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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理研究

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理研究

隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的確立與完善,我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展取得了非常顯著的成就,在市場經(jīng)濟(jì)體制中的地位逐漸凸顯。根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示,在我國深滬兩個重要的證券交易市場中,房地產(chǎn)企業(yè)所占的比重非常大,先后成立的企業(yè)超過了80家,房地產(chǎn)開發(fā)的利潤額度占到了公司總利潤額的30%左右;其收益狀況在所有上市公司中名列前茅,能夠取得這樣的客觀收益離不開企業(yè)財務(wù)管理發(fā)揮的作用,隨著房地產(chǎn)企業(yè)的增多,要想突破發(fā)展瓶頸,就要對財務(wù)管理進(jìn)行完善,不斷構(gòu)建出科學(xué)化的、體系化的財務(wù)管理。希望本文研究能夠為相關(guān)企業(yè)提供一些借鑒。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理概述

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中,涉及到的房屋開發(fā)、經(jīng)營以及管理都具有獨立的經(jīng)營權(quán)利、財務(wù)核算權(quán)利,以及自負(fù)盈虧權(quán),是一種獨立開展不受外界干擾與制約的組織結(jié)構(gòu),這種結(jié)構(gòu)形式就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。企業(yè)中的財務(wù)管理是指企業(yè)經(jīng)營過程中資金的籌集、利用、分配與轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃、控制、核算等,是一種長期實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)管理與籌劃活動,作為企業(yè)重要的組成部分,在企業(yè)發(fā)展過程中起到了非常重要的作用。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的主要內(nèi)容

企業(yè)財務(wù)管理涉及的內(nèi)容非常多,并且貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終,其資金運作涵蓋了資金的獲取、資金的使用、資金消耗、資金的分配等方面內(nèi)容,以價值索取、占有、消耗、生產(chǎn)成果分配為主要內(nèi)容。具體包含以下幾方面內(nèi)容:企業(yè)資金的籌集管理;企業(yè)資金的投資應(yīng)用管理;企業(yè)開發(fā)成本與費用管理;企業(yè)稅務(wù)籌劃管理;企業(yè)利潤分配管理。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理

1.現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理方面的現(xiàn)狀分為決策階段與招投標(biāo)階段。其中,決策階段是較為重要的一個階段,在此過程中應(yīng)用的成本雖然較少,但是對于整個項目的控制來說有重要意義,甚至決定著一個項目的最終收益。在實際決策當(dāng)中,常常因為失誤使資金運行出現(xiàn)漏洞,導(dǎo)致大量資金流失,還會出現(xiàn)只增不減的狀況。很多房地產(chǎn)開發(fā)商都對工程施工有較高的重視度,但是卻對設(shè)計階段的成本控制不夠重視,很多企業(yè)認(rèn)為施工過程中做好材料節(jié)約,就能夠?qū)崿F(xiàn)成本的節(jié)約。很多企業(yè)認(rèn)為施工過程中做好材料節(jié)約就能夠?qū)崿F(xiàn)成本的節(jié)約。

2.主要內(nèi)容

(1)前期規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制一是做好可行性的研究。在項目投資決策開始前就要做好該項工作,做好可行性的研究能夠最大限度地節(jié)省企業(yè)資源消耗,是企業(yè)獲得最優(yōu)收益的重要條件。二是做好投資的估算。投資估算是在企業(yè)進(jìn)行投資前對所要開發(fā)的項目的實施方案、技術(shù)研發(fā)、建設(shè)規(guī)模、設(shè)備方案、建設(shè)設(shè)計等進(jìn)度的預(yù)算,在此基礎(chǔ)上能夠?qū)⑿枰玫馁Y金按照規(guī)劃分配,還能夠?qū)⒏鱾€年度的資金進(jìn)行籌劃。投資估算是房地產(chǎn)開發(fā)項目決策中成本控制的重要內(nèi)容,更是在后期成本控制目標(biāo)中起到基礎(chǔ)作用。三是限額招標(biāo)設(shè)計。在進(jìn)行前期的設(shè)計規(guī)劃過程中,實施限額設(shè)計與招標(biāo)設(shè)計,并對多種設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化與選擇,在設(shè)計及競標(biāo)過程中能夠最大限度地提升設(shè)計品質(zhì),將變更的時間大大縮小了,大幅度提高了設(shè)計概算與預(yù)算的準(zhǔn)確性。四是概算成本控制。除了做好前期限額招標(biāo)設(shè)計工作以外,還要做好設(shè)計概算的成本控制審查。其主要內(nèi)容包括:對概算編制的合法性與規(guī)范性,以及時效性進(jìn)行審查;對工程概算中涉及的設(shè)備、材料費、安裝費、進(jìn)口費等各種單價的審查;對概算是否符合國家及行業(yè)法規(guī)進(jìn)行審查;對概算文件,以及內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查;各項技術(shù)是否符合標(biāo)準(zhǔn)等。

