房地產(chǎn)企業(yè)中的管理會(huì)計(jì)應(yīng)用

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摘要:隨著我國(guó)大環(huán)境的變化以及相關(guān)政策的推行，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度隨之放緩，從高速增長(zhǎng)期面向平穩(wěn)期邁進(jìn)，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化。此時(shí)，為了進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率及質(zhì)量，做好管理會(huì)計(jì)工作，對(duì)于企業(yè)成本控制以及競(jìng)爭(zhēng)力的提升具有重要促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞:管理會(huì)計(jì);房地產(chǎn)企業(yè);成本控制

目前，受到政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中主要受到來(lái)自政府層面的土地成本壓制以及消費(fèi)者層面的房?jī)r(jià)擠壓，造成部分企業(yè)的成本支出效益收入之間存在不均衡的狀況，從而影響企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)效益增長(zhǎng)。為了進(jìn)一步避免該類(lèi)問(wèn)題出現(xiàn)，需要在企業(yè)內(nèi)部做好相應(yīng)的管理會(huì)計(jì)工作，不僅能夠從傳統(tǒng)的企業(yè)財(cái)會(huì)模式中跳脫出來(lái)，同時(shí)還能夠?yàn)槠髽I(yè)決策層提供更加全面的財(cái)務(wù)管理服務(wù)。鑒于此，針對(duì)管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中如何應(yīng)用這一內(nèi)容進(jìn)行深入分析具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

一、管理會(huì)計(jì)概念及內(nèi)涵分析

管理會(huì)計(jì)就是成本管理會(huì)計(jì)的簡(jiǎn)稱(chēng)，是一個(gè)管理學(xué)名詞。管理會(huì)計(jì)是從傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)系統(tǒng)中分離出來(lái)，與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)并列，著重為企業(yè)進(jìn)行最優(yōu)決策，改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益服務(wù)的一個(gè)企業(yè)會(huì)計(jì)分支。為此，管理會(huì)計(jì)需要針對(duì)企業(yè)管理部門(mén)編制計(jì)劃、作出決策、控制經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要，記錄和分析經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，“捕捉”和呈報(bào)管理信息，并直接參與決策控制過(guò)程［1］。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，其核心目標(biāo)便是創(chuàng)造利潤(rùn)最大化，而管理會(huì)計(jì)便圍繞于此來(lái)強(qiáng)化企業(yè)中各項(xiàng)管理工作。管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用能夠根據(jù)各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息來(lái)發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所存在的問(wèn)題，并從信息數(shù)據(jù)中去發(fā)掘具備潛藏價(jià)值的信息，以此來(lái)為企業(yè)的各項(xiàng)決策提供服務(wù)支持［2］。管理會(huì)計(jì)在企業(yè)中是與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)并列實(shí)施的，其與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的核算職能有著本質(zhì)上的區(qū)別，其核心的職能價(jià)值是對(duì)企業(yè)過(guò)去的解析、當(dāng)前的控制以及未來(lái)的籌劃。

二、管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中存在的問(wèn)題

(一)管理會(huì)計(jì)體系構(gòu)建不完善目前，我國(guó)現(xiàn)階段在營(yíng)業(yè)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理會(huì)計(jì)建設(shè)時(shí)，相對(duì)應(yīng)的體系建設(shè)結(jié)構(gòu)并不完善，且在構(gòu)建的重難點(diǎn)上仍舊傾向于財(cái)務(wù)層面，而對(duì)于管理會(huì)計(jì)實(shí)際所需的各項(xiàng)業(yè)務(wù)信息展開(kāi)以及會(huì)計(jì)流程推進(jìn)并未設(shè)置相對(duì)應(yīng)的管理系統(tǒng)［3］。對(duì)于房地產(chǎn)類(lèi)經(jīng)營(yíng)企業(yè)而言，其所展開(kāi)的管理會(huì)計(jì)在工作內(nèi)容中存在問(wèn)題最多的就是全面預(yù)算、成本以及績(jī)效評(píng)價(jià)三項(xiàng)，一旦其中某一項(xiàng)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)處理出現(xiàn)偏差，均會(huì)對(duì)管理會(huì)計(jì)的質(zhì)量產(chǎn)生影響，甚至影響企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)成效。此外，居于管理會(huì)計(jì)自身管理任務(wù)設(shè)定層面而言，任意單一環(huán)節(jié)的缺失，均可直接對(duì)最終的管理成果產(chǎn)生影響，此時(shí)，作為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理層，必須加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理會(huì)計(jì)工作體系構(gòu)建重視度。

