樣也許犧牲了效率，但為了防范行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)和權(quán)力下放帶來的道德風(fēng)險(xiǎn)，在內(nèi)控模式成熟之前還是必要的。

（3）業(yè)務(wù)方面管理權(quán)限有選擇地下放，不搞一刀切?？偛亢蛥^(qū)域公司的管理權(quán)和業(yè)務(wù)權(quán)的分離是因?yàn)榫唧w業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)不同。一般而言，對(duì)業(yè)務(wù)前端的研發(fā)拓展環(huán)節(jié)總部實(shí)行集權(quán)，對(duì)后端的銷售環(huán)節(jié)總部會(huì)放權(quán)相對(duì)徹底，對(duì)中間的成本管理總部會(huì)保留關(guān)鍵審批權(quán)限。

在研發(fā)拓展環(huán)節(jié)，總部會(huì)在項(xiàng)目決策和資源分配上強(qiáng)化把關(guān)功能，更多的是對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)的把控。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，盡管設(shè)計(jì)院選擇、方案確定等職責(zé)下放，但是總部在一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)還需要很深地介入。在工程管理環(huán)節(jié)，總部一般將質(zhì)量、進(jìn)度和成本等具體事務(wù)性管理下放到區(qū)域，總部主要通過前期計(jì)劃制定、過程中的監(jiān)控和事后的評(píng)估考核來控制工程運(yùn)營(yíng)。在過程管理方面，總部主要關(guān)注成本。銷售環(huán)節(jié)是最靠近市場(chǎng)的環(huán)節(jié)，操作權(quán)下放最為徹底，總部只需要憑借區(qū)域公司定期上報(bào)的銷售周報(bào)和月報(bào)監(jiān)控項(xiàng)目銷售情況。

（4）根據(jù)公司發(fā)展階段與特點(diǎn)進(jìn)行變革的思路設(shè)計(jì)。無論如何，萬科與復(fù)地的實(shí)踐與探索是主動(dòng)調(diào)整自我、適應(yīng)市場(chǎng)的自我完善、自我挑戰(zhàn)行為，不論最終結(jié)果如何，都是值得研究和參考的。沒有一成不變的、普遍適用的組織模式，不同的企業(yè)以及同一個(gè)企業(yè)的不同歷史發(fā)展階段，都應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境來設(shè)計(jì)與之相適應(yīng)的內(nèi)控結(jié)構(gòu)。

【參考文獻(xiàn)】

第5篇：房地產(chǎn)內(nèi)控管理范文

房地產(chǎn)企業(yè)在日常運(yùn)營(yíng)時(shí)，一方面要強(qiáng)化內(nèi)部資金的有效管理，提升資金運(yùn)用效率，另一方面又要做好資金的使用控制，強(qiáng)化內(nèi)部資金在運(yùn)用上的有效性，降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)業(yè)基本特征與資金管理原則

1、基本特征

(1)資金投資大

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型，項(xiàng)目建設(shè)所需投入成本較高。例如，企業(yè)在獲取土地使用權(quán)的過程中，往往需要準(zhǔn)備大量的土地出讓金，再加上后期的舊房拆遷與項(xiàng)目立項(xiàng)等都需要大量的資金。到了工程施工建設(shè)時(shí)，其需要墊付60%以上的總成本。

(2)建設(shè)周期較長(zhǎng)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)上，一個(gè)工程的周期往往較長(zhǎng)，一般都需要3-5年左右。因此房地產(chǎn)企業(yè)在資金投資上，回籠的時(shí)段較長(zhǎng)。對(duì)企業(yè)資金管理與周轉(zhuǎn)來說，其面臨的難題與挑戰(zhàn)較大。

(3)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，由十商品銷售周期較長(zhǎng)，在商品價(jià)值體現(xiàn)的過程中存在較大的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。另外，從最近幾年的發(fā)展來看，房地產(chǎn)企業(yè)由十國(guó)家宏觀調(diào)控政策調(diào)整出現(xiàn)問題的案例較多，存在風(fēng)險(xiǎn)較大。

2、構(gòu)建資金管理原則

(1)合法性

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金管理時(shí)，由于其屬十一種市場(chǎng)行為，即涉及自身的利益關(guān)系，又關(guān)系到其他經(jīng)濟(jì)體與個(gè)人的利益，因此一定要遵從國(guó)家與地方政府的法律法規(guī)，保證資金管理與使用控制的有效性。

(2)適應(yīng)性

其主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金管理與使用控制時(shí)，必須要具備一定的動(dòng)態(tài)可調(diào)性，既要滿足企業(yè)現(xiàn)今的發(fā)展情況與市場(chǎng)需求，又要符合未來發(fā)展趨勢(shì)，總的來說就是具備良好的操作性與靈活性。

(3)整體性

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金管理與使用控制時(shí)，不但要立足現(xiàn)有利益空間，還要符合長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)需求;不但滿足企業(yè)的資金有效管理，還要符合企業(yè)的全面管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與使用控制上常見的問題

1、內(nèi)部人員的管理意識(shí)較為淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)發(fā)展的歷史并不算長(zhǎng)久，屬十改革開放的產(chǎn)物，從其發(fā)展歷程來看，還屬十朝陽行業(yè)。但是在近年來，其發(fā)展速度可以說是驚人的，在急劇增長(zhǎng)的泡沫下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理與逐漸暴露出諸多問題，主要包括以下幾個(gè)方面。一是在理論研究上還極為薄弱，房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中，與其他行業(yè)相比還較為缺乏經(jīng)驗(yàn)的積累與理論的實(shí)踐，大部分企業(yè)無法認(rèn)識(shí)到資金有效管理與使用控制的重要性，再加上領(lǐng)導(dǎo)層在理論與經(jīng)驗(yàn)積淀上明顯不足，因此容易忽視資金管理與使用控制對(duì)企業(yè)重要性。

2、缺乏完善的內(nèi)控管理制度

國(guó)家宏觀調(diào)控與經(jīng)濟(jì)政策作為房地產(chǎn)行業(yè)較為重要的影響因素，其在出現(xiàn)調(diào)整或者市場(chǎng)出現(xiàn)供求變化時(shí)，企業(yè)在資金管理與使用控制上往往需要作出及時(shí)的調(diào)整，積極迎合國(guó)家政策與市場(chǎng)情況，減少企業(yè)發(fā)展的阻力。但是在實(shí)際情況中，我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)十資金管理還較為缺乏資金的內(nèi)控制度，部分企業(yè)雖然已經(jīng)有所涉及，但是其執(zhí)行力與可行性上嚴(yán)重與實(shí)際不相符合，因此需要不斷的完善工作。

