房屋經(jīng)濟糾紛案例精選(九篇)

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第1篇：房屋經(jīng)濟糾紛案例范文

合同的效力，又稱合同法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人各方乃至第三人的強制力。那么，怎樣的合同才能對當(dāng)事人或第三人產(chǎn)生法律上的約束力呢？當(dāng)事人訂立合同是一種經(jīng)過合意的民事行為，如果符合法律規(guī)定的條件，則是一種民事法律行為，在法律上產(chǎn)生約束力?！睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：民事法律行為應(yīng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。也就是說訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產(chǎn)生了約束有關(guān)當(dāng)事人和第三人的效力，否則不產(chǎn)生法律效力。

不產(chǎn)生法律效力的合同為無效合同。原《經(jīng)濟合同法》第七條規(guī)定了合同無效的幾個條件：（一）違反法律和行政法規(guī)的合同；（二）采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；（三）人超越權(quán)限簽訂的合同或以被人的名義同自己或者同自己所的其他人簽訂的合同；（四）違反國家利益或社會公共利益的經(jīng)濟合同。經(jīng)濟合同被確認(rèn)無效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財產(chǎn)應(yīng)返還給對方，有過錯的一方應(yīng)賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規(guī)定合同無效的條件是：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。因無效合同所取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償；有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

房地產(chǎn)合同是眾類合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經(jīng)濟合同法》、新《合同法》等的規(guī)定，所訂立的合同還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)的批準(zhǔn)、登記等手續(xù)，合同方能產(chǎn)生法律效力。作為海南特區(qū)來說也不例外。但是前些年海南房地產(chǎn)由于盲目開發(fā)、缺乏預(yù)見和規(guī)劃，使房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱、過快，加之當(dāng)時有關(guān)這方面的法律法規(guī)不健全，出臺滯后，造成海南房地產(chǎn)市場混亂，經(jīng)濟活動無章可循，直到1995年1月1日《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》開始施行，這種現(xiàn)象才逐漸得以緩和，海南房地產(chǎn)市場也才開始逐漸步入正軌。

二、房地產(chǎn)合同糾紛的處理原則

盡管在95年后房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動有了法律的保障，但是95年之前因無法可依和客觀因素的影響而遺留下來的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動方面的糾紛卻不少；而且即使是在95年之后，因整個海南大氣候仍處于轉(zhuǎn)型、過渡階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動和涉及房地產(chǎn)方面的其他活動仍然是不甚規(guī)范，法律法規(guī)在實際適用中存在有沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何解決，關(guān)健在于如何認(rèn)定因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營或涉及房地產(chǎn)活動而訂立的合同的效力。筆者認(rèn)為，對《房地產(chǎn)管理法》施行之前和這之后當(dāng)事人訂立的合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)特定的經(jīng)濟環(huán)境和現(xiàn)實狀況，在不違背立法本意的前提下，綜合考慮，對合同效力作出準(zhǔn)確、合法、合理的認(rèn)定，以便更好地解決現(xiàn)存的房地產(chǎn)糾紛。

在此，筆者想首先介紹一個典型案例來具體分析房地產(chǎn)合同的效力，即原告海南省工業(yè)廳訴被告中華人民共和國建設(shè)部、中國房地產(chǎn)開發(fā)海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991 年9月25日，原告海南省工業(yè)廳與被告中國房地產(chǎn)開發(fā)海南公司、建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心簽訂了一份《合同書》，約定：兩被告將位于?？谑忻郎岷娱_發(fā)區(qū)白龍南路的宿舍樓一幢轉(zhuǎn)讓給原告，房屋為框架結(jié)構(gòu)64套，建筑面積為6644平方米，共計房款為565萬元，房屋交付時間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內(nèi)，一次性付定金人民幣100萬元，一個月后再付100萬元，余款在工程竣工驗收交付使用一個月內(nèi)付清。在原告付清房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款后五日內(nèi)，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，費用按國家有關(guān)規(guī)定辦理。合同簽訂后，原告依約分五次給建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心支付共計人民幣565萬元，被告中國房地產(chǎn)開發(fā)海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告使用，之后，原告以房改方式將房屋出售給本單位的職工，現(xiàn)均已裝修入戶居住使用達四年，因兩被告一直未能給原告辦理上述房產(chǎn)的過戶手續(xù)，遂成訟。再查：兩被告出售給原告的房屋的土地使用權(quán)屬于建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續(xù)，經(jīng)原海口市國土局批準(zhǔn)用于建設(shè)綜合服務(wù)大樓，作為城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面咨詢業(yè)務(wù)場所。建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心系中華人民共和國建設(shè)部于1988年7月27日在海南設(shè)立的，其經(jīng)營范圍是開展城市規(guī)劃、建設(shè)技術(shù)、房地產(chǎn)方面的咨詢業(yè)務(wù)；1992年該中心因歇業(yè)被海南省工商行政管理局吊銷。

