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關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;成本費(fèi)用;控制優(yōu)化
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步,在一定程度上提升了人們的生活質(zhì)量,服務(wù)行業(yè)逐漸受到重視,物業(yè)管理的質(zhì)量等更加受到人們的關(guān)注,在這種情況下怎樣更好的提升物業(yè)管理質(zhì)量基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)成本的控制,成為當(dāng)下物業(yè)管理的重要問題。物業(yè)管理的成本控制怎樣實(shí)現(xiàn)自身不增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上為業(yè)主減輕負(fù)擔(dān),還能促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展與進(jìn)步。本身物業(yè)行業(yè)屬于服務(wù)鏈接中的一部分,怎樣在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈的基礎(chǔ)上更好的提升物業(yè)管理成本費(fèi)用控制,增強(qiáng)物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,文章對(duì)此進(jìn)行總結(jié),能夠?yàn)槲飿I(yè)管理的進(jìn)步做出貢獻(xiàn)。
一、物業(yè)管理成本費(fèi)用控制發(fā)展問題
物業(yè)管理是提升城市管理于控制的基礎(chǔ),同時(shí)也是城市化建設(shè)中的重要因素,良好的物業(yè)管理能力很好的提升人們的生活質(zhì)量,同時(shí)充分激發(fā)出城市服務(wù)職能的發(fā)揮,但是在物業(yè)管理成本費(fèi)用的控制于創(chuàng)新等方面還存在很多的問題,需要進(jìn)行完善,作者根據(jù)對(duì)上海永升物業(yè)管理股份有限公司杭州分公司的調(diào)查總結(jié)出以下幾方面:
首先是在人工成本方面的問題,在物業(yè)管理過程中人工成本費(fèi)用是其中最大的支出,基本占有物業(yè)成本費(fèi)用管理的70%左右,其中不僅需要包含基本的管理人員,同時(shí)清潔工、安保人員以及各種維修人員等更是必須人員,根據(jù)不同行業(yè)的物業(yè)管理,需要的工作人員等在種類上以及結(jié)構(gòu)上還存在很多的不同,除以上人員之外,還需要很多其他的工作人員,這樣下來需要消耗大量的人員成本費(fèi)用[1]。根據(jù)相關(guān)的物業(yè)管理規(guī)定,不同人員的薪資報(bào)酬等存在一定的差異,但是根據(jù)管理規(guī)章制度的規(guī)定與要求,在確定人員種類之后,進(jìn)行嚴(yán)格的人事編訂,制定合理的人員配置,保證員工能夠在服務(wù)的基礎(chǔ)上獲得相應(yīng)的薪資報(bào)酬。但是在實(shí)際管理中,人員冗余、薪資不合理、工作積極性不高等存在很多的問題,需要進(jìn)行完善,只有更好的提升關(guān)于人事編制等相關(guān)制度才能更好的提升物業(yè)費(fèi)用成本控制。
其次在基本的設(shè)備成本以及管理成本上存在一定的誤區(qū)。除人員成本之外,占有比重最大的便是物業(yè)管理中的設(shè)備成本管理,這也是上下浮動(dòng)比較大的方面,不管在成本管理上還是使用價(jià)值等方面都是變化最明顯,影響最顯著的區(qū)域。在物業(yè)管理中設(shè)備管理主要包含基本的設(shè)備運(yùn)行以及維護(hù)等成本,這些成本是加強(qiáng)物業(yè)管理以及成本控制的重要基礎(chǔ),在進(jìn)行物業(yè)管理過程中不僅需要提升物業(yè)人員的成本管理,同時(shí)還需要對(duì)相關(guān)的設(shè)備成本等進(jìn)行嚴(yán)格管理,這樣才能更好的保證物業(yè)管理成本控制的提升[2]。本身物業(yè)管理中的成本控制就需要從全方面開始著手,在重視設(shè)備購(gòu)進(jìn)成本的基礎(chǔ)上還需要提升對(duì)相關(guān)維修與養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用成本的管理,及時(shí)對(duì)各種設(shè)備等進(jìn)行養(yǎng)護(hù),保證設(shè)備正常運(yùn)行的基礎(chǔ)上之間延伸使用壽命,保證物業(yè)企業(yè)減少設(shè)備更換的成本消耗。當(dāng)然在實(shí)際設(shè)備管理期間,很多物業(yè)公司,在進(jìn)行管理過程中,并沒有真正實(shí)現(xiàn)科學(xué)維修于養(yǎng)護(hù),應(yīng)該每月數(shù)次的檢查與維修等執(zhí)行的并不是很理想,不能真正做到及時(shí)修、認(rèn)真修,導(dǎo)致成本費(fèi)用控制不夠理想。
最后是在公共辦公成本方面表現(xiàn)不夠優(yōu)化,物業(yè)成本費(fèi)用控制中還包含很多的公共辦公成本費(fèi)用,這種公共辦公成本費(fèi)用主要是大多數(shù)物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)成本管理期間,基本都會(huì)采用采購(gòu)的形式,將很多部門的各種辦公成本進(jìn)行自行購(gòu)進(jìn),合理優(yōu)化與配制,在逐漸發(fā)展期間改變成統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)部門進(jìn)行統(tǒng)一在采購(gòu),在管理上以及布置上等都實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的科學(xué)管理,這樣的管理方式能夠很好的減少資源浪費(fèi)等現(xiàn)象的發(fā)生,同時(shí)還能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌規(guī)劃。根據(jù)管理制度的優(yōu)化與創(chuàng)新,在建立更加科學(xué)合理的獎(jiǎng)懲指數(shù),提高對(duì)員工的行為作風(fēng)以及工作方式等進(jìn)行約束,提高員工的資源節(jié)約意識(shí),杜絕出現(xiàn)任何資源浪費(fèi)等現(xiàn)象的發(fā)生。但是在實(shí)際的管理中因?yàn)閭鹘y(tǒng)管理模式下的很多方式還沒有得到及時(shí)的改善,導(dǎo)致在實(shí)際管理上出現(xiàn)更多的問題,需要針對(duì)不同的問題展開不同的優(yōu)化,從基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理成本費(fèi)用的控制。
二、物業(yè)管理成本費(fèi)用控制優(yōu)化措施
物業(yè)成本費(fèi)用控制管理的優(yōu)化,是提升物業(yè)發(fā)展與進(jìn)步的關(guān)鍵,同時(shí)也是保證物業(yè)成本合理控制的重要保障,提升成本控制管理的控制,需要根據(jù)在實(shí)際物業(yè)成本費(fèi)用控制問題為根據(jù),從以下方面進(jìn)行逐項(xiàng)優(yōu)化:
(一)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模
在進(jìn)行物業(yè)管理過程中,很多物業(yè)公司等在屬性上以及形式上都屬于中小型企業(yè),這種中小型物業(yè)公司在很多方面爭(zhēng)力等比較低下,同時(shí)管理模式等也不夠全面,很多方面都需要加強(qiáng)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的基礎(chǔ)上只有不斷提升自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)模以及競(jìng)爭(zhēng)力,才能更好的保證自身的穩(wěn)定發(fā)展與進(jìn)步。在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大的基礎(chǔ)上,首先需要注意的是一定要與自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展實(shí)際情況相結(jié)合,堅(jiān)持以低成本擴(kuò)營(yíng)的方式展開,擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)模式的基礎(chǔ)上保證成本能夠合理規(guī)劃與應(yīng)用。加強(qiáng)于城市發(fā)展以及管理之間的聯(lián)系,積極實(shí)現(xiàn)低成本經(jīng)營(yíng),改善與優(yōu)化經(jīng)營(yíng)模式,逐漸向多元化經(jīng)營(yíng)模式上過渡。很多物業(yè)企業(yè)在管理上都開始向?qū)I(yè)化、經(jīng)營(yíng)性等方向轉(zhuǎn)變,特別是從小區(qū)住戶的物業(yè)管理形式逐漸向政府性方式靠攏,提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)上很好的拓展了物業(yè)管理的范圍。再者在實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理本身服務(wù)的基礎(chǔ)上積極向新興行業(yè)方向靠攏,提高自身物業(yè)管理的手段以及信息化能力,加大信息化技術(shù)在企業(yè)中的應(yīng)用,推動(dòng)社會(huì)信息化的同時(shí)還能很好的加強(qiáng)社區(qū)管理或是物業(yè)管理手段于質(zhì)量[3]。積極拓展物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域的能力,為物業(yè)管理行業(yè)提供更加多樣的發(fā)展商機(jī)。最后是在物業(yè)自身管理專業(yè)的領(lǐng)域上,提升專業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)職能,根據(jù)合理拓展經(jīng)營(yíng)規(guī)模的基礎(chǔ)上合理降低與規(guī)劃成本利用。
例如:上海永升物業(yè)管理股份有限公司杭州分公司將物業(yè)管理中各種簡(jiǎn)單傳統(tǒng)的設(shè)備以及維修方式等進(jìn)行了積極創(chuàng)新,加強(qiáng)了信息化技術(shù)水平,其中在提升技能的基礎(chǔ)上逐漸拓展了管理于控制的范圍,為企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
(二)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式
傳統(tǒng)物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不能很好的適應(yīng)當(dāng)下企業(yè)的發(fā)展與需要,在此基礎(chǔ)上為了更好的提升物業(yè)管理在市場(chǎng)發(fā)展中的競(jìng)爭(zhēng)力,逐漸開始創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式,采取多元化的形式提升物業(yè)管理成本費(fèi)用的控制能力,充分利用自身在發(fā)展上的優(yōu)勢(shì),作為發(fā)展的基礎(chǔ),積極參與到與物業(yè)管理等相關(guān)的行業(yè)或是業(yè)務(wù)中,增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益,為企業(yè)的發(fā)展拓寬經(jīng)營(yíng)渠道,為物業(yè)企業(yè)管理創(chuàng)造更多的商業(yè)價(jià)值。
(三)建立完善的管理制度
完善的管理制度是物業(yè)管理的重要保障,根據(jù)物業(yè)企業(yè)的基本發(fā)展需要以及方向,建立完善的成本責(zé)任制度,積極投入成本對(duì)信息化技術(shù)形式進(jìn)行引進(jìn),同時(shí)提升各種電子防范以及景觀綠化等方面的業(yè)務(wù),同時(shí)制定嚴(yán)格的績(jī)效管理,利用績(jī)效管理的形式提升工作人員的工作積極性,更好的提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。
三、結(jié)束語
綜上所述,物業(yè)管理是我國(guó)非常重要的一項(xiàng)服務(wù)行業(yè),同時(shí)其中的成本控制是保證物業(yè)企業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ),利用擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式、建立完善的管理制度等,進(jìn)一步的完善與加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)管理成本費(fèi)用控制。
