房地產市場形態(tài)和價格變化經濟學

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隨著我國房地產行業(yè)的不斷發(fā)展與進步，我國政府部門已經極為重視房地產市場的發(fā)展情況并且出臺了多項針對于房地產市場的管理政策，其最終目的在于進一步規(guī)范房地產市場，保證房地產市場能夠獲得持續(xù)有效地發(fā)展。但是經調查顯示，現階段，由于國家政策以及人們消費觀念的轉變，導致房價不斷上漲，以及未來房價的急劇下降，這對于我國未來經濟以及金融行業(yè)的發(fā)展帶來了諸多不穩(wěn)定因素?；谶@一情況，我國政府部門正在積極努力的引導當地產企業(yè)進行市場形態(tài)的轉變工作，由原來的投資者主導市場形態(tài)逐漸的轉變?yōu)橄M者主要市場形態(tài)。以此來降低房地產市場風險問題出現的概率。本文主要就我國房地產市場形態(tài)和價格變化的經濟學分析做了相關的闡述，目的在于進一步提升我國房地產市場的規(guī)范性。

一、我國房地產市場形態(tài)變化的經濟學分析

從經濟學的角度分析，現階段，在我國當地產市場當中涌入了大量的投資者，而房地產市場當中產品的投資特性已經日益顯著，在這種情況下，房地產的價格會不斷的上漲，同時還會產生一些連帶危害，如，財產保有和財富分配兩級分化，稀缺資源的有效利用率下降，經濟結構調整工作難以順利開展，經濟結構扭曲等等。而要想保證房地產市場能夠穩(wěn)定發(fā)展，政府部門必須要與房地產企業(yè)建立起堅實的合作關系，有效地對市場形態(tài)進行調控，使房地產市場形態(tài)有原來的投資者主導市場形態(tài)，逐漸的轉換為消費者主導市場形態(tài)，重點強調房地產的消費品特征。而目前在我國過內，投資者主要型房地產市場形態(tài)轉變?yōu)橄M者主要型市場形態(tài)的條件已經初步形成。具體表現以下幾個方面：

（一）土地推出和成交量明顯上升

從經濟學的角度分析，在房地產市場當中土地的供給量在一定程度上直接影響的房地產市場形態(tài)轉變的速率。經調查顯示，現階段，在我國20多個大型城市當中推出的土地量供給221宗，環(huán)比增長率達到了112%；推出的土地總面積達到了1162公頃，環(huán)比增長率達到了115%。成交土地占地面積達到了480公頃，環(huán)比增長率達到了98%。另外，在這幾個大型城市當中的土地成交平均價格下降的環(huán)比率達到了49%。由于土地成交量以及土地推出量的不斷提升，房地產市場的價格必將會不斷下降，同時其投資性質也將逐漸的弱化，而這一現象為政府部門的調控工作以及房地產市場形態(tài)的轉變提供了必須要的土地支持。

（二）信貸政策的緊縮將極大的抑制房地產市場的投資性需求

經調查顯示，在2009年，我國房地產市場的M2增長速率已經達到了歷史最高點，相應的在這一年房地產產品的投資性表現的越發(fā)明顯。而在之后的幾年當中，由于我國的信貸投幅度放不斷回落，已經政府部門多次出臺了上調存款準備金率政策，房地產市場的M2增速明顯得到了控制，并且正在逐年下降，在這種情況下，投資者以及房地產中間市場的活躍度就會下降，進而為房地產市場形態(tài)向消費者主要市場轉換創(chuàng)造了良好的市場氛圍。其次，經實踐調查研究發(fā)現，現階段隨著我國人均收入水平的不斷提升以及信貸政策的不斷緊縮，在當今時代背景下，社會群眾的中期。長期消費貸款以及個人按揭貸款的數量正在不斷地減少，在這種情況下，房地產市場的投資性需求將會得到極大的抑制，進而保證投資主導型房地產市場形態(tài)能夠有效地轉變?yōu)橄M者主要型房地產市場形態(tài)，最終保證房地產價格上漲變化趨勢能夠得到有效地抑制，從而推動我國房地產市場的整體發(fā)展進程。