3、資金監(jiān)督力度不足

目前，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金監(jiān)督上的力度明顯不足，從實(shí)際情況來石，這主要是因?yàn)樵谫Y金管理上缺乏權(quán)威的內(nèi)部控制體系，因此在資金管理與使用控制時(shí)容易出現(xiàn)形式主義，通過合法手段掩蓋非常資金運(yùn)用的事實(shí);部分房地產(chǎn)企業(yè)即使建立了相應(yīng)的資金內(nèi)控管理體系，但是由十資金屬十敏感事物，往往由高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層直接管理，下屬機(jī)構(gòu)則缺乏足夠的管理權(quán)限。由此也就容易導(dǎo)致管理層面的不科學(xué)，在監(jiān)督上嚴(yán)重的缺失。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)中，難免會(huì)存在部分財(cái)務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)低下的狀況，對(duì)企業(yè)資金管理與使用控制流程不夠熟悉，因此在進(jìn)行監(jiān)督工作時(shí)，無法保證各項(xiàng)制度與程序的具體落實(shí)，削弱了房地產(chǎn)企業(yè)資金有效管理的標(biāo)準(zhǔn)。

4、融資模式過十單一

對(duì)十我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來說，由十存在項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)、成本大以及資金回籠時(shí)間長(zhǎng)等特征，大部分企業(yè)在運(yùn)營(yíng)資金的管理上需要外部輸血，這可以說屬十一個(gè)行規(guī)與畸形的發(fā)展模式。相對(duì)來說，企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債過高時(shí)，其資金流轉(zhuǎn)壓力將急劇增大，企業(yè)在運(yùn)營(yíng)時(shí)稍有問題都有可能導(dǎo)致破產(chǎn)。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與使用控制創(chuàng)新的相關(guān)措施

1、構(gòu)建資金預(yù)算體系

通過構(gòu)建資金預(yù)算管理體系，可以強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理與使用控制上的籌集、支出以及回收等工作，屬十房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與使用控制關(guān)鍵手段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以構(gòu)建多級(jí)別、多層次的資金預(yù)算管理體系，在各部門與項(xiàng)目單位上設(shè)立主要負(fù)責(zé)人。具體工作主要包括以下幾個(gè)方面:

(1)構(gòu)建多級(jí)資金預(yù)算管理機(jī)構(gòu)

在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理與使用控制時(shí)，為了確保預(yù)算管理體系可以真正體現(xiàn)出實(shí)效，可以在遵從企業(yè)內(nèi)部資金管理的基礎(chǔ)上，構(gòu)建多級(jí)別與多層次預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金管理責(zé)任的層級(jí)分明，使每一項(xiàng)資金的運(yùn)用都簡(jiǎn)單、明了。

(2)落實(shí)具體責(zé)任與義務(wù)

在房地產(chǎn)預(yù)算管理上，由十所涉及的環(huán)節(jié)與事項(xiàng)較多，因此在實(shí)際工作中較為復(fù)雜。在實(shí)際工作中，一定要落實(shí)相關(guān)責(zé)任與義務(wù)，使每一個(gè)人與部門在權(quán)責(zé)層面分明，確保資金預(yù)算管理工作的高效運(yùn)行。

(3)確保資金預(yù)算制度的有效執(zhí)行

對(duì)十房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理與使用控制工作來說，在構(gòu)建預(yù)算管理體系后，一定要強(qiáng)化資金預(yù)算制度的重視力度，根據(jù)不同時(shí)期預(yù)算管理的實(shí)際內(nèi)容出發(fā)，要求各部門與項(xiàng)目單位嚴(yán)格執(zhí)行，保證資金管理與使用控制可以取得較好的效果。

2、完善資金風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金管理與使用控制時(shí)，對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的管控一定要提高重視力度。對(duì)十房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金周轉(zhuǎn)靈活與安全在很大程度上影響到企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)效益。

3、提高資金使用的創(chuàng)新渠道

(1)引進(jìn)銀行信用，提高資金融通

信用證是房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)中經(jīng)常使用的一種融資和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，國(guó)內(nèi)信用證主要是利用銀行信用作為中間擔(dān)保，以銀行的信用來彌補(bǔ)商業(yè)信用的不足，規(guī)避企業(yè)結(jié)算業(yè)務(wù)中的資金風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)和融通。房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理與使用中，考慮到企業(yè)自有資金的不足，企業(yè)通常需要通過銀行貸款等方式進(jìn)行資金融通。

(2)構(gòu)建資金回流機(jī)制，強(qiáng)化資源優(yōu)化升級(jí)

對(duì)十房地產(chǎn)企業(yè)來說，由十其項(xiàng)目資金的投資規(guī)模較大，資金回收速度卻相對(duì)較慢，因此確保企業(yè)可以及時(shí)完成資金回流，是整個(gè)企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)效益的核心部分。相對(duì)來說，房地產(chǎn)產(chǎn)品在推銷的過程中，較為容易受到市場(chǎng)行情、政策制度以及經(jīng)濟(jì)條件等因素的影響，因此需要房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)行情動(dòng)態(tài)，及時(shí)完成價(jià)格的調(diào)整與促銷。

4、加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)管力度

房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理與使用控制時(shí)，內(nèi)部監(jiān)督屬十一項(xiàng)較為管用的手段。在具體工作上主要可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。

(1)完善內(nèi)部監(jiān)管體系

房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理與使用控制時(shí)，內(nèi)部監(jiān)督體系主要可以重點(diǎn)監(jiān)督企業(yè)資金的具體流向與融資渠道，保證資金在使用的過程中處于合理范圍。另外，資金監(jiān)督與分析報(bào)告還可以為房地產(chǎn)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)的決策工作提供一手資料。

(2)完善資金使用制度

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金監(jiān)督工作時(shí)，完善的使用制度在任何時(shí)候都是企業(yè)監(jiān)督管理的重要依據(jù)，可以確保企業(yè)資金使用具有嚴(yán)格的規(guī)范性。

