房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況分析精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況分析范文
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè)； 財務(wù)風(fēng)險； 預(yù)警分析； 風(fēng)險防范
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)是個資金密集型行業(yè)，高投入、高回報、高風(fēng)險。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實現(xiàn)規(guī)范化。在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財務(wù)風(fēng)險已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，以便企業(yè)管理層及時采取有效措施，避免或減少財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)的威脅，對房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價值和現(xiàn)實意義。
企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警研究在國外開展較早，Altman曾運(yùn)用多元變量分析法對企業(yè)的財務(wù)困境進(jìn)行預(yù)測，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對這些模型進(jìn)行了修正；后來，Kahya等提出了一個使用時間序列累計和Cumulative Sums（CUSUM）統(tǒng)計方法的財務(wù)困境研究模型。在國內(nèi)，吳世農(nóng)、黃世忠較早介紹了企業(yè)的破產(chǎn)分析指標(biāo)和預(yù)測模型；周首華等利用Compustat PC Plus會計資料庫中的4 160家公司數(shù)據(jù)為檢驗樣本建立了F分?jǐn)?shù)模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國內(nèi)A股市場數(shù)據(jù)對此命題進(jìn)行了實證研究。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究領(lǐng)域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預(yù)警模型對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤、弄虛作假而導(dǎo)致財務(wù)指標(biāo)不準(zhǔn)，使得僅采用財務(wù)指標(biāo)作為判別依據(jù)進(jìn)行預(yù)警與防范的有效性大打折扣?；诖耍疚耐ㄟ^引入非財務(wù)指標(biāo)采用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析，以期提高預(yù)警信息的準(zhǔn)確性，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險防范措施。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況與財務(wù)風(fēng)險類型
（一）財務(wù)現(xiàn)狀分析
由于我國房地產(chǎn)市場開發(fā)較晚，公司自有資金十分有限，房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨大需求使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率向來比較高，表1為我國部分大型上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年的年報數(shù)據(jù)。從表1中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在60%以上，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重，資金結(jié)構(gòu)不合理。
（二）財務(wù)風(fēng)險分析
1.非系統(tǒng)性風(fēng)險
非系統(tǒng)性風(fēng)險是由特定經(jīng)營環(huán)境的變化引起的不確定性而對個體產(chǎn)生影響的特有風(fēng)險，源于房地產(chǎn)企業(yè)自身特有的經(jīng)營活動和財務(wù)活動。資金結(jié)構(gòu)是否合理、財務(wù)管理水平高低等，都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的非系統(tǒng)性風(fēng)險。
2.資本運(yùn)動風(fēng)險
（1）融資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大，房地產(chǎn)項目的每一個階段都需要大量的資金流。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷落實，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款及居民購房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；同時借貸融資也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。
（2）投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目投資所需資金量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低，項目還需要一些建設(shè)條件，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏對風(fēng)險的預(yù)測，使得房地產(chǎn)企業(yè)從投產(chǎn)到回收乃至產(chǎn)生利潤都存在較大的不確定性。
（3）資金營運(yùn)風(fēng)險。資金營運(yùn)是指企業(yè)將所有的資金通過流動、優(yōu)化配置等各種方式進(jìn)行有效運(yùn)營，以實現(xiàn)資本增值的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)項目周期長，政策法規(guī)、供求關(guān)系、利率等各種環(huán)境會發(fā)生變化，加大了企業(yè)變現(xiàn)風(fēng)險。
（4）收益分配風(fēng)險。我國房地產(chǎn)企業(yè)是從20世紀(jì)80年代開始發(fā)展的，目前尚未實現(xiàn)規(guī)范化，也沒有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩(wěn)定性和多樣性，分配行為不規(guī)范易受政策條件的限制等。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析
（一）宏觀因素
1.外部環(huán)境復(fù)雜多變
房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，國家為了保證國民經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常運(yùn)用財政、稅收、金融、土地等各項政策來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。目前，針對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策進(jìn)行抑制，一次比一次嚴(yán)厲，針對性更強(qiáng)。另外，自2007年爆發(fā)次貸危機(jī)以來，全球經(jīng)濟(jì)急劇下滑，金融危機(jī)逐漸演變成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國際市場經(jīng)濟(jì)的劇烈震蕩勢必對中國企業(yè)造成巨大沖擊。
2.項目開發(fā)經(jīng)營周期長
房地產(chǎn)項目從規(guī)劃階段開始，要經(jīng)歷市場調(diào)研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設(shè)施工、物業(yè)、綠化、房屋銷售等多個階段，項目周期長，不確定因素多，財務(wù)風(fēng)險也隨之變大。
（二）微觀因素
1.企業(yè)財務(wù)風(fēng)險意識淡薄
目前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營者對財務(wù)風(fēng)險普遍缺乏足夠的認(rèn)識和了解，風(fēng)險防范、預(yù)警意識不強(qiáng)，不能從根本上把握風(fēng)險的本質(zhì)。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，經(jīng)營者對房地產(chǎn)行業(yè)的市場定位、發(fā)展趨勢很難把握，造成他們對財務(wù)活動中資金的籌集、運(yùn)用、投資等各環(huán)節(jié)的控制更加困難。
2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理
出于財務(wù)杠桿以及各方面利益的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中會有各種舉債行為，導(dǎo)致債務(wù)資金比例過大，特別是對銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)將陷入困境。
3.企業(yè)內(nèi)部控制不健全
長期以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一套全面系統(tǒng)的管理體系和監(jiān)督機(jī)制，獎懲和激勵政策不完善，內(nèi)部各部門以及人員之間權(quán)責(zé)不明，導(dǎo)致在資金管理、利益分配等方面存在嚴(yán)重的問題。
四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)選擇與預(yù)警分析
（一）財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)的選擇
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點選擇能夠衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)以及財務(wù)風(fēng)險的指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況復(fù)雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業(yè)財務(wù)狀況的財務(wù)比率指標(biāo)，另一方面也要有能夠反映企業(yè)財務(wù)狀況的非財務(wù)指標(biāo)。
借鑒國內(nèi)外的實證研究成果并結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，筆者選擇短期償債能力、長期償債能力、營運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量、發(fā)展能力作為評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的財務(wù)指標(biāo)，具體內(nèi)容參見表2。
相對來說，非財務(wù)指標(biāo)難以量化，但是引入非財務(wù)指標(biāo)能更全面地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，這里選定如表3所示的非財務(wù)指標(biāo)。
（二）我國上市房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析
1.預(yù)警模型選擇
財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析。Zeta模型實際上是一個多變量線性函數(shù)模型，通過對企業(yè)多個財務(wù)比率進(jìn)行匯總，求出一個總判別值來預(yù)測企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。Altman、Haldeman和Narayanan曾運(yùn)用Zeta模型對1969—1975年間53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進(jìn)行了實證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測五年和一年的財務(wù)危機(jī)的企業(yè)精度分別為70%和91%，而且越接近財務(wù)危機(jī)發(fā)生的時間，預(yù)測精度越高。其模型如下：
Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3
+1.05X4
其中：X1為營運(yùn)資產(chǎn)/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息稅前利潤/總資產(chǎn)；X4為股東權(quán)益/總負(fù)債。
判別標(biāo)準(zhǔn)為：Z
2.財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析
運(yùn)用Zeta模型對表1中所列的我國部分上市房地產(chǎn)公司2009年至2011年的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，得出如表4所示的財務(wù)預(yù)警信息，從中可以看出樣本企業(yè)的財務(wù)處于安全狀態(tài)，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國家宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況開始變差。
五、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施
（一）宏觀防范措施
1.關(guān)注政策變動，加強(qiáng)投資環(huán)境監(jiān)測
我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國家相比，受政府政策影響更大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度、政策動態(tài)。通過對各項政策的關(guān)注和研究，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，預(yù)測投資環(huán)境，繼而預(yù)測未來，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制企業(yè)的投資方向，防范投資風(fēng)險。
2.制定合理的稅務(wù)籌劃策略
房地產(chǎn)行業(yè)是個周期長、稅費(fèi)多的行業(yè)，制定合理的稅務(wù)籌劃策略對企業(yè)成本控制、風(fēng)險防范具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)自身的特點選擇會計制度中收入、成本、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等會計要素的確認(rèn)、計量和記錄方法，然后再制定合理的稅務(wù)籌劃策略；選擇合適的存貨成本計價方法、固定資產(chǎn)折舊方法、銷售收入確認(rèn)時間、壞賬準(zhǔn)備的提取等會計政策進(jìn)行納稅籌劃。要完善會計核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達(dá)到合理避稅、降低成本的效果。
3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作
目前，房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強(qiáng)，在市場份額和土地供應(yīng)都相對有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合作走異地擴(kuò)張和開發(fā)之路，利用優(yōu)勢互補(bǔ)增強(qiáng)綜合實力?，F(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買地、共同開發(fā)能降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場投向二、三線城市，潛力巨大。因為目前二、三線城市正值迅速發(fā)展時期，受國家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是房地產(chǎn)企業(yè)分散財務(wù)風(fēng)險的有效路徑。
（二）微觀防范措施
1.增強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險意識，提高財務(wù)管理水平
房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財務(wù)風(fēng)險意識，特別是財務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深入分析并及時提出解決方案。財務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財務(wù)管理技能、水平，學(xué)會對資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤表、所有者權(quán)益變動表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗或者主觀判斷進(jìn)行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。
2.健全風(fēng)險管理體系
面對激烈的市場競爭和多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險管理體系，對房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險進(jìn)行全面監(jiān)控，通過對企業(yè)風(fēng)險的識別、計量、防范、控制等進(jìn)行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，及時消除不良隱患。
3.基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實施全面預(yù)算管理
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價值鏈分析為前提條件，以平衡計分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項活動成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險十分有用。
4.拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)
銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來規(guī)避風(fēng)險，如尋找風(fēng)險投資者、天使投資者進(jìn)行股權(quán)融資，推動股票市場、債券市場、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。
5.完善內(nèi)部控制制度
雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運(yùn)營效率有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機(jī)制、有效的監(jiān)督機(jī)制和涵蓋經(jīng)營管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和風(fēng)險防范能力。
