建筑經(jīng)濟(jì)深入研究

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1建筑產(chǎn)品的流通和消費(fèi)

建筑產(chǎn)品的流通形式包括出售和租賃兩種。研究建筑產(chǎn)品的流通，必須掌握建筑產(chǎn)品流通的特點(diǎn)，如流通的區(qū)域性、分解性、反復(fù)性等。對(duì)建筑產(chǎn)品消費(fèi)的研究，主要體現(xiàn)在對(duì)建筑產(chǎn)品消費(fèi)特點(diǎn)的研究上，如消費(fèi)的長(zhǎng)期性、普遍性和公共性。在研究建筑產(chǎn)品消費(fèi)的問(wèn)題上，更要關(guān)心建筑產(chǎn)品的消費(fèi)效益。消費(fèi)效益是指在使用一定數(shù)量和質(zhì)量的建筑產(chǎn)品期間，使用者實(shí)際接受到的功能與建筑產(chǎn)品所具有的或者應(yīng)該發(fā)揮的功能之間的比率。人們消費(fèi)一定的建筑產(chǎn)品能否取得最大的消費(fèi)效益與各種主觀和客觀因素密切相關(guān)。因此，如何提高建筑產(chǎn)品的消費(fèi)效益，成了一個(gè)全新的研究課題。這里主要考慮以下幾個(gè)因素:(1)是建筑產(chǎn)品使用率的高低;(2)是同類(lèi)建筑產(chǎn)品之間使用的均衡性;(3)現(xiàn)有建筑產(chǎn)品是否與不同層次的消費(fèi)需求相適應(yīng)，例如一些地方存在公共圖書(shū)館利用率偏低的現(xiàn)象;(4)對(duì)建筑產(chǎn)品的使用是否正確合理，比如隨意改變房屋建筑的內(nèi)部結(jié)構(gòu)就可能危及整體安全性等。

2綠色建筑的成本控制

建筑企業(yè)要想在新一輪的競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，只有在建筑生產(chǎn)過(guò)程中通過(guò)不斷挖掘提高成本控制方式，提高效益，降低成本。于是很多建筑企業(yè)都提出要生產(chǎn)“綠色建筑”，其基本思路和原則是:(1)使用天然的材料;(2)精心融入“高科技”因素;(3)實(shí)用且節(jié)能;(4)建筑在壽命周期內(nèi)自然資源和能源的消耗最小化;(5)減少建筑壽命周期內(nèi)污染排放;(6)建筑的質(zhì)量、功能、性能與環(huán)保相統(tǒng)一?！熬G色建筑”要加強(qiáng)成本控制，提高效益，主要從決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)及合同、實(shí)施、運(yùn)營(yíng)及維護(hù)、拆除和翻新等六個(gè)方面來(lái)控制。

(1)決策階段的成本控制。綠色建筑投資決策階段影響工程造價(jià)的因素主要有:項(xiàng)目規(guī)模、建設(shè)水平、項(xiàng)目選址、工程技術(shù)方案的確定等因素。合理地確定建設(shè)規(guī)模、科學(xué)地確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)密地進(jìn)行可行性研究，對(duì)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、環(huán)境上是否允許等方面進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析論證，做好建設(shè)項(xiàng)目投資估算的編制與審查。(2)設(shè)計(jì)階段的成本控制。要在設(shè)計(jì)階段有效地控制工程造價(jià)，應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同方面采取措施，隨時(shí)糾正發(fā)生的投資偏差。從功能和成本兩個(gè)角度綜合考慮和評(píng)價(jià)，并提出優(yōu)化辦法，確保設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)在不突破投資限額的前提下控制投資支出，有效使用建設(shè)資金。(3)招標(biāo)及合同階段的成本控制。通過(guò)招投標(biāo)方式選取標(biāo)價(jià)合理、能保證質(zhì)量和工期、經(jīng)濟(jì)效益好、社會(huì)信譽(yù)好的承包商，加強(qiáng)合同管理，避免合同條款的缺陷。建議合同的承包方式采用“設(shè)計(jì)、采購(gòu)、建造”EPC合同工程總承包方式，總承包商按照合同約定，全程參與工程設(shè)計(jì)、設(shè)備材料采購(gòu)、施工、試運(yùn)行等服務(wù)工作，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工各階段工作合理交叉與緊密配合。(4)施工階段的成本控制。項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)的控制是通過(guò)控制承發(fā)包商的行為來(lái)實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的控制目標(biāo)。在綠色建筑施工階段，要在全壽命周期造價(jià)管理思想和方法的指導(dǎo)下綜合考慮建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期成本。(5)運(yùn)營(yíng)及維護(hù)階段的成本控制。建立運(yùn)營(yíng)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)節(jié)能、節(jié)水的管理和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)測(cè)，提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，建立物業(yè)耗材管理制度，采用綠色建材;加強(qiáng)材料性能和環(huán)境指標(biāo)的檢測(cè)，及時(shí)淘汰落后產(chǎn)品，加速新型綠色建材的推廣應(yīng)用。(6)拆除與翻新階段的成本控制。拆除與翻新階段發(fā)生的廢棄成本主要指工程項(xiàng)目拆除后所發(fā)生的廢物處理、回收、循環(huán)利用成本;環(huán)境損害成本主要指由于工程項(xiàng)目廢棄后對(duì)環(huán)境和資源的損耗、保護(hù)恢復(fù)所支付的成本費(fèi)用。對(duì)棄置成本的重視，有助于對(duì)環(huán)境成本進(jìn)行管理和控制，提高社會(huì)效益。