第6篇：房地產(chǎn)內(nèi)控管理范文

成本核算對(duì)象不確定房地產(chǎn)項(xiàng)目用地一般范圍都比較大，屬于整片開發(fā)，分期進(jìn)行開發(fā)，產(chǎn)品形態(tài)有多層、小高層、別墅、商業(yè)地產(chǎn)等。因?yàn)轫?xiàng)目范圍大，確定成本核算對(duì)象是以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目還是分期、分片或分類型為成本核算對(duì)象，在核算過程中不確定。

成本費(fèi)用的歸集和分配方法不確定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的建安工程費(fèi)合同造價(jià)比較清晰，可以直接記入開發(fā)成本。而土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)均屬于間接開發(fā)成本，它是一個(gè)總計(jì)的金額，屬于總個(gè)項(xiàng)目的成本需要進(jìn)行歸集和分配。但如何進(jìn)行分配和歸集不確定。

成本核算周期不確定房地產(chǎn)開發(fā)因?yàn)殚_發(fā)周期長(zhǎng)，只能按期核算開發(fā)成本。它核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，企業(yè)就可以準(zhǔn)確核算企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)中的公共基礎(chǔ)配套部分往往不能及時(shí)結(jié)算，會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的核算。

虛增建安成本有些房地產(chǎn)企業(yè)為了壓縮利潤(rùn)，特別是為了應(yīng)對(duì)匯算清繳時(shí)少繳納稅金及決算土地增值稅時(shí)少繳納稅金，房地產(chǎn)企業(yè)往往在建安成本上會(huì)想辦法，故意偽造建安合同，自己花錢去開工程票，這樣虛列并結(jié)算工程成本。

任意調(diào)換不同項(xiàng)目間的成本房地產(chǎn)企業(yè)一般有幾個(gè)不同項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，由于各項(xiàng)目所處位置、類型以及取得土地的價(jià)格等均不同，使得各項(xiàng)目利潤(rùn)空間也不盡相同，如有的是經(jīng)濟(jì)適用房，有的是普通商品房。房地產(chǎn)企業(yè)為了偷逃稅款或延遲納稅，會(huì)有意將不同項(xiàng)目間的成本任意調(diào)換。

對(duì)成本管理的重視程度不夠成本管理是一個(gè)由始至終的過程，不僅僅是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)施工過程階段進(jìn)行事中和事后控制，更為關(guān)鍵的應(yīng)在于項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)階段。我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大多數(shù)是由其他行業(yè)經(jīng)過初期資本積累后轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)行業(yè)的，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制的理解過多局限于具體施工過程的成本控制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在成本意識(shí)薄弱，成本管理方法不夠先進(jìn);以及對(duì)項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等階段重視程度不夠，管理水平低下等問題。

存在問題的原因分析

房地產(chǎn)企業(yè)管理者素質(zhì)參差不齊房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)來說還是一個(gè)相對(duì)新興的行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的高利潤(rùn)，讓越來越多的人進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)中來，很多是由其他行業(yè)進(jìn)行管理，企業(yè)必須要認(rèn)識(shí)到清欠工作的一個(gè)重要性，對(duì)于已竣工項(xiàng)目所形成的應(yīng)收款項(xiàng)必須要進(jìn)行統(tǒng)一的管理，最好能夠設(shè)置專門性的辦公室來處理這樣的事情；其二是我們必須要形成嚴(yán)格而有序的對(duì)賬制度，清欠的人員必須要做好款項(xiàng)的對(duì)賬工作，相關(guān)的工作人員要定期與業(yè)主核算，確認(rèn)完畢之后要簽訂，這主要目的就在于保證收賬工作能夠有根有據(jù)，防止出現(xiàn)呆賬和死賬。最后，作為清賬的工作人員，必須要及時(shí)的養(yǎng)成與業(yè)主頻繁溝通的喜歡，這對(duì)于發(fā)現(xiàn)業(yè)主可能欠款能夠有足夠的了解。

加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的內(nèi)控管理在這個(gè)過程中，我們首先要做的就是要確認(rèn)科學(xué)合理的信用政策。如果在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，施工企業(yè)能夠提供給甲方適當(dāng)?shù)男庞闷诤托庞玫恼撸⒃谙惹靶纬梢欢ǖ闹贫?，一方面能夠給市場(chǎng)提供完善可靠的良好形象，從另一個(gè)角度來看，也有可能增強(qiáng)企業(yè)的中標(biāo)率，使他們對(duì)應(yīng)收的賬款做到了然于心，可以保證相關(guān)賬目的清晰與準(zhǔn)確；其次，我們應(yīng)該制定科學(xué)而有合理的催收制度，建立完善可靠的責(zé)任制度，將獎(jiǎng)懲體系積極的引入，將相關(guān)的責(zé)任爭(zhēng)取落實(shí)到人，公開透明，獎(jiǎng)罰分明。其次，我們必須要建立起完善的應(yīng)收帳款的管理與分析制度，對(duì)應(yīng)收賬款的分析主要應(yīng)該包括各個(gè)建設(shè)單位的信用狀況和企業(yè)應(yīng)收賬款的指標(biāo)，要切實(shí)重視對(duì)客戶資信程度的有效評(píng)估，利用計(jì)算機(jī)技術(shù)來對(duì)檔案進(jìn)行切實(shí)有效的管理和規(guī)劃，與此同時(shí)，我們需要根據(jù)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況對(duì)相關(guān)的使用動(dòng)態(tài)進(jìn)行調(diào)整，使企業(yè)能夠維持在一種可以控制的風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)。最后，應(yīng)該健全企業(yè)內(nèi)部各個(gè)環(huán)節(jié)的配合度，作為財(cái)務(wù)部門的人員來講，他們要保持應(yīng)收款項(xiàng)經(jīng)手人員的穩(wěn)定性，其次來講，對(duì)于應(yīng)收款業(yè)務(wù)中每一個(gè)細(xì)小的環(huán)節(jié)，都應(yīng)該健全與之相關(guān)的內(nèi)控制度，最好能夠形成一整套完善的流程體系，對(duì)結(jié)算過程中的每一個(gè)具體的環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的限制；最后，企業(yè)必須把好質(zhì)量控制關(guān)，要重視合同的效力，保證質(zhì)量，只有這樣，才能避免建設(shè)單位拖欠工程款項(xiàng)的發(fā)生。