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第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況分析范文
我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理
伴隨著改革開放的深入和我國加入世界貿(mào)易組織以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深化，我國的房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速的發(fā)展，已經(jīng)成為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國家民生工程和人民群眾物質(zhì)需求的提供者、保障者，并發(fā)揮著越來越重要的作用。進(jìn)入21世紀(jì)以來，伴隨著國家對房地產(chǎn)市場的開放，很多民營資本相繼進(jìn)入地產(chǎn)市場，很大程度上帶動了房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的發(fā)展、投資和建設(shè)熱潮。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年我國房地產(chǎn)業(yè)投資達(dá)到6193億元，而當(dāng)年我國社會總投資為32895億元，房地產(chǎn)行業(yè)所占的比重為18.8%。這意味著，房地產(chǎn)市場的活躍和深度發(fā)展已經(jīng)成為推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的一股重要力量。在房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌的發(fā)展浪潮中，房地產(chǎn)企業(yè)起到了主導(dǎo)性的作用。受益于我國房地產(chǎn)市場的火熱，很多房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，如著名的萬科集團(tuán)、恒大集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)等。這些房地產(chǎn)企業(yè)的崛起和發(fā)展加速了房地產(chǎn)市場的升級和變革，給撲朔迷離的市場形勢帶來了更多的不確定性。
在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，財務(wù)管理問題常常成為企業(yè)格外關(guān)注的話題。這是因為，財務(wù)狀況是房地產(chǎn)企業(yè)安身立命的根本，也是企業(yè)能否立足于激烈市場競爭中的核心要素，歷來受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層、管理者和投資人的重視。從我國房地產(chǎn)市場的情況看，很多企業(yè)的財務(wù)管理仍然存在不少的問題。這其中，既包含制度性的體系、體制和機(jī)構(gòu)問題，也有人力資源、財務(wù)涉外的問題，還有財務(wù)理念、內(nèi)部控制的問題……總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理問題多多，不一而足。面對新時期房地產(chǎn)市場的急速變化和深刻動蕩，各個企業(yè)都在千方百計地針對市場情況制定戰(zhàn)略決策，以促進(jìn)企業(yè)核心競爭力的提升。而財務(wù)管理是眾多企業(yè)極為關(guān)心的問題，因此尤為引人注目。能否切實理解房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的問題所在，找出解決問題的辦法和策略，一定程度上關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)今后的生存和發(fā)展，應(yīng)該受到廣大房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。
我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題
在錯綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場形勢下，我國廣大的房地產(chǎn)企業(yè)如何面對挑戰(zhàn)，找出財務(wù)管理的問題所在，強(qiáng)化企業(yè)的財務(wù)管理，是關(guān)系企業(yè)發(fā)展的重要議題。從目前的實際情況分析，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理主要存在如下問題。
·企業(yè)內(nèi)部財務(wù)觀念落后，缺乏科學(xué)管理的理念
房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，主要是依賴企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門和財務(wù)人員的工作。因此，財務(wù)人員的觀念、意識和理念，直接影響到日常企業(yè)財務(wù)工作的效率和質(zhì)量。是否具備現(xiàn)代化市場特征的財務(wù)操作、辦理和管理理念，是否具備科學(xué)化的財務(wù)運(yùn)行和問責(zé)觀念，直接關(guān)系到企業(yè)財務(wù)管理的水平。從目前我國很多地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研情況看，大部分企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)觀念仍然很落后，缺乏科學(xué)管理和流程操作的必要程序，造成了企業(yè)財務(wù)狀況的混亂，影響了企業(yè)內(nèi)部管理的有序、協(xié)調(diào)。比如，很多企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)人員不熟悉財務(wù)辦理的流程，不了解或沒有掌握財務(wù)處理的規(guī)范，造成了財務(wù)程序的混雜，影響了財務(wù)工作的效率，給企業(yè)正常運(yùn)營帶來了很多不必要的麻煩。
同時，很多財務(wù)機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)、交流和彼此扶持不夠，造成了各組織機(jī)構(gòu)之間存在不同類型的矛盾，影響了機(jī)構(gòu)間的合作和協(xié)助。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉及的財務(wù)狀況較為繁雜，企業(yè)設(shè)立的財務(wù)管理部門通常情況下分為不同的枝干，也就是不同的小組、組織。這些小組、組織各自承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)不同，一旦出現(xiàn)某一個組織負(fù)擔(dān)財務(wù)工作義務(wù)時，就可能出現(xiàn)推諉卸責(zé)、彼此埋怨的情況，給財務(wù)工作的整體進(jìn)展造成了阻礙。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部，協(xié)調(diào)、處理好各部門、各機(jī)構(gòu)組織間的責(zé)任與義務(wù)關(guān)系，加強(qiáng)宣傳、教育和培訓(xùn)，提升員工的財務(wù)責(zé)任意識，規(guī)范財務(wù)管理流程，是企業(yè)財務(wù)管理必然的選擇，也是提升企業(yè)內(nèi)部競爭力的有效路徑。
·房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度不健全，財務(wù)機(jī)制不夠完善
企業(yè)的管理和正常運(yùn)行，必須要依靠一系列科學(xué)、合理、民主化的管理制度作為約束。失去制度保障的企業(yè)，管理水平很難有質(zhì)的提升。沒有制度約束的企業(yè)，也不可能處理好內(nèi)部的事務(wù)，更不可能取得跨越式的發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些理論同樣適用。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作，必須要依賴強(qiáng)有力的財務(wù)管理制度、體制的保障。所以，分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度的問題，是找出財務(wù)管理難點的一個有效方法?，F(xiàn)在，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都加強(qiáng)了對財務(wù)管理的重視程度，并建立了一些財務(wù)制度和體制。但是從現(xiàn)實的情況看，很多企業(yè)的財務(wù)管理存在著諸如多頭開戶、資金分散、企業(yè)財權(quán)分割、私自設(shè)立小金庫、帳外資金循環(huán)等問題。這些問題的存在，都有著深刻的制度背景，都離不開體制不健全的影響。
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度的不健全，還表現(xiàn)為企業(yè)資金支付、調(diào)動和運(yùn)行的混亂，導(dǎo)致企業(yè)高層和管理者無法掌握資金流通的真正情況，無法為企業(yè)下一步的整體決策作出參考。同時，財務(wù)監(jiān)督、審核和審批機(jī)制的不完善，也存在于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中。倘若企業(yè)財務(wù)管理的相關(guān)機(jī)制不完善，那么財務(wù)管理的科學(xué)性和可靠性就會受到質(zhì)疑，財務(wù)管理的質(zhì)量也會大打折扣。同時，企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的財務(wù)監(jiān)督體制，給財務(wù)管理的透明、民主帶來了嚴(yán)重的阻礙，一定程度上影響了員工的工作積極性，也影響了企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的戰(zhàn)略決策科學(xué)化水平。所以，綜合我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的發(fā)展大勢，必須要對財務(wù)管理制度、體制的問題作出深刻的反省和思考，并針對現(xiàn)實存在的問題、困難制定相應(yīng)的解決對策，并堅決的予以貫徹執(zhí)行。只有企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理制度健全了，財務(wù)監(jiān)督、審核機(jī)制完善了，企業(yè)的財務(wù)管理才能實現(xiàn)科學(xué)、透明和民主。換言之，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度，運(yùn)用更為積極、穩(wěn)健的財務(wù)監(jiān)督機(jī)制，才能為提升企業(yè)財務(wù)管理水平，保障企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的后續(xù)力量。
·企業(yè)缺乏有效的財務(wù)激勵與約束機(jī)制，獎懲體系不健全
激勵與約束，就是企業(yè)管理中獎懲機(jī)制的具象化分解，也反映了現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)管理的整體趨勢。也就是說，企業(yè)的財務(wù)管理，僅僅依靠道德約束、制度保障還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制、相關(guān)制度建設(shè)和人才培養(yǎng)的同時，應(yīng)該重視對獎懲體制的設(shè)計和完善。企業(yè)要本著對員工負(fù)責(zé)、為企業(yè)謀劃的態(tài)度，堅決執(zhí)行激勵與約束的制度規(guī)范，用“兩手抓，兩手都要硬”的工作理念指導(dǎo)獎懲機(jī)制的建設(shè)工作。在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，很多企業(yè)不知獎懲機(jī)制為何物，不了解獎懲機(jī)制的運(yùn)行規(guī)律和好處，自然也就忽略了對獎懲體系的建設(shè)和布局。從房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展來看，這些現(xiàn)象都是應(yīng)該徹底杜絕的。要想房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)財務(wù)管理的高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，就必須引入、應(yīng)用獎懲機(jī)制，建立健全科學(xué)化的激勵與約束體系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)獎懲機(jī)制不健全的問題，是應(yīng)該引起足夠警示的。
如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的獎懲機(jī)制不夠完善，造成了財務(wù)主管權(quán)力過大的情況，這對于財務(wù)管理科學(xué)化是一個嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。具體來說，財務(wù)主管的業(yè)務(wù)工作范圍往往不納入到績效考核的范疇，所以給獎懲的考察、運(yùn)用帶來困難。諸如此類，不少房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，都一定程度上存在著績效考核不科學(xué)、預(yù)算執(zhí)行不嚴(yán)謹(jǐn)、激勵約束不明確的問題，這些問題是阻礙財務(wù)管理的“毒瘤”和“定時炸彈”，如果不進(jìn)行適時的“清除”，后果將很難預(yù)料。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展實際，設(shè)計和建設(shè)了“所謂”的激勵體制、懲罰體制和考核體制，但是由于執(zhí)行不力、處罰不嚴(yán)，還是使得這些看似嚴(yán)密的制度體系難以真正貫徹和落實。所以，企業(yè)中既存在獎懲體制不健全的問題，也有執(zhí)行落實不徹底的問題。如何深入剖析問題的根源，找到根除問題的思路和對策，恐怕是廣大房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層必須思考的問題。
·企業(yè)投資活動方向盲目，流動資金管理不科學(xué)
縱觀我國的房地產(chǎn)市場，大部分房地產(chǎn)企業(yè)以民營企業(yè)為主，而在房地產(chǎn)主力軍的民營企業(yè)中，管理者和領(lǐng)導(dǎo)層的管理智慧、知識技能水平將直接決定企業(yè)財務(wù)管理的質(zhì)量高低。而現(xiàn)實的狀況則是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者不具備科學(xué)的管理思路，忽略了市場風(fēng)險的存在，一定程度上給企業(yè)的財務(wù)投資造成了困難。比如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動較為盲目，往往只考慮回報成果，而忽視了其中存在的風(fēng)險和不確定因素。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)追求多元化經(jīng)營，力圖擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營的范圍和版圖，提升企業(yè)市場占有率。其出發(fā)點雖然是值得鼓勵的，但是在多元化戰(zhàn)略布局的進(jìn)程中，不少企業(yè)陷入了資金鏈條斷裂、技術(shù)人才匱乏、資源調(diào)配不合理和市場開拓不力的窘境。這些問題的出現(xiàn)，不得不說是企業(yè)財務(wù)管理出現(xiàn)了嚴(yán)重的問題。簡言之，房地產(chǎn)企業(yè)過度追求虛榮性、浮華的多元化經(jīng)營，換來的必然是市場分散風(fēng)險的增大。市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律告訴我們，跨區(qū)域、跨行業(yè)的多元化經(jīng)營活動，如果失去了內(nèi)部財務(wù)科學(xué)化管理的支撐，失去了正確戰(zhàn)略決策的保障，其結(jié)果往往殊難預(yù)料。
其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動資金的管理，忽視了“現(xiàn)金流”的重要性，這給企業(yè)的財務(wù)科學(xué)化管理帶來不小的壓力。在現(xiàn)代企業(yè)管理理論中，現(xiàn)金流的重要性是不言而喻的。李嘉誠曾經(jīng)說過，企業(yè)成功的秘訣就是“現(xiàn)金為王”，這也進(jìn)一步說明了企業(yè)運(yùn)行中流動資金的重要性。毫不避諱的說，房地產(chǎn)企業(yè)對流動資金的需求是很大的，倘若失去了可供企業(yè)調(diào)配、使用的大量流動資金，那么企業(yè)的運(yùn)營就會立刻受到影響?，F(xiàn)今，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動資金的管理，缺乏對流動資金長期、中期和短期的規(guī)劃、布局，缺乏現(xiàn)金儲備的意識，企業(yè)的現(xiàn)金波動較大，給企業(yè)的正常運(yùn)營活動帶來了很多不確定因素。另外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)大生產(chǎn)，采取所謂的多元化經(jīng)營，會進(jìn)一步壓縮現(xiàn)金流空間，使企業(yè)的資金鏈條運(yùn)行出現(xiàn)困難，帶來難以想象的結(jié)果。同時，一些房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)和對外的資金管理不善，造成了資金的呆滯甚至流失，給企業(yè)財務(wù)管理帶來不小的壓力。如果再出現(xiàn)存貨積壓、不良資產(chǎn)掛賬的情況，那么企業(yè)的正常運(yùn)營就必然受到嚴(yán)重的影響。上述的這些問題都是客觀存在的，都是需要企業(yè)經(jīng)營者和管理者深刻警醒的。如果不解決好企業(yè)的財務(wù)管理問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就必須受到?jīng)_擊，這一點廣大企業(yè)經(jīng)營者必須認(rèn)識清楚。
總結(jié)和展望
房地產(chǎn)行業(yè)是推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會民生和基礎(chǔ)建設(shè)的重要力量，其發(fā)展歷來受到社會各界的關(guān)注。尤其是作為處于“風(fēng)口浪尖”的眾多房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何調(diào)整管理思維，實施科學(xué)化管理戰(zhàn)略，不僅是企業(yè)生存發(fā)展的大問題，也是關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的大問題。所以，要重視房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理情況，要對企業(yè)財務(wù)管理中存在的一系列問題進(jìn)行科學(xué)的分析和解讀，要找到問題存在的根源和本因，為接下來制定科學(xué)、有序的解決對策、措施提供依據(jù)。
第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況分析范文
【關(guān)鍵詞】 風(fēng)險預(yù)警 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險
Abstract ： The paper mainly discusses the pre-warning and management of the real estate enterprise financial risk.