從上述案例可見，原、被告所訂立的合同及合同內(nèi)容有幾個方面是不合法的。首先主體上建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，無權(quán)訂立房屋預(yù)售合同；第二、該合同的標(biāo)的物所依附的土地是行政劃撥用地，建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未依照《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地出讓金；第三，該房屋所依附的土地原批準(zhǔn)的用途是建設(shè)綜合服務(wù)大樓，非住宅商業(yè)用地，而建設(shè)部海南咨詢服務(wù)中心未經(jīng)批準(zhǔn)即擅自更改土地用途進行商品房開發(fā)和經(jīng)營；第四、合同在訂立時，所建房屋也未達到當(dāng)時法律法規(guī)規(guī)定的預(yù)售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了《民法通則》、《經(jīng)濟合同法》有關(guān)合同生效的規(guī)定，以及違反土地使用權(quán)管理的有關(guān)辦法，完全符合認(rèn)定無效合同的條件，本應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是無效合同，按無效合同來處理。但是在此案中，有一個特殊的情節(jié)，即原告已將取得的房屋以房改的方式出售給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達四年之久，如按無效合同來處理-返還房產(chǎn)給兩被告，那么無辜職工們的利益將受到嚴(yán)重的損害，而且也將嚴(yán)重影響生活和工作，而且事實上在全案的審理過程中，職工們的反響是最強烈的。另外，在合同的訂立過程中，原告及兩被告均存在不同程度的過錯。最終該案以認(rèn)定合同有效來判決，并經(jīng)終審維持結(jié)案，筆者認(rèn)為這樣處理是完全符合立法本意的，也達到了應(yīng)有的社會效果。

上述案例是眾多案例中的一個，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件中存在的連鎖關(guān)系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處理開發(fā)商與第一手買受方之間的關(guān)系，而且還要充分考慮以標(biāo)的物為焦點的一連串的合同關(guān)系，因為以買賣關(guān)系牽頭的一連串的合同關(guān)系層層相扣的，其中兼雜有抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、合作關(guān)系等等，若處理不當(dāng)，將會引起惡性循環(huán)。故結(jié)合此典型案例，筆者認(rèn)為在認(rèn)定合同效力時應(yīng)遵循以下幾個原則：

（一）遵循立法本意，維護社會穩(wěn)定原則

我國制定的原《經(jīng)濟合同法》第一條規(guī)定：為保障社會主義市場經(jīng)濟的健康發(fā)展，保護經(jīng)濟合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護社會經(jīng)濟秩序，促進社會主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。1999年制定的統(tǒng)一《合同法》的第一條規(guī)定：為了保護合同當(dāng)事人的合同權(quán)益，維護社會經(jīng)濟秩序，促進社會主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法?！皬纳鲜龇梢?guī)定我們可看出，無論是以前的《經(jīng)濟合同法》還是現(xiàn)在的《合同法》，它制定的根本目的就是為了保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護社會經(jīng)濟秩序，最終促進社會主義現(xiàn)代化建設(shè)。法律是發(fā)展和進步的保障，而穩(wěn)定是一切社會發(fā)展和進步的前提，兩者相輔相承，共同推動社會進一步向前發(fā)展共同促進社會主義現(xiàn)代化建設(shè)。作為執(zhí)法機關(guān)，我們的目的也就是為社會發(fā)展和進步掃清障礙，我們的任務(wù)是化解社會的矛盾，調(diào)和不利因素，所以執(zhí)法機關(guān)審案判案應(yīng)該通透法律的立法本意，以穩(wěn)定大局為本。

