房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)解析

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摘要：隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高以及城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)近年來的發(fā)展速度較快，給我國國民經(jīng)濟(jì)的增長做出了巨大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對開發(fā)成本的控制，降低土地開發(fā)成本和材料成本，同時(shí)需要從支出的縮減和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防著手，切實(shí)提高房地產(chǎn)的工程經(jīng)濟(jì)效益，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程；經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐步進(jìn)入深度調(diào)整期，越來越多的房地產(chǎn)公司和項(xiàng)目進(jìn)入微利時(shí)代，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的工程經(jīng)濟(jì)的控制和管理要求明顯提高，要求管理人員能夠加強(qiáng)對房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)問題的分析，并采取有效的方法進(jìn)行管理和控制。文章就房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)的問題和管理措施進(jìn)行探討。

1房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)中的問題

1.1應(yīng)該繳納的稅費(fèi)較高

雖然房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景較好，企業(yè)能夠獲得的經(jīng)濟(jì)收益也較高，但是企業(yè)需要繳納的稅費(fèi)也多，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅賦沉重，這是房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要問題[1]。房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較為多樣，雖然我國已經(jīng)實(shí)施了營改增稅收政策，但因下游許多產(chǎn)業(yè)的不規(guī)范，造成增值稅的抵扣項(xiàng)不足，實(shí)際稅負(fù)并沒有明顯減少，房地產(chǎn)行業(yè)需要承擔(dān)的稅賦依然較為沉重。這是當(dāng)前我國房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)發(fā)展中面臨的重要問題。

1.2建安成本增加

在房地產(chǎn)行業(yè)的所有成本中，除了稅費(fèi)成本之外，土地成本和建安成本是企業(yè)經(jīng)營成本的主要組成部分。其中，土地開發(fā)成本大約可以占總成本的30%～50%，而建安成本也可以占到30%[2]。先不說土地成本，建安成本隨著房地產(chǎn)近年來的發(fā)展也在不斷增加，嚴(yán)重制約了企業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長。房地產(chǎn)建安成本主要包括設(shè)備安裝以及建筑施工兩大部分。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施的購置要求提高了，設(shè)備的價(jià)格也更遠(yuǎn)遠(yuǎn)過于以前的水平，而工人的工資水平也在逐年上升。因此總體來說，房地產(chǎn)的建安成本也是在不斷上升的。

1.3缺乏有效的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理

從目前我國房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理情況來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理時(shí)出現(xiàn)的重要問題主要表現(xiàn)在對經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理的重視程度不足，沒有制定完善的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，對經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)保障的重視程度嚴(yán)重不足，因此嚴(yán)重限制了房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。雖然見年來我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)一直在進(jìn)行改良和完善，但是事實(shí)上房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)還存在較多的問題，這些問題的出現(xiàn)對于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著較大的影響。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠才能夠從經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)保障出發(fā)，建立健全的經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制，提高風(fēng)險(xiǎn)保障效果，促進(jìn)房地產(chǎn)的健康和盈利發(fā)展。但是就目前的實(shí)際情況來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效性還存在較多的不足，風(fēng)險(xiǎn)保障不夠完善，采用的方式也較為落后，需要進(jìn)行改善。

1.4土地拍賣的出讓金屢創(chuàng)新高

房地產(chǎn)企業(yè)土地的取得主要是土地拍賣，但是由于我國對農(nóng)用耕地的嚴(yán)格保護(hù)，能夠用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地?cái)?shù)量是有限的，土地具有稀缺性和唯一性。土地出讓金作為很多地方政府財(cái)政收入的主要來源，同時(shí)區(qū)域優(yōu)勢明顯的地塊競拍的日益激烈等多方面原因，不斷推高房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本。一般情況下，土地成本在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)中的成本比重為30%，但是由于部分城市和地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)大熱。特別是一二線城市，土地出讓金的競拍成交價(jià)節(jié)節(jié)攀升，最高的土地出讓費(fèi)用可以占據(jù)總經(jīng)營成本的一半以上，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來不利影響，給企業(yè)帶來較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