財務(wù)風(fēng)險是財務(wù)活動中由于各種不確定因素的影響，使財務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而造成蒙受損失的機(jī)會與可能。在遭受金融危機(jī)沖擊的背景下，市場不確定因素進(jìn)一步增加，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險也越來越大，必須要全面分析企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險，健全企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理機(jī)制，搞好企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警與控制，做到防患于未然，確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
1.建立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警
財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，并貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的全過程，以企業(yè)的財務(wù)報表、經(jīng)營計劃及其他相關(guān)的財務(wù)資料為依據(jù)，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等理論，采用比例分析、比較分析、因素分析數(shù)學(xué)模型等方法進(jìn)行預(yù)報示警。它通過收集與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策、市場競爭狀況、企業(yè)本身的各類財務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營狀況信息，進(jìn)行比較分析，判斷是否預(yù)警。經(jīng)過對大量的信息進(jìn)行分析，當(dāng)出現(xiàn)可能危害企業(yè)財務(wù)狀況的關(guān)鍵因素時，財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)能預(yù)先發(fā)出警告，提醒經(jīng)營者早做準(zhǔn)備或采取對策，避免潛在風(fēng)險演變成現(xiàn)實損失，未雨綢繆，起到防患于未然的作用。當(dāng)財務(wù)發(fā)生潛在危機(jī)時，財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)還能及時尋找導(dǎo)致財務(wù)狀況不佳的根源，使經(jīng)營者有的放矢，采取有效措施，阻止財務(wù)狀況進(jìn)一步惡化。
通過財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析，企業(yè)能夠系統(tǒng)而敏銳地發(fā)現(xiàn)企業(yè)潛在的財務(wù)危機(jī)，從而有效地避免和防范財務(wù)危機(jī)的發(fā)生。同時，財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)還能夠幫助企業(yè)管理層了解財務(wù)危機(jī)發(fā)生的緣由、經(jīng)過，提供解除財務(wù)危機(jī)的措施以及改善管理的建議，作為企業(yè)未來經(jīng)營之借鑒。
2.建立房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的程序
2.1選取預(yù)警指標(biāo)。在企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警中，任何一個財務(wù)指標(biāo)，都難以全面評價企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。要想對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果有一個總的評價，就必須將企業(yè)的償債能力、盈利能力、發(fā)展能力、運(yùn)營能力、現(xiàn)金能力等多方面的財務(wù)指標(biāo)納入一個有機(jī)整體中，才能全面地對企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果進(jìn)行解剖和分析，從而對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的優(yōu)劣做出評價和判斷。
2.2分析預(yù)警指標(biāo)。企業(yè)可以采用財務(wù)報表指標(biāo)分析法、單變量模型分析法、多變量模型分析法、根據(jù)經(jīng)驗主管判斷以及案例分析等方法對財務(wù)狀況進(jìn)行診斷，是否存在財務(wù)危機(jī)，以及危機(jī)的程度。各種方法都有其特點和局限性。對企業(yè)而言，在實際運(yùn)用時，要考慮到國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、地域、行業(yè)等諸多因素的差異，選擇適合企業(yè)特點，并能滿足自身經(jīng)營和財務(wù)管理需要的方法和模型，才能達(dá)到動態(tài)監(jiān)測、及早防范、有效阻止及避免財務(wù)危機(jī)發(fā)生的目的，最大限度地發(fā)揮財務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的功能。
3.財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的構(gòu)建
3.1加強(qiáng)信息管理。企業(yè)預(yù)警需要有一定的管理基礎(chǔ)和功底，僅靠提高財務(wù)管理水平，就只是杯水車薪。首先建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警組織機(jī)構(gòu)，并遵循“專人負(fù)責(zé)、職責(zé)獨(dú)立”的原則，確保財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析的工作能夠有專人落實，且不受其他組織機(jī)構(gòu)的干擾和影響。而且財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該是開放性的，不僅包括內(nèi)部財務(wù)信息，還包括外部相關(guān)信息。最為關(guān)鍵的是，系統(tǒng)信息要不斷刷新，資料系統(tǒng)要不斷升級，確保財務(wù)信息的及時性、準(zhǔn)確性和有效性。
3.2健全財務(wù)風(fēng)險分析與處理機(jī)制。高效的財務(wù)風(fēng)險分析是財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的核心和關(guān)鍵。財務(wù)風(fēng)險處理主要包括應(yīng)急措施、補(bǔ)救方法和改進(jìn)方案。其中，應(yīng)急措施主要是指面對財務(wù)危機(jī)和財務(wù)風(fēng)險時，應(yīng)該采用何種手段規(guī)避，以控制事態(tài)的進(jìn)一步惡化；補(bǔ)救方法主要是指如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內(nèi)；改進(jìn)方案主要是指如何改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營管理中的薄弱環(huán)節(jié)，杜絕和避免類似的財務(wù)風(fēng)險再次發(fā)生。
3.3牢固樹立風(fēng)險防范意識。風(fēng)險防范意識是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)得以成功建立并有效運(yùn)行的前提。這就要求企業(yè)全體員工，特別是領(lǐng)導(dǎo)層在思想上對潛在的發(fā)現(xiàn)的問題及提出的合理建議應(yīng)給予重視和采納。
3.4財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)與企業(yè)各項制度建設(shè)相結(jié)合。企業(yè)是一個整體，任何一項活動都會影響客戶的滿意度，企業(yè)的財務(wù)管理必須保持與其他管理活動的良好溝通和銜接，財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該與其他子系統(tǒng)保持協(xié)調(diào)一致，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)與企業(yè)各項制度建設(shè)結(jié)合起來，互相促進(jìn)。
3.5遵循成本效益原則。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計還要遵循成本效益原則，使產(chǎn)生預(yù)警信息的價值大于產(chǎn)生預(yù)警信息的成本，保證該系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)性和有效性。
在正常情況下公司的償債能力也即財務(wù)風(fēng)險程度首先取決于現(xiàn)金流量狀況。財務(wù)風(fēng)險是指在一定的時期內(nèi)，公司在進(jìn)行各項財務(wù)活動時，其實際財務(wù)收益由于受到內(nèi)外部環(huán)境變化以及各種難以預(yù)計或無法控制因素的影響，而偏離了預(yù)期財務(wù)收益，從而蒙受損失的可能性。它包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資本運(yùn)營風(fēng)險以及利益分配風(fēng)險等，是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的財務(wù)表現(xiàn)形式，使得企業(yè)經(jīng)營和財務(wù)狀況充滿了不確定性，不利于公司的穩(wěn)健協(xié)調(diào)發(fā)展。在社會化大生產(chǎn)的市場經(jīng)濟(jì)條件下，財務(wù)風(fēng)險是必然存在的，它貫穿于企業(yè)財務(wù)管理的全過程，影響了財務(wù)管理工作的各個環(huán)節(jié)。公司對于其財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理的目標(biāo)是為了對財務(wù)風(fēng)險做出正確的預(yù)測并熟悉風(fēng)險的來源，通過建立健全風(fēng)險管理機(jī)制來適當(dāng)控制和防范財務(wù)風(fēng)險，從而將其造成的損失降至最低程度，確保企業(yè)財務(wù)的安全性，保障公司價值最大化，促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
4.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理
4.1增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的能力
經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜多變是公司遭受財務(wù)風(fēng)險的外部原因，房地產(chǎn)企業(yè)日常財務(wù)管理受到這些存在于企業(yè)之外的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的深刻影響。雖然外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不利變化必然給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險，但公司難以預(yù)見和無法改變這種外部變化，無法對其施加直接影響。但是，面對經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，公司并非無所作為。外部環(huán)境的變化有其自身的規(guī)律和趨勢，通過對其進(jìn)行認(rèn)真分析和研究，建立相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，公司可以把握環(huán)境可能將要發(fā)生的變化，預(yù)測公司將要面臨的風(fēng)險。針對環(huán)境變化的預(yù)測，公司應(yīng)制定多種應(yīng)變措施，對財務(wù)管理政策和管理辦法適當(dāng)調(diào)整，從而增強(qiáng)公司應(yīng)對財務(wù)管理環(huán)境變化能力，減少環(huán)境不利變化對財務(wù)管理活動的沖擊，以此降低企業(yè)面臨的外部財務(wù)風(fēng)險。
4.2建立科學(xué)的財務(wù)決策機(jī)制
經(jīng)驗決策和主觀決策大大增加了決策失誤的可能性，而錯誤的財務(wù)決策必定會導(dǎo)致公司財務(wù)管理的失敗，增加公司財務(wù)風(fēng)險。因此，為了防范財務(wù)風(fēng)險，公司必須提高決策的科學(xué)化水平，建立科學(xué)的財務(wù)決策機(jī)制。為了實現(xiàn)公司目標(biāo)，首先要明確企業(yè)財務(wù)決策的目標(biāo)，確定與公司目標(biāo)一致的財務(wù)目標(biāo)是科學(xué)財務(wù)決策的前提。在充分考慮財務(wù)風(fēng)險的前提下，科學(xué)評價財務(wù)決策，通過綜合運(yùn)用各種財務(wù)風(fēng)險分析方法來確定最優(yōu)的決策方案。在財務(wù)決策的實施階段，應(yīng)加強(qiáng)對實施過程的監(jiān)督，此時財務(wù)管理的中心環(huán)節(jié)是積極控制財務(wù)決策實施中的財務(wù)風(fēng)險，從而合理控制公司總財務(wù)風(fēng)險，保障公司決策順利實施。