參考文獻(xiàn):
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[關(guān)鍵詞] 和諧社會(huì) 高校 物業(yè)管理
早在中國(guó)古代,偉大的思想家孔子就提出了“和諧社會(huì)”的美好理想――“致中和,天地位焉,萬物育焉”。隨著社會(huì)的發(fā)展,和諧理念引入國(guó)家治理、社會(huì)關(guān)系協(xié)調(diào)領(lǐng)域中,“社會(huì)和諧是中國(guó)特色社會(huì)主義的本質(zhì)屬性,是國(guó)家富強(qiáng)、民族振興、人民幸福的重要保證?!毙潞椭C觀的提出對(duì)于高校社會(huì)后勤化的不斷深入,更新觀念,轉(zhuǎn)變工作作風(fēng),具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。而高校物業(yè)管理作為高校后勤的新興任務(wù),應(yīng)從自身出發(fā),建立和諧的高校物業(yè)管理體制。
1 高校物業(yè)管理的主要內(nèi)容及基本要求
1.1 環(huán)境衛(wèi)生。保潔服務(wù)是物業(yè)管理的最基本服務(wù)。校園環(huán)境衛(wèi)生不僅是學(xué)生對(duì)學(xué)習(xí)和生活環(huán)境的基本要求,也是學(xué)校形象和面貌的綜合體現(xiàn)。因此,學(xué)校對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的要求要遠(yuǎn)高于其他物業(yè)服務(wù)對(duì)象對(duì)環(huán)境的要求。為高校服務(wù)的物業(yè)公司要確立專業(yè)操作、保持整潔、服務(wù)教學(xué)的目標(biāo),要引入相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格參照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范化、程序化實(shí)施。
1.2 樓宇管理。校園內(nèi)人員流動(dòng)性較大、樓宇設(shè)計(jì)和使用功能復(fù)雜給高校物業(yè)的安全管理帶來難度,加之學(xué)生防范意識(shí)不足等原因,導(dǎo)致校園內(nèi)極易發(fā)生各種安全事故。這就要求物業(yè)管理確立安全第一、規(guī)范操作、責(zé)權(quán)統(tǒng)一的理念,將安全及消防工作作為物業(yè)服務(wù)工作中的重中之重。同時(shí),高校是知識(shí)分子的集中地,學(xué)生公寓物業(yè)管理要突出文化氛圍和藝術(shù)品味。公寓管理是學(xué)生管理體系的一個(gè)重要組成部分,其工作質(zhì)量直接影響學(xué)校的穩(wěn)定和校園精神文明建設(shè)。物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)校區(qū)學(xué)生公寓的實(shí)際情況,制定出符合現(xiàn)代學(xué)生公寓管理的高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)與管理制度,在日常的服務(wù)之中實(shí)現(xiàn)公寓管理的規(guī)范化、制度化與科學(xué)化,使之真正實(shí)現(xiàn)管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人的功能,創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安靜和奮發(fā)向上的育人成才環(huán)境。
1.3 公共設(shè)施設(shè)備的維修和維護(hù)。校園的公共設(shè)施設(shè)備是教學(xué)工作的基本保障。公共設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)要確立專業(yè)、規(guī)范、節(jié)約的管理目標(biāo),保障公共設(shè)施設(shè)備隨時(shí)處于良好狀態(tài)。
1.4 能源的節(jié)約管理。學(xué)校是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程。任何一點(diǎn)疏忽都會(huì)對(duì)國(guó)家造成巨大的損失――浪費(fèi)國(guó)家資源、影響社會(huì)發(fā)展。高校物業(yè)管理應(yīng)充分體現(xiàn)其管理效益,讓學(xué)校后勤部門省心、省力的同時(shí),節(jié)省開支。為此,要求對(duì)物業(yè)管理人員應(yīng)做到:認(rèn)真負(fù)責(zé)所管樓層的用水用電,根據(jù)天氣情況控制公共部位電燈的開關(guān),認(rèn)真檢查各區(qū)域衛(wèi)生間水管閥門有無跑、漏、滴的現(xiàn)象,及時(shí)報(bào)修;認(rèn)真巡視檢查教學(xué)樓及公寓所有機(jī)電供水設(shè)備,防止超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)等現(xiàn)象引起的能源消耗,保障設(shè)備設(shè)施安全。認(rèn)真巡視檢查夜間不關(guān)電燈、電扇、空調(diào)的教室和其他部位,做到及時(shí)開啟和及時(shí)關(guān)閉,做好有關(guān)記錄。
2 高校物業(yè)管理發(fā)展的對(duì)策
高校物業(yè)管理不同于一般的小區(qū)管理。它不僅為學(xué)校房產(chǎn)物業(yè)提供管理服務(wù),更重要的是通過這種管理服務(wù)構(gòu)筑起一個(gè)有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通的健康、開放的工作、學(xué)習(xí)和生活的環(huán)境。鑒于當(dāng)前高校對(duì)物業(yè)管理的新要求,提高物業(yè)管理水平迫在眉睫。
2.1 引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,促進(jìn)發(fā)展
目前高校物業(yè)管理的水平和專業(yè)物業(yè)公司的水平存在較大差別,他們占據(jù)著高校物業(yè)管理的絕大部分市場(chǎng)。但競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是市場(chǎng)化的一種重要手段,是企業(yè)改革發(fā)展的動(dòng)力。因此,為了促進(jìn)高校物業(yè)管理水平的提高,學(xué)校后勤部門應(yīng)積極吸納社會(huì)上有實(shí)力的優(yōu)秀專業(yè)物業(yè)管理公司參與到學(xué)校物業(yè)管理中來。通過競(jìng)爭(zhēng)提高學(xué)校后勤物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量,使其盡快朝著專業(yè)化、規(guī)范化、科學(xué)化的道路上發(fā)展。
2.2 樹立品牌意識(shí),強(qiáng)化質(zhì)量管理
高校后勤物業(yè)管理企業(yè)與社會(huì)品牌物業(yè)管理企業(yè)一樣,都要追求管理的專業(yè)化、規(guī)范化和科學(xué)化,通過規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作、精心嚴(yán)密的管理、細(xì)致周全的服務(wù),不斷提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平,不斷創(chuàng)立各自的品牌。高校后勤物業(yè)也有不同于社會(huì)其它類型物業(yè)的地方,具有教育性、功能統(tǒng)一性的特點(diǎn)。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在推進(jìn)和實(shí)施高校物業(yè)管理的過程中遵循教育性的特點(diǎn),不斷將物業(yè)服務(wù)的功能與學(xué)校教書育人的功能實(shí)現(xiàn)良好、和諧的統(tǒng)一。不管怎樣,專業(yè)化、規(guī)范化和科學(xué)化的運(yùn)作仍是構(gòu)成物業(yè)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵性因素。在構(gòu)建和完善高校后勤物業(yè)管理先進(jìn)模式的過程中,必須要重視培育以專業(yè)為主的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力,這是高校后勤物業(yè)管理企業(yè)的立足之本和發(fā)展之源?;谶@些思考,現(xiàn)在很多高校后勤物業(yè)管理企業(yè)開始在怎樣推進(jìn)專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化管理上下工夫,以盡量縮小與其他社會(huì)物業(yè)管理品牌高水準(zhǔn)管理的差距,不斷積累與高水準(zhǔn)物業(yè)管理抗衡的資本。
2.3 多種形式培養(yǎng)人才,提高隊(duì)伍素質(zhì)
完善的高校物業(yè)管理,取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理人才,首先要有良好的思想素質(zhì),肯于奉獻(xiàn)的精神,而且要掌握現(xiàn)代管理科學(xué)技術(shù),并善于運(yùn)用實(shí)踐。培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵,在于提高物業(yè)管理人才的素質(zhì),一是要利用多種渠道、多種形式培養(yǎng)一支思想好、技術(shù)硬、進(jìn)取心強(qiáng)、勇于開拓、有敬業(yè)精神的物業(yè)管理骨干隊(duì)伍;二是要利用高校的優(yōu)勢(shì),向社會(huì)上招聘高素質(zhì)物業(yè)管理人才,充實(shí)到高校物業(yè)管理隊(duì)伍中來;三是引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,加強(qiáng)考核,優(yōu)勝劣汰,建立一支動(dòng)態(tài)、穩(wěn)定的高素質(zhì)物業(yè)管理隊(duì)伍。同時(shí),高校物業(yè)管理屬于勞動(dòng)密集型服務(wù)行業(yè),企業(yè)中的80%員工是操作層面的員工。他們擔(dān)負(fù)了物業(yè)管理服務(wù)中80%以上的工作量,保潔、綠化、維修等崗位,每天直接面對(duì)師生,這些員工素質(zhì)的好壞、業(yè)務(wù)能力的高低,直接影響到物業(yè)管理的質(zhì)量。所以要重視操作層員工的崗位培訓(xùn),把實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)、程序變成理論文字傳輸給員工,有針對(duì)性地開展各種專業(yè)培訓(xùn)。用良好的服務(wù),為師生創(chuàng)造優(yōu)美舒適的工作、學(xué)習(xí)環(huán)境。
2.4 建立健全制度,加強(qiáng)規(guī)范管理
制度是管理的基礎(chǔ),是管理思想和服務(wù)意識(shí)的體現(xiàn)。學(xué)校物業(yè)管理公司首先應(yīng)從內(nèi)部管理上下功夫,建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度,并狠抓制度的落實(shí)。在制度的執(zhí)行上接受學(xué)校和廣大師生的監(jiān)督。多與師生交流溝通,爭(zhēng)取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息,不斷完善管理制度,使后勤物業(yè)管理工作盡快實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。
總之,隨著高校的快速發(fā)展,高校后勤社會(huì)化的不斷深入,高校物業(yè)管理作為高校后勤的新興行業(yè),由于其特殊性,越來越受到社會(huì)的高度重視。在社會(huì)物業(yè)市場(chǎng)中,它具有強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景,相信其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,必將獲得長(zhǎng)足發(fā)展,發(fā)揮巨大的社會(huì)作用。
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[1] 劉勇.如何加強(qiáng)高校物業(yè)管理的研究[J].市場(chǎng)論壇,2009, (6): 78-79.
