前言:一篇好文章的誕生,需要你不斷地搜集資料、整理思路,本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)公司管理體系主題范文,僅供參考,歡迎閱讀并收藏。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司;財(cái)務(wù)管理;問題;對策
隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷改革發(fā)展和變化,我國的房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅面臨著一些來自于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的壓力,而且也面臨著來自于一些客戶、競爭者和法律法規(guī)方面的壓力,尤其是在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面更為嚴(yán)重。因此,在當(dāng)前這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,我們有必要對房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理體系做出優(yōu)化,以便于其適應(yīng)當(dāng)前的社會發(fā)展。
一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
在當(dāng)前環(huán)境下,房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面,一方面是房地產(chǎn)公司所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更大了,另一方面是房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理難度增加了。
1.房地產(chǎn)公司所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。近些年來,我國的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)在不斷地發(fā)展著,這也使得我國的城市化水平有了顯著的增加。因此,房地產(chǎn)行業(yè)獲得了十分顯著的發(fā)展優(yōu)勢,這促使房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入增大,籌備物資的資金增多,造成財(cái)務(wù)管理的周期延長。在這樣相對較長的開發(fā)經(jīng)營周期當(dāng)中,會使房地產(chǎn)的經(jīng)營管理面對著諸多的不穩(wěn)定和不確定因素,這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和投資項(xiàng)目都面臨著多重的結(jié)果,也使得房地產(chǎn)的開發(fā)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)加劇。
2.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的難度加大。在當(dāng)前環(huán)境下,關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)主要涉及到了來自很多方面的問題,所以這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)關(guān)系也面臨著一些復(fù)雜性和多樣性的選擇。通常債權(quán)人、債務(wù)人、投資人、公司內(nèi)部職員、被投資的單位和開發(fā)公司之間的關(guān)系都屬于房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)關(guān)系范疇之內(nèi)。除此之外,房地產(chǎn)公司內(nèi)部的各個(gè)單位之間或者和上級單位以及各個(gè)管理部門之間的關(guān)系也屬于房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)關(guān)系,具體來說表現(xiàn)在很多的方面,比如被拆遷單位或者居民住宅,勘察設(shè)計(jì)等,這些都和房地產(chǎn)企業(yè)的大量的、頻繁的資金交往存在直接的關(guān)系。由此看來,在當(dāng)前這種環(huán)境之下,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理難度是有所增加的。
二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的基本現(xiàn)狀分析
1.房地產(chǎn)企業(yè)管理制度存在漏洞,不夠合理。房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類公司,對資金的流動(dòng)性要求比較高。但是在實(shí)際房地產(chǎn)公司中,基本的管理制度不夠規(guī)范,在財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標(biāo)準(zhǔn)。這方面的原因主要如下:部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小,由于自身的實(shí)力較弱,在公司制度建設(shè)方面投入不足,公司缺乏明確清晰的管理制度;一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實(shí)際的靈活性,操作性很差,在涉及到資金管理時(shí)財(cái)務(wù)管理部門受公司高層領(lǐng)導(dǎo)影響較大,缺乏一定的獨(dú)立性;公司的長期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰,在財(cái)務(wù)處理方面有時(shí)過于看重短期利益而忽視對長期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。
2.成本管理和財(cái)務(wù)預(yù)算的意識淡薄。一般來說,房地產(chǎn)公司在開發(fā)項(xiàng)目之前要對項(xiàng)目的營利性做一定的評估調(diào)查,要對整個(gè)項(xiàng)目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細(xì)致研究分析,這是做好預(yù)算資金安排的前提。但是現(xiàn)實(shí)中一些房地產(chǎn)公司,限于自己的資金實(shí)力較弱,在項(xiàng)目開發(fā)前期做得財(cái)務(wù)預(yù)算工作不到位,沒有深人詳細(xì)的可行性調(diào)查研究報(bào)告,缺乏一線的具體資料,導(dǎo)致預(yù)算資金與實(shí)際項(xiàng)目投資出現(xiàn)較大偏差,影響了公司的現(xiàn)金流。
3.房地產(chǎn)公司融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)為資金密集型的、高風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè),資金周轉(zhuǎn)周期長,在遇到資金困難的情況時(shí),必須要通過融資扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實(shí)際融資中,很多公司的融資渠道相對來說比較單一,往往主要依靠銀行貸款。在新形勢下,公司的融資會面臨困難,因?yàn)殡S著國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策的出臺,銀行融資監(jiān)管進(jìn)一步趨緊,尤其是對于中小企業(yè)而言,國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。
4.財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高。一些中小型的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平不夠高,在涉及復(fù)雜的財(cái)務(wù)處理方面略顯經(jīng)驗(yàn)不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營者如出納、家族式管理、會計(jì)等都是用自己的親戚來做,涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做,這樣難免會出現(xiàn)管理的漏洞。財(cái)務(wù)管理水平不高,已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙,投資者在投資時(shí)會根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況,而財(cái)務(wù)管理水平的高低直接影響相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的優(yōu)劣。
三、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的優(yōu)化措施
1.健全財(cái)務(wù)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財(cái)務(wù)管理制度,具體可以從以下方面入手:一是要從企業(yè)自身實(shí)際出發(fā),將企業(yè)的成本管理、預(yù)算管理、財(cái)務(wù)分析、資產(chǎn)管理等各個(gè)方面融入到財(cái)務(wù)制度中,確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性;二是要設(shè)立相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu),規(guī)范財(cái)務(wù)管理制度:如建立相應(yīng)的報(bào)銷制度、采購制度、現(xiàn)金制度、稽核制度,充分實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的制度化和規(guī)范化;三是建立健全的考核制度,根據(jù)企業(yè)各崗位的需要,明確工作人員的責(zé)任和義務(wù),強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制,強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的責(zé)任心,規(guī)范財(cái)務(wù)行為和工作程序,提高會計(jì)質(zhì)量。
2.提高決策者的財(cái)務(wù)管理意識。房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念,堅(jiān)持樹立財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的核心理念,切實(shí)把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強(qiáng)自身的管理技能學(xué)習(xí),通過參加管理培訓(xùn)班來提高經(jīng)營理念和管理水平,也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學(xué)習(xí)和提高管理水平。
3.擴(kuò)大房地產(chǎn)公司則務(wù)管理的資金籌集。如果想要在當(dāng)前環(huán)境下促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展,必須要結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)做出分析,經(jīng)過分析之后,我們可以得出,房地產(chǎn)企業(yè)必須要具備有足夠的資金來作為維持房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基本保證。因此,對資金的籌備工作是應(yīng)該擺在第一位需要解決的問題。具體來說,需要從四個(gè)方面進(jìn)行:第一,依托銀行貸款并將其作為資金籌備的主要方式,在此基礎(chǔ)上拓展其他形式的金融業(yè)務(wù),比如商業(yè)匯票和保函等;第二,要制定出一種合理有效的打入資本市場的途徑,比如發(fā)行股票或者債券進(jìn)行融資;第三,房地產(chǎn)公司需要對外籌集資金,以此方式來加大本企業(yè)的市場占有份額,擴(kuò)大企業(yè)在市場上的競爭實(shí)力;第四,對融資左式進(jìn)行創(chuàng)新,可采取多種方法進(jìn)行。
4.提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ),切實(shí)規(guī)范財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)基礎(chǔ),努力把財(cái)務(wù)管理水平提高到最佳。財(cái)務(wù)工作是一項(xiàng)專業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作,因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理人員的招聘時(shí)要選擇既會財(cái)會知識的人員,又對各項(xiàng)會計(jì)法規(guī)較為熟悉的人員。同時(shí)還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力,要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力,而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。
5.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)控制主要從以下方面入手:一是要了解當(dāng)下的法律環(huán)境,尤其是在現(xiàn)有的市場環(huán)境下,企業(yè)必須要以法律為依托,規(guī)范各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng),科學(xué)進(jìn)行利潤分配,強(qiáng)化企業(yè)理財(cái)職能;二是要了解企業(yè)所在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,要以我國國民經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向,深入公司體制改革,適應(yīng)我國的市場經(jīng)濟(jì)體制,一切從實(shí)際出發(fā),及時(shí)調(diào)整公司的經(jīng)營方式,以此來提高自己的市場應(yīng)變能力。
參考文獻(xiàn):
[1]田林永.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].上海房地,2011(5).
[2]田林永.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].中國住宅設(shè)施,2011(7).
[3]錢劍.我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題與完善對策[J].中國總會計(jì)師,2010(2).
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 問題 對策
隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)的不斷推進(jìn),房地產(chǎn)建設(shè)的熱潮不斷涌動(dòng),房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸成為我國的支柱企業(yè),但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中都出現(xiàn)了問題,影響了企業(yè)經(jīng)營的安全性,其中一個(gè)重要問題就是財(cái)務(wù)管理上的問題。作為資金密集型的企業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)公司的財(cái)務(wù)管理工作對企業(yè)來說極其重要,因此識別并解決財(cái)務(wù)管理中存在的問題,對房地產(chǎn)企業(yè)來說極其重要。
一、房地產(chǎn)開發(fā)公司加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理必要性
房地產(chǎn)開發(fā)公司作為資本密集型企業(yè),資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)決定企業(yè)生死的要素。資金的流動(dòng)存在于企業(yè)的投資、籌資、生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié),任一環(huán)節(jié)資金鏈的斷裂都有可能導(dǎo)致企業(yè)的生存危機(jī)。而且,企業(yè)的資金又不是越多越好,這會降低企業(yè)資金的使用效率。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)公司,其開發(fā)周期長,資金的投入和回收是不斷交叉的,因此需要開發(fā)公司了解開發(fā)整個(gè)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié),以便對資金進(jìn)行有效管理。另外,成本和質(zhì)量的制衡是房地產(chǎn)公司的另一主題,如何在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上進(jìn)行成本控制,對房地產(chǎn)公司及其重要。因此,做好企業(yè)的成本控制和成本管理,對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的重要性和必要性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理中存在的問題
當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)公司、尤其是中小型開發(fā)公司,財(cái)務(wù)管理都存在著一些問題。
(一)對財(cái)務(wù)管理的重視性不高
我國房地產(chǎn)開發(fā)公司將管理工作的重點(diǎn)集中在經(jīng)濟(jì)效益上,對財(cái)務(wù)管理的重視性不夠,尤其是忽視了財(cái)務(wù)管理工作在長期規(guī)劃中的作用。一些房地產(chǎn)開發(fā)公司僅僅將財(cái)務(wù)管理定位為記賬等會計(jì)類工作,對財(cái)務(wù)管理認(rèn)識不夠。另外,一些公司對開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究重視度不夠,有的甚至不進(jìn)行可行性研究,項(xiàng)目安排隨意性大,沒有對資金投入、資金回收、期限等進(jìn)行詳細(xì)安排,導(dǎo)致整個(gè)財(cái)務(wù)管理過程的混亂。
(二)財(cái)務(wù)管理的制度缺乏規(guī)范性
我國房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有建立清晰的財(cái)務(wù)目標(biāo),制定的制度也缺乏實(shí)際操作性,沒有起到有效的指導(dǎo)作用。有的公司的制度形同虛設(shè),沒有得到有效的實(shí)施。
(三)財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高,財(cái)務(wù)管理水平低
當(dāng)前我國一些房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理人員財(cái)務(wù)管理意識淡薄,對財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識不夠,且文化程度不高,因此,業(yè)務(wù)技能也不高,他們?nèi)狈ο到y(tǒng)財(cái)務(wù)管理知識,在實(shí)際工作中只是憑經(jīng)驗(yàn)和直覺進(jìn)行管理,這一問題會影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行的安全性和效率。
(四)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大,融資渠道單一