4.3確定合理的資本結(jié)構(gòu)
公司財務(wù)風(fēng)險與其資本結(jié)構(gòu)與理財目標(biāo)密切相關(guān)，因此，合理的資本結(jié)構(gòu)有利于公司規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。公司資本結(jié)構(gòu)是否合理取決于籌資決策，公司在籌資時應(yīng)結(jié)合自身實際，對有關(guān)影響因素綜合考慮，以確定最佳資本結(jié)構(gòu)，并在長期籌資決策中保持該最佳比例。公司籌資決策需要選擇適當(dāng)?shù)幕I資方式、籌資對象、籌資金額以及籌資期限。管理者應(yīng)權(quán)衡成本與收益，比較分析股權(quán)融資與債權(quán)融資，選擇合適的籌資方式與籌資對象；恰當(dāng)?shù)幕I資金額和籌資期限有利于公司降低償債壓力，保證正常的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，因此，為了健康、穩(wěn)健的發(fā)展，公司應(yīng)保持適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)負(fù)債率和債務(wù)期限搭配。總之，公司應(yīng)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，在實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的同時，降低綜合資本成本和財務(wù)風(fēng)險。
4.4完善公司的財務(wù)風(fēng)險管理制度
公司如果沒有明確的財務(wù)風(fēng)險管理制度，財務(wù)風(fēng)險管理的目標(biāo)和方向就會模糊，勢必造成財務(wù)風(fēng)險管理效率的低下，因此，完善的財務(wù)風(fēng)險管理制度是防范財務(wù)風(fēng)險不可缺少的重要措施。內(nèi)部控制是公司財務(wù)風(fēng)險管理制度的核心，為了完善公司財務(wù)管理制度，首要任務(wù)就是建立和強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)控機(jī)制，加強(qiáng)對資金的管理，提高資金的使用效率。首先，全面梳理企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程，尋找工作流程中存在的風(fēng)險及相應(yīng)控制措施；其次，對現(xiàn)有內(nèi)部財務(wù)控制制度進(jìn)行審核，并補(bǔ)充和完善相關(guān)監(jiān)管漏洞，健全內(nèi)部控制措施。同時，加強(qiáng)對主要業(yè)務(wù)節(jié)點的控制，例如對現(xiàn)金管理建立資本預(yù)算體系，對公司的現(xiàn)金實行預(yù)算控制管理，這可以為公司提供預(yù)警信號，公司管理者就能夠及早采取防范措施，提高抵御財務(wù)風(fēng)險的能力。
參考文獻(xiàn)：
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第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況分析范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；問題；對策
中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點及意義
房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集、生產(chǎn)周期長、風(fēng)險相對較大等特點，這就決定了其財務(wù)管理的特殊性。表現(xiàn)為：一是上下游產(chǎn)業(yè)鏈長、占用資金多、中間環(huán)節(jié)多，使得財務(wù)管理難度加大。二是財務(wù)關(guān)系涉及范圍廣，不僅包括與債權(quán)人、債務(wù)人、投資者、內(nèi)部員工之間的關(guān)系，而且包括與國土、規(guī)劃、環(huán)保等政府部門之間的被監(jiān)督與監(jiān)督的關(guān)系。三是經(jīng)營的不確定性與高風(fēng)險性。房地產(chǎn)企業(yè)資金回收周期較長，同時受到政策因素的影響，無疑會加劇財務(wù)管理的不可預(yù)見性，甚至引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理具有重要的現(xiàn)實意義：一方面，可以使企業(yè)資金管理更加集中，便于資金的籌集和使用。完善籌資管理能夠短時間調(diào)集企業(yè)發(fā)展資金，使房地產(chǎn)企業(yè)及時把握商機(jī)，為其投資決策提供資金保障。另一方面，可以使管理更加專業(yè)，監(jiān)督更加嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理實施雙重管理，子公司財務(wù)管理人員既受本部門領(lǐng)導(dǎo)，又要接受公司的行政領(lǐng)導(dǎo)。此外，財務(wù)管理可以使內(nèi)控機(jī)制統(tǒng)一，有利于企業(yè)對子公司的考核，以及利潤的合理分配等。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)存問題分析
1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度不完善。健全的財務(wù)管理制度是現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)健康運(yùn)行的重要保障。但由于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步晚，發(fā)展過快，行業(yè)市場不健全，未能形成科學(xué)、完善的財務(wù)管理制度。企業(yè)資金分散、閑置問題突出，多頭開戶、資金賬外循環(huán)等現(xiàn)象也較為常見，加上一些中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)大權(quán)掌握在個別人手中，在沒有經(jīng)濟(jì)合同等情況下隨意支付，使財務(wù)部門難以掌控實際資金周轉(zhuǎn)情況，而財務(wù)管理制度卻沒有對其約束，不利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。
2.忽視現(xiàn)金管理，風(fēng)險防范意識不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心必然是做好現(xiàn)金流管理。但目前不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)，只重視招標(biāo)、投標(biāo)環(huán)節(jié)的財務(wù)預(yù)算編制，卻對現(xiàn)金流向不予關(guān)注，最終導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，甚至出現(xiàn)現(xiàn)金鏈斷裂的風(fēng)險。再有，企業(yè)管理層現(xiàn)金管理意識淡薄，造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況難于滿足銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)，因而影響企業(yè)的資金籌集。銀行融資渠道的不暢通，加上房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的現(xiàn)實，迫使企業(yè)從其他渠道高息籌資，因而加劇了財務(wù)風(fēng)險。
3.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對單一。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措比較單一，國家出臺一系列打壓房地產(chǎn)的政策，貸款資金已得不到銀行的支持，為了彌補(bǔ)運(yùn)營資金缺口，有的甚至于通過民間高利息借貸進(jìn)行融資。部分房地產(chǎn)企業(yè)能通過發(fā)行企業(yè)債券的方式進(jìn)行融資，但大多數(shù)企業(yè)并不滿足公開發(fā)行公司債券的基本條件，因而不法獲得所需的資金。近年來，隨著國家對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)放貸的門檻也隨之提高，客觀上收窄了其從銀行等金融機(jī)構(gòu)融資的渠道，加大了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不確定性。
4.審計監(jiān)督不力，缺乏獎懲機(jī)制。盡管房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了審計機(jī)構(gòu)，也有相關(guān)管理制度出臺，但鑒于房地產(chǎn)企業(yè)自身的復(fù)雜性，實際的審計監(jiān)督工作往往缺乏約束力，尤其是對財務(wù)管理的控制顯得軟弱無力，甚至于發(fā)現(xiàn)問題還幫助其隱瞞，給企業(yè)長期發(fā)展造成負(fù)面影響。獎懲機(jī)制不健全也是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理弱化的重要影響因素，即使形成相關(guān)制度，也僅僅是一紙空文，難以真正執(zhí)行。對于財務(wù)主管，通常缺乏對其的績效考核，而更多的是依靠道德來約束，監(jiān)督效果差。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對策
1.建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門應(yīng)在國家相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)上，依據(jù)企業(yè)經(jīng)營項目及財務(wù)管理特點，梳理財務(wù)管理活動各方面的內(nèi)容，明確規(guī)定財務(wù)管理的流程、標(biāo)準(zhǔn)等，建立涵蓋各環(huán)節(jié)的財務(wù)規(guī)章制度，使得財務(wù)管理活動更加規(guī)范化，從源頭上把控財務(wù)風(fēng)險。在制定財務(wù)制度的同時，要綜合考慮其他管理制度，使各項規(guī)章制度相互配合，更好地為企業(yè)整體管理活動服務(wù)，優(yōu)化企業(yè)資源配置。另外，要確保財務(wù)管理制度的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，對于違規(guī)行為嚴(yán)肅處理，決不姑息。
2.重視現(xiàn)金管理，提高財務(wù)風(fēng)險防范能力。通常情況下，高收益必然伴隨的高風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。企業(yè)的每一項重大決策都可能會給其帶來無法預(yù)測的風(fēng)險，因此，企業(yè)管理層必須重視現(xiàn)金管理，擁有較強(qiáng)的風(fēng)險防范意識，投資決策前一定要進(jìn)行可行性分析，充分考慮項目可能存在的風(fēng)險，以及企業(yè)自身的風(fēng)險承受能力，在確保資金安全的基礎(chǔ)上提高投資回報率。同時，要加強(qiáng)財務(wù)管理人員現(xiàn)金管理意識，關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流狀況，并及時反饋企業(yè)管理層，為其決策提供依據(jù)，進(jìn)而降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。
3.優(yōu)化融資方式，拓寬融資渠道。為了把握投資機(jī)遇，滿足企業(yè)發(fā)展的資金需求，做好籌資管理，房地產(chǎn)企業(yè)必須優(yōu)化現(xiàn)有的融資方式，在符合法律法規(guī)的基礎(chǔ)上拓寬融資渠道。一是充分開展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如通過信用證、承兌匯票、商業(yè)匯票、保函等結(jié)算方式進(jìn)行短期融資；二是將企業(yè)做大做強(qiáng)，在符合條件的情況下，發(fā)行股票、債券等籌集資金；三是在資本市場中尋找戰(zhàn)略合作伙伴，依靠自身優(yōu)勢吸引投資者，進(jìn)而實現(xiàn)融資的目的；四是借助并購、重組等方式，擴(kuò)大市場占有率，提高流動資金占比。
4.提高審計監(jiān)督的執(zhí)行力，落實獎懲機(jī)制。加強(qiáng)對財務(wù)工作的審計監(jiān)督力度，不僅僅要在形式上做到位，更應(yīng)當(dāng)監(jiān)督工作落到實處。一方面，在審計制度的制定上要具有可操作性，盡可能細(xì)化財務(wù)管理審計監(jiān)督條款，制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格執(zhí)行，發(fā)現(xiàn)問題及時上報，進(jìn)而降低企業(yè)各項成本。另一方面，要落實財務(wù)管理獎懲措施，不論高管還是普通員工，一視同仁，對于財務(wù)管理工作成績突出的員工，要及時予以精神或物質(zhì)上的獎勵，對于違反財務(wù)管理制度、違規(guī)操作的，要嚴(yán)懲不貸。
參考文獻(xiàn)：
[1]徐榆秋.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理芻議[J].中國外資，2011.
