房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價值評估；收益法；資本化率

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

房地產(chǎn)價值評估是現(xiàn)代房地產(chǎn)管理、投資、開發(fā)、交易、抵押貸款、征用賠償、保險、課稅、入股合營以及糾紛處理等的一項基礎(chǔ)性工作。而收益法是房地產(chǎn)價值評估的基本方法之一，在收益法基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)價值評估與投資項目評估常用到資本化率這個與房地產(chǎn)投資經(jīng)營有關(guān)的參數(shù)作為評估工具。

收益法在房地產(chǎn)評估中的公式一般為：

純收益每年均不變，且持續(xù)無限年：V=A/r

純收益每年均不變，且持續(xù)有限年：V=A×［1-1/（1+r）］/r

純收益每年按一定比率增加，且為無限年：V=A/（r-s）

純收益每年按一定比率增加，且為有限年：V=A×｛1-［（1-s）/（1+r）］｝/（r-s）

其中：V為評估值，A為凈收益，r為資本化率，s為純收益每年遞增的比例，n為年限。

從以上公式可以看出，確定一個合適的資本化率是實際估價中最重要也是最困難的問題。資本化率大于1%或小于1%將使收益價格產(chǎn)生很大波動，將會直接導(dǎo)致評估結(jié)果的巨大差異。然而，現(xiàn)在評估界在實際估價中，對資本化率的確定較為不規(guī)范，最小值（存款利率）與最大值相差懸殊，有的僅把它作為調(diào)整評估價值的工具，甚至還存在認識上的誤區(qū)，嚴重影響收益法的使用效果。同時，房地產(chǎn)具有很強的地理位置色彩，多樣性、個別性很強，很難找到一個對任何情況均可適用的資本化率。因此，資本化率的確定，是收益法評估中十分重要的問題。

一、資本化率的內(nèi)涵、特點及決定因素

資本化是將房地產(chǎn)未來年凈收入現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為等量資本價值的過程，資本化率是這一轉(zhuǎn)化過程的回報百分率。對土地、商鋪等收益性物業(yè)來講，初始投資完成后，經(jīng)過若干時間的價值收益，在投資期末會以一定的價格售出。這可以用現(xiàn)金流量表體現(xiàn)其房地產(chǎn)投資過程與結(jié)果，其中有一個反映資本價值隨時間變化而產(chǎn)生的變化幅度的參數(shù)，我們稱之為資本化率。

從本質(zhì)上看，購買房地產(chǎn)可以看成是一種投資，投資所需的資本就是房地產(chǎn)價格，這筆投資將要獲得的收益就是房地產(chǎn)每年將產(chǎn)生的純收益。因此，資本化率實質(zhì)上是一種資本投資的收益率。正常情況下，投資風險與投資收益是成正比的，風險大，收益率就高；風險小，收益率就低。若一筆資金存入國家銀行，風險小、安全系數(shù)高，同時利率也很低；但若用它購買股票、債券，風險性必然增強，安全系數(shù)下降，同時利率也會有所上升。

資本化率一般會隨所投資房地產(chǎn)的地段、性質(zhì)、用途的不同而不同，隨時間的變化而發(fā)生變化。另外，若預(yù)期未來會產(chǎn)生高通貨膨脹率，或該收益性房地產(chǎn)未來的年收入存在較大風險，且更具有投機性時，則資本化率就較高，房價就低。反之亦然，即房地產(chǎn)未來收入更具有確定性，或沒有明顯的通貨膨脹率，則資本化率就較低，房價就高。

在市場經(jīng)濟中，供求關(guān)系決定著價格，決定著收益價值水平，也決定著房地產(chǎn)的資本化率。而供求關(guān)系又是由以下兩個因素構(gòu)成：一方面位置競爭性、規(guī)劃特征、持有期及變化、物理特征、法律權(quán)屬問題等因素構(gòu)成供給；另一方面宏觀與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、行業(yè)投資方向與風險水平、租戶利潤與偏好等因素構(gòu)成需求，供求各自對立、又互為統(tǒng)一的不斷變化決定著房地產(chǎn)資本化率的水平。在實際工作中，分析這些市場供求決定因素可以對市場可比案例進行修正，從而調(diào)整并最終確定房地產(chǎn)資本化率。

二、資本化率的確定原則

1、不低于無風險報酬率。在正常的資本市場和產(chǎn)權(quán)市場條件下，各種資產(chǎn)投資中政府債券和銀行存款通常被認為是低微風險甚至是無風險的投資項目，而其他投資方式的不確定性及風險性要高于政府債券和銀行存款。因此，政府債券利率和銀行存款利率通常被視為無風險報酬率，是投資者進行其他投資權(quán)衡投資報酬率時，必須考慮的基本因素。如果折現(xiàn)率小于無風險報酬率，就會導(dǎo)致投資者購買國債或是儲蓄，而不會去冒風險進行得不償失的投資。

2、行業(yè)基準收益率不能作為確定資本化率的依據(jù)?；鶞适找媛适腔窘ㄔO(shè)投資管理部門為篩選建設(shè)項目，從擬建項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻方面，按行業(yè)統(tǒng)一制定的最低收益率的判別標準。只有當擬建項目的投資收益率高于行業(yè)基準收益率時才可批準建設(shè)。國家可以通過產(chǎn)業(yè)政策措施來調(diào)控行業(yè)基準收益率，如屬于鼓勵發(fā)展的行業(yè)，國家可以有意地將行業(yè)基準收益率調(diào)低，以便促使更多的建設(shè)項目上馬。因此，行業(yè)基準收益率即包括了政策因素，還包括管理、組織等資源因素，相當于投資企業(yè)的收益率，而房地產(chǎn)資本化率中一般不包括管理、組織等資源因素，是純粹的資本投資收益率。

3、資本化率與收益額相匹配。資本化率的確定和選取要與房地產(chǎn)的預(yù)期收益相匹配。如果預(yù)期收益中考慮了通貨膨脹因素和其他因素的影響，那么在資本化率中也應(yīng)有所體現(xiàn)；反之，如果預(yù)期收益中沒有考慮通貨膨脹和其他因素的影響，那么在資本化率中也不應(yīng)反映。投資類房地產(chǎn)收益額來源既有房租收入還有房屋增值收益（在房屋出售時實現(xiàn)），如果收益額只考慮租金收入，則收益率也只應(yīng)考慮租金收入對其的影響。

4、按實際情況確定。在房地產(chǎn)評估中沒有固定的資本化率，適用的資本化率要根據(jù)被評估資本化率的具體情況來確定。不同地區(qū)、類型的房地產(chǎn)適用不同的資本化率。

三、資本化率的確定方法

1、安全利率加上風險調(diào)整值法。所謂安全利率，是指無風險資本投資收益率，即：資本化率=安全利率+風險調(diào)整值。運用這種方法求取資本化率，首先是求取安全利率，即無風險的資本投資收益率。在我國一般選取的是一年期的定期存款利率作為安全利率，然后根據(jù)估價對象所處地區(qū)現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況、土地取得方式、物價指數(shù)狀況以及估價對象的用途、新舊程度等確定風險調(diào)整值，最后用安全利率加風險調(diào)整值的和作為該估價對象的資本化率。在實例評估中，風險調(diào)整值被看作是一個經(jīng)驗系數(shù)。

2、收益風險倍數(shù)法。收益風險倍數(shù)法是在排序插入法原理的基礎(chǔ)上改進而來的一種方法。因為投資房地產(chǎn)，其風險高于購買國債，在對投資收益率排序時，房地產(chǎn)的投資收益率也應(yīng)該高于同期國債年利率，其詳細的計算步驟為：若以投資房地產(chǎn)的方式購買收益型房地產(chǎn)的總價款為V，其尚可使用年限為n，資本化率為r，年純收益為A，同時以安全投資的方式購買國債，投資金額為P，期限也為n，年利率為i，連本帶息年回收額為B，則有：

購買國債時：P=B×［（1+i）-i］/i×（1+i）

投資房地產(chǎn)時：V=A/r×［1-1/（1+r）］

在一般情況下，由于投資房地產(chǎn)的風險、收益均要比購買國債大，如果兩種投資方式的投資額相等，收益期相同，那么投資房地產(chǎn)的純收益要比購買國債的本息回收額要大。假設(shè)投資房地產(chǎn)的年回收額比購買國債本息回收額高出的倍數(shù)為C，則有：A=（1+C）×B，又因為P=V，故有：［（1+i）-i］/i×（1+i）=（1+C）/r×［1-1/（1+r）］，式中的C稱為收益風險倍數(shù)，利用此公式能準確地計算出資本化率r。

3、實際利率調(diào)整法。實際利率調(diào)整法是在市場抽樣法的基礎(chǔ)上，選取三宗或三宗以上（一般為三宗）相類似房地產(chǎn)的價格進行加權(quán)平均調(diào)整，并了解所調(diào)查房地產(chǎn)租金的平均水平，先求出收益無期限的資本化率r=a/v，再根據(jù)待估房地產(chǎn)收益有期限的具體情況進行修正調(diào)整。這里所采用的是反復(fù)式逐漸迭代、趨近的方法，即用r=a/v代入r=a/v×［1-1/（1+r）］，再用r=a/v×［1-1/（1+ r）］，如此反復(fù)計算，不斷趨近，直至比較滿意的精度，以此作為調(diào)整值。利用這種方法計算出來的資本化率比較精確。

4、加權(quán)平均成本法。這種方法也稱投資復(fù)合收益率法，它是依據(jù)投資中所擁有的各項資金成本在總投資額中比例的加權(quán)平均值來計算資本化率的。一般情況下，它根據(jù)投資房地產(chǎn)時銀行規(guī)定的抵押貸款率與自有資本的收益率的加權(quán)平均值來計算資本化率。這里所指的自有資本收益率，實際上是以自有資本的機會成本來衡量的，這種機會成本可視為自由資本的投資收益率，它在應(yīng)用上比較簡便。計算公式為：資本化率=自有資金占總投資額的比例×自有資金機會成本+抵押貸款額占總投資額的比例×抵押貸款率。

四、資本化率的修正

當從可比實例獲取資本化率時，可能需要進行修正以反映估價對象與可比實例在物質(zhì)實體方面存在的差異以及估價時點經(jīng)濟狀況方面的不同。盡管沒有修正資本化率的精確方法，但可以從已經(jīng)提到的發(fā)現(xiàn)資本化率的方法中借鑒某些資本化率的修正方法。可以應(yīng)用的部分有：1、房地產(chǎn)區(qū)域；2、房齡、質(zhì)量和改良物的狀況；3、改良物剩余的經(jīng)濟使用年限；4、建筑物價值與房地產(chǎn)總價值的比率；5、費用支出占房地產(chǎn)市場價值的百分率（如房地產(chǎn)稅）。

由于房地產(chǎn)所在的區(qū)域可以影響投資的相對風險、租金價格的未來走勢以及投資者的一般動機，因此對利率和資本化率有巨大影響。建筑物房齡、質(zhì)量、狀況以及剩余的經(jīng)濟使用年限也很重要。盡管小的差異可能不值得進行資本化的修正，但顯著的差異可能影響市場對于某一房地產(chǎn)收入流相對安全性和持續(xù)性的看法。建筑物價值與房地產(chǎn)總價值的比率影響資本回收的要求。因此，資本化率通常應(yīng)該以建筑物價值占總價值比例與估價對象相似的成交實例為基礎(chǔ)。

當估價對象的某種費用是以其市場價值的某一百分率支付時，可能需要對市場得出的資本化率進行修正以反映這種費用。按價計算的房地產(chǎn)稅是個很好的例子。通過將稅率與資本化率相加來估計房地產(chǎn)稅通常比將稅費作為一定金額費用支出進行估計更為準確。

總之，房地產(chǎn)評估是一門藝術(shù)和科學(xué)的結(jié)合，估價技術(shù)人員在運用嚴謹?shù)墓?、科學(xué)的方法確定資本化率的同時，還需要更多豐富的經(jīng)驗和實踐，以及對市場的熟悉程度，并綜合考慮房地產(chǎn)的類型、區(qū)位收益水平等各種因素，綜合分析。這樣才能正確地估算出房地產(chǎn)本身所具有的客觀、真實、合理的價位，從而降低投資房地產(chǎn)的風險。

（作者單位：山東大學(xué)管理學(xué)院）

主要參考文獻：

[1]李典凱，金公，郭向東.對房地產(chǎn)資本化率的認識.小城鎮(zhèn)建設(shè)，2003.8.