關(guān)鍵詞 政府采購(gòu) 物業(yè)管理 服務(wù)
政府采購(gòu)制度以公開招標(biāo)為原則,從決策到監(jiān)督體現(xiàn)了廣泛的公平性、公正性和規(guī)范性。因此,被稱之為“陽(yáng)光下的交易”。目前,我國(guó)頒布了《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》(以下簡(jiǎn)稱采購(gòu)法)中指出:“政府采購(gòu),是指各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和團(tuán)體組織,使用財(cái)政性資金采購(gòu)依法制定的集中采購(gòu)目錄以內(nèi)的或者采購(gòu)限額標(biāo)準(zhǔn)以上的貨物、工程和服務(wù)的行為?!逼渲蟹?wù)類主要包括設(shè)備維修、建筑物維修、車輛保險(xiǎn)、加油、維修、會(huì)議、物業(yè)管理和單價(jià)2萬元以上的其他勞務(wù)及服務(wù)。筆者僅就政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)問題作以下探討。
一、政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)的必要性
(一)為了進(jìn)一步深化政府采購(gòu)制度改革,加快服務(wù)類政府采購(gòu)發(fā)展,促進(jìn)轉(zhuǎn)變政府職能和提高行政效能
根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于政府向社會(huì)力量購(gòu)買服務(wù)的指導(dǎo)意見》(〔2013〕96號(hào))的工作要求積極推廣政府采購(gòu)物業(yè)服務(wù),這不僅關(guān)系到政府一定時(shí)期財(cái)政資金以及其他資源配置的合理性問題,還涉及政府如何在其行政實(shí)踐中引導(dǎo)物業(yè)管理市場(chǎng)健康有序發(fā)展。從近期統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看,采購(gòu)單位以機(jī)關(guān)單位、公共場(chǎng)所、大學(xué)院校等為主,采購(gòu)年度從1年到3年不等,采購(gòu)內(nèi)容以物業(yè)管理綜合服務(wù)、保安、保潔、綠化等為主。
(二)物業(yè)管理的“五類服務(wù)七種管理”基本能滿足政府行政管理的需要
(1)常規(guī)公共。這是法律賦予物業(yè)管理的職責(zé),也是物業(yè)管理工作中的基本管理工作,它將公共的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目,通過“公共契約”的形式相對(duì)固定下來,作為物業(yè)公司最基本的服務(wù)項(xiàng)目。其中主要包含七種管理:房屋建筑主體管理、房屋設(shè)備設(shè)施管理、保潔衛(wèi)生管理、環(huán)境綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理。
(2)有償特約。是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善和提高物業(yè)使用人的工作和生活條件,為滿足一部分物業(yè)使用人的個(gè)別需要,受其委托而提供的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)事先根據(jù)業(yè)主需要設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目,并將服務(wù)的內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布,供需要該服務(wù)的使用人自行選擇。有償特約實(shí)質(zhì)是一種委托服務(wù),如會(huì)議接待、會(huì)議室布置等。
(3)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。這是一種具有多種經(jīng)營(yíng)職能的服務(wù)方式。物業(yè)管理公司根據(jù)客觀條件和實(shí)際需要,可統(tǒng)籌安排經(jīng)營(yíng)與物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)相結(jié)合的、面向市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。服務(wù)收費(fèi)以市場(chǎng)而定,具有營(yíng)利性特點(diǎn)。
(4)無償便民。在物業(yè)服務(wù)中,為了溝通和融洽物業(yè)服務(wù)者與業(yè)主及使用人之間的關(guān)系,提高社會(huì)效益和長(zhǎng)期效益,物業(yè)企業(yè)除提供有償外,還應(yīng)提供無償性的便民服務(wù),包括在值班室設(shè)置醫(yī)藥箱、針線包、地圖等。
(5)公眾性代辦服務(wù)。這是一種典型的委托服務(wù),是物業(yè)公司受諸如自來水公司、電力公司、網(wǎng)絡(luò)公司等具有提供公眾服務(wù)性質(zhì)的一些公司委托,其收取水、電等相關(guān)費(fèi)用。
從現(xiàn)代物業(yè)管理理論看,現(xiàn)代物業(yè)管理是一種集經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)于一身的綜合性管理。管理的內(nèi)容基本能夠滿足政府后勤服務(wù)之需要,其管理的手段與方法也足以能夠?yàn)檎峁┹^為滿意的服務(wù)。
二、政府采購(gòu)物業(yè)服務(wù)的運(yùn)作應(yīng)采用標(biāo)準(zhǔn)化方式
按照法律規(guī)定,在物業(yè)服務(wù)公司的選擇上,政府采購(gòu)應(yīng)采取招投標(biāo)方式。既可公開招標(biāo),也可邀請(qǐng)招標(biāo),原則上所選取的物業(yè)服務(wù)企業(yè),應(yīng)該是具有一定資質(zhì)(應(yīng)為二級(jí)以上)且有優(yōu)良業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況良好的企業(yè)。
在對(duì)物業(yè)公司的管理上,對(duì)其物業(yè)管理服務(wù)及其他服務(wù)實(shí)行合同制管理。建立制式合同,應(yīng)將物業(yè)基本情況、物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及付款方式、物業(yè)管理用房、其他服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等做出詳細(xì)的約定。建立評(píng)估機(jī)制,項(xiàng)目合作前有資質(zhì)審查,合作過程中有跟蹤了解,在合作完成后有績(jī)效評(píng)估。績(jī)效評(píng)估主要根據(jù)合同履行情況,對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成果進(jìn)行評(píng)價(jià)。在資金支付上,結(jié)合合同完成情況和評(píng)估結(jié)果,實(shí)行國(guó)庫(kù)集中支付,評(píng)估驗(yàn)收結(jié)果作為財(cái)政撥付尾款的依據(jù)和今后項(xiàng)目招標(biāo)的重要參考,并建立合同信用檔案。
三、政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容選擇適度標(biāo)準(zhǔn)化
(一)全面購(gòu)進(jìn)“常規(guī)性公共服務(wù)”
全面購(gòu)進(jìn)物業(yè)企業(yè)的常規(guī)性公共服務(wù),不僅涵蓋了目前政府后勤管理的大部分內(nèi)容,同時(shí)在政府購(gòu)進(jìn)服務(wù)后,可促使政府抓住契機(jī),推進(jìn)機(jī)關(guān)后勤服務(wù)機(jī)構(gòu)改革。
(二)根據(jù)需要區(qū)別購(gòu)買物業(yè)企業(yè)特約及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)
物業(yè)企業(yè)的特約服務(wù)及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù),按理論是根據(jù)業(yè)主和使用人的需要選擇服務(wù)項(xiàng)目,政府完全可以根據(jù)需要與物業(yè)公司協(xié)商購(gòu)買其提供的此類服務(wù),具體著重為以下幾個(gè)方面:
(1)會(huì)議服務(wù)。行政中心內(nèi)有各種會(huì)議室。會(huì)議室的管理可分為日常的保潔、維修養(yǎng)護(hù)和會(huì)議(開會(huì)時(shí)的使用)管理兩部分。物業(yè)管理的范圍主要是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、公用的設(shè)備實(shí)施和相關(guān)場(chǎng)地,會(huì)議室應(yīng)該歸屬于共用部位,故其中的日常管理可按面積納入物業(yè)企業(yè)的常規(guī)性公共服務(wù)范圍,由物業(yè)公司進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和管理。
(2)機(jī)關(guān)餐飲服務(wù)。對(duì)于職工食堂,采取購(gòu)買服務(wù)的方式,按一定的標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和“保本微得”的原則,組織政府采購(gòu),引進(jìn)專業(yè)的餐飲企業(yè)或酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。餐飲服務(wù)工作人員隸屬于餐飲企業(yè),和政府各部門無雇傭關(guān)系,政府對(duì)此不再雇用工作人員,也不參與經(jīng)營(yíng)管理,徹底將餐飲服務(wù)推向市場(chǎng),由企業(yè)經(jīng)營(yíng)。
(三)有選擇性地購(gòu)買公眾性代辦
物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容中有公眾性代辦服務(wù),所以,在行政中心,物業(yè)公司不僅可受托代收水電費(fèi)等,還可以接受行政中心委托,為機(jī)關(guān)代辦報(bào)刊征訂、郵件收發(fā)、代收代繳房租等公共繳費(fèi)服務(wù)。對(duì)政府機(jī)關(guān)各部門單位應(yīng)分擔(dān)的水電暖費(fèi)用,由物業(yè)公司按行管局有關(guān)要求進(jìn)行科學(xué)分?jǐn)偦虬磳?shí)際分戶計(jì)量,并經(jīng)政府相關(guān)部門同意后,向行政中心內(nèi)單位收取,費(fèi)用結(jié)算通過國(guó)庫(kù)直接支付實(shí)現(xiàn)。政府為此按收繳情況及相關(guān)協(xié)議向物業(yè)公司支付一定的費(fèi)。
一、我縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家,其中三級(jí)資質(zhì)6家,三級(jí)暫定資質(zhì)7家;共管理建成的小區(qū)16個(gè),面積約150萬平方米,實(shí)施前期物業(yè)管理的小區(qū)17個(gè),管理面積約160萬平方米。通過物業(yè)資質(zhì)核查,結(jié)合物業(yè)企業(yè)基本情況、各物業(yè)小區(qū)的基本情況、物業(yè)專項(xiàng)維修資金明細(xì)和物業(yè)承接查驗(yàn)等備案資料,完善各企業(yè)、各小區(qū)的相關(guān)信息,有利于物業(yè)行業(yè)管理監(jiān)督和指導(dǎo);同時(shí)更新企業(yè)信用檔案,對(duì)于不良記錄和投訴較多的企業(yè),給予相應(yīng)處理,并與物業(yè)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)督檢查掛鉤。
二、規(guī)范前期物業(yè)管理工作。按照“建管分離”的要求,從物業(yè)項(xiàng)目的前期管理入手,切實(shí)規(guī)范物業(yè)管理行為;對(duì)新建小區(qū)實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度,和縣招投標(biāo)服務(wù)中心配合,認(rèn)真做好新建小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作;要求開發(fā)建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)企業(yè),與物業(yè)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》,實(shí)施前期物業(yè)管理。做好中標(biāo)企業(yè)合同的審查、鑒證、備案工作,及時(shí)歸檔以及做好新建開發(fā)項(xiàng)目承接查驗(yàn)指導(dǎo)工作。
三、加強(qiáng)直管公房的檔案管理,做好直管公房的合同備案核查工作,我局直管公房約3萬平方米,2012年上半年核查備案的營(yíng)業(yè)用房合同155份,年租金2839216元,住房合同264份,年租金289314元,倉(cāng)儲(chǔ)合同16份,年租金46100元,合計(jì)年租金3174450元,已征收租金2673017元,剩余部分困難戶和單位職工租賃合同正在備案;并組織人員對(duì)直管公房房屋狀況進(jìn)行清查,做好維修計(jì)劃、預(yù)算、審核工作和維修工程驗(yàn)收。