當(dāng)前我國社會經(jīng)濟發(fā)展的速度較快，各類經(jīng)濟關(guān)系也紛呈復(fù)雜，最近中國又面臨加入WTO，經(jīng)驗的不足和客觀形勢的影響使我國法律法規(guī)存在不甚完善和出臺滯后的現(xiàn)象，使法律本身和現(xiàn)實狀況存在差異和矛盾，這是不可避免的。比如前述的案例，如果從絕對的法律角度說，合同確認(rèn)無效是無疑的，但是一旦確認(rèn)合同無效，矛盾就會激化，這就是沖突所在。

具體來說筆者認(rèn)為第一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內(nèi)部集體的利益、買斷產(chǎn)權(quán)的、具有連鎖關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方面的糾紛，如果僅僅是因為土地轉(zhuǎn)讓、報建、規(guī)劃方面的手續(xù)欠缺或不全，而依據(jù)省政府、市政府的根據(jù)經(jīng)濟狀況制定的規(guī)定，可以補辦、補全這些手續(xù)的，有關(guān)的合同應(yīng)該認(rèn)定有效，按有效合同來處理，依據(jù)各方過錯，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在這里筆者還想說明一點，依照法律規(guī)定，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是采取補救措施或賠償損失、支付違約金等等。結(jié)合前述案例，被告沒有為原告方辦妥房產(chǎn)證，違反了合同約定，補辦手續(xù)就是采取違約責(zé)任中規(guī)定的補救措施的一個內(nèi)容，這就是可以反過來說明手續(xù)的欠缺并不必然導(dǎo)致合同的無效，因為法律在作強制性規(guī)定的同時，是允許采取補救措施的。

第二、對于不涉及眾多散戶或內(nèi)部職工利益的案件，如前例，假設(shè)原、被告在訂立合同后，原告海南省工業(yè)廳并未將房屋以房改方式出售給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產(chǎn)權(quán)的情況，筆者認(rèn)為可以認(rèn)定合同無效。因為不論是房屋被閑置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋所有權(quán)人行使所有權(quán)，承租人依法可以繼續(xù)承租，抵押也只是擔(dān)保的一種方式，并不必然導(dǎo)致抵押物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而且抵押權(quán)人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會大面積的負(fù)面影響，而且作無效無理，在返還財產(chǎn)上也是實際可行的。

（二）保護善意相對人、善意第三人的合法權(quán)益原則

我國的法律、行政法規(guī)在立法上除了規(guī)定制訂法規(guī)的目的是維護社會經(jīng)濟秩序外，還著重強調(diào)了要保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，這在過去的《經(jīng)濟合同法》、新的《合同法》里都有所體現(xiàn)，比如新的《合同法》的第四十九條就規(guī)定：行為人沒有權(quán)、超越權(quán)或權(quán)終止后以被人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效；第五十條也規(guī)定：法人或其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對人知道或應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。故筆者認(rèn)為在處理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟糾紛時應(yīng)與立法原則一致，應(yīng)該充分考慮保護善意相對人甚至善意第三人的利益，準(zhǔn)確認(rèn)定合同效力。下面筆者從房地產(chǎn)糾紛的幾個類型來具體闡述。

第一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛是房地產(chǎn)糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無效的事由是：商品房預(yù)售時，或者未領(lǐng)取預(yù)售許可證，或者未按規(guī)定投入工程開發(fā)建設(shè)總投資的百分之二十五以上，或者根本未領(lǐng)取土地使用權(quán)證等等。一般來說如果買方已經(jīng)入住，并已支付大部分房款，有關(guān)欠缺的手續(xù)可以補辦的，應(yīng)維護買方的利益，除非是買方主張合同無效，否則應(yīng)認(rèn)定合同有效，按有效合同處理。如果預(yù)售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有關(guān)手續(xù)、發(fā)展商亦不愿意承擔(dān)責(zé)任等情況，可按無效合同來處理。

