商品房交付使用管理模式研討

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《上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定實施細則》中規(guī)定:新建商品住宅的配套公共設(shè)施應(yīng)當(dāng)達到規(guī)定的建設(shè)要求。2009年上海市出臺了《關(guān)于印發(fā)〈“上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定”實施細則〉的通知》,文件第二條規(guī)定“本市國有土地上開發(fā)建設(shè)的新建住宅應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃要求配建的教育、醫(yī)療、郵政、菜場、社區(qū)服務(wù)、公交終點站等公共服務(wù)設(shè)施和市政公用基礎(chǔ)設(shè)施同步交付使用。”第四條對住宅項目分期開發(fā)建設(shè)、分期交付使用的項目其交付條件做出明確規(guī)定?！白≌ㄔO(shè)單位按照《上海市國有土地使用權(quán)出讓合同》或者《國有土地劃撥決定書》以及已取得的規(guī)劃建設(shè)方案批復(fù)要求,應(yīng)當(dāng)負責(zé)建設(shè)該地塊范圍內(nèi)的配套設(shè)施,并確保與住宅同步建設(shè)、同步交付”。自新建商品住宅交付使用許可施行以來,改變了新建住宅小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)落后的情況,交付后的小區(qū)解決了入住居民在出行、購物、教育、就醫(yī)、居家等方面的困難,聚集人氣,拉動區(qū)域周邊商業(yè)的繁榮。

“蘇州模式”的備案公示制度

1“蘇州模式”的備案和公示制度

蘇州市新建商品住宅交付使用實行備案和公示制度。《蘇州市商品住宅交付使用管理辦法》于2006年9月19日市政府第63次常務(wù)會議討論通過,自2007年1月1日起施行,對商品住宅交付使用應(yīng)具備的條件、交付使用的備案文件、監(jiān)督管理部門職責(zé)等做出明確規(guī)定。蘇州市在新建商品住宅交付中汲取“上海模式”的經(jīng)驗,其明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施商品住宅建設(shè),應(yīng)當(dāng)同步建設(shè)配套設(shè)施和配套工程?！蓖瑫r還借鑒上海市的做法制定了行政處罰措施?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不符合交付使用條件的商品住宅交付使用的,可處以2萬元以上3萬元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重、造成惡劣影響的,應(yīng)當(dāng)向社會公示,并報請省建設(shè)行政主管部門降低資質(zhì)等級或暫扣、吊銷資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時未向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理交付使用備案的,由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正,并處以1萬元以上2萬元以下罰款”。采取罰款這種行政處罰方式具有強制性,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的威懾作用,對規(guī)范房地產(chǎn)市場行為產(chǎn)生積極影響。

2“蘇州模式”的亮點

“蘇州模式”的亮點在于該管理辦法要求房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對提交交付使用備案文件的房地產(chǎn)開發(fā)項目實地踏勘后出具《蘇州市商品住宅交付使用通知書》,并對通過交付使用備案的商品住宅在新聞媒體和政府網(wǎng)站上進行公示。蘇州市對新建商品住宅的交付管理采用市政府令的形式頒布,具有較強的行政管理力度。其采取的備案和公示制度,一方面公示新建住宅交付使用的備案文件,另一方面公示不嚴(yán)格按照政府規(guī)定要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息,在推進政府工作信息化、透明化進程中起到了積極作用,后多地紛紛效仿蘇州市的做法。

引入公眾監(jiān)督的“哈爾濱模式”

1哈爾濱的社會評審制度

哈爾濱市采取新建商品住宅交付使用社會評審制度?！豆枮I市新建住宅交付使用管理試行辦法》于2006年1月12日市人民政府第47次常務(wù)會議通過自2006年3月1日起施行。2009年對其進行修改,新增加了對新建住宅建設(shè)單位違規(guī)行為進行處罰的條款?！豆枮I市新建住宅交付使用管理試行辦法》第十條規(guī)定,“社會評審工作由業(yè)主代表、相關(guān)專家、物業(yè)管理企業(yè)代表、區(qū)人民政府及社區(qū)代表組成的新建住宅交付使用評審委員會進行?！睆脑u委會的產(chǎn)生及工作程序看評審工作公正、公開、合理,引入社會多方力量參與此項工作之中,讓社會公眾關(guān)注此類涉及民生的事情,能夠更好維護購房人的切身利益。第十六條“評審委員會將《評審意見書》報市房產(chǎn)行政主管部門備案。市房產(chǎn)行政主管部門收到備案文件后,應(yīng)當(dāng)將《評審意見書》在新建住宅項目所在地公示3日”。這種做法從一開始就接受社會各界的監(jiān)督,如有異議,還可以申請重新進行評審,更體現(xiàn)了該政策的科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)性及充分尊重業(yè)主的利益。同時《哈爾濱市新建住宅交付使用管理試行辦法》中還對配套設(shè)施的延期交付做出明確規(guī)定,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出保證落實的具體時間和標(biāo)準(zhǔn),保證了購房者入住后的正常生活需要。