四、落實(shí)蒙房字[2011]72號(hào)關(guān)于縣2011年第三季度物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查情況的通報(bào)》,對(duì)實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū),要求落實(shí)物業(yè)企業(yè)自查制度,物業(yè)企業(yè)每月按時(shí)把自查情況報(bào)送業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)和房產(chǎn)局,并按要求進(jìn)行整改;定期進(jìn)行物業(yè)企業(yè)級(jí)所管理物業(yè)項(xiàng)目的監(jiān)督檢查,在檢查中分?jǐn)?shù)在60分以下的物業(yè)企業(yè)進(jìn)入警示名冊(cè),通過整改進(jìn)行驗(yàn)收,經(jīng)驗(yàn)收合格,方可解除警示。定期召開物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人會(huì)議,通報(bào)物業(yè)服務(wù)的基本情況;學(xué)習(xí)各項(xiàng)法律法規(guī)制度,傳達(dá)有關(guān)會(huì)議精神。
五、加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用程序的監(jiān)管,建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng);全縣歸集住宅專項(xiàng)維修資金約100萬元以上;并對(duì)各物業(yè)小區(qū)申報(bào)的維修情況,及時(shí)現(xiàn)場(chǎng)勘查,編制預(yù)算、決算、檢查施工、進(jìn)行驗(yàn)收,解決小區(qū)內(nèi)業(yè)主公共部位的損毀等安全隱患。
六、指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)和召開業(yè)主大會(huì),每個(gè)達(dá)到條件的小區(qū)指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì),已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)6個(gè),由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì),選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同,監(jiān)督實(shí)施管理規(guī)約等工作。對(duì)到期的前期物業(yè)合同,要求及時(shí)續(xù)期或按規(guī)定重新選聘物業(yè)公司的,督促物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)物業(yè)服務(wù)合同。
七、及時(shí)、快捷、有效回復(fù)案件,對(duì)全縣物業(yè)企業(yè)進(jìn)行整改,檢查。
八、認(rèn)真做好小區(qū)物業(yè)管理和安全生產(chǎn)工作,簽定安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書,對(duì)各物業(yè)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理及安全生產(chǎn)檢查。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)管理問題和安全生產(chǎn)隱患,及時(shí)下發(fā)整改通報(bào),限期整改,使小區(qū)物業(yè)管理工作和安全生產(chǎn)工作得到了很大的改觀;并配合計(jì)生辦做好物業(yè)小區(qū)的計(jì)劃生育工作。
認(rèn)真落實(shí)局安排的各項(xiàng)工作;堅(jiān)持局機(jī)關(guān)工作例會(huì)制度;落實(shí)機(jī)關(guān)效能;加強(qiáng)團(tuán)結(jié),積極配合相關(guān)股室的工作。
下一步工作打算:
一、加強(qiáng)物業(yè)管理的隊(duì)伍的建設(shè),繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員和從業(yè)人員的物業(yè)法律法規(guī)及相關(guān)知識(shí)培訓(xùn),培養(yǎng)一批擁有豐富經(jīng)驗(yàn)和注重品牌特色的優(yōu)秀服務(wù)企業(yè),培養(yǎng)一批有理想、重誠(chéng)信的優(yōu)秀物業(yè)管理經(jīng)理人,不斷增加高質(zhì)量的服務(wù)供給,提高業(yè)主滿意度;加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度,嚴(yán)格控制好新建住宅區(qū)物業(yè)管理的介入;督促物業(yè)企業(yè)提高工作效率,監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的工作落實(shí)及時(shí)到位,全面提升全縣物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
二、進(jìn)一步建立健全“專項(xiàng)維修基金”的收繳制度;建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng),加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用程序的監(jiān)管。清理原開發(fā)企業(yè)代收維修資金,加大收取專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管力度,完善專項(xiàng)維修資金的歸集、管理、使用制度;
三、完善物業(yè)管理相關(guān)制度;清理整頓全縣的物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng),拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域;大力提倡業(yè)主委員會(huì)的成立,爭(zhēng)取社區(qū)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和協(xié)調(diào),充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的作用;出臺(tái)《縣物業(yè)管理暫行辦法》及配套相關(guān)制度、示范文本,建立物業(yè)管理聯(lián)系會(huì)議制度。做好新建開發(fā)項(xiàng)目綜合查驗(yàn)和承接查驗(yàn)的指導(dǎo)工作,督促開發(fā)建設(shè)單位履行前期物業(yè)管理義務(wù)。
四、做好直管公房全面核查工作,對(duì)公房及公共走道、公共樓梯等建檔申請(qǐng)登記。同時(shí)建立直管公房電子檔案;加強(qiáng)直管公房合同監(jiān)管,加強(qiáng)直管公房安全、維修的監(jiān)管。
五、做好物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)劃分;和物價(jià)部門配合,做好住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。
大家下午好!
今天開發(fā)區(qū)管委會(huì)在這里召開全區(qū)物業(yè)管理工作大會(huì),這既是加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理,推動(dòng)社區(qū)管理和物業(yè)管理一體化建設(shè),構(gòu)建和諧社會(huì)的迫切需要,更是全區(qū)學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀,關(guān)注民生、服務(wù)民生的重大舉措。我們相信,通過召開這次會(huì)議,必將對(duì)促進(jìn)開發(fā)區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作上新臺(tái)階具有深遠(yuǎn)的影響。根據(jù)會(huì)議安排,下面我代表新開鎮(zhèn)發(fā)言如下:
新開鎮(zhèn)作為開發(fā)區(qū)中心鎮(zhèn),近年來積極圍繞全區(qū)的開發(fā)建設(shè)需要,經(jīng)歷了大拆遷、大建設(shè)、大安置的艱苦歷程,全鎮(zhèn)現(xiàn)有低價(jià)位安置小區(qū)10個(gè)、農(nóng)民集居區(qū)2個(gè)、中高檔商品房小區(qū)3個(gè),其中:有前期物業(yè)管理的小區(qū)4個(gè)、實(shí)行社區(qū)臨時(shí)性物業(yè)管理的小區(qū)11個(gè);已建立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)4個(gè)。近年來,我鎮(zhèn)的社區(qū)物業(yè)管理工作在鎮(zhèn)黨委、政府的高度重視下,在上級(jí)職能部門指導(dǎo)監(jiān)督和社區(qū)、物業(yè)工作者的不懈努力下,全鎮(zhèn)社區(qū)物業(yè)管理工作能從關(guān)注民生、打造民生政府,為居民群眾解決居住環(huán)境和生活質(zhì)量的高度,來認(rèn)真開展物業(yè)管理工作,做到前期物業(yè)管理必有、“三保”(保潔、保綠、保安)臨時(shí)物業(yè)管理不脫節(jié),基本保證了社區(qū)物業(yè)管理工作的開展。但由于我鎮(zhèn)大部分小區(qū)以拆遷戶為主,物業(yè)管理費(fèi)收取困難、小區(qū)業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督、自我約束的意識(shí)不強(qiáng),現(xiàn)在基本上呈現(xiàn)出物業(yè)公司完成前期物業(yè)管理合同后基本上都終止服務(wù),只能有社區(qū)組織臨時(shí)物業(yè)管理。所以,今天的會(huì)議開的很及時(shí),我鎮(zhèn)必將以這次會(huì)議為契機(jī),認(rèn)真貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》、市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見》和《關(guān)于加強(qiáng)開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的若干意見(試行)》精神,具體做到:
一、理順體制,健全網(wǎng)絡(luò)。鎮(zhèn)設(shè)立物業(yè)管理所,在上級(jí)主管部門的指導(dǎo)下,具體負(fù)責(zé)全鎮(zhèn)物業(yè)管理工作,協(xié)調(diào)解決小區(qū)物業(yè)管理過程中的具體問題。鎮(zhèn)物業(yè)管理所,明確分管領(lǐng)導(dǎo)1名,配備3名專職人員,同時(shí)組建好鎮(zhèn)專業(yè)工程維護(hù)隊(duì)伍、社區(qū)的“保潔、保綠、保安”三支隊(duì)伍,落實(shí)專項(xiàng)工作經(jīng)費(fèi)。各社區(qū)建立以社區(qū)干部為主的物業(yè)管理站,具體做好物業(yè)管理的日常工作。
二、明確目標(biāo),規(guī)范管理。2010年將作為我鎮(zhèn)物業(yè)管理的規(guī)范年,主要目標(biāo)是:一是加大物業(yè)管理的宣傳力度,廣泛宣傳物業(yè)管理的法律法規(guī),廣泛宣傳物業(yè)管理的重要性,大力營(yíng)造支持物管、強(qiáng)化物管的社會(huì)輿論氛圍,強(qiáng)化廣大群眾的物管意識(shí),夯實(shí)物管基礎(chǔ);二是物業(yè)管理工作不斷線,無論是物業(yè)公司管理,還是社區(qū)物管站管理,均“以服務(wù)業(yè)主為天職、業(yè)主滿意為追求”來做好各項(xiàng)物管工作;三是全面組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì),力爭(zhēng)在兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)組建率100%,并能依法履行職責(zé),有效開展活動(dòng);四是建立完善物業(yè)管理工作的各類臺(tái)帳資料。
三、建章立制,加強(qiáng)考核。建立健全鎮(zhèn)物管所、社區(qū)物管站和物管作業(yè)隊(duì)伍的各類崗位職責(zé)、管理制度、服務(wù)承諾和考核評(píng)比辦法等,實(shí)行三級(jí)檢查考核機(jī)制,即:鎮(zhèn)接受開發(fā)區(qū)的每月檢查考核,鎮(zhèn)對(duì)社區(qū)的每月檢查考核和社區(qū)對(duì)物業(yè)公司或物業(yè)隊(duì)伍的檢查考核,并將考核結(jié)果與物業(yè)管理補(bǔ)貼費(fèi)的使用掛鉤,與發(fā)放工作人員的補(bǔ)貼掛鉤,與社區(qū)年度目標(biāo)考核、評(píng)先獎(jiǎng)優(yōu)掛鉤。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督考核,及時(shí)向上級(jí)主管部門上報(bào)考核結(jié)果。
不可否認(rèn),以上命題和實(shí)踐,為我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn),為我國(guó)物業(yè)管理能夠伴隨著我國(guó)改革開放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。
但是,作為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場(chǎng),我們的目光只停留在一個(gè)較為狹義的范圍是不夠的。應(yīng)該從較廣義的和宏觀的角度對(duì)物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實(shí)踐進(jìn)行認(rèn)識(shí)和探討。使物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展能夠更廣泛、更深刻、更完善。
本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張、專業(yè)化細(xì)分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問題,談?wù)勎飿I(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑。