第2篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估范文

[關(guān)鍵詞]商業(yè)房地產(chǎn) 投資風險 AHP

一、引言

項目投資作為一種新興的投資方式,因為其具有改善和提高項目經(jīng)濟強度及項目債務(wù)承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現(xiàn)以來就具有很強的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風險。

因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的過程中如何進行有效的評估風險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產(chǎn)項目風險的方案選擇方法。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險的類型

項目投資的風險一般可分為內(nèi)部風險與外部風險兩大類。內(nèi)部風險是指項目實體可自行控制和管理的風險。外部風險是指與市場客觀環(huán)境有關(guān),超出項目自身范圍的風險。

1.外部風險

(1)政治風險

商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的政治風險主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導(dǎo)致項目資產(chǎn)的收益受到損害的風險。政治風險的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關(guān)。政治因素的變化往往是難以預(yù)料的,其造成的風險也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟形式緊密相關(guān),在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風險

商業(yè)房地產(chǎn)項目的法律風險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風險。我國當前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會逐步改進。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風險

金融風險是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產(chǎn)生的負面影響。金融風險主要表現(xiàn)在利率風險和匯率風險及通貨膨脹風險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務(wù)負擔的加重,利率上升導(dǎo)致融資成本的增加,通貨膨脹影響項目的現(xiàn)金流量的變化。

(4)不可抗力風險

商業(yè)房地產(chǎn)項目從設(shè)計到建成需要一定的時間。在這段時間內(nèi),不可避免的會出現(xiàn)一些自然災(zāi)害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災(zāi)害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)造成破壞的自然天氣,會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災(zāi)害是人們無法預(yù)測的,所以不可抗力風險是不可以避免的。

2.內(nèi)部風險

(1)預(yù)測風險

預(yù)測風險是指項目的制定人在項目規(guī)劃時面臨的項目完成所發(fā)生的項目收益變化的風險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目在一開始規(guī)劃時預(yù)測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項目的收益是無法預(yù)測的。從項目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時間差,在這段時間內(nèi),規(guī)劃人所預(yù)測的商機就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒有達到投資人預(yù)想的收益,投資人就會不可避免的承擔預(yù)測風險。

(2)完工風險

項目的完工風險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達到預(yù)期運行標準的風險。商業(yè)房地產(chǎn)項目融資是以項目為導(dǎo)向,在項目建設(shè)階段,存在各種不確定性因素,如果項目不能按預(yù)定計劃建設(shè)投產(chǎn),將導(dǎo)致項目建設(shè)成本的增加,項目貸款利息的加重,項目不能按計劃取得收益。

(3)生產(chǎn)風險

項目的生產(chǎn)風險是指在項目的試和生產(chǎn)經(jīng)營階段存在的技術(shù)、資源儲量、能源和料供應(yīng)、生產(chǎn)經(jīng)營和勞動力狀況等風險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風險。生產(chǎn)風險主要表現(xiàn)在: 技術(shù)風險; 資源風險; 能源和原材料供應(yīng)風險; 經(jīng)營管理風險。風險主要包括技術(shù)風險、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。

(4)市場和經(jīng)營風險

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風險;其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時間也很長,各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢密切相關(guān),商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費,依托于城市經(jīng)濟發(fā)展的變化和居民消費水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場和經(jīng)營風險相當大。

因此,在實際進行商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)中要考慮多方面的風險。不同的項目面臨的風險表現(xiàn)在可能會有不同程度的內(nèi)部風險和外部風險。對于項目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項目的各類風險的權(quán)重對其決策有重要的意義。

三、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風險評價

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風險進行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學(xué)的運籌學(xué)家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀70年代初期提出的。該方法把復(fù)雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關(guān)系分組形成遞階層次結(jié)構(gòu)。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應(yīng)用,評價商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險也采用此方法進行研究。首先采用AHP法求出指標權(quán)重。它為分析復(fù)雜的社會系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權(quán)重的計算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進行分類,建立指標體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風險。其中包括政治風險、金融風險、完工風險等。在進行層次分析法時必須先把所有涉及到的風險進行分類。

2. 根據(jù)指標體系構(gòu)造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險的分析,作者構(gòu)造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風險。

3. 根據(jù)專家的意見,構(gòu)造關(guān)于各個風險的判斷矩陣從而確定各個因素的權(quán)重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認識,一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標度方法。專家通過相互比較,當相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時,判斷矩陣相應(yīng)的值可以取這個比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過歸一化后幾位同一層次相關(guān)因素對于上一層次相對重要性的排序權(quán)值,并進行一致性檢驗。

在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標CI=。一致性指標CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標CI與同階平均隨機一致性指標RI之比稱為隨機一致性比率CR=。當CR.< 0.10 時,便認為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調(diào)整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據(jù)各方案的情況構(gòu)造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權(quán)重,并進行一致性檢驗。

6. 把第四步所得的各個因素權(quán)重和第五步所得的各個方案對因素的權(quán)重,求其加權(quán)總和。按照所得的百分比情況得到方案的風險綜合排序。投資人盡量選擇風險最小的方案投資,這個綜合排序為商業(yè)房地產(chǎn)項目投資人的決策提供依據(jù)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的分險評價實例分析

在項目投資之前,投資人會面臨多種復(fù)雜的風險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風險,可以在安排項目投資前為投資人提供參考,為投資人進行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經(jīng)過初步調(diào)查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項目風險分析這三個方案的風險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項目投資方案的風險,然后根據(jù)計算出的風險大小的排序,來有助于投資者進行科學(xué)的決策,從而有利于提高項目的投資成功率。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產(chǎn)項目,計劃通過項目融資方式獲取資金,經(jīng)風險辨識后,其風險因素主要有政治風險、市場經(jīng)營風險、金融風險和完工風險。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項目融資風險評價指標體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項目的融資風險進行了評估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結(jié)果如表1所示。各個因素的權(quán)重和A、B、C方案對各個因素的權(quán)重如表2所示。

從以上結(jié)論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風險來說,方案C的風險權(quán)重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風險最小為30.68%。

五、結(jié)論

以層次分析法為數(shù)學(xué)工具對項目的投資風險進行評價,可以為投資決策者提供科學(xué)的決策依據(jù),促進投資決策的科學(xué)化和規(guī)范化進程,有利于提高項目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經(jīng)濟中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風險加以研究,但在現(xiàn)實生活中,投資風險對項目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風險控制與防范將是更具有現(xiàn)實意義的。通過論文所提供的決策期的風險分析方法,可以類似地進行投資全過程的風險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關(guān),才有可能達到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項目的風險,還必須同時兼顧項目的效益?？茖W(xué)的投資決策是在綜合考慮風險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律,掌握它、運用它為經(jīng)濟發(fā)展造福。

參考文獻:

[1]陳琳 潘蜀健:房地產(chǎn)項目投資[M]. 北京: 中國建筑工業(yè)出版社, 2004: 242-246

第3篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估，成本法，市場法，收益法

資產(chǎn)評估方法是實施資產(chǎn)評估工作的技術(shù)手段。這項工作既有客觀性，既要考慮資產(chǎn)客觀存在的現(xiàn)實狀況，又有主觀性，即評估人員要評估對象的現(xiàn)狀及其獲利能力進行分析判斷。實際上在資產(chǎn)評估實踐中評估人員可以根據(jù)不同的情況，采用不同的評估方法。因此，有必要對三種方法進行比較分析，以便于區(qū)分不同情況下應(yīng)該選擇適當?shù)脑u估方法。

一、成本法、市場法和收益法的區(qū)別

（一）成本法，是以待估房地產(chǎn)開發(fā)所需的必要而正常的成本為基礎(chǔ)估算待估房地產(chǎn)在一定時點、一定產(chǎn)權(quán)狀況下價格的一種估價方法。這里的成本是經(jīng)濟學(xué)中的成本概念，與會計中的成本概念是不同的，主要表現(xiàn)為：①會計成本是顯性的，即是企業(yè)會計賬目上作為成本項目計入的費用，而成本法中的成本是全部的，不僅包括顯性成本，而且包括隱性成本，即企業(yè)自己提供資源所必須支付的費用；②成本法中的成本是必要而正常的成本，并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)過程中實際發(fā)生的成本。③成本法中的成本，在時點上是指，現(xiàn)在的。根據(jù)經(jīng)濟理性主義的假定，房地產(chǎn)購買者愿意支付的價格，必不能高于他所預(yù)計的在當時市場條件下重新開發(fā)或建造相同房地產(chǎn)所需花費的正常而必須的全部成本。如果高于這一市場成本，購買者將不會從市場上直接購買這一房地產(chǎn)，而代之以自行開發(fā)或建造。因此，房地產(chǎn)開發(fā)的社會成本是需求方愿意支付的價格上限。另一方面，從房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)的房地產(chǎn)的價格必不能低于其開發(fā)過程中發(fā)生的全部成本，即各項費用及正常的利潤和稅金。如果低于這一全部成本，他就要虧本，這是開發(fā)商所不能接受的。

（二）市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場法估價。市場法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發(fā)經(jīng)營期等。

（三）收益法又稱收益資本化法、收益現(xiàn)值法、收益還原法，是將房地產(chǎn)預(yù)期未來各年的正常純收益以適當?shù)馁Y本化率折現(xiàn)求和（資本化），求取待估房地產(chǎn)在一定時點、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價格的一種估價方法。

采用收益法求得的試算價格，稱收益價格。 收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期收益原理。為方便理解，假設(shè)某投資者擁有一宗房地產(chǎn)，每年能產(chǎn)生10萬元的純收益；同時，此投資者擁有100萬元的資本金，將其投資于（存人）銀行，銀行的年利率是10%，則此投資者每年可得10萬元的資本利息額。對該投資者而言，這宗房地產(chǎn)產(chǎn)生的純收益與100萬元的資本金獲得的利息是等價的?？梢哉J為，該房地產(chǎn)的價值是100萬元。

二、決定評估價值的基本因素比較

決定收益法評估資產(chǎn)價值的因素，主要是收益額、本金化率等。而決定市場法評估資產(chǎn)價值的因素是一個公平市場，一個活躍的資本市場。其次是指買賣雙方都要有充分的時間，買方有充分的時間選擇自己滿意的商品；賣方也有充分的時間選擇適當?shù)馁I主，以使資產(chǎn)價格更高一些。而活躍的市場，就意味著被評估的資產(chǎn)具有一定的通用性或可售性，要有市場，不僅要有潛在的買主，而且要有可比的對象；從投資回報的角度看，凈利潤是所有者權(quán)益，利息是債權(quán)人的收益。企業(yè)的資金來源按照性質(zhì)可劃分為兩類：一類是負債，一類是所有者權(quán)益。如果被評估的企業(yè)資產(chǎn)是含長期負債在內(nèi)的全部投資，它的收益現(xiàn)值就要按扣稅利息加上凈利潤（或凈現(xiàn)金流量）作為收益額計算。如果被評估的企業(yè)資產(chǎn)僅僅是所有者權(quán)益，如產(chǎn)權(quán)接受方承擔全部債務(wù)，栽植需要購買所有者權(quán)益的場合，它的收益現(xiàn)值所依據(jù)的收益額只能按照凈利潤（或凈現(xiàn)金流量）計算。那么，明確收益的邊界和內(nèi)涵，對于收益法來說是極為重要的。