第7篇：房地產(chǎn)內(nèi)控管理范文

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問題；對(duì)策

房地產(chǎn)業(yè)是新型的產(chǎn)業(yè)，在國(guó)家實(shí)施的擴(kuò)大內(nèi)需，調(diào)整結(jié)構(gòu)，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的宏觀政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，解決社會(huì)就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等發(fā)方面發(fā)揮了重要的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的重要性和必要性

（一）加強(qiáng)內(nèi)部控制制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段后，企業(yè)的資金、人員、市場(chǎng)等發(fā)展到了一定的規(guī)模，使得企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置、財(cái)務(wù)管理水平和人力資源的配備等方面需要進(jìn)一步的發(fā)展，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，從嚴(yán)管理企業(yè)，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過渡，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。

（二）完整而又嚴(yán)密的內(nèi)部控制制度可以完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理體制

完整而又嚴(yán)密的內(nèi)部控制制度可以完善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理體制，設(shè)置科學(xué)的組織機(jī)構(gòu)，制定—套完整的崗位責(zé)任制度、報(bào)告制度、內(nèi)部審計(jì)與電子監(jiān)控制度等各種規(guī)章制度，能夠增強(qiáng)控制能力，加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高經(jīng)營(yíng)管理水平和企業(yè)素質(zhì)。同時(shí)，也可以監(jiān)督各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)嚴(yán)格按照計(jì)劃的要求進(jìn)行，做到緊密銜接，協(xié)調(diào)、均衡地發(fā)展，保證各項(xiàng)計(jì)劃的完成和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（三）可以杜絕經(jīng)營(yíng)管理中的漏洞，減少和避免各種不必要的財(cái)產(chǎn)損失

加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改進(jìn)理財(cái)方法，加強(qiáng)資金有效地運(yùn)用，可以杜絕經(jīng)營(yíng)管理中的各種漏洞，治理已經(jīng)發(fā)生的錯(cuò)誤與弊端，預(yù)防潛在弊病的發(fā)生，減少和避免各種不必要的財(cái)產(chǎn)損失。例如：2010年7月某開發(fā)公司內(nèi)部審計(jì)部門定期對(duì)開發(fā)公司財(cái)務(wù)發(fā)票管理進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)人員作廢發(fā)票操作不規(guī)范，應(yīng)作廢房產(chǎn)銷售收入3份；金額：1674215元，未按作廢發(fā)票程序處理，計(jì)算機(jī)作廢操作失敗，財(cái)務(wù)人員按系統(tǒng)顯示正常發(fā)票合計(jì)數(shù)統(tǒng)計(jì)當(dāng)月銷售額，致使當(dāng)月銷售稅金多繳：102127元，2010年8月內(nèi)審結(jié)束后，財(cái)務(wù)人員及時(shí)和稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系，糾正操作失誤，調(diào)整稅金繳納錯(cuò)誤，使企業(yè)避免不必要的損失。完善和改進(jìn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)分析、內(nèi)部審計(jì)、經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)、電子監(jiān)督、電腦化管理等工作，健全各種管理制度，對(duì)會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)等工作實(shí)施再控制，即對(duì)會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)等工作實(shí)行監(jiān)督檢查，防止和糾正利用會(huì)計(jì)技巧和統(tǒng)計(jì)技巧進(jìn)行舞弊的行為。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度中存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)不夠

我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控意識(shí)薄弱，執(zhí)行不到位。經(jīng)營(yíng)者對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)不足，沒有充分認(rèn)識(shí)到建立內(nèi)控的重要性和必要性；在管理上實(shí)行家族制，在決策中慣用長(zhǎng)官意識(shí)，在崗位設(shè)置上為節(jié)省人工費(fèi)用，實(shí)行一人兼多崗、一崗并多職，沒有很好地構(gòu)成內(nèi)部牽制；在貨幣資金管理、實(shí)物監(jiān)控、投資和資產(chǎn)處置等方面，沒有制定成文的內(nèi)控制度。

（二）內(nèi)部控制制度不夠健全、不夠合理

目前，多數(shù)開發(fā)公司的內(nèi)部控制制度不夠全面，在控制環(huán)境、會(huì)計(jì)系統(tǒng)、控制程序等方面均有較多的不完善之處。沒有覆蓋所有的部門和人員，沒有滲透到企業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域和各個(gè)操作環(huán)節(jié)，使開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)管理工作秩序混亂、造成企業(yè)信息失真現(xiàn)象極為嚴(yán)重。還有些企業(yè)在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制時(shí)沒有考慮到自身的規(guī)模、業(yè)務(wù)性質(zhì)等實(shí)際情況，生搬硬套，造成企業(yè)的內(nèi)部控制不切實(shí)際，偏離控制重心。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性影響內(nèi)部控制的順利實(shí)施

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中，從選址定項(xiàng)、征地拆遷、勘探設(shè)計(jì)、報(bào)建招標(biāo)、施工建設(shè)，到正式驗(yàn)收直至銷售移交、守候服務(wù)，短則幾個(gè)月，長(zhǎng)則幾年，需要同規(guī)劃局、設(shè)計(jì)院、施工單位、材料供應(yīng)商、客戶等多方面打交道，期間還需要不同工種的協(xié)同作業(yè)，屬于多步驟生產(chǎn)，且開發(fā)投入風(fēng)險(xiǎn)高，投資動(dòng)輒幾百萬、幾千萬甚至于幾個(gè)億，涉及范圍較廣，金額巨大。即房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長(zhǎng)，籌資額較大，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)等特點(diǎn)。導(dǎo)致內(nèi)部控制的信息溝通不暢，因此對(duì)內(nèi)部控制帶來了相當(dāng)大的難度。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的對(duì)策