(二)管理會(huì)計(jì)信息化程度不高信息技術(shù)的運(yùn)用，對(duì)于管理會(huì)計(jì)而言，能夠促使管理工作能夠從中進(jìn)一步挖掘更多具有實(shí)用價(jià)值的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息，從而為企業(yè)決策及戰(zhàn)略制定提供數(shù)據(jù)支撐［4］。但是，目前大量房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)管理會(huì)計(jì)工作時(shí)，所涉及的工作內(nèi)容仍滯留于電算化的基礎(chǔ)應(yīng)用階段，例如，雖然已經(jīng)建立財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心，但是在大大數(shù)據(jù)的應(yīng)用方面仍舊停留于簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)記錄或是錄入層面，導(dǎo)致管理會(huì)計(jì)所應(yīng)發(fā)揮的財(cái)務(wù)事前預(yù)測(cè)功能缺失，最終造成企業(yè)管理效率以及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益隨之下降。

(三)成本計(jì)算以及管理方法應(yīng)用不匹配與其他行業(yè)企業(yè)相對(duì)比，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)總所涉及的成本經(jīng)營(yíng)支出數(shù)量十分龐大，其中囊括了工程設(shè)計(jì)、土地使用權(quán)購(gòu)買(mǎi)以及項(xiàng)目施工等多個(gè)重大項(xiàng)目費(fèi)用支出環(huán)節(jié)，一旦成本管控質(zhì)量不佳，將會(huì)造成企業(yè)流失大量的資金資源，從而降低企業(yè)效益空間，形成利潤(rùn)損失［5］。在此基礎(chǔ)上，部分企業(yè)管理會(huì)計(jì)工作開(kāi)展期間并未實(shí)現(xiàn)全過(guò)程成本管控，而是在傳統(tǒng)成本計(jì)算方法束縛下，缺少對(duì)于成本管理直觀概念認(rèn)知，尤其是在項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，嚴(yán)重缺乏創(chuàng)新精神，所有成本管理工作均是依賴(lài)于固有經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行測(cè)算，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益隨之受到影響。

三、管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中管理平臺(tái)構(gòu)建

(一)構(gòu)建完善的經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)在房地產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)主要是指全面預(yù)算管理系統(tǒng)，居于會(huì)計(jì)管理內(nèi)容角度分析，經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)的構(gòu)建，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)在最短的時(shí)間內(nèi)完成目標(biāo)地塊經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的測(cè)算工作，提升拿地決策的制定效率，提升效益空C財(cái)會(huì)管理AIKUAIGUANLI間［6］。同時(shí)，居于滾動(dòng)測(cè)算的盈利視角急性分析，管理會(huì)計(jì)經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)的構(gòu)建，能夠?yàn)槠髽I(yè)的資金流入及流出做好與預(yù)規(guī)劃工作，提升資金鏈安全保障的同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低也具有重要的促進(jìn)效果，具體而言，在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)構(gòu)建時(shí)，可從兩方面著手，縱向組織架構(gòu)設(shè)置中，搭建了多層級(jí)全面預(yù)算模型，以“項(xiàng)目子公司—城市公司—公司總部”層級(jí)為主;橫向業(yè)務(wù)設(shè)置中，集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)物業(yè)以及物業(yè)管理三大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)建更具全面性的企業(yè)管理會(huì)計(jì)預(yù)算模型，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理會(huì)計(jì)工作水平的階段性提升目標(biāo)。