三、每種方法適用范圍的比較

成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說，對于一切以資產(chǎn)重置、補償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都適用。具體而言，除單項資產(chǎn)和特殊用途資產(chǎn)外，對于那些不易計算未來收益的特殊資產(chǎn)及難以取得市場參照物的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)都可用此法進行評估。

市場法，只適用于以市場價值為基礎(chǔ)的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。只要有一個充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場和被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標、技術(shù)參數(shù)等即可。但下列情況不宜采用市場法：1）因資產(chǎn)具有特定用途或性質(zhì)特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價格的資產(chǎn)，如專用機器設(shè)備，或無法重置的特殊設(shè)備都不宜采用市場法；2）對于大多數(shù)無形資產(chǎn)而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復(fù)性等特點，所以其交易價格資料往往不對外公開，評估人員無法收集其價格資料，因此不宜采用市場法。

收益法，一般適用于企業(yè)整體價值的評估，或者能夠預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)或者無法重置的特殊資產(chǎn)的評估活動，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)也可以應(yīng)用此法。

不難看出，不同的評估方法是實現(xiàn)不同評估目的時的具體形式和技術(shù)手段。但是評估方法的選擇不是隨心所欲的，每一種評估方法都有其特定的使用條件和適用范圍。通過對三種基本的評估方法的比較，可以使我們在以后的評估工作中選擇最合適的方法，對被評估資產(chǎn)的價值做出最合理的估算

參考文獻：

第4篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估范文

關(guān)鍵詞：會計準則；公允價值計量；房地產(chǎn)行業(yè)；投資性房

一、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值計量應(yīng)用現(xiàn)狀

（一）采用公允價值計量的上市公司數(shù)量統(tǒng)計。截至2014年4月30日，滬深兩市房地產(chǎn)行業(yè)（CSRC行業(yè)分類標準）A股共有131家上市公司披露了年報，其中滬市有68家，深市63家。對投資性房地產(chǎn)項目采用公允價值模式進行后續(xù)計量的共有15家，其中滬市7家，深市8家占房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司總數(shù)的1145%，而采用成本模式后續(xù)計量的有116家，占比8855%。

（二）公允價值確定方法統(tǒng)計分析。統(tǒng)計顯示，這15家上市公司主要采用相同或類似房地產(chǎn)的市場價格、資產(chǎn)評估機構(gòu)提供的評估價格這兩種方法確定自身擁有的投資性房地產(chǎn)的公允價值。其中有5家上市公司采用相同或類似房地產(chǎn)的市場價格，有5家采用資產(chǎn)評估機構(gòu)提供的評估價格，還有3家上市公司公允價值的確定方法沒有明確披露，2家未披露。

（三）計量模式轉(zhuǎn)換引起報表數(shù)據(jù)的變化。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式到公允價值模式的轉(zhuǎn)換應(yīng)作為會計政策的變更進行會計處理，企業(yè)會計準則對該項會計政策變更要求采用追溯調(diào)整法，并相應(yīng)對變更前一年的比較財務(wù)報表進行追溯調(diào)整。

由以上數(shù)據(jù)分析可知，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式所做的追溯調(diào)整會引發(fā)財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)、遞延所得稅負債、所有者權(quán)益、公允價值變動收益、所得稅費用、凈利潤等項目的巨大變動。

二、公允價值計量在房地產(chǎn)行業(yè)運用中存在的問題

通過對公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用狀況分析，并對比公允價值準則的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)在運用公允價值計量模式過程中存在以下幾點問題：。

（一）公允價值的應(yīng)用導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績不穩(wěn)定。對于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司而言，采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不需要對投資性房地產(chǎn)進行折舊和減值，資產(chǎn)負債表日公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，投資性房地產(chǎn)也以公允價值重新入賬，對于企業(yè)的資產(chǎn)、利潤、所有者權(quán)益均有較大影響。以金融街為例，實現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤3.88億元，較上年同期下降55.53%。顯然，公司一季度業(yè)績是符合預(yù)期的，導(dǎo)致凈利潤大幅下滑的主要原因是2012年同期美晟國際廣場竣工帶來公允價值變動收益7.7億元，而2013年一季度公允價值變動損益為0?？梢?，公允價值變動損益的大幅下滑是公司凈利潤下降的關(guān)鍵所在。

（二）公允價值計量易成為操縱利潤的工具。公允價值再度啟用，說明我國市場環(huán)境得到明顯改善，但對于投資性房地產(chǎn)的公允價值的確定而言，無論以相同或類似條件的市場價格還是評估價格為依據(jù)，在客觀價值的基礎(chǔ)上都存在人的主觀判斷，使得企業(yè)操控利潤的行為有了可乘之機。

三、公允價值計量應(yīng)用中存在問題的原因分析

（一）市場環(huán)境的限制。近些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈上升趨勢，采用公允價值計量更有利于反映企業(yè)的實際價值，但相比于發(fā)達國家而言，我國房地產(chǎn)市場環(huán)境仍不完善，缺少穩(wěn)定性，一些企業(yè)不愿轉(zhuǎn)換為公允價值模式，以避免潛在的不利影響。同時，公允價值的應(yīng)用條件還不是十分完善，在我國只有核心地區(qū)才存在活躍的市場價格，大部分企業(yè)受市場條件的限制依舊延續(xù)使用成本模式。

（二）企業(yè)對自身成本效益的權(quán)衡。成本效益的配比是上市公司在選擇公允價值計量模式時需要考慮的又一因素。由于我國房地產(chǎn)市場的條件不是很完善，許多企業(yè)不能從市場上直接獲取房地產(chǎn)的活躍市場價格，要確定公允價值就需要聘請獨立的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行估值。企業(yè)需要投入大量的人力、財力等，是一項重大的成本支出。然而公允價值計量模式的效用并不能在短時間內(nèi)顯現(xiàn)出來，并且需要穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境。

四、公允價值計量應(yīng)用的改進對策與建議

為促進公允價值計量的規(guī)范應(yīng)用和發(fā)展，本文提出以下幾點對策與建議。

（一）加強公允價值計量和信息披露的監(jiān)管力度?！镀髽I(yè)會計準則》對于投資性房地產(chǎn)公允價值計量和披露都有嚴格的規(guī)定?！镀髽I(yè)會計準則第39號――公允價值計量》對此進一步加以強調(diào)和細化。對比上市公司在年報中披露的內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，一些采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)并沒有嚴格執(zhí)行準則的規(guī)定，許多相關(guān)信息未披露或沒有明確說明。要進一步推進公允價值計量的應(yīng)用，就必須加大對上市公司準則執(zhí)行情況的監(jiān)督與控制力度。

（二）加強對評估機構(gòu)的資質(zhì)審查和獨立性監(jiān)管。由資產(chǎn)評估機構(gòu)提供的評估價格是上市公司確定投資性房地產(chǎn)公允價值的重要依據(jù)之一。因此資產(chǎn)評估機構(gòu)在公允價值的運用中擔任著重要角色。然而，目前我國評估機構(gòu)的質(zhì)量參差不齊，在為企業(yè)服務(wù)過程中也常常“不獨立”，從而使公允價值失去了真實性、客觀性。故建議相關(guān)部門提高資產(chǎn)評估機構(gòu)的準入門檻，并定期進行資質(zhì)審查和獨立性監(jiān)管，加大懲處力度，以加強評估機構(gòu)業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中的規(guī)范性、獨立性，為公允價值的運用提供良好條件。（作者單位：東北財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院）

參考文獻：

[1] 張秀麗.公允價值計量屬性――基于投資性房地產(chǎn)應(yīng)用研究[J].經(jīng)營管理者.2015，2：41-42.

[2] 王向前.我國會計公允價值應(yīng)用中存在的問題及對策[J].商.2014（6）.

[3] 呂波.淺議公允價值在會計實務(wù)中的應(yīng)用[J].經(jīng)濟研究刊.2013（29）：193-194.

[4] 劉浩，孫錚.公允價值的實證理論分析與中國的機遇研究[J].財經(jīng)研究.2005，1（1）：83-93.

第5篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估范文

1投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間分析

由于準則規(guī)定在成本模式下，應(yīng)當按照《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》的規(guī)定，對已出租的建筑物和土地使用權(quán)進行計量，計提折舊或攤銷。因此，投資性房地產(chǎn)盈余管理的空間主要集中在公允價值后續(xù)計量模式中。

1.1利用后續(xù)計量模式的可選擇性進行盈余管理

準則規(guī)定企業(yè)應(yīng)當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。并且采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差計入當期損益。由于近年來房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)總體上升的趨勢，企業(yè)所持有的房地產(chǎn)賬面價值往往低于市場價值。對于坐落于大中型城市中心城區(qū)的房地產(chǎn)，通常具有活躍的交易市場，因此，這些房地產(chǎn)滿足使用公允價值模式進行后續(xù)計量的條件。雖然準則規(guī)定成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式應(yīng)按會計政策變更處理，轉(zhuǎn)換無法立即產(chǎn)生收益，但企業(yè)在以后各期卻可能由于這種會計政策的選擇獲益。一方面轉(zhuǎn)換可以增加投資性房地產(chǎn)的賬面價值，同時增加企業(yè)的資產(chǎn)和所有者權(quán)益，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負債率，降低了企業(yè)的財務(wù)風險，有利于企業(yè)進行融資，擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，實施并購重組。轉(zhuǎn)換相當于因為資產(chǎn)的重估增值而調(diào)整賬面價值，而這在歷史成本計量原則下一般是禁止的。另一方面轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)不計提折舊，減少了企業(yè)每期的費用，同時在房地產(chǎn)價格上漲的條件下，投資性房地產(chǎn)公允價值的增加能在當期確認為收益，這都有利于增加企業(yè)的利潤。并且，由于稅法不將資產(chǎn)重估增值的收益計入應(yīng)納稅所得額，對于作為投資性房地產(chǎn)核算的建筑物或土地使用權(quán)也一律需要計提折舊或攤銷，因此，在目前的條件下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換不會增加企業(yè)的稅收負擔，也不會使企業(yè)失去折舊的“稅盾”作用。

1.2利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進行盈余管理

準則規(guī)定自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。企業(yè)可以與關(guān)聯(lián)方簽訂租賃合同，將閑置的房地產(chǎn)從原先的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)進行核算。同時，如果滿足準則中的相關(guān)規(guī)定，便可以使用公允價值模式進行后續(xù)計量。同時，企業(yè)可以將原已計提的固定資產(chǎn)減值準備在轉(zhuǎn)換時轉(zhuǎn)回，從而規(guī)避了《企業(yè)會計準則第8號——資產(chǎn)減值損失》中資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，不得轉(zhuǎn)回的規(guī)定。準則還規(guī)定，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。企業(yè)可以在適當?shù)臅r間解除與關(guān)聯(lián)方簽訂的租賃合同，重新計提折舊，并將轉(zhuǎn)換時產(chǎn)生的公允價值變動損益計入當期損益。這樣通過兩次轉(zhuǎn)換，企業(yè)在轉(zhuǎn)換期間內(nèi)減少了固定資產(chǎn)的折舊費用，獲得了公允價值變動帶來的收益，同時增加了資產(chǎn)的賬面價值，從而達到粉飾報表的目的。