一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合,是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)容量和供給關(guān)系的重要內(nèi)容
物業(yè)管理市場(chǎng)容量小,供給關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的一個(gè)重要問題,說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小,而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開發(fā)商大而全、小而全的計(jì)劃體制、觀念等方面的原因,造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷膨脹所帶來的。
現(xiàn)實(shí)中,與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對(duì)照的是一些零星分散的物業(yè)。以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分塊建設(shè)并實(shí)行多頭管理的物業(yè)項(xiàng)目。這類物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢(shì),再加上多頭管理的高成本,以及相互間的不協(xié)調(diào),從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量,降低了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),甚至帶來一些社會(huì)問題,另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運(yùn)作和產(chǎn)生有效利潤(rùn),嚴(yán)重地影響到物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問題的有效途徑為:
(一)政府協(xié)調(diào)
區(qū)分不同情況和類型,一方面對(duì)于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開發(fā)商分別開發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最好應(yīng)由政府出面直接協(xié)調(diào)或由政府牽頭,通過業(yè)主的參與進(jìn)行公開招投標(biāo)。深圳已有成功的經(jīng)驗(yàn),如對(duì)深圳市住宅局一個(gè)20萬平方米規(guī)劃完整,但由12個(gè)開發(fā)商建設(shè)和12家管理單位管理的小區(qū)實(shí)行了整合,通過公開招投標(biāo)在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)的甲級(jí)物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理,接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障,進(jìn)行了環(huán)境整冶,統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象,提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標(biāo)準(zhǔn),理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為,受到了業(yè)主的好評(píng),同時(shí)也降低了這家公司在這個(gè)小區(qū)的管理成本,形成了效益回報(bào)。另一方面,對(duì)于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū),政府可在進(jìn)行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過程中,統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理,進(jìn)行物業(yè)管理的規(guī)模整合。另外,還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制,本著少設(shè)機(jī)構(gòu),擴(kuò)大規(guī)模,方便管理,提高效益的原則,將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)?;騾^(qū)劃進(jìn)行劃分,形成房管所轉(zhuǎn),制后的高效、低耗、適應(yīng)市場(chǎng)的良性局面
(二)市場(chǎng)調(diào)整
一方面,使開發(fā)商尤其是一些小開發(fā)商和只有單項(xiàng)開發(fā)權(quán)的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理并不一定能成為開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)后的利潤(rùn)來源點(diǎn)。嚴(yán)格說,開發(fā)商如果沒有相應(yīng)的自有物業(yè)留給物業(yè)管理公司,而物業(yè)管理公司又沒有其它的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和能力的話,單憑某一項(xiàng)目的物業(yè)管理所收取的管理費(fèi)是與開發(fā)商一點(diǎn)關(guān)系都沒有的,按現(xiàn)行規(guī)定在管理費(fèi)中可提取不超過一定比例的傭金,也只是由管理處一級(jí)上交給物業(yè)管理公司一級(jí)。而且當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)總額(由于是政府訂價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn))尚不足以完成運(yùn)作成本所需時(shí),這個(gè)傭金實(shí)際上是空頭的?,F(xiàn)在有的開發(fā)商不交給專業(yè)物業(yè)管理公司,也不成立物業(yè)管理公司而成立個(gè)管理部,實(shí)質(zhì)是統(tǒng)管物業(yè)管理費(fèi)用,使管理費(fèi)該用的用不到位,物業(yè)管理該維護(hù)的維護(hù)不到位,而盡量使管理費(fèi)剩余形成利潤(rùn),這是嚴(yán)重侵害業(yè)主利益的情況。如果開發(fā)商能明白這種關(guān)系,知曉不能長(zhǎng)期侵占業(yè)主利益時(shí),很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機(jī)構(gòu)就沒有存在的必要而進(jìn)入合并和重組行列。另一方面,使業(yè)主認(rèn)識(shí)到,有的小區(qū)雖然小環(huán)境不錯(cuò),但由于管理規(guī)模小,管理成本高,必然要使業(yè)主的支出增加,同時(shí)也會(huì)使管理服務(wù)水準(zhǔn)下降。那么有效的辦法就是通過促進(jìn)與周邊小區(qū)的整合,尤其是在業(yè)主大會(huì)成立后重新聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)時(shí),要把能否進(jìn)行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來考慮,實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。此外,隨著物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)識(shí)的提高,物業(yè)管理企業(yè)最應(yīng)明白的就是規(guī)模、成本和效益的關(guān)系,在目前很多物業(yè)管理企業(yè)還依附在開發(fā)商膝下的時(shí)候,要看到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最主要的特征就是成本的最小化和利潤(rùn)的最大化。開發(fā)商,尤其是小開發(fā)商和單項(xiàng)開發(fā)商是不會(huì)永遠(yuǎn)給業(yè)主補(bǔ)貼的。那么小型物業(yè)管理企業(yè)的生存前景到底如何,要有一個(gè)充分的心理準(zhǔn)備,盡早向聯(lián)合、重組或并購(gòu)的市場(chǎng)化道路上靠攏。
總之,從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來看,市場(chǎng)或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長(zhǎng)到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個(gè)循環(huán)過程。我們?cè)僮鲆粋€(gè)比較,以深圳為例,目前物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量為數(shù)近500,形成規(guī)模的公司不足100家,最大的公司本地管理面積不足500平方米,而從事物業(yè)管理的各類機(jī)構(gòu)達(dá)700多家,深圳市的總?cè)丝谥挥?00萬。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為500家,形成規(guī)模的公司也是100家,而管理面積最多的可達(dá)1-2千萬平方米,香港基本沒有什么公司的管理機(jī)構(gòu),人口將近700。比較之下,深圳的物業(yè)管理企業(yè)或機(jī)構(gòu)減掉3-5百家是一點(diǎn)都不多的。
二、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張和專業(yè)化細(xì)分,是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)份額和重新劃分市場(chǎng)的必然。
時(shí)下,有一種認(rèn)識(shí)認(rèn)為,物業(yè)管理的市場(chǎng)化就是物業(yè)管理企業(yè)能否對(duì)外承接別人的項(xiàng)目或有否到外地去承接項(xiàng)目為標(biāo)志。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場(chǎng)視為以管理面積為主的意識(shí)造成的,認(rèn)為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場(chǎng)的一切。同時(shí),又在傳統(tǒng)計(jì)劃體制影響下,堅(jiān)守大而全,小而全的做法,似乎要把計(jì)劃體制下的后勤管理改革需要推向社會(huì)的內(nèi)容一古腦地全盤接收,把物業(yè)管理的社會(huì)化變成了物業(yè)管理的小社會(huì)。當(dāng)然,物業(yè)管理發(fā)展過程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。比如,在90年代初社會(huì)上清潔公司的運(yùn)作水平和能力不能滿足我們有些大物業(yè)公司的管理標(biāo)準(zhǔn)。到90年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專業(yè)公司的清潔工作收回來,自已重新成立清潔隊(duì),但當(dāng)清潔行業(yè)做為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場(chǎng)形成后,其專業(yè)化、低成本、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)一定會(huì)在這個(gè)市場(chǎng)中立足,現(xiàn)在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式,有條件和能力的公司亦有組建專業(yè)公司的,將清潔工作在自己的具體操作內(nèi)容中分離出
去。從這個(gè)例子中我們可以肯定物業(yè)管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問題是:很多個(gè)原屬于物業(yè)管理大市場(chǎng)或相關(guān)市場(chǎng)的新興類型市場(chǎng)己經(jīng)出現(xiàn),我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機(jī)遇,在新一輪類型市場(chǎng)劃分中占有一席之地,可以從以下途徑進(jìn)行思考和實(shí)踐。
(一)、在物業(yè)管理的微觀范圍尋找市場(chǎng)
目前,一些有一定規(guī)模和有某些方面專業(yè)能力特長(zhǎng)的公司已組建了一些獨(dú)立核算的如電梯公司、機(jī)電公司、綠化公司、清潔公司等,這些公司成立的基礎(chǔ)大都是原物業(yè)公司自有業(yè)務(wù),能滿足專業(yè)公司的基本運(yùn)作,再根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)特長(zhǎng),向社會(huì)承擔(dān)相關(guān)業(yè)務(wù)。這個(gè)途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司,搞了專業(yè)公司不走向市場(chǎng)沒有意義,走向市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)不過別人就更沒有意義,所以搞不了專業(yè)公司的可以請(qǐng)專業(yè)公司來替我們打工。向?qū)I(yè)公司分包具體操作項(xiàng)目,從理論上講,管理成本是會(huì)降低的。同時(shí)由于專業(yè)化公司形成了規(guī)?;蜆?biāo)準(zhǔn)化的管理,也可使管理效果大大提升,在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動(dòng)的情況下,效益應(yīng)該是明顯的。
(二)、在物業(yè)管理的中觀范圍尋找市場(chǎng)
