房地產(chǎn)新媒體運營方案精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)新媒體運營方案范文
引發(fā)互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)激烈碰撞的，自然是萬科郁亮帶隊與雷軍的思想碰撞，“專注、極致、口碑、快”這段被雷軍背誦的滾瓜爛熟的公關(guān)說辭，在郁亮見到雷軍之前的2012年4月就已經(jīng)風靡互聯(lián)網(wǎng)，變成地產(chǎn)界所關(guān)注的所謂“互聯(lián)網(wǎng)思維”已經(jīng)是兩年之后的事情，兩年對于漫長的樓盤開發(fā)周期而言，不算什么，但對于互聯(lián)網(wǎng)速度而言，這，就是個老段子。
郁亮有無取到真經(jīng)，暫且放到一邊，如果要探究互聯(lián)網(wǎng)思維與房地產(chǎn)的糾葛，要追溯到十六年前，1999年，搜房成立，中國真正意義上的房產(chǎn)垂直門戶誕生，但由于國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境發(fā)展變化劇烈，在2000年互聯(lián)網(wǎng)電子商務泡沫破滅之前，搜房順利拿到第一筆投資，以先發(fā)優(yōu)勢活了下來，但真正的互聯(lián)網(wǎng)與地產(chǎn)的深度應用，應該在2005年前后，也正是與中國房地產(chǎn)的快速跨越式發(fā)展的周期一樣。但比較遺憾的是，就房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合而言，截止2014年之前，大部分開發(fā)商對于互聯(lián)網(wǎng)平臺的應用還是體現(xiàn)在簡單的媒體化傳播、營銷、蓄客等方面，尚未形成完整的互聯(lián)網(wǎng)應用鏈條。
我們將主流的房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合應用，從公司控制力角度，可以分為：互聯(lián)網(wǎng)公司平臺、金融公司平臺、開發(fā)商互聯(lián)網(wǎng)平臺，涉及的業(yè)務收入主要有：新房業(yè)務、二手房業(yè)務、租賃業(yè)務、互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務以及興起的社區(qū)O2O業(yè)務。
從發(fā)展階段來看，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的結(jié)合應用產(chǎn)生的行業(yè)影響，也正在發(fā)生劇烈變化：
一、從媒體化到電商化到互聯(lián)網(wǎng)金融
2014年，搜房首先提出去媒體化，并且入股世聯(lián)行、合富輝煌等多家知名專業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)，網(wǎng)站域名也更換為fang.com。與其競爭對手一樣，房產(chǎn)電商的收入占比越來越重。原有的媒體化策略，由于對于從業(yè)人員素質(zhì)的極高要求，垂直網(wǎng)站很難培養(yǎng)具有深度和專業(yè)度的房地產(chǎn)媒體化團隊，模式復制的難度較高。而利用網(wǎng)站流量、大數(shù)據(jù)進行團購化的在線銷售，由原有的售賣優(yōu)惠卡券的方式快速進化到與開發(fā)的新房銷售的模式，受到了很多開發(fā)商的認可，盡管參差不齊，依舊顛覆了垂直網(wǎng)站原有的經(jīng)營模式，增加了較大的收入。
盡管如此，媒體屬性需求較明顯的房地產(chǎn)行業(yè)，依舊對于媒體傳播有較高的依賴性，在未來的一段時間中，媒體屬性依舊會成為垂直網(wǎng)站的重要收入來源與電商模式相輔相成。
而互聯(lián)網(wǎng)金融也成為垂直網(wǎng)站未來轉(zhuǎn)型的重要手段和盈利未來空間，垂直網(wǎng)站大力引入P2P、眾籌等模式，為新房、二手房、家居三大交易平臺提供金融支持，全面服務買房、賣房、裝修、租房等各類交易的金融需求，全面完成用戶的購房閉環(huán)需求，而類似平安集團推出的平安好房的目標，也比較類似。
二、房地產(chǎn)電商的競爭加大
2014年，以房多多的截客模式異軍突起，殺入房地產(chǎn)市場，但由于自身流量缺乏(alexa排名12萬)，主要靠經(jīng)紀人帶客、截取案場正常到訪客源的方式，并且存在眾多的灰色手法，例如：近日，南京周女士就投訴購買某項目時，由于直接地產(chǎn)業(yè)內(nèi)關(guān)系介紹，并未享受到房多多任何服務，就被強制繳納3萬元費用，并且被威脅。其他諸如與案場的數(shù)據(jù)交易、惡性競爭等被眾多同行質(zhì)疑。
由于開發(fā)商返傭數(shù)額較大，雖然明知道業(yè)主無法獲得真實的優(yōu)惠，在上海甚至出現(xiàn)了基層中介公司人員，自發(fā)的房產(chǎn)電商模式，自己購買網(wǎng)絡關(guān)鍵詞競價排名，模仿官方網(wǎng)站等做法，吸引意向買房人，獲取傭金收益。
而同類的電商做法，2015年，還會涌入很多，這類電商平臺實際自身的數(shù)據(jù)并不足以支撐正常的營銷需求，除了灰色手法外，收取C端即購房人的巨額費用也與互聯(lián)網(wǎng)提倡的免費服務思想不符。與傳統(tǒng)垂直網(wǎng)站的電商手法對比，會發(fā)現(xiàn)在沒有具體流量之下，能被吹噓到50~70%以上的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化，也能被房地產(chǎn)營銷所認可，值得我們業(yè)內(nèi)深度反思。
三、移動化、精細化服務成為趨勢
以愛屋吉屋的租賃以及二手房銷售的方式為代表，不需要傳統(tǒng)門店，以數(shù)倍于傳統(tǒng)中介公司的底薪+高提成的方式，正在快速搶占市場占有率，愛屋吉屋在北京、上海約有1000多經(jīng)紀人，提出租客傭金全免費(上海，北京收取一半)、移動端預約、一對一服務等概念，改變了傳統(tǒng)中介的租賃模式、中介虛假房源、對客戶挑肥揀瘦等弊病，減少了傳統(tǒng)中介公司的層級管理，引進了互聯(lián)網(wǎng)公司的扁平化管理方式，將粗獷的租賃服務市場精細化運營。
對于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)帶來的影響，也是從簡單的租房淺度信息到信息的人工核實，線上到線下的O2O服務概念，成為資本市場新貴，根據(jù)易觀國際的《中國互聯(lián)網(wǎng)房屋租賃中介市場專題研究報告2014(上海篇)》顯示，愛屋吉屋以28.95%的占比領(lǐng)先于其他平臺，充分顯示了精細化服務的威力。
四、智能化家居成為互聯(lián)網(wǎng)公司顛覆地產(chǎn)業(yè)手段
以樂視、小米在互聯(lián)網(wǎng)電視領(lǐng)域的競爭的現(xiàn)象，我們發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)家電企業(yè)已經(jīng)很難企及互聯(lián)網(wǎng)電視這個市場領(lǐng)域，而互聯(lián)網(wǎng)公司競爭的背后，則是互聯(lián)網(wǎng)入口之爭，對于互聯(lián)網(wǎng)界認為，入口搶占對于用戶的后市場的商業(yè)價值挖掘，是成為BAT的最后機遇，而智能硬件、智能家居必然成為未來與家庭結(jié)合的完美組合，也就意味著與開發(fā)商的深度結(jié)合。目前已經(jīng)有多家開發(fā)商提出了與小米合作方方案，雖然有營銷炒作之嫌，但也體現(xiàn)了房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)化的迫切需求。
近期，雷軍旗下的順為資本6000萬注資愛空間家裝，推出699元每平米裝修模式，引發(fā)業(yè)內(nèi)猜測：雷軍將以家裝為契機，快速試錯，完成從家裝到規(guī)?；ぱb的標準化體系，全力將家庭互聯(lián)網(wǎng)入口掌握手中，成為百度、騰訊、阿里之后的新BAT。而精裝房作為房地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢，這樣的結(jié)合未必不可能。
五、房地產(chǎn)業(yè)的自我轉(zhuǎn)型依舊摸索中
盡管花樣年的彩生活在資本市場的各種概念獲得成功，但近日的各地物業(yè)投訴，讓彩生活引發(fā)了質(zhì)疑，生活服務以及社區(qū)O2O本身的特點以及與物業(yè)服務的結(jié)合，自身的產(chǎn)業(yè)鏈較長，服務深度要求高，對于體系和標準化管理要求較高，雖然每個小區(qū)環(huán)境相對密閉，而運營的難點也恰恰在此。
從互聯(lián)網(wǎng)運營角度而言：社區(qū)化不代表社交化，充分理解社區(qū)產(chǎn)品與社交化之間的關(guān)系，社區(qū)O2O強調(diào)的是線下產(chǎn)品和服務，這也是跟傳統(tǒng)電商的重要區(qū)別之一，傳統(tǒng)電商通過物流解決了產(chǎn)品的物流，但并不能解決基于社區(qū)的服務問題，根本原因，基于本地化的服務具有強烈的地域?qū)傩?，通用化產(chǎn)品并不足以完全解決社區(qū)O2O目前運營的問題，但是我們所看到的包括開發(fā)商開發(fā)的社區(qū)O2O產(chǎn)品，都試圖通過一個平臺，解決所有問題，貪大求全的結(jié)果可想而知。
未來的社區(qū)O2O基于大數(shù)據(jù)的利用，應該是基于商業(yè)客戶自身的數(shù)據(jù)庫+平臺用戶數(shù)據(jù)庫打通的CRM管理體系下，完成的O2O大數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化，簡單的說：用戶數(shù)據(jù)打通、產(chǎn)品打通、價格打通，服務打通，閉環(huán)更加符合互聯(lián)網(wǎng)思維，用戶獲得更好的體驗。所以大數(shù)據(jù)將成為O2O下一步最重點的核心建設(shè)。
互聯(lián)網(wǎng)運營思路以及未來目標的設(shè)定認知差異，成為開發(fā)商觸網(wǎng)屢戰(zhàn)屢敗的核心，開發(fā)商往往是為了營銷考慮，社區(qū)O2O目前的盈利點尚不能吸引開發(fā)企業(yè)，試錯的心態(tài)、為營銷服務的心態(tài)不可取。
綜上所述，當下，互聯(lián)網(wǎng)正在快速改造相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)在未來也有可能因為互聯(lián)網(wǎng)的介入被創(chuàng)新或者被顛覆，實際上，我們在嘗試觸網(wǎng)的時候，也陷入了誤區(qū)?；ヂ?lián)網(wǎng)思維帶給房地產(chǎn)的，不僅僅是某一種模式，或是某一種產(chǎn)品對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響。
互聯(lián)網(wǎng)思維，我們首先要解決的是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對于互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡文化、互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)、媒體化表現(xiàn)的基本認識。作為一個虛擬世界，我們正在完成從人與網(wǎng)的連接，到人與人的連接，而未來是萬物連接。每個角色，在互聯(lián)網(wǎng)世界，都扮演一個獨特的角色，雖然互聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)品迭代很快，我們依舊會發(fā)現(xiàn)，基于衣食住行的互聯(lián)網(wǎng)改造，都是沖著提升和改變當下的生活方式而去的，類似不斷嘗試的社區(qū)O2O也僅僅是一種表現(xiàn)而已。
第2篇：房地產(chǎn)新媒體運營方案范文
房地產(chǎn)策劃工作是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起而發(fā)展起來的新興行業(yè)，從事房地產(chǎn)策劃工作要求具備相當廣泛的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)知識，以及對未來市場的初步預判等等。
在房地產(chǎn)策劃工作的領(lǐng)域內(nèi)，房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期策劃工作又占據(jù)了相當重要的位置，項目開發(fā)的前期策劃的水平高低，直接影響到未來項目運營的方方面面，甚至可以在很大程度上決定項目開發(fā)的最終成敗與否。
1 關(guān)于前期策劃的含義：
1.1 策劃工作的大致分類：
從房地產(chǎn)策劃工作的大致方向上來分，可以分為前期策劃、銷售策劃和推廣策劃。
前期策劃：
房地產(chǎn)項目從最初的項目論證開始，就需要開展一系列前期策劃工作。大致包括：可行性分析、整體開發(fā)定位、項目規(guī)劃方向、主要產(chǎn)品選型，以及初步銷售策略、基本形象定位等等工作內(nèi)容。前期策劃工作需要從宏觀領(lǐng)域入手，逐步延伸到項目全方位細節(jié)的微觀領(lǐng)域，對項目運營的各個方面進行全面界定，在項目運營之初，就必須確定這個項目的整體開發(fā)基調(diào)。然后從這一基調(diào)出發(fā)，指導并且把控后續(xù)所有相關(guān)工作的整體方向。
銷售策劃：
主要指項目進入實際銷售階段的策劃工作，應該根據(jù)當時當?shù)氐膶嶋H市場狀況，有針對性的制定本項目的營銷策略。大致包括競品分析、推盤策略、價格策略、銷控手段、客戶分析等等工作內(nèi)容。銷售階段的策劃工作內(nèi)容，一般都需要與項目銷售團隊的工作進展結(jié)合的非常緊密。銷售策劃人員提交的工作成果，應該能夠指導并推動項目的實際銷售進程。
推廣策劃：
項目進入入市宣傳階段后，在推廣宣傳方面需要開展進行專項的系列策劃工作。包括項目形象定位、整體包裝策略、系統(tǒng)的推廣方案、媒體組合與費用預算等等。推廣策劃工作一般與項目協(xié)作的廣告公司的具體工作內(nèi)容結(jié)合的非常緊密，推廣策劃的工作成果，應該能夠指導廣告公司有效推動該項目的宣傳攻勢。
