房地產企業(yè)財務風險與風險防范探析
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［摘要］目前，房地產公司面臨著嚴峻形勢，如限購、物業(yè)稅、商業(yè)改革和租賃購買等，從一層到另一層的壓力可能帶來金融風險。提高房地產企業(yè)財務管理水平在新形勢下必須作為重點。文章在分析房地產業(yè)現(xiàn)狀的基礎上，分析了財務風險管理存在的問題和現(xiàn)狀，并根據(jù)實際情況提出了合理的方法和建議。
［關鍵詞］房地產企業(yè);財務風險;內控體制
1房地產企業(yè)財務風險的特點
金融風險的特征在房地產機構的發(fā)展中尤為明顯，尤其是在以下幾點:第一，不確定性。房地產公司有廣泛的金融活動，在此期間它們在不斷變化，影響因素多種多樣，包括自然風險或國家政策的調整。即使知道財務風險會發(fā)生并提前也做了預防，它們也不可避免地會偏離預期目標，因此財產的財務風險是不確定的;第二，客觀性。財務風險在房地產項目是存在的，并沒有完全消失，客觀性也大并存在于所有環(huán)節(jié);第三，很難避免出現(xiàn)財務風險?？梢允褂眠m當?shù)氖侄魏头椒A測和評估房地產中介的金融風險。然而，由于房地產研究與開發(fā)涉及與外部環(huán)境的許多聯(lián)系和變化，因此金融風險被量化，使得識別金融風險變得更加困難。
2導致房地產管理風險發(fā)生的因素
2.1成本控制的能力不夠
在項目開發(fā)過程中，由于勞動量隨著手續(xù)煩瑣而增大，成本控制不足以造成財務管理風險。目前，在我國房地產開發(fā)中，成本控制能力很差，例如，房地產審計過程不夠全面，成本控制管理體系能力不夠強大，這將對房地產成本的控制產生重大影響，在實際操作過程中，如果成本超出預算太多，將會嚴重影響企業(yè)后期的正常發(fā)展，同時還會影響企業(yè)在市場上的競爭力。
2.2財務管理環(huán)境過于復雜
在國內所有房地產公司的財務管理中，財務管理的財務風險極其復雜，財務關系不足可能導致財務關系內部混亂。這要求決策者比較和分析養(yǎng)老金風險和支付計劃。現(xiàn)有公司的財務風險的出現(xiàn)通常是財務人員誤判財務管理環(huán)境的結果。
2.3管理人員的風險意識不強
財務管理在房地產開發(fā)和管理中發(fā)揮著重要作用，因此，要不斷提高管理的整體質量和提高管理技能。隨著中國目前房地產市場的發(fā)展，財務經理對風險的認識不足。同時，由于科學技術的不斷創(chuàng)新，缺乏技術和管理知識，有關部門對行政過程沒有給予足夠的重視，管理過程的質量要求嚴格制約了房地產企業(yè)不能滿足進一步發(fā)展，企業(yè)需要制定科學合理的規(guī)章制度。
3有效防控房地產企業(yè)財務風險的舉措
3.1構建完善的風險管理防范體系
提高風險防范和責任意識是房地產機構的必要條件:首先，必須分析目標風險因素同時要得到機構負責人的認可和支持，并持續(xù)預防和控制責任團隊的風險意識。在組織運營期間根據(jù)過去的風險事件和相關數(shù)據(jù)，并由專業(yè)分析系統(tǒng)和技術檢查識別來創(chuàng)建的不同類型的財務信息數(shù)據(jù)。公司以當前數(shù)據(jù)作為參考建立風險預警系統(tǒng)，即利用公司的日常業(yè)務活動，不斷豐富和完善系統(tǒng)指標編制，一旦檢測到指標偏離正常范圍值，又可以在第一時間檢測到隱藏的風險，及時將這些潛在的風險向主要部門負責人發(fā)出預警，及時切換有效的方案解決風險。此外，有必要從機構的不同部門廣泛提出建議，制定基準并改進崗位中的風險預警系統(tǒng)，并允許機構的所有員工認識到風險防控不只是財務管理的主要工作，也可以延伸到其他部門，充分實現(xiàn)所有人員的積極配合，增強控制財務風險的獨立性和積極性，加強部門間的溝通與合作，提高房地產企業(yè)的財務風險控制水平。
3.2增強財務管理人員的文化素養(yǎng)
