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摘要:形成房地產(chǎn)糾紛的成因包含多種,處理這類房地產(chǎn)糾紛的原則除了訴訟法基礎原則之外,還包括一些特殊原則?;诖?,本文首先分析了房地產(chǎn)糾紛形成原因,然后研究了處理房地產(chǎn)糾紛的原則,主要包括公開及時原則、依法處理原則、維護公民住宅利益原則以及權衡各方利益原則。
在我國市場體系中,房地產(chǎn)市場逐漸趨于穩(wěn)定和成熟,伴隨房地產(chǎn)市場的發(fā)展,和房地產(chǎn)相關的經(jīng)濟活動逐漸增多。隨著我國公民權利意識的提高,相關的房地產(chǎn)糾紛案件逐漸增多。對于這些案件的處理,需要存在合理的原則,保障公民的合法權益。
一、房地產(chǎn)糾紛的成因
大部分房地產(chǎn)糾紛涉及到多個主體,其中的法律關系也十分復雜,多種法律關系互相交錯,對于房地產(chǎn)糾紛的處理重點在于梳理其中的法律關系,認定其中的法律責任。處理房地產(chǎn)糾紛需要分析其成因,房地產(chǎn)糾紛的成因包含多個方面,有歷史性原因,也有現(xiàn)實性原因;有當事人自身原因,也有國家制度原因。在我國的發(fā)展中,對于房地產(chǎn)的改革有過多次大型變動。在我國解放初期,經(jīng)歷的運動,到后來的土地所有制改革,再經(jīng)歷家庭聯(lián)產(chǎn)承包制,直到憲法修正了我國國有土地制度[1]。經(jīng)過多次大的改革,目前的住房制度和房屋、土地存在密切的關聯(lián),也有大量房地產(chǎn)糾紛亟待處理。伴隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,我國人口數(shù)量的激增,公民將自己大部分資產(chǎn)投入到房產(chǎn)消費中,房地產(chǎn)出現(xiàn)了迅速增值。我國公民對于房地產(chǎn)權屬的觀念日漸增強,人們在進行購買房屋、租賃房屋、擴建房屋以及新建房屋過程中,產(chǎn)生了數(shù)量龐大的房地產(chǎn)糾紛。在這些糾紛中,人們進行的房屋相關活動存在不恰當?shù)男袨椤@?進行房屋買賣、租賃等活動的時候,沒有簽訂規(guī)范、具體的合同。在履行合同的時候,一方出現(xiàn)了違約的行為,讓另一方的權益受損,讓房地產(chǎn)糾紛數(shù)量逐漸增多。
二、房地產(chǎn)糾紛的解決原則
(一)公開及時原則
房地產(chǎn)糾紛屬于民事糾紛和行政糾紛,在處理房地產(chǎn)糾紛的時候,訴訟法必然是首要原則。但是房地產(chǎn)糾紛具有一定的特殊性,面對這類特殊性,處理訴訟法原則之外,還要遵守一些特殊原則[2]。首先就是公開及時的原則,房地產(chǎn)糾紛涉及的范圍較廣,其社會影響也比較到。例如:處理一些涉及到數(shù)十戶乃至幾百戶居民的糾紛的時候,糾紛涉及到大量居民的切身利益,還涉及到政府部門,公開及時為原則處理房地產(chǎn)糾紛,是保障居民生活的合法權益的基本條件,能否及時處理房地產(chǎn)糾紛,直接影響到推動城市進程。因此,處理房地產(chǎn)糾紛必須要做到公正和及時,保證房地產(chǎn)糾紛的公正性和時效性十分重要。
(二)依法處理原則
房地產(chǎn)糾紛涉及到土地問題,土地問題在我國屬于政策類問題,直接關系到公民的利益,更關系到國家經(jīng)濟的發(fā)展以及社會的和諧穩(wěn)定。在我國,存在部分建設工程亂占用農(nóng)民的土地,甚至一些地區(qū)出現(xiàn)了上升趨勢。面對這樣的問題,必須要堅持依法處理原則,需要根據(jù)國家相關法律以及國家相關政策,依法處理房地產(chǎn)糾紛。在處理房地產(chǎn)糾紛的時候,需要注意處理方式,避免群眾矛盾的激化。有關部門在處理這類糾紛的時候,要安排專門的人員對農(nóng)民進行講解,根據(jù)相關法律進行公正處理。
(三)維護公民住宅利益原則
在我國憲法中,明確規(guī)定了我國公民居住權以及房屋所有權不容侵犯,房地產(chǎn)法需要以憲法為基礎注意保護公民的住宅權益。在處理房地產(chǎn)糾紛的過程中,需要將公民的住宅權益放在其他一般財產(chǎn)更加重要的位置,住宅作為居民生存和生活的基本場所,保障居民居住權益是社會主義的基本要求。因此,在處理房地產(chǎn)糾紛的時候,維護公民住宅利益是十分重要的原則,勢必要保護居民都能得到住房保障,以維護社會穩(wěn)定。
(四)權衡各方利益
在處理房地產(chǎn)糾紛的時候,維護公民住宅權益的基礎上,還要注意對各方利益的權衡,例如:房地產(chǎn)糾紛中常常涉及到國家的利益,涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商的利益。國家是我國土地的所有者,承擔著保護耕地的責任,也具有著合理開發(fā)土地的權利。開發(fā)商是土地的開發(fā)者,只有通過開發(fā)土地,賺取其中的利益,才能保證得到正常的運轉。在這樣復雜的情況中,出現(xiàn)房地產(chǎn)糾紛,必然是由于三方利益出現(xiàn)了沖突。面對這樣的情況,相關部門必須要在兼顧弱者的利益基礎之上,對各方利益進行調(diào)節(jié),這個過程中需要充分利用法律的調(diào)節(jié)功能,將三方利益調(diào)節(jié)成平衡狀態(tài),保證法律的公正和公平。
三、結論
綜上所述,基于對房地產(chǎn)糾紛成因的分析,本文重點研究了房地產(chǎn)糾紛的解決原則,處理房地產(chǎn)糾紛首先需要遵循訴訟法的基礎原則。在此基礎之上,還需要遵循公開及時原則、依法處理原則、維護公民住宅利益原則以及權衡各方利益原則,依照這些原則處理房地產(chǎn)糾紛,平衡各方的利益。
[參考文獻]
[1]尹華群.房產(chǎn)領域矛盾糾紛化解的對策建議———以成都市溫江區(qū)為例[J].中國房地產(chǎn),2018(01):50-54.
[2]劉耀宏.淺論解除權的行使期限———以一起房產(chǎn)買賣糾紛案為例[J].牡丹江大學學報,2017,26(10):23-25.
作者:林琦 單位:海南師范大學