1.2 前期策劃工作的重要性：
根據(jù)上述各類各階段策劃工作的內(nèi)容描述，我們可以初步認為：一個項目的前期策劃工作成果，將決定項目的整體品質(zhì)、具體產(chǎn)品、價格標高、形象主題等等重要內(nèi)容，這些內(nèi)容經(jīng)過進一步延伸、衍生和細化，才能成為項目運營的具體各項工作目標，并且繼而為此制定各階段的工作計劃，推動各項工作的實際完成。
由此看來，前期策劃工作在項目開發(fā)運營過程中占據(jù)重要的地位。我們大致可以說，一個開發(fā)項目最終運營的成功與否，“前期策劃”所起的作用可能要占到50％，后期的“銷售策劃”大致占到了30％，“推廣策劃”占了20％。
2 前期策劃的主要工作內(nèi)容：
2.1 項目前期策劃的主要工作流程：
第一階段：可行性研究
從最初的評估地塊、決定是否拿地開始，就需要前期策劃工作團隊進行相關(guān)地塊的可行性分析，得出研究結(jié)果以指導具體的土地獲取過程。
第二階段：項目研究
成功獲取開發(fā)地塊之后，前期策劃團隊需要對地塊的實際情況進行進一步研究，深入的了解和分析影響本地塊開發(fā)的各項重要因素，真正做到“讀懂土地”。
進而對當?shù)厥袌龊偷貕K周邊的相關(guān)競爭項目進行深入了解，一定要充分了解市場供應情況和客戶需求狀況，有必要組織專項的市場調(diào)查，從而真正做到“讀懂市場”。
第三階段：發(fā)展定位
根據(jù)項目自身條件與當時當?shù)氐氖袌鰻顩r，有針對性的選準未來本項目開發(fā)的市場突破點，找準該項目的市場定位。整體的項目市場定位還包括客戶群定位、產(chǎn)品定位，以及初步的整體形象定位和價格水平定位。
第四階段：規(guī)劃設(shè)計
按照最終的綜合定位成果，嚴格指導項目的整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計方案，會同相關(guān)各方共同完成該項目的各項設(shè)計方案。
第五階段：銷售準備
項目整體方案和具體產(chǎn)品完全確定后，將根據(jù)實際情況安排整個項目的開發(fā)周期，并且根據(jù)開發(fā)周期來安排實際銷售周期。
在銷售周期正式開始之前，首先要根據(jù)當時的市場情況和項目自身素質(zhì)，決定該項目的整體價格水平，然后可以以此進行初步的經(jīng)濟效益分析。
同時可以根據(jù)項目的自身特點和當?shù)厥袌龅慕邮艹潭?，以及前期的綜合形象定位成果，制定該項目的宣傳推廣主題，編制整體推廣方案。
經(jīng)過上述的前期策劃工作流程之后，這個開發(fā)項目就可以適時準備，開始正式進入到實質(zhì)性的市場銷售階段了。
前期策劃工作主要流程圖示：
以下將按照工作流程的主要順序，依次討論前期策劃的各個相關(guān)工作的具體環(huán)節(jié)。
2.2 第一階段：可行性研究
項目可行性研究：
是指在投資決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的過程。
項目開發(fā)前期所編制的翔實、縝密、完整的可行性研究報告，將成為：
項目投資決策的依據(jù)：
根據(jù)可行性研究報告的最終結(jié)果，來決定是否對該項目進行投資。
籌集建設(shè)資金總量的依據(jù)：
根據(jù)可行性研究報告中的整體開發(fā)資金測算結(jié)果，來初步制定資金運作計劃，合理調(diào)動資金投入到項目開發(fā)進程中。
開發(fā)商與有關(guān)各部門商議土地獲取條件的依據(jù)：
根據(jù)可行性研究中的開發(fā)成本分析結(jié)果，與土地出讓方洽談土地價款，并商議合適的土地出讓附加條件，達成一致意見后最終簽訂土地出讓合同。
編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)：
可行性研究報告中的總體綜合結(jié)論，將成為后續(xù)相關(guān)工作的前提條件和出發(fā)點，后續(xù)工作將在此基礎(chǔ)上不斷延展和繼續(xù)深入，最終得以指導項目的實際規(guī)劃設(shè)計工作。
可行性研究報告的主要內(nèi)容
工作內(nèi)容 簡要描述
市場分析 關(guān)注宏觀市場，了解區(qū)域市場
市場預測 市場供應預測、市場需求預測、價格變動預測
收入、成本、費用預測 包括預期的銷售收入，以及土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、各項稅費等等
財務評估 靜態(tài)指標：成本利潤率、銷售利潤率
動態(tài)指標：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報酬率、投資周期
盈虧平衡分析盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點
敏感性分析反應敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比
風險評估 風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟效果指標做出某種概率描述，對方案的風險情況做出比較準確的判斷
一份完整的可行性研究報告，除了綜合得出該項目是否可以上馬、是否具備開發(fā)條件等最終結(jié)論外，最重要的就是在整體財務評估的基礎(chǔ)上，進行盈虧平衡分析、敏感性分析和風險評估等內(nèi)容。這些內(nèi)容將事先分析未來可能出現(xiàn)的各種影響因素，并且將各種影響因素可能造成的影響程度進行充分的評估。
換個角度來說，一個項目的“可行性研究報告”，首先應該是一份“不可行”的研究報告，只有把所有的、跟項目開發(fā)相關(guān)的、各種不利因素全都考慮進去，并且充分評估其不利影響的嚴重后果之后，如果最終得到的測算結(jié)果，表明該項目依然是能夠獲取正常盈利的、具備正常開發(fā)條件的，那么這個項目才是一個真正“可行”的項目。那么未來在該項目開發(fā)的現(xiàn)實進程中，即使遇到了這樣那樣的各種實際困難，也應該是在事先所評估的各種風險范圍之內(nèi)的，因而項目整體開發(fā)的經(jīng)營風險也將是可控的，經(jīng)營者對于可能出現(xiàn)的各種風險，也應該可以做到心中有數(shù)、事先防范。
2.3 第二階段：項目研究
項目研究主要分為兩個主要部分，一是要讀懂這塊待開發(fā)的土地，二是研究該項目所面臨的市場環(huán)境。
讀懂土地：
研究待開發(fā)地塊的現(xiàn)狀，預判未來可能的發(fā)展方向。主要包括：
地理位置與交通狀況：
詳細考察待開發(fā)地塊與城市主體之間的的相對位置關(guān)系，以及各種交通條件的通達程度。這將在很大程度上決定本地塊未來的發(fā)展?jié)撃堋?/p>
板塊分析：
該地塊所處的局部板塊（建筑組團），與周邊相鄰的幾個主要板塊之間的相互聯(lián)系，以及各自的功能區(qū)別。
如果可能的話，還應盡量判別一下各個板塊的主要人口構(gòu)成情況。
這些分析結(jié)果，也將在很大程度上決定本地塊未來的發(fā)展方向。
現(xiàn)有自身條件：
有很多地塊的開發(fā)方向，是要收到多種現(xiàn)實條件的制約的。我們必須認真的分析各種制約條件，比如來自當?shù)卣闹萍s因素、來自本地市場的制約因素、來自當?shù)厝宋姆矫娴闹萍s因素等等。這些現(xiàn)實存在的制約條件，極大的限定了待開發(fā)地塊可能的發(fā)展方向。
地塊SWOT分析：
定性分析待開發(fā)地塊的各項優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅等等影響未來項目運作的客觀因素。
研究市場：
宏觀經(jīng)濟狀況：
包括：國家宏觀經(jīng)濟運行情況，以及經(jīng)濟政策走向。
綜合整體運行現(xiàn)狀以及預期的未來政策走向，盡可能對未來2～3年內(nèi)整體經(jīng)濟的走勢進行初步分析，并力求得出一些基本判斷結(jié)論。以便從宏觀經(jīng)濟運行周期的角度，對項目運作提出策略性的指導建議。
房地產(chǎn)市場狀況：
全國房地產(chǎn)市場運行狀況；
本地房地產(chǎn)市場當年的銷售情況；
本地房地產(chǎn)市場近3～5年內(nèi)的運行趨勢，包括主要房產(chǎn)類別各自的銷售總量、銷售價格的變化趨勢；
本地針對房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境如何，等等。
競爭態(tài)勢研究：
著重了解相鄰板塊主要房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品種類、推售節(jié)奏、價格水平、以及競爭優(yōu)勢所在。
為此有必要進行一次詳盡的市場調(diào)研，以詳盡調(diào)研表格或數(shù)據(jù)庫的形式，對各個相關(guān)項目進行普遍的調(diào)查了解。對于重點關(guān)注的項目，還應開始建立項目跟蹤制度，實時了解重點樓盤的重大營銷動作，掌握他們的實際運作進程。
對市場進行充分了解之后，才能夠?qū)ψ陨眄椖吭谖磥淼氖袌龈偁幹?，可能占?jù)的市場地位有一個清醒的認識。
2.4 第三階段：項目發(fā)展方向以及整體定位：
地塊發(fā)展價值綜合判研：
根據(jù)地塊實際情況以及當前的市場狀況，綜合分析本地塊發(fā)展的核心價值所在。
項目發(fā)展方向判定：
根據(jù)地塊價值判研結(jié)果，初步篩選確定本項目未來的主要發(fā)展方向，決定將要建設(shè)的物業(yè)類型（商用物業(yè)或住宅物業(yè)等），或者綜合性項目中各類物業(yè)的大致配比，以及大致的物業(yè)建設(shè)標準、產(chǎn)品檔次等。
項目發(fā)展方向的判定一般需要考慮兩條原則：
原則一：項目經(jīng)營收益最大化；
原則二：項目經(jīng)營風險最小化。
這兩條原則在各種不同的市場條件下均可適用，但一般在市場走勢良好的時候更多的考慮原則一，在市場不夠景氣的時候需要更多的考慮到原則二。當市場前景不夠明朗的時候，就需要綜合考慮收益性與風險性的辨正關(guān)系，做好相應的經(jīng)營策略方面的準備工作，可能需要提前準備多套經(jīng)營方案，以備不時之需。
確定項目整體定位：
綜合考量各項相關(guān)因素，初步預判未來2～3年本地房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，在此基礎(chǔ)上，整合提出該項目的整體市場定位。
一個項目的整體市場定位，首先必須具備可實施性，其次應該具備一定的超前性，然后還應具備一定的可調(diào)整性，以面對可能出現(xiàn)的市場風險。
項目整體定位結(jié)果，是項目運作前期前期工作中最為重要的工作成果，它將決定該項目發(fā)展運營的整體方向，指導后續(xù)的規(guī)劃設(shè)計工作和推廣銷售工作等等。因此可以說，一個項目整體定位的準確與否，在很大程度上將影響到這個項目最終的經(jīng)營成敗。
項目定位進一步細分：
得出整體項目定位后，還應進一步詳細拆分，將總體定位細化到項目界定的各個主要因素上，以便具體落實、指導后續(xù)工作。一般包括：
群定位：
找準未來的目標客戶群體，鎖定本項目未來的銷售對象，此后的所有營銷工作都將針對這些目標客戶群體的實際需求來開展。
產(chǎn)品定位和項目檔次定位：
對項目的產(chǎn)品設(shè)置進行總體界定，這將決定項目建設(shè)的標準和整體檔次，開始構(gòu)建該項目的各項物理屬性。
價格水平定位：
設(shè)定準確合理的價格水平，制定精準全面的價格策略，將極其有助于實現(xiàn)項目開盤熱銷，以及后續(xù)營銷進程的穩(wěn)步推進。
推廣形象定位：
根據(jù)項目自身條件、素質(zhì)，參考目標客戶群體的接受傾向，整合制定該項目的推廣形象定位，逐步為該項目樹立良好的公眾形象。
形象定位內(nèi)容一般包括項目的整體包裝方向與推廣概念，以及初步的延展方向等。
2.5 第四階段：項目規(guī)劃設(shè)計：
進入項目規(guī)劃設(shè)計階段，前期策劃工作的主要內(nèi)容，將是會同有關(guān)的建筑設(shè)計單位，將已經(jīng)研討制定的項目定位成果，如實的體現(xiàn)到項目的規(guī)劃設(shè)計方案之中去。也就是說，由項目定位這一“定性”成果，逐漸深化、界定產(chǎn)品，直至清晰的表現(xiàn)為成熟完整的項目設(shè)計方案這一“定量”結(jié)果。
通常的工作過程大致如下：
消費者需求調(diào)研：
在進入實質(zhì)性的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計之前，有必要先行對當?shù)叵M者進行一次有針對性的需求調(diào)研。該調(diào)研一般可采取隨機問卷形式，也可采取深入訪談形式。但調(diào)研樣本應該保證一定的總體數(shù)量，而且調(diào)研對象與目標客戶群體不應偏離過大，以免影響最終調(diào)研成果的準確性。
該調(diào)研將力求了解本地目標客戶群體對某類特定房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的大致看法，了解他們對房產(chǎn)消費的具體傾向、特殊喜好，對各類產(chǎn)品的規(guī)格、檔次、設(shè)備標準等的期望值，對新產(chǎn)品、新技術(shù)的接受程度，對具體地塊的認知和接受程度，對價格水平的心理預期，當?shù)孛癖娫陧椖空J知途徑方面更偏重于哪類媒體或者渠道，及其它相關(guān)問題。如果是異地操作的開發(fā)項目，還應注意了解客戶消費習慣的地區(qū)性差異，以避免出現(xiàn)想當然的隨意推定，誤導后續(xù)的工作進程。
本次客戶調(diào)研的分析成果，將成為后續(xù)各項工作的指導性依據(jù)。
產(chǎn)品界定：
根據(jù)客戶調(diào)研成果，結(jié)合該項目開發(fā)的各項具體指標參數(shù)，前期策劃工作人員應該明確提出該項目的產(chǎn)品界定結(jié)果，包括：
產(chǎn)品形式的選擇（樓宇形式）；
各種產(chǎn)品規(guī)格的界定（戶型大小、各自比例）；
產(chǎn)品特點（建筑細節(jié)的變化亮點、采用新產(chǎn)品新技術(shù)等）；
產(chǎn)品界定的工作成果，將指導后續(xù)的整體規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計工作。
