工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理分析

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摘要：社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，自身具有財務(wù)風(fēng)險高、融資困難大和開發(fā)周期長等特點(diǎn)。近年來，地產(chǎn)行業(yè)數(shù)量持續(xù)增長，工業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)的重要組成部分，面對激烈的市場競爭環(huán)境，要想獲得持續(xù)發(fā)展，必須要提高自身的財務(wù)管理水平，實行科學(xué)有效的稅務(wù)策劃，最大限度的降低企業(yè)的管理成本，提高資金的利用效率，提高工業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。

關(guān)鍵詞：工業(yè)地產(chǎn)；財務(wù)管理；稅務(wù)策劃

工業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)中的重要組成部分，主要是指用于工業(yè)類土地使用性質(zhì)的熟地、毛地和在該類土地上的建筑物和附屬物，與商業(yè)、住宅和各類綜合用地之間有著明顯的差異。工業(yè)類土地用途較為廣泛，主要用于物流倉庫、廠房和工業(yè)研發(fā)樓宇的制造。工業(yè)房產(chǎn)的土地批租年限為50年，在獲得工業(yè)用地后，需要按照產(chǎn)業(yè)企業(yè)的需求開展工業(yè)廠房建設(shè)項目，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，提高企業(yè)的項目收益。

一、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理與稅務(wù)策劃的關(guān)系

稅務(wù)籌劃是財務(wù)管理工作中的重要組成部分，財務(wù)管理和稅務(wù)籌劃在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中兩者具有密切的聯(lián)系。稅務(wù)籌劃是判斷企業(yè)財務(wù)管理水平的標(biāo)準(zhǔn)，確保企業(yè)財務(wù)管理工作的科學(xué)合理，對減少稅收支出，實現(xiàn)地產(chǎn)財務(wù)管理戰(zhàn)略目標(biāo)，提高資金的利用效率具有重要作用。同時，房地產(chǎn)行業(yè)作為一項資金流動較為密集性的行業(yè)，強(qiáng)化稅務(wù)籌劃，對提升企業(yè)的財務(wù)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。稅收籌劃在執(zhí)行過程中，需要嚴(yán)格按照稅法規(guī)定的要求，結(jié)合企業(yè)的實際財務(wù)管理情況，將稅收籌劃納入到稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，達(dá)到推遲納稅時間和降低企業(yè)稅收支出的目的，促進(jìn)企業(yè)的利益最大化[1]。并且工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理和稅務(wù)籌劃的目標(biāo)具有一致性，都是企業(yè)理財行為的充分展現(xiàn)，能夠保證企業(yè)各項財務(wù)管理工作的有效開展。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作內(nèi)容主要包括投資、融資、利潤和經(jīng)營，需要將稅務(wù)策劃融入到企業(yè)財務(wù)管理工作的各個環(huán)節(jié)中去。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作受稅收體制影響較大，財務(wù)管理目標(biāo)的實現(xiàn)與企業(yè)的納稅成本有直接關(guān)系，管理者需要深入了解納稅成本和企業(yè)受益之間的關(guān)系。

二、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理與稅務(wù)策劃存在的問題

(一)財務(wù)管理存在的問題

1.資金來源單一，融資難度大本公司的工業(yè)地產(chǎn)項目主要是建標(biāo)準(zhǔn)化廠房，主要經(jīng)營項目為開發(fā)廠房出售或者出租，需要有大量的資金作為支持。但是由于標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)是一項高風(fēng)險、資金密集型和長周期的行業(yè)，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率較低，資金回收速度較慢。企業(yè)的資金來源主要依靠債券、銀行貸款和合作開發(fā)等形式來實現(xiàn)，但是僅能夠滿足企業(yè)的日常運(yùn)營支出。通過調(diào)查分析可知，工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有60%以上的資金主要是來源于銀行貸款，對銀行有著較高的依賴性，導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展過程中，面臨著利率波動風(fēng)險、償債風(fēng)險和再籌風(fēng)險等問題，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象，給工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展造成較大的影響[2]。

2.不重視全面成本管理，成本控制力差工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在實際的工作過程中涉及到審批、融資、建設(shè)和銷售等多個環(huán)節(jié)，導(dǎo)致資金的預(yù)算控制和管理存在較多的問題。合同管理是企業(yè)控制管理工作的關(guān)鍵，各大經(jīng)濟(jì)活動的開展都需要依靠合同來完成，一旦出現(xiàn)與合同要求不符情況，勢必會增大成本控制難度。全面成本管理要求工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中需要實現(xiàn)多層次、全過程和全方位的成本管理，但是企業(yè)在實際的運(yùn)營發(fā)展中，忽視了項目策劃、設(shè)計、建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)一體性的重要性，沒有意識到全過程成本核算工作的重要性，導(dǎo)致成本管理偏離預(yù)算，出現(xiàn)財務(wù)部門信息不完整現(xiàn)象，影響成本控制效果。

(二)稅務(wù)策劃存在的問題

1.涉及稅種多，在開發(fā)成本中占較大比例工業(yè)地產(chǎn)涉及到的主要稅種有企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和印花稅等內(nèi)容。企業(yè)在實際的發(fā)展過程中，承受著沉重的稅收負(fù)擔(dān)，要想降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，需要對稅收籌劃進(jìn)行科學(xué)、合理的規(guī)劃，提高企業(yè)的收益，提高企業(yè)的市場競爭優(yōu)勢。但是由于工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時間較短，各項法律政策還不健全，影響著企業(yè)稅務(wù)籌劃各項工作的有效開展[3]。