(2)開發(fā)建設(shè)階段成本控制一是開發(fā)項目工程費用。編制一份合理科學(xué)的工程費用計劃是非常重要的,是落實各項控制支出與投資目標(biāo)的重要前提。鑒于各種因素的影響,在建設(shè)過程中,需要對投資目標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督與檢測,比較各項工程費用與項目計劃,如果發(fā)現(xiàn)了控制偏差要及時糾正。二是計量及變更控制。監(jiān)理工程師要首先發(fā)出變更控制指令,因為承包商違約導(dǎo)致的設(shè)計變更一切損失費用,以及增加的承包費用都由工程承包方承擔(dān)。在工程出現(xiàn)了變更以后,要提出相應(yīng)的變更價格報表,并要由監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)對價款進(jìn)行調(diào)整。此外,監(jiān)理工程師在收到了工程價格款目以后要及時確認(rèn),并針對合同爭議進(jìn)行處理。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃管理

1.必要性

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中各種稅費占較大比重,包括前期土地購買費用、建設(shè)費用、基礎(chǔ)設(shè)施管理費用等,影響著企業(yè)投資與利潤獲取。此外,隨著房地產(chǎn)競爭的加劇,同行業(yè)之間競爭的結(jié)果是利潤下滑,從而使納稅籌劃的空間增大了。按照我國現(xiàn)行的稅法相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定,稅種已經(jīng)超過了20種,房地產(chǎn)應(yīng)用的稅種占一半,可以籌劃的空間非常廣。

2.主要方法

(1)免稅法該納稅方法使用的范圍較窄,并且針對的都是特定行業(yè)與業(yè)務(wù),普遍性較低。另外,該方法存在的風(fēng)險性也較高,應(yīng)用免稅法可以將企業(yè)的投資收益風(fēng)險大大降低,并且在免稅的同時,很多企業(yè)都要對出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行處理,增加了企業(yè)負(fù)擔(dān)。

(2)分拆法可以在兩個以上的納稅人之中進(jìn)行分拆,也可以在不同的稅種與稅率間分拆,該方法應(yīng)用到了稅基的籌劃理論,納稅人可以按照合法的納稅依據(jù)將稅額適當(dāng)降低。強(qiáng)行實施的分拆可以對資產(chǎn)重新評估,并辦理登記手續(xù)。

(3)扣除法扣除法是將納稅的額度增加從而減少應(yīng)收的納稅額,可以對各個應(yīng)納稅時期的稅額進(jìn)行減免。這種納稅扣除法在扣除各項費用過程中程序較多,并且實施的技術(shù)較為復(fù)雜,但是適用的范圍卻非常大,只要遵循了扣除的標(biāo)準(zhǔn)就可以應(yīng)用在每一個納稅人身上??梢詫崿F(xiàn)應(yīng)稅基數(shù)的減免,也可以通過本期增加的方式實現(xiàn)金額的扣除,實現(xiàn)納稅的延期效果。

四、結(jié)語

本文主要從房地產(chǎn)開發(fā)中的成本管理,以及納稅籌劃管理兩個方面分析了企業(yè)財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性。可見,房地產(chǎn)企業(yè)管理中的成本管理與納稅籌劃是財務(wù)管理中非常重要的兩個內(nèi)容,做好這兩個方面的管理是提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的重要途徑,是企業(yè)做好前期投資、工程建設(shè),以及后期結(jié)算的重要依據(jù)。

作者:馬鵬舉 單位:山東永大工貿(mào)有限公司