3建筑工程的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

建筑工程的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在建筑工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的研究中，一般將其評(píng)價(jià)方法分為三種:(1)在部分價(jià)格調(diào)整的基礎(chǔ)上按照傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)價(jià)格進(jìn)行評(píng)價(jià);(2)以資源的最有效利用為重點(diǎn)進(jìn)行全面的價(jià)格調(diào)整，按照得出的計(jì)算價(jià)格或效率價(jià)格進(jìn)行評(píng)價(jià);(3)把積累和收入的分配問(wèn)題加以考慮，按照動(dòng)態(tài)的社會(huì)價(jià)格進(jìn)行評(píng)價(jià)。要進(jìn)行可行性研究的建筑工程項(xiàng)目，不管是按何種標(biāo)準(zhǔn)確定都應(yīng)該進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。因?yàn)閷⒁獙?shí)施的工程項(xiàng)目規(guī)模較大，其本身作為單獨(dú)的一個(gè)項(xiàng)目，必須定量地加以評(píng)價(jià)。建筑工程項(xiàng)目的評(píng)價(jià)方法或理論是工程項(xiàng)目可行性研究的綱，工程項(xiàng)目可行性研究是實(shí)施工程項(xiàng)目的基礎(chǔ)。無(wú)論是需求預(yù)測(cè)，還是利益估算，歸根到底都是按照經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法來(lái)完成的。

3.1幾種建筑工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法

(1)目前世界上廣泛采用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法是利益費(fèi)用比較法。對(duì)于可計(jì)算利益的建筑工程項(xiàng)目，需將利益和費(fèi)用的現(xiàn)值加以比較。①內(nèi)部經(jīng)濟(jì)收益率(簡(jiǎn)稱IRR):用經(jīng)濟(jì)分析方法將利益和費(fèi)用調(diào)整后貼現(xiàn)的利益現(xiàn)值總和與費(fèi)用現(xiàn)值總和相等時(shí)的貼現(xiàn)率即內(nèi)部經(jīng)濟(jì)收益率;②凈現(xiàn)值(簡(jiǎn)稱NPV)或利益費(fèi)用差的方式:用一定的貼現(xiàn)率將建筑工程項(xiàng)目壽命期間發(fā)生的利益和費(fèi)用分別貼現(xiàn)為現(xiàn)值，利益現(xiàn)值總和與費(fèi)用現(xiàn)值總和之差如果大于零，則該項(xiàng)目較為可行;③利益費(fèi)用比率(簡(jiǎn)稱B/C):利益現(xiàn)值總和與費(fèi)用現(xiàn)值總和之比，叫做利益費(fèi)用比率。全部建筑工程項(xiàng)目都進(jìn)行利益費(fèi)用比較是不必要的。對(duì)于不能計(jì)算的工程項(xiàng)目，可用其他的定性評(píng)價(jià)方法。(2)貼現(xiàn)法。在建筑工程項(xiàng)目壽命期間所發(fā)生的利益和費(fèi)用，要按照一定的貼現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)，變成現(xiàn)值之后再進(jìn)行比較。這是因?yàn)?，雖然項(xiàng)目的利益和費(fèi)用是發(fā)生在5年、10年的長(zhǎng)時(shí)間里，但必須是現(xiàn)在比較利益和費(fèi)用，決定是否投資。這樣經(jīng)濟(jì)分析的前提條件是，把將來(lái)具有不確定性的，有時(shí)間價(jià)值差的利益和費(fèi)用拉回到現(xiàn)在時(shí)刻來(lái)計(jì)算。可見(jiàn)，投資不同于消費(fèi)，其特點(diǎn)是在將來(lái)一定時(shí)間內(nèi)繼續(xù)發(fā)生投資效率的情況下，不是只評(píng)價(jià)投資費(fèi)用的高低，而是要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。(3)費(fèi)用比較方法。有些建筑工程項(xiàng)目不能計(jì)算利益。例如:幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等就是這樣。對(duì)這類(lèi)建筑工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法，是把各種方案的費(fèi)用貼現(xiàn)為現(xiàn)值后，比較現(xiàn)值的大小，選擇費(fèi)用小的方案，通稱為“最小費(fèi)用法”或“費(fèi)用效益分析”。這種評(píng)價(jià)方法也可用來(lái)選擇利益一定的建筑工程項(xiàng)目、來(lái)選擇那些投資高而運(yùn)行費(fèi)用低的高技術(shù)密集型的項(xiàng)目，決定選擇使用機(jī)器還是勞力更為有利。