房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè),資金鏈的保證對其及其重要,資金流動(dòng)的周期很長,且前后期的資金流量很不平衡,所以保持資金的安全流通是很重要的工作。但是,隨著我國對房地產(chǎn)企業(yè)的管控越來越嚴(yán)格,加上其本來的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)融資也越來越困難。
三、應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理問題的對策
(一)加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理的重視程度
房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)者需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理理念,加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理的重視程度,并將這種重視落到實(shí)處,同時(shí)將重視程度傳遞給財(cái)務(wù)管理人員,嚴(yán)格財(cái)務(wù)管理人員的招聘,加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn),為財(cái)務(wù)管理工作的順利進(jìn)行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),營造良好的氛圍。另外,保證在項(xiàng)目開發(fā)前期做好可行性分析,運(yùn)用財(cái)務(wù)管理中項(xiàng)目投資分析的知識,對項(xiàng)目開發(fā)的周期、投入、收益等進(jìn)行詳細(xì)分析,以保證后期開發(fā)過程中資金的可控性。
(二)制定科學(xué)規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度,并嚴(yán)格落到實(shí)處
房地產(chǎn)企業(yè)管理者要充分了解本企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行和管理程序,參照本行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè),建立一套科學(xué)規(guī)范且適用的財(cái)務(wù)管理制度。在建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對管理制度的學(xué)習(xí)和應(yīng)用,并在實(shí)際應(yīng)用過程中加強(qiáng)監(jiān)督,保證財(cái)務(wù)管理制度的順利實(shí)施,起到應(yīng)有的作用。同時(shí),在運(yùn)行的過程中不斷進(jìn)行反饋,以及時(shí)解決出現(xiàn)的問題,不斷完善這一制度。
(三)加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn),提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平
房地產(chǎn)企業(yè)既要嚴(yán)格財(cái)務(wù)管理人員的招聘,又要注重后期對財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn),無論是認(rèn)識上還是技能上。財(cái)務(wù)管理人員技能的提高,有助于企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高,進(jìn)而可以順利推進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作,這對整個(gè)工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行都很重要。
(四)加強(qiáng)對資金的管理,多元化融資渠道,以降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)對資金管理的重視,整體上把握資金的流入和流出,對項(xiàng)目不同時(shí)期資金的流動(dòng)有整體上的認(rèn)識,并提前做好準(zhǔn)備,防止出現(xiàn)資金流斷裂的問題。有關(guān)現(xiàn)金流管理的具體措施有:編制現(xiàn)金預(yù)算,加強(qiáng)對應(yīng)收賬款的管理、加快資金回收期,合理利用現(xiàn)金浮游量、充分利用商業(yè)信用,加強(qiáng)對投融資的管理等。對于融資問題,企業(yè)要優(yōu)化融資方式,進(jìn)行多元化融資。企業(yè)集團(tuán)還可以在整個(gè)企業(yè)建立資金池,將各個(gè)項(xiàng)目的資金進(jìn)行統(tǒng)一管理,對各個(gè)項(xiàng)目的資金進(jìn)行調(diào)劑使用,從而保證整體的穩(wěn)定。
四、結(jié)束語
總之,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理非常重要,認(rèn)識并解決這些問題,對房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展有著重要的意義。
參考文獻(xiàn):
[1]趙雪梅,趙美華.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中存在的問題及對策分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2012
一、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理的必要性
房地產(chǎn)公司具有資本密集型、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn),房地產(chǎn)公司要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的、高效的、可持續(xù)發(fā)展,必須建立完善的財(cái)務(wù)管理。完善的企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系包括完善的財(cái)務(wù)核算體系、以會計(jì)控制為核心的內(nèi)部控制制度、資金管理體系、全面預(yù)算管理體系等等。公司的財(cái)務(wù)管理理念單一,遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,因而,公司要樹立可持續(xù)發(fā)展的理念,提高核心競爭力,就必須創(chuàng)立完善的財(cái)務(wù)核算體系、全面預(yù)算管理體系等等。
(一)更加優(yōu)化企業(yè)的理財(cái)
公司必須在理財(cái)上短期內(nèi)集中所需的財(cái)力、物力,為房地產(chǎn)集團(tuán)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)提供必需的物質(zhì)基礎(chǔ),把握住機(jī)遇;建立房地產(chǎn)集團(tuán)公司對所屬子公司的財(cái)務(wù)考評機(jī)制。房地產(chǎn)集團(tuán)公司在具體財(cái)務(wù)操作過程中,必須遵循整個(gè)集團(tuán)的經(jīng)營戰(zhàn)略,集團(tuán)財(cái)務(wù)管理的職能主要為集團(tuán)公司決策服務(wù)方面提供科學(xué)的管理。
(二)提高管理的專業(yè)性
在管理上,房地產(chǎn)集團(tuán)公司主要實(shí)行“兩重”管理思路的財(cái)務(wù)管理,一方面子公司或分公司財(cái)務(wù)管理人員主要由集團(tuán)公司決策層集中委派并管理。另一方面,子公司財(cái)務(wù)人員應(yīng)該定期參加培訓(xùn),參與下屬公司的經(jīng)營管理。這樣可以防止下屬公司單方面管理造成的損失,加強(qiáng)財(cái)務(wù)方面的監(jiān)督,使集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理效率增高。
(三)統(tǒng)一機(jī)制管理
為了不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量和水平,房地產(chǎn)集團(tuán)公司必須下大力氣摸索修改財(cái)務(wù)管理模式,建立完善的內(nèi)部控制制度等。同時(shí),進(jìn)行包括會計(jì)學(xué)習(xí)的交流、財(cái)務(wù)人員的借調(diào)等工作,以便加強(qiáng)各下屬公司或財(cái)務(wù)核算公司的財(cái)務(wù)交流學(xué)習(xí),這樣就能增加財(cái)務(wù)管理的科學(xué)性。
二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理存在的不足
(一)財(cái)務(wù)系統(tǒng)不完善
由于房地產(chǎn)集團(tuán)公司的所有權(quán)歸政府,經(jīng)營權(quán)歸企業(yè),客觀上是縮減了成本,企業(yè)經(jīng)營者自負(fù)盈虧,但很多領(lǐng)導(dǎo)層根本不熟悉基本的會計(jì)知識,財(cái)務(wù)管理一直是沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)財(cái)務(wù)觀念,在企業(yè)發(fā)展中也缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)的財(cái)務(wù)學(xué)習(xí)。財(cái)務(wù)部門完全按照總經(jīng)理的意志行事,事前預(yù)測、控制事中、分析事后無法形成,忽視了市場的聯(lián)系。財(cái)務(wù)管理人員遵循著按月提供報(bào)表及核算清除各個(gè)賬目、保管好銀行存款和現(xiàn)金等慣性模式,財(cái)務(wù)人員不得參與銀行業(yè)務(wù)、對外經(jīng)營、成本費(fèi)用等,完全執(zhí)行董事長或總經(jīng)理的命令。公司領(lǐng)導(dǎo)層管理機(jī)構(gòu)等對國際市場的認(rèn)識不足,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識、貨幣資金的現(xiàn)金流動(dòng)意識淡薄,遠(yuǎn)遠(yuǎn)被形勢拋棄。
(二)資金管理體系尚未形成
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的一大特點(diǎn)是資金投入量大,資金鏈正常循環(huán)與否往往關(guān)系到企業(yè)成敗,因此資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)。但是,很多房地產(chǎn)企業(yè),一是沒有有效分解年度建設(shè)投資計(jì)劃目標(biāo),編制出月度、季度計(jì)劃加以管理控制。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡,存在某些公司緊缺的資金,而另一些卻是閑置資金的情況,無法集中資金管理,使用資金效率低下。
(三)財(cái)務(wù)管理制度流于形式
財(cái)務(wù)管理人員沒有授權(quán)制度,權(quán)限不明確,經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)混亂等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂,沒有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行,常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。三是財(cái)務(wù)管理基本處于“事后反映”的水平,沒有“事前控制”其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。
三、提高房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理水平的方式
(一)推行集中化的核算模式
集中核算模式是適應(yīng)全球化大企業(yè)發(fā)展的需求,與企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部扁平化的組織結(jié)構(gòu)及網(wǎng)絡(luò)化的信息結(jié)構(gòu)相配套,在集權(quán)基礎(chǔ)上適當(dāng)分權(quán),集中與分散相結(jié)合的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)模式。財(cái)務(wù)管理歸根結(jié)底是對財(cái)務(wù)信息流的管理,使之能夠滿足企業(yè)集團(tuán)的高效運(yùn)作。而大企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理要求財(cái)務(wù)信息能夠真實(shí)、及時(shí)傳遞。而集中核算模式能滿足企業(yè)集團(tuán)對財(cái)務(wù)信息傳遞的要求。
(二)選擇合適的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制模式
在房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部,母公司處于主導(dǎo)地位,針對不同的子公司,應(yīng)制定不同的財(cái)務(wù)控制手段。當(dāng)然對不同的子公司的財(cái)務(wù)控制模式也應(yīng)有所不同。子公司在整個(gè)企業(yè)集團(tuán)中的重要程度不同,母公司應(yīng)對其采用不同的財(cái)務(wù)控制模式。為保證集團(tuán)戰(zhàn)略總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),對集團(tuán)發(fā)展具有重要意義的子公司,母公司應(yīng)選擇相對集權(quán)的財(cái)務(wù)控制;對那些不具重要性的子公司,應(yīng)提高管理效率,充分發(fā)揮其積極性,增強(qiáng)其在市場競爭中的獨(dú)立性考慮,應(yīng)實(shí)行相對分權(quán)的財(cái)務(wù)管理。房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)重要的企業(yè)文化建設(shè)。應(yīng)根據(jù)《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》及其配套指引,從內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評估、控制活動(dòng)、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督五個(gè)要素方面加以完,重點(diǎn)是建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序。如在資產(chǎn)處置、資金調(diào)度、銷售結(jié)算、工程簽證變更等環(huán)節(jié)。明確決策者和執(zhí)行者的職責(zé)權(quán)限和工作程序,建立事前控制的風(fēng)險(xiǎn)防范體系,以提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性。
(三)有效監(jiān)督財(cái)務(wù)運(yùn)行
由于集團(tuán)企業(yè)各子公司擁有相對的獨(dú)立性,可以根據(jù)企業(yè)的外部環(huán)境和自身的實(shí)際情況自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧,母公司對各子公司的領(lǐng)導(dǎo)可以通過事前的預(yù)算控制體系來實(shí)現(xiàn)。如果一個(gè)企業(yè)既沒有事前的預(yù)算管理,事中控制又很薄弱,事后監(jiān)督等于無效,這樣的模式使整個(gè)財(cái)務(wù)監(jiān)督缺乏整體性和有效性。因此,要加強(qiáng)科學(xué)管理觀念,創(chuàng)建事前、事中的財(cái)務(wù)監(jiān)督體系。
(四)完善信息披露制度
財(cái)務(wù)信息披露制度包括重大財(cái)務(wù)情況內(nèi)部授權(quán)制度、通報(bào)制度、財(cái)務(wù)報(bào)告制度等。要充分發(fā)揮財(cái)務(wù)信息的控制功能與決策價(jià)值,總部必須以制度的形式從報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)、信息質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、組織程序以及內(nèi)容結(jié)構(gòu)等方面確立一整套可操作性的、明晰的信息報(bào)告規(guī)范,只有財(cái)務(wù)信息披露和監(jiān)控制度建立起來后,才能使企業(yè)集團(tuán)總部提高決策的科學(xué)性,而且也能夠監(jiān)控各成員企業(yè)受托責(zé)任的履行情況。也就是要建立規(guī)范的財(cái)務(wù)報(bào)告制度。具體而言包括財(cái)務(wù)信息報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)信息質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、報(bào)告程序、財(cái)務(wù)信息報(bào)告內(nèi)容結(jié)構(gòu)等。
(五)建立全面預(yù)算管理體系
全面預(yù)算管理是利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種資源進(jìn)行分配、考核、控制。以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng),完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以資金預(yù)算為核心,以項(xiàng)目預(yù)算為重點(diǎn)的全面預(yù)算管理體系。其基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的分析與考核。(1)以資金預(yù)算為重點(diǎn)的全面預(yù)算管理模式。資金預(yù)算是對企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債及其相互關(guān)系進(jìn)行的預(yù)算。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以具體項(xiàng)目作為預(yù)算對象,對項(xiàng)目建設(shè)中將會發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。(2)預(yù)算的編制與實(shí)行。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制需要反復(fù)研討,對預(yù)期的經(jīng)營狀況作全面的估價(jià)、量化指標(biāo)并分解至各責(zé)任中心。執(zhí)行時(shí),以各個(gè)責(zé)任中心作為預(yù)算控制工作主體,預(yù)算內(nèi)業(yè)務(wù)要嚴(yán)格按照預(yù)算控制,預(yù)算外業(yè)務(wù)要按規(guī)定程序經(jīng)審批后控制。
參考文獻(xiàn):
[1]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].現(xiàn)代商業(yè),2007,(2)
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司;業(yè)財(cái)融合模式;成本管理
近年來,我國財(cái)稅改革工作不斷深化開展企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過程中,也在不斷強(qiáng)化會計(jì)管理的應(yīng)用,對于成本管理工作的要求也在不斷提升。國家以及地方各級政府于2020年開始房地產(chǎn)調(diào)控措施,落實(shí)房住不炒的政策,隨著新規(guī)的落實(shí),房地產(chǎn)公司面臨越來越嚴(yán)格的金融監(jiān)管,繼而導(dǎo)致房地產(chǎn)公司承受著越來越大的資金壓力。在這種大環(huán)境影響下,房地產(chǎn)公司的拿地?zé)崆橹饾u降低,土地市場也逐漸回歸到理性狀態(tài)。但隨著國際形勢的變化,房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力不斷增加,因此,在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中,提高成本控制水平具有十分重要的意義。除此之外,隨著云計(jì)算以及人工智能等技術(shù)的不斷發(fā)展,在企業(yè)管理中業(yè)財(cái)融合成為了新的發(fā)展方向。企業(yè)如何在此背景下使用新的管理方式控制成本,提高企業(yè)價(jià)值值得深入探討。