會同規(guī)劃設(shè)計：
由于全國各個地區(qū)建筑規(guī)劃管理部門的條文規(guī)定各有不同，不同設(shè)計師對產(chǎn)品定位的理解也各不相同，因此在規(guī)劃設(shè)計階段，就需要前期策劃工作人員共同參與設(shè)計工作，共同探討、不斷優(yōu)化各個設(shè)計細節(jié)的具體解決方案，以最終得出符合政府規(guī)定、符合市場需求、符合開發(fā)商意愿的、良好的設(shè)計方案。
在此過程之中，需要前期策劃的工作人員具備一定的建筑規(guī)劃知識，了解建筑設(shè)計的大致工作過程，同時放眼于未來該項目的營銷工作進程，做到前后統(tǒng)一、上下銜接。
2.6 第五階段：銷售準備工作：
開發(fā)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計方案基本確定后，項目開發(fā)進程將分為工程建設(shè)與市場營銷這兩條線。在項目工程建設(shè)逐步進入實質(zhì)階段以后，該項目的市場營銷工作也開始進入準備階段了。
項目銷售準備工作大致分為兩塊，即物質(zhì)條件的準備與營銷策略的制定，也可理解為硬件條件與軟件策略這兩部份。
硬件方面準備工作的大致包括：
售樓處的設(shè)計、搭建、裝飾布置；
銷售團隊的全面組建、系統(tǒng)培訓；
銷售物料的設(shè)計、制作、布置；
硬件條件的完善一般需要銷售團隊的通力配合，力求盡早在項目案場營造出良好的銷售氛圍。
軟件方面的準備工作大致包括：
項目整體包裝、推廣方案的制定與逐步執(zhí)行（需要會同協(xié)作的廣告公司）；
項目整體銷售策略的起草、商議以及最終制定；
按照銷售策略框架，將各項銷售準備工作排定時間節(jié)點，明確工作要求和相關(guān)責任人，并參與逐項落實；
制定項目銷售的整體價格策略。
3 關(guān)于前期策劃工作：
3.1 前期策劃工作的作用：
前期策劃所要解決的都是項目開發(fā)的重大問題，前期工作成果的優(yōu)劣，將直接影響到整體項目開發(fā)的成功與否。
從工作階段的銜接角度來講，在前期策劃階段中為該項目所賦予的種種產(chǎn)品優(yōu)勢，在后期的宣傳推廣進程中，才可以形成有力的實際支撐點，可供廣告創(chuàng)意人員進行精神提煉、形象包裝，為發(fā)散型的創(chuàng)作思維提供堅實基礎(chǔ)。對于后期銷售工作而言，前期策劃工作中的各項精準定位，將使銷售團隊的工作方向更為明確，也更為卓有成效。
前期策劃工作的各項成果，為后續(xù)的項目營銷進程奠定了一個良好基礎(chǔ)，這個基礎(chǔ)就像一座舞臺一樣，前期工作進行的越扎實、越完善，那么這座舞臺也就越加寬闊、堅實，足夠可供后續(xù)的營銷團隊繼續(xù)進行深入發(fā)揮，不斷演繹出更新的營銷話題、連續(xù)上演賞心悅目的新鮮節(jié)目，才能將項目的營銷進程做得有聲有色，最終實現(xiàn)項目開發(fā)的整體成功。
3.2 前期策劃工作需要注意：
前瞻性：
從剛剛獲取土地開始計算，視項目規(guī)模大小不同，一個項目的運作周期短則1～2年，長則5年以上。因此項目前期策劃的工作人員必須對未來的市場趨勢作出初步判斷，對整體經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的變化情況，必須具有一定的前瞻性。
大局觀：
在規(guī)劃設(shè)計階段，前期策劃人員經(jīng)常需要在項目的整體定位與設(shè)計細節(jié)之間徘徊、抉擇，一邊與設(shè)計人員就各個具體問題探討各種可能的解決方案，同時又必須在多種方案中，盡快的選定一個最優(yōu)化的解決方法。
通常而言在這種情況下，最優(yōu)方案的選擇標準，應該首先參照既定的項目整體定位成果，最有利于該成果的實現(xiàn)的，將成為最優(yōu)解決方案。
綜合協(xié)調(diào)性：
前期策劃工作所涉及的工作內(nèi)容很多，所涵蓋的領(lǐng)域也比較廣泛，從規(guī)劃設(shè)計、工程進度、建筑科技，到宏觀經(jīng)濟、市場研究、策劃定位，再到后期的營銷推廣等等，工作量也比較大。因此在項目前期策劃工作過程中，尤其需要注意相關(guān)各個環(huán)節(jié)的銜接與協(xié)調(diào)性，工作人員必須站在項目開發(fā)全過程的角度上，盡量合理安排各種有效資源，避免出現(xiàn)相互沖突的情況，為相關(guān)各項工作提供便利條件。
為后期調(diào)整和發(fā)揮保留充足的余地：
在整體前瞻性的基礎(chǔ)上，前期策劃工作還應注意為未來可能出現(xiàn)的各種變化情況，保留適度的可調(diào)整余地。
3.2.1 應對可能出現(xiàn)的市場變動，亦即考慮到市場向好時如何營銷，市場相對停滯時又應該如何調(diào)整，因此在前期策劃階段，應該盡量考慮到如何能為后期可能的策略變動提供操作空間。通常而言，在項目前期制定產(chǎn)品策略的時候，就需要選擇或為“一支獨秀”、或者“進退自如”的發(fā)展方向。在抉擇選定了不同的產(chǎn)品策略方向之后，將對項目后期的可能采取的銷售策略方向產(chǎn)生深遠影響。
3.2.2 應注意盡量能為后期的推廣營銷工作，提供更加寬泛的概念延展支撐點，以便在后期營銷進程中，可以不斷制造出更多的營銷話題，來持續(xù)吸引社會公眾的強烈關(guān)注，從而實現(xiàn)全程順利銷售。一般而言，這類概念延展的實際支撐點，大都體現(xiàn)為產(chǎn)品設(shè)計中精心規(guī)劃的設(shè)計亮點方面，以產(chǎn)品的多處實際賣點為支撐，便可以連續(xù)不斷的連續(xù)制造營銷話題。
前期策劃工作人員應該具備的基本工作素養(yǎng)：
首先，能否就各種問題迅速作出正確的判斷，將是考驗前期策劃人員實際功力的重要標準。但是這種考量標準在當時的工作階段又很難進行量化，到最終顯現(xiàn)結(jié)果的時候也很是難以量化考核。于是這就需要前期策劃人員能夠具備高度的責任心，本著為項目開發(fā)負責的態(tài)度，認真仔細的商討解決每一個具體問題。
另外，由于前期策劃階段所涉及的環(huán)節(jié)極為繁多，差不多在項目開發(fā)運營過程中所要涉及的各個環(huán)節(jié)，在前期策劃階段均有所體現(xiàn)。而前期策劃工作人員由于收到各人的能力、經(jīng)驗和專業(yè)知識所限，不可能要求每個人在所有的各個領(lǐng)域里面均能極為精通，因此，這就需要前期策劃工作人員必須具備很強的溝通能力與組織整合能力，在遇到具體問題的時候，能夠迅速組織相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)人員進行深度討論，并且能夠確保在不會偏離項目開發(fā)的大方向（整體定位）的前提下，迅速得出最為優(yōu)化的解決方案。
小結(jié)
第3篇：房地產(chǎn)新媒體運營方案范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 區(qū)位選擇 產(chǎn)品定位 市場營銷
中圖分類號：F293.3
文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2015）09-282-02
這些年來，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的支持產(chǎn)業(yè)之一，為促進我國經(jīng)濟的平穩(wěn)增長，促進農(nóng)民就業(yè)起了很大的作用，并且?guī)恿嗽S多其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如何促進這個行業(yè)的健康發(fā)展，避免大起大落。這就需要房地產(chǎn)置業(yè)公司的穩(wěn)步健康運營，它的運營離不開諸如項目選地、拆遷征用、市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、資金調(diào)配等問題，不同的公司因自身掌控的資源不同在項目開發(fā)時會面臨不同的問題，而有幾個問題幾乎是所有公司都會遇到的，那就是開發(fā)土地的區(qū)位選擇、所開發(fā)房產(chǎn)的產(chǎn)品定位、房產(chǎn)的營銷銷售。
每個房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營都要生產(chǎn)他們的產(chǎn)品――房子，房子的建造離不開土地，開發(fā)土地選在何處是決定一個項目成敗的關(guān)鍵，是一切后續(xù)工作的基礎(chǔ)，因此可以說房產(chǎn)置業(yè)開發(fā)的首要環(huán)節(jié)就是房產(chǎn)地塊區(qū)位的選擇。
一、房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位選擇
廣義上講，區(qū)位是指一個實體事物與其他實體事物在空間方位和距離大小的關(guān)系。這里，空間方位主要指方向和位置，距離大小主指可度量的空間距離。具體到房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者學校、醫(yī)院、商圈等與業(yè)主生活關(guān)聯(lián)度較大的事物在空間方位和距離上的關(guān)系。這里特別指出學校、商圈等事物。因為這是每位業(yè)主（房產(chǎn)所有人）買房都要考慮的問題。這些事物和業(yè)主的日常生活高度關(guān)聯(lián)，其他還有交通條件，外部配套設(shè)施，周圍環(huán)境和景觀度。
據(jù)上所述，我們把與房地產(chǎn)地塊關(guān)聯(lián)性較強、將來直接影響房產(chǎn)銷售的外部因素稱為非系統(tǒng)影響因素。它的狀況直接與房產(chǎn)銷售的價格、成交量密切相關(guān)。根據(jù)筆者對消費者的調(diào)查，各因素根據(jù)重要性一般依次分布如下：
1.教育因素。即附近是否有合適的小學和中學。百年大計，教育為本，這已深入國人心中，因此眾多的消費者為了后代的教育，都把周邊是否有教學質(zhì)量好的學校作為買房的首要考慮因素，因孩子年齡問題，特別考慮樓盤周邊是否有中小學校。這就要求地產(chǎn)商在選地時要盡量靠近學校或者將學校作為將來的配套設(shè)施重點考慮。
2.交通條件。交通條件是指進出該房地產(chǎn)的方便程度?，F(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展極大地擴大了人們的工作半徑，即住所到單位的非直線交通距離，同時社交的距離也在不斷擴大，因此，人們常把房產(chǎn)地塊的進出是否方便，停車是否方便作為第二考慮因素，它包括可及性，即從別的地方到（進來）該房地產(chǎn)的交通便利程度;便捷性，表達從該房地產(chǎn)到（出去）別的地方的交通便利程度。一些樓盤受單行道、交通入口方位等的影響，其可及性和便捷性并不完全相同，因此在評價一塊地的交通條件時往往要分開考慮。
3.其他因素。這里主要指醫(yī)療服務、購物商圈、自然景觀、人文環(huán)境、市政配套等等。這些因素，這也是購房者考慮的重要因素，篇幅所限，不在一一贅述。當然，以上因素的重要程度是相對而言的，本文的排序只是一個大致趨勢，因購房者的年齡或其他原因，不同的人群購房時對以上因素重要程度的排序也會略有不同，如老年人考慮就醫(yī)因素多，年輕人考慮教育因素多。
二、產(chǎn)品定位
產(chǎn)品定位就是在既定地塊上決定蓋什么房子的問題，產(chǎn)品定位是房產(chǎn)開發(fā)中十分關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，它決定了能否在將來的銷售中取得好的業(yè)績。宏觀上要考慮地塊所在區(qū)域的地理位置、經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)整體供求狀況;微觀上要考慮項目的具置，周邊配套、目標客戶等。實踐證明，不論在幾級城市開發(fā)房地產(chǎn)項目，要想取得成功，沒有一個好的定位是難以實現(xiàn)的，須從產(chǎn)品定位內(nèi)容、原則、方法策略方面綜合考慮，精準定位。
1.產(chǎn)品定位的內(nèi)容。內(nèi)容是產(chǎn)品定位的主要部分，實質(zhì)大于形式，是產(chǎn)品定位的龍頭，包括以下幾個方面。
產(chǎn)品檔次。產(chǎn)品定位的首要問題。要在市場調(diào)研，充分細分，選擇目標客戶群基礎(chǔ)上確定本項目產(chǎn)品檔次，是精品高檔型、基本普通型、經(jīng)濟適用型抑或是混合型。什么樣的檔次，決定了項目小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的多寡、容積率的大小、建材的選擇等，以上因素和項目整體造價密切相關(guān)，進而最終決定商品房的銷售價格。
建筑功能。建筑的基本及衍生使用功能，如居住、飲食、通風采光、遮風避雨、保溫取暖等對建筑功能的基本要求;智能通信，社交活動等外部衍生功能要求，是決定建筑單元的空間分布和面積大小的基本因素。
總體布局。一是區(qū)域內(nèi)整體規(guī)劃布局包括容積率，建筑高度，房產(chǎn)地塊內(nèi)交通設(shè)計等;二是建筑風格與配套景觀，主要體現(xiàn)在建筑物的平面布局，立體色彩，藝術(shù)處理，景觀配套等方面，是建筑藝術(shù)和審美價值的直接體現(xiàn)。
2.定位原則。經(jīng)濟適應性原則，也就是待售房產(chǎn)在消費者看來應有較高的性價比，這里強調(diào)是從消費者的角度看產(chǎn)品;如從企業(yè)角度出發(fā)，就要在現(xiàn)有可用資源的基礎(chǔ)上，做到收益最大化，取得良好的經(jīng)濟效益。這就要求產(chǎn)品性價比與當?shù)貐^(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和消費者收入相適應，特別是與經(jīng)市場調(diào)查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配，因此產(chǎn)品定位前要有精確的市場調(diào)研來保證。
限定性原則。也就是房產(chǎn)項目要在諸如土地容積率、綠化率、限高線等規(guī)劃強制限定條件下尋找最佳產(chǎn)品方案，盡可能多地蓋出房子。