2房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)的控制對策

2.1加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制

房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)控制首先要求對開發(fā)成本進(jìn)行控制：首先，要求對土地成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制。土地成本在房地產(chǎn)整個(gè)成本中所占的比重較大，大約為總成本的30%～50%，如果能夠?qū)@部分土地成本進(jìn)行有效控制，那么房地產(chǎn)開發(fā)整體成本就能較好控制。當(dāng)然，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是否成功還要看土地的價(jià)格以及地塊區(qū)位定位，如果項(xiàng)目的成功率較低，項(xiàng)目開發(fā)就會(huì)成為空談。而要確保項(xiàng)目開發(fā)的成功，那么就必須要合理控制土地成本。近年來商品房價(jià)格的上漲過快造成了許多經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題，也引起了黨中央國務(wù)院的重視，因此制定了許多樓市新策進(jìn)行調(diào)控。這種情況下土地成本還是上升較快，因此要實(shí)現(xiàn)土地成本的控制就必須要求能夠?qū)ν恋貎r(jià)格進(jìn)行精準(zhǔn)的預(yù)測，還要考慮交通、地理環(huán)境以及城市規(guī)劃等諸多情況進(jìn)行綜合控制，盡量降低這部分成本；其次，進(jìn)行材料成本的控制。在采購的過程中，企業(yè)可以采用批量采購的形式，或者加強(qiáng)與材料生產(chǎn)單位的長期合作，以獲得價(jià)格優(yōu)惠，降低材料成本。

2.2加強(qiáng)成本支出控制

要提高房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)效益還可以從成本支出著手，節(jié)約企業(yè)的成本支出同樣可以獲得經(jīng)濟(jì)效益的增長。事實(shí)上，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)支出超出預(yù)期的情況，主要是由于各個(gè)施工環(huán)節(jié)的支出都與預(yù)算不相符，最后導(dǎo)致成本支出大大高于預(yù)算，自然會(huì)降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益[3]。因此企業(yè)需要嚴(yán)格控制各個(gè)環(huán)節(jié)的成本支出，做好成本控制工作。例如，在施工的前期，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人就需要做好項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容，將項(xiàng)目的返工率控制在最低水平。此外，企業(yè)還可制定嚴(yán)格的施工監(jiān)督機(jī)制，對各個(gè)環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量和施工成本支出進(jìn)行全面控制和管理，如發(fā)現(xiàn)有工作人員違反了有關(guān)規(guī)定，企業(yè)需進(jìn)行嚴(yán)厲的處置。

2.3減少企業(yè)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

首先，企業(yè)可以采取組合投資的方法來降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。組合投資指根據(jù)投資的多樣性來進(jìn)行合理安排的投資方法，其對于減少投資風(fēng)險(xiǎn)、提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益有著重要的意義。企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況具體問題具體分析，優(yōu)化投資的形式，提高投資效益；其次，企業(yè)可以采取措施減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如，利用財(cái)務(wù)杠桿的基本材料，采用多種籌資渠道負(fù)債經(jīng)營，這樣可以降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金的利用率，從而保證房地產(chǎn)的工程經(jīng)濟(jì)效益。

3結(jié)束語

綜上所述，近年來房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，一方面推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的更好發(fā)展；另一方面也使得房地產(chǎn)的成本相應(yīng)增加。因此如何在當(dāng)前形勢下保證房地產(chǎn)的工程經(jīng)濟(jì)效益成為了重要的問題。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對開發(fā)成本的控制，降低土地開發(fā)成本和材料成本，同時(shí)還需從支出的縮減和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防著手，切實(shí)提高房地產(chǎn)的工程經(jīng)濟(jì)效益。保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉昌勝,張偉.建筑工程經(jīng)濟(jì)預(yù)算與成本控制分析[J].工程技術(shù)研究,2017,(3):149+151.

[2]張巍山.房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目建筑安裝工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析[J].建筑與預(yù)算,2013,(7):3-4.

[3]楊婷.工程項(xiàng)目過程控制角度的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益提升[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2014,(10):100.

作者:潘紅春 單位:江蘇驊東投資有限公司