1現(xiàn)代企業(yè)業(yè)財(cái)融合下的成本管理概述
業(yè)財(cái)融合又可稱為業(yè)財(cái)一體化,這一概念是近幾年來研究熱度較高的一種新概念,同時(shí)更是企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過程中進(jìn)行企業(yè)管理的新方向。業(yè)財(cái)融合主要是指企業(yè)中的業(yè)務(wù)活動(dòng)與財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行融合的模式,主要是指企業(yè)財(cái)務(wù)人員在利用企業(yè)現(xiàn)有資源為基礎(chǔ),充分了解公司內(nèi)部狀況并進(jìn)行分析,從而為相關(guān)部門提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù),做好財(cái)務(wù)核算以及監(jiān)督等工作。業(yè)財(cái)融合在一定程度上彌補(bǔ)了傳統(tǒng)企業(yè)分工協(xié)作理論的不足之處,確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析,促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。
1.1業(yè)財(cái)融合概述
顧名思義,業(yè)財(cái)融合主要是指將企業(yè)中的業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)進(jìn)行融合,在企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作過程中,通過利用現(xiàn)代化信息技術(shù),將財(cái)務(wù)管理理念以及財(cái)務(wù)管理方式滲透到各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)當(dāng)中,從而達(dá)到以企業(yè)現(xiàn)金流與信息流為基礎(chǔ),合理指導(dǎo)財(cái)務(wù)管理工作的開展,從而提高企業(yè)的整體管理水平[1]。
1.2現(xiàn)代企業(yè)成本管理的含義及特點(diǎn)
從狹義方面出發(fā),成本管理并不僅僅是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中所耗費(fèi)的顯性成本,同時(shí)也包括了一些非顯性成本,非顯性成本主要指企業(yè)失去市場委托的成本。對于顯性成本而言,成本管理更加側(cè)重于采用合理的方式促使企業(yè)價(jià)值能夠最大化。從廣義角度出發(fā),成本管理主要是指企業(yè)管理人員通過利用專門的方法為企業(yè)提供自身以及競爭對手的相關(guān)分析資料,幫助管理者制定評估正確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,為企業(yè)制造市場競爭優(yōu)勢,從而確保企業(yè)能夠適應(yīng)外部持續(xù)變化的市場環(huán)境。現(xiàn)代企業(yè)的成本管理主要有三個(gè)特點(diǎn),分別是長期性、全局性以及外延性[2]。長期性主要是指企業(yè)成本管理的實(shí)施,主要是為了幫助企業(yè)獲取長期且持久的競爭優(yōu)勢,便于企業(yè)在市場競爭中長久生存與發(fā)展,其出發(fā)點(diǎn)是長遠(yuǎn)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo),而傳統(tǒng)的成本管理是將短期成本管理作為出發(fā)點(diǎn),并沒有考慮到企業(yè)長遠(yuǎn)持續(xù)性降低成本。例如,企業(yè)在進(jìn)行人工成本管理時(shí),可以利用成本優(yōu)勢的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行衡量,從長遠(yuǎn)角度出發(fā),雇傭相對較為年輕且文化程度較高的原因,通過利用學(xué)習(xí)曲線的方式,達(dá)到長期成本優(yōu)勢的目的。全局性主要是指企業(yè)的成本管理對象是企業(yè)全局。結(jié)合企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略制定企業(yè)成本管理計(jì)劃。企業(yè)成本管理通過結(jié)合企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與企業(yè)外部環(huán)境,幫助企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值。外延性主要是指將企業(yè)的成本管理外延至采購環(huán)節(jié)甚至包括后期研究、設(shè)計(jì)、服務(wù)環(huán)節(jié)。不僅要重視企業(yè)與上游供應(yīng)商的聯(lián)系,同時(shí),還應(yīng)關(guān)注企業(yè)與客戶和經(jīng)銷商的聯(lián)系。總而言之,企業(yè)應(yīng)當(dāng)將成本管理工作融入整個(gè)市場內(nèi)進(jìn)行全面考察,只有正確分析企業(yè)在現(xiàn)階段的競爭市場中所處的環(huán)境,才能夠準(zhǔn)確預(yù)判企業(yè)發(fā)展過程中的風(fēng)險(xiǎn),并做出有效控制措施。結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn),制定符合自身發(fā)展的管理戰(zhàn)略,從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。
1.3現(xiàn)代企業(yè)業(yè)財(cái)融合下成本管理的意義
1.3.1 優(yōu)化傳統(tǒng)財(cái)務(wù)模式下的成本管理工作在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)模式下,企業(yè)財(cái)務(wù)工作更加重視符合財(cái)務(wù)報(bào)表需求的財(cái)務(wù)核算口徑,通過對事后業(yè)務(wù)的成本信息數(shù)據(jù)進(jìn)行選擇、加工、處理,最終得到財(cái)務(wù)成本信息數(shù)據(jù)。這些成本信息數(shù)據(jù)雖然能夠達(dá)到會計(jì)信息體系管控目標(biāo)的實(shí)際需求,但實(shí)際上由于上述數(shù)據(jù)均為結(jié)果信息,并未關(guān)注到成本的事前管控以及事中管控,無法對成本做到動(dòng)態(tài)化監(jiān)督控制。然而業(yè)財(cái)融合的模式則是將企業(yè)的業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)進(jìn)行結(jié)合,確保企業(yè)業(yè)務(wù)成本信息數(shù)據(jù)能夠與財(cái)務(wù)成本信息數(shù)據(jù)核算達(dá)到高效銜接的效果,以此來實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)化監(jiān)管成本的目標(biāo)。1.3.2 將成本管理延伸至前端業(yè)務(wù)在成本管理過程中,財(cái)務(wù)會計(jì)人員應(yīng)當(dāng)對成本執(zhí)行結(jié)果,進(jìn)行對比分析并找出成本管控中存在的問題結(jié)合公司實(shí)際情況,制定相關(guān)的管控措施。但由于財(cái)務(wù)人員在實(shí)際的成本管控過程中缺乏動(dòng)態(tài)化的監(jiān)管,對于業(yè)務(wù)運(yùn)作流程信息不清楚,因此,難以在成本管控中快速發(fā)展存在的問題,無法及時(shí)有效的為企業(yè)成本管控制定相應(yīng)的干預(yù)措施[3]。但在業(yè)財(cái)融合背景下,業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)共享,企業(yè)財(cái)務(wù)人員能夠及時(shí)對業(yè)務(wù)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行匯集整理分析,將成本管理工作覆蓋到業(yè)務(wù)開展的各個(gè)環(huán)節(jié)中,從而有效提升了成本管理的有效性。
2房地產(chǎn)公司業(yè)財(cái)融合模式下的成本管理問題
2.1成本管理體系不完善
大部分房地產(chǎn)公司并未在公司發(fā)展過程中建立完善的成本管理體系,而這不僅對企業(yè)成本核算的準(zhǔn)確度造成負(fù)面影響,同時(shí)也在一定程度上降低了企業(yè)成本控制的有效性,對于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展沒有積極意義。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)初期階段及成本風(fēng)險(xiǎn)相對較小,因此,通常會采用粗放式的成本管理模式,在實(shí)際成本管理中具有較強(qiáng)的盲目性以及隨意性,大多更加重視事后彌補(bǔ),忽視了事前防控工作。
2.2成本管理人員的水平良莠不齊
在房地產(chǎn)企業(yè)中,成本管理工作的開展,對相關(guān)工作人員具有較高的要求,成本管理工作人員不僅需要具備與財(cái)務(wù)管理相關(guān)的專業(yè)知識,同時(shí),還應(yīng)當(dāng)明確稅收管理,項(xiàng)目管理以及信息管理等專業(yè)知識。但實(shí)際上,現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的成本,管理工作人員普遍存在能力低下以及綜合素質(zhì)不高的現(xiàn)象。成本核算工作的準(zhǔn)確度取決于核算水平的提升。但在房地產(chǎn)公司成本管理工作中,工作人員極易混淆相關(guān)概念,并且部分成本管理工作人員不能結(jié)合不同項(xiàng)目合理選擇費(fèi)用分?jǐn)偡绞?,對于相關(guān)成本信息不能及時(shí)進(jìn)行歸納總結(jié),繼而導(dǎo)致企業(yè)實(shí)際成本投入與賬面成本信息核對不符,對成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性造成不良影響。
2.3成本核算的對象不明確,技術(shù)較落后
在房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中,其核心問題是成本核算?,F(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算工作中依然采用傳統(tǒng)的成本核算技術(shù),但這些傳統(tǒng)技術(shù)已然無法滿足現(xiàn)階段的成本核算需求。在成本核算中,數(shù)據(jù)傳輸?shù)募皶r(shí)性具有十分重要的作用。但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)未能建立完善的互聯(lián)網(wǎng)工作平臺,導(dǎo)致基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不能及時(shí)傳輸,繼而無法確保成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性,從而影響后續(xù)成本控制工作的開展。
2.4成本控制的監(jiān)督考核機(jī)制存在缺陷
現(xiàn)階段依然存在部分房地產(chǎn)企業(yè)未能建立相應(yīng)的成本控制制度,部分企業(yè)雖然制定了相關(guān)制度,但在具體落實(shí)方面存在一定的問題,例如執(zhí)行不到位等,這些問題均會導(dǎo)致成本控制制度流于形式,無法有效發(fā)揮制度的價(jià)值。除此之外,部分房地產(chǎn)公司未能完善相關(guān)監(jiān)督制度導(dǎo)致成本控制工作不能得到落實(shí),不完善的獎(jiǎng)罰機(jī)制在一定程度上降低了工作人員的工作積極性[4]。部分房地產(chǎn)公司管理工作人員未能正確認(rèn)知成本管理的重要性,在公司發(fā)展過程中重銷售輕財(cái)務(wù)的現(xiàn)象,導(dǎo)致部分財(cái)務(wù)工作人員在工作過程中僅僅掌握了相關(guān)的會計(jì)工作,并沒有對業(yè)財(cái)融合所需的專業(yè)知識進(jìn)行學(xué)習(xí),這對于企業(yè)實(shí)施成本控制是十分不利的。
3房地產(chǎn)公司業(yè)財(cái)融合模式下的成本管理相關(guān)建議
3.1完善成本管理體系,加強(qiáng)成本管理意識
房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控過程中,必須要不斷完善成本管理系統(tǒng),從企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展層面出發(fā),對成本核算以及成本控制工作提高重視,同時(shí),在企業(yè)文化建設(shè)中應(yīng)當(dāng)加大成本管理思想的宣傳力度,通過在企業(yè)內(nèi)部營造成本管理的氛圍實(shí)現(xiàn)工作人員對成本管理工作提高重視的目的。除此之外,房地產(chǎn)企業(yè)管理人員也應(yīng)當(dāng)對成本管理工作提高重視,并在公司內(nèi)部建立相應(yīng)的管理組織,賦予該組織一定的權(quán)利,如有條件,可在企業(yè)內(nèi)部組建成本管理委員會。3.2提升成本管理人員的專業(yè)水平在信息技術(shù)高速發(fā)展的時(shí)代背景下,房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得可持續(xù)發(fā)展,其關(guān)鍵因素是人才、信息以及技術(shù)[5]。基于這一現(xiàn)狀,房地產(chǎn)企業(yè)不僅要從制度以及企業(yè)文化方面強(qiáng)化成本管理工作,同時(shí)還應(yīng)當(dāng)組建高素質(zhì)的隊(duì)伍,確保成本管理工作能夠順利實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)可以在公司內(nèi)定期對成本管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)考核,從而達(dá)到提升工作人員成本管理專業(yè)水平的目的。
3.3引進(jìn)新技術(shù),提升成本核算水平
在房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中,可通過利用先進(jìn)技術(shù),科學(xué)設(shè)計(jì)業(yè)財(cái)融合系統(tǒng),從而達(dá)到財(cái)務(wù)端口與業(yè)務(wù)端口數(shù)據(jù)相融合的效果,確保財(cái)務(wù)端口能夠?qū)Ω鞣N業(yè)務(wù)活動(dòng)相關(guān)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)收集,并對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行準(zhǔn)確分析,從而有效提高成本管理工作水平。3.4建立完善的成本監(jiān)督和考核機(jī)制房地產(chǎn)企業(yè)必須要對企業(yè)成本,管理目標(biāo)進(jìn)行明確,結(jié)合實(shí)際的成本管理流程體系不斷完善相關(guān)制度,重視成本核算以及成本控制方面的制度完善工作,在此基礎(chǔ)上也應(yīng)當(dāng)建立完善的成本監(jiān)督機(jī)制以及考核機(jī)制。在考核機(jī)制中明確獎(jiǎng)懲制度,鼓勵(lì)企業(yè)全體員工參與到成本管理工作中。在企業(yè)日常工作中必須高效落實(shí)成本管理監(jiān)督工作,及時(shí)發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)活動(dòng)開展過程中存在的成本管理問題,規(guī)避相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn),為企業(yè)的項(xiàng)目決策提供依據(jù)。
3.5強(qiáng)化成本管控理念,創(chuàng)建成本費(fèi)用管控機(jī)制
房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理工作中為了確保成本管理工作能夠高效開展,企業(yè)可以在業(yè)財(cái)融合系統(tǒng)的基礎(chǔ)上,不斷完善優(yōu)化系統(tǒng)相關(guān)功能模塊,例如,設(shè)置成本費(fèi)用報(bào)銷審核端口以及收支預(yù)警機(jī)制等。財(cái)務(wù)工作人員以業(yè)財(cái)融合系統(tǒng)為基礎(chǔ),針對業(yè)務(wù)活動(dòng)的具體情況制定相關(guān)的全過程管控方案,包括對業(yè)務(wù)活動(dòng)的事前預(yù)估、事中控制以及事后評價(jià),從而確保業(yè)務(wù)活動(dòng)能夠更好的開展。成本管理工作人員必須要對業(yè)務(wù)活動(dòng)中各個(gè)環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行控制,從而達(dá)到業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)融合的目的。
3.6各部門協(xié)同合作,加強(qiáng)員工成本意識
房地產(chǎn)企業(yè)必須要落實(shí)業(yè)財(cái)融合模式,積極為成本管理工作人員融入業(yè)務(wù)活動(dòng)創(chuàng)造條件,例如,在業(yè)務(wù)活動(dòng)開展過程中,安排成本管理人員進(jìn)行項(xiàng)目流程跟蹤,對業(yè)務(wù)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行梳理,并對各個(gè)環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)成本進(jìn)行測定,對業(yè)務(wù)活動(dòng)中的非固定的部分成本進(jìn)行控制,從而達(dá)到降低成本的效果。強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門之間的溝通交流,財(cái)務(wù)部門相關(guān)制度應(yīng)當(dāng)結(jié)合業(yè)務(wù)部門的實(shí)際需求制定。
4結(jié)語
隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,企業(yè)想要在競爭越來越激烈的市場環(huán)境中獲得一席之地,就必須要提高自身的業(yè)財(cái)融合水平,在業(yè)務(wù)活動(dòng)開展的同時(shí)不斷創(chuàng)新工作方式,彌補(bǔ)自身的不足之處。房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)階段的發(fā)展背景下,想要獲得可持續(xù)發(fā)展最重要的一步是建立完善的成本管理體系,不斷完善相關(guān)制度,從企業(yè)文化、規(guī)章制度以及組織結(jié)構(gòu)方面出發(fā),鼓勵(lì)企業(yè)全體員工積極參與到成本管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)中,落實(shí)業(yè)財(cái)融合模式,不斷提高企業(yè)的成本管理水平,從而促使企業(yè)得到健康有序的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]趙業(yè)群,歐金洲,謝潔,章振東.業(yè)財(cái)融合下加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)成本精細(xì)化管理策略研究[J].財(cái)會研究,2020(7):4-4.