2.稅收籌劃無標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致風(fēng)險增加工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用稅務(wù)策劃時，不同的財務(wù)人員提出了不同的稅務(wù)籌劃方案，可知，稅務(wù)策劃沒有固定標(biāo)準(zhǔn)和方法，主要依賴于財務(wù)人員對稅法的了解程度。在實際的納稅過程中，納稅人和納稅機(jī)關(guān)存在權(quán)利和責(zé)任不對等情況，導(dǎo)致征納雙方對稅收籌劃的認(rèn)定存在較大差異，增加了納稅風(fēng)險。稅收籌劃涉及執(zhí)法風(fēng)險、信譽(yù)風(fēng)險、法律風(fēng)險和心理風(fēng)險等方面的內(nèi)容，納稅人需要考慮這些風(fēng)險因素，加大風(fēng)險應(yīng)對能力，來降低風(fēng)險。

三、解決工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理與稅務(wù)策劃問題的對策

(一)財務(wù)管理措施

1.構(gòu)建多元化融資渠道，完善金融秩序構(gòu)建多元化融資渠道，完善金融秩序是當(dāng)前工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提高財務(wù)管理水平的有效手段，需要結(jié)合當(dāng)前工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展情況，積極推進(jìn)證券、信托和抵押等融資方式的發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)的金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低企業(yè)的融資成本，提升企業(yè)的融資管理效果。工業(yè)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中取得良好的發(fā)展，需要積極與國外企業(yè)進(jìn)行合作，將先進(jìn)的財務(wù)管理經(jīng)驗融入到企業(yè)的融資中來，在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建多元化的融資模式，將項目預(yù)算與其他部門有機(jī)的融合起來，確保風(fēng)險防控系統(tǒng)的完善和發(fā)展，對企業(yè)的各項融資進(jìn)行準(zhǔn)確的評估和預(yù)測，合理調(diào)度資金，加大資金管理，提高資金的周轉(zhuǎn)率[4]。

2.重視成本管理，實行全面成本控制內(nèi)部成本控制是工業(yè)地產(chǎn)財務(wù)管理工作的重要組成部分，需要做好全方位、多層次和全員參與的成本管理意識，做好項目投資估算、設(shè)計預(yù)算和工程造價管理工作，在根源上強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部成本控制管理。同時，企業(yè)需要結(jié)合實際的發(fā)展情況，構(gòu)建完善的成本管理體系，明確責(zé)任主體和考核范圍，嚴(yán)格按照考核指標(biāo)的要求開展各項考核工作，嚴(yán)格貫徹落實考核指標(biāo)，對考核結(jié)果進(jìn)行系統(tǒng)分析，對考核結(jié)果進(jìn)行反饋和完善。嚴(yán)格按照財務(wù)管理規(guī)章上的內(nèi)容，開展各項成本控制工作，確保數(shù)據(jù)填寫的準(zhǔn)確性和真實性，嚴(yán)格審核賬務(wù)，定期對賬務(wù)進(jìn)行清查，并及時做好會計實務(wù)登記工作，不給貪污腐敗人員機(jī)會，實現(xiàn)對企業(yè)成本的全面控制[5]。

(二)稅務(wù)策劃措施

1.房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃措施立項審批、施工建設(shè)、土地征收是工業(yè)地產(chǎn)在融資和項目開發(fā)階段的重要工作內(nèi)容，企業(yè)的土地增值稅降低，所得稅基礎(chǔ)提高，稅務(wù)籌劃空間增大。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在實際的發(fā)展過程中，當(dāng)執(zhí)行發(fā)行債券、資金拆借或向金融機(jī)構(gòu)貸款時，產(chǎn)生的利需要在所得稅前扣除，主要用于抵銷土地增值稅。如果利息稅額較大，證明據(jù)實扣除，如果利息稅額較小，可以不計算分?jǐn)偫ⅲ枰獙⒐こ炭⒐ず蟮睦①M(fèi)用，納入到企業(yè)所得稅中。

2.調(diào)整應(yīng)納稅額，加大成本控制定價、交易等銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃是工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的重要工作內(nèi)容，對企業(yè)營業(yè)稅和增值稅的支出會造成較大的影響，對工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響。房地產(chǎn)定價策略在實施過程中，需要嚴(yán)格按照土地增值稅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，需要嚴(yán)格按照四級累進(jìn)稅率制進(jìn)行分析，如果增值稅稅率未超過20%，需要實行免征增值稅優(yōu)惠政策，需要對影響增值稅應(yīng)納稅額的項目進(jìn)行調(diào)整，提高稅收臨界點(diǎn)方法的使用力度。同時，企業(yè)還可以通過銷售公司或組建裝修公司的形式，來分散銷售收入，達(dá)到減免營業(yè)稅和增值稅的目的，做好成本控制工作[6]。

四、結(jié)論

本文對工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和稅務(wù)策劃進(jìn)行簡要介紹，重點(diǎn)分析財務(wù)管理工作存在的問題及解決策略。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中具有風(fēng)險高、見效慢和融資難等財務(wù)問題，對企業(yè)的財務(wù)管理工作和稅務(wù)策劃帶來了較大的影響。要想促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要確保財務(wù)管理工作的科學(xué)性和合理性，通過稅務(wù)籌劃，促進(jìn)企業(yè)納稅收益額的提升，強(qiáng)化企業(yè)財務(wù)管理效果，降低企業(yè)的納稅成本收益，使企業(yè)在激烈的市場競爭中取得良好的發(fā)展。

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[6]王洪濤.商業(yè)地產(chǎn)(城市綜合體)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2016，10：33-34.

作者:馮嘯 單位：合肥工投工業(yè)科技發(fā)展有限公司