（一）提高管理人員對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)程度，增強(qiáng)內(nèi)部控制意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)各級(jí)人員認(rèn)識(shí)上得到了提高，房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)部門或人員才能真正的貫徹企業(yè)的各項(xiàng)制度。工作人員正確理解內(nèi)部控制的目標(biāo)和含義，例如：定西某房產(chǎn)開發(fā)公司**小區(qū)5#樓施工期間室外保溫側(cè)貼60厚增水巖保溫板變更為30厚的擠塑聚苯保溫板，材料員填寫材料計(jì)劃時(shí)誤將30厚的擠塑聚苯保溫板填寫為60厚的擠塑聚苯保溫板，材料入庫(kù)交驗(yàn)過程中保管人員發(fā)現(xiàn)采購(gòu)誤差，及時(shí)匯報(bào)，材料及時(shí)更換型號(hào)，避免項(xiàng)目發(fā)生不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）建立完善的控制系統(tǒng)

1、設(shè)置科學(xué)的組織機(jī)構(gòu)

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品在技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的特殊性及其流通形式的復(fù)雜性，如房屋有買賣、租賃和抵押等流通形式組成，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置時(shí)要注意（1）不相容職務(wù)要分離；（2）在企業(yè)經(jīng)營(yíng)全過程中融入相互牽制、相互制約的制度，建立以防為主的監(jiān)控防線。例如：材料采購(gòu)人員在從事業(yè)務(wù)時(shí)，必須明確業(yè)務(wù)處理權(quán)限和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，2000元以上材料、資產(chǎn)采購(gòu)均要經(jīng)過復(fù)核，實(shí)行雙簽制，200000元以上的材料采購(gòu)實(shí)行董事會(huì)集體決策。禁止一個(gè)人獨(dú)立處理業(yè)務(wù)的全過程。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)立如下：

（1）董事會(huì)

負(fù)責(zé)一切重大問題的決定。如企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)方案；包括土地的征購(gòu)方案、施工方案、房屋設(shè)計(jì)方案、營(yíng)銷方案、銷售價(jià)格。收支預(yù)算；利潤(rùn)分配；勞動(dòng)工資；以及總經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師、總工程師、內(nèi)部審計(jì)部負(fù)責(zé)人的任免。充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)董事會(huì)的作用，因?yàn)槎聲?huì)是公司內(nèi)部控制系統(tǒng)的核心，最適合約束經(jīng)營(yíng)者日常行為，因此要加強(qiáng)董事會(huì)的建設(shè)。

（2）董事長(zhǎng)、總經(jīng)理

專門研究企業(yè)外部環(huán)境的變化，特別是國(guó)家(宏觀)政策的變化，本地區(qū)（中觀）政策的變化，調(diào)查、了解市場(chǎng)，研究競(jìng)爭(zhēng)策略，對(duì)各部門報(bào)告上來的涉及重大決策的事宜予以討論、決定或上報(bào)董事會(huì)，確保提供的會(huì)計(jì)信息是真實(shí)的。嚴(yán)格把握住幾個(gè)關(guān)鍵的控制點(diǎn)，如，土地征購(gòu)環(huán)節(jié)，商品房銷售價(jià)格及其價(jià)格折讓、價(jià)格浮動(dòng)的幅度、浮動(dòng)時(shí)機(jī)的確定，商品房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)確定承建商的環(huán)節(jié)等。協(xié)調(diào)各部門的工作以及協(xié)調(diào)企業(yè)與外界的關(guān)系。批準(zhǔn)本單位特定的各項(xiàng)規(guī)章制度，包括明確一般授權(quán)與特定授權(quán)的界限和責(zé)任，每類經(jīng)濟(jì)的授權(quán)批準(zhǔn)程序，建立必要的檢查制度，年度預(yù)算，實(shí)物控制的措施。對(duì)出現(xiàn)特定經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)處理的權(quán)力等級(jí)和批準(zhǔn)條件超過某部某級(jí)的批準(zhǔn)權(quán)限時(shí)，予以特定授權(quán)。

（3）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部

負(fù)責(zé)籌措建設(shè)資金、編制財(cái)務(wù)收支預(yù)算、監(jiān)督各項(xiàng)建設(shè)資金的使用。由于房地產(chǎn)使用的資金融通數(shù)額大，資金運(yùn)動(dòng)周期長(zhǎng)，所以財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部要開辦低息貸款，抵押貸款以及信托等特殊金融業(yè)務(wù)。此外，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部還要進(jìn)行資金成本、建筑成本、租賃成本、物業(yè)管理成本、以及風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)損益的核算。

（4）人事部

負(fù)責(zé)單位職工的培訓(xùn)，重要崗位人員的定期輪崗，如，出納崗位的定期輪崗，注意職務(wù)分工的合理性，做到人盡其才。

（5）企劃部

根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部提供的資金狀況，策劃新的開發(fā)項(xiàng)目，將項(xiàng)目的可行性報(bào)告，土地征購(gòu)地段的選擇，價(jià)格的確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，房屋造價(jià)預(yù)算，營(yíng)銷策略等重大問題提交給總經(jīng)理室討論并批準(zhǔn)；然后將批準(zhǔn)的各個(gè)方案、預(yù)算分別交由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部籌集安排資金，交給生產(chǎn)部安排報(bào)建、施工事宜，交給營(yíng)銷部實(shí)施宣傳推廣等促銷工作。企劃部，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性分析；負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查；提出項(xiàng)目可行性開發(fā)的報(bào)告；提出生產(chǎn)適銷對(duì)路的開發(fā)產(chǎn)品。

（6）生產(chǎn)部

根據(jù)批準(zhǔn)的施工預(yù)算方案，實(shí)施投標(biāo)工作，組織施工力量，保證承建商所用的建筑材料符合合同要求，安全無幅射，以保障消費(fèi)的權(quán)益，并做到按時(shí)按質(zhì)完成施工任務(wù)。對(duì)比生產(chǎn)與銷售的同步情況，及時(shí)提供給財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部門安排資金以及進(jìn)行成本核算用。負(fù)責(zé)實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，為消費(fèi)者提供安全、舒適的商品房，保質(zhì)保量按期完成開發(fā)計(jì)劃任務(wù)。