[2]謝伊恬,袁媛,劉帆."互聯(lián)網(wǎng)+"背景下醫(yī)藥流通企業(yè)業(yè)財(cái)融合問題研究——以九州通醫(yī)藥集團(tuán)為例[J].財(cái)會通訊,2020(4):8-8.
[3]陽秋林,劉逸敏,聶集潔.業(yè)財(cái)融合視角下A公司全面預(yù)算管理存在的問題及改進(jìn)建議[J].財(cái)務(wù)與會計(jì),2019(23):2-2.
[4]劉穎,肖澤磊,於流芳.基于業(yè)財(cái)融合的管理會計(jì)體系實(shí)踐研究——以D乘用車公司為例[J].會計(jì)之友,2019(22):4-4.
關(guān)鍵字: 成本管理;現(xiàn)狀;問題;對策
1、我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀
1)成本管理只限于對項(xiàng)目建造過程的成本降低
長期以來,房地產(chǎn)企業(yè)對成本的管理只限于生產(chǎn)領(lǐng)域, 而忽略了對產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段成本、設(shè)備采購成本、營銷成本、配套階段成本的控制。實(shí)際上工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合理性在很大程度上已確立了項(xiàng)目建安成本的高低。
2)沒有形成一套有效的成本控制體系
現(xiàn)階段大量的房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成一套責(zé)任預(yù)算、責(zé)任核算和責(zé)任分析的管理體系, 沒有與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度密切結(jié)合。監(jiān)督體系也很不完善,很多房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)少,并且名存實(shí)亡,不能達(dá)到有效地監(jiān)督。
3)沒有充分應(yīng)用先進(jìn)的信息技術(shù)
隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的逐漸普及,加快了房地產(chǎn)企業(yè)建立現(xiàn)代信息管理系統(tǒng)的進(jìn)程。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中在很多方面,如人力資源管理、物資管理等方面都充分利用信息技術(shù)。但在傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)制造成本管理模式中, 運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)方面存在明顯不足, 阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)制造成本管理的發(fā)展。
2、上海寶華房地產(chǎn)公司成本管理中存在的問題
1)在建項(xiàng)目忽視成本的管理
成立項(xiàng)目公司,推行法人制度,也會經(jīng)常出現(xiàn)這樣的問題,企業(yè)集團(tuán)雖重視成本但有時(shí)也鞭長莫及。項(xiàng)目公司往往注重項(xiàng)目銷售,及時(shí)完工交房,而忽視主體建設(shè)工程成本、配套工程成本等,誠然,當(dāng)前房價(jià)高啟,建安成本僅是房價(jià)銷售的一小部份,但也不應(yīng)偏面只看重效益,而不顧成本,至少應(yīng)效益成本兼顧,達(dá)到成本效益最優(yōu)化。
2)成本管理認(rèn)識上存在誤區(qū)
長期以來,企業(yè)的成本管理存在認(rèn)識上的誤區(qū),認(rèn)為企業(yè)成本管理是財(cái)務(wù)部門責(zé)任,有些工程項(xiàng)目經(jīng)理更簡單地將項(xiàng)目成本管理的責(zé)任歸于項(xiàng)目成本管理主管或財(cái)務(wù)人員。其結(jié)果是技術(shù)人員只負(fù)責(zé)技術(shù)和工程質(zhì)量,工程組織人員只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度。這樣表面上看起來分工明確、職責(zé)清晰,各司其職,唯獨(dú)沒有了成本管理責(zé)任。如果技術(shù)人員為了保證工程質(zhì)量,設(shè)計(jì)功能過剩,采用了可行但不經(jīng)濟(jì)的技術(shù)措施,必然會使成本增大。由此可見,不走出這個(gè)認(rèn)識上的誤區(qū),就不可能搞好生產(chǎn)成本管理。
3)沒有形成一套完善的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制
任何管理活動(dòng),都應(yīng)建立責(zé)權(quán)利相結(jié)合的管理體制才能取得成效,成本管理也不例外。企業(yè)成本管理只有堅(jiān)持權(quán)責(zé)利相結(jié)合的原則,做到獎(jiǎng)罰分明,才能有效控制或降低成本。
3、上海寶華房地產(chǎn)公司成本管理的對策
1)樹立成本意識,加強(qiáng)全面成本控制
人員素質(zhì)、技能是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心因素。打造以人為本的房地產(chǎn)企業(yè)文化,培養(yǎng)員工成本意識,是形成房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工自主參與管理的關(guān)鍵。加強(qiáng)成本管理,首先房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須強(qiáng)化成本管理意識,高度重視成本管理工作,把成本管理工作落到實(shí)處,調(diào)動(dòng)全體員工的積極性和主動(dòng)性。其次,還應(yīng)培養(yǎng)專業(yè)成本管理人員。成本管理人員應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)流程和組織特點(diǎn),對比同行業(yè)先進(jìn)的成本管理方案,通過項(xiàng)目后評估等,不斷發(fā)現(xiàn)自身問題,并加強(qiáng)完善成本控制。從財(cái)務(wù)部門、總師室、商務(wù)部、項(xiàng)目公司、配套部、銷售公司、物業(yè)部門、建筑裝飾公司根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn),編制組織方案,實(shí)施方案,并由此制定相應(yīng)的成本預(yù)算。每位職工應(yīng)根據(jù)部門相應(yīng)的目標(biāo)成本,從身邊的小事做起減少不必要的浪費(fèi),精益求精,只有這樣才能抓出成效來。
2)建立有效的成本管理體制
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足于宏觀與微觀環(huán)境,建立并逐步完善成本管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要搞好項(xiàng)目成本管理工作和提高項(xiàng)目成本管理水平,要做好項(xiàng)目成本預(yù)測工作,設(shè)立項(xiàng)目成本目標(biāo),對已完項(xiàng)目的后評估,及與同行業(yè)項(xiàng)目的比較,通過科學(xué)的方法加以歸納總結(jié),對予好的方法和成本加以推廣。根據(jù)已有項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn),選擇最有效的成本決策,然后根據(jù)成本決策的具體內(nèi)容,編制成本計(jì)劃,作為成本控制的依據(jù)。組織成本核算工作,同時(shí)加強(qiáng)成本審核監(jiān)督,建立健全成本核算制度,提高房地產(chǎn)企業(yè)整體成本管理水平。
3)實(shí)施戰(zhàn)略采購控制成本
采購作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的第一道工序,是房地產(chǎn)企業(yè)成功進(jìn)行成本控制的第一道關(guān)口。目前在房地產(chǎn)企業(yè)采購管理中存在很多問題,例如采購環(huán)節(jié)中的人為欺詐行為屢見不鮮,采購的價(jià)格和質(zhì)量也直接影響著產(chǎn)品成本和品質(zhì)等。要想降低房地產(chǎn)企業(yè)成本,使房地產(chǎn)企業(yè)有效適應(yīng)外部持續(xù)變化的環(huán)境,應(yīng)做到“擇優(yōu),擇近,擇廉”的采購原則。不僅要了解房地產(chǎn)企業(yè)自身的價(jià)值鏈,還要了解整個(gè)社會的價(jià)值鏈??筛鶕?jù)房地產(chǎn)企業(yè)的情況采取諸如集中采購、擴(kuò)大供應(yīng)商基礎(chǔ)、優(yōu)化采購流程和方式等方法實(shí)施戰(zhàn)略采購控制項(xiàng)目成本。
4)優(yōu)化營銷成本
營銷在任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都占有重要地位,一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要使生產(chǎn)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為價(jià)值,就必須把自己的東西賣出去,從而獲取利潤。房地產(chǎn)企業(yè)為了多銷售產(chǎn)品,心然要在營銷上大花功夫,例如廣告宣傳,為樹立房地產(chǎn)企業(yè)良好的公眾形象對外進(jìn)行捐贈等等,這些都是無法避免的。但是營銷成本高低同銷售收入并不一定成正比,房地產(chǎn)企業(yè)可以對營銷成本進(jìn)行良好的優(yōu)化,使得在營銷成本降低的同時(shí),銷售收入?yún)s增長。房地產(chǎn)企業(yè)營銷中的成本優(yōu)化控制是多方面的,如廣告方式控制,樣板房規(guī)模控制,服務(wù)設(shè)施控制和產(chǎn)品設(shè)備壽命周期控制等。
5)降低營造成本
降低運(yùn)營成本可以從以下幾個(gè)方面考慮:(1)通過員工的培訓(xùn),提高員工的素質(zhì)和管理水平,提高管理效率和人工成本。(2)通過提高銷售預(yù)測能力及市場定位,提高產(chǎn)品適應(yīng)市場,及時(shí)銷售,降低庫存,節(jié)約營銷成本。(3)通過優(yōu)化業(yè)務(wù)流程達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)優(yōu)化,從而降低整體的運(yùn)營管理費(fèi)用。(4)通過采用生產(chǎn)外包、電子商務(wù)、信息化系統(tǒng)、戰(zhàn)略合作等先進(jìn)的策略和技術(shù)來提高運(yùn)作效率,降低運(yùn)營成本。
6)先進(jìn)技術(shù)及工藝的運(yùn)用和創(chuàng)新降低成本
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與工藝技術(shù)相匹配,追求成本管理的現(xiàn)代化和工藝技術(shù)的先進(jìn)性。房地產(chǎn)企業(yè)制造成本管理要與技術(shù)管理統(tǒng)一,降低成本不僅需要用經(jīng)濟(jì)方法來管理,更需要先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)來推動(dòng)和保證。這是因?yàn)榧夹g(shù)與經(jīng)濟(jì)之間存在著相互制約、相互依存和相互促進(jìn)的辨證關(guān)系。實(shí)踐證明,一項(xiàng)新技術(shù)、新發(fā)明的運(yùn)用所產(chǎn)生的項(xiàng)目成本競爭力遠(yuǎn)比我們通過內(nèi)部挖潛帶來的競爭優(yōu)勢大得多。所以,如果房地產(chǎn)企業(yè)能不斷的進(jìn)行技術(shù)改進(jìn)和創(chuàng)新,再結(jié)合傳統(tǒng)的挖潛優(yōu)勢,雙管齊下,必能大大降低產(chǎn)品成本。
4、結(jié)束語
綜上所述,我認(rèn)為基本建立起了系統(tǒng)的成本管理體系,基本形成了最基礎(chǔ)的成本控制管理流程與成本控制制度。形成了目標(biāo)成本預(yù)警機(jī)制、事前控制、事中控制、事后反饋以及責(zé)任與激勵(lì)方面管理機(jī)制。其次通過全面預(yù)算成本管理控制,形成了清晰的成本結(jié)構(gòu),并從集團(tuán)公司的戰(zhàn)略高度對成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行價(jià)值工程、成本效益、全壽命費(fèi)用分析等,剔除過剩功能,優(yōu)化成本結(jié)構(gòu),使成本更趨合理,且形成成本控制的良性循環(huán)。最后,企業(yè)通過高效的管理,有效的成本控制,成為企業(yè)核心的競爭力。在房產(chǎn)企業(yè)林立,市場競爭激烈的今天,使企業(yè)更在競爭中發(fā)展壯大。
參考文獻(xiàn):
[1].曾漢文,“淺析房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)預(yù)算管理的實(shí)施方案”,《中國總會計(jì)師》,2009年05期,P51
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);供應(yīng)商;管理策略
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.42.195
1研究背景