3.2內(nèi)部經(jīng)濟(jì)收益率和資本的機(jī)會(huì)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)

在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法上，各國(guó)對(duì)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)收益率有著不同的要求，世界銀行規(guī)定為12%。從發(fā)展水平和部門(mén)選擇考慮，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，比較重視農(nóng)業(yè)和基礎(chǔ)工業(yè)部門(mén)，工程項(xiàng)目的貼現(xiàn)率比一般工業(yè)要低。

3.3各種經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法的比較

上面談到三種利益費(fèi)用分析方法:內(nèi)部收益率(IRR)，利益費(fèi)用差(NPV)，利益費(fèi)用比率(B/C)這三種方法的差異和優(yōu)缺點(diǎn)如下:(1)內(nèi)部收益率(IRR)，隨著項(xiàng)目的壽命不同而異，如15年、20年……若是幾年，就要解幾次多項(xiàng)式，因而在理論上可以得出幾個(gè)IRR值。因?yàn)闆](méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定采用其中哪一個(gè)值更好，所以只好規(guī)定工程項(xiàng)目壽命，并以此對(duì)幾個(gè)IRR進(jìn)行敏感分析，除此，沒(méi)有更好的方法。(2)關(guān)于利益費(fèi)用差(NPV)，利益費(fèi)用比率(B/C)這兩種方法，它們都是由外部規(guī)定貼現(xiàn)率，所以難以規(guī)定準(zhǔn)確的數(shù)值。但作為一種方法，由外部規(guī)定貼現(xiàn)率是正確的，(均衡)利益是在資本市場(chǎng)上通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)決定的。(3)有些工程項(xiàng)目，利益和費(fèi)用在各年度的分布狀況是不同的，這時(shí)如果用IRR，結(jié)果則大相徑庭。一般地說(shuō)，IRR法的前提條件是適于那些初期投資較大，爾后只需少量維持經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的項(xiàng)目。否則，都宜選用利益費(fèi)用差法和利益費(fèi)用比率法。(4)在ABC……等項(xiàng)目的IRR都大于資本的機(jī)會(huì)費(fèi)用。而投資額都有限的情況下，就必須對(duì)這些工程項(xiàng)目加以排隊(duì)，選擇以確定實(shí)施的工程項(xiàng)目。如果要進(jìn)行優(yōu)先度排列，這時(shí)由于IRR，B/C都不能合計(jì)，只得用NPV法。另外，對(duì)于有兩個(gè)方案且IRR相同的工程項(xiàng)目，應(yīng)選取資本的機(jī)會(huì)費(fèi)用貼現(xiàn)后NPV較大者。

3.4各種經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法的應(yīng)用

世界銀行和亞洲開(kāi)發(fā)銀行最經(jīng)常用的是內(nèi)部收益法。其理由是事先不必規(guī)定貼現(xiàn)率，而是在運(yùn)算中經(jīng)反復(fù)求出來(lái)。內(nèi)部收益率代表著資本的收益性和周轉(zhuǎn)能力，從經(jīng)濟(jì)意義上說(shuō)，它使資本的生產(chǎn)效率試驗(yàn)成為可能。但是，當(dāng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用相對(duì)于投資比較大時(shí)，則不能用IRR法。利益費(fèi)用比較法體現(xiàn)在用數(shù)字來(lái)表示項(xiàng)目的利益和費(fèi)用，特別是用數(shù)字表示特定的收益，并進(jìn)行有關(guān)的經(jīng)濟(jì)計(jì)算?？尚行匝芯渴鞘澜缟掀毡椴捎玫囊环N研究工程項(xiàng)目是否可行的科學(xué)，它是通過(guò)各種有效的方法對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行分析研究，從技術(shù)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)等方面加以評(píng)價(jià)，最終給投資決策者提供是否選擇該工程項(xiàng)目進(jìn)行投資的依據(jù)。目前我國(guó)對(duì)工程項(xiàng)目可行性研究十分重視，凡未做可行性研究的工程項(xiàng)目國(guó)家一律不予批準(zhǔn)，尤其是從國(guó)外引進(jìn)的項(xiàng)目。

4結(jié)語(yǔ)

建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益是其生存之本，只有效益提高了，企業(yè)才能得以發(fā)展壯大。然而效益的提高是一個(gè)企業(yè)中各部門(mén)各系統(tǒng)相互作用、相互關(guān)系的結(jié)果，所以我們必須抓好企業(yè)中每一事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)好每個(gè)部門(mén)。特別是要進(jìn)行成本控制和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，提高企業(yè)效益。