差異化原則?；ヂ?lián)網(wǎng)時代的消費者在消費上更多凸顯個性化，這就要求開發(fā)商在造房時要和周邊類似地塊項目縮小同化，突出差異化。這樣顧客在選擇樓盤時，除了考慮基本的使用性外，也會評估不同樓盤所表現(xiàn)出來的個性差異，當個性差異與其消費偏好相吻合時，就會選擇該樓盤。成功的個性化要符合實用性、明晰性、效益性等特點。
3.產(chǎn)品定位的方法策略。產(chǎn)品定位中，首先要符合國家有關(guān)該行業(yè)的政策法規(guī)，其次滿足目標客戶群的購房需求和消費能力，將產(chǎn)品位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金收入，最終實現(xiàn)自己的利益。具體方法有客戶需求定位、項目優(yōu)勢定位、復合定位策略?？蛻粢蠖ㄎ环?。這是以客戶為中心的定位法，也是房地產(chǎn)企業(yè)常用的定位方法，產(chǎn)品定位時，根據(jù)所選定的目標市場的實際需求，開發(fā)出滿足他們個性化性價比的房產(chǎn)。項目優(yōu)勢定位法。這是以供給者為出發(fā)點的定位策略，好的有創(chuàng)新性的供給能創(chuàng)造新的需求，這種現(xiàn)象在今天的互聯(lián)網(wǎng)時代屢見不鮮。以房地產(chǎn)業(yè)來說，就是要求準確找到本項目比周邊同類項目的突出優(yōu)勢，并在營銷中加以放大，形成鮮明的個性，為目標客戶創(chuàng)造出其他項目無法比擬的環(huán)境硬件方面或服務軟件方面的超額價值。復合定位法。以上兩種策略側(cè)重點不同，實際運用中也無嚴格界限，因此更多運用的是二者結(jié)合的復合定位策略。比如房地產(chǎn)項目在實現(xiàn)客戶基本預期目標的同時，將項目本身各種優(yōu)勢因素等相結(jié)合，通過復合策略突出整體優(yōu)勢，來滿足客戶需求，激發(fā)購買欲望。
三、房地產(chǎn)市場營銷
房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品運用各種市場經(jīng)營手段賣到消費者手中的過程。出發(fā)點是人們對房地產(chǎn)的需求，它不僅指房產(chǎn)的賣出，也包括相關(guān)服務的營銷，貫穿于從拿地到房產(chǎn)賣出的全過程，內(nèi)容包括價格策略、渠道策略和促銷策略。
1.價格策略。價格是影響消費者購買行為的決定性因素之一，房地產(chǎn)價格策略的關(guān)鍵房地產(chǎn)定價的方法，常見的有成本導向法，需求導向法和競爭導向法。成本導向定價法的立足點是房產(chǎn)供給方自身的狀況，以商品房開發(fā)成本作為定價基礎(chǔ)，根據(jù)預期要達到的利潤和產(chǎn)生的稅費計算出商品房單價。需求導向定價法，以客戶需求強度及能承受價格作定價依據(jù)的一種方法。競爭導向定位法，以市場上同類商品房的價格作定位依據(jù)，并根據(jù)市場變化狀況和對手狀況適當調(diào)整價格的一種方法。在實際運用中企業(yè)可根據(jù)自身實力和商品房與競爭對手的差異狀況采取領(lǐng)先對手價格或跟隨對手價格的方法。
2.房地產(chǎn)銷售渠道選擇。房地產(chǎn)渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品從銷售者到需求者的流通過程中所經(jīng)歷的各個環(huán)節(jié)形成的通道。渠道選擇是市場營銷組合決策的關(guān)鍵之一，關(guān)系到開發(fā)企業(yè)能否將產(chǎn)品按預期目標順利銷售到消費者手中，從而實現(xiàn)預期利潤。根據(jù)企業(yè)和消費者之間是否使用中間商，將房地產(chǎn)銷售渠道分為直接渠道和間接渠道。直接渠道是指開發(fā)企業(yè)直接將房產(chǎn)銷售給客戶，無須經(jīng)過中間商。它是優(yōu)點是開發(fā)企業(yè)控制了銷售全過程，避免了中介機構(gòu)介入可能造成的短期行為;而且可以直接和客戶見面能更好地了解客戶需求，從而迅速地調(diào)整銷售策略。缺點是開發(fā)企業(yè)難以形成銷售專業(yè)優(yōu)勢，市場覆蓋面不夠;直接銷售還會一定程度上影響企業(yè)的人力物力分配。一般來說，如果開發(fā)企業(yè)自身實力強;商品房優(yōu)勢明顯，市場銷售良好，供不應求等，可采用直接銷售渠道。間接渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品由開發(fā)企業(yè)經(jīng)機構(gòu)轉(zhuǎn)賣至客戶手中。優(yōu)點是利于發(fā)揮中介銷售專業(yè)特長，更廣泛利用客戶資源，從而使開發(fā)企業(yè)集中精力于房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。缺點是增大了建設(shè)與銷售之間的協(xié)調(diào)工作量，額外支付了銷售傭金，減少了最終利潤。如果開發(fā)企業(yè)自身實力較弱，整體市場低迷，可采用此種渠道。
3.促銷策略。促銷是“促進銷售”的簡稱，房地產(chǎn)促銷是指運用各種方式方法，向消費者傳遞房產(chǎn)或服務信息，從而激發(fā)其購買欲望，促進其購買活動的過程。促銷的方式主要有：（1）人員促銷和營業(yè)推廣。人員促銷是企業(yè)派出經(jīng)過正規(guī)培訓的推銷人員以面談的方式向潛在客戶推薦產(chǎn)品并說服其購買的過程。因其方式具有直接和客戶接觸，能夠建立長期關(guān)系的特點，在房地產(chǎn)營銷活動中占有重要地位。做好人員促銷首先要建立好促銷隊伍，要選拔熱愛本質(zhì)工作，具有熟練的業(yè)務知識，掌握一定推銷技巧的員工組成促銷隊伍。然后按照尋找目標客戶，接近目標客戶，介紹及應付異議，促成交易的一般程序開展工作。營業(yè)推廣指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了迅速刺激需求，擴大商品房銷售，在短期內(nèi)采取各種優(yōu)惠措施鼓勵客戶完成購買行為。具體有活動推廣、抽獎促銷、買房贈一定時期物業(yè)費等多種形式。因其都需房產(chǎn)企業(yè)人員全程參與，故和人員促銷有一定的共性。（2）房地產(chǎn)廣告。廣告是企業(yè)促銷的重要方式，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展起來。房地產(chǎn)廣告是開發(fā)企業(yè)通過一定的媒體就其商品房的優(yōu)勢特點向潛在客戶宣傳，以促進銷售的促銷方式。因房產(chǎn)的不可移動性，所以房地產(chǎn)廣告具有地域性強的突出特點。房地產(chǎn)廣告成功的關(guān)鍵在于廣告目標內(nèi)容的確定，常規(guī)目標有：宣傳整體開發(fā)項目;宣傳開發(fā)項目的優(yōu)勢、品質(zhì)特點、具體功能;竣工入住消息，引導客戶購買。在不同的建設(shè)階段，廣告的目標也有所不同。一定時期內(nèi)房地產(chǎn)廣告應結(jié)合市場反響情況，突出商品房及整體配套符合客戶需求的鮮明特點和優(yōu)勢，吸引客戶關(guān)注，最終促成銷售。廣告媒體的選擇事關(guān)能否將內(nèi)容有效傳遞到客戶。常見媒體有網(wǎng)絡、報紙、雜志、電臺等，傳播方面各有千秋，具體選擇何種媒體，企業(yè)首先應從自身資金實力和項目規(guī)模方面考慮，其次還要考慮目標客戶接觸使用媒體的習慣以及媒體自身的特性及信息的類型。（3）公共關(guān)系推廣。公共關(guān)系，是現(xiàn)代西方國家發(fā)展起來的一個新概念，具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指其與公眾之間的各種聯(lián)系以及塑造自身形象的過程。正確處理公共關(guān)系對樹立企業(yè)良好形象，進而促進銷售有著積極影響。公共關(guān)系推廣常采用以下形式：參加房地產(chǎn)展銷會，重大活動及時請媒體報道，舉辦各種公益性社會活動等。進行公共關(guān)系推廣時，要注意以下原則：理解公共關(guān)系工作的滯后性，重視公共對象的廣泛性，從公眾利益出發(fā)到最終樹立企業(yè)良好形象。
房產(chǎn)置業(yè)公司的運營過程，會遇到方方面面的問題和環(huán)節(jié)，本文結(jié)合筆者的工作經(jīng)驗就三個共性問題做了闡述，以期起到拋磚引玉的作用。
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[3] 胡正明.市場營銷學.山東人民出版社，2006
第4篇：房地產(chǎn)新媒體運營方案范文
近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中占有重要的比重。隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的逐漸擴大，房地產(chǎn)業(yè)的服務項目也從之前的單一模式向多渠道角度跨越，通過多項目和多整合的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務。房地產(chǎn)公司主要任務就是執(zhí)行房地產(chǎn)的市場研究、廣告策劃和營銷策略等業(yè)務，實現(xiàn)以客戶為準則、銷售定產(chǎn)的服務理念。但我國的房地產(chǎn)銷售業(yè)還存在著很多缺陷，如進入門檻不高、專業(yè)技術(shù)水平較低、銷售模式單一等，都使這個行業(yè)無法快速進入發(fā)展階段。同時，在泡沫經(jīng)濟之下，各個房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，嚴重影響了公司的收入和經(jīng)濟效益，所以本文對房地產(chǎn)銷售公司的營銷現(xiàn)狀和解決方案進行研究，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供積極有利的參考價值。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；；銷售；意義；現(xiàn)狀；營銷管理
1房地產(chǎn)行業(yè)分析
1.1房地產(chǎn)行業(yè)簡述
從整體來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較慢，因此，房地產(chǎn)銷售行業(yè)更是晚一些。早在20世紀后期，我國就實行了對房產(chǎn)的銷售管理模式，開發(fā)商可以將其開發(fā)的產(chǎn)品向社會銷售，也可將其委托給中介進行銷售，這才逐漸發(fā)展起了房地產(chǎn)銷售行業(yè)。從21世紀初期才開始對房產(chǎn)的銷售業(yè)加以規(guī)定，從此我國房地產(chǎn)銷售業(yè)也逐漸發(fā)展壯大起來。從整體來看，我國的房地產(chǎn)銷售的發(fā)展歷程包括3個階段。第一階段是1993年～1997年，我國房地產(chǎn)銷售模式采用了美國著名銷售學家的4P理論，分別是產(chǎn)品、價格、渠道和銷售四大要素。這個階段我國營銷策略屬于單一階段，大多數(shù)房地產(chǎn)引進此策略從而取得了成功，這項策略得到了廣泛的關(guān)注和認可，同時迅速發(fā)展起來。第二階段是1998年～1999年，我國房地產(chǎn)銷售行業(yè)迅猛發(fā)展起來，從之前的單一發(fā)展模式向多項模式發(fā)展，各個房地產(chǎn)公司都有了很大的進步，國外的銷售品牌也逐漸被引進到國內(nèi)，使我國房地產(chǎn)行業(yè)更加專業(yè)化和系統(tǒng)化。第三階段是2000年至今，國外房地產(chǎn)公司逐漸向中國靠近，使我國房地產(chǎn)行業(yè)更加國際化，營銷模式也逐漸開始使用了現(xiàn)代的4C營銷戰(zhàn)略理論。這樣充分保證了消費者的需求和權(quán)益，增加了顧客的購買力，實現(xiàn)了銷售的便利性。目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸有了新的發(fā)展，由于如今的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平參差不齊，企業(yè)結(jié)構(gòu)和規(guī)范程度不同，使消費者對房產(chǎn)的購買力也產(chǎn)生了巨大的變化，將來如果不改革或變動思想理念，就會被房地產(chǎn)市場淘汰。
1.2房地產(chǎn)銷售行業(yè)價值體現(xiàn)
房地產(chǎn)行業(yè)的市場銷售模式對整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，而房地產(chǎn)公司的營銷策劃更決定著整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，更能提高整個行業(yè)的競爭力使其健康發(fā)展。首先，房地產(chǎn)行業(yè)的存在不僅對房地產(chǎn)開發(fā)商有很大的積極作用，同時對房產(chǎn)購買者也起到了方便的效果。由于之前的幾年中，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了滑坡，有些企業(yè)為了得到經(jīng)濟效益，急功近利，破壞了原有的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，面臨銷售困難，久而久之造成了房地產(chǎn)企業(yè)被市場淘汰。因此，我們要意識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，在市場銷售模式上進行研究，尋找到最佳的銷售模式，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的正常運行。其次，房地產(chǎn)銷售模式的存在有利于掌握市場的運作和發(fā)展方向。銷售行業(yè)主要就是為了解決房地產(chǎn)銷售的問題，一旦房地產(chǎn)行業(yè)受到經(jīng)濟的影響或者宏觀政策的波動，都會給整體的行業(yè)造成不可逆轉(zhuǎn)的后果。所以，我國房地產(chǎn)行業(yè)的存在就是為了解決市場上存在的瓶頸問題，它可以調(diào)節(jié)市場的供需關(guān)系，減少房產(chǎn)市場存貨的壓力，有利于加強房地產(chǎn)市場行業(yè)的完善和發(fā)展。最后，房地產(chǎn)行業(yè)可以有效地滿足客戶的需要。房地產(chǎn)營銷模式本質(zhì)上就是從客戶的需求出發(fā)，通過對整體資源的整合和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的智能化滿足客戶購房的復雜性和多變性，從而掌握房地產(chǎn)市場的走向和發(fā)展。只有合理地運行房地產(chǎn)營銷理論，通過市場調(diào)查和深入透徹的分析市場來預測市場，才能順利及時地解決購房者的需求。