（三）房屋供應量遠遠超出市場需求量

從經濟學的角度分析，當房價的供應量遠遠超出市場需求之后，房價的上漲速率將會得到有效地抑制，同時房地產市場形態(tài)的投資性質也將不在明顯，進而為消費者主導型房地產市場形態(tài)的轉變提供了轉變基礎條件。具體而言，在我國北京、廣州以及上海等一線城市房屋供應量大于市場需求的現象尤為明顯，北京房屋的庫存消化周幾達到了14個月，上海房屋的庫存消化周期達到了17.5個月，而廣州的庫存消化周期達到了7個月，在這種情況下，由于消費主體的缺失，房地產企業(yè)為了有效地完成房屋庫存的消化，必然將會大幅度降低房屋的價格，相應的房地產投資者的投資量以及投資者的數量也將會不斷的下降，進而可以有效地淡化我國房地產市場投資特征，使消費者逐漸的開始主導市場，進而滿足房地產市場形態(tài)由投資者主要型轉換為消費者主導型提供了良好的轉換條件。

二、我國房地產價格變化的經濟學分析

隨著社會進步與經濟發(fā)展，我國城市化進程在不斷加快，這在很大程度上使人們追求擁有自己的房產，進而對房地產的價格產生著重要影響，其價格和各個家庭之間息息相關，使用經濟學原理對我國房地產價格改變情況進行分析，在需求不但提高，但是供給量卻得不到相應提高的時候，價格變成了唯一可以將這種壓力釋放出來的途徑。對我國房地產價格產生著影響的因素主要體現三個方面，分別是供需、消費者的行為以及房地產市場博弈機制。

（一）供需影響著房價

首先，住房供給對房地產價格產生著影響。在購房者便是房屋實際使用人員的會后，他們會重視房屋的服務性，其價格直接展現了使用人員對房屋的支付意愿。根據賣方角度進行分析，其面臨的問題是銷售房屋，由于其銷售時間長，便會造成房地產市場價格出現變動，進而增加其風險，與此同時，如若房屋長時間控制，其管理方面費用便高，所以在預期銷售時間比較長的時候，銷售方要想降低其風險對價格產生的影響，便會降低價格。其次，土地供給對房地產價格產生著影響。土地的實際供給量在很大程度上對其房地產房屋的供應總量產生著重要影響，土地供給指的是能夠使用土地的實際數量，包含經濟與自然供給，經濟供給指的是在自然前提下，通過開發(fā)能夠直接使用在生產與生活方面的土地。土地供給主要是房地產市場得以發(fā)展的前提條件，如果出現惡意囤積土地供給的現象，便會對房地產價格產生嚴重影響。土地供給對我國房地產市場產生著多兩個方面的影響，第一，對其供給總量產生影響；第二，對預期與生產情況產生著影響，但是其影響時效并不一樣，因為房地產產品需要經過長時間的開發(fā)，其開發(fā)時間比較長，但是對消費與投資方面的影響卻體現在當期。因為房地之間的關聯性，土地供給與房地產數量息息相關?？偠灾?，土地供給對房地產價格產生著十分重要的影響。最后，經濟發(fā)展水平對房地產價格產生著影響。由于我國社會進步與經濟發(fā)展，城市化進程在逐步加快，這是舊城改造速度越來越快，人們對住房需求在不斷提高。與此同時，人們的生活水平得以提高，某些市民會將自己閑置的積蓄購買房產，進而期待其增值。除此之外，城市人們的收入不但增多，使人們擁有了更好的消費能力，這在很大程度上提高了人們對房屋的實際需求，變成了提高房價改變的主要因素。除此之外，人們對住房觀念在發(fā)生著改變，有之前的需求型轉變成享受型，依照消費者的實際需求，開發(fā)企業(yè)更加重視環(huán)境方面，加強了基礎設施的建設，這些因素都在很大程度上對房地產價格產生著重要影響。