1.3利用公允價值計量方法的不同進行盈余管理

根據(jù)準則的規(guī)定，資產(chǎn)負債表日企業(yè)應(yīng)該從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。這表明公允價值首先應(yīng)該從公開市場報價中取得。當無法從公開市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格時，可以使用估值技術(shù)取得公允價值。但由于我國市場經(jīng)濟起步較晚，市場機制尚不完善，房地產(chǎn)市場尚不成熟，公開報價不易獲得，并且由于存在大量的投機行為，公開報價也未必是公允的價格。因此，上市公司目前更傾向于使用資產(chǎn)評估機構(gòu)或房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估價格作為公允價值，其次是通過參考同類或類似房地產(chǎn)的市場價格獲取公允價值?，F(xiàn)行準則中，沒有對公允價值的計量方法作出明確適當?shù)囊?guī)定，企業(yè)可以根據(jù)自己的需要選擇對經(jīng)營業(yè)績有利或能夠達到特定目的的方法。估值模型本身具有復(fù)雜性和不確定性，容易受到主觀判斷的影響，但準則對于估值模型的選擇和關(guān)鍵參數(shù)的設(shè)定缺乏必要指導(dǎo)和規(guī)定。企業(yè)還可能選擇關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)評估機構(gòu)進行房地產(chǎn)評估，出具對自身有利的資產(chǎn)評估報告。這都給企業(yè)進行盈余管理提供了操作空間，使企業(yè)可以通過操縱公允價值滿足自身利益，降低會計信息的可靠性和可比性，損害其他利益相關(guān)者的利益。

2投資性房地產(chǎn)盈余管理的實例解析

2.1世茂股份的盈余管理

上海世茂股份有限公司是一家主營商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的上市公司。2009年6月30日，世茂股份臨時股東大會通過投資性房地產(chǎn)的會計政策變更的決議，公司根據(jù)準則規(guī)定進行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致增加2009年度利潤總額408萬元，其中因不計提折舊增加2009年度利潤總額102萬元，因公允價值變動增加利潤總額306萬元，增加投資性房地產(chǎn)1317萬元，增加留存收益987萬元。當年下半年，因采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價值變動損益為1.61億元，約占當年利潤總額的54.51%。2010年，世茂股份因采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價值變動損益為4.26億元，約占當年利潤總額的31.14%。然而，該公司并未在財務(wù)報表附注中披露進行會計政策變更的原因。世茂股份租售并舉的經(jīng)營模式導(dǎo)致該企業(yè)擁有大量的投資性房地產(chǎn)，且其商業(yè)地產(chǎn)主要坐落于北京、上海等地區(qū)，市場交易活躍，這給使用公允價值模式提供了必要條件。2009年全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)價格普遍高企，發(fā)達地區(qū)漲幅尤為明顯。世茂股份在此時進行會計政策變更，公允價值的大幅變動直接導(dǎo)致了當年及此后一年的利潤大幅增加，相對于其他采用成本模式的房地產(chǎn)企業(yè)而言，業(yè)績更加“漂亮”。并且，由于投資性房地產(chǎn)公允價值變動帶來的凈利潤暫不得用于利潤分配，上市公司無需擔心這部分并無實際現(xiàn)金流入的利潤將增加企業(yè)利潤分配的負擔。這在一定程度上打消了企業(yè)使用公允價值模式的憂慮。

2.2海南航空的盈余管理

海南航空股份有限公司是一家主營航空運輸?shù)纳鲜泄尽?009年12月14日，海南航空董事會通過投資性房地產(chǎn)的會計政策變更的決議，根據(jù)準則規(guī)定進行了追溯調(diào)整，導(dǎo)致2008年合并報表層面投資性房地產(chǎn)增加447萬元，減少營業(yè)成本442萬元，增加公允價值變動損益807萬元，最終減少凈虧損999萬元。2009年合并報表層面投資性房地產(chǎn)增加投資性房地產(chǎn)6.8億元，減少營業(yè)成本1902萬元，增加公允價值變動損益5.9億元。尤其值得注意的是，變更直接導(dǎo)致歸屬于母公司的凈利潤由-1.14億元變?yōu)?.34億元。通過會計政策的變更，海南航空的累計虧損減少了4.52億元。2010年，該公司因采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的公允價值變動損益為3.48億元，約占當年利潤總額的7.96%。2009年，海南的房地產(chǎn)價格漲幅明顯。2009年12月31日，國務(wù)院文件，海南國際旅游島正式獲批，此舉更是推動了房地產(chǎn)價格的又一輪上漲。海南航空的投資性房地產(chǎn)主要位于北京，三亞以及博鰲，受益于這輪漲價，其房地產(chǎn)的市場價值已經(jīng)遠遠高出賬面價值。海南航空此次的變更在當期就產(chǎn)生了巨大的效果，直接使公司扭虧為盈，并且在第二年給公司帶來了近8%的利潤總額，效果十分明顯。

3投資性房地產(chǎn)盈余管理的防范措施

3.1重新規(guī)定后續(xù)計量模式的使用范圍

現(xiàn)行準則以能否持續(xù)可靠取得公允價值為依據(jù)進行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇，并且企業(yè)對所有投資性房地產(chǎn)只能采用同一種后續(xù)計量模式。對于用于出租的土地使用權(quán)或建筑物，企業(yè)獲得的是租金收入，與該項資產(chǎn)的市場價值并無太大的聯(lián)系。通常在合同簽訂時已載明租賃期間承租方支付的費用，且出租房并無租賃到期時將其轉(zhuǎn)讓的意圖。因此，對于這類資產(chǎn)使用成本模式即可。并且公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷，企業(yè)只有營業(yè)收入，卻沒有營業(yè)成本，收入費用在邏輯上不配比，違背了基本的會計原則。而對于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的士地使用權(quán)，由于企業(yè)持有的目的是待其增值后進行轉(zhuǎn)讓，需要及時了解資產(chǎn)的市場價值，掌握充分的信息，以選擇合適的時機對外出售，使企業(yè)的利益最大化，因此有必要采用公允價值模式計量。準則可以規(guī)定企業(yè)應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)類型選擇后續(xù)計量模式，且企業(yè)可以區(qū)別不同的投資性房地產(chǎn)同時使用成本模式和公允價值模式。

3.2增加不同類別資產(chǎn)二次轉(zhuǎn)換的限制條件

為了防止企業(yè)利用持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類操縱利潤和資產(chǎn)的賬面價值，進行盈余管理，《企業(yè)會計準則第22號——金融工具確認和計量》中對于持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)的重分類作出了明確的規(guī)定。由于公允價值這一計量屬性首先在金融工具領(lǐng)域得到廣泛使用，其準則制定相對較為完善。因此，投資性房地產(chǎn)準則可以借鑒金融工具準則，規(guī)定企業(yè)將固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)且以公允價值模式進行后續(xù)計量的，因持有目的改變，轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的，在本會計年度及以后兩個完整的會計年度內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)換為以公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，同時對因不可抗力或其他特殊狀況導(dǎo)致可以轉(zhuǎn)換的例外條件作出規(guī)定。這樣即截斷了企業(yè)利用資產(chǎn)類別的轉(zhuǎn)換進行盈余管理的道路，又可以保護企業(yè)必要而合法的利益。

3.3加強投資性房地產(chǎn)的信息披露

第6篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估范文

一、投資性房地產(chǎn)準則與國內(nèi)、國際相關(guān)制度的比較

（一）與國內(nèi)相關(guān)制度的比較

（1）包含范圍不同。投資性房地產(chǎn)準則前無此準則，并不將投資性房地產(chǎn)單獨劃分出來。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目并在其下設(shè)置“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”二個明細科目，核算企業(yè)開發(fā)完成用于出租經(jīng)營的土地和房屋的實際成本以及出租產(chǎn)品攤銷的價值；固定資產(chǎn)中的房地產(chǎn)對外出租的，在“固定資產(chǎn)”科目核算；土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”科目核算；投資性房地產(chǎn)準則后規(guī)定投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有房地產(chǎn)。對投資性房地產(chǎn)規(guī)范的范圍包括：已出租的、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

（2）計量模式不同。投資性房地產(chǎn)準則前無論是固定資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)都是采用成本模式；投資性房地準則后引入公允價值模式，對投資性房地產(chǎn)的計量有成本模式和公允價值模式兩種。在投資性房地準則中，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，由此產(chǎn)生的公允價值的變動直接計入當期損益。

（3）后續(xù)支出處理不同。投資性房地產(chǎn)準則前，對于固定資產(chǎn)規(guī)定如果后續(xù)支出使可能流入企業(yè)的未來經(jīng)濟利益超過了原先的估計，計入固定資產(chǎn)的賬面價值，增計后金額不應(yīng)超過該固定資產(chǎn)的可收回金額，除此以外的后續(xù)支出計入當期費用；投資性房地產(chǎn)準則后規(guī)定如果后續(xù)支出使可能流入企業(yè)的未來經(jīng)濟利益超過了原先的估計，視為改良，計入投資性房地產(chǎn)的賬面價值。反之，計入當期費用。

（二）與國際會計準則的比較

（1）涵蓋范圍比較。我國是社會主義國家，其政治體制決定了在我國土地歸國家和集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。因此，我國投資性房地產(chǎn)準則中所說的土地是指土地使用權(quán)，而《國際會計準則第40號――投資性房地產(chǎn)》（IAS40）提到的土地是指土地所有權(quán)。我國新準則的適用范圍包括三類：1）已出租的土地使用權(quán)。2）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。3）已經(jīng)出租的建筑物。IAS40規(guī)定除此之外，還包括融資租賃租入的房地產(chǎn)和經(jīng)營租賃租入轉(zhuǎn)租的房地產(chǎn)。這是由于我國會計實務(wù)中的融資租賃主要是動產(chǎn)，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的融資租賃很少見，而經(jīng)營租賃租入的房地產(chǎn)承租方不入賬，正是基于這樣一種情況，我國投資性房地產(chǎn)準則沒有將融資租賃租入的房地產(chǎn)和經(jīng)營租賃租入轉(zhuǎn)租的房地產(chǎn)納入投資性房地產(chǎn)范圍，而是納入《企業(yè)會計準則第21號――租賃》之中。

（2）初始計量比較。我國投資性房地產(chǎn)準則第七款第二條規(guī)定：自行建造的投資性房地產(chǎn)，由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要的支出構(gòu)成。而IAS40第七條規(guī)定：為將來作為投資性房地產(chǎn)而正在建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)，這種房地產(chǎn)在建造或開發(fā)活動完成之前，適用《企業(yè)會計準則第16號――不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備》，待建造和開發(fā)活動完成時，該項房地產(chǎn)成為投資性房地產(chǎn)，適用IAS40。即自建投資性房地產(chǎn)完工前，不作為投資性房地產(chǎn)而作為不動產(chǎn)核算。

（3）后續(xù)計量比較。我國投資性房地產(chǎn)準則第九條規(guī)定：會計處理可以采用成本模式或公允價值模式但傾向于成本模式為主導(dǎo)。同時規(guī)定只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。這在一定程度上提高了投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的可靠性。IAS40第24條規(guī)定，可以采用公允價值模式或成本模式作為其會計政策，并且將選定的會計政策采用于其全部投資性房地產(chǎn)。但同時規(guī)定.選擇成本模式的企業(yè)，仍應(yīng)對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行披露。因此，IAS40更傾向于采用公允價值模式。