在房地產(chǎn)市場格局發(fā)生翻天變化的今天,企業(yè)之間的競爭變得更加激烈,許多企業(yè)已經(jīng)意識到在優(yōu)勝劣汰的環(huán)境下站穩(wěn)腳跟,單靠一己力量是難以完成的,只有靠企業(yè)之間的相互依靠、資源優(yōu)勢的相互填補(bǔ),才能增加整個(gè)競爭鏈條的競爭實(shí)力。很多大型的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始漸漸地摒棄了“大而求全”、“小而不精”的縱向一體化傳統(tǒng)管理模式,取而代之的是新型經(jīng)營模式――橫向一體化,即為供應(yīng)鏈企業(yè)協(xié)作運(yùn)行。
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和交易需要較長時(shí)間,并且需要很多管理流程并行,所以尤其對一個(gè)大中型房地產(chǎn)企業(yè)來說,如何縮短建筑產(chǎn)品的建設(shè)周期和提高收益就成為所有企業(yè)的關(guān)注焦點(diǎn)。而其管理是關(guān)鍵環(huán)節(jié),也是整個(gè)房地產(chǎn)鏈條正常運(yùn)行的重要保障[1]。
2供應(yīng)商管理現(xiàn)狀
2.1房地產(chǎn)公司內(nèi)部實(shí)施供應(yīng)商管理軟件ERP
房地產(chǎn)公司的ERP供應(yīng)商管理系統(tǒng)錄入的信息主要有兩大方面:供應(yīng)商的基本信息和交易信息。在ERP供應(yīng)商管理系統(tǒng)中,詳細(xì)記錄著供應(yīng)商的基本信息,如公司名稱、地址、稅號、開戶行、賬號、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、郵件等,很容易調(diào)用庫中任何供應(yīng)商的相關(guān)資料。
2.2供應(yīng)商的原始資料的收集及入庫
房地產(chǎn)公司供應(yīng)商的原始資料的收集及入庫囊括兩大類工作,一是供應(yīng)商的開發(fā)和對其初步考核,二是合格供應(yīng)商資料的入庫。房地產(chǎn)公司供應(yīng)商開發(fā)與初步考核一般是由若干部門協(xié)同完成,首先是工程部按照建設(shè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃提出初步設(shè)想和下發(fā)初級要求;其次是設(shè)計(jì)部門按照圖紙、規(guī)范要求提出所需建筑材料的采購、機(jī)械設(shè)備的租賃和建成產(chǎn)品性能的進(jìn)一步要求;再次是由物業(yè)部提出建成品的服務(wù)和配套設(shè)施的細(xì)節(jié)要求;最后由成本合同部依據(jù)如上各部門的要求設(shè)定采購要求和標(biāo)準(zhǔn),對供應(yīng)商展開初步甄選。
2.3供應(yīng)商的評測管理
對于進(jìn)入房地產(chǎn)ERP供應(yīng)商管理系統(tǒng)中的候選名單中的供應(yīng)商,并不意味著是房地產(chǎn)公司最終的供應(yīng)商,還需要這些供應(yīng)商按照房地產(chǎn)公司提供的建筑圖紙和相關(guān)要求提供相關(guān)材料或產(chǎn)成品大樣,并給出相應(yīng)批次建筑產(chǎn)品或設(shè)備的基礎(chǔ)報(bào)價(jià)、優(yōu)惠策略以及應(yīng)對市場變化的應(yīng)急預(yù)案。其次,再由公司的專家小組對這批候選供應(yīng)商正式評測,秉承公平公正的原則,根據(jù)候選供應(yīng)商的實(shí)際情況打分,并且對自己的評分負(fù)法律責(zé)任。最后,評分結(jié)束后,通過加權(quán)匯總,按照得分由高到低的順序選擇最終合作供應(yīng)商。
2.4供應(yīng)商的績效考核
供應(yīng)商的績效考核由各權(quán)責(zé)部門(采購部門)集中負(fù)責(zé),針對供應(yīng)商考核期內(nèi)生產(chǎn)能力、質(zhì)量控制、安全環(huán)保、工廠規(guī)模加以考核,考核周期為每年一次。房地產(chǎn)公司每年由采購部門依據(jù)供應(yīng)商交貨實(shí)際情況打分并匯總填入《供應(yīng)商考核實(shí)績表》,并且采購部門的評測人員與被評測的供應(yīng)商要沒有任何利益關(guān)系。
3供應(yīng)商管理存在的問題分析
3.1供應(yīng)商指標(biāo)體系、選擇方法不夠完善
從房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀可以看出,非常重視供應(yīng)商的開發(fā)和準(zhǔn)入環(huán)節(jié),在這個(gè)階段房地產(chǎn)公司花費(fèi)了大量的精力,包括通過ERP供應(yīng)商管理集成軟件錄入、組織專家評審小組考察等,但是在對供應(yīng)商的評估方面卻不夠完善。從對供應(yīng)商的選擇來看,采用的評價(jià)方法是簡單的線性權(quán)重法[2],該方法雖然簡單,但是對供應(yīng)商的評價(jià)卻過于單一,所以導(dǎo)致最終從候選名單中選擇的供應(yīng)商不具備綜合的供應(yīng)能力,維持短期的合作是可以的,但是無法與其進(jìn)行長久、可持續(xù)性合作,針對其他項(xiàng)目產(chǎn)品的供應(yīng),企業(yè)還要重新選擇,這樣就會給自身帶來不必要的麻煩,所以在設(shè)置指標(biāo)方面存在很大漏洞[3]。
3.2供應(yīng)商績效考核程序缺乏規(guī)范性
房地產(chǎn)公司對供應(yīng)商的前期選拔做得十分到位,例如:開發(fā)、選拔和錄用程序,但是卻缺乏規(guī)范的供應(yīng)商績效考核評估體系,目前是由采購部全權(quán)負(fù)責(zé),憑借采購專員與供應(yīng)商的合作情況做出決策,按照這種考核方式進(jìn)行的供應(yīng)商績效考核如同供應(yīng)商選擇流程一樣,存在很大地片面性,基本上由采購人員來決定,很容易滋生腐敗的現(xiàn)象,通過觀察發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司很大一部分“不合格”供應(yīng)商的產(chǎn)生都是出于重大的供應(yīng)事故。
另外,各項(xiàng)考核指標(biāo)在統(tǒng)計(jì)上也比較模糊[4]。對于不同情況下的供應(yīng)商進(jìn)行績效考評時(shí),應(yīng)建立不同的考核辦法或規(guī)則,否則將不能正確估量供應(yīng)商的實(shí)際能力。
3.3供應(yīng)商的關(guān)系管理不夠完善
房地產(chǎn)公司經(jīng)營理念雖然在持續(xù)改進(jìn),但是始終圍繞在如何發(fā)展客戶、如何獲取最大經(jīng)營利潤上,而對處理與供應(yīng)商之間的關(guān)系方面卻投入了很少的精力和時(shí)間,與供應(yīng)商建立的合作關(guān)系主要著眼于眼前利益。由于房地產(chǎn)公司在供應(yīng)鏈條中處于核心位置,其對供應(yīng)商的選擇有嚴(yán)格的控制權(quán),但是嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度任意剔除出價(jià)相對較高但綜合供應(yīng)能力較強(qiáng)的供應(yīng)商企業(yè),通過搭建與供應(yīng)商之間的短期合作來謀求更大的利潤。在房地產(chǎn)公司的三類供應(yīng)商中,與一級供應(yīng)商建立的是長期戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系,而與二級和三級供應(yīng)商簽署的是短期合同,建立的是臨時(shí)合作關(guān)系[5]。這種明確的分類關(guān)系,很難在短時(shí)間內(nèi)建立協(xié)同共享,利益紛爭意識遠(yuǎn)大于合作共享意識,因此,雖然房地產(chǎn)公司在短期內(nèi)可以攫取高額利益,但是從長遠(yuǎn)角度來看,短期的合作方式會給公司帶來高昂的經(jīng)營成本,從而影響公司的發(fā)展效益。
3.4電子信息系統(tǒng)不夠完善
房地產(chǎn)公司引入的集成化ERP供應(yīng)商管理系統(tǒng)能夠很好地開發(fā)、選擇以及評價(jià)供應(yīng)商,但是對整個(gè)鏈條的管理問題上卻存在系統(tǒng)紕漏。
一方面,房地產(chǎn)公司采取策略是甲方供材,采購的清單是由各相關(guān)使用部門擬定,統(tǒng)一上報(bào)到房地產(chǎn)公司,由房地產(chǎn)公司集中采購。由于從采購清單到補(bǔ)給清單的擬定都是由總包和各個(gè)分包單位全權(quán)負(fù)責(zé),這樣容易出現(xiàn)虛報(bào)或者謊報(bào)庫存量的問題,造成采購資源的浪費(fèi);或者采購部需要集中采購,導(dǎo)致有些分包單位原有的庫存不能滿足需要,由于建筑材料不能滿足施工進(jìn)度,勢必造成進(jìn)而影響整條供應(yīng)鏈的運(yùn)轉(zhuǎn)[6]。另一方面,在實(shí)際操作中,房地產(chǎn)公司只是單純側(cè)重于對供應(yīng)商信息的錄入和保存,沒有很好地利用該系統(tǒng)進(jìn)行供應(yīng)商管理,ERP軟件管理系統(tǒng)有很大的改進(jìn)空間。
4協(xié)同下的供應(yīng)商管理策略
4.1樹立與供應(yīng)商“協(xié)同”的理念
面對復(fù)雜的競爭環(huán)境,只有房地產(chǎn)公司供應(yīng)鏈上的節(jié)點(diǎn)企業(yè)都發(fā)揮良好的作用,才能使公司具有競爭優(yōu)勢,正確處理好與供應(yīng)商企業(yè)的合作關(guān)系,首先要改變合作理念――從獨(dú)立到協(xié)同,這就需要房地產(chǎn)公司不再把與其合作的供應(yīng)商企業(yè)看作對立群體,而是要將其視為自己企業(yè)的一部分,建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),把滿足客戶的需求作為供應(yīng)鏈的共同目標(biāo),使房地產(chǎn)鏈條的各個(gè)節(jié)點(diǎn)企業(yè)都相互扶持、共同發(fā)展,最終達(dá)到“共贏”的目的[7]。房地產(chǎn)公司應(yīng)該充分利用信息平臺,重視信息共享和信息交流,根據(jù)企業(yè)自身的長遠(yuǎn)規(guī)劃、目標(biāo)計(jì)劃及其在生產(chǎn)中出現(xiàn)的變更情況、生產(chǎn)過程中出現(xiàn)的問題等,各個(gè)相關(guān)部門都要予以充分重視,加強(qiáng)溝通、協(xié)作,將可能發(fā)生的問題及時(shí)遏制在搖籃中。綜上,房地產(chǎn)公司只有具備與供應(yīng)商“協(xié)同”的理念,才能提高供應(yīng)鏈的整體效益。
4.2建立協(xié)同中的適度競爭策略
雖然房地產(chǎn)公司的規(guī)模過大,但是其采購的規(guī)模卻是一定的,如果同類建筑材料、設(shè)備及服務(wù)的供應(yīng)商數(shù)量過多,那么分配到每一位供應(yīng)商上的采購量必然減少,除了房地產(chǎn)公司的一類戰(zhàn)略型供應(yīng)商會考慮到長期合作伙伴,會在價(jià)格、工期、服務(wù)上予以優(yōu)惠外,針對二、三類數(shù)量之龐大的供應(yīng)商來說,既沒有相應(yīng)的激勵(lì)措施,從訂單數(shù)量來判定,房地產(chǎn)公司對于他們來說也絕對不屬于大客戶,勢必得不到這兩大類供應(yīng)商在價(jià)格和服務(wù)上最優(yōu)的待遇。所以,房地產(chǎn)公司只有合理地縮減二、三類供應(yīng)商的數(shù)量,通過系統(tǒng)共享采購信息,集中批次采購二、三類供應(yīng)的建筑材料(設(shè)備),在集中采購中若發(fā)現(xiàn)建筑材料或設(shè)備的質(zhì)量不能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)等級,或者由于建筑材料供應(yīng)方原因而拖延進(jìn)場,導(dǎo)致施工進(jìn)度拖延、造成經(jīng)濟(jì)損失,房地產(chǎn)公司也應(yīng)予以經(jīng)濟(jì)處罰,并且把該合作單位從此類供應(yīng)商中除名,以保障二、三類供應(yīng)商的質(zhì)量[8]。
4.3加強(qiáng)供應(yīng)商績效管理力度
雙方確立合作伙伴關(guān)系僅僅是一個(gè)開端,保持長期合作關(guān)系才是達(dá)成共贏的重要保障。保持長期合作關(guān)系的實(shí)質(zhì)便是使企業(yè)達(dá)到預(yù)期的效果,通過有效地供應(yīng)商管理機(jī)制能夠使雙方在“共贏”理念上保持一致,所以,加強(qiáng)供應(yīng)商的管理力度,規(guī)范各類供應(yīng)商的管理機(jī)制就變得尤為重要[9]。
第一類供應(yīng)商,通常為戰(zhàn)略型供應(yīng)商(總包單位),他們主要負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的主體結(jié)構(gòu),所以只有把第一類供應(yīng)商管理好,工程的質(zhì)量才能有所保障。第二、三類供應(yīng)商,通常為普通供應(yīng)商和短期合作供應(yīng)商,主要聚焦在材料供應(yīng)商和服務(wù)類供應(yīng)商。對于服務(wù)類供應(yīng)商,一般涉及勘察、設(shè)計(jì)單位和咨詢單位,他們?nèi)裟軠?zhǔn)確地提交工作結(jié)果(地質(zhì)勘查結(jié)果、工程預(yù)算結(jié)果),將有助于工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
4.4加強(qiáng)采購流程的協(xié)同電子化
房地產(chǎn)公司可以考慮在ERP供應(yīng)商管理系統(tǒng)中設(shè)置安全庫存,一旦出現(xiàn)庫存量小于安全庫存的時(shí)候,就會自動(dòng)給公司的采購部門發(fā)出預(yù)警信息,另外,也可以對戰(zhàn)略型供應(yīng)商開放ERP供應(yīng)商管理系統(tǒng)平臺,使得這類供應(yīng)商可以隨時(shí)查看庫存材料的變化情況,以做好貨物的補(bǔ)給準(zhǔn)備。