財務人員的文化素養(yǎng)在目前房地產行業(yè)還遠遠不夠，嚴重影響房地產業(yè)的健康發(fā)展，影響金融工作的進步。因此，要全面提高財務人員的文化素質。首先，財務管理人員都能夠有強力的預防風險意識，同時要為金融專業(yè)人士提供良好的教育;其次，要加大對財務相關人員的培訓，使財務人員具有先進的管理知識;再次，要注重發(fā)展財務技能，積極掌握財務發(fā)展，不斷提高員工財務管理素質;最后，房地產公司要有風險防控意識，正確地研究金融知識，確保把房地產機構的財務風險降到最低，以房地產機構的發(fā)展作為基礎，為房地產機構有更好的發(fā)展過程，必須做出正確的發(fā)展決策。
3.3強化資金管理，整合企業(yè)資源
在開展金融活動時，房地產企業(yè)應調整資金管理完善支持體系，是有效保證企業(yè)資金有效運轉的一項重要措施。整合公司資源，綜合規(guī)劃和提供內部數(shù)據(jù)。根據(jù)評估結果尋求商業(yè)銀行的信貸支持，評估企業(yè)的償付能力，為發(fā)展公司的金融活動提供充足的財務保障。在目前的實踐中，規(guī)范其日常工作的財務行為，主要依賴于金融體系來實現(xiàn)不同類型金融行為。作為財務人員，應及時建立更完整的金融標準體系，同時還能夠充分闡明房地產行業(yè)的整體特征。根據(jù)這一前提，財務管理系統(tǒng)必須能夠涵蓋原材料的購買、土地使用權和轉讓、商品房銷售等關鍵環(huán)節(jié)，以確保從源頭上控制公司的資金。此外，房地產公司還必須努力學習經驗，并全面介紹該地區(qū)以外現(xiàn)有機構的先進經驗，根據(jù)上述的現(xiàn)實變化，房地產機構才能擁有開發(fā)和銷售更好房地產的好處。
3.4項目實施環(huán)節(jié)中的風險評估與預測
房地產公司全面的風險評估和分析必須在項目啟動前進行，這樣可以有效降低項目開發(fā)過程中的財務風險，而且是每個環(huán)節(jié)都可以得到控制。在實施步驟方面，首先考察項目實施的外部環(huán)境，如區(qū)域經濟結構中的宏觀經濟波動和行業(yè)市場前景，將歷史數(shù)據(jù)與風險預測的數(shù)據(jù)相結合，將實施計劃和相應的投資包含在性質報告中。其次，在施工過程中，以相關專業(yè)知識為參考，合理的控制是將項目實施過程中可能出現(xiàn)的風險因素排除掉。最后，銷售額，投資回報都是以房地產市場的需求有所估值?？傊绻鹑陲L險能被房地產公司完全控制，有能力從各方面評估潛在的風險因素，實現(xiàn)房地產企業(yè)的經濟利益最大化。
3.5優(yōu)化企業(yè)資本結構，降低負債率
以現(xiàn)在為界限，房地產市場的整體環(huán)境在一些公司仍然缺乏全面控制，因此較高比例的公司債務將都由房地產公司來承擔?？梢钥闯?，預防和控制金融風險的重點必須是改善當前的資本結構，降低負債率，面對現(xiàn)有復雜的市場環(huán)境，房地產機構必須積極了解資金的來源，債務的壓力與收益回報之間的利害關系，并根據(jù)市場規(guī)則確定資產和合理負債的比例，定義組織的發(fā)展目標應闡明組織的戰(zhàn)略方向和外部環(huán)境的變化，避免無利可圖的投資并評估組織的風險承受能力，并明確地識別資產和負債的比例，這樣才能使企業(yè)有好的效益利潤。
4結論
簡而言之，今天的企業(yè)共識是企業(yè)發(fā)展與外部擴張的核心概念。隨著業(yè)務的增長，不同的公司對風險規(guī)避有不同的看法。但是，大多數(shù)公司都認識到這種企業(yè)參與金融活動的方法，并希望這種方法能夠加強公司的財務控制并理解財務方面，從而提高公司的經營業(yè)績。因此，從管理層到最基層員工，房地產的財務管理是一套全面的控制系統(tǒng)和流程的金融風險，成為房地產風險解決方案系統(tǒng)，確保房地產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，并在中國的房地產發(fā)揮重要作用。
參考文獻:
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作者：李圓 單位：天津星城置業(yè)有限公司