在上述物業(yè)管理直接操作的內(nèi)容上再向探尋一下,不難發(fā)現(xiàn),還有很多商機(jī)存在,我們沒有很好的介入和開辟新市場(chǎng)領(lǐng)域,比如大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、會(huì)所的經(jīng)營(yíng)、幼兒園的經(jīng)營(yíng)等,如果說大型商業(yè)物業(yè)有時(shí)受開發(fā)商出售和直接出租的影響,我們介入不上,幼兒園也都直接租或交給相關(guān)部門去經(jīng)營(yíng)的話,會(huì)所可是大都交給了物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)和管理,可現(xiàn)實(shí)是95%-98%以上會(huì)所都不能盈利甚至不能很好地開展活動(dòng)。造成了有效資源的浪費(fèi)。而包括幼兒園、大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng),如果能在我們物業(yè)管理范圍內(nèi)進(jìn)行有效開發(fā),甚至投資或參股組建專業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司,并不是削弱了物業(yè)管理的實(shí)力和縮小了物業(yè)管理的范圍,而洽洽是擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域,開發(fā)出了新興的物業(yè)管理類型市場(chǎng)。其實(shí),對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分,物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場(chǎng)類型細(xì)分的主力。
(三)、從物業(yè)管理的宏觀范圍尋找市場(chǎng)
物業(yè)管理能不能參與高科技領(lǐng)域,能不能進(jìn)入城市管理的市政領(lǐng)域,答案應(yīng)該是肯定的。在深圳,除了早已有了專門為物業(yè)管理開發(fā)電腦軟件的高科技公司,也有物業(yè)管理企業(yè)開辦高科技實(shí)物產(chǎn)品--外墻清洗劑的專業(yè)化公司,最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理公司的事例。如果說物業(yè)管理介入高科技領(lǐng)域存在高、難、遠(yuǎn)的問題的話,那么物業(yè)管理發(fā)展到今天已經(jīng)成了城市管理的重要組成部分。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻(圍墻)之隔,一線(紅線)相連,其很多市政管理如馬路清潔、市政設(shè)施的維護(hù),市政綠化的管理等,都可以通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式介入政府撥款管理的領(lǐng)域,而從市政管理的角度看,通過市場(chǎng)選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是,如果說城管體制改革亦需過程的話。那么,物業(yè)管理利用自我優(yōu)勢(shì)和物業(yè)的便利,介入餐飲、娛樂業(yè)領(lǐng)域則早已有了成功的償試。
當(dāng)我們看到香港的物業(yè)管理只用很少的人,而大部分業(yè)務(wù)都通過專業(yè)分包,把管理責(zé)任轉(zhuǎn)移到社會(huì)上去,美國(guó)的一個(gè)20多萬平方米的小區(qū)只有一名管理人員而驚嘆不已的時(shí)候,我們所能反應(yīng)出來的一個(gè)主要問題就是真正的社會(huì)化不是把后勤體制的內(nèi)容轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理企業(yè);真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個(gè)職稱的專業(yè)人才;真正的規(guī)模化更不是不計(jì)成本和效益的元限擴(kuò)大;而真正的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是在主營(yíng)項(xiàng)目不斷擴(kuò)大的同時(shí),使專業(yè)項(xiàng)目和輔助配套項(xiàng)目形成新的分工,使市場(chǎng)成為由很多類似"納米"技術(shù)一樣的社會(huì)最小單位所構(gòu)成。要知道波音飛機(jī)公司的最終產(chǎn)品是由成千上萬個(gè)獨(dú)立的"納米"性質(zhì)的小公司的產(chǎn)品所構(gòu)成的。
三、物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)整的需要
建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國(guó)企業(yè)尤其是國(guó)有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題,也是國(guó)有企業(yè)必須經(jīng)歷的一場(chǎng)廣泛而深刻的變革,黨的十五屆四中全會(huì)決議指出"當(dāng)前國(guó)有企業(yè)的體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入攻堅(jiān)階段,一些深層次矛盾和問題集中暴露出來"。由于我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)絕大部分都是國(guó)有企業(yè),也同樣受到傳統(tǒng)體制的影響,相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)還不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,經(jīng)營(yíng)機(jī)制不活,管理水平落后,服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),技術(shù)創(chuàng)新能力差,虧損經(jīng)營(yíng)或上級(jí)補(bǔ)貼經(jīng)營(yíng)普遍,甚至沒有經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立自和決策權(quán),較嚴(yán)重地制約了企業(yè)走向市場(chǎng)和在市場(chǎng)上求生存、求發(fā)展的直路,也阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展和物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展進(jìn)程。所以,物業(yè)管理建立現(xiàn)代企業(yè)制度勢(shì)在必行,其主要途徑有以下3個(gè)方面:
(一)建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責(zé)任公司,明晰企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu),明確各股東的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),弱化上級(jí)對(duì)下級(jí)公司的指揮和支配權(quán),強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)上的獨(dú)立決策和運(yùn)作的能力,使物業(yè)管理企業(yè)具備市場(chǎng)準(zhǔn)入的基本條件。
一、準(zhǔn)確的定位是創(chuàng)立品牌的前提
企業(yè)物業(yè)服務(wù)在本質(zhì)上不同于市場(chǎng)化的物業(yè)管理企業(yè),雖然它也具有社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化的特點(diǎn),其基本業(yè)務(wù)是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常維修保養(yǎng)和計(jì)劃修理工作,使其房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等都處于良好的工作狀態(tài),但它的服務(wù)對(duì)象具有特指性,均為本企業(yè)的員工及家屬,所以社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)在管理與服務(wù)中就具有特殊性,不僅要發(fā)揮它的社會(huì)性、市場(chǎng)性,還要考慮到員工及家屬的切身利益。要做好社區(qū)物業(yè)管理及服務(wù)業(yè)務(wù),打造具有特色的服務(wù)品牌,可以從以下方面考慮。
1.具有良好的硬件設(shè)施。精品物業(yè)的質(zhì)量和影響力有助于物管企業(yè)品牌效應(yīng)的產(chǎn)生,物管企業(yè)可以借助精品物業(yè)的影響力和知名度推動(dòng)自身的品牌知名度,從而產(chǎn)生“推波助瀾”的作用。一個(gè)好的物業(yè)首先應(yīng)具備達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的硬件設(shè)施,即主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施以及道路、交通等,在此基礎(chǔ)上才能談得上從事完善、專業(yè)的物業(yè)管理。
2.管理服務(wù)者與服務(wù)對(duì)象具有確定性。要管理服務(wù)者為本企業(yè)員工,他們對(duì)企業(yè)有著深厚的感情,對(duì)企業(yè)的基本狀況比較了解,管理與服務(wù)者本人也是被服務(wù)的對(duì)象。要服務(wù)對(duì)象具有確定性,均為本企業(yè)員工、家屬。所以,要求管理與服務(wù)人員不僅要做好物業(yè)管理,更要注重做好對(duì)小區(qū)內(nèi)人員的服務(wù),了解人員狀況、進(jìn)行分類管理。針對(duì)小區(qū)內(nèi)的孤寡老人、傷殘居民及行動(dòng)不便人員、子女因?yàn)楣ぷ鞫L(zhǎng)年在外的獨(dú)巢老人、父母長(zhǎng)期在外工作的留守兒童,都要制定服務(wù)計(jì)劃,以高度的責(zé)任心及良好的耐心定期上門服務(wù),提供必要的幫助,體現(xiàn)企業(yè)的溫暖與社會(huì)的關(guān)愛,以情感人,打造服務(wù)品牌。
二、以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和專業(yè)化運(yùn)作樹立品牌
作為企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè),為企業(yè)居民提供服務(wù)是物管企業(yè)的經(jīng)營(yíng)宗旨,創(chuàng)立企業(yè)品牌就必須以提高服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo)。有針對(duì)性地將提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為系統(tǒng)工程去建設(shè)。除要高質(zhì)量地完成保養(yǎng)、維修、治安、綠化、衛(wèi)生、家政等常規(guī)物管項(xiàng)目外,還應(yīng)致力于探索物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵,注重服務(wù)創(chuàng)新,形成親情化的服務(wù)體系、現(xiàn)代科技服務(wù)體系以及超前的預(yù)見體系,為業(yè)主提供深層次的教育文化、個(gè)性化、多樣化服務(wù),實(shí)現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)文化教育服務(wù)一體化,凸顯服務(wù)個(gè)性,突出品牌優(yōu)勢(shì)。
1.專業(yè)化的優(yōu)秀人才隊(duì)伍是打造品牌的關(guān)鍵。物業(yè)服務(wù)看似簡(jiǎn)單,似乎沒有很特別的技術(shù)要求,人們誤認(rèn)為沒有專業(yè)性要求。其實(shí),現(xiàn)代物業(yè)管理不只是打掃衛(wèi)生、站崗放哨和維修,而是一門專業(yè),要求具備現(xiàn)代綜合知識(shí)、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能。如,僅保潔就分為日常保潔、鏡面處理、拋光打蠟、石材翻新等項(xiàng)目;保安員不僅要學(xué)會(huì)巡邏發(fā)現(xiàn)應(yīng)急事項(xiàng),還要學(xué)會(huì)擒拿格斗處理問題,不僅要求具備保安知識(shí),還要掌握電工知識(shí)、消防知識(shí)以及治安條例等法律法規(guī)知識(shí);維修工是物業(yè)管理企業(yè)的基本技術(shù)力量,應(yīng)鉆研相關(guān)的維修技術(shù),學(xué)會(huì)電腦,成本行業(yè)盼f涼里手。
2.良好的服務(wù)理念是打造品牌的前提。要樹立“業(yè)主至上”服務(wù)理念,樹立主動(dòng)為業(yè)主提供服務(wù)的思想,不能以自我為中心,在工作中要換位思考。想想“如果我是業(yè)主,我會(huì)如何想、如何要求”等問題。以熱情服務(wù)感動(dòng)業(yè)主,如發(fā)現(xiàn)業(yè)主提較重東西在小區(qū)行走時(shí),應(yīng)主動(dòng)幫助提,樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌,當(dāng)業(yè)主有什么投訴時(shí),應(yīng)體諒對(duì)方的心情,分清輕重緩急,抓緊辦理,只有把服務(wù)工作做好了,物管企業(yè)才能受到廣大業(yè)主的認(rèn)可。物業(yè)服務(wù)工作無大小事可分,要牢記“凡是業(yè)主的事都是大事”,將“物業(yè)服務(wù)無小事”貫穿到工作的方方面面。實(shí)施親情服務(wù),以自己的行動(dòng)去幫助人、感染人,共建和諧社區(qū)。
三、物業(yè)管理企業(yè)品牌化建設(shè)策略