2房地產(chǎn)銷售公司營銷現(xiàn)狀分析
現(xiàn)如今，我國大型房地產(chǎn)銷售公司的營銷資質(zhì)都是比較全面的，也很專業(yè)，同時服務的內(nèi)容和對象也更加廣泛。同行業(yè)的競爭也相對激烈，各個公司企業(yè)都通過對市場和客戶的充分研究，來尋找最適合自己公司的銷售模式，從而找到潛在的客戶群體來達到最大的效益保障。但是，事實總是不同的，針對客戶進行的研究方案往往都不能完全地適應市場的發(fā)展，新型銷售模式的開發(fā)和應用使客戶更加注重產(chǎn)品的定位和服務，所以說，銷售和服務不僅僅單純需要對經(jīng)驗的總結(jié)，更需要對產(chǎn)品的創(chuàng)新和利潤的開發(fā)。消費者是市場營銷模式的重點，為了保證經(jīng)濟效益，以客戶為中心才是銷售的關(guān)鍵性因素。對于房地產(chǎn)行業(yè)，銷售公司要根據(jù)消費者的消費特征來進行市場定位，根據(jù)顧客的購買需求有針對性地進行分類銷售。同時，還要根據(jù)地域的發(fā)展模式進行房地產(chǎn)定價，從而得到最佳的效益成果?？傮w來說，就是根據(jù)消費者的需求來整合房地產(chǎn)市場。企業(yè)通常通過營銷組合的方式來解決各種問題，通過對產(chǎn)品、價格、渠道和促銷等基礎(chǔ)營銷方式來促進銷售。而對于房地產(chǎn)銷售來說，重點在于精準定位客戶，抓住客戶的購買心理，進行優(yōu)勢引導，充分挖掘客戶對產(chǎn)品地點、價格、配套等不同層級的依賴性進行滲透。所以房地產(chǎn)銷售的營銷策略不僅可以優(yōu)化房地產(chǎn)銷售產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更能在科學合理的策略(即產(chǎn)品優(yōu)勢及客戶需求)中挖掘到更多的客戶，同時也方便了銷售人員。房地產(chǎn)銷售公司可以對不同開發(fā)商的多個項目同時。開發(fā)商的一個樓盤項目可以找一家公司“獨家”，也可根據(jù)其樓盤進駐多個銷售公司即“PK案場”。“獨家”和“PK案場”各有利弊。“獨家”的優(yōu)勢是案場靈活多變，操作性高，根據(jù)現(xiàn)場情況實時改變銷售策略；劣勢在于渠道單一，人員主動性較差?！癙K案場”的優(yōu)勢是渠道豐富，人員主動性強，提升工作人員主觀能動性，增加銷售人員動力；劣勢在于現(xiàn)場表現(xiàn)死板，反饋信息較慢，實時操作困難。
3房地產(chǎn)公司營銷管理
要想使房地產(chǎn)行業(yè)獲得飛速發(fā)展，就要對房地產(chǎn)行業(yè)的營銷策略的發(fā)展做出改變。
3.1品牌營銷
相對于銷售模式及運營重點，市場上最注重的是品牌效應，品牌在營銷管理中占有重要的地位，隨著競爭的激烈、市場的飽和，各個房地產(chǎn)企業(yè)都通過建立特色的品牌形象來提升自己的知名度，來與競爭對手區(qū)分開來。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量品牌較少，加之地域性的特點，使品牌效應的現(xiàn)象越來越明顯。所以，我們要加大品牌效應，使顧客能夠真正意識到房地產(chǎn)品牌與質(zhì)量的有效連接。品牌營銷的重點在于市場占有率。對于公司的品牌影響力，可以分為以下幾種：(1)年限；(2)規(guī)模；(3)過的優(yōu)質(zhì)項目。上述非必須“獨家”，在品牌效力評判中“獨家”更具優(yōu)勢。因此好的品牌在市場上的項目也必然是優(yōu)質(zhì)的，一個品牌效力差的公司，經(jīng)歷了幾個名聲大噪的項目，影響力也會提升。品牌營銷除了通過接手優(yōu)質(zhì)項目外，也可以通過房地產(chǎn)營銷的合作渠道進行提升。如通過線上、線下渠道的推廣、樓盤全案策劃支援等方式，提升自身的品牌影響力。
3.2人員培訓
近幾年來，房地產(chǎn)銷售公司層出不窮，大型公司人員流失嚴重，因此目前也已有大型公司開始對非重要骨干的人員進行全程陪護培養(yǎng)，即針對應屆畢業(yè)生等剛?cè)胄械娜藛T系統(tǒng)培養(yǎng)，培訓時間從幾個月發(fā)展到幾年。長時間的培訓雖然對公司利益迅速提升影響不大，但從培訓中可滲透企業(yè)文化，以及提升各個部門的工作效率。經(jīng)過員工培訓，有經(jīng)驗的骨干培訓員對企業(yè)本身的忠誠度也隨之升高。從長遠的發(fā)展來看，是極其有利的。
3.3團隊建設(shè)
房地產(chǎn)行業(yè)的服務業(yè)務需要逐漸擴大，由于門檻較低，手段和方式也逐漸模式化，使得專業(yè)化的公司已經(jīng)不能滿足客戶的需要。優(yōu)秀的團隊是公司業(yè)務水平的重要體現(xiàn)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的流動性較大，因此在某一樓盤的團隊中，主要人員是其中層干部即主管級人員，他們起著銜接公司及基層員工的作用。對于所在團隊需要提高中層人員的素質(zhì)。再通過權(quán)力下放，讓中層干部提升基層人員的整體素質(zhì)，從而達到整個團隊素質(zhì)的良性提升。
4銷售公司營銷模式設(shè)想
針對于上文對房地產(chǎn)銷售公司的經(jīng)營現(xiàn)狀和營銷管理模式等的具體分析，我們也對其未來的發(fā)展做出了一些可行性的設(shè)想，具體分為兩個方向。
(1)網(wǎng)絡營銷方向。隨著電子科技的迅猛發(fā)展和網(wǎng)絡時代日新月異的更新，電子信息時代已經(jīng)走進了我們的生活，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。我們可以通過在網(wǎng)站上建立自己的房產(chǎn)銷售平臺，在網(wǎng)絡上對自己公司的開發(fā)和建立進行宣傳。這種方式可以不與媒體進行接觸，改變了傳統(tǒng)的內(nèi)容和排版等條件的限制和約束，而且可以隨著時代的發(fā)展進行及時更新，同時還可以通過虛擬的手法來引起消費者的注意，隨時與客戶進行溝通。
(2)體驗營銷方向。根據(jù)現(xiàn)階段的市場銷售模式來看，體驗是客戶的最佳消費方式，通過對產(chǎn)品和商品的體驗來更深刻地了解消費。所以說，雖然體驗是無形的，但是卻又很大的營銷價值，同時能夠讓消費者對商品產(chǎn)生情感，印象深刻。體驗營銷就是從消費者的角度出發(fā)，通過他們對商品的感官、情感、顧慮和行動等方面來進行新的營銷方式。它拋棄了傳統(tǒng)的理念，尊重自身的價值，使客戶能夠真正參與到其中，從而享受到真實的體驗，從而贏得客戶的充分信賴。此外，可以通過對客戶進行的體驗活動來參與互動，從而更好地體驗產(chǎn)品。同時，公司要把握住客戶的心理，圍繞體驗的主題，通過對樓盤銷售的不同階段，組織不同的體驗式活動，讓客戶參與進來，從而更加深刻的體驗消費的樂趣。而且，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商都利用這種方式來吸引客戶，不僅能使客戶心理得到了放松，更達到了比預期更好的效果，從而實現(xiàn)更好的營銷管理。
5結(jié)語
總而言之，房地產(chǎn)銷售公司是整個房地產(chǎn)行業(yè)的重要一環(huán)，是產(chǎn)品與客戶直接對應的一環(huán)，近幾十年來可謂是突飛猛進的發(fā)展。由于公司是專門為房地產(chǎn)開發(fā)商提供專業(yè)樓盤策劃推廣和銷售的服務機構(gòu)，所以也逐漸被社會所重視，也出現(xiàn)了更多的公司，專業(yè)的品牌公司也受到了廣大房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞與合作。所以，我們要在此基礎(chǔ)上樹立更好的產(chǎn)品和企業(yè)形象，加大對營銷的投資力度，做好高效率的營銷管理，使房地產(chǎn)銷售公司成為影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的重點企業(yè)，給我國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來積極的效益。
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第5篇：房地產(chǎn)新媒體運營方案范文
中國政府的行業(yè)政策,沒有哪個會像房地產(chǎn)政策這樣經(jīng)年頻出,一直是社會各個層面關(guān)注的對象,并且始終處在廣泛激烈的爭議之中。
抑揚兩難
2009年底的中央經(jīng)濟工作會議給房地產(chǎn)行業(yè)定的調(diào)子是“增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求”,這被許多媒體和行業(yè)人士看作是進一步鼓勵行業(yè)發(fā)展的“利好”,似乎打消了之前人們對于政府一系列刺激房產(chǎn)購買政策到期“退出”的顧慮?？芍笾袊鴩鴦赵撼諘h“落實”中央經(jīng)濟會議精神,制定的具體政策中唯一與房地產(chǎn)相關(guān)的卻是取消了房地產(chǎn)交易的營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策。又過了僅僅幾天,新的國務院常務會議就直接地提出“抑制投資投機性購房”,要對房地產(chǎn)行業(yè)進行“調(diào)控”的意圖已經(jīng)非常明確。
在一個時點上對一個行業(yè)的政策同時釋放出兩個截然不同的信號,這種讓人有些疑惑的“矛盾性”,實質(zhì)上反映了現(xiàn)階段中央政府對房地產(chǎn)市場“抑揚兩難”的尷尬處境:一方面經(jīng)濟復蘇的基礎(chǔ)還很“脆弱”,明年經(jīng)濟保持增長的任務依然艱巨,看來還得依靠房地產(chǎn)這個“支柱”角色;另一方面,目前房地產(chǎn)市場的價格飛漲,資產(chǎn)泡沫的風險已然凸顯。美國因房地產(chǎn)泡沫破滅而引發(fā)的全球金融危機可謂“余音未了”,如何遏制中國一線城市房地產(chǎn)泡沫的加劇以及向全國范圍的蔓延,并防范可能得泡沫破滅對中國金融以及整體經(jīng)濟傷害的風險,作為亟待解決的課題,也同樣擺在中國政府的面前。
因此,與繼續(xù)鼓勵消費其它如汽車、家電等行業(yè)產(chǎn)品的政策不同,中央政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策將是有“揚”有“抑”的雙重目標:既希望通過增加“普通商品房”的供應以及鼓勵“自住和改善型”需求來促進行業(yè)的持續(xù)“景氣”,從而保障巨大的開復工建設(shè)量,繼續(xù)帶動上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,為GDP做貢獻;同時,政府認為必須對通過抑制“投機性”(包括投資)行為來打壓漲幅過大、過快的房價,因為高房價不僅會給銀行房貸帶來潛在的風險,更重要的是會不斷“擠出”中等以下購買力的購房人群,對市場的可持續(xù)發(fā)展帶來傷害。
這顯然是非常高難度的調(diào)控舉措!動機無可指摘,但問題是我們有切實可行的配套方案來確保目標的實現(xiàn)嗎?從中國中央政府目前已公布的內(nèi)容,包括本月14日又一次國務院常務會議制定的更多針對房地產(chǎn)的政策措施,還是處在“點對點”的層次,可以說在這一系列決策的背后,長期以來一直未能最終成形的國家房地產(chǎn)整體戰(zhàn)略思路、行業(yè)發(fā)展模式以及從中央到地方政府的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)機制依然缺失,這讓我們對于這一輪調(diào)控政策的實際效果很難有一個樂觀的預期。
作為中國明確的“支柱產(chǎn)業(yè)”,房地產(chǎn)行業(yè)的完全市場化卻應該從2004年“8.31”土地“招、拍、掛制度”的實行開始算起。而第二年,政府就開始了每年一次、甚至多次的針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控,一直持續(xù)到現(xiàn)在,從未中斷。04到05年間正是上海房價經(jīng)歷第一漲的時期,于是05年中央的“國八條”以及06年的“國六條”,調(diào)控的主旋律始終都是平抑房價。所以說,對于房地產(chǎn)行業(yè)的“雙重目標”不是今天才提出來的,這其實又反映出中央政府當時的另一個重要意圖――除了借助房地產(chǎn)來發(fā)展整體經(jīng)濟,同時能夠通過市場化的手段來解決絕大部分城市居民的住房問題。
“越調(diào)控房價越高”
可是,中國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控從一開始就“不成功”。最初兩年的調(diào)控政策的主要手段是“抑制需求”,面對不斷增長的需求以及日益強大的購買力,只不過形成了幾個短期的“觀望”,而每次“觀望”之后都是“開閘泄洪”式的需求釋放。而另一方面,“招、拍、掛制度”客觀上造成了土地供應的瓶頸,使得供求關(guān)系的進一步緊張。所以,除了上海、杭州少數(shù)投資、特征明顯的城市有短期價格調(diào)整之外,幾年之內(nèi)全國范圍體現(xiàn)的卻是“越調(diào)控房價越高”的反效果。
經(jīng)歷了初級階段的“失利”之后,06、07年的房地產(chǎn)政策調(diào)控隨之發(fā)生了很大的變化。除了進一步上調(diào)房貸利率、提高首付比例以及通過增加各種購買和交易稅賦來“抑制需求”外,中央政府同時開始針對土地和房產(chǎn)供應方面制定政策,其中最重要的、對行業(yè)影響最大的就是“90/70”政策。針對當時全國一線城市“天價地王”頻出進一步推高房價預期的情況,中央政府開始對地方政府的“土地財政”進行糾偏,明確指令減少、甚至停止用“拍賣”的方式供應土地。在這一行政調(diào)控北京下,北京差不多有幾百萬平米的住宅用地改用招標的方式“低價”出讓。