（7）營(yíng)銷部

負(fù)責(zé)商品房的銷售工作。負(fù)責(zé)銷售策略的制定、宣傳、實(shí)施，開展有效的促銷活動(dòng)，將市場(chǎng)反映情況迅速反饋給企劃部，以便制定包括價(jià)格調(diào)整在內(nèi)的促銷方案，及時(shí)反饋給生產(chǎn)部以便抓緊及時(shí)調(diào)整施工進(jìn)度，將已簽訂生效的預(yù)售商品房合同及時(shí)移交給財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部，以便財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部及時(shí)回籠資金，合理安排資金使用。例如：定西**房產(chǎn)開發(fā)公司**小區(qū)3#B段3單元住宅為：148㎡/套四室二廳二衛(wèi)居室，試銷過程中，發(fā)現(xiàn)這種套型幾乎無人問津，恰恰2單元的50㎡左右的一室一廳居室被人們短時(shí)間內(nèi)搶購(gòu)一空，營(yíng)銷人員及時(shí)反映市場(chǎng)需要，董事會(huì)作出改變套型設(shè)計(jì)的決定，短時(shí)間內(nèi)將滯銷產(chǎn)品改變?yōu)闀充N的產(chǎn)品。

（三）制定一套完整的崗位責(zé)任制，報(bào)告制度

1、完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境

企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的好壞直接影響到企業(yè)內(nèi)部控制的貫徹和執(zhí)行，以及企業(yè)具體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是內(nèi)部控制其他要素發(fā)揮作用的基礎(chǔ)，并對(duì)其他因素起制約作用。讓企業(yè)管理者充分認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)代企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，就必須注重內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)與實(shí)施，確保企業(yè)的每個(gè)崗位及人員，每項(xiàng)業(yè)務(wù)或環(huán)節(jié)都能按規(guī)定的制度辦理，真正將內(nèi)部控制制度的建設(shè)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)來抓。另外要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，員工的思想道德素質(zhì)長(zhǎng)期被認(rèn)為是內(nèi)部控制環(huán)境的重要因素之一，正直誠(chéng)實(shí)的品行、高度的敬業(yè)精神對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制會(huì)產(chǎn)生積極的影響。

2、分析內(nèi)外部環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境影響力，較其它行業(yè)更顯得長(zhǎng)遠(yuǎn)和復(fù)雜，長(zhǎng)期的外部環(huán)境影響方面有:一是國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，特別是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及其走勢(shì)對(duì)企業(yè)投資方向的影響;二是國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展方向和區(qū)域與城市化進(jìn)程對(duì)企業(yè)投資重點(diǎn)的影響;三是產(chǎn)業(yè)升級(jí)與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型對(duì)企業(yè)投資策略的影響。短期的環(huán)境影響方面有:一是目前的宏觀調(diào)控政策，可能影響企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng);二是金融市場(chǎng)和匯率變化將影響公司籌資與融資;三是我國(guó)政府主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)能力比較強(qiáng)，將影響企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理;四是稅收政策變化帶來的影響等等。

3、信息和溝通、監(jiān)控與持續(xù)改進(jìn)

來自于企業(yè)內(nèi)部和外部的相關(guān)信息必須以一定的格式和時(shí)間間隔進(jìn)行確認(rèn)、捕捉和傳遞，以保證公司的員工能夠執(zhí)行各自的職責(zé)。信息與溝通主要存在三個(gè)方向：一是風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)過程中的信息溝通，二是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估或重新評(píng)估過程中的信息與溝通，三是風(fēng)險(xiǎn)控制結(jié)束后反饋機(jī)制的信息與溝通。這項(xiàng)工作一般由責(zé)任部門與內(nèi)控部門之間的以多種形式得以實(shí)現(xiàn)。

第8篇：房地產(chǎn)內(nèi)控管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款 貸款額度 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系 風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押權(quán)人就是債權(quán)人，債權(quán)人為了使自己財(cái)產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務(wù)的債務(wù)人為該債務(wù)提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權(quán)人雖然在房地產(chǎn)抵押過程中處于主動(dòng)地位，但是存在許多風(fēng)險(xiǎn)。

日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權(quán)人只是保留債務(wù)人或擔(dān)保人的房屋所有權(quán)證，不做抵押登記，這給一些債務(wù)人制造了重復(fù)抵押的機(jī)會(huì)?！稉?dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進(jìn)行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應(yīng)該重視這一現(xiàn)象。防范這一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生主要在于抵押權(quán)人應(yīng)依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動(dòng)。①

抵押權(quán)人操作風(fēng)險(xiǎn)是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過多以防范風(fēng)險(xiǎn)；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴(kuò)大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會(huì)提高銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，綜合抵押人的資信信譽(yù)、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權(quán)人專業(yè)知識(shí)不夠，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費(fèi)用扣除項(xiàng)以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實(shí)上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時(shí)抵押物的價(jià)值。比如，銀行一般按市場(chǎng)價(jià)格的五到七成確定貸款額，進(jìn)而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計(jì)算貸款額存在諸多問題。首先，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距，人們通過高估抵押物評(píng)估價(jià)值進(jìn)行抵押，即使評(píng)估價(jià)值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價(jià)值，而是市場(chǎng)價(jià)值；其次在確定抵押率時(shí)，未從評(píng)估價(jià)值中扣除如訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)、處置費(fèi)等實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用相對(duì)抵押物價(jià)值是一筆不小的開銷。

抵押物在市場(chǎng)價(jià)值減值方面的風(fēng)險(xiǎn)。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設(shè)備和土地抵押掉，抵押物重置價(jià)值與市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)值相差很大；外部環(huán)境的變化會(huì)導(dǎo)致抵押物市場(chǎng)價(jià)值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強(qiáng)的抵押物的交易市場(chǎng)狹窄，不好變現(xiàn)。

抵押物也有可能面臨短期強(qiáng)制處分的風(fēng)險(xiǎn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。被拍賣房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣主，是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣價(jià)格未經(jīng)過一段合適的議價(jià)期，在拍賣日公開競(jìng)投，而買家在競(jìng)投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時(shí)間內(nèi)完成交易。賣價(jià)一般比公平市價(jià)低，才能吸引買家競(jìng)投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場(chǎng)有待進(jìn)一步成熟，競(jìng)投應(yīng)該激烈，不然拍賣價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格的頹勢(shì)不會(huì)好轉(zhuǎn)。②

房屋、土地管理部門的分別設(shè)置，導(dǎo)致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權(quán)人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致的矛盾。債務(wù)到期的時(shí)候，到底誰先受償，成為一個(gè)棘手的問題。