（4）相互轉(zhuǎn)換方面比較。我國投資性房地產(chǎn)準則第十六條規(guī)定：自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時投資性房地產(chǎn)按轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。而IAS40第57條規(guī)定：對于將存貨轉(zhuǎn)換成一項將按公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應(yīng)在當期凈損益中確認。由此可見，對于轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)公允價值與原賬面金額的差額，我國采用分別對待處理：差額為正數(shù)，計入權(quán)益中；差額為負數(shù)，計入當期損益，體現(xiàn)了謹慎性原則。而IAS40則將該差額一律計入當期損益。通過上述的比較，我們可以看出投資性房地產(chǎn)準則出臺，既參考了國際上的標準，又體現(xiàn)了我國國情的會計準則，是我國會計準則發(fā)展的必然方向。

二、投資性房地產(chǎn)準則實施中存在的問題

（一）應(yīng)用公允價值計量屬性的公司較少

由于公允價值模式的使用存在很多的限制條件，僅僅是備選方案，處于會計計量的從屬地位。如企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量；已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式等。所以大部分進行房地產(chǎn)開發(fā)、擁有大量投資性房地產(chǎn)的上市公司并沒有采用公允價值模式計量，而是沿用成本法進行計量。因此，原有會計制度下存在的問題繼續(xù)存在，會計報表顯著低估企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價值，與國際會計準則存在實質(zhì)性差異。

（二）加大了企業(yè)的損益波動性

公允價值的變化將加大凈損益的波動幅度。目前的會計制度下，投資性房地產(chǎn)物業(yè)以盈利穩(wěn)定為最大特點，但由于我國的投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場剛剛進入加速發(fā)展階段，不會排除部分投資性房地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)貶值的可能，但更多的投資性房地產(chǎn)物業(yè)升值潛力較大且預(yù)計將會持續(xù)。采用公允價值后，相關(guān)公司每年凈利潤的影響將主要取決于當年投資性房地產(chǎn)的升值程度，成本法下的折舊和攤銷問題從“顯形”轉(zhuǎn)入“隱形”。這樣一來，凈利潤將根據(jù)公允價值的變化而波動，從而不同于成本法下的盈利穩(wěn)定性。在我國目前的市場狀況下，更多的投資性房地產(chǎn)物業(yè)是體現(xiàn)為持續(xù)的升值，則計入當期損益后的當年凈利潤也將會得到持續(xù)的額外提升。這種由于增值帶來的損益增加不同于企業(yè)盈利水平的提高，各種影響因素大大增加，重新在新的市場格局中發(fā)生作用達到平衡，從而對企業(yè)的損益帶來一種不穩(wěn)定。

（三）損益大幅波動致使PE法參考價值大大降低

PE稱為市盈率，也就是市價除以每股收益，而公允價值波動計入當年損益，意味著公司的損益將會產(chǎn)生巨幅波動，一改租金收益的一貫穩(wěn)定性。舉例來說，即使公允價值僅出現(xiàn)5%左右的小幅波動，便意味著損益可能出現(xiàn)成倍的或正或負的變化。EPS的極不穩(wěn)定，使投資性地產(chǎn)股的估值標準面臨挑戰(zhàn)、PE值的參考價值大大降低。實際上，會計標準的國際化必然會導(dǎo)致地產(chǎn)股估值標準的國際化接軌。即股票價格圍繞公允價值波動，將最終成為市場投資的主題。擁有較高資產(chǎn)溢價，以及良好現(xiàn)金流的公司，將具有很好的投資價值。投產(chǎn)性房地產(chǎn)準則出臺意味著投資性地產(chǎn)股的估值標準面臨挑戰(zhàn)，原來市場普遍認同的PE法估值標準，因公司損益將會隨市場公允價巨幅波動，而失去其參考意義。

（四）公允價值實際執(zhí)行存在一定的難度

采用公允價值模式的關(guān)鍵在于市場的有效性，即為投資性房地產(chǎn)所確定的重估價值必須“公允”，否則相當于變相給一些企業(yè)創(chuàng)造了損益操縱空間。如何真實反映企業(yè)的真實價值，其前提條件在于必須有比較活躍且規(guī)范的相關(guān)交易市場和客觀公正的價值評估機構(gòu)。而在目前的市場條件下，要找到每一處投資性房地產(chǎn)的活躍市場是比較困難的。客觀公正的公允價值評估機構(gòu)也不完善，因此從客觀上來看，企業(yè)操縱損益的能力將得到增強，而相關(guān)政府部門實行管制規(guī)范的成本將加大。另外對那些投資性房地產(chǎn)數(shù)量較多的公司，每年增加的評估費用也值得考慮。

（五）公允價值的披露中可能存在的缺陷

投資性房地產(chǎn)準則要求企業(yè)采用公允價值模式，應(yīng)當在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)公允價值的確定依據(jù)和方法以及公允價值變動對損益的影響。然而對于公允價值依賴于具備獨立資格的評估師所作評估的程度的披露，及投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的相關(guān)收益和費用、投資性房地產(chǎn)變現(xiàn)能力、限制情況的披露，沒有一個具體規(guī)定，這就會給一些信息披露不充分的公司產(chǎn)生積極的影響。使企業(yè)的會計信息不能得到真實地反映，也不利于企業(yè)會計信息之間橫向相互對比。

三、投資性房地產(chǎn)準則完善的建議

（一）鼓勵采用公允價值模式計量，配合金融市場改革

《國際會計準則第40號――投資性房地產(chǎn)》第25條認為：從公允價值模式變更為成本模式不大可能導(dǎo)致更恰當?shù)牧袌?。只有在該準則第47條規(guī)定的特例的情況下，有證據(jù)表明企業(yè)首次取得一項投資性房地產(chǎn)時，公允價值的合理估計范圍差異極大，不同結(jié)果的可能性極難估計，企業(yè)才采用成本法模式計量。可以理解為國際會計準則傾向企業(yè)優(yōu)先選擇公允價值模式。相反，國內(nèi)會計準則可能擔心個別企業(yè)人為操縱企業(yè)損益，而傾向上市公司優(yōu)先選用成本法，嚴格限制公允價值模式計量，可能進入“因噎廢食”的誤區(qū)。其實成本法下仍然可以操縱企業(yè)損益，如通過出售投資性房地產(chǎn)，因其賬面凈資產(chǎn)遠低于市場價，可以突擊實現(xiàn)損益；利用遠低于市場價的賬面凈資產(chǎn)，維持遠高于實際情況的凈資產(chǎn)收益率等指標，滿足再融資最低指標要求，誤導(dǎo)金融市場資源配置。所以，在政策上，要鼓勵上市公司采用公允價值模式計量，實現(xiàn)與國際會計準則接軌。

（二）規(guī)范公允價值評估機制

因為從長遠來看，執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準則后，每個會計期末投資性房地產(chǎn)的價值調(diào)整都將以前一期的公允價值為基礎(chǔ)，價值調(diào)整幅度將小于首次執(zhí)行新準則時的價值調(diào)整幅度，損益也不會因此出現(xiàn)更大程度的波動。與此同時，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)將不再計提固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷，在評估投資性房地產(chǎn)公允價值時，資產(chǎn)的折舊或攤銷已被考慮在內(nèi)，其結(jié)果應(yīng)已體現(xiàn)在“公允價值變動損益”科目內(nèi)。因此，只要公允價值是合理的，那么公允價值變動就不會對企業(yè)期末凈利潤產(chǎn)生實質(zhì)性影響。我國應(yīng)制定一個單獨的公允價值計量準則并且進一步細化對于不存在活躍交易市場的公允價值估價的指導(dǎo)性文件，加大對公允價值估價技術(shù)的研究，規(guī)范公允價值評估機制，加強公允價值會計相關(guān)準則的探索、改進和完善。

（三）提高會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，引入先進的估值方法

公允價值的引入增加了大量的職業(yè)判斷的內(nèi)容，這對會計人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵公允價值在投資性房地產(chǎn)的運用，必須加強對會計人員有關(guān)公允價值的教育和培訓(xùn)，提高我國會計人員整體職業(yè)判斷水平。另一方面，公允價值應(yīng)用中大量不確定因素的使用，為企業(yè)利潤操縱提供了方便，這就要求我們加強會計人員的守法意識和道德教育。從主觀上消除利潤操縱的動機，是杜絕利用公允價值操縱利潤的根本措施。

同時在公允價值計量模式中，必須引入先進的估值模型和方法，對估值采用合理依據(jù)和科學(xué)手段，使估值的依據(jù)合理。公允價值計量模式的引入正式奠定了重估凈資產(chǎn)值法（NAV）等估值方法和估值模型的核心地位，也必將引導(dǎo)市場對這些方法進一步的認可，而且隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，特別是人民幣升值和我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，投資性房地產(chǎn)準則采用后，肯定會引導(dǎo)市場更多地關(guān)注各項投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實價值，并使NAV的估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標準之一。即使對以開發(fā)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)企業(yè)來說，投資性房地產(chǎn)準則的施行也會導(dǎo)致投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標準來衡量一個公司的價值，這無疑構(gòu)成制度性的長期利好。

（四）引入第三方房地產(chǎn)專業(yè)評估機構(gòu)進行評估計量

引入第三方房地產(chǎn)評估機構(gòu)，能增加公允價值計量的獨立性與公允性。建議要求上市公司聘請經(jīng)過有關(guān)部門認定的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)，對投資性房地產(chǎn)進行獨立評估，避免人為操縱企業(yè)損益。要引入第三方房地產(chǎn)專業(yè)評估機構(gòu)，首先，要加強資產(chǎn)評估師的隊伍建設(shè)，資產(chǎn)評估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評估結(jié)果的公允與否。其次，要加強對評估工作的監(jiān)督，有關(guān)部門應(yīng)嚴格對評估公司的資質(zhì)進行審查，并對他們的評估工作予以監(jiān)督，杜絕串通舞弊，虛假評估等提供虛假信息的行為，為公允價值計量模式引入奠定基礎(chǔ)。

（五）充分規(guī)范披露投資性房地產(chǎn)的信息

公開透明的信息披露是遏制企業(yè)損益操縱的最有效辦法。企業(yè)應(yīng)披露主要投資性房地產(chǎn)的位置、面積、初始價值、同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。選用成本法計量的企業(yè)應(yīng)該披露投資性房地產(chǎn)的公允價值信息和增值情況；選用公允價值模式計量的企業(yè)，應(yīng)該披露確定投資性房地產(chǎn)時所聘請的評估機構(gòu)、評估方法、證據(jù)來源及重要假設(shè)等要素。讓報表閱讀者有比較的機會，根據(jù)會計報表可以判斷上市公司采用的計量方法是否合理、恰當。更多的公允價值的披露要求的目的就是通過充分披露，使報表編制者抵銷公允價值計量資產(chǎn)和負債所帶來的會計影響，達到減輕模糊性，增加不同的成本計量模式之間的可比性的作用。

當企業(yè)的投資性房地產(chǎn)達到重要性時，應(yīng)按持有目的分別列示于負債表中流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)中，或在投資性房地產(chǎn)中單獨列示其中的基于資本增值目的的投資性房地產(chǎn)金額。當然，也可以在報表附注中披露。

第7篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估范文

我們的專業(yè)是工程管理，房地產(chǎn)是我們以后就業(yè)的主要方向之一，加上我倆對房地產(chǎn)十分地感興趣，所以我們選擇了一個房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來豐滿自己幼嫩的翅膀。房地產(chǎn)評估公司屬于房地產(chǎn)中介機構(gòu)，是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的橋梁，在這里實習(xí)會使我們得到更好的鍛煉。而許多專家學(xué)者給房地產(chǎn)估價下了一個美妙的定義房地產(chǎn)=科學(xué) 藝術(shù)。正式這種既有科學(xué)知識的嚴謹也有藝術(shù)的魅力，我們才能滿腔熱血的愛上房地產(chǎn)估價這一行業(yè)，才能主動的才房地產(chǎn)的知識中自由的遨游!