另外,中央政府當時已經(jīng)開始意識到“雙重目標”在一個完全市場化的模式中是無法實現(xiàn)的,在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中必須引入非市場化以及不完全市場化的補充模式。因此,大力建設(shè)保障性質(zhì)的廉租房和限價房的政策開始推出并要求地方政府落實――雖然這個政策到地方政府執(zhí)行的層面“走樣了”,變成了與商品房地塊的簡單捆綁。
回顧中央政府對房地產(chǎn)市場“政策調(diào)控的歷史”,可以看到在2007年底的時候,我們似乎看到對于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)非常接近形成一個正確的國家整體發(fā)展戰(zhàn)略思路。在這個戰(zhàn)略框架指引下,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)應調(diào)整為由完全市場化的商品房市場和不完全市場化的(或者是有“條件的”)普通商品房市場以及非市場化的保障性住房建設(shè),區(qū)隔化的共同構(gòu)成。而要確保這個戰(zhàn)略的有效實施的機制,中央政府要責成地方政府只能在完全市場化的土地供應方面進行價值最大化的“土地運營”,而在普通商品房的土地供應方面必須“微利”并保持足夠的比例,同時嚴格規(guī)定用土地運營獲取的“暴利”的一部分去“補貼”保障性住房的建設(shè)。其中非常重要的是,當這種區(qū)隔化的產(chǎn)業(yè)模式成型之后,中央政府只要守住房貸的安全“底線”,就無需對市場化的房地產(chǎn)市場進行反復地、被廣為詬病而且往往是無效的所謂“調(diào)控”!
到08年年底,降價已經(jīng)成為全行業(yè)的行為。深圳的房價跌了50%,而北京典型區(qū)域的樓盤價格也下降了30-40%。在行業(yè)“求救”的呼聲中,從地方政府開始到中央政府全面拯救經(jīng)濟的考慮,對房地產(chǎn)開始了全面鼓勵購買的刺激政策,這些年所有調(diào)控“抑制”需求的“緊箍咒”全部卸下。
第6篇：房地產(chǎn)新媒體運營方案范文
第二條凡在縣城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工綜合驗收備案，適用本辦法。
第三條縣建設(shè)行政主管部門負責全縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案管理工作?？h城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室對全縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收和備案實施監(jiān)督和指導，并具體負責開發(fā)項目竣工綜合驗收備案工作。
縣國土、公安、環(huán)保、水利、規(guī)劃、房管、園林、環(huán)衛(wèi)、消防等部門及供水、供電、供熱、供氣、電信等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照本辦法規(guī)定和各自職責，做好單項工程竣工驗收工作。
第四條開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須進行項目綜合驗收。分期開發(fā)的項目可分期進行綜合驗收。
第五條綜合驗收主要包括以下內(nèi)容：
（一）建設(shè)項目是否依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書；
（二）是否按審批規(guī)劃建設(shè)完畢；
（三）公用配套設(shè)施和公共服務配套設(shè)施是否按規(guī)定和要求建設(shè)完成，并達到交付使用條件；
（四）單項工程是否符合國家規(guī)定的工程質(zhì)量驗收標準，質(zhì)量驗收手續(xù)是否完備；
（五）建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)施工機具、臨時設(shè)施、建筑殘渣、剩余構(gòu)件是否全部拆除、清運完畢；
（六）建設(shè)項目綠地率是否達到相關(guān)規(guī)定，是否按照已審批的綠化設(shè)計方案完成施工；
（七）房屋征收補償、安置是否落實；
（八）前期物業(yè)管理是否落實；
（九）中水設(shè)施驗收是否合格；
（十）建設(shè)項目安全技防設(shè)施是否齊全；
（十一）法律法規(guī)規(guī)定需要驗收的其他事項。
第六條開發(fā)項目實行分期建設(shè)的，可采取分期驗收。具體實施按以下規(guī)定執(zhí)行：
（1）凡有條件進行整體綜合驗收的，不實施分期驗收；
（2）建設(shè)規(guī)模不足20000平方米的開發(fā)項目，不實行分期驗收；
（3）分期驗收的項目，其分期驗收須提交并滿足實行分期驗收所需要的材料及條件；
（4）申請分期驗收的項目，其分期驗收房屋相關(guān)的水、電、通訊設(shè)施及地下污水管網(wǎng)配套及公共設(shè)備設(shè)施如未建設(shè)或不符合驗收標準的，不得進行分期驗收；
（5）分期驗收項目，其最末期驗收部分房屋，在項目未取得小區(qū)整體綜合驗收合格之前，不得交付使用，亦不辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書。
第七條開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收和備案的第一責任單位，依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定及開發(fā)合同約定事項承擔相關(guān)責任。參加綜合驗收的單位和個人，對其出具的工程質(zhì)量鑒定意見和竣工驗收結(jié)論負責。具體分工是：
（一）國土部門負責土地出讓批文、土地出讓合同、土地使用權(quán)證、小區(qū)地籍圖和宗地圖；
（二）規(guī)劃部門負責項目審批規(guī)劃說明書及總平面圖、項目審批綠化景觀規(guī)劃說明書及平面圖、《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證》及規(guī)劃驗收平面圖；
（三）園林部門負責項目審批綠化設(shè)計方案，《建設(shè)工程綠化方案審批書》、《城市綠化工程規(guī)劃許可證》、《城市綠化工程竣工驗收合格證》及加蓋“綠色圖章”的綠化設(shè)計方案；
（四）環(huán)衛(wèi)部門負責環(huán)衛(wèi)等公用基礎(chǔ)設(shè)施交付使用證明；
（五）環(huán)保部門負責環(huán)評文件、環(huán)評批復文件主要內(nèi)容及其在設(shè)計、施工、運營等階段落實情況調(diào)查；污染物排放達標調(diào)查、污染防治設(shè)施建設(shè)、運行和效果調(diào)查；污染物排放總量調(diào)查；環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀調(diào)查；
（六）房管部門負責物業(yè)服務企業(yè)中標通知書、《前期物業(yè)服務合同》、臨時管理規(guī)約；
（七）房屋征收與補償部門負責落實房屋征收補償安置的證明材料；
（八）建設(shè)部門負責《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》、落實住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求的證明材料、建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)施工機具、臨時設(shè)施、建筑殘渣、剩余構(gòu)件是否全部拆除、清運完畢，供水、供電、供氣、供熱、排水、道路、路燈、有線電視、安全技防、通訊、郵政信報箱等公用基礎(chǔ)設(shè)施交付使用證明；《房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)合同書》、《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》落實情況。
第八條開發(fā)項目綜合驗收合格的，方可交付使用。
第九條開發(fā)企業(yè)應當自綜合驗收合格之日起15日內(nèi)將開發(fā)項目綜合驗收報告報縣建設(shè)行政主管部門備案。同時提交下列資料：
（一）項目審批規(guī)劃說明書及總平面圖；
（二）項目審批綠化景觀規(guī)劃說明書及平面圖；
（三）《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證》及規(guī)劃驗收平面圖；
（四）土地出讓批文、土地出讓合同、土地使用權(quán)證、小區(qū)地籍圖和宗地圖；
（五）《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》；
（六）《建設(shè)工程綠化方案審批書》、《城市綠化工程規(guī)劃許可證》、《城市綠化工程竣工驗收合格證》及加蓋“綠色圖章”的綠化設(shè)計方案；
（七）供水、供電、供氣、供熱、排水、道路、環(huán)衛(wèi)、有線電視、通訊、路燈、安全技防、郵政信報箱等公用基礎(chǔ)設(shè)施交付使用證明；
（八）《房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)合同書》、《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》；
（九）落實住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求的證明材料；
（十）落實房屋拆遷補償安置的證明材料；
（十一）物業(yè)服務企業(yè)中標通知書、《前期物業(yè)服務合同》、臨時管理規(guī)約；
（十二）法律法規(guī)規(guī)定其他需要提交的材料。
第十條綜合驗收備案辦理程序：
（一）開發(fā)項目竣工綜合驗收前，開發(fā)企業(yè)到縣建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收報告》和《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案表》標準文本，組織相關(guān)部門和單位對項目進行綜合驗收；
（二）開發(fā)項目竣工綜合驗收合格后，開發(fā)企業(yè)持《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收報告》、《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收備案表》和本辦法第九條規(guī)定的提報材料到縣建設(shè)行政主管部門提出綜合驗收備案申請；
（三）縣建設(shè)行政主管部門應當于受理申請后5個工作日內(nèi)對備案材料進行審查，提出審查意見。對審驗合格的開發(fā)項目準予備案，核發(fā)《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案表》。《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案表》一式二份，一份由縣建設(shè)行政主管部門存檔，一份交開發(fā)企業(yè)備查。對審查不合格的，應書面告知驗收單位和開發(fā)企業(yè)，待整改補正后重新審查。
第十一條實行物業(yè)質(zhì)量保修金制度，保修金為建筑安裝工程總造價的3％－5％，由開發(fā)企業(yè)向房管部門交納，到工程保修期滿后按規(guī)定退還開發(fā)企業(yè)。
第十二條在開發(fā)合同和商品房屋銷（預）售合同中應當將綜合驗收合格予以注明。交付商品房時，應向買受人提供《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收報告》和《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案表》。
第十三條房管部門在進行房屋登記時，應查驗開發(fā)項目《縣房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收備案表》，凡未經(jīng)竣工綜合驗收備案的項目，房管部門不予受理。
第十四條開發(fā)企業(yè)和房屋銷售機構(gòu)在新聞媒體的商品房屋銷（預）售廣告，應當標注“縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局忠告購房者：新建房屋建筑工程必須通過竣工驗收備案，方可辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)”的字樣。
第十五條開發(fā)企業(yè)在綜合驗收過程中有違反城市規(guī)劃、住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)規(guī)定和基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施配套建設(shè)要求及開發(fā)合同約定行為的，由縣建設(shè)行政主管部門責令其限期改正，并重新組織綜合驗收。
第十六條開發(fā)項目未經(jīng)綜合驗收或經(jīng)驗收不合格即交付使用的，由縣建設(shè)行政主管部門責令開發(fā)企業(yè)限期補辦驗收手續(xù)，逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣建設(shè)主管部門組織有關(guān)部門和單位進行驗收，并根據(jù)《省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五十五條規(guī)定，處以開發(fā)項目投資額1％以上5％以下的罰款。
第十七條縣建設(shè)行政主管部門應加強綜合驗收備案管理工作，建立健全各項規(guī)章制度，認真履行職責，嚴格把關(guān)。在竣工驗收及備案工作中，對、、的工作人員，按管理權(quán)限由所在部門或單位給予行政處分；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責任。
第7篇：房地產(chǎn)新媒體運營方案范文
萬科就處于這樣的尷尬當中。在過去的3個月中，它已經(jīng)先后宣布了三起海外交易。你可以聽到分析師對于萬科此舉的普遍評價是，盡管這家公司將產(chǎn)品重點放在自住客戶市場，并經(jīng)受住了長達3年針對投資需求的房地產(chǎn)市場調(diào)控，但還是難以避免因依賴國內(nèi)市場而產(chǎn)生的風險—今年3月出臺的“國五條”政策顯示，針對住宅市場新一輪的市場調(diào)控正在加緊。