2“哈爾濱模式”的亮點

新建住宅交付使用前,應(yīng)當(dāng)對新建住宅是否達到交付使用條件進行社會評審。未經(jīng)社會評審或者社會評審不合格的,不得交付使用?！肮枮I模式”的亮點在于通過引入社會評審機制,使住宅建設(shè)交付使用管理更加透明化、公開化,廣泛參與性,讓社會公眾參與共同監(jiān)督,充分發(fā)揮了社會評審制度的主導(dǎo)性和監(jiān)督性作用。

“石家莊模式”實行部門確認(rèn)制

1石家莊的部門確認(rèn)制度

根據(jù)2007年1月8日石家莊人民政府出臺并實施的《石家莊市人民政府關(guān)于印發(fā)石家莊市新建住宅交付使用管理辦法的通知》規(guī)定,石家莊市新建商品住宅交付使用實行部門確認(rèn)制度。新建商品住宅交付涉及到相關(guān)部門包括房管、規(guī)劃、建設(shè)、城管、公安消防、人防、園林、環(huán)保、民政、衛(wèi)生及供水、供電、供暖、燃氣、通訊、有線電視等,每個部門根據(jù)自身職責(zé)對各自分管的內(nèi)容進行交付使用確認(rèn)。建設(shè)單位的新建住宅建設(shè)工程竣工并經(jīng)單位工程驗收合格后,經(jīng)過相關(guān)部門確認(rèn),符合入住的基本條件和使用功能,取得《石家莊市新建住宅交付使用意見書》（以下簡稱《交付使用意見書》）,并在新建住宅項目所在地公示3日后無異議方可交付使用。

2“石家莊模式”的亮點

“石家莊模式”的亮點在于新建商品住宅交付使用過程中能夠統(tǒng)籌協(xié)調(diào)涉及住宅交付使用的各相關(guān)部門,充分發(fā)揮各自職能,明確責(zé)任劃分,避免了行政主管部門之間相互推諉扯皮現(xiàn)象,有效提高行政效率。同時形成有效的市、區(qū)、社區(qū)街道辦三級聯(lián)動機制,共同保證新建住宅的交付使用。石家莊市還規(guī)定將《石家莊市新建住宅交付使用意見書》作為今后辦理房屋權(quán)屬初始登記的前提手續(xù),該規(guī)定相當(dāng)為辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的設(shè)置了前置條件。

與其他城市的新建商品住宅交付使用管理辦法相比,石家莊市實行的管理辦法有一定期限,有效期為五年。此舉兼顧了政策的連續(xù)性和靈活性,便于地方政府根據(jù)政策的執(zhí)行情況并結(jié)合市場的發(fā)展?fàn)顩r適度調(diào)整,使得政府能夠逐漸完善新建商品住宅的交付使用管理制度,保證購房人的合法權(quán)益,有利于房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。

除以上較為典型的四個城市四種模式外,天津、無錫、寧波、鄭州等城市也在新建商品住宅交付使用方面取得一定成績。綜合分析四種模式,各種模式都有其亮點和特點。每個城市依據(jù)自身實際情況不同而選取差異化的管理模式,上海、蘇州、哈爾濱的管理辦法均以地方政府令的形式頒布實施,具有較高的效力,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求進一步提高。石家莊的管理辦法雖未通過市政府常務(wù)會議,但要求行政主管部門各司其職,分工協(xié)作,促使住宅交付使用工作順利開展。這些管理規(guī)定的有效實施一方面規(guī)范房地產(chǎn)市場中新建住宅交付使用的條件及程序;另一方面切實保證了購房人的合法利益少受“霸王條款”的侵害。交房問題涉及方面較廣,處理不當(dāng)極易引發(fā)并激化社會矛盾。因此在制定商品住宅交付使用管理規(guī)范時要充分考慮并權(quán)衡各方利害關(guān)系,有條件的地方待時機成熟時可考慮參照上海的地方立法模式對新房交付進一步規(guī)范管理。（本文作者：張秋娟 單位：成都職業(yè)技術(shù)學(xué)院）