實習(xí)的一個月很快就要結(jié)束了，再回首這豐收的一個月，我們感到十分的欣慰，它使我們在實踐中了解社會，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識，，也打開了視野，增長了見識，為我們即將走向社會打下堅實的基礎(chǔ)。

一，公司介紹

北京北方房地產(chǎn)咨詢評估有限責任公司(以下簡稱北方公司)系北京北方房地產(chǎn)咨詢評估中心(隸屬于國土資源部)脫鉤改制后形成的公司。是國內(nèi)最早從事評估業(yè)務(wù)且具備最全面評估資質(zhì)的中介服務(wù)機構(gòu)之一。北方公司以北京為依托，業(yè)務(wù)范圍輻射全國。具有技術(shù)力量雄厚，信息靈敏可靠，服務(wù)行為規(guī)范，規(guī)模信譽良好的優(yōu)勢。

1，公司的主要業(yè)務(wù)有

①，房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)獲取方式前期策劃；房地產(chǎn)投資分析，可行性研究；房地產(chǎn)投資的資金融通；房地產(chǎn)市場營銷策劃；房地產(chǎn)抵押貸款(個貸)評估；房地產(chǎn)拆遷評估。北方公司自1993年以來，對不少項目參與了整個策劃，并成為多家集團公司的長期咨詢評估機構(gòu)，成為許多集團公司的顧問單位，比如北大青鳥集團，隆達集團，北京市供銷社，北京金隅集團，首創(chuàng)置業(yè)，國貿(mào)，北辰等。

②，基準地價及各類宗地地價，房產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)。

③，在全國范圍內(nèi)為企業(yè)股份制改制提供土地資產(chǎn)評估及政策，法律咨詢。

北方公司自1993年起一直被國土資源部確認為a級土地估價機構(gòu)，是全國最早從事上市公司土地估價的機構(gòu)。已參與了百余家上市企業(yè)股份制改造中土地資產(chǎn)評估，政策咨詢，及土地資產(chǎn)處置的協(xié)調(diào)工作，積累了豐富的經(jīng)驗，熟悉股份制改造中的各個環(huán)節(jié)，能夠為企業(yè)提供最合理的土地資產(chǎn)處置方案，便于土地資產(chǎn)與其他資產(chǎn)銜接平衡，達到上市標準。

④，為各種形式的產(chǎn)權(quán)變動提供整體資產(chǎn)的咨詢評估服務(wù)。

目前已為幾十家企業(yè)進行了整體資產(chǎn)評估及其咨詢服務(wù)，積累了豐富的經(jīng)驗。包括企業(yè)清算資產(chǎn)評估，企業(yè)工商注冊資產(chǎn)作價入資評估，資產(chǎn)補償評估，無形資產(chǎn)評估等，類型豐富多樣。

⑤，具備提供完備法律咨詢服務(wù)的能力。

北方公司現(xiàn)有法學(xué)碩士4名，其中具有律師資格的3名，具備提供全套法律咨詢服務(wù)的能力，尤其在房地產(chǎn)專業(yè)法律方面具有豐富的經(jīng)驗，使客戶的權(quán)益得到最大限度的保護。

2，公司特點及優(yōu)勢

①，公司具備五種資質(zhì):

⑴中國土地估價師協(xié)會頒發(fā)的全國土地評估資格。

⑵國家建設(shè)部頒發(fā)的一級房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)。

⑶北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的評估資質(zhì)。

⑷北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀資質(zhì)。

⑸北京市國土資源和房屋管理局認定的房屋拆遷評估機構(gòu)(第一批)。

作為目前全國具備資質(zhì)最全面，最高級別的的評估機構(gòu)，北方公司在目前許多評估項目同時歸口兩個以上政府部門領(lǐng)導(dǎo)的情況下，在協(xié)調(diào)各方關(guān)系方面更顯示出我公司的巨大優(yōu)勢。這一點是那些資質(zhì)不全或不具備資質(zhì)的評估機構(gòu)無法比擬的。

②，靈敏可靠的信息來源

北方公司與國土資源部，建設(shè)部，財政部，外經(jīng)貿(mào)委，各省及地方房地產(chǎn)管理部門等建立了良好的業(yè)務(wù)聯(lián)系，能及時準確地了解國家各項政策法規(guī)，并融會貫通。尤其與各省市土地管理部門及土地評估機構(gòu)關(guān)系密切，了解和掌握全國各地地價行情，可以協(xié)助客戶辦理評估結(jié)果確認，土地資產(chǎn)處置，權(quán)屬變更登記等手續(xù)，有協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力和經(jīng)驗。截止目前，公司已為數(shù)百家企事業(yè)單位進行了高質(zhì)量的房地產(chǎn)咨詢評估及交易服務(wù)。

第8篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估范文

實習(xí)的一個月很快就要結(jié)束了，再回首這豐收的一個月，我們感到十分的欣慰，它使我們在實踐中了解社會，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識也打開了視野，增長了見識，為我們即將走向社會打下堅實的基礎(chǔ)。

一，公司介紹

北京北方房地產(chǎn)咨詢評估有限責任公司(以下簡稱北方公司)系北京北方房地產(chǎn)咨詢評估中心(隸屬于國土資源部)脫鉤改制后形成的公司。是國內(nèi)最早從事評估業(yè)務(wù)且具備最全面評估資質(zhì)的中介服務(wù)機構(gòu)之一。北方公司以北京為依托，業(yè)務(wù)范圍輻射全國。具有技術(shù)力量雄厚，信息靈敏可靠，服務(wù)行為規(guī)范，規(guī)模信譽良好的優(yōu)勢。

1，公司的主要業(yè)務(wù)有

①，房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)獲取方式前期策劃；房地產(chǎn)投資分析，可行性研究；房地產(chǎn)投資的資金融通；房地產(chǎn)市場營銷策劃；房地產(chǎn)抵押貸款(個貸)評估；房地產(chǎn)拆遷評估。北方公司自1993年以來，對不少項目參與了整個策劃，并成為多家集團公司的長期咨詢評估機構(gòu)，成為許多集團公司的顧問單位，比如北大青鳥集團，隆達集團，北京市供銷社，北京金隅集團，首創(chuàng)置業(yè)，國貿(mào)，北辰等。

②，基準地價及各類宗地地價，房產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)。

基準地價編制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省溫州市的基準地價，并參與了其它省市基準地價的制定，獲得原國家土地管理局頒發(fā)的1993年局級科技進步二等獎和浙江省土地管理局頒發(fā)的1992年度局級科技進步一等獎；業(yè)務(wù)包括出讓或國家收回土地的地價評估；轉(zhuǎn)讓，出租，抵押，作價入股房地產(chǎn)的評估；企業(yè)兼并，破產(chǎn)，清產(chǎn)核資涉及的房地產(chǎn)估價；司法仲裁涉及到的房地產(chǎn)估價；征收土地稅費涉及的土地估價；其它依照法律，法規(guī)需要進行的房地產(chǎn)估價。

③，在全國范圍內(nèi)為企業(yè)股份制改制提供土地資產(chǎn)評估及政策，法律咨詢。

北方公司自1993年起一直被國土資源部確認為A級土地估價機構(gòu)，是全國最早從事上市公司土地估價的機構(gòu)。已參與了百余家上市企業(yè)股份制改造中土地資產(chǎn)評估，政策咨詢，及土地資產(chǎn)處置的協(xié)調(diào)工作，積累了豐富的經(jīng)驗，熟悉股份制改造中的各個環(huán)節(jié)，能夠為企業(yè)提供最合理的土地資產(chǎn)處置方案，便于土地資產(chǎn)與其他資產(chǎn)銜接平衡，達到上市標準。

④，為各種形式的產(chǎn)權(quán)變動提供整體資產(chǎn)的咨詢評估服務(wù)。

目前已為幾十家企業(yè)進行了整體資產(chǎn)評估及其咨詢服務(wù)，積累了豐富的經(jīng)驗。包括企業(yè)清算資產(chǎn)評估，企業(yè)工商注冊資產(chǎn)作價入資評估，資產(chǎn)補償評估，無形資產(chǎn)評估等，類型豐富多樣。

⑤，具備提供完備法律咨詢服務(wù)的能力。

北方公司現(xiàn)有法學(xué)碩士4名，其中具有律師資格的3名，具備提供全套法律咨詢服務(wù)的能力，尤其在房地產(chǎn)專業(yè)法律方面具有豐富的經(jīng)驗，使客戶的權(quán)益得到最大限度的保護。

2，公司特點及優(yōu)勢

①，公司具備五種資質(zhì):

⑴中國土地估價師協(xié)會頒發(fā)的全國土地評估資格。

⑵國家建設(shè)部頒發(fā)的一級房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)。

⑶北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的評估資質(zhì)。

⑷北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀資質(zhì)。

⑸北京市國土資源和房屋管理局認定的房屋拆遷評估機構(gòu)(第一批)。

作為目前全國具備資質(zhì)最全面，最高級別的的評估機構(gòu)，北方公司在目前許多評估項目同時歸口兩個以上政府部門領(lǐng)導(dǎo)的情況下，在協(xié)調(diào)各方關(guān)系方面更顯示出我公司的巨大優(yōu)勢。這一點是那些資質(zhì)不全或不具備資質(zhì)的評估機構(gòu)無法比擬的。

②，靈敏可靠的信息

北方公司與國土資源部，建設(shè)部，財政部，外經(jīng)貿(mào)委，各省及地方房地產(chǎn)管理部門等建立了良好的業(yè)務(wù)聯(lián)系，能及時準確地了解國家各項政策法規(guī)，并融會貫通。尤其與各省市土地管理部門及土地評估機構(gòu)關(guān)系密切，了解和掌握全國各地地價行情，可以協(xié)助客戶辦理評估結(jié)果確認，土地資產(chǎn)處置，權(quán)屬變更登記等手續(xù)，有協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力和經(jīng)驗。截止目前，公司已為數(shù)百家企事業(yè)單位進行了高質(zhì)量的房地產(chǎn)咨詢評估及交易服務(wù)。

③，良好的信譽

北方公司是中國銀行總部，國家開發(fā)銀行，建設(shè)銀行北京分行的指定評估機構(gòu)之一，與其他銀行亦有業(yè)務(wù)聯(lián)系，享有良好的信譽。目前，房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)量日益擴大。北方公司在接受評估工作過程中，從專業(yè)的角度協(xié)助銀行機構(gòu)審查貸款企業(yè)的抵押財產(chǎn)證明的合法性，并協(xié)助企業(yè)明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系。既為金融機構(gòu)的貸款安全性提供保障，又為企業(yè)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，順利取得金融支持提供法律咨詢及協(xié)調(diào)工作。

④，雄厚的技術(shù)力量

北方公司是國內(nèi)成立最早，技術(shù)力最雄厚的專業(yè)評估機構(gòu)。從事過各類資產(chǎn)評估項目，并與境外評估機構(gòu)進行過多次合作，有豐富的協(xié)調(diào)經(jīng)驗。在長期的房地產(chǎn)評估工作中，全體員工不斷總結(jié)經(jīng)驗，熟悉并掌握國際公認的評估原則和方法，目前已形成了一套科學(xué)有效的評估程序，確保了評估工作的客觀，公正和具有權(quán)威性。自1992年以來，各省市基準地價的制定，北方公司從長期的宗地評估中積累了基準地價的制定方法的豐富經(jīng)驗，并對基準地價的數(shù)字化，標準化有獨到的見解。

⑤，高素質(zhì)的人才結(jié)構(gòu)