其次，由于行政機關(guān)或發(fā)展商的原因未能及時辦理房產(chǎn)證，第一方買受人在未取得房產(chǎn)證之前又再次轉(zhuǎn)讓的情況；假如第一手買受人已明示或此后買受人已明知這一情況而以該理由主張合同無效的，不應(yīng)當(dāng)支持。因為作為第一手買受人并無欺瞞的意思表示，而此后的買受人已明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋狀況而仍愿意購買，并非不知情，不屬善意的范疇。而且對于第一手買受人來說，未能取得產(chǎn)權(quán)證并非其個人原因所致，其已付足房款，可視為其已實際上取得產(chǎn)權(quán)，其利益應(yīng)該受到保護。

如果此后的買受人確不知情，而房款已支付，也已經(jīng)入住，開發(fā)商有能力辦理房產(chǎn)證的，合同可確認(rèn)有效；如開發(fā)商無能力辦理房產(chǎn)證的，則確認(rèn)合同無效，按無效合同處理。當(dāng)然在確認(rèn)合同無效時，對占用房屋居住的損失要依公平原則合理分擔(dān)。

第二、房屋租賃糾紛

在海南經(jīng)濟特區(qū)，流動人口眾多，房屋租賃行為也是比較活躍。在這一塊糾紛中，合同效力的認(rèn)定主要爭議在出租方和承租方是否到房產(chǎn)管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續(xù)。1995 年建設(shè)部的《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“房屋租賃實行登記備案制度?！钡?7條規(guī)定：“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證?！痹谠撧k法之前，房屋租賃行為沒有登記備案的要求，這之后也不甚規(guī)范，許多租賃行為并沒有辦理《房屋租賃證》。筆者認(rèn)為在《辦法》之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，如果此租賃行為一直延續(xù)至《辦法》后，而依照省內(nèi)的規(guī)定可以補辦的，依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定有效，以保護各方的利益，但應(yīng)責(zé)令及時補辦。而《辦法》之后的租賃行為原則上應(yīng)依法辦理備案登記。但是不可否認(rèn)，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使沒有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上仍然存在債的關(guān)系。所以對未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當(dāng)事人均認(rèn)可，對租賃行為本身未持有異議，只是對租金的支付持有異議，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應(yīng)責(zé)令補辦手續(xù)。

對于一方提出異議，另一方確有過錯或雙方均存在過錯的情況可認(rèn)定合同無效。需要說明的是，法律上對無效合同的處理主要是針對當(dāng)事人因無效合同而提出的違約金、利息部分不予保護，對于出租人實際產(chǎn)生的損失可視為承租人占用所造成的損失，是可以補償?shù)?，這樣就可避免一方當(dāng)事人借主張合同無效而逃避租金的給付。

第三、房屋抵押糾紛

房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)。在審理案件的過程中，比較常見的矛盾發(fā)生于“先已預(yù)售，后又抵押”或“先已抵押，后又預(yù)售、轉(zhuǎn)售”的情況。一般認(rèn)為如果抵押已辦理了他項權(quán)利登記而預(yù)售未辦預(yù)售登記，買受方?jīng)]有支付大部分房款未入住等情況，應(yīng)保護抵押權(quán)人的權(quán)利，認(rèn)定抵押合同有效；如果抵押已辦理了他項權(quán)利登記，但是預(yù)購方已基本付清房款入住、或購房者眾多、房屋已被多次轉(zhuǎn)售且也基本付清房款的，應(yīng)認(rèn)定買賣合同的有效性。因為作為購房者來說，在審查房屋的實際狀況方面是處于被動的位置，其沒有合理審查實物狀況的能力和責(zé)任，且如認(rèn)定合同無效，在返還財產(chǎn)上也難以執(zhí)行，所以在這種情況下，應(yīng)著重保護購房者的利益，而且這種做法與前述維護社會穩(wěn)定的原則是一致的。

第四、房屋建筑質(zhì)量糾紛

房屋建筑質(zhì)量糾紛近年有上升的趨勢，筆者認(rèn)為有關(guān)房屋質(zhì)量問題并不能影響合同效力的認(rèn)定，一般認(rèn)為此問題產(chǎn)生于有效合同基礎(chǔ)上，只是影響到合同的繼續(xù)履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質(zhì)量是出售方的義務(wù)，買受方通常沒有審查房屋質(zhì)量的能力和責(zé)任，故此類糾紛著重保護買受方的利益。