除了上述情況外，抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)也需要了解和掌握抵押人（債務(wù)人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押的時(shí)候受不受法律、法規(guī)的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權(quán)登記資料，驗(yàn)明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時(shí)停止等。③抵押權(quán)人在抵押運(yùn)作過程中必須對(duì)抵押情況進(jìn)行全面細(xì)致的了解，采取有效措施，提高防范意識(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，最大程度地保證自己的權(quán)益不受損害。

房地產(chǎn)抵押評(píng)估過程中的風(fēng)險(xiǎn)。抵押房地產(chǎn)評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)作為抵押物的價(jià)格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時(shí)相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行客觀合理的評(píng)估。評(píng)估過程存在許多風(fēng)險(xiǎn)。第一是權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實(shí)際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進(jìn)而影響抵押物的市場(chǎng)價(jià)格。第二是時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：貸款到期日的實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒有竣工時(shí)的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時(shí)房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機(jī)構(gòu)不能在租期內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險(xiǎn)。第五，原土地使用者的房產(chǎn)屬于土地開發(fā)費(fèi)的一部分。

房地產(chǎn)抵押登記部門和現(xiàn)場(chǎng)勘察貸款額度審批存在的風(fēng)險(xiǎn)。從目前我國(guó)的登記制度來看，房地產(chǎn)管理部門作為房地產(chǎn)抵押登記部門，對(duì)房屋權(quán)屬登記和抵押登記進(jìn)行真實(shí)性審查?，F(xiàn)在許多抵押權(quán)人存在依賴思想，放松了作為抵押權(quán)人應(yīng)該注意和把關(guān)的地方，只靠登記機(jī)關(guān)把關(guān)，給登記機(jī)關(guān)增加了許多壓力，同時(shí)也增加了登記機(jī)關(guān)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)。查驗(yàn)當(dāng)事人是否具備抵押登記條件是登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押當(dāng)事人的合法性審查的重點(diǎn)，同時(shí)在抵押的主體資格、本人簽字、個(gè)人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應(yīng)該嚴(yán)格審查。

金融機(jī)構(gòu)要高度重視現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，確認(rèn)房地產(chǎn)檔案和實(shí)際情況的符合程度。被評(píng)估對(duì)象的方位、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備狀況等是現(xiàn)場(chǎng)勘察的主要內(nèi)容。有些人鉆評(píng)估人員對(duì)評(píng)估環(huán)境不熟悉的空子，提供虛假的現(xiàn)場(chǎng)資料給評(píng)估機(jī)構(gòu)，使評(píng)估人員不能正確評(píng)估抵押物的價(jià)值。這就要求評(píng)估人員注意檢查土地出讓金的發(fā)票，核實(shí)房產(chǎn)證、土地證是否屬實(shí)。債權(quán)人通過相關(guān)部門進(jìn)行貸后檢查，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，比如查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更等。

房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范

完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅(jiān)決杜絕抵押物價(jià)值的人為操作，加強(qiáng)并動(dòng)態(tài)監(jiān)管抵押物全過程。制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確不宜作抵押物款項(xiàng)，將抵押物細(xì)分歸類。加強(qiáng)貸后管理，不定時(shí)對(duì)貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時(shí)，實(shí)行分期還款制度，降低金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計(jì)算抵押率的方式，對(duì)于容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物來說，將變現(xiàn)價(jià)值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來計(jì)算抵押率；對(duì)于那些不容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物，將雙方認(rèn)可的評(píng)估價(jià)值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來計(jì)算。④對(duì)貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)行情分別設(shè)定不同的抵押率。

完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度。在金融機(jī)構(gòu)中樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強(qiáng)和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個(gè)方面，防范風(fēng)險(xiǎn)，要做到以下幾點(diǎn)：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實(shí)行跟蹤服務(wù)，落實(shí)調(diào)查責(zé)任，增加貸后檢查強(qiáng)度和次數(shù)。確定申報(bào)價(jià)格的合理性、各信息與實(shí)際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。二、完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報(bào)機(jī)制。⑤對(duì)于虛假抵押貸款行為，要及時(shí)復(fù)查并找出問題所在，建立黑名單并實(shí)行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

總 結(jié)

在我國(guó)，房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一。如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國(guó)整個(gè)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制，完善金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。同時(shí)，相關(guān)部門要設(shè)立特殊的房地產(chǎn)擔(dān)保規(guī)則，引入住房質(zhì)量強(qiáng)制保險(xiǎn)制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強(qiáng)監(jiān)管部門監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺(tái)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。只有在房地產(chǎn)抵押登記管理部門和金融機(jī)構(gòu)密切配合下，才能合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)。（作者單位：西南石油大學(xué)文法學(xué)院）

注釋

①符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社，2009年。

②關(guān)永宏：“論住房公積金貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范”，《山西大學(xué)學(xué)報(bào)》，2009年6月。

③刑建：“淺談商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范”，《商情》，2008年6月。

第9篇：房地產(chǎn)內(nèi)控管理范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目 精細(xì)化管理

一、引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的越發(fā)激烈以及國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策機(jī)制的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理面臨的壓力越來越大，在新的復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要贏得生存發(fā)展，就必須進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，特別是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理方面，應(yīng)該更加注重有效的質(zhì)量管理和成本控制，通過精細(xì)化的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

二、精細(xì)化管理概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施精細(xì)化管理的必要性

精細(xì)化管理是企業(yè)現(xiàn)代化管理理念與管理技術(shù)的有機(jī)融合，重點(diǎn)是通過對(duì)企業(yè)項(xiàng)目中細(xì)節(jié)、流程的優(yōu)化控制，來進(jìn)一步提高整體運(yùn)轉(zhuǎn)效率，進(jìn)而達(dá)到降低成本、提高質(zhì)量和效益的目的?，F(xiàn)代化的精細(xì)化管理應(yīng)用實(shí)施，需要綜合運(yùn)用各種信息化、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化和程序化的手段，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作中的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行精密的組織設(shè)計(jì)和協(xié)調(diào)管理。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在開發(fā)項(xiàng)目中實(shí)施精細(xì)化管理的必要性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理方面分析，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有明顯的項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期較長(zhǎng)、投資成本過高、成本控制管理難度過大的問題，整個(gè)項(xiàng)目從建設(shè)初期到最后投入使用，都面臨著較大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)問題，真正確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目效益的實(shí)現(xiàn)，必須采取精細(xì)化的管理模式，及時(shí)解決房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中存在的各種問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范控制能力。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展面臨的外部環(huán)境方面，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的不斷發(fā)展變化，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也相繼出臺(tái)了一系列的調(diào)控管理政策。適應(yīng)這些政策要求，真正確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段的控制管理，通過精細(xì)化的管理手段，來保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目全過程適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境變化，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)生存能力。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中存在的問題分析