北方公司現(xiàn)有專職人員中，50%左右具有碩士學(xué)位，形成了以經(jīng)濟，財會，建筑，法律等專業(yè)人員為主的業(yè)務(wù)隊伍，體現(xiàn)了最佳的組合效益。其中主要成員為原國土資源部土地經(jīng)濟研究所地價所成員，多年以來從事土地經(jīng)濟理論，地價理論及評估方法的研究，參與了多項國家重點課題的研究和國土資源部《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等重要文件的起草。公司現(xiàn)有人員中，具有國土資源部土地估價師證書的15名，建設(shè)部注冊房地產(chǎn)估價師證書的12名。除此之外，還擁有一支穩(wěn)定的具有評估執(zhí)業(yè)資格的兼職人員隊伍，能承接各種類型的評估項目及基準地價編制項目。

二，在公司的工作情況

能在這么有實力的房地產(chǎn)公司實習(xí)，我們十分的高興，這就像給與了我們一個巨大的舞臺，讓我們在上面有機會揮灑自己的才華，演繹自己的青春。我們也十分的珍稀這樣來之不易的機會，好好的向同事們學(xué)習(xí)，增長自己的知識與經(jīng)驗。

在北方的這一個多月，我們是慢慢的進入工作角色的，由開始的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評估報告，到成為同事們的助理，再到參與到項目中來，最后得到項目主力的位置。這些漸漸的進步是同事們給與我們的肯定，也是我們努力的結(jié)果，我們獲得的不僅僅是知識，還得到了走向社會的自信。下面簡單介紹一下我們小組在北方所參與的一些項目。

項目一:國家土地局2004年的北京地價監(jiān)測

北京地價監(jiān)測是為了方便國土局對北京的地價控制和管理，在每年年末的時候，在每個地區(qū)選取一兩個代表性的地點進行估價，從而掌握北京的地價分布。

國土局分給北方公司6個監(jiān)測點的任務(wù)，由于任務(wù)比較艱巨，這次總共有6人參加了這個項目。按照國家土地局的要求，我們分別測算出在現(xiàn)狀容積率和現(xiàn)狀土地開發(fā)程度條件下的樓面毛地價和地面熟地價以及在設(shè)定容積率2，土地開發(fā)程度chr(39)七通一平chr(39)條件下的樓面毛地價和地面熟地價。在5天內(nèi)完成工作任務(wù)。外出考察花費了3天時間，2天用于寫估價報告。外出考察的主要任務(wù)就是考察監(jiān)測點以及使用市場比較法而使用比較案例的地點，做好記錄和拍照工作。

這次過程我們學(xué)了一些從未接觸過的森林的東西，我倆都有一種體會，就是其實知識沒有界限，只要你肯學(xué)，就肯定能進入到這個知識的領(lǐng)域中來，這對我們以后的工作生活是一個很好的啟示。只要努力，你就可以得到你所想要的東西。

項目四，某工廠污染擾民搬遷的評估有了前些日子圓滿的完成工作的經(jīng)歷，領(lǐng)導(dǎo)和同事對我們也是給與了很大的信任與肯定。上幾天，領(lǐng)導(dǎo)把一個項目交給我們，讓我們獨立去完成，就是有關(guān)北京汽車工業(yè)控股有限責任公司某一工廠污染擾民搬遷的評估，這個項目從開始的見面交涉到合約的簽訂我們都起到主要的作用，只是有不懂的地方就向同事們咨詢，這次項目的前期經(jīng)歷讓我們懂得了一個項目是如何談判成功的，再過幾天項目就要進入正式的評估階段了，我們自己也十分的高興能有機會展現(xiàn)自己。我們在這次項目的前期工作中我們學(xué)到的更多的是談判技巧，學(xué)到的是社會經(jīng)歷。

第9篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估范文

2007年1月1日起開始實施的《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》(以下簡稱《新準則3號》)中，對投資性房地產(chǎn)引入了公允價值計量模式，明確了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量及其信息披露，規(guī)定了投資性房地產(chǎn)如果有確鑿的證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量，但必須滿足兩個前提條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。另外，準則規(guī)定禁止運用含有較多假設(shè)的估值技術(shù)來估算公允價值。

采用公允價值模式計量的，不再對投資性房地產(chǎn)提取折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值。利潤表中還新增了“公允價值變動損益”項目，用來計量投資性房地產(chǎn)公允價值變動帶來的收益或損失。

二、采用公允價值的成本收益分析

(一)成本分析

與歷史成本相比取得公允價值信息會增加信息的收集成本和加工成本，在具備活躍市場的情況下，會增加搜尋現(xiàn)行市價的成本；在需要估計的情況下，會增加估計未來現(xiàn)金流量、貼現(xiàn)利率和事件概率以及其他估價模型所需要數(shù)據(jù)并進行加工的成本；在稅政政策不明確的態(tài)勢下，會增加納稅現(xiàn)金流支出；由于公允價值計量的相對復(fù)雜性，對其審計的成本也會相應(yīng)提高。因此，認為采用公允價值的成本將大于效益的，就會反對公允價值的運用而依舊采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)，具體從以下三個方面進行分析：

1　獲取公允價值成本較高

根據(jù)新準則的相關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的適用條件是非常嚴格的，投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍的房地產(chǎn)交易市場，同時，企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合理的估計。也就是說，不允許企業(yè)采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。而根據(jù)《新準則3號》應(yīng)用指南中“同類或類似房地產(chǎn)”的定義，“對建筑物而言，是批所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物。對土地使用權(quán)而言，是批同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地?！笨梢姡业矫恳惶幏康禺a(chǎn)的活躍市場是相當困難的。因此，公允價值計量模式雖然符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力，但是，由于公允價值的確認仍然是一個難點，如何保證公允價值確定的合理性，在現(xiàn)階段綜合環(huán)境下很難達到。

如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式，那么判斷公允價值的確認方法是否恰當，公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關(guān)鍵。從新準則規(guī)范的公允價值的認定方法中可以看出，采用公允價值計量需要有規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場和客觀公正的估價機構(gòu)，涉及多個經(jīng)濟環(huán)節(jié)，國內(nèi)目前在這方面的建設(shè)十分薄弱，缺乏專業(yè)機構(gòu)和人才，評估難度較大。同時對于擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司而言，如果采用公允價值模式對其投資性房地產(chǎn)進行計量，需要每年聘請獨立的評估師對投資性房地產(chǎn)進行評估，并在年報中詳細披露投資性房地產(chǎn)當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等，這就大大增加使用公允價值計量模式的后續(xù)成本。

2　稅收成本影響

《中華人民共和國企業(yè)所得法實施條例》第56條指出“企業(yè)的各項資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計稅基礎(chǔ)。前款所稱歷史成本，是指企業(yè)取得該項資產(chǎn)時實際發(fā)生的支出。企業(yè)持有各項資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或減值，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以確認損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)?！毙缕髽I(yè)所得稅法沒有投資性房地產(chǎn)的概念，在計算應(yīng)納稅所得額時，房屋、建筑物適用《企業(yè)所得稅法》關(guān)于固定資產(chǎn)的規(guī)定，土地使用權(quán)適用《企業(yè)所得稅法》關(guān)于無形資產(chǎn)的規(guī)定。財稅[2007]80號文件規(guī)定：企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。按照目前的稅法分析，在成本計量模式下，新準則和稅法的處理基本一致，但是采用公允價值后續(xù)計量模式時，新準則和稅法的處理就有很大的區(qū)別：會計確認公允價值變動損益，但稅法不確認；稅法確認投資性房地產(chǎn)折舊或攤銷在稅前扣除，但會計不確認，處置投資性房地產(chǎn)時，會計按照當時的公允價值計算處置損益，但稅法按照歷史成本，加折舊或攤銷，加處置成本后計算處置所得，這些差異在企業(yè)所得稅匯算清繳時都要做納稅調(diào)整。用公允價值計量模式，既需按稅法規(guī)定的折舊年限計算調(diào)整折舊額，同時因?qū)⑼顿Y性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負債表目的公允價值與賬面價值的差額計入了當期損益，還需要對該項損益進行調(diào)整，并且隨著投資性房地產(chǎn)在以后年度資產(chǎn)負債表日的公允價值的變動，納稅調(diào)整額也將相應(yīng)變化。

第一，因為按照公允價值模式處理的投資性房地產(chǎn)其賬面價值與計稅基礎(chǔ)不一致，需要按照《企業(yè)會計準則第18號――所得稅》的要求進行遞延稅款的處理；可見，采用公允價值計量模式，所得稅納稅調(diào)整的工作量及復(fù)雜性均會增加。

第二，因資產(chǎn)增值而增加的利潤是否要交所得稅，還須等待財政部做出明確規(guī)定，如果我國對增值部分征收所得稅的話，由于資產(chǎn)增值增加的應(yīng)交所得稅，將直接導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出量的增長。

3　利潤波動較大

采用公允價值核算后，不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準備，期末公允價值與賬面價值的差額直接計入當期損益，對凈利潤的影響因素大大增多，波動幅度也會增加。公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多的利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場形象。如果在我國投資性房地產(chǎn)市場的加速發(fā)展中，投資性房地產(chǎn)升值潛力較大，每年的重估增值將持續(xù)為正值，即利潤將會得到持續(xù)地額外提升；如果我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，并不能排除部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能，因而引起利潤的較大波動，導(dǎo)致企業(yè)先盈利后虧損，加大了企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)風險。彭數(shù)學(xué)(2008)認為，由于現(xiàn)行會計下的許多交易事項基本采用歷史成本屬性予以交易，企業(yè)管理者會合理利用會計準則進行利潤平滑，通過會計政策選擇來構(gòu)造交易利得或損失，精心安排確認收益和損失的時間來消除利潤波動，特別是防止利潤下降、減少所披露的收益波動，并控制確認的時機，努力使自已的利潤增長更加穩(wěn)定。

(二)收益分析

新準則采用公允價值計量模式，是從“利潤表觀”向“資產(chǎn)負債表觀”的轉(zhuǎn)變?！百Y產(chǎn)負債表觀”理念的實質(zhì)是，在分析企業(yè)財務(wù)狀況、考核業(yè)績時，關(guān)鍵是看凈資產(chǎn)是否增加，即股東財富是否增加。在資產(chǎn)負債表觀下，利潤代表凈資產(chǎn)的增加，虧損代表凈資產(chǎn)的減少?！百Y產(chǎn)負債表觀”從理念角度要求不追求虛假利潤，而是將企業(yè)的發(fā)展落在實處，引導(dǎo)廣大投資者將注意力從原來的只關(guān)心利潤報表及其所反映的每股收益的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)向更加關(guān)注資產(chǎn)負債表及其所反映的股東財富的增加上來。投資性房地產(chǎn)采用公允價值后，企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、利潤均產(chǎn)生巨大影響，增加了股東財富，公允變動損益能動態(tài)地反映凈利潤的增減。因此，認為公允價值的效益優(yōu)于成本的企業(yè)，就會熱衷于采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。具體從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、利潤三方面分析采用公允價值給企業(yè)帶來的收益。

1　影響資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

資產(chǎn)負債表中將“投資性房地產(chǎn)”單獨列示，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新準則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”核算，將使企業(yè)的流動資產(chǎn)(存貨)減少，流動比率降低。把個別固定資產(chǎn)重分類到投資性房地產(chǎn)中，如重分類的投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的情況下，會減少折舊，相應(yīng)地會增加凈資產(chǎn)值。

2　影響所有者權(quán)益

企業(yè)從采用成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，視為會計政策的變更，應(yīng)當根據(jù)《企業(yè)會計準則第28號――會計政策、會計估計變更和差錯更正》的相關(guān)規(guī)定進行處理。因此，在采用公允價值模式的首年，企業(yè)會采取追溯調(diào)整的方式，調(diào)整年初所有者權(quán)益。在目前投資性房地產(chǎn)的價格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為公允價值模式計量，其影響結(jié)果是，企業(yè)上年度的資本公積(其他資本公積)將會得到較大幅度地提升，所有者權(quán)益將大幅增加。