但是不排除房屋出售方在出售房屋時故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實情況，侵害買受方的利益致使合同無效的情況。當(dāng)然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應(yīng)有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內(nèi)的瑕疵，法律允許采取補救措施，也就不必然導(dǎo)致合同的無效。

三、無效合同的處理

原《經(jīng)濟合同法》第7條第2款規(guī)定：“無效的經(jīng)濟合同，從訂立的時候起，就沒有法律約束力……”第十六條第一款規(guī)定：“經(jīng)濟合同被確認(rèn)無效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財產(chǎn)，應(yīng)返還給對方，有過錯的一方應(yīng)賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！苯y(tǒng)一的《合同法》第56條規(guī)定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力?！钡?8條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！豹?/p>

以上是法律對無效合同處理的規(guī)定，無效的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同也應(yīng)按上述規(guī)定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是（一）返還財產(chǎn)或折價賠償；（二）賠償損失，這些主要是針對過錯方而言的，對于非過錯方也并不需承擔(dān)法律后果，具體處理上，筆者認(rèn)為在上述前提下，也應(yīng)遵循幾點。

（一）公平原則

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動是一種民事活動，《中華人民共和國民法通則》第四條規(guī)定：民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。在對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的無效合同的處理中，也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無效的情況，按規(guī)定，租賃關(guān)系無效，承租方將房屋交還給出租方，并且有過錯的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個不可忽略的情節(jié)就是，承租方既便沒有過錯，但其確實也是使用了出租方的房屋，屬實際受益人，出租方也是遭受了沒有實際使用房屋的損失。從這一點來說，筆者認(rèn)為像類似的情況，仍應(yīng)考慮讓沒有過錯的承租人支付實際使用房屋的租金，才比較公平合理（租金的確定可通過估價部門進行評估）。因建筑質(zhì)量引致的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認(rèn)無效后，出售方應(yīng)賠償買受方的損失，但同時也應(yīng)考慮買受方已實際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認(rèn)方式給予合理的使用補償。

（二）避免累訟原則

第2篇：房屋經(jīng)濟糾紛案例范文

關(guān)鍵詞：舊城區(qū)、改造、建設(shè)方法、探討

Abstract: In the paper, the author puts a new method of reconstruction in former capital, which hopes to attract the government’s attention.

Keywords: former capital, reconstruction, method of construction, study

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

我國初期的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎都是在參與舊城區(qū)改造建設(shè)中發(fā)展起來的。自上世紀(jì)八十年代以來，雖然經(jīng)過三十余年的發(fā)展建設(shè)，如今房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，我國的一線城市、二線城市、三級城市、直至縣級鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市其環(huán)境景觀面貌已經(jīng)煥然一新，但是在現(xiàn)代化的美輪美奐的建筑群背后，依然還存在著部分舊城區(qū)（城市規(guī)劃要求保留的舊城區(qū)除外）。而這部分舊城區(qū)，都是城市經(jīng)營管理者（政府）迫切希望能新規(guī)劃并把它們改造建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、交通順暢、居住安全、生活舒適、環(huán)境幽美的新城區(qū)，然而政府這個舊城區(qū)改造規(guī)劃建設(shè)美麗中國城市造福社會改善民生的美好愿景，即使在建設(shè)資金充裕的條件下付諸實施時還是會遇到重重困阻，因此，舊城區(qū)改造建設(shè)就成了各級城市人民政府的城市建設(shè)中的一個老大難問題。本文試著探討破解舊城區(qū)改造建設(shè)這個老大難問題的新方法，以期能引起城市經(jīng)營管理者的注意。