而更好聽的說法也是萬科自己的“戰(zhàn)略描述”。受限購原因，中國內(nèi)地的高資產(chǎn)人群正逐漸轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外，2012年，在美國置業(yè)的外國人中的10%左右來自中國。萬科總裁郁亮稱：“既然這樣，為什么不由萬科在海外來向他們提供房子呢？”
從2010年起，中國房地產(chǎn)企業(yè)便開始布局海外市場，其中包括萬達、綠地、碧桂園和中坤地產(chǎn)。高力國際市場研究與項目咨詢部董事陳厚橋?qū)⑵渲性驓w納為：分擔風險，增加盈利渠道；在移民潮和海外置業(yè)的推動下，截留國內(nèi)需求；資金轉(zhuǎn)移。
最新的海外投資目的地是新加坡的丹那美拉。4月16日，萬科公布了這項交易，它以1.1億美元換取了丹那美拉一個地產(chǎn)項目30%的股份。
丹那美拉以一個地鐵站的名稱出現(xiàn)在維基百科的介紹頁面中，但按照萬科的思路，這個“低調(diào)”的區(qū)域靠近名校、機場、商業(yè)區(qū)以及地鐵站，有多條主要的高速公路與其連接，雖然位于鬧市旁邊，環(huán)境卻非常清幽，不過分擁擠，適合建造住宅。市場數(shù)據(jù)也支持了這個觀點，這個區(qū)域最近一次推出的大型住宅項目，297套房子在3天之內(nèi)售罄。
萬科選擇了新加坡房地產(chǎn)企業(yè)吉寶置業(yè)作為合作伙伴。2012年下半年，吉寶獲得丹那美拉一個3.2公頃地塊的所有權(quán)，即將建造726套公寓住宅。目前，項目還處于設(shè)計階段—按照計劃，在今年下半年，公寓將進入銷售階段。
在這之前，萬科的其他兩次國際化嘗試分別落在香港和美國。1月，萬科在香港的子公司聯(lián)合新世界發(fā)展以34.34億港元競得香港港鐵荃灣西站項目。除要求配建一個公眾體育館外，該項目主要進行住宅開發(fā)。其中將近一半的住宅，面積將小于50平方米。2月，萬科又與美國鐵獅門集團簽約，合作開發(fā)舊金山富升街201地塊。這將是舊金山最大的公寓項目，共包括655套公寓。萬科將投資1.75億美元，換取該項目70%的權(quán)益。
事實上，在更早之前，萬科便開始關(guān)注海外市場。最初是金磚國家，這是中國企業(yè)國際化通常優(yōu)選的路徑—比如輕工業(yè)、電子產(chǎn)業(yè)中的中國制造企業(yè)。“2004年，我們曾經(jīng)研究過越南、印度、俄羅斯、巴西，但最后發(fā)現(xiàn)，除了越南，其他國家的房地產(chǎn)市場都很難突破進入?！比f科董事會秘書譚華杰對《第一財經(jīng)周刊》說。2011年，萬科開始重新考慮海外路線。他們派出7個小組全球考察房地產(chǎn)。此次考察范圍主要是房地產(chǎn)市場成熟的發(fā)達國家和地區(qū)—新西蘭、澳大利亞、韓國、美國、新加坡以及中國香港和臺灣。
匯總回來的消息喜憂參半。他們發(fā)現(xiàn)一些國家雖然土地廣褒，但房地產(chǎn)市場容量卻很小；一些國家雖然擁有很多中國移民，但房地產(chǎn)開發(fā)市場卻沒有預想中的那么成熟規(guī)范?！氨热纾挛魈m，買下控股當?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)公司，花費的錢不到20億元，還不夠我們在國內(nèi)買一塊地?！弊T華杰說。
經(jīng)過篩選，北美成為萬科海外擴張的首選市場。因為兩地市場容量夠大，運作機制成熟規(guī)范—這意味著一個外來的企業(yè)有可能立足，學習成本較低，并且風險小。而中國香港和新加坡，則因為華人比例高、語言文化趨同而成為萬科海外業(yè)務的另外兩個試點地區(qū)。
選擇當?shù)刈顬閺姶蟮姆康禺a(chǎn)企業(yè)之一作為合作伙伴，是萬科進入不同國家的統(tǒng)一路徑。達成協(xié)議之前是雙方長期的示好過程。根據(jù)《華爾街日報》的報道，鐵獅門聯(lián)羅伯·斯派爾（Rob Speyer）與萬科董事長王石相識于兩年前。當時兩人交換了手機號碼，隨后，斯派爾到中國會見了萬科集團的高管。鐵獅門是美國最大的不動產(chǎn)運營商之一，全球管理325個項目，擅長開發(fā)、商業(yè)運作以及融 資。
相較市場份額，合作伙伴的經(jīng)驗更加吸引郁亮。在今年年初的一次媒體見面會上，郁亮說：“海外房地產(chǎn)企業(yè)更早地經(jīng)歷了城市化過程中房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境與機遇—通過合作，萬科可以學習對方的經(jīng)驗，并事先預見到在中國市場的解決方案。”
聽起來這更像是“花錢買經(jīng)驗”。成全機構(gòu)董事長全忠認為，萬科出海是戰(zhàn)略上的重要嘗試，并非簡單地在國外投資幾個項目，某種意義上跟萬科過去到日本學習產(chǎn)業(yè)化經(jīng)歷一脈相承。
第8篇：房地產(chǎn)新媒體運營方案范文
冰火兩重天互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)到底隔多遠
這款名為綠粉的APP主要是通過會員私屬的產(chǎn)業(yè)鏈整合推送服務、互聯(lián)網(wǎng)金融以及社群互動為主，實際上就是一款社區(qū)O2O為主的軟件，盡管活動很成功，但是卻遭到業(yè)內(nèi)知名自媒體人黃章林的炮轟。
與新城地產(chǎn)的這次成功并被追捧相比，盡管這次綠城的無界體驗會坐鎮(zhèn)的據(jù)說還有綠城集團總裁曹舟南、董事總經(jīng)理李青岸等高管，可見對于這個APPS的重視，但在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)卻受到質(zhì)疑。
黃章林認為綠粉APP，是簡單的將全民經(jīng)紀人、產(chǎn)品體驗點評、C2B產(chǎn)品定制、O2O服務、互聯(lián)網(wǎng)金融、在線教育、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療、社群的融合。他質(zhì)疑粉絲多未必能搞得好APP，活躍度也并非如大家想的那樣完美。黃章林炮轟：領(lǐng)帶君們，別信王健林，個人互聯(lián)網(wǎng)思維指數(shù)的表征：1.手機2.自拍3.告別領(lǐng)帶。
而新城的會主要是形式對于地產(chǎn)行業(yè)非常新穎，對于時長出沒于各大手機會的互聯(lián)網(wǎng)自媒體人，可能會笑非常的幼稚。因為中國手機界早已將此演繹的出神入化。以美國喬布斯為祖師爺之后，雷布斯、羅布斯、周布斯、賈布斯等等都做了比較好的演繹，當然，邀請函也從發(fā)紙片到軍火箱、諾基亞、鋼板、八音盒等各類奇葩設(shè)備變革。
實際上，筆者非常贊同黃章林對于綠城“無界”秀的一個觀點：房地產(chǎn)人士，應該學會告別領(lǐng)帶了。
告別領(lǐng)帶房地產(chǎn)行業(yè)應該先磨刀再砍柴
T恤+牛仔褲的打扮與地產(chǎn)人的西裝革履的確已經(jīng)形成了涇渭分明的兩個世界，既然綠城口口聲聲喊無界，實際上依舊給自己畫了一個圈，就是自己嗨給自己看，然并卵。
從互聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)品開發(fā)角度，筆者和黃章林一樣，都非常擔憂如此美輪美奐的的綠粉APP，未來會怎樣，看似大而全，實際上什么都不是，連最普通的小互聯(lián)網(wǎng)公司也知道小步快跑，不斷產(chǎn)品試錯再完善的理念。也許樓明霞女士連社交化O2O運營的UGC產(chǎn)生原理都未必清楚，但是公關(guān)公司整個PPT里面大肆用的圖庫的圖片雖然花哨，卻不能迷惑互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的從業(yè)者們。
我也知道，很多房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者們，可能連虎嗅網(wǎng)、36氪、鈦媒體、百度百家等互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)平臺都不知道，但依舊能通過各類互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)名詞，告訴買房人，我很懂，這就是領(lǐng)帶和T恤的差別，這就是然并卵的根源?？诳诼暵暋盎ヂ?lián)網(wǎng)”變革，真的懂互聯(lián)網(wǎng)了嗎？
當然，基于開發(fā)商的社交化APP運營并不是今天討論的重點，個中難度看看互聯(lián)網(wǎng)公司叮咚小區(qū)等知名和非知名社區(qū)O2O的慘敗可見一斑。
盡管如此，但我依舊希望依舊戴著領(lǐng)帶的地產(chǎn)人士們能有空點開上述的幾個網(wǎng)站，看看互聯(lián)網(wǎng)正在發(fā)生著什么，《從零到一》《精益創(chuàng)業(yè)》看看激動或者感動，但如何結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)去玩，應該先學會磨完刀再去砍柴。
互聯(lián)網(wǎng)+來臨地產(chǎn)營銷人必須懂的一些概念和認知
98年至今，中國互聯(lián)網(wǎng)跨越式的發(fā)展，帶來的是專業(yè)度不匹配，由于國內(nèi)教育體制的限制，互聯(lián)網(wǎng)作為新產(chǎn)業(yè)，尚未在各個行業(yè)形成深度應用，僅有簡單的淺度應用，體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)就是簡單的營銷推廣手法、活動組織、房產(chǎn)銷售等。
互聯(lián)網(wǎng)從表面上看，就是由終端設(shè)備和互聯(lián)網(wǎng)軟件產(chǎn)品所構(gòu)建的信息系統(tǒng)，實際上，這些信息系統(tǒng)都在不停的發(fā)展進化，從最初的信息檢索、網(wǎng)絡聊天、電子公告欄(bbs)、電子郵件等簡單功能，到現(xiàn)在細化出各個行業(yè)的網(wǎng)絡應用，比如基于本地生活化的社區(qū)O2O、微信、微博等應用，徹底改變了國人的生活方式、交流方式。
一、 互聯(lián)網(wǎng)+與互聯(lián)網(wǎng)思維
筆者認為，在房地產(chǎn)行業(yè)，對于互聯(lián)網(wǎng)的利用還遠遠不夠，停留在營銷的初級階段，但是也有一些比較好的趨勢：
1. 一般地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)了信息化辦公，這是決定互聯(lián)網(wǎng)+成功轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)
2. 對于互聯(lián)網(wǎng)的重視程度與日俱增，與互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的交流互動與日俱增
3. 對于互聯(lián)網(wǎng)有簡單認知和營銷應用。
對于互聯(lián)網(wǎng)+，對于房地產(chǎn)行業(yè)，是一個非常宏大的話題，對于互聯(lián)網(wǎng)+，還是+互聯(lián)網(wǎng)，最核心的不是利用或者被利用互聯(lián)網(wǎng)做工具，而是能切實有效的通過互聯(lián)網(wǎng)思維和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，提高自身行業(yè)的效率。對于自身行業(yè)的變化是顛覆式的，微創(chuàng)新僅僅是開始。
對于房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)+從實現(xiàn)結(jié)構(gòu)上，筆者把互聯(lián)網(wǎng)+與地產(chǎn)的應用結(jié)合進行了下面的圖示分類。
分為：底層、應用層、表現(xiàn)層
底層設(shè)置：
作為互聯(lián)網(wǎng)+改革的最基礎(chǔ)的設(shè)置，是為了對于互聯(lián)網(wǎng)更好的進行經(jīng)營行為的基本規(guī)劃。分為產(chǎn)品和技術(shù)，在互聯(lián)網(wǎng)+的實施階段，項目定位、項目規(guī)劃的內(nèi)容，可以進行銷售前置，方案的決策人已經(jīng)不完全是開發(fā)商主體，有可能是通過互聯(lián)網(wǎng)聚集起來的用戶、網(wǎng)友。
基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的云平臺和大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，是為了延展收益對于房地產(chǎn)客戶進行的精細化信息收集、整理、分析、應用，更加貼近到售前到售后的所有服務過程。
應用層：
房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)新的應用層，這一層的作用，是基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)以及底層數(shù)據(jù)的深度應用，貫徹于項目售前到售后的全過程，以及實施階段。主要是創(chuàng)建基于互聯(lián)網(wǎng)平臺的生態(tài)鏈構(gòu)建。前期著重與營銷，后期著重于產(chǎn)品經(jīng)營管理。營銷主要是在實際銷售階段，對于產(chǎn)品體現(xiàn)、營銷道場的設(shè)置，除了傳統(tǒng)營銷的手法外，也應該大力植入互聯(lián)網(wǎng)的應用。
營銷道場：整個營銷氛圍，場景，道具，話術(shù)的設(shè)置，應該有貼近于網(wǎng)絡的體現(xiàn)，當然，根據(jù)銷售項目定位的不同，體現(xiàn)也不一樣。粗淺的可以認為用網(wǎng)絡化的手法，語言，服務，場景再現(xiàn)。目的是提高網(wǎng)絡用戶或者客群的歸屬感，和項目調(diào)性。
比如說，很多網(wǎng)友聚會的感覺就是自來熟，因為大家互相在網(wǎng)絡交流的過程中就降低了溝通成本，對對方有明確的符號的提前認知。樓盤項目可以嘗試這種前置的交流方式，就是深度互動