3　影響利潤

擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，如果選擇公允價值模式計量，今后，投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值每年將得到重估，公允價值與原賬面價值之間的差額都將計入當期損益，企業(yè)當年的利潤就會增加或減少，同時又由于在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和攤銷，則會相應(yīng)增加當年的利潤。

(三)動因預(yù)期

投資性房地產(chǎn)會計準則中適度引入了公允價值計量模式，這樣就使企業(yè)在會計政策選擇上面臨一個很大的問題，即準則非強制性地要求采用公允價值時，公允價值和歷史成本之間如何抉擇?不同企業(yè)做出選擇時是出于怎樣不同的動機就成為一個重要而有趣的問題。綜合上述采用公允價值成本和收益的理論分析，可以預(yù)期：擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，大多數(shù)公司因為成本高于效益，在實際操作中，還是會按照成本模式計算持有的房地產(chǎn)價值，以保持利潤平穩(wěn)增長，極少數(shù)的公司，則會利用公允價值計量模式，大幅提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價值，使資產(chǎn)增值顯性化，提高企業(yè)的凈資產(chǎn)、凈利潤和基本每股收益，一舉提升未來財務(wù)年度的經(jīng)營業(yè)績和資產(chǎn)規(guī)模，達到扭虧、摘牌、融資等盈余管理目的。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值實施狀況

我國1570家上市公司中，存在投資性房地產(chǎn)的有630家，占40.13％。根據(jù)2006年和2007年披露的年報和2008年公告，這些擁有眾多物業(yè)的房地產(chǎn)公司及商業(yè)地產(chǎn)資源豐富的商業(yè)類公司絕大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)采用了成本計量模式，如陸家嘴、小商品城等。采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量有18家上市公司，占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86％，其中金融企業(yè)3家：中國銀行、深發(fā)展、寧波銀行；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2家：津濱發(fā)展和金融街；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)13家。投資性房地產(chǎn)公允價值計量產(chǎn)生的公允價值變動凈收益為22.79億元，占有此類業(yè)務(wù)18家公司凈利潤的2.61％，占1570家上市公司凈利潤的0.23％，

根據(jù)上述18家上市公司披露的年報，投資性房地產(chǎn)公允價值計量的方法主要有房地產(chǎn)評估價格(10家上市公司)、第三方調(diào)查報告(2家上市公司)、與擬購買方商定的談判價下限(1家上市公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格(2家上市公司)等，另有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價值的具體確定方法。2007年、2008年，先后有18家上市公司選擇了公允價值計量模式，這些上市公司對2006年、2007年的留存收益進行了追溯調(diào)整，投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益涉及金額最大的是中國銀行。高達331800萬元，調(diào)整金額最小則是臥龍地產(chǎn)，僅19.99萬元。

由于發(fā)行外資股(B股及H股等)的上市公司，需要按境外會計準則編制財務(wù)報告，而公允價值模式又是國際財務(wù)報告準則中所規(guī)定的基準模式，即使采用成本模式也必須同時披露投資性房地產(chǎn)的公允價值，因此，這些“A+H公司”或“A+B公司”無疑是最有條件采用公允價值模式的企業(yè)，但事實上，除中國銀行、深發(fā)展外，有關(guān)上市公司大多還是選擇了成本模式?！癆+B公司”浦東金橋、“A+H公司”北辰實業(yè)、綠城集團等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則是采取兩種計量模式，境內(nèi)采用成本計量，境外采用公允價值模式，從而在投資性房地產(chǎn)的計量上，產(chǎn)生了按境內(nèi)外會計準則編制的兩份財務(wù)報告間的差異。

新準則為投資性房地產(chǎn)核算提供了一種新的模式，但是，公司是否利用或怎么利用這種模式，為什么大多數(shù)上市公司的投資性房地產(chǎn)繼續(xù)選擇成本模式，原因何在?極少數(shù)的上市公司采用公允價值計量模式，動因是什么?

四、公允價值計量模式選擇的影響――以金昌集團為例

一般情況下，投資性房地產(chǎn)的成本價值顯著低于其公允價值，如果采用公允價值計量，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當期凈利潤會有較大程度的提升，但是，根據(jù)2006年和2007年的年報披露，絕大多數(shù)上市公司依然采用歷史成本計價，對大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司業(yè)績沒有產(chǎn)生多大影響。下面通過對金昌集團進行分析，以得到選擇歷史成本模式計量投資性房地產(chǎn)的動因。

(一)采用公允價值的成本過高

1　有關(guān)的“市場體系還不具備”。比如外界對于投資性商鋪轉(zhuǎn)讓的參照交易體系沒有。商鋪不像一般房地產(chǎn)，其符合新準則的交易市場在短期內(nèi)很難形成，目前，很難取得一個完全透明、公允、符合新準則要求的市場價格。雖然金昌集團的投資性房地產(chǎn)所在地都有比較活躍的房地產(chǎn)交易市場，但是根據(jù)新準則應(yīng)用指南的規(guī)定，要找到所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近、樓層、朝向完全相同的建筑物，也相當?shù)牟蝗菀住?/p>

2　評估費較高。為保證公允價值計量結(jié)果的質(zhì)量，對于復(fù)雜和專業(yè)性要求較高的投資性房地產(chǎn)項目，一般會要求聘

請外部的獨立評估人員來進行。根據(jù)浙江省物價局《關(guān)于調(diào)整資產(chǎn)評估收費標準的通知》(浙價服[2005]6號)文件規(guī)定，對動產(chǎn)、不動產(chǎn)等有形資產(chǎn)價值量的評估，實行政府指導(dǎo)價管理，不管房屋性質(zhì)如何，上下家收費統(tǒng)一，采用差額定率累進計費辦法，即按資產(chǎn)評估金額的大小劃分收費檔次，按檔累進計費，具體收費標準可根據(jù)評估工作的難易程度，工作量的大小或者對評估人員的技能水平、評估質(zhì)量和時間等要求按上浮20％，進行評估收費。也就是房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的0.35％，100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.25％，500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.1％，2000萬元到5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.05％，5000萬元以上的收取評估總價的0.01％，最高收費分別為0.42％，0.3％、0.12％、0.06％、0.012％。金昌集團的投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值相比賬面價值已有大幅提升，如果只按現(xiàn)在的賬面價值計算，每年的評估費也在10萬元以上。

3　財務(wù)人員素質(zhì)不夠。金昌集團對公允價值計量結(jié)果也有驗證的要求，這就要求集團能夠及時收集和應(yīng)用具有相同特征的市場交易價格，熟練運用理財學(xué)方面的知識和評估技術(shù)。目前，我國多數(shù)的公允價值計量工作仍由企業(yè)財務(wù)人員承擔，這不僅需要企業(yè)增加人員等方面的支出，而且，企業(yè)財務(wù)人員的整體水平還達不到上述要求。這在一定程度上也制約了公允價值在運用中的效果和質(zhì)量。

(二)納稅成本增加

1　按照我國現(xiàn)在的稅法，投資性房地產(chǎn)是按實際成本確定其賬面價值，并不確認公允價值變化產(chǎn)生的所得。根據(jù)浙江上市公司金昌集團的2007年、2008年財務(wù)報表，金昌集團采用公允價值計量模式，以2007年9月30日為基準點，不再計提2688萬元的折舊，占利潤總額的3.35％，2007年所得稅稅率按33％核算，就需要多繳納887萬元所得稅，占所得稅本年累計數(shù)的6％；以2008年9月30日為基準點，不再計提3944萬元的折舊，占利潤總額的7.23％，2008年所得稅稅率按25％核算，就需要多繳納986萬元所得稅，占3.58％。由于“公允價值變動損益”屬于損益類賬戶，因此會對當期損益產(chǎn)生影響，增加當年度利潤，而按稅法規(guī)定，不涉及應(yīng)納稅所得額的計算，因此當年度需在利潤的基礎(chǔ)上納稅調(diào)減，同時考慮到在公允價值模式計量下，該資產(chǎn)不再計提折舊，而稅法允許公司在本年度計算應(yīng)納稅所得額時允許扣除折舊，需納稅調(diào)減。而所得稅納稅義務(wù)在當期，已經(jīng)預(yù)繳了所得稅，導(dǎo)致大量的現(xiàn)金流出，當匯算清繳時，再進行相應(yīng)的調(diào)增和調(diào)減工作，增加所得稅納稅調(diào)整的工作量及復(fù)雜性、增加金昌集團會計人員的工作量。

2　根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號文件)規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售確認相應(yīng)的所得，同時按視同銷售價格確認投資性房地產(chǎn)的計稅成本。此外，公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，按新準則規(guī)定應(yīng)當以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值。當公允價值大于該房地產(chǎn)初始計量成本時，企業(yè)應(yīng)該以投資性房地產(chǎn)還是以自用房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)來繳納房產(chǎn)稅?因資產(chǎn)增值而增加的利潤是否要交所得稅?因公允價值模式下資產(chǎn)增值而增加的利潤是否可以利潤分配?這些問題在現(xiàn)有的法規(guī)中沒有相應(yīng)規(guī)定，納稅細節(jié)也需要有新的稅法與之配套。

3　金昌尚有84540萬元的土地儲備留在存貨科目，這些土地儲備都是持有并準備增值，用以轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，尚未轉(zhuǎn)到投資性房地產(chǎn)。如果將這部分土地儲備轉(zhuǎn)到投資性房地產(chǎn)，按照公允價值計量，那么，如果集團將來轉(zhuǎn)變投資策略，需要開發(fā)產(chǎn)品時，土地成本價是按公允價值計量還是歷史成本計量?如果按公允價值計量，那么，因公允價值變動損益而多繳納的所得稅能否進入開發(fā)成本?如果因地價下調(diào)，那多繳納的所得稅能不能從開發(fā)成本中扣除?新企業(yè)會計準則和稅法都未對這些細則進行詳細地解答。

(三)穩(wěn)健目的

長期以來的“歷史成本法”計量模式掩蓋了金昌集團投資性房地產(chǎn)的真正價值，屬于人為地“自我貶值”。例如，1998年開發(fā)的假日新天地，按照歷史成本計量模式，經(jīng)過多年的折舊，價值已被人為地、大大地縮水了，就假日新天地的土地使用權(quán)而言，已被視為天價，金昌集團投資性房地產(chǎn)的真正價值尚未在賬面上充分體現(xiàn)。但是，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量會加大企業(yè)的運營成本和納稅成本支出，加上目前的稅收政策還不明朗。又因為采用公允價值計量模式具有不可逆轉(zhuǎn)性，一經(jīng)確定，不得轉(zhuǎn)回，是否會采用公允價值計量模式，是否會將更多的資產(chǎn)從存貨項目中轉(zhuǎn)到投資性房地產(chǎn)，還要看金昌集團今后的經(jīng)營業(yè)績和政策走向。從長遠來看，采用公允價值后，企業(yè)每年凈利潤的波動幅度將會增大，其影響將主要取決于當年投資性房地產(chǎn)的升值程度。目前，房地產(chǎn)的形勢極為嚴峻，公允價值下降的機率加大，會使未來的業(yè)績風險加大。權(quán)衡成本模式下，計提折舊或攤銷處理所具有的抵稅效果與公允價值模式下給企業(yè)帶來收益(沒有現(xiàn)金流入)之間的利益關(guān)系，考慮到我國市場經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀和企業(yè)自身的經(jīng)營狀況，金昌集團最終還是選擇了以歷史成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。