1.服務(wù)品質(zhì)化是基礎(chǔ)。產(chǎn)品質(zhì)量是品牌的基礎(chǔ)保障,質(zhì)量上沒有亮點(diǎn),品牌就無從談起。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要適當(dāng)?shù)摹翱蛻絷P(guān)懷”,在提供業(yè)主的直接需求的服務(wù)外,也滿足其心理期待。走品牌化戰(zhàn)略.品質(zhì)化的服務(wù)才是物業(yè)企業(yè)產(chǎn)品的核心,真正能夠獲取業(yè)主的認(rèn)同。我們提供的服務(wù)讓業(yè)主接受的同時(shí),還要讓業(yè)主由衷的覺得滿意,最終的目標(biāo),是讓客戶為我們的服務(wù)感動(dòng),這才是真正優(yōu)秀、成功的品質(zhì)化服務(wù)。
2.度規(guī)范化是保障。規(guī)范化的制度是企業(yè)穩(wěn)定地提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保障,只有制度規(guī)范了才能夠保持提供服務(wù)的一致性。物業(yè)管理公司作為擁有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),公司重新修訂制度后,將會(huì)最大程度的保障企業(yè)長(zhǎng)期的服務(wù)品質(zhì),同時(shí)提升企業(yè)的品牌競(jìng)爭(zhēng)力。
3.入專業(yè)化的運(yùn)作。大量實(shí)踐證明,服務(wù)行業(yè)要想保證服務(wù)質(zhì)量,保證日常工作良好有序,必須走規(guī)范化的發(fā)展之路,物業(yè)管理所涉及的工作千頭萬緒、瑣細(xì)繁雜。只有建立健全嚴(yán)格的制度,按嚴(yán)格規(guī)范的程序、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作,才能保證服務(wù)質(zhì)量。建立科學(xué)有序的ISO質(zhì)量管理體系、企業(yè)形象標(biāo)識(shí)系統(tǒng),樹立專業(yè)化的“管家”企業(yè)形象,通過企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè),提升管理平臺(tái),最終提高企業(yè)的整體素質(zhì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。形成完整體系中專業(yè)化服務(wù)的品牌,物管企業(yè)與非專業(yè)化的物管企業(yè)相比,在物業(yè)管理的實(shí)際中將會(huì)形成巨大的反差,突顯專業(yè)化管理的種種優(yōu)勢(shì),更能被消費(fèi)者廣泛認(rèn)同。
[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理制度;存在問題;措施
中圖分類號(hào):G306.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1009-914X(2015)30-0069-01
1.物業(yè)管理制度的概念
物業(yè)管理制度是關(guān)涉物業(yè)管理活動(dòng)的行為規(guī)范和行為準(zhǔn)則。物業(yè)管理制度建設(shè)是發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)性工作。一般而言,物業(yè)管理制度既包括物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度,也包括物業(yè)管理過程中規(guī)范各有關(guān)當(dāng)事人行為的制度,前一類是物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度,亦即物業(yè)管理公司根據(jù)自身工作特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)理念,制定的工作程序、職責(zé)范圍、管理辦法等,主要是為了明確崗位責(zé)任、約束員工行為、協(xié)調(diào)內(nèi)部關(guān)系、保證企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和物業(yè)管理工作的有序運(yùn)行;后一類則是指界定物業(yè)管理參與者的權(quán)利義務(wù),規(guī)范各方行為,協(xié)調(diào)各方關(guān)系的規(guī)定。具體而言,物業(yè)管理制度總體上由前期管理制度、日常管理制度和物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度組成。前期管理制度主要包括物業(yè)接管驗(yàn)收制度、入伙手續(xù)及搬遷、裝修規(guī)定;日常管理制度既包括物業(yè)管理公司制定的房屋使用管理制度、房屋維持制度、設(shè)備運(yùn)行管理制度、設(shè)備維修制度、綠化管理制度、治安及消防制度以及綜合服務(wù)辦法等,又包括業(yè)主委員會(huì)制定的業(yè)主委員會(huì)章程、維修基金管理及使用辦法、公共部位及共用設(shè)施使用辦法等;物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度主要包括公司經(jīng)理辦公制度、各部門責(zé)任制、員工崗位責(zé)任制及綜合管理制度等。
2.油田物業(yè)管理的存在的問題分析
2.1 油田物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)缺少專業(yè)人才,對(duì)物業(yè)管理行業(yè)向深層次、高水平發(fā)展不利。
目前,油田內(nèi)部有一定數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊(duì)伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局(所)的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場(chǎng),管理人員普遍素質(zhì)低,服務(wù)不到位?!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中第33條規(guī)定:從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。但實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多,具備高級(jí)管理資格的人員更是鳳毛麟角,這種人才不足的局面,已經(jīng)嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。
2.2 物業(yè)管理行業(yè)不具備規(guī)模效益,企業(yè)嚴(yán)重虧損,沒有發(fā)展后勁。
目前,絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小,難以發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì),而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差,虧損嚴(yán)重等問題,很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一、兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。在這種情況下,物業(yè)管理企業(yè)難以形成規(guī)模效應(yīng),于是,許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存,這已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)亟待解決的難題。出現(xiàn)這種情況除了進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外,也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果,經(jīng)過整個(gè)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)“大浪淘沙”之后,物管企業(yè)將逐步向規(guī)?;瘓F(tuán)化方向轉(zhuǎn)變。
2.3 物業(yè)管理的配套法律法規(guī)還不完善
物業(yè)管理制度是一項(xiàng)社會(huì)生活中的基本制度,涉及每個(gè)公民的切身利益。在物業(yè)管理活動(dòng)中,涉及的法律問題有的會(huì)在不同的法律法規(guī)中有所規(guī)定或體現(xiàn)。物業(yè)管理專門法律法規(guī)與相關(guān)的法律法規(guī)中,涉及物業(yè)管理的規(guī)定共同形成了完整的物業(yè)管理法律體系和物業(yè)管理法律制度。這一完整的物業(yè)管理法律.體系和法律制度,是運(yùn)用法律解決物業(yè)管理活動(dòng)中所遇到的問題的保障。因此,在建立健全物業(yè)管理法律體系和法律制度的同時(shí),必須健全相關(guān)的與物業(yè)管理有著密切聯(lián)系的法律法規(guī)。例如,樓宇的“區(qū)分所有權(quán)”問題和物業(yè)項(xiàng)目中的“非住宅公共地方所有權(quán)和使用權(quán)”的歸屬問題等的界定和規(guī)定,還有待將來制定的物權(quán)法等相關(guān)法律去應(yīng)對(duì)等等。
3.如何提升油田物業(yè)管理的發(fā)展水平主要措施
3.1 采取多種渠道、多種形式培養(yǎng)物業(yè)人才,為物業(yè)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供必要的人力資源。
多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才,為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供個(gè)人才資源。發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理,取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才,他們不僅要有良好的思想素質(zhì),而且要掌握現(xiàn)代管理科學(xué)技術(shù),并善于運(yùn)用于實(shí)踐。一方面,加強(qiáng)思想建設(shè),提高物業(yè)管理人員的政治素質(zhì);另一方面,加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè),樹立雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng),建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊(duì)伍;還有,加強(qiáng)培訓(xùn),提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)。
3.2 組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán),實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。
物業(yè)管理并不是暴利行業(yè),更有甚者可以成為微利,大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損,物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要, 因此這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)模化、集團(tuán)化之路。同時(shí),物業(yè)管理市場(chǎng)將面臨重新洗牌,中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)要想得到進(jìn)一步發(fā)展,必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此,有關(guān)部門應(yīng)制定相應(yīng)政策,一方面,提高企業(yè)的注冊(cè)門檻;另一方面,嚴(yán)格降低清除制度。啟動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng),促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大,清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè),最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,形成物業(yè)管理集團(tuán)。
3.3 走法制化發(fā)展之路,完善物業(yè)行業(yè)法律法規(guī)。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是以立法委保障的經(jīng)濟(jì)體制, 而且物業(yè)管理涉及的,既涉及物業(yè)管理企業(yè)與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級(jí)管理部門的關(guān)系,又涉及物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會(huì)、派出所、居委會(huì)等關(guān)系。這些關(guān)系如果沒有法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整,難以保證物業(yè)管理健康、快速發(fā)展。因此,有關(guān)部門應(yīng)加快物業(yè)管理的立法,加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系,使我國(guó)物業(yè)管理盡快走上有法可依的軌道,真正做到依法管理,依法服務(wù)。
4.結(jié)語