1、舊城區(qū)的概念

目前，在我國關(guān)于舊城區(qū)的概念，應(yīng)該說還沒有一個統(tǒng)一的說法，而本文所說的舊城區(qū)由以下兩個部分組成。

1.1 上世紀(jì)八十年代至七十年代建設(shè)完成的城市區(qū)域

這部分城市區(qū)域當(dāng)時規(guī)劃設(shè)計建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都不高，幾乎所有建筑都是由砼預(yù)制構(gòu)件與磚混結(jié)構(gòu)組建成的，其抗震設(shè)防烈度低、居住使用功能、通風(fēng)采光、給水排水、電信電網(wǎng)等都不健全；其區(qū)域交通環(huán)境不暢，少停車場，文教體育衛(wèi)生，商業(yè)農(nóng)貿(mào)市場等等城市基礎(chǔ)設(shè)施都不完善。而這部分城區(qū)大部分建筑，于上世紀(jì)九十年代通過國家房改政策，其居民付部分房款買下后成為房改房用戶，即這部分建筑所占用土地仍為國劃撥土地，房改房所有者所持的房改房產(chǎn)權(quán)證書還不是商品房產(chǎn)權(quán)證書，因房改房所有者還未交納土地出讓金。

1.2 上世紀(jì)六十年代以前建設(shè)完成的城市區(qū)域

這部分城市區(qū)域當(dāng)時在無序狀態(tài)下，大部分建筑都是由各建設(shè)方自行找設(shè)計者設(shè)計自行找人建設(shè)完成的，且其中有些建筑根本就沒有設(shè)計圖而是隨意搭建而成。這樣久而久之逐漸形成了今天我們所看到的由磚混結(jié)構(gòu)，磚瓦結(jié)構(gòu)形式多樣的建筑組成的舊城區(qū)，也有人管這樣的舊城區(qū)為棚戶區(qū)。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，盡管這些舊城區(qū)也勉強接通了水電及電信等部分現(xiàn)代生活設(shè)施，但區(qū)域道路交通擁擠，環(huán)境綠化率低，缺少文體休閑娛樂場所，給排水消防設(shè)施，商業(yè)金融，文教衛(wèi)生等城市基礎(chǔ)設(shè)施都很缺乏，最讓政府擔(dān)心的是城市功能如此不健全的舊城區(qū)，長時期以來都存在著巨大的消防安全隱患。這部分城區(qū)建筑，其中的部分用戶為房改房所有者，其余的大多數(shù)用戶為私人個體房產(chǎn)所有者。

2、舊城區(qū)改造建設(shè)歷程的回顧

我國早期的舊城區(qū)改造建設(shè)始于上世紀(jì)八十年代，其操作程序和實施方法簡介如下。

2.1 操作程序一

由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接向政府城市規(guī)劃主管部門提出舊城區(qū)改造建設(shè)的申請報告獲批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再與舊城區(qū)舊房拆遷戶雙方達成舊房拆遷安置補償協(xié)議書。

2. 2 操作程序第二

由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先期與舊城區(qū)舊房拆遷戶雙方達成舊房拆遷補償協(xié)議書后，再向政府城市規(guī)劃主管部門提出舊城區(qū)改造建設(shè)的申請報告。

2.3 實施方法一

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與舊城區(qū)舊房拆遷戶雙方達成舊房拆遷安置補償協(xié)議書。當(dāng)時舊房拆遷安置補償?shù)幕緱l件：一是拆除有房屋產(chǎn)權(quán)證書舊房屋面積一個平方米，則由房地產(chǎn)開發(fā)商給予舊房拆遷戶補償有房屋產(chǎn)權(quán)證書新商品房屋面積一個平方米；二是拆除無房屋產(chǎn)權(quán)證書舊房屋則按當(dāng)時其建設(shè)成本價格給予補償；三是舊房拆遷戶要求在原有舊房面積基礎(chǔ)上新增加補償面積，原則上是在一定的增加面積內(nèi)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按商品房建設(shè)成本價格賣給舊房拆遷戶；四是舊房拆遷戶轉(zhuǎn)讓舊房拆遷面積，這時則由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按新商品房屋市場價格收購其舊房屋產(chǎn)權(quán)面積；五是在新商品房建設(shè)期間，舊房拆遷戶搬遷與租房居住過渡費用等則由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付。

2.4 實施方法二

舊城區(qū)舊房拆遷戶在舊房拆遷原地區(qū)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安置新商品房給舊房拆遷戶居住稱為原地安置。中國人的傳統(tǒng)習(xí)俗故土難移，所以我早期的舊城區(qū)改造建階段，舊房拆遷戶多數(shù)是原地安置樂業(yè)。