第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況分析范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險測度
房地產(chǎn)業(yè)是一種高風(fēng)險、高收益的產(chǎn)業(yè)，價值規(guī)律如同一只“看不見的手”給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資帶來巨大的不確定性。作為典型的資金密集型行業(yè)，由于資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等特點，同時存在行業(yè)自身尚不成熟、體制不健全、法規(guī)不規(guī)范等問題，決定了房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。中國指數(shù)研究院2008年6月的一項有關(guān)房地產(chǎn)上市公司研究成果表明：滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率在2007年大幅上升，達(dá)到76. 49%，負(fù)債風(fēng)險顯著提高。同時，部分滬深房地產(chǎn)上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA （經(jīng)濟(jì)增加值）降幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，近百家滬深房地產(chǎn)上市中，超過60%的公司2007 年EVA為負(fù)，導(dǎo)致滬深上市公司資產(chǎn)成本壓力日益加大。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。本文從實證分析的層面來來測度和反映我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，并就此提出防范房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)對策，從而為促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展進(jìn)行積極探索。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式及其管理問題分析
（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為以下幾個方面：（1）償還債務(wù)風(fēng)險。開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本金比例相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)75%以上，甚至有超過90%以上的，遠(yuǎn)高于60%的警戒線?；I資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，資金成本高。在所謂高回報利益趨動下，很多企業(yè)置到期能否償還本金及高利率的風(fēng)險于不顧，盲目地、過度地、不合規(guī)范地進(jìn)行名目多樣的籌融資活動，資金空轉(zhuǎn)、借貸短期流動資金貸款、大面額存單轉(zhuǎn)貸等，為企業(yè)埋下了到期支付能力及利滾利負(fù)擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險。（2）利率變動風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金鏈一般都很長。在負(fù)債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。高額的利息將成為房地產(chǎn)企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)。自2008年以來我國經(jīng)濟(jì)通貨膨脹問題較大，財政政策的緊縮同時貨幣市場上利率增長，使得我國大部分房地產(chǎn)公司資金成本的上升，進(jìn)而使得企業(yè)預(yù)期收益減小的風(fēng)險增大。利率變動風(fēng)險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。（3）再籌資風(fēng)險。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，高負(fù)債率進(jìn)一步限制了企業(yè)在其他融資渠道上進(jìn)一步得到貸款的可能性。而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營鏈條一般比較長，這種高負(fù)債率的存在使得鏈條斷裂風(fēng)險加大，一旦斷裂會造成其他企業(yè)的連鎖反應(yīng)， 再籌資風(fēng)險的效應(yīng)會放大從而給集團(tuán)經(jīng)營帶來致命威脅，從而對整個經(jīng)濟(jì)來說也是一個巨大的經(jīng)營風(fēng)險。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在問題 目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在問題主要有：（1）企業(yè)貸款比較隨意。目前我國有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有對資金進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，為了使得一些項目上項，有些企業(yè)沒有對自身的資金潛力進(jìn)行估算，沒有對內(nèi)外負(fù)債進(jìn)行估計。而是千方百計地向銀行貸款甚至向事業(yè)單位借款，從而加大了房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險程度。再者，一旦拿到項目上項以后，并沒有對整個項目進(jìn)行合理規(guī)劃，沒有做全面的研究計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規(guī)劃項目的用款，客觀上導(dǎo)致風(fēng)險的增大。（2）單個項目的負(fù)債金額較大。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項目較大的話，同樣導(dǎo)致負(fù)債成本的上升。另外，一些項目上項以后，由于質(zhì)量的難度和風(fēng)險使得項目在很長時間內(nèi)都成為一個比較大的問題困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了能使項目正常開工，在所謂高回報的利益驅(qū)動下盲目舉債加重了成本負(fù)擔(dān)與債務(wù)風(fēng)險，企業(yè)負(fù)債規(guī)模巨大，利息支出加大，收益降低而導(dǎo)致企業(yè)喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。（3）資本結(jié)構(gòu)不合理。而且根據(jù)組合風(fēng)險分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業(yè)的籌資風(fēng)險，單一化籌資是非常危險或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。（4）內(nèi)部信息傳遞不暢。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部各部門之間以及上下級企業(yè)之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)難以對下屬的部門及子公司的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行提取、匯總、分析和管理。（5）對開發(fā)項目缺乏合理規(guī)劃和科學(xué)管理。由于房地產(chǎn)具有不可移動性，其交易的完成只能是通過所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；其次，由于房地產(chǎn)投資的規(guī)模大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當(dāng)長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性，因此，科學(xué)的規(guī)劃和管理非常重要，一旦規(guī)劃不合理，開發(fā)定位出現(xiàn)失誤，投資分析缺乏可靠依據(jù)、開發(fā)過程缺乏嚴(yán)密、有效地投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制等，就會造成企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機(jī)的現(xiàn)實，房地產(chǎn)企業(yè)只有構(gòu)建符合自身條件的財務(wù)危機(jī)預(yù)警模型，才能及時的發(fā)現(xiàn)財務(wù)危機(jī)的相關(guān)動向，隨時動態(tài)跟蹤公司的財務(wù)狀況，根據(jù)預(yù)警判別值的變化和判別區(qū)間的歸屬來預(yù)測公司發(fā)生財務(wù)危機(jī)的可能性，及時發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致公司財務(wù)危機(jī)存在的不良因素，以此尋找關(guān)鍵原因，采取適當(dāng)措施，從而對財務(wù)風(fēng)險加以有效防范和控制。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的實證測度
（一）預(yù)測指標(biāo)的選擇 本文選取了我國滬深交易所A股的39家房地產(chǎn)公司作為研究樣本。在選取的樣本中，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司數(shù)目，ST公司數(shù)目都排名第2，滿足實證研究對樣本的要求，能有效保證實證分析結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠度。本文選取的具體數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)按照以下幾個方面來選擇：本文引用的流通股市值是以公司股票當(dāng)年12月31日收盤價為依據(jù)計算得來的，而非流通股本則是以每股凈資產(chǎn)與非流通股數(shù)相乘計算的；所有年報數(shù)據(jù)均采用合并會計報表中的數(shù)據(jù)；由于所需的利息費(fèi)用一項從公司財務(wù)公布的報表中難以獲取，因而使用報表中的財務(wù)費(fèi)用來代替利息費(fèi)用；每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、每股收益采用非國際標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值；總資產(chǎn)按年末數(shù)計算。
（二）z模型及其修正 美國學(xué)者奧爾曼（Altma）在20世紀(jì)60年代中期構(gòu)建了Z―Score模型，這個模型主要是用來預(yù)測企業(yè)破產(chǎn)發(fā)生的概率。他通過選用66家樣本企業(yè)，即33家破產(chǎn)企業(yè)和與之相對應(yīng)的相同規(guī)模相同行業(yè)的33家正常企業(yè)，然后按流動性、獲利能力、財務(wù)杠桿、償債能力和周轉(zhuǎn)能力五項標(biāo)準(zhǔn)選取了22個指標(biāo)，最后從中選取五個財務(wù)變量，并賦予這五個財務(wù)變量一定的權(quán)重，這五個變量分別為營運(yùn)資本/總資產(chǎn)、留存收益/總資產(chǎn)、息稅前利潤/總資產(chǎn)、股權(quán)市價總值/總負(fù)債、銷售收入/總資產(chǎn)，并依據(jù)這個五個變量建立了Z模型。利用搜集到的樣本數(shù)據(jù)代入Z模型計算出一個數(shù)值，根據(jù)該數(shù)值歸屬哪個區(qū)間來預(yù)測企業(yè)財務(wù)危機(jī)發(fā)生的可能性，其本質(zhì)是一種多元線性模型。其基本公式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奧爾曼（Altman）在總結(jié)搜集到的破產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)中，發(fā)現(xiàn)了判別Z模型經(jīng)驗性臨界值，其中2.675為上臨界值，1.81為下臨界值。當(dāng)判別Z值高于2.675時，企業(yè)被認(rèn)定為財務(wù)狀況良好，破產(chǎn)幾率極低；而當(dāng)判別Z值高于1.81、低于2.675時，企業(yè)通常財務(wù)狀況不穩(wěn)定，有可能存在財務(wù)危機(jī)的隱患，需要進(jìn)一步的跟蹤；如果判別Z值低于1.81，則該企業(yè)被認(rèn)為存在極大的破產(chǎn)概率，如果不采取有力措施，將難以擺脫破產(chǎn)命運(yùn)。具體來說，奧爾曼（Altman）提出的Z模型臨界區(qū)間如（表1）所示。從Z模型判別區(qū)間可以看出，計算出來的Z值越大，則企業(yè)出現(xiàn)的財務(wù)危機(jī)越小，破產(chǎn)機(jī)率極低，相反Z值逐漸變小，則企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)機(jī)率逐漸增大。同時奧爾曼還發(fā)現(xiàn)Z模型在企業(yè)破產(chǎn)時前一年預(yù)測企業(yè)破產(chǎn)情況正確率相當(dāng)高，在33家破產(chǎn)企業(yè)樣本中能有效預(yù)測31家，33家正常企業(yè)樣本也能準(zhǔn)確預(yù)測到32家未發(fā)生破產(chǎn)，預(yù)測正確率達(dá)到95.45%。為了更好的證明Z模型預(yù)測的良好效果，奧爾曼教授又選取了81家樣本企業(yè)即25家破產(chǎn)企業(yè)和56家非破產(chǎn)企業(yè)，同樣采取類似的判別方法，實證結(jié)果得出Z模型預(yù)測正確率達(dá)到93.83%。本文在借鑒奧爾曼對各個變量的定義及計算公式，同時考慮到我國的一些特殊情況，對Z模型運(yùn)用的5個變量計算公式設(shè)定為：X1：營運(yùn)資金/總資產(chǎn)=（流動資產(chǎn)-流動負(fù)債）/總資產(chǎn)；X2：留存收益/總資產(chǎn)=（未分配利潤+盈余公積）/總資產(chǎn)；X3：息稅前利潤/總資產(chǎn)=（凈利潤+所得稅+財務(wù)費(fèi)用）/總資產(chǎn)；X4：股權(quán)市價總值/負(fù)債總額=（每股市價×流通股數(shù)十每股凈資產(chǎn)×非流通股數(shù)）/負(fù)債總額；X5：銷售收入/總資產(chǎn)=主營業(yè)務(wù)收入/總資產(chǎn)。