房地產(chǎn)公司還要隨時(shí)更新ERP供應(yīng)商管理系統(tǒng),使得充分利用該系統(tǒng),能夠精準(zhǔn)記錄每條交易中出現(xiàn)的變更情況,比如:哪些訂單是完全符合合同要求的“合格訂單”,哪些訂單是讓步接收的訂單或者哪些是退貨處理的[10]。另外,ERP供應(yīng)商管理系統(tǒng)中增加對供應(yīng)商的績效考核過程,要全面系統(tǒng)地對符合要求的供應(yīng)商進(jìn)行系統(tǒng)考核。
參考文獻(xiàn):
[1]敖毅斌.HI公司基于供應(yīng)鏈管理環(huán)境下的供應(yīng)商管理研究[D].杭州:浙江工業(yè)大學(xué),2012.
[2]趙永全,董濤.制造業(yè)供應(yīng)商選擇――基于熵權(quán)與TOPSIS法的分析[J].經(jīng)管研究,2012(12):78-80.
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);資金;財(cái)務(wù)管理
中圖分類號:F27 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
收錄日期:2012年3月20日
房地產(chǎn)行業(yè)具有資金使用量大、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、建設(shè)周期長、受國家政策干預(yù)和市場供求關(guān)系變化的影響大等特點(diǎn);其銷售價(jià)格和投資收益也會受到其所在地理位置、國家政治、法律及社會環(huán)境等因素的影響;其開發(fā)成本會受到當(dāng)下通貨膨脹、貸款利率、土地價(jià)格和地方費(fèi)用等因素的影響。由此可以看出,房地產(chǎn)企業(yè)的收益具有很大的不確定性,因此建立一個(gè)科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理體系對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展非常重要。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理概述
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容就是對財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行管理,它是基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中客觀存在的財(cái)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)關(guān)系而產(chǎn)生的,是利用價(jià)值形式對企業(yè)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的過程進(jìn)行的管理,是企業(yè)組織財(cái)務(wù)活動(dòng)、處理與各方面財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)綜合性管理工作。我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容主要包括運(yùn)作資金的取得、使用資金的過程以及收入、利潤和分配管理,即以價(jià)值形式反映企業(yè)對生產(chǎn)資料的取得和占用、人力和物力的消耗、生產(chǎn)成果的實(shí)現(xiàn)和分配。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理主要包含:房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金籌集管理、房地產(chǎn)企業(yè)投資運(yùn)用的管理、企業(yè)對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本及費(fèi)用的管理,還包括企業(yè)稅務(wù)籌劃及企業(yè)利潤分配的管理。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題
(一)忽視全面成本及費(fèi)用管理。成本及費(fèi)用管理是指對房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中各項(xiàng)費(fèi)用的發(fā)生及開發(fā)產(chǎn)品成本的形成所進(jìn)行的預(yù)算、計(jì)劃、控制、分析和評價(jià)等一系列科學(xué)管理工作,其目的是挖掘企業(yè)內(nèi)部潛力,厲行節(jié)約,不斷降低開發(fā)產(chǎn)品的成本和其他耗費(fèi),提高企業(yè)競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本、費(fèi)用管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容,全面成本管理要求房地產(chǎn)公司實(shí)行全員、全過程和全方位成本管理,涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的全過程和各個(gè)方面。
(二)資金管理存在間歇及風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中資金渠道狹窄,制約了房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模的擴(kuò)大;同時(shí),由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)更傾向于追逐高額的投資回報(bào),往往將投資集中于居民收入水平較高的中心城市。而隨著行業(yè)內(nèi)競爭日益激烈,資金投資風(fēng)險(xiǎn)就會更加大。間歇性的資金使用與同行業(yè)的競爭激烈使得房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)管理的加強(qiáng)顯得更加重要。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)投資回收期長,資金占用成本高。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,企業(yè)不能無償使用資金,必須向資金提供者支付一定數(shù)量的費(fèi)用作為補(bǔ)償,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)周期就是資金的占用過程,就必須要有一定的利息支出,由于房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大,單純依靠自有資金無法滿足需要,還需要從外部籌入大量的資金,這樣就需要房地產(chǎn)企業(yè)按期支付高額的利息費(fèi)用,且項(xiàng)目建設(shè)周期越長,資金占用的時(shí)間也就越久,利息支出也就相應(yīng)的會增多,這樣就會增加房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的實(shí)際成本,而且還會使房地產(chǎn)公司面臨較大的按期償債風(fēng)險(xiǎn),利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。
(四)融資渠道比較單一,主要依靠銀行貸款。資金是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的必要條件,籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的起點(diǎn),也是決定資金運(yùn)動(dòng)規(guī)模和生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展程度的重要環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的投資大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn),因此房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的融資壓力,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金渠道主要包括內(nèi)部籌資和外部籌資兩部分,但是僅依靠內(nèi)部籌資不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)所需的全部資金,還需要借入大量的外部資金。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策,銀行融資監(jiān)管趨緊,信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高,而且有相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的原因,達(dá)不到銀行貸款的標(biāo)準(zhǔn),從而導(dǎo)致取得貸款相對困難,導(dǎo)致資金不足,影響企業(yè)的發(fā)展。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施
(一)實(shí)行全面的成本及費(fèi)用管理。成本、費(fèi)用管理貫穿房地產(chǎn)商品壽命周期的全過程,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作主要包括成本、費(fèi)用的預(yù)測、計(jì)劃、控制、核算、檢查和分析,要把房地產(chǎn)企業(yè)的成本、費(fèi)用管理搞好就必須加強(qiáng)各項(xiàng)成本費(fèi)用的管理工作,還必須充分發(fā)揮本企業(yè)各方面的積極性,廣泛動(dòng)員職工參與成本、費(fèi)用管理工作,要求人人、事事、處處講求經(jīng)濟(jì)效益,做到嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本、費(fèi)用開支范圍和標(biāo)準(zhǔn);努力提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益;實(shí)行全面的成本、費(fèi)用管理。
(二)加強(qiáng)資金管理,提高資金使用效益。資金管理是財(cái)務(wù)管理的中心環(huán)節(jié),房地產(chǎn)公司應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部資金融通,充分利用間歇性閑散資金,財(cái)務(wù)部門對內(nèi)部存款和借款設(shè)置專項(xiàng)賬戶并進(jìn)行核算管理,需用的資金要上報(bào)資金使用計(jì)劃然后做統(tǒng)一調(diào)劑融通,通過合理的調(diào)度,充分發(fā)揮貨幣的時(shí)間價(jià)值,降低資金成本,提高資金的使用價(jià)值。
(三)優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu),加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)中的成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長,資金投入量大,資金成本相對就會高于其他行業(yè),不同的資金結(jié)構(gòu)會給企業(yè)帶來不同的風(fēng)險(xiǎn)和成本費(fèi)用,確定最佳的資金結(jié)構(gòu)來降低資金成本對房地產(chǎn)企業(yè)來說是非常重要的。資金成本也是房地產(chǎn)企業(yè)在評價(jià)投資項(xiàng)目的可行性、選擇投資方案時(shí)要重點(diǎn)考慮的,要對項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)的評價(jià)和決策,然后確定企業(yè)最優(yōu)的資金結(jié)構(gòu),從而最大的降低資金的使用成本。
(四)構(gòu)建多元化的籌資渠道。我國的房地產(chǎn)企業(yè)需要巨額資金的投入,向銀行借款又有種種條件規(guī)定和限制,所以經(jīng)常會面臨籌資難的問題,因此構(gòu)建多元化的渠道會有利于房地產(chǎn)企業(yè)更快更好地融資,緩解資金困難,增強(qiáng)企業(yè)的競爭實(shí)力,因此房地產(chǎn)企業(yè)要積極發(fā)展銀行借款之外的其他的融資方式,例如銀行承兌匯票、信用證、商業(yè)匯票等結(jié)算方式,利用發(fā)行股票、債券等融資方式來尋找進(jìn)入資本市場的最佳途徑,可以充分利用非銀行金融機(jī)構(gòu)資金,其他企業(yè)單位資金、民間資金、企業(yè)內(nèi)部形成的資金等,還可以通過并購和重組等方式逐步擴(kuò)大市場份額,增強(qiáng)企業(yè)的實(shí)力和競爭力,還要注意強(qiáng)化資金的管理。
四、總結(jié)
綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要方面,其對房地產(chǎn)經(jīng)營和管理有著重要的意義,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開一個(gè)科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理體系,科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理體系可以使房地產(chǎn)企業(yè)更好地進(jìn)行籌資、投資、用資等過程,因此房地產(chǎn)企業(yè)要積極地建立一個(gè)科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理來體系。
主要參考文獻(xiàn):
[1]趙玉霞.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理[M].人民交通出版社,2007.