在應用層的產(chǎn)品上更注重客戶關(guān)系、目標管理、象限圖等信息化管理工具的移動化以及強制使用，并且達成預定目標。基于線上和線下，應該體現(xiàn)實時、快速反應、縝密策劃，利用好互聯(lián)網(wǎng)的特點。
應用層的存在的意義，是為了表現(xiàn)層所有的外在包裝，獲取收益而進行的基本行動和工作。
表現(xiàn)層：
互聯(lián)網(wǎng)+對于傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)的應用，是基于提升企業(yè)價值而進行的互聯(lián)網(wǎng)式的完全改造，目的是為了完成開發(fā)企業(yè)的：資產(chǎn)增值+運營增值+資本增值目的而存在，并且實施。、
當然，TED的演講方式是一種比較好的表現(xiàn)層手法，盡管互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)已經(jīng)用爛。
三、互聯(lián)網(wǎng)+對于傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷的升級
綜上所述：基于互聯(lián)網(wǎng)+的架構(gòu)，表現(xiàn)層及應用層的架設(shè)
基于營銷升級，需要完成和使用的：
1. 對于互聯(lián)網(wǎng)文化、生態(tài)的深度認知
2. 了解目標客戶的網(wǎng)絡生存狀態(tài)和使用習慣
3. 對于相應傳播媒介的作用和使用方式有深度的研究和認知
基于互聯(lián)網(wǎng)的營銷使用，需要改變的是
1. 互聯(lián)網(wǎng)流量的認知
① 現(xiàn)在的流量已經(jīng)不能簡單的認為是單一的點擊數(shù)、UIP等參數(shù)
② 流量的分布，基于O2O方式，已經(jīng)不局限于線上平臺
2. O2O渠道導流
中國式O2O更加適合與offline to online的線下到線上的方式，值得關(guān)注的是一般互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站，在近年來流量下滑嚴重，多采用這樣的方式
基于online to offline的方式，更注重傳播應用，包括但是不限制o2o2o2o2o的方式循環(huán)使用，即offline to online to offline to online to offline等情況，反之也一樣。
3. 互聯(lián)網(wǎng)的線上和線下渠道的深度應用
第9篇：房地產(chǎn)新媒體運營方案范文
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);營銷策略;創(chuàng)新
隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展壯大,房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也會愈加激烈。尤其是國家宏觀調(diào)控政策的頻頻出臺,開發(fā)商們紛紛意識到了房地產(chǎn)營銷作為開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)和手段的重要性。因此,他們費盡心思,策劃方案,以促進房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售量的大幅提升。
1 房地產(chǎn)市場營銷概念
營銷,簡單地說,就是用科學的方法分析市場上的需求,并用科學的方法來生產(chǎn)出能滿足市場需要的產(chǎn)品。
房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)企業(yè)以消費者對房地產(chǎn)商品的需求為宗旨,有效地為其提供住宅樓、商業(yè)樓等成品建筑物以及相關(guān)配套服務來滿足消費者生產(chǎn)、生活、物質(zhì)和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務活動,與其他市場營銷一樣,同個人或集體交換產(chǎn)品和價值,用以實現(xiàn)其經(jīng)營目的一種社會過程。不同的是,房地產(chǎn)營銷的客體是地產(chǎn)物質(zhì),實體是依據(jù)物質(zhì)實體上的權(quán)益等。在營銷中,既能保有自己的營銷方式,又能將市場營銷的一般原理注入其中,這便是與其不同的特殊性。
2 當前房地產(chǎn)營銷策略
房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中的一個重要組成部分。強有力的營銷活動既可將計劃中的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目做成功,走在同行的前列,又能促進地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展繁榮。那么做好房地產(chǎn)營銷必須掌握營銷的策略,做到敏銳地觀察,了解外界環(huán)境的發(fā)展變化,注重分析和分辨,及時變換營銷策略以創(chuàng)造最好的銷售業(yè)績。
當前房地產(chǎn)營銷策略主要有3種方式:即直接銷售、委托銷售和網(wǎng)絡銷售。
2.1 直接銷售策略
這是房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門和銷售人員,在一個固定的場所現(xiàn)場售房,即將房地產(chǎn)商品直接銷售給顧客,該策略的優(yōu)點是銷售渠道短,反應迅速,控制效果好。
2.2 委托銷售策略
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)機構(gòu)找尋顧客群,商作為中間人,通過多方面多渠道的宣傳、介紹、推薦,以使顧客前來購買房產(chǎn)的另一種銷售方式。由于房地產(chǎn)機構(gòu)比較熟悉市場情況,具有信息、經(jīng)驗、銷售渠道多、專職銷售人員多的優(yōu)勢,是買賣雙方都愿光顧的地方,所以銷售效果很好。與直銷相比,委托代銷還會在一定程度上降低開發(fā)企業(yè)的風險,而這種服務性質(zhì)也更有利于把握房地產(chǎn)市場的時機,盡快銷售房產(chǎn)。
2.3 網(wǎng)絡銷售策略
這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過互聯(lián)網(wǎng)與顧客交互,完成房地產(chǎn)銷售的一個較便捷的方式。網(wǎng)絡式與傳統(tǒng)式相比,網(wǎng)銷的低成本特點,為房地產(chǎn)的宣傳做了很好的鋪墊,因為網(wǎng)銷不僅節(jié)省資金,還能保持零距離和全天候的銷售服務。多媒體的特點就是讓用戶更清晰地、多方面地了解房地產(chǎn)產(chǎn)品情況,令顧客滿意,同時能更好地提升房地產(chǎn)企業(yè)的服務意識和服務理念,樹立該企業(yè)的良好形象。筆者相信,隨著電子商務的快速更新發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)的網(wǎng)絡銷售會具有更大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。
3 房地產(chǎn)營銷中潛在的問題
3.1 市場調(diào)研不充分,定位不準確
一些房地產(chǎn)企業(yè)不夠重視市場調(diào)研工作,還有一些即使做了調(diào)研也是流于形式,不去做深入細致的調(diào)研,只是根據(jù)以往的經(jīng)驗、個人的喜好,做項目的可行性分析,造成對市場投資判斷失誤,沒有做到準確定位,使開發(fā)的產(chǎn)品與市場需求相脫節(jié),使產(chǎn)品出現(xiàn)銷售時間拖延或階段性滯銷。另有房地產(chǎn)企業(yè)不注重前期調(diào)研等,只重視開工后的階段,一旦完工或銷售時,才發(fā)現(xiàn)問題不斷,劣勢多多,導致銷售不暢,造成邊銷售邊解決問題的局面,不僅影響了銷售時間和進度,還給整個項目運營帶來一定風險。
3.2 營銷缺少誠信,廣告存有虛假
房地產(chǎn)廣告隨時可聽,隨處可見,的確起到了宣傳推廣的作用,也給廣大消費者提供了方便。但當顧客通過廣告宣傳購買了房子之后,才發(fā)現(xiàn)房子與廣告宣傳的內(nèi)容差距甚大,比如廣告中對教育、文化、商業(yè)等設(shè)施配套和對綠地、樹木面積都夸大其詞,銷售中的承諾與實際脫節(jié),隱瞞實情。再有交房日期一推再推,產(chǎn)權(quán)證一拖再拖,甚至多少年都辦不下來等。一些廣告成了虛假信息和欺詐行為的代言。引發(fā)出不少問題,甚至產(chǎn)生法律糾紛,極大降低了企業(yè)的誠信度,損害了企業(yè)在消費者心中的形象。
3.3 營銷觀念落伍,品牌意識不足
在現(xiàn)行房地產(chǎn)營銷中,由于出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)市場競爭等問題,使得一些房地產(chǎn)商不注重品牌效應的積累,只瞄準個別樓盤,借助媒體或廣告的力量進行大肆炒作,往往因小失大?；蛑蛔非鬄闃潜P起一個好聽的名字,想以此成為品牌營銷的重點,吸引顧客。
其實不然,品牌的內(nèi)涵是為社會大眾提供合理的人性化的“建筑空間”,而人性化更多的又是體現(xiàn)在服務方面,營銷卻是消費者感受人性化的主要過程,可以說,品牌戰(zhàn)略的實施是全過程、全方位的一個持續(xù)行為。
4 房地產(chǎn)營銷策略的調(diào)整與創(chuàng)新
4.1 市場調(diào)研與營銷
房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中,需要積極轉(zhuǎn)變觀念,深入調(diào)研、勇于創(chuàng)新,使自己的產(chǎn)品在市場上適銷對路。市場調(diào)研工作要從幾方面做起:①要對國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟的波動與政策變化,房地產(chǎn)法律法規(guī)及國家金融環(huán)境,住房制度的改革動向等做深入調(diào)查;②根據(jù)房地產(chǎn)商品的特殊性,在房產(chǎn)項目的設(shè)計上要適應市場要求和消費者需要,建筑材料要合理,物業(yè)管理要信譽好;③突出企業(yè)產(chǎn)品服務和品牌差異,提高產(chǎn)品價值,提升競爭優(yōu)勢。對市場投資做出正確判斷,開發(fā)出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,這就是房地產(chǎn)營銷策略取勝的根本所在。
4.2 廣告誠信營銷
房地產(chǎn)廣告有多種形式,而每個開發(fā)企業(yè)都會根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇廣告類型和廣告策略,以收到最好的宣傳、銷售效果。廣告中訴求的重點,有房屋地段、布局質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)勢,還有教育、人文、交通優(yōu)勢以及開發(fā)品牌、聲譽等。其中廣告宣傳的誠信度,對每一個房產(chǎn)企業(yè)都非常重要,這也是廣大消費者非常擔心的一個實際問題。廣告的制作需要的不僅僅是表面的精美、有創(chuàng)意、吸引人,而更需注重它的內(nèi)涵,它一定要與實際相符。當一個真正好的產(chǎn)品受到消費者稱贊的時候,才是最有說服力的,這就是誠信,這就是營銷的效益。
4.3 樹立品牌營銷
品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品的標識,更是寶貴的財富,它能強化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位。優(yōu)質(zhì)品牌的建立,對房地產(chǎn)企業(yè)營銷十分重要,品牌營銷首先要有好的產(chǎn)品作主,產(chǎn)品是營銷的基礎(chǔ),品質(zhì)是營銷的核心和保證。要讓產(chǎn)品開發(fā)提升檔次,就必須加強整合市場研發(fā)、營銷、建設(shè)和物業(yè)管理力量,把控好產(chǎn)品定位、規(guī)則、布局、建筑風格和環(huán)境景觀、合理戶型、樣板房等重點環(huán)節(jié),提高產(chǎn)品的附加值和性價比,同時兼以完善的售后服務,提高品牌的忠誠度,讓品牌所具有的優(yōu)良品質(zhì)、合理價格、誠信保證、人性化服務充分體現(xiàn)出來,做到名實相符,使品牌真正成為企業(yè)的競爭優(yōu)勢。
4.4 綠色環(huán)保營銷
隨著大眾意識的增強,購房者除考慮地理位置和購房價格之外,還很關(guān)注小區(qū)周邊配套和小區(qū)環(huán)境的設(shè)計。綠色環(huán)繞、景色優(yōu)美,使人心曠神怡。為此,房地產(chǎn)開發(fā)時的綠化率、休閑區(qū)的建造,也成了很好的賣點。房地產(chǎn)企業(yè)應抓住這一賣點,加強綠色環(huán)保開發(fā)營銷意識,以綠色文化為價值觀,開展綠色營銷戰(zhàn)略,并將由于能源緊缺而提倡的綠色節(jié)能住宅的概念,運用到綠色營銷之中,發(fā)展住宅,為消費者營造人與自然和諧共處的理想家園。這樣既有經(jīng)濟效益,又有社會效應,還是一件利國利民的大好事,如何能不使得綠色環(huán)保營銷成為今后的發(fā)展趨勢呢?4.5 人文關(guān)懷營銷①將濃厚的文化底蘊或高品位的文化景觀,融入到樓盤的開發(fā)中,可以給人以特殊享受,增加購房的滿意度;②開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品時應注意通過完善的配套設(shè)施,比如中小學、幼兒園、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的活動中心,以及文化名人的藝術(shù)雕塑等來營造小區(qū)的文化氛圍;③把顧客視為上帝,將以人為本的服務理念貫穿于從開發(fā)到售后的整個過程中,與顧客建立良好的關(guān)系,為顧客提供最大的便利,解決出現(xiàn)的一切問題,充分體現(xiàn)人文關(guān)懷,讓產(chǎn)品銷售在愉快的氛圍中進行。這也將是房地產(chǎn)企業(yè)在人文營銷方面應做的有益探索和成功嘗試。
5 結(jié)束語