（三）Z模型臨界值的修正 奧爾曼教授構(gòu)建的Z模型是具有相當(dāng)大的學(xué)術(shù)價值，但是判別方法是基于西方國家較為完備的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的企業(yè)風(fēng)險測度，并不適合我國市場經(jīng)濟(jì)條件下的上市公司風(fēng)險測度，尤其是該模型所設(shè)置的臨界值偏高，并不適合我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的評價。因此，具體到我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實來說，必須探索適應(yīng)我國市場經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險判別標(biāo)準(zhǔn)，才能精準(zhǔn)反映我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險狀況?；诖耍疚脑诮梃b相關(guān)文獻(xiàn)資料和數(shù)據(jù)統(tǒng)計支持下提出我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)驗臨界值，然后利用2008年的數(shù)據(jù)對經(jīng)驗臨界值做出檢驗。目前，國內(nèi)學(xué)者使用凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)來預(yù)測財務(wù)危機(jī)時，如陳曉、陳治鴻在研究中認(rèn)為當(dāng)凈資產(chǎn)收益率小于6%，財務(wù)風(fēng)險較大。因而根據(jù)凈資產(chǎn)收益率小于6%，得出財務(wù)風(fēng)險較大這一結(jié)論。本文統(tǒng)計了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計值，隨后再把條件調(diào)整地更為嚴(yán)格一點，讓每股收益和凈資產(chǎn)收益率都小于零。因為通常一家公司每股收益和凈資產(chǎn)收益率小于零時，人們一般認(rèn)為該公司出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)的可能性更大，所以相應(yīng)的本文也計算了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計值，具體見（表2）。由表得知，當(dāng)Z值小于0.8481時，ST公司有6家，占了總ST公司的近70%；非ST公司有10家，占總非ST公司的11%。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，為了包含更多的ST公司起到提示風(fēng)險的作用，本文估計Z模型下臨界值為1（0.973的約數(shù)）。許多文獻(xiàn)（劉鳳嬌，2006；王芳云，2005）都表明，當(dāng)每股收益大于0.4時，公司的財務(wù)狀況比較好，本文選為風(fēng)險較小者，對每股收益大于0.4這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計，見（表3）。同時也運(yùn)用了另一個傳統(tǒng)指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率來判別風(fēng)險較小者，根據(jù)有關(guān)文獻(xiàn)及房地產(chǎn)業(yè)業(yè)績評價標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)凈資產(chǎn)收益率大于10%時，公司財務(wù)風(fēng)險較小。對凈資產(chǎn)收益率大于10%這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計，見（表4）。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，本文定義當(dāng)Z值大于1.7（1.6133，1.8368兩者的平均值）時為業(yè)績比較好的公司，風(fēng)險較小，見（表5）。在Z值大于1.7時，有20家公司，這20家公司按每股收益、凈資產(chǎn)收益率、主營業(yè)務(wù)收入排名都在前面，其每股收益、凈資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)行業(yè)上市公司加權(quán)平均每股收益（-0.4）和加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（0.09）。綜上所述，本文提出我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司Z指標(biāo)的經(jīng)驗臨界值見（表6）。
（四）新z模型臨界值檢驗 運(yùn)用房地產(chǎn)上市公司2008年度財務(wù)數(shù)據(jù)對結(jié)論進(jìn)行檢驗，在86個非財務(wù)危機(jī)公司中，模型把9個非財務(wù)危機(jī)公司判別為財務(wù)危機(jī)公司，其判別準(zhǔn)確度為89.5%；7個財務(wù)危機(jī)公司中，有1個被認(rèn)定為非財務(wù)危機(jī)公司，模型判別準(zhǔn)確度為86%；對于整個樣本來說，模型判別正確為83個，總體判別準(zhǔn)確度為89.2%，模型能具有較好的區(qū)分度。從判定結(jié)果來看，修改的Z模型的臨界值具有較好的使用價值?？梢岳肸模型臨界值變化趨勢來預(yù)警房地產(chǎn)公司財務(wù)危機(jī)。如2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被實行退市風(fēng)險警示的珠江控股公司股票，從連續(xù)三年的Z值數(shù)據(jù)來看2006為 1.468，2007為1.056，2008為-0.04，公司發(fā)生財務(wù)危機(jī)概率大。因此，在運(yùn)用奧爾曼模型對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行測度時，應(yīng)該運(yùn)用修正后的Z值進(jìn)行判別，這樣才能準(zhǔn)確衡量我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，并能加以有效防范和控制。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制策略
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)。一是做好全面預(yù)算和財務(wù)集中管理。將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取風(fēng)險控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。二是合理安排權(quán)益及債務(wù)資本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。以此來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，為控制財務(wù)風(fēng)險奠定基礎(chǔ)。三是注重融資策略創(chuàng)新，建立多元化融資渠道。企業(yè)可以積極地、主動地實施信托計劃、進(jìn)行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財務(wù)杠桿作用，又可以將財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。四是加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。在財務(wù)上實施嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動所需的現(xiàn)金。通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，降低企業(yè)壞賬損失風(fēng)險，加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，提高資金的利用率。同時， 企業(yè)要努力降低商品房空置率，減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利用率。五是加強(qiáng)投資項目管理，控制投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項目的風(fēng)險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導(dǎo)致項目定位失誤，降低和減少財務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險性。另外，投資項目開發(fā)建設(shè)周期越長，風(fēng)險管理中的不確定性就越多，風(fēng)險也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟(jì)條件的變化而對項目帶來的風(fēng)險。六是建立房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。通過建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算，為房地產(chǎn)企業(yè)提供預(yù)警信號，使經(jīng)營者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的同時，還要建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，更好地使管理者和員工掌握財務(wù)風(fēng)險的預(yù)防、控制、化解和處理的全過程以及自身的風(fēng)險責(zé)任履行情況，責(zé)權(quán)利相結(jié)合，更好地激發(fā)員工參與風(fēng)險管理，控制風(fēng)險損失。
參考文獻(xiàn)：
第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況分析范文
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);企業(yè)財務(wù)管理;管理方法
房地產(chǎn)的開發(fā)在我國現(xiàn)在仍然還是一個新興的行業(yè),有很大的發(fā)展?jié)摿?是一個發(fā)展速度比較快并且發(fā)展的過程相對比較特殊的行業(yè)?，F(xiàn)在由于房地產(chǎn)的市場出現(xiàn)了很大的變動性以及我國的房地產(chǎn)的企業(yè)的發(fā)展十分的迅速,在我國的房地產(chǎn)的市場中也逐漸的建立起了一整套的產(chǎn)業(yè)模式。
一 當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀以及存在的問題
隨著現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式不斷的發(fā)展以及我國在加入了世界貿(mào)易組織之后帶來的國外的行業(yè)的沖擊,面對復(fù)雜的市場變化以及市場形勢,我國的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險也慢慢的變大。因此,在這樣的背景下,我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中出現(xiàn)了不少的問題,主要可以表現(xiàn)為以下幾個方面:
首先,我國的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)收支的審批的手續(xù)以及手續(xù)的辦理過程都相對不夠規(guī)范,在這樣的情況下就造成了收支的標(biāo)準(zhǔn)的混亂的問題,往往都是按照一些相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)的個人意志的方向進(jìn)行班里。這就使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的過程中出現(xiàn)了形式上的管理的問題。
其次,一些房地產(chǎn)企業(yè)在項目的規(guī)劃的過程中雖然也進(jìn)行了一定的建設(shè)的計劃,但是,由于其本身的內(nèi)部資金管理的科學(xué)性有問題,所以很多的時候就造成了其屬下的子公司的資金不能夠及時的到位的問題,也就無法對這些應(yīng)該到賬的款項進(jìn)行合理的規(guī)劃。
第三,我國的房地產(chǎn)的企業(yè)在資金的流量上相對比較大,是屬于一種資金量比較大,金融風(fēng)險比較高的行業(yè),其所需要負(fù)擔(dān)的稅務(wù)額度也是比較大的,但是我國的很多的房地產(chǎn)企業(yè)對于相關(guān)的稅務(wù)法律以及在會計上的建制還是相對比較欠缺的,這就是的其不能夠合理的進(jìn)行稅收的規(guī)劃,從一定的意義上來講,就使得企業(yè)自身增加了不少的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
最后,我國的房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展的過程中普遍的對于企業(yè)的工程決算比較重視,但是對于項目的決策不夠重視,在企業(yè)的項目投資的過程中很大的程度上都是依靠項目本身的負(fù)責(zé)人的主觀上的推斷,這樣的缺乏科學(xué)合理的市場分析的現(xiàn)象必然使得企業(yè)在發(fā)展的過程中干縮接受的項目缺乏一定的可行性的論證,無形中也就使得企業(yè)的戰(zhàn)略意義降低了。
二 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的創(chuàng)新探索
房地產(chǎn)企業(yè)由于其本身的生產(chǎn)經(jīng)營的過程比較特殊,所涉及到的面是比較廣的,并且其開發(fā)的周期相對比較長,投資的額度也比較大,所以在資金的回收的過程中是需要相當(dāng)?shù)臅r間的。
首先,要對房地產(chǎn)企業(yè)的資金進(jìn)行統(tǒng)籌的管理工作。也就是說,在房地產(chǎn)企業(yè)的資金統(tǒng)籌中,目前因為受到了國家的貨幣政策的影響,這就是的其主要依靠的銀行貸款的一個資金來源受到了比較大的影響。
其次,由于房地產(chǎn)企業(yè)的全面的成本管理以及在控制的方面都存在比較大的問題,所以就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中的成本管理和控制的工作。
最后,由于房地產(chǎn)企業(yè)在具體的項目開發(fā)和實施的過程中所面臨的風(fēng)險比較多,這就需要企業(yè)對項目的實施過程中的風(fēng)險進(jìn)行正確的控制和對待,帶著一定的戰(zhàn)略性的原則實現(xiàn)對于項目的過程的全面的分析和控制管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中,加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險的控制以及預(yù)警的工作。在工作中要積極的采取多方面的措施來針對財務(wù)的過程實施全方位的風(fēng)險的規(guī)避和預(yù)警,從而建立起針對房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警和管理體制。
參考文獻(xiàn):
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第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況分析范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)；有效控制
中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-01
房地產(chǎn)企業(yè)作為中國高投入、高風(fēng)險最為突出的行業(yè)，其經(jīng)營效益存在著較大的不確定因素。在政府近年來的嚴(yán)格調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)的唯一出路即是加強(qiáng)自身建設(shè)，優(yōu)化內(nèi)部控制，實施精細(xì)化管理，其中尤其以提高財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制最為重要。資金是企業(yè)的命脈，有效的財務(wù)管理能夠提升企業(yè)的核心競爭力，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?；谶@樣一個前提，本文重點圍繞房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制展開論述。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的構(gòu)成要素剖析