關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目;質(zhì)量問題;控制措施
前言
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的目的是實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益,以更好地滿足市場需求。這就要求開發(fā)企業(yè)向市場提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商品,而優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商品來自于開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)行有效的質(zhì)量管理。怎樣才能管理好項(xiàng)目的質(zhì)量?對于每一個(gè)開發(fā)企業(yè)來說,應(yīng)首先考慮項(xiàng)目的質(zhì)量,質(zhì)量又是質(zhì)量管理的對象,它的原則是全面的質(zhì)量管理,即以質(zhì)量為中心,項(xiàng)目全員參與,以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。作為房地產(chǎn)企業(yè)的工程師,我們要不斷進(jìn)取,尋求更多更好的方法對工程質(zhì)量進(jìn)行管理。
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量具有廣義性、時(shí)效性和相對性。廣義性指在質(zhì)量管理體系所涉及的范疇內(nèi),組織的相關(guān)方對組織的產(chǎn)品、過程或體系都可能提出要求,而產(chǎn)品、過程和體系又都必須具有其固有特性。時(shí)效性:由于組織工作的顧客群體和其他相關(guān)方對組織工作及其產(chǎn)品、過程和體系的需求和期望是不斷出現(xiàn)變化的,例如,原先被顧客認(rèn)可認(rèn)為質(zhì)量好的產(chǎn)品會因?yàn)轭櫩蜐M意度的提高而不再受到顧客的認(rèn)可。因此,組織應(yīng)定期對質(zhì)量進(jìn)行評定,不斷地調(diào)整對質(zhì)量的要求,相應(yīng)地改進(jìn)產(chǎn)品、體系或過程的質(zhì)量,才能確保持續(xù)地滿足顧客和其他相關(guān)方的要求。相對性:組織工作的顧客和其他相關(guān)方可能對同一產(chǎn)品的功能提出來不同的需求;也可能對同一產(chǎn)品的同一功能提出不同觀
點(diǎn)的需求。需求不同,功能也就不同,只有滿足不同功能要求的產(chǎn)品才會被認(rèn)為是質(zhì)量好的產(chǎn)品。
2、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場施工質(zhì)量的控制和質(zhì)量問題原因分析
2.1 影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的外部因素
1)監(jiān)理公司未實(shí)施有效監(jiān)管。2)施工單位質(zhì)保體系的不健全。3)設(shè)計(jì)施工圖紙質(zhì)量不完善。4)總包單位不履行管理配合職責(zé),勞務(wù)的工藝質(zhì)量能力不足。
2.2 影響工程質(zhì)量的內(nèi)部因素
1)工程管理人員過程質(zhì)量管控能力不足。2)設(shè)計(jì)工期過短。3)合同工序穿插,技術(shù)間歇無法保障,設(shè)計(jì)變更過多。4)招標(biāo)文件、合同文件中技術(shù)管理部分約定不清,對新技術(shù)、新材料規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及工藝控制要求掌握有待提高。
2.3 房地產(chǎn)公司工程管理人員質(zhì)量管理工作定位
房地產(chǎn)公司的現(xiàn)場工程師不是施工單位的質(zhì)量員,要求甲方工程師監(jiān)督每個(gè)分項(xiàng)工程質(zhì)量,監(jiān)督每一個(gè)檢驗(yàn)批質(zhì)量不現(xiàn)實(shí)。針對上述諸多因素,房地產(chǎn)公司作為甲方應(yīng)采取以下措施管控施工質(zhì)量:1)要求監(jiān)理公司配備足夠的監(jiān)理工程師入駐現(xiàn)場,監(jiān)督監(jiān)理單位人員是否到位,監(jiān)理行為是否規(guī)范,監(jiān)理服務(wù)是否到位。對不稱職的監(jiān)理公司和人員及時(shí)更換。2)要求施工單位健全質(zhì)量保證體系,包括體系內(nèi)質(zhì)量人員組成。3)監(jiān)督施工前技術(shù)交底是否進(jìn)行,工程流程是否正確。4)定期組織質(zhì)量檢查和驗(yàn)收,進(jìn)行質(zhì)量評定和獎(jiǎng)罰。如施工單位質(zhì)保體系不健全,則要采取措施強(qiáng)制其建立和完善。根據(jù)檢查結(jié)果,依據(jù)相關(guān)規(guī)范、規(guī)定,獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。采取經(jīng)濟(jì)措施,提高工程質(zhì)量。5)對照合同約定的要求,檢查工程質(zhì)量是否符合合同約定,不符合約定的質(zhì)量,通過監(jiān)理單位下發(fā)工程整改令、停工令,促使施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問題、質(zhì)量缺陷的返工處理。
3 、優(yōu)化分戶驗(yàn)收管理程序,持續(xù)跟蹤解決質(zhì)量問題,降低業(yè)主投訴
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品最終要交到業(yè)主手里,在移交前需進(jìn)行分戶驗(yàn)收。分戶驗(yàn)收的目的不是為了取得竣工備案手續(xù),是工程質(zhì)量控制的最終環(huán)節(jié),應(yīng)由房地產(chǎn)公司工程管理部門組織。當(dāng)前,我國每年因工程質(zhì)量問題引起業(yè)主投訴的事件屢屢發(fā)生,業(yè)主投訴的重點(diǎn)如下。
3.1 安全性質(zhì)量問題
1)樁基工程質(zhì)量問題。2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。3)外墻(構(gòu)件)裝飾面空鼓、開裂、脫落質(zhì)量問題。4)欄桿、護(hù)欄的防護(hù)方式、防銹的問題。5)樓梯公共通道防滑質(zhì)量問題。6)電梯質(zhì)量問題。
在這些問題中,常見的是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題,如梁、柱、墻幾何尺寸不規(guī)矩,墻體偏軸移位,外墻滲漏、開裂。想要規(guī)避這些質(zhì)量問題的發(fā)生,必須加強(qiáng)過程控制。
3.2 功能性質(zhì)量問題
1)窗戶開啟不靈活、滲漏。2)廚房、衛(wèi)生間滲漏、屋面滲漏、外墻滲漏。3)設(shè)備專業(yè)匹配沖突質(zhì)量問題。
功能性質(zhì)量問題經(jīng)返工處理一般都可以解決。
3.3 觀感性質(zhì)量問題
1)內(nèi)墻空鼓開裂。2)房間凈高、方正。3)墻地面平整度、垂直度。4)門窗設(shè)備成品保護(hù)。5)外墻面磚、涂料觀感。
3.4 適應(yīng)性質(zhì)量問題
1)居住使用功能的合理性問題。2)居住使用功能的舒適性問題。3)居住使用功能的協(xié)調(diào)性問題。4)客戶居住使用功能的經(jīng)濟(jì)學(xué)問題。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制著眼于首先在設(shè)計(jì)上減少質(zhì)量缺陷,其次就是對施工質(zhì)量管理采取靈活的策略。對于分戶驗(yàn)收,傳統(tǒng)的辦法就是工程達(dá)到竣工驗(yàn)收條件后,由房地產(chǎn)公司組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、勘察、施工單位,在政府質(zhì)量監(jiān)督部門的監(jiān)督下,對工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。然而,該驗(yàn)收和業(yè)主接房驗(yàn)收,由于對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求不同,所以,等到業(yè)主分戶驗(yàn)收時(shí),依然會提出很多質(zhì)量問題,從而引起質(zhì)量投訴。如何來優(yōu)化分戶驗(yàn)收,降低業(yè)主投訴,把工程質(zhì)量問題提前解決,避免業(yè)主接房后,工程再維修。當(dāng)前,一些房地產(chǎn)公司探索出了一條途徑,經(jīng)過應(yīng)用,效果很好。就是在業(yè)主分戶驗(yàn)收之前,房地產(chǎn)公司內(nèi)部部門之間先溝通,請業(yè)主預(yù)驗(yàn)收,提前挑毛病,然后再修補(bǔ)質(zhì)量問題,最終進(jìn)行分戶驗(yàn)收。僅此一項(xiàng)措施,可以降低60%的業(yè)主投訴率,給分戶驗(yàn)收交房工作創(chuàng)造了很好的條件。
4、 實(shí)例分析質(zhì)量管理與控制的重要性
4.1 由設(shè)計(jì)缺陷引起的工程質(zhì)量問題案例
某別墅項(xiàng)目將層層退臺的露臺設(shè)置為種植庭院,以增加銷售賣點(diǎn)。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查未發(fā)現(xiàn)問題,施工單位按規(guī)范要求進(jìn)行閉水試驗(yàn)復(fù)檢合格,項(xiàng)目交付后不足一個(gè)月就出現(xiàn)大量的漏水投訴及索賠。(另本人業(yè)績中并無管理過別墅項(xiàng)目,以別墅為例合適嗎?)
該案例是典型的由設(shè)計(jì)缺陷引起的質(zhì)量問題。防水與露臺防水不封閉,花池臺頂部與花池外壁處無防水層保護(hù),雨水長期侵襲或澆花時(shí)濺起的水等極易產(chǎn)生滲漏?;ǔ乇诙祟^處無防水收頭處理要求,易導(dǎo)致卷材開邊,從不防水的抹灰保護(hù)層滲進(jìn)防水層,產(chǎn)生滲漏?;ǔ馗?、交角處屬于防水薄弱環(huán)節(jié),設(shè)計(jì)未考慮設(shè)置附加防水層強(qiáng)化防水措施的要求,未考慮花池排水設(shè)計(jì),花池長期積水會導(dǎo)致防水層失效,產(chǎn)生滲漏及種植植物爛根死亡。國家目前沒有關(guān)于種植屋面的相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)圖集,設(shè)計(jì)質(zhì)量完全依靠設(shè)計(jì)人員的經(jīng)驗(yàn)。不配節(jié)點(diǎn)詳圖或簡單依據(jù)屋面防水要求考慮種植屋面節(jié)點(diǎn)要求,往往留下嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患。屋頂、露臺種植花池常規(guī)上借鑒屋面的檢驗(yàn)要求,一般均做閉水試驗(yàn)驗(yàn)收。
4.2 工程合同包劃分不合理引起的質(zhì)量問題案例
某住宅樓工程18層,業(yè)主把土建工程總包給一家施工單位,門窗、室內(nèi)樓梯欄桿、外墻保溫、電梯工程分別發(fā)包給專業(yè)單位,甲方對總包、分包單位的管理都是平行關(guān)系,各施工單位獨(dú)立施工,總包單位對分包不進(jìn)行管理。在工程實(shí)施過程中,交叉施工,各單位自行安排工作時(shí)間,導(dǎo)致工作面擁擠,成品保護(hù)工作失控,工序顛倒無序。門窗安裝質(zhì)量差,分包單位提出原因是總包施工的主體洞口不規(guī)范,而總包推諉門窗質(zhì)量與己無關(guān)。工程完工交驗(yàn)時(shí),全樓共72鏜門,有40鏜門遭到損毀,甲方又再出資更換,多投入費(fèi)用10萬元。所以,先期工程合同制定、工程發(fā)包不合理,會給后期工程管理帶來很大難度,同時(shí)質(zhì)量又容易失控。合理的做法是甲方指定分包單位,交由總包統(tǒng)一管理,同時(shí),甲方需付總包單位一定的總包管理費(fèi)。在總包的統(tǒng)一管理下,工序安排、工序穿插更合理,發(fā)生質(zhì)量問題,甲方追究總包責(zé)任、總包追究分包責(zé)任。這樣,工程管理有序,工程質(zhì)量責(zé)任明確。質(zhì)量問題、質(zhì)量缺陷的發(fā)生概率會大大降低。
4.3 房地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行工程全面質(zhì)量管理
由此可見,房地產(chǎn)公司對工程質(zhì)量的管理絕不能僅僅停留在現(xiàn)場施工質(zhì)量的監(jiān)督管理上,而首先應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)預(yù)控和合同管理工作。不僅要考慮設(shè)計(jì)本身的合理性,還應(yīng)考慮施工的易建性、工序交叉的可靠性,手工化操作的偏差性等問題。
國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)比較注重合約中的經(jīng)濟(jì)條款部分,對有關(guān)工程質(zhì)量、進(jìn)度等管理方面的約定往往比較欠缺,合約由法務(wù)專業(yè)人員編寫,其合約條款設(shè)計(jì)無法指導(dǎo)實(shí)際的工程管理。對實(shí)際工程管理過程中缺乏指導(dǎo)性、可考核性和可操作性,無法形成有效的合約監(jiān)管機(jī)制,不利于甲方工程人員依據(jù)合約對施工方進(jìn)行有效的管理,甚至導(dǎo)致突破合約施工成本的現(xiàn)象。
5 、結(jié)束語
總之,房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量不僅關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,還與人民群眾息息相關(guān)。作為房地產(chǎn)開發(fā)單位,必須重視工程質(zhì)量管理與控制工作,重視房屋的質(zhì)量問題,在問題處理上開發(fā)單位應(yīng)態(tài)度端正、處理積極,這樣才能為房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展及開發(fā)單位質(zhì)量管理與控制工作的進(jìn)步有所幫助。
參考文獻(xiàn)
[1]閆冬梅.淺談建筑工程施工質(zhì)量控制[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2012(10)
[2]張志宇.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理存在的主要問題及對策[J].中國建設(shè)信息,2009(06)
[3]徐陽.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段質(zhì)量控制研究[D].西南大學(xué),2008
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;建議
隨著我國市場經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化,房地產(chǎn)業(yè)在創(chuàng)造稅收、增加就業(yè)、推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面做出了巨大貢獻(xiàn),但在發(fā)展中只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成為規(guī)?;?,管理規(guī)范化,競爭力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)。那些優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)共同的特點(diǎn)就是財(cái)務(wù)管理規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于開發(fā)周期長,資金投資大,投資回收期長勢必面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理,財(cái)務(wù)向精細(xì)化管理發(fā)展日益重要。筆者就房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析,提出幾點(diǎn)值得思考的建議。
1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理普遍存在的問題
1.1財(cái)務(wù)管理意識淡薄,財(cái)務(wù)制度流于形式