2.5 實施方法三

舊城區(qū)舊房拆遷戶永久搬離原舊房拆遷區(qū)域由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另擇新地區(qū)建設(shè)新商品房安置舊房拆遷戶居住樂業(yè)稱易地安置。易地安置舊房拆遷戶，通常是國家政府的大型市政公共建設(shè)項目必須使用舊城區(qū)區(qū)域定點建設(shè)時，易地安置其舊房拆遷戶，才是可行的，例如桂林市人民政府在興建著名的兩江四湖這個特大型的開放式的美麗公園時，其范圍內(nèi)的所有舊房拆遷戶都能順利地做到易地安置。此外，要求舊房拆遷戶實施易地安置則是困難的。

3、現(xiàn)階段舊城區(qū)改造建設(shè)中普遍存在的難題

現(xiàn)在，舊城區(qū)改造建設(shè)依然按上述的操作程序和實施方法來進行運作，其過程中存在的難題有以下兩個方面。

3.1 我國的舊城區(qū)經(jīng)過三十余年來的改造建設(shè)，現(xiàn)存的舊城區(qū)改造建設(shè)項目（如同菜市場最后的剩貨），開發(fā)利潤空間小，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般不愿意再承接這樣的舊城區(qū)改造建設(shè)項目。

3.2 舊房拆遷戶要求舊房拆遷補償?shù)膬r格越來越高

在我國取消城市房屋拆遷管理條例前后，實際上城市舊房拆遷補償機制已經(jīng)步入市場經(jīng)濟軌道。因此，在各地的舊城區(qū)改造建設(shè)過程中不斷傳來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與舊房拆遷戶之間因舊房拆遷方面的經(jīng)濟糾紛案例演變?yōu)樾淌掳咐膱蟮馈＿@說明現(xiàn)階段舊房拆遷的難度，正變得越來越大，其補償?shù)膬r格也越來越高，以致使舊城區(qū)改造建設(shè)項目的投資周期變得更長。盡管現(xiàn)在各地城市人民政府都出臺了許多關(guān)于舊城區(qū)改造建設(shè)項目方面的優(yōu)惠政策，例如桂林市人民政府規(guī)定了舊城區(qū)改造建設(shè)項目大幅度降低其土地出讓金與免交部分項目報建費的優(yōu)惠政策，但在美麗的桂林其舊城區(qū)改造建設(shè)依然步履艱難不前。作者曾接觸過的一位舊房屋拆遷戶說：我在這里住了幾十年兩三代人了，我不會讓房地產(chǎn)開發(fā)商來用我的房地產(chǎn)開發(fā)賺錢。這說明舊城區(qū)的舊房拆遷戶對自己的房產(chǎn)有了世襲的領(lǐng)地意識。因此房地開發(fā)企業(yè)一般不敢再承接這樣的舊城區(qū)改造建設(shè)項目。

隨著城市房地產(chǎn)價值的不斷飚升，舊城區(qū)改造建設(shè)中舊房拆遷戶要求的舊房拆遷補償?shù)膬r格還會水漲船高。因此要完成我國舊城區(qū)改造建設(shè)美麗中國城市改善民生造福人民，還有許多剪不斷理還亂的難題需要我們城市經(jīng)營管理者（政府）去克服。

4、舊城區(qū)改造建設(shè)方法新探

4.1 將舊城區(qū)改造建設(shè)項目列為政府重點工程項目。

正如上述舊城區(qū)改造建設(shè)的難度大，所以現(xiàn)階段的舊城區(qū)改造建設(shè)項目沒有政府的干預(yù)，顯然將是難以完成的。這就需要政府城市規(guī)劃主管部門拿出舊城區(qū)改造建設(shè)的詳細(xì)規(guī)劃方案并向社會公布，這是政府的舊城區(qū)改造建設(shè)重點工程，向社會表明政府作為城市經(jīng)營管理者有責(zé)任要把舊城區(qū)改造建設(shè)成為交通順暢生活舒適安全環(huán)境幽美的新城區(qū)，改善民生造福人民。