物業(yè)管理在世界各國(guó)都是一個(gè)獨(dú)立的行業(yè),在我國(guó)又是發(fā)展很快的行業(yè)。伴隨著物業(yè)管理的迅速發(fā)展,也出現(xiàn)了很多函待解決的問題,如何找出問題的實(shí)質(zhì)根源,尋求解決方法,是引導(dǎo)物業(yè)管理走向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的關(guān)鍵。隨著中央及地方物業(yè)管理的發(fā)展,實(shí)踐中會(huì)產(chǎn)生新的問題,物業(yè)管理理論研究會(huì)逐步深人,物業(yè)管理也會(huì)逐步步入法制化的軌道。
參考文獻(xiàn)
[1] 謝卓君.我國(guó)物業(yè)管理對(duì)策探討[J].經(jīng)濟(jì)師.2014(08)
為了解決老小區(qū)物業(yè)管理存在的問題,2008年起,上海浦東新區(qū)正式全面開展老小區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建和補(bǔ)貼工作。我們確立了以提供保障型物業(yè)管理服務(wù)為原則,在老小區(qū)中全面開展物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建活動(dòng),并在對(duì)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建考核的基礎(chǔ)上,根據(jù)考核分值給予“差別化”資金補(bǔ)貼的基本政策思路。在深入調(diào)研和反復(fù)測(cè)算的基礎(chǔ)上,新區(qū)聯(lián)合制訂并印發(fā)了《關(guān)于浦東新區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼的若干意見》(下稱《若干意見》),有序推進(jìn)老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建和補(bǔ)貼工作。
1 明確標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)及創(chuàng)建主體
老小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)建以物業(yè)企業(yè)為主體,以小區(qū)為基本單位,由依法享有管理權(quán)的物業(yè)企業(yè)申報(bào)參加,并使其承諾按《新區(qū)老小區(qū)物業(yè)服務(wù)基本標(biāo)準(zhǔn)》(下稱《基本標(biāo)準(zhǔn)》)和物業(yè)行業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定實(shí)施物業(yè)服務(wù)。
《基本標(biāo)準(zhǔn)》以提供保障型物業(yè)管理服務(wù)為原則,并考慮與現(xiàn)行《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》(下稱《收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》)相銜接,老小區(qū)物業(yè)管理的基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參照《收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的一級(jí)或一類標(biāo)準(zhǔn),對(duì)小區(qū)公共區(qū)域秩序維護(hù)、保潔、保修、保綠、綜合管理及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)等均作了明確要求。同時(shí),《基本標(biāo)準(zhǔn)》還特別提出了一些要讓居民業(yè)主生活中看得見、體會(huì)得到的細(xì)化要求。
2 采取差別化的員工激勵(lì)機(jī)制
物業(yè)企業(yè)的服務(wù)達(dá)標(biāo)情況,客觀上因小區(qū)自身?xiàng)l件、企業(yè)重視程度、員工素質(zhì)及管理水平等存在差異,如果按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼,難以全面調(diào)動(dòng)企業(yè)的積極性。屬于補(bǔ)貼范圍內(nèi)的老小區(qū),經(jīng)考核、驗(yàn)收合格,物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到規(guī)定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的,每月每平方米建筑面積最高補(bǔ)貼0,2元,而具體的補(bǔ)貼金額則根據(jù)綜合考核得分確定。如此一來,物業(yè)企業(yè)獲得的補(bǔ)貼與服務(wù)水平直接掛鉤,服務(wù)好的多得補(bǔ)貼、服務(wù)不好的少得補(bǔ)貼、服務(wù)特別差的則依據(jù)其申報(bào)時(shí)的承諾,淘汰出局。
3 構(gòu)建多樣化的達(dá)標(biāo)創(chuàng)建考核機(jī)制
加強(qiáng)對(duì)老小區(qū)物業(yè)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建補(bǔ)貼工作的考核,是整個(gè)達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼工作的重點(diǎn)和難點(diǎn),也是最為關(guān)鍵的、直接涉及到物業(yè)企業(yè)補(bǔ)貼金額的一個(gè)環(huán)節(jié)。2008年是老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼的第一年,在全市層面看,新區(qū)的達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼屬于先行先試。加之新區(qū)特有的功能區(qū)體制帶來的補(bǔ)貼資金“拼盤”問題,使老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)達(dá)標(biāo)考核機(jī)制具有多樣性。《若干意見》提出了操作辦法,即“考核工作由街鎮(zhèn)統(tǒng)籌、房辦(房產(chǎn)辦事處)操作、居委協(xié)作、業(yè)主參與”。各房辦、街鎮(zhèn)可以根據(jù)各自情況制定細(xì)化的考核辦法。主要區(qū)別在于考核的參與者及所占分值有一定的差異,如有的允許物業(yè)企業(yè)有一定的自評(píng)分,有的則引入了第三方測(cè)評(píng)機(jī)制,各方評(píng)分比重有一定差異。這樣便形成了以街鎮(zhèn)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、房辦代表專業(yè)管理部門定量打分、居委會(huì)代表社區(qū)管理部門定性評(píng)價(jià)為主體,第三方測(cè)評(píng)、物業(yè)企業(yè)自評(píng)為補(bǔ)充的多類型考核機(jī)制。
4 增強(qiáng)社區(qū)化的達(dá)標(biāo)創(chuàng)建組織協(xié)調(diào)格局
在老小區(qū)達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼工作中,各房辦緊緊依托社區(qū),把達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼工作融入到社區(qū)管理,服從服務(wù)于各街鎮(zhèn)社區(qū)管理要求。在具體推進(jìn)工作中,大部分街鎮(zhèn)都成立了工作領(lǐng)導(dǎo)小組,研究制定了相關(guān)措施和制度,協(xié)調(diào)居委會(huì)對(duì)達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼工作的參與等。有的財(cái)力比較好的鎮(zhèn),還專門另外出資提高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)或用于獎(jiǎng)勵(lì)物業(yè)企業(yè)。有的街鎮(zhèn)把物業(yè)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建與文明小區(qū)創(chuàng)建等相掛鉤。達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼工作的推進(jìn),對(duì)促進(jìn)三年行動(dòng)計(jì)劃提出的“條塊聯(lián)動(dòng)、以塊為主、街鎮(zhèn)協(xié)調(diào)”的新區(qū)住宅小區(qū)綜合管理新體制的形成提供了非常有力的保障。
5 細(xì)化達(dá)標(biāo)創(chuàng)建補(bǔ)貼的操作程序
首先由物業(yè)企業(yè)持有關(guān)證明材料填報(bào)《新區(qū)老小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼申報(bào)表》,對(duì)達(dá)標(biāo)活動(dòng)計(jì)劃和補(bǔ)貼資金使用計(jì)劃提出申報(bào);再由房產(chǎn)辦事處、街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申報(bào)材料進(jìn)行審核、匯總;接下來配備相關(guān)資金,按“街鎮(zhèn)統(tǒng)籌、房辦操作、居委協(xié)作、業(yè)主參與”的基本原則,對(duì)申報(bào)物業(yè)企業(yè)的日常服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督與管理,經(jīng)考核、驗(yàn)收后,由管理部門根據(jù)考核得分情況核發(fā)相應(yīng)補(bǔ)貼資金。
二、老小區(qū)物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建和補(bǔ)貼工作的主要成效
1 物業(yè)管理積極性有所提高
開展補(bǔ)貼達(dá)標(biāo)后,一定程度上緩解了管理成本倒掛的窘境,物業(yè)企業(yè)的積極性有所提高,職工收入也有一定的增加,減少了無管理小區(qū)現(xiàn)象的發(fā)生。從某社區(qū)對(duì)物業(yè)企業(yè)收支統(tǒng)計(jì)情況來看,近2/5物業(yè)公司扭虧為盈,近1/5物業(yè)公司收支平衡,近2/5物業(yè)公司虧損率大幅降低。
2 管理服務(wù)水平有所提升
管理成本降低,物業(yè)企業(yè)的工作積極性提高,老小區(qū)管理服務(wù)水平提升。
3 小區(qū)環(huán)境面貌有所改善
大部分參加達(dá)標(biāo)創(chuàng)建的物業(yè)企業(yè),都能真正把補(bǔ)貼資金用于小區(qū)的管理和“硬件”改善上。特別是2009年下半年起,新區(qū)統(tǒng)一在老小區(qū)范圍內(nèi)開展“擦亮窗口工程”,對(duì)小區(qū)物業(yè)管理處、門衛(wèi)室進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè),極大地提升物業(yè)服務(wù)形象。小區(qū)物業(yè)管理處基本實(shí)現(xiàn)“低柜式、面對(duì)面”的服務(wù)接待模式,上墻資料統(tǒng)一內(nèi)容及模式,門衛(wèi)室環(huán)境得到整治,所有老小區(qū)主要出入口設(shè)置統(tǒng)一、醒目的“浦東新區(qū)物業(yè)服務(wù)銘牌”。通過一系列措施,小區(qū)環(huán)境面貌改善。
4 居民對(duì)物業(yè)的評(píng)價(jià)有所提高
達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼后,物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)管理和硬件改善實(shí)現(xiàn)“兩手抓”,居民從物業(yè)企業(yè)的達(dá)標(biāo)創(chuàng)建中,真切感受到物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平的進(jìn)步和提高,居民對(duì)物業(yè)的評(píng)價(jià)隨之轉(zhuǎn)變和提高。
三、達(dá)標(biāo)補(bǔ)貼存在的主要問題與難點(diǎn)
一是補(bǔ)貼資金管理方式有待進(jìn)一步優(yōu)化。目前迫切需要根據(jù)新區(qū)政府關(guān)于房辦下放街鎮(zhèn)的有關(guān)文件精神,建立起“以點(diǎn)為主、點(diǎn)面結(jié)合、面上統(tǒng)籌”的補(bǔ)貼資金管理方式,最大限度地發(fā)揮補(bǔ)貼資金對(duì)保障和促進(jìn)物業(yè)服務(wù)的效用??梢钥紤]將目前的補(bǔ)貼資金分拆成基本補(bǔ)貼、激勵(lì)補(bǔ)貼、統(tǒng)籌補(bǔ)貼三部分,強(qiáng)化、細(xì)化補(bǔ)貼資金的三大基本功能,即保收支平衡、促積極向上、搞標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。
二是達(dá)標(biāo)考核有待進(jìn)一步規(guī)范和改進(jìn)。主要是考核方式、考核主體、考核程序、考核評(píng)分測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)等還需要進(jìn)一步規(guī)范和改進(jìn)。主要方向是進(jìn)一步強(qiáng)化街鎮(zhèn)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用、專門管理部門的行政管理職能,和以居委會(huì)為核心的居民(業(yè)主)評(píng)價(jià)制度。
三是補(bǔ)貼資金使用監(jiān)管有待進(jìn)一步加強(qiáng)。要監(jiān)督物業(yè)企業(yè)把補(bǔ)貼資金真正用于小區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建,重點(diǎn)要防止補(bǔ)貼資金直接變?yōu)槲飿I(yè)企業(yè)管理層的獎(jiǎng)金和津貼。
級(jí)別:省級(jí)期刊
榮譽(yù):中國(guó)期刊全文數(shù)據(jù)庫(kù)(CJFD)
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