(二)搭設(shè)健全的運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)為了進(jìn)一步針對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)期間各項(xiàng)系統(tǒng)中提取出有價(jià)值數(shù)據(jù)并進(jìn)行轉(zhuǎn)換和篩選，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該搭建健全的監(jiān)控平臺(tái)，借此將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)一合并至一個(gè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)庫(kù)中，從而在企業(yè)之內(nèi)形成一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)全局俯視圖。具體而言，在管理會(huì)計(jì)監(jiān)控評(píng)價(jià)的搭設(shè)時(shí)，應(yīng)該做好以下工作內(nèi)容:①在企業(yè)之內(nèi)提前構(gòu)筑一個(gè)報(bào)表分析題體系，要求該體系能夠全面且快速的針對(duì)企業(yè)需求變化進(jìn)行分析，同時(shí)設(shè)定全面的企業(yè)分析指標(biāo)庫(kù)，該體系的設(shè)立，目的在于幫助管理者更好地改善企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)能力及水平［7］。②構(gòu)建一個(gè)企業(yè)級(jí)別的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)庫(kù)，將分散于各個(gè)部門(mén)中的所有數(shù)據(jù)整合至一個(gè)系統(tǒng)中，并做好分析維度的規(guī)范設(shè)定，使得企業(yè)分散的數(shù)據(jù)源能夠在數(shù)據(jù)集成工具的整合下，制作出一個(gè)能夠從橫、縱兩個(gè)層面深入分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題的三維坐標(biāo)軸，期間可通過(guò)該軸全面分析房地產(chǎn)企業(yè)在成本、營(yíng)銷(xiāo)以及運(yùn)行等多個(gè)層面所存在的問(wèn)題，并分別給出解決措施。

(三)建立全面的成本管控平臺(tái)將管理會(huì)計(jì)應(yīng)用于房地產(chǎn)輕易而成本管理中，構(gòu)建更具全面性的成本管控平臺(tái)十分有必要，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，利用管理會(huì)計(jì)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制時(shí)，首先需了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，主要以投資機(jī)會(huì)選擇、決策、項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)、正式施工、租售以及售后服務(wù)五個(gè)方面，本次研究中調(diào)查了北京、上海、廣州三個(gè)城市中共計(jì)9家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)成本在直接成本中的比例現(xiàn)狀，如表1所示:通過(guò)對(duì)表1中內(nèi)容進(jìn)行分析能夠發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段北京、上海以及廣州地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)中，管理會(huì)計(jì)工作的重點(diǎn)通常集中在土地成本的管理方面，且在實(shí)際的管理會(huì)計(jì)工作執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)于管理平臺(tái)的構(gòu)建也并加以重視。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行管理會(huì)計(jì)成本管控平臺(tái)，應(yīng)該做好下述工作內(nèi)容:①構(gòu)建完善的含量指標(biāo)庫(kù)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行更具科學(xué)性的指標(biāo)分配，快速開(kāi)展工程量測(cè)算工作的同時(shí)，還需將其后續(xù)施工設(shè)計(jì)的參考標(biāo)準(zhǔn)，借此提升施工圖的設(shè)計(jì)水平。②房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地成本管理時(shí)，可以將含量、價(jià)格以及單平方數(shù)設(shè)置為直接成本管控平臺(tái)，將成本數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)用于平臺(tái)管理中去，構(gòu)建對(duì)標(biāo)機(jī)制，形成促使房地產(chǎn)企業(yè)形成全新的成本數(shù)據(jù)庫(kù)管理機(jī)制，解決土地開(kāi)發(fā)階段成本測(cè)算問(wèn)題的同時(shí)，對(duì)于全程化成本管控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也能夠起到促進(jìn)作用。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，想要充分解決管理會(huì)計(jì)信息化建設(shè)不足以及成本管控效果不佳一類(lèi)問(wèn)題，作為房地產(chǎn)企業(yè)管理層，就必須加強(qiáng)對(duì)于管理會(huì)計(jì)工作開(kāi)展重視程度。此外，還需充分做好企業(yè)內(nèi)部管理會(huì)計(jì)的決策平臺(tái)以及成本監(jiān)管平臺(tái)的搭建工作，最終為企業(yè)未來(lái)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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作者：陳加偉 單位：山東聊城當(dāng)代集團(tuán)有限公司