基于房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營特征，筆者提取了構(gòu)成企業(yè)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的兩個核心要素，現(xiàn)將其列示如下。
第一，資金管理。從整體來說，房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作流程不外乎三點：融資——投資——效益產(chǎn)出?？梢哉f，是這三個部分構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈的核心，而這三個部分又都涉及了資金管理這項重要內(nèi)容，因此，資金管理可視為是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的構(gòu)成要素之首。而在實踐中，資金管理又包含了多項內(nèi)容，如融資管理、投資管理、營運(yùn)資金管理等等。這是一項系統(tǒng)工程。在這項工程中，所有環(huán)節(jié)都是重點。只有確保建立有效的融資渠道，保障運(yùn)營資金能夠有效利用，以及各項投資都科學(xué)合理，才能達(dá)成房地產(chǎn)企業(yè)效益最大化這一戰(zhàn)略目標(biāo)，并促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
第二，稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)擁有一個龐大的稅賦網(wǎng)絡(luò)，其中，企業(yè)所涉及到的稅種主要包括營業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等等。全力做好稅務(wù)籌劃工作是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門的重要職責(zé)，這項工作直接關(guān)系著企業(yè)的最終效益，以及企業(yè)資金能否有效利用，能否避免稅務(wù)風(fēng)險，保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。將稅務(wù)籌劃作為一個單獨(dú)項目從財務(wù)管理中提取出來，其也構(gòu)成了一個價值鏈條，而這一鏈條的主體僅有兩個部分，一是稅務(wù)遵從，二是稅務(wù)籌劃。在工作實踐中，前者是后者的基礎(chǔ)，只有首先做到稅務(wù)遵從，才能順利開展稅務(wù)籌劃工作。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制
1.強(qiáng)化資金管理力度
資金管理的主體由兩個部分構(gòu)成，一是融資管理，二是投資管理。首先，我們先來探討如何構(gòu)建有效的融資管理體系。在中國，對于企業(yè)而言融資是一項極為艱難的工作。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀來看，融資渠道狹隘更是其所面臨著的一個重點問題。因此，要強(qiáng)化資金管理，構(gòu)建有效的融資管理體系，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門就必須要全力拓寬融資渠道。例如，企業(yè)可采用股權(quán)融資的方式吸引資金，這一融資方式的優(yōu)點在于降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，彌補(bǔ)了銀行貸款需到期還本付息的不足，而缺點是易于分散企業(yè)控制權(quán)，且資金成本投入較高。再如，企業(yè)可利用債務(wù)融資的方式吸引資金，這種方式的優(yōu)點在于投資小，風(fēng)險易控制，并能夠優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，全面發(fā)揮債務(wù)資金的財務(wù)杠桿作用；而缺點是存在較大的還本付息壓力，且風(fēng)險往往是潛在的，雖然易于控制，卻不易發(fā)覺，而且一旦造成風(fēng)險，會影響財務(wù)杠桿的平衡，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)資金面臨著較大的壓力。
其次我們再來探討如何加強(qiáng)投資管理。首先，企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)完善的資金管理制度，結(jié)合我國相關(guān)法律法規(guī)，用制度來保障投資管理的科學(xué)合理性。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)的所有投資項目中，單獨(dú)的項目僅是企業(yè)投資的起點，而財務(wù)部門的主要工作是協(xié)同其他部門做好開發(fā)項目的可行性分析，以及結(jié)合戰(zhàn)略規(guī)劃參與投資項目的前期決策。由此可見，影響財務(wù)部門投資管理的因素主要由三點構(gòu)成：一是財務(wù)部門工作人員的專業(yè)素質(zhì)；二是房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目方面賦予財務(wù)部門的參與權(quán)力，即財務(wù)決策在項目整體決策中所占據(jù)的比重；三是財務(wù)部門如何參與財務(wù)決策，如何開展對投資項目的可行性分析。只有確保三個因素的達(dá)成，才能有效加強(qiáng)投資管理，提升管理力度和保障資金的合理運(yùn)用。
2.優(yōu)化稅務(wù)籌劃方案
在房地產(chǎn)企業(yè)的整體項目策劃中，稅務(wù)籌劃是其中的一個重要環(huán)節(jié)，并且，稅務(wù)籌劃應(yīng)在投資項目已勾勒出大體框架時立即介入，全力配合項目策劃做好決策工作，以保障投資項目的脈絡(luò)清晰，目標(biāo)明確。稅務(wù)籌劃共有兩個部分構(gòu)成，一是稅務(wù)遵從，二是稅務(wù)籌劃的主體部分。其中，稅務(wù)遵從是一個原則性問題。無論房地產(chǎn)企業(yè)如何壓縮成本投入和壓縮哪一環(huán)節(jié)的成本投入來保障效益目標(biāo)，都不能摒棄稅務(wù)遵從這一基本原則，即不能壓縮稅賦成本。以此為前提，稅務(wù)籌劃工作應(yīng)從兩個方面來開展。第一，通過多種稅賦方式對比得出最優(yōu)方案。例如，房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)，而在直接購買土地使用權(quán)和購買在建項目或通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的兩者權(quán)衡下，后者顯然會減少企業(yè)的稅賦成本。第二，在我國稅務(wù)總局對房地產(chǎn)行業(yè)全面開展土地增值稅匯算清繳的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過細(xì)化開發(fā)項目融資利息支出的方式優(yōu)化稅務(wù)籌劃工作。例如，我國土地增值稅暫行條例規(guī)定，裝修費(fèi)用可計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實際財務(wù)狀況，將毛坯房出售改為精裝出售，將裝修工程委托于與企業(yè)下屬單位，如此，則可以將一部分收入轉(zhuǎn)嫁到裝修單位，從而實現(xiàn)節(jié)稅的目的。
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第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況分析范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理;危機(jī)探索
企業(yè)財務(wù)管理一直是企業(yè)管理過程中不可忽視的一個重要環(huán)節(jié)，在促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展、合理分配企業(yè)資產(chǎn)、確保企業(yè)資產(chǎn)安全方面發(fā)揮著重要的作用。近些年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài)發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭愈加激烈，在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，企業(yè)危機(jī)防范的意識急需不斷增強(qiáng)，通過科學(xué)有效的財務(wù)管理措施來增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險防范的能力和效率具有重要的現(xiàn)實意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和危機(jī)防范相關(guān)內(nèi)容概述
由于房地產(chǎn)市場的需求量很大，房地產(chǎn)市場規(guī)模迅速擴(kuò)大。目前，房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入了新常態(tài)發(fā)展階段，增速逐漸下降，部分地區(qū)出現(xiàn)了“供大于求”的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂、樓市“崩盤”的現(xiàn)象時有發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了前所未有的市場危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個投資風(fēng)險較大的行業(yè)，企業(yè)財務(wù)管理是一項系統(tǒng)工程，有利于為企業(yè)決策者提供有效、全面的企業(yè)資產(chǎn)信息，從而使企業(yè)決策者做出符合市場發(fā)展規(guī)律的大型經(jīng)濟(jì)決策，有效降低大型經(jīng)濟(jì)投資帶來的企業(yè)風(fēng)險。在房地產(chǎn)資源的供求矛盾逐漸成為我國主要的社會經(jīng)濟(jì)矛盾之一的大前提下，一方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平是企業(yè)提升經(jīng)營管理水平的現(xiàn)實需求，只有符合市場發(fā)展趨勢的財務(wù)管理制度才是具有可持續(xù)發(fā)展的活力；另一方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)防范意識是房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避企業(yè)社會風(fēng)險的現(xiàn)實需求。目前，我國各地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險逐漸增加，但部分企業(yè)的財務(wù)管理制度并不健全，企業(yè)管理者危機(jī)防范意識不強(qiáng)、國家相關(guān)房地產(chǎn)政策落實度較差、財務(wù)管理制度可行性不足、財務(wù)管理手段較為傳統(tǒng)、企業(yè)內(nèi)部控制制度體系不健全等現(xiàn)象普遍存在，在外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)提出更高要求的前提下，企業(yè)管理者必須用發(fā)展的眼光看待財務(wù)管理和危機(jī)防范問題，結(jié)合外界經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的特點有針對性地進(jìn)行反思和創(chuàng)新，有效避免企業(yè)財務(wù)管理過程中存在的一些不合理現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和危機(jī)防范過程中的不合理現(xiàn)象及改進(jìn)建議
（一）健全房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度
目前，在我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理過程中，財務(wù)管理和危機(jī)防范意識不強(qiáng)、財務(wù)管理目標(biāo)不明確、財務(wù)管理工作分工不明確、財務(wù)管理工作方式落后等現(xiàn)象普遍存在，財務(wù)管理制度有效性較差是存在的主要問題之一。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險不斷增加的背景下，這種不合理現(xiàn)象急需轉(zhuǎn)變。首先，企業(yè)財務(wù)管理和危機(jī)防范的重要性是有目共睹的，有關(guān)部門應(yīng)該組織研究團(tuán)隊對我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理理論進(jìn)行深入分析和研究，提供符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的標(biāo)準(zhǔn)體系；其次，企業(yè)財務(wù)管理的根本目標(biāo)是提升企業(yè)的經(jīng)營管理水平、確保企業(yè)資產(chǎn)安全，一切不滿足基本目標(biāo)的財務(wù)管理制度都會阻礙企業(yè)發(fā)展；最后，企業(yè)應(yīng)該不斷健全財務(wù)管理責(zé)任分配制度，相關(guān)管理者應(yīng)該制定戰(zhàn)略性的財務(wù)管理工作計劃，同時應(yīng)該明確財務(wù)管理工作人員的工作責(zé)任，使財務(wù)管理工作更加公開透明化，在提升企業(yè)財務(wù)管理水平的同時可以促進(jìn)廉政建設(shè)。
（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度
房地產(chǎn)企業(yè)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在促進(jìn)社會發(fā)展、提升人們生活質(zhì)量方面發(fā)揮著不可忽視的重要作用。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度并不健全，不利于合理分配企業(yè)財務(wù)資源、發(fā)揮財務(wù)管理的優(yōu)勢。首先，企業(yè)管理人員應(yīng)該在深入了解企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，深入分析企業(yè)內(nèi)部控制體系可能涉及到的各項內(nèi)部管理事務(wù)，建立完善的內(nèi)部控制網(wǎng)絡(luò)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合實踐管理經(jīng)驗，建立完善的規(guī)避社會風(fēng)險的制度，提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，這樣企業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)狀況下依然可以保持一定的發(fā)展活力；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改進(jìn)內(nèi)部控制手段，充分利用先進(jìn)的多媒體技術(shù)手段和計算機(jī)信息技術(shù)進(jìn)行內(nèi)部控制，建立完善的內(nèi)部控制信息分享平臺是提升企業(yè)內(nèi)部管理效率的重要手段，通過信息分享平臺，企業(yè)員工可以快速獲取企業(yè)內(nèi)部信息和管理策略，這樣可以有效增加內(nèi)部控制制度的執(zhí)行效率。