第一，項(xiàng)目全面成本控制管理不足。有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)管理過程中，對(duì)于成本控制管理沒有全面的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為只要加強(qiáng)采購(gòu)、實(shí)施階段的成本管理即可，對(duì)于全面系統(tǒng)的成本控制管理重視不夠，造成了成本控制管理還沒有完全覆蓋到項(xiàng)目建設(shè)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用傳統(tǒng)落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在較多的缺失，導(dǎo)致了成本控制管理目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

第二，管理制度化以及規(guī)范化水平不高。確保整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利推進(jìn)，必須有相對(duì)較為健全完善的制度體系作為保障，但是現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為了加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，忽略了制度具體落實(shí)控制，造成項(xiàng)目建設(shè)開展過程中經(jīng)常出現(xiàn)各種問題，甚至影響了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理協(xié)調(diào)不夠。由于對(duì)項(xiàng)目缺少精細(xì)化的籌劃設(shè)計(jì)，造成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中出現(xiàn)了協(xié)調(diào)管理方面的問題。特別是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本、質(zhì)量和進(jìn)度方面的協(xié)調(diào)管理不足，目標(biāo)管理在實(shí)際的執(zhí)行過程中出現(xiàn)了偏差，影響了整體效益目標(biāo)最大化的實(shí)現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理組織實(shí)施

第一，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的組織保障。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中實(shí)施精細(xì)化管理，首先，應(yīng)該建立精細(xì)化的組織管理保障體系，特別是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理模式進(jìn)行改進(jìn)，構(gòu)建全新的項(xiàng)目精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)，明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、造價(jià)管理、工程施工、計(jì)劃管理等各個(gè)部門在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理中的責(zé)任，并注重加強(qiáng)各個(gè)部門之間的溝通協(xié)調(diào)和相互配合，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的順利推進(jìn)實(shí)施。其次，應(yīng)該完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的機(jī)制保障，特別是建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目考核機(jī)制，對(duì)各個(gè)責(zé)任部門在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的責(zé)任履行情況進(jìn)行考核，加強(qiáng)激勵(lì)管理，以確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。此外，還應(yīng)該注重加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中的聯(lián)動(dòng)保障管理，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作的合力，確保整體管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第二，以成本、質(zhì)量和進(jìn)度作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的關(guān)鍵。成本、質(zhì)量和進(jìn)度這三要素，是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵所在。在成本的精細(xì)化管理方面，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，建立科學(xué)有效的成本費(fèi)用控制管理系統(tǒng)，健全開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算管理體系，全面地設(shè)置管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)成本等費(fèi)用成本科目，以及固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等資本性支出，對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)施預(yù)算管理。同時(shí)，嚴(yán)格按照預(yù)算計(jì)劃對(duì)各種成本費(fèi)用支出進(jìn)行預(yù)算審批，特別是加強(qiáng)預(yù)算外的預(yù)算追加和預(yù)算調(diào)整控制，以確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，真正降低成本費(fèi)用支出。在質(zhì)量精細(xì)化管理方面，應(yīng)該建立質(zhì)量精細(xì)化管理體系，明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工過程質(zhì)量、質(zhì)量通病防范、竣工驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化的控制管理，防范各種質(zhì)量問題發(fā)生。在進(jìn)度的精細(xì)化管理方面，則應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況等，綜合考慮成本控制、質(zhì)量控制、資源消耗等實(shí)際情況，制定項(xiàng)目進(jìn)度任務(wù)書，并加強(qiáng)進(jìn)度控制監(jiān)督，確保進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第三，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范控制管理。風(fēng)險(xiǎn)防范控制管理也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的重要內(nèi)容，在具體的管理工作開展過程中，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目情況，認(rèn)真研究國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)政策及相關(guān)規(guī)定，并開展市場(chǎng)分析和預(yù)判，進(jìn)一步確定項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)和方向，并對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)可能給項(xiàng)目帶來的不利影響進(jìn)行全面分析。同時(shí)，還應(yīng)該注重項(xiàng)目的前期論證和可行性研究，按照項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)隱患有針對(duì)性地制定風(fēng)險(xiǎn)防范體系，規(guī)避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。此外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理過程中，還應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部控制管理，完善內(nèi)控體系，做到依法合規(guī)審慎經(jīng)營(yíng)，切實(shí)規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)隱患問題。

第四，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中的組織協(xié)調(diào)管理。組織協(xié)調(diào)管理在項(xiàng)目建設(shè)管理中具有非常關(guān)鍵的作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)根據(jù)不同階段，適時(shí)、準(zhǔn)確地加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理，提高項(xiàng)目運(yùn)行的效率和效益。重點(diǎn)加強(qiáng)與設(shè)計(jì)部門、監(jiān)理部門和施工部門之間的協(xié)調(diào)，在項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)建設(shè)、項(xiàng)目管理制度建設(shè)，進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制，項(xiàng)目建設(shè)的現(xiàn)場(chǎng)管理、生產(chǎn)要素管理、技術(shù)管理、合同管理、信息管理、協(xié)調(diào)管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、竣工驗(yàn)收和回訪管理等方面有針對(duì)性地制定管理計(jì)劃，并通過專門的管理機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理工作之間的協(xié)調(diào)有序，以確保項(xiàng)目嚴(yán)格按照進(jìn)度計(jì)劃、質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和成本管控要求有序進(jìn)展。

五、結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中實(shí)施項(xiàng)目精細(xì)化管理，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，以成本、質(zhì)量和進(jìn)度管理作為目標(biāo)，并完善組織管理和制度保障，真正提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的精細(xì)化水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目整體管理水平的提高。

（作者單位為濰坊晨琳經(jīng)貿(mào)股份有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 薛萃.淺談做好項(xiàng)目精細(xì)化管理應(yīng)抓好的五個(gè)環(huán)節(jié)[J].山西建筑，2011（31）：244-245.