4.2 提高舊城區(qū)改造建設(shè)項目的容積率等經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。

作為舊城區(qū)改造建設(shè)項目其容稱率要就高不就低，即在城規(guī)指標(biāo)控制上應(yīng)有別于新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的要求。因舊城區(qū)改造建設(shè)其舊房拆遷戶多數(shù)會堅持在原地安置居住，那么只有將項目容積率最大化，方能讓所有舊房拆遷戶在交通順暢生活舒適安全環(huán)境幽美的新城區(qū)有一個美好的新家園。

4.3 在媒體上普及城市發(fā)展歷史知識，宣傳舊城區(qū)改造建設(shè)的必然性和必要性。

讓城市居民更加了解城市文明繁華是歷朝歷代我們先輩與我們共同創(chuàng)造的，進而認(rèn)識到，盡管城市中某處房產(chǎn)法律認(rèn)可是你的私人的財產(chǎn)，但其地產(chǎn)就不是你的世襲的領(lǐng)地，否則我們就不會擁有今天城市的文明繁華。以期形成一種輿論導(dǎo)向廣泛支持舊城區(qū)改造建設(shè)的強大的正能量，幫助人們克服舊城區(qū)改造建設(shè)的難題。

4.4 從政策上鼓勵舊房拆遷戶直接承接開發(fā)舊城區(qū)改造建設(shè)項目。

在同等條件下，應(yīng)該允許舊房拆遷戶享有承接開舊城區(qū)改造建設(shè)項目的優(yōu)先權(quán)。這樣讓舊房拆遷戶來拆自家的舊房屋建設(shè)自家的新房屋并且還能出售部分商品房經(jīng)營新城區(qū)，讓舊房拆遷戶認(rèn)定這時肥水沒有流入外人田，從而推動舊城區(qū)改造建設(shè)的進程。或許，從政策上鼓勵舊房拆遷戶直接承接開發(fā)舊城區(qū)改造建設(shè)項目應(yīng)該也是去除舊房拆遷戶拒絕拆遷舊房理由迎刃破解舊城區(qū)改造建設(shè)的難題的有效方法之一。當(dāng)然，還要允許舊房拆遷掛靠一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幫助他完成這項舊城區(qū)改造建設(shè)項目（自然人掛靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)項目已有先例），這與我國自建國起至上世紀(jì)八十年代期間，國家企事業(yè)單位要建房屋時都是各單位自己去找房屋設(shè)計者和房屋建設(shè)者的機制是一樣的，這個我們先輩用過的老方法現(xiàn)在用來破解今天舊城區(qū)改造建設(shè)的難題仍然管理，這對于政府來說，不管是誰只要他按法規(guī)按技術(shù)規(guī)范要求完成舊城區(qū)改造建設(shè)項目，其施政目標(biāo)之一就已經(jīng)實現(xiàn)了。

4.5從政策上繼續(xù)優(yōu)惠扶持舊城區(qū)改造建設(shè)項目。

正如上述現(xiàn)在舊城區(qū)改造建設(shè)項目的利潤空間愈變愈小，因而從政策上給予優(yōu)惠扶持，減免其部分土地出讓金，項目報建費、以及項目稅金等，進而能增強項目投資的吸引力。從表面上看，實行優(yōu)惠扶持舊城區(qū)改造建設(shè)政策是讓利于項目開發(fā)商減少了政府的部分規(guī)費收入，但從整體上看，這項政策不僅能惠及各方的長遠利益而且又是一項行之有效的破解舊城區(qū)改造建設(shè)的難題的重要方法之一，通過分析表明，一項舊城區(qū)改造建設(shè)項目的啟動，首先是眾多的建設(shè)資金的投入和大量的房屋銷售資金的回籠，將有力地帶動國內(nèi)內(nèi)需市場經(jīng)濟的快速增長；第二是增加了建設(shè)項目給國家?guī)淼母黜椂惤鹗找?；第三是政府收回了舊城區(qū)建筑長期占有的部分土地出讓金；第四是增加了城區(qū)的社會就業(yè)崗位；第五是舊城區(qū)舊貌換新顏帶來了巨大的環(huán)境效益和社會效益。