（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理團(tuán)隊的整體素質(zhì)
管理團(tuán)隊是影響企業(yè)財務(wù)管理和危機(jī)防范過程的重要因素，但目前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理團(tuán)隊的整體素質(zhì)較差，一方面體現(xiàn)在財務(wù)管理團(tuán)隊的硬件條件較差；另一方面體現(xiàn)在財務(wù)管理團(tuán)隊的軟件條件較差，組建高素質(zhì)的財務(wù)管理團(tuán)隊是提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的重要方法。一方面，財務(wù)管理團(tuán)隊的專業(yè)素養(yǎng)有待提升。我國應(yīng)該逐步健全財務(wù)管理人才的培養(yǎng)模式和財務(wù)管理人員的再教育模式，為我國企業(yè)財務(wù)管理工作提供強(qiáng)大的人才力量。同時，企業(yè)應(yīng)該給財務(wù)管理人員提供培訓(xùn)學(xué)習(xí)的機(jī)會，確保財務(wù)管理人員掌握有效、合理的工作方式；另一方面，企業(yè)財務(wù)管理人員的思想覺悟需要提高，財務(wù)管理部門應(yīng)該采用合理的措施激發(fā)員工的工作激情。同時，我國財務(wù)管理人員危機(jī)防范意識不強(qiáng)的現(xiàn)象是普遍存在的，因此，企業(yè)應(yīng)該通過會議精神傳達(dá)的方式讓全體員工意識到現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢，建立員工與企業(yè)共同發(fā)展的責(zé)任意識，這樣才能從根本上增強(qiáng)財務(wù)管理的有效性。
在經(jīng)歷了長達(dá)十年的快速增長期后，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了相對來說比較低迷的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)增速不斷下降，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭更加激烈。在這樣的市場發(fā)展背景下，企業(yè)更應(yīng)該結(jié)合市場發(fā)展趨勢和企業(yè)內(nèi)部特點建立符合現(xiàn)實發(fā)展規(guī)律的企業(yè)財務(wù)管理制度，通過科學(xué)合理的財務(wù)管理策略增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險防范的能力，只有這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)在激勵的競爭中持續(xù)保持發(fā)展的動力。
作者:李學(xué)鳳 單位:青島躍龍升置業(yè)有限公司
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第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況分析范文
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務(wù)預(yù)算 管理
財務(wù)預(yù)算是一系列專門反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)預(yù)計財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，以及現(xiàn)金收支等價值指標(biāo)的各種預(yù)算的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投入資金多、開發(fā)周期長等特點，且國家持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的政策風(fēng)險和市場風(fēng)險也較大。“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理尤為重要。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算主要分為損益預(yù)算和資金預(yù)算兩部分，其中:損益預(yù)算反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營成果及其分配情況，資金預(yù)算反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金收支情況。
1.損益預(yù)算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)損益預(yù)算主要包括收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)預(yù)算）、稅費(fèi)支出預(yù)算等。
按照上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通行會計核算辦法規(guī)定，房地產(chǎn)銷售收入一般要同時滿足下列五個條件時確認(rèn)收入：一是商品房竣工驗收合格，取得竣工備案表；二是已簽定商品房銷售合同；三是房款已經(jīng)取得或確信可以取得（通常收到銷售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排）；四是房屋相關(guān)成本能夠可靠計量；五是房屋經(jīng)客戶驗收，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入預(yù)算與營銷部、工程部、成本管理部等各個業(yè)務(wù)部門密切相關(guān)。
稅費(fèi)支出預(yù)算主要包括計入營業(yè)稅金及附加的土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及其他。其中土地增值稅按照超額累進(jìn)稅率的30%~60%，一般按照清算口徑計提。
2.資金預(yù)算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預(yù)算主要包括資金流入和資金流出兩部分。
資金流入主要包括銷售回款、銀行貸款、其他資金流入（如收取工程單位的招投標(biāo)保證金等）。銷售回款受工程節(jié)點（取得預(yù)售許可證才能銷售）、市場環(huán)境制約，銀行貸款受銀行信貸政策、工程節(jié)點進(jìn)度（按照銀監(jiān)會相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證銀行才能放款）制約。
資金流出主要包括土地支出、工程建設(shè)支出、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用三項費(fèi)用支出，稅費(fèi)支出，償還銀行貸款支出，其他支出。工程建設(shè)支出主要受工程進(jìn)度制約。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理中存在的主要問題
1.存在“編制財務(wù)預(yù)算純屬財務(wù)行為”的錯誤認(rèn)識
財務(wù)預(yù)算反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)預(yù)計財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，以及現(xiàn)金收支情況，但不能據(jù)此就認(rèn)為財務(wù)預(yù)算只是一種財務(wù)行為, 由財務(wù)部門負(fù)責(zé)制定和控制預(yù)算就可以。房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算與項目的設(shè)計、工程、營銷、成本控制、物資采購等各個環(huán)節(jié)息息相關(guān), 是所有相關(guān)管理的集中體現(xiàn)。
2.財務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確率及分解的科學(xué)性有待提高
多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算（包括收入預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、資金預(yù)算等）預(yù)算執(zhí)行差異率均較大，但財務(wù)預(yù)算執(zhí)行差異率較大的主要原因是各個業(yè)務(wù)部門預(yù)算執(zhí)行的較差。
部分房地產(chǎn)企業(yè)簡單按月平均收入、回款等財務(wù)預(yù)算，沒有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特點、營銷和工程等工作節(jié)點、投融資計劃等進(jìn)行分解，財務(wù)預(yù)算分解的科學(xué)性有待提高。
3.與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠, 重年度預(yù)算, 輕項目開發(fā)預(yù)算
房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期較長，從取得土地使用權(quán)證到銷售清盤，少則2年~3年, 不確定性因素多, 如設(shè)計變更、政策變化、進(jìn)度延緩等,因此編制財務(wù)預(yù)算不僅是對年度財務(wù)狀況做出的反映, 而且是對項目綜合情況做出的反映。許多房地產(chǎn)企業(yè)還是套用工業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)預(yù)算方式，在年度經(jīng)營計劃指導(dǎo)下編制房地產(chǎn)項目的年度預(yù)算, 并且通常是單項預(yù)算, 考慮項目的開發(fā)期不夠，與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的措施
1.財務(wù)預(yù)算，現(xiàn)金為王
房地產(chǎn)行業(yè)高利潤、高負(fù)債，同時高風(fēng)險，必須時時保證現(xiàn)金流的健康順暢。盡管自今年3月份以來商品重點城市商品住宅成交量不斷回升，但受限購、限貸、限價等多重政策影響，加上房地產(chǎn)企業(yè)以往常用的開發(fā)貸款、國內(nèi)資本市場募資等方式受到層層限制，房地產(chǎn)開發(fā)商整體現(xiàn)金流趨緊。因此財務(wù)預(yù)算要堅持現(xiàn)金為王，確保收入項目資金的及時回籠及各項費(fèi)用的合理支出，資金優(yōu)先保證償還銀行貸款本金和利息，優(yōu)先保證項目建設(shè)，降低財務(wù)風(fēng)險，提高資金使用效率。
2.各個業(yè)務(wù)部門密切配合，從業(yè)務(wù)部門發(fā)起編制資金預(yù)算和損益預(yù)算
房地產(chǎn)項目預(yù)算涉及項目開發(fā)前期研發(fā)、營銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個部門, 涉及項目開發(fā)經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié), 因此,房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算編制要加強(qiáng)與業(yè)務(wù)部門密切配合，分工編制預(yù)算，具體是：
資金預(yù)算方面，營銷部門負(fù)責(zé)編制銷售回款預(yù)算、銷售費(fèi)用預(yù)算，工程管理部、前期部等部門負(fù)責(zé)編制土地支出和工程建設(shè)資金支出，財務(wù)部門編制稅費(fèi)支出預(yù)算、償還銀行貸款本金及利息支出預(yù)算，人力資源部負(fù)責(zé)編制人工成本、培訓(xùn)費(fèi)等預(yù)算。
損益預(yù)算方面，工程建設(shè)部要保證計劃確認(rèn)收入的地塊按期取得預(yù)售許可證，按期建設(shè)完畢、取得竣工備案單，提高建筑質(zhì)量并提交內(nèi)部驗收；客服部要保證計劃確認(rèn)收入的地塊按期完成內(nèi)部驗收（物業(yè)公司、開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理公司組織四方驗收，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，所有問題整改完畢后物業(yè)公司收鑰匙）并按時、順利交房，取得客戶簽收憑據(jù)或其他交房證據(jù)；成本管理部要保證按期完成結(jié)算，為確認(rèn)收入時成本的可靠計量提供依據(jù)。
3.提高財務(wù)預(yù)算分解的準(zhǔn)確率
一是總體構(gòu)成的分解。收入總體構(gòu)成的分解, 需與開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)類型、銷售面積、擬銷售均價掛鉤, 然后分解、預(yù)測出各地塊物業(yè)類型的銷售總價。開發(fā)成本總體構(gòu)成的分解, 需將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項目根據(jù)工程逐步分解, 然后一一對應(yīng)到相關(guān)成本項目中, 最終預(yù)測總成本。費(fèi)用、稅金等按國家相關(guān)政策和企業(yè)財務(wù)制度等進(jìn)行費(fèi)用科目、稅金科目的分解, 然后測算費(fèi)用、稅金總價。
二是構(gòu)成項目按年度、月份的分解。將總體構(gòu)成的各項科目按照工程進(jìn)度和預(yù)計付款方式以及工程總額控制點的要求等, 結(jié)合項目開發(fā)周期進(jìn)行各個年度、月份的分解, 將預(yù)算責(zé)任落實到各個單位直至各個項目。
4.加強(qiáng)財務(wù)預(yù)算執(zhí)行分析與考核
預(yù)算管理的本質(zhì)要求是一切經(jīng)濟(jì)活動都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)而開展，在預(yù)算執(zhí)行過程中落實經(jīng)營策略，強(qiáng)化企業(yè)管理。因此，必須圍繞實現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)預(yù)算和財務(wù)預(yù)算，提高預(yù)算的控制力和約束力。企業(yè)各部門在房地產(chǎn)建設(shè)及銷售的各項活動中，要嚴(yán)格執(zhí)行，切實圍繞預(yù)算開展經(jīng)濟(jì)活動。要按照“以月保季，以季保年”的原則，編制季、月滾動預(yù)算，并建立每周資金調(diào)度會、每月預(yù)算執(zhí)行情況分析會等例會制度，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算政策，及時反映和監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況，適時實施必要的制約手段，把企業(yè)管理的方法策略全部融會貫通于執(zhí)行預(yù)算的過程中，最終形成全員和全方位的預(yù)算管理局面。
要把財務(wù)預(yù)算執(zhí)行偏差率（如收入預(yù)算執(zhí)行偏差率，銷售回款預(yù)算偏差率等）作為重要的績效考核指標(biāo)，并責(zé)任到人。
5.密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策