（二）消費者的消費行為影響著房價

首先，消費者對未來的實際預期對房地產價格產生著影響。預期主要是消費者在購買產品之前進行的判斷，在專業(yè)人員對房價上漲進行報道的時候，會提高人們購房的迫切感，讓人們參與到房地產交易當中，進而提高了其需求情況，最終造成房地產價格比較高。相反的，如果消費者預期比較低，許多人員便會觀望其情況，這樣房地產價格便會出現回落現象。其次，消費者的投資以及投機行為對房地產價格產生著影響，消費者投機的目的主要是依靠房地產價格的抬高獲得相應的價格差，預期房地產價格出現上漲現象，投機者便會買房。而消費者投資的目的主要是依靠房租獲得經濟效益。買房的具體條件是房租可以超出平均收入，在房地產的價格不斷提高的時候，某些投資人員便會轉向投機買房。一方面，消費人員具備從重心理，想要在房地產市場獲得更多利益，這會趨勢許多消費者追隨其腳步，此時，便會由大量資金進入到房地產市場當中，造成房地產需求不斷增多，對其實際價格產生著重要的影響。另一方面，在當前消費者投機與投資行為盛行的現象下，對住房方面的實際需要比市場情況低，進而造成房地產出現了虛假繁榮的現象，這樣便會造成房地產價格總是居高不下。綜上所述，消費者的投資以及投機行為在很大程度上對房地產價格產生著十分重要的影響。

（三）房地產市場博弈機制影響著房價

根據我國房地產市場的實際情況，存有多個利益主體，分別是銀行、政府、房地產企業(yè)、消費者等，這些利益主體之間共同作用，進而形成了完善的房地產價格機制。第一，我國地方政府要想提高財政收入情況，便會開始采取行動，也就是說，會不斷提升土地的價格，由于地方政府主要是土地的賣家，在市場當中完全處在壟斷位置上，經過全面提升土地價格，地方政府可以增加自身的財政收入情況。地方政府出現的高價賣地現象，造成了土地的預期價值被勝過，進而造成房地產開發(fā)企業(yè)出現了囤地的現象。第二，房地產開發(fā)企業(yè)得到土地的成本費用提高，企業(yè)一方面具備房地產價格方面的壓力，另一方面這也是企業(yè)提升自身產品價格基礎，此時，地方政府因為利益動機，便會默認房地產開發(fā)企業(yè)的此行為，地方政府對其房價升高的支撐方式非常多，比如，拆遷、減少中檔房價以及經濟適用房等。與此同時，地方政府也可以操控輿論導向情況，進而為房地產市場的發(fā)展營造氛圍。第三，商業(yè)銀行根據抵押率相關情況支持貸款，在某些地區(qū)已經出現了投機現象，這使房地產的價格不斷提高，超出了人們經過自身能力進行購房的現象，商業(yè)銀行便開始介入，經過房產抵押貸款為人們提供資金方面的支撐。當前，我國銀行所發(fā)放的房產抵押貸款根據相應的利率方法，所以出現了價格上漲現象，造成貨幣的供應被增多，之后資產價格依然升高，使貨幣供應也提高，進而出現了這樣的循環(huán)情況，這樣的貸款缺少考慮資產價格波動現象，在房地產的價格出現上漲現象的時候，其變成了投機買房的主要工具。第四，房地產市場的投機行為過于嚴重，造成我國中央政府加強宏觀調控。在商業(yè)銀行信貸業(yè)務、房地產開發(fā)企業(yè)以及地方政府三者的共同作用之下，某些經濟發(fā)達地區(qū)已經出現了房地產價格快速上漲的現象。在房地產的實際需求當中，主動購買房屋人員與投資人員被拋棄在房地產市場的大門之外，使我國房地產產業(yè)發(fā)生了泡沫現象，因為區(qū)域的示范效應，對于某些房地產價格上升比較緩慢的城市也出現了逐步攀升現象。綜上所述，從經濟學的角度來講，我國房地產價格變化主要受供需關系，消費者的行為以及房地產市場博弈機制影響。一旦這些影響因素產生較大的變化，那么我國房地產的價格也將隨之改變。同時在投資者主導的房地產市場下，投資者為了自身企業(yè)的收益，必然將會不斷的提升房地產價格，在這種情況下，不僅會對房地產市場的未來發(fā)展帶來諸多發(fā)展風險問題，同時還會極大對消費者的購房行為造成重大的影響。而要想保證房地產市場能夠獲得持續(xù)有效且穩(wěn)定的發(fā)展，必須要從經濟學的角度分析出我國房地產市場形態(tài)和價格變化的情況，準確有效地分析出房地產市場形態(tài)以及價格的變化情況。

作者:寧連旺 單位:山西中匯房地產開發(fā)有限公司