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是由包工頭,施工隊(duì)起家,經(jīng)營者本身缺乏財(cái)務(wù)管理知識,重銷售輕財(cái)務(wù),財(cái)務(wù)管理基本定位于記賬算賬報(bào)表的原始會計(jì)核算階段,根本滿足不了現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理的要求,完全忽視了財(cái)務(wù)管理應(yīng)有的預(yù)算,指導(dǎo),決策的管理職能,有的企業(yè)即使有相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度,在制度執(zhí)行過程中也常常流于形式,基本上都是領(lǐng)導(dǎo)一支筆說了算,遇到財(cái)稅問題常常試圖通過疏通關(guān)系解決,得過且過,沒有真正思考過自身財(cái)務(wù)管理的缺失,勢必導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營成本增加和后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
1.2財(cái)務(wù)人員自身職業(yè)能力不強(qiáng),會計(jì)核算粗枝大葉,沒有形成一套科學(xué)的行之有效的財(cái)務(wù)核算和管理體系
很多財(cái)務(wù)人員盲目追求房地產(chǎn)企業(yè)的高薪資,自身沒有努力鉆研房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財(cái)稅業(yè)務(wù)知識,加之大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者都是在取得土地后急于進(jìn)行開發(fā),回籠資金,財(cái)務(wù)人員也盲目隨從,在開發(fā)前期就沒有設(shè)計(jì)好財(cái)務(wù)制度體系,進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)測算,往往是邊開發(fā)邊摸索,遇到問題解決問題,沒有前瞻性的財(cái)務(wù)思路。這樣一種摸著石頭過河的財(cái)務(wù)管理模式非常容易帶來后期無法彌補(bǔ)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
1.3財(cái)務(wù)的過程控制極其薄弱
1.3.1資金管理隨意性大,沒有真正認(rèn)真分析企業(yè)在每個(gè)時(shí)點(diǎn)的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應(yīng)的控制和資金使用計(jì)劃,領(lǐng)導(dǎo)簽字后即可以付款。一些開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售房款后資金稍有閑置,就急于進(jìn)行再投資,一個(gè)項(xiàng)目沒有開發(fā)完,盲目購置新地塊,財(cái)務(wù)人員也沒有提出項(xiàng)目投資的建設(shè)性指導(dǎo)意見,造成舊項(xiàng)目后期資金不夠用,新地塊占用資金無法利用。很多企業(yè)在開發(fā)過程中由于盲目擴(kuò)大規(guī)模,最后陷于資金嚴(yán)重匱乏境地,為了不影響施工進(jìn)度又盲目加大融資力度,加之融資難度大,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款,一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項(xiàng)目開發(fā)的案例時(shí)有發(fā)生。
1.3.2預(yù)算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算主要有目標(biāo)利潤預(yù)算和資金預(yù)算,很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)算,甚至根本就沒有財(cái)務(wù)預(yù)算,經(jīng)營者把預(yù)算簡單地理解為工程部的項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算,社會常流行的“開發(fā)企業(yè)賺不賺錢,關(guān)鍵靠預(yù)算”,這里的預(yù)算不僅指工程造價(jià)預(yù)算,也包括財(cái)務(wù)預(yù)算,只有財(cái)務(wù)預(yù)算和工程造價(jià)造價(jià)預(yù)算很好地結(jié)合才能稱之為有效的預(yù)算。有的企業(yè)雖然制訂了財(cái)務(wù)預(yù)算,但卻在預(yù)算執(zhí)行過程中沒有進(jìn)行有效的預(yù)算控制,直接后果就是成本費(fèi)用沒有合理控制或控制不夠細(xì)化,到?jīng)Q算時(shí)發(fā)現(xiàn)利潤與預(yù)期差距甚大。另外,預(yù)算也沒有定期進(jìn)行科學(xué)深入的預(yù)算分析,形成完整的預(yù)算分析報(bào)告體系,現(xiàn)實(shí)中為了完成預(yù)算任務(wù),基本上都是根據(jù)實(shí)際來調(diào)整預(yù)算,對于實(shí)際偏離預(yù)算或超預(yù)算的真正原因沒有深入挖掘。這樣的后果其實(shí)使預(yù)算陷入惡性循環(huán),上期的預(yù)算不能很好的指導(dǎo)下期預(yù)算,起不到預(yù)算管理的前瞻性指導(dǎo)作用。
1.3.3不重視房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中十分重要的環(huán)節(jié),很多企業(yè)合同的簽訂過程根本不需要財(cái)務(wù)部介入,往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進(jìn)度款時(shí)財(cái)務(wù)部才見到合同,財(cái)務(wù)部基本處于事后被動(dòng)執(zhí)行合同的處境,財(cái)務(wù)部由于沒能在合同簽訂時(shí)參與合同匯簽工作,不能從財(cái)務(wù)專業(yè)角度把可能存在的財(cái)務(wù)或稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提前規(guī)避,常常是在合同執(zhí)行中才發(fā)現(xiàn)合同中存在的財(cái)務(wù)隱患。合同執(zhí)行完畢財(cái)務(wù)部也只是根據(jù)既定合同條款進(jìn)行往來結(jié)算,而無法在合同履行完畢前提前對后期可能存在的風(fēng)險(xiǎn)損失做出制約措施。很多房地產(chǎn)企業(yè)對于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細(xì)的合同臺賬,作為備查賬簿,只局限于財(cái)務(wù)賬面數(shù)據(jù)簡單反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生情況,這勢必導(dǎo)致財(cái)務(wù)無法清晰地掌握每項(xiàng)合同的來龍去脈。
1.4沒有建立有效的財(cái)務(wù)分析考核體系
大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析只局限于3張財(cái)務(wù)報(bào)表的編制及簡單的財(cái)務(wù)收支統(tǒng)計(jì),沒有完備細(xì)致的財(cái)務(wù)內(nèi)部分析報(bào)表,為領(lǐng)導(dǎo)層提供建設(shè)性的有價(jià)值的數(shù)據(jù)分析,沒有透過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)反映出企業(yè)日常財(cái)務(wù)管理存在的問題和不足。業(yè)績考核也只局限于簡單的指標(biāo)完成與否。
2建設(shè)有效的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的建議
2.1加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)規(guī)劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期財(cái)務(wù)規(guī)劃至關(guān)重要,在項(xiàng)目開發(fā)前建立完備的財(cái)務(wù)管理體系,進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)測能夠避免很多后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.1.1項(xiàng)目開發(fā)前進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、收益等測算。在項(xiàng)目開發(fā)前期財(cái)務(wù)部會同營銷部根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及產(chǎn)品類型測算出銷售總價(jià);財(cái)務(wù)部會同工程部、合約部對開發(fā)成本進(jìn)行測算,并將開發(fā)成本的構(gòu)成進(jìn)行分解,按照土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)配套設(shè)備、開發(fā)間接費(fèi)等項(xiàng)目一一對應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中,最終預(yù)測總成本。財(cái)務(wù)部按照國家相關(guān)法規(guī)政策進(jìn)行費(fèi)用和稅金以及目標(biāo)利潤的測算,最后形成預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤表、預(yù)算現(xiàn)金流量表,進(jìn)而形成資金預(yù)算,根據(jù)營銷計(jì)劃和回款計(jì)劃測算出各時(shí)點(diǎn)的資金盈余和缺口,以便日后能夠在合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行投資或融資活動(dòng),從而有的放矢的使用資金,既保證項(xiàng)目建設(shè)資金需要又不形成資金閑置。
2.1.2建立完備的財(cái)務(wù)管控體系。在項(xiàng)目開發(fā)前就應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況及相關(guān)政策法規(guī)的要求,制訂切合實(shí)際的行之有效的財(cái)務(wù)制度體系和內(nèi)部控制體系。如制訂經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的審批流程和權(quán)限規(guī)范、制訂各項(xiàng)資本性支出及費(fèi)用開支的規(guī)范、制訂預(yù)算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產(chǎn)管理制度、制訂科學(xué)有效的會計(jì)核算制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算不同于其他行業(yè),有其特殊的核算規(guī)范,財(cái)務(wù)部應(yīng)該依據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)的規(guī)范要求,并結(jié)合工程合約部的工程造價(jià)預(yù)算細(xì)目,設(shè)置科學(xué)合理的財(cái)務(wù)核算體系,既有助于日后能夠進(jìn)行合同的成本控制,又便于進(jìn)行往來對賬,還有助于進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃。
2.2加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理
合同也往往是產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)該貫穿合同執(zhí)行的全過程。對于工程施工合同在簽訂時(shí)財(cái)務(wù)人員就要參與到合同匯簽中,從專業(yè)角度提出可能存在的財(cái)務(wù)隱患;在合同執(zhí)行過程中尤其是工程進(jìn)度款的支付,一方面要嚴(yán)格按合同條款執(zhí)行付款義務(wù),另一方面要建立工程部、合約部、監(jiān)理等相關(guān)工程負(fù)責(zé)人對工程執(zhí)行情況的書面意見書,認(rèn)真落實(shí)工程進(jìn)度完成情況。要建立詳細(xì)的合同臺賬。對于銷售合同要按每個(gè)客戶,詳細(xì)記錄客戶的基礎(chǔ)資料、首付款、尾款、貸款等情況,定期與銷售部核對銷控情況和回款情況。
2.3實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理,加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制
“凡事欲則立,不預(yù)則廢”,房地產(chǎn)企業(yè)資金投資大,開發(fā)周期長,開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在前期制訂整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目預(yù)算,還要將日常各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)納入到全面預(yù)算管理體系,把開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算按年度、季度、月度進(jìn)行指標(biāo)分解,落實(shí)到每個(gè)單位,每個(gè)部門。日常經(jīng)營管理活動(dòng)要明確各單位、各部門的崗位、責(zé)任、預(yù)算目標(biāo),對整個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流等按年度、季度、月度進(jìn)行有效的預(yù)算控制。要定期對預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行深入分析找出管理中的優(yōu)點(diǎn)和不足,把預(yù)算執(zhí)行的偏差率作為重要的績效考核指標(biāo),并將責(zé)任落實(shí)到部門和相關(guān)責(zé)任人。形成事前、事中、事后完整的預(yù)算管理體系。
2.4加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí),拓寬融資渠道
融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金過于依賴商業(yè)銀行貸款,而銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款限制多門檻高,造成地產(chǎn)企業(yè)融資難度大。這就要求財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí),認(rèn)真分析和評價(jià)影響融資的各種因素,力求在企業(yè)能力所及的范圍內(nèi)拓寬融資渠道,達(dá)到最好的綜合經(jīng)濟(jì)效益。初期可以通過預(yù)售房回籠部分資金,集團(tuán)公司在條件允許的情況下可以通過統(tǒng)借統(tǒng)貸或委托貸款的方式爭取到更多的資金。地產(chǎn)企業(yè)融資要逐步進(jìn)入到不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營和資本運(yùn)營的中高級階段,例如爭取到貸款利率優(yōu)惠、手續(xù)簡便的授信貸款;對于一些政府扶持的改造項(xiàng)目盡量爭取到政府補(bǔ)貼貸款;通過出售產(chǎn)權(quán)商鋪或售后回租回籠資金;對于一些管理規(guī)范、規(guī)模較大、前景較好,具備條件的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)還可以通過股權(quán)融資方式掛牌地方新三版或上市,通過擔(dān)保公司發(fā)行集合債等方式進(jìn)行融資,甚至通過眾籌這種新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式對傳統(tǒng)融資模式進(jìn)行資金補(bǔ)充。
3結(jié)束語
在現(xiàn)代企業(yè)制度下,財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容將日益豐富,提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平,建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理要求的企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。
[參考文獻(xiàn)]
[1]薛桂瓊.淺談房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中存在的問題[J].經(jīng)濟(jì)論壇,2009.
[2]趙暉.房地產(chǎn)公司如何開展預(yù)算控制[N].中國會計(jì)報(bào),2013-05-10.